台南市47-88地號等6筆 (原合作大樓及毗鄰)

中西區田段

土地都市更新案 1

第九組組員

2

編號 姓名 單位 分組扮演角色

1 潘祥雲 台南市社區營造協會 組長/更新服務團隊

2 林世雄 台南市社區營造協會 更新服務團隊

3 吳泓錡 吳泓錡建築師事務所 建築師

4 曾新卲 勝冠營造有限公司 開發商

5 薛文雅 勝冠營造有限公司 地主

6 林世勳 育誠法律事務所 地主/法律顧問

7 柯冠至 大山開發營造有限公司 營造商

8 洪金英 久誠建設股份有限公司 開發商兼財務試算

9 顏光斌 列科法不動產估價師事務所 不動產估價師

10 陳火樹 璽邦開發建設 地主

11 許書成 臺南市南區大忠里辦公處 地主

12 蔡月理 永浬資產管理有限公司 地主/地政顧問

基本資料 土地：

台南市中西區田段

47-88、47-157、47-142、

47-196、47-158、

47-209地號等6筆。

面積：1,524.00平方公尺(約461.01坪)。

建物： 面積：合計8,911.94平方公尺(約2,695.86184960坪)

合作大樓：台南市中西區中正路323號地下層,1~9樓。(民國53年)

透天厝：康樂街108號。(民國54年)

土地使用分區及使用編定：第四種商業區。

容積率：320%、建蔽率：80%。

勘估標的使用現況： 合作大樓：目前閒置中(拆除)

透天厝：經營PUB使用。

3

基地位置

都市計畫圖及地籍(含建物位置)圖

4

外觀照片

5

現況照片

6

都市更新現況評估表 檢查標的 項目 符合

建築物本體

外牆牆面情況

牆面龜裂、水泥剝落 ＊ 牆面髒汙、發霉、滲漏水 ＊ 外牆磁磚裂痕、剝落 ＊

外牆招牌、鐵窗設置阻礙逃生安全 ＊

內部使用空間

屋內居住面積感到擁擠 ＊ 廁所與鄰居共用 鋼筋裸露 ＊ 沒有電梯

結構安全

經土木、結構等專業技師公會鑑定建築結構有安全上的問題 ＊

房子已有30年(鋼筋混凝土)以上的屋齡 ＊

建物不耐強震 ＊

建物不屬於防火結構(木造、鐵皮屋) ＊

公共空間

頂樓、樓梯間、防空避難室堆置雜物或被特定使用人占用 ＊

沒有停車位 ＊

管線老舊(電力不足、容易跳電；沒有天然瓦斯等) ＊

建物具有歷史、文化價值 ＊

周圍環境

道路通行

周圍道路狹小，影響車輛通行

機車、攤販停放影響行人通行 ＊

建物四面道路汽機車任意停放 ＊

有計畫道路但未能供公共通行

公共安全 居住環境惡劣足以妨害公共衛生或社會安全 ＊

防火巷被增建、佔用

重大建設 離車站、重大建設等200公尺範圍內

總計 共符合17項 ■符合結構安全項目達兩項以上，建議以重建實施都市更新 □結構安全項目符合未達兩項，建議以整建或維護實施都市更新 7

所有權屬

8

編號 建號 樓層 面積(坪) 規劃 使用

坐落 基地

土地 建物

所有權人 所有權人

1 a 地下層、夾層 / 1(9) 321.769250

合作大樓

戲院

47-88、47-157、

47-158

癸 甲

2 b 1 / 1(9) 222.047100 商場 癸 乙1等11人

3 c 2 / 2(9) 236.204100 商場 丙1等5人 丙1等5人

4 d 3 / 3(9) 236.204100 商場 癸 丁1等17人

5 e 4 / 4(9) 236.204100 商場 癸 戊1等41人

6 f 5 / 5(9) 236.204100 音樂廳 戊20等16人 戊20

7 g 夾層、6、7 / 7(9) 619.441350 戲院 己 己

8 h 8 / 8(9) 238.584775 商場 庚 庚

9 i 9、走廊 / 9(9) 61.967125 遊樂場 癸 辛1等12人

10 a 1 / 1(2) 142.746725 透天二樓

PUB 47-142、47-169

壬 壬

11 b 2 / 2 144.489125 PUB 壬 壬

合計 2,695.861849

整合課題 1~4樓攤位所有權人權利如何保障？

分屋？？或分錢？？

有屋無地權利人如何分配權利價值？

有地無屋權利人權利價值最大？

不在地主如何聯繫？

建物老舊被判定為危樓，是否要拆除？

自力更新、委託經營或出售土地？

結論

自辦都市更新

9

環境條件設定 • 位置：臺南市中西區

• 建物狀況：危樓

• 土地價格區間：50~100萬元/坪

• 新屋價格區間：20~30萬元/坪

• 爭取更新容積獎勵：原容積+法定容積*1.3倍

• 建築規劃：

–結構：RC造

–地上20層；地下4層

10

素地之估價 更新前土地價值評估

步驟一：合併前土地價格評估

比準地之分析：說明選定理由及個別條件分析

比準地估價方法之選定：

比較法及成本法之土地開發分析

比準地價格評估過程

比準地價格決定理由

合併前各筆土地價值推估

合併前各筆土地權利價值比例計算

11

更新前土地價值評估 步驟二：合併後土地價格評估

步驟三：以合併前各筆土地價值比例，分配合併後土地價格

《注意須知》依不動產估價技術規則第84條規定，數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。

12

更新前土地價值評估 更新單元合併後進行估價時係以法定容積或原容積作為評估依據，不加計奬勵容積，但應加計移入容積（台北市）（新北市不得加計移入容積）。

估價方法應至少以兩種以上估價方法評估之，評估方法原則上以比較法及成本法之土地開發分析法較佳。

比較標的應至少有一成交案例，且成交日期應至少距價日期一年內，但若無距價格日期一年內之比較案例，得放寬超過一年，應敘明理由。

總銷售樓地板面積應以推估之銷售面積為準，而非建築樓地板面積。

13

以合併前各筆土地價值比例分配合併後土地價值 -更新前各筆土地價值分配表

地號 面積 （坪）

比準地價格

(元/坪)

合併前各筆土地價

格 (元/坪)

合併前各筆土地價值總額

(元)

合併前各筆土地價值比例

(%)

合併後土地總額

(元)

合併前各筆土地分配合併後土地價值總額(元)

合併前各筆土地分配合併後土地價值單價

(元/坪)

47-88 251.3775

$55萬 ~60萬

$

$1.4 ~1.5 億

58.3000%

$2.5~3億

$ $

47-157 30.2500 7.0200% $ $

47-158 30.2500 5.5300% $ $

47-142 129.7725

$ $

25.4700% $ $

47-196 16.3350 3.2100% $ $

47-209 3.0250 $ $ 0.4700% $ $

合計 461.01 $2~2.5億 100.0000% 2.5~3億 $55萬 ~60萬

14

區分所有建物權利價值評估 更新前各筆土地上有區分所有建物時，各權利人土地權利價值評估

說明：先選定比準單元以比較法及收益法決定合理市場建坪價格，再根據樓層別效用比及位置差異推估其他區分所有建物市場建坪價格。

之後依不動產估價技術規則第125、126條來決定土地權利價值。

15

更新前各區分所有建物土地權利價值計算-1 得以依不動產估價技術規則第125條規定：權利變換前為區分所有建物者，得以全棟建

物之土地價值比例及建物價值比率，分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建

物權利價值計算公式如下：

a.各區分所有建物之土地權利價值=各區分所有建物房地總價╳土地價值比率

b.各區分所有建物之建物權利價值=各區分所有建物房地總價╳建物價值比率

前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下：

土地價值比率=

素地單價╳基地總面積.

素地單價╳基地總面積+﹝營造或施工費單價╳(1-累積折舊率)╳全棟建物面積

建物價值比率=

營造或施工費單價╳(1-累積折舊率)╳全棟建物面積.

素地單價╳基地總面積+﹝營造或施工費單價╳(1-累積折舊率)╳全棟建物面積

16

更新前各區分所有建物土地權利價值計算-2 依不動產估價技術規則第126條規定：

權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積，且其基地總價值低於區分所有建物座落基地之素地總價值者，各區分所有建物之土地權利價值，計算方式如下：

a.依第125條規定計算土地價值比率。

b.未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值

=未達法定容積之各區分所有建物房地總價╳土地價值比率

c.各區分所有建物土地權利價值比率=

未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值.

Σ未達法定容積之各區分所有建物土地權利總價

d.各區分所有建物土地權利價值

=區分所有建物坐落基地之素地總價值╳各區分所有建物土地權利價值比率

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土地權利價值拆分表(依估技125條)

編號 樓高

(A) 建物 面積 (坪)

(B) 建物 成本 單價

(元/坪)

(B") 成本 價格 率

(F) =

(A)×(B)

×(B") 建物成本

總價(元)

(C) 基地面積(坪)

(D) 土地素地 單價(元/坪)

(G) =

(C)×(D) 基地素地 總價(元)

(H) =

(G)÷[ Σ(F)

+ (G)] 土地價值比率(%)

(I) =

Σ(F)÷[Σ(F)+ (G)] 建物價值比率(%)

(E) 建物房地 總值(元)

(J) =(E)×(H) 各區分建物土地價值(元)

(K) =(E)×(I) 各區分建物權利價值(元)

1 地下層、夾層 / 1(9) 321.76 $ 9.0% F1

281.63 $55萬 ~60萬

1.4 ~1.5 億

93.8982% 6.1018%

E1 J1

2 1 / 1(9) 222.04 $ 9.0% F2 E2 J2

3 2 / 2(9) 236.20 $ 9.0% F3 E3 J3

4 3 / 3(9) 236.20 $ 9.0% F4 E4 J4

5 4 / 4(9) 236.20 $ 9.0% F5 E5 J5

6 5 / 5(9) 236.20 $ 9.0% F6 E6 J6

7 夾層、6、7 / 7(9) 619.44 $ 9.0% F7 E7 J7

8 8 / 8(9) 238.58 $ 9.0% F8 E8 J8

9 9、走廊 / 9(9) 61.96 $ 9.0% F9 E9 J9

合計 2,408.62 ΣE ΣJ

18

土地權利價值拆分表

編號 建號 地號 樓層

各區分 建物

土地價值 (元) (J)

各筆土地 權利價值 比率(%)

(L)

=(J)/(ΣJ)

區分所有建物 坐落基地之

土地權利總值(元) (M)

各區分所有建物土地權利價值

(元) (O)＝

(L)×(M)

1 a

47-88、47-157、47-158

地下層、夾層 / 1(9) J1 6.3560%

$1.6~1.7億

O1

2 b 1 / 1(9) J2 20.6047% O2

3 c 2 / 2(9) J3 9.3859% O3

4 d 3 / 3(9) J4 9.3859% O4

5 e 4 / 4(9) J5 9.1688% O5

6 f 5 / 5(9) J6 9.2773% O6

7 g 夾層、6、7 / 7(9) J7 24.0451% O7

8 h 8 / 8(9) J8 9.3709% O8

9 i 9、走廊 / 9(9) J9 2.4054% O9

合計 ΣJ 100% $1.6~1.7億 $1.6~1.7億

19

權利變換關係人權利價值評估 -合法建築物所有權人 -有屋無地權利人權利價值 合法建物所有權人之土地價值，先以收益法(Inwood法)評估勘估標的一定期間之使用價

值，並計算建物使用權與其坐落基地之比率，以做為建物與土地所有權人土地權利價值拆算分配之基礎。

其計算過程如下：

評估合法建物在尚可使用之年限內每年租金總收入，由於本案合作大樓已近乎無法使用，為求給與建物所有權人合理補償，故以10年為評估期間。

月租金、收益資本化率引用區分建物收益法。

空置損失以總收入25%計算。

押金以2個月計算，押金收益以年利率1.36%計算。

計算建物年總費用，其中費用包含地租、稅負保險費、管理費、維修費及重置提撥費等，概以有效總收入的25%計算。

Inwood法公式：P＝a×

a：淨收益； r：收益資本化率； n’：可收益之年數

20

'

'

)1(

1)1(n

n

rr

r

合法建物使用土地之建物使用權利價值表

編號 建號 地號 樓層

一定期間 收益價格

(元) (P)

建物 殘餘價值

(F)

建物 使用權利 價值 (Q)=

(P)-(F)

1 a

47-88、47-157、47-

158

地下層、夾層 / 1(9) P1 F1 Q1

2 b 1 / 1(9) P2 F2 Q2

3 c 2 / 2(9) P3 F3 Q3

4 d 3 / 3(9) P4 F4 Q4

5 e 4 / 4(9) P5 F5 Q5

6 f 5 / 5(9) P6 F6 Q6

7 g 夾層、6、7 / 7(9) P7 F7 Q7

8 h 8 / 8(9) P8 F8 Q8

9 i 9、走廊 / 9(9) P9 F9 Q9

合計 ΣF ΣQ

21

合法建物使用土地之土地暨建物使用權利價值分算表

編號 建號

樓層 建物 所有權人

建物持分 面積(坪)

建物使用權利價值

建物使用權利價值(歸戶)

土地 所有權人

土地持分 面積(坪)

土地權利價值

(扣除建物使用權利價值)

土地權利價值

(扣除建物使用權利價值)歸戶

土地權利價值

3-1

b 1 / 1(9)

乙1 31.98

X

X1

癸 38.2797 Y=

Z-X Y Z

3-2 乙2 19.51 X2

3-3 乙3 44.62 X3

3-4 乙4 20.90 X4

3-5 乙5 11.98 X5

3-6 乙6 19.07 X6

3-7 乙7 5.84 X7

3-8 乙8 9.48 X8

3-9 乙9 11.27 X9

3-10 乙10 28.75 X10

3-11 乙11 18.64 X11

3 222.05 X Y Z

22

更新前各權利人權利價值及權利價值比例-更新前土地權利價值表

編號 土地所有權人及權利變換關

係人

權利價值 來源地號

權利價值 來源建號

更新前 土地權利價值

(元)

更新前 土地權利價值

合計(元)

更新前 土地權利價值

比例(%)

1 中華民國(財政部國有財產局)

A、B d 0.01198%

3 辛10 A、B i 0.01798%

5 F1 F 0.47000%

6 乙9 A、B b 0.05615%

7 庚 A、B h 6.12104%

8 辛11 A、B i 0.00292%

9

癸 A、B a

29.55432%

癸 A、B b

癸 A、B d

癸 A、B e

癸 A、B i

10 辛4 A、B i 0.00486% 23

建築量體 估算

24

項目 面積

基地面積 1,524.00 ㎡

建蔽率 80%

容積率 320%

法定容積樓地板面積 4,876.80 ㎡

法定建築面積 1,219.20 ㎡

原建築容積 8,911.94 ㎡

申請容積獎勵項目 基準容積比率(%) 獎勵面積（㎡）

一、更新建築容積獎勵(更新條例第44條及容獎辦法)

△F1高於法定容積部分核計之獎勵 17% 4,035.14

△F2捐贈予公有之公益設施獎勵 0% -

△F3更新時程獎勵 7% 341.38

△F4協助開闢或管理維護公共設施予公或捐贈經費 0% -

△F5歷史、紀念、藝術性建築物保存 0% -

△F6規劃設計之獎勵

縮減建蔽率 0% -

沿街退縮人行步道、騎樓 5% 243.84

留設廣場等開放空間 3% 146.30

設置天橋、人工基盤 0% -

規劃夜間照明設施或公共藝術、街道家具 2% 97.54

建築量體、色彩、造型、座落與環境調合 2% 97.54

提供綠美化 0% -

規劃無障礙環境、消防、防災、都市生態、智慧型建築設計 4% 195.07

△F6小計 16% 780.29

△F7綠建築設計之獎勵 7% 341.38

△F8更新單元規模之獎勵

完整街廓 0% -

更新單元規模 0% -

△F8小計 0% -

△F9處理占有他人違建戶之獎勵 0% -

更新容積獎勵合計(原樓板面積＋0.3倍法容） 47% 5,498.18

其他獎勵容積(%)(開放空間、容積移轉、停車獎勵等)高氯離子 0% -

申請容積獎勵總計 47% 5,498.18

25

建築技術規則免容積檢討

檢討面積 10,374.98 ㎡

機電 1,556.25 ㎡

梯廳 627.96 ㎡

陽台 1,130.33 ㎡

屋突 68.58 ㎡

免計面積合計 3,383.11 ㎡

公設比 30.00%

法定車位檢討

檢討建築面積 13,758.09 ㎡

法定汽車位 104 部

法定機車車位 138 部

法定車位面積 4,366.00 ㎡

單層面積 685.80 ㎡/層

建築層數 20 /層

地下樓層數 4.00

地下室面積 4,267.20

免計含地下室 7,650.31

室內面積 10,374.98 ㎡

總銷面積 14,821.40 ㎡

總樓地板面積 18,025.29 ㎡

實設車位數 104 位

地下室開挖率 70%

設計建蔽率 45%

法定容積樓地板面積 4,876.80 ㎡

都市更新容積獎勵面積 5,498.18 ㎡

允建容積樓地板面積 10,374.98 ㎡

細項 細項 數量 單價/費率 複價 說明

壹 、 工 程 費 用

一 、 重 建 費 用

（A）

（一） 拆除工程

(建築物拆除費) 0 ㎡ 0 元/㎡ - 元

（二） 新建工程

1.營建費用 10,375 ㎡ 29,800 元/㎡ 309,174,404 不動產估價師第四公報營造或施工費標準表-台南縣市

2.建築物設計費 101,674,804 元 6.00% 6,100,489 依台灣省建築師公會建築師酬金標準計算-法定工程造價×費率

3.鑑界費 2 公頃 4,000 元/公頃 6,096

4.鑽探費 3 孔 75,000 元/孔 225,000 每600㎡1孔

5.建築相關規費 101,674,804 元 0.10% 101,675 法定工程造價×0.1％

（三） 其他必要費用

1.公寓大廈管理基金 101,674,804 元 1.50% 1,525,123 法定工程造價×累進費率(0.5%~2%)

2.外接水、電、瓦斯管線工程費

76 戶 75,000 元/戶 5,700,000 更新後戶數×75,000元/戶

3.鄰房鑑定費 50 戶 6,000 元/戶 300,000 半徑50M：約50戶

4.其他 1 式 0 元 - 元

重建費用合計（A） 323,132,787 元

二 、 公 共 設 施 費 用

（B）

(一) 公益設施費用

(B1)

1.基本設施、設備或裝修費用

1 式 0 元 - 元

2.提供管理維護費用 1 式 0 元 - 元

(二) 公共設施費用

(B2)

1.公共設施用地捐贈本市土地成本

1 式 0 元 - 元

2.公共設施用地地上物拆遷補償費

1 式 0 元 - 元

3.公共設施工程開闢費用

1 式 0 元 - 元

4.提供管理維護費用 1 式 0 元 - 元

(三)捐贈本市更新基金 1 式 0 元 - 元

公共及公益設施費用合計（B） - 元 26

27

貳、 都市 更新 費用 （C）

一、都市更新規劃費用 1 式 1,000,000 元 1,000,000 元

二、不動產估價費用（含技師簽證費） 3 式 400,000 元 1,200,000 元

三、更新前測量費用（含技師簽證費） 1 式 100,000 元 100,000 元

四、土地改良物拆遷補償及安置費

(一)合法建築物拆遷補償費 1 式 0 元 - 元

(二)合法建築物拆遷安置費用 1 式 0 元 - 元

(三)占有他人舊有違章建築拆遷補償費用

1 式 0 元 - 元

(四)其他土地改良物拆遷補償費用

1 式 0 元 - 元

五、地籍整理費用 76 戶 20,000 元/戶 1,520,000 每戶以2萬元計算

六、其他 1 0 元 - 元

權利變換費用合計（C） 3,820,000 元

參、貸款利息（D） 1 式 9,762,830 元 9,762,830 元 以借款期3年、借貸年利率2%計算

肆、稅捐（E）合計 417,385 元 暫估

一、印花稅 1 式 309,174 元 309,174 元 營建費用0.1%計算

二、營業稅 1 式 108,211 元 108,211 元 地主分回建物之營建費用(以更新後地主分回35%初估)*0.1%初估

伍、管理費用 （F）

一、行政作業費用（F1） 1 式 0 元 - 元 政府公辦規劃非實施者負擔故不納入

二、人事行政管理費用（F2） 337,133,002 元 3.00% 10,113,990 元 （A+B+C+D+E）×3%(上限)

三、營建工程管理費（F3） 309,174,404 元 0.30% 927,524 元 以營造費用0.3%提列

四、銷售管理費（F4） 337,133,002 元 5.00% 16,856,651 元 （A+B+C+D+E）×5%(上限)

五、信託管理費（F5） 1 式 0 元 - 元 需依實際合約提列

六、風險管理費（F6） 348,174,517 元 8.00% 元 27,853,962 元 （A+B+C+D+E+F1+F2+F3+F5+G+H）×12%

管理費用合計（F） 55,752,127 元

陸、容積移轉費用（G）

一、辦理費用 0 式 0 元 - 元

二、容積取得成本 0 式 0 元 - 元

容積移轉費用合計（G） - 元 柒、都市計畫變更負擔費用（H） 1 式 0 元 - 元

都市更新事業實施總經費總計： 392,885,130 元

產品規畫及更新後價值

28

項目 戶數/單位 總面積 單價 總價(億元)

1F商場 3 224.17 坪 70 萬元/坪 1.5692

2~4F商場 9 271.25 坪 49 萬元/坪 1.3291

5~21F住宅 64 1,017.19 坪 28 萬元/坪 2.8481

車位 104 120 萬元/個 1.2480

更新後總價值＝銷售總收入合計 6.9944

效益分析

29

項目 數值 檢核

更新前土地價值(@80萬) 368,808,000

共同負擔費用 392,885,130

更新後價值 699,446,798

效益分析1 計畫報酬率=更新後價值/(更新前土地價值+共同負擔費用)

91.83%

效益分析2 共同負擔比=共同負擔費用/更新後價值

56.17%

實施者分配=共同負擔費用 392,885,130

地主分配=更新後價值-共同負擔費用 306,561,669

效益分析3 地主負擔=地主分回坪數/原戶數

790

敏感性分析-總銷金額變動

30

增減% 總銷 費用 共同負擔比

10%(@35萬) 769,391,478 392,885,130 51.06%

8% 755,402,542 392,885,130 52.01%

6% 741,413,606 392,885,130 52.99%

4% 727,424,670 392,885,130 54.01%

2% 713,435,734 392,885,130 55.07%

0%(@28萬) 699,446,798 392,885,130 56.17%

-2% 685,457,863 392,885,130 57.32%

-4% 671,468,927 392,885,130 58.51%

-6% 657,479,991 392,885,130 59.76%

-8% 643,491,055 392,885,130 61.06%

-10%(@約20萬) 629,502,119 392,885,130 62.41%

敏感性分析-土地價格變動

31

增減% 土地單價 土地總價 費用 總銷金額 盈虧 %

50% 1,200,000 553,212,000 392,885,130 699,446,798 -246,650,331 -45%

40% 1,120,000 516,331,200 392,885,130 699,446,798 -209,769,531 -41%

30% 1,040,000 479,450,400 392,885,130 699,446,798 -172,888,731 -36%

20% 960,000 442,569,600 392,885,130 699,446,798 -136,007,931 -31%

15% 920,000 424,129,200 392,885,130 699,446,798 -117,567,531 -28%

10% 880,000 405,688,800 392,885,130 699,446,798 -99,127,131 -24%

0% 800,000 368,808,000 392,885,130 699,446,798 -62,246,331 -17%

-10% 720,000 331,927,200 392,885,130 699,446,798 -25,365,531 -8%

-15% 680,000 313,486,800 392,885,130 699,446,798 -6,925,131 -2%

-25% 600,000 276,606,000 392,885,130 699,446,798 29,955,669 11%

-30% 560,000 258,165,600 392,885,130 699,446,798 48,396,069 19%

32