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1º MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
URBANA DE MORGA: Para modificar el límite entre las Zonas Residenciales
ARC‐10 y ARC‐11 del Suelo Urbano Consolidado de Andra Mari
Septiembre 2017
RESUMEN EJECUTIVO
1º MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DEL MUNICIPIO DE MORGA: Para modificar el límite entre las Zonas Residenciales ARC-10 y ARC-11 del Suelo Urbano Consolidado de Andra Mari
MORGAKO UDALA – AYUNTAMIENTO DE MORGA
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INDICE
1 OBJETO........................................................................................................................ 3
2 INFORMACIÓN Y DIAGNOSTICO DE LA SITUACIÓN ACTUAL DE LOS ÁMBITOS AFECTADOS ................................................................................................................. 4
3 JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN DEL PGOU. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD ........................................................................................................... 6
4 ESTUDIO DE LAS ALTERNATIVAS CONSIDERADAS ...................................................... 8
4.1. Alternativa 0: No modificar el PGOU .......................................................................................... 8
4.2. Alternativa 1: Modificar el PGOU para ajustarlo a la estructura de la propiedad actual ........... 8
4.3. Alternativa 2: Modificar el PGOU para ajustarlo a las pretensiones de los propietarios ........... 8
5 CONTENIDO Y ALCANCE DE LA MODIFICACIÓN PROPUESTA................................... 10
6 ÁMBITOS EN LOS QUE SE SUSPENDEN LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA, LOS PROCEDIMIENTOS DE LA EJECUCIÓN Y LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS ................... 12
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1 OBJETO
Esta modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Morga
(en adelante MPG) tiene por objeto modificar la línea de separación entre las Zonas
Residenciales Consolidadas ACR‐10 y ACR‐11, para que queden ajustadas a la estructura de la
propiedad.
En la redacción del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Morga (en adelante
PGOU), se pretendió ajustar los ámbitos consolidados a la estructura de la propiedad pero
una vez aprobado, se ha detectado en esta delimitación un error. Por lo tanto debe ser
rectificado para que las parcelas afectadas no sean ingestionables.
Delimitación según PGOU vigente y marcado en azul la superficie mal delimitada
En la consulta pública previa a la redacción de este documento, las propiedades han
solicitado que se regularicen las parcelas quedando ambas con una geometría rectangular
similar a la del resto de parcelas del suelo urbano consolidado. Una solicitud aceptada como
criterio para redactar este documento.
Delimitación propuesta Modificación Puntual PGOU
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2 INFORMACIÓN Y DIAGNOSTICO DE LA SITUACIÓN ACTUAL DE LOS
ÁMBITOS AFECTADOS
El reajuste a realizar afecta a dos áreas residenciales del suelo urbano consolidado de Andra
Mari en Morga: ARC‐10 "Katxiondo" y ARC‐11 "Foruondo". Uno de ellos, el ACR‐11, tiene dos
de sus cuatro parcelas a falta de solicitar licencia de edificación. Sus parámetros urbanísticos
tanto de ordenación estructural como de ordenación pormenorizada están definidos en el
Anejo I "Fichas Urbanísticas" del PGOU. A continuación se reproducen los más importantes y
se subrayan en color cian los que se pretenden modificar con este documento:
Zona Subzona Superficie Edificabilidad
Ocupación Nº max viviendas
Nº alturas Sobre ras. Bajo ras.
ARC‐10 SZR‐10.1 631 m2 351 m²c 0 m²c 139 m²c 2 PB+1+BC
ARC‐11
SZR‐11.1 2.343 m2 300 m²c 200 m²c 200 m² 2 S+PB+1
SZR‐11.2 2012 m2 300 m²c 200 m²c 200 m² 2 S+PB+1
SZR‐11.3 2.051 m2 300 m²c 200 m²c 200 m² 2 S+PB+1
SZR‐11.4 1299 m2 300 m²c 200 m²c 200 m² 2 S+PB+1
SZR‐11.1: Pendiente de edificar AZR‐10.1.: Imagen de la parcela consolidada
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La estructura de la propiedad en las áreas consolidadas residenciales ARC‐10 y ARC‐11, es la siguiente:
propiedad Superficie Subzona Superficie Diferencia
ARC‐10
A Propiedad A 497 m2 SZR‐10.1 631 m2 134 m2 21,24%
ARC‐11
B Propiedad B 2.477 m2 SZR‐11.1 2.343 m2 134 m2 5,72%
C Propiedad C 2.012 m2 SZR‐11.2 2012 m2 0 m2 0,00%
D Propiedad D 2.051 m2 SZR‐11.3 2.051 m2 0 m2 0,00%
E Propiedad E 1299 m2 SZR‐11.4 1299 m2 0 m2 0,00%
Como se ha explicado anteriormente, la estructura de la propiedad no se ajusta a las subzonas establecidas en el planeamiento en el caso de la parcela A con la subzona residencial SZR‐10.1 y la parcela B con la subzona SZR‐11.1, por 134 m².
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3 JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN DEL PGOU. CONVENIENCIA Y
OPORTUNIDAD
El propietario de la parcela aun sin edificar de la subzona residencial SZR‐11.1 perteneciente
a la zona residencial ARC‐11, desea cumplir con los plazos establecidos en la Programación
del PGOU que indican que todas las Actuaciones de dotación del suelo urbano de Andra Mari,
entre ellos la SZR‐11.1, deben edificarse en el primer cuatrienio de vigencia del PGOU.
Como la propiedad no tiene ninguna necesidad de vivienda, su intención es vender la parcela
con sus derechos edificatorios. Para ello en fechas recientes solicitó al ayuntamiento de
Morga una cédula urbanística de la parcela, y es al redactar el informe para ello cuando el
servicio técnico del ayuntamiento ha detectado que la superficie de la SZR‐11.1 no se ajusta a
la propiedad ya que en el PGOU está mal delimitado el límite entre la ARC‐10 y la ARC‐11.
134 m² de superficie que el PGOU incluye dentro de la ARC‐10 consolidada, pertenecen a la
propiedad de la SZR‐11.1.
En la redacción del PGOU se dibujaron los ámbitos consolidados en base a toda la
documentación disponible (NNSS y Catastro de urbana) y se expuso al púbico para intentar
que tuviera el menor número de errores posible. Sin embargo, en este caso, no se logro el
objetivo y resulta conveniente rectificar el límite para que dentro del suelo ruano
consolidado la ARC‐10 se ajuste a la parcela de la vivienda construida y la SZR‐11.1 a su límite
de propiedad.
La superficie mal asignada consta de 134 m2, los cual supone un 21,24% de la superficie del
ámbito ARC‐10. El artículo 1.1.2.3 de las normas urbanísticas del PGOU establecen que:
Art. 1.1.2.3. Criterios para la delimitación de ámbitos espaciales Al amparo de lo establecido en el artículo 53.1 h) de la LSU, la modificación en detalle – no superior al 10% de su superficie – de los límites de las áreas o zonas, subzonas y Unidades de Ejecución definidas en este Plan General, para ajustarse a límites naturales del territorio, a parcelas completas existentes, a edificaciones y arbolado de interés existentes, a una reconsideración en detalle del diseño de la vialidad, a errores materiales, a errores de la base cartográfica, etc., o que sean simplemente una mayor precisión gráfica de los planos, no se considerarán modificación, pudiendo tramitarse conjuntamente con el plan de desarrollo o estudio de detalle correspondiente.
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Por lo tanto, la rectificación propuesta al ser mas de un 10% de la superficie del área ARC‐10,
es necesario realizar una Modificación Puntual del PGOU cuyo carácter de ordenación es
estructural en base a lo que indica el artículo 53.2 de la ley 2/2006, de 30 de junio, de suelo y
urbanismo de la CAPV.
En la consulta pública previa a la redacción de este documento que se hizo en base al
programa de participación ciudadana de este documento tal y como indica el artículo 133 Ley
39/2015, de 1 de Octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones
Públicas, las dos propiedades afectadas han expresado que ya que hay que modificar el
planeamiento, estarían interesadas en realizar una compraventa para que ambas parcelas
tuvieran una geometría rectangular similar a las colindantes.
La regularización de las parcelas consolidadas propuesta por las propiedades, en la que se
modifica su superficie pero no el resto de parámetros urbanísticos (edificabilidad,
ocupación,...), se considera una solución mejor que la mera corrección, por lo que ve
oportuno ajustar las parcelas a las pretensiones de ambas propiedades.
Finalmente, se debe indicar que la elección de la figura de la Modificación del PGOU se
ajusta a lo establecido en el artículo 33 del Decreto 105/2008 de , de 3 de junio, de medidas
urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo
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4 ESTUDIO DE LAS ALTERNATIVAS CONSIDERADAS
Para dar una solución a las diferencias entre la estructura de la propiedad actual de las
parcelas y el planeamiento, se han estudiado tres alternativas:
4.1. Alternativa 0: No modificar el PGOU
En el supuesto de no modificar el planeamiento, la SZR‐10.1 estaría compuesta por dos
propiedades y una de ellas edificada con toda la edificabilidad permitida en la subzona
residencial. Esto supone un problema de gestión para un ámbito que debería de estar
gestionado por la naturaleza de su clasificación. Además, la intención al redactar el PGOU fue
que se ajustaran las subzonas residenciales a las diferentes propiedades. Por todo ello no se
contempla eta alternativa.
4.2. Alternativa 1: Modificar el PGOU para ajustarlo a la estructura de la propiedad actual
En esta alternativa pasarían 134m² de la subzona residencial SZR‐10.1 a la subzona
residencial SZR‐11.1. Así, todas las subzonas de las áreas del suelo urbano consolidado ARC‐
10 y ARZ‐11 se ajustarán a la estructura de la propiedad. si bien esta es la alternativa
barajada inicialmente por el ayuntamiento, finalmente no se contempla por entender que
mejora la ordenación con la alternativa 2.
4.3. Alternativa 2: Modificar el PGOU para ajustarlo a las pretensiones de los propietarios
En la consulta pública previa a la redacción del documento, las propiedades afectadas han
solicitado que aprovechando que se modifica el planeamiento, se comprometerían a realizar
una compraventa de 792m² si el planeamiento crea dos subzonas de geometría rectángula de
1.289m² y 1.685m². En esta alternativa se cumple con el objetivo de ajustar el planeamiento
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a la estructura de la propiedad y con las pretensiones de los propietarios afectados, por lo
que es la alternativa seleccionada.
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5 CONTENIDO Y ALCANCE DE LA MODIFICACIÓN PROPUESTA
Tal y como se indica en el apartado anterior, se opta por la alternativa 2, fundamentalmente
para lograr dos objetivos:
Ajustar el planeamiento a la estructura de la propiedad en las subzonas residenciales
consolidadas SZC‐10.1 y SZC‐11.1.
Regularizar la geometría de las subzonas en base a la solicitud de los propietarios realizada en
la consulta pública previa.
Se pretenden pasar 658m² de suelo de la ARC‐11 a la ARC‐10, pero cada ámbito mantendrá el
resto de parámetros urbanísticos: edificabilidad, ocupación, nº viviendas, nº alturas,...
Únicamente se modifica ampliando para que sea similar a la de las parcelas colindantes, la
envolvente donde puede ir la edificación del ARC‐10 (dibujado en trazos). En cualquier caso,
sería si se sustituyen los edificios actuales (algo poco probable) ya que con la vivienda y el
garaje actuales tiene colmatada su edificabilidad y ocupación.
A continuación se reproducen en amarillo los parámetros urbanísticos que se modifican:
Zona Subzona Superficie Edificabilidad
Ocupación Nº max viviendas
Nº alturas Sobre ras. Bajo ras.
ARC‐10 SZR‐10.1 1.289 m2 351 m²c 0 m²c 139 m²c 2 PB+1+BC
ARC‐11
SZR‐11.1 1.685 m2 300 m²c 200 m²c 200 m² 2 S+PB+1
SZR‐11.2 2012 m2 300 m²c 200 m²c 200 m² 2 S+PB+1
SZR‐11.3 2.051 m2 300 m²c 200 m²c 200 m² 2 S+PB+1
SZR‐11.4 1299 m2 300 m²c 200 m²c 200 m² 2 S+PB+1
Con la modificación del planeamiento propuesta, las propiedades A y B, se han
comprometido a realizar una compraventa de 792m² de suelo para que sus superficies sean
acordes a las nuevas superficies de las subzonas del PGOU:
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propiedad Superficie Subzona Superficie Diferencia
ARC‐10 A Propiedad A 1.289m2 SZR‐10.1 1.289 m2 0 m2 0,00%
ARC‐11
B Propiedad B 1.685 m2 SZR‐11.1 1.685 m2 0 m2 0,00%
C Propiedad C 2012 m2 SZR‐11.2 2012 m2 0 m2 0,00%
D Propiedad D 2.051 m2 SZR‐11.3 2.051 m2 0 m2 0,00%
E Propiedad E 1299 m2 SZR‐11.4 1299 m2 0 m2 0,00%
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6 ÁMBITOS EN LOS QUE SE SUSPENDEN LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA, LOS
PROCEDIMIENTOS DE LA EJECUCIÓN Y LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS
Tal y como se indica en el apartado anterior, se opta por la alternativa 2, fundamentalmente
para lograr dos objetivos:
A los efectos de la presente Modificación Puntual del Plan General, desde la adopción del
acuerdo de Aprobación Inicial, se propone suspender la Ordenación Urbanística, los
procedimientos de su ejecución y las licencias urbanísticas, por el plazo máximo de un año,
de los siguientes ámbitos:
La zona residencial consolidada de Andra Mari ARC‐10.
La Subzona Residencial SZR‐11.1 de la Zona residencial consolidada de Andra Maria
ARC‐11.
En Morga, a Septiembre del 2017
El arquitecto redactor
Ibai Larrabe Sangroniz
