LI GII THIU

Ti p mong mun c vit cun sch ny trong nhiu nm rng. Ai tng theo di s nghip ca ti u bit cc chin lc bt ng sn m ti s dng. (V nu cha tng bit n s nghip ca ti th by gi chnh l lc theo di cc chng trnh v ti trn ti vi hay mua mt trong nhng cun sch ti vit) Mc d rt thnh cng nhng cng vic kinh doanh bt ng sn ca ti khng bao gm tt c cc mt ca lnh vc ny. Nhng g ti bit th ti nm rt chc, nhng, ti khng c c quyn v cc tng v s khn ngoan trong kinh doanh bt ng sn. Ti khng th bit ht mi th. ng nh Susan Penzer nhn xt, iu lm nn thnh cng ca ti chnh l kh nng thu thp nhng thng tin tt nht t nhng ngi thng minh nht. Susan a ra nhn xt ny sau khi theo di cch ti thc hin cc hot ng kinh doanh. V nhn xt cng ng vi nhng g ti thc hin trong cun sch ny, l thu thp nhng thng tin hay nht t nhng ngi thng minh nht trong lnh vc bt ng sn. H chia s nhng kinh nghim v nhng bi hc m h hc c t ngi khc cng nh t nhng sai lm h mc. Li Khuyn Hay Nht Trong Kinh Doanh Bt ng Sn M Ti Nhn c chnh l tp hp nhng li khuyn khn ngoan sng sut ca 100 nh kinh doanh bt ng sn hng u. y l loi thng tin v s khn ngoan m bn ch c th nhn c t kinh nghim sng. Trong cun sch ny, bn s thy s sng sut khc thng c c l nh vo nhng kinh nghim v bi hc m nhng nhn vt c th lc trong kinh doanh bt ng sn trn khp nc M phi tri bao kh khn mi rt ra c. C rt nhiu iu m l ra tt c chng ta c th lm tt hn: t vic b l c hi, d on sai v th trng n vic thng lng qu cao hoc qu thp. Nhng nh kinh doanh ny - c nam ln n - s k cho bn bit h hc c g.

Trong s nhng ngi ng gp cho cun sch ny, c ngi l bn ti, cng c ngi ti cha tng gp mt, d ti lun ngng m h t xa. Cun sch ny l bn tm tt hon ho nht nhng li khuyn trong kinh doanh bt ng sn c thu thp t trc ti nay. V ti cho rng n hon tt s mnh ca mnh: cung cp cho bn nhng li khuyn b ch, gip bn lp k hoch chnh mnh thnh cng trong lnh vc bt ng sn. D bn mua hay bn nh ca bn, nh tp th hoc tr gp; d bn ang hot ng hay mi bc chn vo lnh vc kinh doanh bt ng sn, ti ngh rng bn s hc c rt nhiu t cun sch ny - Li Khuyn Hay Nht Trong Kinh Doanh Bt ng Sn M Ti Nhn c.

1. Hy mua t ng sn ti ni nhng ngi giu c hay lui ti

ARTHUR L. ALLEN

Arthur L. Allen l ngi sng lp, Ch tch v Gim c iu hnh (CEO) ca tp on Allen Systems (Allen System Group, Inc - ASG)

Phn mm my tnh tr thnh tiu im, nim am m v c cuc sng ca ti k t khi ti bt u cng vic ca ngi phn tch h thng cch y gn 40 nm. Nhng mt trong nhng quyt nh mang li li nhun cao nht ca ti, v cng khin ti hi lng nht hin nay, l quyt nh lm theo li khuyn v kinh doanh bt ng sn ca mt ngi bn. Bt chp nhng t suy thoi kinh t hay s tr tr trn th trng cng ngh, v u t bt ng sn ca ti ti Naples, Florida vn khng ngng sinh li. Ti lun thy vui v hnh ng theo li khuyn ca bn mnh v theo ui vic u t ny trong nhiu nm lin. khi qut ho li khuyn v gii thch ti sao n li thnh cng n nh vy, ti ch c th ni rng: Hy mua bt ng sn ti ni no nhng ngi giu c hay lui ti. Vo thp nin 1970, khi ti ti Naples, khu dn c vng Gulf Coast pha Ty Nam Florida ny l ni ngh ng ni ting ca nhng gia nh th lc nht nc M. Lc ti nhn thy rt r tm quan trng ca kh hu Naples v him ni snh c vi n v v p thin nhin. Ti cha h ngh ti vic u t vo bt ng sn cho n tn khi bn ti khuyn rng: Hy mua cng nhiu nh Naples cng tt. Ni c bit p v cu s kim c rt nhiu nu u t bt ng sn y. T lc ti bt u ngh ti bt ng sn Naples theo hng khc ch khng phi ch nh l mt a im l tng t tr s cng ty phn mm ca mnh. Ti hiu lch s ca vng t ny v cng bit rng y chnh l im thu ht rt nhiu ngi giu c. Nhng c dn tiu biu u tin y c th k n: Thomas Edison, Henry Ford, Harvey Firestone, Greta Garbo, Gary Cooper, v Barron G. Collier.

Ma thu nm 1975, ti mua cn nh u tin Naples v k t ti nay ti v ang kinh doanh bt ng sn ti y. Ti kim c hng triu la khi nghe theo li khuyn ca bn mnh. Khi mua cn nh u tin, ti ch phi tr 875.000 la v by gi tr gi ca n vt qua con s 14 triu la. Mc d ngy nay, cng ty ca ti c 50 vn phng i din trn ton th gii nhng tr s chnh vn t ti Naples, Florida. Naples thay i rt nhiu k t khi ti mua cn nh u tin ti y v n vn thu ht nhng ngi giu c mun trn chy ma ng lnh gi ca Min Bc. Mi ngi ti y v nhiu l do: chi golf, chi tennis, tn hng cm gic thoi mi khi i du thuyn hoc ngh hu. Hn 200 lnh o iu hnh (CEO) v cu lnh o iu hnh cc cng ty trong danh sch 500 nh lnh o iu hnh do tp ch Fortune bnh chn, cng nh nhiu nhn vt ni ting nh Larry Bird, Mike Ditka, Greg Norman, Mary Carillo v nhiu, rt nhiu nhng ngi khc na c nh ti Naples.

2. ng ngi u t thi gi

ADINA AZARIAN

Adina Azarian l ch tch v l CEO ca Adina Real Estate, ng thi l thnh vin ca U ban Bt ng sn New York

Kinh doanh bt ng sn rt mt thi gian. Nhng cng mt nhiu thi gian, bn cng c c hi kim c nhiu tin. Nu bn l ngi lun xem trng vic tit kim thi gian th bn khng ph hp vi vic kinh doanh bt ng sn, hoc l bn phi thay i cch t duy ca mnh. Khi ti mi bt u kinh doanh bt ng sn, ti cm thy mnh ang tn rt nhiu thi gian: khng gi in tm kim khch hng th cng bn vic vi nhng khch hng m ti cha th hon tt cng vic. Mt thi gian sau, ti ti gp ngi hng dn ca ti v ni: Ti cm thy mnh ang lng ph rt nhiu thi gian. V ng y ni vi ti: Kinh doanh bt ng sn tc l tiu tn thi gian. Cng tn nhiu thi gian th cng kim c nhiu tin. Bi vy, thay v b cuc, ti vn tip tc theo ui n v mi vic bt u tin trin. Nhng cuc in thoi rt cuc bin thnh danh sch khch hng v nhng cuc gp g chuyn thnh nhng cuc cht li hp ng. Mc d i khi mi vic khng c sun s lm, nhng ti nhn thy, khi p dng cch lm , cng b ra nhiu thi gian th kt qu thu c cng tt hn. Tm li, nhng cu ni nh: Hm nay ti s khng gp nhiu khch hng hay Hm nay ti s chng gi in nhiu u khng p dng c trong kinh doanh bt ng sn. thnh cng trong lnh vc bt ng sn, ng bao gi ngh rng thi gian m bn b ra lm vic l lng ph. Bn cng gp nhiu ngi, cng gi in nhiu v ti nhiu nh, bn cng kim c nhiu tin. Qu n gin! V vy, bt c khi no nhn vin bn hng ca ti ti gp ti v phn nn: Ti tn qu nhiu thi gian vi khch hng ri m vn cha cht c hp ng hoc nhng cu vi ng gn nh vy, ti nhc cho h nh rng kt qu s ti cng vi thi gian v kinh nghim, v rng n gin, h s chng thu c cht kinh nghim no nu khng chu mt thi gian! Bn cng ng qun gi cho khch hng ca mnh mt tm thip cm n v ngay c khi bn khng cht c hp ng vi h. chnh l phng php t duy ng!

3. Mua ci tt nht

ROGER BARNETT

Roger Barnett l Ch tch v CEO ca tp on Shaklee, mt tp on chuyn v sn phm dinh dng t nhin. ng cng l ngi sng lp trang web Beauty.com

Hy mua ci tt nht. Nhng g tt nht s lun gi c gi tr ca n v sinh li nhanh hn so vi nhng th bnh thng. Ngy hm nay, nhng th tt nht lun lun t nhng ti ngy mai n s c gi tr cao hn nhiu. Ti mua mt to nh ti New York m trc y thuc s hu ca mt t chc. Vo thi gian , n l mt trong nhng to nh n chc nng c gi cao hn bt k to nh no khc trong thnh ph. Tuy nhin, vi kin trc tuyt vi, v tr thun li v din tch khc thng, to nh thuyt phc c ti tin vo n. Ti u t ci to n thnh mt to nh hin i. Ngy nay, n tr gi gp 3 ln s tin ti u t. y l mt mc li nhun c bit cao trong th trng bt ng sn.

4. Tp trung vo kt qu

THOMAS J. BARRACK con

Thomas J. Barrack l Ch tch, ng thi l CEO ca Colony Capital - mt hng u t bt ng sn quc t t nhn ng nhm ln n lc vi kt qu.

5. Lng nghe nhu cu ca khch hng

MONDA BASSIL

Monda Bassil l Ch tch ca Prestigious Properties ti thnh ph New York

Li khuyn gi tr nht m ti nhn c l phi lng nghe nhu cu ca khch hng. l iu m ti thng lm mi ngy. Mt chuyn gia bt ng sn thc s thnh cng cn phi bit: (1) nhu cu v li sng ca khch hng; (2) nhng ngi hng xm ca khc hng; (3) tnh hnh iu kin th trng hin ti. Bn phi chun b tht k, nghim tc v c phng php cho tng cuc hn. Nu bn c hn vi mt khch hng vo sng th ba ti v l mt ngi snh bp nc, bn phi bit ngi nh hin c no ca mnh ph hp vi nhng nhu cu ca v khch ny. Hy sp xp cng vic v nghin cu cn thn. ng c gii thiu cho khch hng nhng cn nh c phng bp xu x v thiu tin nghi, d cn nh c lng ly n th no chng na. Nu khch hng mi nht l mt cp v chng c tui ang mun thu hp ch , hy lng nghe khi h ni v li sng v nhng s thch ca h. Ngi nh bn nh gii thiu c vn khng? Gn c nh ht khng? Ngi nh c rng n con chu h mi khi chng v thm khng? Trong lnh vc kinh doanh nh , dch v c ngha l s hiu bit thu o khu vc, th trng v quan trng hn ht l con ngi. Ti thng hay ni: Chng ti khng bn n thun, m chng ti gio dc. Tuy nhin, cn phi hiu rng, gio dc y khng c ngha l chng ti dy d khch hng m l chng ti lng nghe h. Khch hng ang giao ph vic tm kim nh cho bn v bn phi lng khp th trng tm cho h ngi nh thch hp nht. Bn cng cn phi hiu khu dn c m bn nh gii thiu cho khch hng nhm gip h c th thch nghi v ho ng vi nhng ngi hng xm mi. Hy t hi bn thn mnh, nhng ngi hng xm mi ny mang ti c hi g cho khch hng ca bn? Bn bit c ngi nh h mong mun, bn hiu r nhng ngi hng xm. Bn nm bt c th trng. Tuy nhin, bn khng th bn tng th k trn nh mt thc th tch ri m cn c s kt hp hon ho ca c ba yu t trn nhm cung cp cho khch hng mt thin ng an ton nht. Ngi nh ny l ni khch hng ca bn thc gic vo bui sng v cng l ni h ng khi m v. H cn cm thy thoi mi khi trong ngi nh . Bn ang hng dn h thc hin v mua bn quan trng nht trong i h, cng l v mua bn ngn phn ln s tin m h kim c. Bn phi tm c ngi nh va p ng cao nht nhng nhu cu ca khch hng, va c nhng ngi hng xm ph hp vi h sng quanh ngi nh . iu ny khng d dng nhng vi s chm ch v bn b, bn s c n p xng ng khi thc hin c n. V mt no , kinh doanh bt ng sn cng ging nh din kch. Bn c kch bn, bn luyn tp v luyn tp na, sau l lc trnh din. Bn kin tr v bn s nhn ra rng: mt vai din thnh cng cn c chun b k cng v tn rt nhiu thi gian. Bn cng bit rng, s khng trc trc g nu bn nghin cu v chun b. ng thi, bn tha nhn rng lm vic bn thi gian l hon ton cha . Nu bn ni: Ti ang lm mt cng vic khc, phng khi vic kinh doanh bt ng sn khng hiu qu, th c th chc chn rng bn s chng th no kinh doanh hiu qu. Khi tm c cho khch hng mt ngi nh ph hp, khi dnh ton b thi gian v tm sc vo vic kinh doanh bt ng sn th d bt k v tr no - ngi bn hay ngi trung gian, bn s bit mt b mt ln: kinh doanh bt ng sn c rt nhiu iu th v. Tuy nhin, i khi bn cng cm thy ti li khi kim tin trong lnh vc ny.

6. Hy nhm vo cc khu vc pht trin v c gng ng bn nhng g mnh ang c

DOUGLAS BAUMWALL

Douglas Baumwall l mt nh mi gii thng mi c Collins & Collins Investments chng nhn. Cc bi bo ca ng c ng trn tp ch Florida Association of Realtors v tp ch Florida Commercial

Ti c hai li khuyn m c l nhng ngi kinh doanh bt ng sn u mun tham kho. Th nht, hy nhm vo cc khu vc ln cn thnh ph ang c xu hng pht trin. Sau , hy mua t ti cc trc ng giao thng chnh. l ni gi t c tnh theo din tch thc ch khng phi din tch mt tin ca n. Th hai, c gng khng bn nhng bt ng sn bn ang s hu tr khi din tch ca n qu b v bn khng th qun l n mt cch hiu qu. Mua bt ng sn l mt tng tuyt vi. Gip ngi khc bn bt ng sn cng l mt tng tuyt vi chng km. Bn c th thc hin kt hp hai tng ni trn bng cch bn li cc hp ng trc khi cht n hoc s hu mt cng ty mi gii bt ng sn.

7. Lm vic vi cc chuyn gia ng tin cy

JOHN BEARDEN

John Bearden l ch tch v CEO ca GMAC Home Services. Koenig & GMAC Real Estate - mt thnh vin ca tp on GMAC - i din duy nht thc hin vic bn Khch sn v thp quc t Trump ti thnh ph Chicago

Li khuyn m ti a ra nghe c v n gin nhng khng v th m tm quan trng ca n b suy gim. Hy tm mt chuyn gia bt ng sn m bn c th tin tng c. ti l phi thc s tin tng. Vi nhiu ngi, mua hay bn mt ngi nh l vic trng i ca cuc i (c lin quan n giao dch ti chnh). Hy tin ti! Bn s khng yn tm giao ph cng vic quan trng v c bit phc tp ny cho ngi m bn khng hon ton tin tng hay khng thch. Cng ging nh nhiu ngi khc, ti v v ti rt ra bi hc ny trong ln u tin chng ti kinh doanh bt ng sn. Chuyn xy ra kh lu ri. Trong nhng nm qua, chng ti mua v bn mt vi ngi nh v ch b thua l khi mua v bn ngi nh u tin. Ti sao li nh vy? Bi v khi , chng ti khng nhn ra rng b thi gian tm mt chuyn gia bt ng sn c ti nng, c tm huyt vi cng vic - l mt vic lm khn ngoan. Tht khng may, chuyn gia bt ng sn ca chng ti la chn khi (chng ti la chn rt nhanh v chng nghin cu k lng g) cho chng ti nhng li khuyn v gi tr. Cn ti t hn nhng li khuyn chnh l kh nng giao tip ca c ta. Ti phi ni rng, khng th gi l kh nng giao tip c. Ti khng th qun c mt cu c ta ni vi chng ti: Ti s thng bo cho ng b bit khi no cht c hp ng mua bn, bi v gi y ti thm tha ngha thc s ca cu ni . N c ngha l: Ti s thng bo cho ng b bit khi no ti nhn c tm sc tin hoa hng ca ti. V c l c ta cng mun ni thm rng: Cho n lc , ng quy ry ti nh! V vy, ti mun nhn mnh thm mt ln na: Hy tm mt chuyn gia hot ng trong lnh vc bt ng sn, ngi m bn c th tin tng, xy dng mi quan h hp tc lu di. khng phi l ch ca mt ngi bn - ngi m c ba nm mi hon thnh xong hai v lm n v k kt c hp ng. Hy tm kim mt ngi bit nh gi mi quan h cao hn s tin hoa hng thu c sau mi v lm n. Hy hi kin ca bn b v nhng ngi hng xm xem h hp tc vi ai v ti sao? Khi mua hoc bn mt ngi nh, h c cn nh ti chuyn gia bt ng sn khng? Khi bn tm thy mt ngi c bit, hy lin h vi anh ta (c ta) v hp tc vi ngi y. Nhng chuyn gia bt ng sn gii lun bit cch duy tr quan h hp tc vi bn v lun hnh ng ng vai tr ca mt ngi c vn c bn tin cy. H lun ni vi bn - khi th bng nhng con s, khi th bng ngn t - nhng g h s lm cho bn, khi no h s thc hin v ti sao li nh vy. Sau khi hon thnh mi vic, h s yu cu bn nh gi trung thc v hiu qu cng vic. H nm vng tnh hnh th trng nh t bao gm tt c thng tin v khu dn c v cng ng dn c xung quanh ngi nh (loi nh l g, cht lng trng hc ca khu vc ra sao, nhng cng vin trong khu vc v vn vn). iu ny gip bn a ra nhng quyt nh ng n. V chnh l li khuyn v kinh doanh bt ng sn tt nht m ti c th a ra cc bn tham kho. Ti hy vng n khng ch gip bn trnh c nhng rc ri ngi mua nh v bn nh thng gp m n cn gip cho qu trnh mua bn din ra ng nh bn mong mun.

Mt kinh nghim thay i cuc sng th v v tuyt vi!

8. Lun lm nhng iu ti nht c th

FRANK G. BINSWANGER JR.

Frank G. Binswanger l ch tch ca Binswanger - cng ty ca gia nh Binswanger, ng u trong cc cng ty bt ng sn quc t v c 160 vn phng i din trn ton th gii

Cha chng ti - ngi u tin xy dng cng ty Binswanger trong thi k i khng hong kinh t - lun ni vi chng ti rng: ng bao gi c t nn c hai u. Bn ch c th l ngi mi gii hoc ngi u t ch khng th l c hai ngi . Bn s l i din ca khch hng, hoc l i din ca chnh bn. Ni mt cch d hiu nht, bn khng th trung thnh vi hai ngi ch cng mt lc. Mc d ngy nay, li khuyn k trn vn cn gy tranh ci nhng vo thi ca cha ti, l mt phng chm lm n ng n. Cng vic kinh doanh ca chng ti rt pht t v chng ti c th tp trung ht cng sc i din cho khch hng m khng gy ra bt k s bt ng hay xung t no. Ti c th ly mt v d chng minh. l vo thp nin 1960, 1970, cc tp on v cc cng ty u mun thu mt cng ty bt ng sn lm i din duy nht cho mnh gii quyt nhu cu v bt ng sn ca cng ty nc M v trn ton th gii. Khi cc cng ty quy m nh pht trin thnh tp on quc gia v quc t, cng ty ca chng ti cng c c hi pht trin theo. Thm vo , nguyn tc hot ng ca cng ty chng ti l m rng cung cp cc dch v v ti chnh, qun l bt ng sn v cc d n, thm nh gi tr ti sn, cng vi cc dch v chin lc khc trn qui m ton cu. Chng ti lun ngh rng giao dch bt ng sn l cng vic kinh doanh. Cha c ai li bn nh qua mng. Hy ra ng[1], v bn c th trao i trc tip vi ngi mun bn hoc mun mua ngi nh. Hy to lp mi quan h thn thit vi ngi . Ngy nay, cng ty Binswanger tn ti qua ba th h. Cc dch v ca cng ty chng ti c mt khp mi ni trn th gii. Chng ti v cng t ho v cc i tc lm n v khch hng ca mnh. Ti xin nhc li li ca Robert Browning: Con ngi phi vi xa hn chiu di cnh tay mnh, nu khng thin ng s tr thnh v ngha. iu ny c ngha l chng ta khng th bng lng vi nhng iu tm thng. Hy lm nhng g tt nht m bn c th!

[1] ca tc gi l phi i giao dch trc tip vi i tc. Trong nguyn tc, tc gi dng cm t: be on the street.

9. Tp trung vo khu vc kinh doanh v tin hnh kinh doanh

STEVE BOLLENBACH

Steve Bollenbach l Ch tch v CEO ca tp on Hilton

Bt c ai tng c nhng hot ng lin quan n kinh doanh bt ng sn u hiu rng v tr ca ngi nh hay mnh t l mt yu t cc k quan trng, c bit l trong kinh doanh khch sn. Khi ngun cung ca nhng ngi nh ch c hn, chng ta s kinh doanh rt tt. Donald Trump cng tin hnh kinh doanh da theo c im ng lu ny. Vi chuyn mn v danh ting ca mnh, ng c th pht trin kinh doanh bt k u trn th gii. Tuy nhin, ng tp trung kinh doanh ti nc M, c th hn l thnh ph New York v c bit l khu vc New York Midtown[1]. ng tham gia vo nhng v kinh doanh bt ng sn ln nht ti Midtown nh: Khch sn Plaza (Plaza Hotel), To nh General Motors (General Motors Building), cc vn phng ti i l 5 v cc ti sn khc xung quanh Cng vin Trung tm (Central Park). Vi bt k mt nh pht trin no, kinh doanh theo cch m Trump lm l ng n nhng khng phi ai cng thc hin c nh vy. Thnh cng ca Trump l do tp trung kinh doanh nhng ni c v tr quan trng, trung tm.

[1] Khu vc trung tm ca thnh ph New York

10. Pht trin kinh doanh ti nhng ni c xu hng tng trng

ROBERT BOYKIN

Robert Boykin l Tng gim c iu hnh ca cng ty Boykin Lodging, mt cng ty u t trong lnh vc bt ng sn, chuyn kinh doanh khch sn ti thnh ph New York. Vi tr s t ti Cleveland, Ohio t nm 1959 n nay cng ty pht trin, qun l v s hu nhiu khch sn.

Li khuyn c gi tr nht trong kinh doanh bt ng sn m ti tng c nghe l li khuyn ca cha ti - William J. Boykin - ngi sng lp ra cng ty Boykin Lodging. ng ni: Phi m rng trin kinh doanh nhng ni c xu hng tng trng. Nu con la chn thi im hi sm hoc phm mt sai lm no , s tng trng s khin con tht bi. Nu con la chn mt ni pht trin nhng khng c kh nng tip tc pht trin th khi , con mc sai lm, tc l con s sai lm mi mi. V ng ng.

11. Gi gn danh ting, kin nhn, chm ch, da vo ngi dn a phng

DAVID BRAUSE

David Brause l Ch tch ca Tp on Bt ng sn Brause (Brause Realty, Inc)

Ti l mt thnh vin trong cng ty ca gia nh. ng ti thnh lp Brause Realty vo nm 1927. Hin nay, tuy tui 90 nhng ngy no b ti cng ti cng ty. Cha ti tham gia vo tt c cc v lm n ln v quan trng ca cng ty. Ngoi ra cn c cc em cng cha khc m, cc c v cc anh em h ph gip ti qun l, iu hnh cng ty. Chng ti nm phn ln c phn ca cng ty trong sut 30, 40 v thm ch 50 nm. Phng chm kinh doanh ca chng ti l khng mua cc ti sn c gi, c y ln cao bn. Mc d hu ht nhng iu ti bit u l do ti hc c t gia nh, ti vn cho rng: bt c ai l thnh vin ca mt cng ty thuc s hu gia nh, trc tin, nn lm vic cc cng ty khc tch lu kinh nghim. Cha ti vn nh nhng ngi nh v nhng ngi thu nh m ng tng k hp ng khi ng cn lm cng ty mi gii trc khi v lm vic cho cng ty ca gia nh. Ti bt u lm vic cho Goldman Sachs t nm 1992 v sut 2 nm lm vic , ti lm vic trong mt mi trng cnh tranh. Tuy nhin, li l c hi ln ti hc cch kinh doanh bt ng sn. Yu t khn kho, t lu c cng nhn l rt cn thit trong kinh doanh bt ng sn nhng cng cn phi c kt hp hiu bit v kinh doanh v s hiu bit lut php. C 4 nguyn tc m ti hc c t gia nh: 1. Ti sn ln nht ca cc cng ty hay c nhn no trong lnh vc kinh doanh ny c chnh l danh ting. Danh ting l cha kho thnh cng. Khng cn g ti t hn l t bi nh tn tui ca mnh. Ti tin rng vic kinh doanh ca Brause pht trin l v chng ti c mt ci tn m bn thn n c mt ngha no vi khch hng. Khi mt ngi mi gii tm c 3 ngi nh ng , trong s c ngi nh ca chng ti, ti ngh anh ta s chn Brause v anh ta bit chng ti kinh doanh nh th no. Cng ty ca chng ti c qui m nh v chng ti c th a ra quyt nh rt nhanh chng. Chng ti trung thc v trong cch c x ca mnh, chng ti tn trng mi ngi. 2. Bn phi kin tr. Trong mt v lm n, bn rt d a ra nhng quyt nh nng vi v bn mun hon thnh n mt cch nhanh gn. Hy dnh nhiu thi gian cho nhng quyt nh ln, quan trng. Mt ci ht su trc khi quyt nh mua hoc bn mt ti sn gi tr s to nn s khc bit. 3. Khng g c th thay th c lm vic chm ch. Cho ti nay, cha ti vn c tt c cc hp ng lm n m chng ti k kt. Trc khi mua hoc bn mt ngi nh, tng bn hp ng u c xem xt li. Tt nhin l trong cc v lm n, chng ti u thu lut s v xem xt li hp ng l cng vic ca h. Nhng ng v ti u tin rng: khng g bng t mnh nm r tt c cc s kin c lin quan n ti sn m mnh nh mua hoc bn k c cc hp ng sa cha nh. 4. Khi bn khng kinh doanh a phng ca mnh, iu quan trng l bn phi thu c nhng ngi dn bn x lm lut s, k s, nhn vin mi gii cho mnh. Mt iu hin nhin l: trong kinh doanh bt ng sn, a im l yu t quyt nh. Do vy c th ni rng y l hot ng kinh doanh c tnh a phng. c bit, nu bn chun b chuyn t mt th trng ln nh thnh ph New York ti mt th trng nh hn, bn khng nn t ra khn ngoan, bit ht mi th. Bn hy lng nghe, ti l phi thc s lng nghe. iu tt hn vic

xut hin mt cch rm r v tuyn b: y l iu chng ti s lm a tn a phng ca cc bn ln bn . Hy lng nghe lnh o a phng v thm ch l nhng ngi dn a phng ni v nguyn vng ln nht ca h. Cng ty ca chng ti tham gia vo mt d n pht trin Saratoga Springs, New York. y l mt minh chng tuyt vi cho nhng g ti va ni. D n ca chng ti mang li nhiu li ch cho ngi dn a phng ch khng ch p ng nhng thiu thn ca h. Kt qu l, d n c C Quan Bo Tn Gi Tr Lch S ca a phng trao tng mt gii thng danh gi. Chng ti dnh c nim tin v s hp tc ca ngi dn. S xut hin nhiu tr ngi khi bn tham gia vo lnh vc kinh doanh bt ng sn; v ng vng, bn phi lm vic thc s chm ch. Xt trn nhiu phng din, iu ny cng ging nh vic lp gia nh. Khi mi quan h chn tin ti mt bn hp ng c php lut cng nhn, s thnh cng lu di khng ch ph thuc vo vic bn c lu thng xuyn ti cc iu khon ca hp ng hay khng m cn ph thuc vo vic bn c lu ti nhu cu ca cc bn lin quan hay khng. chin thng, bn cn lao ng, v bn s c c phn thng xng ng vi nhng n lc m mnh b ra.

12. u gi bt ng sn mang li li ch cho cc nh u t d h ang mua hay ang bn

JOHN BROWN

John Brown l ngi ph trch hot ng u gi ca Express Auction, mt trong nhng cng ty t chc u gi bt ng sn hng u ca M.

Li khuyn tt nht ti tng nhn c l: coi u gi l mt cch mua v bn, cng nh u t bt ng sn. T lu, u gi gn lin vi vic bn cc ti sn b tch bin, tch thu v c. iu ny l hon ton ng. Tuy nhin, u gi cng l mt phng php hiu qu v cc k ph bin trong vic mua, bn cc ti sn c gi tr ln. Hip hi nhng nh u gi quc gia cho bit: Trong nm 2005, s lng cc cuc u gi trc tip trong kinh doanh bt ng sn tng 4,9% sau khi t mc tng k lc 11,1% vo nm 2004. Rt lng l, hng nm, hot ng u gi bt ng sn ng gp 6,5 t la vo tng doanh thu ca th trng ny. Mt nghin cu ca Hip hi nhng ngi kinh doanh bt ng sn quc gia d on n nm 2010, c ba ti sn th s c mt ci c bn bng phng php u gi. Gn y, cc to chung c, cc ngi nh, nh my cng nghip, cc im pht trin, khu ngh mt, khu vn phng, cc trung tm bn l, khch sn, nh hng v cc cu lc b m c rao bn thng qua u gi. u gi to khng kh gp gp, khn trng Khi mt ngi quyt nh bn ti sn ca mnh bng hnh thc u gi, ngi s cng vi cng ty u gi quyt nh ngy u gi ti sn. Sau , cng ty t chc u gi s qung co ti sn vi nhm thu ht s quan tm ca cc khch hng tim nng. u gi s to ra khng kh gp gp, khn trng i vi ngi mua, nhng ngi hiu rng ti sn ch c bn vo mt ngy nht nh. iu ny gp phn thu ht nhng ngi thc s mun mua. H nhn thc c rng, ngi ch s hu c l do v nghim tc trong vic nhng li ti sn. Nhng ngi mua hiu c iu l ca phin u gi. H bit gi ti thiu v c c hi xem xt k ti sn, ng thi th hin s kin tr ca mnh. Sau cng, u gi em li c hi chin thng cho c ngi mua v ngi bn. Ngi bn mun lm tng gp i gi tr ca ti sn trn th trng nhng ngi mua ch mun tr mt khon bng mt phn mi gi tr ca n. M ti sao chng ta li khng th lm c iu ! S tht l u gi cho thy gi tr hin thi ca ti sn trn th trng v khin ngi mua mong mun c mua ti sn . Hn na, qu trnh ny ch din ra trong vng 60 ngy ch khng phi l 6 thng hay 2 nm. Cc cng ty u gi l cc chuyn gia bt ng sn Do cc cuc u gi bt ng sn tr nn ph bin, cc cng ty t chc u gi c th cung cp hng lot dch v, cnh tranh vi dch v ca cc cng ty mi gii bt ng sn truyn thng. y l cc chuyn gia bt ng sn c cp php hot ng, c kh nng t chc c nhiu hn cc hot ng u gi n thun. Khi cng ty u gi nhn c danh sch ti sn, phng u gi s thc hin ton b vic chuyn giao, t bc kho st ti bc cht hp ng. Trong sut qu trnh , cc cng ty thng mi u gi bt ng sn lm vic vi ch s hu nh gi ti sn, xy dng hnh thc v cc iu l ca bui u gi, gii quyt cc vn lut php, k thut, cng nh chun b k hoch marketing, ph t qung co, cc quyn cung cp thng tin, bao gm: thng tin so snh, thng tin nhn khu hc v cc thng tin kinh t khu vc. Cng ty u gi c nhim v thu ht s ch ca ngi mua. Trong ngy u gi, cng ty ny t chc u gi v m bo qu trnh

kt thc tt p. Sau khi mt gi no c chp nhn v hp ng c k kt, cng ty u gi nh Express Auction c trch nhim hng dn hai bn mua - bn hon tt nhng th tc cn thit. Cc nh mi gii truyn thng hp tc vi cc cng ty u gi bt ng sn Do u gi dn tr thnh yu t chnh trong nn cng nghip thng mi bt ng sn, nhiu cng ty mi gii bt ng sn truyn thng hp tc vi cc cng ty u gi bt ng sn. Ngy nay, cc cng ty mi gii bt ng sn c th cung cp cc dch v u gi nh l phng php khc nhm bn ti sn cho ngi mun bn. u gi c tc dng c trong th trng pht trin v th trng khng pht trin Nhng nh u t bt ng sn thng phn vn khng bit hnh thc u gi c hiu qu trong th trng pht trin hay th trng khng pht trin? u gi c li cho ngi mua hay ngi bn. Khi th trng nng - th trng ca ngi bn[1] - ngi bn c chic n by nng gi ti sn, cho d s dng hnh thc no i chng na. iu ngc li hon ton ng trong th trng ca ngi mua[2]. Mc d vy, trong tng loi th trng, u gi u mang li nhiu li ch. Khi th trng ca ngi bn pht trin mnh, u gi lm tng ti a gi tr ti sn v m bo ngi bn s thu c nhiu tin nht v ton b khn gi mua u bit ti c hi mua ti sn thng qua chin dch marketing rm r. Ngay c khi th trng chng li, ngi bn vn c li t tc ca vic bn hng theo phng thc u gi. Mt ci li na l h c tin sm ti u t, loi b nguy c thng xuyn phi cm c, np thu v cc khon chi tr cho sa cha, bo dng ngi nh. Trong th trng ca ngi mua, khi c qu nhiu ti sn c rao bn, cc cuc bn u gi dng nh lm ng bng th trng v n thu ht hu ht s ch ca ngi mua vo ti sn c u gi. Nhng ngi mua thng ni: Ny, ti s ch cuc u gi kt thc ri mi xem xt cc ti sn tng t trong vng, v c l ti sn c u gi l ti sn tt nht. Nh vy, cho d l nn kinh t hay th trng no, u gi cng mang li nhiu li ch cho c ngi mua v ngi bn: Tc mua bn. u gi gip a ti sn ra khi danh sch cc ti sn c rao bn v bn cho ngi cn mua trong khong thi gian cha ti 90 ngy. iu ny lm gim chi ph c hi ca ti sn trong qu trnh chuyn s hu v trong th trng suy gim, cho php ngi bn bn c ti sn trc khi n b gim gi tr. Ngi bn l ngi t ra cc iu l. Vi vic t ra cc iu l nh: khng c trng hp ngu nhin, bn theo hin trng, khng bo m, tin t cc ln, thi hn cht hp ng 30 ngy, iu duy nht nhng ngi tham gia u gi c th la chn l a ra gi ca mnh. Gi tr. Cc nghin cu mang tnh hc thut v kinh nghim ca chng ti u cho thy: Ti cc cuc u gi, ti sn bn c gi hn so vi kiu bn thng lng. iu ny mt phn l do s kt hp gia phn ng ca th trng cng bc v ngy bn c quyt nh t trc. S minh bch. C ngi mua v ngi bn u bit r ton b qu trnh mua bn. Thi gian ca cuc u gi c m bo, cc iu l l c nh v gi u thu c tuyn b cng khai.

Nhiu ngi mua hn. Phng php qung co v marketing c quyn ca mt nh u gi cho php ngi bn tip cn vi rt nhiu ngi mua v v vy, n gip bc l gi tr thc s ca ti sn trn th trng. Chin thng dnh cho c ngi mua v ngi bn. Trong mt cuc u gi, ngi mua cng l ngi chin thng v anh ta c th trnh c cc cuc m phn, thng lng ko di, c th chp nhn c mc kh ca sn chi v c c s t tin do bit rng: ci gi m

mnh tr l mc cn thit ti thiu mua c ti sn. C th ni, u gi bt ng sn mang li li ch cho cc nh u t bt ng sn, d h l ngi mua hay ngi bn.

[1] Th trng ca ngi bn: th trng cung t, cu nhiu [2] Th trng ca ngi mua: th trng cung nhiu, cu t

13. u t vo nh cho h gia nh thu

ROBERT J. BRUSS

Trong hn 20 nm qua, Robert J. Bruss vit bi cho chuyn mc Hi - p Bt ng sn ca tun bo Real Estate Mailbag. ng l tc gi cun "Li ch dn v kinh doanh bt ng sn ca mt nh u t bt ng sn khn ngoan" v l ng tc gi ca gio trnh "Lut bt ng sn California" cng vi Tin s William Pivar

Li khuyn c gi tr nht v kinh doanh bt ng sn m ti bit n vi ti t hai ngun. Th nht l cun Lm th no ti bin 1.000 la thnh 1 triu la bng cch kinh doanh bt ng sn trong thi gian rnh ri ca William Nickerson. Ti mua cun sch trong ca hng lu nim ca khch sn ti Sydney, Australia nm nm 1963. Cun sch chim lnh ton b thi gian cn li trong k ngh ca ti. Ti khng th no ri mt khi n, ngay c khi ti ti thm qun o xinh p Fiji, Tahiti v Hawaii trong hnh trnh quay tr v ca mnh. l cun sch th v nht m ti tng c c v sau th n tr thnh cun sch bn chy nht. N lm thay i cuc sng ca hng nghn, ngi trong c ti, v n cung cp mt k hoch chi tit u t kinh doanh bt ng sn. Bill Nickerson tit l chi tit lm cch no m ng cng v mnh - Lucille - bt u u t vo mt cn nh nh cho thu, v sau khi np thu ti sn ca ng tng ln hng triu la. Ngy nay, ch cn mt s th vin ln c cun sch tuyt vi ny. Cc bn copy ca n cng c gi khong 100 la mt bn. Cun sch ny gip ti tm ra phng hng u t bt ng sn hiu qu. Ti bt u vi vic mua mt cn h 3 phng ph hp cho mt gia nh sinh sng. Ti vay b m 5.000 la tin mt (tt nhin l ti tr li) v u t vo cc cn h. Trong my nm u, ti i chch hng. Khi , ti ch l mt nh mi gii bt ng sn ti San Francisco. Ti bn cc ti sn u t ca mnh. Nhng ti nhanh chng pht hin ra rng, nu nh bn bt ng sn mang li cho ta nhng khon thu tc thi th u t vo bt ng sn s mang li mt s m bo lu di. Ngun th hai mang li cho ti li khuyn tt nht trong kinh doanh bt ng sn n vi ti mt cch bt ng. Nm 1972, khi ti ang ngi c bo bt ng sn trong qun c ph ca khch sn Sheraton Princes Kaiulani ti Honolulu th mt phi cng tn l Pan Am ngi cnh ti ni: Ti thy anh rt quan tm ti bt ng sn. Ti cng vy. Chng ti bt u ni chuyn vi nhau nh vy v tip tc ni v ti u t vo loi bt ng sn no l c li nht. Anh ta thch u t vo cc ngi nh cho h gia nh n l thu v k cho ti nghe v mt hi tho bt ng sn m anh ta mi tham d. Ti khng th khng nhn mnh tm quan trng ca vic tham gia vo cc kho hc v bt ng sn, cng nhiu cng tt, c bit l khi mi bt u u t vo bt ng sn. Hu nh ti tham gia tt c cc kho hc v bt ng sn do trng i hc Cng ng California t chc. Sau ny, ti cng tham gia ging dy cho nhiu kho hc nh vy. Ti cng vi gio s William Pivar vit cun gio trnh Lut bt ng sn California v hin nay (nm 2006), cun sch c ti bn 6 ln. Cho d bn tham gia mt lp hc thm, mt hi tho cui tun hay mt kho hc ca mt trng i hc th iu quan trng nht vn l: hy nhanh chng hc hi kinh nghim t nhng ngi hng dn v trnh vp phi nhng li khin bn phi tr gi t trong u t bt ng sn. Khong mt thng sau khi ti gp ngi phi cng Pan Am ny, ti tham d hi tho m anh ta gii thiu. l hi tho Pht trin mnh t nhng v lm n nh vi s tham gia

ca John Schaub v Jack Miller, ti Reno, Nevada. Ti xin c trch ra y cu ni a ca nhng ngi hng dn ny: Bt ng sn chng c g l mo him nu bn bit mnh ang lm g. Sau , h gii thch ti sao u t vo cc ngi nh cho h gia nh n l thu li l cch u t tt nht v lu di cho nhng nh u t bt ng sn tm trung, khng c nhiu vn nh ti v anh chng phi cng Pan Am.

Ti thi im , ti s hu mt to nh nh c nhiu cn h ti San Francisco. Ti trang tr cho to nh (ti t sn tt c mi cn h trong thi gian rnh ri, v khng c tin thu th sn chuyn nghip) v to nh sn sng em bn hoc i ly nhng ti sn c gi tr hn thng qua H thng trao i 1031. Mc d hi tho ca Schaub - Miller gip ti hiu c li ch ca vic chuyn t chin lc mua nh ln hn thng qua h thng trao i min thu 1031 sang chin lc mua v qun l cc ngi nh cho thu nhng ti vn cha b thuyt phc hon ton. Tuy nhin, vo mt bui ti, ngay sau ba n, in thoi nh ti lin tc reo. l in thoi t nhng gia nh thu cc cn h ca ti. H gin d phn nn v thng bo vi ti rng h thng si m trong nh ca h hin khng hot ng. Ngi qun l nh ca ti i chi ti v nhng ngi thu nh li khng c cung cp s in thoi nh ring ca ti (tht l mt sai lm nghim trng!). San Francisco, khng c h thng si, thm ch l vo thng T - khi ngi dn nhng vng khc trn t nc ang phi chu cnh nng bc th qu l mt vn nghim trng. ng nh Mark Twain tng ni: Ma ng lnh nht m ti tng tri qua chnh l ma h San Francisco. Ngy hm sau, ti thu th ti sa ni hi ca h thng si v nhng ngi thu nh li cm thy hi lng nh trc. Nhng s kin ny khin ti nhn ra rng, ti khng th b tt c nhng qu trng m ti c vo trong mt chic gi (cc cn h cho thu), cho d ti chm sc chic gi rt chu o. V vy, ti quyt nh lm theo phng php ca Schaub - Miller: bn to nh c cc cn h cho thu i v mua cc ngi nh cho cc gia nh n l thu. K hoch ny gip ti ln ti nh cao ca thnh cng! Nh Schaub v Miller hng dn ti trong bui hi tho, mua, qun l ti chnh, qun l v bn li cc ngi nh cho h gia nh n l thu d dng hn rt nhiu so vi bt c loi bt ng sn no khc. Sau khi chuyn sang u t vo cc ngi nh cho h gia nh n l thu, ti c th qun l c nhiu vic trong cng mt lc. Thay v thu nhiu nhn cng, ti thu nhng ngi k hp ng c lp ch lm vic cho mnh nhng khi cn thit, v d nh: ngi lm cng vic vt, th sa ng ng, th sa mi nh v nhiu ngi khc lm vic cho mnh nhng khi cn thit. Nu mt ngi no lm ti khng hi lng, ti s khng thu anh ta na. Ti khng bao gi phi ui vic nhn vin, v ti chng c nhn vin no c. Mt iu cng quan trng khng km l khi mt ngi nh xy ra s c th n ch nh hng ti h gia nh m thi. Qu l, ti gp cc vn v d nh tc ng ng nc thi, nhng s c ch nh hng ti mt h gia nh ch khng nh hng ti ton b cc h gia nh trong mt to nh nh trng hp h thng si khng hot ng m ti k trn. Trong nhng nm qua, ti mua v bn nhiu ngi nh vi mc li nhun kha kh. Ti mua c nhng ngi nh cm c v sau , khch hng ca ti li mang thu nhp ti cho ti m khng phi lm g, tr vic tr ho n ca cc ti sn b cm c . Ti thng cho thu cc ngi nh. Khch hng ca ti cng c rt nhiu li ch do h c th n mt phn tin thu nh m h m phi tr cho ti. Trong tng lai, li nhun ca hot ng ny s ln hn li nhun thu c t kiu bn v cho thu thng thng, ng thi cng ln hn li sut c c t vic cm c ti sn.

Ti lun bit n William Nickerson v li khuyn tuyt vi ca ng trong cun Lm th no ti bin 1.000 la thnh 1 triu la bng cch kinh doanh bt ng sn trong thi gian rnh ri (McGraw - Hill, 2004). Ti cng khng bao gi qun Jack Miller, ngi dy ti: u t vo nhng ngi nh cho h gia nh n l thu l gii php tt nht dnh cho nhng nh u t tm trung trong vic mua, qun l ti chnh, qun l v bn cc ngi nh tht d dng.

14. Phng php tip cn chung vi cc ti sn th chp ang ch thanh l

M. ANTHONY CARR

M. Anthony Carr tng l ngi u t, nhn vin bt ng sn, ngi o to bt ng sn, ngi ph trch chuyn trang v tc gi chuyn vit v bt ng sn t nm 1989 n nay. ng l cu Tng bin tp cho Thi bo Washington v l tc gi ca cun "u t bt ng sn d dng hn: phng php tip cn chung vi Building Wealth"

Li khuyn c gi tr nht m ti tng c nghe l: khi bn mun mua ti sn b th chp ang ch thanh l ca mt ngi ang trong cnh tng qun, cch lm khn ngoan nht l thit lp mi quan h kinh doanh vi ngi cng sm cng tt. Hy cho anh ta bit rng bn l mt nh u t, bn c th gip anh ta trnh khi cnh b cm c ti sn v mang tin mt n cho anh ta.

Rt nhiu nh u t theo c hi mun kim li nhun bng cch mua cc ti sn b cm c. H thng ny sinh tng ny t nhng bn tin cui ngy ca ti vi, v cc tng bin thnh nhng e - mail[1] gi cho ti hi cch bt u nh th no. Thc ra mua bn cc ti sn th chp ang ch thanh l l con ng kim tin rt nhanh khi ngi mua c ti sn vi gi hp l v iu kin ti sn cn tt; sau quay vng, bn n kim mt khon li ln. Thch thc duy nht l i khi bn phi i mt vi mt vi nh u t - nhng ngi mun lm nhng vic bn ang lm - ti to n. Lm iu m ngi khc khng lm, bn s tng li nhun ca mnh ti mc khng l. Hy tm kim cc ti sn c nguy c b cm c. l nhng vin kim cng tht s trong lp bc sn si, kh cng ca u t bt ng sn. Bn c nhiu li th hn v bn ang gii quyt cng vic vi nhng ngi ch tng qun - ngi sn sng bn ti sn vi mc h gi ln nht cu h thot khi cnh mt tn dng, s xu h v nhng p lc ti chnh. Trong th gii cm c, bn khng phi lm vic vi cc lut s bt ng sn v cm c, nhng ngi khng c cht tnh cm no trong vic chuyn giao bt c ci g. H ch quan tm n mt iu duy nht, l kim c cng nhiu tin cng tt. Trch nhim ca h l tr tin li sut cm c v chuyn quyn s hu ti sn cho ngi ch mi. Bc u tin l tm kim cc thng bo n - NOD[2] ti to n ca ht. Thng bo ny s c chuyn cho ch s hu ca cc ti sn th chp ang ch thanh l. Lc ny, ngi ch s hu ch cn mt vi tun ly li ti sn hoc s mt quyn s hu ti sn . Qua vic iu tra cc bn thng bo n, bn s tm c nhng ngi ch s hu sn lng m phn trc khi nhng k cnh tranh vi bn vo cuc ti phin to. Bn khng th ch i lu v thi gian t ngy ra thng bo n ti hn cui cng l rt ngn. Bc th hai l nhanh chng sp xp mt cuc hn vi ngi ch s hu. Bn cn bit liu anh ta c sn sng m phn chuyn giao quyn s hu v trnh c cnh b tch bin ti sn, bo v c ti khon ngn hng v c tin b ti hay khng. Tuy nhin, bn cng phi i din vi rt nhiu vn mang tnh tm l ca ngi ch s hu. Anh ta c th ph nhn rng mnh ang gp rc ri; tc gin v cho l bn ang c gng kim li t nhng kh khn ti chnh ca anh ta; hy vng ho huyn rng bn s cho anh ta vay tin thu hay mua li ngi nh. Hy nhanh chng hc cch gii quyt nhng vn - lm vic ch mang tnh chuyn mn thun tu, lun c thi nh nhn khi a ra li ngh gip ngi ch s hu thot khi tnh cnh kh khn.

Mc ch ca bn l chuyn tn ca anh ta thnh tn bn trn giy t s hu, ngn chn vic tch bin ti sn. Bn hy mang thng bo n mi nht ti cng ty cm c ti sn v tr cc khon li cng nh thanh ton cc khon thu c lin quan ti ti sn. Bc th ba l chun b tht k trc khi tip cn vi ngi ch s hu ca ti sn th chp ang ch thanh l bng cch thc hin cc vic sau: Thu thp tin (tin mt hoc vn t cm c) Xem xt li khon tin Tm kim mt ngi kho st nh t ng tin cy tnh ton khon tin bn phi chi tr cho vic sa sang ngi nh Tm kim nhng nh thu khon sn sng v c th mua li ngi nh trong vng vi ngy

Tm kim mt ngi c u quyn thay bn hon thnh cc th tc php l v k kt hp ng mua bn Bn mun kim tin nh nhng ngi bn ang trong cnh tng qun nhng tnh ton c s lng thch hp qu l mt th thch. Trc tin, bn phi tnh c gi tr khon n theo gi hin thi l bao nhiu. Khi tnh ton v kh nng thnh cng ca v lm n, bn cn xc nh c gi tr ca ngi nh trong th trng cn bng (sau khi n c sa sang), chi ph mua ngi nh (chi ph k kt hp ng, chi ph cho cc cuc hn, vv), chi ph sa cha, chi ph qung co v sau cng l li nhun bn thu c. Mc tiu ca bn l thu c li nhun tng ng vi 15% n 25% gi bn ca ngi nh, nu khng th v lm n ca bn chng c gi tr g c. L mt ngi chuyn u t vo cc ti sn th chp ch thanh l, bn mun c ng bin li nhun ln, sao cho sau khi bn mua ngi nh, mt khim khuyt no ca ngi nh m bn cha pht hin ra khng ngn mt s li nhun m bn c th thu c.

[1] Th in t [2] Nguyn vn ting Anh: notice of default - NOD

15. Hy sng sut chn la mt nhn vin bt ng sn

RICH CASTO

Rich Casto l ngi sng lp Cng ty bt ng sn Real Estate Coaches v l ngi ph trch chuyn trang ca thi bo Bt ng sn, tp ch Broker Agent, t FrogPond v t Tin tc Broker Agent.

Li khuyn xc ng nht v bt ng sn m ti tng c nghe l hy sng sut la chn cho mnh mt nhn vin bt ng sn ti nng. Nn nh, ch lm marketing v qung co thi th cha kh nng gip bn bn nh. Khi bn nhn thy n thi im thch hp rao bn ngi nh ca mnh trn th trng, d ng c ca bn c l g i na th yu t tin quyt vn l: Bn phi tm c mt nhn vin bt ng sn c ti. Vy bn ly tiu ch g nh gi? Vi nhng nhn vin i t 7% tin hoa hng tr ln th vic la chn ny s l mt quyt nh quan trng. Bn mun mt nhn vin c th gip bn ngi nh ca bn vi mc gi cao nht v trong thi gian ngn nht m bn khng phi lo lng g nhiu. Di y l nhng tiu ch nh gi mt nhn vin bt ng sn: 1. Kin thc v th trng. Nhn vin bt ng sn ny s cng bn bo v ti sn ln nht, l ngi nh ca bn. Vy anh ta am hiu v th trng n u? Hy th hi anh ta xem t l li sut s thay i nh th no trong vng 6 n 12 thng ti? Do ny cung ca th trng nh t ra sao v sp ti c th c nhng thay i g? Mt nhn vin bt ng sn hiu bit s khng gp kh khn g trong vic trnh by nhng quan im ca anh ta v vn ny cng nh a ra nhng d on v th trng bt ng sn trong thi gian ti. 2. K nng thng lng. Phn ln cc nhn vin u thiu k nng ny. Hy yu cu nhng nhn vin c trin vng trnh by tht chi tit chin lc anh ta s dng m bo thng lng thnh cng v bn c nh vi gi cao nht c th: t bc cho gi, i tc tr gi n bc thng thuyt, ri i n chp thun, cht hp ng. Hy chun b tinh thn nu bn phi gp nhng ci nhn trng trng v cm ca h. C th h cha c hun luyn k lm. Nhn vin bt ng sn ca bn cn phi thc c tm quan trng ca vic m phn vi i din ca bn mua, bi v khch hng l thng . Thng thuyt khng phi ch lm cho c m nhm gip i bn cng c li. Nhng nh thng lng c kinh nghim phi cung cp cho bn mua cc bng chng cho thy mc gi m h mua hin nay l mc gi hi. Tm c mt nhn vin bt ng sn bit lp k hoch thng lng hn l rt kh song chc chn s b cng m bn b ra. 3. Chin lc t gi. C hng t cc nhn vin khng bit nh ra mt mc gi ph hp. Vn khng phi l ngi nh c bn cho ai, m l gi bn ca n so vi cc ngi nh khc nh th no. Hy nh rng, thi im bn mua ngi nh hin ti ca mnh, bn khng so snh n vi cc ngi nh c bn trc v nhng ngi nh khng c rao bn trn th trng lc . Thay vo , bn xem xt tt c cc ngi nh ang c rao bn, c mc gi ph hp vi ti tin ca bn v a ra quyt nh. V vy, trong chin lc t gi ca nhn vin phi tnh n vic ngi mua s so snh ngi nh ca bn vi cc ngi nh khc; tt nhin cng phi da vo c mi ca ngi nh na, v l mt yu t hp dn khch hng. Nhn vin no khng lu n yu t ny khi phn tch th trng nht nh s b st mt trong nhng yu t cnh tranh quan trng nht. 4. Nng cp nh. Nhn vin bt ng sn phi c kh nng sp xp, b tr li ngi nh ca bn sao cho n tht s hon ho v mi mt m bn khng phi chi thm mt khon tin no.

Nu khng lm c nh vy th t nht, anh ta cng nn c tp h s Property Stager cho bn xem nhng bc nh chp ngi nh trc v sau khi sp xp, thay i ni tht. Trong cuc thng thuyt, khi ngi mua cng ang c gng thuyt phc bn mc gi m h cho l ph hp nht th c th, con bi nng cp sa sang nh ca s l mt yu t quan trng khin ngi mua phi suy ngh li. Hnh thc cung cp mt lot d liu s gip ch nhiu cho vic marketing. Bn cn nh khi bn mua nh khng? Bn xem xt hu nh tt c nhng ngi nh trong tm tin ca bn v la chn ci c gi tr nht. Khi no th qung co ti sn tr nn c ch? Nhng nhn vin c gng ginh c s u i ca bn vi k hoch marketing ca h thc ra khng hiu u l yu t quan trng nht gip bn c ti sn vi mc gi cao nht.

16. 5 nguyn tc c bn gt hi thnh cng

PHOEBE CHONGCHUA

Phoebe Chongchua l mt tc gi chuyn vit v bt ng sn, ng thi l nhn vin kinh doanh bt ng sn ca tp on Guitinan. Ngoi ra, ng cn l pht thanh vin k cu ca i truyn hnh San Diego, bang California.

L mt ngi chuyn vit v bt ng sn, mt nhn vin bt ng sn c cp php hot ng v mt pht thanh vin truyn hnh, ti phng vn hng nghn ngi. Ti hi h cc thng tin chi tit v bt ng sn v hi h nhng kinh nghim thnh cng trong lnh vc ny. V ti rt ra nm nguyn tc thit yu thnh cng. l: 1. Tham gia vo sn chi bt ng sn. Theo tp ch Forbes, nm 2006, trn th gii c khong 800 t ph. Trong s , hn 60 t ph lm giu, hon ton hoc mt phn nh vo kinh doanh bt ng sn. Nu bn mun c mt c hi tr nn giu c, bn phi tham gia vo cuc chi. 2. Mua v gi li. iu ny hon ton tri ngc vi nhng g chng ta c thy trong mt vi th trng trn khp nc M. Nhng k u c xem xt th trng v mua cc loi hng ho vi mc ch tung ra bn ng thi im thu mt mn li khng l. i khi, vi k kinh doanh bt ng sn vn lm nh vy nhng n kh mo him, v trong kinh doanh bt ng sn, bn khng th tr nn giu c ch sau mt m. Trong lnh vc kinh doanh ny, bng cch mua, gi li v ch thi c bn, bn s thu c li nhun ln hn v lu, v di. 3. ng bao gi bn m hy s dng h thng 1031. Ti ni chuyn vi rt nhiu nh mi gii v h khng nh rng, khi bn mun dng vic u t hay khng mun s hu mt ti sn thng mi no , cch tt nht l bn n i. S dng h thng trao i 1031 trnh np thu, khng nhng gip bn tit kim tin m thng qua n, bn cn c th mua nhng ti sn khc nu mun. 4. D tr tin mt s lm hn ch chu k quay vng tin t. Tt nhin, s tht hon ho nu bn va c tin mt d tr va c tin quay vng kinh doanh. Nhng lut s, ng thi l tc gi chuyn vit v lnh vc bt ng sn, William Bronchick, ni vi ti rng: D tr tin mt s lm hn ch chu k quay vng tin mt. Ti sao? V d nh bn c mt ti sn c chu k quay vng tin t l 400 la, khon vay th chp hng thng ca bn l 1.500 la v bn khng c hoc c rt t tin mt d tr. Mt k ngh ko di mt thng s ngn ca bn t nht li nhun ca ba thng. Nu trong thi gian , bn phi chi tr mt khon tin ln sa cha ci g , bn s nhanh chng b khnh kit. Nhng cng nh trong bt k ngnh kinh doanh no, lng tin mt d tr s gip bn vt qua cc thi k kh khn. Ngay c khi dng lu chuyn tin t ca bn l m 100 la, nu c 20 nghn la trong ngn hng th bn vn kh nng i mt vi thi k kh khn nht. iu quan trng l phi c tin d tr duy tr ti sn. Trong mt th trng t bin ng, nu bn c tin mt d tr trong khi dng lu chuyn tin t ca bn m th cui cng, bn vn c th gii quyt cng vic sun s. 5. Nhit huyt nhng ng qu bc ng! Khi nhit tnh hn mc cn thit, chng ta hay qun hi mt vi vn quan trng. i khi s thn trng b nhng cm xc bt pht ln t khin cho mt vi th tr nn quan trng qu mc. Trong kinh doanh bt ng sn, d bn ang mua ngi nh u tin hay ngi nh th mt trm, th s nhit tnh v st sng vi v lm n s khng mang li li ch cho bn. Nhng nu bn nhit tnh thi qu, bn s khng thy ht c tt c cc mt thun li v bt li ca ngi nh . V d nh khi c nhiu ngi cng mun mua mt ngi nh, mt cuc chin u v gi c s xy ra. Cui cng, nhng ngi qu nhit tnh v

st sng ginh mua ngi nh s nhn thy mnh phi tr ci gi cao hn rt nhiu so vi nhng g mnh mc c trc .

17. Hy xem tivi

FRANK COOK

Frank Cook l ngi chuyn vit v bt ng sn. Cc cun sch bn chy nht ca ng bao gm: "21 iu ti c g ngi mi gii ni vi ti", "Bn s khng mua ngi nh ny ng khng?", v "21 iu nhng ngi kho st nh t nn bit".

Li khuyn tt nht ti tng nhn c l t mt ngi mua, ng thi l nh mi gii - Jim Warkinton, Bc Virginia. ng ta ni vi ti rng nu ti mun kinh doanh bt ng sn thnh cng, ti nn xem ti vi.

Theo ng, tn hiu cho thy th trng u c bt u thay i l khi cc nhn vin bt ng sn xut hin trn truyn hnh v ni v ch im: thi im ny u t vo loi bt ng sn no l tt nht. Warkinton ni: Khi cc nhn vin bt ng sn bt u bn nh vi ngha l mt s u t ch khng n thun l mua bn mt ngi nh , bn bit rng, th trng sp c nhng bin i ln. Theo cc nhn vin bt ng sn, nhng ngi u t khn ngoan v cc chuyn gia bt ng sn bit cch iu phi th trng, trong khi nhng nhn vin bt ng sn khng chuyn khng th bit. ng coi l khu rng ca nhng cy hi chng. Khi cc nhn vin bt ng sn cng tip cn vi th trng v cng tr nn bn rn th h cng c nguy c b l nhp th trng, v h chnh l mt phn ca nhp iu . Khi h nhn ra mnh c th lm tng li nhun ln gp i, lc cng qu mun h c th tham gia vo th trng, v h ang tn cui cuc ua. Trn thc t, khi nhng nhn vin bt ng sn khng chuyn tm thy mt manh mi no , th trng c th ln ti cc im. Ni cch khc, cc nhn vin bt ng sn ch nhy vo cuc trc khi n v bung ra v ngi ta bt u qung co nhng ngi nh l s u t tuyt vi. Tuy nhin, bn ti cng lu rng, thc ra, hu ht nhng t khng hong nh t cng chnh l nhng t suy gim th trng. Gi tr th trng khng thc s gim st nh biu hin bn ngoi l gi ca chng ngng tng. (Tt nhin, cng c nhng ngoi l, nh vic mt nh my ln ti a phng t nhin ngng sn xut, gi tr c th gim.) Trong hu ht cc th trng, khi hin tng suy gim, xy ra vin cnh ti t nht l ti sn trt gi t 5% n 10% gi tr ca n. Nhng thng thng, giai on ny khng ko di qu 18 thng hay 2 nm trc khi th trng ly li xu hng tng. Li mt ln na chng ta phi nhc n cc trng hp ngoi l. V d nh vo thi k u v gia nhng nm 1980, California xy ra mt cuc khng hong ko di khong nm nm. Trong thi gian , c qu nhiu to nh c xy dng v hin tng u c tch tr trn lan l nguyn nhn dn ti v n hng lot. Nhn chung, li khuyn ny vt qua s kim nghim ca thi gian. Cho ti tn gia nm 2005, cc nhn vin bt ng sn v cc phng tin truyn thng chnh mi bt u quan tm ti bt ng sn, thi phng mi chuyn v ni ni i ni li v vic mt ngi li xe ti, trong ba tic cocktail, ni khoc rng anh ta kim c 50.000 la trong vng 3 thng nh kinh doanh bt ng sn, mc d trc , trn bo ch xut hin rt nhiu nhng cu chuyn v s pht trin ca th trng nh trong sut nhng nm qua. Chng cn ti nm thng sau, bn s nghe thy thng tin th trng nh t bt u du li.

18. Lm vic vi nhng g mnh c

BARBARA CORCORAN

Barbara Cororan l ngi sng lp cng ty The Corcoran Group - cng ty bt ng sn hng u ti New York. B cn l tc gi ca cc cun sch: "S dng nhng g bn c", "Nhng bi hc kinh doanh khc ti hc c t m", "Nu bn khng c b ngc ln, hy tht ruy bng ln bm tc" (Trch t cun Nu bn khng c b ngc ln, hy tht ruy bng ln bm tc ca Barbara Corconan, nh xut bn Penguin Group. S dng vi s cho php ca Barbara Corcoran.)

Cu chuyn v vic kinh doanh triu ca ti bt u nh th ny: Ti vay bn ti mt nghn la. Thc ra, khng phi ti vay m l anh y a cho ti. V anh y khng ch l mt ngi bn m cn l bn trai ca ti. Khi ti chuyn ti cn h u tin ca mnh ti ng 86 Ty vi hai ngi bn cng phng na, ti c mt nghn la m mt cng ty bt ng sn. iu c v qu n gin. Dng nh chng c g l vin vng! Trong mt ngy, ti c th cho thu hai, thm ch l ba cn h v c ch nht th hai hng thng, chng ti li c mt khon li nhun nht nh. Ti ni vi ng s, cng chnh bn trai ti - Ramne Simne rng: Phn cn li s l li nhun. V chng ta s chia u khon li . - anh y ni vi ti nh vy. V cng gn nh l chng ti chia u khon li : 49% cho ti v 51% cho anh y. Anh gii thch vi ti rng, sau cng th anh mi chnh l ngi mo him vi tin ca mnh. Ln u tin Ramne bc vo qun Fort Lee Diner, ti ang lau dn quy thu tin ca qun. l mt ti yn tnh. Trong qun ch c vi khch hng ang n ti, mt vi ngi phc v v Gloria. Tt c ch c vy. khng, Gloria cn c hai c bn trn tra, d thng na. Gloria c hnh dng rt ging vi Dolly Parton vi mi tc bch kim un thnh tng ln mm mi v ngt ngo. C c b ngc tht c bit. N c sc mnh cun ht nhng ngi n ng trn ph, khin h phi bc vo qun, ngay c khi h khng h i cht no. C c kh nng mang cng mt lc su tch c ph trn b ngc m khng bao gi lm rt mt git c ph. Gloria v cp i si ni ca mnh khin qun Fort Lee Diner tr nn ni ting. Vic xem ch em sinh i nhn nhy quanh qun trong khi n ti tr thnh mt thi quen l th vi cc thc khch ti qun Fort Lee Diner. Ti xem h lm vic trong khi lau dn ci bn phoc mi ca trc mt, c gng cm thy mnh ang rt bn rn. Cnh ca hai lp bng nhm pha cui cn phng m ra v nh mnh ca ti bc vo. Ti bit rng trc khi ti nhn ln th anh y ri. Vi nc da sm mu v mi tc en huyn, trng anh khng ging vi nhng khch hng l dn lao ng thng ti qun. Trong b qun o phi cng mu xanh, trng anh tht khc l. Chc anh ti t mt min t xa xi no , hoc ch t th cng l bn kia sng - ti ngh thm. Anh gi mt tch tr v trong khi ti chy ra, chy vo, va vo cnh ca nh bp, anh ngi nhm nhp tch tr, dng nh khng c ng v ch nhn ti lm vic Ramne ni vi ti rng anh ti t Basque Country. Ti khng bit liu Basque c phi l mt th trn New Jersey hay khng v ti on rng, v mt ti khi t t co ti. Anh ni vi ti, n khng Ty Ban Nha. Basque Country l mt t chc hnh chnh cao hn ca x hi Php - Ty Ban Nha.

Anh t 65 xu ln bn tnh tin v ngh c a ti v nh. Ti chng cn suy ngh nhiu trc hai s la chn: mt l i b qua 5 to nh n im chuyn xe but s 8 i l Lomoine v hai l c anh chng ti t Basque Country a v nh. Ti tr li rt nhanh

chng: Ti ngh lm lc 10 gi. Sau ca lm vic, ti chy hai bc mt xung cu thang dn ln phng n ti. Ramne u xe pha cui. Anh li chic xe hiu Lincoln Continental mu vng, ging mu hoa ca cy mao lng, loi c phn sau g ln nh ci bu. Ti m ca xe v chui vo chic xe khc l nht so vi nhng chic xe ti tng i. Gh ngi m nh bt phn rm tr em di tay ti v c v nh chng rt t tin. N khc xa vi nhng ci gh cng trn chic xe mu xanh ca b Gia nh ti rt ght Ray[1], c bit l m ti. iu ny khc hn vi v hiu khch hng ngy ca b. B mun hip s Bng m phi bin ra khi nh cng nhanh cng tt. Anh ta qu gi so vi con, l tt c nhng g m ti ni sau khi Ray bc ra khi nh ti. Cn nhng iu m b khng ni ra vi ti th ang go tht mt cch n o trong s im lng. Hng m, Ray i ti ngoi phng n ti ca ca hng v ch ti v nh. Ti on rng bn c th ngh chng ti ang hn h vi nhau, mc d bn thn ti khng cho rng l nhng cuc hn. Anh ni vi ti anh l mt nh pht trin bt ng sn c ln v tr cn nh ca ti ra, tt c cc ngi nh New Jersey u do anh xy dng. Ti cng bit rng anh hn ti 15 tui, ly d v c 3 con gi. Vi ti, l tt c nhng g lin quan ti mt mu . Mt vi thng sau, Ray ni rng mt c gi thng minh nh ti cn c sng mt thnh ph ln. V gip ti bt u, anh ngh s tr mt tun tin phng khch sn Barbizon gip ti. khng b m lm mt tinh thn, ti chp nhn ngay li ngh ca anh v gi ghm mt t c ca mnh Ray a cho ti mt t tin ti i mua mt b qun o tht New York. Ti mua mt b mu ta. Ti bc ra khi ca hiu Bloomingdales, ta t trn xung di. Ti i ngc ln pha i l Lexington, va i va ht: Ny em, c gi min Georgy, ang nhn nhy bc i trn ng, v t khng suy ngh Ti bit trng ti rt n v ti ch cn c hai th na li New York: mt cng vic v mt cn h. Sng hm sau, ti din b qun o mu ta i phng vn. Ti mun xin vo lm l tn cng ty Giffuni Brothers ti to nh 81 v 83. Thelma, ngi phng vn ti, ni vi ti rng anh em nh Giffuni l hai ch t giu c. Hai ngi ny s hu hng chc l nh ti Manhattan v Brooklyn. C ni cng vic chnh ca ti l cho tt c cc khch hng gi in ti cng ty bng mt cu duy nht: Xin cho! y l cng ty Giffuni Brother. n cui ngy hm , ti c nhn vo lm ti v tr l tn v ti cui tun, ti ng tin qung co trn Village Voice kim mt cn h cch vn phng lm vic khong 3 dy nh v tm thm hai bn n cng chia tin thu phng. Ti ri khch sn Barbizone. Cng vic ti Giffuni Brothers gip ti lm quen vi kinh doanh bt ng sn Manhattan. Ti mc b qun o mu ta tm ngy trong tun v c l, mt ngy ti phi ni ti tm trm ln cu: Xin cho! y l cng ty Giffuni Brothers. Sau vi thng lm vic ti Giffuni Brothers, ti ho hc trnh by vi Ray mt k hoch kinh doanh khng h ho huyn c Ch nht, th Hai hng thng li kim c mt khon li nht nh. V anh a cho ti 1.000 la bt u xy dng cng ty bt ng sn ca mnh. Chng ti tr thnh bn lm n v t tn cng ty l Corcoran - Simone. ng ch c ca ti, Joseph Giffuni, ni rng nu ti c th tm ngi ti thu cc cn h ca ng, ng s tr cho ti khon hoa hng bng ton b tin thu ca mt thng. ng cho ti xem danh sch nh cho thu v ti chn cho mnh cn h 3K, cn h r nht ch c 1 phng ng. Ti tm dng chic gh s pha m c bn cng phng mn ca b m lm vn phng ca cng ty Corcoran - Simone. Chic in thoi Princess mu hng mi c lp t, nm cm lng trn chic bn g g hai tng trong khi ti l a mt lic mc phn loi ca t New York Times. Theo tnh ton ca ti, c tt c 1.246 cn h c 1 phng ng c qung co cho

thu. Cc mc qung co di nm n su dng v gi cho thu ca cc cn h u nm trong khong t 320 n 380 la mt thng. Ti ch ti cc qung co nghe c v hp dn nht vi nhng dng tt ln hn, m hn, v d nh: FABULOUS 3!, RIV VU 1 BR, TRIPLE MINT? v theo sau l hng lot nhng u th c lit k. Ti tnh ton cc con s trn cun s vit tc k v nhn ra rng, nhng qung co ln vt qu ngn qu ca mnh. Ti quyt nh ch ng qung co ca mnh vi di t hn 4 dng khon tin 1.000 la ca Ray c th chi tiu trong vng 1 thng. Nhng lm th no - mc qung co nh b ca ti tht ni bt gia hng lot nhng qung co khng l, bt mt kia, v lm th no ti c th thu ht s ch ca bn c - ti t hi mnh nh vy. Ti vn vai, khng nhn vo t bo na v ngh v nhng ngy cn lm qun Fort Lee Diner. A, Gloria! By gi th c y chnh l mnh li qung co. Ngy u tin lm vic qun, ti nhn thy Gloria c mt ti sn m ti chng bao gi c c. Ti hm , ti v nh v quy ry m vi cu chuyn ca mnh: M i, khi ti con khng bn vic th quy tnh tin ca con gn nh vng tanh. Ngay c khi quy ca Gloria ng nght ngi, cc chng trai vn c yu cu c ngi vi Gloria ch khng phi con. Barbara Ann, con c c tnh rt tuyt vi - m ti ni trong khi va cp em Florence bn hng, va phi tm khn tri ging ln dy phi. Con phi hc cch s dng nhng g mnh c. Khi con khng c b ngc ln, ti sao con khng buc thm nhng di ruy bng ln bm tc v c x ngt ngo nh con vn thng lm hng ngy? V chnh l nhng g m Ray tm thy ti hai nm sau: tht dy ruy bng trn tc, mt s c o, hp dn bn cnh qu bom tc vng, eo nh, ngc ln ti qun Fort Lee. Ti coi nh mnh chin thng khi mt ngi khch hng bc vo qun v yu cu c ngi vi Bm tc. Mo nh ko h ti quy ca ti v cch ni chuyn ngt ngo ca ti khin h mun quay tr li. Ngi mt mnh trong phng vi t New York Times tri rng trn i, ti ngh v li khuyn ca m trong vic cnh tranh vi Gloria v ti bit, ti cn mt ci g thu ht s ch vo cn h 3K. Ti t hi bn thn mnh: Lm th no tht mt di ruy bng cho cn h ch c 1 phng ng trong phm vi t hn 4 dng qung co v lm th no cho n tr nn tht khc bit so vi 1.246 cn h khc cng c ng qung co? Ti ht mt hi tht su v nhc chic in thoi Princess mu hng ln. Cho ng Giffuni. Ti suy ngh v cn h c 1 phng ng trn tng 3 ca ng v ti ngh, ti c cch cho thu cn h vi gi cao hn gi c l 20 la mi thng. Ti thu ht c s ch ca ng. Ti ni vi ng cn h 3K ging cc cn h c 1 phng ng khc trong mi to nh thnh ph New York nh th no v ti thuyt phc ng rng, nu xy mt bc tng ngn phng khch vi gc bp, ng c mt ci g tht khc bit! ng Giffuni lng l v suy ngh v ngh ca ti ri ni rng ng s cho xy bc tng ngay trong tun. Ti gi in ng tin qung co. Ch nht sau, qung co di 4 dng (2 dng in m) u tin ca ti xut hin trn t New York Times:

1 PN + Phng nh 340 la Barbara Corcoran

212.355.3550

khng phi l mt qung co ln nh nhng mu qung co khc, nhng r rng l n c ci g hn hn. Ti sao mt ngi no li c th thu cn h 1 phng ng trong khi cng vi gi nh vy, anh ta c th thu c cn h c 1 phng ng v 1 phng nh na? Cng trong ngy ch nht , khch hng bt u gi in cho ti. V ti ngy th hai,

ti cho thu c cn h u tin. Bi hc th nht ca m: Nu con khng c b ngc ln, hy tht ruy bng ln bm tc. chnh l bi hc v S dng nhng g mnh c. Ti khng c b ngc ln nhng ti rt d thng, c n ci thu ht v c ti n ni. Tt c nhng g ti cn l gi ca m s dng chng nh l li th ca mnh. l bi hc u tin ca ti trong kinh doanh. Mc d cn h m ti ng qung co chng rng hn bt c cn h no cng c ng vo bui sng ch nht nhng qung co ca ti thu ht c s ch v n c thm mt th, l mt phng khc na. Qung co 1PN + 1 Phng nh ca ti khin khch hng tp trung vo im: h s c thm nhiu li ch t vic c thm khng gian. V vic c qu nhiu cuc gi hi v cn h ng qung co ca ti cho ti thy ting vang ln hn trong mo qung co ca mnh. Ngh thut bn hng tt chnh l pht huy ti a nhng im mnh v hn ch n mc thp nht nhng im yu. Mc d trong cuc cnh tranh, c nhng u th m bn khng c nhng khng phi l vn . iu quan trng l bn phi xc nh c v s dng nhng g bn thn mnh c.

[1] Tn gi thn mt ca Ramne [2] PN: Phng ng, nguyn vn ting Anh: BR - Bed room.

19. Li ngh u tin thng l li ngh tt nht

RICHARD COURTNEY

Richard Courtney - tc gi ca cun "Ngi mua l k ni di v ngi bn cng vy" - l nh mi gii hng u ca cng ty Fridrich and Clark Realtys Music Row ti Nashville, Tennessee. ng l thnh vin Ban Gim c ca Hip hi quc gia nhng ngi kinh doanh bt ng sn v c nhn Gii thng ca Tng thng v nhng ng gp ca ng trong lnh vc lp php

Karl Haury, mt trong nhng nh ci cch trong vic xy dng ch cng qun ti Nashville nhng nm 1960 khuyn ti nn chp nhn li ngh u tin nh th n l li ngh cui cng. L do nghe c v kh nc ci: Li ngh u tin chnh l li ngh tt nht. Ban u, ti chng tin li khuyn cht no. Lc ti cn tr, cha c kinh nghim v t ph nn ti v mt s khch hng - nhng ngi mun bn ti sn - tin tng rng vn cn rt nhiu nhng li ngh tt hn sau li ngh u tin. Nhiu ngi bn cm thy rng, nu chp nhn bn ti sn ngay li ngh u tin, vn cn v s nhng ngi c th tr gi cao hn. Tuy nhin, gi ca ti sn khng ch ph thuc vo gi tr ca n m cn ph thuc vo nhu cu bn ca ngi ch. V vy, sau mt thi gian, rt nhiu ngi ch t chi nhng li ngh ban u s phi gp li ti v hi: C chuyn qui g xy ra vi ngi ngh mua cch y ba thng vy? Lc , ti buc phi tr li rng: H mua ngi nh khc, mc d h khng thch ngi nh bng ngi nh ca ng. Tht ng tic l chng ta khng thc hin c v lm n . Ngi bn cn trn trng, quan tm v nh gi cao li ngh u tin. Hy tho mt bn thng lng gi, nhng nh l phi va mc, phi chng. Li ngh c a ra trong ngy u tin cho bn ngi nh trn th trng s c gi tr hn bt c li ngh no sau . C th s khng c mt li ngh no na khng c a ra, cho n khi gi ca ngi nh h xung mt mc no . Chp nhn li ngh u tin, tc l bn t c mc tiu u tin ca mnh - tm c mt ngi mua thc s quan tm. V lc y th hy bn ngi nh .

20. Chn mt i tc tt

LESTER CROWN

Lester Crown l Ch tch ca Cng ty Henry Crown and Company, mt cng ty u t c c phn ti Maytag, New York Yankees, hot ng trong lnh vc kinh doanh bt ng sn

Li khuyn tt nht ti tng c nghe khng ch ng trong kinh doanh bt ng sn m cn ng vi bt k loi giao dch no khc. l: Bn khng th c mt v lm n tt nu hp tc vi mt i tc ti.

21. Lm tng gi tr bt ng sn ca bn

GIL DEZER

Gil Dezer l thnh vin ca nhm pht trin cha con nh Dezer, Ch tch ca tp on Khch sn v nh i Dng Trump. ng l mt trong nhng nh pht trin bt ng sn cao tng cao cp ca nc M

R rng l tui i ca bn cng cao, bn cng c nhiu kinh nghim. Cha ti tri qua nhiu chuyn v ng bit cch x l tng tnh hung nh th no. c cnh ng, ti c c hi hc hi ng v iu ny gip ti c kinh nghim, nh c th truyn t li nhng li khuyn m ti thy l cn thit tn ti trong kinh doanh bt ng sn. l:

Gi ly ti sn ca mnh. Gi, gi v gi - ng bn nu bn khng cn tin. Ti u t v nng cp u t. Lun nng cp bn kim k ti sn ca mnh bng cch mua nhng ci tt hn, sau khi bn bn mt ti sn no . ng thi hy s dng thu nhp ca mnh ti u t thng qua H thng trao i 1031. Kinh doanh ng n. Khi mun bn c gi cao nht trn tng foot[1] vung, chng ta nhn ra rng: To dng mt thng hiu l cch nhanh nht gip mang li s tn nhim v gi tr cho mt d n lm n. V vy, t mc tiu bn c gi cao, chng ti to ra gi tr cui cng bng cch hp tc vi Donald Trump. Tn tui, chuyn mn v phng php marketing ca ng mang li cho ti nhng li ch tc thi khi ti kinh doanh ti mt th trng hon ton mi l. Tt nhin, trang tr li ngi nh tht p l mt iu bt buc p ng nhng g khch hng mong i khi xem xt mt ngi nh c Trump rao bn. N cng gip ngi mua cm nhn c cht lng cng vic ca chng ti nh th no v hnh dung c cn nh mi m h nh mua. Khi nim to dng thng hiu trong hot ng marketing c p dng cho nhiu loi sn phm khc nhau nhng vn cn cha c s dng nhiu trong kinh doanh bt ng sn. Hy lm cho ngi nh trng tht p. Khch hng s tr gi cao hn cho nhng mt hng c nhiu gi tr hn. Khi bn mt ngi nh, hy n trong tnh trng hon ho nht, sao cho khch hng cm thy anh ta chng phi tu sa g nhiu sau khi cht hp ng. Khi mua mt ngi nh, hy tm cch sa nh nhanh chng che giu nhng khim khuyt ca n; tt nhin, tr khi bn c mt hp ng bo b, chng cn phi sa sang g nhiu. Tm li, tin c th gii quyt c tt c cc vn phc tp.

[1] 1 foot = 0,3048 m.

22. Chn mt i tc tin cy

THOMAS E. DOBROWNSKI

Thomas E. Dobrownski l cu Gim c iu hnh hot ng kinh doanh bt ng sn v u t trong ban gim c ca Cng ty General Motors Asset

Cho ti nay, ti nhn thy rng, li khuyn tt nht trong kinh doanh bt ng sn m ti tng c nghe, li khuyn nhanh chng c kim chng bi kinh nghim ca chnh bn thn ti, l: Hy cn thn la chn cc i tc trung thc v ch trng ti mi quan h. Kinh doanh bt ng sn c tnh chu k, trong c rt nhiu yu t nh hng ti s thnh cng. V tr v cht lng ca ti sn bt ng sn thng c coi l nhng yu t hng u trong u t nhng ti cho rng: Yu t quan trng nht chnh l la chn i tc. Trong sut 30 nm u t vo bt ng sn, ti c vinh d c hp tc vi rt nhiu nhn vt ni ting ca ngnh cng nghip ny. H l nhng nh xy dng, nh pht trin, cc chuyn gia ti chnh v cc doanh nhn ti ba. Bn cnh nhng kinh nghim cn phi c v mt hoc hai loi bt ng sn (vn phng, t cng nghip, nh cho thu, nh cho nhiu gia nh , phng cho thu, vv), h cn c hai im rt ng lu l: lng trung thc v kh nng nhn thc v gi tr ca cc mi quan h lu di. iu ny gip h xy dng c cc mi quan h lm n cng bng, sng phng, ny sinh nhiu tng mi v c c nhng c hi hp dn trong kinh doanh.

Cng nghip bt ng sn ti M cng nh nhiu nc trn th gii nm di quyn kim sot ca mt s t ngi. Nhng ngi c nhiu vn d tm hn rt nhiu so vi nhng ngi c nhiu bt ng sn m li trung thc v bit coi trng gi tr ca cc mi quan h lu di. La chn ng i tc khng ch nng cao kh nng thu c nhiu li nhun m cn gip cuc sng tr nn d dng hn, ngay c khi mi th khng nh nhng g ta mong mun. Ti mun nhn mnh thm mt ln na rng: i tc tt khin kinh doanh bt ng sn tr nn rt th v.

23. Thnh cng trong kinh doanh bt ng sn bt ngun t s chm ch v nhng mi lin h mua bn trc tip

CROSBY DOE

Crosby Doe l thnh vin ca Mossler & Doe - cng ty do ng cng David Mossler thnh lp. Cng ty ny i din cho thn ch bn cc ti sn bt ng sn nh cc ngi nh c tnh lch s v kin trc lu i, ch yu l Nam California

ng ch u tin ca ti - ngi n ng c tn l Larry ORourke - cho ti li khuyn tt nht trong kinh doanh bt ng sn. Khi , tc l vo nm 1973, ti trn 26 tui. ng ni vi ti rng, vi nhng ngi kinh doanh, thnh cng trong kinh doanh bt ng sn th hin nhng con s. Bn gi in cho bao nhiu ngi? Bn bn c bao nhiu nh? Bn ti thm bao nhiu khch hng? Thnh cng khng phi t trn tri ri xung. N bt ngun t lm vic chm ch v nhng mi lin h mua bn trc tip. Ti s a ra y mt v d. Ti xc nh c 1.000 cn nh c gi tr v lch s v kin trc. Ti lin lc vi ch s hu ca cc cn nh . Nu c sau khong 10 nm li c mt ngi chuyn nh th trung bnh mi nm s c 100 ngi nh ng quan tm c rao bn trn th trng v ti chnh l ngi i din bn nhng ngi nh . K t , mi vic u tr nn d dng. Nm 1976, ti gia nhp Bob Crane & Associates (Bob Crane v cc Hip Hi). Crane ng ti thnh lp ban kin trc trong cng ty ca ng. l ban u tin chuyn ph trch cc vn lin quan ti cc ti sn c tnh lch s trong kinh doanh bt ng sn. Sau 9 thng, mi cng vic ca chng ti u tin trin tt nhng mi quan ngi ca Crane l ng khng th kim sng nu ch bn mi kin trc thi[1]. ng khng tin rng c s kin trc s ti gii cn thit bin vic kinh doanh cc ngi nh c kin trc p, c o thnh mt s nghip ly lng. iu thc y ti n lc chng minh rng ng sai. V by gi, ti c hng nghn ngi nh quan trng, trong c hng chc ngi nh c ch trng v kin trc ti Los Angeles. Tuy c cng ty ring nhng nim am m hng u ca ti vn l kinh doanh bt ng sn.

[1] ca tc gi y l bn cc ngi nh c thit k kin trc c o, p.

24. Tip cn lnh vc kinh doanh bt ng sn vi phng chm giao dch v t v trung thc

MARC ELLMAN

Marc Ellman l Ch tch ca Cng ty t vn bt ng sn Ellaman - cng ty chuyn i din cho nhng ngi s hu t v c vn phng cho thu ti Manhattan

Bt ng sn l mt lnh vc kinh doanh rt phc tp v si ng. iu gp phn lm cho s thnh cng trong lnh vc kinh doanh ny lun thay i, tu theo vai tr ca bn trong - bn l nh u t hay ngi mi gii. Vi t cch l ngi u t, bn cnh vic lun coi trng yu t v tr, v tr v v tr, li nhun cn ph thuc vo vic bn c xc nh ng thi im u t hay khng, vn c nhiu khng, ng thi bn cn phi c cc mi quan h ti chnh tht vng. Th trng lun c tnh tun hon. Ngi u t c th kim tin l ngi c kh nng vt qua nhng sng gi ca th trng. Khi bn tm v mua c nhng ngi nh gi r th tht l tuyt, ging nh trong th trng cn bng vy. Nhng khi nh u t mua mt ngi nh mc gi rt cao v c kh nng gi ngi nh m khng bn, ng ta hay b ta s c c hi c thy gi th trng suy gim nh th no, bt u cao tr li ri tng vt qua mc gi m h tr mua ngi nh ra sao. V cui cng t bn thn n cng cho thy l mt s u t ng n. im mu cht y l: c th l mt cuc chi m bn phi bit ch i. Ti nhn thy cng nghip bt ng sn thng b ch trch. Nhng nh mi gii tt khng bao gi ch quan tm ti mi vic kim tin. Thm ch nu h c nh vy th cch tt nht h kim tin l to dng khng kh tin tng ln nhau. Trong hn hai thp k kinh doanh trong lnh vc cho thu vn phng, ti tng l i din cho c ngi thu v ngi cho thu, mc d ti lm vic vi nhng ngi thu nhiu hn. C nhiu trng hp, ti ng thi lm i din cho c hai bn. Ti sao ti c th lm c nh vy? Theo ti, giao dch v t v giao dch trung thc c gi tr ngang nhau. Bn phi thc hin theo phng chm ngay c khi khch hng khng mun nghe bn ni nhng g ng phi ni. Nhng ngi thu hay lo lng, mun bit lm th no m ti i din c cho h nu ngi ch t cng tr ph cho ti. Cu tr li l: C hai bn cng bit ti lm vic nh th no v ti lm vic cho ai; lc no cng vy. Tt nhin, c c quan im kinh doanh cn bn l nn mng quan trng thnh cng trong hot ng mi gii bt ng sn. Sau khi nghin cu cn thn, so snh v gi c, tin nghi, v tr, khch hng s t quyt nh nn thu vn phng no. Ngi mi gii gii cng lm iu tng t - t qung b mnh qua cht lng cng vic. Nhng bng cch no? Hy thm nhp vo lnh vc kinh doanh ny v thm ch l tm hiu c nhng s thch c nhn ca khch hng. Hy tm hiu h lm vic nh th no. Hy bit im quan trng l g. Trnh chia s thng tin hoc a ra li khuyn nu nh bn khng hiu r v lnh vc . Gn y, mt khch hng lin tc gi cho ti, hi ti v vic cn trang tr thm nhng g cho cn nh. Khi ti t chi a ra li khuyn, ng ta rt bc tc v cho rng ti la ng ta. Ti vn gi quan im ca mnh v ngh ng ta thu kin trc s - nhng ngi c chuyn mn v trang tr nh ca. Thi gian tri qua v ng ta hiu ti sao. Trong bt c v lm n no, li khuyn tt nht ca ti l: ng bao gi d dm trn mt ng k rng 2 yard[1]. Ngay t u, hy kho st cn thn, tm kim thng tin y v xy dng nim tin tuyt i. Sau , trong khi cc giao dch ang c tin hnh v dn c kt qu, s chng c vn mi ny sinh no c th ph hng n, v bn pha ti i din, khch hng nhn thc c cn lm g kt thc v lm n.

Khi mi thnh lp cng ty, vic u tin ti lm l gn tn mnh ln ca. Ti khng th np mnh sau mt lot cc cng ty lin doanh, lin kt m ti khng th tin tng c. Khch hng ca ti bit iu ny v ti tin rng: l l do ti sao h l ngi to nn cun sch kinh doanh ca ti. V cng l l do ti sao hu ht cc v lm n m ti c hin nay u do cc mi quan h v hp tc lm n lu di a li.

[1] 1 Yard = 0,914m.

25. ng lm theo s ng

BLANCHE EVANS

Blanche Evans l Tng bin tp ca Thi bo bt ng sn (Realty Times) - t bo in t chuyn cung cp thng tin v bt ng sn ln nht, v l tc gi ca cun "Bt u, thnh vng v ph sn". B c tp ch Realtor bnh chn l mt trong s "25 ngi c nhiu nh hng nht trong kinh doanh bt ng sn"

Cng ging nh cc lnh vc u t khc, bt ng sn cng c thi k suy thoi. Nu bn mun kim tin t cc ngi nh, bn phi sng lc d liu xc nh c hi, i ngc li s khn ngoan thng thng, sn sng lm iu m nhng ngi khc khng dm lm. Hy l ngi u tin ti ch! Lm th no c nh vy? Hy trt ti ni no m qu bng s ti. Huyn thoi khc cn cu Wayne Gretzky khng bit iu ny nhng khi anh tit l chin lc thnh cng ca mnh, anh cho chng ta mt li khuyn tuyt vi v kinh doanh bt ng sn. Gi s bn mun lm giu t vic s hu cc ngi nh nhng bn khng bit r lm v vic mnh phi lm g, li khuyn l: Hy bt u bng vic tm hiu th trng. T l ngi c quyn s hu t ai M l 70% nhng n nm 2005, 36% cc ngi nh c bn s thuc quyn s hu ca cc nh u t hoc nhng ngi mua ngi nh th hai. Hu ht cc cuc mua bn ny s din ra vi kh nng mo him cao, t l li sut cm c u vo c th iu chnh c thp, tc l: s c kh nhiu ngi mua nhng ngi nh ln hn d kin ban u, nu h c c mc li sut vay n c nh. iu ny c ngha l: 1/3 s nh c bn vo nm 2005 s l cc ngi nh mi, cha tng c ngi v cc ngi nh c cn tt s b lng qun, b nh tr hon ton. Vy by gi hy xem xt vn sau: Trong khi mi ngi x vo mua nhng ngi nh sang trng vi li sut vay n thp, hng lot cc cn h s c chuyn thnh nh tp th. Nhn chung, ti nm 2005, nh tp th s c a chung hn cc cn h cho gia nh n l. mt vi khu vc, cc ngi nh c, khng c sa sang s b mt gi. Trong khi , cc ngi nh dnh cho cng nhn vi gi phi chng s b ph b, sa mi hoc c tn trang li thnh nhng ngi nh sang trng, nh cao tng, nh Mc Mansions[1], hay nhng loi nh t tin khc. Trong khi li sut tng, cc khon n b sit cht hn, chnh ph lm du th trng nh t thng qua cc chnh sch lin bang v cc bin php hnh chnh. Kt qu l tnh trng x ti cc ngi nh t tin tm lng li. C qu nhiu tin c rt vo cc ngi nh sang trng, t tin trong khi nhu cu nh ca nhng ngi lao ng li khng c p ng. Vy lc ny, la chn mua loi nh no l khn ngoan? Mua nhiu ngi nh t tin (vi t l m ta c th iu chnh c) hay mua nhng ngi nh gi r cho mt h gia nh hoc nhiu h gia nh ? Bn c th la chn mt trong hai cch nhng hy t hi bn thn mnh: Qu bng - hay chnh l c hi - s u? Nu bn mun kim tin trong kinh doanh bt ng sn, bn phi l ngi ti ch trc tin. Nhng bn phi ti ni m trong tng lai n s pht trin ch khng phi mt ni pht trin ri. Bn ang mo him vi cu hi: Liu mnh c ng khng? Nu bn ng, phn thng dnh cho bn s ln hn rt nhiu so vi nhng g bn nhn c khi ch lm theo s ng. Mt gii php khc l bn tr tin cho mt ai h thay bn i u vi nguy c. Nhng iu ny c l cn mo him hn. Bn khng mun mua mt ngi nh khi gi ca n trn

th trng ang mc rt cao, v c th bn phi ch nhiu nm, n khi gi trn th trng tng ti mt mc cao hn th bn mi c li. Li khuyn ca ti nghe c v ngc i nhng bn phi sn sng lm nhng iu m ngi khc khng lm; n c ngha l mt mnh bn tin v ni m bn ngh l s c nhiu c hi ln . V vy, hy hc tt c nhng iu cn thit lin quan n qun l ti sn; hy u t vo nh cho ngi lao ng ti cc khu vc gn cc trung tm thnh ph ln v gn nhng im giao thng cng cng. Bn khng cn phi trang hong li nhng ngi nh nhng phi gi chng tht sch, an ton, to dng khng kh d chu thu ht c s ch ca nhng ngi thu tt. Hy duy tr chng cho ti khi bn kim li nhun mua nhng ngi nh khc. Mt ngy no , nhiu ngi nh vn sang trng, t tin s c bn rng ri trn th trng v nhiu ngi nh s c bn gim gi. V vy, hy sn sng mua chng khi nhiu ngi phi min cng bn chng i thot khi cnh tng qun v h mua vi s tin vt qu kh nng chi tr. Bn c th thy y l mt hng u t bt ng sn rt c trin vng. Cho thu cc ngi nh gi phi chng l mt dch v x hi tuyt vi v nu bn kim tin bng cch , n cng chng lm ai tn thng.

[1] Mt loi nh c kch thc rt ln, c thit k theo kiu kin trc truyn thng ca a phng hoc khu vc.

26. Nhn mnh cht lng v thng hiu

MICHAEL FASCITELLI

Michael Fascitelli l Ch tch ca Tp on H tr ti chnh bt ng sn Vornado, Tp on u t bt ng sn hp nht, ng thi l ch s hu v nh qun l bt ng sn ln nht ti M.

Hy lun i cng cht lng - mua cc sn phm cht lng, xy dng thng hiu v thu nhng nhn vin c phm cht tt. Khi chng ti xem xt to nh GM ti i l 5, Donal Trump khuyn rng: Ti ngh cc ng nn mua to nh ny. Nhng chng ti b qua, khng mua to nh v cui cng, Donal Trump mua n v ng ni rng: n l to nh c mt khng hai v c cht lng cao. Nu bn mua nhng ci c cht lng v kh him th bn s kim c nhiu tin. Bc tip theo l xy dng mt thng hiu v mt sn phm ng c nh gi cao. V d nh trong hot ng kinh doanh nh tp th, c mi mt foot[1] vung c bn ra di thng hiu Trump c gi cao hn gi trung bnh vi trm la. ng xy dng thng hiu ca mnh bng cch u t kinh doanh tht hiu qu ti th trng New York, sau , khuch trng thng hiu ti Chicago, Florida v nhiu th trng khc na. Lun thu nhng nhn vin tt nht m bn c th. Hy la chn nhng ngi c phm cht c nhn tt v ng ch , v h chnh l mt phn hnh nh ca bn. Hn na, h chnh l mt phn ci thng hiu m bn xy dng nn.

[1] 1 foot = 0,3048m.

27. Tn dng ti a internet

DEBBIE FERRARI

Debbie Ferrari l nh mi gii bt ng sn hng u ti ht Orange, bang California v l Ph ch tch Hi ng trao i quc gia nm 2006. Trang web Tin phong gm 1.000 trang ca b l trang web bt ng sn nhn c nhiu gii thng nht M.

Li khuyn tt nht trong kinh doanh bt ng sn m ti tng bit n vi ti vo nm 1996. l khi chng ti ang chim ngng trang web u tin ca mnh, chng ti - anh Bill - ni: Ci vt th Internet mi m ny s l tng lai ca ngnh bt ng sn, em phi tr thnh mt phn ca n. Sau anh cn ni thm: Ngh su xa hn, em hy lun l ngi thng tr nhng nh kinh doanh bt ng sn khc trong lnh vc marketing, trn Internet. Ti lm theo li khuyn ca anh v ngy nay, khi m 80% ngi tiu dng s dng Internet tm nh v cc nh kinh doanh bt ng sn, trang web ca ti tr thnh trang web s mt, vt ln trn tt c cc nh kinh doanh bt ng sn khc ti ht Orange, bang California (vi tng s dn 3 triu ngi). C ba l do khin trang web ca ti tr thnh s mt: (1) Trang web ca ti - www.debbieferrari.com - l mt trong nhng trang web bt ng sn u tin. Chng ti bt u xy dng trang web vo nm 1996 - khi , chng ti sm nhn thy rng Internet s l cng c qung co cc k c lc ca nhng nh kinh doanh bt ng sn. (2) Vi gn 1000 trang ni dung, trang web ca ti l trang web bt ng sn y nht v n cha ng cc thng tin m ngi tiu dng mun bit khi xem xt mua, bn, cho thu hay trao i mt ti sn bt ng sn. (3) Cng c tm kim nh Google rt thch cc trang web t cp nht. Hu nh mi ngy, chng ti u b sung thm thng tin cho trang web, thng mi ln l c vi trang thng tin.

Khi ngi ta tm kim Bt ng sn ht Orange, Nh kinh doanh bt ng sn ti ht Orange, Trao i bt ng sn ti ht Orange v nhiu t kho khc trn Google, AOL v trn cc cng c tm kim khc, trang www.debbieferrari.com s xut hin u tin. Vi ti, vic lm theo li khuyn ca Bill: thng tr th trng ti ht ca ti - c gi tr hng triu la. iu cng gip ti tr nn ni ting c nc vi trang web ca mnh - trang web bt ng sn c nhn nhiu gii thng nht ti M.

28. Hy t ra mc ch v tin tng vo trc gic ca bn

ROBERT L. FREEDMAN

Robert L. Freedman l Ch tch v CEO ca cng ty bt ng sn GVA Williams - cng ty thng mi chuyn mi gii, t vn v xy dng chin lc, tr s ti thnh ph New York. ng l ngi pht trin t chc GVA Worldwide, mt t chc h tr vn cho 120 t chc thng nghip trn 5 lc a

L mt nh mi gii bt ng sn tr vo nhng nm 1970, ti kinh doanh da trn mt phng php gi l vn ng - tm ra cc trin vng kinh doanh mt cch ngu nhin v da trn s t nguyn ca khch hng. Ti mi gii cc ngi nh cho thu loi va v nh trong trung tm th trn Manhattan v ti t mt trnh ngh nghip nht nh, gip cho ch nh vt qua cc rc ri trong vic k kt hp ng. Ti xc nh cc ngi nh ph hp, cc iu khon m phn v nhng iu kin m c ch nh v ngi thu u chp nhn c, tr mt iu ng lu - vn bo m quyn c thu nh. Hu ht nhng khch hng mun thu nh u l nhng ngi c iu kin kinh t eo hp v vic bo m quyn c thu ngi nh ni ln nh mt yu t quan trng, quyt nh s thnh bi ca giao dch. Ch t t ra rt min cng khi cho nhng ngi c kinh t eo hp nh vy thu nh v h khng c kh nng kinh t m bo v do , cng khng th thuyt phc ngn hng pht hnh th tn dng. Do s kh x ny m c nhiu hp ng khng th cht c. t ra mc tiu cao. Trong bui tng kt cui nm, gim c kinh doanh ca ti ni rng ng ta rt hi lng v o c ngh nghip, s sng to, hiu qu cng vic v tinh thn thu khon ca ti. Tt c nhng c tnh u c phn nh qua nhng g ti lm. Xem xt k lng hn din mo v tc phong ca ti, ng ta tht ln: Ny, m anh khng mua cho anh nhng chic c vt gi 50 (ng la nm 1974) lm vic vi nhng ngi thu nh nh b ()[1] m cha ai tng bit ti u nh. Li nhn xt ny cng c ci l ca n. ng mun ni rng ti hy nng tm nhn ca mnh ln, hy mua loi nh kiu Fortune 500, thc hin cc giao dch ln hn v ng tin rng ti c th cnh tranh c mc . iu ny lm thay i ng lc kinh doanh ca ti v gip y ti ln cao hn. Tin vo trc gic ca bn. Ti cng hc c mt bi hc ln na l phi bit tin vo trc gic ca mnh. Chng ta c th a ra mt v d c in minh chng cho iu ny. l v d v mt vin ti chnh ln ly li to nh chiu theo chng th, thay cho vic tch bin ti sn th n. Vin ti chnh ny nh gi to nh l 6 triu la ri chuyn nhng n cho mt cng ty con v chi nhnh pht trin bt ng sn ca vin. To nh 24 tng - xy vo khong nm 1911 vi tng din tch 230.000 feet vung - c v tr nm ngay ti trung tm khu vc thuc D n ti pht trin ng 42. Nh thu ca d n l mt c quan bn chnh ph c tn l New 42. Tuy nhin, ngi nh nm ngoi phm vi ca khu vc cng. Cng cn phi lu thm rng, ng 42, nm gia i l 7 v 8, chnh l hnh nh minh ho cho khu vc thnh th b ph hu v tn ri. Nhng khch hng ca chng ti nhn c mt li ngh v min cng mua to nh vi gi 18 triu la. H mun c chng ti t vn, bn to nh v chuyn n ra khi danh sch ca cng ty. Chng ti u t vo ti sn v hon k hoch vi New 42 li. Vo thi gian ny, dch v cho thu vn phng ngy cng pht trin v th trng y bt u lan sang c ng 42. Hai

khu nh ln cn vi khu nh ca chng ti - Rp ht New Amsterdam v The Forest City Ratner Project ang c m phn vi hng Disney v Madame Tussauds. Mc d to nh khng phi l ni c qui hoch vo t thnh ph nhng l ca ng dn ti cc di tch lch s quc gia v do c iu kin c khu tr thu. Ti hi ngi qun l cao nht ca khch hng xem liu chng ti c th tham gia vo d n vi t cch l thnh vin chnh ch khng phi l ngi mi gii. H t chi vi l do l xung t v li ch. Nhng khi chng ti trnh by vin cnh pht trin v mt k hoch c th to ra mt khon li nhun khng l, h rt chm ch v quan tm. Chng ti bt tay vo thc hin d n, trc tin l xy cc ca hng bn qun o cc tng trn. Khu nh thu s tp trung vo lnh vc gii tr, iu ny kh ph hp vi c im ngi nh v khu ti u t cho gii tr thnh th. Chng ti v khch hng u nh gi mc tiu ca d n l cng bng thng hiu cho nhng ngi thu tim nng, cng nh chi ph chuyn giao bt ng sn. Sau khi xc nh c cc mc tiu, chng ti lin h vi cc CEO v ban qun tr ch khng phi l ban Lin hip bt ng sn. Chng ti huy ng ton b ngn sch qung co (khong 100.000 la) cho mt phng tin truyn thng duy nht - chng trnh tp k, chng trnh c coi l cun Kinh thnh ca cng nghip gii tr. Chng ti tri rng hai trang giy ra, v ln hnh th ca mt anh hu mc o trng rt k d v bun ci. l hnh nh miu t ng 42. T ch ch c nh gi l 6 triu la ti sn c chng ti bn vi gi xp x 165 triu la, trong chi ph mt 28 triu la (tng ng vi khon khu tr thu lin bang).

T v d ny, ti rt ra mt kt lun rt n gin: Hy tin tng vo trc gic ca bn, d ban u n khng c khch hng ng h.

[1] Tc gi b i mt t ni tc.

29. Nm bt c s thay i

DOUG FRYE

Doug Frye l ch tch v CEO ca cng ty Colliers Macaulay Nicolls

Nn cng nghip bt ng sn ca chng ta pht trin rt chm, to iu kin thun li cho nhng ngi mi bc chn vo lnh vc kinh doanh ny - nhng ngi nm bt c s thay i. Hy nhn su hn vo nhng s tht hin nhin ny y nhanh qu trnh gt hi thnh cng ca bn! Bt ng sn l lnh vc kinh doanh da vo cc mi quan h. iu ny khng ng. Bt ng sn l lnh vc kinh doanh c tnh ng nht. Ngi ta khng hp tc vi nhng ngi h thch; h hp tc vi nhng ngi c im g ging h m im c th gip h t c nhng mc ch, mc tiu c nhn. Tt nhin, trong kinh doanh, c mt i tc m mnh thch l mt li th, nhng tt nht th ch nn coi n l iu kin ph m thi. Ngh v v tr, v tr v v tr. C mt v tr p lun l iu tuyt vi. Nhng trong thi i ngy nay, cha kho thnh cng li l s chuyn mn ho, s chuyn mn ho v s chuyn mn ho. D bn mua, bn hay cung cp dch v, nu bn tp trung ton b kh nng cnh tranh vo mt loi sn phm trong mt th trng hay mt ngnh kinh doanh no th bn s c c hi tt pht trin. Nu bn ch kinh doanh chung chung, bn s mi l ngi ng th hai, v ch sau ngi kinh doanh chuyn mn ho. Tip cn thng tin, phn cp sn chi. Thc ra, vic d tha thng tin khin s tp trung chuyn sang tc v cht lng x l thng tin. Nhng ngi c kinh nghim, bit nhanh chng xc nh v sng lc thng tin ly cc d liu quan trng s l nhng ngi dn u trong cuc ua.

30. Tn trng mi ngi

D. KENT GALE

D. Kent Gale l ch tch ca t chc Daniel Gale - T chc mi gii bt ng sn thng tr khng c quyn ln nht Long Island. T chc ny do Daniel Gale - cha ca Kent Gale v ng ca Stan Gale - sng lp vo nm 1922.

Khi ti bt u lm vic cho cng ty ca cha mnh - Daniel Gale - vo nm 1937, mi cng vic kinh doanh u c bt u t nhng ci bt tay. K t , mi th thay i rt nhiu. Tuy vy, ngi ta vn cn quan tm n yu t con ngi v lng trung thc. Cha ti, Daniel Gale, l mt ngi y p tng. Ti cng xin ni thm rng con trai ti, Stan - ngi thnh lp cng ty The Gale - l ngi tha hng c c im ca ng. Mc d gia nh chng ti kinh doanh x g nhng cha ti c tng bn bo him cho nhng ngi i lm bng xe la ti Manhattan. ng rt thnh cng trong lnh vc , v vy ng quyt nh m rng kinh doanh sang lnh vc bt ng sn v thnh lp cng ty ring ca mnh vo nm 1922. ng thch mt mnh t i tuyt p ti Huntington, Long Island, gn ni chng ti sng. Khi , ni y cn l mt ni hoang vng. Nhng ng nhn thy trc l ngi ta s thch sng y v ng tm mt i tc. Cui cng, h cng nhau kim c rt nhiu tin - cc l t bn t nh tm ti. ng c d cm trc v tng lai v c t tin lm theo nhng g mnh d on. Cha ti cng rt tn trng mi ngi v ng i x vi h rt tt. Ti hc c t ng mt bi hc rt quan trng v i nhn x th. Ti nh, mt ln, hai cha con ang lm vic vn phng th c mt ngi n ng mc qun chn gi bc vo; trng ng ta chng c g l n tng c. Nhng cha ti li ni chuyn vi ng ta sut hai gi ng h. Ti nghe c vi mu ca cu chuyn v n chng ng g n bt ng sn ht. Khi ngi n ng ra v, ti hi cha ti ti sao li dnh qu nhiu thi gian cho ng ta n vy. ng ci v nhc ti ng c xem mt m bt hnh dong. Thay vo , ti phi lng nghe mt cch cng bng ri mi xt on ngi khc. ng ni, mi ngi s lm cho ti ngc nhin. Sau , ti bit c rng ngi n ng chnh l ngi c nhiu nh hng nht ti Long Island. Tt nhin l ng ta c c mt lu i! Nm 1941, ti gia nhp qun i, v li khuyn lun bn ti, hng dn ti trong sut nm nm ti ng. Tt nhin, cng xut pht t li khuyn , chng ti xy dng thnh cng hai cng ty - cng ty Daniel Gale (ti c tha hng vo nm 1964) v cng ty The Gale ca con trai ti, Stan. Tt c u bt u t yu t con ngi - ngi lm vic cho bn, ngi hp tc cng bn v khch hng ca bn. Hy i x tt vi h v hy tn trng h.

31. Hy khin mnh ni ting v lng trung thc

STANLEY C. GALE

Stanley C. Gale l Ch tch v CEO ca cng ty The Gale, mt trong nhng cng ty bt ng sn thng mi t nhn ln nht th gii vi danh mc u t[15] ln hn 60 triu feet vung. K t khi mi thnh lp vo nm 1985, cng ty The Gale thay mt cc i tc u t ca mnh u t vi s tin hn 3 t la. ng chnh l con trai ca D. Kent Gale.

Ti hc c t cha v ng ni mt iu, l: trong kinh doanh bt ng sn, li ni chnh l tri phiu ca bn. Khng c bn hp ng no c gi tr ln hn mt ci bt tay. ng ni ti thnh lp cng ty bt ng sn chuyn kinh doanh nh - The Daniel Gale - vo nm 1922 v di s lnh o ca cha ti, n tr thnh cng ty mi gii bt ng sn c tr gi ln ti mt t la. Ngy nay, n vn l mt cng ty c lp v c nhng ngi mua, bn bt ng sn Long Island tn nhim nht. S tn ti lu di v thnh cng ca cng ty chng minh tm quan trng ca s trung thc trong kinh doanh bt ng sn. Trung thc chnh l s khc bit Bit yu ti sn. Ti khng hon ton tin vo ci gi l nhng li khuyn ng n[1] trong lnh vc bt ng sn, c bit l kinh doanh bt ng sn. Mt trong s nhng li khuyn kiu nh vy l: ng bao gi yu bt c ti sn no, t nht l cho ti khi bn thu c khon tin no t n hoc ti sn c th qui ra gch v g[2]. iu ny tht v ngha. Ti phi c tnh yu vi ti sn. V ti khng xu h khi ni rng: Ti tin vo tnh yu st nh. Nu ti khng tri qua c sc khng th nhm ln , s nhn ra trong khonh khc , nu ti khng yu mt ti sn no th cng chng c v mua bn no c. C th ni, cch kinh doanh ca gia nh Gale l yu mt ti sn no v t ho v n, ng thi mun lm ci g tht khc bit vi n. Mt ti sn khng n thun ch l gch v g. Xc nh u ra. Ngay t giy pht u tin, ti phi xc nh u ra cho ngi nh: i tc ca ti s l ai, khung thi gian l bao nhiu, ai s thu ngi nh . Nu ti khng th phc ho ton b giao dch trn mt ci g nh l ci cocktail napkin[3], n s chng bao gi c hiu qu trong cuc chy ua ca Argus[4]. iu ny khin nhiu ngi t ra cu hi ti sao ti li tr gi rt hi cho cc ti sn c cht lng cao? Nguyn nhn l do trong lc h cn b kt hin ti th ti nhn thy trc trin vng ca ti sn - gi tr thc cui cng ca n l bao nhiu. iu ny cng ging vi nhng g m cha ca Wayne Gretzky khuyn ng: Hy ti nhng ni c xu hng pht trin, ng ti nhng ni pht trin ri. Gp mt trc tip. Ti cng hc c t gia nh mt iu, l: Khng g bng mt cuc gp mt trc tip. Ti ti Hn Quc 45 ln tht cht mi quan h hp tc vi i tc ca mnh. Nh , cng ty The Gale tr thnh nh pht trin bt ng sn chnh ca thnh ph Songdo. l d n tr gi 25 t la, mt d n pht trin bt ng sn ln nht trn th gii. Ti phi bay hn 1300 gi v phi n rt nhiu kim chi nhng quan h c nhn mt thit l phn thng xng ng vi tt c cng sc m ti b ra. Chia s nguy c. Mt li khuyn na m ti thy hon ton sai lm, l: ng hp tc kinh doanh vi bn b. Ti xin ni rng: Hy ch kinh doanh vi bn b m thi. Mt s bn lm n l nhng ngi bn thn nht ca ti v ngc li, mt vi bn thn nht ca ti li chnh l i tc kinh doanh. iu chng th no khc c. Khi hp tc kinh doanh vi bn b, c l bn mun hc lm theo cng thc ca cha ti: Hy cc i tc ti chnh chia s vi bn nhng lc pht t v gim bt gnh nng cho bn nhng lc kh khn. Cc bn phi cng nhau

chia s nguy c mt cch cng bng.

[1] Nguyn vn l truism c ngha l nhng s tht hin nhin nhng trong ng cnh ny nn hiu l nhng li khuyn c v ng n. [2] ngha su xa ca cm t ny chnh l m ch tin. [3] Mt loi khn n c dng trong cc dp l c bit nh l ci, l y thng [4] Ngi khng l 100 mt trong thn thoi.

32. ng bao gi bn; hy trao i bt ng sn

JIM GILLESPIE

Jim Gillespie l Ch tch v CEO ca Cng ty Ngn hng bt ng sn Coldwell

Ngi cho ti li khuyn gi tr nht trong kinh doanh bt ng sn chnh l ngi mi gii u tin ca ti - Bob Dixon ti cng ty Nh Dixon Gallery La Grange, Illinois. ng ta khuyn ti: ng bao gi bn nhng u t bt ng sn; hy trao i chng. Khi cn l sinh vin ti trng i hc Illinois, ti nhn ra rng ti mun hc mt ngnh c th gip c mi ngi. Cng vic u tin ca ti l lm gio vin ti mt trng ph thng. Sau , ti lm ch tch Hi thanh nin c c ti La Grange, Illinois. Mt trong s nhng ngi bn cng chi tennis vi ti lm vic trong ngnh bt ng sn. V anh ta thuyt phc ti rng c tnh cng nh o c ngh nghip ca ti rt thch hp vi ngnh kinh doanh bt ng sn. Anh ta ng. Khi Bob chia s vi ti li khuyn ny, ti 33 tui v ti sm nhn ra rng u t vo bt ng sn l mt bc chuyn khn ngoan. V khng c nhiu tin nn ti quyt nh mi nm mua mt cn nh v cho thu. Do , c th ni, tin cho thu nh chnh l tin li. Mc d cn rt tr tui, lc ti tp trung nhiu vo s tng gi nh . Ti dn hiu c nhng u th v thu m ch nh c c, ngha ca s khu hao v c hi s dng cc ngi nh nh l phng tin vay tin. Ti cha tng gp trc trc trong vic tm ngi thu nh. Ti lun gi mc gi hp l v gi cho ngi nh trng thi tt nht. Ti khng coi thu nhp t vic cho thu nh l chin lc u t lu di. Theo ti, nhng li ch lu di v thu v s tng gi nh mi l nhng yu t khin cho bt ng sn tr thnh lnh vc u t tt nht. Chnh v li khuyn ca Bob nn ti khng bao gi bn mt cn nh m khng mua mt cn nh khc thay th. Ti tm cch tng cht lng v u th ca ngi nh, v ti tn dng u im ca H thng trao i min thu Starker 1031. H thng ny cho php bn trao i cc ti sn bt ng sn cng loi m khng phi np thu hoc np rt t. (Nhng hy lun i chiu vi c vn v thu ca bn). S tin thu c t vic cho thu nh s l ngun thu chnh khi ti ngng kinh doanh. Ti thy tht may mn khi ngi bn cng chi tennis gip ti bc vo lnh vc kinh doanh bt ng sn. Trong sut qu trnh kinh doanh, ti gp rt nhiu ngi th v v cng h xy dng c nhng tnh bn tuyt vi. Trn tt c, cng trong qu trnh kinh doanh y, ti tm c v mnh. Ti c 31 nm kinh nghim trong kinh doanh bt ng sn v trong ngn y nm, ti lun gn b vi Ngn hng Coldwell. C v hi thin v nhng ti tin rng y l ngn hng tt nht trong s cc ngn hng c lin quan n kinh doanh bt ng sn trn th gii.

33. Lu ti chi tit

LEWIS M. GOODKIN

Lewis M. Goodkin - Ch tch ca Cng ty t vn Goodkin - l mt trong s nhng nh t vn bt ng sn hng u ca nc M. ng cn l din gi thng xuyn v cc vn : Kinh t t th, u t, pht trin v tip th bt ng sn. ng thi, ng l tc gi ca cun "Khi bt ng sn v xy dng nh tr thnh ngnh kinh doanh ln" v vit hng nghn bi bo cho cc t chc kinh doanh, thng mi, cc t bo v tp ch.

bo v tp ch. Ti nhn thy rng, phn ln nhng ngi tham gia vo ngnh cng nghip bt ng sn thng b qua nhng li khuyn cn bn nht. Nhng khch hng cn thn ti tng chi tit thng a ra quyt nh ng n hn v thng c c cc d n ln hn. Bn c th kim c nhiu tin hn mc bn cn nhng ng bao gi ngng hc hi. Sau y l ba cch gip bn lun chc chn rng mnh ang ti nhng chi tit ng: 1. Chng ta bn v cho thu cc loi bt ng sn vi con ngi, ch khng phi vi cc con s. V vy, bn cng hiu v h - nhng ngi to nn th trng ca bn - bao nhiu, bn cng thnh cng by nhiu trong vic p ng nhng mong mun, nhu cu cng nh kh nng ca h. 2. Trong kinh doanh bt ng sn, chng ta thng thy nhng ngi kinh doanh khng chuyn tht bi v h khng hiu c nhng im tinh vi ca th trng; tri li cc chuyn gia tht bi v h b qua nhng chi tit qu r rng. 3. Cc d n bt ng sn thnh cng nht l kt qu c c khi nhng nh pht trin lu tm n hng trm cc chi tit nh m cc i th cnh tranh ca h cho qua trong th trng mc tiu ca h, hn na cn nh gi rt cao cc chi tit .

34. Qun l cng vic ng thu

GARY GORMAN

Gary Gorman l ngi sng lp v i tc qun l ca h thng trao i 1031, LLC, mt chuyn gia v thu trong lnh vc bt ng sn v l tc gi ca cun "Exchanging UP"!

Khi bn nh hay t, bn ch nn ng thu nu bn mun, v vi s tin m bn thy hp l. Ti hc c bi hc qu gi ny hn 20 nm, t trc khi ti chu trch nhim qun l v gii quyt cc vn lin quan n thu cho vn phng ti San Francisco ca cng ty Price Waterhouse (hin nay i thnh PricewaterhouseCooper). Hi , ti c mt khch hng kinh doanh bt ng sn rt hay s dng H thng trao i 1031 tr hon vic ng thu cho khon li nhun thu c t vic mua - bn . Mc 1031 ca qui c IRS cho php ngi ng thu tch lu c khon li nhun thu t vic bn nhng ti sn u t c i ly nhng ti sn u t mi; nh , h khng phi ng thu cho mn li ngy cng tng . y l mt trong nhng li th v cng to ln ca vic s hu bt ng sn so vi s hu c phiu v tri phiu, bi v khng c mc qui c tng t cho c phiu v tri phiu. Ti khng h bit rng thi gian lm vic vi v khch hng chnh l bc khi u xy dng v