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Gewerbliche Gebäudenutzung
Der rechtssichere Abschluss langfristiger Miet- und Pachtverträge
Von:Rechtsanwalt & Notar Dr. H.-P. Ensenbach
www.ensenbach-rechtsanwaelte.de
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I.
- Vorbemerkung / Bindungsstufen -
1. Zwei Wege / ein Ziel
▪ Investor: Profiliertes Gebäudemanagement
▪ Betreiber / Nutzer: Konzentration auf das Kerngeschäft
Gerade langfristige Miet- und Pachtverträge sollen die Vertragsparteien auf
Augenhöhe bringen und profilierte, zukunftsfähige Konzepte sichern.
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2. Letter of intent
Populäres Mittel für das Memorandum of understanding. Typischer Inhalt:
▪ Zwischen welchen Beteiligten wird was verhandelt?
▪ Kurze Beschreibung der voraussichtlichen Leistung und Gegenleistung.
▪ Kurze Beschreibung der offenen Punkte.
▪ Kurze Beschreibung der Voraussetzungen, unter denen der Hauptvertrag
zustande kommen soll.
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▪ Beschreibung der Pflichten in den Bereichen
Rücksichtnahme/Geheimhaltung.
▪ Klarstellung, ob/welche Bindung durch den LOI entstehen soll.
Die Verletzung von Geheimhaltungs- und Rücksichtnahmepflichten kann
Schadensersatzansprüche auslösen. U.U. auch der grundlose Abbruch von
Verhandlungen (Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., S. 11; Lindner-Figura, Kap 3
Rdn. 40).
3. Vorvertrag
Vertrag mit der Verpflichtung zum Abschluss eines Hauptvertrages. Erzeugt im
Zweifel keine echte Bindung (BGH NJW 86, 2820; BGH NJW 80, 1577).
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4. Vormietrecht
Wegen Vertragsfreiheit zulässig. Begründet das Recht, in einen mit einem
Dritten abgeschlossenen Miet-/Pachtvertrag einzutreten. I.d.R. entsprechende
Anwendung der Vorschriften über das Vorkaufsrecht (Fritz, a.a.O., S. 13).
5. Vorhand
Vermieter muss Fläche vor der Vermietung an Dritte einem bestimmten
Berechtigten anbieten (Palandt, BGB, 66. Aufl., vor § 145 Rdn. 24).
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II.
- Miete/Pacht -
1. Mietvertrag
§ 535 BGB. Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache
während der Mietzeit zu gewähren. Die Bestimmung enthält die gesetzliche Regelung
über die Erhaltung und Unterhaltung der Mietsache.
2. Pachtvertrag
a) Abgrenzung: Bei der Pacht nicht nur Gebrauchsüberlassung, sondern
auch Fruchtgenuss nach den Regeln ordnungsgemäßer Wirtschaft, § 581 Abs. 1
BGB („Fruchtziehung“: Lindner-Figura, Kap 1 Rdn. 19 ff.). Beispiele:
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▪ Mit überlassen wird die Ausstattung als „Quelle der Erträgnisse“, z.B.
voll eingerichtetes Hotel, Krankenhaus oder die löffelfertige
Pflegeeinrichtung (Lindner-Figura, Kap 1 Rdn. 21).
Nicht ausreichend ist die Überlassung eines voll ausgestatteten Büros
für Rechtsanwälte (Lindner-Figura, a.a.O., Rdn. 21).
b) Abgrenzung relevant, da für Pachtvertrag teilweise Besonderheiten gelten:
▪ Verpflichtung zur Erhaltung des Inventars (§ 582 Abs. 1 BGB)
▪ Kündigungsfristen (§ 584 BGB)
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3. Genehmigungserfordernis im Sanierungsgebiet
§ 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB: Vereinbarungen über den Gebrauch und die Nutzung
eines Grundstückes/Gebäudes im Sanierungsgebiet bedürfen der
Genehmigung, wenn eine Nutzungsdauer von mehr als 1 Jahr festgelegt wird.
Dies gilt auch für befristete Gewerberaum-Mietverträge (Battis, BauGB, § 134
Rdn. 12).
Besteht das Genehmigungserfordernis, wird der Vertrag erst mit Erlass des
Verwaltungsaktes (rückwirkend) wirksam (Palandt, 66. Aufl., vor § 182 Rdn. 6).
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III.
- Schriftform: Risiko & Chance -
1. Grundsatz
▪ Miet-/Pachtverträge mit einer Laufzeit länger als 1 Jahr müssen die
gesetzliche Schriftform wahren (§§ 550 Satz 1, 126 BGB).
▪ Bei Nichtbeachtung gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen,
§ 550 Satz 2 BGB. Er ist mit gesetzlicher Frist kündbar.
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2. Einheit der Urkunde
▪ Die unterzeichnete Urkunde muss alle wesentlichen, der Schriftform
unterliegenden Abreden enthalten (BGH NZM 03, 281).
▪ I.d.R. mechanische Verbindung, ausreichend ist auch fortlaufende
Paginierung, Nummerierung der Bestimmungen, einheitliche grafische oder
inhaltlich zusammenhängende Darstellung des Textes (BGH NJW 98, 58; BGH
ZMR 01, 97).
▪ Einfallstor für formelle Streitpunkte sind oft Vereinbarungsbestandteile, die
aus Anlagen, Zeichnungen, technischen Beschreibungen bestehen oder sich
aus Festlegungen ergeben, die erst – z.B. im Bauverlauf – noch entstehen
oder konkretisiert werden sollen.
▪ No go: „Darüber werden wir uns noch verständigen. Das fügen wir bei, wenn
die Pläne (etc.) fertig sind.“
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3. Andere „weiche“ Stellen
3.1. Grundsatz
Formbedürftig sind alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien
von wesentlicher Bedeutung sind (Lindner-Figura, Kap 6 Rdn. 22).
3.2. Schwerpunkte
▪ Klare und richtige Bezeichnung der Vertragspartner und deren Vertreter,
insb. betr.
- Rechtsform
- Registerverhältnisse
- Gesellschaften in Gründung
- Erbengemeinschaften
- GbR´s
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▪ Es sind klare Verhältnisse erforderlich, wenn eine Personenmehrheit
entweder vermietet oder mietet. Grundsatz: Alle nennen, alle zeichnen.
▪ Genaue Bezeichnung der Lage und Beschaffenheit des
Mietgegenstandes ist zwingend. Der Spielraum für Toleranzen
ist klein (z.B. für den mitvermieteten Kellerraum z.B.: OLG Frankfurt
ZMR 07, 532).
▪ Klare Regelungen über den Mietbeginn und die Mietdauer sind
zwingend. Nach derzeitiger Auffassung reicht wegen der Laufzeit die
Bestimmbarkeit aus (BGH NJW 06, 139; anders noch: BGH
NZM 02, 20).
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3.3. Unterschrift
▪ Namensunterschrift / begl. Handzeichen auf derselben Urkunde, § 126
Abs. 1/2 BGB.
▪ Unterschrift: Schrift, nicht zwingend lesbar, aber kennzeichnender
Schriftzug. Nicht nur Striche, Bögen, Haken. Die fehlerhafte Unterschrift
einer Vertragspartei zerstört die Schriftform (z.B. OLG Düsseldorf
ZMR 00, 91).
▪ Bei Unterzeichnung jedenfalls durch rechtsgeschäftliche Vertreter ist
die Schriftform gefährdet, wenn ein das Vertretungsverhältnis
anzeigender Zusatz fehlt. Einzelheiten sind teilweise unklar (BGH
ZMR 04, 106, 107; BGH ZMR 05, 691, 694; Übersicht auch bei
Hildebrandt ZMR 07, 588 ff.).
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3.4. Zeitpunkt der Unterzeichnung
Der Vertrag besteht aus Angebot und Annahme.
Hat eine Vertragspartei der anderen den Miet-/Pachtvertrag schon
unterzeichnet übersandt und um Rücksendung nach
Gegenzeichnung gebeten, ist die Schriftform nur gewahrt, wenn
Rücksendung innerhalb
▪ einer dafür gesetzten Frist
oder
▪ einer angemessenen Frist
erfolgt.
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→ OLG Dresden: 2 ½ Wochen (NZM 04, 826)
→ KG Berlin: 1 Woche (GE 03, 48)
Die verspätete Annahme ist Ablehnung, verbunden mit einem neuen
Angebot. Bei unerkanntem Formmangel ggf. schlüssig durch Übernahme der
Mietsache.
3.5. Nachträge
Der nicht formgerechte Nachtrag hebt die Schriftform für das
Vertragsverhältnis insgesamt auf.
→ BGHZ 99, 54
→ KG ZMR 07, 535
Z.B.: Formlose Mietpreisanpassung, etwa durch Bestätigungsschreiben.
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3.6. Optionsrechte
Auch die Verlängerungsoption bedarf der Schriftform. Die Erklärung durch
Telefax genügt nicht.
→ OLG Köln 29.11.05 – 22 U 105/05 –
3.7. Vorsorgeklauseln
Jeder befristete Miet-/Pachtvertrag im gewerblichen Bereich sollte heute
eine Bestimmung enthalten, wonach die Parteien sich verpflichten, den
Mietvertrag nicht wegen Schriftformmängeln zu kündigen und alles zu tun, um
erforderlichenfalls nachträglich die Formwirksamkeit des Mietvertrages
herbeizuführen.
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Nach heutiger Auffassung wird davon ausgegangen, dass eine solche
Bestimmung den Anspruch auf Herbeiführung der Schriftform begründet (BGH
NZM 02, 823; OLG Düsseldorf ZMR 04, 749; Lindner-Figura, Kap 6 Rdn. 62).
4. Zusammenfassend
a) Die Anforderungen an die Schriftform befristeter Miet-/Pachtverträge sind
streng.
b) Die Quote langfristig „vereinbarter“ Verträge mit Schriftformmängeln ist sehr
hoch. Fachkreise vermuten, dass jeder 2. Vertrag betroffen sein könnte. M.E. trifft
diese Einschätzung mit hoher Wahrscheinlichkeit zu.
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c) Fundgrube für Schriftformmängel sind insb.
▪ im Vertrag genannte, dann aber ganz fehlende Anlagen
▪ teilweise fehlende Anlagen
▪ die fehlende feste Verbindung oder sonst erkennbare Zugehörigkeit von
Anlagen zum Hauptvertrag
▪ fehlerhafte Nachträge, die die Schriftform für das Vertragsverhältnis
insgesamt aufheben
sowie viele andere der hier erörterten Punkte.
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d) Ob die „Rettungsklausel“ auch zukünftig in der Rechtsprechung anerkannt
bleibt, ist m.E. nicht sicher.
Insb. AGB-rechtlich sind Einwendungen hiergegen durchaus denkbar. Ein
Haus sollte man auf diese Klausel allein nicht bauen, wenn der Miet- oder
Pachtvertrag 10, 15 oder 20 Jahre halten soll.
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IV.
- Sonderkündigungsrechte -
1. Es besteht nicht nur das Risiko außerordentlicher Kündigung.
2. Sonderkündigungsrechte
a) § 57 a ZVG
In der Zwangsversteigerung ist der Ersteher berechtigt, mit gesetzlicher Frist
zu kündigen. Eine im Mietvertrag vereinbarte Befristung bindet den Ersteher
nicht.
b) § 111 Abs. 1 InsO
Veräußert der Insolvenzverwalter die Immobilie, tritt der Erwerber in das
Miet- /Pachtverhältnis ein, kann aber unter Einhaltung der gesetzlichen Frist
kündigen.
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c) § 1056 Abs. 2 BGB
Hat der Nießbraucher vermietet, steht dem Grundstückseigentümer bei
Beendigung des Nießbrauches das Recht zur Sonderkündigung zu.
d) § 2135 BGB
Ein vergleichbares Recht hat der Nacherbe, wenn die Vermietung durch den
Vorerben erfolgt ist.
e) § 30 ErbbauVO
Hat der Erbbauberechtigte vermietet/verpachtet, steht dem
Grundstückseigentümer im Fall des Erlöschens des Erbbaurechts durch
Zeitablauf das Sonderkündigungsrecht nach § 30 Abs. 2 ErbbauVO zu.
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f) §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB
Beim Verkauf der Immobilie erfolgt kein Eintritt in bestehende
Miet-/Pachtverträge, wenn:
▪ Der Miet-/Pachtvertrag nicht durch den Verkäufer als Vermieter
geschlossen war.
▪ Ebenfalls keine Überleitung kraft Gesetzes, sofern die Veräußerung vor
der tatsächlichen Gebrauchsüberlassung an den Mieter erfolgt. Überleitung
dann nur, wenn der Erwerber nach § 567 a BGB in das Miet-/Pachtverhältnis
eintritt.
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V.
- Beschränkt persönliche Dienstbarkeit -
1. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 ff. BGB kann ein
wesentliches Sicherungsmittel für den langfristigen Miet-/Pachtvertrag über eine
Gesamtimmobilie sein.
Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit hat dingliche Wirkung, sie ist nicht
übertragbar oder vererblich. Die Sicherung des Nutzungsanspruches aus einem
Mietvertrag durch Dienstbarkeit wird zwischenzeitlich ausdrücklich als zulässig angesehen
(Stapenhorst/Voß NZM 03, 875).
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2. Zwangsversteigerung
▪ An der erster Rangstelle eingetragene Dienstbarkeit hat die größte
Sicherheit. Wird aus einem nachrangigen Grundpfandrecht vollstreckt, fällt die
Dienstbarkeit in das geringste Gebot und bleibt bei der Versteigerung
nach § 52 Abs. 1 ZVG bestehen.
Anm.: Die sachgerecht gestaltete Dienstbarkeit kann an sich nicht
wertmindernd wirken, wenn nur die „vertragskonforme“ Benutzung besichert wird.
Abhängig ist dies von der Gestaltung der Ausübungsbedingungen.
▪ Hat die Dienstbarkeit Nachrang hinter Grundpfandrechten, erlischt es im Fall
des Zuschlages nach § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG. Ggf. Wertersatz nach § 92 Abs. 1
ZVG.
Belassungserklärung aber möglich. Die Dienstbarkeit bleibt dann durch
abweichende Versteigerungsbedingung nach § 59 ZVG bestehen .
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3. Insolvenz
▪ Die Dienstbarkeit ist nach heutiger Auffassung keine Umgehung von §§ 111,
119 InsO.
4. Sicherungsvereinbarung
Ausübungsregeln müssen so gefasst sein, dass dem Mieter/Pächter in allen
Fällen der von ihm nicht zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Miet-/Pachtvertrages
die Nutzung zu weitgehend bisherigen Bedingungen möglich bleibt.
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Regelungsbedarf bei der Gestaltung der beschränkt persönlichen
Dienstbarkeit:
▪ Sicherungsfall
▪ Ausübung/Entgelt
▪ Instandhaltung/Instandsetzung
▪ Kosten
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
www.ensenbach-rechtsanwaelte.de
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