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何謂民宿？
依民宿管理辦法，民宿是指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。
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民宿經濟規模：
民宿之經營規模，以客房數 5 間以下，且客房總樓地板面積 150 平方公尺以下為原則。但位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，得以客房數 15 間以下，且客房總樓地板面積 200 平方公尺以下之規模經營。
法規規定
，
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民宿發展趨勢:
1.從2003年媒體報導，週休二日盛行，逐漸興起風潮
2.清境(歐式風格)、墾丁(南洋風，希臘風)、九份(創意民宿)，加上
921地震帶動社區民宿發展。
3.2006年休閒民宿，創造新生活空間。
4.網路行銷，增加知名度及曝光率。
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民宿旅行崛起反映旅遊型態轉型
1.小眾旅遊新趨勢。
2.旅客自由行。
3.網路收及資訊。
4.文化特質差異，創造多元化休閒空間。
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民宿的發展區塊:
1.墾丁
2.九份
3.日月潭
4.南投埔里溪頭、杉林溪
5.宜蘭
6.花東海岸
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綠色環保概念
1.地球暖化全球政府推廣，休閒型態改變，重視天然資源及利用。
2.地方特色及農業改型，觀光農場及休閒渡假村。
3.勞動結構改變。
4.社會的安定及經濟的繁榮。
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7家數 房間數 家數 房間數 家數 房間數
新北市 149 537 31 221 180 758
臺中市 62 218 2 20 64 238
臺南市 70 286 1 10 71 296
高雄市 55 227 1 3 56 230
宜蘭縣 784 3021 23 120 807 3141
桃園縣 22 97 10 41 32 138
新竹縣 55 210 27 93 82 303
苗栗縣 214 757 3 6 217 763
彰化縣 21 82 2 14 23 96
南投縣 505 2377 102 600 607 2977
雲林縣 59 258 7 22 66 280
嘉義縣 111 381 51 272 162 653
屏東縣 149 662 80 569 229 1231
臺東縣 505 2065 5 29 510 2094
花蓮縣 932 3349 25 72 957 3421
澎湖縣 237 1069 42 290 279 1359
基隆市 1 5 0 0 1 5
金門縣 117 509 0 0 117 509
連江縣 39 181 24 146 63 327
總 計 4087 16291 436 2528 4523 18819
2013 年 08 月份 民宿家數、房間數統計表
縣市別合 法 民 宿 未合法民宿 小 計
「民宿」:指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。（民宿管理辦法第三條）
二、經營民宿不需要辦理營利事業登記證，但須向各縣市政府申請「民宿登記證」及「專用標識」。（民宿管理辦法第十三條）
三、申請經營民宿要向當地縣市政府觀光單位。（民宿管理辦法第四條）
四、申請民宿登記要下列申請書。
土地使用分區證明文件影本（申請之土地為都市土地時檢附）。
最近三個月內核發之地籍圖謄本及土地登記（簿）謄本。
土地同意使用之證明文件（申請人為土地所有權人時免附）。
建物登記（簿）謄本或其他房屋權利證明文件
建築物使用執照影本或實施建築管理前合法房屋證明文件。
責任保險契約影本。
民宿外觀、內部、客房、浴室及其他相關經營設施照片。
當地主管機關指定之文件。（民宿管理辦法第十三條） 12/5/2014
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民宿法規相關提醒
申請設置民宿地區:
☆ 風景特定區。
主
管機關劃定之休閒農業區。
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法規限制(不能申請民宿)
無行為能力人或限制行為能力人。
曾犯組織犯罪防制條例、毒品危害防制條例或槍砲彈藥刀械管制條例規定之罪，經有罪判決確定者。
經依檢肅流氓條例裁處感訓處分確定者。
曾犯兒童及少年性交易防制條例第二十二條至第三十一條、刑法第十六章妨害性自主罪、第二百三十一條至第二百三十五條、第二百四十條至第二百四十三條或第二百九十八條之罪，經有罪判決確定者。
曾經判處有期徒刑五年以上之刑確定，經執行完畢或赦免後未滿五年者（民宿管理辦法第十一條）
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民宿投保規定
經營民宿至少應投保每一個人身體傷亡：新臺幣二百萬元的公共意外責任險？
每一事故身體傷亡：新臺幣一千萬元。
每一事故財產損失：新臺幣二百萬元，保險期間總保險金額：新臺幣二千四百萬元。地方自治法規如有對消費者保護較有利之規定者，從其規定。（民宿管理辦法第二十一條
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所得稅：在符合客房數五間以下，客房總面積不超過一百五十平方公尺，及未雇用員工，自行經營情形下，視為家庭副業，得免辦營業登記，惟經營者仍應將經營民宿之收入減除成本及必要費用後之餘額，併計其綜合所得總額，課徵綜合所得稅。
房屋稅：符合前項規定之民宿，其房屋稅按住家用稅率課徵，如未符合上開要件者，則應依營業用稅率課徵。
地價稅：因民宿提供客人住宿有收取房租情形，未符合土地稅法第九條有關自用住宅用地之規定，仍應按一般用地稅率計課地價稅。
田賦：原依規定課徵田賦之農舍，如改作民宿使用，因其已非作農業使用，故不得繼續課徵田賦，應依法改課地價稅。
土地增值稅：農業用地如改作民宿用地，因已不符合作農業使用之農業用地要件，故其移轉時，應無土地稅法第三十九條之二第一項規定：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」之適用，故仍應課徵土地增值稅。（財政部賦稅署92.06.19台稅三發字第0920454252號函）
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民宿經營起步
民宿是休閒農業發展計畫中非常重要的一環，欲有效跨出成功創業的第一步，關鍵在於是否具備完善的民宿投資計畫，亦即在創業時要有可行性計畫，在經營既有事業時要有企業計畫，在擴展事業時要設計出營運計畫。
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創業構想與可行性分析
1. 實施摘要：是創業構想的簡要說明，並解釋可行性計畫各部分的重點所在。
2. 產品或服務描述：包含產品或服務發展階段、限制、義務、所有權、生產、相關服務與附加價值。
3. 市場狀況：包括評估市場大小、市場成長潛力、產業趨勢、顧客分析、顧客利益、目標市場、競爭和市場滲透方法等。
4. 定價與利潤評估：評量顧客願意花多少錢、產品或服務的成本、銷售額預估、扣除營運費用後的利潤、創業成本等。
5. 未來進展規劃：找出經營盲點、企業優勢所在、所需資金、企業執照許可、企業夥伴、同業會員、企業角色等，藉此考慮是否繼續落實此規劃構想。
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營運計畫重點核心:
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市場分析與可行性分析
1. 環境分析：渡假民宿的外部環境、企業與產業環境，以及
內部環境的影響。
2. 市場潛力分析：了解潛在市場的規模。
就潛在顧客進行市場調查研究時，必須掌握：
(1)何人(Who)？哪些人是潛在顧客？
(2)何事(What)？這些潛在顧客試圖滿足的需求有哪些？
(3)何地(Where)？這些潛在顧客居住與工作地點位於何處？
(4)何時(When)？這些潛在顧客於何時購買？
(5)如何(How)？這些潛在顧客如何購買？
(6)有多少(How many)？總共有多少潛在顧客
(7) 何種感覺(How do)？這些潛在顧客對於我們的企業及主要競爭者的感覺如何 12/5/2014
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3. 主要競爭者分析：了解主要競爭者的優勢與劣勢。
4. 地點與社區分析：地點是決定渡假民宿經營成敗
的一項關鍵要素。周圍社區是業務的主要來源，社
區未來的發展也影響新企業的成敗。
5. 服務分析：可以提供哪些服務的考量。
6. 行銷定位與計畫分析：產品「定位」及爭取
7. 定價分析：謹慎考量各主要競爭者的價格。
8. 收入與支出分析：預估新企業的收益、營運費用及利
潤。
9. 發展成本分析：渡假民宿預期的資本投資。
10. 投資報酬率與經濟可行性分析：計算渡假民宿的投資
報酬率以及依此數值而得的經濟可行性；然後再比較
淨收入、現金金額及資本預算。12/5/2014
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渡假民宿的產業特性 一、經營的基本考慮
1.先確定經營的目的與動機
(1)想當作正業經營。
(2)想好好利用自己的土地或建築物。
(3)想運用現有的資金。
(4)想當作副業經營。
(5)想當作全年性的副業。
2.經營型態
(1)家庭式民宿。
(2)簡易型民宿。
(3)精緻的特色民宿。
3.資本
(1)自己的資本占多少？
(2)想借款多少？
(3)想向誰借款？
(4)借款的利息如何？
(5)償還期間多少？12/5/2014
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渡假民宿的產業特性
二、立地條件
1. 地點
2. 立地分類與內容
3. 競爭者
三、顧客對象
1. 性別
2. 職別
3. 團體或個人
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渡假民宿的產業特性
四、經營方針
先考慮經營和立地條件再決定營業方針，並調查遊客的旅遊目的和動機：
1.旅遊目的
(1)觀光旅遊。
(2)美食（為民宿主人提供的山珍海味而來）。
(3)各種活動（如旅遊地舉辦慶典活動）。
(4)海水浴、登山。
(5)其他。https://www.youtube.com/watch?v=OvH186EsrYA
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渡假民宿的產業特性 五、設備
考慮利用顧客對象、營運期間、銷售方式後，再決定規模大小。
1.規模大小
(1)房間數。
(2)廚房、浴室、洗手間等設備也應重視。
2.設備
(1)高級民宿
(2)中級民宿
(3)平價民宿
六、員工對策
簡易型民宿，當作副業或兼業，由家族成員經營，就不必考慮員工計畫或勞動條件等因素。
七、收支計畫
應考慮投資民宿基本的經營收支平衡：銷售額、材料費、人事成本、其他經費、資本額。 12/5/2014
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渡假民宿的產業特性
八、渡假民宿基本特色
1. 地點與環境
2. 建築設計
3. 設備
九、經營的特性
1. 餐旅服務業的一種
(1)無形的商品
(2)生產與消費同時進行
(3)商品的腐爛性高
(4)商品的異質性12/5/2014
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民宿投資計畫的用途
1. 突顯企業的優勢。
2. 找出企業主要的劣勢，並發現目前及潛在問題。
3. 消除盲點。
4. 讓你更簡易地向他人表達你的創業構想。
5. 提供他人所需的必要資訊，特別是評估你計畫的潛在投資者與融資機
構。
6. 讓你發現隱藏的機會。
7. 提供你營運的方法，幫助你管理新企業並達成計畫。
8. 幫助你找出新企業發展與茁壯的方法。
9. 做為吸引籌募創業資金的說明書。
10. 清楚說明創業必須的財務條件。
11. 讓創業者評估並監督企業與其經理人的表現。 12/5/2014
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渡假民宿的行銷策略
渡假民宿的經營若欲與一般旅館業有所區隔，則必須掌握所謂「餐旅服務業」(hospitality industry)的產業概念(Powers, 1992)。就hospitality的字面意義，係指以經營餐廳與旅館為主之服務業。
更廣泛的涵義，係指以和藹、親切的態度來接待與取悅客人、遊客或陌生人之意，凡是從事類似以主人和藹、親切的態度來接待顧客的行業，皆可稱之為餐旅服務業(hospitality industry)。渡假民宿的經營理念應可充分運用餐旅服務業的產業概念加以轉換使用。
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一、渡假民宿的經營利基
渡假民宿的經營必須基於民宿本身的實體特色、先占的優勢地位、優質的品牌形象、精準的市場區隔，以及成功的產品定位，若能掌握上述經營利基，渡假民宿經營才具有市場競爭優勢。
1. 實體特色：渡假民宿獨特的建築風格、料理或地理區位的優勢。
2. 優勢地位：由於經營主體明顯，加上善於經營顧客，各自擁有為數不
少的顧客群，在同業中已明顯具有先占優勢。
3. 品牌形象：想要取得競爭優勢，最傳統的方法就是透過品牌形象。
4. 市場區隔：應具有非常清楚的市場區隔與主題特色，才能在利基市場
產生競爭優勢。
5. 產品定位：針對民宿形象和提供衍生產品的附加價值活動，讓特定消
費族群了解，並喜歡渡假民宿的主題訴求與主人的親切服務。
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二、渡假民宿的主力產品塑造
較佳的品質、較佳的效率、較佳的顧客回應以及較佳的創
新，則是民宿掌握競爭優勢的四大基石(Hill & Jones,
1998)。
產品設計的五個層次
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顧客期望 1. 核心利益(core benefit)：遊客真正想要從住宿中獲得的基
本利益。
2. 基本產品(generic product)：將核心利益轉換成基本產品，
亦即提供住宿產品的基本事物。
3. 期望產品(expected product)：購買者所期望的一組屬性與
狀態。
4. 衍生產品(augmented product)：提供顧客額外的服務與利
益。
5. 潛在產品(potential product)：隨著產品可能的演進而附加
上去的利益，簡單的說，潛在產品也就是明日的「衍生產品」。
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渡假民宿主題特色的塑造
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渡假民宿行銷的策略方向
渡假民宿最重要的核心競爭力(core competence)，在於透過「衍生產品」提供遊客另外一個「家」的感覺。「如何與遊客建立持久顧客關係」，即成為渡假民宿塑造經營利基的最高指導原則。
「外部行銷」(External Marketing)是指公司提供產品、定價、配送，及促銷服務給顧客的各種經常性工作，即一般所指的4P's行銷(Product, Price, Place, Promotion)。
「內部行銷」(Internal Marketing)，是指公司提供員工訓練與激勵工作，以使員工提供更佳的服務給顧客；「互動行銷」(Interactive Marketing)，則是有關員工服務顧客的技術，藉以建立良好的顧客關係與高度滿意，故互動行銷亦可稱之為「關係行銷」(Relationship Marketing)，主要任務是創造、維繫、強化與顧客之間的強勢關係(Kotler & Armstrong, 1998)，以獲得顧客的高度滿意與忠誠。
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如何與遊客建立持久的顧客關係，提出以下四個建立關係行銷的具體作法：
一、確認民宿真正想要的目標顧客
二、發掘目標顧客最重視的產品與服務
三、發掘明確的經營焦點
四、全家人致力於營造顧客「渡假的家」的氣氛
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渡假民宿的行銷策略
一、善用顧客關係管理
以贏得顧客忠誠與高度口碑在這個個性化時代，顧客對個性化的需求日益殷切，企業若能快速掌握顧客的個性化需求，提供個別化服務，才有機會贏得顧客的忠誠與高度口碑。
二、發揮以客為尊的接待精神
提供個別化的VIP服務要滿足顧客特定需求，必須建立顧客快速反應系統(Quick Response System)，或採取類似Toyota、McDonald's、Levi's Stores所實施的「及時供貨系統」(Just-in-time delivery system)。就渡假民宿的行銷策略而言，「以客為尊」、「顧客至上」乃是民宿經營的最高指導原則。
三、建立完善的顧客資料庫
以提供顧客一個「渡假的家」的感覺他們經由顧客的電話詢問、互動關係、抱怨項目，以及聊天內容等途徑，取得精確的顧客資料，再分析偏好，然後確實運用這些顧客資料，量身打造個別化服務，以贏得顧客的高度忠誠。
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民宿的經營理念 1. 優質的民宿主人必須具備良好的理念和態度，才能將民宿經營得有魅力而且有內
容、有特色、有價值。
2. 民宿主人本身必須要有一個重要的認知，本身必須有終身學習的概念，唯有不斷
的學習，才能夠提升自己的能力和民宿的特色與魅力。
3. 地方的永續發展是民宿經營的基礎，所以一個優質的民宿主人，必須對當地投入更
多的關懷；對地方的資源要充分地了解，才能扮演好民宿主人的角色。
4. 民宿主人其實是城鄉交流的最佳橋樑，除了對當地有清楚的認知外，更必須清楚都
會人士的需求。貼心的服務、舒適的空間和美好的環境，將是民宿經營的基本條件。
5. 市場需求而言，民宿主人必須明白自己經營的民宿，是想要提供給什麼樣的客人，只有堅
持良好的特色與風格，選對合適的客人，更能創造民宿本身的魅力與價值。
6. 優質的民宿主人必須了解所擁有的環境和空間可以容納多少人是舒適的。所有的工
作人員到底可以服務多少的客人，才能創造出更高的滿意度和品質。
7. 建築風格和特色是民宿經營的主體，而建築的本身其實也反應出主人的品味、觀念、
風格和內涵。
8. 氣氛的營造也是經營者必須學習的部分，環境是會說話的，絕對不能忽視環境中任
何的細節。 12/5/2014
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如何與民宿顧客互動 1. 扮演好民宿主人的角色
2. 用分享的心情，把顧客當朋友
3. 誠實和信用是互動的基礎
4. 察言觀色、將心比心
5. 用良好的理念
6. 打造優質的環境與空間
7. 以創意塑造更美好的感受
8. 透過導覽解說強化主客互動
9. 創造高附加價值的產品與服務
10. 設計特別的體驗活動
11. 貼心的服務是最佳的互動
12. 懷著一顆熱情、積極、快樂的心12/5/2014
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社區總體營造與民宿村發展
1. 民宿主人大部分是在地人，民宿的經營也在強調在地化，凸顯在地特色，充分運用社區資源、甚至鄰近周邊景點。
2. 民宿經營不須像休閒農場需要擁有較大面積的土地，但所能運用的資源卻無限寬廣。
3. 民宿經營與社區發展是息息相關、密不可分的。
4. 民宿唯具有特色才能帶動住宿人潮，有優質的民宿村才能活化社區、促進社區繁榮。
https://www.youtube.com/watch?v=ZugaHLtrQho
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社區總體營造與鄉村旅遊發展
1. 文建會為推動「社區總體營造」計畫，參酌歐美、日本的實作案例，特訂定「社區文化活動發展計畫」，以「社區總體營造」為政策方針，主要計畫目的在喚起「社區共同體」意識，經由社區的自主能力，共同經營「產業文化、文化產業化」、「文化事務發展」、「地方文化團體與社區組織運作」、「整體文化空間及重要公共建設的整合」及其他相關文化活動等。
2. 這種全面性、整體性規劃參與社區經營創造的工作，基本上要由社區本身做起，並且是自發性的、自主性的。
3. 政府的角色只是在初期提供各種誘因和示範。
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民宿與社區經濟發展的關係
一、民宿與社區生活文化產業化
1. 民宿主人應了解當地的社區資源
2. 民宿主人應與社區居民建立社區共識
3. 民宿主人應參與社區總體營造工作
二、發展民宿村與社區總體營造
1. 訂定明確的目標
2. 居民參與的社區總體營造
3. 人才培育
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社區資源架構圖
營造民宿村的策略方向
一、民宿村營造目的
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民宿村與鄉村旅遊發展
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民宿村的發展必須重視軟硬體的營造
利用農村資源發展地方特色。
結合文創產業。
運用在地食材烹飪，創造特色飲食。
農村體驗活動或運用海洋資源、山中美景結合天然礦場。
鼓勵青年回流發展觀光休閒。
與官方結合，農村再造。
https://www.youtube.com/watch?v=gKdtiBEKIwA
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社區發展理念的引導
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41Rural Tourism與休閒農場的發展理念
民宿村發展切莫仿效財團的經營手法，朝大型化、綜合性、連鎖化、且全方位的經營方向，而應密切注意整個休閒產業的走向，尋求符合「鄉土休閒」特色的經營方向，重視「鄉土性」的獨特競爭能力與市場區隔的觀念，才能在整個休閒產業中獨樹一幟、脫穎而出。
