- 5 -

انفصم األول اإلسكانيمفهىم عقد االستثمار

، اد ان لكللش ءللفه م خللوب للذا هللح و للدا للو اللذش كالل ا لل مذ ا للكذ ف الم خللوب طي للف يهطلل ا وانللاذ كللن اليالل ماللش الهاللث ، ولهطللذن م خللوب كالل ا لل مذ

، مذ ط لللح ملللن للللوش ي ط لللح وهطلللذن للللمذ ح مي فللل ، فلللذن ا مللل ط لللل م ب ا لللكذ ف كللدلب هطللذن هطي للح الاذ و طلل ، ومللن للب هطللذن كط طلل اهلل اب للدا اليالل مللن اطللث هطللذن و

، وهطللذن للش للب مللن اءلل ذا الاللذ ون ال للذا اب مللن اءلل ذا الاللذ ون اليللذب ا افللح، للدا فن لذ ا لب من اطث ا ج اهات الم موه قهش ال يذق ، وا كذن اليال آلط اه امح

ن : المها طن اآل طط دا ال صش كمى المهاث ا وش : مذ ط كا ا مذ ا كذ ف . المهاث ال ذ ف : اه اب كا ا مذ ا كذ ف .

املبحث األول ماهية عقد االستثمار اإلسكاني

هلل مللن ال وطللح اه لل اه الللى ان الوقللوع كمللى مذ طلل كالل ا لل مذ ا للكذ ف و للح مللن الياللو الا ط لل كمومللذ،ومن ليللش مللن اه للذ ك املل ك للح صلليوهذت ك طلل ة ،

جذ لللب ا للل ،فلللذن ا طللل مذ طللل لللدا الياللل ط طللل الك طللل ملللن ال لللذؤ ت ، لللواه كملللى م للل وى ي ط لللح ،او كملللى م للل وى لللمذ ح اليذمللل ،او هطي لللح الاذ و طللل .و لهطلللذن مذ طللل كاللل ا للل مذ ا لللكذ ف فلللذن ا مللل ط للل م ب ي ط لللح والوقلللوع كملللى لللمذ ح وملللن لللب

هطي ح الاذ و ط . لدا فذ ذ ا ب دا المهاث كمى الم مهطن اآل ططن : ا ط الم مب ا وش : ي طع كا ا مذ ا كذ ف و مذ ح .

الم مب ال ذ ف : ال هطي الاذ و ط ليا ا مذ ا كذ ف . المطلب االول

تعريف عقد االستثمار اإلسكاني وسماته مذ ا كذ ف ، فإ ح من اللو ب الوقلوع كملى ملذ دكل لم ي ع كمى كا ا

من يذ طع لخدا اليا هخل ع ا طل ذقلح وا لب ميلذلب اذملح الالذ و ف ، وكلدلب هطلذن ا لب ال لمذت ال لف ط م لا هخلذ لدا اليال ، وكملى لدا ا لب لدا الم ملب كملى فل كطن

- 6 -

صصلللح لهطلللذن لللمذت ا وش لللذوش فطلللح ي طلللع كاللل ا للل مذ ا لللكذ ف وال لللذ ف : اليا وكمذ طن ف

الفرع االول

تعريف عقد االستثمار اإلسكاني هذ ئ دي ه ه ط هغف اط ا ي طع كا ا مذ هوجح كذب لح طي هل ا صلش

مللن ا للواس ا لل مذ ، ومللن للب هطللذن ي طللع ذومللذ كالل ا لل مذ ا للكذ ف ا وكلل . كا ا مذ ا كذ ف وكمذ طن ف

اوال : تعريف عقد االستثمار بوجه عام . لموقوع كمى ي طع ا مذ طا نف ال ق اللى المي لى المغلوي لو ل مذ

للل وع هلللطن ملللب هذ نلللذف اللللى المي لللى ا صللل واف كلللف هلللطن اجلللب ال الللذ ب وا الوصوش الى ي طع جذما مذ ا لو مذ . الميذ ف ومن ب

ملذ ولل الءلفه مب لماصوش كملى ال مل ة ، و مل ة ي ف فذ مذ فف المغ ط . (2)و مذهالاطذب كمطح اا ن مذلح الدي و م ة ال جش ، (1)م ح، او يح الماصو ك ح

فاخطلل ماللذو ت هللدلت فمالل لو لل مذ وامللذ ه صللوا ال ي طللع ا صلل واف جملا م كهل كممطلا ل مذ لملذ كلذن ، لكلن ال ي ط لذت دللب من اجش و ي ت ك ط ة

كملللللى ي طلللللع الوقلللللوع وا للللل ى قذ و طللللل فكلللللذن ل املللللذ كمط لللللذ اق صلللللذ ط هلللللطن ك ذصللللل وان صوصلذ ك ل الالذ و ططن ل ي ط لح ك ا ق صذ ططن ودلب قهلش ال يل ا مذ . (3)الى م ش دا ال ي طعاآل طن ق هاوا ا ولطن

ل ل ذ لذ ق صلذ ط لو ل مذ ا طع ملن ال يلذكل و لال : أ: التعريف االقتصااد )) ا ل مذ هذ لح فخ لذب ملن كل عا مخلذ ، ا ص كملى ا د، لجمطيذ دك ذ هص

، ا الك للب اليممطلل ، اهللا ،الجلل ه ال جمللذش اللل طن ماملل هللن مكلل ب ا صللذ ي ، اهللن م اللو ، ل للذن اليلل ب (1)

. 124، ا 2003، ، ال هي ا ولى ال ذهال اه فصش هذبهط وت ،

، ال ع ال لذه 11الجل ه اهو م صو مام ا صذ ي الخ وي ، خدطب المغ ، ا الك ب اليممط ، هط وت ، (2) . 95، ه ون ها ، ا

فللف للوط ااكللذب الاللذ ون اللل ولف ،ال للذا ا والل ج هللف الا للطا ، و ا لل مذ ا .صلل وت ااملل كهلل (3) . 17، ا 1999 ك و اه ، كمط الاذ ون ، جذمي كطن ءمس ،

- 7 -

مال ا او مءلذ كذت ملذ او مم مكلذت ممكط اق ش اوفف اص ي اجش ال او واطع ا ملواش فلف خذطل او ه طلذ ات و طل هذ هلذح لواه او مط لح كملى الملذش لمماذفا هخذ كمللللى ا لللللح ا لللل ا للللل مذ وطيلللل ع اللللللهي ، (1)((غطلللل مذ طللللل او هم لللللذفا ة الملللل اله للوب هخللذ فللف كذملل كذ ملل او مالل ا مللن امللواش الءلل ا مللذ للل ى كممطلل اوطللش ))

المذلطل او ا و اق ات الميمذ طل طاو ال ءطاو المهذ ف م ش اآل انف ا ى الى اصوش ا لل ى انللذفذت ، فنللو كللن أي الطللح ممكط للح اللش آ لل ش اصللاو أي هكذفلل ا واكخللذ

فلا الاطمل ءلن ح هملذ ملن الممموكل فلف ا صلوشاو ا لطن اصولح ال ذه كمى ج ط ة . (2)((الااطاط لخذ

الملللللذش س أ صلللللطا ))هذ لللللح فطملللللذ د لللللب اللللللهي اللللللى ي طلللللع ا للللل مذ ل ذقل طلذ ة الغذطل الو لذئش الموجلو ة او ل لوط ج ط ة ا ذجط كمى و ذئش لماصوش . (3)((ا ذجط مللن للو كممطلل الللى ا ق صللذ ططن هذل لله ان ا لل مذ ممللذ الل ب الللى مللا

الاطملل فللا وكللدلب ،مللذلف ااطللق كذئلل وفللذئ أس المللذش هخلل ع كممطللذت ا لل غوش كمللى ي طللع جللذما ليممطلل ا لل مذ لللب ط اللوا ، والااطاطلل ان ا ق صللذ ططن ا ذجطلل ه ي طلع الخل ع ملن وا مذ اك لوا ، (4)وا كذ خذ ده اليممط ذص م ح ك ءع هاطث ا ذجط .و فا ال ذق ااطق ال هح و و ا مذ كممط

ال للف اصللهات مللن الم للذئش الاللذ و ف لو لل مذ المي للى : طيلل يب: التعريااف القااانون ا لللللللللللللللل مذ هذ للللللللللللللللح الللللللللللللللللهي ، فيلللللللللللللللل ع وال ءلللللللللللللللل طا ال اللللللللللللللللح ا مللللللللللللللللذب ماللللللللللللللللش

وممكطلللللل ووكذ خللللللذ وف وكخللللللذ المءلللللل وكذت همللللللذ فللللللف دلللللللب المهذءلللللل ة ات )) ا للللل مذ

.مامللل غلللذ ب ، ا للل مذ فلللف ا ق صلللذ ال طذ لللف وا لللومف و ءللل طيذت وا ذقطلللذت ا للل مذ ، ا ال كللل (1)

.36، ا 2011الجذميف ، ا ك ط ،

ف ا ن المغ هف ، و اواف ا مذ فف يجطش ال مو ا ق صلذ ي ، ا ال كل الجلذميف ، . اه ا طب م ول (2) . 27، ا 2011ا ك ط ،

. للذه كهلل الغ للذ ، ا لل مذ المهذءلل وال جللذ ة ال ولطلل )الصللطن ا مودجللذ( هطللت الاكملل ، هغلل ا ، ال هيلل (3) . 13، ا 2002ا ولى ،

اطللى الصللذئا ، الم كلل الاللذ و ف لو لل مذ ات ا ج هطلل ال ذصلل فللف اللل وش ال ذمطلل فللف اللش . ماملل طللو س ط (4) . 12، ا 2005الاذ ون ال ولف المذلف ، ا وا ك و اه كمط الاذ ون جذمي الموصش ،

- 8 -

وال لللل ات همللللذ فللللف دلللللب ممكطلللل ال للللوب وا لللل مذ ات الماذفالللل الاصللللا والياللللذ ات الاصللط دات ا جللش او الالل و لل وات للل وث اجمخللذ ال للف جللذو وكللدلب الالل و

للواس هذ للح يلل ا كمللى للدا ال ي طللع و واللا ، (1)((وال للف الل كمللى للهطش ا لل ذهاللل وش فللف مءلل وس ))كمللذ ك فللح آ لل هن للح ، (2) لل مذ ات المهذءلل ة وغطلل المهذءلل ةا

وملللن ، (3)((الءللل ا المكملللع ه ااطالللحلا لللذب هءلللكش ا هلللذح ااطلللق كذئللل ات هاصللل فاللوى طهللطن ولللب مللن ا لل مذ اللل هح كمللى ااطللق ال ي طللع قلل كلل هللذن للدا الوانللح

كملللى ااطلللق لو للل مذ وم لللذك خذ لم ولللل الجذدهللل ل للله هذوا مط لللح لللدا ا للل مذ مللب اللل وش وم للذك خذ الللى فللف اللش ال ك ولوجطللذ واطنللذ الم للذ م ا ق صللذ ط ال مطلل

. فطملذ ه ا ق صلذ ي ذط لذ ب دللب فلف ااطلق ال فلوملن ملب ، قذك ة ا ذجكمى و طا ن امللواش المءلل وس او ه للح د لب الللهي الللى ي طللع ا ل مذ هذ للح وجطللح جذ للب مل

. و واللا هللذن للدا ال ي طللع قلل (4)ال ك ولوجطلل الللى اليمللش للذ ج الل و ول للح ا صللمط وكللل ع آ للل . كملللى ا للل مذ ا ج هلللف واللللدي طيللل ق لللب ملللن اق لللذب ا للل مذ كللل

ا للللل مذ هذ لللللح اللللل طب ا ملللللواش المذ طللللل والمي وطللللل ملللللن ءللللل ا هطيلللللف او مي لللللوي ة فللف مءلل وس قللذئب او طلل ب ا ءللذؤه لماطللذب ه ءللذ اق صللذ ي للوش ملل ة لمم للذ م المهذءلل

ال طب ا ملواش ملن الءل ا مياول من ال من . و دا ال ي طع ق اءذ اللى ا لح مجل ان لده ا ملواش قل كلون للطس والااطال ايل ا ل مذ ءل وس اق صلذ ي طلمم ذ م فف م

ذت م للى مامللو مصلل ى ، الامذطلل ال ولطلل لو لل مذ ا ج هللف المهذءلل وااكللذب ال اكللطب فللف للوط م ذ كلل . (1)

. 11، ا 1990ا مذ ، ا ال خن الي هط ، الاذ ة ،

طالوب ا لل مذ المهذءلل كمللى ال مملب الكمللف او الج ئللف لمءلل وس ا لل مذ هاطلث كللون لمم لل م ال للم فللف (2)كلللون فلللف ممكطلل المءلل وس و طلل اكب فللف ا ا للح و اطمللح ذدا لللب طكللن لمم لل م صللطهاال للط ة وا ا ة المءلل وس و

و قاللع ال طذ للطذت وا ءللكذش الم م لل لو لل مذ ات هللا لل مذ ات غطلل مهذءلل ة . ا الل فللف دلللب . كهلل ال للوب ا . 39، ا 1989ذب الجذميف ، ا ك ط ، ءهذ ف ، مؤ ال ا ج هط الج ه ال

هللف الااوقطلل ، هطلل وت ، . ولطلل اطلل جللذه ، ال للوط فللف ا ا ة وا لل مذ الم افللق اليذملل ، م ءللو ات الام (3) . 123، ا 2009

طق ، المءللل وس دو الاومطلللذت الم يللل ة ملللن ال ذاطللل الاذ و طللل ، هالللث م ءلللو فلللف مجمللل الالللذ ون ءلللما لللن . (4) . 238، ا 1977( ،2، 1وا ق صذ المص ط ، الي ان )

- 9 -

الوطوت او اكذ لذت ال ب لمل وش ا ل مذ وا ملذ قل كلون هصلو ة ه كلذت او هغ . (1)و دا طي ا مذ ا هذلمي ى الاذ و ف

ملن ي طلع والالذ ون ا ق صذ ع الهذا طن والم صصطن فف وهي ان هط ذ موق . حا مذ اذوش ان هطن موقع الاذ ون الماذ ن والي اقف من ي ط

فللف قللذ ون نلمصلل ي لللب ط لله طن ماللش الماذ لل فللذن المءلل س اااو ذلف طمللذ ط يمللق هلل لك لللح ، ط لللذ ماللل ا لو للل مذ ي 1997( ل للل 8نلللمذ ذت والللواف ا للل مذ قلللب ) الم لمب . و لدا الم لمب و لو(2)من ااكذمح ط ك اوجح ومجذ ت ا مذ ال ف

360فللف له لذن قللب اللدي ا هيللح المءل س المه للذ ف فلف قلذ ون ءللجطا ا ل مذ ات لح ( ل لل 13ان المءلل س الي اقللف فللف قللذ ون ا لل مذ قللب ). فللف اللطن (3)2001ل لل الميللللل ش كللللل ع ا للللل مذ هذ لللللح )) واطلللللع ملللللذش فلللللف أي ءلللللذ او مءللللل وس 2006

. (4)اق صذ ي طيو هذلم ي المء وك كمى الهم ((فلف أي ءلذ دا ال ي طع ق اءلذ اللى ان مجل واطلع ا ملواش و كدا فإن

، هيلل ا للد الموافاللذت ا ا لل مذ طيم طيللو هذلم يلل المءلل وك لمهملل صللذ ي اقاو مءلل وس لممذ ل ال ءلذ ، إ الم موهل هذ ج اهات ال ف ا ذ الاذ ون ، وا جلذ ات والم و

، كمللذ جذميللذ مذ يللذ طكللنلللب اطللث ي ط للذ اق صللذ طذ ن ي طللع المءلل س لو لل مذ كللذأن ب لواه كلذن مذ طلذ او مي وطلذ واق صل ال ي طلع كملى ا ح لب طكءع لوس الملذش الم ل

فللف اللطن ان ا لل مذ قلل الجللذدب لو لل مذ مءلل وك كمللى الهملل هطللذن ااطللق م يلل . طيو هذلم ي كمى الهم الجذدب لو مذ والم م

ملللن فللل وس ذف كلللهوصللل ح ا للل مذ ا لللكذ ف و االساااتثمار االساااكاني : ثانياااا : عقااادمذ ، فالل ءللخ ال اللطب الاللذ و ف لو لل مذ ا للكذ ف للو ات م واصللم م مللت ا لل

فف الغذلب صيوهذت ك ع اص ذقح ال ا ي فف ي طلع ميلطن ، فنلو كلن ا لح

المصلل ط فللف مجللذش ا لل مذ و اللش اليللو ال ملل ، الل ة ا اذ طلل لم طذ لل ال ءلل طيط اهللو اهللو اليللو كمللف . (1)

. 9، ا 2003ال ك ولوجطذ ، ا ال خن الي هط ، الاذ ة ، . 1997( ل 8( من قذ ون نمذ ذت واواف ا مذ المص ي قب )1المذ ة ) (2)

. 2001( ل 360المذ ة ال ذ ط من قذ ون ءجطا ا مذ ات فف له ذن قب ) (3)

المي ش. 2006( ل 13/ن( من قذ ون ا مذ الي اقف قب )1)المذ ة (4)

- 10 -

فللف اليلل اق إ فللف قللذ ون ا لل مذ الي اقللف قللب قللذ و ف ك لل ذ كذصلل وحلللب طللدك ط لللذ وافطلللذ طمكلللن ان طوصلللع هكو لللح الميللل ش ، وللللب طي فلللح ال الللح ي 2006( ل للل 13)

مذ يذ جذميذ ، وكمى الل غب ملن دللب د لب هيل الك لذب اللى اطل ا ي طلع لو ل مذ ا كذ ف هذ ح ))ا مذ ات فف ا طب ا انلف و ءلطط مهلذ ف ج طل ة واقذمل الم افلق

ذولل فلف ماطيم . وممذ طواا كمى دا ال ي طلع كملى الل غب ملن ا لح (1)الم يما هخذ ((غطل ا ذ لب طكن هذل ق الم موه ، وقل الى م الى دا المجذش ، إ ا ح من وجخ

. مطب لومو اآل ط ال ولل وا ءل ذا المي وطل ال ذهيل ي طلع ا ل اع اليال و لش لو هلطناللب طدك -1

هللطن اءلل ذا الاللذ ون ال للذا هينللخب مللا لخللذ مللا اءلل ذا الاللذ ون ال للذا ، او ، أي ول ما غط ذ من ال وش . ا هي الهطن ال وش هينخذ ما هي اب

لللب طلللدك ال ي طلللع المللل ة ال لللف طجللب ان ط لللد ولخلللذ الياللل ، اد طجلللب ان كلللون -2 ذب م ة ما ة طجب ان ط ب ال طد ولخلذ وان ل ب ا ة الم ل م ، ن دللب

اللللدي اهللل ب ملللن اجملللح الياللل ، و لللو طنللل هذلمصلللما اليذمللل ، وط لللذفى ملللا الغللل الانذه كمى ا م ال كن ، و ذص فف ال وش ال ذمط وم خذ الي اق .

لللب طللدك ال ي طللع طالل ال صلل ع هذلمءلل وس ا لل مذ ي ، هيلل طللد اليالل فخللش -3طكلللون لللذب للل ش ملللن قهلللش اللل ا فلللف ال صللل ع كط ملللذ طءلللذه ، اوطكلللون الم للل م ا ا ة الم يذق ة .

، وه صلللوا موقلللع ال ءللل طيذت ملللن اطللل ا ي طلللع لياللل ا للل مذ ا لللكذ ف فذن مذ ط يمق هموقع المء س المص ي طمكن الاوش هذ لح دكل ا ل مذ ا لكذ ف فلف

( ل لللل 8المجللللذ ت ال ذنللللي لاللللذ ون نللللمذ ذت واللللواف ا لللل مذ المصلللل ي قللللب ) لللح الوئاللل ال طدطللل قلللب ( م لللح واللللدي ك ف1.اد ا لللح لللا كمطلللح فلللف الملللذ ة ) 1997

هل ون ل الالذ ة، ، ا ال كل الي هلف ، ي ، مو لوك ا ل مذ ، طل . ذئش الهلذهمف ، . اهل ا طب مامل اله ا (1)

، م هيل . وكدلب . مام مام وطمب ، ا مذ ات ا ج هط فف مجذش الياذ ات ، ا لك ط 19 ها ، ا . 341، ا 2009الا س ،

- 11 -

))ا للل مذ اللللدي لللؤج وا ا لللح هذلكذملللش (1)هن لللحلخلللدا الالللذ ون 2004ل للل 1247 م لللطن ذلطللل غللل ا ال لللكن غطللل ا ا ي هءللل ان طالللش كللل الواللل ات كلللن

فللذن الوئالل و كللدا (2)والل ة للك ط للواه اقطمللت فللف ءللكش ه للذه واالل او كلل ة اه طلل ((وا مللذ م مالل طكللون هصلل ان دا ال ءللذ لاللذ ون ا لل مذ اءلل ت فللف نللوس لل

فف: ده الاطو ال طدط . و م ش الوئا ا خذ قطو ات وطاا لنواه ط نا او ه لذه واال فف ءكش اقطمت ، واه وا ة كن م طن الوا ات ك ا طاش - أ

ك ة اه ط . و . (3)غطلللل ا ا يا للللكذن ذلطلللل غلللل ا هذلكذمللللش الوالللل ات ان للللؤج - ب

لاللللذ ون نللللا ، فخللللف ميللللطن كمللللى م لللل وى ان كللللون للللده الوالللل ات طءلللل او اق صلللذ ط او م و للل واللل ات كذ لللت ملللن اطلللث الجلللو ة لللواها للل مذ

. (4) ده الوا اتكن موقا ، وهغ ال ا فذ ة

غطلل ا ا ي ال للكن غلل ا ان كللون الوالل ات م صصلل هللذن ءلل و لل ى ا للل مذ كلللذن الغللل ملللن ملللذ طنللل ان لللذب ، لللح للللطس الصلللواب جذ هلللح ا طللل

ا ملل فللف اللش ط للخب مللذ اب لإلطجللذ اومهطللا لم للكن ا ا ي او ل ذم صصلل ا للكذ ف ا ة الم ل م ال ا طل لكلف ط ل ب ا يذ ل ا ط نواه ال كن وان كون ذب

. ا لل مذ ات ن ءللجطا فللف قللذ و لللب طءلل ، فإ للح المه للذ ف المءلل سامللذ ه صللوا

ال ا ط طل دلب لم م و ب ا كذ ف الى ا مذ 2001ل 360 قب فف له ذن

)) لل ي ااكللذب للدا 1997( ل لل 8( مللن قللذ ون نللمذ ذت واللواف ا لل مذ المصلل ي قللب )1 للا المللذ ة ) (1)

ءن هي ذ طخ اليمش هح لم اولل وال ف الاذ ون كمى جمطا الء كذت والم ءآت اطذ كذن ال اذب الاذ و ف ال ذنا لحت ... ا لللكذن اللللدي لللؤج وا ا لللح هذلكذملللش ذلطللل غللل ا ال لللكن غطللل ا ا ي ءلللذ خذ فلللف أي ملللن المجلللذ

. )).... ا ل مذ لالذ ون نلمذ ذت الواف 2004ل 1247( ذ يذ من الوئا ال طدط قب 1ا ا ا المذ ة ) (2)

. 1997( ل 8 قب )

فلللف اللللو ا ة المي طللل . لللذمف كهللل الهلللذقف ال لللكن ا ا ي لللو لللكن الللت لللم اللللو ا ة وط للل ي موالللع (3) . 23، ا 2003ا ذ الاذ و ف لو مذ ات ا ج هط فف مص ، ا ال خن الي هط ، الاذ ة ،

. 24، 23 . ذمف كه الهذقف ، المص ح ، ا (4)

- 12 -

هموجلللب لللدا الالللذ ون هذاكلللذب م ذ لللهذ ملللن المءلللذ طا لمجملللس اللللو اه هذ لللذش ملللذ طللل اه . (1)هخدا ال صوامجمس الو اه ئطس ه ذه كمى اق اح طص م وب

فللف قللذ ون ا للكذ ف وان دكلل ا لل مذ فإ للح اقللف المءلل س الي موقللع امللذ كللن مللن كغطلل ه طي فللح ا ا للح لللب و اللب ااكذمللح الميلل ش 2006( ل لل 13 قللب )ا لل مذ كللذن مللن هإ للح . و لل ى لخللذ ي طللع ولللب طللدك فللف مللوا ه ال للف اللب ااكذمخللذ المجللذ ت هللح ومللذ طم للذ ح كالل ا هلل مللن هطللذن مذ ط للهوصلل ح لللح ي ط للذ ان طللو هذلمءلل س ا ولللى النللمذ ذت فللف هللذب ا للكذ فدكلل ا لل مذ . اد ان المءلل س مللن الياللو غطلل ه مللن

كملللى ملللذ اللل ب و ن ط لللذ وكملللى أي الللذش . (2)الالللذ ون لمم للل م والالللواف ال لللف طم اخلللذ لياللل ي طلللع اطللل ا فذ لللح طمك لللذ الياللل لللدا ه ا للل ا للل كمذش الجذ لللب ال اللل ي ولغللل

او االلللل ال ولللللل ح ه ملللللاللللللدي . )) لللللو الياللللل اآل لللللف وفلللللقملللللى كا لللللكذ ف ا للللل مذ والم افلق ال لك ط المهلذ ف اقذمل ملن اجلش م ل م لخلذ ملا ال ذهيل المي وطل ا ء ذا او او لمجخللل المذ اللل لمملللوا طنهلللذلهطا و صللل فح هخلللذ ماللل ة مللل ة هخلللذ لللوش الم يماللل

ا ذق((. وها ب كن طق ا طجذ هذ غولخذ ا للح ، اطللث ذ للذ م للهاذ او ال للف وفللى الموااللذت طال ي طللع للدا هللذنو لل ى

المي وطلل ا ءلل ذا او االل ال وللل هذ للح ا للكذ ف ا لل مذ كالل ا لل اع الللى اءللذ كذ للت للواه الاللذ ون اليللذباالل ا افللح مللن اءلل ذا ان طكللون طجللب لخللذ . أي ال ذهيلل هذ لللل اوش م للللا كذ للللت ان ا للللى و ال ذهيلللل لخللللذ المي وطلللل ا ءلللل ذا او االللل ال وللللل مللن ء صللطن اليالل هللطن ان طكللون ، فللو طمكللن الللو ا ات وا ا ي كللن االل ى المللذلف

الاذ ون ال ذا . اء ذا الالللذ ون ملللن اءلل ذا ان طكللون طمكلللن فللو و للو الم للل م امللذ ال لل ع ال لللذ ف

لم ولللللالو طلللل هذلج للللط ط م للللا ذ كذملللل ذ مي وطلللل ذ أي ء صلللل ذ و طللللكللللذن للللواهاليللللذب

ي لللدا الالللذ ون كملللى ط للل 2001ل للل 360الملللذ ة ال ذ طللل ملللن قلللذ ون ءلللجطا ا للل مذ ات فلللف له لللذن قلللب (1)

ا للل مذ ات اليذئللل ة لمم للل م طن الللل اغهطن فلللف ا للل ذ ة ملللن ااكذملللح وال لللف لللذوش ق ذكلللذت الصللل ذك وال اكللل وال صلل طا ال اكللف وال للطذا والميمومذ طلل وال ك ولوجطللذ وا صللذ ت وا كللوب وغط للذ مللن الا ذكللذت ال للف طالل ذ

كمى اق اح ئطس مجمس الو اه...((. مجمس الو اه هموجب م وب طص ه ذه

المي ش . 2006( ل 13( من قذ ون ا مذ الي اقف قب )10ط ا ا المذ ة ) (2)

- 13 -

. فلذه ذهيلذن لم وللل ذ ا ا طل ا ال فلف لده الاذلل طي ه كال ن الي لو ل مذ ط نلالما ذقطلل هللطن فخ للذ كللون ذاج هطللاليللذب الءلل ا المي للوي ن فللف اذللل كللون ذ او اج هطلل

كا ا مذ . ال وش ولطس ان للوع هللطن الاللذ ون ال للذا مللن اءلل ذا الم لل م ان طكللون او طمكللن

.(1)ذ و ط او ذ اج هط ، ذ او مي وط ذ هطيطلء ا اطكون ا ملل ط لل ب وان الملل ة مالل ال طللد ان طكللون دكلل ال ي طللع نلل و ة واطنللذ

كلل ب اللل ا ، وفللف اذللل اليالل مللن اهلل اب ط للذفى مللا الغلل ، للح الم لل م ا ة . (2)فف الياو الى الاواك اليذم ال جوس فذ ح طجب ميط كمى م ة

هاللذ اليال طلد طجللب -1هلذلاوش )كملى دللب الالذ ون المل ف الي اقللف اد لا كمللى اليالل طا صلل -2ال طلل . ا للن ح طوجهلل مللذ للق مللا كمطللح ه طالل لمللذ اءلل مش

لمالذ ون واليل عوفالذ م ل م مذ ح ملذ لو ملن ط لذوش ولكلن هملذ و فطلح الم يذقل طن ال اب . ( (3)ا ل اب هطي ها ب والي ال

ال اه للل لللذق كلللن ذ جللل كملللى ك ذصللل طاطم لللذ ا لللح الللل ا ملللن لللدا وط خلللب لللدا الالللذ ون للللب ط لللذوش وهملللذ ان . الالللذ ون واليللل ع وقواكللل الي الللل ، و لللف ال يذق طللل مللع ال للف قلل الملل ة ل ا طلل ا لل يذ هللذلي ع طمكللن فإ للح هءللكش صلل طح المونللوس ا كمللذش و و للذ مللن اللطن الللى فللف م مللع مجللذ ت الو للذئش الم لل م هللذ وع

آ . هيلل ا مللذب ا لل مذ ي هذلمءلل وس ال صلل ع طالل إلللىال ي طللع أءللذ وكللدلب

وا مذ طال للح ، فذن الم م طكون ا ا فف ال ص ع هذلمء وس ا مذ ي ال طد لءل طا دللب ، واه ا ذق او ها ب ، (4)ال ول ال ف ص ذوفق ال يمطمذت دلب

( الم م ! الء ا 5) 2001ل 360 ا المذ ة ا ولى من قذ ون ءجطا ا مذ ات فف له ذن قب (1)

ج هف الدي ط م فف له ذن وفاذ اكذب دا الاذ ون . ال هطيف او المي وي المه ذ ف او الي هف او ا

. 257، ا 2006، المؤ الا ط لمك ذب ، له ذن ، اهمس ، Bot . الطذس ذصطع، كا الل (2) . 1951ل 40( من الاذ ون الم ف الي اقف قب 150المذ ة ) (3)الميل ش )) طم ل ب الم ل م الي اقلف 2006( ل ل 13 الي اقلف )/ ذ طلذ / لل( ملن قلذ ون ا ل مذ 10المذ ة ) (4)

الماللل ة فلللف ا لللذق وهطيخلللذ او اطجذ لللذ اللللى الملللوا طن وفالللذ المللل ةاو ا ج هلللف ه ءلللطط الواللل ات ال لللك ط لللوش .ل يمطمذت ص لخدا الغ ...((

- 14 -

الوال ات ه و طلا ال لف الوب و لف لمجخ الم يذقل ة ال ص ع من الءيب او طكون ميط . ها ب مي ف خذال ك ط

الفرع الثاني االسكانيعقد االستثمار سمات

من ممللللذ دكلللل ا لللل اط ذ ذ هجمملللل مللللن ال للللمذت ا للللكذ ف كالللل ا لللل مذ ط للللب وا لب هءلكش لذا لكذ ف اكلذب وا ل مذ لو ل مذ هءلكش فاخط وقذ و طل يذ ع

مذ طمف: ده ال مذت :الممزمة لمجانبين من العقود االسكاني عقد االستثمار -1

. اد ا لللح ط لللب (1)لمجلللذ هطناليالللو المم مللل ا لللكذ ف ملللن كاللل ا للل مذ طيم والم ل م فلف اليال ا وش ال ع هذك هذ ذ ال ول ، كذق طح فف دم م اذهم ال امذت ال ذ ف. ال ع

لمم لل م اللق مللذ طكللون و ، كمللى الم لل م ال لل اب طكللونلللو اللق لم طكللون فمللذ ال امخللذ كمللى ال وللل وكمللى للهطش الم للذش الم هلل ا ل امللذت ، فمللن وللل كمللى الال لل اب

او هإطجذ لللذ إطذ لللذ ه ممطكلللح ذه ءلللذ ح املللملللن الاطلللذب ه خطئللل ا و مكلللطن الم للل م فم خلذ الم ل م اليال فلف دمل ال لف ط هخلذ ا ل املذت وه صلوا. (2)وا ب ا لذق

المال ة الم ة لوش الوال ات ال لك ط ه ءلطط الم ل م ال ل اب اطنلذ كمى هطش الم لذش .(3)فف ا ذق

.حة العامةالمصمر فيها مالمح هالتي تظمن العقود االسكاني عقد االستثمار -2

فخللذ الللهي هذ خللذ ملل لجللذ هطن وال للف ك ا للب الياللو مللن اطللث ا لل الللى كاللو مم ملل لجذ للب واالل وكاللو مم (1)

اه امخللذ ال امللذت م اذهملل فللف دملل كذقلل طخذ اطللث طكللون كللش م خمللذ فللف دات الوقللت ائ للذ د ءللم م لل ))الياللو ال للف وملل ط ذ لر لل (( ط الل فللف دلللب اللل ك و كهلل المجطلل الاكللطب فللف الللوجط فللف ا طلل ا ل لل اب فللف الاللذ ون الملل ف

. 24، ا 1986مصذ ا ل اب ، م هي جذمي هغ ا ، الي اقف ، ج ه اوش ،

( 13/ ذل لذ / أ( ملن قلذ ون ا ل مذ الي اقلف قلب ) 10/ ذ طلذ /أ(وكلدلب لا الملذ ة )10ا ا ا المذ ة ) (2) المي ش . 2006ل

المي ش . 2006( ل 13/ ذ طذ / ل( من قذ ون ا مذ الي اقف قب ) 10ا ا ا المذ ة ) (3)

- 15 -

ملن اللى ا انلطخذ و طلذ ذن اوطلذ كلاج ها ل مذ وجملب ءل اب الل وش يى كمللى ونللا يمللش غذلهللذ فذ خللذ لموا طخللذ ، ولللدلب وال فللذه اجللش ااطللق كممطلل ال مطلل

ال للف ا كمللذش ال موطلل كمللى طللد و ءللجطيح مجموكلل مللن الو للذئش لجللدب ا لل مذ ، اليذملل المصللما كذمللذت مللن اولللى هوجللح كللذب يلل ، وال للف كمللى طللد ذ نلل ما

ان االللق م لللح طمكلللن لم ولللل اللللدي ا لللكذ ف فلللف مجلللذش ا للل مذ ملللذ كلللون واهلللال لف ا ل مذ وماذ ن ه ااق فوائ ااق اليذم ان المصما ، أي فوائ مجموك

من ا مخذ: ال وائ و ده . م خذ الى ا ذ ةال ول ى ي . (1)الحكومةعمى موازنة وااللتزامات الضغط تخفيف -أ

اللى الا لذس ال لذا كلن طلق و للالاطلذب هخلدا امخمل هإطكلذش ال ولل وب إد املذ ط لع ملن ال ة الصليوهذت . و لدا ذ اج هط او ذ و طكذن الم م واه ا مذ

م خذ م ش الي اق. ال ف واجح ال وش و صوصذ ال ذمط . (2)تمبية جزء من الخدمات المطموبة لمسكان -ب

ا لذن لو ال ف ي ه ام ا ا ذ طذ فف اطذة ت الن و ط ان من ا ب الم مهذطواجللح هذ ملل ذ الل وا للذس للدا الم مللب النلل و ي ان ، غطلل كمللى م للكن الاصللوش

للده الاذجللل اءللهذس ملللذ جيللش ا طلل ة. فللف ال لل وات الياللذ ات و صوصلللذ فللف ا لليذ ماطللذة لاقذملل كللش مللذ للو نلل و ي طجللب الم للكن ، وفنللو كللنمصللما و طلل طم للش

او ذئ لل ميللطن ءلل ا مللن ملل ا س و و كهللذ ة ، و للدا طم للش مصللما اليصلل ط وا مذ طم ش مصما كذم . ميط ،

. طويمة االجل من العقود عقد االستثمار االسكاني -3، ا جلش وطمل من اليالو طيمل ماش ال ا الى ان اليا الك ذب طد ب هي

مللللن جلللل فطخللللذ كهطلللل و امللللش ا لللل مذ ات هللللذن اجللللب للللده الياللللو صللللع هاطللللث

2006غ ذن كهط مام ، كا ا مذ ا ج هف لمياذ ، ذل مذج ل ط ، كمطل الالذ ون ، جذميل هذهلش ، (1)

. 79، ا

. 79غ ذن كهط مام ، المص ح ، ا (2)

- 16 -

اللى ملن لوش ال ال وكدلب وش ا جش ط نح ، (1)وغط ال جذ ط ال جذ ط الم ذ لخلدا . مل ة لط لت قصلط ة فلفطل ب كذ ة فذن ا ءذه ذ ال ك ط و و الوا ات اليا ماش مذ ا ل كوائل ل جذس ال كلذلطع ملن لوش مل ة اليال كملى لوش الم م طيوش

قل طمل ب لح . فذلم ل م (2)ليممطل ال طلدمهذءل ة اا وللطس مذ كون ال ف كذ ة ، نلمن ملن ال ولل كذفطل كملى نلمذ ذت الاصلوش ا هيل يذق ات فف اط هذل وش . (3)م نط كمى ا هذح من الاصوش مك ح لم ةلح الهاذه

الللى الياللو مللن للوش للده لليىال للف الم يذقلل ة لم وللل ا ملل هذل لله وكللدلب ال موطل ال ا ن اآل لذ مخملذ لخلذ ، كلذمو طيمل الوقلت ، فنن الم ءو ة ال مط ااطق

وملن لب جذاخذ مومح أ وطش ا ى ه لوقت ا ذج كمى الواقا ا مذ ي لممء وس . (4)الاكب كمطخذطمكن :االسكاني لعقد االستثمار التجارية الصفة -4

هذلصلللل ط صللللع ا للللكذ ف ا لللل مذ كالللل ادا كللللذن فطمللللذ مي فلللل لللللو ب امللللن لماواكلللل ذنلللليذ طجيمللللح للللوع ا صللللذفح ن ، هخللللده الصلللل ط صللللع ال جذ طلللل اوكملى و دا ملذ ط لذك ، وا ئ مذنال ك ان قذ ون ال جذ ة ط مب و صوصذ ال جذ ط

لو ال طصلش ن اليملش ال جلذ ي اوهملذ ، ال جذ ة ا ك و و طا ا ق صذ ي ااطق ال مو ا ءلل ادا كذ للت فطمللذ هطللذن ودلللب مللن للوش ا لل مذ ا للكذ ف جذ طلل فلف ا طلل لده كملىاللوا ة فلذن اليالو ، جذ طل اكملذ يل لمم ل م طن هخلذ المل ا ال جذ ط

صللطب طاصلل هذلم للذ ال جذ طلل الم للذ ال للف ا نللطخذ هطيلل اليمللش ال جللذ ي ، كذ نلل ا المذلطلل ال للف (1)

المءلل وس طجلل اكمللذش الم ذف لل و غطلل قللوى اليلل وال مللب ، امللذ الم للذ غطلل ال جذ طلل فخللف الم للذ ال للف لل ج كللن هطيلل اليمللش ال جللذ ي كن لل طوه ال وللل المنللط لو لل مذ كمللى ممكطلل المءلل وس ه للهب لل س الممكطلل

يلللوط المءللل وس ا للل مذ ي ا ج هلللف لمم يللل اليذمللل او نمطملللح . ا اللل : امللل ي مامللل مصللل ى ا لللن ، الم نللل كناللل النلللمذ ذت الاذ و طللل فلللف قلللوا طن ا للل مذ الي هطللل وا ذقطلللذت ا للل مذ ه ولللل ا ملللذ ات الي هطللل

. 1981الم ا ة وا ذقط ؤوس ا مواش الي هط

ف قللذ ون ال جللذ ة ال ولطلل ، . للوم فللذ س كلل ب ، و للذئش ميذلجلل ا لل وش ال للوا ن فللف اليوقللذت ال يذق طلل فلل (2) . 582، ا 1998ا وا ك و اه ، كمط الااوق ، جذمي الاذ ة ،

هءذ مام ا ي ، كاو ا مذ فف اليوقذت ال ولط ال ذص ، م ءلو ات الامهلف الااوقطل ، ال هيل . (3) . 70، ا 2006ا ولى ،

. 80، ا ح . هءذ مام ا ي ، المص (4)

- 17 -

اليملللش اللللدي دللللب ال جلللذ ي هذ لللح ، وطيللل ع اليملللش هذلصللل ال جذ طللل ا ءللل صلللع ءللل ط و ااطلللق الللل هح المنلللذ ه وطخللل ع اللللى فلللف للل اوش ال للل وات هذلوا للل ق ط يمللل

. (1)ال ف ط ا فطخذ الاذ ون كمى دلبفف الاذ ت مء وس ءكش فف ص و ه المطلب الثاني

اإلسكانيالطبيعة القانونية لعقد االستثمار تمهيد وتقسيم :

طن طاللل هطيللل طاصللل هذل هطيللل الاذ و طللل لياللل ملللذ ه اللللى الللذب قلللذ و ف ميلللاللللدي الاالللوق وا ل املللذت ال ذءلللئ ك لللح ، والالللذ ون اللللدي طاكملللح ، وال الللذب الانلللذئف

. وفللف ا للذ كالل ا لل مذ ا للكذ ف ف ذ كللح (2) نللا لللح الم ذ كللذت ال ذءللئ ك للحال اب الاذ و ط لمياو ا ا ط وكاو الاذ ون ال ذا ، واليمل فلف دللب اجيل اللى ان

مذ ائمذ مذ كون ال ول فذ فطخذ . ومن الميملوب ان ال ولل هل ب لوكطن كاو ا مللللن الياللللو االللل مذ هذك هذ للللذ صللللذاه للللم وا لللل ى هلللل و خذ . فللللذ ولى للللف كاللللو الاللللذ ون اليللللذب وال للللف طصلللل مح كمطخللللذ هللللذلياو ا ا طلللل ، واليالللل ا ا ي طيلللل ع هذ للللح

اصللل ا ا ة االلل الم افلللق اليذمللل او هكذملللذ ))ا لللذق طكلللون االلل ا افلللح ء صلللذ مي وطلللذ نلمطن اليال كهل ةط ذ و اخ فطح ال ط فف ا د هذ لموب الالذ ون اليلذب ، ودللب ط

ا فل ا ، لواه ه م لا ا ا ة هذم طللذ ات او فللف يلذموت فلءل و ذ ا ل ذئط غطل منلو ئط فللف مواجخلل الغطلل الم يذقلل للم ذت ا لل ذ ت ط م للا هخللذ ا فلل ا ، او طملل ح للم ذ

ط م للا هخلللذ للللو يذقللل ملللا غطللل ه مللن ا فللل ا كلللنن طكلللون صلللذاب اا كلللذ فيملللف ، او . (3)هم اح الاق فف ا طوه كمى هي الياذ ات الممموك لمغط ف ة مؤق ((

، 2001 .مام ف ط الي ط ف ومام ال ط ال اف ، الاذ ون ال جذ ي ، م ءو ات الامهف الااوقطل ، هطل وت ، (1)

. 67ا

. 87هءذ مام ا ي ، مص ذهق ، ا . (2)

، 2004 .كه الي ط كه الم يب مط ل ، ا لس اليذمل لميالو ا ا طل ، م ءلنة الميلذ ع ، ا لك ط ، (3) 676. وكدلب اءذ الى دا ال ي طع اكب الماكم ا ا ط اليمطذ فف مص الصذ فف الانلط قلب 9- 8االياو ا ا ط فف الاذ ون المطهف والمالذ ن ، كمطل الالذ ون ، ،اءذ الطح . مذ ن لطمو انف 30/12/1967فف

. 20جذمي كم الم ذ ، ه ون ها ، ا

- 18 -

))دلللب اليالل هن للحال وللل الاللذ ون ال للذا الللدي ه مللحوكللدلب للب ي طللع كاللاة هلطن االوق فلذ فطلح ولكلن هلذل غب ملن دللب طكلون مهل أ الم لذو الدي ق كون ا ا ة

و طاخللل أي للل ع كصلللذاب لللم او لللطذ ة فلللف وال املللذت ا للل اع لللو الالللذكب ، (1)اليا ((

ولا ا ا ب ال اح كمى ح هص اك هذ كاو ا مذ هوجح كذب ملن كالو صللللل اآل اه كملللللى لللللدطن وللللللب ا . الالللللذ ون ال لللللذا ، او ملللللن كالللللو الالللللذ ون اليلللللذب

الماللو طن هللش د للب الللهي الللى اك هللذ ه كالل ا دا هطيلل ذصلل ، لللدا لل ى ان صللش ملللن كالللو هوصللل ح كاللل ا ا ا طلللذ وال للل س ال لللذ ف هوصللل ح و للل فللل وس ، ا وش فلللفدللللب

هح ال أي الاذئش هذ ح كا دو هطي ذص . هطنفالاذ ون ال ذا امذ ال س ال ذلث األولالفرع إدار عقد سكانياإلعقد االستثمار

دات هطيللل اللللى ان كالللو ا للل مذ ال لللف ه مخلللذ ال ولللل ا جلللذه فاخلللف د لللب . (2)ءلل و اليالل ا ا ي هصللو ة وانللا وجمطلل ا طلل ، ن للده الياللو للواف فطخللذا

: و ده الء و ف

القانون العام . أشخاصكون احد اطراف العقد من -1ا لل اع اليالل للو ءلل ا الجو طلل فللف الياللو ا ا طلل ان االل مللن الي ذصلل

فلف لده الاذلل صلذاب ال لم طكلون لدا الءل امي وي كذب . ولكلن هل ملن ان الاكوملل أكذ للتمللن ان كللون ا ا ة فللذ فللف للدا اليالل للواه . فوهلل (3)ال للطذ ة أو

ا ءلللل ذا المي وطلللل الللللو ا ات م للللش و ا ة ا للللكذن او االللل هإالللل ىالم ك طلللل مم ملللل

مطللش جللوش ، كاللو الهللوت هللطن الاللذ ون ال للذا واليللذب وا لل ه كمللى ا لل ا ذب ا لل مذ ات ، هاللث . ذصلل (1)

. 27، ا 2011ما ب الى مؤ م هف ال ذمن كء ،

ال هيلل .ماملل كهلل الي طلل كمللف هكلل ، ال اللذب الاللذ و ف لمياللو المه ملل هللطن ال وللل وا ءلل ذا ا ج هطلل ، (2) . 180، ا 10و ة ، ص، الم ، المك ه اليص ط ا ولى

. 30،ا 1998مامو مع الجهو ي ، الياو ا ا ط ، مك ه ا ال اذف لم ء وال و طا ، كمذن ، . (3)

- 19 -

ا قمطمطللل او المامطللل مم مللل هذلماذفاللل او طئللل ا للل مذ فطخلللذ ، او ملللن لللوش االلل فللذ فللف اليالل للواه ا ا ةان كللون فللذن ءلل ومللن مللب ، (1)ا ءلل ذا ال ذهيلل لخللذ

ط االللق وملللن ملللب . (2)ال ذهيللل لخلللذ للللطس فطلللح أي للللهس او ءلللب ا جخللل ة بأال ولللل أكذ لللت . ا طذ إاليا ك هذ من الء و الواجب واف ذ ا وش الء :عام مرفق تنفيذ -2

اليال وان ، إد ان (3)ان اليا اه ب ل لطط م فلق كلذبا جذه دا اصاذب ط ى ا للح فللف الل ال وللل الم يذقللل ة إ كللذن مللن جذ للب الم لل م ط لل خ ع ااطللق هللح ،

لطذاط قل ى هإقذمل طلذب ءل ك وللو كذ لت ذصل خ ع لطط م فلق كلذب . فمل و قط ا ي اللللى جذ لللب كلللون فلللذن م لللذ الياللل ا ، وهيهلللذ ة ا للل ى (4)طيللل م فالللذ كذملللذ مللل و

مل هغطل هو طط م فق كذب ، من اطث اطمح ه ءذ و ا صذلح فطح ا ا ة فذ مصللللللما اليذملللللل و غمطهخللللللذ كمللللللى اللممصللللللما م اكللللللذة و ااطللللللق اا طذجذ للللللح اغ انللللللح . (5)ال ذص

: القانون العاماتباع اسموب -3ال لللذا ذ جللل كلللن الالللذ ون ا للل ذئط ءللل و ذ الياللل ه نلللمطن دللللب وطكلللون

لاواكللل ه الياللل ا للموب الالللذ ون اليلللذب وا نللذس فلللف ا هلللذس الم يذقلل طن كلللن طللل كءللع .(6)وااكذمح

. 28 . ذص مطش جوش ، مص ذهق ، ا (1)

. 91 .هءذ مام ا ي ، مص ذهق ، ا (2)

او ءلل ع كمللى ا ا للح وطيمللش هذ اللذب وا لل م ا ، و يللطن فللف الم فللق اليللذب : للو كللش مءلل وس ءللئح ال وللل (3)ا ءلذئح و لطط ه لم ذت ا ا ة ل وطلل الجمخلو هذلاذجلذت اليذمل . ا الل اكلب ماكمل الانلذه ا ا ي المصلل ط

. 534، مجموك ااكذب ال ال ذ ، ا 2/6/1957فف جم

، 1984ا لذس ا ق صللذ ي فللف مصلل ، كللذلب الك للذب ، .كهل الملل يب ما للوا ، قنللذه المءلل وكط وفم لل (4) . 412ا

اءلذ الطلح . كهل 8/1/1995، جم ل 35ل ل 1238ا ا اكب الماكم ا ا طل اليمطلذ المصل ط ، قلب (5) ة ، الي طل كهلل الملل يب مط لل ، ا لس اليذملل فللف الياللو ا ا طلل ، الم كل الاللومف لوصلل ا ات الاذ و طلل ، الاللذ

. 75، ا 2008ال هي ا ولى ،

. اممف مجط مام الام ي ، كط ط مط اليال ا ا ي كلن غطل ه ملن كالو ا ا ة هالث م ءلو فلف مجمل (6) . 229، ا1986، 1472اليموب الاذ و ط وال طذ ط ، جذمي هغ ا ، مجم ،

- 20 -

ذ ف ا للككمللى كالل ا لل مذ للده الميللذطط هللق فخللش وكمللى وفللق مذ الل بذ مللهذ خ جلل وال للذ ف ا وش يطللذفهذل لله لمم ا ا يصلل ح هذليالل ان لل طا لكللف اليذمل للدلب جل و لو ال ولل او اال ى طئذ خلذ اليال اال ا ل اع ان هذك هذ ف انم و اليالللل ه ءللللذ وال للللذا هذ صللللذش ، واطنللللذ الميطللللذ ال للللذ ف ق م االللل ا وش الميطللللذان

مياللب ال لل ا ا لل مذ ط ال للف مهخللذ ال وللل الجذدهلل م االلق فللف جلل ه كللذب م فللق لو مذ من اجش ااطق ال مط ا ق صذ ط والمصما اليذم لممج ما .

ا لذلطب الالذ ون ا ا ة ا ل ابامذ الميطلذ ال ذللث اللدي اءل ذ الطلح ملن اطلث يذملل وفللف وقطللا اليللذب مللن للوش ملل ح ال وللل ام طللذ ات ه يلل طش اليالل وفاللذ لممصللما ال

الياللل ملللن مهللل أ ، للللدلب فلللذن لللده الصلل للل ج ه كملللى ال للل ع اآل للل فللف الياللل اجلل ان ))اليالل ل للف ط ل م مخذ الالذ ون ال لذا هذك هلذ الم لذواة هلطن ال ل فطن الم يذقل طن وا

ولكللن ك لل ال الل الللى كالل ا لل مذ ا للكذ ف جلل ا للح فللف . ءلل طي الم يذقلل طن(( ن ال ولل ، لء و ا ذئط غط المنلوف فلف الالذ ون ال لذاالغذلب ط نمن ا

ك لل مذ يذقللل مللا الم للل م طن هلل ملللن ولخلللذ الللى م لللل ا ءلل ذا ال ذصللل كملللى للدلب فخلف ، اك هذ ان الم م ط يذق ما ال ول ال لف نلا ءل و ذ غطل منلوفل

يذملللللش هذلم لللللذواة ملللللا ال جلللللش ءلللللجطا ا للللل مذ ات فلللللف هو لللللذ اللللللى نللللل ملللللن اوم خللذ ، هللش طمكللن ان الل ب لخللب هيلل النللمذ ذت وا م طللذ ات ال ذصلل ، الم لل م طن

و لل س الممكطلل لم للا ال للنمطب والمصللذ ة وا لل طوهلامذطلل الاذ و طلل لو لل مذ ات مللن ا، واطنللذ قلل نللمن الياللو المه ملل مللا الم لل م طن ءلل و ذ مئلل خب كمللى (1)اليللذب

، وغط لللذ ملللن الم اطلللذ ال لللف (2) خب وملللن لللده الءللل و ءللل ال هلللذت ال ءللل طيفا للل مذ ا الللل مخذ ال وللللل الجذدهلللل لو لللل مذ ال للللف طمكللللن ان مللللا الصلللل ا ا طلللل كللللن كالللل

. ا كذ فا مذ الفرع الثاني

من عقود القانون الخاص اإلسكانيعقد االستثمار

، 2002، ا ال كللل الجلللذميف ، ا لللك ط ، . ذءلللب كملللف صلللذ ق ، الامذطللل الاذ و طللل لمملللذش ا ج هلللف (1) . 18ا

ء ال هذت ال ء طيف الدي ذولح فف ال صش ال ذ ف من ده ال ذل . (2)

- 21 -

لللو ملللن قهطلللش كالللو الالللذ ون ان الياللل مالللش ال ا للل إللللىطلللد ب ا جلللذه ا للل (1)ال ذا ال ف نا لاواك الاذ ون الم ف وال جلذ ي وللطس لاواكل الالذ ون ا ا ي

. أ مخذ م ي ةوط وق اصاذب دا ا جذه اجج . اإلداريةعدم توافر شروط اكتساب العقد الصفة : أوال

فطخللللذ ءلللل و لالللل اءللللذ اصللللاذب للللدا اللللل أي هللللذن كاللللو ا لللل مذ ط للللواف اك للذب اليالل الصلل ا ا طلل ، اد ا للح وهللذل غب مللن كللون جخلل ا ا ة فللذ فللف للده

ا للل ذئط غطللل منلوفللل فلللف ذ ءللل و ل، ا ا خلللذ اللل (2)كلللذب فلللقاليالللو وا صلللذلخذ همال لف ط يذقل هخلذ افل ا لخذ ذل طال ، أي يذق جخل ا ا ة ه فطمذ هط خبكاو ا ف ا

ملللا الم للل م م جللل ة ملللن هاطلللث الللع فطخلللذ كملللى قللل ب الم لللذواة ون ال لللذا ، الالللذ مللذ طي للف مللو ، للم ذ خذ ال امط طلل الم يللذ ع كمطخللذ فللف ا للذ ا طلل الياللو ا ا طلل و لو ملذ طجيملح ،اليا من الء و ا ذئط غط المنلوف فلف كالو الالذ ون ال لذا

. (3)س كا ا ا ا طذ فف ال خذط كا ا م طذ او جذ طذ ولط: تعااارا الطبيعااة اإلداريااة ماات سياسااة تشااجيت االسااتثمار وتخفيااف األعباااء ثانيااا

لالل صللذك ت موجلل ال ص صلل فللف مياللب وش التااي يضااطمت بهااا القطاااع العااام .ودللب ه يلش ، اليذلب وءلممت ملب الموجل الهمل ان ال لف ن لد ه الذب ا ق صلذ الم ل

اليلذلب فلف الش اليولمل ا ق صلذ ط ال طذ ط ال ف ءلخ ذ وشال او ت ا ق صذ ط و . (4)ومن ده الهم ان الي اق

كمللذ ان ماذوللل هيلل اللل وش ال طللع مللن ا كهللذه ال للف طنلل ما هخللذ الا للذس اليذب و اوطمخذ او الا ذس ال ذا فف هي الا ذكلذت ال مطل وال لف ل ش نلمن

ب موطش مذلف كهط ج ا قل طالوى كمطلح الا لذس ط م ، وم خذ ا كذن اله ى ال ا ط لللده اليالللو ملللن اليالللو ا ا طللل ملللن ءلللن ح ان ط لللنى جيلللش. وان (5)ال لللذا الماملللف

. 97هءذ مام ا ي ، مص ذهق ، ا (1)

الو المه مل مامل كهل الي طل كملى هكل ، فكل ة اليال ا ا ي كهل الال و ، ا ل فلف ال الذب الالذ و ف لمي . (2) . 230هطن ال وش وا ء ذا ا ج هط ، ا ال خن الي هط ، الاذ ة ، ال هي ا ولى ، ... ، ا

. 57غ ذن كهط مام ، مص ذهق ، ا (3)

. 58، ا حغ ذن كهط مام ، المص (4)

. 58، ا مص ذهقغ ذن كهط مام ، (5)

- 22 -

دلب ل وفح من الم لذ ال ءل طيط والانلذئط وا ا طل ال لف طمكلن ،هذلم م ههيط ا ج هللف الللى ان ط يلل لخللذ . ولكللف ط لل ى لملل وش ان جللدب ا لل مذ و صوصللذ

هلللنن ا انلللطخذ وان اللل ا هيوقلللذت قوطللل هذل لللذ ج ، طللل ى اصلللاذب صوصلللط الياللل . (1)كمطخذ ا ه يذ كن ا ذلطب الاذ ون اليذب والمجوه الى الياو الم ط وال جذ ط

ا هلت الواقلا ان جمطلا اليالو ال لف طل ب ة.ابرام العقد وفقا لمبادأ سامطان االراد ثالثا :اك هلللللذ الياللللل ءللللل طي س للللل اللللللى مهللللل أ لللللم ذن ا ا ة ، و ق لللللدا ال لللللو اه امخلللللذ وفللللل

الم يذق طن ، وا ح طجلو ي ملن ال ل فطن ا ل يوه كملى ال ل ع اآل ل ، هملذ للح ، مملذ طي لف ا لح طجلو ي (2)من ام طذ ات ق ط م ذ ملن صلوا الالذ ون اليلذب

طلللد ال املللذت لللق ملللا و ملللن فلللف الياللل اجهلللذ ال للل ع اآل للل كملللى ال نلللوسوا ا للح الالل ة .وكمللى للدا نللاى ا ا ة الالل ة ل فللف اليالل للف ا للذس مصللذلاح

وال الدي ط الطح ال فذن فف كا ا مذ ا كذ ف . مملللذ طي لللف هذ لللح وجللل ءللل و ا للل ذئط طمكلللن للللو ا ة ان م لللب هخلللذ فلللف

كذ ف لمللللذ الللل ب فللللذن مياللللب كاللللو ا لللل مذ ا لللل مواجخلللل ال لللل ع اآل لللل ، و نكطلللل ا اللل الم ذ كلللذت ال ذ جللل كلللن لللدا الياللل ط ياللل طؤكللل ان ا صلللذا ه ذ نلللمن صللل

ذ طا هح الى كاو الاذ ون ال ذا .و دا م ، لم اكطب او لمانذه اليذ يان ا صذ دا ال أي طي ا ون هذل هطيل ال ذصل ليالو ا ل مذ هءلكش الاوش ص وة

ن ال ولللل م لللا هلللني لللم ذت ا للل ذئط إ هماللل ا مللللذ ، ب وم خلللذ ا لللكذ فكلللذو ف يى الى جلدب ا ل مذ ات لطمذ ا ج هطل ، مح هح الء و اليا ط ذص

م خذ ، وكدلب نوس اليا المه ب لمه أ م ذن ا ا ة .

الفرع الثالث عقد ذو طبيعة خاصة اإلسكانيعقد االستثمار

. 107، ا 1998ا ال خن الي هط ، كطب فف الياو ال ولط لو ءذهات ، اام ا ذن الغ و : ال ا . (1)

2008 . كصللذب ااملل الهخجللف ، كالل الهللوت ال طللق له للذه م افللق ال وللل الا ط لل ، ا الجذميلل الج طلل ة ، (2) . 100،ا

- 23 -

كاللل ا للل مذ ا لللكذ ف طالللع هطيلل ا طللل وفللذ لو جلللذ طن ال لللذهاطن فلللف ل ط م لش لدا ا جلذه فلف ، ا جذه ذلث من ال الح موقلع و ل هط خملذ كال ا ل مذ كم

ا لللكذ ف دي هطيللل ذصللل ، وان كلللو الللل أططن ال لللذهاطن قللل جذ هلللح الصلللواب ، ن ت م يل ة ولكلش كال ا وفلح ال ذصل هلح ، كاو ا مذ ط ب اه امخلذ ملن لوش آلطلذ

هاطللث طصلليب ونللا قذكلل ة كذملل مجلل ة فللف للدا الصلل ، وهللدلب طمكللن الاللوش هللذن . (1)كا ا مذ ا كذ ف ق طكون كا ا ا ا طذ او كا ا ذصذ

أي ط ف ا صذ دا ال أي ماذول ونا كططع كذب ط هلق كملى كلش كالو ا للللكذ ف ، اطللللذ كذ للللت الءلللل و والي ذصلللل والالللل وع ا لللل مذ هوجللللح كللللذب وم خللللذ

والموه لللذت الماط للل هكلللش كاللل ، ن لللده الماذولللل ماكلللوب كمطخلللذ هذل ءلللش ، وملللن ملللذ قللل و كلللش كاللل كملللى ا للل ا فلللف نلللوه ءللل و ح وك ذصللل ه ، ا طللل هطيللل ا فنلللش

ل م ، و طهذ كمى دلب فلذن ال ولل إدا أه ملت كال ا ملا أي م(2)طاط هح من كوامشو لذ ة أ ل ى طكلون ملن كالو ذ فذ ح ط نا ل اذب قذ و ف واا ف ذ ة طكون كا ا ا ا ط

و ه اللى ال الذب الالذ و ف أ كذ لحكا لهطلذن كش امطش فف ، فذليه ة (3)الاذ ون ال ذا . (4)الدي ط هق كمطح

للحهللش للو أي م الل ، ومللن ال ذهللت ان للدا اللل أي لللطس ماللش اجمللذس ال اللح لح طالوب ، ا لكذ فهيط كش الهي كن اك ذه ا ذس قذ و ف واقيلف ليال ا ل مذ

فللف ذوا وفل ذو لدا ملن ءللن ح ان ط لهب إ هذكلل ، كملى مهل أ امطللش كلش كالل كملى ا لل ا ه هب ا وع فف ه او ء ممذ ط هغلف نلوكح ،هطن كا وآ ل هطي الاذ و ط ا

ذ فلف وا وفل ذ لهب إ هذكلطو لدا ،ب قنلذئف ا ل ل اذب قلذ و ف م ملع و نلوكح ل الذ . ال هطق

مكطل ، ا ال خنل الي هطل ، . كمذش مهل الم لولف لوم : ال الذب الالذ و ف ليالو اله لذه وال ءلغطش و الش الم (1)

. 76الاذ ة ، ه ون ها ، ا

. 82، ا 2003 . ا س جي ، الياو ا ا ط ، ا ال خن الي هط ، الاذ ة ، (2)

. 76، ا حمص الكمذش مه الم ولف وم ، . (3)

ال ءطط وال ءغطش و الش الممكطل ، لذل مذج ل ط . ذل هن مام هن كه اهلل الي ط ، ال اذب الاذ و ف لياو (4) . 76، او كن . كمذش مه الم ولف وم ، المص ح ، ا 65، كمط الااوق ، جذمي الاذ ة ، ا

- 24 -

والواقللا ان اك هللذ للدا اليالل مللن كاللو الاللذ ون اليللذب او ال للذا ط ءللع مللن ط ا اع فف كا ا مذ ا كذ ف والم ذئش والء و ال لف و ، ا ط منمو ح

كمى أ ذ خذ كو ح ملن و هطي ا ل اب ءكش منمون اليا وال ف ط ا ،ا اوا كمطخذفذل وصش الى كون اليال ملن كالو ، كاو الاذ ون اليذب او من كاو الاذ ون ال ذا

الالللذ ون ال لللذا طكلللون كهللل مي فللل منلللمون الياللل . وهلللذل ا اليمطلللق لميالللو مالللش ال ا لل جللل ان الم للل م طالل ا ا صلللذ كهطللل ا كملللى ونللا ا لللس والمهلللذ ئ ال لللف

ل جب كلن هطلق اليال ، وغذلهلذ ملذ طكلون فل الم ذ كلذت كلن اكب الم ذ كلذت ال لفالمهلللذ ئ الاذ و طللل الموجلللو ة فلللف الالللذ ون إللللى طلللق م اكللل ال اكلللطب وان طللل ب ا للل ذ

ال جللذ ي ل وللل مللذ او ال جللذ ة ال ولطلل . فللو طجللو ال للمطب ه هطللق ااكللذب الاللذ ون اليللذب واكطل كلن ال لذ ش كملذ م لا هلح ملن فف ولل مال المءل وس ، كملذ ان اقل اب ال ولل

ه امخللذ كالل ا لل مذ ا للكذ ف وكمللى اصللذ ذت وام طللذ ات فللف للذق الاللذ ون اليللذب وااه اب اليا وفاذ لمهذ ئ الالذ ون المل ف وان اليال ءل طي ق ب الم ذواة ما الم م ، واا

ليذب. الم يذق طن طجيش من اليا اق ب لماذ ون ال ذا م ح إلى الاذ ون ا املبحث انثاني

اإلسكانيعقد االستثمار أبرامان الكءللع كللن كط طلل اهلل اب كالل ا لل مذ ا للكذ ف ط لل وجب مي فلل ا لل اع

اليالل إد ان مونللوس ا لل اع كالل ا لل مذ ا للكذ ف ط طلل الي طلل مللن المءللذكش م للش لم لل م فمللذ وا ال وللل دا كللذن الجللواب هللذن طكللون ا لل اع مللن للب ا لل اع اليالل فللإ

و كطللع يهلل كللن ا ا خللذ ومللذ الماصللو هذلم لل م و للو ال لل ع الماصللو هذل وللل اج هللف . هطيلف او مي للوي و لش للو و لف او ال لذ ف فلف اليالل فخلش للو ءل ا

،كمذ ط وجب مي ف آلط ا ه اب من اطلث اجلذ ة ا ل مذ والجخل الم صل هم اخلذمذ ا لكذ ف ، وكملى نلوه دللب ا لب لدا المهالث وكدلب ا كذن فلف كال ا ل

كمى الم مهطن ال ذلططن . في عقد االستثمار االسكاني . األطراف المطمب االول :

م عقد االستثمار االسكاني . ار أبالمطمب الثاني : آلية

- 25 -

المطلب األول األطراف في عقد االستثمار اإلسكاني

كملللى وقلللف ا ا لللطن هاصللل االلل اث ا للل طالللوب كاللل ا للل مذ كلللني كاللل آ للل للدطن طءلممخب اليال ا ح ط مط هااطا مخم و ف ان اا ا اع ا غط ،قذ و ف ميطن

م ا هم اطذ ذص واه فف ا ذ الاذ ون ال ا مف او ال ولف . و و ال ول وال ففلللف الللطن ان ال للل ع ال لللذ ف الم للل م ، لللو ءللل ا كملللى الللل غب ملللن قو لللح

. وممللذ ءللب فطللح ان للدا ط طلل (1) والمذلطلل ط م للا هنطلل للطذ ة او مطلل ةا ق صللذ ط الي ط من ال ذؤ ت:

اللل هءلللكش مهذءللل كلللن طلللق فهذل للله لم ولللل لللش طءللل ان الللوب هلللإه اب الي طمك خللذ الاطللذب هللدلب هءللكش غطلل مهذءلل كللن طللق المؤ للذت والخطئللذت الاكوملل او

ا لل ملذ للو الميطللذ اللدي ط يللطن ا للد هلح ك هللذ اليالل اليذمل ال ذهيلل لخلذ همي للى فلذ فطلح يل المه ب هوا اال ا ءل ذا اليذمل ط صل ع ا ل ه اللى ال ولل هاطلث

طكون ء صلذ هطيطلذ فطح ان طكون ء صذ مي وطذ اووهذل ه لمم م ش طء فف دلب اج هطذ وم ى طكون و طذ ، ومذ و الميطذ طيم وم ى ا وش ط ا ههطذن ال ل ع ا وش ،وكمى دا ا ب دا الم مب كمى ف كطن

: ع ال ذ ف و و الم م وكذ فوفف ال س ال ذ ف هطن ال ،فف اليا و و ال ول الفرع االول الدولة

هلل ب ال وللل فللف لليطخذ الللى طللد خللذ ال موطلل الي طلل مللن الياللو الو ملل ما الم م طن ها ب اذج خذ ، و ف قل الوب هلإه اب لده اليالو ه طال مهذءل ة لدلب

كللن طللق قطللذب مللن طم مخللذ ) ئللطس ال وللل ، ئللطس الللو اه ، االل الللو اه( هذه امخللذ ، او ه طالل غطلل مهذءلل ة كللن طللق قطللذب االل ى المؤ للذت او الخطئللذت اليذملل ال ذهيلل

( من ا ذقط واءل ن ل لوط 25/1 طب اكوه المذ ة ). واءذ ت الى ال ا(2)لخذ هنه امخذ

(1) Riad (T.F) : The Applicable Law Governing Transnational Beve lopment

Agreements, HARVARD VnivERslty, cambrilge Massachusetts 1985, P.1 . . 82غ ذن كهط مام ، مص ذهق ، ا (2)

- 26 -

ال للف يلل اقلل ب واوش ا ذقطلل ك للت هخللدا الءللنن ، اد 1965م ذ كللذت ا لل مذ ل لل ))طم ا صذا الم ك الى أي ل اس (1)( كمى ا ح25( من المذ ة )1 ا ال ا ة )

لم يذقل ة او طئل كذمل قذ و ف ط ءن مهذء ة من اا ا مذ ات هطن ول ملن الل وش ا، او جخلللذ لللذها لم ولللل الللوب ال ولللل ه ا طللل ه املللذب الم كللل ( وادا كلللذن ا طللل ال ولللل ك ع فف اليا ط ط أي صيوه دك فلف اذلل قطذمخلذ هلإه اب اليال هءلكش مهذءل ، اطث ان ال ول هوص خذ ء صذ من اء ذا الاذ ون اليذب م خلوب قلذ و ف طا لذج

، إ أن الصللليوه لللو ادا كلللذن (2)ذح او اءلللذ ة ذصللل فلللف لللدا المجلللذشاللللى اطنلللال لل ع الللدي وقللا كمللى اليالل مؤ لل او طئلل كذملل م للا هء صللط مي وطلل ودملل

لو إد. (3)مذلط م ام ولكلن فلف دات الوقلت وجل كوقل هيطل هط خلذ وهلطن ال ولل هللذ ال وللل فللذ فللف الياللو ال للف للذ مءللكم ا طلل الميطللذ الللدي طمكللن هوا لل ح اك

ال للللف ، والواقللللا ان ال جللللوس الللللى الامللللوش ه مخللللذ للللده الخطئللللذت والمؤ للللذت اليذملللل ونيخذ ال اح طكءع كن وجو ميطذ طن ا ذ ططن طمكن المجوه الطخمذ لمالوش هذ صل اع ا لللل اليالللل الللللدي ه مللللح مؤ لللل او طئلللل كذملللل الللللى ال وللللل ، ا وش قللللذ و ف وال للللذ ف

ق صذ ي ، و دا مذ صم ح هذآل ف : ا المعيار القانوني : -1

، وا لللل اولط الاذ و طلللل (4)كملللى اليممطلللل المذ طلللل لم وقطلللا طي مللل للللدا الميطللللذ . همي لى (5)الاذ ة ال ف م ا هخذ المؤ ل او الجخلذ اللدي قلذب هلذل وقطا كملى اليال

الل م للا هء صللط قذ و طلل م لل ام الي أه مللتا للح ذلمللذ ان المؤ لل او الخطئلل ال للف

ا ا ذقط م ءو كمى ءهك ا ت (1)http://www.jus.uio.no/im/icsid.

Settlement. of disputes. between .states.and.nation als.of other. States. counention.

washinston.1965/joc. . 21 . هءذ مام ا ي ، مص ذهق ، ا (2) . ا طا ال ط ا ا ، الياو المه م هطن ال ولل وا ءل ذا ا ج هطل ، ا ال كل الجلذميف ، ا لك ط ، (3)

. 44، ا 2001

ا ن فللف اليوقللذت ال يذق طلل فللف قللذموس ال جللذ ة ال ولطلل ، ، و للذئش ميذلجلل ا لل وش ال للو . للوم فللذ س كلل ب (4) . 8، ا 1998 ذل ك و اه ، كمط الااوق ، جذمي الاذ ة ،

. مامل ا للذب ل لف ، ا لل اب و لذئش ا صللذش الا ط لل فلف ال للذو كملى الياللو واه امخلذ ، الاللذ ة ، هللو (5) . 10، ا 1993مكذن ها ،

- 27 -

كللن ال وللل فطجللب ان امللش الم للؤولط الكذمملل ل يذقلل ذ ون ان ءللذ كخذ ال وللل فللف لللده خذ فلللذ فلللف اليالللو ال لللف ه مخلللذ لللده الم لللؤولط ، وملللن لللب يللل ال ولللل للل المؤ ذت الم م ي هء صط قذ و ط م ام .

الللدي اصلل ح ااكللذب ال اكللطب ، م للش الاكللب وقلل ا للد هخللدا الميطللذ الي طلل مللن ئيخلذ فلف ان ، وال لف ل م ا وقذ (1)ماكم ا ئ ذع هلذ طس فلف قنلط نله ا ل اب

طللهللطن و طلل ال للطذا وال للذ ق مملل و لاكوملل جمخو 1974 اطمللوش 23كالل اهلل ب فللف من جذ ب وءل ك EGOTHمص الي هط والخطئ المص ط اليذم لم طذا وال ذ ق

من جذ ب آ . SPPج وب الهذ طب من ودلللب هخلل ع ا ءللذه م كلل طن للطذاططن االل مذ هجللوا مالل ا امللذت واآل لل

كلللذ ون ا وش 12ق أي ءللل اكلللطب وه لللذ طخ وللللب ط نلللمن لللدا ا لللذ ،هللل أس الاكمللل للذق اءللذ الللى ا SPPوءلل ك EGOTH للب اهلل اب كالل كمطمللف هللطن ءلل ك 1974

، واءللل مش لللدا الياللل كملللى ءللل اكلللطب وفالللذ 1973 اطملللوش 23فلللف ا صلللمف المهللل ب لوئا غ ف ال جذ ة ال ولط ههذ طس .

وا اه الميذ نللل ال لللف واجخلللت المءللل وس ا مطلللذ و ذ جطلللذ ، انللل ت الاكومللل ، فمجللللنت ءلللل ك ج للللوب 1978 لللللى الغللللذه المءلللل وس هذلكذمللللش فللللف مللللذ سالمصلللل ط ا

ال جذ ة ال ولط ههذ طس ، وق ا خت طئ ال اكلطب فلف الهذ طب الى ال اكطب ل ى غ ف ((12، 5))الللللى ا ا لللل مصلللل وال امخللللذ هلللل فا 1983فه اطلللل 16اكمخللللذ الصللللذ

1978% ا للللب مللللن اوش ط للللمه 5ممطللللون و لءلللل ك الهذ لللل طب وكللللدلب فوائلللل هذ نذف الى المص وفذت الانذئط واك ه ت مص فذ فف اليا .

مص الى ال ين هذلاكب ال اكطملف املذب ماكمل ا ل ئ ذع هلذ طس ال لف فمجنت هذلغللللذه الاكللللب ال للللذهق والصللللذ كللللن طئلللل 1984اطمللللوش 12اصلللل ت اكمخللللذ فللللف

ال اكللللطب فللللف غ فلللل ال جللللذ ة ال ولطلللل ، وممللللذ و فللللف اكللللب ماكملللل ا لللل ئ ذع هللللذ طس م لل ام كلللن لخلللذ ء صللط قذ و طللل EGOTH)) ان الخطئلل اليذملل لم لللطذا وال للذ ق

ال وللللل المصلللل ط و وقطيخللللذ كمللللى اليالللل المءلللل مش كمللللى ءلللل ال اكللللطب طي للللف اللللل اب

، ال هيل ال ذل ل ا طب اام اه ا طب ، ال اكطب ال ولف ال ذا، ا ال خنل الي هطل ، الالذ ة ، اءذ الطح . اه (1) . 105، ا 2000

- 28 -

الءلل ك امللش الء صلط المي وطلل ال ذصلل هخللذ ، الاكومل المصلل ط هخللدا الءل نولخذ مط ا ط م ام كمذ ا خذ نا لاواك الماذ ه المذلط ال ف نا لخلذ ءل كذت

كللللون للللده الءلللل ك للللف ال لللل ع فللللف اليالللل ولط للللت مللللب ومللللن الم للللذ م المصلللل ط ، الاكوم المص ط .

و ي اللل هلللذن ا لللد هذلميطلللذ الالللذ و ف لللط ب كمطلللح نلللططق لللذق النلللمذن ، اد فلف لده (1)وا مذن لمم ل م ، لطمذ فلف اليالو الكهل ى م لش اليال مالش ال ا ل

خذ ، فف اذل ا وش فلف طلد الاذل من ال خش كمى ال ول ان صش كن م ؤولط اليا هاج ان المؤ ال ف قذمت هإه اب اليا م ا هذلء صط الم ام كن ال ول ، لدلب ومن اجش م ح ا مذن لمم م كذن ه من الا طث كلن ميطلذ ا ل ل ا طل م خلللللوب ال ولللللل ك للللل ع فلللللف اليالللللو ال لللللف ه مخلللللذ المؤ لللللذت والخطئلللللذت اليذمللللل ملللللا

م طن و ذ اخ الميطذ ال ذ ف .الم المعيار االقتصاد . -2

هموجلللب الميطلللذ ا ق صلللذ ي طيللل مجللل م لللا الخطئلللذت والمؤ لللذت اليذمللل ، (2)هذلء صط الاذ و طل ، الذئو ون الالوش هذ خلذ م لش ال ولل كملى الم ل وى الالذ و ف

وقذمللت مذ طللذ هللذل وقطا كمطللح هذك هللذ ان المؤ لل او الخطئلل اليذملل ال للف اه مللت اليالل يمللش كمللى هطللق و طللد طذ للذت م للوم للم ذ مللن قهللش ال وللل ال للف مللف الطخللذ ،

، كمللى اللو هلل و فطللح (3)و م للش مصللذلاخذ اليذملل ال طذ للط وا ق صللذ ط وا ج مذكطلل كو خللذ م للا هء صللط قذ و طلل م لل ام فللف اذللل هيطلل كمللى اللل غب مللن للده المؤ لل

ه لم ول ، هما نذ ذ مذ س ده ا ط ة كمطخذ م ال قذه وا ء اع وال وجطح هذل ال ف اوب هخذ ، اطث ا ح فلف م لش هذ كمذشاو إ ا ح واه فطمذ ط يمق ه أس مذلخذ او

ده الاذ ت من الصيب فصمخذ كن ال ول .

. 99 . وم فذ س ك ب ، مص ذهق ، ا (1)

.كو اهلل ءطه الام ، ال اذب الاذ و ف لياو ا ءذه الم ءنة الص ذكط ، ا وا ك و اه ، كمط الاالوق ، (2) . 25، او كن . هءذ مام ا ي ، مص ذهق ، ا 126، ا 1992ذمي ا طو ، ج

. 130 . كو اهلل ءطه ، المص ح ، ا (3)

- 29 -

ذ ي وطلللد ب ا صلللذ لللدا الميطلللذ اللللى ان ال لللهب فلللف للل جطح الميطلللذ ا ق صللل ط جا الى ان ا د هخدا الميطذ طيه كن ااطا الواقا ا ق صذ ي اللدي ط ءلئح اليال ، فذليذئل ا ق صلذ ي وا ج ملذكف لمياللو ال لف ه مخلذ للده المؤ لذت والخطئلذت طمللس

، هللش ان اللل وش لللب (1)هءللكش مهذءلل وا ذ للف المصللذلح ا ق صللذ ط وا ج مذكطلل لملل وشلمؤ لذت وم اخلذ الء صلط المي وطل ا هخل ع ا ل ذ ة ا الى ا ءلذه م لش لده ا

من دا اليذئ او ا ال ذجب كن ا ء ال ف خ هخذ لده المؤ لذت وال لف يلللل و ان كللللون للللوى ا ا ة الم للللدة ل طذ لللل ال وللللل ال للللف هيخللللذ و لللل مخذ كط مللللذ

. (2) ءذهالخطئلذت ملن اكملذش اوب هح ده ف ال ف امش كش مذ همي ى ا خذ أي ال ول

قذ و ط و طا ان صش كن دلب فف اذل ا وث اس . وق ا دت هخدا الميطذ هي قل ا ات ال اكلطب م لش الاكلب الصلذ كلن اال ى

طئذت ال اكلطب فلف ا لذ م كل الالذ ة ا قمطملف لم اكلطب ال جلذ ي الل ولف فلف الانلط ئا الل كوى هءلنن ل اس هلطن اال ى ءل كذت المالذو ت و ل م ا وقلذ (3)( 96/ 51 قب )

ا ف طاطللل وو طللل ا لللكذن وجخلللذ اكلللومف اف طالللف لللذا هذلصللل ع الصلللاف و للل م ا وقذئيللح فللف ا للح قلل للب ا للذق كمللى ان اللوب ءلل ك الماللذو ت ه طللد مءلل وس لمصلل ع

( ملللن ا لللذق 12ولملللذ كذ لللت الملللذ ة ) ،الصلللاف لا لللذب الجخللل الاكومطللل ا ف طاطللل ا كمللى ا للح طاللق لمم لل م الم ذلهلل هللذل يوط فللف اذللل الل وث كاهللذت لللب طكللن لل

ملللن الممكلللن وقيخلللذ ك للل اللل طب الي لللذه ، وكلللذن قللل اك للل طلللد ا كملللذش الم يماللل ولجللللنت الءلللل ك الللللى ال اكللللطب ، ذ جلللل كللللن ا ا ة الءلللل ك م يلللل ة هذلمءلللل وس كاهللللذت

وجلللذه فلللذس الماللل كب نللل مذ لمم ذلهللل ه يوطنلللخذ كلللن ا نللل ا ال لللف لاالللت هخلللذ ، م م و فف و فوس ، مذ طي ط لذ لذ لو الل فا هيل ب قهلوش الل كوى ل فيخلذ كملى غطل دي ص ، اطث و هح ان اليه ة هذليا الدي و ا ذس م ذله الءل ك فلف ال اكلطب

. 28، ا حمص الهءذ مام ا ي ، . (1)

. 88غ ذن كهط مام ، مص ذهق ، ا (2)

– 1984ااكلللذب م كلل الالللذ ة لم اكللطب ال جلللذ ي الللل ولف ) اءللذ الطلللح . ماطللف الللل طن ا للمذكطش كملللب اللل طن ، (3) . 48، ا 2002( ال هي ا ولى ، 2000

- 30 -

المذ لش ، فلو وجلح اللل كوى ا ملن اال ا ل اع اليالل و وجلح ا لم ل ع ا ل فللف يا فو طجو هيذ لدلب ان وجح الم ذله الى من لب طكلن فلذ فلف ال يذقل وملن ال

ذ خذ و و اليا اللدي طكلون ذلمذ ان الم ذله ذ ا ،ط امش هذ ل امذت ال ذءئ ك ح فلذ فطلح ، واطلث ا لح ملن طكلن ة كمى فطح ون ان طم ل لطءلمش ملن للباج قذص

ت الء ك الما كم كوا لذ ال ا ل كملى ل ي ملن ااكذملح ال ذهت ان اليا الدي اقذموا لللت مهذ خلللذ كملللى ملللذ نلللم ح ملللن ال املللذت يذق طللل اكلللب فطلللح للللب طوقلللا هلللطن

وان دلللب الجخللذ لللب طكللن فللذ فطللح فللو ،الجخللذ ال طللدي لمصلل ع الصللاف والءلل ك اكللطب اللل ا نو للو مللذ طللؤ ي الللى كلل ب قهللوش مللب ال ،طجللو وجطللح للده الم ذلهلل الطللح

. ل ا طمح ن من و لطس هصذاب ص الى ا لح لملذ 1996وق ا خت طئ ال اكطب فف اكمخذ الدي اص ح فف كذب

كذ للت اك مللذ ات الجخللذ ال طللدي لمصلل ع الصللاف قلل ا جللت نللمن موا لل الجخللذ ( ا ملللل الللللدي 84/1986( ا للللى )81/1982الم كلللل ي لم يمطلللل ودلللللب مللللن موا لللل )

الجخلللذ انلللاى واجخللل ال ولللل ال لللف خلللطمن كملللى مءللل وس الصللل ع الصلللاف طؤكللل ان للواه اللت ماملل الجخللذ الم كلل ي لم يمطلل للب مللن هيلل ه و ا ة ا للكذن ومللن للب فللذن

ال ول ي فذ فف دا اليا . وللللللب هلللللطن الالللللوا طن الماذ للللل موق خلللللذ ملللللن الماصلللللو هذل ولللللل الم يذقللللل ة وهلللللني

لللف ملللن مصللل ماذت فلللف اك اذ لللذ اجلللا إللللى كلللون ال ولللل الميطلللذ طن ن لللد وان دللللب ما ن فف جمطا ال ء طيذت الماذ . الغط الاذ ون ال ولف

و ان من جذ ه لذ ل جح ا لد هذلميطلذ ا ق صلذ ي لمالوش هذ صل اع ا ل اليال اللللدي ه ملللح االلل ى الخطئلللذت او المؤ لللذت الم للل ام لم ولللل لمللل ح الم طللل ملللن ا ملللذن

نمذن االح فلف اذلل ان كلذن لذب م ذل ل او اصلط فلف طلد ال املذت لمم م و وكلللدلب للل طا ال صلللش كلللن ،الجخللل الم يذقللل ة ، ن ال ولللل م لللا هموئللل مذلطللل

ال امذ خلللذ هموجلللب ا ذقطلللذت ال ولطللل ، وكلللدلب فلللذن لللدا الميطلللذ ط لللخب فلللف ءلللجطا و الللن هلللنمس الاذجللل اللللى جلللدب ا للل مذ والم للل م و صوصلللذ ك للل ذ فلللف اليللل اق

ا مذ ات هذ ا فف الجذ ب ا كذ ف.

- 31 -

الفرع الثاني المستثمر

وللللب طءللل المءللل س الم للل م ال للل ع ال لللذ ف فلللف كاللل ا للل مذ ا لللكذ فطيم ك فللللح المءلللل س المه للللذ ف فللللف قللللذ ون ءللللجطا المصلللل ي الللللى ي طللللع الم لللل م ، هط مللللذ

ن لح ))الءل ا ال هطيلف او المي لوي المه لذ ف او ه 2001ل ل 360ا مذ ات قلب . وملن لوش (1)الدي ط ل م فلف له لذن وفالذ اكلذب لدا الالذ ون(( ا ج هفالي هف او

لللدا ال ي طلللع واللللا هلللذن المءللل س المه للللذ ف اءلللذ اللللى الم لللل م اللللو ف وا ج هللللف ذ الي اقللللف ، ولللللب طللل فلللف قلللذ ون ا للل مهطيلللف والمي لللوي وكلللدلب اللللى الم للل م ال

الميلل ش ي طللع الم لل م هءللكش كللذب ، وا مللذ جللذه دكلل الم لل م الللو ف والم لل م ( ملللن قلللذ ون 1ا ج هلللف ، واو ي طلللع لكلللش م خملللذ وطاخللل دللللب ملللن لللوش الملللذ ة )

الميلل ش ، وكمطللح فوهلل مللن الوقللوع كمللى 2006( ل لل 13ا لل مذ الي اقللف قللب ) مدكو والاوا طن الماذ ودلب من وش مذ طمف : الوصع الاذ و ف ها ب الاذ ون ال

كلل ع المءلل س الي اقللف الم لل م الللو ف هذ للح )) للو الللدي المسااتثمر الااوطني : -1طامللللش الج للللط الي اقطلللل فللللف اذللللل الءلللل ا الااطاللللف وم للللجش فللللف اليلللل اق ادا كللللذن

. (2)ء صذ مي وطذ او ااوقطذ ((م الءلللل ا ال هطيللللف هذلصلللل فذلمءلللل س للللا كمللللى ا للللح ا للللى ط م للللا الم لللل

الو طلل كمطللح ان ط م للا هذلج للط الي اقطلل ، وال للف طلل ب ال جللوس الطخللذ ل ا طلل الوصللع . ولللب (3)وكللدلب ا طلل ا اكللذب الاذ و طلل ال للف ط نللا لخللذ ،الاللذ و ف لمءلل ا ال هطيللف

م الءلل ا ال هطيللف و ي الل هذ للح كللذن الل الاللوا طن ماللش الماذ لل الماصللو هذلم لل .لاللذ ون لل ذ ميط لل لو مطلل الو ملل لمم لل م اولللب طالل ،ا ولللى هخللذ ان الل دلللب

وملللذ اب ان ا للل مذ ملللن ا كملللذش ال جذ طللل كملللذ ا لللم ذ م لللهاذ وهلللذل جوس اللللى قلللذ ون ن ذلطل ملن ل ا ط ا مط فذن قواك دا الالذ و 1984ل 30ال جذ ة الي اقف قب

. 2001ل 360( من قذ ون ءجطا ا مذ ات فف له ذن قب 5 ا المذ ة )ا ولى / (1)

المي ش . 2006( ل 13/ ي( من قذ ون ا مذ الي اقف قب ) 1 ا المذ ة ) (2)

كمى ال اوو ي وا ن مام الخ اوي ، الاذ ون ال ولف ال ذا ، الج ه ا وش ، اليذ لب لصل ذك الك لذب غذلب (3) . 158، ا 2009، هغ ا ،

- 32 -

ممللذ طملل ب ان جللا الللى الاواكلل اليذملل فللف الاللذ ون الملل ف ،اللل ا كمللى ا طلل ال للن للف مللى ان للن ال ءلل ال ذصلل هذ مطلل الللدي للا ك 1951ل لل 40الي اقللف قللب

.(1) مذ ف كء ة كذمم من ذ واا هذ ح طجب ان طكون الم ل م الءل ا ال هطيلف اللو ف ا لى ط م لا

الك لللذهة المذلطللل الو مللل ملللذ ف كءللل ة للل كذممللل فنلللو كلللنمطللل طجلللب ان طهملللا هذ . وماذهلللش اك ملللذ ميطلللذ الج لللط ل ا طللل الاذلللل ال طذ لللط لمءللل ا (2)والاللل ة ال طللل

ملذ لو الميطلذ اذ ون الي اقف والماذ ن فذل ؤاش الدي ط لذ لذال هطيف كمى م وى اللمي لللوي اجذهلللت كلللن دللللب الالللوا طن الماذ للل المي مللل فلللف ا طللل الج لللط لمءللل ا ا

، وماذهللش (3)ذن ال ن للطس ومكللذن م كلل ا ا ة ال ئط للفمكللهذك مللذ الصلل الو طلل ، كدلب اك مل المءل س الي اقلف فلف قلذ ون ا ل مذ كملى ميطلذ ال لجطش ل ا طل ج لط

لمي للوي طلل هللطن الءلل ا المي للوي الللو ف والءلل ا اطالءلل ك الم لل م ة ومللن للب ال مالميلللل ش 2006( ل لللل 13ا ج هللللف ، اطللللث كلللل ع قللللذ ون ا لللل مذ الي اقللللف قللللب )

هذ للح ))... و للجش فللف اليلل اق ادا كللذن ء صللذ كمللذ دك للذ للوي الي اقللف الم لل م الميأي ادا للب للجطش الءلل ك فللف اليلل اق فاط ئللد م للا هذلج للط (4)مي وطللذ او ااوقطللذ ((

الءللل كذت الي اقلللف ملللن اطلللث ال ن لللطس وا مطللل الو مللل ، و نلللا لالللذ ون(5)الي اقطللل لم اوللللل ال ءللللذ ، و ك للللب الءلللل ك الء صللللط المي وطلللل مللللن للللذ طخ صلللل و ءللللخذ ة

م للللا هذ مطلللل الو ملللل لممذ لللل ءللللذ خذ ، أي ان الم لللل م ومللللن مللللب ، (6) ن ط للللخذ

. 1951ل 40من الاذ ون الم ف الي اقف قب (106)المذ ة (1)

المي ش. 2006( ل 13جل( من قذ ون ا مذ الي اقف قب ) –/ ذ طذ/ب 19المذ ة ) (2)

( ملللن 78/1الميللل ش وكلللدلب لللا الملللذ ة ) 1981ل لل 159( ملللن قلللذ ون الءللل كذت المصللل ي قلللب 1المللذ ة ) (3) المي ش . 1942ل 304قذ ون ال جذ ة اله ط المه ذ ف قب

الء ا الااوقف و مص مح غط م يمش ذهاذ فلف ال ءل طا الي اقلف وكلذن ا فنلش للو للب طل ب دكل ه اصلو (4)وا ك للللذه همصلللل مح "مي وطللللذ " اءللللذ الطللللح . للللذ ق كللللذاب كجطللللش ، ءلللل ح قللللذ ون ا لللل مذ ، مصلللل للللذهق ،

. 109ا المي ش. 1997ل 21( من قذ ون الء كذت الي اقف قب 23المذ ة ) (5)

المي ش . 1997ل 22( من قذ ون الء كذت الي اقف قب 22ا ا ا المذ ة ) (6)

- 33 -

مللذ إلللى نللذف هذمللن للذ طخ صلل و ءللخذ ة ال ن للطس هذ مطلل المي للوي الي اقللف ط م للا دك ذ من ك ذهة مذلط وف ط و مي جط ة .

كلللل ع المءلللل س الي اقللللف فللللف قللللذ ون ا لللل مذ الم لللل م : األجنباااايالمسااااتثمر -2)) لللو اللللدي طاملللش الج لللط الي اقطللل فلللف اذلللل الءللل ا الااطالللف هن لللح ا ج هلللف

.(1)ادا كذن ء صذ مي وطذ او ااوقطذ (( أج هفوم جش فف هم و طخللب أج هطللذ كللذن طامللش الج للط غطلل الي اقطلل طكللون إداذلءل ا ال هطيللف ف

فذلمءلل س للذوى هللطن ا للطن ، وط جللا ،ا ج هطلل للواه كللذن مللن االل اللل وش الي هطلل او هذ مطللل اللللى قلللذ ون الهمللل اللللدي ط ملللف الطلللح الم للل م هج لللط ح ل ا طللل مللل ى م يلللح

ملللن الم لللذئش ال لللف ا نللليخذ الالللذ ون المللل ف الو مللل لممذ للل ال ءلللذ ، ن ا مطللل و لللدا ملللذ ا لللد هلللح الالللذ ون .( م لللح18الي اقلللف لالللذ ون الج لللط هما نلللى لللا الملللذ ة )

، هذك هلذ ا لح طوجل (3)، وكدلب مذ ا ل ا كمطلح اليملش فلف له لذن (2)الم ف المص ي لذها ا هدلب . امذ ه صوا الءل ا المي لوي ا ج هلف ، فال دك لذ فلف ال ال ة ال

هذن الاوا طن ماش الماذ اك م ت كمى مكذن ال ن طس ومكلذن م كل ا ا ة ال ئط لف ل ا ط الج ط لمء ا المي لوي، وماذهلش دللب اك مل ميطلذ ال لجطش ل ا طل ج لط

و لدا ،الميل ش 2006( ل ل 13الء ك الم م ة فف قلذ ون ا ل مذ الي اقلف قلب )المي وي ق جش فف ذ ج الي اق فطن د وصع الم ل م طي ف ا ح ادا كذن الء ا

وممذ ج ا ءذ ة الطح ان الم م ا ج هف ط م ا هم اطذ انذفط اك ل ملن .ا ج هفذت م يللللل ة طلللللذت ولطللللل هلللللطن اليللللل اق و ول لللللح او ا ذقطلللللالم للللل م اللللللو ف وفالللللذ ذق

. (4)ا اع كذن الي اق ق ا اب الطخذ لللذ للل طا مي فللل الم للل م اللللو ف لللواه كلللذن ء صلللذ وفلللف نلللوه ملللذ دك

هطيطللذ او مي وطللذ ومللذ للف ا مطلل الو ملل لم اوللل ال ءللذ ، وكللدلب مي فلل الم لل م

المي ش . 2006( ل 13/ ( من قذ ون ا مذ الي اقف قب ) 1ة ) ا المذ (1)

( من الاذ ون الم ف المص ي . 1/ 11 ا المذ ة ) (2)

اءذ الطح ال ك و غذلب كمى ال اوو ي و . ا ن الخ اوي 28/4/1983اكب الماكم المه ذ ط الم م فف (3)هيل و ا ة ال يملطب اليلذلف والهالث اليمملف ، هغل ا ، ال هيل ا وللى ، فف الاذ ون ال ولف ال ذا ، الا ب ال ذ ف م

. 92، ا 1988

المي ش . 2006ل 13( من قذ ون ا مذ الي اقف قب 22ا ا ا المذ ة ) (4)

- 34 -

ا ج هللف ال هطيللف او المي للوي وكطللع طمكللن مي فلل ملل ى م يللح هذ مطلل الو ملل مللن ك مح .

المطلب الثاني كاني آلية أبرام عقد االستثمار االس

طاص هذآللط ال طا ال لف طل ب هخلذ اهل اب كال ا ل مذ ا لكذ ف ، ملن اطلث الاصوش كمى اجذ ة ا مذ كء ه اب اليا ، ومذ لو و لده ا جلذ ة فلف كممط ال يذق ، ومذ ف فذئل خذ لمم ل م ، وملن لف الجخل الم ولل هم اخلذ

مذ ا لكذ ف ملن اطلث المالش وا طجلذب والاهلوش ، وكدلب مي ف ا كذن كال ا فللف ا وش للذوش ،وكمللى نللوه دلللب ا للب للدا الم مللب كمللى فلل كطن .فللف اليالل

كاللللل ا للللل مذ ا لللللكذ ف الاصلللللوش كملللللى ا جلللللذ ة وفلللللف ال لللللذ ف لللللذوش ا كلللللذن : وكذ ف

الفرع األول الحصول عمى أجازة االستثمار

ذ للط طجللب ان طاصللش كمطخللذ الم لل م لكللف ي هلل اجللذ ة ا لل مذ م للنل ا وان هاللث اجللذ ة ا لل مذ ط مللب م للذ ال الل الللى .ط لل طا ا لل مذ فللف الهملل

لاطم الاذ و ط لوجلذ ة وكلذ فالجخ المذ ا لخذ و ا طب ال مب والهت فطح وا ط ا ا: الجهة المختصة بمنح االجازة: -1

ن الجخللللل الم صللللل ، وان اغملللللب طجللللب ان مللللل ح ا جلللللذ ة اللللللى الم للللل م ملللللال ءللل طيذت صلللت كملللى جخللل ميط للل لللف ال لللف الللوب هم اخلللذ ، وقللل ملللع لللده الجخلللللذت وال لللللمطذت والمخلللللذب ال لللللف الللللوب هخلللللذ ، فن ءلللللنت مصللللل الخطئللللل اليذمللللل لو لل مذ والم للذ ق الالل ة والااللت هخللذ كءلل ة مكذ للب ف كطلل ، طيمللش هخللذ مم مللون

وء ق آ طذ وأم طكذ وال وش الي هط . ووكوه لمخطئ فف كش من او هذ

- 35 -

وطوجلل جخللذ آ لل ط مللق كمطللح الخطئلل اليذملل لم صلل طا ، وطءللهح الخطئلل اليذملل . (1)لو مذ فف ك ط من مخذمح غب ك ب ل ال مط كمى دلب

ان الخطئلل اليذملل لو لل مذ للف الم صلل ولللب طلل ا المءلل س المصلل ي كمللىءللللذ الللللى ان ملللن ا صذصللللذت الخطئلللل ونلللا ءلللل و ملللل ح همللل ح ا جللللذ ة وا ملللذ ا

، و ي ا هذن ا ولى هذلمء س المص ي ان طدك هصلو ة صل طا هلذن (2)ال ا طا من ا صذا الخطئ اليذم لو مذ م ح اجذ ة ا مذ .

وكللللللدلب فللللللف له للللللذن ءللللللكمت المؤ لللللل اليذملللللل ل ءللللللجطا ا لللللل مذ ات م للللللا وش ا ا ي والملللذلف و للل ه هللل ئطس مجملللس اللللو اه هذلء صلللط المي وطللل وا للل ا

. و للف نللا لواكللذب الللوا ة فللف قللذ ون (3)الللدي طمللذ س للم الوصللذط كمطخللذ. و لا المءل س كملى ا لح (4)2001ل ل 360 ءجطا ا مذ ات فلف له لذن قلب

طا )) ولى المؤ المخذب ال ذلطل .... مالف مهلذت ا جلذ ة والموافالذت وال ل اا ا ط كمى ا وع ا واكخذ الم يما هذلمءذ طا ال ذنلي لخلدا الالذ ون و ا ل خذ

من ال وااف الاذ و ط وال ا ط والخ ط وال ط واك ا ال اذ ط هءن خذ ...((وفللف اليلل اق ءللكمت الخطئلل الو طلل لو لل مذ وال للف ك فخللذ قللذ ون ا لل مذ هموجب دا الاذ ون والم لؤول كلن لب ال طذ لذت ف الخطئ ال ف ءكمتلذ ))هذ خ

الو طللل لو للل مذ وونلللا النلللواه وال يمطملللذت فلللف مجلللذش ا للل مذ و للل ا . و لللللا (5)هذلمءلللللذ طا ا للللل مذ ط ال للللل ا طجط دات ال لللللذها ا الللللذ ي اصللللل ا((

الاللذ ون كمللى ان مللن مخللذب الخطئلل اهللش مهللذت اجللذ ة ا لل مذ لممءللذ طا ال للف اللللش أس مذلخللللذ كللللن الالللل ا للللى الللللدي طالللل ه مجمللللس الللللو اه او مجمللللس و اه ط

. فخ لذ اءلذ الالذ ون إللى (6)ا قمطب ا ب ا اواش ه اذب طص هذق اح من الخطئل

ءلهذب كه ال وب اهو قاع ، ال طذ ذت وا ءكذش الم م لو مذ ات ا ج هط ، الج ه ال ذ ف ، مؤ . (1) . 73، ا 1989الجذمي ، ا ك ط ،

. 1997ل 8/ب( من قذ ون نمذ ذت واواف ا مذ المص ي قب 30 ا المذ ة ) (2)

. 2001ل 360 ا المذ ة )ال ذ ذل ذ( من قذ ون ءجطا ا مذ ات فف له ذن قب (3) المذ ة ال ذل من الاذ ون ح . (4)

( من الاذ ون ح .3المذ ة )ال ذ / ا (5)

المي ش . 2006( ل 13/أ( من قذ ون ا مذ الي اقف قب )7 ا المذ ة ) (6)

- 36 -

إللللى الجخللل الم صللل ه مالللف مهلللذت ا جلللذ ة وأءلللذ إللللى ا لللح طجلللب كملللى الخطئللل ت قطملللل المءلللل وس ا اصللللذش موافالللل مجمللللس الللللو اه قهللللش ملللل ح ا جللللذ ة إدا كذ لللل

. و دا قط كمى أكمذش الخطئل (1)ا مذ ي اك من مذئ طن و م طن ممطون و هاطث طاط لم ذ خذ فلف مل ح ا جلذ ة لممءلذ طا ا ل مذ ط ال لف طل قطم خلذ كملى

لم للش للده المءللذ طا ا جللذ ةمللذئ طن و م للطن ممطللون و واءلل كمطخللذ فللف ملل ح . اها د موافا مجمس الو

الطمب ومستمزماته : -2 ملل ح الجخلل الم صلل اجللذ ة ا لل مذ ه للذه كمللى مللب طالل ب الطخللذ مللن الم لل م

وللب هلطن الالوا طن مالش الماذ ل موق خلذ ملن كط طل .ال اغب فف الاصوش كمى ا جذ ةو للدا اللا فللف كللو ال ءلل طيطن المصلل ي والمه للذ ف ، الل طب ال مللب ومللذ للف م لل م مذ ح

المءلل س للا خمللذ وفطللح ادا مللذ أ ا ا ا لل ا ذب ا لل مذ الللى هملل طخمذ . فللف اللطنكمط م ح ا جذ ة ه ذه كمى مب طا ب الى الخطئل ملن الم ل م ال اغلب ا ح الي اقف كمى

فلف الاصلوش كمللى ا جلذ ة وفلق ءلل و مط ل ة يل ذ الخطئلل وطجلب ان طءل مش ال مللب . (2)كمى ا مو ال ذلط

ن ال مب وفاذ لو مذ ة المي ة من قهش الخطئ . طجب ان طكو -أ طجب ان ط فق هذل مب ك ذهة مذلط من مص ع مي م . -ب

طجللب ان ط فللق هذل مللب للط ة المءللذ طا ال للف قللذب هخللذ الم لل م فللف اليلل اق او -ج ذ ج الي اق .

طجب ان ط فق هذل مب ا م صم هذلمء وس الم ا ا مذ فطح . -

ذل مب ا ج وى المء وس . طجب ان ط فق ه -ه

طهطن الم ة الو م جذ المء وس . ذ م ط طجب ان ط فق هذل مب ج و -و

/ ب( من الاذ ون ح . 7 ا المذ ة ) (1)

المي ش . 2006( ل 13/ ذ طذ ( من قذ ون ا مذ الي اقف قب )19المذ ة ) (2)

- 37 -

وكملللى الم للل م ان طاللل ب ال ملللب هيللل ا للل ط ذه الءللل و ال لللذل اللللدك اللللى ءللليه ، و كلللون ءللليه ال ذفلللدة الوااللل ة ملللن طئللل (1)ال ذفلللدة الوااللل ة فلللف طئللل ا للل مذ

قمللطب او الماذفالل غطلل الم املل فللف اقمللطب مللن م لل وهطن م للولطن ا لل مذ فللف ا من الو ا ات والجخذت دات اليوق .

ن ،وا لل ذ فيللش المءلل س الي اقللف فللف صللطش آلطلل الل طب ال مللب وم لل م مذ حمن ال لخطوت ا ا طل المءلجي لمم ل م طن كملى ا ل مذ و لوش ال لوق طيمل دلب

الي اقط . ي الطمب : البت ف -3

الللوب طئللل ا للل مذ هيللل لللمب ال ملللب ملللن قهلللش الم للل م هذلاصلللوش كملللى الموافالللذت ملللن الجخلللذت دات اليوقللل وفالللذ لمالللذ ون ، ودللللب ملللن لللوش ولطخلللذ م ذ اللل الجخللذت الم صلل وا لل وس آ اه مللب الجخللذت فللف ءللنن اصلل ا ا جللذ ة وكمللى مللب

او ملب ال يل طش لوش م ل كءل طوملذ الجخذت اص ا ق ا ذ هذلموافا او ال فمللن للذ طخ همطغخللذ وك لل كلل ب اللل مللن الجخلل الم مللوب م خللذ اللل أي يلل موافالل ، وفللف

. (2)اذل ال ف طجب ان طكون ال ف م ههذ املللذ ادا كلللذن المءللل وس ا للل مذ ي دا صللل ا اذ طللل واللل ث لللوع فلللف مللل ح

مذ والجخذت ا ى دات اليوقل فلف مل ح اجذ ة ا مذ هطن الخطئ الو ط لو . (3)ا جذ ة اط خذ ط فا ال وع الى ئطس الو اه وطكون ق ا ه فف فا ال وع هذ ذ

لط الهت فلف ال ملب و ي ال هلذن دللب الا فلف ال ءل طا اد ن الماذ آولب هطن الاوا ط ة وانلللا املللذ كلللذن ا وللللى هخلللذ ان هلللطن كط طللل الهلللت فلللف ال ملللب لكلللف كلللون الصلللو

فف الم اهش.الم م و ا ب الك ط من المءذكش ال ف همذ و الطعن واالعتراا : -4

طش الياهذت دل واا ة ط يذمش ميخذ الم م ل ذب الواا الدي ك فح الهي هذ ح ا ءذه طئو و مذ ط مى هذلءه (1) للح ا جل اهات و الش ماملح فلف الاصللوش كملى الموافالذت وال صلذ طح ا ا طل الم م ل ءلذه المءلل وس او ط لو

، 2003ال خنلل الي هطلل ، ن ط للح ، ا الل للذمف كهلل الهللذقف ، ا للذ الاللذ و ف لو لل مذ ات فللف مصلل ، ا . 9ا

المي ش . 2006( ل 13/ ذ طذ( من قذ ون ا مذ الي اقف قب ) 20) ا المذ ة (2) / ذل ذ ( من الاذ ون ح . 20 ا المذ ة ) (3)

- 38 -

ان الل طب ال ملللب لماصلللوش كمللى اجلللذ ة ا للل مذ طي للف هذلنللل و ة قهلللوش الجخللل وفلق ال طلق الم ص كمطح ،اد همذ ط ف ال مب ،و لذ ملن االح ان ط يلن هلذلا ا

الم ها. فالاذ و ب هطن الاوا طن الماذ موق خذ من الط ال ين.ول

13فلللللف الللللطن ان المءللللل س الي اقلللللف لللللا كملللللى دللللللب فلللللف قلللللذ ون ا للللل مذ قلللللبادا لللللب فللللل ملللللب اجلللللذ ة ا للللل مذ ، الميللللل ش هلللللذل ا كملللللى ا لللللح ، 2006ل للللل

فممم لل م صللذاب ال مللب اللل امب مللن قلل ا طئلل ا قمللطب او الماذفالل غطلل الم املل وش م كء طومذ من ذ طخ همطغح ها ا الل ف ، وكملى ئلطس الخطئل فف اقمطب

. وفلف الواقلا (1)المي ط الهت فف ال مب وش هي اطذب من لذ طخ لجطمح فلف مك هلحان ملل ة ال للهي اطللذب ال للف م اخللذ الاللذ ون للل ئطس الخطئلل لمهللت فللف ال مللب غطلل كذفطلل

ن كملى ئلطس الخطئل ءلكطش لج ل ل اصلف وا ح طجب ان كون م ة اك ل ملن دللب ، ا هذب ال ف واه كذ لت يملق هيل ب الك لذهة المذلطل وال طل وال لمي ال لوقط . وكلش دلللب ط مللب ال لل وي وكلل ب ا لل يجذش ، ن ا لل يجذش قلل طللؤ ي الللى للذئج و طملل ت و صوصلذ ك لل ذ فلف اليلل اق ، إد ان لذب كاللو ا ل مذ ط ك طلل ة اه ملت مللا ءلل كذ

و مطلل لللدلب لل كو المءلل س الللى يلل طش للده المللذ ة وجيللش ملل ة الهللت اك لل مللن دلللب . وفللف اذللل فلل ال مللب مللن قهللش ئللطس الخطئلل فمصللذاب ال مللب اللل امب للل ى الجخلل

: (2)ال ف ه هخذ الخطئ المي ط و ده الجخ ف ئطس الو اه هذل ه لمخطئ الو ط لو مذ . -أ مطب هذل ه لخطئ ا مذ ا قمطب . ئطس و اه ا ق -ب

الماذفا هذل ه لخطئ ا مذ الماذفا . -ج

وطجب ان طا ب ا ك ا كمى ق ا ئطس طئ ا مذ اللى الجخل ال لف ل ه ، وكمللى الجخلل ال لللف (3)هخللذ الخطئلل المي طلل لللوش كءلل ة اطللذب ملللن للذ طخ فلل الللل امب

وطيل كل ب ،( طوملذ ملن لذ طخ ا طملح30ا لوش ) ه هخذ الخطئ الهلت فلف ا ك ل

. حاذ ون ال اهيذ / أ( من /20 ا المذ ة ) (1)

. 2006ل 13 مذ الي اقف قبا / جل( من قذ ون / اهيذ 20 ا المذ ة ) (2)

. 2009ل 2/ ج/ ذ طذ( من اذب ا مذ قب 27 ا المذ ة ) (3)

- 39 -

الهت وش الم ة المدكو ة فنذ لم امب . ولممي اللدي لب فل اك انلح ااطال . (1)او اكمذ ان ط ين ها ا ال ف امذب ماكم الانذه ا ا ي

القيمة القانونية لالجازة ودورها في عقد االستثمار :-5

وطيلل ع ال اللح الالل ا ا ا ي هذ للح ، ان كللون قلل ا ا ا ا طللذ يلل و اجللذ ة ا لل مذكمللش قللذ و ف ا لل ا ي صلل هللذ ا ة االل ى ال للم ذت ا ا طلل فللف ال وللل وطالل ث ا للذ ا

ف لللف (2) .ونلللا قلللذ و ف ج طللل او يللل طش او الغلللذه ونلللا قلللذ و ف قلللذئب هإ ءلللذهقذ و طللل والنمذ ذت ال لف ال ذ الالذ ون اذل قهوش ال مب ط ب كمطح م ا الم م هذلم اطذ

طلل ، وا صللش فللف وفللف اذللل اللل ف فللو ط م للا الم لل م هذلم اطللذ والنللمذ ذت الاذ و يهطللل كلللن إ ا ة م للل ة أي ط للل كملللى الغطللل ون نلللذه ولكلللن الاللل ا ا ا ي ا لللح

املذ ،، ودلب ط االق هصلطغ طن (3) وج ق ا ات ف ط ط وقع ص و ذ كمى إ ا ة ا ف ا ل يملللش كملللى ا صللل ا ه و لللو ملللذ هلللذلا ا ه اللل طب ملللب اللللى ا ا ة ان طالللوب الم ذ لللب

ط هلللق كملللى الم للل م اللللدي ط اللل ب ه ملللب الاصلللوش كملللى إجلللذ ة ا للل مذ ، او ان (4) ص ا ا ة ق ا ا ط م ب الاذ ون لصا قطذمح ء كذ نلذه او قهلوش الم ذ لب هلح

للللن ف م املللل اهلللل اب اليالللل اطللللث ان طئلللل . وهيلللل الاصللللوش كمللللى اجللللذ ة ا لللل مذ ا مذ م ح ل ا طا ا ل مذ فال والم ل م طهل ب اليال ا ل مذ ي ملا الجخل الا ذكط المذلك ، اطث ان طئ ا مذ غط م ول قذ و لذ هلذه اب كالو ا ل مذ

الخطئلل هللذه اب اليالل ا ادا ول خلذ الجخلل المذلكلل هللدلب ، ف للف للده الاذلل ا طلل ة اللوب ما الم م واه كذن و طذ اب اج هطذ .

/ ج/ ذل ذ و اهيذ ( من ال اذب دا ح. 27 ا المذ ة ) (1)

. 437، ا 1991 . مطمذن ال مذوي ، الوجط فف الاذ ون ا ا ي ، ا ال ك الي هف ، الاذ ة ، (2)

، 2005، ال هيلل ا وللللىا طجللذب والاهللوش فلللف اليالل ا ا ي ، م ءللو ات الامهللف ، . مخ لل م للذ للوح ، (3) . 165ا

. 115، ا 2000 . مام فؤا كه الهذ الا ا ا ا ي ، ا ال ك الجذميف ، ا ك ط ، (4)

- 40 -

جلللو صللل همللل ح للل ا طا ا للل مذ ا لللى طوهلللدلب فلللذن موافاللل ال لللم الم لمءلل ا ممذ لل ال ءللذ ا لل مذ ي لل ج كالل ا لل مذ مللن للذق الياللو

.(1)ال نذئط فذلموافا كمى اليا هش كمى اليمش ا مذ ي

الفرع الثاني أركان عقد االستثمار اإلسكاني

كا ا مذ ا كذن كغط ه من الياو هل ه املح هصلو ة صلاطا ملن ان طكللللون صللللذ ا مللللن ا مللللح وان طكللللون منللللذفذ الللللى ماللللش قذهللللش لاكمللللح ولللللح للللهب

، ولللب جلل فطمللذ ط يمللق هذل للهب فللف للذق كالل ا لل مذ ا للكذ ف مللن (2)مءلل وسولخللدا اطلش الهالث فطللح اللى الاواكل اليذملل ، أملذ ملذ ط يمللق ،ط ل اق الهالث ج طل

، لللدلب هذل انللف فهذك هللذ االل أ افللح وللل وال لل ع ال للذ ف مللن الا للذس ال للذا لح ،كط ط يهط كلو م خملذ كلن إ ا لح . وكلدلب مي فل مالش اليال ط هغف مي ف

. ا ذس والغ من اليا ط هغللف ال لل ق لم خللوب ا طجللذب والاهللوش وكط طلل ال يهطلل :القبااولو : اإليجاااب أوال

ك خذ من قهش كو من ال ول والم م وكمى نوه مذ طمف : اإليجاب : -أ

كن ا ا ة ء ا ط جح هح الى ء ا ا ل طيل كمطلح غه لح فلف و يهط وش اه اب كا ميلطن هاصل الاصلوش كملى قهلوش لدا ا طل ، فلذدا اصلش لدا الاهل

طجللذب فلف كالو ال وللل اللى ا للح ، ود للب هيل ال الح الللى ي طلع ا(3)ا يال اليال يهطللل الم للل م كلللن ا ا لللح فلللف ا ل للل اب كلللن طلللق اللل طب الهطذ لللذت الو مللل اللللى

وا كون كن اليا من جذ ب ال ولل ،ال ول ، إد ان ا طجذب طكون من الم م

. 32، ا 2006اه ، جذمي ال خ طن ، ك و اام ا طن جوب ، ال اذب الاذ و ف ليا ا مذ ، ا وا (1)

. 1951ل 40( من الاذ ون الم ف الي اقف قب 133/1 ا المذ ة ) (2)

مصللل ى الجملللذش ، منلللذن مامللل اهلللو ال للليو ، هطلللش اهللل ا طب لللي ، مصلللذ وااكلللذب ا ل للل اب ، م ءلللو ات (3) . 64، ا 2003الامهف الااوقط ، له ذن ،

- 41 -

قهولللح مللن جذ للب ال وللل هيلل ا طجللذبإ هيلل و ط يالل اليالل ، للو كللوة لم للذو الللدي طصلل كمللذ دك للذ مللن جذ للب الم لل م وفاللذ ءللكذش مالل ة ممللذ ط للب فللف دم لللح ال املللذ م ذ لللح ال يخللل هذلهالللذه كملللى اطجذهلللح ف للل ة ميط للل ، وطؤطللل لللدا ا ل للل اب

مللللن جذ لللب ال وللللل ون ا لللوش هااخللللذ فللللف هذمكذ طللل مصللللذ ة ال لللنمطن المؤقللللت . (1)ل يوط ان كذن لح ما نىا

وا طجذب لو كلش ل لا م ل يمش ك فلذ ءلذه اليال ، وأي ل لا صل او فخلو ، فمللب لل ق الللى ي طللع ا طجللذب و للو موقللع (3)، امللذ الاللوا طن الماذ لل (2)اطجللذب

مامللو ن المءللل س للللطس ملللن مخذملللح ال ي طللع وا ملللذ ط للل ب دللللب لم الللح والانلللذه . جللذب للو يهطلل كللن ا ا ة فط هغللف ان ط للواف فطللح ءلل و ال يهطلل و ذلمللذ كللذن ا ط

، م لش ان جلح ا ا ة اللى اال اث ا ل قلذ و ف وان كلون ا ا ة جلذ ة ا ا ةكن طجب ان ط نلمن الي ذصل ا ذ لط ، وان ص من دي ا مط كمذوغط ذ ل

ا ءلللذه . ا ان ، م لللش كللل الواللل ات ال لللك ط الم ملللا ا ءلللذه ذ وكط طللل(4)لمياللل كللوة الللى ال يذقلل طيملل وا مللذ ،ا كللون كللن كالل ا لل مذ ا للكذ ف طيلل اطجذهللذ

امذ ال ا ب هذلي لذه وفالذ لمءل و الميملن ك خلذ فخلو ا طجلذب اللدي ط هغلف ان طم الف ، وا صلللش ان ا طجلللذب طوجلللح ملللن الم للل م كملللى (5)هلللح قهلللوش ال ولللل ل طلللد الياللل

ذصل لؤ كملى ذ. فإدا كلذن لمم ل م ءل و (6)الميمن ك خذا ذس الء و الءللل و الجو طللل الميملللن ك خلللذ فمم ولللل ان لللذو ملللا الم للل م لم للل وش كلللن ا اذ للللح او هينللللخذ ، فللللذدا ا خللللى ال للللذو ه م للللكح هللللهي ال ا اللللذت وقهمللللت

. 609، مص ذهق ، ا ح ذ و مخ م (1)

المي ش . 1951ل 40( من الاذ ون الم ف الي اقف قب 77/1 ا المذ ة ) (2)

كو من الاذ ون الم ف المص ي وقذ ون الموجهذت والياو المه ذ ف . (3)

وقطلل ، ال هيلل ال ذ طلل ، .كهلل اللل اق ااملل ال لل خو ي ، ا طلل اليالل ، الجلل ه ا وش ، م ءللو ات الامهللف الاا (4) . 242، ا 1998

ط فلف صل لد ب ماكمل الل ا الم دللب ، واللى 1967، 333اكب الماكم ا ا ط اليمطذ المصل ط ، قلب (5)، اءللذ الطللح جللذه جللذ صللذ الياللو ا ا طلل ، ا ال خنلل الي هطلل ، 1969 لل 99 اكمخللذ الصللذ هيلل

. 149-148الاذ ة ، ه ون ها ، ا

. 260، ا 2008الي هف ، الاذ ة ، مطمذن مام ال مذوي ، ا س اليذم لمياو ا ا ط ، ا ال ك . (6)

- 42 -

ن طالل ب ، وطجللب ا(1)مللن اليالل ط جلل أال وللل هللدلب اصللهات للده ال ا اللذت جلل ها ا طجللذب مللن جذ للب الم لل م ، او مللن جذ للب مم مللح الاللذ و ف ، وطمكللن ليلل مللن

وفلف ،الم م طن ان طا موا ك نذ جمذكطذ ، وفاذ لمء الما من جذ ب ال ول للده الاذللل طجللب ان طوقللا اليلل مللن قهللش كللش الم لل م طن المءلل كطن فللف للدا

ش قللللذ و ف واالللل لكللللش المءللللذ طا اليلللل الجمللللذكف ، ولكللللن طمكللللن ان طاللللوب مم لللل . (2)المء ك ه ا طب دا الي الجمذكف طذه كن كش ا اع المء ك

طك للف ا طجللذب والل ه ياللذ اليالل ، هللش هلل مللن وجللو يهطلل القبااول : -ب . (3)ا ط ذهاح و دا و الاهوش ممن وجح الطح ا طجذب

ذون الموجهلذت واليالو المه لذ ف ي ط لولب طدك الالذ ون المل ف المصل ي و قلذ فلف الطن ان المءل س الي اقلف كل ع الاهلوش فلف ،و دا اج اه مامو كملذ دك لذ ،لماهوش

، وان الاهلوش (4)إد جذه فطح هذن الاهلوش كلش ل لا م ل يمش ءلذه اليال ،الاذ ون الم ف ب طجلللب ان طكلللون ملللن جذ لللب الجخللل ال لللف وجلللح ا طجلللذب الطخلللذ هكلللش ك ذصللل ه ا لللى طللل

من طيمل ال وافق هطن الاهوش وا طجذب الصذ من الم م ، ودللب ون قل هلطن ملذ من الم للللللذئش ال صللللللطمط ، ف ذلمللللللذ ان الموجللللللب طيملللللل الم للللللذئش الجو طلللللل وهللللللطن مللللللذ

)الم لل م ( قلل يلل فللف اطجذهللح مللو ميط لل فطجللب ان طاللا الاهللوش كمللى كللش للده لم ص هذل وقطا فخلف ل ه ه لوس اليال مونلوس امذ كن ال م ا ،ا مو ون ق

فهذل ه لممءذ طا الو ط ، إن ال م الم ك ط مم م )هذل ئطس او ئلطس ،ا مذ الو اه او الو ط ( و ف مه ئطذ الم جا الصذلح فف ال وقطلا ا ادا فونلت جخل ا ل ى

فالللذت فلللذن الجخللل المذلكللل . املللذ فلللف اليالللو المامطللل فلللف الماذ(5)هلللذل وقطا هللل م خلللذ

. 66، ا 2004 . مذج اغب الامو ، الياو ا ا ط وال اكطب ، ا الجذمي الج ط ة ، ا ك ط ، (1)

. 617مخ م ذ وح ، مص ذهق ، ا . (2)

. 70 . مص ى الجمذش ، منذن اهو ال يو ، هطش اه ا طب ي ، مص ذهق ، ا (3)

المي ش . 1951ل 40( من الاذ ون الم ف الي اقف قب 77 ا المذ ة ) (4)

كللن الاكومل المه ذ طلل واللدي ي للف 22/5/1995 لذ طخ 48/ 33م لذش دللب ال للوط الصلذ هللذلا ا قلب (5)( م ال وقطا طذه كن الاكوم فف كالو ا ل مذ ، اءلذ IDAL اليذم ل ءجطا ا مذ ات )فطح المؤ

. 167الطح ال ك و ولط اط ، مص ذهق ، ا

- 43 -

لو ف ال ف وقا اليا واه كذ ت اا ى ال وائ او الماذفا . وصا ال وقطلا . (1) ه اطنذ هص و ه كن ال م الم ص قذ و ذ

وا صش ان مصذ ق الجخ ا ا طل الم صل وا ذ لذ الم ل م هخلدا ، لو . كمللللى ان الجخلللل (2)طصللللهح ال يذقلللل ذمللللذ والللل ه الللللدي للللب كمطللللح اآل للللذ الاذ و طلللل و

الم ولللل غطللل مم مللل هذصللل ا لللدا الاهلللوش فلللطمكن لخلللذ فللل ال يذقللل و ط لللب لللذ م ؤولط كمطخذ ك ال ف ها ب ا صلش إ إدا اق ل ن ه لن ملن ا ا ة ك ئلد طيل

وطاللل ث لللدا ك للل مذ طكلللون ا طجلللذب قللل قللل ب ملللن ،الللل ف ي للل ذ فلللف ا للل يمذش الالللق، م لش ا كلون اللى الم ل م طن هذ ءلذه (3) م ه ذه كمى كوة ذها ملن ا ا ة الم

ف لللف م لللش لللده الاذلللل ادا وجلللح ا طجلللذب اللللى الجخللل ،مجملللا لللك ف فلللف مكلللذن ميلللطنكملى ا لهذب مءل وك فللإدا ذالم صل ف لف اذلل الل ف طجلب ان طكللون الل ف قذئمل

ا ا ة فللف ا لل يمذش الاهللوش وط للنشلللب طكللن قللذئب كمللى م للش للده ا للهذب كلل م ي لل ذ . (4)كن يوط مذ ق طصطب الم م من ن من ج اه دا ال ف

ثانيا : المحل في عقد االستثمار اإلسكاني :، اد طجلللب ان طكلللون لكلللش كاللل مالللش طللل كمطلللح ، (5)المالللش لللو الميالللو كمطلللح

)الميالو كمطللح( وادا وطيل ع ال الح المالش هن لح )) مالش الءلفه اللدي طل كمطلح ال يذقل كذن ا اليا و ا ءذه ال امذت فذن ده ا ل امذت ملف فلف مجموكخلذ اللى ااطلق

. وللللب طلللل فللللف الالللذ ون الملللل ف الي اقللللف و (6)اليممطللل الاذ و طلللل الماصلللو ة مللللن اليالللل لمماش وا مذ فا امت ااكذمح فف ا كذن اليا . ذالاوا طن الماذ ي ط

. 168ولط اط ، المص ح ، ا . (1)

اغلب الاملو ، مصل ، اءذ الطلح .مذجل 1994، 1886اكب الماكم ا ا ط اليمطذ فف مص قب (2) . 76 ذهق ، ا

. 352 . مطمذن ال مذوي ، مص ذهق ، ا (3)

. 392مخ م ذ وح ، مص ذهق ، ا . (4)

الماللش طكللون مللن اطللث ا صللش ءللطئذ والءللفه و للو مللذ طيلل ء صللذ ولللح كطللذن دا للف م صللش كللن ا للذن (5)طذ ط ب هذل صو و كدا فذن الءفه امذ مذ ي او مي وي . . ا لن وطكون دا الكطذن مذ طذ ط ب هذلاس او مي و

. 661، ا 1970كط ة ، الم ش الى ا الاذ ون ، م ءنة الميذ ع ، ا ك ط ،

. 317، ا 1974ك وال ء ، هط وت ، ة، ا ط اليا ، ا ال خن الي هط لم هذص .كه الم يب ف ج ال (6)

. 317ا

- 44 -

كالل ا لل مذ ا للكذ ف و للو المءلل وس ا لل مذ ي هذكممللح والللدي والمالش فللفك فلللح المءللل س الي اقلللف فلللف قلللذ ون ا للل مذ ال ذفلللد كملللى ا لللح ))ال ءلللذ ا ق صلللذ ي

ل ي طلع لو ي طلع اق صلذ ي ، اد و ي ال هلذن لدا ا (1)المءموش هذاكذب دا الاذ ون((وفللللف الواقللللا ان المءلللل وس المءلللل س لللللب طيلللل ع المءلللل وس كمللللى ا للللح كمللللش قللللذ و ف ، ان

ا مذ ي طنب مجموك م وك من ا ءل ، م خلذ اكملذش اله لذه وال ءلطط واكملذش . وان الماللش فللف (2)الصللطذ واكمللذش الكخ هللذه والمللذه والمطكذ طللب وغط للذ مللن ا كمللذش

كا ا مذ ا كذ ف ط هغف ان ط صب كمى كاذ اد ان ذب كاذ وع ط صلب واه م ش فف الوا ات ال لك ط او مهلذن اكومطل او مل ا س او ل ق او كمطح اليمش

مءللذ طا مطللذه وغط للذ . وكللدلب فللذن اقذملل للو الخللذ ع وملل ا للوب الكخ هللذه ي هلل . (3)كاذ ات هذل صطا

و هطاذ لماواك اليذم الم يما هذلء و الواجب وف لذ فلف مالش اليال ، فذ لح يا وث ء و و ف : طء فف الءفه ماش ال

ان يكون موجودا او ممكن الوجود . -1فلإدا كللذن غطلل ،ممك للذ موجللو ا او ط ل م ب الاللذ ون المل ف ان طكللون ماللش اليال . (4)ه لش اليال فلو ال ل اب هم ل اطش ،ممكن كنن طكون م ل اطو وا ل اذل لذ م مال

ان كللون ا لل اذل فللف دا خللذ امللذ ادا كذ للت ا لل اذل للهط أي كمللى الم لل م ونا لل مذ لياوهلل صلل ت كمطللح كللن للن مللن كللنن طكللون الم لل م قلل م للا ،م مالل

المي ش . 2006( ل 13 ( من قذ ون ا مذ الي اقف قب)/1 ا المذ ة ) (1)

، هف ، ول ا مذ ات الي هط 10/12/1997لاذه اوش ق ذس الماذو ت فف وش مجمس ال يذون ال مطجف ، (2) . 2الم ا ة ، ا اذ غ ع وش مجمس ال يذون ال مطجف ، ا

ذئط اليذم ، م ءو ات الامهف الااوقط ، هط وت له ذن ، ه ون . كه ال اق جذه ، نمذ ذت المءذ طا ا ء (3) . 33 ها ، ا

( من الالذ ون المل ف 132المي ش ، والمذ ة ) 1951ل 40( من الاذ ون الم ف الي اقف قب 27/1المذ ة ) (4) 1932 ف ل من قذ ون الموجهذت والياو المه ذ 191المي ش ، والمذ ة 1948ل 131الم ف المص ي قب

.

- 45 -

ا كهللح فللف كالل آ لل او للس اليالل ، فذليالل طصللح كمللى ان طيللو اللل ائن و للو للذ . (1)ال ول لي ب وفذئح ه يخ ه

لمتعيين : ان يكون معينا او قابال -2، فوهل (2)لمء وس ا مذ ي يطط لذ ذفطلذ لمجخذلل ال ذاءل طم ب اطنذ يططن او

مللن ا طللل اوصللذع اله لللذه كيلل الغللل ع فللف الواللل ة ال للك ط و طاللل اله للذه افالللف او وكللللدلب الم افللللق اليذملللل م للللش ،كمللللو ي وم للللذا اله للللذه والمللللوا الواجللللب ا لللل امخذ

. (3)الم ء طذت والم ا س و و اليهذ ة وغط ذج طللذن اليللذ ة فللف للدا ال للوس مللن الياللو كمللى وجللو كلل ة و للذئق طكمللش وطواللا

، والماذط للل ال لللف ش اله لللذه هينللخذ اللللهي مالللق هذلياللل طللل ب ملللن ولخللذ يطلللطن اكملللذ نمن ماذ ذت اله ذه الم ا اقذم لح وال صلذمطب ، وطاصل هخلذ لوب اله لذه وطل ش هخلذ

. املذ ادا للب طيلطن المءل وس وللب (4) صلطمط وب المء وس ا ه ائطل وال لوب ال خذئطل ال . (5)طكن قذهو لم يططن هذن لب ط نمن اليا ك ذص يطط ح ك اليا هذ و

أن يكون قابال لمتعامل فيه )مشروعا( : -3 لللذلع قذ و لللذ او م غطللل مم لللوسوطمللل ب ا طللل ا فلللف مالللش الياللل ان طكلللون مءللل وكذ ،

. وهمذ ان الماش فف كا ا ل مذ ا لكذ ف (6)اليا واا ه ش لم اذب اليذب وا اب ا كذ ف و ه هطي لح جلذئ ومءل وس إ إ لح ف نلذ ان طكلون غطل مءل وس ملن لوش

( 191المي ش وكدلب الملذ ة ) 1951( ل 40( من الاذ ون الم ف الي اقف قب )127/2ا ا ا المذ ة ) (1)

. 1932من قذ ون الموجهذت والياو المه ذ ف ل

مللن 189ذ ون الملل ف المصل ي والمللذ ة الل( ملن ال133( مللن الاللذ ون المل ف الي اقللف والمللذ ة )0128/1الملذ ة (2) قذ ون الموجهذت الياو المه ذ ف.

(3) R. saint- Alary. La vente J' immeutle a construire et, lobligation degrantie a raison

desvices de construction , 1968,P.29. . 61، ا 1962 . مام لهطب ء ب ، ء ح ااكذب كا الماذول ، ا ال خن الي هط ، الاذ ة ، (4) الي اقف . الم ف ( من الاذ ون128/3المذ ة ) (5)

( 192( من الاذ ون الم ف المص ي ، والملذ ة )135( من الاذ ون الم ف الي اقف ، والمذ ة )1/ 130المذ ة ) (6) ( من قذ ون الموجهذت والياو المه ذ ف.192)

- 46 -

، كنن طكون اليا م صلهذ كملى ءلطط مهلذن لإل لوش هذل كطهل ال لكذ ط (1)الغ م ح لي ب مء وكط مامح. لم ا ميط ، فخ ذ طكون اليا هذ و

الللللى اه للللذش اليالللل طجلللل ليلللل ب فللللف مصلللل الماكملللل ا ا طلللل اليمطللللذواءللللذ ت اد د هللت الللى ا للح )) مللن اطللث ا للح طءلل فللف ماللش اليالل أطللذ كللذن ،مءلل وكط مامللح

اليا ان طكون قذهلش لم يذملش فطلح ، وطكلون الءلفه غطل قذهلش لم يذملش فطلح ، فلو طصلح مءلل وس لم ذل للح لم اللذب اليللذب ، ماللو لول لل اب ادا كللذن ال يذمللش فطللح مااللو ا او غطلل

وط ه ف كمى دلب ان اليا طالا هلذ و فلو ط يال قذ و لذ ، و ط ل ج ا ل ا وطجلو لكلش دي و صلح مصما ان ط م ب هه و ح ولمماكم ان انلف هلذله ون ملن مالذه لخذ

يال طخلذ قهلش الاله ون فطيذ الم يذق ان الى الاذل ال ف كذ ذ كم اجذ ة اليا وادا ا .(2)كذن دا ممك ذ((ان

لل مذ ا للكذ ف و هللق مللن ا كللذن كالل ا ذ ك لل طيملل صلل وة الاللوش ان الماللش ان للواف مللن اطللث ءلل و الصللا ال للف طجللب للخذ ااكللذب الاللذ ون الملل ف كمطللح . فطح

، ا ال خنلل الي هطلل ، ال للذهالجلل ه فللف ءلل ح الاللذ ون الملل ف ، ا . كهلل اللل اق ااملل ال لل خو ي ، الو للط (1)

. 57( ، ا28ع ) 1964الاذ ة ،

( اءلذ الطلح 503، ا 12)س 1966 ل كذ ون ا وش 31ا ط اليمطذ المص ط فف ا ا اكب الماكم ا (2) . 376 . مطمذن ال مذوي ا س اليذم لمياو ا ا ط ، مص ذهق ، ا