155 , - %. / 0 1 23 4 5 6 7 . 8 9:!마(&원가방식에 의한 준공후가치 산정시토지가치는인근의 감정평가전례수준 거래사례수준및호가동향 등을 참고하여

서울특별시 종로구 돈의동 155

숙박시설에 대한 준공후가치 컨설팅 보고서

가람 호0117 - 01 - 061142017 .02

본 보고서는 감정평가에 관한 규칙「」 국토교통부령 제 호() ) 제 조에 해

당하는 부동산에 대한 자문정보제공을 목적으로 하는 용역보고서이며 감정평가 및 감정「‧평가사에 관한 법률 제 조에 따른 감정평가서가 아닌 점을 알려드립니다)」

따라서 본 보고서는 귀 사의 의사결정을 위한 참고자료로만 이용되어야하며 당 법인의 사

전동의 없이 타인에게 보고서의 일부 또는 전부를 제공해서는 아니됩니다

또한 경제적 상황변동 및 인용된 전제조건의 변화에 따라 보고서의 산출결과가 변동될 수

있으며 당 법인은 이에 대한 책임을 지지 아니합니다

서울특별시종로구돈의동 숙박시설 준공후가치 컨설팅보고서155

❚ 제 출 문 ❚

케이프투자증권 귀중

귀 사의 일익 번창하심을 기원합니다.

귀 사에서 의뢰하신 서울특별시 종로구 돈의동 숙박시설 에 대한 준공 후155「」

자산가치에 대한 컨설팅 용역검토를 완료하고 동 보고서를 완료하여 제출합니다.

본 보고서는 의뢰인이 제시한 제반자료 및 사업계획을 기초로 작성되었으며 제시,

된 기초자료에 중요한 오류 또는 변동사항이 발생할 경우에는 검토 결과가 달라질

수 있음을 알려 드립니다.

년 월2017 2

가람감정평가법인㈜

대 표 이 사 이 태 관

서울특별시종로구돈의동 숙박시설 준공후가치 컨설팅보고서155

목차 Conte nts

01 Re po rt S ummary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

02 기본적사항의 확정 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

03 지역동향 및 시장동향 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

04 준공 후 자산가치의 범위추정 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

01 Report Summary 서울특별시종로구돈의동 숙박시설155준공후가치컨설팅보고서

1

1 보고서의 목적과 검토 범위

본 보고서는 서울특별시 종로구 돈의동 숙박시설 에 대한 준공후 자산가치를 추정검토하여 귀 사의 업무추진과+//「」 ․관련된 의사결정을 지원하는데 그 목적이 있으며 검토시점은 가격조사 완료시점인 년 월 일을 기준하였으& ,*+1 *, *-

며 본 보고서의 검토기간은 년 월 일 년 월 일임,*+1 *, *+ b ,*+1 *, *- (

본 보고서는 본 숙박시설의 준공을 전제로 검토한 바 의뢰인이 제시한 건축 개요 및 사업계획 등의 자료를 기초&

로 작성되었으며 제시된 기초자료 등에 중요한 오류 또는 변동사항이 발생하는 경우에는 검토 결과가 달라질 수&

있으므로 의사결정시 유의하기 바람(

2 준공후 자산가치 산정대상

토지1.

소재지면적

( )㎡지 목

용도

지역

도로

교통

2016.01.01개별공시지가 원( / )㎡

비 고

돈의동 +// -*.(+ 대 일반상업 세로 불 .&11-&***

본 토지는 등고 평탄한 부정형 토지로서 숙박시설 부지로 이용 예정임& (․


2

건물 귀 제시자료2. ( )

건축개요■

규모

대지면적공부상 도로후퇴-*.(+ /(0 .(0%*(3%*(+㎡㎡

실사용 대지면적6 ,32(/㎡

건축면적 +12(*.㎡

용적률 산정용 연면적 +&+22(1*㎡

연면적 옥탑 및 지하층 포함+&-,3(.1㎡

건폐율 법정/3(0. 0*

용적율 법정-32(,, 0**

건축규모 지하 층 지상 층 옥탑 층 소재+ & 2 +

구조 철근콘크리트조

정화조 콘크리트각형정화조 인용+-*

조경면적 조경면적 생태면적 법정 대지면적4 +*(03 & 4 +*(./ 4 +*

층별면적개요■

층별 면적( )㎡ 용도 비고

지하 층+ ++3(13 제 종근린생활시설 휴게음식점+공유면적 4

계단실 복도 엘리베이터) )

지상 층+ +--(1-제 종근린생활시설 휴게음식점+ &

숙박시설 관광숙박시설 로비4

공유면적 4

계단실 홀 엘리베이터 화장실) ) )

지상 층, +1.(0, 제 종근린생활시설 사무소,

지상 층 지상 층- b 2 22*(-/ 숙박시설 관광숙박시설 개호-1

옥탑 층+ ,*(32 옥탑건축면적에 +)2

연면적에서 제외

합 계+&-*2(.3

옥탑포함 +&-,3(.1

숙박시설 관광숙박시설 객실 실4 -1 )

근린생활시설


3

3 결정된 가치 추정액의 범위

구 분 소재지추정가액 범위

비고최소값 백만원( ) 중간값 백만원( ) 최대값 백만원( )

+서울특별시 종로구 돈의동 +//

토지 및 건물3&./- +*&*,- +*&/3- 준공후 전제

4 검토의 전제조건 및 참고사항

본 보고서는 귀 제시자료를 근거로 하여 당해 개발사업의 완공시 부동산의 가치 등을 검토하였으며 완공 후 가치&❏는 단일 가격으로 고정되기 보다는 상하의 일정한 가치 범위로 나타나는 것이 일반적인 바 본 검토에서는 이 같은&

부동산 가치의 특성을 전제로 하여 대상 부동산의 적정 가치 수준을 가치 범위로 제시하였음(

본 개발사업 관련 검토 및 가치추정은 당해 사업시행자가 제시한 사업계획서에 기초한 건축계획 등에 따라 개발 사❏업이 완료되어 당해 부동산을 이용하는데 있어 물리적 법률적 경제적 제한이 없는 상태를 전제로 하여 검토하였& &

음(

02기본적사항의 확정 서울특별시종로구돈의동 숙박시설155준공후가치컨설팅보고서

4

1 보고서의 목적과 검토 범위

보고서의 목적과 범위1.

본 보고서는 서울특별시 종로구 돈의동 숙박시설 에 대한 준공후 자산가치를 추정검토하여 귀 사의 업무추진+//「」 ․과 관련된 의사결정을 지원하는데 그 목적이 있으며& 이와 관련한 주요 검토 내용은 다음과 같음(

대상 부동산 현황 분석

지역동향 및 시장동향 분석

대상 부동산의 예상 준공후 자산가치 추정

보고서의 기준시점 및 조사기간2.

기준시점은 가격조사 완료시점인 년 월 일을 기준하였으며 본 보고서의 검토기간은 년 월 일,*+1 *, *- ,*+1 *, *+

년 월 일임b ,*+1 *, *- (

2 검토의 전제조건 검토방법 및 기타 참고사항,

검토의 전제조건1.

가 부동산의 완공 후 가치는 단일 가격으로 고정되기 보다는 상하의 일정한 가치 범위로 나타나는 것이 일반적인(

바 본 검토에서는 이 같은 부동산 가치의 특성을 전제로 하여 대상 부동산의 적정가치 수준을 가치 범위로 제&

시하였음(

나 본 개발사업 관련 검토 및 가치추정은 당해 사업시행자가 제시한 사업계획서에 기초한 건축계획 등에 따라 개(

발 사업이 완료되어 당해 부동산을 이용하는데 있어 물리적 법률적 경제적 제한이 없는 상태를 전제로 하여& &

검토하였음(


5

완공 후 가치추정 검토 방법2.

가 본 건과 유사한 사례를 포착할 수 없어 시장성에 입각한 가치 추정은 곤란함 다만 검토시점 현재 신축예정으( & (

로 현재 수익을 창출하고 있는 상태가 아니나 대상 부동산 인근에 유사 용도 숙박시설 의 등의 수& 8 D& B::

익자료 파악이 가능하며 본 건 부동산의 용도 숙박시설 등 감안할 때 수익가치의 정당성이 인정되는 바 수익성

에 입각하여 가치추정하며 비용성에 입각한 원가방식 또한 병용하여 가치를 추정하였음& (

나 본 건의 준공후 자산가치 산정 시 귀 사의 요청에 의거 기준시점 현재 본 건 지상에 소재하는 건축물 돈의동(

지상 목조 주택 이 없는 상태인 나지상태를 기준하여 검토하였으며 철거비용 등은 별도로 고려+// +10(,3 &㎡

하지 아니하였음(

다 본 건 대지면적 중 일부 는 도로후퇴 부분으로서 이에 따른 토지사용 수익에의 제한정도를 감안하되 전( /(0 &㎡ ․체 대지면적이 일괄로 거래되는 시장거래관행 등 감안하여 일괄로 추정하였음(

라 수익방식에 의한 준공후가치 산정 시 호텔의 경영성과를 나타내는 지표인 평균객실가격( 8 D4 8]OYK O KRT

객실이용률 판매가능 객실당 수입 을DK[O & B::4 B KV DK[O & DO]C8D4 DO]OV O COY 8]KRTK TOD

추정하여 산정하였음(

마 원가방식에 의한 준공후가치 산정 시 토지가치는 인근의 감정평가 전례 수준 거래사례 수준 및 호가동향 등을( &

참고하여 가격 범위 결정하였고 건물가치는 사업시행자가 제시한 설계도면 등을 기초로 구조 용재 및 이용상& &

황 등의 일반적인 사항 등을 건물신축단가표상 재조달원가 분석 물리적 경제적 기능적 감가에 대한 고려 등을& & &

통해 가격범위를 추정하고 이에 적정 사업자 이윤 귀 제시 로 함 을 합산하여 해당 사업의 완공 후 가치& -*

범위를 제시하였음(

참고사항 및 유의사항3.

가 본 보고서는 본 숙박시설의 준공을 전제로 검토한 바 의뢰인이 제시한 건축 개요 및 사업계획 등의 자료를 기( &

초로 작성되었으며 이와 관련 제시된 자료와 관련한 법률적 기술적 및 물리적 부분에 대한 검토는 본 보고서& &

에 포함되지 아니하였으며 제시된 기초자료 등에 중요한 오류 또는 변동사항이 발생하는 경우에는 검토 결과가

달라질 수 있으므로 의사결정시 유의하기 바람(

나 본 보고서는 과거의 경기 부동산시장의 추세 및 향후 부동산시장 전망에 대한 추정치를 반영하여 비교분석 하( &

였으며 기준시점 현재 예측 불가능한 대내 외적인 시장환경변화에 따른 영향은 본 보고서의 범위에 해당되지& ․않으며 향후 대내 외적인 시장환경의 변화가 발생하거나 개발계획이 달라질 경우 본 분석내용과 차이가 발생& ․할 수 있음(


6

다 본 보고서의 내용은 당사의 서면 동의 없이 무단 복사 인용 또는 재인용 발췌 및 배포를 금하며 당 법인은( & & &

시행사 등이 제시한 자료에 대해 그 정확성 및 신뢰성을 확인하기 위한 별도의 감사를 실시하지 않았으므로 모

든 정보의 정확성을 보장하지는 않으며 이러한 자료들로부터 도출된 결과나 오류 누락 등의 가능성에 대해서& &

는 당사는 그 완전성을 보장할 수 없으며 이에 대해 책임지지 아니함(

라 본 보고서는 대상 부동산에 대한 투자 의사결정에 필요한 정보를 제공하는 것으로서 이용자의 관련 의사결정을( &

대신할 수는 없으며 본 보고서 정보이용에 따른 어떠한 유 무형의 손실에 대해서도 당사는 책임지지 아니함& (․


7

4 대상 부동산의 확정

대상부동산의 개요1.

항 목 내 용 비 고

대 지 위 치 서울특별시 종로구 돈의동 +//

지 역 지 구

도시지역 일반상업지역 특정개발진흥지구 지구단위계획구역& & &

돈화문로 지구단위계획구역 지구단위계획구역,*+0 *1 ,+ &

종로 가 지구단위계획구역,*+0 *1 ,+ ,&- &

가축사육제한구역 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률5 7&

대공방어협조구역 위탁고도 군사기지 및 군사시설 보호법4/. ,-0 5 7&

대문안 서울특별시 도시계획 조례 과밀억제권역 수도권정비계획법. 5 7& 5 7&

중점경관관리구역 역사도심,*+0 ++ ,.

도 로 도로 세로 불,

대 지 면 적공부상 도로후퇴-*.(+ /(0 .(0%*(3%*(+㎡㎡

실사용 대지면적6 ,32(/㎡

건 축 면 적 +12(*.㎡

용적률 산정용

연 면 적+&+22(*1㎡

연 면 적 +&-,3(.1㎡

건 폐 율 /3(0. 법정 이하0*

용 적 률 -32(,, 법정 이하0**

용 도 숙박시설 관광숙박시설 객실 실 및 근린생활시설-1

건 물 규 모 지상 층 지하 층2 ) +

건 물 구 조 철근콘크리트조

조 경 계 획 조경면적 생태면적4 +*(03 & 4 +*(./법정 대지면적4

+*

정 화 조 콘크리트각형정화조 인용+-*


8

토지 현황2.

가 지리적 위치.

광역 위치도1)

본 건이 소재한 종로구 돈의동은 지리적으로 서울특별시 에 위치한 지역으로서 세부적으로 서측으로 서대:9

문 동측으로 동대문 및 북서측으로 경복궁 광화문 남측으로 명동과 인접하여 있음& & & (

본 건 사업부지 인근에 관광명소 상업시설 공공청사 오피스 백화점 근린공원 및 각종 숙박시설 등이 밀집하& & & & &

여 있으며 남측으로 청계천이 흘러 유동인구가 높은 지역이며 최근 중국인 등 관광객수도 증가하고 있는 추세& &

인 것으로 조사되었음(


9

지적도2)

본 건 사업부지는 부정형의 인접도로 대비 평지로서 인근에 피카디리 및 귀금속 상점 을 중심으& “:=G +3/2 ”

로 각급의 근린생활시설 및 오피스 등이 혼재하는 중심상업지역임 인근에( 금융기관 및 각종 업무용빌딩 상가&

건물 등이 혼재하고 있는 상업밀집지역으로 호선과 호선 지하철역 및 시내외 버스정류장이 소재하는 등+&- / ․교통상황은 양호한 수준이며 통행인구가 많아 구매력이 왕성함& (


10

나 교통상황 및 도로상태.

대상 부동산 인근 간선도로 종로 새문안로 남대문로 등 변에 노선버스정류장 및 동측 인근에 지하철 호& & +&-&/

선 종로 가역 이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함“ - ” (

대중교통 위치도

다 형태 및 지세 이용상황. ,

본 건은 등고평탄한 부정형 토지로서 숙박시설 건부지로 이용예정임& (․


11

라 토지 이용 규제 사항.

구 분 토지이용계획 확인원 내용

돈의동+//

도시지역 일반상업지역 특정개발진흥지구 지구단위계획구역 돈화문로 지구단& & & ,*+0 *1 ,+

위계획구역 지구단위계획구역 종로 가 지구단위계획구역 가축사육제한구역& ,*+0 *1 ,+ ,&- &

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 대공방어협조구역 위탁고도 군사기지 및 군5 7& 4/. ,-0 5

사시설 보호법 대문안 서울특별시 도시계획 조례 과밀억제권역 수도권정비계획법 중점경7& . 5 7& 5 7&

관관리구역 역사도심,*+0 ++ ,.

마 대상 부동산 및 인근 사진.

항공사진


12

본 건 전경❏ 본 건 진입로 전경❏

본 건 후면 전경❏ 본 건 후면 전경❏

본 건 후면 진입로 전경❏ 본 건 동측 피카디리 광장“ ”❏


13

건물 현황3.

가 건물 개요.

소 재 지 서울특별시 종로구 돈의동 155

구 조 철근콘크리트조 용 도숙박시설 관광숙박시설 객실 실-1

근린생활시설

규 모 지상 층 지하 층2 ) + 사용승인일 미 정

건축 면적 +12(*.㎡ 건폐율 /3(0.

연면적+&-,3(.1㎡

옥탑 및 지하층 포함용적률 -32(,,

조경계획조경면적 4 +*(03

생태면적 4 +*(./정화조 콘크리트각형정화조 인용+-*

조 감 도


14

나 층별 면적표.

다 배치도.

층별 면적( )㎡ 용도 비고

지하 층+ ++3(13 제 종근린생활시설 휴게음식점+공유면적 4

계단실 복도 엘리베이터) )

지상 층+ +--(1-제 종근린생활시설 휴게음식점+ &

숙박시설 관광숙박시설 로비4

공유면적 4

계단실 홀 엘리베이터 화장실) ) )

지상 층, +1.(0, 제 종근린생활시설 사무소,

지상 층 지상 층- b 2 22*(-/ 숙박시설 관광숙박시설 개호-1

옥탑 층+ ,*(32 옥탑건축면적에 +)2

연면적에서 제외

합 계+&-*2(.3

옥탑포함 +&-,3(.1

숙박시설 관광숙박시설 객실 실4 -1 )

근린생활시설

배치도


15

라 관련도면.

층 평면도1 층 평면도2

층 평면도3 층 평면도4~6

층 평면도7 층 평면도8


16

지하 층 평면도1 옥탑 및 지붕 평면도

03지역동향 및 시장동향 서울특별시 종로구돈의동 숙박시설155준공후가치컨설팅보고서

17

1 지역동향 종로구( )

사회적 요인1.

가 자연환경.

종로구는 조선왕조 건국시 배산임수를 기본바탕으로 세워진 지형적 특징을 가지고 있으며 주요간선도로가 있는&

교통의 요충지임 종로 가와 세종로 인근지역은 평탄지이고 북한산북악산인왕산 및 낙산에 인접한 지역은 비( +b0 & ․ ․교적 완만한 경사지이며 기타 지역은 약간의 경사지 및 평지가 혼합되어 있음& (

북측으로는 구기동평창동 일부가 북한산 국립공원에서 시작되면서 북한산 남장대는 경기도 고양시와 경계를 이루․고 있음 남측으로는 청계천과 접하고 서측으로는 의주로 서대문로타리 를 경계로 서대문구와 접하며 동측으로는( & &

난계로와 신설동로타리를 경계로 동대문구와 접하고 북악터널과 낙산성곽을 경계로 성북구와 접하고 있음& (

종로구 전체 면적은 로 서울시 전체의 에 해당함 총 면적 중에서는 임야면적이 로,-(3 -(30 ( 3(/ -3(1㎢㎢

가장 넓은 면적을 차지하고 있으며 그 중에는 북한산북악산인왕산 등 산과 경복궁창덕궁종묘 등 고적이 많은 면& ․ ․ ․ ․적을 차지하고 있음 다음으로 대지가 이며 실제 도심의 생활 활용면적은 에 그치고 있음( 2(, -.(- & 0 (㎢㎢

광역지도< > 세부지도< >


18

나 인문환경.

인구변동분석1)

가 시군구 단위 인구변동 추이

종로구청 자치행정과 국가통계포털,*+/(+,& & B

구 분

연도별

세대수

가구( )전년대비 증감

(%)인구수

명( )전년대비 증감

(%)세대당 인구

명( )

,*+- 1-&03- ,(0* +0*&*1* -(++ ,(+1

,*+. 1-&+*+ *(2* +/0&33- +(3, ,(+/

,*+/(++ 1,&23* *(,3 +//&.-- *(33 ,(+-

나 동별 인구변동추이

종로구청 자치행정과 국가통계포털,*+/(+,& & B

구분

년 인구변화2014. 월 인구변화2015.10

총인구수

명( )세대수

가구( )세대당

인구 명( )전년대비

인구증감(%)총인구수

명( )세대수

가구( )세대당

인구 명( )전년대비

인구증감(%)

합 계 +/0&33- 1-&+*+ ,(+/ +(.- +//&.-- 1,&23* ,(+- *(33

청운효자동 +.&-*2 /&2-* ,(./ +(13 +.&+1* /&1.3 ,(.0 *(30

사직동 3&11. .&.** ,(,, *(20 3&00, .&-/0 ,(,, +(+/

삼청동 -&*/2 +&.0+ ,(*3 .(03 ,&301 +&.+/ ,(+* ,(32

부암동 +*&3-- .&.3. ,(.- +(-, +*&1/2 .&.-. ,(.- +(0*

평창동 +3&-3- 1&.+0 ,(0, *(1 +3&,+/ 1&-/3 ,(0+ *(3,

무악동 2&-10 -&+1. ,(0. +(1, 2&/2- -&+3+ ,(03 ,(.1

교남동 .&3,+ ,&.,0 ,(*- 0(20 .&2.. ,&-.1 ,(*0 +(/0

가회동 /&*1* ,&,20 ,(,, ,(00 .&2/+ ,&+3+ ,(,+ .(-,

종로 가동1.2.3.4 1&23. /&.+0 +(.0 +(// 1&3-2 /&/,2 +(.. *(/0

종로 가동5.6 /&1.. -&++3 +(2. ,(-- /&121 -&,12 +(11 *(1/

이화동 2&2+. .&.2+ +(31 +(,, 2&1*2 .&/*- +(3- +(,*

혜화동 명륜( ) +1&10+ 3&+03 +(3. *(+ +1&2.+ 3&,3+ +(3, *(./

창신제 동1 0&,*3 -&-,+ +(21 +(/ 0&*.+ -&,10 +(2. ,(1+

창신제 동2 +*&,*+ .&/01 ,(,- -(10 3&231 .&/*+ ,(,* ,(32

창신제 동3 1&3-3 -&**0 ,(0. ,(23 1&12, ,&30* ,(0- +(32

숭인제 동1 0&31- -&+0+ ,(,+ ,(1, 0&2./ -&+-/ ,(+2 +(2.

숭인제 동2 3&0,/ /&-1. +(13 +(20 3&/.. /&-10 +(12 *(2.


19

다 전출입현황

국가통계포털 단위 명,*+/(+,& B & 4

연 도 별 구분

총이동 명( ) 시도내 이동 시도간 이동

순이동

전입 전출 전입 전출 전입 전출

,*+.

서울 +&/1-&/3. +&00+&.,/ 0*,&0,, 0*,&0,, .1/&/1+ /0-&.*, 21&2-+

종로구 ,.&+3+ ,1&.2. ++&,.- +.&0/1 2&..+ 2&-,* -&,3-

라 연령별 인구구조 인구피라미드

종로구 월별인구통계 단위 명,*+/(+,& & 4

연도 연령연령별

인구 명( ) 남자 명( ) 여자 명( )

,*+/

++

합계 10&1,, 12&/33 +//&-,+

세*b3 .&1/3 .&..1 3&,*0

세+*b+3 1&033 1&+-1 +.&2-0

세,*b,3 ++&2.- ++&.11 ,-&-,*

세-*b-3 +*&30. +*&3/, ,+&3+0

세.*b.3 +-&*,3 +-&.01 ,0&.30

세/*b/3 +-&**. +,&/,* ,/&/,.

세0*b03 2&+02 2&21. +1&*.,

세이상1* 1&,2. 3&2+/ +1&*33

주택 수 및 보급률2)종로구 통계연보,*+/(+,& ,*+/

연도일반

가구수

합 계

호( )

유형별 주택 수 호( )보급률

(%)단독

주택

다가구

주택아파트

연립

주택

다세대

주택기타

2012 /3&,20 /.&203 +*&,1+ +1&222 ++&,0- /&/,1 3&+3+ 1,3 3,(/

2013 /3&32+ //&-13 +*&*30 +1&2,. ++&113 /&//1 3&-3. 1,3 3,(-

2014 0*&02. //&,1/ 3&1*+ +1&0/. +,&++- /&/3, 3&.20 1,3 3+(+

보급률 주택수 합계 호 일반가구수6 )


20

다 사회적 요인 분석.

인구 변화( ) 종로구의 년 월 말 인구는 명으로 전년 말 대비 감소하였으며 세대수 역,*+/ +* +//&.-- +(3, &

시 가구로 가 감소하였는바 최근 개년 지속적으로 구내 인구 및 세대수가 감소하고 있는 추세1,&23* *(,3 & -

임 년 월 기준 종로구의 동별 인구분포를 살펴보면 인구 최다 동은 평창동으로 명이며 인구 최( ,*+/ +* +3&,+/ &

소 동은 삼청동으로 명임 동별 인구수는 전체적으로 소폭 감소세임,&301 ( (

전출입현황( ) 년 월 현재 발표된 종로구의 년 총 인구이동은 전입 명 전출 명으로,*+/ +* ,*+. ,.&+3+ & ,1&.2.

순이동은 명임 시도내 이동은 전입 명 전출 명이며 시도간 이동은 전입 명 전출-&,3- ( ++&,.- & +.&0/1 & 2&..+ &–

명임2&-,* (

경제적 요인2 .

가 지역경제 현황.

일반 현황+

사업체수를 기준하여 종로구에서 가장 많은 비중을 차지하고 있는 업종은 도매 및 소매업과 숙박 및 음식점업으

로서 각 전체의 및 를 차지함 종사자수로는 도매 및 소매업 숙박 및 음식점업 이외에도 전문과.-(/ +,(, ( &

학 및 기술서비스업 공공행정 국방 및 사회보장 그리고 금융 및 보험업이 각 전체의& & +2(1 & 3(/ & 2(0 &․를 차지하여 업종별 고른 분포를 보이고 있음 이는 종로구가 도심업무권역 에 위치하며 행정2(. & 1(, ( :9

기관 금융기관 등이 많이 분포하기 때문임& (

종로구에는 전국 최고의 전자제품상가인 세운상가와 봉익동 예지동 소재 시계귀금속상가 인사동 고미술품상& &․가 동대문 종합시장과 의류제품상가 평화시장 등 대규모 종합상가와 한약 양약의 도매점 등 중소규모의 상가& &

등 상권밀집지역으로 인근지역 및 전국을 배후지로 한 활발한 상권을 형성하고 있음 또한 지하철 호( +& -& .& /

선이 통과하고 년 월에는 창신동숭인동 지역으로 지하철 호선이 개통되었으며 시내 각 방면의 노선버,*** +, 0 &․스가 운행되고 있어 교통체계가 원활한 교통 요충지역이라 할 수 있음(


21

종로구 시장 및 쇼핑센터 현황,

번호 시장명 소재지 매장( )㎡ 점포수 개( ) 종업원수 명( )

1 동대문종합시장 종로 가0 ,23 ., -*&/,0 -&-02 0&---

2 동대문쇼핑타운 종로 가0 ,23 /1 0&.-2 -./ .**

3 종로광장상점가 예지동 ,3- + +,&./* /&*+* +/&***

4 동문시장 창신동 .-1 -&,,0 +1* 003

5 종합시장 동시장 종로 가0 ,1* - +,&./+ +&*2/ +&,**

6 신설종합시장 숭인동 ,*0 3 +&-+- +/+ -*3

7 종각지하상가 종로 가 지하도, +&/0, +++ ,,,

8 종로 가지하상가/ 종로 가 지하도/ +&--+ 3, ,*0

9 국일관드림팰리스 관수동 ,* -&3+1 21 +.*

10 종로 번지아케이드+ 종로 가+ + /&/23 + .1

11 영풍문고 서린동 -- 0&.0+ + ./

12 효성주얼리시티 인의동 .2 , 3&-1* 1-3 .**

13 브라운스톤창신상가 창신동 ,- 10 -&-3- ./ +/

14 세운스퀘어 인의동 외++, , + 2&2,. 013 2+0

15 중학아케이트 중학동 0, 0&1-+ ,*

종로구 구정백서,*+/(+,& ,*+,

주요개발사업 및 개발계획 현황(3 )

가 주요사업지역 사업개요

구역,지구명

추진현황 규모( )㎡ 용도

세운상가

구역4

도시계획시설 광장 도로 시장 결정 변경 및 지,**1(*+(,/ 4 & &

형도면 고시

세운재정비촉진지구변경 및 재정비촉진계획 안,**1(*0(,* 4

공람 공고

세운재정비촉진지구 재정비촉진계획 안 공청회,**1(*1(+3 4

개최

세운재정비촉진계획 단계 구간,**1(*1(-* 4 +

결정 및 지형도면 고시

세운 구역 사업시행자 변경지정,**1(*3(+. 4 .

종로구청장 공사 사장>→

세운재정비촉진지구 재정비촉진계획 결,**2(*1(,,b*2(*/ 4

정 안 및 단계구간 재정비촉진계획 변경결정 안 공람공고 제+

호,**2 .0-

세운녹지축 조성사업 착공식 현대상가 철거,**2(+,(+1 4

교통영향분석개선대책 심의위원회심의 수정가결,**3(*+(+, 4 ․환경영향평가 협의내용 통보 서울시 종로구청,**3(*,(,0 4 →

--&,0,(3

지하 층 지상 층0 ) -0

업무시설 공동주택& &

판매문화 및 집회시설


22

구역,지구명


건축위원회 심의 조건부 보고,**3(*-(*- 4

세운재정비촉진지구 재정비촉진계획결정 단,**3(*-(+3 4 & +

계구간 재정비촉진계획 변경결정 및 지형도면 고시 서울특별시

고시 제 호,**3 +*1

문화재청 국가지정문화재 현상변경 등 허가,**3(*0(,3 4 ‘ ’

심의신청

문화재위원회심의 결과 조건부 가결,*+*(*/(+, 4 4

재정비촉진계획 변경용역 시행 월 월,*++(*.(,2 4 . b2

촉진계획 변경 팀 구성 운영,*+,(*+(,* 4 F)< (

서울시 세운 재정비촉진계획 변경 안 발표 소,*+-(*0(,/ 4

규모분할개발

세운 재정비촉진계획 변경 안 공람공고,*+-(*1(,/ 4

b+-(*2(*2

현재 재정비촉진계획 변경 결정고시 준비 중,*+/(+* 4

세운상가

구역2

세운재정비촉진지구 지정고시,**0(+*(,0 4

세운재정비촉진지구 재정비촉진계획 결,**2(*1(,,b*2(*/ 4

정 안 및 단계구간 재정비촉진계획변경결정 안 공람공고 제+

호,**2 .0-

제 회 임시회 제 차 본회의 의견청취 의견,**2(*2(+- 4 +21 +

채택

공람공고 결과 및 구의회 의견청취결과 제출,**2(*2(+2 4

구 시→

세운재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정 단,**3(*-(+3 4 & +

계구간 재정비촉진계획 변경결정 및 지형도면 고시 서울특별시

고시 제 호,**3 +*1

재정비촉진계획 변경용역 시행 월,*++(*.(,2 4 b2

촉진계획 변경 팀 구성 운영,*+,(*+(,* 4 F)< (

서울시 세운 재정비촉진계획 변경 안 발표 소,*+-(*0(,/ 4

규모분할개발

세운재정비촉진계획 변경 안 공람 공고,*+.(*-(*0 4 b-(,*

세운 재정비촉진계획 변경 결정 및 지형도면,*+.(*-(,1 4

고시 서울특별시고시 제 호,*+. ++3

현재 주민대표회의 조합설립추진위원회 구성 준비 중,*+/(+* 4

-2&30,(0

업무시설&

공동주택&

판매시설&

문화 및 집회시설

개구역-/

소규모분할개발

청진구역

제 지구8

재개발사업계획 변경결정+331(+*(,2

서고시 호--3

정비구역 변경지정신청 구 시,**3(*3(,3 →

정비구역변경지정 서고시제 호,**3(+,(+1 /,-

사업시행인가,*+*(*2(*,

관리처분인가 신세계건설,*++(*.(*1

사업시행변경인가 고시,*+-(*-(+2(

현재 공사 진행 중,*+/(+* 4

.&+*1(,

지하 층1 )

지상 층,.

업무시설&

판매시설

청진구역

제 17지구

재개발구역 지정+313(++(,0

청진구역 고시,*+-(.(+2 4

사업시행인가,*+.(-(1

문화재 발굴조사 진행,*+/(*+ 4

준공예정,*+0(*3 4

+2(*.1(-+

지하 층, )

지상 층+0

업무시설&

판매시설


23

구역,지구명


세종로

구역

제 구역2

도시환경정비구역 변경지정을 위한 공람공,**0(*.(+-

고

구역변경지정,**0(++(-*

사업시행인가 종고시 제 호,**1(++(,- /-

관리처분인가 종고시 제 호,**2(*.(,/ +,

사업시행변경인가,*+*(*2(,1

문화재 발굴공사 완료,*++(*2(-*

정비구역변경지정,*+,(*,(,-(

사업시행변경인가,*+,(*2(+*(

관리처분계획변경인가,*+,(++(*,(

착공 완공예정,*+,(+, ,*+/(*.

현재 건축 마무리 공사 및 준공예정,*+/(+*

.&1/*(1

지하 층0 )

지상 층,0

숙발시설

공평구역

제 지구1 ,2 ,4

구역변경지정을 위한 공람공고,**1(*.(+-

도시건축공동위원회 조건부 가결,**1(+*(,. ․건축심의,**2(*,(,+

구역변경지정고시 서고시제 호,**3(+,(+1 /,,

사업시행인가 종고시제 호,*+*(*1(*, -/

관리처분인가,*++(*,(,/

사업시행변경인가고시 종고시제 호,*++(+*(+. -3

정비사업시행 변경인가를 위한 재공람공고,*+,(*-(-*(

현재 공사중 준공예정,*+/(+* 4 ,*+2(*1

+*&.+*(.

지상 층2 )

지상 층,0

업무시설&

판매시설&

문화집회

시설 등

사직

구역2

가칭 사직 구역 도시환경정비사업,**-(++(,+ ,

조합설립 추진위원회 승인

제 종지구단위계획 안 입안,**1(*+(*2 +

도시관리계획변경결정 요청,**1(*0(,/

지역 경관지구 경계조정&

서울시 도시계획위원회 심의 조건부 가결,**2(+,(*-

구역지정 및 정비계획 안 재공람공고,**3(*2(+.

정비구역지정고시 서고시 호,**3(++(+3 ,**3 .0/

조합설립인가,*+*(*1(+3

사업시행인가고시,*+,(*3(,2(

현재 관리처분계획인가 준비 중,*+/(+* 4

-.&,0+(/

지하 층, )

지상 층+,

공동주택

세대.+2 &

임대 세대 포함1,

종로 가6구역

종로 가 지구단위계획 특별계획구역 결정,**0(*/(++ . /․조합설립 추진위원회 승인,**0(*1(,+

정비구역 지정신청,**1(+*(*2

정비구역 지정,**3(+*(*+

조합설립인가,**3(+,(,,

문화재현상변경,*++(*,(+.(

구역변경지정,*+,(*/(,.(

현재 사업시행인가 진행 중,*+/(+* 4

+,&//0(-

지하 층0 )

지상 층,0

판매시설 및

공동주택

세대,31


24

나 종로구 주택재개발사업 현황

구역,지구명

추진현황 규모면적( )㎡․

신영 제 구역1재개발

구역지정,***(*0(*+

조합설립인가,**-(*1(*2

기본계획 변경결정,**1(++(*+

구역지정 변경신청,**2(*,(,+

정비구역 변경지정,**3(*1(,-

조합설립 변경인가,*+/(*-(*/

현재 사업시행인가 신청준비 중,*+/(+* 4

지하 층 지상 층- ) 2

공동주택 개동1

세대+11

면적4 +/&003(*㎡

충신 제 구역1재개발

조합설립 추진 승인,**.(*/(-+

구역지정 및 용도지역변경 공람공고 종일주,**/(+*(*0 + ,→

종일주

조합설립인가,**0(*-(+*

문화재현상변경 허가신청,**0(++(*2

문화재위원회 심의 차,**0(+,(+/ +

차 문화재심의 부결,**2(*-(*0 -

문화재현상변경허가 서울성곽,**3(*,(+,

정비구역 변경지정,*+*(*0(,/

구 건축위원회 심의,*+*(*3(-*

조합설림변경인가,*+*(+*(,/(

실태조사 실시,*+/(+,(*0

현재 사업시행인가 신청 준비 중,*+/(+*( 4

용적률 ,+.

지하 층 지상 층- ) +,

이하.*

개동 세대++ /./

면적4 ,3&013(*1㎡

명륜 가4구역

재개발

기본계획 결정고시,**.(*0(,/

조합설립 추진위 승인,**.(*3(+-

정비계획 수립 및 정비구역 지정입안,**/(*0(,3

구역지정,**0(*-(-*

조합설립인가,**1(*3(+,

구문화재자문위원회 심의 보류,**2(+,(,.

조합설립인가 취소 대법원 판결,*+*(*1(*2

현재 사업시행인가 신청 준비 중,*+/(*+ 4

용적률 이하,**

지하 층 지상 층, ) +/

개동 세대. +/0

면적4 +*&*/2(..㎡

옥인 제 구역1재개발

기본계획 결정고시,**.(*0(,/조합설립 추진위 승인,**.(++(,.구역지정 신청,**/(*3(+/구역지정,**1(+,(,1조합설립인가,**2(*-(-*구건축위원회 심의,**3(*.(*,정비구역 변경지정,**3(*3(+2사업시행인가,**3(++(+3관리처분인가 신청,*++(+*(,*

현재 관리처분인가 준비 중,*+/(+* 4

용적률 이하+1*지하 층 지상 층, ) /공동주택 동 세대+, -**면적4 -*&,2,(.㎡

이화 제 구역1재개발

기본계획 결정고시,**.(*0(,/조합설립 추진위 승인,**.(*3(,.학술연구용역 착수,**1(*1(*-구역지정,**2(*/(,,조합설립인가,**2(*2(,2문화재 현상변경 불허 이화장,**3(*0(+,문화재현상변경허가,**3(*2(+,정비구역 변경지정,**3(+*(+0구 건축위원회 심의 통과,*+*(*1(,,

현재 사업시행인가 신청 준비 중,*+/(+* 4

용적률 이하+1*지하 층 지상 층- ) 0공동주택 개동 세대/ +2,면적4 +-&223(/-㎡

체부 제 구역1재개발


조합설립 추진위 승인,**.(+,(*.

용적률 이하,*.

층 이하1)+,


25

구역,지구명


기본계획 변경결정,**1(*0(,+

도시건축공동위원회부결,**2(*0(,/

지구단위계획수립 용역발주,**2(+,(,.

지구단위계획결정 한옥지정구역,*+*(*.(+/

민관 협의체 구성,*+-(*-(,3 4

현재 정비구역 지정 준비 중,*+/(+* 4

면적4 .,&.13(*㎡

누하 제 구역1재개발


조합설립 추진위 승인,**/(*0(*-

구역지정 신청,**1(*2(,.

도시건축공동위원회 상정 보류,**2(*1(+.



민관 협의체 구성,*+-(-(,3


용적률 이하+23

층 이하1

면적4 ,,&+1+(0㎡

필운 제 구역1재개발


기본계획 변경신청,**0(++(+-

기본계획 변경결정,**1(*0(,+

조합설립 추진위 승인,**2(+*(+-



민관 협의체 구성,*+-(*-(,3


용적률 이하+1*

층 이하1

면적4 +-&***㎡

무악

제 구역2재개발


조합설립 추진위 승인,**.(*3(+-

구역지정,**0(*-(+1(

구역변경지정 주민제안서 제출,**1(*-(,-

조합설립인가,*+*(++(*+

사업시행인가,*+-(++(,,

정비구역 변경,*+.(2(,3

사업시행 변경인가,*+.(+*(,.

관리처분 인가,*+/(1(+*

현재 이주 및 철거 준비,*+/(+* 4

용적율 ,*2(,

세대+3/

연면적4 -.&+.*(.㎡


26

다 종로구 주택재건축사업 현황

구역,지구명


신영동

단독주택지

재건축

재건축기본계획 수립요청 구 서울시,**0(*1(+* →

기본계획안 주민공람,**3(*2(,1b,**3(*3(+*

재건축 기본계획 고시,*+*(+*(,+

구 추경예산 확보,*++(*2(*,(

시 예산 확보,*++(*3(,0(

정비업체 계약,*+(+,(+0(

정비구역 해제를 위한 주민 공람공고,*+.(+,(+3b,*+/(+(+2

실시

정비구역 해제요청 종로구 서울시,*+/(,(,0 7

정비예정구역 해제고시,*+/(.(3

미정

기존주택 공동주택4

및 단독주택 동+,-

면적4 .3&***㎡

무악연립

제 재건축2

조합설립인가,**,(+,(,.

사업시행인가 층,**/(*-(+. +/

관리처분인가,**0(*3(,/

사업시행변경인가 층,**1(++(,- ,/

건축계획변경심의,*+*(+,(*,

사업시행변경인가 신청,*++(*+(,/

주민공람공고,*++(*.(,3

사업시행변경인가 층,*++(*2(*3 +1

착공신고,*+,(++(-*(

공사 완료,*+/(*2(,2

지하 층 지상 층- & +1

동 세대/ +01

테라스하우스 동,

면적4 1&21.㎡

구기동

청운맨션

재건축

조합설립추진위원회 승인,**.(*1(+3

현재 조합설립 관련 절차 진행 중,*+/(+* 4

미정

기존주택 지하 층4 + &

지상 층 동 세대, 1 /,

면적4 1&3*0㎡

구기동

북악연립

재건축

안전진단 신청,*+*(+,(+/

외부전문가 현지조사,*+*(+,(-+

안전진단 계약,*++(*.(,/

안전진단보고서 제출 조건부 재건축 급,*++(*0(-* 4

재건축사업 시행 결정,*++(*1(,*

추진위원회 승인 신청,*++(*2(,+

추진위원회 승인,*++(+*(*.

조합설립인가,*+,(/(.

시공사 선정,*+/(,(

현재 사업방식 결정 및 진행 준비중,*+/(+*

미정

기존주택 지하 층4 + &

지상 층 동 세대- + +2

면적4 +&,//㎡


27

나 경제환경 변화.

종로구는 오랜 역사와 많은 문화유산을 보유하고 있는 서울의 중심지임과 동시에 부암평창동 등 일부지역을․제외하고는 대부분 소규모 토지의 노후주택으로 이루어져 주거환경이 다소 열악한 상황임 또한 자연경관지구( &

미관지구 최고고도지구 문화재보존지구 등이 산재해 있어 건축행위에 대한 제한 및 규제가 상대적으로 많아& &

활발한 주택건축 사업이 진행되지 못하는 등 지역여건상 한계성을 지니고 있음 따라서 조화롭고 균형 있는 지(

역개발의 촉진과 주거환경개선을 위해 도심재개발사업과 노후불량주택 재건축사업 및 주거환경개선사업주택개․ ․량사업의 활성화가 필요한 상황임(

도심 내 노후주택을 쾌적한 주거환경공간으로 조성하고 지역산업 발전 및 도심산업을 유치하기 위해 돈의문뉴&

타운이 추진되고 있으며 창신숭인 뉴타운지구는 년 월 중 재정비촉진지구가 전면 해제되어 이후 도시& ,*+- +*․재생선도지역으로 지정되고 도시환경 재생 봉제 재생 관광 자원화를 목표로 하는 도시재생선도지역 근린재생& & 「

형 활성화계획 이 고시되는 등 약 억원의 재원조달이 계획되어 사업이 진행중에 있음 또한 세운상가 구,** ( .」

역 등 약 개 지구가 도시환경정비사업 지구로 지정되어 현재 사업시행인가 내지 공사중으로 간선도로변의,/

기능이 쇠퇴한 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환시키고 있고 대학로 및 종로 가 등이 지구단위& , -․계획구역으로 지정되는 등 도심 내 상업업무 및 주거기능을 향상시키기 위해 사업이 추진되고 있음(․

서울의 중심부에 위치하고 있으나 시설노후로 어려움을 겪고 있는 재래시장의 활성화를 위하여 광장시장 환경

개선사업과 창신시장 재건축사업 등이 추진되고 있으며 청계천 복원사업과 연계하여 쇼핑관광의 명소로서 잠&

재력을 갖추고 있는 동대문지역을 관광특구 로 지정하여 상권 활성화를 통한 지역경제의 활성화를 도모하고“ ”

있음 또한 예지동 공구상가지역이 세운상가 구역으로 지정되어 절차 진행중이나 년 이후 사업진행이( . & ,*++

답보 상태에 있음(

년 및 년도에 북촌한옥마을에 역사문화탐방로가 조성되면서 새로운 관광명소로 떠오르고 있음 대학,**1 ,**2 (

로 대학로 디자인 서울거리 조성 삼청동길 삼청동 디자인 서울거리 조성 인사동길이 국제적인 문화거리로 탈바․ ․꿈하기 시작하였으며 도시환경정비사업이 활발히 전개되고 무악동 재건축사업의 준공 숭인 제 구역 및 제 구& . /

역의 재개발사업완료 돈의문뉴타운사업 등으로 종로구는 새로운 주거명소로 떠오르고 있음 또한 청운시민아파& (

트부지에 공원조성 세검정검문소 이전 및 수변공원 조성 등의 홍제천 생태환경 복원사업 완료 서울성곽근린공& &

원 조성 세운녹지광장 준공 동네뒷산공원화사업 무악지구 사직단 테마공원 등으로 도심 속의 푸른 공간으로& & &

변신하고 있음(

돈의문뉴타운지구의 경우 최초 지정 년 월 이후 년 월 착공신고 되었음,**- ++ ,*+. +* ( 구역내 지가는 뉴타

운지역내 부동산 급등기인 년 분기까지는 상승추세를 이어왔으나 년 분기 이후부터는 사업지연,**2 - & ,**2 -

및 전반적인 부동산 경기침체 등의 영향으로 하락세였음 그 이후 최근 년 동안의 전국적인 아파트 가격( ,b-

회복세 및 분양가격 상승추세 등 영향으로 사업 진척이 가속화 되었으며 현재 원활하게 진행되고 있는 상태임& (

돈의문 구역 및 구역은 사업진척도가 미미한바 년 지가에 미치는 영향은 제한적이며 보합세 수준을 나- , & ,*+0

타낼 것으로 판단됨(


28

창신숭인 재정비촉진지구는 년 월 재정비촉진지구의 지정해제와 더불어 재정비촉진지구 이전의 상태로,*+- +*․용도지역 지구 도시관리계획 등을 전면 환원됨에 따라 지가는 하락세를 나타내었음 그러나 년 월 도시& & ( ,*+. /

재생선도지역으로 지정되고 년 월 도시환경 재생 봉제 재생 관관 자원화를 목표로 하는 도시재생선도,*+/ , & & 「

지역 근린재생형 활성화계획 이 고시되는 등 약 억원의 재원조달이 계획되면서 지가에 영향을 미쳐 약보합,**」

세를 보일 것으로 판단됨(

세운 구역 및 세운 구역은 개발사업 시행예정인 지역으로 개발사업의 진행정도에 따른 국지적인 지가 상승요. ,

인이 존재하나 장기간의 경기침체로 인하여 가시적인 가격상승효과는 없음 또한 년 월 발표된 촉진계획& ( +- 0

변경 안 에 따라 사업성 축소 구역 높이 층 이하 층 구역 이하. 4 +,,(- -0 1* +2 & , 4 +,.(3 1*& /* &⇒ ⇒

개 구역으로 분할 개발 되어 지가는 하락세를 나타낼 것으로 판단됨 년 이후 사업진척이 답보상태에-/ ( ,*++

있으며 향후 추진계획 역시 불투명하다 판단됨 다만 도심 내 청진동수송동서린동 인근의 도시환경정비사업인( & ․ ․청진 지구 지구 지구 사업은 완료되어 도심 내 업무용상업용 부동산 공급에 기여하면서 인근 지가에+ & ,& - & 2 ․긍정적인 영향을 주고 있음(

지가동향 분석3.

가 지가변동률 현황표

단위 감정평가정보체계4 & ,*+/(+,

구분년‘14 년‘15

누계 월1 월2 월3 월4 월5 월6 월7 월8 월9 월10 월11 월12

당월 *(*2+ *(*1- *(+/2 *(+0- *(+., *(+2* *(+2- *(10* *(+/+ *(+/3 *(+2- *(,-2

누계 ,(.+* *(*2+ *(+/. *(-+, *(.10 *(0+2 *(133 *(32. +(+0, +(-+/ +(.1/ +(00+ +(3*-

나 거래동향 추이.

감정평가정보체계,*+/(+,

구 분 2014 2015

서울특별시

거래금액 억원+&***&/-3(0 억원+&*++&/3.

거래건수 건+12&0/0 건,*1&..*

건당 거래금액 억원/(0* 억원.(22

종로구

거래금액 억원+3&..* 억원,*&/-2

거래건수 건-&/*. 건-&./*

건당 거래금액 억원/(// 억원/(3/


29

다 지역지가동향 분석.

지역의 전반적인 지가 동향①

표준지공시지가 변동률 추이< graph> 지가변동률 추이< graph>

거래건수 추이< graph> 거래금액 추이< graph>

종로구의 월평균 거래량은 년 건에서 년 건으로 전반적으로 상승한 가운데 년을 기준,*+. ,3, ,*+/ -./ ,*+/

으로 서울시 전체 월평균거래량의 약 를 차지하고 있음+(1 (

종로구 월평균 거래금액은 년 억원에서 년 억원으로 서울시 전체 월평균거래금액의,*+. +&0,* ,*+/ ,&*/-(2 &

약 를 차지하고 있음,(* (

종로구 지가변동률 누계치를 살펴보면 년 말 에서 년 월까지 로 상승하였는바& ,*+. *(+*. ,*+/ +, +(3*- &

급격한 부동산 경기 위축에서는 다소간 벗어난 것으로 판단되며 부동산경기 하강국면이 해소되는 과정으로 판

단됨(

종로구의 년 중 전반적인 지가동향은 상기 살펴본 바와 같이 전반적으로는 전년대비 다소 상승세를 나타,*+/

내었으며 부동산경기 하강국면은 해소되고 있으나 아직 개발 및 투자심리 위축 재개발재건축사업의 정체 등& & & ․이 영향을 미치고 있는 것으로 판단됨(


30

상업지역 및 기타 지역의 지가동향②

종로 가 신문로 가 세종로 인근 지역은 업무용빌딩 금융기관 등이 소재하는 고밀도 상업지역이며 종로+b, & +b, & &

가 지역은 전자제품 상가인 세운상가와 시계귀금속상가 광장시장 및 후면 상업지대 등으로 형성된 지역임-b/ & (

또한 내수 도렴 적선 내자동 인근은 업무용 빌딩의 밀집지역으로 유동인구가 많은 상권 밀집지역임 상업지& & & (

역의 지가동향은 그동안 청진동 도렴동 인근의 도시환경정비사업 세운 재정비촉진구역 내 도시환경정비사& & ,&.

업 등 도심재개발 사업이 추진되는 경우 개발이익이 기대됨으로서 인근 지역의 지가 상승을 유도 유지하여 왔&

으나 년 이후 부동산경기 침체영향으로 상승세가 둔화되어 왔으나 년에는 도심재개발 완료된 고층& ,*++ & ,*+/

빌딩지대와 광화문 지역 환경개선으로 인하여 강보합세를 보이고 있음(

녹지 개발제한구역 내 구기동 평창동 부암동 등 인근 지역은 주로 가로 및 접근조건은 열악하고 자연환경은& & & &

쾌적한 고지대 및 계곡지대임 대부분 개발제한구역 및 국립공원 지역으로서 형질변경이 금지되어 있어 장래(

개발가능성이 희박한 지역임 도심과의 접근성은 다소 낮은 편이나 쾌적한 주거환경으로 지가수준은 전반적으(

로 보합세를 유지하고 있음(

돈의동 상업지대 지가동향③

건축물의 이용 상황은 단층 및 층의 단독주택 및 주상용이며 특히 기존 주거건물은 작업장 및 주상용으로- /

이행 중이므로 주거기능의 약화가 예상됨 종로구의 상업중심지대와 주거지대의 경계에 위치하는 지역으로서(

유동 인구가 많고 상주인구도 다른 상업지역에 비해 많은 편이며 지리적으로 종로중심지와 진입이 편리한 위치

에 있어 접근성이 양호하나 기존 단독주택의 노후화로 일부 지역은 주거환경 열악함 종로구내의 시장 광장시(

장 세운상가 등 에 제공되는 각종 케이블류 면직류 등의 제품 일부를 제조하는 작업장과 주택이 혼재하여 주& &

민의 소득 수준은 일반 주택지대에 비해 다소 높은 편임(

돈의동 익선동의 도로망이 비교적 잘 정비된 후면주상지대와 원남동 종료 동측 세로변 주상지대 효제동연지& & ․동돈의동 및 원남동 후면 주상지대에 해당하며 상업지대로 이행 중에 있으나 최근 지가수준은 보합세를 보이고․있음(


31

2 시장동향

개요 및 개황1 .

본 건 숙박시설은 일반 숙박시설 여관 로서 근거법으로는 건축법 관광진흥법 공중위생관리법이 있음& & & (

호텔산업분석2 .

호텔산업 개요1)

호텔의 경영성과를 나타내는 지표로는 평균객실가격 객실이용률8 D4 8]OYK O KRT DK[O & B::4 B KV

판매가능 객실당 수입 을 꼽을 수 있음DK[O & DO]C8D4 DO]OV O COY 8]KRTK TOD (

은 실제로 판매한 객실을 평균적으로 얼마에 판매했는지 나타내는 지표로 이를 통해 해당 호텔 객실서비스의8 D &

가격수준을 확인할 수 있음(

는 전체 판매가능객실 중 실제로 판매된 객실이 차지하는 비중을 나타내며 가 높을수록 객실판매량이B:: & B::

많은 것을 의미하는 것이므로 에 가까울수록 호텔 경영실적이 우수함을 나타냄+** (

는 과 의 곱으로 해당 호텔의 객실단가 수준에서 객실이 어느 정도 판매 되었는지 확인하는 지DO]C8D 8 D B:: &

표임 이는 호텔의 객실 판매에 대한 성과를 측정하는 것으로 전세계적으로 호텔산업의 비교 지표로 활용되고 있(

음(

판매가능 객실수 객실수 일= × 365❏판매객실 평균요금 객실판매수입 판매객실수(ADR) = /❏객실 이용률 판매객실수 판매가능객실수(OCC) = ( / ) × 100❏객실당 수입 객실판매수입 판매객실수 판매객실수 판매가능객실수(RevPAR) = ADR × OCC = / × /❏부대시설 인당 지출 부대시설 수입 부대시설 이용객수1 = ÷❏

객실 매출과 관련한 경영성과를 판단함에 있어 과거에는 이 높거나 가 높은 경우 경영성과가 좋다고 인식되었으ADR OCC나 어느 한쪽만을 강조하기 보다는 두 지표가 함께 고려된 가 최대가 되는 경우가 성공적인 호텔경영을 하는 것RevPAR으로 평가됨.


32

호텔산업 동향2)

호텔업의 정의①

호텔업은 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추어 이를 관광객에게 제공하거나 숙박에 부수되는 음식 오락 휴양 공) ) )

연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 산업을 말함 관광진흥법 제 조 항 호 가( - + ,『』

목

호텔의 기본 사업은 숙박업 개념에 기초한 객실판매이지만 점점 더 객실판매 외의 음식료 레저사업 등의 부대사&

업의 비중이 높아지고 있으며 호텔의 등급은 관광진흥법 제 조에 의거 관광호텔업의 등급을 특 급 특 급& ,, + & , & +『』

등급 등급 등급으로 나누며 무궁화로 표시함& , & - (

숙박산업의 분류 및 법적근거②

현재 국내에서 법률상으로 제시되어 있는 숙박시설 유형에는 크게 관광숙박시설과 일반숙박시설로 대별됨(

관광숙박시설은 관광진흥법 제 조와 동 시행령 제 조 항 근거하여 관광호텔 종합관광호텔 일반관광호텔 가족호- , , & &

텔 한국전통호텔 수상관광호텔 등으로 구분되는 관광호텔과 휴양콘도미니엄으로 분류됨& & (

일반호텔업 여관업 여인숙업 등 일반숙박업 시설 청소년수련시설인 유스호스텔 농어촌 휴양시설로서 농가 민박& & & &

등이 규정되어 있음 이들 숙박시설 중 급 관광호텔 가족호텔 관광펜션업 등은 문화관광부 국민관광과 소( + b - & &

관으로 관광진흥법에 규정되어 있음(

일반숙박업의 경우는 보건복지부 건강진흥과 소관사항으로 공중위생관리법에 근거를 두고 있으며 유스호스텔은&

문화관광부 소관사항으로 청소년기본법에 민박은 지자체와 농림부 소관사항으로 농어촌정비법에 의해 개발되고&

있음(

구 분 소관부처 근거법

급 관광호텔 가족호텔+ b - & 문화관광부 국민관광과& 관광진흥법

자동차야영장 관광펜션&관광숙박시설지원 등에

관한 특별법

일 반 숙 박 업 보건복지부 건강진흥과& 공중위생관리법

유 스 호 스 텔 문화관광부 청소년수련시설과& 청소년기본법

농어촌 민 박 농림부 지방자치단체& 농어촌 정비법

일반민박 게스트하우스 등&

펜 션 제주도 제주도개발특별법


33

호텔시장의 현황 및 전망③

년 이후 중국을 비롯한 아시아 지역의 소득 증가 한류 열풍 등의 영향으로 외국인 입국객 수가 빠르게 증,**2 &￭가하고 있으며 아시아 지역이 전체 입국자 수의 를 구성하고 있음 특히 년 이후 중국인 관광객& 1*b2* ( ,*+*

이 아시아 지역 인바운드 수요를 견인한 반면 일본인 관광객은 년 이후 급감 년 하는 모,*+, ,*+. +1

습을 보이고 있는데 이는 엔화 가치 하락 정치적 관계 등에 따른 것으로 판단됨& & (

서울 특급호텔 객실공급은 년대 후반부터 년대 중반까지 인터컨티넨탈 메리어트 하얏트 등 외국 호+33* ,*** & &￭텔체인들이 진출하면서 증가 추이를 보임 이후 특 급호텔의 신규 공급 제한 고급화 전략에 따른 일부 호텔의( + &

객실 크기 확대로 객실공급이 감소하기도 하였으나 전반적으로 증가 추이를 보여옴& (

년 서울 시내 호텔 객실수는 연평균 증가함 특 급을 제외한 기타 호텔 호스텔 포함 객,**3b,*+- 1(/ ( +& ,￭실수 증가가 두드러진 것으로 파악되는데 이는 저렴한 숙박시설을 찾는 중국인 관광객의 영향이 큰 것으로 분석&

됨 또한 쉐라톤 디큐브 시티호텔 년 여의도 콘래드 호텔 년 등 특 급 호텔 개관이 이어짐에도 불( ,*++ & ,*+, +

구하고 주요 호텔 브랜드 롯데 신라 등 의 비즈니스 호텔 특 급 진출로 인해 특 급 호텔 객실수 비중은 감소하& , +

는 모습임(

비즈니스 호텔의 경우 를 비롯한 부대시설 수입이 제한적인 수준으로 객실가동률이 수익성에 미치는 영향이< 9￭절대적인 사업특성을 보유하고 있어 입지 가격경쟁력이 실적 차별화의 중요 변수로 작용하는 반면 소규모 임차& &

방식으로 선투자 비용을 최소화하고 있어 동 사업 확대에 따른 재무부담 가중 가능성은 제한적임(


34

이에 주요 호텔사업자들은 주요 거점을 중심으로 비즈니스 호텔 사업을 확장 중으로 호텔롯데는 마포시티호텔을￭시작으로 김포공항 대전 구로 제주에 비즈니스 호텔을 잇따라 개관하였고 호텔신라의 경우 호텔롯데에 비해 개& & & (

관 시기는 다소 늦었으나 경기 동탄 서울역삼에 비즈니스 호텔인 신라스테이를 개관하였으며 향후 서울 지역을&

중심으로 공격적인 확장 전략을 취할 것으로 전망됨 한편 파르나스호텔 신세계조선호텔 등 주요 특 급 호텔사( & & +

업자들 또한 비즈니스 호텔부문으로 사업영역을 확장하고 있는 상황으로 최근 급증하고 있는 중국인 관광객 수

요를 흡수하면서 호텔부문의 사업가변성을 일정 수준 완화할 수 있을 것으로 전망됨(

주요호텔사업자 비즈니스 호텔현황※

자료 각사 사업보고서 회사 제시자료4 &

년대 중반 이후 전국 객실 공급 증가율이 입국자수 증가율에 미치지 못하고 있으며 인바운드 수요의 구조,*** &￭적인 증가세를 감안할 때 중단기적으로 객실 공급부족 현상은 지속될 것으로 전망됨 다만 서울지역은 다소 상이(

한 양상이 나타날 가능성이 높은 상황임 문화체육관광부와 한국문화관광연구원이 국회에 제출한 관광관점의 숙( ‘

박제도 개선 연구 보고서에 따르면 서울은 년 기준 약 실 정도의 객실이 부족한 상태로 조사되었으’ ,*+. .&***

며 년까지 공급부족 기조가 지속될 것으로 전망되었음 그러나 서울시가 정진후 의원실에 제출한 자료에& ,*+1 (

따르면 년 월말 사업승인 기준 실 이상이 건설 중으로 문화체육관광부가 예측한 수급전망과의 괴리,*+. 1 +2&***

도가 높을 것으로 전망됨 이에 공급이 본격화될 것으로 년 이후 객실 부족 기조가 상당 수준 완화될 것으로( ,*+/

전망되며 향후 공급과잉으로 전환될 가능성 또한 내재하고 있음(

구분 지역 객실수 비고

롯데

서울

마포 ,2.

김포공항 +3*

구로 ,21

대전 -+,

제주 ,0,

신라서울 역삼 -*3

경기 동탄 ,20

파르나스 서울 명동 +..

신세계조선 서울 동자 -.,


35

￭ 기업경기실사지수(BSI; Business Survey Index)출처 관광지식정보시스템( : )

년도 구분 분기 전체 호텔업 특급호텔 급 호텔1 ,2 ,3

2014

업황

현황+). 0- 0. 20 .1

현황,). /- /, 0+ ..

현황-). 0/ 1- 23 0*

현황.). 1+ 13 20 1-

매출액

현황+). 1+ 11 2- 1+

현황,). /. 0- 1/ /-

현황-). 0+ 1- 20 0,

현황.). 0/ 12 1, 2,

수익성

현황+). 1, 1* 2+ 0,

현황,). /3 0- 1/ /-

현황-). 12 2+ 2- 2*

현황.). 03 1* 03 1+

2015

업황 전망+). 13 0- 0+ 0.

매출액 전망+). 2- 1* 01 1-

수익성 전망+). 21 03 1, 01


36

서울 비즈니스호텔 및 기타 호텔객실수 증가-④

단위 개 실4 &

출처 관광지식정보시스템4

년 서울 시내 호텔 객실수는 연평균 증가하였음,**3b,*+- 1(/ (

특 급을 제외한 기타 호텔 호스텔 포함 객실수 증가가 두드러진 것으로 파악되는데 이는 저렴한 숙박시설을+& , &

찾는 중국인 관광객의 영향이 큰 것으로 분석됨(

또한 쉐라톤 디큐브 시티호텔 년 여의도 콘래드 호텔 년 등 특 급 호텔 개관이 이어짐에도 불구하,*++ & ,*+, +

고 주요 호텔 브랜드 롯데 신라 등 의 비즈니스 호텔 특 급 진출로 인해특 급 호텔 객실수 비중은 감소하는 모& , +

습임(

구분 2009 2010 2011 2012 2013

특 급1업체수 +2 +1 ,+ ,+ ,,

객실수 3&-33 2&1*+ +*&,3. +*&-00 +*&1.,

특 급2업체수 ,/ ,0 ,0 ,2 -+

객실수 /&3,. 0&+3, /&2,- 0&.-0 0&23+

소계

업체수 .- .- .1 .3 /-

객실수 +/&-,- +.&23- +0&++1 +0&2*, +1&0--

전체

업체수 +-* +-+ +.+ +/+ +3+

객실수 ,,&-0* ,,&+/* ,-&2,. ,/&1+* ,3&2,2

특 급 비중1 .,(* -3(- .-(, .*(- -0(*


37

서울시 관광숙박업 운영실적 년기준(2013 )⑤

구분판매가능

객실수판매 객실수 이용률(%) 전년대비(%) 원ADR( ) 객실당 평균1

투숙인원 명( )

종로구 258 ,952 179 ,677 69.4 -1.28 121,701 2 .38

중구 ,&.3*&,-2 +&313&-+. 13(/ .(13 +1.&2-, +(1-

용산구 /*-&1** -0.&*/3 1,(- ++(.* +1.&+./ +(0.

성동구 +3&-./ +1&-0+ 23(1 .(-* 03&332 ,(/

광진구 .,+&3.* ,/0&0*+ 0*(2 +.(31 ,*,&/*0 +(/,

중랑구 +1&22/ +/&00+ 21(0 .(23 0,&-+2 ,(1

성북구 1/&3,* /.&-0/ 1+(0 3(+. 22&*21 +(1+

강북구 /3&.3/ /+&102 21 /(31 ./&3-/ ,(+0

도봉구 +2&0+/ -&+/3 +1 -(.+ /.&*,* +(0

서대문구 +2,&20/ +*0&*3. /2 2(.+ +..&/*3 ,(*+

마포구 21&,-/ 10&*31 21(, ,(,- 3/&2-, ,(*/

강서구 ..+&*-0 -*1&0,/ 03(2 3(2, 3/&.3- +(2.

구로구 32&+2/ 12&-1+ 13(2 +(,1 +2,&2-0 ,(//

금천구 +**&-1/ 2*&./3 2*(, -(.3 +*.&-*3 +(/3

영등포구 --0&/-* ,-3&/3. 1+(, +/(1. +2.&--2 +(/0

서초구 /2.&1-* ..-&,3, 1/(2 *(00 +..&.-3 +(30

강남구 +&22+&/1/ +&.1+&3*3 12(, *(3* +1*&31, +(/.

송파구 -/,&2-- ,.-&,/2 02(3 /(1/ +.2&..1 +(1+

강동구 +*+&2-/ 03&3** 02(0 -(++ .2&,03 ,(.2

합계 2&*--&,23 0&*-2&/0. 1/(, +0(,- +0*&++/ +(1.


38

서울지역 특 급 호텔운영현황1⑥

출처 한국관광호텔연합회4

호텔명호텔

객실수( )객실수입

천원( )부대시설

수입 천원( )부대수입 객/실수입

객실

이용율(%)Revpar원( )

ADR원( )

메리어트호텔서울JW .31 --&+3-&100 .3&2**&3-1 +/*(*- 2*(,* ,,2&+/* +2,&310

그랜드엠버서더서울 .+- +1&+,,&./- +2&*-*&1/+ +*/(-* 12(+3 +./&,01 ++-&/2.

그랜드인터컨티넬탈서울 /+3 ,,&-+.&..- -+&+.2&*02 +-3(/3 /*(/3 ,-,&2/, ++1&2**

그랜드하얏트서울 0*/ .2&,02&1., 11&-+2&023 +0*(+2 10(// ,2/&//0 ,+2&/3-

그랜드힐튼서울 /*+ +/&--+&/,* ,0&2--&--* +1/(*, /2(*, +..&/*3 2-&2..

노보텔엠세서터강남서울 --, +1&+-.&1*1 +2&2,*&+2* +*3(2. 23(/- +/1&3-. +.+&-32

더플라자 .+/ ,/&1+/&--- .1&-00&*// +2.(+3 1-(.* ,-+&-*- +03&110

르네상스서울호텔 .31 ,/&*2-&3,, ,.&23+&2*3 33(,- 2+(., +03&2,- +-2&,1*

메이필드호텔 ,-3 0&/3/&/22 +0&*30&3** ,..(*0 /2(*/ +-*&,/* 1/&0+*

밀레니업서울힐튼 013 .+&,+-&*1* .,*&33.&.,, +&*,+(/+ 1,(10 ,,2&//. +00&,30

서울팔래스호텔 ,1* 3&3*,&22- ,2&01.&.-2 ,23(/0 2.(2+ ++2&.12 +**&.2+

쉐라톤그랜드워커힐 3-* .2&*0.&211 +*-&*33&/3. ,+.(/* /2(/0 ,.+&2*- +.+&0**

쉐라톤서울디큐브시티 ,03 +.&-,3&*,2 +-&-*0&-/2 3,(20 13(2, +2,&2-0 +./&3.*

웨스틴조선호텔 ./- -2&3+-&,+3 /0&12*&*0* +./(3+ 21(0- ,02&/2* ,-/&-/1

인터컨티넨탈서울코엑스 0/. .0&,,+&002 /,&2*.&/3. ++.(,. 2.(21 ,,2&+.0 +3-&0,2

잉피치얼팰리스호텔 .*. +/&,/0&3*, ,3&+.1&-22 +3+(*. 0-(/* +0,&3-- +*-&.0,

콘래드서울 .-. ,,&/.3&10- * *(** //(03 ,,/&0,* +.,&-//

파크하얏트서울 +2/ +1&223&1,0 +/&/*/&2./ 20(01 1+(*+ -1-&*3+ ,0.&3-,

롯데호텔서울 ++,* 12&+22&.++ 10&./+&0.3 31(12 1*(/. ,1+&+,2 +3+&,/.

롯데호텔월드 .2, ,0&013&.33 -3&*13&/+3 +.0(.2 1,(.. ,*3&-.0 +/+&0/*

호텔리츠칼튼서울 -1. ,.&/30&.., .*&21,&+31 +00(+1 2/(*- ,++&232 +2*&+11


39

호텔업 객실 운영현황3)

객실 운영현황 총괄①

년 호텔업운영현황 객실부문의 숙박객수는 명 연숙박객수는 명 객실매출액은,*++ ,*&213&-0- & .+&/,*&-,3 &￭천원 판매객실수는 실 판매객실 평균요금 이 원 객실 이용률+&20,&*./&1,, & +/&/*0&1/1 & 8 D +,*&*2* &

는 객실당수입 은 원으로 나타남B:: 0/(+/ & YO]C8D 12&,-, (

년 객실 이용률은 전년도에 비하여 상승한 것으로 나타났으며 판매객실 평균요금 은 전년,*++ +(23 & 8 D￭도에 비하여 증가한 원으로 나타났으며 객실 당 수입 은 증가한 원/(.. +,*&*2* & YO]C8D 1(.. 12&,-,

으로 전년도에 비하여 객실운영이 다소 호전된 것으로 나타남(

년도숙박객수

명( )객실매출액

천원( ) : A판매객실수

실( )(B)판매객실평균요금

원( )(C=A÷B)객실이용률

(%)(D)객실당 수입

원( )(E=C×D)

2011 ,*&213&-0- +&20,&*./&1,, +/&/*0&1/1 +,*&*2* 0/(+/ 12&,-,

2010 ,*&1.1&*1- +&1,2&000&-.- +/&+13&-+2 ++-&22- 0-(3. 1,&2+1

판매객실 평균요금 객실매출액 판매객실수+ I8 D 8]OYK O KRT DK[O 6 D DO]OV O ÷ A OY P D TN

객실 이용률 판매객실수 판매가능 객실수, IB:: B KV 6 ÷ ×+**

객실당 수입- IYO]C8D DO]OV O OY 8]KRTK TO D a68 D×B::

자료 호텔업운영현황 한국관광호텔업협회 월 발행4 ,*++ ,*+,(3


40

서울지역 객실 운영현황②

년 서울지역 객실매출액은 천원 판매객실수는 실 로 나타,*+* 3/0&-23&,,1 /+(-0 & 0&*21&+./ -3(,/￭났으며 판매객실 평균요금 은 전국에서 가장 높은 원 객실 이용률은 로 나타나 타 지& 8 D +/1&++0 & 2*(1.

역보다 객실 운영이 양호한 것으로 나타남(

서울지역을 제외한 지역별 객실매출액을 살펴보면 제주도 천원 부산 천원 경기& ,+-&*/,&/-. & +/*&0*2&-.* &￭천원 인천 천원 등의 순으로 나타났으며 판매객실 평균요금 은 울산3-&-.2&-2* & 2/&,++&123 & 8 D +.*&2.-

원 부산 원 제주 원 강원 원 등의 순으로 나타났으며 객실 이용률은 인천& +++&//* & +++&-13 & +*/&.2/ &

제주 경기 등의 순으로 나타남12(.+ & 1-(0* & 0.(.2 (

구분숙박객수






원( )(E=C×D)

서울 6,305 ,349 956 ,389,227 6 ,087,145 157,116 80 .74 126,856

부산 +&.3,&++- +/*&0*2&-.* +&-/*&+.. +++&//* 0-(03 1+&*.0

대구 .+.&021 -*&.3/&0-+ -/.&/*+ 20&*,. /+(.0 ..&,02

인천 +&,30&/3/ 2/&,++&123 332&33* 2/&,32 12(.+ 00&22,

광주 ,0*&,2+ +/&,//&3+0 ,+.&,/3 1+&,*- .2(1. -.&1*.

대전 -1+&/.1 ,+&,,2&111 ,/3&-3. 2+&2.* /*(-0 .+&,+/

울산 +11&*,1 ,-&/,0&0*1 +01&*.+ +.*&2.- 0*(3. 2/&2-*

경기 +&/*.&.,0 3-&-.2&-2* +&,,,&12, 10&-.+ 0.(.2 .3&,,/

강원 +&/33&-,+ 1-&/,0&.10 031&*-/ +*/&.2/ ..(0* .1&*.0

충북 .*,&2+3 +1&-1-&20. ,+/&*-* 2*&131 -3(*. -+&/.-

충남 -/3&*,3 +/&--3&01- ,+-&-*2 1+&3+- /,(,. -1&/01

전북 +&.0+&-/0 .*&*2*&2*2 .*3&0,- 31&2.2 ..(,0 .-&-*2

전남 -2/&.3, +1&3,3&2,1 +2*&.0. 33&-/. .+(., .+&+/,

경북 +&-+.&02+ //&2.0&3.0 03+&3+- 2*&1+. .1(-/ -2&,+2

경남 1/0&*-- /,&2-*&3,1 /-,&,1/ 33&,// .1(21 .1&/+-

제주 ,&112&0*1 ,+-&*/,&/-. +&3+,&2/- +++&-13 1-(0* 2+&31/

전국합계 ,*&213&-0- +&20,&*./&1,, +/&/*0&1/1 +,*&*2* 0/(+/ 12&,-,





41

등급별 객실 운영현황③

년 특 등급 호텔의 객실매출액은 천원 특 등급 호텔의 객실매출액은,*++ + +&*0,&/,3&-0- 0*(-/ & ,￭천원 으로 특급호텔이 차지하는 객실매출액은 천원 으로 나타-,-&/+2&/23 +2(-2 +&-20&*.1&3/, 12(1-

나 특급호텔이 차지하는 비중이 매우 높은 것으로 나타남(

판매객실 평균요금 은 특 등급 원 특 급 원 등급 원 등으로 나타났으며 객실8 D + +10&+0- & , 33&*.3 & + 12&+*2 &￭이용률은 특 등급 특 등급 호텔이 로 나타나 특급호텔을 제외한 호텔의 판매객실 평균요금+ 1,(1+ & , 1+(30

과 객실 이용률이 저조한 것으로 나타남(


구분숙박객수






원( )(E=C×D)

2011

특 급1 0&0--&,23 +&*0,&/,3&-0- 0&*-+&/,, +10&+0- 1,(1+ +,2&*22

특 등급2 .&.0*&2.0 -,-&/+2&/23 -&,00&,0+ 33&*.3 1+(30 1+&,1/

등급1 -&10+&-0/ ,+-&/+-&1/, ,&1--&//3 12&+*2 0+(.* .1&3/3

등급2 +&-.2&/2+ /,&-0*&-0- 20-&0*, 0*&0-* .3(,0 ,3&200

등급3 +&,/3&2+. /+&-2,&.+, 32-&/-+ /,&,.- /3(+. -*&230

미등급 +&+30&301 /1&,-/&.+. 2+.&0-- 1*&,/3 /,(,/ -0&1+*

계 +2&00*&20, +&10*&/-3&23- +.&03-&+*2 ++3&2,+ 00(** 13&*2,


42

구분숙박객수






원( )(E=C×D)

2010

특 급1 0&,+,&0.. 30*&01/&/01 /&23*&/30 +0-&*20 1,(12 ++2&03.

특 등급2 .&.1+&002 ,33&-,-&011 -&*3-&3+1 30&1.0 01(*1 0.&221

등급1 -&1/1&+31 +33&,-+&-., ,&1/1&02, 1,&,.0 0*(23 .-&33+

등급2 +&,/3&1/0 1,&,20&,0+ 21+&21/ 2,&3*3 ..(31 -1&,2.

등급3 +&+*2&*1, .+&/1/&10. 2.-&30, .3&,0- /,(2+ ,0&*+0

미등급 +&+-0&-2, .0&-./&..- 1/,&-*, 0+&0*/ /0(23 -/&*.1

계 +1&3./&1+3 +&0+3&.-2&*/. +.&,+*&--. ++-&30, 0.(-+ 1-&,23





04준공 후 자산가치의 범위추정 서울특별시종로구돈의동 숙박시설155준공후가치컨설팅보고서

43

1 원가방식에 의한 가치범위 추정

토지의 완공시점 가치추정1.

가 토지 가치 추정에 참고한 자료.

인근지역 가격수준1)

인근지역 거래사례2)

출처 등기사항전부증명서 및 감정평가정보체계4

용도지역 토지용도 도로조건 가격 수준 원( / )㎡ 비고

일반상업 상업용

세로변 2&2**&*** b +*&***&***

실거래가 및

기타 자료 참조인근일대 가격수준은 지하철역 및 상업중심지역과의 접근성 광대로&

종로 와의 거리 등에 따라 가격격차가 발생하고 있는 것으로 조사

되었음(

일련

번호

소재지

지번지목

용도지역

이용상황 등

도로

조건

토지면적( )㎡거래가격

천원( )토지단가

원( / )㎡거래

시점

건물사용

승인일건물면적( )㎡

a돈의동+//

본건대

일반상업

상업용

세로

불

-*.(++&31*&-** 0&.13&*** ‘+0(*.(+/ 미상

+10(,3

b돈의동

+*- 00대

일반상업

상업용

세로

가

13(.1*/&*** 2&213&*** ‘+0(*,(,/

c돈의동

+*- ,0대

일반상업

상업용

세로

가

/,(3.2*&*** 3&*1.&*** ‘+/(*1(,+ 미상

3/(3,

d돈의동

+*- ++대

일반상업

상업용

세로

불

.1(,./*&*** 3&/-.&*** ‘+0(*.(+* 미상

/,(1,

e낙원동

+,* +대

일반상업

상업용

세로

가

1003*&*** 3&*13&*** ‘+/(*.(+/ 미상

,0(./

f돈의동

.3 +&.3 ,대

일반상업

상업용

세로

불

+02(0+&2**&*** +*&010&*** ‘+/(*/(,+ 미상

2,(0.


44

평가전례3)출처 한국감정평가사협회4

일련

번호

소재지

지번지목

용도지역

이용상황 등

도로

조건

면적

( )㎡토지단가

원( / )㎡기준시점

평가목적비고

g돈의동 +//

본건대

일반상업

단독주택

세로

불-*.(+ 1&+2*&***

‘+0(*.(,/

담보평가본 건

h 낙원동 +3* 대일반상업

상업용

세로

불/+/(1 ++&1**&***

‘+0(*,(+0

담보평가

i 돈의동 11 + 대일반상업

단독주택

세로

가1,(1 2&13*&***

‘+0(++(*1

담보평가

j 돈의동 +*1 대일반상업

상업용

세각

가+,/(0 3&/3*&***

‘+0(+,(*0

담보평가

k 익선동 +00 .. 대일반상업

단독주택

세로

불+*3(+ 3&+3*&***

‘+0(++(*1

담보평가

ㅣ 익선동 +1* 대일반상업

상업용

세로

불+/2(1 ++&-,*&***

‘+0(*3(*3

담보평가

일련

번호

소재지

지번지목

용도지역

이용상황 등

도로

조건

토지면적( )㎡거래가격

천원( )토지단가

원( / )㎡거래

시점

건물사용

승인일건물면적( )㎡

의견

사례 는 토지 건물 일괄 거래사례이며 사례 는 토지만의 매매사례임K & b P & & (

사례 는 사용승인미상 또는 매매후 건물철거한 상태로서 건물의 경제적물리적 가치가 희박한 것으로 사료K & b P ‧되는 바 토지면적을 기준으로 산정된 단가임& (


45

위치도4)


46

나 토지가치 범위 추정.

본 건은 지하철 호선 종로 가역 서측에 소재하는 상업용지로서 본 건 주변은 근린생활시설 숙박시설+&-&/ “ - ” & & &❏단독주택 등이 혼재하는 상업지대로 입지적조건이 양호한 지역임 최근 일본 중국관광객 등이 증가함에 따라( &

해당 지역 등 소규모 숙박시설들이 신축 중인 것으로 조사되었으며 유동인구가 꾸준히 높은 지역으로서 저금&

리기조가 유지되고 있는 현재 해당 지역의 매도호가는 다소 상승하는 분위기임(

또한 본 건은 부지는 역세권 지하철 호선 종로 가역 및 피카디리 인근으로 지속적인 유동인구가+&-&/ ‘ - ’ :=G❏있으며 해당 상업용지의 지리적 위치상 관광객 등 숙박시설에 대한 수요는 지속적으로 창출될 것으로 보임& (

인근지역 및 동일수급권 내 지가수준 및 거래동향 평가전례 매매사례 시장성 인근 개발호재 및 준공 후 부& & & &❏지가치 상승가능성 등을 종합적으로 고려할 때 본 사업완료 후& 대상 토지가치는 @9,100,000 ~

원 총액 원 수준@10,100,000 / ( 2 ,767,310 ,000 ~ 3 ,071 ,410,000 )㎡ 으로 판단되며 향후 개발호재로 인한 상&

권형성 정도 및 주변 상권과의 경쟁력이 안정화 된다면 그 이상의 지가상승도 가능한 지역으로 판단됨(

구분

추정 단가 원( / )㎡면적( )㎡

추정 가치 원( )

하한 상한 하한 상한

+ 3&+**&*** +*&+**&*** -*.(+ ,&101&-+*&*** -&*1+&.+*&***

합계 304.1 2 ,767,310,000 3,071,410 ,000

본 건 토지는 공부상 면적이 이고 이 중 는 도로후퇴부분으로서 토지단가 산정시 이를 감안하였음-*.(+ /(0 & (※ ㎡㎡


47

건물의 완공 후 가치추정2.

가 건물가치 추정에 참고한 자료.

표준신축단가 년 건물신축단가표 한국감정원1) (2015 , )

분류번호 용도 구조 급수 표준신축단가 원( / )㎡ 내용연수

1 + / - 여관철근콘크리트조

슬래브지붕

+ +&+/+&***/*

./b//

, +&*03&***/*

./b//

- 333&***/*

./b//

1 , / + 호텔철근콘크리트조

슬래브지붕

+ +&.3,&***/*

./b//

, +&,.2&***/*

./b//

- +&+/1&***/*

./b//

. + / 1 점포 및 상가철근콘크리트조

슬래브지붕

+ +&+,1&***/*

./b//

, +&*.,&***/*

./b//

- 212&***/*

./b//

상기 표준신축단가에는 전기설비 및 위생설비 냉난방설비 소방설비 승강기설비 등 부대설비에 대한 비용이 포함되지 않& & &※

은 단가임(


48

부대설비 보정단가2)

본 건 건물은 미준공 공사 중 상태의 건물로서 설비기자재의 품질 규격 재질 및 제작회사 등에 따라 가격& & &

차이가 크고 부대설비에 대한 직접조사가 현시점으로는 불가능한 바 일반적인 숙박시설의 부대설비수준을&

기준으로 추정하였음(

구 분 건물용도 적용범위 비고

위생설비 급배수 급탕설비& & 호 텔 02&*** b +*-&*** 원 바닥면적) ㎡

전기설비

화재탐지설비 등호 텔 -0&*** b 2,&*** 원)㎡

냉난방시설

공기수방식호 텔 +11&*** b,+*&*** 원)㎡

호텔 객실 관리설비

전력자동제어 등호 텔

최고급 4 0*2&*** b 2-+&***

고 급 4 .,/&*** b /.1&***

저 급 4 ,3-&*** b -2/&***

원 객실)

승강기설비속도 층 기준0* ) RV& +*

인승2 //*S-3&/** b .,&2**

천원 대)

국내 조립품

나 건물가치 범위 추정.

건물신축단가표 상 표준단가는 순수 건축공사비에 제경비 설계관리비 및 전기 기본 설비비 등이 포함된 금&

액이며 기타 부대설비에 대한 비용이 포함되지 않은 단가로 별도 보정하여야 함& (

본 건물은 철근콘크리트조 지하 층 지상 층 규모의 숙박시설 관광숙박시설 및 근린생활시설 건물로서 건+ b 2 &

물신축단가표를 참고하여 본 건물의 예상되는 구조 용도 시공의 정도 마감재 수준 경제적 특성 등을 고려& & & &

한 표준단가에 부대설비 표준단가에 포함되지 않은 위생설비 냉난방설비 등 등에 따른 보정단가를 반영하여&

다음과 같이 추정하였음(

재조달원가 산정■

구 분 용 도 구 조

표준단가

원( / )㎡부대설비 보정단가

원( / )㎡재조달원가

원( / )㎡

min max min max min max

지하 층+ b

지상 층2숙박시설

철근콘크리트조

철근콘크리트지붕+&,-*&*** +&-1*&*** 2/*&*** 2/*&*** 2,080,000 2 ,220,000


49

건물가치 범위추정■

구분추정 단가 원( / )㎡

*)면적( )㎡추정 가치 원( )


지하 지상 일괄, 2 ,080,000 2,220,000 1,329 .47 2,765 ,297,600 2 ,951,423,400

옥탑면적포함

사업자 이윤3.

본 사업의 적정 사업자 이윤을 귀 사의 요청에 의거 수준으로 적용하였음-* (

원가방식에 의한 가치범위 추정4.

구 분 하한 원( ) 상한 원( ) 비고

토 지 ( )ⓐ ,&101&-+*&*** -&*1+&.+*&*** -

건 물 ( )ⓑ ,&10/&,31&0** ,&3/+&.,-&.** -

소 계 ( + )ⓐ ⓑ 5,532,607 ,600 6,022 ,833,400 -

업자이윤 +&0/3&12,&,2* +&2*0&2/*&*,* 적용-*

원가방식에 의한 추정가치 7,192,000 ,000 7,829 ,000,000 백만원 미만 절사( )


50

2 수익방식에 의한 가치범위 추정

순영업소득 산정1. (NOI)

가 산정방법.

구분 비고

숙박

시설

①

총수입

총매출( )

객실수입 객실수8 D × × B::

②부대수입

(F&B) 부대수입비율 기× +①

③ 합 계 6 %③ ① ②

④

총비용

운영비용( )

직접비용 직접경비비율×③

⑤ 간접비용 부대경비비율×③

⑥ 합 계 6 %⑥ ④ ⑤

⑦ NOI 6⑦ ⑥ ③

나 준공시점 총수입 결정.

적정 결정1) ADR

가 개요)

본 건 숙박시설의 경우 여관으로서 객실수입이 숙박수입과 대실수입으로 구분됨 숙박이란 여관이나 호텔 따& (

위에서 잠을 자고 머무르는 것으로 말하며 대실이란 객실료를 받고 방을 일정시간 빌려주는 것을 지칭함& (

숙박시설의 총수입 중 상당부분이 대실수입으로 구성된 바 본 건 보고서에 있어 이를 감안한 가중평균 8 D

을 산정하여 적용하였음(


51

나 인근 숙박시설 숙박료 및 대실료 검토)

단위 원4

종로 헤르츠 서울 종로구 낙원동 연면적 사용승인일 객실수Hertz- ( 108-1, : 1 ,488.49 , : 1̀5 .12.31 , 44)■ ㎡

사례 전경 숙박이용요금

구분 일 목~ 금 공휴일전날, 토

일반 /*&*** 1*&*** 3*&***

특실 0*&*** 2*&*** +**&***

대실 이용요금

구분 월 금~ 일 토 공휴일, ,

일반 ,/&*** -*&***

특실 -*&*** -/&***

종로 서울 종로구 관수동 연면적 사용승인일 객실수IMT ( 140 , : 1 ,285 .64 , : 1̀3 .09 .17, 43)■ ㎡



[KVNKYN /*&*** 1*&*** 1*&***

OT O 0*&*** 2*&*** 2*&***

대실 이용요금


[KVNKYN ,/&*** -*&***

OT O ,/&*** -*&***


52

종로 서울 종로구 낙원동 연면적 사용승인일 객실수AMARE ( 163, : 2 ,969.20 , : 1̀1 .05.30 , 62)■ ㎡



일반 0*&*** 2*&*** 2/&***

특실 2*&*** +**&*** ++*&***

대실 이용요금


일반 ,/&*** -*&***

특실 -*&*** .*&***


53

다 결정) ADR

숙박료 대실료

회전율

평일 일 목( ~ ) 주말 금 토( , ) 평일 일 목( ~ ) 주말 금 토( , )

0*&*** 2*&*** ,/&*** -/&*** ,(*

실 평일 일 목( ~ ) 주말 금 토( , ) 평균 일평균수입 비고

숙박 -1 0*&*** 2*&*** 0/&*** ,&.*/&***

대실 1. ,/&*** -/&*** ,1&*** +&332&***숙박수입 대비

2-(*2

결정ADR 119,000산출근거

0/&*** × + %*(2-*2 ++3&***≒

실 회전율-1 × ,(*

본 건 인근에 소재하는 유사규모의 숙박시설을 기준으로 경과년수 접근성 등을 고려하여 숙박료 대실료 및& &❏회전율을 추정하였으며 이를 기준으로 을 결정하였음& 8 D (


54

적정 부대수입비율의 결정2)

한국관광호텔업협회 발행 호텔업운영현황 년 기준 동일수급권 내 호텔의 부대시설 수입현황을 고려하,*+,

여 본 건은 대형 부대시설을 수반하지 아니하는바 객실 매출액의 7 .5%로 결정하였음(

적정 결정3) OCC(Occupancy Rate)

인근지역 유사 숙박시설의 표준적인 공실률을 고려하고 장래 예측의 변동가능성 위험성 장래 인근지역의 부& &

동산 수급상황과 상기자료를 토대로 적정 를 결정함 사업초기 불확실성 등 감안하여 기 기B:: ( + & , 65% & -

기 70% 안정화단계에 접어들 것이라고 보이는 기 이후& . 75% 기준하였음(

준공시점 총수입 결정4)

구분 금 액 원( ) 비고

①

총수입

객실수입 +&*..&0++&1/*객실++3&*** × -1 × -0/

× 0/

② 부대수입 12&-./&22+ 기× 1(/ +①

③ 합 계 1,122,957 ,631 6 %③ ① ②

부대수입

비율결정7 .5%

구분객실매출액

천원( )부대시설수입

천원( )객실수입대비 부대시설

수입비중

이비스 앰배서더 명동 +1&,.3&/,2 ,&-,3&*,1 +.

뉴국제호텔 .&,/,&.2-

라마다호텔 동대문 0&+,,&-/+ 121&.*+ +-

메트로 호텔 -&,2/&,,0

베니키아 호텔 아카시아 .&0-*&21- +*,&2.0 ,

베스트웨스턴 뉴서울 /&32.&-**

사보이 호텔 /&,31&+.0 11*&/12 +/


55

다 준공시점 총비용 결정.

적정경비비율의 결정1)

대상 부동산의 특성 인근상권의 유동인구 등을 감안하여 결정함& (

중저가호텔의 성공조건 삼성경제연구소 에 따르면 중저가 호텔의 인건비는 총매출액의 수준& ,*++ +/b,*

이라고 조사된 바 해당부동산의 적정 경비비율의 경우 인건비 외 객실관리비 유지보수비 기타 관리비 등& & &․이 추가적으로 소요되며 총매출액의< 30%>수준으로 결정하였음(

준공시점 총비용2)

구 분 금 액 원( ) 비고

총수입① 1,122 ,957,631

총비용② 336 ,887,289 × 30%①

라 준공시점 순영업소득.

구분 금 액 원( ) 비고

숙박

시설

①

총수입

총매출( )

객실수입 1,044,611 ,750 객실수ADR × × OCC

②부대수입

(F&B) 78,345 ,881 부대수입비율 기× (1 )①

③ 합 계 1,122,957 ,631 = +③ ① ②

④총비용

운영비용( ) 336,887 ,289 = × 30%④ ③

⑦ NOI 786,070 ,342 = -⑦ ⑥ ③


56

현금흐름의 추정2.

가 기본가정 검토.

할인율 및 환원이율의 결정1)

가 개요)

할인율 이란 투자에 대한 미래의 기대수익을 현재가치로 전환하는 수익률 을 말R V[ DK[O HROTN DK[O

하며 무위험수익률 과 위험프리미엄 으로 구성됨 무위험수익률은 국채와 같이DR S PYOO DK[O DR S CYO R (

지급불능의 가능성이 사실상 없다고 여겨지는 자산에 대한 수익률을 의미하고 위험프리미엄은 무위험수익률&

이상으로 미래수익의 불확실성의 정도에 따른 추가적위험에 대한 기대수익률을 말함(

재매도 환원율 은 보유기간 말 재매도 가격수준을 추계하기 위해 순영업소득에DO KTO :K R[KTR K[R V DK[O

적용되는 환원율로서 기출환원율 이라고도 함 자본환원율= RV [ :K R[KTR K[R V DK[O ( :K R[KTR K[R V

은 부동산 전체 가치에 대한 순영업소득의 비율로서 자본수익률과 자본회수율의 합으로 정의되고 있음DK[O (

보유기간말 재매도가치를 추정하기 위한 것으로 재매도환원이율 이라고도 함(

나 관련지표)

최근 금리지표(1 )출처 한국은행 경제통계시스템4

년2012 년2013 년2014 년2015 년2016

국고채 년(3 ) -(+-* ,(13* ,(/23 +(13. +(..,

국고채 년(5 ) -(,.* -(*** ,(2-0 +(31. +(/--

금리 일CD (91 ) -(-* ,(1, ,(.3 +(11 +(.3

회사채

장외 년( 3 , AA-) -(11 -(+3 ,(32- ,(*2. +(220


57

생산자물가지수(2 )출처 한국은행 경제통계시스템 총지수4 &

년2012 년2013 년2014 년2015 년2016

생산자물가지수 +*1(./ +*/(1- +*/(+1 +**(3/ 33(++

투자수익률 종로(3 ) ( )

구 분

2015 2016

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

오피스

소득수익률 +(10 +(12 +(/0 +(10 +(10 +(10 +(.3 +(10

자본수익률 *(// *(., *(/3 *(*3 *(,3 *(+* *(-/ *(+3

투자수익률 ,(-+ ,(+3 ,(+/ +(20 ,(*/ +(20 +(2. +(3/

중대형

상가

소득수익률 +(/0 +(// +(,- +(/. +(// +(/. +(,- +(.2

자본수익률 *(2+ *(., *(.* *(,1 *(.* *(.1 *(.. *(,+

투자수익률 ,(-1 +(32 +(0- +(2+ +(3/ ,(** +(01 +(03

다 할인율 및 환원이율 결정)

할인율의 추정은 무위험률에 대한 부동산에 투자함에 따른 위험율을 더하여 추정하되 대체 투자수단인 채권&

주식수익률과의 관계 시장에서 발표된 할인율 최근 자산운용사들의 부동산 펀드 시장수익률 등을 종합 참작& &

하여 대상 부동산의 위험을 가장 적절히 반영하고 있다고 인정되는 할인율로 결정하였음(

무위험율로는 국고채 년 수익률이 일반적으로 활용되고 있는 바 이를 고려하여 적용하였으며 일반적으로/ & &

부동산 투자상품의 위험은 기업에 투자하는 주식보다는 낮고 채권보다는 높게 형성되고있음(

본 건의 수익적 측면에서의 가치 검토를 위하여 할인율은 현재 금융시장의 유통수익률 일 국고채 년& : 3+ & - &

국고채 년 회사채 장외 년 등급 의 금리 수준 등을 고려하여 결정하여야 함 할인율은 주관적인 개념의/ & - & 88 (

투자자의 요구수익률로서 최근의 투자수익률자료 주요금리지표 시장상황 본 건 및 유사부동산에 대한 기대수& & &

익률 등을 종합적으로 감안하여 결정하여야 함 따라서 무위험률 국고채 수익률 기준 에 위험할증률 부동산의(

비유동성 환금성 시장위험 숙박시설로서의 성격 및 공급상태 등 을 고려하여& & & 7.0~8.0%로 결정함(


58

재매도 환원율 은 보유기간 말 재매도 가격수준을 추계하기 위해 순영업소득에DO KTO :K R[KTR K[R V DK[O

적용되는 환원율로서 기출환원율 이라고도 함 자본환원율= RV [ :K R[KTR K[R V DK[O ( :K R[KTR K[R V

은 부동산 전체 가치에 대한 순영업소득의 비율로서 자본수익률과 자본회수DK[O 율의 합으로 정의되고 있음(

통상적으로 기의 순영업소득을 환원할 때 적용되는 기입환원율 에 비해서 재+ = RV RV :K R[KTR K[R V DK[O

매도 환원율은 시간에 따른 위험 등을 반영하여 기입환원율보다 높은 수준에서 결정됨(

본 평가에서는 각종 금리 수준 자본수익률 및 투자수익률 미래시점의 불확실성 등을 종합적으로 고려하여& &

8.0~9 .0%를 재매도 환원율로 결정함(

객단가 성장률2)

총영업이익 상승률은 현재 외국관광객의 증가로 호텔수요의 증가가 예상되지만 최근 금리지표 및 생산자물&

가지수 현재 금융시장 등 거시경제현황 인근지역 부동산 시장동향 향후 호텔수요의 증가 가능성 등을 종합& & &

적으로 감안하여 연1.0%를 적용하기로 결정함(

재매도경비비율3)

매도 경비비율은 중개수수료 및 통상의 부대비용 등을 고려 2 .0%로 추정하였음(

나 현금흐름의 추정.

구분 기1 기2 기3 기4 기5

총

수

입

객실수입①

ADR ++3&*** +,*&*** +,+&*** +,,&*** +,-&***

AvailableRooms +-&/*/ +-&/*/ +-&/*/ +-&/*/ +-&/*/

OCC 0/ 0/ 1* 1/ 1/

객실수입 +&*..&0++&1/* +&*/-&-3*&*** +&+.-&21-&/** +&,-/&1*1&/** +&,./&2-0&,/*

부대수입② 12&-./&22+ 13&**.&,/* 2/&13*&/+- 3,&012&*0- 3-&.-1&1+3

합 계③ +&+,,&3/1&0-+ +&+-,&-3.&,/* +&,,3&00.&*+- +&-,2&-2/&/0- +&--3&,1-&303

총비용 --0&221&,23 --3&1+2&,1/ -02&233&,*. -32&/+/&003 .*+&12,&+3+

NOI 786,070,342 792,675,975 860,764 ,809 929 ,869,894 937 ,491,778


59

수익방식에 의한 가치범위 추정3,

할인율 환원율 적용시7.0%, 8 .0%■

할인율 환원율 적용시8.0%, 9 .0%■

결 정■

구 분 하한 원( ) 상한 원( ) 비고

수익가치 10,422 ,000,000 11 ,778,000,000 백만원 미만 절사

NOI 120&*1*&-., 13,&01/&31/ 20*&10.&2*3 3,3&203&23. 3-1&.3+&112

기말복귀액 ++&0**&***&***

Cash - Flow 120&*1*&-., 13,&01/&31/ 20*&10.&2*3 3,3&203&23. +,&/-1&.3+&112

현가계수 *(3-.0 *(21-. *(2+0- *(10,3 *(1+-*

현재가치

1-.&00+&-., 03,&-,-&+31 1*,&0.,&-+. 1*3&-31&1., 2&3-3&,-+&0-2

11,778 ,000,000

NOI 120&*1*&-., 13,&01/&31/ 20*&10.&2*3 3,3&203&23. 3-1&.3+&112

기말복귀액 +*&-**&***&***

Cash - Flow 120&*1*&-., 13,&01/&31/ 20*&10.&2*3 3,3&203&23. ++&,-1&.3+&112

현가계수 *(3,/3 *(2/1- *(13-2 *(1-/* *(02*0

현재가치

1,1&2,,&/-* 013&/0+&++- 02-&,1/&+*/ 02-&./.&-1, 1&0.2&,-0&3*.

10,422 ,000,000


60

3 준공후 자산가치의 범위추정

본 건 대상물건은 숙박시설 관광숙박시설 로 신축예정인 물건으로서 본 건과 유사한 사례를 포착할 수 없어& &

시장성에 입각한 가치 추정은 곤란하나 대상& 부동산과 유사 용도 숙박시설 의 등의 수익자료 파악8 D& B::

이 가능하며 본 건 부동산의 용도 숙박시설 등 감안할 때 수익가치의 정당성이 인정되는 바 수익성에 입각하여

가치추정 하며 비용성에 입각한 원가방식에 의한 추정액을 종합참작하여 자산가치를 추정하였음& (

본 건 건물의 수익성부동산으로서의 특성 및 시장거래관행 등 감안할 때 수익성에 기반을 둔 가치추정액에

의 가중치 비중을 두며 또 다른 방식인 원가방식에 의한 가치추정액에 의 가중치를 부여하여 해1* & -*

당 부동산의 준공후 자산가치를 추정하였음(

단위 원4

구분

원가방식 수익방식


금액 7,192 ,000,000 7 ,829,000,000 10,422 ,000,000 11,778 ,000,000

가중치 30% 70%

*)자산가치

범위9 ,453 ,000,000 ~ 10 ,593,000 ,000

중위값 기준하여 추정 백만원 미만 절사& (

Documents

155 , - %. / 0 1 23 4 5 6 7 . 8 9:!마(&원가방식에 의한 준공후가치 산정시토지가치는인근의 감정평가전례수준 거래사례수준및호가동향 등을 참고하여