ชือบริษัทจัดการ - scbam.com€¦ · หนังสือชี ชวนส่วนสรุป ... 1.3 ชือย่อ ... ช่วง อากรแสตมป์

หนงสอช �ชวนสวนสรปขอมลสาคญ กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท หนา 1

ช�อบรษทจดการ : บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด

ท�อย : ไทยพาณชย ปารค พลาซา อาคาร 1 ช �น 7 - 8

เลขท. 18 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร

กรงเทพมหานคร 10900

โทรศพท : 0-2949-1500

โทรสาร : 0-2949-1501

1. ช�อ ประเภท และอายของโครงการจดการกองทนรวม

1.1 ช.อโครงการ (ไทย) : กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

1.2 ช.อโครงการ (องกฤษ) : CPN Commercial Growth Leasehold Property Fund

1.3 ช.อยอ : CPNCG

1.4 ประเภทโครงการ : กองทนรวมอสงหารมทรพย ประเภทไมรบซ �อคนหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะย.นคาขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพ.อใหรบหนวยลงทนเปนหลกทรพยจดทะเบยนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

1.5 ลกษณะโครงการ : ระบเฉพาะเจาะจง

1.6 ประเภทการลงทน : อสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย

1.7 อายโครงการ : ไมกาหนดอายโครงการ

1.8 วนท.ท.ไดรบอนมตใหจดต �งและจดการ : 31 สงหาคม 2555

1.9 วนเวลาทาการเสนอขายหนวยลงทน : 4-10 กนยายน 2555

Risk Spectrum

ความเส�ยงต�า/ มความซบซอนต�า

ความเส�ยงสง/ มความซบซอนสง

1 2 3 4 5 6 7 8 กองทนรวมตลาดเงนท�

ลงทนเฉพาะในประเทศ

กองทนรวมตลาดเงนท�ลงทนใน

ตางประเทศบางสวน

กองทนรวมพนธบตรรฐบาล

กองทนรวมตราสารหน H

กองทนรวมผสม

กองทนรวมตราสารแหงทน

กองทนรวมหมวด

อตสาหกรรม

กองทนรวมท�ลงทนในทรพยสนทางเลอก

กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

(CPNCG)


2. จานวนเงนทนของโครงการจดการกองทนรวม มลคาท�ตราไว จานวน ประเภท ราคาของหนวยลงทนท�เสนอขาย และมลคาข Hนต�าในการจองซ Hอ

2.1 จานวนเงนทนของโครงการ : ไมเกน 4,394,381,700บาท

2.2 มลคาท.ตราไวตอหนวยลงทน : 10.30บาท (เทากบราคาของหนวยลงทนท.เสนอขาย)

2.3 จานวนหนวยลงทน : 426,639,000 หนวย

2.4 ประเภทหนวยลงทน : ระบช.อผ ถอ

2.5 ราคาของหนวยลงทนท.เสนอขาย : 10.30บาท

2.6 จานวนหนวยลงทนข �นต.าของการจองซ �อ : 4,000 หนวยและเพ.มเปนทวคณของ 1,000หนวย

3. วตถประสงคของโครงการจดการกองทนรวม และรายละเอยดนโยบายการลงทน

3.1 วตถประสงคของโครงการ

เพ.อระดมเงนจากนกลงทนท.วไป ท �งท.เปนบคคลธรรมดาและนตบคคลท �งในและตางประเทศ ซ.งกองทนรวมจะนาเงนท.ไดจากการระดมทนไปซ �อ เชา และ/หรอเชาชวงอสงหารมทรพย โดยกองทนรวมจะรบโอนกรรมสทธ_ และ/หรอสทธการเชา และ/หรอสทธการเชาชวง อสงหารมทรพย และจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาว โดยการใหเชา ใหเชาชวง โอน และ/หรอจาหนายอสงหารมทรพยตางๆท.กองทนรวมไดลงทนหรอมไว ตลอดจนทาการปรบปรง เปล.ยนแปลง รวมถงดาเนนการกอสรางและ/หรอพฒนาอสงหารมทรพย โดยรบโอนใบอนญาตกอสราง และ/หรอดาเนนการขอใบอนญาตอ.นๆ และ/หรอดาเนนการอ.นใดท.เก.ยวของและจาเปนเพ.อประโยชนของอสงหารมทรพย และเพ.อมงกอใหเกดรายไดและผลตอบแทนแกกองทนรวมและผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม รวมถงการลงทนในทรพยสนอ.นและ/หรอหลกทรพยอ.นและ/หรอการหาดอกผลโดยวธอ.นใดตามกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอ.นใดท.เก.ยวของกาหนด

3.2 รายละเอยดนโยบายการลงทน 3.2.1 การลงทนครHงแรก

กองทนรวมจะมงลงทนในอสงหารมทรพยท.กอใหเกดรายได และ/หรอลงทนในหลกทรพย หรอทรพยสนอ.น หรอการหาดอกผลโดยวธอ.น เพ.อประโยชนในการบรหารทรพยสนของกองทนรวม ท �งน � กองทนรวมมวตถประสงคจะลงทนคร �งแรกในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด โดยในการเขาลงทนดงกลาว กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด บางสวน (“ทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก”) ไดแก ท.ดนซ.งเปนท.ต �งของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด พ �นท.ของอาคารสานกงาน


ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ยกเวนพ �นท.บางสวนของช �น G และช �น 3 และพ �นท.ใหเชาช �นใตดน B1 – B3 ซ.งเปนสวนท.บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน) (“CPN”) จะไดทาสญญาเชาชวงกบกองทนรวมธรกจไทย 4 (“TBF4”) สาหรบการพฒนาพ �นท.ใหเชาเพ.อการคา (ท �งน � ในการลงทนคร �งแรก กองทนรวมไมลงทนในพ �นท.ใหเชาเพ.อการคาดงกลาวเน.องจาก TBF4 มแผนการพฒนาและปรบปรงพ �นท.ใหเชาเพ.อการคาเพ.มเตม ซ.งอาจสงผลกระทบตอรายไดและคาใชจายของพ �นท.ใหเชาเพ.อการคาดงกลาวได) นอกจากน � ทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกจะรวมถงระบบสาธารณปโภคและอปกรณตางๆ ของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด รวมท �งสทธในการใชบรการพ �นท.จอดรถจานวน 1,271คน โดยจานวนเงนท.กองทนรวมจะใชในการลงทนในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด จะกาหนดจากจานวนเงนท.สามารถระดมไดจากการออกและเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวม และจานวนเงนจากการกยมเงนจากสถาบนการเงนในประเทศ หกดวยประมาณการคาใชจายท.เก.ยวเน.องกบการระดมทนและการลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก

บรษทจดการจะกาหนดราคาของหนวยลงทนท.จะออกและเสนอขายเปนราคาเดยว ซ.งสะทอนมลคาของอสงหารมทรพย โดยพจารณาปจจยตางๆ เชน มลคาอสงหารมทรพยท.ไดจากการประเมนคา สภาวะตลาดโดยรวม และปรมาณความสนใจของผลงทน และจะทาการออก เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท.เสนอขายดงกลาว ใหกบผจองซ �อพเศษ และ/หรอผลงทนท.วไป ท �งท.เปนผลงทนรายยอยและ/หรอผลงทนสถาบน โดยมเง.อนไขตามท.ระบไวในหนงสอช �ชวน

3.2.2 ขอมลท�วไปของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด เปนอาคารสานกงานเกรดเอขนาดใหญ ต �งอยบนถนนพระราม 1 ซ.งอยในพ �นท.ศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานคร โดยอาคารสานกงานดงกลาวเปนอาคารสง 46 ช �น และมช �นใตดน 3 ช �น ต �งอยบนท.ดนประมาณ 2 ไร 1 งาน 4 ตารางวา มพ �นท.รวม (Gross Floor Area) ประมาณ 127,383 ตารางเมตร โดยเปนพ �นท.ใหเชา ณ วนท. 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ประมาณ 84,086 ตารางเมตร และเปดดาเนนการในเดอนธนวาคม พ.ศ. 2547 (หมายเหต: พ �นท.รวมและพ �นท.ใหเชาดงกลาวไดรวมพ �นท.รวมประมาณ 5,394ตารางเมตร และพ �นท.ใหเชาประมาณ 3,520 ตารางเมตร ตามลาดบ ซ.งไมไดเปนสวนของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก)

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ประกอบดวยพ �นท.สานกงานใหเชา พ �นท.คาปลก และพ �นท.สวนกลาง พรอมดวยระบบสาธารณปโภคและส.งอานวยความสะดวกตางๆ ท.มการออกแบบอยางสวยงาม มเทคโนโลยท.ทนสมย และประโยชนใชสอยสง สามารถเดนทางไปมาไดอยางสะดวกหลายชองทาง เชน รถยนต รถไฟฟา และรถสาธารณะ รวมท �งมทางเขาออกหลายดานเช.อมตอกบท �งถนนพระราม 1 และถนนราชดาร อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด เปนสวนหน.งของโครงการเซนทรลเวลดซ.งเปนโครงการอสงหารมทรพยเพ.อการพาณชย


(Commercial Property) ขนาดใหญช �นนาแหงหน.งของประเทศไทยและภมภาคอาเซยน ประกอบดวยศนยการคา หางสรรพสนคา อาคารสานกงาน โรงแรมและศนยประชม นอกจากน � โครงการเซนทรลเวลดยงต �งอยในบรเวณแหลงการคายานราชประสงค รายรอบดวยศนยการคาช �นนาและโรงแรมระดบหาดาวหลายแหง ซ.งสามารถเดนเช.อมตอกนไดโดยใชสะพานเช.อมตออาคารและสถานรถไฟฟา (Sky Walk)

ในปจจบน TBF4 ไดเชาท.ดนและอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลดจากสานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย (“สานกงานทรพยสนฯ”) ซ.งเปนเจาของกรรมสทธ_ท.ดนและอาคารสานกงานดงกลาว โดย TBF4 ไดปลอยเชาชวงอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ใหแกบรษท เซนทรลเวลด จากด (“บรษท เซนทรลเวลด”)โดย บรษท เซนทรลเวลดไดรบผดชอบในการพฒนาและบรหารจดการอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด มาโดยตลอด

4. กองทนรวมน Hเหมาะสมท�จะเปนทางเลอกสาหรบเงนลงทนลกษณะใด

เงนลงทนสวนท.ตองการลงทนในระยะยาวเพ.อแสวงหาผลตอบแทนท.มโอกาสไดรบผลตอบแทนสงกวาเงนฝากประจาในรปเงนปนผลจากการลงทนในอสงหารมทรพย

5. กองทนรวมน Hจะนาเงนลงทนไปลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยใดและมรายละเอยดของอสงหารมทรพยดงกลาวเปนอยางไรรวมถงนโยบายการลงทนในอนาคต

รายละเอยดของทรพยสนของกองทนรวม ราคาท�จะลงทน ราคาประเมนและประมาณการรายไดจากคาเชาปรากฏรายละเอยดดงตอไปน H

5.1 โครงสรางการลงทน ลกษณะทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทน สทธการเชาชวงท.ดน อาคารรวมถงระบบสาธารณปโภค

พรอมท �งสวนควบและอปกรณท.เก.ยวของ และกรรมสทธ_

ในเฟอรนเจอรและอปกรณ เจาของอสงหารมทรพย/เจาของกรรมสทธU

- ท.ดน สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย - อาคาร สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย - ระบบสาธารณปโภคพรอมท �งสวนควบและ

อปกรณท.เก.ยวของ สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย

- เฟอรนเจอรและอปกรณ บรษท เซนทรลเวลด จากด ระยะเวลาตามสญญาเชาชวง

- ท.ดน ประมาณ 20 ป(ส �นสดวนท. 22 ธนวาคม พ.ศ.2575) - อาคาร ประมาณ 20 ป(ส �นสดวนท. 22 ธนวาคม พ.ศ.2575) - ระบบสาธารณปโภคพรอมท �งสวนควบและ ประมาณ 20 ป(ส �นสดวนท. 22 ธนวาคม พ.ศ.2575)


อปกรณท.เก.ยวของ มลคาท�กองทนรวมจะเขาลงทน(การลงทนครHงแรกสวนท� 1 และสวนท� 2)

ไมเกน 4,764,381,700 บาท ท �งน � มลคาดงกลาวไดรวมถง (i) คาธรรมเนยมการจดทะเบยนสทธการเชาชวง อากรแสตมป ภาษมลคาเพ.ม ท.กองทนรวมเปนผ รบผดชอบ ซ.งมมลคารวมประมาณ 26 ลานบาท และ (ii) คาใชจายท.เก.ยวเน.องกบการจดต �งและออกเสนอขายหนวยลงทนท. CPN เปนผ รบผดชอบ

5.2 สถานท�ต Hง อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ต �งอยเลขท. 999/9 ถนนพระรามท. 1 แขวงปทมวน เขตปทมวน กรงเทพมหานคร 10330

ท�มา: บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน)

5.3 รายละเอยดของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลดในสวนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครHงแรก กอนท.กองทนรวมจะเขาลงทนในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด TBF4 จะทาการยกเลกสญญาเชาชวงท.ดนและอาคารสานกงานท. TBF4 ทากบ บรษท เซนทรลเวลด และกองทนรวมจะเขาเปนคสญญาในฐานะผ เชาชวงกบ TBF4 โดยหลงจากท.กองทนรวมเขาลงทนในอาคารสานกงานดงกลาวแลว กองทนรวมจะแตงต �ง


CPN ใหทาหนาท.ในการบรหารจดการอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ในสวนท.กองทนรวมจะเขาลงทนเปนคร �งแรก เพ.อประโยชนของกองทนรวม ตอไป

ท �งน � ในการเขาลงทนในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ในคร �งน � กองทนรวมจะเขาลงทนในอาคารสานกงานดงกลาวบางสวน (“ทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครHงแรก”) โดยทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกแบงออกเปน 2 สวน ไดแก

1) การลงทนครHงแรกสวนท� 1 ซ.งมรายละเอยดของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนดงตอไปน �

1.1) ท.ดน ซ.งเปนท.ต �งของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด จานวนเน �อท.ประมาณ 2 ไร 1 งาน 4 ตารางวา

1.2) อาคารสานกงานบางสวน ซ.งประกอบดวยพ �นท.ภายในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด บางสวน ยกเวนพ �นท.ใหเชาช �นใตดน B1-B3 พ �นท.บางสวนของช �น G ช �น 3 และช �น 6 พ �นท.ของช �น 7ช �น 25 และช �น 44 คดเปนพ �นท.รวมประมาณ 113,328 ตารางเมตร หรอคดเปนพ �นท.ใหเชาประมาณ 74,605 ตารางเมตร

1.3) งานระบบของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ซ.งทรพยสนในสวนน �ท.กองทนรวมจะเขาลงทนประกอบดวยระบบไฟฟา ระบบปรบอากาศ ระบบสขาภบาล ระบบปองกนและแจงเหตเพลงไหม ระบบปองกนฟาผา ระบบโทรศพท และระบบลฟทและบนไดเล.อน โดยอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด มลฟทโดยสารจานวน 24 ชด ลฟทสาหรบขนสงสนคาจานวน 2 ชด และบนไดเล.อนจานวน 7 ตว

1.4) สทธในการใชบรการพ �นท.จอดรถจานวน 1,218 คน

2) การลงทนครHงแรกสวนท� 2 หลงจากท.กองทนรวมดาเนนการลงทนคร �งแรกสวนท. 1 แลวเสรจ กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนท.

กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกสวนท.เหลอ (“การลงทนครHงแรกสวนท� 2”) เน.องจากทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนในการลงทนคร �งแรกสวนท. 2 น � เปนพ �นท.ท. CPN อยระหวางการดาเนนการปรบผงพ �นท.เพ.อใหเหมาะสมกบผ เชา โดยในเบ �องตนคาดวาการดาเนนการจะแลวเสรจและมความพรอมท.จะใหกองทนรวมลงทนคร �งแรกสวนท. 2 ไดภายในวนท. 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 ท �งน � การลงทนคร �งแรกสวนท. 2 จะดาเนนการโดยใชเงนกยมตามหลกเกณฑและวธการท.กาหนดไวในกฎหมายหลกทรพยท.เก.ยวของ

การลงทนคร �งแรกสวนท. 2 มรายละเอยดของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทน ไดแก พ �นท.บางสวนของช �น 6(สวนท.กองทนรวมไมไดเขาลงทนในการลงทนคร �งแรกสวนท. 1) พ �นท.ของช �น 7 ช �น 25 และ 44 ซ.งเปนพ �นท.สานกงานใหเชา คดเปนพ �นท.รวมประมาณ 8,662 ตารางเมตร และคดเปนพ �นท.ใหเชาประมาณ 5,961 ตารางเมตร รวมถงสทธในการใชบรการพ �นท.จอดรถจานวน 53 คน


ท �งน � ในกรณท. CPN ซ.งจะดาเนนการจดหาผ เชาพ �นท.ในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกสวนท. 2 ไมสามารถจดหาผ เชาพ �นท.ไดครบภายในกาหนดเวลาท.ไดกลาวไวขางตน CPN จะเปนผ เชาพ �นท.ในสวนท. CPN จดหาผ เชาพ �นท.ไดไมครบ เพ.อใหกองทนรวมสามารถจดหาประโยชนจากการเขาลงทนคร �งแรกสวนท. 2 ไดตามกาหนดเวลา ซ.ง CPN จะเขาทาสญญาเชาพ �นท.ดงกลาวไปจนกวาจะสามารถหาผ เชารายอ.นได แตท �งน �เปนระยะเวลาไมเกน 12 เดอนจากวนท.กองทนรวมเขาลงทนคร �งแรกสวนท. 2 โดยอตราคาเชาและคาบรการของพ �นท.ท. CPN จะเชาดงกลาวจะไมต.ากวา 600 บาทตอตารางเมตรตอเดอนซ.งอางองจากอตราคาเชาและคาบรการเฉล.ยโดยประมาณของพ �นท.ใหเชาท.มลกษณะใกลเคยงกน และภายใตสภาวะตลาดท.คลายคลงกนอยางไรกด อตราคาเชาของผ เชารายอ.นจะมการกาหนดโดยกลไกของตลาดโดยคานงถงพ �นท.เชาและระยะเวลาการเชาเปนสาคญ

ในการเขาลงทนคร �งแรกสวนท. 2 น � กองทนรวมจะใชแหลงเงนทนจากการกยมเงนจากธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ท �งจานวน โดยขอกาหนดและเง.อนไขของเงนกยมดงกลาวเปนไปตามท.กาหนดในสญญากยมเงนระหวางกองทนรวมและธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) โดยมรายละเอยดเบ �องตนดงตอไปน � ท �งน � การเขาลงทนคร �งแรกสวนท. 2 จะดาเนนการโดยไมตองขออนมตจากท.ประชมผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม

ท �งน � กอนการลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกสวนท. 2 ผดแลผลประโยชนของกองทนรวมจะประสานงานกบผใหเชาชวงเพ.อใหผดแลผลประโยชนของกองทนรวมสามารถดาเนนการตรวจสอบทรพยสนดงกลาววาทรพยสนดงกลาวปราศจากภาระผกพนหรอการรอนสทธใดๆ เวนแต การเชาทรพยสนโดยผ เชารายยอยท.มอยกอนวนท.กองทนรวมจะลงทนและทรพยสนดงกลาวมสภาพพรอมในการจดหาผลประโยชนได รวมถงเปนไปตามขอมลของการลงทนท.ไดเปดเผยไวในโครงการจดการลงทน

รายละเอยดของเง.อนไขของเงนก ท.ไดรบอนมตในเบ �องตน

ธนาคารผใหเงนก ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

ผขอสนเช�อ กองทนรวมสทธการเชา CPN คอมเมอรเชยล โกรท (กองทนรวม)

วงเงนก (ลานบาท) ไมเกน 370ลานบาท

อตราดอกเบ Hย (%) MLR-2%

ระยะเวลาการชาระคนเงนก ไมเกน 12ป นบจากวนท.กองทนรวมเบกเงนมาใชคร �งแรก

การชาระดอกเบ Hย ทกๆ 3 เดอน

หลกประกนการกยมเงน ไมม

หมายเหต: ท �งน �บรษทจดการขอสงวนสทธ_ในการไมขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในกรณท.เง.อนไขของเงนก ท.แทจรงมการเปล.ยนแปลงจากเง.อนไขขางตนในทางท.ดข �นสาหรบผ ถอหนวยลงทนตวอยางเชนไดอตราดอกเบ �ยท.ถกลง


ท �งน � ทางบรษทจดการมความเหนวาการกยมเงนเพ.อใชสาหรบการลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรกสวนท. 2 น �นจะเปนประโยชนตอผ ถอหนวยลงทน เน.องจากผ ถอหนวยลงทนไมมความจาเปนท.จะตองจองซ �อหนวยลงทนเพ.มข �นเพ.อนาเงนท.ไดรบจากการเสนอขายหนวยลงทนดงกลาวมาใชในการลงทนในทรพยสนดงกลาว ในขณะเดยวกนอตราดอกเบ �ยท.กองทนรวมตองชาระในการกยมเงนคร �งน �กอยในเกณฑท.ใกลเคยงกบอตราการกยมเงนของลกคาช �นดท.ธนาคารพาณชยในประเทศสวนใหญเสนอใหกบลกคาของตนและอยภายใตเง.อนไขท.ใกลเคยงกน (เชน ในเร.องท.เก.ยวกบสทธระหวางเจาหน �และผ ถอหน/ หนวยลงทน และ ปจจยความเส.ยงอ.นๆ)

5.4 สรปขอมลท�สาคญของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครHงแรก โครงสรางของอสงหารมทรพยท�กองทนรวมจะลงทนครHงแรก ในปจจบนทรพยสนดงกลาวเปนทรพยสนท.สานกงานทรพยสนฯ เปนผ ถอกรรมสทธ_ในท.ดนและส.งปลกสรางท �งหมด โดยม TBF4 เปนผทรงสทธการเชาจากสานกงานทรพยสนฯ และไดนาโครงการอาคารสานกงานดงกลาวใหเชาชวงแกบรษท เซนทรลเวลด เปนผทรงสทธการเชาอยในขณะหรอกอนวนท.กองทนรวมจะลงทน ท �งน � สญญาเชาระหวาง TBF4 และสานกงานทรพยสนฯ เปนการเชาท.ดนเพ.อกอสรางอาคารภายในโครงการเซนทรลเวลดท �งหมดภายในสญญาเดยว โดย TBF4 ไดแบงการบรหารจดการทรพยสนท.เชาตามสญญาเชาหลกเปนสามสวนแกผดาเนนการกอสรางและพฒนาอาคารในแตละสวน ซ.งประกอบดวยสวนอาคารสานกงาน อาคารศนยการคา และอาคารโรงแรม โดยม CPN เปนผค �าประกนการปฏบตตามสญญาเชาของ TBF4 โดยตรงแกสานกงานทรพยสนฯ และเม.ออาคารส.งปลกสรางท �งหมดกอสรางแลวเสรจ กรรมสทธ_ในอาคารดงกลาวจะตกเปนของสานกงานทรพยสนฯ ทนทท.การกอสรางเสรจสมบรณ ดงน �น สญญาเชาในปจจบน ระหวาง TBF4 และสานกงานทรพยสนฯ จงมผลเปนสญญาเชาท.ดนและอาคารโดยผลของขอกาหนดและเง.อนไขของสญญาเชาฉบบดงกลาว (“สญญาเชาหลก”) ในปจจบนมสถานะเปนสญญาเชาท.ดนและส.งปลกสราง


เน.องจาก ขอกาหนดและเง.อนไขของสญญาเชาทรพยสนโครงการเซนทรลเวลด ระหวาง สานกงานทรพยสน และTBF 4 ไดกาหนดให CPN เปนผค �าประกนการปฏบตหนาท.ของ TBF4 และไดกาหนดใหความดารงอยของ CPN เก.ยวเน.องกบเหตของการเลกสญญาดงน �น ความม.นคงทางการเงนของ CPN จงสงผลโดยตรงตอการคงอยของสญญาเชาชวงอาคารสานกงาน ระหวางกองทนรวม และ TBF4 ในการน � กองทนรวมและ CPN จงไดจดใหม


มาตรการปองกนและบรหารจดการความเส.ยงดงกลาว โดยจดใหมมาตรการเตอน (Warning Signal) และมาตรการบงคบ (Force Signal) ดงรายละเอยดในสวนสรปรางสญญาตกลงทาสญญาตกลงกระทาการ และตามท.ไดเปดเผยในหวขอ ความเส.ยงในการลงทนในกองทนรวม

ขอมลท.วไปเก.ยวกบทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก

ช�อโครงการ ประเภททรพยสน

ท�ดนโฉนดเลขท�

พ Hนท� (ไร-งาน-ตารางวา)

เจาของกรรมสทธUใน

ท�ดน

เจาของกรรมสทธUในส�ง

ปลกสราง

ปท�สรางเสรจ

พ Hนท�ใหเชา ณ วนท� 31

มนาคม พ.ศ. 2555

(ตารางเมตร)

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรล

เวลด

อาคารสานกงาน

3008 2-1-4 สานกงานทรพยสนสวน

พระมหา กษตรย

สานกงานทรพยสนสวน

พระมหากษตรย

พ.ศ. 2547

80,566


ผลการดาเนนงานสาหรบรอบ 12 เดอนของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด

ผลการดาเนนงาน (หนวย: ลานบาท)

ป พ.ศ. 2550

ป พ.ศ. 2551

ป พ.ศ. 2552

ป พ.ศ. 2553

ป พ.ศ. 2554

ไตรมาสท� 1 ป พ.ศ. 2555

อตราการเชาพ �นท. (รอยละ) 96.4 95.5 94.9 92.7 92.6 94.4

รายได 551 588 600 530 605 153

ตนทนคาเชาและคาบรการ และคาใชจายในการบรหาร

189 157 185 184 199 41

กาไรจากการดาเนนงาน (กอนดอกเบ �ย ภาษ คาเส.อมราคาและคาตดจาหนาย)

363 431 415 346 406 112



หมายเหต:

1. ผลการดาเนนงานท.แสดงในตารางขางตน เปนอตราการเชารายไดคาเชาและคาบรการซ.งไดรบจากพ �นท.ใหเชาท �งหมดของอาคาร หรอประมาณ 84,086 ตารางเมตร(ท �งน � พ �นท.เชาท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกอยท. 80,566 ตารางเมตร)

2. สาเหตหลกท.รายไดสาหรบป 2553 ลดลงประมาณรอยละ 11.7 จากปกอนหนาน �น มมาจากการท.ปดงกลาวมการชมนมทางการเมองในบรเวณใกลเคยงกบสถานท.ต �งของอาคารสานกงาน ทาใหผ เชาเดนทางเขามาใชบรการอาคารสานกงานไมสะดวกเปนระยะเวลาหน.ง จงมการใหสวนลดคาเชาและคาบรการในสดสวนท.มากกวาปอ.นๆ เพ.อดงดดใหผ เชาตออายสญญาเชา และใชบรการอาคารสานกงานตอไป

3. ภายหลงจากการจดต �งกองทนรวม องคประกอบของรายได ตนทนและคาใชจายของทรพยสนจะเปล.ยนแปลงไปจากท.แสดงขางตน โดยจะกาหนดใหผ บรหารทรพยสนเปนผ รบรายไดและรบผดชอบคาใชจายท.เก.ยวกบสาธารณปโภค เชน คาน �า คาไฟฟา คาบรการระบบปรบอากาศ และคาบรการรกษาความสะอาด เปนตน

4. ภายหลงจากการจดต �งกองทนรวม จะมคาใชจายเพ.มเตมท.เก.ยวของกบการดาเนนงานของกองทนรวม เชน คาธรรมเนยมการจดการ คาธรรมเนยมผ ดแลผลประโยชน คาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทน และคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย เปนตน

5. การเขาลงทนคร �งแรกสวนท. 2 จะทาใหกองทนรวมมภาระคาใชจายดอกเบ �ยเน.องจากมการใชเงนกซ.งมเง.อนไขตามท.เปดเผยในสวนท. 5.3(2)

ขอมลเก.ยวกบพ �นท.รวม พ �นท.ใหเชา และอตราคาเชาและคาบรการของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก

ทรพยสน อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด

จานวนพ Hนท�รวม ณ วนท� 31 มนาคม พ.ศ. 2555 (ตารางเมตร) 121,989

จานวนพ Hนท�ใหเชา ณ วนท� 31 มนาคม พ.ศ. 2555 (ตารางเมตร) 80,566

อตราคาเชาและคาบรการรายเดอนเฉล�ยตอตารางเมตร (บาท) สาหรบรอบ 3 เดอน ส Hนสดวนท� 31 มนาคม พ.ศ. 2555

588



ขอมลเก.ยวกบอตราการเชาพ �นท.ของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก


ขอมลเก.ยวกบระบบสาธารณปโภคและอปกรณท.เก.ยวของมดงตอไปน �

ระบบสาธารณปโภคหลกของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ประกอบดวยระบบไฟฟา ระบบปรบอากาศ ระบบสขาภบาล ระบบปองกนและแจงเหตเพลงไหม ระบบปองกนฟาผา ระบบโทรศพท และระบบลฟทและบนไดเล.อน โดยอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด มลฟทโดยสารจานวน 24 ชด ลฟทสาหรบขนสงสนคาจานวน 2 ชด และบนไดเล.อนจานวน 7 ตว

การจดการ

กอนวนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ดาเนนการและบรหารจดการโดยบรษท เซนทรลเวลด โดยภายหลงจากท.กองทนรวมไดเขาลงทนในอาคารสานกงานดงกลาวเปนคร �งแรก กองทนรวมจะแตงต �ง CPN ใหเปนผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager) ของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก เพ.อประโยชนของกองทนรวมตอไป

ทรพยสน อตราการเชาพ Hนท� ณวนท� 31 ธนวาคม

อตราการเชาพ Hนท� ณ วนท�

31 มนาคม พ.ศ. 2555 พ.ศ. 2552 พ.ศ. 2553 พ.ศ. 2554

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศ

เศสแอทเซนทรลเวลด

94.7 92.5 93.0 95.4


ขอมลผ เชารายยอย

ณ วนท. 31 มนาคม พ.ศ.2555 ผ เชาพ �นท. 10 อนดบแรกของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก พจารณาจากพ �นท.ใหเชา เปนดงน �

ลาดบท� บรษท รอยละของพ Hนท�ใหเชา ระยะเวลาท�สญญา เชาจะหมดอาย (พ.ศ.)

1 บรษท เนสทเล(ไทย) จากด 16 2557 2 บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน) 9 2556 3 บรษท เซนทรลเทรดด �ง จากด 6 2556, 2557 4 บรษทหลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศ

ไทย) จากด (มหาชน) 6 2556, 2558

5 บรษท ดบบลวพพ (ประเทศไทย) จากด (สาขาท. 1 โอกลว.แอนดเมเธอร)

6 2556

6 บรษท อโกดา เซอรวสเซส จากด 5 2556, 2558 7 บรษทหลกทรพย ฟนนเซยไซรส จากด (มหาชน) 4 2556, 2557 8 บรษท เซอรฟคอรปจากด 3 2556 9 บรษท เอมเอสด (ประเทศไทย) จากด 3 2558 10 บรษท ฟลลปมอรรส(ไทยแลนด) ลมเตด 3 2556 รวม 61


หมายเหต: สญญาท.ทากบผ เชาชวงรายยอยมอาย 3 ปเปนสวนใหญ

ปท.ครบกาหนดอายสญญาเชาของผ เชารายยอยในทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรก ณ วนท. 31 มนาคม พ.ศ. 2555

ป พ.ศ. พ Hนท�เชาของผเชารายยอยท�ครบกาหนดอายสญญาเชา (ตารางเมตร)

รอยละของพ Hนท�ใหเชา

2555 6,566 8.15 2556 33,705 41.84 2557 34,122 42.35 2558 3,018 3.75 วาง 3,155 3.92 ท�มา: บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน)


ขอมลเก.ยวกบประเภทธรกจของผ เชาพ �นท.ในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกและสดสวนการเชาพ �นท.ของผประกอบการธรกจแตละประเภท ณ วนท. 31 มนาคม พ.ศ. 2555

ประเภทธรกจของผเชาพ Hนท� พ Hนท�ใหเชาท�เชา (ตารางเมตร)

รอยละของยอดรวมพ Hนท�ใหเชาของอาคารสานกงานในสวนท�กองทนรวม

จะเขาลงทนครHงแรก อตสาหกรรมการผลต 13,129 16.30 สถาบนการเงนและบรการทางการเงน 12,757 15.83 ผจดจาหนาย/ตวแทนจาหนาย 11,416 14.17 บรการ 10,838 13.45 บรษทเซนทรลพฒนา จากด (มหาชน) 7,261 9.01 บรษท เอเจนซ. โฆษณา 4,498 5.58 ท.ปรกษา 4,152 5.15 คอมพวเตอรบรการและผลตภณฑท.เก.ยวของ 3,014 3.74 ผลตภณฑอปโภคบรโภค 2,362 2.93 เวชภณฑและเภสชภณฑ 2,250 2.79 ตวแทนอสงหารมทรพย 815 1.01 หนวยงานรฐบาล 771 0.96 ออกแบบตกแตง 476 0.59 อปกรณอเลกทรอนกส 132 0.16 อ.นๆ 3,033 3.76 วาง 3,663 4.55 รวม 80,566 100.00



5.5 สรปขอมลการประเมน มลคาและราคาประเมนของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก มรายละเอยดดงตอไปน �

*รวมถง คาธรรมเนยมการจดทะเบยนสทธการเชาชวง อากรแสตมป ภาษมลคาเพ.ม ซ.งมมลคารวมประมาณ 22 ลานบาท และ 4 ลานบาท สาหรบสวนท. 1 และสวนท. 2 ตามลาดบ

ท�มา:บรษท ไทยประเมนราคา ลนนฟลลปส จากด และบรษท บรคเรยลเอสเตท จากด

หมายเหต:

1. การเขาลงทนคร �งแรกสวนท. 2 จะทาใหกองทนรวมมภาระคาใชจายดอกเบ �ยเน.องจากมการใชเงนก ซ.งมเง.อนไขตามท.เปดเผยในสวนท. 5.3(2)

2. มลคาประเมนรวมของการลงทนคร �งแรกสวนท. 1 และสวนท. 2 ของบรษท ไทยประเมนราคา ลนนฟลลปส จากด เทากบ 4,191.9 ลานบาท และบรษท บรคเรยลเอสเตท จากด เทากบ 4,522 ลานบาท

ทรพยสน

มลคาท�กองทนรวมเขาลงทนไม

เกน*

(ลานบาท)

ราคาประเมน

(ลานบาท)

ผประเมนราคา วธการ ประเมน

วนท�ประเมน

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลดสวนท. 1 (รายละเอยด

ตามขอ 5.3 (1))

4,394.4 3,853.8 บรษท ไทยประเมนราคา ลนนฟลลปส จากด

วธรายได (Income

Approach)

9 กรกฎาคม 2555

4,157.0 บรษท บรคเรยลเอสเตท จากด


Approach)


อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลดสวนท. 2 (รายละเอยด

ตามขอ 5.3 (2))

370.0 338.1 บรษท ไทยประเมนราคา ลนนฟลลปส จากด


Approach)


365.0 บรษท บรคเรยลเอสเตท จากด


Approach)



ท �งน � จากการตรวจสอบสมมตฐานหลกของผประเมนคาทรพยสนท.ใชในการประเมนมลคาทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก บรษทจดการไมพบส.งท.เปนเหตใหเช.อวาสมมตฐานหลกท.ใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล อยางไรกตามผลประกอบการณท.เกดข �นจรงอาจจะแตกตางจากสมมตฐานดงกลาวได หรอเหตการณตางๆอาจจะไมเปนไปตามท.คาดการณไว ท �งน � บรษทจดการมความเหนวาอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด เปนอาคารสานกงานเกรดเอขนาดใหญท.มความเปนเอกลกษณโดดเดนจากอาคารสานกงานเกรดเอท.วไป โดยมทาเลต �งอยในใจกลางกรงเทพมหานครทาใหผ ใชบรการสามารถเดนทางไปมาไดอยางสะดวกสบาย รวมท �งมทางเขาออกหลายดานเช.อมตอกบถนนท.สาคญหลายสาย ภายในอาคารสานกงานกมระบบสาธารณปโภคและส.งอานวยความสะดวกตางๆ ท.มการออกแบบอยางสวยงามและมเทคโนโลยท.ทนสมยพรอมท �งประโยชนใชสอยสง นอกจากน � อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ยงเปนสวนหน.งของโครงการเซนทรลเวลดซ.งเปนโครงการอสงหารมทรพยเพ.อการพาณชย (Commercial Property) ขนาดใหญช �นนาแหงหน.งของประเทศไทยและภมภาคอาเซยน ซ.งประกอบดวยศนยการคา หางสรรพสนคา อาคารสานกงาน โรงแรมและศนยประชม ดงน �น จงสงผลใหราคาท.กองทนรวมจะลงทนสงกวาราคาต.าสดท.ไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละสบ ท �งน � ถงแมวากองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมลงทนคร �งแรกในสวนท. 1 และสวนท. 2 รวมกนมมลคาท �งหมดไมเกน 4,764.4 ลานบาท ซ.งสงกวาราคาต.าสดของรายงานการประเมนคารอยละสบส. (14%) บรษทจดการมความเหนวาราคาดงกลาวเปนราคาท.เหมาะสมซ.งสามารถยอมรบได เน.องจากอตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return หรอ IRR) ตลอดระยะเวลาการลงทนประมาณ 20 ปท.กองทนรวมจะไดจากการลงทนท.ราคาดงกลาวอยในอตราประมาณ รอยละ 9.4 (9.4%) ตอป (โดยคานวณจากกระแสเงนสดสทธจากทรพยสนท.ประมาณการโดย บรษท ไทยประเมนราคา ลนนฟลลปส จากด ซ.งเปนผประเมนราคาท.ใหราคาประเมนต.าสด) ซ.งถงแมวาจะเปนอตราผลตอบแทนท.ต.ากวา IRR ท.กองทนรวมอาจไดรบในกรณท.กองทนรวมเขาลงทนในมลคาเทากบราคาประเมนของผประเมนรายดงกลาว (ท.ใชอตราคดลดกระแสเงนสดสทธท.รอยละ 11 ซ.งเทยบเทากบ IRR ท.รอยละ 11 เชนกน) กองทนรวมน �ยงคงเปนทางเลอกหน.งของการลงทนท.ใหผลตอบแทนนาพอใจแกนกลงทนเม.อเทยบกบอตราผลตอบแทนและความเส.ยงของตราสารหน �รฐบาลและตราสารหน �ภาคเอกชนท.มความนาเช.อในระดบท.สามารถลงทนได (Investment Grade) ดงท.แสดงในตารางขางลาง

ตารางแสดงอตราผลตอบแทน ณ วนท� 22 สงหาคม 2555

ประเภท อาย 10 ป อาย 15 ป อาย 20 ป

ตราสารหน �รฐบาล 3.47% 3.63% 3.80%

ตราสารหน �ภาคเอกชน (ความนาเช.อถอระดบ A+) 4.34% 4.64% 4.96%

ตราสารหน �ภาคเอกชน (ความนาเช.อถอระดบ BBB+) 5.33% 5.75% 6.15%

ท�มา:สมาคมตลาดตราสารหน �ไทย


อยางไรกด กองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการเขาลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรกในราคาท.สงกวาราคาต.าสดท.ไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละสบ กลาวคอ ในกรณท.เกดเหตการณซ.งทาใหอตราสวนหน �สนท.มภาระดอกเบ �ยตอสวนของผ ถอหนของ CPN เกนกวาอตราตามท.กาหนดในมาตรการแกไข (Force Signal) และผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมมมตเหนชอบให CPN รบซ �อคนทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก ซ.งราคาซ �อคนดงกลาวน �นกาหนดใหเทากบมลคาเงนลงทนเร.มตนของทรพยสนดงกลาวหกดวยการเส.อมคาทรพยสนจากการประเมนราคายตธรรมของทรพยสน (ถาม) ตามท.ไดเปดเผยในหวขอความเส.ยงในการลงทนในกองทนรวมดงน �น โอกาสท.ราคาซ �อคนจะต.ากวามลคาเงนลงทนเร.มตนของกองทนรวมจงอาจมได นอกจากน � เน.องจากการลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกเปนการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยท.มมลคาการลงทนท.สงกวาราคาประเมน ดงน �น จงอาจเปนไปไดมากข �นวามลคาสทธการเชาอสงหารมทรพยท.กองทนรวมลงทนจะลดลงจากการประเมนคาหรอสอบทานการประเมนคาทรพยสนในรอบปบญชตอๆไป และทาใหบรษทจดการอาจตองดาเนนการลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมเพ.อลดสภาพคลองสวนเกนท.เกดจากการท.มลคาของอสงหารมทรพยลดลงจากการประเมนคาทรพยสน ซ.งภายหลงการลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวม มลคาท.ตราไวของหนวยลงทนของกองทนรวมจะลดลงดวย

5.6 การลงทนในอนาคต สาหรบการลงทนในอนาคต บรษทจดการจะมงเนนการลงทนโดยการรบโอนกรรมสทธ_ และ/หรอสทธการเชาในอสงหารมทรพยเพ.อการพาณชย (Commercial Property) หรออสงหารมทรพยประเภทอ.นใด โดยในเบ �องตนจะมงเนนการลงทนในหรอมไวซ.งอสงหารมทรพยท.มลกษณะโครงสรางการถอครองกรรมสทธ_และการลงทนท.ใกลเคยงกบทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก ท. CPN และ/หรอบคคลท.เก.ยวของมกรรมสทธ_และ/หรอสทธครอบครองและ/หรอบรหาร ท �งท.มอยในปจจบนและจะไดมข �นในอนาคต โดยกองทนรวมจะไดรบสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal) ดงตอไปน �

1. ในกรณท. TBF4 ไดรบสทธ และ/หรอ ไดตออายสญญาเชาหลกออกไปได เม.อสญญาเชาหลกครบกาหนดและ TBF4 สามารถตกลงในเง.อนไขและราคาในการตออายสญญาหลกและไดรบความยนยอมจากสานกงานทรพยสนฯ ใหเชาชวงตอได TBF4 ตกลงท.จะแจงเง.อนไขและราคาในการตออายสญญาฉบบน �ใหกองทนรวมทราบภายใน 12 (สบสอง) เดอนกอนวนท.สญญาเชาชวงอาคารสานกงานจะส �นสดลง โดย TBF4 ตกลงใหสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal) แกกองทนรวมในการพจารณารบโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง ทรพยสนท.เชาชวงตามสญญาเชาชวงอาคารสานกงาน และ CPN และ/หรอ บรษทท. CPN มอานาจควบคมยงคงมหนาท.เปนผบรหารอสงหารมทรพยของอาคารสานกงานดงกลาว ในการน � กองทนรวมจะบอกกลาวความประสงคในการรบโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวงอาคารสานกงาน รวมท �งมลคาและเง.อนไขเบ �องตนท.เก.ยวของเปนลายลกษณอกษรไปยง TBF4 ภายใน 30 (สามสบ) วนนบจากวนท.กองทนรวม


ไดรบการแจงจาก TBF4 หลงจากน �น กองทนรวมจะดาเนนการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมเพ.ออนมตการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง อาคารสานกงาน ภายใน 90 (เกาสบ) วนนบจากวนท.กองทนรวมบอกกลาวแสดงความประสงคตามท.กาหนดขางตน หากกองทนรวมไดรบมตอนมตการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง อาคารสานกงานดงกลาวจากผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมแลว คสญญาท �งสองฝายจะใชความพยายามในดาเนนการตางๆ ซ.งรวมถงการจดทะเบยนตอเจาพนกงานท.เก.ยวของ เพ.อใหการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง อาคารสานกงานแลวเสรจภายในระยะเวลา 250 (สองรอยหาสบ) วนนบจากวนท.กองทนรวมไดรบมตเหนชอบจากผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมดงกลาว

2. สทธในการซ �อและ/หรอรบโอนกรรมสทธ_และ/หรอรบโอนสทธครอบครองสาหรบโครงการตางๆ ในโครงการเซนทรลเวลด และอาคารสานกงานแหงอ.น (ท �งน �จะไมรวมถงอาคารโรงแรมและอาคารหางสรรพสนคา ZEN ท.ต �งอยในโครงการเซนทรลเวลด)

ตลอดระยะเวลา 7 ปนบแตวนท.กองทนรวมเขาลงทนคร �งแรก กองทนรวมจะไดรบสทธปฏเสธกอน (Right of First Refusal) จาก CPN ในการซ �อและ/หรอรบโอนกรรมสทธ_ และ/หรอรบโอนสทธการเชา และ/หรอรบโอนสทธการเชาชวงสาหรบอาคารใดๆ ในโครงการ เซนทรลเวลด (ยกเวนอาคารโรงแรมและอาคารหางสรรพสนคา ZEN) และอาคารสานกงานใดๆ ท �งท.มอยในปจจบนและจะไดมข �นในอนาคต ซ.งม CPN และ/หรอบคคลใดๆ ท. CPN มอานาจควบคมเปนเจาของกรรมสทธ_ และ/หรอสทธการเชา และ/หรอสทธการเชาชวงอยกอนวนท.กองทนรวมจะลงทน

อยางไรกด CPN สงวนสทธในการท.จะใหสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal) แกกองทนรวม ในกรณท. CPN พนจากการทาหนาท.บรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม

ท �งน � กองทนรวมจะดาเนนการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาวโดยการใหเชา หรอจาหนายอสงหารมทรพยดงกลาว เพ.อประโยชนสงสดแกผ ถอหนวยลงทนและกองทนรวม ท �งน � รวมถงการลงทนในโครงการท.อยระหวางการกอสราง และ/หรอหลกทรพยอ.น และ/หรอการหาดอกผลโดยวธอ.นใด ตามท.กาหนดไวในประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และประกาศอ.นท.เก.ยวของ ท �งมผลใชบงคบอยในปจจบนและท.จะไดมการแกไขเพ.มเตม

6. วธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท�กองทนรวมจะลงทนเปนอยางไร และกลยทธหรอนโยบายการบรหารอสงหารมทรพยเปนอยางไร

6.1 วธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท�กองทนรวมจะลงทน ภายหลงจากวนท.กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน กองทนรวมจะเขาเปนคสญญาภายใตสญญาเชาชวงพ �นท.ของทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน รวมท �งสญญาการใหบรการสาธารณปโภค ในฐานะผ ให


เชาชวงและผ ใหบรการสาธารณปโภค ซ.งสญญาดงกลาวมความเปนมาตรฐาน โดยมหลกเกณฑและเง.อนไขของสญญาคลายคลงกนสาหรบผ เชาทกราย อาท การกาหนดระยะเวลาการเชาและการใหบรการเบ �องตนสวนใหญเปนเวลา 3 ป การกาหนดใหผ เชาชวงตองวางเงนมดจา และผ ใหเชาชวงมสทธบอกเลกสญญาในกรณท.ผ เชาชวงผดสญญา เปนตน โดยการทาสญญาดงกลาวตองไดรบความยนยอมจากคสญญาภายใตสญญาดงกลาว

6.2 กลยทธของการบรหารอสงหารมทรพย

วตถประสงคหลก

บรษทจดการมวตถประสงคหลกท.จะทาใหผ ถอหนวยลงทนไดรบเงนปนผลอยางสม.าเสมอและตอเน.องในระยะยาว โดยคานงถงประโยชนท.ไดรบตอการพฒนาและเพ.มคณภาพของทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน โดยมกลยทธการบรหารทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน ดงน �

กลยทธในการบรหารจดการทรพยสน

บรษทจดการมความประสงคท.จะดาเนนการบรหารทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน โดยกองทนรวมและบรษทจดการจะตดตามผลการดาเนนงานในแตละป โดยเปรยบเทยบกบงบประมาณประจาป รวมถงผลประกอบการของกองทนรวมในปท.ผานมา เพ.อใหการประกอบการของทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทนไดรบผลกาไร ในกรณท.ผลประกอบการของทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน ไมเปนไปตามเปาหมายท.คาดไว กองทนรวมจะวเคราะหอยางละเอยดเพ.อหาสาเหต และจะดาเนนการรวมกบผ บรหารอสงหารมทรพยอยางใกลชดในการพฒนาแผนงานในการดาเนนการเพ.อปรบปรงผลการดาเนนงานของทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน ใหเปนไปตามเปาหมายหรอท.คาดการณไว

นอกจากน �น กองทนรวมจะรวมมอกบผบรหารอสงหารมทรพยในการสรางความเจรญเตบโตทางธรกจและพฒนาความสมพนธกบลกคา พรอมท �งบรหารจดการใหอตราการเชาและอตราคาเชาอยในระดบท.กอใหเกดประโยชนสงสดตอกองทนรวม ในขณะเดยวกน บรษทจดการจะควบคมและบรหารตนทนดานการตลาดและความเส.ยงเก.ยวกบการบรหารจดการทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน

การบรหารจดการผลตอบแทนและกลยทธทางการตลาดเพ�อใหไดรบผลตอบแทน

ในการสรางผลกาไรของกองทนรวมในสวนของการลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทนเพ.อใหไดผลตอบแทนสงสด กลยทธในการบรหารจดการผลตอบแทนของกองทนรวมจะรวมถงการประเมนและการใชกลยทธการกาหนดอตราคาเชาใหอยในระดบท.เหมาะสม

การพฒนาประสทธภาพในการดาเนนงาน

บรษทจดการจะรวมมอกบผบรหารอสงหารมทรพยในการเพ.มประสทธภาพในการบรหารจดการทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน พรอมท �งควบคมและบรหารคาใชจายในการดาเนนงาน โดยจะไมกอใหเกดผลกระทบตอคณภาพของการใหบรการ


การรกษาคณภาพของการลงทนไดอยางตอเน�อง

บรษทจดการจะประสานงานกบผบรหารอสงหารมทรพยอยางใกลชด เพ.อเพ.มศกยภาพของทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน ซ.งกลยทธในการเพ.มศกยภาพดงกลาวจะรวมถง

• การกาหนดกลมลกคาเปาหมายของทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน โดยปรบเปล.ยนกลยทธทางการตลาด ระดบการบรการ และการกาหนดราคาใหเหมาะสมกบความตองการของลกคาในกลมเปาหมายท.กาหนด

• การดแลรกษาพ �นท.ของทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน เชน การปรบปรงพ �นท.สาธารณะและพ �นท.สวนกลาง การปรบปรงพ �นท.เฉพาะสวนใหเหมาะสมกบการใชงาน

• การปรบปรงภาพลกษณของทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทน การบารงรกษาทรพยสนดงกลาวใหไดมาตรฐาน และการซอมแซมทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทนใหเหมาะสมกบการใชงาน เพ.อสรางความพงพอใจใหแกลกคา

7. ปจจยความสาเรจของกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยCPN คอมเมอรเชยล โกรท

7.1 ทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครHงแรกเปนอาคารสานกงานท�มคณภาพ ต Hงอยในเขตศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานคร และมการคมนาคมท�สะดวก

ทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกเปนอาคารสานกงานท.มความสวยงาม โดดเดน และทนสมยในดานสถาปตยกรรม รปแบบ และการตกแตง ซ.งสามารถดงดดผ เชาไดเปนอยางด รวมถงทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกไดรบการบรหารท.เนนดานคณภาพ โดยไดรบการจดใหมระบบรกษาความปลอดภย ระบบปองกนอคคภย ระบบลฟทโดยสาร และลฟทบรการท.มจานวนเพยงพอตอการใหบรการ นอกจากน � ยงมชางซอมบารง เพ.อแกไขปญหาท.เกดข �นไดทนทวงท เจาหนาท.ดแลรกษาความสะอาด เพ.อคอยดแลความเรยบรอยของทรพยสน และยงมทมงานท.คอยตรวจระบบสาธารณปโภค สภาพของอปกรณตางๆ เชน ลฟท ระบบปองกนอคคภย อยางสม.าเสมอ และตามระยะเวลาท.กาหนดตามมาตรฐาน

ทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกถอไดวาเปนอาคารสานกงานช �นนาแหงหน.งของกรงเทพมหานคร โดยอาคารสานกงานดงกลาวต �งอยในเขตศนยกลางทางธรกจ และมการคมนาคมท.สะดวก อาท ระบบคมนาคมสาธารณะ รถไฟฟาของบรษท ระบบขนสงมวลชนกรงเทพ จากด (มหาชน) รถแทกซ. และรถประจาทาง และอยรมถนนพระรามท. 1 ซ.งเปนถนนสายหลกท.สาคญของกรงเทพมหานคร

7.2 ทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครHงแรกจะไดรบการบรหารจดการโดย CPN ซ�งมประสบการณและช� อเสยงในดานการพฒนา บรหาร และใหเชาพ Hนท� ของอสงหารมทรพยเพ� อการพาณชย (Commercial Property)

กอนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด อาคารสานกงานดงกลาวไดรบการพฒนาและบรหารงานโดยบรษท เซนทรลเวลด ซ.งเปนบรษทในเครอของกลม CPN ท �งน �


หลงจากท.กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกแลว กองทนรวมจะแตงต �ง CPN เปนผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager) ของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก โดยท. CPN เปนผประกอบการดานอสงหารมทรพยเพ.อการพาณชย (Commercial Property) ช �นนาของประเทศไทยท.มประสบการณและช.อเสยง ในดานการพฒนา บรหารและใหเชาพ �นท.ศนยการคาและอาคารสานกงานในกรงเทพมหานคร และหลายๆ จงหวด ในประเทศไทย โดยมการดาเนนงานท.มความตอเน.องมานานกวา 30 ป

ในการบรหารจดการทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก CPN จะดแลในดานการใหบรการและใหความสะดวกแกผ เชาพ �นท.และผ ใชบรการในอาคารสานกงาน การบารงรกษาอาคาร ระบบสาธารณปโภค และอปกรณอานวยความสะดวก การจดหาผ เชาท.มความเหมาะสม การจดเกบรายไดใหแกกองทนรวม และระบบการบรหารจดการทางการเงนและการบรหารทรพยากรบคคล ซ.งปจจยเหลาน �จะสงผลใหกองทนรวมไดรบผลประโยชนอนเกดจากประสบการณและช.อเสยงในการดาเนนธรกจของ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก นอกจากน � การท.กลมบรษท CPN ไดบรหารจดการทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกมาอยางตอเน.อง ต �งแตเร.มเปดดาเนนการในป พ.ศ. 2547 ทาให CPN มความรความเขาใจในลกษณะเฉพาะของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกเปนอยางด รวมถงมความสมพนธท.ดกบและไดรบการยอมรบและความเช.อถอจากผ เชามาเปนระยะเวลานาน 7.3 มผลการดาเนนงานท�ดอยางตอเน�อง

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด มอตราการเชาพ �นท.โดยเฉล.ยสงกวารอยละ 90 ในป พ.ศ. 2553, พ.ศ. 2554 และในชวง 3 เดอนแรกของป พ.ศ. 2555 โดยในป พ.ศ. 2553, พ.ศ. 2554 และในชวง 3 เดอนแรกของป พ.ศ. 2555 อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด มรายไดรวมเปนจานวนเงน 530, 605 และ 153 ลานบาท ตามลาดบ โดยกาไรจากการดาเนนงาน (กอนดอกเบ �ย ภาษ คาเส.อมราคาและคาตดจาหนาย) ในชวงระยะเวลาเดยวกนอยท. 346, 406 และ 112 ลานบาท ตามลาดบ

7.4 มผเชาท�มความหลากหลายและมความม�นคง

เน.องจากผ เชาพ �นท.ของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกมหลายประเภทธรกจ ประกอบดวยบรษทไทยท.มช.อเสยง บรษทขามชาต และสถาบนการเงน เชน บมจ.หลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย)บรษท เซนทรลเทรดด �ง จากดบรษท เนสทเล (ไทย) จากด และบรษท ฟลลปมอรรส (ไทยแลนด) ลมเตด ฯลฯ ซ.งสวนใหญเปนบรษทท.มฐานะการเงนท.ม.นคงและมผลประกอบการท.ดอยางตอเน.อง โดยบรษทเหลาน �ไดมการเชาพ �นท.ของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกมาอยางตอเน.อง ซ.งปจจยเหลาน �จะสงผลดตอผลประกอบการของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก รวมถงผลประกอบการของกองทนรวมเองดวย


7.5 แนวโนมการเตบโตอยางตอเน�องของธรกจใหเชาพ Hนท�อาคารสานกงานในอนาคต

จากการวเคราะหของ บรษท บรคเรยลเอสเตท จากด กรงเทพมหานครมพ �นท.อาคารสานกงานใหเชาท.จะเพ.มข �นอยางคอนขางจากดในระหวางป พ.ศ.2555-2557 (รวมท �งส �นประมาณ 265,200 ตารางเมตร โดยจะมาจากโครงการอาคารสานกงานท.กาลงอยในระหวางการดาเนนการกอสรางในเขตพ �นท.ของกรงเทพมหานครจานวน 8 โครงการ) ในขณะท.ความตองการพ �นท.อาคารสานกงานใหเชาในเขตพ �นท.กรงเทพมหานครน �น คาดวาจะมเพ.มข �นอยางตอเน.องจากการขยายธรกจของบรษทตางๆ ซ.งสงผลใหอตราคาเชาพ �นท.ของอาคารสานกงานในเขตกรงเทพมหานครเพ.มสงข �น โดยเฉพาะอาคารสานกงานเกรดเอ ในเขตใจกลางเมองของกรงเทพมหานคร

7.6 การประสานผลประโยชนรวมกนระหวางฝายท�เก�ยวของ

ในเบ �องตน CPN ซ.งจะไดรบการแตงต �งใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกมความประสงคท.จะลงทนในสดสวนไมนอยกวารอยละ 20 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดท �งหมดของกองทนรวม โดยจะไมจาหนาย จาย โอน หรอกอภาระผกพนใดๆ บนหนวยลงทนดงกลาวท �งหมดหรอบางสวนตลอดระยะเวลา 1 ป นบจากวนท.ไดมการลงทนในหนวยลงทน เวนแตจะไดรบความยนยอมจากกองทนรวม ซ.งจะชวยสรางความม.นใจในเร.องผลประโยชนรวมกนตอผ ถอหนวยลงทนรายยอย และผ ถอหนวยลงทนอ.นๆ นอกจากน � CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก จะไดรบคาตอบแทนในการทาหนาท.เปนผบรหารอสงหารมทรพยจากกองทนรวมท.มโครงสรางสมพนธกบผลการดาเนนงานของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก ซ.งจะเปนแรงจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพยพยายามบรหารทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก ใหไดผลตอบแทนสงสด

7.7 ทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครHงแรกเปนสวนหน�งของโครงการเซนทรลเวลด ทาใหทรพยสนดงกลาวไดรบประโยชนจากการประสานประโยชนรวมกนระหวางทรพยสนอ�นของโครงการเซนทรลเวลด

ทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกเปนสวนหน.งของโครงการเซนทรลเวลด ซ.งเปนโครงการศนยการคา โรงแรมและอาคารสานกงาน ต �งอยบรเวณส.แยกราชประสงค ถนนราชดาร ตดกบถนนพระราม 1 โครงการเซนทรลเวลดซ.งเปนหน.งในโครงการอสงหารมทรพยเพ.อการพาณชย (Commercial Property) ท.ใหญและมช.อเสยงท.สดในประเทศไทยโครงการหน.ง ประกอบดวยทรพยสนท.สาคญ 3 สวนใหญ ไดแก ศนยการคาเซนทรลเวลดอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด และโรงแรมเซนทาราแกรนดและบางกอกคอนเวนช.นเซนเตอรเซนทรลเวลด การท.ทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกเปนสวนหน.งของโครงการเซนทรลเวลดซ.งประกอบดวยอสงหารมทรพยเพ.อการพาณชยท �งท.เปนศนยการคา อาคารสานกงาน และโรงแรมระดบ 5 ดาว รวมถงส.งอานวยความสะดวกท.ครบครนและทนสมย และมการคมนาคมขนสงท.รวดเรวและสะดวกสบาย มสวนท.ชวยดงดดใหมผสนใจเขามาเชาพ �นท.ใหเชาของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก อยางสม.าเสมอ


นอกจากน � การท.ทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกเปนสวนหน.งของโครงการเซนทรลเวลด จะทาใหทรพยสนดงกลาวไดรบผลดจากการประสานประโยชนรวมกนกบสวนอ.นของโครงการเซนทรลเวลด เชน การบรหารท.จอดรถ การกาหนดและประยกตใชแผนการตลาด แผนการโฆษณาและประชาสมพนธรวมกน

8. กองทนรวมน Hมการประกนภยอยางไร

กรมธรรมประกนภยท.สาคญเก.ยวกบอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรกซ.ง TBF4 และ/หรอ บรษท เซนทรลเวลด และ/หรอ บรษทในกลม CPN ไดเอาประกนภยไว ประกอบดวยการประกนภยดงตอไปน � (ก) การประกนภยทรพยสนสาหรบความเส�ยงทกประเภท (All Risk Insurance) โดยบรษท เทเวศ

ประกนภย จากด (มหาชน) เปนผ รบประกนภยหลกเพ.อประกนความเส.ยงภยในทรพยสนในวงเงน 3,977,000,000 บาท ระยะเวลาคมครองเร.มต �งแต 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ถงวนท. 31 มนาคม พ.ศ. 2556โดยมบรษท เซนทรลเวลด ซ.งเปนผ เชาชวงและผ เอาประกนภยรายอ.นๆ ภายใตกรมธรรมเปนผชาระคาเบ �ยประกนภยซ.งมผ เอาประกนไดแก สานกงานทรพยสนฯ และ/หรอ TBF4 และ/หรอบรษท เซนทรลเวลด และ/หรอ บรษท เซนทรลเรยลต � เซอรวส จากด และ/หรอบรษทในกลม CPNโดยมผ รบผลประโยชนคอ สานกงานทรพยสนฯ ตามเง.อนไขท.ระบไวในกรมธรรมประกนภย

(ข) การประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอก (Third Party Liability Insurance)โดยบรษท เทเวศประกนภย จากด (มหาชน)เปนผ รบประกนภยหลกในวงเงนค มครองจานวน 50,000,000 บาท ระยะเวลาคมครองเร.มต �งแต 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ถงวนท. 31 มนาคม พ.ศ. 2556โดยมบรษท เซนทรลเวลด ซ.งเปนผ เชาชวงเปนผ ชาระคาเบ �ยประกนภย ซ.งมผ เอาประกนไดแก บรษทเซนทรลเวลด และ/หรอ บรษทในกลม CPN

(ค) การประกนภยธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance)โดยบรษท เทเวศประกนภย จากด (มหาชน) เปนผ รบประกนภยหลกในวงเงนคมครองธรกจหยดชะงกจานวน 1,527,000,000 บาท ระยะเวลาคมครองเร.มต �งแต 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ถง 31 มนาคม พ.ศ. 2556 ซ.งมผ เอาประกนไดแก สานกงานทรพยสนฯ และ/หรอ TBF4 และ/หรอบรษท เซนทรลเวลด และ/หรอ บรษท เซนทรลเรยลต � เซอรวส จากด และ/หรอบรษทในกลม CPN โดยมผ รบผลประโยชนคอสานกงานทรพยสนฯ ตามเง.อนไขท.ระบไวในกรมธรรมประกนภย และ

(ง) การประกนภยการกอการราย (Terrorism Insurance)โดยบรษท ไทยเศรษฐกจประกนภย จากด (มหาชน)เปนผ รบประกนภยหลกในวงเงนจากดความรบผดรวมทกสาขาภายใตกรมธรรมไมเกน 5,000,000,000 บาทตออบตเหตแตละคร �งและตลอดระยะเวลาประกนภยระยะเวลาคมครองเร.มต �งแต 31 ธนวาคม พ.ศ. 2554 ถง 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555ซ.งมผ เอาประกนไดแก CPN และ/หรอบรษทในกลม CPN

ในปจจบน กรณท.ทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรกไดรบความเสยหายไมวาท �งหมดหรอบางสวน สานกงานทรพยสนฯ จะเปนผไดรบคาสนไหมทดแทนจากการประกนภยจากบรษทประกนภยตกลงท.จะนาคาสนไหมทดแทน


ดงกลาวมามอบใหแก TBF4 เพ.อเปนการชวยคาใชจายในการซอมแซม หรอกอสรางทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรกข �นใหม ซ.งเปนไปตามขอกาหนดและเง.อนไขในสญญาหลก สวนบรษท เซนทรลเวลดจะผ ไดรบเงนคาชดเชยจากการประกนภยธรกจหยดชะงกระหวางท.มการซอมแซมหรอการกอสรางทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรกดงกลาว

ท �งน � ภายหลงจากท.กองทนรวมไดลงทนในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรก กองทนรวมและ/หรอผเชาชวงรายอ.น และ/หรอ TBF 4 จะเปนผ เอาประกนรวมและรวมกนชาระคาเบ �ยประกนภยความเส.ยงภยในทรพยสนตามขอ (ก) ตามสดสวนการครอบครองพ �นท.ท.เชาชวงและ/หรอพ �นท.ใหเชา โดยกองทนรวมจะเปนผ รบผลประโยชนจากการประกนความเส.ยงภยในทรพยสนดงกลาว รวมกบสานกงานทรพยสนฯ ซ.งในกรณท.เกดความเสยหายตออสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรกไมวาท �งหมดหรอบางสวน สานกงานทรพยสนฯ กจะนาคาสนไหมทดแทนท.ไดรบจากการประกนภยมามอบใหแก TBF 4 เปนการชวยคาใชจายในการซอมแซม หรอกอสรางทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรกข �นใหม ซ.งเปนไปตามขอกาหนดและเง.อนไขในสญญาหลก และ TBF4 กจะนาเงนคาสนไหมทดแทนมามอบใหแกกองทนรวมเพ.อเปนคาใชจายในการซอมแซม หรอกอสรางทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรกข �นใหมตามขอกาหนดและเง.อนไขในสญญาเชาชวงอาคารสานกงานระหวางกองทนรวมและ TBF 4 สาหรบกรมธรรมประกนภยตามขอ (ค) กองทนรวมและ/หรอผ เชาชวงรายอ.น และ/หรอ TBF 4 จะรวมกนชาระคาเบ �ยประกนภยตามอตราสวนรายไดท.ไดรบ สวนการชาระคาเบ �ยประกนภยตามขอ (ข) จะแบงตามสดสวนการครอบครองพ �นท.ท.เชาชวงและหรอพ �นท.ใหเชาของแตละราย และการชาระเบ �ยประกนภยตามขอ (ง) จะชาระโดยแบงตามสดสวนทนประกนของกรมธรรมความเส.ยงภยและกรมธรรมการประกนภยธรกจหยดชะงกท.กาหนดในกรมธรรมการประกนภยการกอการรายรวมกนในของแตละสาขาซ.งเปนสถานท.ท.เอาประกนภยตามท.กาหนดในกรมธรรมประกนภยดงกลาว ท �งน �ในปจจบนการประกนภยทรพยสนสาหรบความเส.ยงทกประเภทในวงเงน 3,977,000,000 บาทนาจะเพยงพอกบคาใชจายในการซอมแซมทรพยสนท.เสยหายเน.องจากมลคาตนทนทดแทน (Replacement Value) ของทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทนคร �งแรก ซ.งประเมนการโดย บรษท บรคเรยลเอสเตท จากด ณ วนท. 2 กรกฎาคม 2555 และ บรษท ไทยประเมนราคา ลนนฟลลปส จากด ณ วนท. 9 กรกฎาคม 2555 อยท. 3,870,000,000 บาท และ 3,784,500,000 บาท ตามลาดบ ในขณะท.วงเงนการประกนภยธรกจหยดชะงกกนาจะเพยงพอในการชดเชยความเสยหายระหวางการซอมแซมหรอกอสรางใหมซ.งไมควรจะใชเวลาเกนกวา 3 ป

9.ผลกระทบตอผลประกอบการของกองทนรวมจะเปนอยางไร ในกรณท� เ ปนการเชาชวงอสงหารมทรพย หรอการเชาในอาคาร โรงเรอน หรอส�งปลกสรางท�ผใหเชามไดเปนผมกรรมสทธUตามโฉนดท�ดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชน และหากตอมาผมกรรมสทธUตามโฉนดท�ดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชนบอกเลก


สญญาโดยมไดจดใหมผรบประกนความเสยหายท�อาจเกดข Hนจากการบอกเลกสญญาของบคคลดงกลาว

ในการเขาทาสญญาเพ.อเขาลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก กองทนรวมจะเขาทาสญญาเชาชวงกบ TBF4 ซ.งเปนคสญญากบสานกงานทรพยสนฯซ.งเปนเจาของทรพยสนโครงการอาคารสานกงาน ภายใตสญญาเชาหลก โดยในการเขาทาสญญาเชาชวงกบ TBF4 กองทนรวมจะเขาเปนคสญญากบ TBF4 ท �งน � ตามสญญาเชาหลกท.จดทาข �นระหวางสานกงานทรพยสนฯ และ TBF4 น �น CPN จะเปนผค �าประกนการปฏบตหนาท.และความรบผดชอบของ TBF4 ตามสญญาเชาหลก ในฐานะลกหน �รวมกบ TBF4 ท �งน � จนกวา TBF4 จะไดปฏบตหนาท.ตามสญญาเชาหลก โดยครบถวน โดยการค �าประกนจะผกพน CPN อยางสมบรณ ท �งน � ตามสญญาเชาหลกซ.งจดทาข �นระหวางสานกงานทรพยสนฯและ TBF4 ไดมการกาหนดเง.อนไข/สาเหตท.จะทาใหสญญาเชาหลกถกยกเลก (ซ.งกจะสงผลใหสญญาเชาชวงถกยกเลกดวยเชนกน) อยหลายเง.อนไข/สาเหต โดยเง.อนไข/สาเหตท.จะทาใหสญญาเชาหลกถกยกเลก (และทาใหสญญาเชาชวงถกยกเลกไปโดยปรยาย เชนกน) เก.ยวของกบ CPN กลาวคอสญญาเชาหลกจะถกยกเลก ในกรณท.เกดเหตการณดงตอไปน �

• ไดมการย.นคาขอตอศาลเก.ยวกบการขอฟ�นฟกจการของ CPN ไมวาโดยบคคลใด หรอ

• CPN ถกศาลส.งพทกษทรพยช.วคราว หรอพทกษทรพยเดดขาด หรอส.งใหลมละลาย หรอ

• CPN เลกกจการหรอชาระบญชไมวาดวยเหตใดๆ

ท �งน � หาก CPN ในฐานะผค �าประกนการปฏบตหนาท.ของ TBF4 ตามสญญาเชาหลกประสบปญหาทางการเงน จนเขาขายท.จะทาใหสญญาเชาหลกถกยกเลก กองทนรวมในฐานะผ เชาชวงทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกตามสญญาเชาชวง กจะมความเส.ยงจากการท.สญญาเชาชวงจะถกยกเลกไปโดยปรยาย และอาจกอใหเกดความเสยหายอยางมนยสาคญตอผลประกอบการของกองทนรวม อยางไรกตาม กองทนรวมมนโยบายลดความเส.ยงจากการเชาชวงโดยขอตกลงท.กาหนดไวระหวางกองทนรวมและ CPN ซ.งมนยสาคญดงท.เปดเผยตามขอ(ก) (1) (1.1)“ความเส.ยงจากการท.สญญาเชาหลกจะถกยกเลก ซ.งทาใหสญญาเชาชวงอาจถกยกเลกไปดวย”ในหวขอความเส.ยงจากการลงทนในกองทนรวมของหนงสอช �ชวนสวนสรปขอมลสาคญท.ผลงทนควรทราบฉบบน �


10. รายช�อหรอลกษณะของเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท�กองทนรวมจะลงทน และหรอกลมบคคลเดยวกน ท�จะไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนจานวนและสดสวนเทาใด

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหกบCPN และหรอเจาของกรรมสทธ_ในท.ดนท.เปนท.ต �งของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด และ/หรอ กลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนไมเกนหน.งในสามของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด

11. ผลงทนจะไดอะไรจากเงนลงทน

ผ ถอหนวยลงทนจะไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในรปของเงนปนผล และกาไรจากมลคาหนวยลงทนท.เพ.มข �นจากการเพ.มข �นของราคาเสนอซ �อ หรอ เสนอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยหลง จากท.มการนาหนวยลงทนของกองทนรวมเขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหลงประเทศไทย ท �งน � ผ ถอหนวยลงทนรวมท �งกลมบคคลเดยวกนกบผ ถอหนวยลงทนจะมสทธท.จะไดรบการจดสรรผลกาไรในรปของเงนปนผลจากกองทนตามหลกเกณฑ และวธการท.ระบไวในโครงการน �เฉพาะหนวยลงทนในสวนท.ไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด เวนแตเปนกรณท.เขาขอยกเวนตามประกาศสานกงานคณะกรรมการก.ล.ต.

นโยบายการจายเงนปนผล

โครงการมนโยบายการจายเงนปนผลใหแกผ ถอหนวยลงทนอยางนอยปละ 2 คร �ง อยางไรกด บรษทจดการอาจมการพจารณาจายเงนปนผลพเศษเกนกวาการจายเงนปนผลดงกลาวใหแกผ ถอหนวยลงทนไดตามท.บรษทจดการมความเหนวามความจาเปนและสมควร

(1) ในกรณท.กองทนรวมมกาไรสทธในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการจะจายเงนปนผลใหผ ถอหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 90 ของกาไรสทธท.ไมรวมกาไรท.ยงไมเกดข �นจากการประเมนคาหรอการสอบทานการประเมนคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย ประจารอบระยะเวลาบญชน �น

(2) ในกรณท.กองทนรวมมกาไรสะสมในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการอาจจายเงนปนผลใหผ ถอหนวยลงทนจากกาไรสะสมดงกลาวดวยกได

การจายเงนปนผลตาม (1) ตองไมทาใหกองทนรวมเกดยอดขาดทนสะสมเพ.มข �นในรอบระยะเวลาบญชท.มการจายเงนปนผลน �น

การจายเงนปนผลตาม (1) และ (2) บรษทจดการจะดาเนนการจายเงนปนผลดงกลาวใหแกผ ถอหนวยลงทนภายใน 90 วนนบแตวนส �นรอบระยะเวลาบญชท.มการจายเงนปนผลน �น

โดยกรณท.บรษทจดการไมสามารถจายเงนปนผลไดในระยะเวลาดงกลาว บรษทจดการจะแจงใหผ ถอหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ทราบเปนลายลกษณอกษร


เง�อนไขเพ�มเตม

ในการพจารณาจายเงนปนผล ถาเงนปนผลท.จะประกาศจายตอหนวยลงทนระหวางปบญชมมลคาต.ากวาหรอเทากบ 0.10 บาท บรษทจดการสงวนสทธท.จะไมจายเงนปนผลในคร �งน �นและใหยกไปจายเงนปนผลพรอมกนในงวดส �นปบญช

สาหรบหลกเกณฑในการจายปนผล บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามท.ระบไว เวนแตกรณท.คณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอ.นใดท.มอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปล.ยนแปลง เพ.มเตม ประกาศ กาหนด ส.งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ.น บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามน �น และยงสามารถนาเงนดงกลาวไปใชในกจการท.เก.ยวกบการดาเนนงานของกองทนได เชน การซอมแซมอสงหารมทรพย ลงทนเพ.มในสทธการเชา แตท �งน �ตองไมเกนกวาอานาจของคณะกรรมการลงทนหรอผจดการกองทนท.สามารถกระทาได และกองทนรวมตองมระบบการบรหารจดการเงนประกนการเชาใหมพรอมเม.อผ เชาใชสทธเรยกคนเงนประกนการเชาดงกลาว

12. ปจจยใดท�มผลกระทบอยางมนยสาคญตอเงนลงทนของผลงทน

ภาวะทางเศรษฐกจและธรกจโดยท.วไป ท �งในระดบประเทศและระดบโลก ซ.งรวมถงอตราเงนเฟอ อตราดอกเบ �ย อตราแลกเปล.ยนเงนตรา ราคาเคร.องอปโภคและบรโภค ราคาอสงหารมทรพย และนโยบายทางการเงนและการคลงของรฐบาล ธนาคารแหงประเทศไทย และหนวยงานราชการอ.น อาจมอทธพลตอผลการดาเนนงาน สถานะทางการเงน และการลงทนของกองทนรวม นอกจากน �ภาวะตกต.าทางเศรษฐกจโดยท.วไป ตลอดจนการลดลงของความตองการของผบรโภคอาจสงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซ.งอาจสงผลกระทบตอราคาซ �อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยซ.งอาจมราคาสงหรอต.ากวาราคาท.ไดเสนอขาย

13. การลงทนในกองทนรวมน Hกบกองทนรวมอ�นท�มใชกองทนรวมอสงหารมทรพยมความเส�ยง

แตกตางกนอยางไร

การท.กองทนรวมอสงหารมทรพยจะตองลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยไมต.ากวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ทาใหการลงทนกระจกตวอยในอสงหารมทรพย ในขณะท.กองทนรวมประเภทอ.นจะมนโยบายการกระจายการลงทนในตราสารทางการเงนประเภทตางๆอยางไรกตาม การลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาชวงท.มการกระจายของประเภทผ เชาในหลากหลายธรกจ จะชวยลดความเส.ยงไดในระดบหน.ง

14. บรษทจดการกองทนรวม ผบรหารของบรษทจดการกองทนรวม ผจดการกองทนรวม ผดแลผลประโยชน บรษทประเมนคาทรพยสน ท�ปรกษา ผบรหารอสงหารมทรพย หรอกลมบคคลเดยวกน มความสมพนธกบเจาของ หรอผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ท�กองทนรวมจะลงทนหรอไม อยางไร


การลงทนคร �งแรกของกองทนรวมโดยการรบโอนสทธการเชาชวงทรพยสนและกรรมสทธ_ในทรพยสนท.บคคลท.เก.ยวของของผบรหารอสงหารมทรพยเปนผทรงสทธการเชาหรอเปนเจาของกรรมสทธ_อยกอนวนท.กองทนรวมเขาลงทนคร �งแรก โดยมรายละเอยดดงตอไปน �

1. กองทนรวมจะลงทนในสทธการเชาชวงท.ดนและอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด รวมท �งงานระบบสาธารณปโภคท.เก.ยวของกบอาคารดงกลาวจาก TBF4 ซ.งเปนกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธเรยกรองท.ม CPN เปนผ ถอหนวยลงทนรายใหญของกองทนรวมท �งน � มลคาลงทนรวมของทรพยสนท.กองทนรวมเขาลงทนคร �งแรกในสวนท. 1 และสวนท. 2 น �นอยท. 4,764,381,700 บาท ซ.งสงกวารอยละสบของมลคาต.าสดท.ไดจากการประเมน แตอยางไรกตาม บรษทจดการมความเหนวาอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด เปนอาคารสานกงานเกรดเอขนาดใหญท.มความเปนเอกลกษณโดดเดนจากอาคารสานกงานเกรดเอท.วไป โดยมทาเลต �งอยในใจกลางกรงเทพมหานครทาใหผ ใชบรการสามารถเดนทางไปมาไดอยางสะดวกสบาย รวมท �งมทางเขาออกหลายดานเช.อมตอกบถนนท.สาคญหลายสาย ภายในอาคารสานกงานกมระบบสาธารณปโภคและส.งอานวยความสะดวกตางๆ ท.มการออกแบบอยางสวยงามและมเทคโนโลยท.ทนสมยพรอมท �งประโยชนใชสอยสง นอกจากน � อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ยงเปนสวนหน.งของโครงการเซนทรลเวลดซ.งเปนโครงการอสงหารมทรพยเพ.อการพาณชย (Commercial Property) ขนาดใหญช �นนาแหงหน.งของประเทศไทยและภมภาคอาเซยน ซ.งประกอบดวยศนยการคา หางสรรพสนคา อาคารสานกงาน โรงแรมและศนยประชม ดงน �น จงสงผลใหราคาท.กองทนรวมจะลงทนสงกวาราคาต.าสดท.ไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละสบ

ท �งน � ถงแมวากองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมลงทนคร �งแรกในสวนท. 1 และสวนท. 2 รวมกนมมลคาท �งหมดไมเกน 4,764.4 ลานบาท ซ.งสงกวาราคาต.าสดของรายงานการประเมนคารอยละสบส. (14%) บรษทจดการมความเหนวาราคาดงกลาวเปนราคาท.เหมาะสมซ.งสามารถยอมรบได เน.องจากอตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return หรอ IRR) ตลอดระยะเวลาการลงทนประมาณ 20 ปท.กองทนรวมจะไดจากการลงทนท.ราคาดงกลาวอยในอตราประมาณ รอยละ 9.4 (9.4%) ตอป (โดยคานวณจากกระแสเงนสดสทธจากทรพยสนท.ประมาณการโดย บรษท ไทยประเมนราคา ลนนฟลลปส จากด ซ.งเปนผประเมนราคาท.ใหราคาประเมนต.าสด) ซ.งถงแมวาจะเปนอตราผลตอบแทนท.ต.ากวา IRR ท.กองทนรวมอาจไดรบในกรณท.กองทนรวมเขาลงทนในมลคาเทากบราคาประเมนของผประเมนรายดงกลาว (ท.ใชอตราคดลดกระแสเงนสดสทธท.รอยละ 11 ซ.งเทยบเทากบ IRR ท.รอยละ 11 เชนกน) กองทนรวมน �ยงคงเปนทางเลอกหน.งของการลงทนท.ใหผลตอบแทนนาพอใจแกนกลงทนเม.อเทยบกบอตราผลตอบแทนและความเส.ยงของตราสารหน �รฐบาลและตราสารหน �ภาคเอกชนท.มความนาเช.อในระดบท.สามารถลงทนได (Investment Grade) ดงท.แสดงในตารางขางลาง

ตารางแสดงอตราผลตอบแทน ณ วนท� 22 สงหาคม 2555 ประเภท อาย 10 ป อาย 15 ป อาย 20 ป

ตราสารหน �รฐบาล 3.47% 3.63% 3.80%

ตราสารหน �ภาคเอกชน (ความนาเช.อถอระดบ A+) 4.34% 4.64% 4.96%


ประเภท อาย 10 ป อาย 15 ป อาย 20 ป

ตราสารหน �ภาคเอกชน (ความนาเช.อถอระดบ BBB+) 5.33% 5.75% 6.15%

ท�มา: สมาคมตลาดตราสารหน �ไทย

2. กองทนรวมจะลงทนโดยการรบโอนกรรมสทธ_ในเฟอรนเจอร เคร.องมอและอปกรณอานวยความสะดวก

รวมท �งอปกรณอ.นใดท.ใชเพ.อวตถประสงคในการประดบตกแตงหรออานวยความสะดวกในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด จาก บรษท เซนทรลเวลด ซ.งเปนบรษทท.ม CPN ถอหนอยไมนอยกวารอยละ 99 ของหนท.จาหนายไดแลวท �งหมดของบรษทท �งทางตรงและทางออม

3. ผบรหารอสงหารมทรพย ภายหลงจากท.กองทนรวมลงทนในทรพยสนตามท.กาหนดไวในโครงการแลว กองทนรวมจะแตงต �งให CPN เปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมโดยทางกองทนรวมมการกาหนดโครงสรางคาตอบแทนผบรหารอสงหารมทรพยท.จะชวยสรางแรงจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพยพยายามเพ.มรายได ลดคาใชจาย และดแลสภาพของทรพยสนท.กองทนรวมลงทนซ.งจะเปนผลดกบผ ถอหนวยลงทน

4. ปจจบนCPN และบรษทในเครอเปนผ เชาพ �นท.ในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ประมาณรอยละ 16 ของพ �นท.ใหเชาท �งหมด อยางไรกด อตราคาเชาและคาบรการท. CPN และบรษทในเครอเชาพ �นท.น �นอยในอตราท.ใกลเคยงกบอตราคาเชาและคาบรการของผ เชาพ �นท.รายใหญในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด

5. ในการท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกสวนท. 2 (ดงมรายละเอยดในสวนท. 5.3(2)) กองทนรวมจะใชแหลงเงนทน โดยการกยมเงนจากธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ซ.งเปนผ ถอหนเกนกวารอยละ 90 ของบรษทจดการ อยางไรกด ธรกรรมการก เงนดงกลาวเปนธรกรรมท.มลกษณะเฉพาะท.เอ �อใหประโยชนแกกองทนรวม เชน เปนการกยมท.ไมตองมหลกประกน (Clean Loan) ท �งน � อตราดอกเบ �ย ขอกาหนด และเง.อนไขภายใตสญญากจะมการกาหนดเปนการเฉพาะเจาะจงโดยเปนไปตามลกษณะเฉพาะตวของกองทนรวม ซ.งธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) รบทราบและมความเขาใจในเง.อนไขดงกลาวเปนอยางด ท �งน � บรษทจดการจะดาเนนการขอความเหนชอบจากผดแลผลประโยชนของกองทนรวมเปนลายลกษณอกษร กอนการกยมเงนดงกลาว

15. กองทนรวมน Hกาหนดนโยบายการกยมเงนไวอยางไร

ในการจดการกองทนรวมอสงหารมทรพยกองทนรวมอาจกยมเงนไดท �งน �ไมวาจะมการใหหลกประกนไวดวยหรอไมกตามและตองเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน �

1. เปนการกยมเงนเพ.อดาเนนการดงตอไปน � (ก) ปรบปรงอสงหารมทรพยของกองทนรวมหรออสงหารมทรพยท.กองทนรวมมสทธการเชาใหอยใน

สภาพดและมความพรอมท.จะใชหาผลประโยชน


(ข) ตอเตมหรอกอสรางอาคารเพ.มเตมบนท.ดนท.มอยแลวซ.งเปนของกองทนรวม หรอท. กองทนรวมมสทธการเชา เพ.อประโยชนในการจดหาผลประโยชนของ กองทนรวม

(ค) ลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพ.มเตม

2. เปนการก ยมเงนโดยคานงถงประโยชนของผ ถอหนวยลงทนเปนสาคญ ท �งน � ในกรณท.เปนการก ยมเงนเพ.อปรบปรงอสงหารมทรพยท.กองทนรวมมสทธการเชาตาม (1)(ก) หรอเพ.อตอเตมหรอกอสรางอาคารเพ.มเตมบนท.ดนท.มอยแลวท.กองทนรวมมสทธการเชาตาม (1)(ข) บรษทจดการกองทนรวมตองคานงถงกาหนดเวลาเชาท.เหลออยตามสญญาเชาดวย และ

3. จานวนเงนท.ก ยมตองไมเกนรอยละ 10 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมและในกรณท.ตอมาภายหลงจานวนเงนท.กยมเกนอตราสวนดงกลาว แตการเกนอตราสวนน �นมไดเกดจากการกยมเงนเพ.มเตม บรษทจดการกองทนรวมจะคงอตราสวนการกยมเงนไว ตอไปกไดแตจะกยมเงนเพ.มเตมอกไมไดจนกวาอตราสวนการกยมเงนจะลดลงจนนอยกวารอยละ 10 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม

ท �งน � ในการลงทนคร �งแรกบรษทจดการจะดาเนนการจดใหมการกยมเงนเพ.อใชในการลงทนในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมประสงคจะลงทนคร �งแรกสวนท. 2 ซ.งรายละเอยดและเง.อนไขของการก ยมเงนจะเปนไปตามท.ไดเปดเผยไวในหนงสอช �ชวนสวนสรปขอมลสาคญท.ผลงทนควรทราบฉบบน �ฉบบน � ในสวนท.เก.ยวของกบนโยบายการลงทน


ขอมลอ�นท�เก�ยวของวธการลงทนในหนวยลงทนสทธของผลงทน และ บคคลอ�นท�เก�ยวของกบกองทนรวม

การออกและเสนอขายหนวยลงทน

1 วธการขอรบหนงสอช Hชวน ใบจองซ Hอหนวยลงทน ใบคาขอเปดบญชกองทนและวนเวลาทาการเสนอขายหนวยลงทน

1.1 วธการขอรบหนงสอช Hชวน ใบจองซ Hอหนวยลงทน ใบคาขอเปดบญชกองทน

สาหรบผจองซ �อท.วไป

ผจองซ �อท.วไปสามารถตดตอขอรบหนงสอช �ชวนสวนสรปขอมลสาคญ หนงสอช �ชวนการเสนอขายหนวยลงทน และชดเอกสารจองซ �อหนวยลงทน ไดท.บรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน ต �งแตวนท. 3 กนยายน 2555 ภายในวนและเวลาทาการของบรษทจดการ ผ จดการการจดจาหนายและรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน จนถงเวลา 15.00 น. ของวนท. 10 กนยายน 2555

สาหรบผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษ

ผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษสามารถตดตอขอรบหนงสอช �ชวนสวนสรปขอมลสาคญ หนงสอช �ชวนการเสนอขายหนวยลงทน ชดเอกสารจองซ �อหนวยลงทน ไดท.บรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ต �งแตวนท. 3 กนยายน2555ภายในวนและเวลาทาการของบรษทจดการ ผ จดการการจดจาหนายและรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมจดการการจดจาหนายและรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน จนถงเวลา 15.00 น. ของวนท. 10 กนยายน 2555

1.2 วน เวลา ทาการเสนอขายหนวยลงทน

สาหรบผจองซ �อท.วไป ซ.งรวมถงผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษ ท.ประสงคจะจองซ �อหนวย ลงทนแบบผจองซ �อท.วไป

ต �งแตวนท. 4 กนยายน 2555ระหวางเวลาทาการของบรษทจดการผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทนจนถงเวลา 15.00 น. ของวนท. 10 กนยายน 2555

สาหรบผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษ และเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว


ต �งแตวนท. 4 กนยายน 2555ระหวางเวลาทาการของบรษทจดการผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน จนถงเวลา 15.00 น. ของวนท. 10 กนยายน 2555

2 วธการจองซ Hอหนวยลงทน

2.1 การกาหนดราคาเสนอขายหรอราคาจองซ Hอหนวยลงทน


ผจองซ �อท.วไปทกรายจะตองชาระคาจองซ �อหนวยลงทนท.ราคา 10.3 บาทตอหนวย

สาหรบผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษ และเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษ และเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ทกรายจะตองชาระคาจองซ �อหนวยลงทนท.ราคา 10.3 บาทตอหนวย

2.2 ในการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนครHงแรก บรษทจดการจะดาเนนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ Hอตามหลกเกณฑดงตอไปน H

(1) เสนอขายและจดสรรใหแกผ จองซ �อท.วไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด

(2) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด

(3) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซ �อพเศษ หรอเจาของผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกน ดงตอไปน �

(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด เวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค) ตามรายละเอยดดานลาง

(ข) ในกรณท.ผจองซ �อพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและ


จดสรรหนวยลงทนท.เหลอจากการจองซ �อของผ จองซ �อท.วไปและผ จองซ �อประเภทกองทน และ

(ค) ในกรณท.เจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท.เหลอจากการจองซ �อของผจองซ �อท.วไป ผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนตาม (ข)

(4) ในกรณท.ผ จองซ �อท.วไปและผ จองซ �อประเภทกองทนจองซ �อหนวยลงทนไมครบตามอตราท.กาหนดใน (1) และ (2) ใหจดสรรหนวยลงทนท.เหลอใหแกบคคลดงตอไปน � ตามลาดบ

(ก) ผจองซ �อพเศษ

(ข) เจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ท.ใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทนรวมท �งเจาของท.ดนท.กองทนรวมจะลงทนในสทธเกบกนหรอสทธเหนอพ �นดน หรอเจาของทรพยสนท.เก.ยวกบสทธดงกลาว

(ค) ผจดการการจดจาหนาย และผ รวมจดการการจดจาหนาย

ในกรณท.กลมบคคลเดยวกนของบคคลตามวรรคหน.ง (4) (ก) และ (ข) ไดรบการจดสรรหนวยลงทน ใหถอวาเปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลตามวรรคหน.ง (4)(ก) และ (ข) ดวย

วธการจองซ �อหนวยลงทนมรายละเอยดดงน �


(1) ผจองซ �อหนวยลงทนแตละรายสามารถจองซ �อหนวยลงทนไดท.บรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน ไดตามวน เวลา ท.ระบไวในขอ 1.2 “วน เวลา ทาการเสนอขายหนวยลงทน”โดยจะตองจองซ �อหนวยลงทนเปนจานวนหนวยข �นต.า 4,000หนวย และเพ.มเปนจานวนทวคณของ 1,000หนวย โดยไมจากดจานวนหนวยลงทนท.จะจองซ �อ ท �งน �หากผจองซ �อทาการจองซ �อมากกวา 1 รายการ บรษทขอสงวนสทธ_ นามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยว รวมถงไมสามารถใชช.อรวมในการจองซ �อหนวยลงทนได

(2) ผจองซ �อจะตองชาระเงนคาจองซ �อหนวยลงทนคร �งเดยวเตมตามจานวนท.จองซ �อในวนจองซ �อใหแกบรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน โดยจะตองชาระท.ราคา 10.3


บาทตอหนวย โดยจะหกกลบลบหน �กบบรษทจดการไมได พรอมท �งกรอกรายละเอยดตางๆ ในชดเอกสารจองซ �อหนวยลงทนใหถกตองครบถวนและชดเจน

(3) ผจองซ �อหนวยลงทนท.มถ.นฐานอยในตางประเทศ จะตองเปนผ รบภาระในเร.องของขอกาหนด กฎระเบยบ และภาษตางๆ ท.เก.ยวเน.องกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเอง

สาหรบผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ใหผจองซ �อประเภทกองทนและผจองซ �อพเศษ และเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจองซ �อหนวยลงทนผานผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน หรอผ รวมรบประกนการจดการการจดจาหนายหนวยลงทน โดยตองนาสงชดเอกสารจองซ �อท.ผ จองซ �อประเภทกองทนหรอผ จองซ �อพเศษ หรอเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวไดลงลายมอช.อเพ.อแสดงความประสงคท.จะจองซ �อหนวยลงทน ใหแกผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน หรอผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทนเพ.อเปนเอกสารประกอบการจองซ �อ โดยผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจะตองชาระเงนคาจองซ �อท.ราคา 10.3 บาทตอหนวยตามหลกเกณฑและวธการท.ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทนและผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทนจะไดมกาหนดการตอไป หากผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จองซ �อมากกวา 1 รายการ บรษทจดการขอสงวนสทธนามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยว

ในกรณผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จองซ �อหนวยลงทนผานชองทางอ.น บรษทจดการขอสงวนสทธในการจดสรรตามเกณฑท.กาหนดในขอ 8

ในการจองซ �อผจองซ �อจะตองแจงความประสงคในชดเอกสารจองซ �อหนวยลงทน เพ.อใหบรษทจดการดาเนนการกบหนวยลงทนท.ไดรบการจดสรรจากการจองซ �อหนวยลงทนตามวธการท.กาหนดไววธใดวธหน.ง ดงน �

(1) ออกใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน(ถาม)หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) โดยระบช.อผ ถอหนวยลงทนและจดสงใหผ ถอหนวยลงทนตามวธการท.ระบในขอ 8


(2) ฝากหนวยลงทนไวท.บรษทนายหนาซ �อขายหลกทรพยท.ผจองซ �อมบญชซ �อขายหลกทรพย ซ.งจะนาหนวยลงทนท.ไดรบการจดสรรเขาฝากไวกบบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด เพ.อเขาบญชซ �อขายหลกทรพยของผจองซ �อน �น

อย างไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธท.จะปฏเสธการจองซ �อหน วยลงทนตามชดเอกสารจองซ �อหนวยลงทน ในกรณท.บรษทจดการได พจารณาแล วเหนว าการจองซ �อหนวยลงทนดงกล าวมผลกระทบในอนาคตตอการลงทนของกองทนรวมหรอต อผ ถอหน วยลงทน หรอต อช.อเสยงหรอต อความรบผดชอบ

ทางกฎหมายในอนาคตของบรษทจดการ โดยไม จาเป นต องแจ งให ผ จองซ �อหน วยลงทนทราบล วงหน า

3 การรบชาระและการเกบรกษาเงนคาจองซ Hอหนวยลงทน

ในการเสนอขายหนวยลงทนคร �งแรก การรบชาระและการเกบรกษาเงนคาจองซ �อหนวยลงทนมรายละเอยดดงตอไปน �


(1) ผจองซ �อหนวยลงทนจะตองชาระคาจองซ �อคร �งเดยวเตมจานวนท.จองซ �อในวนท.จองซ �อ โดยชาระเปนเงนสด เชค ดราฟท แคชเชยรเชค เงนโอนจากเงนฝากบญชธนาคาร หรอคาส.งหกบญชธนาคาร (รบเฉพาะเงนโอนหรอคาส.งหกบญชจากบญชท.เปดกบผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย)หรอวธอ.นใดท.บรษทจดการยอมรบ โดยสามารถชาระเงนคาจองซ �อหนวยลงทนไดท.บรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ท �งน �ผ จองซ �อจะตองลงวนท.ท.จองซ �อและขดครอมเฉพาะส.งจายบญชเงนฝากประเภทกระแสรายวน ตามท.ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายไดเปดไวเพ.อการน � โดยระบช.อ ท.อย และหมายเลขโทรศพทของผจองซ �อลงบนดานหลงของเชค ดราฟท หรอแคชเชยรเชคดงกลาว เพ.อความสะดวกในการตดตอและเพ.อผลประโยชนของผจองซ �อหนวยลงทน

กรณท.จองซ �อดวยวธอ.นท.มใชเงนสด ผจองซ �อจะตองลงวนท.ใหบรษทจดการสามารถเรยกเกบเงนไดกอนระยะเวลาการเสนอขายคร �งแรกจะส �นสดลง (กอนเวลา 15.00 น. ของวนท.10 กนยายน 2555)

ท �งน �รายละเอยดวธการรบชาระเงนท.บรษทจดการผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายกาหนดอาจมความแตกตางกนบางขอใหผจองซ �อท.วไปปฏบตตามเง.อนไขท.บรษทจดการผจดการการจดจาหนายหรอผสนบสนนการขายแตละรายจะกาหนด

(2) หลงจากท.บรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ไดรบชดเอกสารจองซ �อหนวยลงทน จะออกสาเนาใบจองซ �อหนวยลงทนใหแกผจองซ �อไวเปนหลกฐาน


(3) ในกรณท.ผจองซ �อหนวยลงทนชาระเงนคาจองซ �อหนวยลงทนเปนเชคดราฟตหรอแคชเชยรเชคซ.งไมสามารถเรยกเกบเงนไดในวนท.จองซ �อไมวาดวยเหตผลใดกตามบรษทจดการจะถอวาผจองซ �อหนวยลงทนทาการจองซ �อหนวยลงทนในวนทาการท.สามารถเรยกเกบเงนได

ในกรณท.วนทาการท.สามารถเรยกเกบเงนไดน �นเปนวนและ/หรอเวลาท.ลวงเลยจากชวงระยะเวลาการเสนอขายไปแลวบรษทจดการขอสงวนสทธท.จะปฏเสธและ/หรอระงบการขายหนวยลงทนใหแกผจองซ �อรายน �น

ในกรณท.เชคดราฟตหรอแคชเชยรเชคดงกลาวถกปฏเสธการจายเงนจากธนาคารของผจองซ �อบรษทจดการขอสงวนสทธท.จะปฏเสธและ/หรอระงบการขายหนวยลงทนใหแกผจองซ �อรายน �น

(4) ผจองซ �อหนวยลงทนท.ไดทาการจองซ �อหนวยลงทนและไดชาระเงนคาจองซ �อหนวยลงทนเตมตามจานวนแลวจะเพกถอนการจองซ �อหนวยลงทนและ /หรอขอคนเงนคาจองซ �อหนวยลงทนไมไดเวนแตจะไดรบอนมตจากบรษทจดการเปนกรณพเศษ

(5) บรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนจะนาเงนท.ไดรบจากการจองซ �อหนวยลงทนเกบรกษาไวในบญชเงนฝากท.ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนเปดไวเพ.อการชาระเงนคาจองซ �อหนวยลงทน

สาหรบผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษ หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ผจองซ �อประเภทกองทนและผจองซ �อพเศษ หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จะตองจองซ �อหนวยลงทนผานผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนและชาระคาจองซ �อตามจานวนวธการและระยะเวลาท.กาหนดหรอแจงโดยผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน

สาหรบผจองซ �อประเภทเจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ผจองซ �อประเภทเจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จะตองจองซ �อหนวยลงทนผานผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนและชาระคาจองซ �อตามจานวนวธการและระยะเวลาท.กาหนดหรอแจงโดยผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน


4 เง�อนไขการเสนอขายหนวยลงทน

4.1 ในระหวางระยะเวลากอนปดการเสนอขายหนวยลงทนคร �งแรก หากบรษทจดการประสงคจะยกเลกการจดต �งและจดการกองทนรวม บรษทจดการสามารถท.จะยตการขายหนวยลงทนของกองทนรวมกอนส �นสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทน

ท �งน � บรษทจดการจะรายงานใหสานกงานทราบการยตการขายหนวยลงทนตามวรรคหน.งภายใน 7 วนนบแตวนท.ยตการขายหนวยลงทนน �น และใหการอนมตใหจดต �งและจดการกองทนรวมน �นส �นสดลงในวนท.แจงใหสานกงานทราบ

4.2 บรษทจดการขอสงวนสทธท.จะปฏเสธ และ/หรอ ระงบการจองซ �อหนวยลงทน ท �งหมดหรอบางสวน ในกรณใดกรณหน.งดงตอไปน �

(1) กรณท.บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดประสงคจะจองซ �อหนวยลงทนรวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด เวนแตเปนกรณท.ไดรบยกเวนตามท.สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

(2) กรณท.เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา และผ ใหสทธในอสงหารมทรพย ท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ประสงคจะจองซ �อหนวยลงทนรวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด

(3) กรณท.ผลงทนตางดาวประสงคจะจองซ �อหนวยลงทนเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมท.มการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะท.สานกงานประกาศกาหนด

(4) กรณเอกสารหรอขอมลท.บรษทจดการไดรบจากผจองซ �อหนวยลงทนไมถกตองตามความเปนจรง หรอไมครบถวน

(5) กรณบรษทจดการเกดขอสงสยวาการซ �อหนวยลงทนของผจองซ �อหนวยลงทนไมโปรงใส เชน อาจเปนการฟอกเงน เปนตน

(6) ในกรณท.มเหตไมพงประสงคจนทาใหบรษทจดการเหนวาอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน มมลคารวมกนแลวไมถงรอยละ 75 ของมลคาเงนท.กองทนรวมระดมทนไดหรอมลคาของอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทนอาจไมเปนไปตามท.คาดหมายเชน การเจรจาในการซ �ออสงหารมทรพยบางรายการท.กองทนรวมสนใจลงทนไมประสบความสาเรจ หรออาจเกดเหตสดวสยหรอเหตอนไมคาดหมายกบอสงหารมทรพยท.กองทนรวมคาดวาจะลงทน จนเปนเหตใหกองทนรวมไมสามารถลงทน หรอ ไมประสงคจะลงทนในอสงหารมทรพยดงกลาว เปนตน บรษทจดการสงวนสทธท.จะพจารณาลดขนาดกองทนรวม หรอยกเลกการจดต �งกองทนรวม โดยบรษทจดการอาจดาเนนการระงบการจองซ �อบางสวน หรอท �งหมด และ/หรอระงบการจดสรรหนวยลงทนบางสวนหรอท �งหมด แลวแตกรณ


(7) บรษทจดการอาจขอสงวนสทธท.จะปฏเสธการจองซ �อหนวยลงทนในบางกรณตามท.บรษทจดการเหนสมควร เชน ในกรณท.บรษทจดการเหนวาเปนประโยชนตอกองทนรวมหรอผ ถอหนวยลงทน หรอกรณท.การจองซ �อหนวยลงทนอาจกอใหเกดปญหาในการบรหารกองทนรวมหรอกอใหเกดผลเสยหายแกกองทนรวม เปนตน ท �งน � เพ.อเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวม ผ ถอหนวยลงทน และช.อเสยงหรอความรบผดชอบทางกฎหมายในอนาคตของบรษทจดการเปนหลก

5 การคนเงนคาจองซ Hอหนวยลงทน

บรษทจดการจะคนเงนคาจองซ �อหนวยลงทนใหแกผจองซ �อหนวยลงทนท.จองซ �อผานตนเอง และจะดาเนนการใหผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายแลวแตกรณ คนเงนคาจองซ �อหนวยลงทนใหแกผจองซ �อหนวยลงทนแตละราย โดยคาใชจายในการโอนเงน (ถาม) เปนของผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายน �น ภายใตเง.อนไขท.กาหนดดงตอไปน �

5.1 กรณท.ผ จองซ �อหนวยลงทนถกปฏเสธการจองซ �อ หรอไมไดรบการจดสรรหนวยลงทนไมวาท �งหมดหรอบางสวน โดยไมมดอกเบ �ย และ/หรอคาเสยหายใดใด

5.2 กรณท.บรษทจดการตองยตโครงการหลงจากการส �นสดระยะเวลาการเสนอขายหากปรากฏกรณอยางใดอยางหน.งดงตอไปน �

(1) จาหนายหนวยลงทนใหแกผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนไดไมถงรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดเวนแตเปนกรณตามขอ 7.1 (3) (ข) และ (ค)

(2) จาหนายหนวยลงทนใหผจองซ �อไดไมถง 250 ราย

(3) จาหนายหนวยลงทนไดมมลคานอยกวา 500 ลานบาท

(4) จดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดเกนกวาอตราท.กาหนดในขอ 7

(5) จดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนตางดาวเกนกวาอตราท.กาหนดในขอ 7

(6) มลคาหนวยลงทนท.จาหนายไดไมเพยงพอท.จะลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยตามท.ระบไวในโครงการ

5.3 กรณท.คณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. มคาส.งใหบรษทจดการกองทนรวมยตโครงการหลงจากการส �นสดระยะเวลาการเสนอขาย และ/หรอมคาส.งใหเพกถอนการอนมตใหจดต �งและจดการกองทนรวม และ/หรอกรณอ.นใดอนมเหตจาเปนทาใหตองยตโครงการ


5.4 กรณท.บรษทจดการประสงคจะยกเลกการจดต �งและจดการกองทนรวม และไดยตการขายหนวยลงทนกอนส �นสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนโดยบรษทจดการไดรายงานใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต ทราบการยตการขายหนวยลงทนดงกลาวภายใน 7 วนนบแตวนท.ยตการขายหนวยลงทนน �น ท �งน � การอนมตใหจดต �งและจดการกองทนรวมน �นส �นสดลงในวนท.แจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต

บรษทจดการจะสงเงนคาจองซ �อหนวยลงทนใหแกผ จองซ �อท.จองซ �อหนวยลงทนผานตนเองและจะดาเนนการใหผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายแลวแตกรณสงเงนคาจองซ �อหนวยลงทนใหแกผจองซ �อหนวยลงทนท.จองซ �อผานผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายโดยการโอนเงนหรอชาระเปนเชคขดครอมเฉพาะส.งจายในนามผจองซ �อหนวยลงทนใหแกผจองซ �อหนวยลงทนประเภทผจองซ �อท.วไปภายใน 14 วนนบแตวนส �นสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนคร �งแรกหรอภายใน 14 วนนบแตวนท.การอนมตใหจดต �งและจดการกองทนรวมส �นสดลงตามขอ 5.3และขอ 5.4ท �งน �หากเปนกรณการคนเงนตามขอ 5.1 บรษทจดการขอสงวนสทธท.จะนาดอกเบ �ยและหรอผลประโยชนใดๆท.เกดข �นจากเงนท.ไดรบจากการจองซ �อหนวยลงทน (ถาม) รวมเขาเปนทรพยสนของกองทนรวม หากบรษทจดการผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนรายใดไมสามารถคนเงนคาจองซ �อภายในกาหนดเวลาดงกลาวไดอนเน.องจากความผดพลาดของบรษทจดการผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายเองบรษทจดการผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายแลวแตกรณจะชาระดอกเบ �ยรอยละ 7.5 ตอปนบแตวนท.ครบกาหนดเวลาน �นจนถงวนท.ชาระเงนคาจองซ �อ

6 เอกสารหลกฐานในการขอเปดบญช

ในกรณท.จองซ �อหนวยลงทนกบบรษทจดการผจองซ �อหนวยลงทนจะตองกรอกรายละเอยดและขอความตางๆในชดเอกสารจองซ �อหนวยลงทนของกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยลโกรท พรอมแนบเอกสารหลกฐานประกอบสงใหบรษทจดการจนครบถวน ในกรณท.จองซ �อหนวยลงทนกบผและรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมและรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนผจองซ �อหนวยลงทนทกรายจะตองกรอกรายละเอยดและขอความตางๆในชดเอกสารจองซ �อหนวยลงทนของกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท พรอมแนบเอกสารหลกฐานประกอบสงใหผและรบประกนการ


จดจาหนายหนวยลงทน ผ รวมรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนจนครบถวน เอกสารประกอบการจองซ �อหนวยลงทนมรายละเอยดดงตอไปน �เวนแตบรษทจดการจะยนยอมผอนผนใหเปนกรณๆไปโดยบรษทจดการขอสงวนสทธในการพจารณาเรยกเอกสารหลกฐานอ.นๆเพ.มเตมตามท.เหนสมควร

6.1 กรณบคคลธรรมดา

(1) สาเนาบตรประจาตวประชาชน หรอสาเนาบตรขาราชการ หรอสาเนาหนงสอเดนทาง /ใบตางดาว (กรณบคคลท.ไมมสญชาตไทย) หรอสาเนาทะเบยนบาน (ในกรณท.เอกสารแสดงตนขางตน ไมไดระบหมายเลขบตรประจาตวประชาชน หรอท.อยของผจองซ �อ)

(2) เฉพาะกรณท.ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ �อหนวยลงทนสวนท.ไมไดรบการจดสรร โดยการโอนเงนเขาบญชผจองซ �อจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ท.ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท.ระบเลขท.บญช และช.อบญชผจองซ �อโดยจะตองไมเปนบญชรวม

หมายเหต

ใหใชเอกสารขอ (1) - (2) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ท �งน � สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

6.2 กรณคณะบคคล

(1) สาเนาเอกสารการจดต �งคณะบคคล

(2) สาเนาบตรประจาตวผ เสยภาษคณะบคคล (ตองระบเลขประจาตวผ เสยภาษอากรในชดเอกสารจองซ �อหนวยลงทน ในกรณท.ประสงคจะจองซ �อแยกตางหากจากการจองซ �อในช.อของบคคลธรรมดา)

(3) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผมอานาจลงนาม

(4) หนงสอมอบอานาจ หรอสาเนา(กรณมอบอานาจ) ปดอากรแสตมป 10 บาท พรอมสาเนาบตรประชาชนของผมอบอานาจและผ รบมอบอานาจ


(5) เฉพาะกรณท.ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ �อหนวยลงทนสวนท.ไมไดรบการจดสรร โดยการโอนเงนเขาบญชผจองซ �อจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ท.ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท.ระบเลขท.บญช และช.อบญชผจองซ �อโดยจะตองไมเปนบญชรวม


(ก) ใหใชเอกสารขอ (1) - (5) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ท �งน � สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

(ข) กองทนสวนบคคลท.จองซ �อโดยใชหมายเลขบตรประจาตวประชาชนโดยไมไดระบเลขประจาตวผ เสยภาษอากรจะถอเปนบคคลเดยวกนกบบคคลธรรมดาท.ใชหมายเลขบตรประจาตวประชาชนเดยวกน และบรษทจดการจะรวมจานวนจองซ �อในใบจองซ �อทกใบเปน 1 รายการเพ.อใชในการจดสรร

6.3 กรณนตบคคล

(1) สาเนาหนงสอรบรองกระทรวงพาณชยและสาเนาหนงสอบรคณหสนธและขอบงคบของบรษทอายไมเกน 3 เดอน

(2) สาเนารายงานการประชมคณะกรรมการบรษทท.ระบในลกษณะใหลงทนในหนวยลงทนกองทนรวมอสงหารมทรพยสทธการเชา CPN คอมเมอรเชยล โกรท หรอลงทนในหลกทรพยน �ได

(3) สาเนาบญชรายช.อผ ถอหน (บอจ.5) อายไมเกน 3 เดอน

(4) หนงสอมอบอานาจหรอสาเนา (กรณมอบอานาจ)ปดอากรแสตมป 10 บาท

(5) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผมอบอานาจ (ผมอานาจลงนามตามเอกสารขอ 4 ตามจานวนผมอานาจลงนามและโดยหน.งในน �นตองเปนกรรมการผจดการ ) และของผ รบมอบอานาจกระทาการแทน

(6) เฉพาะกรณท.ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ �อหนวยลงทนสวนท.ไมไดรบการจดสรรโดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซ �อจะตองแนบสาเนาสมดบญชเ งนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว


(Statement) ท.ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท.ระบเลขท.บญช และช.อบญชผจองซ �อโดยจะตองไมเปนบญชรวม

(7) สาเนาบตรประจาตวผ เสยภาษนตบคคล


ใหใชเอกสารหมายเลข (1) - (7) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ท �งน � สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

6.4 กรณนตบคคลท�เปนผลงทนตางประเทศและแตงต Hงใหคสโตเดยน (custodian) ในประเทศไทยเปนผรบฝากและดแลหลกทรพย

(1) สาเนาหนงสอรบรองการเปนนตบคคลซ.งอาจออกโดยสวนราชการของประเทศท.นตบคคลน �นต �งอย หรอโดยเจาหนาท.ของนตบคคลน �นกได และหนงสอรบรองการเปนนตบคคลดงกลาวตองออกมาไมเกน 1 ป โดยจะตองมรายละเอยดเก.ยวกบช.อนตบคคล ผมอานาจลงลายมอช.อผกพนนตบคคล และเง.อนไขหรอขอจากดอานาจในการลงลายมอช.อ ท.ต �งสานกงานใหญ

(2) หนงสอมอบอานาจท.นตบคคลตางประเทศน �น มอบอานาจให custodian หรอสาเนา

(3) หนงสอมอบอานาจของ custodian หรอสาเนา (กรณมอบอานาจ) ปดอากรแสตมป 30 บาท

(4) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผมอบอานาจ (ผมอานาจลงนามตามเอกสารขอ 3 ตามจานวนผมอานาจลงนามและโดยหน.งในน �นตองเปนกรรมการผ จดการ ) และของผ รบมอบอานาจกระทาการแทน

(5) เฉพาะกรณท.ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ �อหนวยลงทนสวนท.ไมไดรบการจดสรรโดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซ �อจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ท.ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท.ระบเลขท.บญช และช.อบญชผจองซ �อโดยจะตองไมเปนบญชรวม


ใหใชเอกสารหมายเลข (1)-(5) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ท �งน � สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused) โดยเอกสารตามขอ (1) ตองไดรบการรบรองลายมอช.อโดยเจาหนาท. Notary Public และรบรองโดยกงสลของไทยอายไมเกน 1 ป


- กรณเปนเอกสารท.มาจากตางประเทศ จะตองมการรบรองสาเนาโดยผมอานาจลงนามของบรษท


- ผลงทนทกรายจะตองใหการรบรองวายนยอมท.จะผกพนตามขอตกลงและขอกาหนดตางๆ ตามท.ไดระบไวในโครงการน � และ/หรอตามประกาศ คาส.ง ระเบยบตางๆ ท.คณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ไดประกาศ กาหนด ท �งท.ไดมอยในปจจบนและท.จะไดแกไขเพ.มเตมในภายหนา

- บรษทจดการขอสงวนสทธในการพจารณาความสมบรณของเอกสารหรอขอเอกสารเพ.มเตมหรอทดแทน ซ.งเปนขอปฏบตตามกฎหมายกาหนด หรอระเบยบของบรษทจดการ และ/หรอผรบประกนการจาหนาย และ/หรอผ รวมรบประกนการจาหนายและ/หรอผจดจาหนาย และ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ท �งน �เพ.อใหเปนไปตามกฎหมาย

7. การจดสรรหนวยลงทน

บรษทจดการจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนในการเสนอขายคร �งแรกตามหลกเกณฑ วธการ และเง.อนไขท.ระบไวในขอน � ท �งน � ในกรณท.สานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย และ/หรอหนวยงานอ.นใดท.มอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปล.ยนแปลง เพ.มเตม ประกาศ กาหนด ส.งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ.น บรษทจดการขอสงวนสทธท.จะดาเนนการใหเปนไปตามน �นนอกจากน �นในกรณท.บรษทจดการเหนวาการเสนอขายหนวยลงทนในคร �งน �อาจมปญหาอปสรรคหรอขอจากดในการดาเนนการบรษทจดการขอสงวนสทธในการเปล.ยนแปลงรายละเอยดการจองซ �อและการจดสรรหนวยลงทนตามท.ระบไวในโครงการตามความเหมาะสม ท �งน �เพ.อใหการเสนอขายหนวยลงทนในคร �งน �ประสบความสาเรจสงสด ภายใตหลกเกณฑและเง.อนไขท.ระบไวในขอน �บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ �อท.จองซ �อและไดชาระเงนคาจองซ �อหนวยลงทนเตมตามจานวนท.จองซ �อแลวในกรณท.จานวนเงนคาจองซ �อท.ระบในใบจองซ �อหนวยลงทนไมตรงกบจานวนเงนท.บรษทจดการไดรบชาระบรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหตามจานวนเงนคาจองซ �อท.ไดรบชาระเปนเกณฑ

7.1 วธการจดสรรหนวยลงทน

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ �อภายใตหลกเกณฑและเง.อนไขดงตอไปน �

(1) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซ �อท.วไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด

(2) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด

(3) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซ �อพเศษหรอเจาของผ ใหเชาผ โอนสทธการเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทนหรอกลมบคคลเดยวกนดงตอไปน �


(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดเวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค) ขางลางน �

(ข) ในกรณท.ผจองซ �อพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลวบรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมไดเวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท.เหลอจากการจองซ �อของผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนและ

(ค) ในกรณท.เจาของผใหเชาผ โอนสทธการเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทนหรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลวบรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมไดเวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท.เหลอจากการจองซ �อของผจองซ �อท.วไปผจองซ �อประเภทกองทนและผจองซ �อพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนตาม (ข)

(4) ในกรณท.ผ จองซ �อท.วไปและผ จองซ �อประเภทกองทนจองซ �อหนวยลงทนไมครบตามอตราท.กาหนดใน (1) และ (2) ใหจดสรรหนวยลงทนท.เหลอแกบคคลดงตอไปน �ตามลาดบ (ก) ผจองซ �อพเศษ (ข) เจาของผ ใหเชาผ โอนสทธการเชาหรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทน

รวมท �งเจาของท.ดนท.กองทนรวมจะลงทนในสทธเกบกนหรอสทธเหนอพ �นดนหรอเจาของทรพยสนท.เก.ยวกบสทธดงกลาว

(ค) ผ รบประกนการจาหนาย และ/หรอผ รวมรบประกนการจาหนาย ในกรณท.กลมบคคลเดยวกนของบคคลตามวรรคหน.ง (4)(ก) และ (ข) ไดรบการจดสรรหนวยลงทนใหถอวาเปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลตามวรรคหน.ง (4)(ก) และ (ข) ดวย

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของผใหเชาผ โอนสทธการเชาและผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทนหรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวรวมกนไดไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด ท �งน �ผจองซ Hอพเศษหมายความวาบคคลตามท.ไดระบไวในประกาศสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยท.สน. 25/2552 เร.องหลกเกณฑเง.อนไขและวธการจดต �งกองทนรวมอสงหารมทรพย

ผจองซ Hอประเภทกองทนหมายความวาผจองซ �อพเศษท.เปนบคคลใดบคคลหน.งดงตอไปน � (ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ (ข) กองทนสารองเล �ยงชพ (ค) กองทนประกนสงคม


(ง) กองทนรวมท.จดต �งข �นตามกฎหมายวาดวยหลกทรพยและตลาดหลกทรพยซ.งเปนกองทนรวมท.เสนอขายหนวยลงทนตอผลงทนเปนการท.วไป

ท �งน � ผจองซ Hอพเศษและผจองซ Hอประเภทกองทนหมายถงเฉพาะกรณท.บคคลดงกลาวไดจองซ �อหนวยลงทนในชวงเวลาทาการเสนอขายหนวยลงทนสาหรบผจองซ �อประเภทกองทนและผจองซ �อพเศษเทาน �นหากทาการจองซ �อหนวยลงทนในชวงเวลาทาการเสนอขายหนวยลงทนสาหรบผจองซ �อท.วไปใหถอเปน “ผจองซ �อท.วไป” การจดสรรหนวยลงทนแกผจองซ �อท.วไป และผจองซ �อประเภทกองทน

ในการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมใหแกผ จองซ �อท.วไปบรษทจดการจะประชาสมพนธการเสนอขายหนวยลงทนอยางกวางขวางเพ.อใหมการกระจายขอมลเก.ยวกบการเสนอขายหนวยลงทนตอประชาชนอยางแพรหลายในกรณท.มบคคลใดจองซ �อหนวยลงทนในสวนท.เสนอขายหนวยลงทนแกผจองซ �อท.วไปเพ.อนาไปขายตอหรอเปนการซ �อขายหนวยลงทนในบญชบรษทหลกทรพยแบบไมเปดเผยช.อผ ถอหนวยลงทนบรษทจดการจะจดใหมขอกาหนดใหบคคลน �นปฏบตใหเปนไปตามวรรคหน.งและขอ7.2(1) โดยอนโลม บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ �อท.วไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดและจะจดสรรใหแกผ จองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดเวนแตเปนกรณท.ไดรบยกเวนตามขอ7.2(2)(ข) และ (ค) ท �งน �ภายใตหลกเกณฑและเง.อนไขดงตอไปน �

การจดสรรรอบแรก

(ก) ในกรณท.จานวนหนวยลงทนท.ผ จองซ �อท.วไปทกรายจองซ �อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ �อท.วไปทกรายตามจานวนท.จองซ �อ

(ข) ในกรณท.จานวนหนวยลงทนท.ผจองซ �อท.วไปทกรายจองซ �อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดและจานวนผจองซ �อท.วไปมจานวนมากเปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ �อท.วไปทกรายตามขอ (ก) ขางตนบรษทจดการสงวนสทธท.จะจดสรรหนวยลงทนโดยใชหลก “small lot first” ใหแกผจองซ �อท.วไปโดยในการจดสรรหนวยลงทนโดยวธดงกลาวในรอบแรกจะจดสรรตามจานวนคาจองซ �อข �นต.าของผ จองซ �อ โดยใชจานวนคาจองซ �อข �นต.าเปนฐานในการจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ �อท.วไปทกราย และในรอบตอๆไปจะจดสรรหนวยลงทนท.เหลอจากการจดสรรใหแกผจองซ �อท.วไปขางตนท.ยงไมไดรบการจดสรรครบตามจานวนท.จองซ �อ โดยจะใชคาต.าสดของมลคาจองซ �อ


คงเหลอท.ยงไมไดรบการจดสรรจากรอบท.แลว เปนฐานในการจดสรรหนวยลงทนในรอบตอไป โดยจะทาการจดสรรหนวยลงทนโดยวนเปนรอบไปเร.อยๆ จนกวาจะครบตามจานวนหนวยลงทนท.เสนอขาย และสาหรบการจดสรรในรอบสดทาย หากมหนวยลงทนไมเพยงพอตอการจดสรรใหแกผ จองซ �อท.วไปทกราย บรษทจดการจะพจารณาจดสรรปรากฏโดยวธสมรายช.อโดยคอมพวเตอร (random) และ/หรอ ตามท.บรษทจดการจะเหนสมควร

โดยหากผจองซ �อทาการจองซ �อหนวยลงทนมากกวา 1 รายการบรษทจดการขอสงวนสทธท.จะนามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยวเทาน �น ท �งน � 1. ในกรณท.จานวนหนวยลงทนท.ผจองซ �อท.วไปทกรายจองซ �อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 และ

จานวนหนวยลงทนท.ผจองซ �อประเภทกองทนทกรายจองซ �อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดบรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนทกรายตามจานวนท.จองซ �อ

2. ในกรณท.จานวนหนวยลงทนท.ผจองซ �อท.วไปทกรายจองซ �อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 แตจานวนหนวยลงทนท.ผ จองซ �อประเภทกองทนทกรายจองซ �อรวมกนมจานวนเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดบรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ �อท.วไปทกรายตามจานวนท.จองซ �อและสงวนสทธ_ท.จะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ �อประเภทกองทนตามสดสวนของจานวนท.จองซ �อซ.งเม.อรวมกบจานวนหนวยลงทนท.จองซ �อและจดสรรใหแกผ จองซ �อท.วไปจะมจานวนหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด

3. ในกรณท.จานวนหนวยลงทนท.ผจองซ �อท.วไปทกรายจองซ �อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25 และจานวนหนวยลงทนท.ผจองซ �อประเภทกองทนทกรายจองซ �อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดและจานวนผจองซ �อท.วไปมจานวนมากเปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ �อท.วไปทกรายตามขอ (ก) ขางตนบรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ �อท.วไปเปนจานวนรอยละ 25 และผจองซ �อประเภทกองทนตามสดสวนจานวนท.จองซ �อเปนจานวนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดโดยจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ �อท.วไปตามหลกเกณฑและเง.อนไขของขอ (ข)

4. ในกรณท.จานวนหนวยลงทนท.ผจองซ �อท.วไปทกรายจองซ �อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25และจานวนหนวยลงทนท.ผจองซ �อประเภทกองทนทกรายจองซ �อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดและจานวนผจองซ �อท.วไปมจานวนมากเปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ �อท.วไปทกรายตามขอ (ก) ขางตนบรษทจดการจะจดสรรใหแกผจองซ �อท.วไปเปนจานวนรอยละ 25 และจะนาหนวยลงทนท.เหลอจากการจองซ �อของผจองซ �อประเภทกองทนซ.งจองซ �อไมถงรอยละ 25 มารวมจดสรรใหแกผจองซ �อท.วไปพรอมกนท �งน �บรษทจดการจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ �อท.วไปตามหลกเกณฑและเง.อนไขของขอ


(ข) ดงกลาวขางตนโดยจานวนหนวยลงทนท.จดสรรใหแกผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนในสองกรณดงกลาวในยอหนาน �จะมจานวนหนวยลงทนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด

อยางไรกด ในกรณท.มหนวยลงทนเหลอจากการเสนอขายหนวยลงทนจากการจดสรรใหกบผจองซ �อพเศษ และ/หรอเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท.กองทนจะลงทนหรอกลมบคคลเดยวกนตามขอ 7.1(3)(ก) ใหบรษทจดการมดลพนจจดสรรหนวยลงทนท.เหลอใหแกผจองซ �อท.วไปจนครบจานวนกอนจดสรรใหแกผ จองซ �อประเภทกองทน(ถาม) หรอจดสรรตามวธการอ.นใดท.บรษทจดการเหนสมควร ในกรณท.บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาเพ.อเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวมหรอผลประโยชนของผ ถอหนวยลงทนโดยรวมหรอช.อเสยงหรอความรบผดชอบทางกฎหมายของบรษทจดการบรษทจดการสงวนสทธท.จะจดสรรหรอไมจดสรรหนวยลงทนแตบางสวนหรอท �งหมดกไดโดยไมจาเปนตองแจงใหผจองซ �อหนวยลงทนทราบลวงหนา สทธของผ ถอหนวยลงทนจะเกดข �นหลงจากท.นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผจองซ �อในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทนแลวเทาน �นโดยบรษทจดการและ /หรอนายทะเบยนหนวยลงทนจะออกและจดสงใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน(ถาม)หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)ใหแกผจองซ �อหนวยลงทนโดยทางไปรษณยภายใน 15 วนทาการนบแตวนท.ผ ถอหนวยไดรบจดสรรหนวยลงทน และ/หรอดาเนนการอ.นใดตามความประสงคของลกคาท.ระบในคาขอเปดบญชและ/หรอใบจองซ �อแลวแตกรณ หรอบรษทจดการขอสงวนสทธในการเปล.ยนแปลง เพ.มเตม แกไข รปแบบ ระยะเวลาและ/หรอเน �อหา ของเอกสารการรบรองสทธตามท.บรษทจดการกาหนด โดยไมตองแจงใหผจองซ �อหนวยลงทนทราบลวงหนา

7.2 ขอจากดการจดสรรหนวยลงทน

ขอจากดในการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใด จะเปนไปตามท.สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ท �งน � ในกรณท.สานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย และ/หรอหนวยงานอ.นใดท.มอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปล.ยนแปลง เพ.มเตม ประกาศ กาหนด ส.งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ.นบรษทจดการขอสงวนสทธท.จะดาเนนการใหเปนไปตามน �น

(1) ในการเสนอขายหนวยลงทนตอผจองซ �อท.วไป บรษทจดการจะปฏบตดงน �

1.1 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด เวนแตเปนกรณดงตอไปน �

1.1.1 เปนการจดสรรหนวยลงทนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดใหแกบคคลใดบคคลหน.งดงตอไปน �


(ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ กองทนประกนสงคม กองทนสารองเล �ยงชพ หรอกองทนรวมเพ.อผลงทนท.วไป

(ข) นตบคคลท.จดต �งข �นตามกฎหมายไทยซ.งไมอยภายใตบงคบตองเสยภาษเงนไดนตบคคล เชน ธนาคารออมสน ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยมลนธ หรอวด เปนตน

(ค) บคคลอ.นใดท.ไดรบการผอนผนจากสานกงานเม.อมเหตจาเปนและสมควร

1.1.2 เปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบรษทจดจาหนายหนวยลงทนซ.งรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยบรษทจดจาหนายหนวยลงทนจะถอหนวยลงทนท.รบไวในสวนท.เกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดไมเกน 1 ปนบแตวนท.นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผจองซ �อในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทน

1.2 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา และผ ใหสทธในอสงหารมทรพย ท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด

1.3 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหกบผลงทนตางดาวเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมท.มการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะดงตอไปน �

(ก) มการลงทนเพ.อใหไดมาซ.งสทธในท.ดนตามประมวลกฎหมายท.ดน หรอ

(ข) มการลงทนเพ.อใหไดมาซ.งกรรมสทธ_ในอาคารชด ท �งน � เม.อคานวณพ �นท.หองชดท.กองทนรวมจะลงทนรวมกบพ �นท.หองชดท.ถอกรรมสทธ_โดยผ ลงทนตางดาวในอาคารเดยวกนอยกอนแลวคดเปนสดสวนเกนรอยละ 49 ของพ �นท.หองชดท �งหมดในอาคารชดน �น

ในการน � บรษทจดการจะแตงต �งนายทะเบยนหนวยลงทนเพ.อทาหนาท.ควบคมการถอหนวยลงทนของผลงทนตางดาว ณ ขณะใดขณะหน.ง ภายหลงจากการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมคร �งแรกใหเปนไปตามหลกเกณฑท.กาหนดขางตนท �งน � ข �นตอนการโอนหนวยลงทนของผลงทนตางดาวจะมข �นตอนมากกวาผลงทนไทย ซ.งบรษทจดการจะแจงใหผ ถอหนวยลงทนท.เปนผลงทนตางดาวทราบทกราย รวมท �งดาเนนการใหมการปฏเสธการโอนหนวยลงทนท.จะเปนผลทาใหกองทนรวมมผ ถอหนวยลงทนท.เปนผลงทนตางดาวถอหนวยลงทนเกนกวาอตราท.กาหนดดวย


นอกจากน � บรษทจดการจะแจงหลกเกณฑ เร.อง หามมใหมการจดสรรหนวยลงทนใหกบผ ลงทนตางดาวเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดใหแกนายหนาคาหลกทรพยทราบกอนมการนาหนวยลงทนของกองทนรวมจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพ.อใหนายหนาคาหลกทรพยปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑ และจะดาเนนการใหการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมเปนไปตามหลกเกณฑในเร.องดงกลาว

(2) ในการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซ �อพเศษ หรอเจาของผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพย ท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกน บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน �

(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมดใหแกบคคลดงกลาว ตามท.ไดมการระบช.อหรอลกษณะของผ ท.จะไดรบการจดสรรหนวยลงทนกรณดงกลาวไวอยางชดเจนในโครงการและหนงสอช �ชวนสวนสรปขอมลสาคญเวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค)

(ข) ในกรณท.ผจองซ �อพเศษไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ �อท.วไปใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท.เหลอจากการจองซ �อของผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทน

(ค) ในกรณท.เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพย ท.กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลวบรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ �อท.วไปท.เหลอจากการจองซ �อของผจองซ �อท.วไปและผจองซ �อประเภทกองทน และผจองซ �อพเศษตาม (ข)

ในกรณท.อสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะลงทนเปนสทธเกบกนหรอสทธเหนอพ �นดน บรษทจดการจะนาหลกเกณฑการจดสรรหนวยลงทนตามวรรคหน.งมาใชบงคบกบเจาของท.ดนหรอทรพยสนท.เก.ยวกบสทธดงกลาวดวย

8. การออกและสงมอบเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน

8.1 รปแบบของเอกสารสทธแสดงสทธในหนวยลงทน

บรษทจดการจะดาเนนการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนตามท.ผจองซ �อไดระบในเอกสารการจองซ �อวาจะเลอกรบเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนแบบใดแบบหน.งดงตอไปน �


1. ใบหนวยลงทน

2. ระบบไรใบหนวยลงทน (Scripless)

3. หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน

4. สมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)

8.2 เง.อนไขการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน สมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนและระยะเวลาการสงมอบ

นายทะเบยนหนวยลงทนจะจดแจงช.อผจองซ �อหนวยลงทนท.ไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนผ ถอหนวยลงทนในทะเบยนผ ถอหนวยลงทน ท �งน � ขอมลของผ ถอหนวยลงทนท.ปรากฏในทะเบยนผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมใหถอเปนหลกฐานท.ถกตองเก.ยวกบสทธในหนวยลงทนของกองทนรวม

กรณใบหนวยลงทน หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน

นายทะเบยนหนวยลงทนจะสงมอบใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนท.มรายการตามท.คณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนดใหแกผ จองซ �อท.แสดงความจานงขอรบใบหนวยลงทนภายในเวลา 30 วนนบต �งแตวนถดจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

ในกรณท.มการเพ.มเงนทนของกองทนรวม นายทะเบยนหนวยลงทนจะสงมอบใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนท.มรายการตามหลกเกณฑท.คณะกรรมการก.ล.ต. ประกาศกาหนด ใหแกผ ถอหนวยลงทนท.แสดงความจานงขอรบใบหนวยลงทนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนเพ.มเงนทนกบสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

ในกรณท.มการลดเงนทนของกองทนรวม นายทะเบยนหนวยลงทนจะดาเนนการบนทกการลดมลคาท.ตราไวของหนวยลงทนในระบบทะเบยน โดยผ ถอหนวยลงทนไมตองสงคนใบหนวยลงทนหรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนตอนายทะเบยนหนวยลงทน

ท �งน � นายทะเบยนหนวยลงทนสงวนสทธในการคดคาธรรมเนยมในการออกใบหนวยลงทนหรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนตามท.กาหนดไวในโครงการ

ท �งน � ผ ถอหนวยสามารถขอเปล.ยนแปลงประเภทเอกสารสทธไดตามความประสงค เพ.อเปนหลกฐานการยนยนการถอหนวย การทารายการซ �อหรอขายคน หรอโอนหนวยลงทนของผจองซ �อหรอผ ถอหนวยลงทน เชน ใบหนวยลงทน และ/หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน และ/หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน


อยางไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธในการปรบเปล.ยนแกไข หรอเพ.มเตมสาหรบรปแบบหรอเง.อนไขของเอกสทธดงกลาวขางตน โดยบรษทจดการจะดาเนนการภายใตขอบเขตตามท.คณะกรรมการก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการก.ล.ต. และคณะกรรมการกากบตลาดทนประกาศกาหนด

กรณระบบไรใบหนวยลงทน

ในกรณท.นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกช.อผ จองซ �อหนวยลงทนในทะเบยนผ ถอหนวยลงทนแลว นายทะเบยนอาจพจารณาออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนรปแบบใดรปแบบหน.งใหกบผจองซ �อหนวยลงทนเพ.อเปนหลกฐานการยนยนการถอหนวยลงทน อยางไรกตามผจองซ �อหนวยลงทนจะไมสามารถทารายการขายหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยฯ เวนแตผ ถอหนวยลงทนไดดาเนนการแจงความประสงคใหนายทะเบยนดาเนนการโอนหนวยลงทนไปเขาบญชซ �อขายหลกทรพยของผ จองซ �อหนวยลงทน ซ.งเปดไวกบบรษทนายหนาซ �อขายหลกทรพยเปนการลวงหนาหรอตามท.ผจองซ �อแจงไวในใบจองซ �อหนวยลงทน ท �งน � ตามหลกเกณฑ และเง.อนไขท.บรษทจดการกาหนด

และในกรณท.ผจองซ �อหนวยลงทนไดแจงความประสงคใหนายทะเบยนดาเนนการโอนหนวยลงทนไปเขาบญชซ �อขายหลกทรพยของผจองซ �อหนวยลงทน เพ.อการซ �อขายหลกทรพยผานตลาดหลกทรพยฯ นายทะเบยนหนวยลงทนจะนาหนวยลงทนฝากเขาบญชหลกทรพยของผจองซ �อผานนายหนาซ �อขายหลกทรพย (Broker) หรอนาหนวยลงทนฝากเขาบญชหลกทรพยของบคคลท.ไดรบการแตงต �งจากบรษทจดการเพ.อผจองซ �อน �นท.มอยกบบรษทสมาชกของบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด ตามท.ผจองซ �อแจงไวในใบจองซ �อหนวยลงทนหนวยลงทน และระยะเวลาการสงมอบได โดยไมถอวาเปนการแกไขโครงการจดการกองทนรวมและไมถอวาเปนการดาเนนการท.ผดไปจากรายละเอยดโครงการเดม

9. ชองทางท� ผลงทนสามารถทราบขอมลเก�ยวกบมลคาหนวยลงทน ผ ถอหนวยลงทนสามารถตดตามมลคาหนวยลงทนของกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท ได โดยบรษทจดการจะประกาศในหนงสอพมพทกวนทาการแรกของเดอน หรอตดตามไดจาก Website ของบรษทจดการ: www.scbam.com

10. ชองทางและวธการรองเรยน ผลงทนสามารถรองเรยนไดโดยตดตอบรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากดฝายลกคาสมพนธ โทร.0-2949-1500หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (Help Center) โทร.0-2263-6000

11. การจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

บรษทจดการจะย.นคาขอจดทะเบยนตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ภายใน 30 วนนบแตวนปดเสนอขายหนวยลงทน ท �งน � ผลงทนสามารถซ �อ-ขายหนวยลงทนของกองทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย โดยปฏบตตามกฎ ระเบยบ และวธการท.ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยกาหนด


12. ผดแลผลประโยชน

ช.อ : ธนาคารกสกรไทย จากด (มหาชน)

ท.อย : เลขท. 1 ซอยกสกรไทย ถนนราษฎรบรณะ แขวงราษฎรบรณะ เขตราษฎรบรณะ


โทรศพท : 0-2470-3201

โทรสาร : 0-2470-1996-7

13.บรษทประเมนคาทรพยสน

ช.อ : บรษท บรคเรยลเอสเตท จากด

ท.อย : ช �น 20 เลขท. 2005-6 อาคารเดอะมลเลนเนย ทาวเวอร เลขท. 62 ถนนหลงสวน

แขวงลมพน เขตปทมวน กรงเทพมหานคร 10330

โทรศพท : 0-2652-6300

โทรสาร : 0-2652-6399

ช.อ : บรษท ไทยประเมนราคา ลนนฟลลปสจากด

ท.อย : 121/47-48 อาคารอารเอสทาวเวอร ช �น 11 ถนนรชดาภเษก เขตดนแดง กรงเทพมหานคร 10400

โทรศพท : 0-2641-2128

โทรสาร : 0-2641-2134

14.ผบรหารอสงหารมทรพยอาคารสานกงานดออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด

ช.อ : บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน)

ท.อย : 999/9 อาคารสานกงานดออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ช �น 31


ถนนพระราม 1 แขวงปทมวน เขต ปทมวน กรงเทพมหานคร 10330

โทรศพท : 0-2667-5555

โทรสาร : 0-2264-5593

15.ท�ปรกษาทางการเงนและผรบประกนการจาหนายหนวยลงทน

ท�ปรกษาทางการเงน และผรบประกนการจาหนายหนวยลงทน

ช.อ : บรษทหลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย) จากด (มหาชน)

ท.อย : อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด ช �น 20-21, 24

เลขท. 999/9 ถนนพระราม 1 แขวงปทมวน เขตปทมวน


โทรศพท : 0-2658-6300

โทรสาร : 0-2658-6862

ผรวมรบประกนการจาหนายหนวยลงทน

ช.อ : ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

ท.อย : 1.สานกงานใหญ เลขท. 9 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร


2.และสาขาตางๆ ท.วประเทศ

3.หนวยงานวาณชธนกจ (Investment Banking) ช �น 9 โซน B สานกงานใหญ เลขท. 9 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร กรงเทพมหานคร 10900

โทรศพท : 0-2544-6679

โทรสาร : 0-2544-2185

บรษทจดการอาจแตงต �งผจดจาหนายและ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนซ.งเปนนตบคคลท.ไดรบใบอนญาตใหประกอบธรกจหลกทรพยประเภทการจดจาหนายหลกทรพยเพ.อทาหนาท.เปนผจดจาหนายหนวยลงทนของกองทนรวม


เพ.มเตมในภายหลง โดยบรษทจดการจะแจงการแตงต �งใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบและจะตดประกาศไว ณ ท.เปดเผยของบรษทจดการและผจดการการจดจาหนายและรบประกนการจาหนายหนวยลงทน

16. นายทะเบยนหนวยลงทน

ช.อ : ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

ท.อย : ธนาคารไทยพาณชย (สาขาชดลม)

สายงานปฏบตการธรกรรมการเงนและหลกทรพย

ทมบรการทะเบยนหลกทรพย 1 อาคาร 2 ช �น 3 เลขท. 1060 ถนนเพชรบรตดใหม แขวงมกกะสน เขตราชเทว กรงเทพมหานคร 10400

โทรศพท : 0-2256-2323-8

โทรสาร : 0-2256-2405-6

หรอบคคลอ.นท.ไดรบอนญาตใหบรการเปนนายทะเบยนหลกทรพยจากคณะกรรมการ ก.ล.ต. โดยบรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ

17. ผสอบบญช

ช.อ : นายวเชยร ธรรมตระกล (เลขทะเบยนผสอบบญชรบอนญาต 3183)

นายวนจ ศลามงคล(เลขทะเบยนผสอบบญชรบอนญาต 3378)

นายเจรญ ผสมฤทธ_เลศ (เลขทะเบยนผสอบบญชรบอนญาต 4068)

ท.อย : บรษท เคพเอมจ ภมไชย สอบบญช จากด

เอมไพรทาวเวอร 195 ถนนสาทรใต กรงเทพมหานคร 10120

โทรศพท : 0-2677-2000

โทรสาร : 0-2677-2222

หรอบคคลอ.นท.ไดรบความเหนชอบตามประกาศวาดวยการใหความเหนชอบผ สอบบญช เพ.อเปนผ สอบบญชของกองทนรวม และท.ไดมการแกไขเพ.มเตม รวมท �งกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอ.นใดท.เก.ยวของโดยบรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ


ความเส�ยงจากการลงทนในกองทนรวม

การลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมมความเส.ยง ผลงทนควรพจารณารายละเอยดท.ระบไวในโครงการฉบบน �อยาง

รอบคอบ โดยเฉพาะอยางย.งปจจยความเส.ยงดงรายละเอยดขางทายน �กอนตดสนใจในการซ �อหนวยลงทนของกองทน

รวม

ขอความดงตอไปน �แสดงถงปจจยความเส.ยงท.มนยสาคญบางประการอนอาจมผลกระทบตอกองทนรวมหรอราคาหนวย

ลงทนของกองทนรวม และนอกจากปจจยความเส.ยงท.ปรากฏในโครงการฉบบน �แลวยงอาจมปจจยความเส.ยงอ.นๆ ซ.ง

กองทนรวมไมอาจทราบไดในขณะน �หรอเปนความเส.ยงท.กองทนรวมพจารณาในขณะน �วาไมเปนสาระสาคญ แตความ

เส.ยงดงกลาวอาจเปนปจจยความเส.ยงท.มนยสาคญตอไปในอนาคต ความเส.ยงท �งหลายท.ปรากฏในโครงการฉบบน �และ

ความเส.ยงท.อาจมข �นในอนาคตอาจมผลกระทบอยางมนยสาคญตอธรกจ ผลการดาเนนงาน และสถานะทางการเงน

ของกองทนรวม

คาอธบายเก.ยวกบแนวทางการบรหารเพ.อลดความเส.ยง มาตรการในการปองกนความเส.ยง และ/หรอ ความสามารถ

ของกองทนรวมในการลดความเส.ยงขอใดขอหน.งไมถอเปนคารบรองของกองทนรวมวา กองทนรวมจะดาเนนมาตรการ

ในการปองกนความเส.ยงตามท.กาหนดไวไดท �งหมดหรอบางสวนและไมถอเปนขอยนยนวาความเส.ยงตางๆ ตามท.ระบ

ในโครงการฉบบน �จะลดลงหรอทาใหหมดไป ท �งน � เน.องจากความสาเรจ และ/หรอ ความสามารถในการลดความเส.ยงยง

ข �นอยกบปจจยหลายประการท.อยนอกเหนอการควบคมของกองทนรวมขอความในลกษณะท.เปนการคาดการณใน

อนาคต (Forward-Looking Statements) ท.ปรากฏในรายละเอยดโครงการฉบบน � เชน การใชถอยคาวา “เช.อวา” “คาด

วา” “คาดการณวา” “มแผนจะ” “ต �งใจ” “ประมาณ” หรอประมาณการทางการเงน โครงการในอนาคต การคาดการณ

เก.ยวกบผลประกอบการธรกจ แผนการขยายธรกจ การเปล.ยนแปลงของกฎหมายท.เก.ยวของในการประกอบธรกจของ

กองทนรวม นโยบายของรฐ เปนตน เปนการคาดการณถงเหตการณในอนาคต อนเปนความเหนของบรษทจดการ

กองทน เจาของอสงหารมทรพย ผบรหารอสงหารมทรพย ท.ปรกษาทางการเงน ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน

หรอบคคลใดๆ มไดเปนการรบรองความถกตองของสมมตฐาน รวมถงมไดเปนการรบรองผลการประกอบการหรอ

เหตการณในอนาคตดงกลาว อกท �งมไดเปนการรบประกนและ/หรอรบรองวาผลการดาเนนงานจรงท.จะเกดข �นใน

อนาคตจะเปนไปตามประมาณการงบกาไรขาดทน นอกจากน � ผลการดาเนนงานท.เกดข �นจรงกบการคาดการณหรอ

คาดคะเนอาจมความแตกตางอยางมนยสาคญ

ขอมลในสวนน �ท.อางถงหรอเก.ยวของกบรฐบาล หนวยงานราชการหรอเศรษฐกจอาจเปนขอมลท.รวบรวมมาจากขอมลท.

มการเปดเผยหรอจากส.งพมพของรฐบาล หนวยงานราชการหรอจากแหลงขอมลอ.นๆ โดยท.กองทนรวมอาจไมสามารถ

ตรวจสอบหรอรบรองความถกตองของขอมลดงกลาวได


เน.องจากผลตอบแทนในการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเปนผลตอบแทนในระยะยาว ผ ลงทนจงไมควร

คาดหวงท.จะไดรบผลตอบแทนในระยะส �น นอกจากน �น ราคาเสนอขายของหนวยลงทนกบมลคาของหนวยลงทนใน

อนาคตอาจลดต.าลงหรอสงข �น ผลงทนอาจไมไดรบคนตนทนในการลงทน ดงน �น ผ ท.ประสงคจะซ �อหนวยลงทนจงควร

ปรกษาท.ปรกษาท.เก.ยวของเพ.อขอคาปรกษาเก.ยวกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมกอนตดสนใจลงทนใน

หนวยลงทน

(ก) ความเส�ยงท�เกดจากการดาเนนงานของกองทนรวม

1) ความเส�ยงจากสญญา

1.1) ความเส�ยงจากการท�สญญาเชาหลกจะถกยกเลก ซ�งทาใหสญญาเชาชวงอาจถกยกเลกไปดวย

ในการเขาทาสญญาเพ.อเขาลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก กองทนรวมจะเขาทาสญญาเชาชวงกบTBF4ซ.งเปนคสญญากบสานกงานทรพยสนฯ ซ.งเปนเจาของทรพยสนโครงการอาคารสานกงาน ภายใตสญญาเชาหลก โดยในการเขาทาสญญาเชาชวงกบ TBF4 กองทนรวมจะเขาเปนคสญญากบ TBF4 ท �งน � ตามสญญาเชาหลกท.จดทาข �นระหวางสานกงานทรพยสนฯและ TBF4 น �น CPNจะเปนผค �าประกนการปฏบตหนาท.และความรบผดชอบของ TBF4 ตามสญญาเชาหลก ในฐานะลกหน �รวมกบ TBF4 ท �งน � จนกวา TBF4 จะไดปฏบตหนาท.ตามสญญาเชาหลก โดยครบถวน โดยการค �าประกนจะผกพน CPN อยางสมบรณ ท �งน � ตามสญญาเชาหลกซ.งจดทาข �นระหวางสานกงานทรพยสนฯและ TBF4 ไดมการกาหนดเง.อนไข/สาเหตท.จะทาใหสญญาเชาหลกถกยกเลก (ซ.งกจะสงผลใหสญญาเชาชวงถกยกเลกดวยเชนกน) อยหลายเง.อนไข/สาเหต โดยเง.อนไข/สาเหตท.จะทาใหสญญาเชาหลกถกยกเลก (และทาใหสญญาเชาชวงถกยกเลกไปโดยปรยาย เชนกน) เก.ยวของกบ CPN กลาวคอสญญาเชาหลกจะถกยกเลก ในกรณท.เกดเหตการณดงตอไปน �

� ไดมการย.นคาขอตอศาลเก.ยวกบการขอฟ�นฟกจการของ CPN ไมวาโดยบคคลใดหรอ

� CPN ถกศาลส.งพทกษทรพยช.วคราว หรอพทกษทรพยเดดขาด หรอส.งใหลมละลาย หรอ

� CPN เลกกจการหรอชาระบญชไมวาดวยเหตใดๆ

ท �งน � หาก CPN ในฐานะผค �าประกนการปฏบตหนาท.ของ TBF4 ตามสญญาเชาหลกประสบปญหาทางการเงน จนเขาขายท.จะทาใหสญญาเชาหลกถกยกเลก กองทนรวมในฐานะผ เชาชวงทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกตามสญญาเชาชวง กจะมความเส.ยงจากการ


ท.สญญาเชาชวงจะถกยกเลกไปโดยปรยาย เชนกน และเพ.อเปนการปองกนความเส.ยงดงกลาว จงกาหนดใหมมาตรการอย 2 ประเภท เพ.อปองกนความเส.ยงท.อาจเกดข �น ไดแก มาตรการปองกน (Warning Signal) หากเกดเหตการณใดเหตการณหน.งดงตอไปน � CPN มหนาท.จะตองช �แจงตอกองทนรวมถงสาเหตของเหตการณดงกลาว และกาหนดใหมมาตรการดาเนนการเพ.อแกไข รวมถงมหนาท.ตองรายงานถงผลการดาเนนการเพ.อแกไขปจจยท.สงผลกระทบดงกลาวจนกระท.งสามารถแกไขไดลลวง: 1. CPN ถกลดอนดบความนาเช.อถอจากสถาบนจดอนดบความนาเช.อถอลงเปน

BBB+(ณ วนท. 31 มนาคม พ.ศ.2555 CPN ไดรบการจดอนดบเครดตองคกร (Issuer Rating) เทากบ A+ โดยบรษท ทรสเรทต �ง จากด)

2. มลคาหนตามราคาตลาด (Market Capitalization) ของ CPN ลดลงจนต.ากวา 10,000 ลานบาท (ณ วนท. 31 มนาคม พ.ศ.2555 จากขอมลบน http://www.sse.setมลคาหนตามราคาตลาดของ CPN เทากบ 100,225.54 ลานบาท)

มาตรการแกไข (Force Signal) เม.อเกดเหตการณดงตอไปน � CPN ในฐานะผค �าประกนการปฏบตหนาท.ของผ เชาตามสญญาเชาหลก ตกลงใหสทธแกกองทนรวมและ/หรอผ ถอหนวยลงทนในการขายทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกใหแก CPN หรอบคคลท. CPN มอบหมายในราคาตามหลกเกณฑท.กาหนด อตราสวนหน Hสนท�มภาระดอกเบ Hยตอสวนของผถอหนของ CPN เกน 1.75:1

โดยท. หน �สนท.มภาระดอกเบ �ย หมายถง ยอดรวมของหน �สนเฉพาะในสวนของเงนกและหนก ท.มภาระดอกเบ �ย (Interest Bearing Debt) ท �งหมดของ CPN และบรษทยอยตามท.ปรากฏในงบแสดงฐานะทางการเงนรวม (Consolidated Statement of Financial Position) ของ CPN ฉบบลาสดท.ผสอบบญชไดตรวจสอบ (Audited) แลว

สวนของผ ถอหน หมายถง ยอดรวมของสวนของผ ถอหนท �งหมดของ CPN และ

บรษทยอยตามท.ปรากฏ ในงบแสดงฐานะทางการเงนรวม (Consolidated Statement of Financial Position) ของ CPN ฉบบลาสดท.ผสอบบญชไดตรวจสอบแลว (Audited) แลว อนไดแก จานวนรวมของทนท.ชาระแลว สวนเกนมลคาหน สวนเกนทนจากการตราคาสนทรพย กาไรสะสมของผ ถอหนสวนนอย และเงนสารองตางๆของ CPN และบรษทยอย เปนตน ท �งน � มลคาสวนของผ ถอหนท.นามา


คานวณจะไมรวมรายการปรบปรงมลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพ.อการลงทน (Investment Properties)

เง.อนไขของตวช �วดของ Force Signal จะถกกาหนดในระดบดงกลาวเปนระยะเวลา 5 ป นบแตวนท.กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก และหลงจากครบ 5 ป แลวระดบของตวช �วดแตละตวจะถกทบทวนและทาการปรบเปล.ยนใหอยในระดบท.ไมดอยกวาหรอเสมอกบขอตกลง(Covenant) ของเงนกระยะยาวหรอหนกอายไมต.ากวา 5 ปของ CPN ในกรณท.ตวช �วดดงกลาวไมไดมการใชในเงนก ระยะยาวท.มในขณะน �น อาจใชตวช �วดและระดบตวช �วดเดม หรออาจปรบเปล.ยนเปนตวช �วดท.เทยบเคยงกนท.มการกาหนดในเง.อนไขเงนก ใหมกได โดยใหผานความเหนชอบจากคณะกรรมการลงทน (Investment Committee)อน.งในกรณท.มการปรบปรงมาตรฐานการบนทกบญชใหเปนไปตามประกาศและบงคบใชมาตรฐานการบญชฉบบใหมในประเทศไทย อนมผลกระทบตอการคานวณตวช �วดของ Force Signal บรษทจดการอาจใชดลยพนจพจารณาปรบปรงใหเหมาะสมโดยใหอยในระดบท.ไมดอยกวาหรอเสมอกบขอตกลง (Covenant) ของเงนก ระยะยาวหรอหนกอายไมต.ากวา 5 ปของ CPN ท.มในขณะน �น

เม.อเกดเหตการณท.เปนไปตามเง.อนไขของ Force Signal แลว บรษทจดการจะดาเนนการจดประชมผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม เพ.อใหพจารณาขอมตเหนชอบจากผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมในการให CPN รบซ �อทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกหรอจะใหกองทนรวมยงคงลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกตอไป ท �งน � ในการประชมดงกลาว บรษทจดการจะตองไดรบมตไมนอยกวาสามในส.ของจานวนหนวยลงทนท �งหมดของผ ถอหนวยลงทนท.เขารวมประชมและมสทธออกเสยง โดยในการประชมผ ถอหนวยลงทนเพ.อขอมตดงกลาว ตองมผ ถอหนวยลงทนมาประชมไมนอยกวา 25 คนหรอไมนอยกวาก.งหน.งของจานวนผ ถอหนวยลงทนท �งหมด ท �งน � จานวนผ ถอหนวยลงทนท.มาประชมดงกลาวตองมหนวยลงทนนบรวมกนไมนอยกวาหน.งในสามของจานวนหนวยลงทนท.จาหนายไดแลวท �งหมด จงจะเปนองคประชม

ในการนบมต บรษทจดการจะไมนบจานวนหนวยลงทนของCPN และบคคลท.เก.ยวของซ.งเปนผ ถอหนวยลงทนท.มสวนไดเสยในการลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยรวมในมตดงกลาว ในกรณท.ไมสามารถจดใหมการประชมผ ถอหนวยลงทนได ไมวาดวยเหตใดกตาม บรษทจดการสามารถใชดลยพนจในการดาเนนการใหกองทนรวมใชสทธให CPN ซ �อคนทรพยสน


ท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก หรอจะใหกองทนรวมยงคงลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกตอไป เพ.อประโยชนสงสดของผ ถอหนวยลงทน

ในกรณท.ท.ประชมผ ถอหนวยลงทนลงมตเหนชอบให CPN รบซ �อคนทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก จะกาหนดใหราคาซ �อคนทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกเทากบมลคาเงนลงทนเร.มตนของทรพยสนดงกลาวหกดวยการเส.อมคาทรพยสนจากการประเมนราคายตธรรมของทรพยสน (ถาม) โดยท.การเส.อมคาของทรพยสนจะคานวณจากสวนตางของมลคาเงนลงทนเร.มตนหกดวยมลคายตธรรมเฉล.ยตามท.ผประเมนราคา 2 รายท.แตละฝายเสนอฝายละ 1 รายกาหนด ซ.งผประเมนราคาดงกลาวจะตองเปนผประเมนราคาท.มช.ออยในบญชรายช.อท.ไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยโดย CPN ตกลงจะเปนผ รบผดชอบคาใชจาย คาธรรมเนยม และภาษใดๆ ท.เก.ยวของกบการซ �อคนทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรกจากกองทนรวม และไมคดคาธรรมเนยมการจาหนายอสงหารมทรพยของกองทนรวม

ในกรณท.ผ ถอหนวยลงทนลงมตเหนชอบให CPN รบซ �อคนทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกและ CPN จาเปนตองหาแหลงเงนกยมเพ.มเตมซ.งอาจรวมถงการกยมเงนโดยใชทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกน �เปนหลกประกนเงนก ยมดงกลาวจะตองนามาชาระคาซ �อทรพยสนจากกองทนรวมกอนท.จะนาไปใชเพ.อวตถประสงคอ.นไดท �งน �การใชทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกเปนหลกประกนดงกลาวน �นจะตองไดรบความเหนชอบของเจาของทรพยสนกอน

ท �งน �ทางบรษทจดการไดทาการวเคราะหงบการเงนรวมยอนหลงของ CPN ท.ไดรบการตรวจสอบแลว (Audited Consolidated Financial Statements) และมความเหนวาทาง CPN จะยงมความสามารถในการระดมทนเพ.อซ �อสนทรพยท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกถงแมวาอตราสวนหน �สนท.มภาระดอกเบ �ยตอสวนของผ ถอหนจะเพ.มสงข �นจนเกนระดบ 1.75:1 เน.องจากสวนของผ ถอหนตามท.ปรากฏในงบการเงนรวมของ CPN ท.นามาใชเปนฐานในการคานวณอตราสวนดงกลาวเปนมลคาท.บนทกทางบญชซ.งยงไมไดสะทอนมลคายตธรรม (Fair Value) ของอสงหารมทรพยเพ.อการลงทน (Investment Property) ของ CPN ซ.งท.ผานมาราคายตธรรมของสนทรพยดงกลาวท.ประเมนโดยผประเมนอสระมมลคาสงกวามลคาตามบญช(ราคาตนทนหกดวยคาเส.อมราคาสะสม) มากโดยอสงหารมทรพยเพ.อการลงทนดงกลาวสวนใหญถอกรรมสทธ_(Freehold) โดยCPN และมแนวโนมท.จะเพ.มมลคาอยางตอเน.องในระยะยาวตามระดบรายไดและกระแสเงนสดท.เพ.มมากข �น สงผลใหการควบคมระดบหน �สนท.มภาระดอกเบ �ยท.กาหนดใน Force Signal (ซ.งเปนการกาหนดท.คานวณจากสวนของผ ถอหนตามงบแสดงฐานะทางการเงนรวมของ CPN ท.ไมไดรวมการ


ปรบปรงมลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพ.อการลงทนของCPN แตอยางใด) เปนระดบท.มความระมดระวงและจะเปนระดบท.ควบคมให CPN มความเส.ยงทางการเงน (Financial Risk) ท.ไมสง

ดงน �น ระดบอตราสวนหน �สนท.มภาระดอกเบ �ยตอสวนของผ ถอหนท.กาหนดเปนตวช �วดสาหรบ Force Signal นาจะมความระมดระวงท.เพยงพอท. CPN จะยงคงมความสามารถในการซ �อคนทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกได

นอกจากน � ยงมความเส.ยงในกรณท. TBF4 ในฐานะผ เชาภายใตสญญาเชาหลกผดนดชาระหน �คาเชาหรอไมสามารถชาระคาเชาใหแกสานกงานทรพยสนฯได ซ.งอาจสงผลทาใหสญญาเชาหลกถกยกเลกและอาจทาใหสญญาเชาชวงถกยกเลกดวยในท.สด อยางไรกด CPN เปนผค �าประกนการปฏบตหนาท.และความรบผดชอบของ TBF4 ตามสญญาเชาหลกในฐานะลกหน �รวมกบ TBF4 จนกวา TBF4 จะไดปฏบตหนาท.ตามสญญาเชาหลกอยางครบถวน โดยในกรณดงกลาวCPN จะเขามารบหนาท.ชาระคาเชาแทน TBF4 ท �งน � ตามท.กลาวไดกลาวขางตน หาก CPN ในฐานะผค �าประกนประสบปญหาทางการเงน จนไมสามารถชาระคาเชาแทน TBF4 ได สญญาเชาชวงระหวางกองทนรวมสาหรบทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกกจะมความเส.ยงจากการท.จะถกยกเลกไปโดยปรยายเชนกน อยางไรกตาม มาตรการ Warning Signal และ Force Signal ตามท.ไดกลาวไวแลวขางตนอาจชวยปองกนความเส.ยงดงกลาวได

อยางไรกด สาหรบกรณท. TBF4 มปญหาทางการเงนจนอาจทาใหเกดการผดนดชาระหน �คาเชาใหแกสานกงานทรพยสนฯ ตามท.กาหนดในสญญาเชาหลกน �นอาจเกดข �นไดยาก เน.องจาก TBF4 เปนกองทนรวมท.จดต �งข �นโดยมผจดการกองทนเปนผบรหารจดการดแลภายใตกฎหมายหลกทรพยและประกาศของสานกงานคณะกรรมการก.ล.ต. และมผดแลผลประโยชนเปนผตรวจสอบการดาเนนการบรหารจดการกองทน เพ.อปองกนมให TBF4 ผดนดชาระคาเชาใหแกสานกงานทรพยสนฯ ตามท.กาหนดในสญญาเชาหลก อกท �งเม.อพจารณาจากงบการเงนท.ผานมาของ TBF4 จะเหนไดวา TBF4 มกระแสเงนสดท.มความม.นคงอยางมาก เน.องจากมกระแสเงนรบและกระแสเงนจายท.คอนขางแนนอน โดยในชวง 3 ปท.ผานมา TBF4 มกระแสเงนสดจากการดาเนนงานสทธ เฉล.ยอยในระดบประมาณ 65 ลานบาทตอเดอน (หลงหกคาเชาท.ดนและอาคารของโครงการรวมซ.งปจจบนเทากบ 20 ลานบาทตอเดอน) และ TBF4 ยงมรายไดจากทางอ.นนอกเหนอจากการใหเชาชวงทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนคร �งแรกใหแกกองทนรวม เชน รายไดจากการใหเชาทรพยสนแกผ เชารายยอยในสวนอาคารศนยการคาเซนทรลเวลดของโครงการเซนทรลเวลด ในฐานะท. TBF4 เปนผ เชาทรพยสนในสวนอาคารศนยการคาเซนทรลเวลดของโครงการเซนทรลเวลดจาก


สานกงานทรพยสนฯ เพ.อนาออกหาประโยชนเชนเดยวกน ซ.งรายไดจากคาเชาดงกลาว เปนรายไดท. TBF4 ไดรบอยางคงท.สม.าเสมอตลอดอายของสญญาเชาหลก นอกจากน � ในปจจบน TBF4 ไดมการจดใหมการดารงเงนในบญชเงนฝากของกอง (Cash Reserve) ซ.งมผ ดแลผลประโยชนของกองทนรวมเปนผ ดแล เปนจานวนเงนไมต.ากวา 46 ลานบาท นอกจากน � CPN ซ.งมอตราการจดอนดบเครดตท. A+ ยงเปนผค �าประกนการปฎบตหนาท.ของผ เชาตามสญญาเชาหลกรวมถงการชาระคาเชาใหแกTBF4 อกดวยดงท.กลาวขางตน ดงน �น จงเหนไดวาโอกาสท. TBF4 จะเกดการผดนดการชาระคาเชาของโครงการเซนทรลเวลดมคอนขางต.า

หากในกรณท. TBF4 มปญหาทางการเงนหรอถกยกเลกกองทนน �น จะไมมผลกระทบถงสทธของผ เชาชวง (กองทนรวมอสงหารมทรพยท.จะจดต �งข �น) อนเน.องมาจากการท.เง.อนไขของสญญาเชาหลกกาหนดไวดงน � “ในกรณท.มเหตการณอยางหน.งอยางใดดงตอไปน �เกดข �นกบผ เชาตามสญญาเชาหลก (TBF4) คสญญาทกฝายตกลงใหโอนสทธและหนาท.ของผ เชาตามสญญาเชาหลกจากผ เชา (TBF4) มาให CPN ทนทโดยอตโนมต และCPN มหนาท.จดการเร.องการรบมอบทรพยสนท.เชาจาก TBF4 โดยไมใหสานกงานทรพยสนฯไดรบความเสยหาย และ/หรอมหนาท.ตองรบผดชอบใดๆ ท �งส �น

(ก) ไดมการย.นคาขอตอศาลอนเก.ยวกบการขอฟ�นฟกจการของ TBF4 ไมวาโดยบคคลใด

(ข) TBF4 ถกศาลส.งพทกษทรพยช.วคราวหรอพทกษทรพยเดดขาด หรอส.งใหลมละลายหรอ

(ค) TBF4 ถกยกเลกกองทน หรอชาระบญช ไมวาดวยเหตใดๆ “ ในกรณดงกลาว CPN จะตองรบโอนสทธและหนาท.ตามสญญาเชาจาก TBF4 ซ.งทาใหสญญาเชาหลกยงมผลใชบงคบอยและทาใหสทธและหนาท.ของผ เชาชวงตามสญญาเชาชวงจะไมไดรบผลกระทบแตอยางใด

1.2) ความเส�ยงจากการท�คสญญาไมปฏบตตามสญญา

ในการลงทนและบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม บรษทจดการจะเขาทาสญญาเชาชวงท.ดนและอาคารบางสวน สญญาซ �อขายทรพยสน (เฟอรนเจอรและเคร.องอปกรณ) และสญญาตกลงกระทาการเพ.อการลงทนในอสงหารมทรพยรวมถงทรพยสนตางๆ ท.เก.ยวของกบเจาของหรอผทรงสทธตามกฎหมายท.เก.ยวของของทรพยสนดงกลาว และ/หรอ สญญาตาง ๆ ท.เก.ยวเน.องกบการลงทนและการบรหารจดการทรพยสนของกองทนรวมเพ.อประโยชนในการจดหาจดหาผลประโยชนในอสงหารมทรพยของกองทนรวม และดาเนนการใดๆ เพ.อใหใหคสญญาปฏบตตามขอกาหนดในสญญา


อยางไรกด ถงแมจะมขอกาหนดในสญญา คสญญาอาจปฏบตผดสญญาหรอเกดเหตการณใด ๆ อนเปนเหตแหงการเลกหรอผดสญญาได ในกรณเชนวาน � แมกองทนรวมจะมสทธท.จะบอกเลกสญญา เรยกคาเสยหาย รวมตลอดจนเรยกคาขาดประโยชนและคาเชาท.ชาระไปแลวกตาม แตเหตการณท.คสญญาผดสญญาดงกลาว อาจทาใหกองทนรวมไมไดรบผลประโยชนจากการกระทาการหรองดเวนกระทาการหรอบงคบการใหเปนไปตามสญญาตามท.กาหนดไวดงกลาวได เชน ไมสามารถบงคบใหเปนไปตามสทธของกองทนรวมตามขอกาหนด หรอ ในกรณท.คสญญาปฏบตผดขอกาหนดและเง.อนไขตามสญญาท.เก.ยวของแลวคสญญาอาจไมชาระคาเสยหายตามท.กองทนรวมเรยกรอง ดงน �น กองทนรวมจงอาจตองนาเร.องดงกลาวเขาสกระบวนการยตธรรมโดยการฟองรองตอศาลท.เก.ยวของ ซ.งการดาเนนการดงกลาว บรษทจดการไมสามารถคาดการณไดถงระยะเวลาและผลกระทบในการดาเนนการ รวมถงจานวนเงนท.กองทนรวมจะไดรบชดเชย เยยวยา จากความเสยหายตาง ๆ ดงกลาวนอกจากน � ผลแหงคดข �นอยกบดลพนจของศาลท.เก.ยวของ และถงแมศาลจะมคาพพากษาใหกองทนรวมชนะคด กองทนรวมอาจไมสามารถบงคบใหเปนไปตามคาพพากษาของศาล ผ ถอหนวยลงทนจงมความเส.ยงท.จะไมไดรบผลตอบแทนตามจานวนหรอภายในระยะเวลาท.คาดการณไว

2) ความเส�ยงจากการประกนภย

การประกอบธรกจของกองทนรวมมความเส.ยงดานการดาเนนการและการใชประโยชนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกเน.องจากแมวากองทนรวมจะตองจดใหมการประกนภยในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกอยางเพยงพอและเหมาะสมซ.งจะเปนไปตามขอกาหนดของกฎหมายท.เก.ยวของแลวกตาม แตกองทนรวมอาจไมสามารถจดทาประกนภยท.คมครองความเส.ยงบางประเภทท.อาจเกดข �นได (หรอแมวากองทนรวมสามารถจดหาประกนภยไดแตอตราเบ �ยประกนอาจไมคมกบผลประโยชนทางเศรษฐกจท.กองทนรวมอาจไดรบ) เชนความสญเสยจากสงครามเปนตน หรอกองทนรวมอาจไมสามารถใชสทธเรยกรองตามท.ระบในกรมธรรมประกนภยท.เก.ยวของไดไมวาท �งหมดหรอบางสวน หรออาจเกดความลาชาในการชดเชยความเสยหายตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวไดโดยท.ไมใชความผดของกองทนรวม กองทนรวมอาจมความเส.ยงจากความสญเสยทางการเงน เม.อเกดเหตการณรายแรงท.กองทนรวมอาจไมไดรบการชดเชยความเสยหายอยางเพยงพอหรอไมสามารถจดใหมการประกนภยประเภทดงกลาวได ซ.งอาจสงผลกระทบโดยตรงตอผลตอบแทนท.ผ ถอหนวยลงทนคาดวาจะไดรบ

อยางไรกตาม บรษทจดการจะดาเนนการใหกองทนรวมเปนผ รบผลประโยชนภายใตการประกนภยท.มอยเดมของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก เพ.อใหกองทนรวมไดรบการประกนภยธรกจหยดชะงก การประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอก และการประกนภย


การกอการราย โดยในสวนของการประกนภยสาหรบความเส.ยงภยทกประเภท ทางสานกงานทรพยสนฯ ซ.งเปนผ รบคาสนไหมทดแทนตามกรมธรรมจะโอนคาสนไหมทดแทนใดๆ ท.ไดรบมาใหกบTBF4 และ TBF4 กจะนาเงนคาสนไหมทดแทนดงกลาวมามอบใหแกกองทนรวมในกรณท.กองทนรวมประสงคจะซอมแซมความเสยหายตามเง.อนไขท.กาหนดในสญญาเชาหลกและสญญาเชาชวงอาคารสานกงาน ซ.งในปจจบนการประกนภยทรพยสนสาหรบความเส.ยงทกประเภทในวงเงน 3,977,000,000 บาทนาจะเพยงพอกบคาใชจายในการซอมแซมทรพยสนท.เสยหายเน.องจากมลคาตนทนทดแทน (Replacement Value) ของทรพยสนท.กองทนเขาลงทนคร �งแรก ซ.งประเมนการโดย บรษท บรคเรยลเอสเตท จากด ณ วนท. 2 กรกฎาคม 2555และ บรษท ไทยประเมนราคา ลนนฟลลปส จากด ณ วนท. 9 กรกฎาคม 2555 อยท. 3,870,000,000 บาท และ 3,784,500,000 บาท ตามลาดบในขณะท.วงเงนการประกนภยธรกจหยดชะงกกนาจะเพยงพอในการชดเชยความเสยหายระหวางการซอมแซมหรอกอสรางใหมซ.งไมควรจะใชเวลาเกนกวา 3 ป

3) ความเส�ยงการชาระคาเชาพ Hนท�ของผเชาชวงพ Hนท�ในทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครHงแรก

คาเชาพ �นท.ท.กองทนรวมจะไดรบจากผ เชาชวงตามสญญาเชาชวงพ �นท.จะเปนท.มาของรายไดหลกของกองทนรวม ดงน �น กองทนรวมอาจมความเส.ยงจากฐานะการเงนและความสามารถในการชาระคาเชาของผ เชาชวงพ �นท.ได หากผ เชาชวงพ �นท.ดงกลาวมปญหาทางการเงนซ.งสงผลกระทบตอความสามารถในการชาระคาเชา ไมชาระคาเชา หรอ ยอมเลกสญญาเชาชวงกอนกาหนด และหากกองทนรวมไมสามารถหาผ เชาชวงรายใหมมาทดแทนผ เชาชวงดงกลาวได อาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวมไดซ.งจะสงผลโดยตรงตอความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

อยางไรกด ผ เชาชวงพ �นท.ทกรายท.ทาสญญาเชาชวงพ �นท.กบกองทนรวมจะตองวางเงนประกนการเชาชวงพ �นท.ตลอดอายสญญาเชาชวงพ �นท. และกองทนรวมสามารถยดเงนประกนดงกลาวในกรณท.ผ เชาชวงไมชาระคาเชาหรอยกเลกสญญากอนกาหนด ซ.งการท.มการวางเงนประกนในลกษณะน �จะชวยลดความเส.ยงและ/หรอผลกระทบตอรายไดของกองทนรวม

4) ความเส�ยงของผลประกอบการของกองทนรวมข Hนอยกบความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพย

กองทนรวมจะแตงต �งให CPNใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกโดย CPN จะมหนาท.ตางๆ เก.ยวกบการบรหารจดการทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก ตามท.กองทนรวมจะมอบหมายใหรวมถงการรวมกาหนดนโยบายการจดการ


ผลประโยชนและการประกอบธรกจของทรพยสนดงกลาวดงน �น การบรหารจดการทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกของ CPN เชนการใหบรการแกผ เชาชวงพ �นท.อยางมคณภาพการหาผ เชาชวงพ �นท.รายใหมหรอการตอสญญาเชาชวงพ �นท.กบผ เชาชวงพ �นท.ปจจบนการบารงรกษาหรอพฒนาทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกใหอยในสภาพท.ดและเหมาะแกการจดหาผลประโยชนจะสงผลโดยตรงตอผลประกอบการของกองทนรวม

นอกจากน �หาก CPNไมสามารถปฏบตหนาท.ผบรหารอสงหารมทรพยเน.องจากเหตผลใดเหตผลหน.งกองทนรวมอาจไมสามารถแตงต �งบคคลอ.นเพ.อทาหนาท.บรหารทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกไดดเทยบเทากบการบรหารจดการของCPN ซ.งอาจจะสงผลกระทบทางลบอยางมนยสาคญตอผลประกอบการ ฐานะการเงนและความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

5) ความเส�ยงจากการท� ผเชาชวงพ Hนท�ในทรพยสนไมใหความยนยอมเขาเปนคสญญาเชาชวงพ Hนท�และสญญาบรการกบกองทนรวมหรอไมตอสญญาเชาชวงพ Hนท�และสญญาบรการ

เม.อกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกแลว ผ เชาชวงตองยนยอมเพ.อเขาเปนคสญญาเชาชวงพ �นท.และสญญาบรการกบกองทนรวมและชาระคาเชาชวงพ �นท.และคาบรการใหแกกองทนรวมในฐานะผ ใหเชาชวงและผ ใหบรการ ท �งน � หากผ เชาชวงพ �นท.ปฏเสธท.จะเขาทาสญญาดงกลาวและไมชาระคาเชาชวงพ �นท.และคาบรการใหแกกองทนรวม กองทนรวมอาจมความเส.ยงในสวนของการไมไดรบคาเชาและคาบรการ ซ.งอาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม ซ.งจะสงผลโดยตรงตอความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

อยางไรกด ในการเขาลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกกองทนรวมโดยผบรหารอสงหารมทรพยจะดาเนนการแจงและอธบายถงรายละเอยดท.เก.ยวของกบกองทนรวมใหผ เชาชวงพ �นท.ไดทราบ เพ.อประสานงานในการเขาเปนคสญญาเชาชวงพ �นท.และสญญาบรการกบกองทนรวม และเน.องจากผ เชาชวงพ �นท.เกอบท �งหมดเปนผ เชาชวงพ �นท.อยเดมต �งแตกอนวนท.กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก และเปนผ เชาชวงพ �นท.มาอยางตอเน.อง ดงน �น การปฏเสธท.จะใหความยนยอมในการเขาเปนคสญญาเชาชวงพ �นท.และสญญาบรการกบกองทนรวมจงมโอกาสเกดข �นไดนอย

นอกจากน � สญญาเชาชวงอาคารสานกงานและท.ดนท.เก.ยวของระหวางกองทนรวมและ TBF4 ยงกาหนดไววาหากบรษท เซนทรลเวลด ในฐานะผ เชาชวงเดม หรอ CPN (เพ.อประโยชนของ TBF4) ไดรบผลประโยชนใดๆ ซ.งรวมถงเงนประกนการเชาจากผ เชาพ �นท.ในอาคารสานกงาน อนเปนผลประโยชนท.กองทนรวมควรจะไดรบ CPN ตองดาเนนการสงมอบผลประโยชนดงกลาวใหแกกองทนรวมภายในระยะเวลาท.กาหนด


6) ความเส�ยงท�อาจเกดข Hนจากการกยมเงน

ในกรณท.กองทนรวมไดดาเนนการใหมการกยมเงนตามหลกเกณฑท.กาหนดไวในโครงการ กองทนรวมอาจมความเส.ยงเกดข �นจากการก ยมเงนดงกลาวได เน.องจากการเปล.ยนแปลงของภาวะเศรษฐกจ อตราดอกเบ �ยและความสามารถในการชาระหน �ของคสญญาท.เก.ยวของซ.งอาจสงผลกระทบตอการดาเนนงานของกองทนรวม ทาใหกองทนรวมมสภาพคลองไมเพยงพอ รวมถงกองทนรวมอาจมความเส.ยงท.จะมความสามารถในการชาระคนเงนตนและดอกเบ �ยลดลง และอาจสงผลกระทบตอความสามารถของกองทนรวมในการจายเงนปนผลใหแกผ ถอหนวยลงทน ท �งน � กองทนรวมจะใชความพยายามในการดาเนนการใดๆเพ.อลดความเส.ยงดงกลาว เชนการปองกนความเส.ยงจากความผนผวนของอตราดอกเบ �ย หรอการขอขยายระยะเวลาการชาระหน �เปนตน อยางไรกตาม การดาเนนการใดๆดงกลาว กองทนรวมจะดาเนนการโดยคานงถงประโยชนสงสดของผ ถอหนวยลงทนเปนสาคญ

7) ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมและผบรหารอสงหารมทรพยอาจกอใหเกดผลกระทบตอการดาเนนการของกองทนรวม

แมวาบรษทจดการจะไดกาหนดบทบาทและขอบเขตการปฏบตหนาท.ของ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพย ในการจดการทรพยสนท.กองทนรวมจะลงทนอยางระมดระวง ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมกบ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยยงอาจเกดข �นไดเน.องจาก CPN ยงทาหนาท.ในการบรหารจดการอสงหารมทรพยประเภทอาคารสานกงานแหงอ.นๆ นอกเหนอจากอาคารสานกงานด ออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด

อยางไรกด ดวยความตองการของผ เชาท.แตกตางกนในการเลอกสถานท.เชาเพ.อเปนสานกงาน เชน สถานท.ต �ง ส.งอานวยความสะดวก งบประมาณ ความสะดวกในการเดนทาง และความสะดวกในการตดตอทางธรกจ เปนตน ผ เชาจงเปนผ กาหนดวาจะทาการเชาอาคารสานกงานแหงใด และเน.องจากอาคารสานกงานอ.นๆ ท. CPN ทาหนาท.เปนผบรหารจดการน �น ไมไดต �งอยในเขตใจกลางยานธรกจ (Central Business District) เชนเดยวกบอาคารสานกงานดออฟฟศเศสแอทเซนทรลเวลด กลมผ เชาท.เปนเปาหมายหลกจงมความแตกตางกน ดงน �น ความขดแยงทางผลประโยชนท.อาจเกดข �นระหวางกองทนรวมและ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยจงมความเปนไปไดยากท.จะเกดข �น


(ข) ความเส�ยงท�เก�ยวของกบความสามารถในการจดหาผลประโยชนในทรพยสน

1) ความเส�ยงจากกรณการถกเวนคนท�ดน

กองทนรวมอาจมความเส.ยงในกรณท.มการเวนคนทรพยสนท.กองทนรวมลงทนโดยหนวยงานของ

รฐ ซ.งทาใหกองทนรวมไมอาจใชทรพยสนท.กองทนรวมลงทนเพ.อประโยชนในการดาเนนธรกจ

ตอไปได

ในกรณท.เกดการเวนคนดงกลาว กองทนรวมจะไมไดรบคาชดเชยจากการเวนคน ซ.งอาจสงผลใหผลตอบแทนท.ผ ถอหนวยลงทนจะไดรบจากการลงทนไมเปนไปตามท.ไดประมาณการไวท �งในสวนของเงนปนผลและเงนคนเงนลงทนจากการลดทน

อยางไรกด จากการท.บรษทจดการไดศกษาขอมลแบบแสดงแนวเขตทางพเศษโครงการระบบทางดวนข �นท. 2 สายแจงวฒนะ – บางโคล (ชวงถนนรวมและกระจายการจราจร) จดทาโดยการทางพเศษแหงประเทศไทย กาหนดเขตท.ดนในบรเวณท.ท.จะเวนคนในทองท.เขตท.ทรพยสนของกองทนท.จะลงทนรวมถงการตรวจสอบกบหนวยงานราชการตางๆ ท.เก.ยวของ เชน 1) สานกงานโยธา กรงเทพมหานคร 2) กรมทางหลวง 3) การทางพเศษแหงประเทศไทย และ 4) การรถไฟฟาขนสงมวลชนแหงประเทศไทย ในสวนของขอมลเทาท.มอย ณ ปจจบนท.สามารถตรวจสอบไดในเบ �องตนพบวาท.ต �งของทรพยสนของกองทนท.จะลงทนดงกลาวไมตกอยภายใตเขตเวนคนโดยเฉพาะเจาะจง ท �งน �บรษทจดการไมสามารถประเมนถงโอกาสในการถกเวนคนได เน.องจากการเวนคนท.ดนเปน นโยบายและความจาเปนในการใชพ �นท.ของรฐบาลในเวลาน �น

2) ความเส�ยงจากความผนผวนทางเศรษฐกจซ�งอาจมผลกระทบตออสงหารมทรพย

ทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนมความเส.ยงจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจ และการ

ชะลอตวของระบบเศรษฐกจ ท �งในระดบประเทศและระดบโลก

นอกจากน �ทรพยสนดงกลาวอาจไดรบผลกระทบจากการเปล.ยนแปลงจากปจจย มหภาคอ.นๆ เชน

ปจจยทางการเมอง การวางผงเมอง การเปล.ยนแปลงโครงสรางประชากร หรอการโยกยายของ

ชมชน อนอาจสงผลกระทบตอสถานะหรอนโยบายของผ เชา ทาใหอตราการเชาพ �นท.และอตราคา

เชาในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกลดลง

3) ความเส�ยงจากการแขงขนท�สงข Hน

ผลประกอบการของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากสภาวะตลาดของอสงหารมทรพย การ

เพ.มข �นของจานวนผประกอบการในตลาด การเพ.มข �นของจานวนอาคารสานกงานใหเชา การท.ม


จานวนผประกอบการในตลาดเพ.มข �นจะสงผลใหอปทานของตลาดเพ.มข �น ทาใหมการแขงขน

สงข �น

(ค) ความเส�ยงโดยตรงตอกองทนรวมหรอผถอหนวยลงทน

1) ความเส�ยงโดยท�วไป

ภาวะทางเศรษฐกจและธรกจโดยท.วไป ท �งในระดบประเทศและระดบโลก ซ.งรวมถงอตราเงนเฟอ

อตราดอกเบ �ย อตราแลกเปล.ยนเงนตรา ราคาเคร.องอปโภคและบรโภค ราคาอสงหารมทรพย และ

นโยบายทางการเงนและการคลงของรฐบาล ธนาคารแหงประเทศไทย และหนวยงานราชการอ.น

อาจมอทธพลตอผลการดาเนนงาน สถานะทางการเงน และการลงทนของกองทนรวม นอกจากน �

ภาวะตกต.าทางเศรษฐกจโดยท.วไป ตลอดจนการลดลงของความตองการของผบรโภคอาจสงผล

กระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซ.งอาจสงผลกระทบตอ

ราคาซ �อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยซ.งอาจมราคาสงหรอต.ากวาราคาท.

ไดเสนอขาย

นอกจากน � ราคาของหนวยลงทนท.ซ �อขายในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยอาจไดรบผลกระทบ

จากปจจยภายนอกหลายประการซ.งเปนปจจยท.กองทนรวมไมสามารถควบคมได อาท ความ

เคล.อนไหวหรอความเปล.ยนแปลงของตลาดหลกทรพยตางประเทศ อตราดอกเบ �ยภายในประเทศ

และตางประเทศ อตราแลกเปล.ยนเงน นโยบายหรอมาตรการท �งทางตรงหรอทางออมท.มผลตอ

นาเขาหรอสงออก สภาวะของธรกจทองเท.ยว เงนตราตางประเทศ สภาวะทางเศรษฐกจของ

ประเทศและระหวางประเทศ ปจจยความเส.ยงในการดาเนนงานและทางธรกจโดยท.วไป ความผน

ผวนของตลาดเคร.องอปโภคและบรโภค ระเบยบขอบงคบ ภาษอากร และนโยบายอ.นใดของ

รฐบาล เปนตน ซ.งไมมหลกประกนไดวาความเปล.ยนแปลงของปจจยภายนอกดงกลาวจะไมม

ผลกระทบอยางมนยสาคญตอราคาของหนวยลงทน ผลตอบแทนจากการลงทน และการบรหาร

จดการโครงการของกองทนรวม

2) ความเส�ยงทางการเมอง

แมวาในปจจบนสภาวะทางการเมองเร.มเขาสสถานการณท.ดข �น แตหากมเหตการณความไมสงบ

หรอความขดแยงทางการเมองเกดข �น อาจสงผลกระทบตอสภาวะเศรษฐกจของประเทศไทย

รวมถงตลาดหลกทรพยในประเทศไทย ซ.งอาจจะกอใหเกดผลกระทบรนแรงตอสถานะทางการเงน


ของกองทนรวม ท �งน � จงไมสามารถรบรองไดวาสภาวะทางการเมองของประเทศไทยในปจจบน

หรอในอนาคต หรอการเปล.ยนแปลงของนโยบายทางการเมองของรฐบาลจะไมมผลกระทบอยาง

มนยสาคญตอการดาเนนกจการ สภาวะทางการเงน ผลการดาเนนกจการ และการเตบโตของ

กองทนรวม

3) ความเส�ยงจากภยธรรมชาต อบตภย และการกอวนาศกรรม

การเกดภยธรรมชาต อบตภย การกอวนาศกรรม และเหตสดวสยอ.นๆ แมจะมโอกาสเกดข �นไม

บอยคร �งนก แตหากเกดข �นในบรเวณท.ต �งของทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทน นอกจากจะสราง

ความเสยหายตอทรพยสนของกองทนรวมแลว อาจกอใหเกดความสญเสยแกชวตและทรพยสน

ของผ เชาและผมาใชบรการในทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทน อยางประเมนคาไมได อยางไรก

ด กองทนรวมจะไดทาประกนภยท.ครอบคลมความเสยหายท.เกดจากภยธรรมชาต อบตภย การ

กอวนาศกรรม และเหตสดวสยอ.นๆ ไวสาหรบทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรก ท �งน �

เปนไปตามเง.อนไขท.กาหนดในกรมธรรมประกนภยซ.งกองทนรวมไดจดใหมตามมาตรฐานท.วไป

สาหรบธรกจอาคารสานกงานใหเชา และตามท.สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด

4) ความเส�ยงจากการตรวจสอบขอมลกอนการเขาลงทน

กอนการลงทนในอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะเขาลงทน บรษทจดการไดทาการศกษาขอมล

รายละเอยดของอสงหารมทรพยน �นๆ โดยทาการตรวจสอบเอกสารท.เก.ยวของ (Due Diligence)

ประกอบกบการศกษารายละเอยดจากรายงานของผประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะ

ทางกฎหมายของทรพยสนโดยท.ปรกษากฎหมาย และรายงานการตรวจสภาพอสงหารมทรพย ท.

ไดจดทาข �นจากการดาเนนการตรวจสอบอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะเขาลงทนอยางเตมท.

ตามมาตรฐานวชาชพของท.ปรกษาน �นๆ อยางไรกตามการกระทาดงกลาวมไดเปนการประกนวา

อสงหารมทรพยดงกลาวปราศจากความเสยหาย หรอความบกพรอง ท.อาจจะตองมคาใชจายใน

การปรบปรงหรอซอมแซม รายงานของผประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย

ของทรพยสนโดยท.ปรกษากฎหมาย และรายงานการตรวจสภาพอสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะ

เขาลงทนท.บรษทจดการใชเปนพ �นฐานในการประเมนและตรวจสอบอสงหารมทรพยอาจม

ขอบกพรอง มความไมถกตอง เน.องจากความบกพรองบางอยางของอสงหารมทรพยอาจจะตรวจ

พบไดยาก หรอไมสามารถตรวจพบได เน.องจากขอจากดในการตรวจสอบ รวมไปถงเทคนคหรอ

วธการท.ใชในการตรวจสอบ หรอปจจยอ.นๆ ท.เปนขอจากดในการตรวจสอบของท �งผประเมนราคา

และวศวกร


นอกจากน �นแลว อสงหารมทรพยท.กองทนรวมจะเขาลงทนอาจจะมการละเมดกฎ ระเบยบ

ขอบงคบตางๆท.เก.ยวของกบอสงหารมทรพย ซ.งการศกษาขอมลรายละเอยดและการตรวจสอบ

เอกสารท.เก.ยวของ (Due Diligence) ของบรษทจดการไมสามารถครอบคลมถงได ซ.งอาจจะ

สงผลใหเกดภาระคาใชจายท.เกนกวาท.บรษทจดการไดประมาณการไวกอนการลงทนหรอ

กอใหเกดหนาท.ท.ตองปฏบตตามขอผกพนท.เก.ยวกบการละเมดกฎขอบงคบดงกลาวท.ถกกาหนด

โดยหนวยราชการท.เก.ยวของ

5) การเปล�ยนแปลงในมาตรฐานบญชหรอกฎหมายท�เก�ยวของ

ผลการดาเนนงานและการจายเงนปนผลของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการมผลบงคบ

ใชของมาตรฐานบญชฉบบใหม หรอการปรบปรงมาตรฐานทางบญช ซ.งเปนปจจยท.กองทนรวมไม

สามารถควบคมหรอคาดการณได สาหรบการแกไขกฎหมาย ประกาศ ขอกาหนด ระเบยบ

ขอบงคบ บทบญญต แนวนโยบาย และ/หรอ คาส.ง ของหนวยงานราชการ หรอหนวยงานท.ม

อานาจตามกฎหมาย ถอเปนเหตการณท.ไมอาจคาดการณไดเชนเดยวกน ดงน �น กองทนรวมจงไม

สามารถท.จะประเมนผลกระทบจากการเปล.ยนแปลงดงกลาวได และไมสามารถรบประกนไดวา

การเปล.ยนแปลงดงกลาวจะไมสงผลกระทบตอผลการดาเนนงานและการจายเงนปนผลของ


6) ราคาของหนวยลงทนอาจมการเปล�ยนแปลงไดภายหลงการเสนอขาย

ภายหลงจากการท.หนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหง

ประเทศไทย บรษทจดการไมสามารถคาดการณไดวาสภาวะการซ �อขายหนวยลงทนในตลาด

หลกทรพยแหงประเทศไทยจะมเสถยรภาพ ราคาตลาดของหนวยลงทนอาจลดลงภายหลงวนเร.มตน

ของการซ �อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซ.งราคาดงกลาวอาจไมสอดคลองกบ

มลคาสนทรพยสทธตอหนวยของกองทนรวม ซ.งราคาซ �อขายของหนวยลงทนน �นข �นอยกบหลาย

ปจจย อาทเชน ผลการดาเนนงานของกองทนรวม ความผนผวนของหลกทรพยในตลาดหลกทรพย

แหงประเทศไทย และปรมาณการซ �อขายของหนวยลงทน ฯลฯ ดงน �น ผลงทนอาจไมสามารถท.จะ

ขายหนวยลงทนไดในราคาท.เสนอขายหนวยลงทน หรอในราคาตามมลคาสนทรพยสทธตอหนวย

ของกองทนรวม

7) มลคาสนทรพยสทธของกองทนรวมอาจมไดเปนมลคาท�แทจรงซ�งกองทนรวมจะ

ไดรบหากมการจาหนายทรพยสนออกไปท Hงหมด หรอมการเลกกองทนรวม


มลคาสนทรพยสทธของกองทนรวมซ.งไดกลาวไว ณ ท.น � ไดคานวณโดยใชขอมลจากรายงานการ

ประเมนคาทรพยสนท.ลงทนเปนขอมลพ �นฐาน ดงน �น ในกรณท.กองทนรวมตองจาหนายทรพยสน

ของกองทนรวมเพ.อการปรบโครงสรางการลงทนหรอเพ.อการเลกกองทนรวมมลคาดงกลาวอาจ

มไดเปนมลคาท.แทจรงซ.งกองทนรวมจะไดรบหากมการจาหนายทรพยสนออกไปท �งหมด หรอ

บางสวนดงกลาว

8) ความเส�ยงจากการขาดสภาพคลองในการซ Hอขายหนวยลงทนในตลาด

เน.องจากกองทนรวมเปนกองทนรวมประเภทกองทนปดซ.งจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหง

ประเทศไทย สภาพคลองในการซ �อขายหนวยลงทนจะประเมนจากความถ.และปรมาณการซ �อขาย

หนวยลงทนน �นในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซ.งอยบนพ �นฐานของปรมาณความตองการ

ของผ ซ �อ-ผ ขาย (bid-offer) ซ.งปรมาณความตองการของผ ซ �อ-ผ ขาย ข �นอยกบปจจยหลาย

ประการท.กองทนรวมไมสามารถควบคมได อาทเชน ปรมาณความตองการในการลงทนในหนวย

ลงทนของกองทนรวมของตลาดในชวงเวลาดงกลาว ดงน �น จงมความเส.ยงท.หนวยลงทนน �จะขาด

สภาพคลองในการซ �อขายในตลาดรอง

9) ความเส�ยงดานภาษ

ในการขายโอนหรอรบโอนสทธการเชา หรอการขาย โอนหรอรบโอนอสงหารมทรพย (ในกรณท.

กองทนรวมลงทนในอสงหารมทรพย) ในอนาคตน �น อาจมภาระภาษและคาธรรมเนยมท.เกดจาก

การซ �อหรอขายหรอโอนหรอรบโอนกรรมสทธ_หรอโอนหรอรบโอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย

ซ.งกองทนรวมอาจตองรบภาระท �งหมดหรอบางสวน โดยท.อตราคาธรรมเนยมและอตราภาษท.

กองทนรวมจะตองชาระดงกลาว อาจแตกตางจากอตราท.เปนอยในปจจบน

นอกจากน � ในอนาคตภาระภาษของกองทนรวม และ/หรอ ภาระภาษของผ ถอหนวยลงทนสาหรบ

การซ �อขายหนวยลงทนและการไดรบเงนปนผลจากกองทนรวมอาจเปล.ยนแปลงไปจากอตราใน

ปจจบน

10) ความเส�ยงในการลงทนในสทธการเชาชวงอสงหารมทรพยซ�งมลคาจะลดลงตาม

ระยะเวลาการเชาชวงท�เหลออย

กองทนรวมมการลงทนในสทธการเชาชวงทรพยสนท.กองทนรวมจะเขาลงทนคร �งแรกซ.งมลคาสทธ

การเชาชวงของอสงหารมทรพยดงกลาวของกองทนรวมจะลดลงตามระยะเวลาการเชาชวงท.

เหลออยอนเน.องมาจากการประเมนคาสทธการเชา การเปล.ยนแปลงในอตราการเชาชวงพ �นท.


และ/หรอ อตราคาเชาและ/หรอเชาชวงพ �นท. หรอเน.องจากสาเหตอ.นใดท.อยนอกเหนอการควบคม

ของกองทนรวม ท �งน � การเปล.ยนแปลงในมลคาสทธการเชาดงกลาวอาจสงผลกระทบอยางม

นยสาคญตอมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมและมลคาหนวยลงทนของ


11) ความเส�ยงของกองทนรวมอสงหารมทรพยเปรยบเทยบกบกองทนรวมประเภทอ�น

การท.กองทนรวมอสงหารมทรพยจะตองลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

ไมต.ากวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ทาใหการลงทนกระจกตวอยใน

อสงหารมทรพย ในขณะท.กองทนรวมประเภทอ.นจะมนโยบายการกระจายการลงทนในตราสาร

ทางการเงนประเภทตางๆ

12) ความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

การจายเงนปนผลของกองทนรวมจะถกพจารณาจากผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซ.ง

ข �นอยก บปจจ ยหลายประการ ไดแก สภาวะทางเศรษฐกจในประเทศและตางประเทศ

ความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพย ตนทนในการบรหารอสงหารมทรพย คาใชจายใน

การดาเนนงานตางๆ การแขงขน การเปล.ยนแปลงกฎหมายและขอบงคบท.เก .ยวของกบ

ทรพยสน ภยธรรมชาต สภาวะทางการเมอง ดงน �น จงมความเส.ยงท.นกลงทนจะไมไดรบเงน

ปนผลตามท.ไดประมาณการเอาไว หรอกองทนรวมจะไมสามารถท.จะรกษาระดบการจายเงน

ปนผลหรอเพ.มการจายเงนปนผลได

13) ความเส�ยงจากการใชมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมในการกาหนด

ราคาซ Hอขายหนวยลงทน

การคานวณมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมท.บรษทจดการประกาศ เปนการคานวณ

โดยใชรายงานการประเมนคาหรอรายงานการสอบทานการประเมนคาคร �งลาสดเปนฐานในการ

กาหนดมลคาอสงหารมทรพย ซ.งมลคาดงกลาวอาจไมใชมลคาท.จะซ �อขายไดจรงของ

อสงหารมทรพยดงกลาว


ตารางแสดงคาใชจาย

คาธรรมเนยมและคาใชจายท�เรยกเกบจากผส�งซ Hอหรอผถอหนวยลงทนและกองทนรวม

ตารางแสดงคาธรรมเนยมและคาใชจาย

1. คาธรรมเนยมท�เรยกเกบจากผส�งซ Hอหรอผถอหนวยลงทน (รอยละของมลคาหนวยลงทน)

1.1 คาธรรมเนยมการขายหนวยลงทน ไมม

1.2 คาธรรมเนยมการรบซ �อคนหนวยลงทน ไมม

1.3 คาธรรมเนยมการสบเปล.ยนหนวยลงทน ไมม

2. คาใชจายท�เรยกเกบจากผส�งซ Hอหรอผถอหนวยลงทน

2.1 คาธรรมเนยมในการโอนเงน เรยกเกบตามท.ไดเกดข �นจรงโดยตดจายจากจานวนเงนท.โอนเขาบญชน �นๆ

2.2 คาธรรมเนยมการโอนหนวยลงทน ไมเกนอตรารอยละ 0.5 ของมลคาหนวยลงทนท.โอน

2.3 คาธรรมเนยมการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน ไมเกน 100 บาท ตอรายการ

3. คาใชจายท�เรยกเกบจากกองทน

3.1 คาธรรมเนยมการจดการ ไมเกนรอยละ 1.00ตอปของ NAV

3.2 คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน ไมเกนรอยละ 0.05 ตอปของ NAV

3.3 คาธรรมเนยมนายทะเบยน ไมเกนรอยละ 0.05 ตอปของ NAV

3.4 คาธรรมเนยมท.ปรกษาของกองทนรวม ตามท.จายจรง

3.5 คาธรรมเนยมการจดจาหนายหนวยลงทน (ในการเสนอขายคร �งแรก)

ไมเกนรอยละ 3.0 ของมลคาท.รบประกนการจดจาหนาย

3.6 คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย

3.6.1 คาธรรมเนยมการใหบรการผ เชารายยอย รอยละ 2 ของรายไดคาเชาและคาบรการสทธ (หลงสวนลดคาเชา)

3.6.2 คาธรรมเนยมพเศษ (Incentive) รอยละ 2 ของกาไรสทธของอสงหารมทรพย

3.6.3 คาธรรมเนยมการบรหารอสงหารมทรพย รอยละ 0.23 ตอปของNAV

3.6.4 คานายหนาในสวนพ �นท.สานกงานใหเชา*

สาหรบผ เชารายเดมท.ตอสญญา

- 0.5 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการ



* ไมเกบในกรณท. CPN เปนผ เชา

สาหรบทกระยะเวลา

สาหรบผ เชารายใหม

- 0.5 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการถาระยะเวลาเชานอยกวา 3 ป

- 1.0 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการถาระยะเวลาเชาเทากบหรอมากกวา 3 ป

3.6.5 คานายหนาในสวนพ �นท.เชงพาณชยใหเชา*(ถาม)

* ไมเกบในกรณท. CPN เปนผ เชา

สาหรบผ เชารายเดมท.ตอสญญา

- 0.5 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการสาหรบทกระยะเวลา

สาหรบผ เชารายใหม

- 0.5 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการถาระยะเวลาเชานอยกวา 1 ป

- 1.0 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการถาระยะเวลาเชาเทากบหรอมากกวา 1 ป แตไมถง 3 ป

- 1.5 ของเดอนของรายไดคาเชาและคาบรการถาระยะเวลาเชาเทากบหรอมากกวา 3 ป

- รอยละ 3.0 ของคาสทธการเชาลวงหนาท.ไดรบจากผ เชาสาหรบสญญาเชาระยะยาวท.มอายสญญามากกวา 3 ปและผ เชาไดชาระคาสทธการเชาลวงหนา (คาเซง)

3.7 คาธรรมเนยมบรษทประเมนคาทรพยสน ชาระตามอตราท.กาหนดโดยบรษทจดการรวมกบบคคลดงกลาว

3.8 คาธรรมเนยมและคาใชจายของผสอบบญช ชาระตามอตราท.กาหนดโดยบรษทจดการรวมกบบคคลดงกลาว

3.9 คาธรรมเนยมผใหบรการอ.นๆ รวมท �งท.ปรกษาอ.นๆ ไดแก คาท.ปรกษากฎหมาย คาทนายความ

ชาระตามอตราท.กาหนดโดยบรษทจดการรวมกบบคคลดงกลาว

4. คาใชจายในการโฆษณา ประชาสมพนธ และสงเสรมการขายท�เรยกเกบจากกองทนรวม



4.1 คาใชจายในการโฆษณา ประชาสมพนธ และสงเสรมการขายของกองทนรวม

ไมเกนรอยละ 0.50 ตอปของ NAVท �งน � ในการออกและเสนอขายหนวยลงทนคร �งแรกจะกาหนดใหไมเกน

10,000,000.00 บาท หมายเหต คาธรรมเนยมและคาใชจายตามตารางแสดงคาใชจายดงกลาวเปนอตราท ยงไมรวมภาษมลคาเพ ม ภาษธรกจเฉพาะ และ/หรอ ภาษอ นใดในทานองเดยวกน(ถาม) ท.งน. คาใชจายท เกดข.นจากการดาเนนงานของกองทนรวมในชวงระยะเวลา 1ปแรกจะรวมกนไมเกนรอยละ 15 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมในกรณปกตท ไมเกดเหตสดวสยและการประกอบการของกองทนรวมไมถกกระทบจากเหตการณใดๆ ท อยนอกเหนอจากการประมาณการของกองทนรวม นอกจากน. ประมาณการดงกลาวเปนเพยงการประมาณการเบ.องตนเพ อใชประกอบการจดจาหนายหนวยลงทนเทาน.น ผลประกอบการท แทจรงจะเปนไปตามรายงานประจาปของกองทนรวม

คาเตอนและขอแนะนาเก�ยวกบการลงทนในหนวยลงทน กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

“กองทนรวมเปนนตบคคลแยกตางหากจากบรษทจดการกองทนรวม ดงน �น บรษทหลกทรพยจดการกองทนไทยพาณชย จากด จงไมมภาระผกพนในการชดเชยผลขาดทนของกองทนรวม ท �งน � ผลการดาเนนงานของกองทนรวม ไมไดข �นอยกบสถานะทางการเงนหรอผลการดาเนนงานของบรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด”

“บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด อาจลงทนในหลกทรพย หรอทรพยสนอ1นเพ1อบรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด เชนเดยวกนกบท1บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด ลงทนในหลกทรพย หรอทรพยสนอ1นเพ1อกองทนรวม ตามหลกเกณฑท1สานกงานกาหนด โดยบรษทจดการจะจดใหมระบบงานท1ปองกนความขดแยงทางผลประโยชน เพ1อใหเกดความเปนธรรมตอผ ถอหนวยลงทนท �งน � ผลงทนสามารถขอตรวจสอบรายละเอยดขอมลการลงทนเพ1อบรษทจดการไดท1บรษทจดการ หรอทางเวบไซต www.scbam.com”

“ในกรณท1ผลงทนตองการทราบขอมลเพ1มเตม ผ ลงทนสามารถขอหนงสอช �ชวนสวนขอมลโครงการไดท1บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด หรอบรษทจดจาหนายหนวยลงทน”

หนงสอช (ชวนฉบบน (รวบรวมข (นโดยใชขอมล ณ วนท� 31 มนาคม 2558

บรษทหลกทรพยจดการกองทนไทยพาณชย จากด

ไทยพาณชย ปารค พลาซา อาคาร 1 ช �น 7 - 8 เลขท1 18 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร

เขตจตจกร กรงเทพฯ 10900

Documents

ชือบริษัทจัดการ - scbam.com€¦ · หนังสือชี ชวนส่วนสรุป ... 1.3 ชือย่อ ... ช่วง อากรแสตมป์