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Financiación de OficinasModalidad Project Finance
Junio 2008
Banco Sabadell
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1. Introducción
2. Track Record
3. Análisis y Mitigación de Riesgos
4. Financiación Development & Investment
5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales
6. Conclusiones
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Financiación a largo plazo basada en la bondaddel propio Proyecto (predictibilidad de cash-flows futuros)
Project Finance en BS
Energías • Renovables (eólicos, solar térmica,
biomasa, valorización residuos…)• Biocarburantes
Infraestructuras
Real Estate
• Licitaciones Públicas (PPP, PFI)• Autopistas, Transporte, Puertos,
Aeropuertos …
• Activos Inmobiliarios en Explotación (Centros Comerciales, Oficinas, Parques Logísticos)
• Hoteles, Resorts Turísticos
Especializados en 3 Sectores: Líderes
por número de
operaciones en
League Tables 2006
& segundos en 2007
(Fuente Dealogic)
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1. Introducción
2. Track Record
3. Análisis y Mitigación de Riesgos
4. Financiación Development & Investment
5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales
6. Conclusiones
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Track RecordProject Finance
‐ Oficinas en Barcelona y Madrid.
‐ Innovación en el diseño de Estructuras de Financiación con amplio portafolio de productos (deuda senior, subordinada, fin. IVA, facilidades puente, etc …) siempre con el objeticvo de obtener la estructura más óptima para cada proyecto.
‐ Equipo Multifuncional con más de 15 años de experiencia en financiación estructurada.
‐ Experiencia en estructuras con la presencia del BEI y/o garantizadas por Compañías Aseguradoras Monoline.
Project Finance
€ 115,000,000
2005
Mandated Lead ArrangerAgent
Palma-Manacor Road
2005
Mandated Lead Arranger
Ciudad Judicial de Barcelona y l’Hospitalet
Project Finance
€ 321.083,512
Loan rights assignment
Lead Arranger
€ 1.071.000.000
2005
€ 198.414.000
2006
MLA -Agent
CC Puerto Venecia Zaragoza
€ 129.000.000
2007
MLA -Agent
CC ESPACIO CORUÑA
€ 132.500.000
2007
MLA -Agent
Hotel Vela BCN
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Track RecordProject Finance – Líderes en Energías
‐ Nuestro Track Record incluye:
Bio-fuels :
Biomasa:
Solar :
Mini-hidráulica:
Eólicos:+ 3.600 MW OrganizadosPresentes en total en más de 6,700MW
60 MW Organizados
Térmica: 112MW OrganizadosFotovoltaica: + 60 MW Organizados
+ 30 MW Organizados
+ 180,000 T/year
Project Finance
€ 46.000.000
2006
MLAAGENT
AndasolI+II
THERMO-SOLAR PLANT€ 576.517.000
MLAAGENT
2006
€ 887,400,000
MLA
2006
LURIA DE ENERGIESWind farm
€.85,730,000
MLAAGENT
2006
P.E. BUIOProject Finance
€ 234.600.000
2006
MLA
‐ Presentes desde 1992 en renovables
‐ Asesoramiento en la contratación con proveedores
‐ Posición de liderazgo en el mercado español
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Track RecordProject Finance International
P.E. VOIE SACRÉ.
€ 77.572.000
Mandated Lead Arranger
Agent2006
Co-Arranger
USD 1.190.000.000
2005
Chicago Skyway Toll
Bridge
Project Finance
€ 40.791.000
Mandated Lead Arranger
2006
AIOLIKI PANACHAIKOU
GRECIA
Canaport - RepsolPlanta de Regasificación
USD 756.000.000
Lead Manager
2007
Senior Managing
Agent
USD 3.348.341.000
2006
Indiana Toll Road
Autopista de PeajeN25 Waterford bypass
. € 241.150.000
Participant
2006
Participant
€ 7.650.000.000
2006
EIFFAIRE S.A.S
Senior & Revolving Facilities
Participant
USD 325. 000.000
2007
$ 42.480.000
2005
Agent
SUNNY VALENTÍN INVESTMENTS, S.A.
Agent
2005
$ 45.000.000
AM RESORTS
HOTEL CAPRI CARIBE
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1. Introducción
2. Track Record
3. Análisis y Mitigación de Riesgos
4. Financiación Development & Investment
5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales
6. Conclusiones
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Análisis y Mitigación de Riesgos
Ingresos Predecibles.
+ Estructura costes definida
+ Marco legal estable
+ Tecnología probada
= Posibilidad de plantear Project Finance (Financiación sin Recurso) Resultará clave el proceso de análisis de riesgos: Identificación Asignación Mitigación
Objetivo: Identificar todos los riesgos y asignarlos fuera del proyecto o darles un tratamiento adecuado
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Análisis y Mitigación de Riesgos
SPV
FinancieroExtraordinario
Diseño
Construcción
ProducciónLegalAdministrativo
Venta &Comercializ.
Suministro/Explotación
Tecnológico
Social /Medioambiental
País/Político
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Análisis y Mitigación de Riesgos
Matriz de Riesgos Simplificada – (Desarrollo Oficinas)Riesgo Construcción Contrato Llave en Mano (único o por paquetes
reducidos) – solvencia contrastadaDictamen Inicial de Proyecto Constructivo y Seguimiento de Obra por parte del Asesor Técnico – PROJECT MONITOR
Riesgo Demanda Comercialización
Experiencia del Promotor o en su caso de la COMPAÑÍA COMERCIALIZADORAEstudios de Viabilidad por consultoras especializadas
Riesgo Venta - Ingresos Validación de cada uno de los inquilinos y las condiciones del contrato de alquiler (plazo mínimo, penalizaciones, etc.)Contratos de gestión del Activo
Riesgo Legal Marco legal, Permisos, Licencias y Autorizaciones validados por ASESOR LEGAL
Riesgo Financiero Financiación Completa / Cobertura tipo de interés
Riesgo Extraordinario Pólizas de seguro validadas por ASESOR DE SEGUROS tanto para la fase de construcción como la de explotación
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Análisis y Mitigación de Riesgos
El resultado de este proceso de Análisis y tras la Due Diligence de los Asesores se traducirá en :
Contratos : Documentación en la que se reflejarán todos los acuerdos y en el que se otorgarán todas las garantías de proyecto.
Caso Base : Donde se reflejarán todas las hipótesis y conclusiones numéricas y en el que se determinará el grado de apalancamiento, RCSD, FRSD, covenants financieros, etc.
TOTAL100100TOTAL
Fondos Propios
Deuda Senior LP
30
70
90
73
Inversión (Hard y Soft)Intercalarios / Gastos FRSD
Origen%%Aplicación
Ejemplo
Crédito IVA1515Inversión IVA
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Principales Ventajas del Project
Permite optimizar los recursos al inversor + TIR / + crecimiento
No compromete la capacidad de endeudamiento del inversor
Disminuye la exposición de riesgos (Asignación efectuada / Due Diligence)
Permite plazos de financiación más largos.
o Estructuras costosas (en precio y tiempo) vs otras alternativas
o Existe más control por parte de los financiadores vs otras facilidades.
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1. Introducción
2. Track Record
3. Análisis y Mitigación de Riesgos
4. Financiación Development & Investment
5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales
6. Conclusiones
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Financición Development – Oficinas
“Financiación de cash-flows futuros con subyacente inmobiliario”
Loan to Cost 60% - 70%
Loan to Value < 60% Tasaciones x sociedades homologadas BDE + Valoraciones RICS según el ámbito de sindicación (bancos internacionales)
Cobertura Deuda RCSD > 1,30xCobertura de Riesgo de tipo de interés > 75%FRSD 6 meses
Pre-Comercialización Deseable: A partir de 40% de SBA y Renta Anual EsperadaCovenants de control durante la construcción (al menos un 80% a su finalización)
Garantías Hipoteca sobre activosPignoración derechos contratos construcción y alquilerRecurso limitado a socios-promotores de cara a la finalización y puesta en explotación del proyecto (extra-costes , retrasos, comercialización hasta niveles > 80%)
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Financiación Development & Investment
Apalancamiento:
Loan-to-Cost
60% - 70%
NUEVOS DESARROLLOS
Amortización a 15
años
Financiación Development:
“Destinado a Nuevos Desarrollos con estrategia clara de venta una vez consolidado”
Financiación Development
a Término: “Destinado a Nueovs Desarrollos con estrategia de mantenerse en patrimonio”
2 años 3 años+ Bullet 100%
2 años 13 años+ Bullet < 20%
Banca Extranje
ra
Banca Extranj
era
Bullet > 85%
7-8 años
ACTIVOS EN RENTA
Loan-to-Value
70% - 80%
Amortización > 20
años
Financiación Investment:
“Destinado a financiar Activos en Renta (inversión x capitalización% de rentas)”
BS
BS
BS
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1. Introducción
2. Track Record
3. Análisis y Mitigación de Riesgos
4. Financiación Development & Investment
5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales
6. Conclusiones
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Condiciones y Mercados Financieros Actuales
Mayor rigidez en el estudio de riesgo (Due Diligence, Asesores, etc)
Incremento coste interbancario = > Precios mas ajustados al Riesgo
Mercado de Sindicación poco líquido
Titulización de Activos Inmobiliarios Terciarios: Spreads muy elevado => No viable actualmente
o Esquema Club Deal (co-aseguramiento entre varias entidades) como alternativa
Mayor sensibilidad al riesgo = > Menores apalancamientos; Menor LTV
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Condiciones y Mercados Financieros Actuales
Caída generalizada de los Volúmenes Financiados a Nivel Mundial Préstamos Sindicados 1Q-2008 vs 1Q-2007
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Condiciones y Mercados Financieros Actuales
Evolución Prima de Riesgo (Spread) en CMBS – Commercial Mortgage Backed Securities (Títulos Hipotecarios de Activos Comerciales - USD )
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Condiciones y Mercados Financieros Actuales
Evolución Prima de Riesgo (Spread) en CMBS – Commercial Mortgage Backed Securities (Títulos Hipotecarios de Activos Comerciales – EUR )
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2. Track Record
3. Análisis y Mitigación de Riesgos
4. Financiación Development & Investment
5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales
6. Conclusiones
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Conclusiones
Sistema eficaz cuando las características del proyecto permiten utilizarlo.
El Project Finance que ha demostrado ser una buena alternativa de financiación en determinados Sectores, cobra hoy mayor validez en los proyectos de Real Estate
Facilita el acudir (en un momento posterior) al mercado de capitales y/opuesta en valor de una cartera.
La Banca española ha demostrado en los últimos años ser una de las más competitivas y sofisticadas en la estructuración. Previsión de que la prima de riesgo en el Real Estate Terciario en Europa continúe la tendencia a la baja.
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Equipo Real Estate Project Finance
Equipo
Director Financiación Estructurada
Director Real Estate
David Noguera Ballús •Telf. 93-728.76.08•E.mail. [email protected]
Víctor Leaño Herrera •Telf. 93-728.76.06•E.mail. [email protected]
Alvaro Echevarría Arévalo •Telf. 93-728.25.81•E.mail. [email protected]
•Telf. 93-728.99.49•E.mail. [email protected]
José Ignacio Tramuns Pladellorens
Joan Carrasco Reverte •Telf. 93-728.05.43•E.mail. [email protected]
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Banco Sabadell
Muchas Gracias
www.bancosabadell.com
SabadellAtlántico BancoHerrero Solbank ActivoBank BancoUrquijo
