SALES Case Digest   DEFINITION OF CONTRACT OF SALE    1.)  SPOUSES  ONNIE  SERRANO  AND  AMPARO  HERRERA  vs. .R. No. 139173, February 28, 2007    Facts:    Petitioners  are  registered  owners  of  a  .  On  March  23,  1900, respondent offered to buy the lot and petitioners agreed to sell itndent then gave  �100,000 as partial payment. A few  days  after,  respondent,  through  hisitioners  informing  them  of his readiness to pay the balance of the contract price and reqhe Deed of Sale.    Petitioners,  through  counsel,  informed  respondent  in  a  letter  tha  would  be  leaving  for  abroad  on  or  before  April  15,  1990  and  they  are  cancelat respondent may recover the earnest money  (�100,000)  anytime.  Petitioners  also  wrote t  they  already  delivered  a  manager’s  check  to  his  counsel  in  said  amount.  Respoplaint for specific performance and damages with the RTC of Makati.    The trial court ruledected contract of sale between  the parties and ordered the petitioners to execute a final dndent. The Court of appeals affirmed said decision.    Issue:    Whether or not there was a e transaction was a contract to sell.    “When petitioners declared in the “Receipt for PartR. GODOFREDO CAGUIAT THE AMOUNT OF ONE HUNDRED  THOUSAND PESOS AS PARTIAL PAYMENT OF OUR LOTAT PROMISED TO PAY THE BALANCE OF THE PURCHASE PRICE ON OR  BEFORE  MARCH  23,  1990,  AND  GN  THE  FINAL  DEED  OF  SALE  ON  THIS  DATE.”  there  can  be  no  other  interpretation nditional contract of sale, consummation of which is subject  only to the full payment of thct to sell is akin to a conditional sale where the efficacy or obligatory  force  of  the  vfer  title  is  subordinated  to  the  happening of a future and uncertain event, so that ifn       does not take place, the parties would stand as if the conditional obligation had  ne  condition  is  commonly  full  payment  of  the  purchase price.    “In this case, the “Rs that the true agreement  between the parties is a contract to sell.    “First, ownership oetitioners and was not to  pass  to  respondent  until  full  payment  of  the  purchase  prreement  between  the  parties  was  not  embodied  in  a  deed  of  sale.  The  absence  ofveyance  is a  strong  indication  that the  parties  did  not  intend  immediate  transfer ut  only  a  transfer  after  full  payment  of  the  purchase  price.  Third,  petitioners ssion  of  the  certificate of title of the lot.    “It is true that Article 1482 provides tn in a  contract  of  sale,  it  shall  be  considered  as  part  of  the  price  and  prooftract. However, this article speaks of earnest money given  in a contract of sale. In this cen in a contract to  sell.  The  earnest  money  forms  part  of  the  consideration  only  ated upon full payment of the purchase price.    “Clearly,  respondent  cannot  compel  petir  ownership  of  the  property to him.”      2.)  JULIE  NABUS,  MICHELLE  NABUS  and  BETTSON  and JULIA PACSON, G.R. No. 161318, November 25, 2009      3.) MILA A. REYES vs. VICTORIe 1, 2011    Facts:    Petitioner  Mila  Reyes  owns  a  three‐storey  commercial  building espondent, Victoria Tuparan leased a space on said building for a monthly  rental  of  P4,  a  tenant,  respondent  also  invested  in  petitioner�s  financing  business.  On  June  20tioner  borrowed  P2  Million  from  Farmers  Savings  and  Loan  Bank  (FSL  Bank)  and  moding and lot (subject real properties). Reyes decided to sell the property for  P6.5 Millioninance her business. Respondent offered  to  conditionally  buy  the  real  properties  for on  installment  basis  without interest and to assume the bank loan. The conditions are thee cancelled if the petitioner can find a buyer of said properties for  the amount of P6.5 Mihs. All payments made by  the respondent to the petitioner and the bank will be refunded to onthly interest.    2.  Petitioner  Reyes  will  continue  using  the  space  occupied  by  thout rentals for the duration of the installment payments.    3. There will be a lease for ly rental of P8,  000 after full payment has been made by the defendant.    4. The defendantyment of the fire insurance  policies of the 2 buildings, following the expiration of the cuime the respondent has fully paid the purchase price     They presented the proposal for TupSL Bank.  The  bank  approved  on  the  condition  that  the  petitioner  would  remain  as ge obligation.    Petitioner�s Contention:  Under  their  Deed  of  Conditional  Sale, the rliged to pay a lump  sum of P1.2 Million in three fixed installments. Respondent, however det  of  the  installments.  To  compensate  for  her  delayed  payments,  respondent  agreed oner  monthly  interest.  But  again,  respondent  failed  to  fulfill  this  obligation.  Ter  further  alleged  that  despite  her  success in finding another buyer according to theigreement,  respondent  refused  to  cancel  their  transaction.  The  respondent  also  neglnew the fire insurance policy of the buildings.     Respondent�s Answer:  Respondent  allegeConditional  Sale  of  Real  Property  with  Assumption of Mortgage was actually a pure and ale with  a  term  period.  It  could  not  be  considered  a  conditional  sale  because  the  obligation  therein  did  not  depend  upon  a  future  and  uncertain  event.  She  als

e  was  able  to  fully  pay  the  loan  and  secure  the  release  of  the  mortgage.  Sincan  the  P4.2  Million  purchase  price,  rescission  could  not  be  resorted  to  since  to longer be restored to their original positions.    

Issue:    Is  the  conditional  sale  at  bar  a  contract  of  sale  or  a  contract  to  sn  or  obligation  be  rescinded  given  that  the  conditions  were  not  satisfied?     Ruof  conditional  sale  was  a  contract  to  sell.  It  was  of  the  opinion  that  althougitled to a rescission of the contract, it could not  be  permitted  because  her  non‐paymense  price  “may  not  be  considered  as  substantial  and  fundamental  breach  of  the  cohe object of the parties in entering into the contract.” The RTC believed  that  respondent nd  willingness  to  settle  her  obligation.  Hence,  it  would  be  more  equitable  to  gchance  to  pay  the  balance  plus  interest  within  a  given  period  of  time.  The  couondent to pay the petitioner the unpaid balance of the purchase price.    CA:  The  CA  agreemedy  of  rescission  could  not  apply  because  the  respondent’s  failure  to  pay  the lance  of  the  purchase price in the total amount of �805,000.00 was not a breach of contraented the seller (petitioner) from conveying title  to the purchaser (respondent). Since resady paid a substantial  amount of the purchase price, it was but right and just to allow herchase price plus interest.    SC:  The  SC  agrees  that  the  subject  Deed  of  Conditionaion  of  Mortgage is a contract to sell and not a contract of sale.  The subject contract  wcontract  to  sell  based  on  the  following  pertinent  stipulations:   8. That the title ject real properties shall remain with  the First Party until the full payment of the Secondrchase  price  and  liquidation  of  the  mortgage  obligation  of  �2,000,000.00.  Pending e  balance  of  the  purchase  price  and  liquidation  of  the  mortgage  obligation  that he  Second  Party,  the  Second  Party  shall  not  sell,  transfer  and  convey  and  othere  subject  real  properties without the written consent of the First and Third Party.     9by  the  Second  Party  of  the  full  balance  of  the  purchase  price  and  the  assumed n  herein  mentioned  the  Third Party shall issue the corresponding Deed of Cancellation ofst Party shall execute the corresponding Deed of Absolute Sale in favor of  the Second Partyip  of  the  subject  properties  remains  with  the  petitioner  until  the  respondent  fulance  of  the  purchase  price  and  the  assumed mortgage obligation.  Without respondent’e can be  no  breach  of  contract  to  speak  of  because  petitioner  has  no  obligation e. The court agrees that a substantial amount of the purchase  price has already been paid. uparan to pay the  said  unpaid  balance  of  the  purchase  price  to  Reyes.  Granting  thbe  permitted  under  Article  1191,  the  Court  still  cannot  allow  it  for  the  reasonng  the  circumstances,  there  was  only  a  slight  or  casual  breach  in  the  fulfillmeion.  The  court  considered  fulfillment  of  20%  of  the  purchase  price  is  NOT  a  suUnless  the  parties  stipulated  it,  rescission  is  allowed  only  when  the  breach  of substantial  and  fundamental  to  the  fulfillment  of  the  obligation.  Whether  the  bret  or  substantial  is  largely  determined  by  the  attendant  circumstance. As for the 6%ner failed to substantiate her claim  that the respondent committed to pay it. Petition is dLTY COMPANY and EDITH PEREZ DE TAGLE vs. BORMAHECO,  INC.,  FRANCISCO  N.  CERVANTES  and  RS,  65  SCRA  352,  G.R. No. L‐26872, July 25, 1975    Facts: 

  Francisco Cervantes of Bormaheco Inc. agrees to sell to Villonco Realty a parcel  of land ed in Buendia, Makati.    Bormaheco made the terms and condition for the sale and Villonco rcations.    The  sale  is  for  P400  per  square  meter  but  it  is  only  to  be  consummhall  have  also  consummated  purchase  of  a  property  in  Sta.  Ana,  Manila.  Bormahecog  for  the  Sta.Ana  land  and  subsequently  bought the property.    Villonco issued a cheing to P100,000 as earnest money.  After  26  days  from  signing  the  contract  of  sale, the  P100,000 to Villonco with 10% interest for the reason that they are not sure yet  if therty.  Villonco  rejected  the  return  of  the  check  and  demanded  for  specific  perforWON Bormaheco is bound to perform the contract with Villonco.    Ruling:    The  contract  id  when  Bormaheco  accepted  the  offer  by  Villonco.  The  acceptance  can  be  proven  wcepted  the  check  from Villonco and then returned it with 10% interest as stipulated in thOn  the  other  hand,  the  fact  that  Villonco  did  not  object  when  Bormaheco  encashet it accepted the offer of Bormaheco.    Whenever earnest money is given in a contract of sat of the price and as proof of the perfection of the contract" (Art. 1482, Civil  Code).    IONG vs. THE HON. COURT OF  APPEALS and BUEN REALTY DEVELOPMENT CORPORATION, 238 SCRA 602, Gr 2, 1994    Facts:    The  plaintiffs  were  tenants  or  lessees  of  residential  and  cod by defendants in Binondo, Manila since 1935 religiously paying rent. On  several  conditior  9,  1986,  defendants  informed  the  plaintiffs  that they are offering to sell the premriority to acquire  the same. During negotiations, Bobby Cu Unjieng offered a price of P6‐ made a counter of offer of P5‐ million. Plaintiff thereafter asked  the defendants to put theefendants acceded. In  reply  to  defendants’  letter,  plaintiffs  wrote,  asking  that  th

terms  and conditions of the offer to sell. When the plaintiffs did not receive any reply,  r  with  the  same  request.  Since  defendants  failed  to  specify the terms and conditionecause of information  received  that  the  defendants  were  about  to  sell  the  propertyere  compelled  to  file  the  complaint  to  compel  defendants  to  sell  the  property  tmissed the complaint on the ground that the parties did not  agree upon the terms and conditce, there was no  contract of sale at all.     On  November  15,  1990,  the  Cu  Unjieng  se  transferring  the  property  in  question  to  Buen  Realty  and  Development  Corporatioty,  as  the  new  owner  of  the  subject  property,  wrote  to  the lessees demanding the ses. In its reply, petitioner  stated  that  Buen  Realty  and  Development  Corporation  brerty  subject to the notice of lis pendens.    The RTC ordered the CU Unjiengs to execute thperty  in  litigation  favor  of  plaintiffs  for  the  consideration  of  P15M  in 

recognition  of  petitioner’s  right  of  first  refusal  and  that  a  new  Transfer  Certiued in favor of the buyer. The court set aside the title  issued  to  Buen  Realty  Corporatuted  in  bad  faith.  The  judge issued a writ of execution.  The  appellate  court  set  ahout  force  and  effect  the  above  orders of the court a quo.    Issue:    WON Buen Realtn by the virtue of notice  of lis pendens?    Ruling:    In the law of sales, the so‐called dical  relation.  Needless  to  point  out,  it  cannot  be  deemed  a  perfected  contract remise that such right of first refusal has been decreed under  final judgment, its breach cndingly an issuance of writ of  execution under a judgment that merely recognizes its existeent  in  Civil  Case  No.  87‐41058,  it  must  be  stressed,  has  merely  accorded  a  “rivor  of  petitioners.  Petitioners  are  aggrieved by the failure of private respondents to st refusal,  the remedy is not the writ of execution on the judgment, since there is none toes in a proper forum for the purpose.    Furthermore, Buen Realty, having not impleaded in tannot be held subject to the writ of execution issued by the respondent judge,  let  alone  ip  and  possession  of  the  property,  without  first being afforded a day in court.    • tions that deal not only with the title or  possession of a property but also with the use osequent sales or transfers, the Register of Deeds is duty bound to  carry over the notice ofd.      6.)  PERPETUA  VDA.  DE  APE  vs.  THE  HONORABLE  COURT  OF  APPEALS  and  GENOROSARA 193, G.R. No. 133638, April  15, 2005    Facts:    Cleopas Ape was the registered owner o�s  death,  the  property  passed  on  to  his  wife,  Maria  Ondoy,  and  their  eleven  (1y:    Fortunato,  Cornelio,  Bernalda,  Bienvenido,  Encarnacion,  Loreta, Lourdes, Felicida, Dominador, and Angelina, all surnamed Ape.     On  15  March  1973,  Generosa  Cawit  de  ndent  herein),  joined by her husband, Braulio, instituted a case for "Specific Performanceamages" against Fortunato and his wife Perpetua (petitioner  herein)  before  the  then  Coutance  of  Negros  Occidental.    It  was  alleged  in  the  complaint  that  on  11  April ndent  and  Fortunato  entered  into  a  contract  of  sale  of  land  under  which  for  a ,000.00,  Fortunato  agreed  to  sell  his  share  in  the  lot  to  private  respondent.  Tcontained  in  a  receipt  prepared  by  private respondent�s son‐in‐law, Andres Flores, at o  and  petitioner  denied  the  material  allegations  of  the  complaint  and  claimed  thever  sold  his  share  in  Lot  to  private  respondent  and  that  his  signature  appearied  receipt  was  forged.    By  way  of  counterclaim, the defendants below maintained haviract  of  lease  with  respondent  involving  Fortunato�s  portion  of  the  lot.  Petitionehat  the  entire  lot  had  not  yet  been  formally  subdivided;  that  on  11  April  1971went  to  private  respondent�s  house  to  collect  past rentals for their land then leasedr, they managed to  collect  only  thirty  pesos;  that  private  respondent  made  her  (peband sign a receipt acknowledging the receipt of said amount of money; and  that the contentxplained to them. She also stated 

in  her  testimony  that  her  husband  was  an  illiterate  and  only  learned  how  to  wrployed in a sugar central.    Issue:    Whether or not there was a valid contract of sale?  the  records  of  this  case  betray  the  stance  of  private  respondent that Fortunato Apgreement with her.    A contract of sale is a consensual contract, thus, it is perfected by orn from the moment there is a meeting of minds upon the  thing which is the object of the sion, the  parties may reciprocally demand performance, that is, the vendee may compel  the  ership  and  to  deliver  the  object  of  the  sale  while  the  vendor  may  demand  the  g  sold.  For  there  to  be  a  perfected  contract  of  sale,  however,  the  following  esent:  consent, object, and price in money or its equivalent.     In the case of Leonardo v.ned the element of  consent, to wit:    The  essence  of  consent  is  the  agreement  of  tf  the  contract,  the  acceptance  by  one  of  the  offer  made  by  the  other.    It  isinds  of  the  parties  on  the  object  and  the  cause  which  constitutes the contract.  xtend to all points that  the parties deem material or there is no consent at all.    For  cet  the  following  requisites:  (a)  it  should  be  intelligent, or with an exact notion oers; (b) it should  be free and (c) it should be spontaneous.  Intelligence in consent is viviolence,  intimidation  or  undue  influence;  spontaneity  by  fraud.    As  can  be  gleas�s  testimony,  while  he  was  very  much  aware  of  Fortunato�s inability to read and wrage, he did not bother  to fully explain to the latter the substance of the receipt. He evenebody else to assist Fortunato considering that a measly sum  of  thirty  pesos  was  involvls  the  contract  of  sale  between  Fortunato and private respondent on the ground of vitiUSES MARIO AND ELIZABETH TORCUATOR vs. SPOUSES REMEGIO AND  GLORIA  BERNABE  and  SPOUSES  DDES  SALVADOR,  459  SCRA 439, G.R. No. 134219, June 8, 2005    CHARACTERISTICS    1.)  FERNELO  FONACIER,  GEORGE  KRAKOWER,  LARAP  MINES  &  SMELTING  CO.,  INC.,  SEGUNDINA  VIVAS,

ANTE,  PACIFICO  ESCANDOR  and  FERNANDO  TY,  2  SCRA  830,  G.R.  No.  L‐11827,  July  31,nt‐appellant  Fonacier  was  the  owner/holder  of  11  iron  lode  mineral  claims, known aituated in Camrines Norte.     By  “Deed  of  Assignment,  Respondent  constituted  and  appppellee Gaite as attorney‐in‐fact to enter into contract for the exploration and  developmens on. On March 1954, petitioner executed  a  general  assignment  conveying  the  claims  inMines,  which  owned solely and belonging to him. Thereafter, he underwent development and  or the mining claims which he estimates to be approximately  24 metric tons of iron ore.    o  revoke  the  authority  given  to  Gaite,  whereas  respondent assented subject to certainsequently a revocation of 

Power  of  Attorney  and  Contract  was  executed  transferring  P20k  plus  royalties  fromlaims,  all  rights  and  interest  on  the  road  and  other  developments done, as well asness name, goodwill,  records, documents related to the mines. Furthermore, included in the rights  and  interest  over  the  24K+  tons  of  iron  ore  that  had  been  extracted.  LaP65K  was  to  be  paid  for  covering  the  first  shipment of iron ores.     To  secure  tdent  executed  a  surety  bond  with  himself  as  principal,  the  Larap  Mines  and  Smeltockholder  as  sureties.  Yet,  this  was  refused  by  petitioner.  Appelle  further  requr  bond  underwritten  by  a  bonding  company  to  secure  the  payment  of  the  balance. d  was  produced  with  Far  Eastern  Surety  as  an  additional surety, provided the liabilld only prosper when  there  had  been  an  actual  sale  of  the  iron  ores  of  not  less65k, moreover, its liability was to automatically expire on December  1955.     On December pired and no sale amounting to the  stipulation  as  prior  agreed  nor  had  the  balance  er  by  respondent. Thus such failure, prompted petitioner to file a complaint in the CFI  oe balance and other damages.     The Trial Court ruled in favor of plaintiff ordering defendwith  interest.  Afterwards  an  appeal  was  affected  by  the  respondent  where  several presented  for  resolution:  a  motion  for  contempt;  two motions to dismiss the appeal foademic; motion for  a  new  trial,  filed  by  appellee  Gaite.  The  motion  for  contempt rious, while the rest of the motions were held unnecessary to resolve     Issue:    Whether ed  in  holding  the  obligation  of  appellant  Fonacier to pay appelle Gaite the balance or term  and  not  one  with  a  suspensive  condition;  and  that  the  term  expired  on  Do error was found, affirming the decision of the lower court. Gaite acted within  his  rightt  and  instituting  this  action  one  year  from  and  after  the  contract  was  executedthe  appellant  debtors  had  impaired  the  securities  originally  given  and  thereby  fofurther  time  within which to pay; or because the term of payment was originally of no moref P65k, became due and payable thereafter.     The Lower Court was legally correct in holdinore is not a condition or suspensive to the payment of the balance of P65k, but  was  only  What  characterizes  a  conditional  obligation is the fact that its efficacy or obligatory shed from its  demandability,  is  subordinated  to  the  happening  of  a  future  and  uncat if the suspensive condition does not take place, the parties would  stand as if the condir existed.     The sale of the ore to Fonacier was a sale on credit, and not an aleatory conuld assume the risk of not being paid at all; and  that the previous sale or shipment of ther  the payment of the balance of the agreed price, but was intended merely to fix  the futuright of Fonacier to insist that Gaite should wait for the sale or  shipment  of  the  ore  bor,  in  other  words,  whether  or  not  they  are  entitled  to  take  full  advantage  ofthem  for  making  the  payment.  The  appellant  had  indeed  have  forfeited  the  right  o  wait  for  the  sale  of  the  ore  before  receiving  payment  of  the  balance  of  P65heir  failure  to  renew  the  bond  of  the  Far  Eastern  Surety  Company  or  else  replalent  guarantee.  The  expiration  of  the  bonding  company�s  undertaking  on  December  8antially  reduced  the  security  of  the  vendor�s  rights  as  creditor  for  the  unpaid rity that Gaite considered essential and upon which he 

had  insisted  when  he  executed  the  deed  of  sale  of  the  ore  to  Fonacier  (first  hs  2  and  3  of  Article  1198  of  the  Civil  Code  of  the  Philippines:  ART.  1198.  ery  right  to  make  use  of  the  period:  “(2)  When he does not furnish to the creditor ch he  has  promised.  (3)  When  by  his  own  acts  he  has  impaired  said  guaranties  oeir  establishment,  and  when  through  fortuitous  event  they  disappear, unless he immedew ones equally satisfactory.”     Appellants�  failure  to  renew  or  extend  the  surety its  expiration plainly impaired the securities given to the creditor (appellee Gaite),  unly renewed or replaced.     Nevertheless, there is no merit in appellants� argument that Gaiturety  company�s  bond  with  full  knowledge  that  on  its  face  it  would  automaticallyone  year  was  a  waiver  of  its  renewal  after  the  expiration  date.  No  such  waiverended,  for  Gaite  stood  to  lose and had nothing to gain barely; and if there was any, itd only if the appellants had agreed to sell the ore and pay Gaite before  the surety company5. But in the latter case  the  defendants‐appellants�  obligation  to  pay  became  absolutrom the transfer of the ore to Fonacier by virtue of the deed, first bond.      STAGES    1.uted  by  her  legal  heirs,  DR.  NATIVIDAD  A.  TULIAO,  CORAZON  A.  JALECO  and  LILIA  ES  ANTONIO  PADUA and EUGENIA PADUA, 462 SCRA 614, G.R. No. 165420, June 30, 2005    Facts:Ainza  bought  one‐half  of  an  undivided  portion  of  the  property from her daughter, Euband, Antonio, for One  Hundred  Thousand  Pesos  (P100,  000.00).  No  Deed  of  Absolute  d  to  evidence  the  transaction,  but  cash  payment  was  received  by  the  respondents.

ical  delivery  of  the  land  through  Concepcion’s  other daughter (Natividad) acting as aion thereafter allowed  Natividad and her husband occupy the purchased portion of the land. division  of  the  lot  into  three,  necessarily  displacing  Natividad.  He  also  had  ean  titled.  Antonio  requested  Natividad  to  vacate the premises. Antonio averred that hisd of selling 1/3  of  the  property  to  Concepcion  for  which  a  receipt  was  issued  sihe  RTC  ruled  in  favor  of  Concepcion  that  the  sale  was  consummated  when  both  cocomplied  with  their  respective  obligations.    Eugenia  transferred  possession  by  delhe  property  to  Concepcion  who  in  turn  paid  the  purchase  price.    It  also  declarr  of  the  property  did  not  violate  the  Statute  of  Frauds  because  a  fully  executt  fall  within  its  coverage.  The  CA  reversed  the  RTC  ruling.     Issue:    Whether een Ainza and Eugenia is valid.    Ruling:    Yes.  A  contract  of  sale  is  perfected  byting  of  the  minds  on  the  offer  and  the  acceptance  thereof  based  on  subject  mats  of  payment.  In  this  case,  there  was  a  perfected  contract  of  sale  between  Eugn.    The  records  show  that  Eugenia  offered  to  sell a portion of the property to Concer and agreed  to  pay  P100,  000.00  as  consideration.    The  contract  of  sale  was  cparties  fully  complied  with  their  respective  obligations.    Eugenia  delivered  the  Concepcion,  who  in  turn,  paid  Eugenia  the  price  of  One Hundred Thousand Pesos (P100

Since  the  land  was  undivided  when  it  was  sold,  Concepcion  is  entitled  to  have  AL CONTRACT OF SALE    1.)  PEOPLE�S  HOMESITE  &  HOUSING  CORPORATION  vs.  COURT  OF  APPDOZA and ADELAIDA R. MENDOZA, 133 SCRA 777, G.R. No. L‐ 61623, December 26, 1984    Facts:  oard  of  directors  passed  Resolution  No.  513  wherein it stated that subject to the appouncil of the  Consolidation  Subdivision  Plan,  Lot  4  containing  4,182.2  square  meterto  Spouses  Rizalino  and  Adelaida  Mendoza,  at  a  price  of  twenty‐one  pesos  (P21.00r  and  that  this  award  shall  be  subject  to  the  approval  of  the  OEC  (PHHC)  Valuigher  authorities.  However,  the  city  council  disapproved  the  proposed  consolidationision  plan  of  which  the  spouses  were  advised  through  registered  mail.  Another  sun  was  prepared  which  included  Lot  4,  with  a  reduced  area  of  2,608.7,  and  was  ouncil  on  Feb.  25,  1964.  On  April  26,  1965,  the  PHHC  board  of  directors,  howevtion  recalling  all  awards of lots to persons who failed to pay the deposit or down paymenhe Mendozas never paid the price of the lot nor made  the 20% initial deposit. On October 18rs passed  Resolution  No.  218,  withdrawing  the  tentative  award  of  Lot  4  to  the  Mre‐awarding  said  lot  jointly  and  in  equal  shares  to  Miguela  Sto.  Domingo,  Enriqulio  Pinzon,  Leonardo  Redubloand  Jose  Fernandez who were able to make the required 20% odeposit and thereafter, the corresponding deeds of sale were executed in their  favor. The sive lots was approved by the city council and  the  Bureau  of  Lands.  The  Mendoza  spouseration  of  the  withdrawal  of  the  previous  award  to  them  of  Lot 4 and for the canceaid  lot  to  Sto.  Domingo  and  four  others.  Before  the  request  could  be  acted  upod  the  instant  action  for  specific  performance  and  damages.  The  trial  court  sustarawal  of  the  award which was appealed by the Mendozas. The Appellate Court reversed that ed  void  the  re‐award  of  Lot  4  and  the  deeds  of  sale  and  directed the PHHC to se03.7 square  meters  at  P21  a  square  meter  and  pay  to  them  P4,000  as  attorney�s  penses. The PHHC appealed to this Court.    Issue:    Whether or not there was a perfected sa,  to  the  Mendozas  which  they  can  enforce  against  the  PHHC  by  an  action  for  sRuling:    The  SC  hold  that  there  was  no  pertected  sale  of  Lot  4.  It  was  condily  awarded  to  the  Mendozas  subject  to  the  approval  by  the  city  council of the prubdivision plan and the approval of the  award by the valuation committee and higher authoricil  disapproved  the  subdivision  plan,  the  Mendozas  were  advised  through  registered964,  when  the  revised  plan  was  approved,  the  Mendozas  should  have  manifested  in cceptance  of  the  award  for  the  purchase  of  Lot  4  just  to  show  that  they  were s  purchase  although  the  area  was  reduced  and  to  obviate  ally  doubt  on  the  matthe PHHC board of directors acted within its rights in withdrawing  the  tentative  award.  Tis  perfect  at  the  moment  there  is  meeting  of  the  minds  upon  the  thing  which  itract,  and  upon  the  price.  From  that  moment,  the  parties  may  reciprocally  demandsubject  to  the  law  governing  the  form  of  contracts  (Art.  1475,  Civil). Under the not say there was a meeting of minds  on the purchase of Lot 4 with an area of 2,608.7square

2.) Sps. ENRIQUE and CONSUELO LIM vs. THE HONORABLE COURT OF APPEALS,  Sps. TERESITA and OSCnd ANITA ORLINO, Sps.  ROMULO  and  CONSUELO  ORLINO  and  Sps.  FELIX  and  DOLORES  ORLINOo. 85733, February 23, 1990    Facts:    The  subject  of  this  controversy  is  a  parcel ed  by  Felix,  Manuel  and  Maria  Concepcion  Orlino,  who  mortgaged  it  to  the  Progrel Bank as security for a P100,000.00 loan on July 1, 1965 consisting of  1,101  square  meten,  Quezon  City.  The  loan  not  having  been paid, the mortgage was foreclosed and the bas  the  highest  bidder  at  the  auction  sale  on  March  28,  1969.  The  mortgagee  therd  all  its  assets,  including  the  said  land,  to  the  Pacific  Banking Corporation (PBe Orlinos, and their respective spouses, who had remained  in  possession  of  the  land,  mto  PBC  to  repurchase  the  property. In response, the bank, confirms the agreement througmber 9, 1977 under the following conditions:     a)  The  cash  consideration  shall  be  P1full  upon  signing  of  the Deed of Absolute Sale;  b) The additional consideration shall cs conveyance to us of  their  share  of  2,901.15  square  meters  on  the  property  situatocan City.    One year later, on November 2, 1978, PBC advised the private respondents that nalized within 30 days, it would consider the offer of  other buyers. 2 The record does not ntil June 8,  1979,  when  the  private  respondents  requested  PBC  to  allow  them  to  srue  copy  of  its  Torrens  certificate  over  the  land  for  purposes  of  its  survey  athem  preparatory  to  the  actual  transfer  of  title  to  them.  3  PBC  granted  the  ree  condition  that  title  would  remain with it until the execution of the necessary deed o80, or two years later, PBC reminded the private respondents of its  letter  of  November  2tion  was  taken  to  deliver  to  it  the  stipulated consideration for the sale. Finally, 

ted a  deed of sale over the land in favor of the herein petitioners, the spouses Enrique  a,000.00.     On  September  30,  1980,  the  private  respondents  filed  a  complaint  in  Court  of  Quezon  City  against  the  petitioners  and  PBC  for  the  annulment  of  the  round  that  the  subject  land  had  been  earlier sold to them. In its judgment for the plt both  PBC and the spouses Lim had acted in bad faith when they concluded the sale  knowingf the property in question." 6 The  decision was affirmed in toto by the respondent court, 7fore us, urging reversal.    Issue:    Whether or not the execution of the deed of sale in f.    Ruling:      In  the  case  at  bar,  the  private  respondents  obligated  themselves he sum of P160,000.00 and their share of 2,901.15 square meters on a  property situated in CBC dated November 9, 1977,  they  were  requested  to  "expedite  the  loan  (they  were  nepurpose) so we can consummate the transaction as soon as possible". That was  in  1977.  In ed  of  their  obligation  and  asked  to  comply  within  thirty  days.  They  did  not.  Oy  were  reminded  of  that  letter of November 2, 1978, and again asked to comply; but agaiank  could  not  be  required  to  wait  for  them  forever,  especially  so  since  they  rion  of  the  property  and  there  is  no  record  that  they  were  paying  rentals.  Undes,  PBC  had  the  right  to 

consider the contract to sell between them terminated for non‐payment of the  stipulated cony confirm that rescission.    Having  arrived  at  these  conclusions,  the  Court  no  longsary  to  determine if the petitioners acted in bad faith when they purchased the subject  prespondents  lost  all  legal  interest  in  the  land  when  their  contract  to  sell  wasfor  their  non‐compliance  with  its  provisions. As that contract was no longer effective BC  to  the  petitioners,  the  private  respondents  had  no  legal  standing  to  assail  ansaction. The deed of sale between PBC and the petitioners  must therefore be sustained.   OURDES PINGOL vs. HON. COURT OF APPEALS and  HEIRS  OF  FRANCISCO  N.  DONASCO,  namely:  MERIETTA  D.  SINGSON,  MYRNA  D.  CUEVAS,  NATIVIDAD  D.  PELAYO,  YOLANDA  D.  CACERES and MA 118, G.R. No. 102909, September 6,  1993    A  vendee  in  an  oral  contract  to  convey ment  thereof, entered upon the land and had made valuable improvements thereon  is entitleds title against the vendor who had refused to  transfer  the  title  to  him.  It  is  not  should  have  an  absolute title, an equitable title being sufficient to clothe him with pertion to quiet title.    Facts:    In 1969, Pingol, the owner of a lot (Lot No. 3223) in CaloUTE  SALE  OF  ONE‐HALF  OF  AN  UNDIVIDED  PORTION  OF  [his]  PARCEL OF LAND in favor of D), payable in 6 years.    In  1984,  Donasco  died  and  was  only  able  to  pay  P8,369  paving a balance of P10,161. The heirs of Donasco remained in  possession  of  such  lot  andbalance  with  Pingol.  However,  Pingol  refused  to  accept  the  offer  and  demanded  a Thus,  the  heirs of Donasco filed an action for specific performance (with Prayer for Writ ction,  because  Pingol  were  encroaching  upon  Donasco’s  lot).  Pingol  averred  that  tnsfer  of  title  was  conditional  upon  the  full  payment  of  Donasco  (contract  to  seof  sale).  With  Donasco’s  breach  of  the  contract  in  1976  and  death  in  1984,  thelled,  and  the  heirs’  continuous  occupancy  was  only  being  tolerated  by  Pingol.    r not Pingol can refuse to transfer title to Donasco.    (2) Whether or not Donasco has the ) No. The contract between Pingol and Donasco is a contract of sale and not a  contract  to s,  contemporaneous  and  subsequent  to  the  contract,  clearly  show  that  the  parties bsolute  deed  of  sale;  the ownership of the lot was transferred to the Donasco upon its assion and construction of the house) and constructive delivery  (upon  execution  of  the  clivery  of  the  lot  divested  Pingol  of  his  ownership  and  he  cannot  recover  the  ttract  is  resolved  or  rescinded under Art. 1592 of NCC. It states that the vendee may payhe period stipulated as long as no demand for rescission has  been  made  upon  him  either ial  act.  Pingol  neither  did  so.  Hence, Donasco has equitable title over the property. omplaint  filed  by  the  Donascos  was  an  action  for  specific  performance,  it  was  an  to  quiet  title.  A  cloud  has  been  cast  on  the  title,  since  despite  the  fact transferred  to  them  by  the execution of the deed of sale and the delivery of the object ntly refused to accept the payment by Donascos and insisted that  they no longer had the oble. 

  Donasco,  who  had  made  partial  payments  and  improvements  upon  the  property, is eno clear his title against Pingol who refused to  transfer  title  to  him.  It  is  not  neculd  have  an  absolute  title, an equitable title being sufficient to clothe him with persoon to quiet title.    Prescription cannot also be invoked against the Donascos because an acerty in ONE’s POSSESSION is imprescriptible.        CONTRACT TO SELL    1.)  EMILIO  A.  SAL.  COURT  OF  APPEALS  and  JONETTE BORRES, G.R. No. 118203, July 5, 1996    Facts:    That the  owner  of  the  two  (2)  parcels  of  land  with  improvements thereon located at 2914ati, Metro Manila  and  covered  by  Transfer  Certificate  of  Title  Nos.  31038  and  310y  of  Deeds  of  Makati;  that  Dr.  Salazar  offered  to  sell  his  properties  to  Jonetn pesos (P1,000,000.00). The initial proposal took  place  at  the  Dimsum  Restaurant,  Makt  was  proposed  that  the  payment  of  the  consideration  was  to  be  made  within  sixbjected to by Dr. Salazar and he reduced it to a three (3) months period  that  sometime  ones  together  with  a  certain  Emilio  T.  Salazar went to see Dr. Salazar at the latter�s g a copy  of a Deed of Absolute Sale and Deed of Warranty but Dr. Salazar refused to sign  boney ready then. In said occasion Dr.  Salazar further reduced the period within which plaints,  to one (1) month or up to June 30, 1989.    Jonette  Borres  then  met  again  Dr.  Saloy  International Airport who was about to leave for the United States of America  where he s had with her the Deed of Absolute Sale  and  asked  Dr.  Salazar  to  sign  said  documently  agreed  to  sign  the  document  provided  that  Jonette  Borres  pays  one  half  (1/2)tion  or  P500,000.00  in  "cash"  by  June  15,  1989  and  the  balance  was  payable  on during  this  occasion  that  Dr.  Salazar  again  emphasized to Jonette Borres that he neede was then  buying a property in the United States.    Plaintiff  agreed  to  the  above  co

r  constituted  co‐ defendant Teresa Dizon as custodian at the Deed of Absolute Sale  togethe  Land  in  question  with  the  instruction  to  Teresa  Dizon  not  to  surrender said dores until upon payment of the full price  in "cash".    On June 14, 1989 Jonette Borres infoll be able  to pay the full amount of P1,000,000.00 on June 15, 1989 and on the next day,  ssa  Dizon  to  see  and  get  the  documents  entrusted to her by Dr. Salazar. The documentssion,  they agreed to meet at Metro Bank West Avenue Branch to get the documents  and then tntiff�s business partner a certain  Balao who allegedly gave plaintiff a Far East Bank and Te amount of P1,500,000.00 with which to buy the property.  For some reason  or another Jonetn failed to proceed to Makati.    In the meantime or on June 16, 1992, Dr. Salazar made an onquire if Jonette Borres had already paid the down payment  of P500,000.00 and Teresa Dizon t Jonette Borres had  not paid the down payment. Dr. Salazar then ordered Dizon to stop the t  the  so‐called  Deed  of  Absolute  Sale  executed  by  petitioner  Emilio  A.  Salazar  respondent  Jonette  Borres  is  a  perfected  contract of sale or a mere contract to sell. 

  Ruling:    It  is  a  contract  to  sell  not  contract  of  sale.  The  withholding  by  f  the  Deed  of  Absolute  Sale,  the  certificates  of  title,  and  all  other  documentsn additional indubitable proof that Salazar did  not transfer to Borres either by actual or y the ownership of  the  two  lots.  While  generally  the  execution  of  a  deed  of  absos constructive delivery of ownership, the withholding by the vendor of  that  deed  under  ethat  it  be  delivered  together  with  the  certificates  of  titles  to  the  vendee  onl�s  full  payment  of  the  consideration amounts to a suspension of the effectivity of the tract.    Undoubtedly,  Salazar  and  Borres  mutually  agreed  that  despite  the  Deed  oftle to the two lots in question was not to pass to the latter until  full  payment  of  the The  form  of  the  instrument  cannot prevail over the true intent of the parties as establcordingly,  since  Borres  was  unable  to  pay  the  consideration,  which  was  a  suspensalazar cannot be compelled to deliver to her the deed of  sale, certificates of title, and og the two lots. In other  words,  no  right  in  her  favor  and  no  corresponding  obligatzar were created.      2.) SPOUSES NESTOR CASTILLO and ROSIE REYES‐CASTILLO vs. SPOUSES RUDYN  REYES,  539  SCRA  193,  G.R.  No.  170917,  November  28, 2007    Facts:    On November espondents negotiated for the sale  of the former’s house and lot located at Poblacion, New atter for the consideration of P165,000.00. On the following day, November  8, they signed ainently reads as follows:    We, the undersigned, agree to the following terms and conditionhe house and lot located at Poblacion, New Washington, Aklan:    1. That the total amount toy‐Five Thousand  Pesos (P165,000.00) to be paid in full on or before the 15th of December 19c) a total amount of One Hundred Thirty Thousand  Pesos (P130,000.00) shall be made today, that the remaining balance in the amount (sic) of Thirty‐Five Thousand Pesos  (P35,000.00) sh4.  That  the  buyers,  represented  by  the  Spouses  Rudy  and  Consolacion  Reyes  (sic) sible  for  all  the  legal  and  other  related  documents  and  procedures regarding this ler, represented by Ms. Emmaliza M. Bohler, shall vacate the said  house and lot on or (sic)hat  the  tenants,  represented  by  the  Spouses  Romeo  and  Epifania  Vicente,  shall vacore the 30th of April, 1998; and  7.  That  all  parties  concerned  shall  agree  to  all  s  stipulated herein.3    Upon the signing of the said contract, respondents handed to Bohled  allegedly  a  P110,000.00‐check.  Bohler  nonetheless  insisted  that  the  entire partiald be in cash as she needed it to redeem the subject  property from the bank on the followinpayment  up  to  midnight  on  that  day  otherwise  she  would  cancel  the  sale.  Becausefailed  to  make  good  the  P110,000.00.  Bohler  subsequently sold the property to the petearned of the subsequent sale, the respondents immediately tendered  the  check,  asked  theification  that  it  was  funded  and  consulted  their lawyer who sent a notice of lis pendtion) to the  Register  of  Deeds  and  the  Provincial  Assessor.    Civil  Case  No.  6070, specific performance and damages was subsequently filed by 

the  respondents  with  the  Regional  Trial  Court  (RTC)  of  Kalibo,  Aklan  against  Bohoners.    On February 21, 2003, the RTC rendered its Decision declaring the November 8,  199t  to  sell.  Considering  that  no  actual  sale  happened  between Bohler and the responded validly sell the property  to the petitioners. Thus, the trial court dismissed the complaipondents  appealed  the  case  to  the  CA.  In  the  challenged  December 6, 2005 Decision,eversed the trial court’s ruling,  declared the November 8, 1997 Agreement a contract of salquent  sale  to  the  petitioners.  The  CA  ruled,  among  others,  that  the  wordings  ofd  the  conduct  of  the  parties  suggest  that  they  intended to enter into a contract ofreserved  by  the  vendor  and  non‐payment  of  the  purchase  price was not made a conditiivity.   Petitioners, thus, filed the instant petition for review on certiorari imputing theo the CA:  1. The appellate court erred in declaring the contract styled AGREEMENT dated  08t of sale" and not a contract to sell.  2. The appellate court erred in declaring the petitiht  the  subject  matter  house  and  lot  on  02  March  1998  from  Emmaliza  H.  Bohler. ansaction  between  Bohler  and  the  respondents  is  a  perfected  contract of sale or a muling:    Sale  is  a  consensual  contract  and  is  perfected  by  mere  consent,  which  ing of the minds as to the offer and acceptance thereof on  the subject matter, price and teinstant  case,  the  November  8,  1997  Agreement  clearly  indicates  that  Bohler and theeeting of the minds on the subject matter  of the contract, the house and lot; on the price,ayment, an initial payment of P130,000.00 on the date of execution of the  agreement and theore December 15, 1997. At that  precise  moment  when  the  consent  of  both  parties  was of  sale was perfected.    The said agreement cannot be considered a contract to sell. In a o  the  property  passes  to  the  vendee  upon  the  delivery  of  the  thing  sold.     Ins, by agreement, reserved in the vendor and is  not  to  pass  to  the  vendee  until  full 

rice.  Otherwise  stated, in a contract of sale, the vendor loses ownership over the propertntil and unless the contract is resolved or rescinded; whereas,  in  a  contract  to  sell, the  vendor  until  full  payment  of  the  price.     In  the  latter  contract,  payment  ive  suspensive  condition,  failure of which is not a breach but an event that prevents theo convey title from becoming effective.     The November 8, 1997 Agreement herein cannot be t  to sell because the seller made no express reservation of ownership or title to  the subje Agreement contains all the requisites of a  contract of sale.    WHEREFORE,  premises  conion  for  review  on  certiorari  is  DENIED DUE COURSE.      3.)  UNITED  MUSLIM  AND  CHRICIATION,  INC.  represented  by  its  President,  MANUEL  V.  BUEN  vs.  BRYC‐V  DEVELOPMENT

CORPORATION  represented  by  its  President,  BENJAMIN  QUIDILLA;  and  SEA  FOODS CORPORATsented by its Executive Vice President, VICENTE T.  HERNANDEZ, G.R. No. 179653, July 31, 200ion  for  review  on  certiorari  seeks  to  set  aside  the  Decision1  of  the  Court  of R.  CV  No.  62557  which  affirmed  in  toto  the  Decision2 of the Regional Trial Court (Ra City in Civil  Case No. 467(4544).    • Respondent  Sea  Foods  Corporation  (SFC)  is  thLot No. 300 located in Lower Calainan, Zamboanga City and covered  by Transfer Certificate o6).  • Petitioner United Muslim and Christian Urban Poor Association, Inc.  (UMCUPAI),  an  squatters  occupying  Lot  No.  300,  through  its  President,  Carmen  T.  Diola,  initiateons  with  SFC  for  the  purchase  thereof.  UMCUPAI  expressed  its  intention  to  buy  trty  using  the  proceeds  of  its  pending  loan  application  with  National  Home  Mortgaporation  (NHMF). Thereafter, the parties executed a Letter of Intent to Sell by  [SFC] and se by UMCUPAI  • However, the intended sale was derailed due to UMCUPAI’s inability  to secuembers occupying Lot  No.  300  were  willing  to  join  the  undertaking.  Intent  on  buyioperty,  UMCUPAI,  in  a  series  of  conferences  with  SFC,  proposed  the  subdivision  oallow  the  squatter‐ occupants to purchase a smaller portion thereof.  • Consequently,  somber  1994,  Lot  No.  300  was  subdivided into three (3) parts covered by separate titles: spectively.  • On  January  11,  1995,  UMCUPAI  purchased  Lot  No.  300‐A  for  P4,350,8010‐B was constituted as road right of  way and donated by SFC to the local government.  • UMCack of funds. On March  5,  1995,  UMCUPAI  negotiated  anew  with  SFC  and  was  given  byree  months  to  purchase  Lot  No.  300‐C.  However,  despite  the  extension,  the  three‐d  with  the  sale  not consummated because UMCUPAI still failed to obtain a loan from  NHMF5,  SFC  sold  Lot  No.  300‐C  for  P2,547,585.00  to  respondent  BRYC‐V  Development  Coryear  later,  UMCUPAI  filed  with  the  RTC  a  complaint  against  respondents SFC and BRYale of Lot No. 300‐C,  and the cancellation of TCT No. T‐121,523. UMCUPAI alleged that the  s  violated  its  valid  and  subsisting  agreement  with  SFC  embodied  in  the  Letter  oing  to  UMCUPAI,  the  Letter  of  Intent  granted  it  a  prior,  better,  and  preferred chase of Lot No. 300‐C.  • SFC countered that the Letter of Intent dated October 4, 1991 is d and subsisting contract of sale. On  the  contrary,  SFC  averred  that  the  document  wad merely to accommodate UMCUPAI and enable it to comply  with  the  loan  documentation  reqIn  all,  SFC  maintained  that  the  Letter  of  Intent  dated  October  4,  1991  was  subi.e.,  payment  of  the  acquisition  price,  which  UMCUPAI failed to do when it did not obter trial, the RTC dismissed UMCUPAI’s complaint. The lower court  found  that  the  Letter ed  to  facilitate  the  approval of UMCUPAI’s loan from NHMF for its intended purchase of  o  the  RTC,  the  Letter  of  Intent  was  simply  SFC’s  declaration  of  intention  to  sto  sell,  the  subject lot. On the whole, the RTC concluded that the Letter of Intent  was option  contract,  nor  an  offer  contemplated  under  Article  1319  of  the  Civil  Code,contract to sell and buy.    Issue:   

WON  the  Letter  of  Intent  to  Sell  and  Letter  of  Intent  to  Buy  is  a  bilateral  thin  the  meaning  or  contemplation  of  Article  1479  (1)  of  the Civil Code of the Phietition deserves scant consideration.    UMCUPAI  appears  to  labor  under  a  cloud  of  crst  paragraph  of  Article  1479  contemplates  the  bilateral  relationship  of  a  contradistinguished  from  a  contract  of  sale  which  may  be  absolute  or  conditional  underame code. It reads:    Art.  1479.  A  promise  to  buy  and  sell  a  determinate  thing  fiprocally demandable.    An accepted unilateral promise to buy or to sell a determinate thinbinding  upon  the  promissor  if  the  promise  is  supported  by  a  consideration distinche  case  of  Coronel  v.  Court  of  Appeals  is  illuminating  and  explains  the  distinctional contract of sale under Article 1458 of the Civil  Code and a bilateral contract to see code:    A  contract  to  sell  may  thus  be  defined  as  a  bilateral  contract  wherebler,  while  expressly  reserving  the  ownership  of  the  subject  property despite delivee prospective buyer, binds himself to sell  the  said  property  exclusively  to  the  prospn  fulfillment  of  the  condition agreed upon, that is, full payment of the purchase price.s  defined  hereinabove,  may  not  even  be  considered  as  a  conditional  contract  of  ller  may  likewise  reserve  title  to  the  property  subject  of  the  sale  until  the  spensive  condition,  because in a conditional contract of sale, the first element of consenugh it is conditioned upon the happening of a contingent event which may  or  may  not  occudition  is  not  fulfilled,  the  perfection  of  the contract of sale is completely abated.nsive condition  is  fulfilled,  the  contract  of  sale  is  thereby  perfected,  such  thalready been previous delivery of the property subject of the sale to the buyer,  ownership  ly  transfers  to  the  buyer  by  operation  of  law  without any further act having to be 

a  contract  to  sell,  upon  the  fulfillment  of  the  suspensive  condition  which  is  turchase price, ownership will not automatically transfer  to the buyer although the propertyously delivered to him.  The  prospective  seller  still  has  to  convey  title  to  the  py  entering into a contract of absolute sale.    It is essential to distinguish between a coal contract  of sale specially in cases where the subject property is sold by the owner not tracted  with,  but  to  a  third  person,  as  in  the  case  at  bench. In a contract to se of the property, a third  person buying such property despite the fulfillment of the suspehe full payment of the purchase price, for instance, cannot be deemed  a  buyer  in  bad  fabuyer  cannot  seek  the  relief  of  reconveyance of the property.     There  is  no  doubltle  to  the  property  will  transfer  to  the  buyer after registration because there is ner’s title per  se, but the latter, of course, may be sued for damages by the intending buyee, however, upon the fulfillment of the suspensive  condition,  the  sale  becomes  absoluteefinitely  affect  the  seller’s  title thereto. In fact, if there had been previous delivery,  the seller’s ownership or title to the property is automatically transferred to the  buyl no longer have any title to transfer to any third  person.  Applying  Article  1544  of  tnd  buyer  of  the  property who may have had actual or constructive knowledge of such defecr  at  least  was  charged  with  the  obligation  to  discover  such  defect,  cannot  be  d  faith.  Such  second  buyer  cannot  defeat 

the first buyer’s title. In case a title is issued to the second buyer, the first buyer  mayubject of the sale.  In  the  instant  case,  however,  the  parties  executed  a  Letter  oeither a contract to sell nor a conditional contract of sale. As found by the RTC,  and  uphIntent  was  executed  to  accommodate  UMCUPAI and facilitate its loan application with NHMent to  Buy and Sell is just that – a manifestation of SFC’s intention to sell the property me.    The Letter of Intent/Agreement between SFC and UMCUPAI is merely a written  preliminae parties wherein they declared their intention  to enter into a contract of sale. It is subUPAI will  "apply with the Home Mortgage and Finance Corporation for a loan to pay the  acquThe Letter of Intent to Sell fell short of an "offer" contemplated in Article 1319  of  the ot  a  certain  and  definite  proposal  to  make  a  contract  but  merely  a  declaration o  enter  into  a  contract.  UMCUPAI’s declaration of intention to buy is also not certain o the condition that UMCUPAI shall endeavor to raise funds to acquire  subject land. The accbsolute; it must be plain and  unconditional.  Moreover,  the  Letter  of  Intent/Agreement ain  a  promise or commitment to enter into a contract of sale as it merely declared the  innter  into  a  contract  of  sale  upon  fulfillment  of  a  condition that UMCUPAI could sece of a land.  The Letter of Intent/Agreement is not an "option contract" because aside fromlaration of intention to sell and to buy subject to  the condition that UMCUPAI shall raise rice of  the  land,  and  does  not  contain  a  binding  promise  to  sell  and  buy,  it  tinct  consideration  distinct  from  the  price  of  the  land  intended to be sold and to ted to UMCUPAI  under the Letter of Intent/Agreement to buy subject land to the exclusion ofed  period  nor  was  SFC  bound  under  said  Agreement  to  Sell  exclusively to UMCUPAI ohe fixed period.    Neither can the Letter of Intent/Agreement be considered a bilateral reco  sell  and  to  buy  contemplated  under  Article  1479  of  the  Civil  Code  which  is  able.  The  Letter  of  Intent/Agreement  does  not  contain a PROMISE to sell and to buy sus no promise or  commitment on the part of SFC to sell subject land to UMCUPAI, but merely an  to  buy  the  land,  subject  to  the  condition  that  UMCUPAI  could  raise  the  necesre  the  same  at  the  price  of  P105.00 per square meter x x x    WHEREFORE, premises cony DENIED. The Decision  of the Court of Appeals in CA G.R. CV No. 62557 and the Regional Tri) are AFFIRMED. Costs against the petitioner.      4.)  E.C.  MCCULLOUGH  &  CO.  vs.  S.  M.R.  No.  19009,  September 26, 1922    Facts:    In  the  month  of  February,  1918,  plaintered  into  an  agreement by which the defendant was to deliver plaintiff 501 bales of tobn  good  condition.  That  delivery  was  made  and  the  plaintiff  paid  the  full  purchaon  an  examination  later  the  tobacco  was  found to be in a musty  condition, and its vahave been if the tobacco had been in the condition which defendant agreed that  it  should  laintiff  claims  damages  for  $12,000,  United  States currency, or P24,000, Philippine cuhen the condition of the  tobacco was discovered, plaintiff promptly notified the defendant,otest. Wherefore, the plaintiff prays judgment for the amount of P24,000,  Philippine currenneral relief.    The  lower  court  rendered  judgment  against  the  defendant  and  in  faiff  for  the  sum  of  P11,867.98  or  P23,735.96  with  legal  interest  from  January  6,from  which,  after  his  motion  for  a  new  trial  was  overruled, the defendant appeals,rt erred: First, in finding 

that the tobacco was not in good condition when it arrived in New York; second,  in  holdingtitled  to  maintain  an  action  for  breach  of  contract  after  having  agreed  with  thscind  and  to  make  restitution  of  the  subject‐matter  and  the  price  after  a  violant;  third  in  holding  that  the  plaintiff,  having  elected  to  rescind  and  notified f  such  an  election,  may  now  refused  it  and  affirm  the  same and recover from the aourth, in holding that  this  action  should  be  maintained,  no  claim  having  been  madereach  of  warranty  of  quality  within  the  statutory  period;  and,  fifth,  in  overrult�s motion for a new trial.    Issue:    Is the defendant liable for breach of contract?    ant shoulders the loss.   The defects in the tobacco were inherent and could not be ascertaies and making a physical examination. When this was done, the  plaintiff promptly cabled thecco was not satisfactory. In  the  nature  of  things,  the  plaintiff  could  not  then  rea  statement  of  the  amount  of  this  claim.  By  the  terms  of  the  contract,  the  dehe  arrival  of  the  tobacco  in  New  York  "in  good  condition."    The  Although  the  the  written  contract,  the  transaction  shows that the sale was not complete until the arrk.  The  fair  construction  to  be  put  upon  the  contract  is,  that  on  the  arrival ng  the  goods,  the  defendants  should  deliver  them,  and  the  plaintiffs should pay thd the authorities hold that the arrival  of  the  goods,  in  such  case,  is  a  condition be  shown  to  have taken place before either party can bring suit.      5.) WELGO DICHOSO, 

O BORJA and NELIA  ALANGUILAN, 5 SCRA 781, G.R. No. L‐17441, July 31, 1962    Facts:    On  as  sold  to  Borja  for  the  sum  of  P850.00  a  parcel of unregistered coconut land withrs and  with 393 coconut trees, situated in Barrio San Diego, San Pablo, Laguna, subject  toor could repurchase it for the same amount within  five years, but not earlier than three yech was  evidenced by a public document.    From  November  26,  1955  to  July  5,  1957,  Richoso  several sums of money amounting to P770.00, their agreement being that after  Decembs  would  sell  the  same  property,  by  absolute  sale,  to  Dichoso  for  the  total  sumforesaid  sum  of  P770.00  to  be  considered as initial or advance payment on the purchaseance  of  P1,230.00,  Dichoso  would  use  the  sum  of  P850.00  to  repurchase  the  propeter  December  13,  1954  but  within  the  five years stipulated for the exercise of Roxasn  October  22,  1957,  pursuant  to  Roxas�  request  made  on  July  23,  1957,  Dichoso  the  sum  of  P320.00  "in  full  payment  of  the  P2,000.00  consideration  for  the  deed"  and  thereafter  they  informed Borja of their readiness to repurchase the property.    Os sent them back the check just referred to with the  request that they endorse the same to e,  because it appeared that, aside from the P850.00 consideration of the pacto de  retro saitional sums from Borja.     After  December  13,  1957,  Dichoso  made  representations  toere  ready  to  make  the  repurchase,  as  well  as  to  Roxas  for  the  latter  to  be  responding  deed  of  absolute  sale  in  their  favor  after 

they  had  made  the  repurchase;  that  notwithstanding  these  demand  and  representationnd  Borja  had  deliberately  failed  to  execute  the  corresponding deed of absolute sale eady mentioned.    On  January  8,  1958  Borja  filed  a  motion  to  dismiss  the  complaiat Dichoso had no cause of action against them because their contract  was not them but withe motion and dismissed  the complaint because, according to the same, "there exists no writtnment  of  rights  executed  by  Laura  A.  Roxas  in  favor  of  the  herein  plaintiffs  cy  which  said  Laura  A.  Roxas  sold  to  her  co‐ defendants  under  a  deed  of  pacto  he  purpose  of  the  present  action  is  precisely  to  compel  Laura  A.  Roxas  to  execing deed of assignment."     Issue:    Whether  or  not  Dichoso  can  repurchase  the  cocod  to  Borja by Laura Roxas.     Ruling:    No.  It  is  obvious  that  in  deciding  the  co  give  due  weight  to  the  deed  of  absolute  sale  executed  by  Laura  A.  Roxas  in cember 8, 1957 — in effect superseding the pacto de retro sale  mentioned  heretofore  for  f  P1,684.00,  of  which  the  amount  of  P850.00  paid  as  consideration  for  the  pactoconsidered  as  a  part.  There  is  no  dispute  at  all  as  to  the  genuineness  of  thie sale nor as to its execution on December 8, 1957. that  is,  five  days  prior  to  Decembg  to  appellees  themselves, they made the first attempt to repurchase the property in quesccasion  appellants  refused  to  allow  the  repurchase  "because  Laura  A.  Roxas  was  naccording  to  the  lower  court.  After  December  8,  1957,appellants�  rights  were  no  n  the  superseded  pacto  de  retro  sale  but  on  the  aforesaid  deed  of  absolute  sally valid contract as between the parties.    In  plain  words,  after  that  date  Laura  A.y  right  to  repurchase the property. Moreover, Borja had no knowledge until December 13,  gned her right to repurchase to Dichoso.    Such being its condition, it could not possibly same property having been sold to two different purchasers. The salt — in favor  of  appellatself,  while  the  one  in  favor  of  appellees,  if  not a mere promise to assign, was ate right to  repurchase  the  same  property.  The  provisions  of  paragraph  3,  Article  1e of the Philippines which read as follows: “If the same thing should  have been sold to difall be transferred to the  person who may have first taken possession thereof in good faith,erty. Should there be no inscription, the ownership shall pertain to  the  person  who  in  n  the  possession;  and,  in  the  absence  thereof,  to  the  person  who  presents  the  ided  there  is  good  faith. (Emphasis supplied)” do not, therefore, apply.  Having arrivedons, we are constrained to hold that, upon  the  facts  of  the  case,  appellees  are  not s  sought  in  their  amended complaint and that whatever remedy they have is exclusively ags  to  recover  from  her,  among  other  things,  what  they  paid  as  consideration for tate document Exhibit I.  WHEREFORE,  the  decision  appealed  from  is  reversed,  with  theis  case is dismissed, with costs, reserving to appellees, however, the right to file a  sepLaura  A.  Roxas  to  enforce  whatever  rights  they  may  have against her in consonance w)  LUZON  BROKERAGE  CO.,  INC.  vs.  MARITIME  BUILDING  CO.,  INC.,  and  MYERS  BUILDING TIME  BUILDING  CO.,  INC.,  43  SCRA  93,  G.R.  No. L‐25885, January 31, 1972      7.) Spo. ANASTACIA CRISTOBAL, 456 SCRA  577, G.R. No. 156171, April 22, 2005 

  Facts:    In 1968, spouses Portic acquired a parcel of land with a 3 door apartment from  hey’re  aware  that  the  land  was  mortgaged  to  the  SSS.  Portic  defaulted  in  payingen  executed  a  contract  with  Cristobal  and  the  latter  agreed  to  buy  the  said  prristobal’s  down payment was P45k and she also agreed to pay SSS. The contract between  theme of P155, 000.00 has not yet been fully paid  the  FIRST  PARTYOWNERS  shall  retain  the  escribed  parcel  of  land  together  with  its  improvements  but  the  SECOND  PARTY  BUYEght to collect the monthly rentals due on the first door (13‐A) of  the said apartment; (payal will not be able to  pay  Portic  will  reimburse)  A  transfer  certificate  was  executobal. Cristobal was not able to pay on the due date. A suit ensued to lift the  cloud on theer of the parcel of land?    Ruling:    The  Portics  insofar  as there  was  no contract  oen  the parties was a contract to sell. The provision of the contract characterizes the  agrrties  as  a  contract  to  sell,  not  a  contract  of  sale.  Ownership  is  retained  by tics;  it  will  not  be  passed  to  the  vendee,  the  Cristobals,  until  the  full  paymprice.  Such  payment is a positive suspensive condition, and failure to comply with it is non;  it  is  merely  an  event  that  prevents  the  effectivity  of  the  obligation of thee. In short, until the full price is paid,  the  vendor  retains  ownership.  The  mere  issate  of  Title  in  favor  of  Cristobal  did  not  vest  ownership  in  her.  Neither  did ged  absolute  purchase  of  the  lot.  Registration  does  not  vest,  but  merely  serves title.  Our  land  registration  laws  do  not  give  the  holders  any  better  title  thanctually  have  prior  to  registration.  Under  Article 1544 of the Civil Code, mere registr

cquire a new  title.  Good  faith  must  concur.  Clearly,  Cristobal  has  not  yet  fully rice. Hence, as long as it remains unpaid, she cannot feign good faith.  She  is  also  precnership  against  the  Portics.  The  CA’s  finding that she had a valid title to the properS  OF  JESUS  M.  MASCUÑANA,  represented  by  JOSE  MA.  R.  MASCUÑANA  vs.  COURT  OF  APPnd  SPOUSES  RODOLFO and CORAZON LAYUMAS, 461 SCRA 186, G.R. No. 158646, June 23,  2005    Fparcel  of  land  from  the  Wuthrich  siblings.  Part  of  which  Mascunana, he later sold act price is 4,690 with 3,690 as  down  payment.  Their  agreement  says:  That  the  balancSOS (P1,000.00) shall be paid by the VENDEE unto the VENDOR assoon as the  above‐portions ofd in the name of the VENDEE  and all paperspertinent and necessary to the issuance of a sepae name of the VENDEE shall havebeen prepared.Sumilhig later sold  the  same  lot  to  Layumaumas  wrote  to  the  heirs  of  Mascunana(since Mascunana died already) offering to pay theurchase price of the property. Theaddressee, however, refused to receive  the  mail  matter.na  then  filed  a  complaint  for  recovery  of  possession  against  Barte  (  an  individallowed  to  stay  on  the  subject property).    Issue:    WON  the  contract  of  alienatit  in  favor  of  Sumilhig  was  a  contract to sell or a contract of sale.    Ruling: 

  Sale.  Article 1458 of the New Civil Code provides:  By  the  contract  of  sale,  one  ofs  obligates  himself  to  transfer the ownership of and to deliver a determinate thing, andr a price certain in money or its equivalent.  A contract of sale may be absolute or conditiential elements of sale, to wit:  a)  Consent  or  meeting  of  the  minds,  that  is,  consship  in  exchange for the price;  b) Determinate subject matter; and  c) Price certain in mn  this  case,  there  was  a  meeting  of  the  minds  between  the  vendor  and  the  vendook to deliver and transfer ownership over the  property  covered  by  the  deed  of  absolue  for  the  price  of  P4,690.00  of  which  P3,690.00  was  paid  by  the  vendee  to  thet.  The  vendor  undertook  to  have  the  property  sold,  surveyed  and  segregated and a for issued in the name of the vendee, upon  which the latter would be obliged to pay the balpulation in the deed that the title to the property remained with the vendor,  or that the rhe contract upon the buyer’s failure to  pay  within  a  fixed  period  was  given  to  suchontract  executed by the parties is a deed of sale and not a contract to sell. As the Court os  v.  Court  of  Appeals  (158  SCRA  375),  we  have  said  that,  although  denominated al  Sale,”  a  sale  is  still  absolute where the contract is devoid of any proviso that tinilaterally  rescind  is  stipulated,  e.g.,  until  or  unless  the  price  is  paid.  Ownen  be  transferred  to  the  buyer  upon  actual  or  constructive  delivery  (e.g.  by  theblic  document)  of  the  property  sold.  Where the condition is imposed upon the perfectiolf, the  failure  of  the  condition  would  prevent  such  perfection.  If  the  condition ligation of a party which is not fulfilled, the other party may  either  waive  the  conditid  with  the  sale.  (Art.  1545,  Civil  Code).  Thus,  in  one  case,  when  the  sellers of  Down  Payment”  that  they  received  an  amount  as  purchase  price  for  a  house  anation of title until full payment of the entire purchase price,  the  implication  was  thatperty.  In  People’s  Industrial  and  Commercial  Corporation  v.  Court  of  Appeals,  it ed  of  sale  is  considered  absolute  in  nature  where  there  is  neither  a  stipulatioitle to the property sold is reserved in the seller until full payment of the  price, nor onlaterally resolve the contract the  moment the buyer fails to pay within a fixed period. Appo  this case, it cannot be gainsaid that the contract of sale between the parties is  absolus no reservation of ownership nor a stipulation  providing  for  a  unilateral  rescission  In  fact,  the  sale  was  consummated  upon  the  delivery  of  the  lot  to  respondent.  vides that the ownership of the thing sold shall be transferred to the vendee  upon the actuy thereof. The condition in the deed that  the balance of P1,000.00 shall be paid to the venperty  sold  shall  have  been  surveyed  in  the  name  of  the  vendee  and  all  papers po the issuance of a separate certificate of title  in  the  name  of  the  vendee  shall  hacondition  which  prevented the efficacy of the contract of sale. It merely provides the manrchase price of the property is to be paid. The condition did  not prevent the contract fromhe stipulation that  the  “payment  of  the  full  consideration  based  on  a  survey  shalin  five  (5)  years  from  the  execution  of  a  formal  deed  of  sale”  is  not  a  condficacy  of  the  contract  of  sale.  It  merely  provides  the  manner  by  which  the  fulto  be  computed  and  the  time  within  which  the  same  is  to  be  paid.  But  it  doesthe  effectivity of the contract. In a contract to sell, ownership is retained by a seller  e vendee until full payment of the price. Such  payment is a positive suspensive condition, each  of  contract  but  simply  an  event  that  prevented  the  obligation  from  acquirine.  It  bears  stressing  that  in  a  contract  of  sale,  the  non‐payment  of  the price ich extinguishes the transaction that, for a  time,  existed  and  discharges  the  obligatier  the  transaction.  A  seller  cannot  unilaterally  and  extrajudicially  rescind  a  cole  unless 

there is an express stipulation authorizing it. In such case, the vendor may file an  actionance  or  judicial  rescission.  Article  1169  of  the  New  Civil Code provides that in rens, neither party incurs in delay if  the  other  does  not  comply  or  is  not  ready  to with  what  is  incumbent  upon  him;  from  the  moment  one  of  the  parties  fulfill  hiy the other begins. In this case, the vendor (Jesus Mascuñana)  failed  to  comply  with  hiting  Lot  No.  124‐B  and  the  issuance  of  a  Torrens  title  over  the  property  in  fe  latter’s  successors‐in‐interest,  the  respondents  herein.  Worse,  petitioner  Jose  Me  to  secure  title  over  the  property  under  the  name  of  his  deceased father.      COURT  OF  APPEALS,  THE  RURAL  BANK  OF  LARENA  (SIQUIJOR),  INC.  and  SPOUSES  JESUS  MITA  MONESET,  473  SCRA 52, G.R. No. 142411, October 14, 2005    Facts:    Monesets  enterell  with  Ursal.  Ursal  stopped  paying  the  installment  (as  stated  in  the  contract) t  failed  to  deliver  the  transfer  certificate  of  title  of  the  property  as  per  t

neset  executed an absolute deed of sale to Dr. Rafael Canora, Jr. Monesets executed  anotheth  pacto  de  retro  with  Restituto  Bundalo.7  On  the  same day, Bundalo, as attorney‐incuted a real estate  mortgage over said property with Rural Bank of Larena    An  action  foctivity  of  mortgage  and  damages  against  the Monesets, Bundalo and the Bank by Ursal.  t: the Bank failed to look beyond the transfer certificate of  title of the property for whiondent  answered:  its  interest  in  the  property  was  only  that  of  mortgagee  and  nos  its  interest  is  limited  only  to  ascertaining  that  the  mortgagor is the registeree effectivity of the mortgage.    Ruling:    The  court  agreed  that  banks  cannot  merelyes  of  title  in  ascertaining the status of mortgaged properties; as their business is impinterest,  they  are  expected  to  exercise  more  care  and  prudence  in  their  dealingsndividuals.31  Indeed,  the  rule  that  persons  dealing  with registered lands can rely soicate of title does not apply to  banks.    But, the contract was a contract to sell, Ursal e  property. Thus, the Monesets has the right to dispose the property.    “In a contract to f the property, a third person  buying such property despite the fulfillment of the suspensie full payment of the purchase price, for instance, cannot be deemed a buyer  in bad faith at seek the relief of reconveyance of  the property. “    Petitioner’s recourse should be:   d to asking for specific performance and damages  from the Monesets.    Additional Notes:   he contract to sell is about:  A  contract  to  sell  is  a  bilateral  contract  whereby  tr,  while  expressly  reserving  the  ownership  of  the  subject  property  despite  deliveo  the  prospective  buyer,  binds  himself  to  sell  the  said  property 

exclusively  to  the  prospective  buyer  upon  fulfillment  of  the  condition  agreed  upoayment of the purchase price.      10.)  FERNANDO  CARRASCOSO,  JR.  vs.  THE  HONORABLE  CORO LEVISTE, as Director and Minority Stockholder and On Behalf of Other  Stockholders of El . and EL DORADO PLANTATION, INC.,  represented  by  one  of  its  minority  stockholders,  L477  SCRA  666, G.R. No. 123672, December 14, 2005    Facts:    Once  upon  a  sunny  morninal  Mindoro,  El  Dorado  Plantation Inc., through a board member Feliciano Leviste, then Pro  Inc.,  executed  a  Deed  of  Sale  with  Fernando  O.  Carrascoso  Jr.  The  subject of f land.     It  was  stipulated  in  the  provisions  of  the  Deed  of  Sale  of  Real  Proy the following:    (1) Of the said sum of P1.8M constituting he full consideration of the sscoso to PNB to settle the mortgage placed on the said  land.   (2) P210k would be paid diree of P1.3M plus 10% interest would be paid over the next 3‐years  at P519k every 25th of Marave  Carrascoso  the  assurance  that  there  were  no  tenants on the subject land. Ergo, tr the Land Reform  Code. Leviste allowed Carrascoso to mortgage the land, which the latter dned  a  total  of  P1.07M  as  mortgage  and  used  the  same  to  pay  the down‐payment as ulted from his obligation, which was supposed to be settled on  March 25, 1975.     Leviste,Carrascoso  asking  him  to  comply  with  his  obligation to pay, otherwise the former willst the latter. But  Carrascoso made no reply. Due to Carrascoso’s failure to perform and repInc,  pursued  to  file  a  complaint  to  rescind  the  Deed  of  Sale  conveyed to former.scoso executed a Buy and Sell Contract with PLDT on the  1977.  The  subject  of  the  sale of  the  land  sold  to  Carrascoso  by  Leviste.  The  land  is  to  be  sold  at  P3M.  Pations  agreed  upon  was  that  Carrascoso  is  to  remove  all  tenants  from  the  land wied of Absolute Sale, conveyed the aforesaid  1,000‐hectare portion to its subsidiary PLDTAC.eeding against Carrascoso, PLDT intervened averring that it  was a buyer in good faith. The coso. CA reversed the  RTC ruling.    Issue:     (1) What is the nature of the contract betwhat is the nature of the contract between Carrascoso and PLDT?    Ruling:    (1) The contracnd Carrascoso was a contract of  sale. It was perfected by their meeting of the minds and waf the property to Carrascoso. The failure of Carrascoso to deliver  the amount agreed upon oates such contract of sale.    A contract of sale is a reciprocal obligation.  The seller obe ownership of and deliver a determinate thing, and the buyer obligates itself  to pay therer its equivalent. The non‐payment of  the  price  by  the  buyer  is  a  resolutory  conditis  the 

transaction  that  for  a  time  existed,  and  discharges  the  obligations  created  therefailure  to  pay  the  price  in  the  manner  prescribed  by  the  contract of sale entitleor collection or to rescind the  contract.    (2)  The  contract  between  Carrascoso  and  o  sell.  This  is  evidenced  by  the  terms  and  conditions  that  they  have  agreed  upllment  of  Carrascoso’s  obligation  PLDT  has  “to  notify  Carrascoso  of  its  decision ze the sale.”    Being a contract to sell, what was vested by the July 11, 1975 Agreement tocial title to the 1,000 hectare portion of  the property.     *Notes (Copy and Pasted from tct  of  sale,  the  title  passes  to  the  vendee  upon  the  delivery  of  the  thing  solct  to  sell,  ownership  is  not  transferred  upon  delivery  of  the  property  but  uponhe  purchase  price.  In  the  former, the vendor has lost and cannot recover ownership untict is resolved or rescinded; whereas in the latter, title is retained by the  vendor  until price,  such  payment  being  a  positive  suspensive  condition  and  failure  of  which  iut  an  event  that  prevents the obligation of the vendor to convey title from becoming effal contract of sale, if the suspensive condition is fulfilled, the  contract  of  sale  is  uch  that  if  there  had  already  been  previous  delivery  of  the  property  subject  ofyer,  ownership  thereto  automatically  transfers  to  the  buyer  by  operation  of  law  rther act having to be performed by the seller. Whereas in a contract to sell,  upon  fulfilcondition,  ownership  will  not  automatically  transfer to the buyer although the propertyviously delivered  to him.  The prospective seller still has to convey title to the prospecto a contract of absolute sale.     A  perusal  of  the  contract  adverted  to  in  Coronel ces  from the Agreement to Buy and Sell in the case at bar.  In the Coronel contract,  therein petitioners‐sellers to transfer  title  to  the  therein  respondent‐buyer.    In  the  Jent  to  Buy  and  Sell,  PLDT  still  had  to  “definitely  inform  Carrascoso  of  its  deot  to  finalize  the  deed  of  absolute  sale  for  the  1,000  hectare  portion  of  the n  the  April  6,  1977  Deed  of  Absolute  Sale  subsequently  executed,  the  parties  dere  now  decided  to  execute” such deed, indicating that the Agreement to Buy and Sell was,erely a preparatory contract in the nature of a contract  to sell.  In fact, the parties evement to Buy  and Sell that Carrascoso, “during the existence of the Agreement, shall not sel

sfer the parcel of land,” which provision this Court has  held to be a typical characteristiCOBIA  HILLS  DEVELOPMENT  CORPORATION  and  JAIME  C.  KOA  vs.  ALLAN U. TY, 470 SCRA 395,ber 20, 2005    Facts:    • Petitioner  is  the  developer  of  True  North  Gold  and  Counassured  its  shareholders  that  the  development  was  proceeding  on  schedule  and  thatrse  would  be  playable  by  October 1999.    • Respondent wrote to petitioner a letter expuire  one  (1)  Class  A  share  of  True  North  and  accordingly  paid  the  reservation  ved the purchase application for P600,000.00 subject  to certain terms and conditions, interal  of  an  application  to  purchase  golf/country  club  shares  is  subjected to the fullrchase price. Should the  buyer  opt  for  the  deferred  payment  scheme,  approval  is  suipt  of  a  down  payment  of  at  least  30%  and  the  balance  payable in installments ovnths from  the date of application, and covered by postdated cheques. 

•

•

•

•

Your  reserved  share  shall  be  considered  withdrawn  and  may  be  deemed  cancelled  sho  settle  your  obligation  within  fifteen (15) days from due date, or failure to cover thheques  upon  their  maturity,  or  your  failure  to  issue  the  required postdated chequehall reserve the right  to offer the said shares to other interested parties. This also meantal amount you have already paid.  o 3.  We  shall  undertake  to  execute  the  correspondits/Deed of Absolute Sale covering the reserved shares upon  full  payment  of  the  total  pCertificate  of  Membership shall be issued thereafter.  One  June  1999,  respondent  notifner  that  he  is  rescinding  the  contract  due  to  the  latter’s  failure  to  complete nd  sought for refund of his payment which amounted to P409,090.02.  By way  of reply, petitt that it had no‐refund policy.  Respondent  filed  a  complaint  for  rescission  and  damaudgment in favor of the petitioner. The trial court found that the contract  between  the  pt  that  the  golf  course  and  clubhouse  would be completed within a certain period of tito rescind.  Court of Appeals reversed the decision of RTC.  It directed the petitioner to  egal interest of 12% per annum from the date  of  the  filing  of  the  complaint.  It  statd  properly  rescind  the  contract,  or  demand  specific  performance  with  damages  due er’s delay in the performance of its obligations.  Petitioner  filed  a  petition  for  revifore  the  Supreme  Court.  Sacobia  contends  that  it  was  not  in  breach  of  the  conto  Purchase,  the  Contract  of  Purchase, and the Notice of Approval  to  Purchase  Shares ot  contain  any  specific  date  as  to  when the golf course and country club would be comondent  should  have  known  the  risks  involved  in  this  kind  of  project;  the construgent on the issuance of the ECC by the DENR  and  the  payment  of  the  buyers  of  their  pondent  claims  that  Sacobia’s  arguments  raise  new  matters  which  would  warrant  thee  decision  rendered  by  the  Court  of  Appeals.  He  insists  that  Sacobia  failed  to ect  on  time  which entitles him to rescind the contract in accordance with Article 1191  orgues that the delay in the completion of the  project is clearly established by the fact thal  work done on the site, particularly on the clubhouse, despite the lapse of  nearly 4‐yeaarch 5, 1998.  o

  Issue:    Whether  the  contract  entered  into  by  petitioner  and  respondent  a  contract to sell.    Ruling:    It  was  a  contract  to  sell.  In  the  notice  of  approval,  nd  conditions  of  the  agreement,  petitioner  signified  its  intent  to  retain  the  owperty until such time that the respondent has fully paid the  purchase  price.  In  a  Contrnt  of  the  purchase  price  is  a  positive  suspensive  condition,  the  failure  of  whi,  casual  or  serious, but a situation that prevents the obligation of the vendor to conveyn  obligatory  force.  As  shown,  respondent  did  not  pay  the  full  purchase  price  whtion  under  the  contract  to  sell,  therefore,  it  cannot  be  said  that  petitioner brion. No obligations arose  on  its  part  because  respondent’s  non‐fulfillment  of  the  son  rendered the contract to sell ineffective and unperfected.    Petition is GRANTED. Decisd SET ASIDE.  Respondent is  ORDERED  to  PAY  to  Sacobia  Hills  Development  Corporation s:  One  Hundred  Ninety  Thousand  Nine  Hundred  Nine  and  Eight  Centavos  (P190,909.08)erest  within  thirty  (30)  days  from  finality  of  the  decision; otherwise, fifty percel payments shall be forfeited.      12.) KEPPEL BANK PHILIPPINES, INC. vs. PHILIP ADAO, 473 tober 19, 2005 

  Facts:    Project  Movers  Realty  and  Development  Corporation  (PMRDC)  owe  P200M  to y  way  of  dacion  en  pago,  PMRDC  transferred  and  conveyed  to  the bank 25 of its prohouses and condominiums. One  of the units transferred was occupied by Adao. In Feb 2000, thate. Adao refused. An ejectment case was filed. Adao averred that  he had a Contract to Sellidavit showing that  he  made  full  payment  thereof.  The  MeTC,  RTC  and  CA  ruled  in er courts ordered Keppel to respect the contract to sell between Adao  and PMRDC for when thred by way of dacion en pago,  the bank merely stepped on the shoes of PMRDC.    Issue:    Wact to sell.    Ruling:    No.  Though  Keppel  is  not  a  purchaser  in  good  faith  for 

erty  (checkingif  it  was  infirm  and  free  from  other  claims),  the  bank  is  not  boell does not by itself give Adao the right to possess  the property. Unlike in a contract ofre is yet  no actual sale or any transfer of title, until and unless, full payment is made. s a positive suspensive condition, the failure of  which  is  not  a  breach,  casual  or  son  that  prevents  the  obligation of the vendor to convey title from acquiring an obligatoe fully paid the price to acquire title over the property and the right to  retain possessiont, the unpaid seller can avail  of  the  remedy  of  ejectment  since  he  retains  ownershAdao  must  also,  aside  from  showing  an  affidavit,  show  other  proof  of  full  paymeConsidering  that  Adao  failed  to  discharge  the  burden  of  proving payment, he cannot he property and his possession  thereof was by mere tolerance. His continued possession becae owner’s demand to vacate the property.      13.)  SPS.  ALFREDO  R.  EDRADA  and  ROSELLA RAMOS,  SPS.  EDUARDO  RAMOS,  468  SCRA  597,  G.R.  No.  154413,  August  31,  2005    Facuses  Eduardo  and  Carmencita  Ramos  (respondents)  are  the  owners  of  2  fishing  vessLalaine"  and  the  "Lady  Theresa."  On  1  April  1996,  respondents  and  petitioners  extled  handwritten  document  which  lies  at  the  center  of  the  present  controversy.  Ireproduced below:    1st April 1996    This is to acknowledge that Fishing Vessels ‘Lady Lalardo O. Ramos are now in my possession and received in good  running  and  serviceable  ordes  are  now  my  responsibility.    Documents pertaining to the sale and agreement of paymener of the vessel to follow. The agreed price for the vessel is Nine  Hundred Thousand Only (

Upon  the  signing  of  the  document,  petitioners  delivered  to  respondents  4  postdatenk  and  Trust  Company  (FEBTC)  checks  payable  to  cash  drawn  by  petitioner  Rosella ous  amounts  totaling  P140,000.00.  The  first  3  checks  were  honored  upon  presentmenee  bank  while  the fourth check for P100,000.00 was dishonored because of a "stop payment"6,  respondents  filed  an  action  against  petitioners  for  specific  performance with dahe RTC, praying that petitioners be obliged  to execute the necessary deed of sale of the twbalance  of  the  purchase  price.  In  their  Complaint,  respondents  alleged  that  petitracted  to  buy  the  two  fishing  vessels  for  the  agreed  purchase  price  of  P900,000d  by  the  above‐quoted  document,  which  according to them evinced a contract to buy. Howf said  vessels  and  repeated  oral  demands,  petitioners  failed  to  pay  the  balance, urther averred.    Petitioners  averred  that  the  document  sued  upon  merely  embodies  ought about by the loans they extended to respondents. According  to  petitioners,  respondeem  to  manage  or  administer  the  fishing  vessels  as  a  business  on  the  understandiey  find  the  business  profitable, the vessels would be sold to them for Nine Hundred Thou0. But petitioners "decided to call it quits" after spending a hefty sum  for the repair andich were already in dilapidated  condition.    The  RTC  ruled  in  favor  of  the  plaintifinst  the  defendants  (Ramos)  and  the  latter  (Ramos)  are  ordered  to  pay  to  the  fmount  of  P860,000.00  with  legal  interests  thereon  from  June  30,  1996  until  fully20,000.00 as attorney’s fees and the cost of suit. The  counterclaim  of  the  defendants  fy  damages  and  for  attorney’s fees is dismissed for lack of merit.    The  RTC  treated  ction  of  a  sum  of  money  and  for  damages  and  considered  the  document  as  a  perfe.  Petitioners filed a Motion for Reconsideration which the RTC denied.    Both parties app. The Court of Appeals affirmed the RTC’s  decision and dismissed both appeals. Only petitioversy  to this Court.    Issue:    WON there was a perfected contract of sale.    Ruling:   the  Court  of  Appeals  that  the  document  is  a  perfected  contract  of  sale.  A  contned  as  an  agreement  whereby  one  of  the  contracting  parties  obligates  himself  to nership of and to deliver a determinate thing, and the other to pay therefore  a price certat must evince the consent on the part  of the seller to transfer and deliver and on the parthe document reveals that there is no perfected contract of  sale. The agreement may confirm ts of the two vessels  and their purchase price. However, there is no equivocal agreement toe vessel, but a mere commitment that "documents pertaining to  the sale and agreement of payidently, the document  or documents which would formalize the transfer of ownership and content of the purchase price, or the period when such would become  due  and  demandable,  havet  no  such  document  was  executed and no such terms were stipulated upon.    The  fact  tal  purchase  price  should  not  lead  to  the  conclusion  that  a  contract  of  sale  han  numerous  cases,  the  most  recent  of  which  is  Swedish  Match,  AB  v.  Court  of  Aefore a valid and binding contract of sale can exist, the manner of payment of  the purchaseed, as such stands as essential to the  validity of the sale. After all, such agreement on t

to  the  element  of  a  price  certain,  such  that  a  disagreement  on  the  manner  of  ailure to agree on the price.    Assuming arguendo that the document evinces a perfected cone  of  definite  terms  of  payment  therein  would  preclude  its  enforcement  by  the  regh  the  instant  Complaint.  A  requisite  for  the  judicial  enforcement  of  an  obligatsame  is  due  and  demandable.  The  absence  of  a  stipulated  period  by  which  the  pud  be  paid  indicates that at the time of the filing of the complaint, the obligation to paRespondents,  during  trial,  did  claim  the  existence  of  a  period.  Respondent  Carmenduring  cross‐examination,  claimed  that  the  supposed  balance shall be paid on 30 June 1nts explain why the  Complaint was filed on 3 June 1996? Assuming that the 30 June 1996 perie  parties,  the  filing  of  the  Complaint  was  evidently  premature,  as  no  cause  of d  yet.  There  could  not  have  been  any  breach  of  obligation  because  on  the  date ,  the  alleged  maturity date for the payment of the balance had not yet arrived.    In ordalid cause of action, it is essential that  there must have been a stipulated period within become  due  and  demandable.  If  the  parties  themselves  could  not  come  into  agreememay  be  asked  to  fix  the  period  of  the  obligation,  under  Article 1197 of the Civilot avail of such relief prior  to  the  filing  of  the  instant  Complaint;  thus,  the  acg  to  its  obvious prematurity.    Returning to the true nature of the document, we neithertract to sell" had been established. A contract to sell is defined as a bilateral  contract ve  seller,  while  expressly  reserving  the  ownership  of  the  subject  property  despithereof  to  the  prospective  buyer,  binds  himself  to  sell  the  said  property  exclusispective  buyer upon fulfillment of the condition agreed upon, that is, full payment of the 

ract is perfected when there is concurrence of the wills of the contracting  parties with reuse of the contract. In this case, the  agreement merely acknowledges that a purchase price ties. There was no mutual promise to buy on the part of petitioners and  to  sell  on  the  the  aforestated  proviso  in  the  agreement  that  documents  pertaining  to  the  sale  af  payments  between the parties will follow clearly manifests lack of agreement between thes of the contract to sell, particularly the object and cause  of the contract.    The  agreet  create  any  obligatory  force  either  for  the  transfer  of  title  of  the  vessels, f  payments  as  part  of  the  purchase price. At most, this agreement bares only their inter a contract to sell or a contract of sale.    Consequently, the courts below erred in ordect  of  sale  that  had  yet  to  come  into  existence.  Instead,  the  instant  Complaint ed.  It  prays  for  three  reliefs  arising  from  the  enforcement  of  the document: execners of the necessary deed of sale over  the  vessels,  the  payment  of  the  balance  of  damages.  The  lower  courts  have  already  ruled  that  damages  are  unavailing.  Our  fie is no perfected contract of sale precludes the finding of any cause of  action  that  woulf  the  first  two  reliefs.  No  cause  of  action  arises  until  there  is  a  breach  oreither  party.24  Considering that the documents create no obligation to execute or even pure, but only manifest an intention to eventually contract one, we  find no rights breached ornt any of the reliefs sought  in the Complaint.    The  petition  is  GRANTED.  The  assailetion  of  the  Court  of  Appeals are REVERSED and SET ASIDE. The case before the Regional Tssed. No pronouncement as to costs. SO ORDERED.     

CONTRACT FOR A PIECE OF WORK    1.) CELESTINO CO & COMPANY vs. COLLECTOR OF INTERNAL REVENUEgust 31, 1956    Facts:    Celestino  Co  &  Company  is  a  duly  registered  general  copaness under the trade name of "Oriental Sash Factory". From 1946 to 1951 it  paid percentage eipts of its sash, door and  window  factory,  in  accordance  with  section  one  hundred  ional  Revenue  Code  imposing  taxes  on  sale  of  manufactured  articles.  However in 195ability only to the contractor�s 3 per cent tax  (instead of 7 per cent) under section 191 oo  convince the Bureau of Internal Revenue, it brought the matter to the Court of  Tax Appeae:    Whether or not petitioner is cover under 186 of NRC national revenue code or  under 19at  once  apparent  that  the  Oriental  Sash  Factory  did  not  merely  sell  its  serviceeodoro  &  Co.  (To  take  one  instance)  because  it  also  sold  the  materials.  The  trthat  it  sold  materials  ordinarily  manufactured by it — sash, panels, mouldings — to Teorm or combination as suited the fancy of the purchaser. Such new form  does  not  divest  thof  its  character  as  manufacturer.  Neither  does  it  take  the  transaction  out  of  tles  under  Article  1467  above  quoted,  because  although  the  Factory  does  not,  in  rse of its business, manufacture and keep on stockdoors of the kind sold to  Teodoro,  it  cbly  had  in  stock  the  sash,  mouldings  and  panels it used therefor (some of them at len  this  Factory  accepts  a  job  that  requires  the  use  of  extraordinary  or  additioninvolves  services  not  generally  performed by it‐it thereby contracts for a piece of workthin the meaning of Article 1467. The orders herein exhibited were not shown  to be special.ork — nothing is shown to call them  special requiring extraordinary service of the factory.t if, as alleged‐all the work of appellant is only to fill  orders  previously  made,  such ed  special  work,  but  regular  work.  Would  a  factory  do  business  performing  only  rdinary or peculiar merchandise?    Anyway,  supposing  for  the  moment  that  the  transacsales,  they  were neither lease of services nor contract jobs by a contractor. But as the dittedly "manufactured" by the Oriental Sash Factory,  such  transactions  could  be,  and  sas  "transfers"  thereof  under  section 186 of the National Revenue Code.    The appealed dtly affirmed. So ordered.