1 LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE VII APPUNTAMENTO ANNUALE FINANZA E FISCALITA LOCALE Viareggio 7- 8 ottobre 2008

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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

VII APPUNTAMENTO ANNUALE FINANZA E FISCALITA’ LOCALE

Viareggio 7- 8 ottobre 2008

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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

IntroduzioneIntroduzione

Valore di libro(euro)

Valore di Mercato(Euro)

Affitti Percepiti(Euro)

Patrimonio dello Stato 30 Miliardi 54 Miliardi 50 milioni

Università 5 Miliardi 10 Miliardi

Enti Pubblici 1 Miliardi 2 Miliardi

Enti previdenziali 6 Miliardi 6 Miliardi

TOTALE 42 Miliardi 72 miliardi 50 Milioni

Fonte: (Milano Finanza Andrea Bassi Vendesi Palazzi d’Italia )

Patrimonio Immobiliare dello Stato

Immobili dello Stato ed Enti Previdenziali

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La nuova Finanziaria (art. 58 legge113/2008) prevede che in breve tempo gli enti locali devono predisporre “ Il Piano delle Alienazioni immobiliari” nei quali sono stati individuati tutti gli immobili non strumentali all’esercizio delle funzioni pubbliche che quindi possono essere dismessi e valorizzati.



Valore di libro(euro)

Valore di Mercato(Euro)

Affitti Percepiti(Euro)

Regioni 4 Miliardi 11 Miliardi 100 milioni

Province 12 Miliardi 29 Miliardi 60 milioni

Comuni 93 Miliardi 227 Miliardi 2,3 Miliardi

Enti Pubblici (Asl ecc) 15 Miliardi 29 Miliardi

Edilizia Residenziale Pubblica

25 Miliardi 53 Miliardi 1 miliardo

TOTALE 149 Miliardi 349 miliardi 4,01 Milioni

Fonte (Milano Finanza Andrea Bassi Vendesi Palazzi d’Italia)

Immobili delle Amministrazioni Territoriali

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Art. 58 la nuova legge n. 113 conversione in legge del Decreto Legge n. 112 del 2008 evidenzia la volontà di giungere ad una chiara cognizione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici per arrivare in un secondo momento, ad un piano di dismissione e valorizzazione del patrimonio immobiliare.

Art. 58 comma 1:” l’ente locale è chiamato a redigere l’elenco degli immobili da valorizzare e da alienare, da allegare al proprio bilancio di previsione”.



Forme di Semplificazione del processo di dismissione degli asset

Legge n.133 del 2008Art. 58

Snellimento procedure per variante urbanistica

Apporto a fondi immobiliari

Riduzione dei tempi di dismissione

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Gestione del Patrimonio Statica Gestione del patrimonio Dinamica

Nuove Leggi

Valorizzazione e Dismissionedel patrimonio “Disponibile”

Opportunità per gli enti localiInvestimenti sul territorio in progetti di riqualificazione

Fonte di reddito (cassa)

Razionalizzazione del Patrimonio “Indisponibile”

Copertura delle spese ai fini del rispetto del patto di stabilità interno

Riduzione delle spese di gestione

Liquidità



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La strategia di valorizzazione di un patrimonio immobiliare prevede un processo composto da varie fasi, riassunte nel seguente diagramma

Censimento del Patrimonio immobiliare

Segmentazione in Portafogli

Portafoglio “disponibile”

Portafoglio “Indisponibile”

Razionalizzazione dei portafogliDefinizione del portafoglio da dismettere



FASE 3: Dismissione Valorizzazione

FASE 2: Analisi

FASE 1: Censimento

Dismissione e valorizzazione

Valutazione

Società di Property

Advisor immobiliare

Vendita Diretta

Intervento di Privati attraverso specifici veicoli

Advisor immobiliare

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Segmentazione in portafogli


Portafoglio “Non Disponibile”

Razionalizzazione dei portafogliE definizione del portafoglio da dismettere


Valutazione

Società di property

Vendita Diretta

FASE 1: Censimento


FASE 1: Censimento del Patrimonio FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare Immobiliare

Intervento di Privati attraverso specifici

veicoli

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Il censimento del patrimonio rimane la prima garanzia per l’esatta definizione di strategie perseguibili e attuabili.

Qualunque politica di gestione e valorizzazione deve avere alla base una perfetta conoscenza del patrimonio :

Ubicazione Consistenza Destinazione d’uso Situazione tecnico-amministrativa Situazione urbanistica Situazione locativa Stato manutentivo Rendimenti Problematiche ambientali



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Analisi macroeconomiche (flussi demografici, p.i.l. complessivo e procapite, tasso

d’occupazione, settori trainanti dell’economia…) Analisi del contesto

Ubicazione

Sup. lorde per destinazioni d’uso Sup. commerciali in uso Volumetria Sup. terreno Parcheggi

Residenziale Terziario – uffici Commerciale Depositi Magazzini Parcheggi Scuole Servizi (scuole, strutture sanitarie e assistenziali) Terreni Agricoli Terreni edificabili

Consistenza

Destinazione d’uso



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Amministrativa Catastale Edilizia Strutturale Impiantistica

Situazione tecnico amministrativa

Analisi degli strumenti generali e attuativi Destinazioni ammissibili Superfici e volumi edificabili Standard

Numero e qualità dei conduttori Struttura e durata dei contratti Facoltà e condizioni di recesso Clausole contrattuali generali e/o particolari Congruità dei canoni

Situazione urbanistica

Situazione locativa



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Condizioni d’uso Analisi dei costi di gestione Analisi dei costi di manutenzione ordinaria Investimenti futuri in manutenzione

straordinaria

Stato manutentivo

Cap. rate di ingresso Cap. rate di uscita IRR

Indagine ambientale Piano di caratterizzazione Eventuali costi di bonifica

Rendimento

Problematiche ambientali



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Portafoglio “Disponibile”



FASE 2: Analisi


Valutazione

Advisor immobiliare

Vendita Diretta


FASE 2: Analisi del Patrimonio Immobiliare FASE 2: Analisi del Patrimonio Immobiliare


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FASE 2 Analisi – ValutazioneFASE 2 Analisi – Valutazione


analisi dell’andamento del mercato immobiliare e della redditività dei singoli immobili al fine di determinare il massimo miglior valore ottenibile.

VALUTAZIONE:

Canone Valori Rendimenti Assorbimento Concorrenza

Analisi degli strumenti generali e attuativi Verifica della possibilità di cambio di

destinazione urbanistica Attività di concertazione con la P.A.

Mercato

Strumenti Urbanistici

Redazione di un Business Plan economico finanziario

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Portafoglio “Indisponibilie”

Beni in uso a Enti Pubblici

Edilizia residenziale pubblica

LIBERI

Parzialmente occupati Razionalizzazione degli spazi

Occupati

Terreni (foreste parchi ecc)

Beni in uso a enti pubblici vincolati

Portafoglio disponibile

Beni in uso a enti pubblici non vincolati

Il portafoglio Indisponibile è destinato allo svolgimento di servizi pubblici e al conseguimento di fini pubblici. Appartengono a questa categoria i beni in uso ad enti pubblici, foreste, parchi, riserve e servizi.

FASE 2 Analisi: Segmentazione del FASE 2 Analisi: Segmentazione del portafoglioportafoglio

Non alienabili

Ottimizzazione della gestione

Non alienabili

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Alienabili

Immobili liberi

Immobili locati

Alienabili

Da valorizzare

Iniziative di sviluppo:•Aree dismesse•Terreni liberi•Immobili con funzioni obsolete

DISMISSIONE

VALORIZZAZIONE

DISMISSIONE

VALORIZZAZIONE

Tempi brevi

Da valorizzare

Portafoglio “Disponibilie”

Tempi medio/lunghi

Tempi brevi

Tempi medio/lunghi

Tempi medio/lunghi

Alienabili

Da valorizzare

VALORIZZAZIONE

VALORIZZAZIONE

Tempi medio/lunghi


FASE 2 Analisi: segmentazione del FASE 2 Analisi: segmentazione del portafoglioportafoglio

Il portafoglio comprende immobili liberi, non strumentali e terreni che possono essere dismessi.

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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARELA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

FASE 3: Dismissione e Valorizzazione del FASE 3: Dismissione e Valorizzazione del PortafoglioPortafoglio



Portafoglio “Non Disponibile”

Razionalizzazione dei portafogliE definizione del portafoglio da dismettere




Portafoglio “Disponibile”




Valutazione

Vendita Diretta

FASE 3: Dismissione Valorizzazione


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Procedure di dismissione

Tempi lunghi necessari alla dismissione completa

Incassi legati all’avanzamento delle vendite

Esposizione al rischio immobiliare sull’invenduto

Gestione del processo di vendita

Tempi ridotti tramite il conferimento dei cespiti in un progetto finanziario

Incassi immediati o parzialmente anticipati

Mantenimento di forme di controllo indiretto e partecipazione ai ricavi derivanti da eventuali valorizzazioni

Costituzione di un strumento disponibile anche per future operazioni

INTERVENTO DI PRIVATI ATTRAVERSO SPECIFICI VEICOLI

VENDITA DIRETTA Frazionata o in Blocco


FASE 3: Valorizzazione e DismissioneFASE 3: Valorizzazione e Dismissione

Procedura:Asta pubblica

Veicoli finanziari:Cartolarizzazione - Fondo immobiliare - Società mista

Gestione degli immobili a carico della società acquirente

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Cartolarizzazione Fondo Immobiliare di sviluppo

STU Società di Trasformazione Urbana(iniziative di piccole dimensioni)


Società mistaFondo Immobiliare

Beni da cedere - Tempi brevi

Beni da valorizzare - Tempi medio/ lunghi

Portafoglio “Da alienare”

INTERVENTO DI PRIVATI ATTRAVERSO SPECIFICI VEICOLI


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Le leggi 410 del 2001 n. 289 del 2002 hanno introdotto la possibilità di dismettere portafogli immobiliari delle regioni e degli enti locali attraverso operazioni di cartolarizzazione.La cartolarizzazione è la cessione di attività o beni di una società definita tecnicamente originator, attraverso l'emissione ed il collocamento di titoli obbligazionari.

Piano dismissione degli immobili

Ente Locale

titoli

Vendita e gestione degli asset

Prezzo diffferito

Società veicolo(SPV)

Procedura:

CartolarizzazioneCartolarizzazione


Advisor Immobiliare

Definizione dei valori di cessione

Proventi derivanti dalla cessione degli immobili

Cessione degli immobili

Server(banche o intermediari finanziari)

Gestione del portafoglio


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Legislazione

Benefici

Casi applicativi

•Legge 410 del 2001 Dismissione di patrimoni immobiliari tramite tecnica della cartolarizzazione•Legge n. 289 del 2002 art.84 autorizza gli Enti Locali (Province, Regioni e Comuni) a costituire società atte alla realizzazione di operazioni di cartolarizzazione

•Possibilità di avere una parte di liquidità immediata; •Gestione degli asset delegata a terzi;•Maggiore disponibilità di tempo per effettuare la vendita degli immobili.

Comune di Venezia 13 asset di pregioScip2 20.000 unità immobiliariComune di Roma 700 immobili residenziali

Fattori critici•Elevati costi fissi in caso di dimensioni limitate del portafoglio;•Necessità di avere un piano di dismissione degli immobili definito.


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Cartolarizzazione il comune di Venezia (prima operazione di cartolarizzazione di un comune Italiano)

Asset da dismettere 13 asset di pregio

reperire risorse per un programma di valorizzazione (ristrutturazione e manutenzione straordinaria ) di immobili comunali.

Finalità dell’operazione :

Società coinvolte:

comune di VeneziaVecart s.r.l.società veicoloYardDexia Creditop

Palazzo FoscariContarini



Comune di Venezia


Palazzo Zaguri

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Fondo immobiliare

Asset ManagementConferimento/Vendita

Gestione finanziaria

Gestione immobiliare

SGR

Ente Locale


Fondo comune d’Investimento Fondo comune d’Investimento ImmobiliareImmobiliare

Investitori

Emissione Sottoscrizione Quote del Fondo

Advisor Immobiliare operativa

Mercato immobiliareLiquidazione

fondo

Prezzo diffferito

Procedura:

Esperto indipendente


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La responsabilità primaria di gestione di un Fondo

Immobiliare appartiene alla SGR che lo istituisce;

Tuttavia è possibile un ampio coinvolgimento dei quotisti

in attività di controllo, monitoraggio e anche gestione del

fondo, soprattutto nel caso di prodotto riservati ad

Investitori Qualificati;

La partecipazione dei quotisti alla governance di un fondo

si realizza innanzitutto tramite la loro partecipazione

all’Assemblea, che può deliberare in merito ai principali

elementi di vita del fondo diversi dalla gestione ordinaria,

quali ad esempio le modifiche sostanziali al regolamento e

la sostituzione della SGR;

L’Assemblea nomina anche un Comitato Consultivo (o

altrimenti denominato) che può esprimersi con parere in

certi casi obbligatorio e in altri casi vincolante su una serie

di materie di gestione ordinaria quali ad esempio

l’approvazione del business plan del Fondo e del budget

annuale, l’attribuzione di incarichi di outsourcing, e così

via.


Gestione del Fondo Immobiliare (Governance)

Comitato Consultivo

• Membri eletti dall’Assemblea dei Partecipanti

• Pareri al CdA della SGR in merito a decisioni quali operazioni in

conflitto d’interesse, investimenti / dismissioni di entità rilevanti,

modifiche regolamentariSGR

• CdA dell’SGR:

Assemblea dei Partecipanti

• Elegge il Presidente dell’Assemblea

• Delibera su modifiche regolamentari

• Delibera in merito alla sostituzione della SGR

Quotisti

Fondo Immobiliare

Fondo comune d’Investimento Fondo comune d’Investimento ImmobiliareImmobiliare


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Governance:

La responsabilità della gestione è per legge delle SGR ma è possibile da parte dell’ente pubblico mantenere sia il monitoraggio che un ruolo decisionale attraverso la nomina di uno o più degli organi eventualmente preposti;

Esperti indipendenti:

Ogni Fondo immobiliare deve affidarsi a società o persone fisiche, con determinati requisiti richiesti dalle norme in vigore, incaricate di effettuare le perizie, le stime e le valutazioni periodiche sul portafoglio immobiliare del fondo al fine di determinare il valore contabile degli immobili, assicurando una maggiore trasparenza;

Esternalizzazione delle attività di gestione:

Consente all'investitore istituzionale un investimento diretto in beni immobili senza l'onere di una struttura interna fissa che gestisca il patrimonio immobiliare, permettendo una riduzione dei costi fissi interni;

Trasparenza gestionale:

La gestione degli immobili affidata ad una struttura professionale garantisce un’elevata trasparenza gestionale dell’investimento;

Maggiore liquidabilità:

Gli investimenti immobiliari divengono attività finanziarie maggiormente liquidabili rispetto ad investimenti puramente immobiliari;

Massimizzazione del valore di capital gain:

La gestione professionale del patrimonio permette di massimizzare la redditività annuale e nell'ottenimento di capital gain al termine della durata del Fondo stesso, quando la società di gestione procederà allo smobilizzo degli investimenti;


Vantaggi


Fondo comune d’Investimento ImmobiliareFondo comune d’Investimento Immobiliare

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Esenzione da imposte dirette: non sono previste imposte sui redditi da capitale, sui redditi immobiliari, sulle plusvalenze immobiliari e sui redditi distribuiti dal Fondo Immobiliare;

L’unica imposta a cui sono soggetti i Fondi Immobiliari è l’ICI, per la quale non sono previste agevolazioni.

Gli obblighi d’imposta sono in capo ai detentori delle quote, in caso di riscatto, liquidazione o vendita delle stesse, ovvero di distribuzione dei dividendi e sono pari al 20%, a titolo di ritenuta d’acconto per imprenditori e società e a titolo di imposta per persone fisiche;

In ogni caso non è prevista nessuna tassazione sui capital gain maturati con il realizzo, da parte del fondo, di plusvalenze e/o redditi di altra natura;

Facilità di accesso al credito: la trasparenza delle informazioni riguardanti la situazione economica, patrimoniale e finanziaria, nonché i vincoli legati all’allocazione dei budget per gli investimenti, a cui sono soggetti i Fondi Immobiliari, facilitano il reperimento di capitale di prestito;

I fondi immobiliari hanno una capacità di indebitamento massima stabilita dalla normativa vigente. Tale capacità è calcolabile come il 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, più il 20% di tutte le altre attività. L’accensione di prestiti per un importo pari al 60% del valore degli Immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari comporterebbe – ove l’attivo del fondo sia interamente costituito da dette attività – un indebitamento pari ad almeno 150% del valore complessivo netto del fondo.



Key facts fiscali e finanziari

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IL FONDO IMMOBILIARE come alternativa alla vendita all’asta o alla cartolarizzazione dei

beni immobili

Vantaggi rispetto alle altre procedure di dismissione:

Il Fondo Immobiliare uno strumento ampiamente sperimentato ed estremamente flessibile, in

grado di conciliare i molteplici obiettivi dell’operazione;

Il Fondo Consente tempi più ridotti di una vendita progressiva all’asta e il mantenimento di

un’influenza sulla governance dei beni;

Il fondo permette una gestione professionale dei beni e la valorizzazione;

Permette all’Ente la partecipazione ai risultati della valorizzazione futura;

Si tratta di uno strumento eventualmente disponibile anche per ulteriori successive operazioni;

Ha un trattamento fiscale vantaggioso.


FASE 3: Valorizzazione e Dismissione– Fondo FASE 3: Valorizzazione e Dismissione– Fondo ImmobiliareImmobiliare

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FIP: Fondo a immobili pubblici sponsorizzato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, proprietario di un portafoglio di 394 immobili a uso non residenziale occupati dal Ministero enti previdenziali e altri enti statali. Il FIP ha stipulato un unico contratto di locazione (9+9 rinnovabile automaticamente) con l’Agenzia del Demanio. Il canone annuo iniziale è pari a 270 milioni di €(8.1% del prezzo di trasferimento degli immobili). Il conferimento e’stato effettato a un valore di circa €3.4 miliardi, con una leva iniziale del 60%. L’operazione e’durata circa 12 mesi e ha visto la sottoscrizione del 100% delle quote da parte dei collocatori nel dicembre del 2004.

Patrimonio Uno: Fondo con oggetto il conferimento e trasferimento di beni immobili ad uso diverso da quello residenziale di proprietà dello stato e di altri soggetti per un valore di circa €680 milioni. Il collocamento e’stato effettuato dalla SGR, individuata con procedura competitiva. Gli immobili sono a prevalenza a uso uffici da valorizzare o da dismettere a breve. Il patrimonio e’suddivisibile in 33 immobili soggetti a contratto unico con Agenzia del Demanio e 42 immobili locati a terzi. Le strategie di gestione degli immobili sono: trading, reconversion/upside, strategic, e long termlease.


FASE 3: Procedure di dismissione – fondo FASE 3: Procedure di dismissione – fondo ImmobiliareImmobiliare

Casi applicativi

Dismissione degli Immobili dello Stato

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Regione Umbria

Fondo Monteluce

Conferimento degli immobili (51 MM) e cassa (2.55 MM)

Quote del fondo

(53.55 MM)

NomuraFinanziamento ponte

(2.55 MM)

SGR

Property Manager

FacilityManager

Banca Depositaria

Gestione Fondo

La struttura finale prevede la costituzione di un Fondo immobiliare ad apporto, contrattualmente legato alla SGR per la gestione del portafoglio immobiliare e indirettamente collegato a: Property Manager; Facility Manager; Banca Depositaria

Casi applicativi

Monteluce



Fonte: Nomura

REAG Advisory

della procedura di valorizzazione

REAG Esperto Indipendente del Fondo

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Regione Umbria

Fondo Monteluce

Conferimento degli immobili (51 MM) e cassa (2.55 MM)

Quote del fondo

Mercato degliInvestitori

Quote del fondoPrezzo Iniziale 43.35MM (85%)

Mercato Immobiliare

Costituzione del Fondo

Liquidazione del Fondo

Vendita Immobili


Prezzo Differito

[X] % PD

TAl fine di garantire alla Regione e all’Università la partecipazione ai proventi derivanti dallo sviluppo del progetto immobiliare, il prezzo corrisposto dagli mercato degli investitori sarà costituito da :

•· Un Prezzo Iniziale pari per un controvalore pari all’[x]% del valore degli immobili (ipotizzato per ora pari all’ 85%)

• Un Prezzo Differito che sarà corrisposto ad esito della liquidazione del Fondo

La Struttura Finanziaria: Prezzo Iniziale e Prezzo Differito Casi applicativi

Monteluce



Fonte: Nomura

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Regione Umbria

Fondo Monteluce

Conferimento

degli immobili Quote del fondo

Mercato Immobiliare


Quote del fondoPrezzo Iniziale

Nomura (Global Coordinator)

Liquidazione del fondo

Prezzo Differito

Casi applicativi

Monteluce

La Struttura Finanziaria: Sintesi


FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo ImmobiliareImmobiliare

Fonte: Nomura

REAG Advisor Immobiliare

APPORTO

COLLOCAMENTO

LIQUIDAZIONE

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20% immobili residenziali liberi 15% box e autorimesse30% immobili residenziali occupati35% immobili anche locati ad uso diverso commerciali magazzini, uffici

Fondo Immobiliare – Comune di Milano 1

Finalità dell’operazione : Reperire risorse da destinare da destinare alla rivitalizzazione dei quartieri di edilizia sociale e alla riqualificazione delle infrastrutture

Enti e operatori

Comune di MilanoCassa Depositi e Prestiti S.p.A. BNL Fondi Immobiliari SGR.p.A. (SGR)Agenzia del Territorio di MilanoConsiglio Notarile di MilanoREAG S.p.A.

Asset da dismettere 76 lotti

•Immobili siti in condomini (onerosi come spese di gestione per la pubblica amministrazione •Immobili liberi•Immobili attualmente occupati per usi diversi dal residenziale (es. magazzini, uffici e autorimesse)•Esclusi le aree libere in attesa di una nuova e più conveniente valorizzazione

Criteri di scelta degli immobili


Casi applicativi

Comune di Milano


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Garanzie sociali

Il diritto di opzione di acquisto dell’alloggio con uno sconto del 30% del prezzo di mercato dell’alloggio libero (immobili fuori dal centro storico).

Diritto di prelazione dell’immobile in caso di vendita all’asta al prezzo di aggiudicazione;

Diritto di opzione per l’acquisto dell’usufrutto ai conduttori ultrasessantacinquenni in caso di mancato esercizio di opzione dell’intera proprietà;

Diritto di rinnovo del contratto limitatamente ai conduttori con reddito familiare non superiore ai limiti previsti dalla Legislazione Regionale per l’edilizia residenziale sociale.

Nessuno sconto è previsto per gli alloggi di pregio, solo diritto di prelazione a prezzo di mercato

Modalità di trasferimento degli immobili

1. Prima parte viene trasferita al fondo sulla base di un contratto di apporto a fronte della sottoscrizione da parte del Comune di quote del fondo di classe A e quote di classe B. Le quote di classe A saranno collocate presso investitori qualificati da uno o più intermediari finanziari scelti dal comune con procedura di evidenza pubblicaLe quote di classe B saranno conservate dal comune. Tale quote garantiscono i diritti di Governance finalizzati ad assicurare i vincoli di salvaguardia e garanzie sociali.

2. La restante parte verrà trasferita al fondo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro

Casi applicativi

Comune di Milano

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Fondo immobiliare

Asset ManagementConferimento/Vendita

Gestione finanziaria

Gestione immobiliare

SGR

Comune di Milano

Quote di classe B

Mercato immobiliareLiquidazione

fondo

Prezzo diffferito

REAG Esperto indipendente

Cassa Depositi e Prestiti

Advisor Immobiliare

Quote fondo Denaro

Investitori

Comune di Milano

Quote di classe A

REAG



Casi applicativi

Comune di Milano

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Processo di dismissione del portafoglio immobiliare del comune di Milano

Piano di Valorizzazione approvato in Giunta. Si stabilisce che lo Strumento di attuazione più idoneo:Fondo Immobiliare ad Apporto che garantisce la massima trasparenza, il controllo della governance e la massima flessibilità per successivi apporti al fondo.

Attivazione di un rapporto di partnership Tra Comune e Cassa Depositi e Prestiti mediante sottoscrizione di un Protocollo d’Intesa per la valorizzazione del Patrimonio Comunale

Maggio 2007

Giugno 2007

Firma di un Protocollo di Intesa che definisce la finalità dell’intervento. L’obiettivo dell’accordo è di reperire risorse da destinare a:•Rivitalizzazione dei quartieri di edilizia sociale;•Riqualificazione delle infrastrutture

Definizione delle linee guida per la selezione della SGRAvvio Strumento di procedura ad evidenza pubblica per individuare la SGR

Ottobre 2007

Settembre 2007


13 domande di partecipazione ad 11 SGR la commissione di gara invia la lettera d’invito a presentare l’offerta.

Novembre 2007

Casi applicativi

Comune di Milano


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Selezione delle banca finanziatrice (Unicredit Banca D’impresa)Attivazione del processo di valorizzazione

Selezione delle banche incaricare al collocamento delle quote e attivazione del processo di valorizzazione che porterà alla dismissione del bene mediante evidenza a pubblica.

Si rendono pubblici i punteggi dell’offerta tecnica e vengono aperte le buste contenenti le offerte economiche. Le prime due SGR classificate presentano l’offerta migliorativa-Aggiudicazione del Portafoglio a BNL FI

Dicembre 2007

Fine Dicembre 2007Sottoscritto Atto di apporto tra Comune di Milano e BNL FI tramite il quale l’ente apporta al Fondo immobiliare “Fondo Immobiliare del comune di Milano 1” 20 immobili su 76. (pari a circa il 40% del valore dell’intero portafoglio.

Definizione delle linee guida per la selezione banca o l’intermediario finanziari che si occuperà del collocamento delle quote nel fondo.Marzo 2008

Febbraio 2008

Casi applicativi

Comune di Milano



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Società di Trasformazione Urbana Società di Trasformazione Urbana (STU)(STU)Il Decreto legislativo 267/00 e la legge n. 166/2002 hanno introdotto la possibilità di costituire una società per azioni a partecipazione pubblico e privata finalizzata alla progettazione e commercializzazione d’interventi di valorizzazione urbana (terreni e immobili.).

Società STU

Valorizzazione

Procedura:

Beni da valorizzareTerreni di proprietà degli enti locali

Azionisti privati

Ente locale

Convenzione Disciplina il rapporto tra le parti

commercializzazioneRealizzazione di opere pubbliche



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legislazione

Benefici

Il Decreto legislativo 267/00 La legge n. 166/2002 ha esteso la possibilità diu utilizzare la STU anche per la riqualificazione di immobili

Miglioramento della situazione finanziaria dell’ente attraverso le entrate derivanti dalla commercializzazionePossibilità di realizzare opere di interesse pubblico.

Società di Trasformazione Urbana Società di Trasformazione Urbana (STU)(STU)



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Italia spende circa 70 miliadi euro all’anno per gli investimenti

85% vengono spesi da Enti Locali

Capitali privati

Flussi di cassa

Dalla vendita e dalla valorizzazione dei beni non strumentali


ConclusioniConclusioni

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Immobili da anni abbandonati e male utilizzati o usati in maniera abusiva

Da stime del Ministero dell’Economia

circa 400 miliardi di euro.

Valorizzazione

Risorsa aggiuntiva per finanziare le infrastrutture

del paese.

Valorizzazione Impresa non facile per l’ente locale

•Fondazioni Bancarie•Cassa Depositi e Prestiti•Fintecna

Legge 113 2008

Ente Locale

20 miliardi

Valorizzazione del 5% Patrimonio Immobiliare

Investitori etici a lungo periodo


ConclusioniConclusioni

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