Отчет № 11742/09€¦ · Ростов-на-Дону 2018 Отчет № 11742/09 ... сайт: СОДЕРЖАНИЕ 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ... • Отчет

Ростов-на-Дону 2018

Отчет № 11742/09

об оценке рыночной и ликвидационной стоимости двухкомнатной квартиры,

принадлежащей Тарасовой Татьяне Викторовне, находящейся в залоге ПАО Сбербанк,

расположенной по адресу: Россия, Калининградская область, г. Калининград,

ул.Горького, дом 76, кв. 6

Заказчик: ПАО Сбербанк, Юго-Западный банк

Исполнитель: ООО «Лендлорд-Эксперт»

Оценщик: Гурова Тамара Георгиевна

Дата оценки: 13 сентября 2018 г.

Дата составления отчета: 20 сентября 2018 г

2

ООО «Лендлорд-Эксперт» 344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301, телефон: (863)250-00-03

e-mail: [email protected], сайт: www.landlordexpert.ru

СОДЕРЖАНИЕ 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ..............................................................................................................................................3 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ....................................................................................................................................................................4 3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ............................................................................................................................8 4. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ДАННОМ ОТЧЕТЕ.....................................9 5. ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ..................................................................................... 10 6. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ......................................................................................................................................11 7. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ИСПОЛНИТЕЛЕ..............................................................................................................11 8. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ОСУЩЕСТВЛЕННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ............................ 13 9. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ............................................................................................................................................. 13

9.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ ................................................................................................................ 13 9.2. ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ......................................................................................................................... 14 9.3. ОПИСАНИЕ ПРАВ, УЧИТЫВАЕМЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ........................................................................................................ 14 9.4. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ......................................................................................................................... 14 9.5. ОПИСАНИЕ ЗДАНИЯ, В КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ................................................................................................. 16 9.6. ОПИСАНИЕ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ................................................................................................................................ 17 9.7. ТЕКУЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................................................................. 21 9.8. ДРУГИЕ ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ, СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .............................. 21

10. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ...................................................................................................................................... 22 10.1. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ НА РЫНОК

ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА................................................................................................................................................................................... 22 10.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ .................................................. 28 10.3. АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ................ 29 10.4. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ ................................................................................................................................................................................................... 29 10.5. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ПО АНАЛИЗУ РЫНКА ..................................................................................................................................... 34

11. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ...................................................................................... 35 12. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ...................................... 35

12.1. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ .............................................................................................. 36 12.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ................................................................................................................................................................ 37 12.2.1. ВЫБОР МЕТОДА.................................................................................................................................................................................... 37 12.2.2. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА................................................................................................. 37 12.2.3. МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ............................................................................................................................................................. 38 12.2.4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО СРАВНИТЕЛЬНОМУ ПОДХОДУ ........................................................................................................................... 43

13. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ................ 44 13.1. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ......................................................................................................................................... 44 13.2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ......................................................................................................... 44

14. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ...................................................... 45 14.1. РАСЧЁТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ....................................................................................................................................... 45 14.2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................ 46

15. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧЕСКИХ МАТЕРИАЛОВ.......................................... 47 ПРИЛОЖЕНИЕ № 1. Документы Оценщиков и Исполнителя..................................................................................................... 48 ПРИЛОЖЕНИЕ № 2. Материалы для Сравнительного подхода................................................................................................... 55 ПРИЛОЖЕНИЕ № 3. Документы, предоставленные Заказчиком ............................................................................................... 61

3



1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

УТВЕРЖДАЮ: Генеральный директор

ООО «Лендлорд-Эксперт»

_____________________ И. Г. Смолев Табл. № 1

Номер отчета 11742/09 Основание для проведения оценки Договор № 50002501986 от 28.08.2018 г. Заказчик ПАО Сбербанк, Юго-Западный банк Исполнитель ООО «Лендлорд-Эксперт»

Общая информация, идентифицирующая Объект оценки

Объект недвижимого имущества, именуемый в дальнейшем «Объектом оценки»: 2-х комнатная квартира, назначение: жилое помещение, площадью 40,2 кв.м., (3 этаж), кадастровый номер 39:15:131828:466, принадлежащая Тарасовой Татьяне Викторовне и находящаяся в залоге ПАО Сбербанк, расположена по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Горького, 76, кв.6

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

13 сентября 2018 г.

Дата обследования Объекта оценки 13 сентября 2018 г. Дата составления отчета 20 сентября 2018 г.

Балансовая стоимость Отсутствует по причине принадлежности Объекта оценки физическому лицу

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов А) Затратный подход Не применялся Б) Доходный подход Не применялся В) Сравнительный подход 1840000 руб. Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается1):

1 840 000 ( Один миллион восемьсот сорок тысяч ) рублей.

Итоговая величина ликвидационной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается):

1 383 000 ( Один миллион триста восемьдесят тpи тысячи ) рублей.

Ограничения и пределы применения полу-ченной итоговой стоимости

Рыночная и ликвидационная стоимость может быть применена Банком для принятия управленческих решений в рамках работы с проблемной задолженностью, в том числе для определения условий реализации оце-ниваемого имущества или переуступки прав требований по кредитным договорам, залоговым обеспечением по которым выступает оцениваемое имущество.

Оценщик

Т.Г. Гурова /подпись/

1 В соответствии с подпунктом 22 пункта 3 ст. 146 Главы 21 Части 2 НК РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей

в них НДС не облагается.

4



2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Табл. № 2. Объект оценки (состав Объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при их на-личии))

2-х комнатная квартира, назначение: жилое помещение, площадью 40,2 кв.м., (3 этаж), кадастровый номер 39:15:131828:466, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Горького, 76, кв.6.

Документы, содержащие характе-ристики Объекта оценки и его оцениваемых частей

Заказчик предоставил копии следующих документов: 1. Выписка из единого государственного реестра недвижимости об объекте не-движимости от 30.03.2018 г. (разделы 1,2); 2. Свидетельство о государственной регистрации права № 39-АБ 354459 от 26.06.2014 г. 3.Справка № 313/1 от 03.06.2014 г. 4.Кадастровый паспорт помещения № 39/14-ВС-139387 от 15.05.2014 г.

Права, учитываемые при оценке Объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Права, учитываемые при оценке Объекта оценки - право собственности. Ограничения и обременения: ипотека в силу закона.

Цель оценки Определение рыночной и ликвидационной стоимости Объекта оценки с учетом предполагаемого использования результатов оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки

Передача в залог

Вид стоимости Рыночная и ликвидационная Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

Производится по состоянию на дату осмотра.

Допущения, на которых должна основываться оценка

• Отчет оформляется в соответствии с требованиями кредитной организа-ции ПАО Сбербанк.

• Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течении шести месяцев с даты составления отчета.

• Оценка объекта оценки проводится с учетом текущего использования объекта.

• Исполнитель не проводит проверку правильности заверения заказчиком предоставляемых документов

• Оценка ликвидационной стоимости Объекта оценки проводится при до-пущении, что фиксированный срок экспозиции Объекта оценки при вынуж-денной продаже составляет 3 месяца. Информация об условиях продажи и предполагаемой форме организации проведения торгов отсутствует.

• Оценка рыночной стоимости производилась из расчета отсутствия прав третьих лиц на оцениваемый объект, в т.ч. отсутствия обременения в виде за-ключенного договора ипотеки.

• Иные допущения и ограничения могут быть установлены в процессе про-ведения оценки и указаны в отчете.

Особенности проведения осмот-ра объекта оценки либо основа-ния, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют

Отсутствуют

Порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации

Материалы и документы, необходимые для проведения оценки предоставляются заказчиком в срок 2 рабочих дня с момента подписания договора. Документы, предоставленные заказчиком, должны быть подписаны уполномо-ченным на то лицом и заверены в установленном порядке.

бующих анализа при проведении Не требуется привлечение отраслевых экспертов

5



6



7



8



3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Оценка выполнена в соответствии с требованиями Стандартов оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требо-вания к проведению оценки (ФСО № 1)", приказом Минэкономразвития РФ 20.05.2015 № 298 "Об утвер-ждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", приказом Минэко-номразвития РФ от 20.05.2015 № 299 "Об утверждении федерального стандарта оценки " Требования к от-чету об оценке (ФСО № 3)", приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611 "Об утверждении фе-дерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", приказом Минэкономразвития РФ от 1.06.2015 № 327 "Оценка для целей залога (ФСО № 9)", приказом Минэкономразвития РФ от 16.11.2016 № 721 " Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО N 12)", а также «Сводом стандартов и правил РОО 2015», в части не противоречащей законодательству РФ и иных требований, действовавших на дату оценки.

Обоснование выбора стандартов оценки: ФСО №№ 1, 2, 3, 7, 9 и 12 используются как обязательные, согласно российскому законодательству об

оценочной деятельности. «Свод стандартов и правил РОО 2015» используется как обязательные для оценщиков, являющихся

членами Общероссийской Общественной Организации «Российское Общество Оценщиков».

9



4. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ДАННОМ ОТЧЕТЕ2

Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте и залог которых не запрещен действующим законодательством Российской Федерации.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Цель оценки - определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать ис-полнение;

- стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типич-

ной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принужде-

ния к совершению сделки в отношении сторон сделки, с чьей-либо стороны, не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость – под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Наиболее эффективное использование - использование недвижимости, которое максимизирует ее про-дуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разре-шено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод про-ведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оцен-ке.

Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на оп-ределении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

2 Общие понятия и определения, обязательные к применению в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос-сийской Федерации» №135 от 29.07.1998 г. и стандартами ФСО-1, ФСО-2 , ФСО-4 , ФСО-7, ФСО-9.

10



Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых дохо-дов от использования объекта оценки.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласование результатов оценки – определение итоговой величины стоимости объекта оценки на основании результатов, полученных с помощью различных подходов оценки.

Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

5. ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

При выполнении настоящей работы Оценщик исходил из следующих допущений, являющихся неотъемлемой частью данного отчета:

• Исполнитель (Оценщик) не несет юридическую ответственность за достоверность представлен-ных Заказчиком документов на оцениваемый объект оценки. Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или правовых ограничений, кроме оговоренных в правоустанавливающих до-кументах и указанных в отчете об оценке.

• Предполагается, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, явля-ется надежной и достоверной. Исполнитель (Оценщик) не может гарантировать абсолютную точ-ность информации, предоставленной другими сторонами, потому для этих сведений указывается ис-точник информации.

• В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязне-ния оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в зада-нии на оценку не указано иное.

• Мнение Исполнителя (Оценщика) относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта оценки действительно только на дату оценки.

• Исполнитель (Оценщик) не принимает на себя никакой ответственности за изменение полити-ческих, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рынок оцениваемого объекта, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

• При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на результаты оценки, при этом под такими факторами понимаются обстоя-тельства, информацию о которых намеренно либо ненамеренно скрывают сотрудники заказчика, лица аффилированные с Заказчиком, либо обстоятельства, информация о которых уничтожена либо недоступна для ознакомления по иным причинам. На Исполнителе (Оценщике) не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

• Ни Заказчик, ни Исполнитель (Оценщик) не могут использовать отчет иначе, чем это преду-смотрено договором на оценку.

• Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течении шести месяцев с даты составления отчета.

• Отчет об оценке действителен только в полном объеме, любое использование отдельных частей отчета не отражает точку зрения Исполнителя (Оценщика).

• Заключение о рыночной стоимости действительно только для объекта в целом. Все промежу-точные расчетные данные, полученные в процессе оценки, не обязательно отражают экономические отношения на сложившемся рынке.

• Выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия Исполните-ля (Оценщика).

• От Исполнителя (Оценщика) не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным спосо-бом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

11



• Исполнитель (Оценщик) не несет ответственности за решения, которые были приняты Заказчи-ком исходя из результатов оценки, также как и за последствия, которые возникли в связи с игнориро-ванием результатов оценки.

• Отчет об оценке выражает профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свобод-ном рынке по цене, равной его рыночной стоимости, указанной в данном отчете.

• В своих действиях Оценщик поступал как независимый исполнитель. Размер вознаграждения ни в какой степени не связан с его выводами.

• В соответствии с договором от Оценщика не требуется проведение дополнительных работ, свя-занных с экспертизой сооружений и геологическими исследованиями грунтов для выявления вредных веществ и материалов, которые могли бы вызвать потерю ценности данного объекта недвижимости. Оценка стоимости основана на предположении, что такие вещества отсутствуют на данном объекте. Заказчику предлагается пригласить эксперта в данной области, если он этого пожелает.

• Итоговая величина рыночной и ликвидационной стоимости Объекта оценки НДС не облагается. В соответствии с подпунктом 22 пункта 3 ст.149 Главы 21 НК РФ реализация жилых домов, жилых помеще-ний, а также долей в них НДС не облагается.

• Оценка ликвидационной стоимости Объекта оценки проводится при допущении, что фиксированный срок экспозиции Объекта оценки при вынужденной продаже составляет 3 месяца.

6. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ

Табл. № 3.

Организационно-правовая форма

Публичное акционерное общество

Полное наименование Публичное акционерное общество «Сбербанк России», Юго-Западный банк

Сокращенное наименование ПАО Сбербанк, Юго-Западный банк Основной государственный ре-гистрационный номер (ОГРН)

№ 1027700132195

Дата присвоения ОГРН 16.02.2008 г. Место нахождения юр. лица Россия, 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д.19.

7. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ИСПОЛНИТЕЛЕ

Табл. № 4 Оценщик Трудовой договор с ООО «Лендлорд-Эксперт» №45 от 28.03.2011 г. Фамилия, имя, отчество Гурова Тамара Георгиевна Информация о членстве в СРО Член Общероссийской общественной организации «Российское общество

оценщиков», включена в реестр 18.12.2007 г. за регистрационным №001952 Документ, подтверждающий полу-чение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Диплом Ростовского Государственного Строительного Университета по про-грамме «Оценка стоимости недвижимости», Специализация «Оценка стоимо-сти недвижимости», окончила 01.12.2001 г., номер диплома ПП № 307151, от 01.12.2001 г., регистрационный номер 5894, Диплом Ростовского Государственного Строительного Университета», по про-грамме «Оценка стоимости, предприятия (бизнеса)», окончила 09.06.2007 г., номер диплома ППК 068293, от 09.06.2007 г., регистрационный номер 12188. Имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № 009239-1 от 12 апреля 2018 г., выданный на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленче-ских кадров» от 12 апреля 2018 г. №59 (действителен до 12 апреля 2021 г.).

Стаж работы в оценочной деятель-ности

16 лет (с 08.01.2002 г.)

12



Номер контактного телефона 8(863)250-00-03 Почтовый адрес 344010, Россия, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 Адрес электронной почты [email protected] Сведения о независимости оценщи-ка

Оценщик, выполняющий работу со стороны «Исполнителя», не имеет вещных или обязательственных прав в отношении объекта оценки вне договора, не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - Заказчика, лицом, имеющим имуществен-ный интерес в объекте оценки и не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, а также не является участником (членом) или кредитором Заказчика, а Заказчик не является кредитором или страховщиком оценщика. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки

Сведения о страховании граждан-ской ответственности

Страховой полис ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности №002-073-122805/17 от 13.12.2017 г., выданный ООО «Абсолют Страхование», (срок действия с 14.12.2017 г. по 13.12.2018 г.), страховая сумма 5 000 000 (пять миллионов) рублей

Копии документов, регламентирующих деятельность Оценщика, представлены в Приложении №1 Информация обо всех привле-каемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке ор-ганизациях и специалистах с ука-занием их квалификации и сте-пени их участия в проведении оценки Объекта оценки

Отчет выполнила Гурова Т.Г. Осмотр Объекта оценки проведен представителем оценщика

Переваловой К.О. 13 сентября 2018 года.

Исполнитель Организационно-правовая форма Общество с ограниченной ответственностью Полное наименование Общество с ограниченной ответственностью

«Лендлорд-Эксперт» Сокращенное наименование ООО «Лендлорд-Эксперт» Основной государственный регист-рационный номер (ОГРН)

№ 1026103731664

Дата присвоения ОГРН 09.12.2002 г. Номер контактного телефона 8(863)250-00-03 Почтовый адрес 344010, Россия, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 Адрес электронной почты [email protected] Сведения о независимости Испол-нителя

ООО «Лендлорд-Эксперт» не имеет имущественного интереса в объекте оценки и (или) не является аффилированным лицом Заказчика. Размер де-нежного вознаграждения Исполнителя за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Сведения о страховании ответст-венности

ООО «Лендлорд-Эксперт» имеет страховой полис № 002-073-122525/17 Стра-хового акционерного общества «Абсолют Страхование» выдан 05.10.2017 г. (срок действия с 10 октября 2017 г. по 09 октября 2018 г.) на страхование до-полнительного обеспечения обязанности оценщика возместить убытки, при-чиненные Заказчику и (или) третьим лицам на сумму 100 000 000 (сто миллио-нов) рублей в целом и по каждому страховому случаю в отдельности. (см. При-ложение №1). Основанием наступления дополнительной ответственности яв-ляется вступившие в законную силу решение арбитражного, гражданского суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями или бездействием Страхователя в результате нарушений Федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморе-гулируемой организацией, членами которой являлись оценщики - исполни-тели работ.

13



8. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ОСУЩЕСТВЛЕННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Проведение оценки включает следующие этапы: Табл. № 5. План процесса оценки

Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку ФСО №1, п.23(а) Проведено Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; ФСО №1, п.23(б) Проведено При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его предста-витель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

ФСО №7, п.5 Проведено

Сделаны выводы о ликвидности объекта, в обязательном порядке указываемые в отчете, но не рассматриваемые как результаты оценки.


Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необхо-димых расчетов

ФСО №1, п.23(в) Проведено

Согласование результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. ФСО №1, п.23(г) Проведено После проведения процедуры согласования оценщик приводит суждение о возможных гра-ницах интервала, в котором может находиться стоимость Объекта оценки.


Составление отчета об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной дея-тельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки. ФСО №1, ФСО №3, ФСО №7 , ФСО №9, ФСО №12 и «Сводом стандартов и правил РОО 2015».

Проведено

Итоговая величина стоимости объекта оценки выражена в рублях Российской Федерации. ФСО №1, п.27 Проведено Итоговая величина стоимости объекта оценки представлена в рублях Российской Федера-ции с округлением по математическим правилам округления до тысяч рублей.

ФСО №1, п.27 ФСО №3, п.14

Проведено

9. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

9.1. Перечень документов используемых Оценщиком Перечень документов, используемых оценщиком в настоящем отчете и устанавливающих количест-

венные и качественные характеристики Объекта оценки. 1. Выписка из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от

30.03.2018 г. (разделы 1,2); 2. Свидетельство о государственной регистрации права № 39-АБ 354459 от 26.06.2014 г. 3.Справка № 313/1 от 03.06.2014 г. 4.Кадастровый паспорт помещения № 39/14-ВС-139387 от 15.05.2014 г.

Табл. № 6. Анализ представленной Заказчиком информации Информация о виде и объеме прав на Объект оценки

Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на недвижимое иму-щество, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на него (в правоподтверждающих, правоустанавливающих документах

Отражено

Сопоставление данных об Объекте оценки

Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества, права на кото-рое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия не зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.) фактического состояния недвижимого имущества характеристикам Объекта, отраженным в действительных на дату оценки документах органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентариза-цию на здания, строения, сооружения, входящие в состав Объекта оценки (техниче-ский паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения, кадастровый паспорт при нали-чии)

Проведено

Установление данных об обременений на Объект оценки

Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обре-менение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая несовершеннолетних) и любых других обременений (при их наличии)

Проведено

Установление данных об имуществе не яв-ляющимся недвижи-мым

Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе недвижимого иму-щества, права на которое оцениваются, имущества, не являющимся недвижимым (не-отъемлемые улучшения Объекта оценки (улучшения, без которых невозможно полно-ценное текущее использование/эксплуатация объекта)

Проведено

Установление иных сведений

Установление иных количественных и качественных характеристик недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе содержащих описание сущест-вующих прав на Объект оценки

Проведено

Документы предоставлены в объеме, достаточном для определения рыночной стоимости.

14



Документы предоставлены Заказчиком в электронном виде и представлены в Приложении № 3.

9.2. Перечень данных используемых Оценщиком 1. Периодические печатные издания.* 2. Распечатки с сайтов сети Интернет.* 3. Нормативные и справочные материалы (см. Раздел №15). *Все используемые оценщиком данные представлены в Приложении №2.

9.3. Описание прав, учитываемых при проведении оценки Собственник Тарасова Татьяна Викторовна Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 27 03 №718188. Дата выдачи: 11.07.2003 г. Выдан: ОВД Ленинградского района г. Калининграда. Адрес постоянного места жительства: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Герцена, дом №77. Правоудостоверяющий документ: Выписка из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 30.03.2018 г. (разделы 1,2,5) Документы-основания: Договор купли-продажи квартиры от 20.06.2014 г. Вид права: собственность

Объект права: Квартира. Площадь: общая 40,2 кв.м. Этаж: 3. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г. Калининград, ул.Горького, дом 76, кв. 6. Кадастровый (условный) номер: 39:15:131828:466 Существующие ограничения (обременения) права: - запрет выполнения регистрационных действий, запрет на совершение действий по регистрации; - ипотека в силу закона, весь объект. Оценка рыночной стоимости производилась из расчета отсутствия прав третьих лиц на оценивае-мый объект.

9.4. Описание местоположения Объекта оценки

Основные характеристики местоположения Объекта оценки приведены в нижеследующей таблице. Табл. № 7

Адрес Объекта оценки Россия, Калининградская область, г. Калининград, ул.Горького, дом 76, кв. 6

Расположение Объекта оценки в населенном пункте Ленинградский район г. Калининграда Экологическая обстановка в районе удовлетворительная Интенсивность движения транспорта мимо дома высокая Расположение дома фасадом на ул. Горького Близость к транспортной магистрали до ул. Горького – 16 м. Эстетичность окружающей застройки удовлетворительная Престижность района средняя Зонирование района (преобладающий тип застрой-ки)

многоэтажная и среднеэтажная жилая застройка

Близость к объектам социально-бытовой сферы высокая Близость к объектам развлечений и отдыха высокая

нет не огорожена Придомовая территория не охраняема

Наличие зеленых насаждений есть Прочие особенности местоположения отсутствуют Наличие расположенных рядом объектов, снижаю-щих либо повышающих привлекательность кон-кретного двора и района в целом

повышающие: магазины, аптека, банк, салон красоты, кафе, школа, спортивный комплекс, стадион, парк, институт, медцентр снижающие: отсутствуют

15



Местоположение Объекта оценки на общем плане г. Калининграда и в конкретном микрорайоне

показано на нижеследующих рисунках.

Рис. № 1

Местоположение Объекта оценки на карте г. Калининграда

Рис. № 2

Местоположение Объекта оценки в микрорайоне г. Калининграда

Местоположение

Объекта оценки


Объекта оценки

16



9.5. Описание здания, в котором расположен Объект оценки Табл. №8. Общая характеристика здания

Год постройки 1956 Состояние дома Удовлетворительное. Количество квартир в доме 84 Этажность 3 Тип фундамента н/д Материал стен каменные, кирпичные Материал перегородок кирпичные Группа капитальности 1 группа капитальности Серия (тип) дома кирпичный Состояние внешней отделки удовлетворительное Внешний вид фасада удовлетворительный Характеристика перекрытий железобетонные Уровень защищенности подъезда домофон Состояние общественных зон подъезда удовлетворительное не удовлетворительное Лифты нет Мусоропровод нет Газ есть Горячее водоснабжение Автономная котельная (крышная, встроенно-пристроенная) Отопление Автономная котельная (крышная, встроенно-пристроенная) Противопожарная безопасность нет Наличие и тип парковки неохраняемая возле дома Общее состояние дома удовлетворительное Наличие/ отсутствие дополнительных услуг для жильцов

отсутствуют

Наличие/ отсутствие встроено-пристроенных помещений нежилого назначения

отсутствуют

Прочие особенности дома отсутствуют Дополнительная информация отсутствует

Табл. №9. Техническое состояние здания

Показатель Характеристика Нормативный срок эксплуатации здания 143 Физический износ согласно данных органов Технической инвентаризации

нет данных

Физический износ по результатам осмотра 43% (Износ% = Фактический возраст здания / Нормативный возраст здания * 100% = (2018-1956) / 143 * 100% = 43,3% или округленно 43%)

Периодичность проведения капитального ремонта по ВСН 58-88 (р) от 23.11.88 г.

15-20 лет

Год проведения полного/частичного капи-тального ремонта здания

нет данных

Конструкция крыши плоская, совмещённая с перекрытием Состояние крыши без следов протечек на потолке Кровля ремонт не требуется Состояние и характеристика перекрытий перекрытия железобетонные, не требуют капитального ремонта Конструктивные характеристики наружной части фундамента (цоколя)

в одной плоскости со стеной

Наличие критериев физического износа фундамента (цоколя)

мелкие трещины в цоколе; ширина трещин до 1,5 мм

Наличие критериев физического износа на-ружных стен

нарушение покрытия выступающих частей фасада, отдельные мелкие выбоины, трещины; на площади до 5%

Наличие критериев физического износа пе-рекрытий

трещины в швах между плитами; ширина трещин до 2 мм

Физический износ по результатам осмотра определяется на основании ВСН 53-86(р) и «Курса лекций «Основы оценки недвижимости» Ю.В. Бейлезона, РОО, 2011. В результате проведенного осмотра здания, оценщик пришел к выводу об отсутствии дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудова-ния, которые могут привести впоследствии к аварийности дома или признанию его ветхим.

17



9.6. Описание характеристик Объекта оценки Табл. № 10. Описание характеристик Объекта оценки

Этаж 3 Количество квартир на этаже 2 Тип планировки смежные комнаты Количество комнат (в случае фиксированной плани-ровки)

2

Общая площадь квартиры, кв.м. 40,2 Жилая площадь, кв.м. 23,1 Площадь кухни, кв.м. 10,2 Балкон/лоджия отсутствует Высота помещений, м 2,7 Санузел, количество санузлов совмещенный, кол-во-1 Телефон нет Выход окон (стороны света) запад, улица

жилые комнаты – линолеум, кавролин кухня - линолеум коридор - линолеум

Пол

санузел - плитка жилые комнаты - обои кухня - плитка коридор - обои

Стены

санузел - плитка жилые комнаты - побелка кухня - потолочная плитка коридор - потолочная плитка

Потолок

санузел - побелка Входная дверь металлическая Окна металлопластиковые Сантехника/состояние в рабочем состоянии Подключение к электричеству скрытая проводка

холодное водоснабжение – центральное Подключение к холодному/горячему водоснабжению горячее водоснабжение – Автономная котельная (крышная, встроен-

но-пристроенная) Подключение к канализации центральная Межкомнатные двери деревянные Кондиционирование нет Отопительные приборы чугунные Кухонная плита газовая Наличие следов протечек на потолке есть, в жилой комнате № 3. Наличие переоборудования нет Наличие перепланировки нет Дополнительные удобства нет Состояние отделки требует косметического ремонта Необходимые ремонтные работы нет, оценка проводится для текущего состояния объекта

18



Фотографии Объекта оценки

Здание,

в котором расположен Объект оценки

Фасад здания с информационной табличкой

Состояние подъезда,

в котором расположен Объект оценки

Количество квартир на лестничной площадке

Лестничная площадка Объекта оценки

Входная дверь в квартиру

Входная дверь в квартиру

19



Коридор

№ 1 на поэтажном плане, вид 1

Коридор № 1 на поэтажном плане, вид 2

Жилая комната

№2 на поэтажном плане, вид 1







20







Кухня


Кухня


Санузел

№ 5 на поэтажном плане, вид1

Санузел


21



Санузел


Вид из окна квартиры

9.7. Текущее использование Объекта оценки

Объектом оценки является квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, предназначенное для проживания граждан.

На дату оценки объект используется в качестве жилых помещений.

9.8. Другие факторы и характеристики, существенно влияющие на стоимость Объекта оценки

Других факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки существенно влияющих на его стоимость, не обнаружено.

22



10. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

10.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обста-новки на рынок оцениваемого объекта

Анализ макроэкономической ситуации Российской Федерации по состоянию август 2018 г.3 По оценке Минэкономразвития России, рост ВВП в июле ускорился до 1,8% г/г (в июне– 1,1%

г/г). Из базовых отраслей основной вклад в ускорение роста ВВП внесло восстановление динамики про-мышленного производства после исчерпания действия временных негативных факторов. При этом увели-чение темпов роста добывающих отраслей в июле, помимо прямого положительного вклада в динамику выпуска, также способствовало улучшению показателей грузооборота транспорта.

В течение текущего года происходит изменение структуры экономического роста, перебалансировка источников экономического роста от внутренних к внешним. Чистый экспорт, по оценке, в апреле–июле внес положительный вклад в рост ВВП впервые с 4кв16. По данным ФТС, во 2кв18 продолжилось ускоре-ние роста физического объема экспорта (до 6,5% г/г). В то же время реальные темпы роста импорта суще-ственно снизились (до 1,1% г/гв апреле–июне) на фоне замедления потребительской и инвестиционной активности. Рост инвестиций в основной капитал во 2кв18 замедлился до 2,8% г/г по сравнению с 3,6%г/г в 1кв18.

Динамика инвестиций в апреле–июне совпала с оценками Минэкономразвития России (2–3% г/г), осуществленными на основе оперативных данных. В июле индикаторы инвестиционной активности указы-вали на ее дальнейшее снижение. Особенно выраженным было ухудшение динамики инвестиционного им-порта машин и оборудования из стран дальнего зарубежья.

В последние месяцы наметилась тенденция к стабилизации динамики потребительского спроса. Темпы роста потребительских расходов на покупку товаров и услуг, рассчитанных по методологии баланса доходов и расходов населения, в июле вернулись на уровни января–мая после июньского ускорения. Про-должается стабилизация динамики продаж автомобилей и пассажирских авиаперевозок после активного восстановительного роста в 2017 году.

В июле рост кредитного портфеля ускорился как в корпоративном, так и в розничном сегменте. Рост кредитования физических лиц продолжает существенно опережать рост корпоративного кредитного портфеля. При этом розничное кредитование только в последние месяцы вышло на темпы роста, значимо превышающие уровень процентных ставок в данном сегменте, и, соответственно, начало вносить положи-тельный вклад в увеличение потребительского спроса.

В августе цены российских активов находились под давлением из-за волатильности на глобальных финансовых рынках. Как и другие валюты развивающихся стран, в августе рубль ослаблялся на фоне нарас-тания кризисных явлений в Турции. Негативное влияние на динамику обменного курса рубля оказали заяв-ления США о возможном введении новых санкций в отношении России. Вместе с тем новый пакет ограни-чений, вступивший в силу 27 августа, не влечет значимого ужесточения действующего санкционного режи-ма. В целях обеспечения финансовой стабильности Банк России приостановил операции по покупке ино-странной валюты в рамках бюджетного правила с 9 по 16 августа и с 23 августа до конца сентября. Решение Банка России не влечет за собой нарушения реализации бюджетной политики в соответствии с бюджет-ным правилом, которое определяет использование нефтегазовых доходов в бюджетной системе.

Минэкономразвития России осуществило уточнение сценарных условий, которые были разработа-ны в июле, с учетом ситуации на мировых финансовых и товарных рынках, а также новых данных по рос-сийской экономике. Произошедшие за этот период события, по оценке Минэкономразвития России, ока-жут влияние на макропоказатели в краткосрочной перспективе. При этом Минэкономразвития России не видит оснований для пересмотра долгосрочных трендов развития российской экономики.

3 Данный раздел Отчета составлен по материалам официального сайта Федеральной службы государственной статисти-

ки(http://www.gks.ru)

23



Краткая характеристика г. Калининграда4 Табл. № 11

г. Калининград Административный центр Калининградской области. Самый западный областной центр стра-ны. Расположен при впадении реки Преголи в Калининградский залив.

Расположение

Площадь, кв. км 224,7

Численность населения, чел.

475 0565, по состоянию на 01.01.2018 г.

Динамика численности населения

Увеличивается

Плотность населения, чел./км2

2114,18

Калининград - второй по численности населения город Северо-Западного федерального округа, третий - Прибалтики и седьмой среди городов побережья Балтийского моря. Калининград входит в шес-тёрку основных центров внутреннего миграционного притяжения в России за последние два десятилетия.

Калининград — центр анклавного региона России, тесно связанный с Европой. Это вносит свои коррективы в развитие рынка недвижимости и объясняет достаточно высокие цены на жильё, по сравнению с большинством областных центров РФ, а также достаточно быстрое возвращение рынка к докризисным позициям. Несмотря на сравнительно небольшие размеры города (400 тыс. жителей) и области (около 1 млн), этот анклав привлекателен для приезжих и характеризуется высокой активностью миграционного по-тока. основные факторы, провоцирующие интерес отечественных и зарубежных мигрантов к Калининграду и оказывающие влияние на рынок недвижимости в регионе.

Близость к Европе. Прямое автобусное сообщение с Польшей, Германией и Литвой, короткие рас-стояния, позволяющие совершать автомобильные поездки в европейские страны, активно развивающееся железнодорожное и воздушное сообщение с Европой способствуют мобильности жителей области. По сравнению с другими регионами России, число людей, регулярно выезжающих за границу, выше в не-сколько раз. Этому способствует и наличие в городе консульств Германии, Польши, Литвы, Швеции, а так-же тот факт, что большинство жителей области имеют загранпаспорта, необходимые для выезда транзитом в «большую Россию». Впрочем, для большинства жителей области Польша, Германия и другие европей-ские страны психологически «ближе», чем Москва, а центр местного шоп-туризма — миллионный Гданьск — в шутку называют «калининградским пригородом».

Особенности менталитета. Калининградский менталитет более лоялен к приезжим, чем другие ре-гионы России. Это связано с историей области. Калининград изначально был ориентирован на заселение приезжими. Несмотря на то что в городе выросло уже третье послевоенное поколение, многие семьи со-хранили связи в «большой России» и в других бывших советских республиках и помнят о своих корнях. Возрастающий интерес к довоенному прошлому подчёркивает пришлось населения области. И хотя в Ка-лининграде тоже есть элементы неприязненного отношения к мигрантам, в целом общественный климат

4 Составлено по материалам информационных порталов: http://ru.wikipedia.org/ 5 Источник информации: сайт АИЖК http://www.ahml.ru/ru/participants/prodacts/tocalculation/, а также данные сайта Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/free_doc/new_site/perepis2010/croc/perepis_itogi1612.htm

24



положительный. Быстрой «акклиматизации» переселенцев из Казахстана способствует наличие мощной казахстанской диаспоры, имеющей собственное культурное общество «Оркен».

Высокая степень урбанизации (78% городских жителей). Для региона характерна густозаселенность области, короткие расстояния между городами. Это даёт возможность выбора жилья за пределами Калинин-града, оставаясь в ареале «городской цивилизации».

Близость морских курортов. Привлекательность этого обстоятельства очевидна. От Калининграда до моря — всего 30 км, ходят автобусы и электрички, имеется современная автострада.

Неплохие условия для бизнеса и инвестиций. Закон об особых экономических зонах в Калинин-градской области довольно неопределёнен и непоследователен, но является немаловажным стимулом для регионального развития. Согласно данным Forbes, Калининград после кризиса занимает 12-е место в 30-ке лучших российских городов с точки зрения инвестиций, причём 7-е место — по комфортности ведения бизнеса, 8-е — по устойчивости к кризису, 11-е — по «деловому климату».

Высокая степень озеленённости города, интересная историческая архитектура. Этот фактор тоже может заинтересовать приезжих. Калининград — самый «зелёный» город Балтики: здесь приходится по 100 кв.м зелени на человека. Во многом это наследие прусского «Союза по озеленению», начавшего превраще-ние Кёнигсберга в «зелёный рай». В сочетании с краснокирпичной архитектурой старого немецкого фонда выглядит очень красиво.

25



Основные показатели социально-экономического развития Калининградской области и г. Калининграда за 1 полугодие 2018 г.6

Индекс цен производителей промышленных товаров (промышленные товары, предназна-

ченные для реализации на внутрироссийском рынке) в июне 2018 года составил 101,6% к декабрю 2017 года.

В I полугодии 2018 года в г. Калининграде было введено в эксплуатацию 92 новых жилых дома, или 3240 новых благоустроенных квартир, общей площадью 193,1 тыс. кв. метров, что на 26,1% выше уровня I полугодия 2017 года. В г. Калининграде построено 46,5% площади жилых домов от общего объёма жилья, построенного в регионе.

Индивидуальными застройщиками за свой счёт и с помощью кредитов в I полугодии 2018 года были построены и введены в действие 52 дома, или 52 квартиры, общей площадью 13,3 тыс. кв. м, что на 12,7% больше, чем в I полугодии 2017 года. Удельный вес построенной общей площади жилых домов населением, за счет собственных и заемных средств, составил 6,9% от общего объема, введенного в действие жилья в Калининграде.

Объем инвестиций в основной капитал по крупным и средним предприятиям (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими ме-тодами) за I полугодие 2018 года составил 24 737,3 млн. рублей (за I полугодие 2017 года – 23 192,8 млн. рублей), что на 6,7 % больше, чем за I полугодие 2017 года, что может свидетельствовать об улучшении инвестиционной активности.

Сводный индекс цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения в июне 2018 года по сравнению с декабрем 2017 года составил 100,7%. Данный показатель объединяет индексы цен на строительно-монтажные работы, оборудование и прочие капитальные работы и характеризует изменение цен во времени (индекс динамики), т.е. отражает общее изменение цен в строительстве объектов различных видов экономической деятельности. В данном случае показатель свидетельствует о незначительном росте цен на строительную продукцию.

По состоянию на 01.07.2018 года численность безработных граждан, состоящих на учете в ГКУ КО «Центр занятости населения города Калининграда», составила 954 человека.

На 01.07.2018 года уровень регистрируемой безработицы (соотношение зарегистрированных в органах службы занятости безработных к численности экономически активного населения, рассчи-танный в процентах) составил 0,4%, напряженность рабочей силы на рынке труда города Калинин-

6 Источник: http://rostov-gorod.ru/

131,9

101,1

114,6

110,4

126,1

111,4

111,6

120,5

129,1

109,9

164,7

134,7

126,5

106,7

35 60 85 110 135 160 185 210 235 260 285

Обрабатывающие производства

Обеспечение электрической энергией,газом и паром;

кондиционирование воздуха

Грузооборот автотранспорта

Объем работ по договорам строительного подряда

Введено в действие жилых домов

Оборот розничной торговли

Оборот общественного питания

Основные экономические показатели(I полугодие 2018 г. в % к соответствующему

периоду 2017 г.)

Калининград В целом по области

69,771,8

85,2

26,6

46,565,886,0

64,4

50,8

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

Кол-во

субъектов

хозяйственн…Оборот

розничной

торговли

Объем

платных услуг

населению

Объем работ

по договорам

строительно…

Введено

жилых домов

Отгружено

товаров в

промпроизв…

Грузооборот

автотранспорт

а

Перевозено

грузов

Оборот

общественного питания

Доля Калининграда в

Калининградской области

26



града составила 0,1 ед. (показывает какое число незанятых трудовой деятельностью граждан, состоя-щих на учёте в службе занятости, приходится на одну заявленную предприятиями вакансию, т.е. оп-ределяет соотношение спроса и предложения на рабочую силу.).

В г. Калининграде с начала 2018 года количество заявленных вакансий увеличилось с 8345 еди-ниц (на 01 января 2018 года) до 9254 единиц, по рабочим специальностям с 6054 единиц до 6518 единиц. Профессиональная структура свободных рабочих мест в 2018 году сохранила тенденцию значительного преобладания спроса на рабочие специальности (70,4%) над вакансиями по професси-ям служащих (29,6%).

По данным статистики в мае 2018 года численность работающих на крупных и средних пред-приятиях города составила 114,7 тыс. человек.

Номинальная среднемесячная заработная плата, приходящаяся на одного работника круп-ных и средних предприятий городского округа «Город Калининград», в июне 2018 года составила 43 905,4 рублей, что на 7,7% больше среднеобластного показателя (по области – 40 755,0 рублей). По сравнению с началом 2018 года она увеличилась на 13,5%.

Реальная заработная плата в июне 2018 года, рассчитанная с учётом индекса потребительских цен, составила 106,4% к началу 2018 года.

По г. Калининграду просроченная задолженность по заработной плате отсутствует. В структуре расходов населения области за I полугодие 2018 года по сравнению с I полугодием

2017 года основную часть денежных доходов население региона расходовало на покупку товаров и оплату услуг, доля этой статьи расходов увеличилась по сравнению с январем-маем 2017 года на 4,3 процентных пункта и составила 81,8%. Также увеличилась доля расходов на оплату обязательных пла-тежей и взносов (на 1,9 процентных пункта). В то же время уменьшилась доля расходов на покупку валюты (на 0,5 процентных пункта) и на накопление сбережений (на 5,5 процентных пункта). За ян-варь-май 2018 года денежные доходы населения превысили его расходы на 0,6%.

Сводный индекс потребительских цен (ИПЦ) в июне 2018 года составил 102,0% к декабрю 2017 года (ИПЦ в декабре 2017 года к декабрю 2016 года –102,8%).

Индекс потребительских цен на продовольственные товары в июне 2018 года составил 101,7%, непродовольственные товары – 101,9%, на платные услуги населению – 102,5%.

Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания в г. Калининграде в июне 2018 года составила 4864,1 рублей. По сравнению с декабрем 2017 года она увеличилась на 10,5%. Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания в среднем по области в конце июня 2018 года составила 4802,1 рублей в расчёте на месяц и увеличилась по сравнению с декабрем на 11,5%.

За январь-май 2018 год положительный сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) крупных и средних организаций г. Калининграда составил 9,1 млрд. рублей (за январь – май 2017 года – 9,3 млрд. рублей).

По состоянию на 1 июня 2018 года 58 организаций имели убыток, их удельный вес составил 31,4%. Сумма убытка этих предприятий – 1,0 млрд. рублей (на 01 июня 2017 года – 1,2 млрд. руб.).

На 1 июня 2018 года суммарная задолженность по обязательствам (кредиторская, задолженность и задолженность по кредитам банков и займам) по г. Калининграду составила 245,5 млрд. рублей, из неё просроченная – 4,7 млрд. рублей, или 1,9% от общей суммы задолженности.

Демографическая ситуация в г. Калининграде по состоянию на 1 апреля 2018 года характери-зуется продолжающимся процессом естественной убыли населения, в г. Калининграде в январе-июне 2018 года число умерших превысило число родившихся на 13,5%.

Миграционный прирост в целом по городу Калининграду за I полугодие 2018 года составил 3 986 чел, что на 7,3% больше соответствующего периода прошлого года (миграционный прирост за I полугодие 2017 года составил 3 715 чел.).

Перспективы развития рынка жилья находятся под влиянием следующих факторов: - макроэкономические факторы (изменение ВВП, уровня доходов населения, инфляция) - региональные параметры (изменение ВРП, объема инвестиций в основной капитал, демография, миграционный приток, уровень безработицы, расслоение доходов) - отраслевые факторы (состояние жилищного фонда, обеспеченность населения жильем, наличие земельных, строительных ресурсов, строительных мощностей) - политические факторы (состояние и реформирование правовой базы градостроительства, налого-вой системы, решения правительства о субсидировании отрасли)

27



В 2017 году ВВП впервые за три года продемонстрировал рост на уровне 1,5%

(http://www.gks.ru) который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 году. Рост ВВП дает основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее во-зобновление строительной активности.

Спрос на рынке достаточно устойчив, продемонстрирована положительная динамика в 2018 году относительно 2017-го. Однако говорить о значимом росте рынка не приходится, так как платежеспособность покупателей ограничена по объективным причинам макроэкономического ха-рактера (отсутствие прироста располагаемых доходов, сохранение существенных долей текущих рас-ходов в составе доходов населения). Ожидать значимого прироста спроса в кратко- и среднесрочной перспективе нет оснований, так как располагаемые доходы населения будут расти минимальными темпами в соответствии с официальными прогнозами, а ключевым драйвером развития вторичного рынка и увеличения количества сделок будут являться объёмы ипотечного жилищного кредитования. Доля сделок купли-продажи квартир, совершаемых с использованием 100%-ой оплаты собственными средствами, будет уменьшаться. Поддержку рынку недвижимости оказывает снижение ипотечных ста-вок, которые к концу 2017 года зафиксированы на уровне ниже 10% годовых. (https://news.ners.ru/zhile-2018-rost-cen-spryachut-za-ipotekoj-i-otdelkoj.html).

Вторичный рынок насыщен предложением. Цены предложения на вторичном рынке росли в течение 2011-2014 гг. (после посткризисного восстановления). Во время следующего кризиса (2014-2015 гг.) резкого снижения средней цены уже не наблюдалось, так как в структуре покупателей первой посткризисной волны было минимальное количество инвесторов. Впоследствии средняя цена моно-тонно снижалась небольшими темпами (1-3% в год) на фоне низкой платежеспособности покупате-лей.

В целом, макроэкономические, региональные, отраслевые и политические факторы формируют положительный вектор развития рынка многоквартирного жилья в Калинграде в среднесрочной пер-спективе. Однако так как основным источником повышения емкости рынка является увеличение дос-тупности ипотечного кредитования, то основным риском является ухудшение макроэкономических показателей развития России, что может негативно сказаться на доступности ипотечных кредитов, а соответственно, и на доступности жилья. К числу иных рисков можно отнести: - Снижение реальных доходов населения - Снижение миграционного притока в Калининграде ввиду отсутствия прироста инвестиций в основной капитал - Увеличение налоговой нагрузки на население ввиду исчисления налога на недвижимость с када-стровой стоимости, а также из-за возможного проведения структурных реформ в экономике - Монополизация рынка крупными застройщиками в результате внесения изменений в закон о долевом строительстве, что может привести к повышению средних цен и соответствующему сниже-нию доступности жилья.

В среднесрочной перспективе, при отсутствии внешних потрясений прогнозируется рост рын-ка на основе увеличения количества сделок, без ожиданий значимого роста средней удельной цены предложения.

28



10.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект Классификация квартирного фонда в г. Калининграде

Рынок квартир сегментируется по следующим основным критериям: Табл. № 12.

Материал и технология несущих конструк-ций

Период постройки Тип квартиры

− сборно-железобетонные строения; − кирпичные строения; − каркасно-монолитные строения.

− немецкий фонд; − сталинский и хрущевский фонды; − современный фонд; − новостройки.

− однокомнатные; − двухкомнатные; − трехкомнатные; − четырехкомнатные и более; − квартиры гостиничного типа.

Немецкий фонд - здания немецкой постройки до 1945 года – малоэтажное, из красного кирпича, с подвалами, мансардами, толстыми стенами, часто - высокими потолками, перекрытия в таких домах почти везде деревянные. Немецкое жилье есть во всех районах города, меньше его в т.н. «новом Балтрайоне».

Сталинский и хрущевский фонды - дома, построенные в 1950 -70-х гг. Современный фонд. К этому классу относят все многоквартирные жилые дома, построенные с нача-

ла 70-х годов. Новостройки. Все дома, находящиеся в состоянии строительства. Строительство ведется как по ин-

дивидуальным, так и по типовым проектам. Объект оценки представляет собой 2-комнатную квартиру в кирпичном трехэтажном жилом доме,

1956 г.п., относится к сегменту 2-комнатных квартир в кирпичных среднеэтажных жилых домах, 1950-1960 гг.п, расположенных в Ленинградском районе г. Калининграда

29



10.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объек-тами недвижимости

В Ленинградском районе г. Калининграда выявлено четыре предложения по продаже 2-

комнатных квартир, расположенных в кирпичных среднеэтажных домах 1950-1960 гг.п. Предложения на продажу квартир, выявленные в результате анализа рынка в сегменте, к которо-

му относится Объект оценки, представлены в нижеследующей таблице. На дату оценки цена предложения 1 кв.м. 2-комнатных квартир, расположенных в кирпичных

среднеэтажных жилых домах 1950-1960 гг.п. в Ленинградском районе г. Калининграда, колеблется от 51 163 до 60 822 руб./кв.м.

Табл. №13


Цена пред-ложения,

руб.

Общая пло-щадь кварти-

ры, кв.м.

Цена пред-ложения за кв.м., руб-

лей Источник*

г. Калининград/ Ленин-градский р-н/ пер. Север-

ный/ д.6 2 220 000 36,50 60 822 https://www.domofond.ru/2-komnatnaya-kvartira-na-

prodazhu-kaliningrad-256928592

г. Калининград/ р-н Ленин-градский/ ул Линейная/ д.7 2 200 000 43,00 51 163 https://realty.yandex.ru/offer/7265175772999702856/

г. Калининград/ р-н Ленин-градский/ ул Александра

Невского 2 200 000 42,60 51 643 https://kaliningrad.etagi.com/realty/1825497/

г. Калининград/ р-н Ленин-градский/ Советский про-

спект/ д. 11 2 500 000 42,30 59 102 https://domclick.ru/prodazha-kvartir/offer/3148197

*Распечатки аналогов находятся в архиве Оценщика По данным информационного ресурса RLT-24 http://www.rlt24.com стоимость за 1 кв.м.-квартир раз-личного количества комнат в среднем по городу представлена в нижеследующей таблице.

Таб.№14. количество комнат средняя цена

однокомнатные квартиры 58 408 руб/м² двухкомнатные квартиры 56 613 руб/м² трёхкомнатные квартиры 52 143 руб/м²

многокомнатные квартиры 57 459 руб/м²

10.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены со-поставимых объектов недвижимости

Стоимость недвижимости зависит от целого ряда факторов. К ним относятся: временные факторы, местоположение, состояние недвижимости, расположение квартиры, площадь квартиры, планировка квартиры, смежность комнат, расположение на этаже.

При продаже квартир особое значение уделяется таким характеристикам как: 1. Местоположение.

На стоимость объектов жилой недвижимости влияют следующие факторы характеризующие место-положение:

a) Престижность и привлекательность района – специфический фактор, характеризующий привлекатель-ность района, в котором расположен Объект или аналоги, с точки зрения престижности прожива-ния в данном районе;

b) Близость к центру города – фактор, характеризующий местоположение жилого дома относительно ве-личины расстояния от центра города;

c) Транспортная доступность – характеризует близость остановок общественного транспорта, количество проходящих маршрутов общественного транспорта;

d) Развитость инфраструктуры – данный фактор отражает наличие рядом с Объектом оценки или анало-гами таких объектов, как детский сад, школа, поликлиника, продуктовые магазины, магазины хозяй-ственных товаров, салонов сферы услуг и т.п.

e) Отсутствие вблизи объектов промышленности – фактор, характеризующий удаленность объекта от про-

30



мышленных и других, загрязняющих среду и опасных объектов; f) Близость рекреационных зон – фактор, характеризующий наличие рядом с Объектом оценки или ана-

логами парков, скверов, водоемов и т.п. В основном при определении стоимости объекта жилой недвижимости подбираются объекты-

аналоги в одном районе с объектом оценки, при этом стоимостные отклонения, вызванные фактором ме-стоположения будут минимальны, или вовсе отсутствовать. Если же объект оценки и объекты-аналоги рас-полагаются в разных районах, то объекты имеющие лучшие характеристики и местоположение будут иметь более высокие цены предложений.

2. Этаж. Этаж расположения квартиры является одним из значимых факторов для потенциальных покупа-

телей жилья. Наименьшим спросом пользуются квартиры на первых и последних этажах домов. Коэффи-циенты, которые показывают различия в стоимости квартир на первом, среднем и последнем этажах. пред-ставлены в нижеследующей таблице (по данным «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Квартиры», под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2018 год).

Табл.№15. Расчет корректировок на этаж расположения Наименование коэффициента Среднее значение Доверительный интервал

Отношение удельной цены квартиры на первом этаже к удель-ной цене такой же квартиры на среднем этаже

0,94 0,93 0,95

Отношение удельной цены квартиры на последнем этаже к удельной цене такой же квартиры на среднем этаже

0,96 0,95 0,97

Отношение удельной цены квартиры на первом этаже к удель-ной цене такой же квартиры на последнем этаже

0,98 0,97 0,99

3. Планировка квартиры. При покупке жилой недвижимости, в числе покупательских предпочтений находятся квартиры, имеющие раздельную планировку, то стоимость таких квартир несколько выше тех, которые имеют смежную планировку.

По данным сайта https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij/150-korrektirovki-kvartir/1498-na-izolirovannost-smezhnost-zhilykh-komnat-kvartiry-korrektirovki-na-01-07-2018-goda

4. Площадь кухни. По данным сайта Ассоциации развития рынка недвижимости некомерчесской организации Стар-

тРиелт https://statrielt.ru. корректировка на площадь кухни представлена в нижеследующей таблице. Табл.№16

Источник Понижающий коэффициент

Повышающий коэффициент

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij/150-korrektirovki-kvartir/1500-na-ploshchad-kukhni-kvartiry-korrektirovki-

na-01-07-2018-goda

0,96 1,04

5. Наличие/отсутствие балкона/лоджии. Данная корректировка отражает наличие балкона или лоджии. Наличие балкона/лоджии яв-

ляется дополнительным улучшением и является предпочтительным для квартиры. По данным Спра-

31



вочника оценщика недвижимости - 2018. Квартиры, под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2018 год и сайта Ассоциации развития рынка недвижимости некомерчесской организации СтартРиелт https://statrielt.ru представлена в нижеследующей таблице.

Табл.№17. Матрица корректирующих коэффициентов Поправочный коэффициент на наличие балко-

на/лоджии Источник

Понижающий коэффициент

Повышающий коэффициент

«Справочник оценщика недвижимости - 2018. Квартиры», под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород»

0,94 1,06

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij/150-korrektirovki-kvartir/1499-na-balkon-lodzhiyu-v-kvartire-

korrektirovki-na-01-07-2018-goda

0,97 1,03

Среднее значение 0,95 1,05

6. Наличие мебели. Оценка квартиры должна быть произведена без учета наличия элементов

улучшения. При наличии дополнительных элементов, находящихся в оцениваемой квартире или в квартире-аналоге, таких как мебель, элементы декора, оборудование и т.д. проводится корректировка на их наличие. По данным сайта Ассоциации развития рынка недвижимости некомерчесской организации СтартРиелт https://statrielt.ru поправочный коэффициент представлен в нижеследующей таблице.

По данным сайта https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij/150-korrektirovki-kvartir/1481-na-mebel-bytovuyu-tekhniku-kvartir-nalichie-otsutstvie-korrektirovki-na-01-07-2018-goda

7. Состояние. На рынке недвижимости представлены квартиры в различных состояниях. Чем лучше состоя-

ние внутренней отделки квартиры, тем выше цена 1 кв.м. По данным Справочника оценщика недвижи-мости - 2018. Квартиры , поправочный коэффициент представлен в нижеследующей таблице.

Табл.№18 Аналог

ремонт не требуется

требует косметического ремонта

требует капитального ремонта

ремонт не требуется 1 1,23 1,29 требует косметического

ремонта 0,81 1 1,05

Объект оценки

требует капитального ремонта 0,77 0,96 1

32



8. Условия рынка. На дату оценки разница между ценой предложения и ценой продажи на рынке в условиях

сложившейся экономической ситуации, может составить от 3,3% до 7,6% (см. нижеследующую таб-лицу).

Табл. №19. Источник

Разница между ценой предложения и продажи

Контактная информация

АН «Этажи» 3-5% г. Калининград, пл. Победы, д.4, 5

подъезд, офис 204. тел.: + 7 (4012) 60 50 40

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-

2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij/150-

korrektirovki-kvartir/1487-skidki-na-torg-utorgovanie-pri-

prodazhe-kvartir-na-01-07-2018-goda

3-5%

«Справочник оценщика недвижимости - 2018. Квартиры», под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2018 год

3,3-7,6%

33



10.5. Анализ ликвидности Объекта оценки Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции

объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Иными фак-торами, влияющими на ликвидность, являются: Эластичность спроса на данный вид имущества. Объект оценки относится к сегменту 2-комнатных квартир в кирпичных среднеэтажных жилых домах 1950-1960 гг.п., расположенных в Ленинградском районе г. Калининграда. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести данную недвижимость. Состояние имущества. Объекты, имеющие хорошее состояние, обладают большей ликвидностью, чем требующие ремонта. Соответствие современным технологиям. Конструктивные особенности, материалы, планировочные решения современных построек являются притягательными для потенциального покупателя. Масштабность. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности имущества, обладаю-щего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Количество. Достаточно часто ликвидное в небольших количествах имущество теряет ликвид-ность, когда объем предложений превышает спрос. Местоположение. При одинаковых вложениях, архитектурных и технологических решениях объ-екты недвижимости, в зависимости от расположения, имеют разный спрос. Применительно к данному отчету предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки. В нижеследующей таблице представлен анализ ликвидности Объекта оценки.

Табл. №14.

На основании проведенного анализа можно сделать вывод о том, что Объект оценки обладает

средней степенью ликвидности. На основании проведенного анализа и аналитики АН «Лендлорд», срок экспозиции Объекта оценки при продаже может составить около 4 месяцев.

Показатель ликвидности высокая средняя низкая Примерный срок реализации, месяцев 1-2 3-6 7-18 Наличие предложения на рынке Наличие спроса на рынке Величина скидки от РС, % до 5 от 5 до 15 более 15

Состояние имущества Год постройки – 1956 Состояние внутренней отделки: требует косметического ремонта Функциональное состояние квартиры позволяет его использование по прямому назначению

Класс объекта Объект оценки представляет собой 2-комнатную квартиру, расположенную в кирпичном доме 1950-1960 гг.п.

Соответствие современным технологиям Масштабность

Общая площадь объекта оценки составляет: 40,2 кв.м, что относит данный объект к средним по величине объектам в своем сегменте

Местоположение Объект оценки расположен в Ленинградском районе г. Калининграда . Вблизи от Объекта оценки расположены магазины, аптека, банк, салон красоты, кафе, школа, спортивный комплекс, стадион, парк, институт, медцентр.

Наличие и соответствие необходимых правоустанавливающих, право закрепляющих и технических документов Правоустанавливающие документы Объекта оценки оформлены в соответствии с законода-тельством, обременения прав имеются.

Итоговое значение

34



10.6. Основные выводы по анализу рынка

Динамика рынка На дату оценки на рынке продажи квартир в г. Калининграде наблюдается стабилизация цен.

Спрос Спрос растёт, но предложение превышает спрос

Предложение Выявлены предложения на продажу квартир в Ленинградском районе г. Калининграда.

Диапазон цен Цена предложения на продажу 2-комнатных квартир, расположенных в кир-пичных среднеэтажных домах 1950-1960 гг.п, в Ленинградском районе г. Ка-лининграда колеблется от 51 163 до 60 822 руб./кв.м.

Типичные продавцы, по-купатели

Физические лица

Степень ликвидности Объек-та оценки

Средняя. Срок экспозиции составляет 4 мес.

Условия рынка Среднее соотношение между ценой сделки и ценой предложения составляет коэффициент 0.95, что соответствует скидке в 5% от продажной цены (на ос-новании данных анализа рынка).

35



11. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое фи-зически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и фи-нансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фак-тическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконст-рукцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное ис-пользование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и про-давцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руково-дствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбо-ра сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ вы-полняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Использование Объекта оценки в качестве квартиры является: - законодательно допустимым – в соответствии с документами, Объект оценки является квар-

тирой; - физически осуществимым – расположение в многоквартирном жилом доме в жилом районе

города Калининграда предполагает использование Объекта оценки в качестве квартиры; - экономически целесообразным и максимально эффективным – Объект оценки располо-

жен в жилом районе г. Калининграда, в окружении Объекта оценки расположены многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, объекты социально-бытовой инфраструктуры и прочие коммерческие объекты, следовательно, наиболее целесообразным является использование Объекта оценки в качестве квартиры.

Вывод: наиболее эффективным использованием Объекта оценки является его текущее ис-

пользование – в качестве квартиры.

36



12. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ

12.1. Обоснование выбора используемых подходов к оценке Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный

подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкрет-

ные методы оценки. Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости, в связи, с чем последние не представлены на рынке недвижимости. Затратный подход рекомендуется применять для оценки объ-ектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

Сравнительный подход Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать доста-

точное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Доходный подход

Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной ге-нерировать потоки доходов.

Учитывая специфику объекта оценки и достаточность имеющейся информации, оценщик

проанализировал возможности использования каждого из трех подходов и пришел к следующему вы-воду:

Затратный подход: Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобре-тение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским харак-теристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учё-том всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях. Т.о., в силу из-ложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения Затратного подхода в рамках данного отчёта.

• Сравнительный подход: поскольку рынок недвижимости в г. Калининграде достаточно развит, в целях настоящей оценки может использоваться сравнительный подход.

• Доходный подход: Оценщик располагал информацией, полученной от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не плани-рует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Учитывая это обстоятельство, а также отсутствие обще-принятой в РФ практики расчёта стоимости подобного жилья в зависимости от приносимого им дохода, оценщик счёл целесообразным исключить Доходный подход из своих расчётов.

37



12.2. Сравнительный подход 12.2.1. Выбор метода

В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимо-сти могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Объем и качество исходной информации, выявленной в результате анализа рынка, позволяют произвести расчет стоимости Объекта оценки в рамках Сравнительного подхода методом сравнения продаж.

12.2.2. Последовательность определения стоимости объекта

При применении метода сравнения продаж каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы: − Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, ко-

торые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. − Сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате выстав-

ления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.). − Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по ценообра-

зующим параметрам. − Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися разли-

чиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «парных продаж», регрессионного анализа и других методов.

Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение стоимости Объекта оценки.

38



12.2.3. Метод сравнения продаж На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально

подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при срав-нительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов он использовал данные по ценам предло-жений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Период анализа сентябрь 2018 года.

На рынке недвижимости в основном представителями собственников по продаже квартир являются агентства недвижимости, следовательно, информация об адресах квартир является закрытой и конфиден-циальной. Как правило, при запросе адреса обязательным условием является предоставление следующих данных:

Табл. №20. Если это юридическое лицо: Если это физическое лицо:

• название компании, представителем которой яв-ляется заявитель; • указание всех ее реквизитов; • цель запроса.

• ФИО; • паспортные данные; • цель запроса.

И даже при предоставлении выше указанных данных, адрес Объекта можно узнать непосредственно

на осмотре квартиры и при подписании договора. Следовательно, указать номер дома в таблице аналогов не представляется возможным. На рынке выявлено четыре объекта аналога и все они приняты в расчет. Данные аналоги соответст-

вуют следующим критериям: • местоположение: Ленинградский район г. Калининграда; • сегмент «вторичного» рынка; • дома 1950-1960 гг.п.; • двухкомнатные квартиры; • трехэтажные жилые дома; • тип дома: кирпичный; • общая площадь подобранных аналогов наиболее приближена к площади Объекта оценки; • по состоянию сопоставимы с Объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов и условия их продажи представлены в нижеследующей таблице

и в Приложении №2 к настоящему отчету. Информация об аналогах, не указанная в распечатках, приве-денных в Приложении №2 и описанная в нижеследующей таблице, уточнена по телефону.

39



Табл. № 21. Характеристика объектов-аналогов

Наименование Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Объект оценки

Местоположение г. Калининград/ Ленин-

градский р-н/ пер. Север-ный/ д.6

г. Калининград/ р-н Ленин-градский/ ул Линейная/ д.7

г. Калининград/ р-н Ленин-градский/ ул Александра

Невского

г. Калининград/ р-н Ленин-градский/ Советский про-

спект/ д. 11

Россия, Калининградская область, г. Калининград, ул.Горького, дом 76, кв. 6

Описание объекта 2 к квартира 2 к квартира 2 к квартира 2 к квартира 2 к квартира Назначение жилое жилое жилое жилое жилое

Предложение/продажа предложение предложение предложение предложение

Цена предложения/продажи 2 220 000р. 2 200 000р. 2 200 000р. 2 500 000р. Площадь, общая, кв.м. (с уче-том / без учета холодных помещений)

36,50 43,00 42,60 42,30 40,20

Площадь жилая, кв.м. 25 26,9 27 34 23,10 Площадь кухни, кв.м. 5 5,5 6 6 10,20

Состояние не требует ремонта

(хорошее) требует косметического

ремонта требует косметического

ремонта не требует ремонта

(хорошее) требует косметического

ремонта

Период постройки / Тип квартирного фонда

1960 г.п 1961г.п 1961г.п 1960 г.п 1956 г.п

Этаж 3 1 3 2 3 Этажность 3 3 3 3 3 Тип дома кирпичный кирпичный кирпичный кирпичный кирпичный Планировка квартиры смежная изолированная смежная смежная смежная Наличие мебели есть нет нет есть нет Наличие балкона/лоджии нет есть есть есть нет Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные Условия продажи публичная оферта публичная оферта публичная оферта публичная оферта публичная оферта

Дата предложения/продажи сентябрь 2018 сентябрь 2018 сентябрь 2018 сентябрь 2018 сентябрь 2018

Контакт АН "МаВиль риэлт"

т. (401)2402191 АН "Этажи"

т. (911)4702682 Частное объявление

т. (909)7915960 АН "Этажи"

Источник https://www.domofond.ru/2-komnatnaya-kvartira-na-prodazhu-

kaliningrad-256928592

https://realty.yandex.ru/offer/7265175772999702856/

https://kaliningrad.etagi.com/realty/1825497/

https://domclick.ru/prodazha-kvartir/offer/3148197

40



Выбор единиц сравнения Согласно ФСО №7, для выполнения расчетов должны использоваться типичные для аналогичного объ-

екта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения). На рынке продажи квартир сложившейся единицей сравнения является единица площади, в данном отчете Оценщик принял решение использовать в качестве единицы сравнения цену за 1 кв.м площади Объекта оценки.

Корректировка цены В связи с тем, что рынок недвижимости не является совершенным, невозможно подобрать полные

аналоги объекту оценки. Чтобы снивелировать различия между подобранными объектами и оцениваемым, необходимо внести корректировки в стоимость аналогов. При внесении поправок будем руководствоваться статистическим анализом, проведенным оценщиками компании «Лендлорд-Эксперт», путем обработки ры-ночных данных, результаты расчета, которого приведены в разделе «Анализ рынка недвижимости».

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Понижающая корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит объ-ект оценки, а повышающая - если данному показателю аналог ему уступает.

Ниже приведен расчет примененных корректировок к каждому из сопоставимых аналогов. 1. Корректировка на передаваемые права. Корректировка не проводится, так как передаются одинаковые права. 2. Корректировка на условия финансирования. Корректировка не проводится, так как условия финанси-рования у всех аналогов в денежных средствах, что характерно для современного российского рынка. 3. Корректировка на условия продажи. Данная корректировка используется для фиксации сделки, то есть отмечает факторы особых отношений между продавцом и покупателем, например, продажа при банкротстве или на аукционе. Так как видом определяемой стоимости является рыночная стоимость, мы предполагаем, что в нашем случае продажа Объекта оценки, будет осуществляться в рыночных условиях, так же как и аналогов. 4. Корректировка на дату предложения. Корректировка не проводится, так как все аналоги выставлены на рынке в одно время: сентябрь 2018 г. 5. Цены переводятся к значению за один квадратный метр. 6. Корректировка на торг. Аналоги №№1-4 являются предложением на продажу, соответственно нами проводится корректировка на уторгование, учитывая масштаб Объекта оценки и местоположение, в размере – 5% от цены предложения на продажу, что соответствует поправочному коэффициенту 0,95. Данная скидка была установлена, основываясь на данных анализа рынка. 7. Корректировка на местоположение. Корректировка не проводится, т.к. объекты-аналоги и Объект оцен-ки расположены в одной части города с сопоставимым местоположением. 8. Корректировка на этаж. Объект оценки расположен на последнем этаже. Для приведения аналогов, рас-положенных на первом и среднем этажах, к оцениваемому объекту мы используем корректирующий коэф-фициент, рассчитанный в Разделе «Анализ рынка». 9. Корректировка на планировку квартиры. У Объекта оценки смежная планировка. Для тех аналогов, у которых планировка отличается от Объекта оценки, проводится корректировка с использованием поправоч-ного коэффициента, рассчитанного в Разделе «Анализ рынка». 10. Корректировка на площадь кухни. Анализ рынка показывает, что стоимость квартир, имеющих пло-щадь кухни более 9 кв.м., не отличаются по цене друг от друга. Если же площадь кухни составляет менее 9 кв.м., то цена таких квартир меньше в расчете на 1 кв.м.. Выявленная зависимость отражена коэффициентом, рассчитанным в Разделе «Анализ рынка» и используется в том случае, когда требуется привести к одному зна-менателю аналоги с объектом оценки, если они отличаются площадью кухни. 11. Корректировка на отсутствие балкона/лоджии. У Объекта оценки нет балкона. Для тех аналогов, у ко-торых он есть, проводится корректировка с использованием поправочного коэффициента, рассчитанного в Разделе «Анализ рынка». 12. Корректировка на материал здания. Корректировка не проводится, т.к. у объектов-аналогов и Объекта оценки нет различий по данному параметру. 13. Корректировка на площадь. Корректировка не проводится, т.к. у объектов-аналогов и Объекта оценки нет существенных различий по данному параметру (менее 20%). 14. Корректировка на наличие мебели. Для тех аналогов, которые выставлены на продажу вместе с мебелью, (в данном случае это встроенная кухня, встроенный шкаф) проводится корректировка на наличие мебели. Зна-чение корректировки принято на основании Анализа рынка жилой недвижимости и составляет 4 %. 15. Корректировка на состояние. Объект оценки находится в состоянии «требует косметического ремонта». Для тех аналогов, у которых состояние отличается от Объекта оценки проводится корректировка на состоя-

41



ние, рассчитанная в Разделе «Анализ рынка». 16. Согласование полученных результатов. Согласование цен сходных объектов производиться при со-блюдении следующих условий:

a) Разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%.

b) Значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объ-ектов-аналогов составляет не более 30% (с учетом поправки на торг).

Следует отметить, что на развитых рынках со значительным количеством предложений значения абсолютной величины валовой корректировки редко превышают значение 30%, в то время как на неак-тивных рынках с ограниченным предложением эти значения могут значительно превышать 30%, т.к. не представляется возможным подобрать аналоги максимально сопоставимые по ценообразующим пара-метрам с Объектом оценки, которые бы подвергались минимальному количеству корректировок. При согласовании результата полученным после корректировок значениям присваиваются весовые коэффи-циенты для определения стоимости квадратного метра Объекта оценки».

Расчёт присваиваемых весовых коэффициентов для Аналогов проводим по формулам:

∑=

=n

i

i

i

i

В

ВВК

1 ∑

=

−=n

i

i

i

i

К

КВ

1

1

∑=

=

m

j

iji КК1

где: Кi – абсолютная величина валовой корректировки i-го объекта-аналога; Вi – вес i-го объекта-аналога; Кij – величина j-й корректировки i-го объекта-аналога; ВКi – весовой коэффициент i-го объекта-аналога; n – количество объектов-аналогов; m – количество корректировок.

Рассматриваемый метод основан на предположении, что чем меньше величина корректировки объекта-аналога, тем этот объект-аналог ближе к оцениваемому объекту. То есть, чем меньше величина корректи-ровки, тем выше весовой коэффициент объекта-аналога.

17. Определение стоимости Объекта оценки. На следующем этапе расчетов мы переходим к общей стои-мости за Объект оценки: скорректированную стоимость 1 кв. м умножаем на общую площадь Объекта оценки в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права.

Итоговое значение округлено по правилам округления до третьего знака (до одной тысячи). Определение стоимости Объекта оценки методом сравнения продаж представлено в нижеследующей

таблице. Табл. № 22. Расчет стоимости Объекта оценки методом сравнения продаж.

Наименование Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Цена предложения, руб. 2 220 000 2 200 000 2 200 000 2 500 000

Площадь квартиры кв.м. 36,5 43,0 42,6 42,3

Цена предложения, руб./кв.м. 60 821,92 51 162,79 51 643,19 59 101,65

Корректировка на передаваемые права 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

60 821,92 51 162,79 51 643,19 59 101,65

Корректировка на условия финанси-рования

1,00 1,00 1,00 1,00

Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

60 821,92 51 162,79 51 643,19 59 101,65

Корректировка на условия продажи 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

60 821,92 51 162,79 51 643,19 59 101,65

Корректировка на дату предложения 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

60 821,92 51 162,79 51 643,19 59 101,65

Корректировка на торг 0,95 0,95 0,95 0,95 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

57 780,82 48 604,65 49 061,03 56 146,57

Корректировка на местоположение 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

57 780,82 48 604,65 49 061,03 56 146,57

42



Корректировка на этаж 1,00 0,98 1,00 0,96 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

57 780,82 47 632,56 49 061,03 53 900,71

Корректировка на расположение квар-тиры

1,00 1,00 1,00 1,00

Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

57 780,82 47 632,56 49 061,03 53 900,71

Корректировка на планировку 1,00 0,96 1,00 1,00 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

57 780,82 45 727,26 49 061,03 53 900,71

Корректировка на площадь кухни 1,04 1,04 1,04 1,04 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

60 092,05 47 556,35 51 023,47 56 056,74

Корректировка на отсутствие балкона 1,00 0,95 0,95 0,95 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

60 092,05 45 178,53 48 472,30 53 253,90

Корректировка на материал здания 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

60 092,05 45 178,53 48 472,30 53 253,90

Корректировка на площадь 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

60 092,05 45 178,53 48 472,30 53 253,90

Корректировка на наличие мебели 0,96 1,00 1,00 0,96 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

57 688,37 45 178,53 48 472,30 51 123,74

Корректировка на состояние 0,81 1,00 1,00 0,81 Скорректированная стоимость, руб./кв.м.

46 727,58 45 178,53 48 472,30 41 410,23

Абсолютная величина валовой кор-ректировки, %

27,0% 15,0% 9,0% 36,0%

Весовой коэффициент аналога 0,230 0,276 0,299 0,195 Средневзвешенная стоимость, руб./кв.м.

45 782,64

Общая площадь Объекта оценки, кв. м.

40,2

Стоимость Объекта оценки, руб. 1 840 462,32

Стоимость Объекта оценки, округ-ленно, руб.

1 840 000

Определение надежности полученных результатов

Определение надежности полученных результатов проводится по следующему алгоритму: 1) Вычислить дисперсию выборки по формуле:

∑=

−

−

=

n

i

i Xxn

S1

2~

2 )(1

1, где (12.2.1)

2S - дисперсия выборки; n - количество аналогов;

ix - скорректированная стоимость i-го аналога;

~

X - среднеарифметическое скорректированных стоимостей объектов-аналогов (расчетная рыночная стои-мость по сравнительному подходу).

2) Вычислить стандартное (среднеквадратическое) отклонение как корень квадратный из дис-

персии ( 2S ).

3) Вычислить стандартную ошибку выборки (standard error или S.E.Mean) по формуле: Стандартная ошибка = Стандартное отклонение/КОРЕНЬ (Количество аналогов).

4) Найти критические точки распределения Стьюдента по заданной доверительной вероятности 95% и числу степеней свободы, определяемому как уменьшенное на единицу количество анало-гов:

t = СТЬЮДРАСПОБР (1-0,95; «Число степеней свободы»).

43



5) Вычислить предельную ошибку интервального оценивания полученного результата как произ-ведение стандартной ошибки и полученного значения t-критерия. Для определения предельной ошибки в процентах от результата отнести значение полученной предельной ошибки к полу-ченному результату рыночной стоимости и выразить в процентах.

6) Доверительный интервал определяется как «рыночная стоимость» плюс/минус «предельная ошибка».

Табл. №23. Расчет доверительного интервала рыночной стоимости Наименование показателя Значение

Дисперсия 9 203 364,4013 Стандартное отклонение 3 033,7047 Стандартная ошибка 1 516,8524

Критическое значение распределения Стью-дента (при доверительной вероятности 95% и числе степеней свободы = 4 - 1, где 4 - число аналогов) 3,1824

Предельная ошибка, руб./кв.м 4 827,3012 Предельная ошибка, % (не более 15%) 10,54%

Доверительный интервал рыночной стоимо-сти (минимальное значение и максимальное значение), руб.

1 646 000 2 034 000

12.2.4. Заключение по Сравнительному подходу

Стоимость Объекта оценки, определённая Сравнительным подходом составляет, округленно:


44



13. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

13.1. Согласование результатов оценки Согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из подходов.

Ниже следует краткое обсуждение результатов каждого из примененных подходов и обоснование итого-вого заключения о рыночной стоимости Объектов.

Затратный подход – не применялся. Удельный вес подхода – 0. Доходный подход – не применялся. Удельный вес подхода – 0. Сравнительный подход – оценка на основе метода сравнения продаж базируется на анализе

рынка предложений по купле-продаже недвижимости, что наиболее достоверно отражает сложившийся уровень рыночных цен на недвижимость. Удельный вес подхода – 1.

Табл. № 24. Согласование результатов

Наименование подхода Стоимость, руб. Удельный вес

подхода Стоимость,

руб.

Затратный подход Не применялся 0,0 –

Доходный подход Не применялся 0,0 –

Сравнительный подход 1 840 000 1,0 1 840 000

ИТОГО 1,00 1 840 000

В качестве границ интервала рыночной стоимости принимаются данные, полученные расчетом довери-

тельного интервала в «Сравнительном подходе» (табл. №25). Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки может находиться в интервале от 1 646 000 до 2 034 000 руб.

Расчет стоимости Объекта оценки произведен с использованием одного подхода, поэтому за итоговую величину рыночной стоимости принимается стоимость, рассчитанная в Сравнительном подходе

13.2. Заключение к определению рыночной стоимости

Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки, принадлежащего Тарасовой Татьяне Викторовне и находящегося в залоге ПАО Сбербанк, расположенного на 3 этаже 3-этажного дома по адре-су: Россия, Калининградская область, г. Калининград, ул.Горького, дом 76, кв. 6, по состоянию на 13 сентября 2018 г., составляет с учетом округления:


(НДС не облагается)*

Рыночная стоимость Объекта оценки может находиться в интервале от 1 646 000 до 2 034 000 руб.

*В соответствии с подпунктом 22 пункта 3 ст. 146 Главы 21 НК РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также до-лей в них НДС не облагается.

45



14. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

14.1. Расчёт ликвидационной стоимости Расчет ликвидационной стоимости проводится методом Галасюка [10]. Данный метод расчета

учитывает два фактора: 1) фактор стоимости денег во времени; 2) фактор эластичности спроса по цене.

Учет влияния первого фактора, стоимости денег во времени, позволяет отразить специфику денежного измерителя, в то время как учет второго фактора, эластичности спроса по цене, позволяет отразить специфику самого объекта оценки.

Расчет производится по формуле:

эmt

р

л Kmi

СC

Д

×

+

=×

)/1( (14.1.1)

где: Сл - ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному

периоду (tф) его экспозиции; tд - продолжительность периода дисконтирования (лет); величина tд рассчитывается по

формуле: tд=tрыночный срок экспозиции-tфиксированный срок экспозиции

m - количество периодов начисления процентов в течение года; i - годовая ставка дисконта. Кэ - поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене

на ликвидационную стоимость объекта, определяемый по данным нижеследующей таблицы. Рассматривая проблему выбора годовой ставки дисконта при определении ликвидационной

стоимости объекта залога, необходимо учитывать специфику банка как кредитно-финансового учреж-дения. Так как кредитование является одной из важнейших функций банка, то, по-видимому, наиболее вероятным способом размещения денежных средств является предоставление их в кредит. Таким обра-зом, представляется целесообразным использовать при определении величины ликвидационной стои-мости объекта залога в качестве годовой ставки дисконта годовую процентную ставку по кредитам. Ставки банков г. Ростов-на-Дону для кредитования бизнеса находятся в широком диапазоне от 6% до 22%8, преимущественно же процентная ставка находится в диапазоне 12-16%. В данном случае, на ос-нове вышеуказанных данных принимаем среднюю ставку дисконта равную 14%.

Табл. №25. Значения поправочного коэффициента Кэ Количество потенциальных

покупателей объекта Степень специализации

объекта Подтип спроса

Значение коэффициента Кe

Незначительная Абсолютно эластичный 1 Средняя Сильно-эластичный 1 Значительное

Значительная Средне-эластичный 0,94 Незначительная Слабо-эластичный 0,85

Средняя С единичной эластичностью 0,76 Среднее Значительная Слабо-неэластичный 0,68

Незначительная Средне-неэластичный 0,46 Средняя Сильно-неэластичный 0,16 Незначительное

Значительная Абсолютно неэластичный *

Фиксированный период экспозиции объекта исходя из допущений составляет 3 мес. Рыночный период экспозиции Объекта оценки определен в разделе «Анализ рынка» и составляет 4 мес. Для объекта оценки, обладающего средним количеством потенциальных покупателей и средней степенью специализации, характерен подтип с единичной эластичностью, для которого значение коэффициента КЭ принимаем равным 0,76.

Значения исходных параметров для определения величины ликвидационной стоимости Объекта оценки и расчёт ликвидационной стоимости представлен в нижеследующей таблице.

8 На основании данных сайта www.banki.ru

46



Табл. № 26. Расчет ликвидационной стоимости.

Рыночная стоимость, руб. 1 840 000 i – ставка дисконтирования, % 14% tф – фиксированный период экспозиции объекта, мес. 3 tрд – рыночный период экспозиции, мес. 4 tД- период дисконтирования, лет 1/12

m – количество периодов начисления процентов в тече-ние года, мес.

12

Кэ – коэффициент эластичности 0,76 Ликвидационная стоимость, руб. 1 383 213,90

Ликвидационная стоимость округлённо, руб. 1 383 000

14.2. Заключение к определению ликвидационной стоимости Объекта оценки Ликвидационная стоимость Объекта оценки (реализация в течение 90 (девяноста) календарных дней),

принадлежащего Тарасовой Татьяне Викторовне и находящегося в залоге ПАО Сбербанк, расположен-ного на 3 этаже 3-этажного дома по адресу: Россия, Калининградская область, г. Калининград, ул.Горького, дом 76, кв. 6, по состоянию на 13 сентября 2018 г., составляет с учетом округления:

1 383 000 ( Один миллион тpиста восемьдесят тpи тысячи ) рублей.

(НДС не облагается)**

Оценщик Т.Г. Гурова /подпись/ Отчет утвердил Генеральный директор ООО «Лендлорд-Эксперт» ________________________ И. Г. Смолев

/подпись/

* В соответствии с подпунктом 22 пункта 3 ст. 146 Главы 21 НК РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также

долей в них НДС не облагается.

47



15. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧЕСКИХ МАТЕРИАЛОВ

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. 2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федера-

ции». 3. Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об

оценочной деятельности в Российской Федерации». 4. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта

оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". 5. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта

оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)". 6. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта

оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)". 7. Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611 "Об утверждении федерального стандарта

оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». 8. Приказ Минэкономразвития РФ от 1.06.2015 № 327 "Об утверждении федерального стандарта оцен-

ки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)». 9. Приказ от 17 ноября 2016 г. N 721 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение

ликвидационной стоимости (ФСО № 12)". 10. Постановление Совмина СССР от 22 октября 1990 года № 1072 «О единых нормах амортизационных

отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР». 11. Галасюк В.В. Кредитование под залог и ликвидационная стоимость.- Днепропетровск, «новая идеоло-

гия», 2001. 12. Теория статистики: Учебник / Под ред. проф. Р.А. Шмойловой. – М.: Финансы и статистика, 1999. 13. ВСН 53 – 86 (р), Госгражданстрой, г. Москва, 1990. 14. ВСН 58-88 (р), Госкомархитектуры, Москва, 1990 год 15. М.А.Федотова, В.Ю.Рослов, А.И.Мышанов «Оценка для целей залога: теория, практика, рекоменда-

ции» - Москва, «Финансы и статистика», 2008 год 16. Л.А. Лейфер «Справочник оценщика недвижимости 2018. Том 4. Жилая недвижимость», Нижний

Новгород, 2018 год. 17. Сайт: http://www.rlt24.com. 18. Сайт: https://statrielt.ru 19. Сайт: http://anf-ocenka.narod.ru/3.html.

48



ПРИЛОЖЕНИЕ № 1. Документы Оценщиков и Исполнителя

49



50



51



52



53



54



55



ПРИЛОЖЕНИЕ № 2. Материалы для Сравнительного подхода

Аналоги для расчета Сравнительным подходом

https://www.domofond.ru/2-komnatnaya-kvartira-na-prodazhu-kaliningrad-256928592

уточнено по тел: балкон отсутствует, дом 1960 г.п.

56



57



https://realty.yandex.ru/offer/7265175772999702856/

уточнено по тел.: планировка квартиры-изолированная, балкон есть, дом 1960 г.п

58



https://kaliningrad.etagi.com/realty/1825497/

уточнено по тел.: планировка квартиры-смежная, балкон есть, дом 1960 г.п

59



60



https://domclick.ru/prodazha-kvartir/offer/3148197

уточнено: по анализу фотографий - планировка квартиры- смежная, квартира не требует ремонта (хорошее состояние), по сайту Реформа ЖКХ https://www.reformagkh.ru – дом 1960 г.п.

61

ПРИЛОЖЕНИЕ № 3. Документы, предоставленные Заказчиком

Правовая документация

62

63

64

65

66

Техническая документация

67

68

Documents

Отчет № 11742/09€¦ · Ростов-на-Дону 2018 Отчет № 11742/09 ... сайт: СОДЕРЖАНИЕ 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ... • Отчет