Upload
others
View
2
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
1
ZNALECKÝ POSUDEK
o ceně nemovitých věcí
č. 8848-1312/2019
Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí.
Adresa předmětu ocenění: Pozemek leží na adrese Ostré, Úštěk, okres Litoměřice
Prohlídka předmětu ocenění provedena dne:
18.06.2019
Zpracováno ke dni: 18.06.2019
Zhotovitel: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: [email protected]
Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 27 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.
Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 21.06.2019
2
A. Nález
1. Znalecký úkol
Stanovení obvyklé ceny podílu 1/5 pozemků parc. č. 246/1; 246/2; 249; 250/14; 250/22; 250/29; 252; 260/7; 260/8; 260/23; 260/24; 287/2; 289/7; 289/9; 313/5; 313/7; 313/8 a 898/3 nacházející se v obci Úštěk, okres Litoměřice, katastrální území Ostré za účelem konání dražby nemovitých věcí.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Pozemek parc. č. 246/1; 246/2; 249; 250/14; 250/22; 250/29; 252;260/7; 260/8; 260/23; 260/24; 287/2; 289/7; 289/9; 313/5; 313/7; 313/8 a 898/3, katastrální území Ostré
Adresa předmětu ocenění:
Ostré, Úštěk, okres Litoměřice
Kraj: Ústecký kraj
Okres: Litoměřice
Obec: Úštěk
Katastrální území:
Ostré
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 18.06.2019.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické řešení systému INEM
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastnické právo
Bártová Ladislava, Ocelíkova 672/1, Háje, 14900 Praha 4 3/12; Brabec Jan Ing., Rooseveltova 1001/16, Předměstí, 41201 Litoměřice ¼; Paluchníková Alena, č. p. 154, 27752 Nová Ves 1/5; Pleško Michal, Mezibranská 579/7, Nové Město, 11000 Praha 1 1/8; Plešková Simona, Křepkova 2134/7, Předměstí, 41201 Litoměřice 1/8; Prokeš Bohumil, Štrossova 357, Bílé Předměstí, 53003 Pardubice 1/20
3
Nemovitosti:
Pozemek parc. 246/1; 246/2; 249; 250/14; 250/22; 250/29; 252; 260/7; 260/8; 260/23; 260/24; 287/2; 289/7; 289/9; 313/5; 313/7; 313/8 a 898/3 nacházející se v obci Úštěk, okres Litoměřice, katastrální území Ostré.
6. Dokumentace a skutečnost
Dokumentace odpovídá skutečnému stavu.
7. Celkový popis nemovitosti
Oceňované pozemky parc. č. 246/1; 246/2; 249; 250/14; 250/22; 250/29; 252; 260/23; 260/24; 287/2; 289/7; 289/9; 313/5; 313/7; 313/8 slouží k zemědělským účelům, celková rozloha pozemků činí 33.325 m2. Přepočtená rozloha pozemků, odpovídající oceňovanému podílu 1/5, činí 6.665 m2. Územní plán stanoví, že plocha pozemku je regulována jako - plochy zemědělské - chmelnice a orná půda, popř. sady (p.č. 246/1).
Samotné pozemky jsou rovinaté či mírně svažité. K pozemkům se lze dostat bez problému po zpevněné obecní cestě.
Oceňované pozemky parc. č. 260/7; 260/8 a 898/3 jsou stavební pozemky, o celkové rozloze 383 m2. Přepočtená rozloha pozemků, odpovídající oceňovanému podílu 1/5, činí 76,6 m2. Plocha pozemků je dle územního plánu regulovaná jako Plochy bydlení - bydlení individuální městského a příměstského typu.
Pozemky jsou bez porostů a jsou bez oplocení. Samotný pozemek je rovinatý. Přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu - věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu není zřízeno.
Poloha pozemku je v části obce, která je stavebně nesrostlá s její sídelní částí a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. V obci je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozemku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v místě se pobočka České pošty nenachází - nutnost dojezdu.
Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Pozemek se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav.
V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů a možnost parkování je dobrá - v blízkosti objektu.
Vlastník objektu není v kontaktu se sousedy a v okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné.
Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny.
4
Tabulkový popis – zemědělské pozemky
Popis oceňovaného pozemku
Rozloha 6.665 m2
Druh pozemku zemědělský pozemek
Územní plán plochy zemědělské - chmelnice a orná půda, sady
Trvalé porosty
Venkovní stavby
Sklon pozemku rovinatý
Oplocení
Přístupová cesta přístup po zpevněné obecní cestě
Tabulkový popis – stavební pozemky
Popis oceňovaného pozemku
Rozloha 77 m2
Druh pozemku stavební pozemek
Územní plán Plochy bydlení - bydlení individuální městského a příměstského typu
Trvalé porosty bez porostů
Venkovní stavby
Sklon pozemku rovinatý
Oplocení neoploceno
Přístupová cesta přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu - věcné břemeno ve prospěch majitele oceňovaného objektu není zřízeno
Popis okolí
Popis okolí zástavba rodinnými domy se zahradami
Poloha v obci v části obce stavebně nesrostlé se sídelní částí obce
Vybavenost
dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v místě se pobočka České pošty nenachází - nutnost dojezdu
Životní prostředí klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Spojení a parkovací možnosti zastávka vlakových a autobusových spojů, dobré parkovací možnosti v blízkosti objektu
Sousedé a kriminalita bez kontaktu se sousedy, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné
Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny
Další informace
5
8. Metoda ocenění
Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 18.06.2019 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy.
Vymezení pojmu obvyklá cena:
ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)
ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1:
„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
Volba metody:
Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových.
6
B. ZNALECKÝ POSUDEK
I) Ocenění srovnávací metodou – zemědělské pozemky
Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství).
Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze.
Pozemek parc. č. 246/1; 246/2; 249; 250/14; 250/22; 250/29; 252; 260/23; 260/24; 287/2; 289/7; 289/9; 313/5; 313/7; 313/8 , katastrální území Ostré
Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk
č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě
K5 - další vlastnosti
Oceňovaný
objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice plocha 6665 m
2 zemědělská půda
- -
1 Dobřeň, okres Mělník plocha 13386 m
2 zemědělská půda
- -
2 Mukařov, Lovečkovice, okres Litoměřice
plocha 18474 m
2 zemědělská půda
- -
3 Řepčice, Třebušín, okres Litoměřice
plocha 49874 m
2 zemědělská půda
- -
4 Habřina, Úštěk, okres Litoměřice plocha 5243 m
2 zemědělská půda
- -
5 Cítov, okres Mělník plocha 5682 m
2 zemědělská půda
- -
7
č
Cena požadovaná
resp. zaplacená
za 1 m2
Koef. redukce
na pramen
Cena po
redukci na
pramen
K1 - poloha
K2 - velikost
K3 - účel užití
K4 - inženýrské
sítě
K5 - další
vlastnosti
K6 - úvaha
odhadce K1 x. x K6
Cena oceňovaného
objektu odvozená ze
srovnání
1 21,96 Kč Nepoužit 21,96 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 21,96 Kč
2 15,97 Kč Nepoužit 15,97 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 15,97 Kč
3 15,04 Kč Nepoužit 15,04 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 15,04 Kč
4 19,07 Kč Nepoužit 19,07 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 19,07 Kč
5 23,76 Kč Nepoužit 23,76 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 23,76 Kč
Celkem průměr 19,16 Kč Minimum 15,04 Kč Maximum 23,76 Kč Směrodatná odchylka - s 3,75 Kč Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 15,41 Kč Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 22,91 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Komentář: Do výběru pro srovnání byly zařazeny realizované prodeje srovnatelné zemědělské půdy v dostupném okolí.
Srovnávací hodnota nemovitostí celkem:
Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na
19,16 Kč/m2
*
______________6.665 m2
= 127.704 Kč
Celková cena po zaokrouhlení:
128.000,-- Kč
8
II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR – zemědělské pozemky
Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk
č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě
K5 - další vlastnosti
Oceňovaný
objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice plocha 6665 m
2 zemědělská půda
- -
1 Dobřeň, okres Mělník plocha 13386 m
2 zemědělská půda
- -
2 Mukařov, Lovečkovice, okres Litoměřice
plocha 18474 m
2 zemědělská půda
- -
3 Řepčice, Třebušín, okres Litoměřice
plocha 49874 m
2 zemědělská půda
- -
4 Habřina, Úštěk, okres Litoměřice plocha 5243 m
2 zemědělská půda
- -
5 Cítov, okres Mělník plocha 5682 m
2 zemědělská půda
- -
Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 „Postupy při oceňování majetku státu“.
Výpočet relace č.1
č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci
1 21,96 - 21,96 2 15,97 - 15,97 3 15,04 - 15,04 4 19,07 - 19,07 5 23,76 - 23,76 Maximální hodnota 23,76 (případ č.5) Minimální hodnota 15,04 (případ č.3) Relace min vs. max hodnoty 1,5798 OK Aritmetický průměr 19,16
II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu)
Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk
č. K1 - poloha K2 - velikost
K3 - účel užití
K4 - inženýrské sítě
K5 - další vlastnosti
Váha srovnání
Oceňovaný
objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice
plocha 6665 m
2 zemědělská půda
- - X
1 Dobřeň, okres Mělník plocha 13386 m
2 zemědělská půda
- - 3
2 Mukařov, Lovečkovice, okres Litoměřice
plocha 18474 m
2 zemědělská půda
- - 3
3 Řepčice, Třebušín, okres Litoměřice
plocha 49874 m
2 zemědělská půda
- - 3
4 Habřina, Úštěk, okres Litoměřice
plocha 5243 m
2 zemědělská půda
- - 3
5 Cítov, okres Mělník plocha 5682 m
2 zemědělská půda
- - 3
9
Výpočet základní ceny
č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin
1 21,96 - 21,96 3 65,88 2 15,97 - 15,97 3 47,91 3 15,04 - 15,04 3 45,12 4 19,07 - 19,07 3 57,21 5 23,76 - 23,76 3 71,28 Mezisoučet 15 287,40 Celkem 19,16
Základní cena: 19,16 Kč/m2
Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5:
19,16 * 1,0000 = 19,16 Kč/m2
Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu „Postupy při oceňování majetku státu“ je vzhledem k výše uvedenému stanovena na
19,16 Kč/m2
______________* 6.665 m2
= 127.701,40 Kč
Celková cena po zaokrouhlení:
128.000,-- Kč
10
I) Ocenění srovnávací metodou – stavební pozemky
Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství).
Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze.
Pozemek parc. č. 260/7; 260/8 a 898/3, katastrální území Ostré
Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk
č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití
K4 - inženýrské sítě
K5 - další vlastnosti
Oceňovaný
objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice plocha 76.6 m
2 pro bydlení nezasíťováno bez příjezdové cesty
1 Blíževedly, okres Česká Lípa plocha 1031 m
2 pro bydlení nezasíťováno
-
2 Dolní Habartice, okres Děčín plocha 1765 m
2 pro bydlení nezasíťováno
-
3 Stružnice, okres Česká Lípa plocha 1698 m
2 pro bydlení na pozemku
-
4 Loučky, Verneřice, okres Děčín plocha 1968 m
2 pro bydlení nezasíťováno
-
5 Dolní Týnec, Třebušín, okres Litoměřice
plocha 1208 m
2 pro bydlení nezasíťováno
-
11
č
Cena požadovaná
resp. zaplacená
za 1 m2
Koef. redukce
na pramen
Cena po
redukci na
pramen
K1 - poloha
K2 - velikost
K3 - účel užití
K4 - inženýrské
sítě
K5 - další
vlastnosti
K6 - úvaha
odhadce K1 x. x K6
Cena oceňovaného
objektu odvozená ze
srovnání
1 145,49 Kč Nepoužit 145,49 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.1000 132,26 Kč
2 198,30 Kč Nepoužit 198,30 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.1000 180,27 Kč
3 294,46 Kč Nepoužit 294,46 Kč 1.20 1.00 1.00 1.10 1.10 1.00 1.4520 202,79 Kč
4 259,15 Kč Nepoužit 259,15 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.1000 235,59 Kč
5 165,56 Kč Nepoužit 165,56 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.1000 150,51 Kč
Celkem průměr 180,28 Kč Minimum 132,26 Kč Maximum 235,59 Kč Směrodatná odchylka - s 41,10 Kč Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 139,18 Kč Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 221,38 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné.
Srovnávací hodnota nemovitostí celkem:
Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na
180,28 Kč/m2
*
______________77 m2
= 13.810 Kč
Celková cena po zaokrouhlení:
14.000,-- Kč
12
II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR – stavební pozemky
Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk
č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití
K4 - inženýrské sítě
K5 - další vlastnosti
Oceňovaný
objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice plocha 76.6 m
2 pro bydlení nezasíťováno bez příjezdové cesty
1 Blíževedly, okres Česká Lípa plocha 1031 m
2 pro bydlení nezasíťováno
-
2 Dolní Habartice, okres Děčín plocha 1765 m
2 pro bydlení nezasíťováno
-
3 Stružnice, okres Česká Lípa plocha 1698 m
2 pro bydlení na pozemku
-
4 Loučky, Verneřice, okres Děčín plocha 1968 m
2 pro bydlení nezasíťováno
-
5 Dolní Týnec, Třebušín, okres Litoměřice
plocha 1208 m
2 pro bydlení nezasíťováno
-
Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 „Postupy při oceňování majetku státu“.
Výpočet relace č.1
č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci
1 145,49 - 145,49 2 198,30 - 198,30 3 294,46 - 294,46 4 259,15 - 259,15 5 165,56 - 165,56 Maximální hodnota 294,46 (případ č.3) Minimální hodnota 145,49 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 2,0239 (relace nesmí být větší než 2) Aritmetický průměr 212,59 Odchylka max hodnoty od průměru 81,87 Odchylka min hodnoty od průměru 67,10 Bude vyřazena max hodnota (případ č.3)
Výpočet relace č.2
č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci
1 145,49 - 145,49 2 198,30 - 198,30 3 294,46 - 294,46 4 259,15 - 259,15 5 165,56 - 165,56 Maximální hodnota 259,15 (případ č.4) Minimální hodnota 145,49 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,7812 OK Aritmetický průměr 192,13
13
II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu)
Pozemek v katastrálním území Ostré, obec Úštěk
č. K1 - poloha K2 - velikost
K3 - účel užití
K4 - inženýrské sítě
K5 - další vlastnosti
Váha srovnání
Oceňovaný
objekt Ostré, Úštěk, okres Litoměřice
plocha 76.6 m
2 pro bydlení nezasíťováno bez příjezdové cesty
X
1 Blíževedly, okres Česká Lípa plocha 1031 m
2 pro bydlení nezasíťováno
- 2
2 Dolní Habartice, okres Děčín plocha 1765 m
2 pro bydlení nezasíťováno
- 2
3 Stružnice, okres Česká Lípa plocha 1698 m
2 pro bydlení na pozemku
- 1
4 Loučky, Verneřice, okres Děčín
plocha 1968 m
2 pro bydlení nezasíťováno
- 2
5 Dolní Týnec, Třebušín, okres Litoměřice
plocha 1208 m
2 pro bydlení nezasíťováno
- 2
Výpočet základní ceny
č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin
1 145,49 - 145,49 2 290,98 2 198,30 - 198,30 2 396,60 3 294,46 - 294,46 1 294,46 4 259,15 - 259,15 2 518,30 5 165,56 - 165,56 2 331,12 Mezisoučet 8 1.537,00 Celkem 192,13
Základní cena: 192,13 Kč/m2
Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5:
192,13 * 1,0000 = 192,13 Kč/m2
Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu „Postupy při oceňování majetku státu“ je vzhledem k výše uvedenému stanovena na
192,13 Kč/m2
______________* 77 m2
= 14.717,16 Kč
Celková cena po zaokrouhlení:
14.700,-- Kč
14
Souhrnná tabulkaMetoda výpočtu / nemovitost Zemědělské pozemky Stavební pozemky Celkem (Kč)Výpočet dle metody srovnávací 128 000 14 000 142 000Výpočet dle metody ÚZSVM 128 000 14 700 142 700
15
C. REKAPITULACE:
I. Výsledek dle srovnávací metody
142.000,-- Kč
II. Výsledek dle metodiky ÚZSVM
142.000,-- Kč
ZÁVĚR:
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena podílu 1/5 předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na
140.000 Kč
Slovy: jednostočtyřicettisíc korun
Vypracoval:
XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: [email protected]
V Praze, dne 21.06.2019
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 8848-1312/2019 znaleckého deníku. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení §127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.
16
E. Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě
17
18
19
20
21
22
Pořízená fotodokumentace
23
24
Srovnávané nemovitosti – zemědělské pozemky
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1
1. Identifikace
Prodej, Pozemek, 13386 m2, Dobřeň,
okres Mělník
Celková cena: 294.000 Kč
Adresa: Dobřeň, okres Mělník
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))
Cena dle kupní smlouvy
294 000 Kč Plocha pozemku (m2)
13386
Kupní smlouva podepsaná dne
10.10.2018 Současné využití zemědělská půda
Číslo řízení V-8438/2018
Slovní popis
Naše společnost Chenen Servisní a.s. se svým produktem Pudavaukci.cz zajišťuje prodej níže uvedeného pozemku. Lokalita: katastrální území Dobřeň, okres Mělník, kraj Středočeský. Předmět prodeje: pozemek ve výlučném vlastnictví parc. č. 586/19 zapsaného na LV 373. Celková výměra nabízeného pozemku: 13.386 m2. Vyvolávací cena: 402.000,- Kč Cena „KUP HNED“: 428.000,- Kč Výše minimálního příhozu: 1.000,- Kč Kauce: Kauce pro účast není vyžadována. Začátek aukce: 27. 11. 2018 9:00 Konec aukce: 11. 12. 2018 9:00 Aukce probíhá jako jednokolová, trvá
25
14 dní. Po registraci můžete podat příhoz kdykoliv mezi zahájením a ukončením aukce nebo pozemky koupit hned a aukci ukončit. Pokud si ve svém profilu nastavíte zasílání upozornění, dostanete při každém příhozu notifikaci e-mailem. Není tedy nutné aukci neustále on-line sledovat. Pokud je přihozeno v posledních 5-ti minutách aukce, aukce se automaticky prodlužuje o dalších 10 minut. Vítězná cena je vždy konečná a obsahuje veškeré související poplatky kromě daně z nabytí. Daň z nabytí nemovitosti vyřizuje a hradí kupující.
4. Fotodokumentace
5. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost
26
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2
1. Identifikace
Prodej, Pozemek, 18474 m2, Mukařov,
Lovečkovice, okres Litoměřice
Celková cena: 295.000 Kč
Adresa: Mukařov, Lovečkovice, okres Litoměřice
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))
Cena dle kupní smlouvy
295 000 Kč Plocha pozemku (m2)
18474
Kupní smlouva podepsaná dne
15.01.2019 Současné využití zemědělská půda
Číslo řízení V-990/2019
Slovní popis
Lokalita: katastrální území Mukařov u Úštěku, obec Lovečkovice, okres Litoměřice Předmět prodeje: Zemědělské pozemky parcelní čísla KN 229, 303/1, 606/39, 693, 694, 696/1, 697, 700/3, 704 zapsané na LV č. 238 Celková výměra nabízených pozemků: 18 474 m2 V příloze jsou k nahlédnutí ortofotomapy pozemků a jejich přesné výměry. Na pozemcích dle LPIS hospodaří společnost Zelená Louka s.r.o. Vyvolávací cena: 250 040 Kč ( 14 Kč/m2) Upozornění: nabízíme možnost koupit IHNED za cenu 423 800 Kč (22,94 Kč/m2). Tato možnost končí 24 hodin před plánovaným ukončením aukce, tedy do 4.12.2018 10:00. V případě zájmu kontaktujte prosím naši společnost. Výše minimálního příhozu: 1000 Kč Kauce: Kauce pro účast v tomto výběrovém řízení není vyžadována. Daň z nabytí: Daň z nabytí nemovitosti vyřizuje a hradí kupující. Začátek aukce: 26. 11. 2018 8:00 Konec aukce: 5. 12. 2018 10:00 Pravidla a průběh jednokolové aukce: Jednokolová aukce probíhá metodou anglické aukce
27
(přihazuje se od vyvolávací ceny směrem nahoru) a mohou se ho po přihlášení účastnit všichni zájemci registrovaní na webu www.morepudy.cz. Ve vypsané aukci mohou účastníci v reálném čase přihazovat po dobu trvání aukce. Pokud je příhoz udán v poslední minutě, aukce se automaticky prodlužuje o další 1 min. Vítězná cena je vždy konečná a obsahuje veškeré dílčí poplatky spojené s administrativou (cena za pozemek, příprava návrhu na vklad, advokátní úschova, podání návrhu na vklad, odměna společnosti Moře Půdy, spol. s r.o.). Tato aukce je aukce s limitní cenou. Pokud vítězná cena nedosáhne limitní částky, kterou prodávající nezveřejňuje, není povinen prodávající uzavřít kupní smlouvu. Přihlášením do aukce účastník souhlasí s obchodními podmínkami uvedenými na stránce: www.morepudy.cz. V případě, že účastník aukce, který se stal vítězem aukce neuzavře v souladu s těmito obchodními podmínkami řádně a včas kupní smlouvu s prodávajícím, může po něm provozovatel požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 18.000 Kč.
4. Fotodokumentace
5. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost
28
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3
1. Identifikace
Prodej, Pozemek, 49874 m2, Řepčice,
Třebušín, okres Litoměřice
Celková cena: 750.000 Kč
Adresa: Řepčice, Třebušín, okres Litoměřice
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))
Cena dle kupní smlouvy
750 000 Kč Plocha pozemku (m2)
49874
Kupní smlouva podepsaná dne
27.12.2018 Současné využití zemědělská půda
Číslo řízení V-84/2019
Slovní popis
Nabízím ke koupi zemědělskou půdu v katastrálním území Řepčice. Jedná se o 40073 m2 obdělávané orné půdy s 8,81 BPJE a 9801 m2 trvalého travního porostu. Pozemek je v jednom celku a leží vedle silnice, kde je k němu snadný přístup. Pozemek je ihned k dispozici za cenu 900.000 Kč.
29
4. Fotodokumentace
5. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4
1. Identifikace
Prodej, Pozemek, 20973 m
2, Habřina,
Úštěk, okres Litoměřice
Celková cena: 100.000 Kč
Adresa: Habřina, Úštěk, okres Litoměřice
30
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))
Cena dle kupní smlouvy
100 000 Kč Plocha pozemku (m2)
20973
Kupní smlouva podepsaná dne
16.10.2018 Současné využití zemědělská půda
Číslo řízení V-9795/2018
Slovní popis
Nabízíme k prodeji ornou půdu s výbornou bonitou, vhodnou k zemědělským účelům. Pozemky v podílovém vlastnictví 1/5 se nachází v katastrálním území Habřina u Úštěku a jsou zapsány na listu vlastnictví č.934. Celková výměra pozemků na podíl 1/5 je 20 973m2.
4. Fotodokumentace
5. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost
31
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5
1. Identifikace
Prodej, Pozemek, 5682 m2, Cítov, okres
Mělník
Celková cena: 135.000 Kč
Adresa: Cítov, okres Mělník
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))
Cena dle kupní smlouvy
135 000 Kč Plocha pozemku (m2)
5682
Kupní smlouva podepsaná dne
24.04.2019 Současné využití zemědělská půda
Číslo řízení V-3349/2019
Slovní popis
Prodej pozemku, 5 682m2, Citov, okres Mělník. Nabídka zemědělského pozemku obdélníkového tvaru o výměře 5 682m2 v blízkosti obce Cítov – Na výměnku. Pozemek je rovinatý a je dle katastru vedený jako orná půda - BPEJ 10100, v současné době obhospodařován bez nájemního vztahu. Na pozemku nevázne žádné omezení, přístup ze dvou stran z obecní komunikace.
32
4. Fotodokumentace
5. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost
33
Srovnávané nemovitosti – stavební pozemky
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1
1. Identifikace
Prodej, Pozemek, 1031 m2, Blíževedly,
okres Česká Lípa
Celková cena: 150.000 Kč
Adresa: Blíževedly, okres Česká Lípa
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))
Cena dle kupní smlouvy
150 000 Kč Plocha pozemku (m2)
1031
Kupní smlouva podepsaná dne
22.02.2019 Současné využití pro bydlení
Číslo řízení V-1805/19
Slovní popis
Prodej stavebního pozemku v rovinném profilu v osadě Stranné v krásné přírodě mezi Vlhoštěm a Ronovem. Katastrován je jako zahrada, dle vyjádření z platného územního plánu je parcela určena k bydlení. Dosah elektřiny cca. 40 metrů, přístup přímo z hlavní komunikace. Hypotéka možná. Pro komunikaci uvádějte evidenční číslo zakázky N76840.
34
4. Fotodokumentace
5. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost
35
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2
1. Identifikace
Prodej, Pozemek, 1765 m2, Dolní
Habartice, okres Děčín
Celková cena: 350.000 Kč
Adresa: Dolní Habartice, okres Děčín
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))
Cena dle kupní smlouvy
350 000 Kč Plocha pozemku (m2)
1765
Kupní smlouva podepsaná dne
14.05.2018 Současné využití pro bydlení
Číslo řízení V-2234/2018
Slovní popis
Upozornění: Tato nabídka je rezervována konkrétním zájemcem a v rezervační lhůtě není k dispozici! Hledáte klidné a slunné místo pro výstavbu Vašeho budoucího bydlení a přesto chcete mít veškerou občanskou vybavenost na dosah? Nabízíme prodej pozemku vhodného pro výstavbu rodinného domu o rozloze 1765 m2, který se nachází v Dolních Habarticích. Pozemek je obdélníkového tvaru, je mírně svažitý, elektřina a voda v dosahu. Vzdálenosti k větším městům: Benešov nad Ploučnicí 3 km, Děčín - 11 km, Ústí nad Labem - 35 km, Česká Kamenice - 10 km a Česká Lípa - 22 km. Neváhejte s prohlídkou. Financování Vám zařídí naše Hypocentrum. Lze financovat Hypoúvěrem Modré pyramidy např. s použitím vlastních zdrojů 70 000,- Kč a měsíční splátkou 1 024,- Kč se splatností 30 let. Volejte naše call centrum v době 9 - 19 hodin. Nepřijaté hovory budou vyřízeny v nejbližší době. Při komunikaci s námi uvádějte, prosím, číslo zakázky.
36
4. Fotodokumentace
5. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost
37
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3
1. Identifikace
Prodej, Pozemek, 1698 m2, Stružnice,
okres Česká Lípa
Celková cena: 500.000 Kč
Adresa: Stružnice, okres Česká Lípa
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))
Cena dle kupní smlouvy
500 000 Kč Plocha pozemku (m2)
1698
Kupní smlouva podepsaná dne
26.03.2019 Současné využití pro bydlení
Číslo řízení V-2443/2019
Slovní popis
Nabízíme k prodeji rovinatý pozemek v klidné části obce Stružnice o výměře 1698 m2. Pozemek je u obecní komunikace, v klidné části obce u vedlejší silnice a je určen k zástavbě rodinného domu. Inženýrské sítě na hranici pozemku. V obci je vybudovaná plynofikace. na kterou se lze připojit. V místě obce je Mateřská škola a ZŠ I.stupně je ve vzdálenosti 2 km v obci Jezvé, Do okresního města Česká Lípa, vzdáleném 5 km je velice dobré dopravní autobusové, nebo vlakové spojení. Pro bližší informace volejte makléře. S financováním Vám rádi pomůžeme přes naše hypoteční centrum.
38
4. Fotodokumentace
5. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost
39
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4
1. Identifikace
Prodej, Pozemek, 1968 m2, Loučky,
Verneřice, okres Děčín
Celková cena: 510.000 Kč
Adresa: Loučky, Verneřice, okres Děčín
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))
Cena dle kupní smlouvy
510 000 Kč Plocha pozemku (m2)
1968
Kupní smlouva podepsaná dne
21.08.2018 Současné využití pro bydlení
Číslo řízení V-4001/2018
Slovní popis
Prodej stavebního pozemku v obci Loučky u Verneřic. Jedná se o soubor na sebe navazujících pozemků o celkové výměře 1986 m2. Část pozemku 886 m2 je na LV vedeno jako zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště. Na pozemku stojí stodola. Pozemek má nezpevněnou přístupovou cestu. Elektřina je k dispozici. Verneřice jsou městečkem založeným v kopcovitém terénu na Bobřím potoce. Existovaly již počátkem 14. století, ale připomínány jsou až v roce 1384, a to včetně původně gotického kostela sv. Anny. Nabízíme bezplatné hypoteční poradenství. Pro více informací volejte makléře nabídky.
40
4. Fotodokumentace
5. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost
41
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5
1. Identifikace
Prodej, Pozemek, 1208 m2, Dolní Týnec,
Třebušín, okres Litoměřice
Celková cena: 200.000 Kč
Adresa: Dolní Týnec, Třebušín, okres Litoměřice
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě))
Cena dle kupní smlouvy
200 000 Kč Plocha pozemku (m2)
1208
Kupní smlouva podepsaná dne
16.11.2018 Současné využití pro bydlení
Číslo řízení V-10942/18
Slovní popis
Nabízíme k prodeji stavební parcelu o výměře 1.208 m2 v Třebušíně - Dolním Týnci, okres Litoměřice. Možnost výstavby rekreačního objektu nebo rodinného domu. Veškeré další informace u makléře
42
4. Fotodokumentace
5. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost