םי ,7128 - TASE · תווחמ קלח הווהמ וניאו (311 הקלח רבעשל) 320 הקלח 7128 שוגב םקוממה ר"מ 7,380 חטשב שרגמ יבג.וז תעד - םי

M.B.A. Economist & Real Estate Appraiser, M.B.A. - Yaron Spector מקרקעין, מוסמך במינהל עסקיםכלכלן ושמאי - ירון ספקטור

Urban Planner M.A., L..L.B & Real Estate Appraiser - Gil Sitton ושמאי מקרקעיןמשפטן .M.Aמתכנן עירוני - גיל סיטון

Civ. Engineer - Golan Vakrat מהנדס אזרחי - גולן וקראט

Real Estate Appraiser - Roni Cohen שמאי מקרקעין - רוני כהן

Civ. Engineer - Yaron Parienti מהנדס אזרחי - ירון פריאנטי

Economist & Real Estate Appraiser - Yaniv Cachlon כלכלן ושמאי מקרקעין - ניב כחלון י

Business Management & Real Estate Appraiser - Gilad Gelbaum ובוגר מנהל עסקים שמאי מקרקעין - גלעד גלבאום

Practical Engineer - Yossi Almoznino הנדסאי בניין - יוסי אלמוזנינו

Real Estate Appraiser - Oren Sagi שמאי מקרקעין - אורן שגיא

Economist - Alex Tushler כלכלן - אלכס טושלר

Economist & Real Estate Appraiser - Shimon Gronich כלכלן ושמאי מקרקעין - שמעון גרוניך

Economist &Practical Engineer - Baruch Barshak הנדסאי בנייןו כלכלן - ברוך ברשק

Economist & Real Estate Appraiser - Rami Cohen עיןשמאי מקרקכלכלן ו - רמי כהן

Geographer & Real Estate Appraiser - Gila Engel שמאית מקרקעיןגיאוגרפית ו - גילה אנגל

Economist &Practical Engineer - Kobi Dafni הנדסאי בנייןו כלכלן - קובי דפני

Economist & Real Estate Appraiser - Ido Jack לכלן ושמאי מקרקעיןכ - עידו ז'אק

Economist - Hagay yosef כלכלן - חגי יוסף

Economist & Business Management - Ofir Ron ובוגר מנהל עסקים כלכלן - אופיר רון

I:\DATA\Doc15200\15242E.doc

(עדכון) שומת מקרקעין מקיפה – חוות דעת

אומדן שווי קניון בת יםדון: הנ

319, חלקה מספר 7128גוש

בת ים, 92רחוב יוספטל

M.B.A. Economist & Real Estate Appraiser, M.B.A. - Yaron Spector כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך במינהל עסקים - ון ספקטוריר


Civ. Engineer - Golan Vakrat מהנדס אזרחי - לן וקראטגו










Economist & Real Estate Appraiser - Rami Cohen שמאי מקרקעיןכלכלן ו - י כהןרמ



Economist & Real Estate Appraiser - Ido Jack כלכלן ושמאי מקרקעין - עידו ז'אק



I:\DATA\Doc15200\15242E.doc

2013 בינואר 23 E15242/31מספרנו: לכבוד

בע"מ קניונים בישראל לידי מר דוד דולה

נ.,א. (עדכון) שומת מקרקעין מקיפה – חוות דעת

קניון בת יםאומדן שווי הנדון:

319, חלקה מספר 7128גוש

בת ים, 92רחוב יוספטל

קונה למוכר מרצון. (הסכום שניתן לקבל אומדן שווי שוק מ :מטרת חוות הדעת

ממכירת נכס בעסקה בתום לב בין קונה מרצון ומוכר מרצון,

הפועלים בצורה מושכלת בעסקה שאינה מושפעת מיחסים מיוחדים

, לצורך דוחות כספיים ישום חשבונאות בינלאומית בין הצדדים)

I.F.R.S תקן ,IAS 40 – נדל"ן להשקעה (ומקבילו הישראלי תקן

16.(

אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדוחות הכספים של החברה

המפורסמים לצבור. הנני מציין כי לא הורשעתי בעבירה המנויה

ולא בעבירה על פי 1999 –(א) לחוק החברות התשנ"ט 222בסעיף

.1968 –חוק ניירות ערך, התשכ"ח

I:\DATA\Doc15200\15242E.doc 2עמוד

מדווחים: נסיון בביצוע הערכות שווי לצרכים חשבונאיים בתאגידים

ביג מרכזים מסחריים, הכשרת הישוב, הפניקס, גמול - המעריך ביצע הערכות שווי בין היתר לחברות

חברה להשקעות וגמול מלונאות, ד.רוטשטיין, מעוז דניאל נכסים ובניין, מגדלי עסקים, גילץ, משהב,

לונות שרתון, קיסריה ברגוריאן, ישראלום, מנופים פיננסיים, אשדר חברה לבניה, בית גיל הזהב, מ

₪.מיליארד 4- השקעות, בהיקף של למעלה מ

בע"מ קניונים בישראל : זמין חוות הדעתמ

)1סמנכ"ל הכספים של החברה דולה (על ידי מר דוד

2012בדצמבר 5 : מועד הזמנת חוות הדעת

על ידי 5.3.2012 קיימת התחייבות לשיפוי אשר ניתנה בתאריך : התחייבות לשיפוי

חברת, קניונים בישראל בע"מ, לפיו מתחייבת החברה לשפות את

השמאי באם תוטל עליו חבות כספית בקשר לשומה בגין כל טענה

ו/או דרישה ו/או תביעה, מכל סוג שהוא.

הנסיבות בגינן בוצעה I.F.R.Sחשבונאות בינלאומית םיישולצורך דוחות כספיים : ההתקשרות

2013בינואר 13 : 2יך הביקור בנכסתאר

2012 בדצמבר 31 : המועד הקובע לחוות הדעת

הסכמת עורך חוות הדעת על פרסומה בציבור:

הנני נותן בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדו"חות כספיים של החברה וכן את הסכמתי כי חוות

דעת זו תפורסם בציבור.

:הערות לשכר הטרחה

שכר הטרחה הינו סכום קבוע ללא התניות לעניין חוות הדעת.

פירטי השכלה וניסיון מקצועי

.1988 - בהצטיינות -תואר ראשון בכלכלה ומינהל עסקים - אוניברסיטת בר אילן -

.1996 - תואר שני במינהל עסקים, התמחות בשיווק -

.1990 - בהצטיינות - שמאות מקרקעין וניהול נכסים - אוניברסיטת תל אביב -

"ב"פנקס שמאי המקרקעין 296שמאי מקרקעין מוסמך על פי חוק שמאי המקרקעין, מספר רישום -

בישראל".

חברת קניונים בישראל בע"מ הינה חברת בת של חברת אשטרום נכסים בע"מ, מר דודו דולה הינו סמנכ"ל הכספים 1

של חברת אשטרום נכסים בע"מ.במקרקעין בוצע על ידי אורן שגיא שמאי מקרקעין בליווי גב' אוריה סימן טוב, מנהלת כספים בחברת הביקור 2

קניונים בישראל בע"מ.


פרטי הנכס

7128 : גוש

319 : מספר חלקה

מ"ר 17,010 : 3שטח חלקה רשום

מ"ר 56,721 –כ : 4בנוי מוערךשטח

, בת ים92רחוב יוספטל : מיקום

(ראה פרק "הזכויות בנכס") ת חכירה מהוונתזכו : זכויות

התאם לפלט מידע מפנקס הזכויות.ב 3שטח קיים בהיתר – 2005משנת 20040290בהתאם להיתר בניה מספר המוערכים הינם הבנוייםסה"כ השטחים 4

.")רישוי(ראה פרק " 5.7.2011הניתן מיום , 20100017 מספרועל פי היתר בניה


תיאור הנכס והסביבה

, קומות מעל קומת מרתף 3מבנה מסחרי הידוע בשם "קניון בת ים" הבנוי בגובה נשוא חוות הדעת מהווה

, בת ים.92יוספטל ברחוב וכולל שישה מפלסים המשמשים לחניון כלי רכב, הממוקם

.מ"ר 56,721 – המבנה שבנדון בנוי בשטח של כ

מ"ר. 17,010בשטח רשום של 319, חלקה מספר 7128כגוש הקניון בנוי על קרקע הידועה

רחוב יוספטל מהווה עורק תנועה מרכזי החוצה את העיר בת ים ממערב למזרח ומקשר בין דרך בן גוריון

במזרח הידוע כדרך יגאל אלון ("אילון דרום"). 20במערב וכביש ארצי מספר

שדרות יוספטל ורחוב מחלף יוספטל, נגישות לנכס טובה וזאת בשל קרבתו לצירי תנועה ראשיים כגון ה

.ניסנבאום

העירונית הבמבני מגורים הבנויים בבניה רוויה, מבני ציבור כגון הספריי תהסביבה הקרובה לנכס מאופיינ

ומשרדי יאח"ה של משטרת ישראל, תחנת דלק ושטחים ציבוריים פתוחים.

איתור סביבת המקרקעין שבנדון על גבי מפת עיר

וכולל כבישים, מדרכות, תאורת רחוב וכו'. מלא ברובוהפיתוח הסביבתי


שבנדון על גבי תצלום אוויר 319איתור חלקה מספר

כדלקמן: מתוחם בין השאר, שבנדון הנכס

רחוב יוספטל. - מצפון

רחוב ירקוני. - ממזרח

רחוב דוד רזיאל. - מדרום

רחוב הרב לוי. - ממערב

בעורף הקניון ניצבת תחנת דלק של חברת "פז".

מבנה הכולל שלוש קומות -חלקו המערבי של המקרקעין שבנדון מהווה מבנה הידוע כ"מבנה השקם"

ל מסחר וגג, שטחי חניה והמחובר לנכס שבנדון באופן המהווה חלק אינטגרלי ממנו. מבנה השקם ניצב ע

ואינו מהווה חלק מחוות ) 311(לשעבר חלקה 320חלקה 7128מ"ר הממוקם בגוש 7,380גבי מגרש בשטח

דעת זו.

- קניון בת ים

שבנדון 319חלקה מספר

- "מבנה השקם"

אינה, אשר 320חלקה מספר

מהווה חלק מחוות הדעת


:בנכס נשוא חוות הדעתלהלן תאור השטחים הבנויים על פי היתר בנייה

שטח ברוטו / מפלס קומה

5במ"ר

תאור הנכס

/מרתף

1מפלס חניון מ"ר 3,993 –כ

"סופר דוש" (עד לאחרונה פרמרקטסובשימוש – מסחר

מוקם בקומת הקרקע, לאחר הוצאת היתר היה מהסופרמרקט

וסופרדושמסחר להוסב שטח המרתף לשימוש 2011בניה בשנת

לקומה זו).עבר

מ"ר 7,578 -כ

מ"ר), מעברים, חדר חשמל, 3,545כולל חלוקה לשטח חניה (

חדרים , טימה מקלטים, מחסנים (בשימוש "סופר דוש"), חלל לא

אשר משמש בפועל מ"ר 320 –בשטח של כ טכניים וחדר מכונות

.6כמשרדי הנהלת "סופר דוש"

מקורים.מקומות חניה 111 -כ

כניסה תחתונה

/

2מפלס חניון מ"ר 5,441 -כ

המסחר אשר חלק משטח .בחלוקה לחנויות, דוכנים וכו' מסחר

מ"ר 250 –(כ ו בחלק שימש בעבר את "סופר דוש" אינו מאוכלס

ואינו בשימוש במועד הביקור. אינם מושכרים ,)ברוטו

מסומן ברובו כשטח למסחר "h&m"אשר מושכר לחברת שטח

.)מ"ר 496 –כ לאטימה (כשטח בחלקו ו

ממוקמת בתחום שטח "h&m"חזית חנות המושכרת לחברת

).ר לכלל הציבור""מעבציבורי (

.ר"מ 1,030 –בנוסף חצר משק בשטח של כ

מ"ר 8,532 -כ

מרחב ,מעבריםו םפרוזדורימ"ר), 3,966כולל חלוקה לשטח חניה (

חדרי מכונות, גלריות ,ומעליות, מחסנים מדרגותמוגן קומתי,

וחצר משק.

מקורים.מקומות חניה 128-כ

(בשימוש כמטווח לכלי נשק). מסחר מ"ר 147 - כ 3מפלס חניון

מקורים.ות חניה מקומ 128 -כ מ"ר 4,000 -כ

מספרקיים בהיתר ועל פי היתר בניה שטח – 2005משנת 20040290השטח הינו בהתאם להיתר בניה מספר 5

.5.7.2011הניתן מיום , 20100017 בהתאם לתשריט המושכר של "סופרדוש" שטח זה אינו מהווה חלק מהמושכר. 6


שטח ברוטו / מפלס קומה

7במ"ר

תאור הנכס

עליונה / כניסה

4מפלס חניון

מ"ר 4,663 -כ

בחלוקה לחנויות, דוכנים וכו'. מסחר

שטח בקומה זו אשר שימש בעבר לאולמות קולנוע מסומן כחלל

, בפועל שטח לא מאוכלס מ"ר) 844 –(כ אטום בתשריט ההיתר

ולא בשימוש.

מ"ר 9,020 -כ

מדרגותמרחב מוגן קומתי, ,מעבריםו םשטח הכולל פרוזדורי

ומעליות, מחסנים חדרי מכונות וגלריות.

מקורים.מקומות חניה 178 -כ

מקורים.מקומות חניה 149 -כ מ"ר 5,034 -כ 5מפלס חניון

/ א'קומה

)6(מפלס חניון

מ"ר 4,987 -כ

וכו'. , אולמות קולנועיםבחלוקה לחנויות, דוכנ מסחר

המפלס כולל מתחם מזון (מסעדות, מזון מהיר וכו'). בקומה זו גם

ממוקמים משרדי ההנהלה של הקניון.

מ"ר ברוטו לא מושכר במועד הביקור, שטח זה 996 –שטח של כ

שימש בעבר כחלק מבית קולנוע.

מ"ר 2,837 -כ

מדרגותי, מרחב מוגן קומת ,מעבריםו םשטח הכולל פרוזדורי

ומעליות, מחסנים חדרי מכונות וגלריות.

מקומות חניה לא מקורים לכלי רכב. 167 - כ

גג מ"ר 489 –כ

, צ'ילרים, מיזוג אויר/מערכת קירורחדרי מדרגות, חדרי מכונות,

.ת, חדר מפוחים, מתקנים ואנטנות סלולריוםגנרטורי 2

ומות חניה מקורים, מק 694 - (הכוללים כ מ"ר ברוטו 56,721 סה"כ

)6מקומות חניה לא מקורים במפלס חניון 167 - וכ

מספרשטח קיים בהיתר ועל פי היתר בניה – 2005משנת 20040290בהתאם להיתר בניה מספר השטח הינו 7

.5.7.2011הניתן מיום , 20100017


–הערת הח"מ

אטימת חלק משטחי המבנה, כאשר הבקשה כוללת, 8בעלי הזכויות בנכס הגישו בקשה להיתר בניה

במסגרת אטימת השטחים מבוקש פתיחת חללים אטומים או הגדלת שטחי מסחר על חשבון שטחי

מ"ר, כניסה 379כדלקמן: פתיחת שטחים בקומת מרתף בשטח . הבקשה להיתר כוללתמעברים ציבוריים

מ"ר, אטימת שטח קולנוע בקומה א' בשטח של 884מ"ר, ובכניסה עליונה בשטח של 496תחתונה בשטח

מ"ר, שינויים בקומות הקיימות + תוספת מעלית משא בחניון, פירוק מעליות ומדרגה דקורטיבית 996

ומדרגה ממרתף לקומת כניסה תחתונה , ביטול שטחי מעברים.ית מעלית לכלל הקומות קיימת. בני

הבקשה תואמת תכנית בנין עיר (אינה חורגת משטח עיקרי ושטח אחסנה הנקוב בתכניות בנין עיר

בתוקף).

השינויים המבוקשים על פי הבקשה להיתר הינם כדלקמן:

)- מ"ר ( 460: סה"כ שטח עיקרי

מ"ר (+) 1,335: שירותכ שטח סה"

מ"ר (+) 875: סה"כ שטח ברוטו

למען הסר ספק בקשה זו טרם נדונה בוועדה. 8


סופרמרקט (רשת סופר דוש), בתי קולנוע, חנויות –כולל מגוון רחב של חנויות ועסקים בת ים קניון

, אפרודיטה, KEDSהשייכות לרשתות ארציות כגון צומת ספרים, קרביץ, פוקס, קסטרו, הוניגמן,

פה, בודי שופ, ללין, קרוקר, גולף, אופטיקנה, כיתן, רנואר, שקם אלקטריק, ארומה, טויס אר אס, קפה ק

מקדונלדס , בנק לאומי ועוד.

תאור המפלסים השונים בקניון (על גבי תשריט המצורף להיתר הבניה)

.1993' ונפתח בשנת 90-הקניון נבנה בתחילת שנות ה

וקים, כולל חיפוי חיצוני באלמנטים משולבים באבן, מתכת וזכוכית הקניון בנוי מבטון מזוין וקירות בל

.בגדלים וצבעים שונים םעם מסגרת אלומיניום. ריצוף באריחי

.כניסות להולכי רגלשערים/ 9לקניון

דרגנועיםשלושת קומות המסחר בקניון בנויות מסביב לחלל מרכזי הכולל בין היתר מעברים, מספר

ה חנות מסחרית "סופר דוש" בקומת המרתף.לאחרונה נפתח ומעליות.

מעליות נוסעים שקופות במרכז ו, מעליות משא, חלקן מעליות נוסעים חלקןמעליות מספר בתוך הקניון

הקניון.

בחיפויים שונים.כולל בין היתר ריצוף טובה ורמת גמר בעיצוב פנים החנויות שבתחום הקניון

רחב מוגן קומתי.ומ ציבוריים םמסחרית שירותיבכל קומה

מפלסים מקורים ומפלס עליון לא מקורה. 5מפלסי חניה כדלקמן: 6חלקו הדרומי של הקניון מהווה

ציבור הרחב.שימוש הכי מקומות החניה שבתחום הקניון הינם ללא תשלום ל יצוין

מצבו הפיזי והתחזוקתי של הקניון טוב.

קומת מרתף

כניסה מת קו עליונה

2מפלס חניה

1מפלס חניה

3מפלס חניה

4מפלס חניה

5מפלס חניה

6מפלס חניה

גגקומת

כניסה קומת תחתונה

א'הקומ


תצלומי הנכס

לרחוב יוספטל על חזית הקניון חיצוני מבט

מבט פנימי על קומות המסחר בקניון (קומת כניסה תחתונה, כניסה עליונה וקומה א')

קומת המרתף -מחסן "סופר דוש" קומת מרתף –יחידה מסחרית "סופר דוש"


הסביבה העסקית

חולון ים הסמוכות (תושבי העיר בת ים והערמשרת בעיקר את ו, עיר בת ים" ממוקם בבת ים"קניון

.)וראשון לציון

בתחום הגיאוגרפי הסובב, קיימים מספר מרכזים מסחריים רלוונטיים כדלקמן:

היקף בנוי במ"ר מיקום שם

חניהמקומות לא כולל מסחר

מ"ר 15,000 -כ רחוב גולדה מאיר, מרכז העיר חולון קניון "חולון"

מ"ר 26,000 –כ יוןאזור התעשייה המערבי, ראשון לצ קניון "הזהב"

מ"ר 13,000 –כ רחוב ניסנבאום, אזור התעשייה, בת ים מרכז קניות "בתימון"

מ"ר 35,000 -כ מרכז עזריאלי, דרך השלום, ת"א עזריאליקניון

מ"ר 45,000 -כ רחוב דיזינגוף, מרכז העיר תל אביב "דיזיניגוף סנטר"

מ"ר 22,000 -כ בעתייםדרך יצחק רבין, מרכז העיר ג קניון "גבעתיים"

קניון "בת ים"

(נשוא חוות הדעת)

מ"ר 17,400-כ רחוב יוספטל, בת ים

איתור מרכזים מסחריים/קניונים בסביבת הנכס

קניון חולון

"הזהב" קניון ראשון לציון

בת יםקניון (נשוא חוות

הדעת)

מרכז קניות "בתימון"

קניון גבעתיים

דיזנגןף עזריאלי סנטר


9הרקע התכנוני

15.7.1971מתאריך 1738מספר פורסמה למתן תוקף בי.פ אשר א' 2בי/ תכנית מתאר מספרבהתאם ל .א

מותרים, בין השאר, השימושים הבאים: בתי דירות, מוסדות, בתי ספר, מסחרי באזורעולה כי

אולמות, בתי קפה ומסעדות, משרדים, חנויות לממכר בקמעונות של מוצרי מזון, מספרות/סלוני יופי,

חנויות ובנקים.

19.9.1990מתאריך 3800מספר פורסמה למתן תוקף בי.פ אשר 343בי/ תכנית מתאר מספרבהתאם ל .ב

), משרדים מעל בניין 1עולה כי המקרקעין שבנדון מסווגים ברובם כחלק מאזור מסחרי (מגרש מספר

ב') מדרום ובצמוד 1וחלק משטח חניה תת קרקעי ועליון (מגרש מספר 10א')1קיים (מגרש מספר

. בנוסף בחלק המזרחי רצועת קרקע המסווגת כשטח השלמה לדרך ציבורית. 1למגרש מספר

המקרקעין שבנדון על גבי תשריט התכנית איתור

בין מטרות התכנית לקבוע הוראות בניה באזור מסחרי להקמת מרכז מסחרי מקורה (קניון ושקם)

בשלוש קומות ומרתפים ובנין משרדים בן אחד עשר קומות מעל בנין השקם.

א' ובנוסף 2מתאר רשימת תכליות באזור מסחרי יהיו אותם תכליות המותרות באזור מסחרי בתכנית

יהיה מותר להקים בתי קולנוע, אולמות אירועים ושמחות, מכוני בריאות וספורט אך אסור להקים

באזור המסחר דירות למגורים.

רחל שניאור ממחלקתהמידע בפרק "הרקע התכנוני" מושתת, בין היתר, על מידע תכנוני שהתקבל על ידי גב' 9

.ועל פי תכניות בניין עיר 13.1.2013בתאריך "בת ים"במינהל ההנדסה תכנונימידע ה ופרשנות סבירה לתוכניות בניין עיר, במועד עריכת חוות הדעת, זכויות הבניה המתוארות לעיל הינן על פי הבנ

ואינן מחייבות את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. למען הסר ספק, יובהר כי רק לאחר הגשת בקשה להיתר בניה וקבלת אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תתבררנה זכויות הבניה באופן סופי.

למשרדים, אינו מהווה חלק מנשוא חוות הדעת. א' ביעוד1מגרש מספר 10

אזור מסחרי

)1(מגרש מספר

שטח חניה תת

קרקעי ועליונה

ב') 1(מגרש מספר


):1להלן הוראות הבניה באזור מסחרי (מגרש מספר

).מ"ר (כולל שקם קיים 20,750מ"ר הכולל שטח מסחרי שלא יעלה על 25,700: שטח בניה במ"ר

: מרתף ומעליו שלוש קומות מסחריות. גובה מרבי

מ"ר (כולל מחסנים הקיימים 5,000: תותר הקמת מחסנים בשטח שלא יעלה על הערות

עבור השקם) המחסנים יבנו בקומות השונות בצמוד למעליות ו/או בעורף החניות

. הלפי קביעת מהנדס העיריי

יין חניה:בנ -ב' 1להלן הוראות הבניה במגרש מספר

קומות עליונות. 3קומות מרתף + 3: גובה מרבי

: ניתן להוסיף קומת מרתף אחת נוספת לחניה. הערות

הערות:

המרתפים ישמשו לחניה וכן ניתן יהיה לכלול במרתפים את מתקני העזר שאינם נחשבים בשטחי

הבניה, מותר להקים את המרתפים עד קווי המגרש.

בלת הוראות הבניה יוספו שטחים לתנועה ושירותים, בין השאר, מעברי על השטחים המפורטים בט

מטר, מעליות, מדרגות, מקלטים, חניות, חדרי מכונות, מיזוג וחשמל, חדרי אשפה, 2קהל שמעל רוחב

וחצרות משק.


תכניות בסביבת הנכס

מספר תוקף בי.פ פורסמה למתןאשר ים" –"מגדל קניון בת 1/483בי/ תכנית מתאר מספרבהתאם ל .א

הצמוד למקרקעין שבנדון, )320החלה על מתחם "מבנה השקם" (חלקה מספר 8.5.2011מתאריך 6233

עולה כי מטרת התכנית הינה התחדשות עירונית למתחם "קניון בת ים" וזאת, בין השאר, על ידי מתן

ם.אפשרות להקים מגדל מעורב שימושים של משרדים ומגורים מעל מבנה מסחרי קיי

קומות מעל המבנה 40 –בהתאם לדברי ההסבר לתכנית עולה כי מדובר בתכנית להקמת מגדל בן כ

המסחרי המחובר לקניון בת ים. התכנית מציעה תוספת זכויות בניה עבור מגורים בנוסף לזכויות

משרדים ומגורים מעל מבנה מסחר קיים, –המאושרות למשרדים, לשם בניית מגדל מעורב שימושים

יח"ד, כמו כן 130קומות מגורים הכוללים 28 –קומות משרדים ו 11 –אשר המגדל מחולק ל כ

מייעדת התכנית בתוך המבנה קומה לצרכי ציבור.

ים" –"מגדל קניון בת 1/483בי/איתור המקרקעין שבנדון על גבי תשריט תכנית

–נשוא חוות הדעת "קניון בת ים"

מהווה חלק אינו מתכנית זו

"מבנה השקם"מהווה חלק אינו וא חוות הדעתמנש


רישוי היתרי בניה, בין השאר כדלקמן:של הנכס שבנדון, נמצאו מספר ןבעיון בתיקי הבניי

ניתן אישור לבניית מקלטים ויסודות. 8.5.1991הניתן מיום , 763 להיתר בניה מספרבהתאם .א

ניתן אישור להקמת מרכז מסחרי ואזרחי שלב 6.11.1991הניתן מיום , 18 להיתר בניה מספרבהתאם .ב

על קומת המרתף, כניסה א' + (תוספת בניה לשקם) בגובה קומה אחת (קומת כניסה עליונה) שמ

תחתונה. המרכז המסחרי בשלב א' יכיל: בקומת מרתף חניון, מקלטים וחדרים טכנים. בקדמת קומה

תחתונה שטח מסחרי, חניון, חדר מכונות וחצר משק. בקומת כניסה עליונה, חניון, שטח מסחרי,

מחסנים בתי קולנוע והגדלת הלובי + משרדים בכניסה לשקם.

ניתן אישור להקמת מרכז מסחרי ואזרחי שלב 5.5.1992הניתן מיום , 72 ניה מספרלהיתר בבהתאם .ג

מקלטים בקומת המרתף ובניית מרחבים מוגנים קומתיים, תוספת שטח מסחרי 2ב' + וביטול

בקומת המרתף, תוספת בניה לשטח המסחרי הקיים בכניסה התחתונה ועליונה וגלריות םושירותי

םספת קומה א' שתכיל: שטח מסחרי, מחסנים, בתי קולנוע ושירותיישישמשו כמבנה טכני. תו

ובקומת הגג חדרי מכונות.

ניתן אישור לתכנית שינויים לשלוש הקומות 9.3.1993הניתן מיום , 165 להיתר בניה מספרבהתאם .ד

למסחר, תוספת שטחים לגלריות וכן ביטול השטחים המסחריים 343העליונות המיועדות לפי תכנית

ומת המרתף וביטול המשרדים הזמניים והמטווח.בק

עולה כי המקרקעין שבנדון נבנו בהתאם להיתרי 12.2.1995מיום 772לתעודת גמר מספר בהתאם .ה

72, היתר מספר 6.11.1991מתאריך 18, היתר מספר 8.5.1991מתאריך 763בניה מספר: היתר מספר

.9.3.1993מתאריך 165, והיתר מספר 5.5.1992מתאריך

.11.3.1993מיום 762לקולנוע ולהיפרכל הוצאה תעודת גמר מספר - הערה

ניתן אישור לתוספת דוכנים בקומת כניסה 1.10.1997הניתן מיום , 658 להיתר בניה מספרבהתאם .ו

מ"ר. 86 - של כ רתחתונה, בקומת כניסה עליונה ובקומה א' בשיעו

לא נמצא התשריט המצורף להיתר הבניה.

מחניון לחנות 11ניתן אישור לשימוש חורג 9.11.1998הניתן מיום , 791 יתר בניה מספרלהבהתאם .ז

למכירת אביזרי רכב + מתקן לשטיפת מכוניות.

מ"ר. כמו כן 88 -בהתאם לתשריט המצורף להיתר הבניה עולה כי שטח החנות ומתקן השטיפה הינו כ

מת המרתף אינה לשימוש.עולה כי למעט שטח זה ושטח לחניון כלי רכב יתרת שטח קו

עולה כי המקרקעין שבנדון נבנה בין השאר בהתאם 1999משנת 993לתעודת גמר מספר בהתאם .ח

.9.11.1998מתאריך 791בניה מספר להיתרי

בהיתר הבניה אין הגבלה בזמן לשימוש החורג. 11


תרנים לאנטנות 9ניתן אישור להקמת 23.6.2002הניתן מיום , 1161 להיתר בניה מספרבהתאם .ט

מ' מסביב לגג קיים, כשימוש חורג לתקופה 2טנות משתפלות בגובה אנ 2 - תקשורת סלולרית ניצבות ו

פלאפון תקשורת בע"מ. -שנים. בעל ההיתר 5של

3לל ניתן אישור להקמת מתקן תקשורת הכו 4.7.2002הניתן מיום , 1156 להיתר בניה מספרבהתאם .י

סלקום ישראל בע"מ. –. בעל ההיתר אנטנות מעל לגג קניון בת ים

ניתן אישור לשטחים מסחריים 5.12.2004הניתן מיום , 20040289 היתר בניה מספריט תשרלבהתאם .יא

ביחס לדרישת ההיתר בניה זה לא מומש בפועל (עקב מחלוקת בין בעלי הזכויות בנכס לעיירי במרתף.

היטל השבחה להיתר).

בניה ודוכנים ניתן אישור לתוספת 12.12.2005הניתן מיום , 20040290 להיתר בניה מספרבהתאם .יב

מ"ר ושינויים בחלוקת 550מ"ר הכולל מחסן במרתף של 730.11של רבמבנה הקניון הקיים בשיעו

החנויות.

בהתאם לתשריט המצורף להיתר הבניה עולה כדלקמן:

מסחר קיים

מסחר מוצע

מחסן מוצע

סה"כ קיים

סה"כ סה"כקייםמוצעעיקרי

12,124 11,574 11,574 550 550מרתף 14,522 8,174 8,224 50- 6,347 6,311 37 6,311כניסה תחתונה 14,514 9,020 9,064 44- 5,493 5,405 88 5,405כניסה עליונה

7,824 2,837 2,865 28- 4,987 4,932 55 4,932קומה א' 48,983 31,606 31,727 121- 17,378 16,648 550 16,648סה"כ

סה"כ במ"ר

שטחי שירות במ"ר

קומה

שטח עיקרי במ"ר


הותר: 5.7.2011יום בהניתן , 20100017 להיתר בניה מספרבהתאם .יג

מ"ר. 3,492.69רית במרתף בשטח של תוספת קומה מסח –

844.53מ"ר ו"כניסה עליונה" בשטח 896.93אטימת שטחים בקומות: "כניסה תחתונה" בשטח –

.12מ"ר

שינוים בקומות הקיימות + תוספת מעליות. –

בהתאם לתשריט המצורף להיתר הבניה עולה כדלקמן:

מסחר קיים

מסחר מוצע

סה"כ עיקרי

סה"כ עיקרי

68% 11,571 23%7,578 3,993 3,443 550מרתף82% 13,973 32%8,532 5,441 897- 6,338כניסה תחתונה80% 13,683 27%9,020 4,663 845- 5,508כניסה עליונה

46% 7,824 29%2,837 4,987 4,987קומה א'277% 47,051 112%27,968 19,084 1,701 17,383סה"כ

סה"כ במ"ר קומה

שטח עיקרי במ"רכ סהשטח

שירות במ"ר

סה"כ במ"ר

תשריט היתר הבניה איתור קומת המרתף על גבי

לא כל השטחים המסומנים בתשריט ההיתר לאטימה נאטמו בפועל. 12

חניון

מקלט

בשימוש –מסחר "סופר דוש"


איתור קומת כניסה תחתונה על גבי תשריט היתר הבניה

איתור קומת כניסה עליונה על גבי תשריט היתר הבניה

- מחסן בשימוש "סופר דוש"

חניון

שטח למסחר, בפועל שטח לא מאוכלס ולא

שימש בעבר –בשימוש את "סופר דוש"

חלל אטום בתשריט, בפועל טרם נאטם

תשריט ההיתר, חלל אטום בבפועל שטח לא מאוכלס ולא

שימש בעבר –בשימוש כאולמות קולנוע


שבנדון (קניון בת ים) על גבי תשריט היתר הבניה חתך המבנה

להיתר הבניההח"מ הערות

היטל השבחה בגין הקלות.תשלום עבור₪ 1,528,156הוצג בפני הח"מ קבלה בסך –

ראה למנהל מקרקעי ישראל עבור דמי היתר (עבור תשלום ₪ 1,398,369בסך קבלההוצג בפני הח"מ –

).בהמשך חוות הדעת "הזכויות בנכס"הרחבה בפרק

רישוי בוועדה בהתאם לשיחה עם שרה מזרחי מחלקת תעודת גמר,להיתר בניה זה טרם ניתן –

, בין השאר בגלל שלא תעודת הגמרלי הזכויות טרם החלו בתהליך הוצאת ים, בע –המקומית בת

סיימו את עבודות איטום כל השטחים על פי היתר הבניה.


(על פי היתרי בניה מאושרים) סיכום פרק רישוי

): 2011 - ו 2005 ניםשטח קיים (על פי חישוב השטחים בתשריט היתר בניה מש

סה"כ מ"רשטח שירות במ"רשטח עיקרי במ"רקומה

11,571 7,578 3,993מרתף

13,973 8,532 5,441כניסה תחתונה

4,147 4,000 147מפלס חניון 3

13,683 9,020 4,663כניסה עליונה

5,034 5,034 -מפלס חניון 5

7,824 2,837 4,987קומה א'

489 489 -קומת גג

56,721 37,490 19,231סה"כ

בנוסף ניתנו היתרי בניה בגין תרנים לאנטנות תקשורת סלולרית ניצבות, אנטנות משתפלות ושימוש

חורג מחניון לחנות למכירת אביזרי רכב + מתקן לשטיפת מכוניות בחניון.

הערת הח"מ

כגון ביצוע עבודות 5.7.2011הניתן מיום , 20100017 היתר בניה מספרבוצעו כל הדרישות על פי טרם

למבנה בגין היתר זה. תעודת גמרטרם ניתן פי היתר הבניה.טום של מספר שטחים במבנה על אי


טיוטא של בקשה להיתר בניה

עולה, בין השאר כדלקמן: של בקשה להיתר בניה 13התאם לטיוטאב

– הבקשה רתיאו

ליונה מ"ר, ובכניסה ע 496מ"ר, כניסה תחתונה בשטח 379פתיחת שטחים בקומת מרתף בשטח – מ"ר. 884בשטח של

מ"ר. 996אטימת שטח קולנוע בקומה א' בשטח של – שינויים בקומות הקיימות + תוספת מעלית משא בחניון. –פירוק מעליות ומדרגה דקורטיבית קיימת. בניית מעלית לכלל הקומות ומדרגה ממרתף לקומת כניסה –

תחתונה. .תוספת ביתני בידוק בטחוניים בכניסות מרחוב יוספטל –

:בהתאם לתשריט המצורף להיתר הבניה עולה כדלקמן

מסחר

מסחר מוצעקיים

סה"כ

קייםסה"כ עיקריעיקרי

סה"כ

שירות

70% 11,951 8,685 19.2%7,578 3,266 727- 3,993מרתף

85% 14,471 9,027 32.0%8,532 5,444 4 5,441כניסה תחתונה

24% 4,144 3,997 0.9%3,997 147 147חניון 3

85% 14,486 8,829 33.3%9,020 5,658 994 4,663כניסה עליונה

29% 4,971 4,953 0.1%4,971 18 18חניון 5

41% 6,923 2,685 24.9%2,837 4,238 749- 4,987קומה א'

1% 183 183 0.0%87גג

336% 57,129 38,357 110.5%37,022 18,771 460- 19,231סה"כ

סה"כ

במ"ר קומה

שטח עיקרי במ"ר

סה"כ

במ"ר

במ"ר

תשריט היתר הבניה)טיוטת זכויות הבניה (כפי שרשום ב

מ"ר 24,270= שטח מגרש

14מ"ר 25,750= לל מחסנים שטח עיקרי לבניה כו

לליברטי 30%לקניונים / 70%= שטח עיקרי לפי הסכם חכירה

מ"ר) X 70% =18,025מ"ר 25,750מ"ר ( 18,025= קניונים שטח עיקרי ל

מ"ר) X 70% =16,989מ"ר 24,270מ"ר ( 16,989= שטח מגרש לקניונים

מ"ר) X 70% =3,500מ"ר 5,000מ"ר ( 3,500= חלוקת זכויות למחסנים

)בגין תוספת מרתף 2.5%הקלה כללית + 6%משטח המגרש ( 8.5%= - פרטי הקלות בניה

סך שטח עיקרי לבניה בהגשה

מ"ר 1,444= מ"ר 16,989משטח מגרש 8.5%בגין הקלה

מ"ר) 1,444מ"ר + 18,025מ"ר ( 19,469= שטח עיקרי לבניה על המגרש

מ"ר 18,771= שטח עיקרי מבוקש על פי היתר בניה

למען הסר ספק בקשה זו טרם נדונה בוועדה. 13 מ"ר על פי תב"ע. 25,700 14


איתור קומת המרתף על גבי תשריט היתר הבניה

יסה תחתונה על גבי תשריט היתר הבניהאיתור קומת כנ

חניון

מקלט

בשימוש –מסחר "סופר דוש"

- מחסן בשימוש חניון "סופר דוש"

שטח למסחר, מושכר "h&M"לחברת

חלל אטום לפתיחה


איתור קומת כניסה עליונה על גבי תשריט היתר הבניה

איתור קומה כניסה א' על גבי תשריט היתר הבניה

חלל אטום לפתיחה

תוספת שטח מסחר

תוספת שטח מסחר


היתר הבניהטיוטת הבקשה להערות הח"מ ל

טורי.בוועדה המקומית לתכנון ובניה "בת ים" ואין לה כל מעמד סטטו נדונההבקשה להיתר טרם –

מ"ר שטח שירות והחלפה של חלק מהשטחים העיקרים ושטחי 1,335 –תוספת של כ כוללת הבקשה –

.15מ"ר, ביחס להיתר בניה מאושר 460 –השירות, ברם סה"כ שטח העיקרי בקניון צפוי לפחות בכ

יתכן ועקב אישור הבקשה להיתר הבניה בעתיד (במידה ויאושר) יתבקשו בעלי הזכויות בתשלום של –

היטלי השבחה לוועדה המקומית/דמי היתר למנהל מקרקעי ישראל.

ן: השינויים המבוקשים על פי הבקשה להיתר הינם כדלקמ 15 )-מ"ר ( 460: סה"כ שטח עיקרי מ"ר (+) 1,335: סה"כ שטח שירות מ"ר (+) 875: סה"כ שטח ברוטו


הזכויות בנכסתאריך באמצעות האינטרנט בעל ידי הח"מ אשר הופק מפנקס הזכויות מידע 16לפלטבהתאם .א

כדלקמן: עולה, בין השאר,, 6.12.2012.2012

.7128: גוש

).318 -(מספר חלקה ישן 319: חלקה מספר

מ"ר. 17,010: וםשטח חלקה רש

: קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח. בעלויות

.8.9.2036 -בשלמות, תאריך סיום - קניונים בישראל בע"מ: חכירות

הערה על משכנתא דרגה ראשונה, ללא הגבלת סכום נרשמה 15.2.2004בתאריך : משכנתא

בע"מ.בנק הבין לאומי הראשון לישראל -על כל החוכרים, מוטבי ההערה

, בין "מנהל מקרקעי ישראל" ו"קניונים 3.3.1999שנערך ונחתם מיום לחוזה חכירה מהווןבהתאם .ב

בישראל בע"מ" (להלן: "החוכר") עולה בין השאר, כדלקמן:

.7128: גוש

(בשלמות). 299: חלקה

.8.9.1987שנים, החל מיום אישור העסקה דהינו 49: תקופת חכירה

מסחרי ואזרחי.: מרכז מטרת החכירה

₪. 11,208,791הערך היסודי של המגרש:

1.4.1992 - קיבולת בניה לפי תכנית בניה להיתר כפי שבא לידי ביטוי בשומת השמאי הממשלתי מ

שבגינה שולמו דמי היתר:

שטח מסחרי

מ"ר 1,838.67: קומת מרתף

מ"ר 5,935.74: קומת כניסה תחתונה

מ"ר 5,060.53: קומת כניסה עליונה

מ"ר 4,664.42: קומה א'

מ"ר 17,499.36: סה"כ מסחר

שטח חניון

מ"ר 4,539: קומת מרתף

מ"ר 4,005: קומת כניסה תחתונה

מ"ר 5,432: קומת כניסה עליונה

מ"ר 4,000: - 2.60מפלס

מ"ר 5,034: + 2.60מפלס

מ"ר 28,470: סה"כ חניון

, התקנות 1969 –פלט מידע זה אינו נסח רישום מאושר או העתק רישום, כמשמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט 16

והנהלים שעל פיו.


םשטח מעברים ופרוזדורי

מ"ר 1,880: תףקומת מר

מ"ר 2,508: קומת כניסה תחתונה

מ"ר 2,885: קומת כניסה עליונה

מ"ר 2,790: קומה א'

מ"ר 10,063: סה"כ

, מקלטים םבנוסף לשטחים הנ"ל כל קומה מכילה חדר מכונות, חדר חשמל, מדרגות ומעליות, שירותי

במרתף וחדרי מכונות.

ם בחישוב שטחים מסחריים.מעברים מקורים ופרוזדורים לא כלולי

מ"ר המיועדת למזנון פתוח לא כלולה בשטחי המסחר. 400 -בקומה א' רחבה בשטח כ

שטח המחסנים כלולים בשטחי המסחר.

מ"ר 11,000דמי היתר עבור זכויות בניה המפורטות לעיל שהן מעבר לזכויות שפורסמו במכרז (דהינו

שטחי מעברים מקורים) שולמו דמי היתר בגובה של מ"ר 3,420 - מ"ר מחסנים ו 2,000מסחר,

.13.4.1992כולל מע"מ בתאריך ₪ 7,643,944

, מודיע המנהל לחברת 22.6.2011מיום להודעת מינהל מקרקעי ישראל בקשר לתוספת בניהבהתאם .ג

כי הם מוכנים לתוספת בניה בנכס, לאחר שישולמו דמי היתר בסך של "קניונים בישראל בע"מ"

(כולל מע"מ) שמבוסס על הנתונים הבאים:₪ 1,398,369

מ"ר 27,722.0= סה"כ שטח על פי חוזה + שטח מבוקש

מ"ר 27,562.3= סה"כ שטח הפטור מתשלום

מ"ר 159.7= סה"כ שטח החייב בתשלום

(כולל ₪ 1,398,369שילמו "קניונים בישראל בע"מ" סך של 27.6.2011בהתאם לחשבונית מיום

גין דמי היתר.מע"מ) ב


, בין "מנהל מקרקעי ישראל" ו"שקם 3.5.1998שנערך ונחתם מיום לחוזה חכירה מהווןבהתאם .ד

בע"מ" (להלן: "החוכר") עולה בין השאר, כדלקמן:

.7128: גוש

(בשלמות). 311: חלקה

.2.1.2032ועד 2.1.1983שנים, החל מיום אישור העסקה דהינו 49: תקופת חכירה

: מרכז מסחרי. ירהמטרת החכ

בולת בניהיק

מ"ר (עיקרי + 25,445קומות מסחריות ומרתף בשטח כולל של 3קומות משרדים מעל 11מבנה בן

.7.11.1997שירות) כמפורט בתכנית בניה להיתר שאושרה על ידי המנהל בתאריך

בהתאם לתשריט היתר הבניה שצורף לחוזה החכירה עולה בין השאר:

קומות מעל קומת מרתף). 3מ"ר (כולל 8,422 סה"כ שטח עיקרי:

קומות משרדים). 11קומות מעל קומת מרתף + 3מ"ר (כולל 13,372סה"כ שטח עיקרי:

למען הסר ספק "מבנה השקם" אינו מהווה חלק מחוות הדעת.


בין שופרסל בע"מ (להלן: "שופרסל") ובין 13.3.2008אשר נערך ונחתם ביום להסכם מכר בהתאם .ה

אמות השקעות בע"מ (להלן: "אמות") עולה בין השאר כדלקמן:

הגדרות

קניונים בישראל בע"מ. - החברה

מהון 50%ערך נקוב כל אחת המהוות ₪ 1מניות רגילות בנות 5,000,001 - המניות המעוברות

המניות הרגילות המונפק והנפרע של החברה.

₪ 1מניות רגילות בנות 5,000,001 -חברת אלדר נכסים בע"מ המחזיקה ב - אלדר

מהון המניות הרגילות המונפק והנפרע של 50%ערך נקוב כל אחת המהוות

החברה.

) הממוקם 299(לשעבר חלקה 319חלקה 7128מ"ר בגוש 17,010מגרש בשטח - המקרקעין

ים, עליו בנוי הנבנה. -בת 92ברחוב יוספטל

מעל קומת מרתף וכן שישה מפלסים המשמשים כולל שלוש קומות מסחריות - המבנה

לחניה.

) 311(לשעבר חלקה 320חלקה 7128מ"ר הממוקם בגוש 7,380מגרש בשטח - מקרקעי השקם

ואשר הינו צמוד למקרקעין.

מבנה הכולל שלוש קומות מסחריות וגג וכן שטחי חניה והמחובר למבנה באופן - מבנה השקם

המהווה חלק אינטגרלי ממנו.

מהון המניות המונפק של החברה, החברה הינה 50% -וד עולה מההסכם כי שופרסל מחזיקה ב ע

בעלת זכויות חכירה במקרקעין עליהם בנוי הקניון ואמות מעוניינת לרכוש משופרסל את כל מניותיה

בחברה.

זכויות המוכרת במניות הנעברות נקיות וחופשיות, למעט "זכות הסירוב". - המניות הנעברות

שכירויות

השטחים בקניון הושכרו על ידי החברה לשוכרים בשכירות חופשית וכי למיטב ידיעתה של שופרסל,

החברה אינה מנהלת הליכים משפטים כלפי שוכרים וכי למיטב ידיעתה לא קיימות הפרות מהותיות

של איזה מן השוכרים כלפיה.

העסקה

ות, החל מן המועד הקובע, לרבות זכות לקבלת בתמורה למניות המועברות וכל הזכויות בקשר למני

בתוספת מע"מ.₪ 156,800,000, תשלם אמות לשופרסל סך של םדיווידנדי

מיסים ותשלומי חובה

כל אחד מהצדדים להסכם זה ישא במיסים ובהוצאות המוטלים עליו על פי דין.

תנאים ומתלים

שת המניות הנעברות (להלן: "זכות על פי תקנון החברה מוקנית לאלדר זכות סירוב בקשר לרכי

הסירוב"), אזי מוסכם כי העברת המניות לידי הרוכשת על פי הסכם זה, מותנית ומותלית באי ניצול

זכות הסירוב לרכישת המניות הנעברות על ידי אלדר.


מיום חברת קניונים לישראל בע"מ -להודעה על מימוש זכות סירוב ראשון לרכישת מניות בהתאם .ו

בין שופרסל ואמות, 13.3.2008עולה בין השאר, כי בהמשך להודעת התקשורת מיום 17.4.2008

ב' לתקנון החברה וכי הם נכנסים בנעלי 35על מימוש הזכות הנתונה על פי סעיף אלדרמודיעה חברת

אמות בהסכם, זכויות וחובות לכל דבר ועניין, לרבות רכישת כל מניותיהם בחברה ויתר הזכויות והכל

בהתאם להסכם.

לאור האמור לעיל, יש לראות בכל מקום אשר נזכר בהסכם שמה של חברת אמות ו/או הרוכשת,

.אלדרכמקומות בהם נרשם

עולה כי חברת "שופרסל" מעבירה בזאת לחברת 24.6.2008מיום לשטר העברת מניותבהתאם .ז

מהון המניות הרגילות 50%ות ערך נקוב כל אחת המהו₪ 1מניות רגילות בנות 5,000,001 "אלדר"

המונפק והנפרע של חברת "קניונים בישראל בע"מ" תמורת תשלום התמורה כהגדרתה בהסכם המכר

בין הצדדים.


(חתום ע"י חברת קניונים בישראל בע"מ) 17לדו"ח ריכוז דרישת תשלום דמי שכירותבהתאם .ח

עולה כדלקמן: 2013הצפויה לשנת

מפלסשטח ברוטו

במ"רשטח כולל

שכירות 2013במ"ר

269,270₪ 3,993 3,993סה"כ עוגן

802,556₪ 5,063 4,734סה"כ קומת כניסה תחתונה

1,161,678₪ 5,566 5,014סה"כ קומת כניסה עליונה

669,024₪ 3,501 3,151סה"כ קומה א'

222,493₪ 205 182סה"כ סה"כ דוכנים

88,754₪ 904 904סה"כ מחסנים ומשרדים

72,520₪ 1,254 1,254מחסנים - כללי

3,286,295₪ 20,486 19,232סה"כ קניון בת ים

לחודש וכוללות דמי שכירות בגין ₪/ 3,286,295 –קניון הינם בסך של כ צפויות לסה"כ הכנסות

לחודש.₪/ 32,595(של חברות התקשורת הוט, פרטנר, סלקום ופלאפון) בסך של תסלולריואנטנות

:הינו בסך של תללא דמי שכירות בגין אנטנות סלולריו הצפויות הכנסות החודשיותה, סך ודהיינ

₪). 3,286,295 -₪/ ₪32,595 = 3,253,700( /לחודש₪ 3,253,700 –כ

ת קיימים ותוספת שטחים ושינויים שבוצעו על פי בקשה להיתר דו"ח הריכוז כולל גרסה מעודכנת של חוזי שכירו 17

ה.בניה שטרם אושר


להלן ריכוז נתונים (דמי שכירות/תפוסה ותוספת דמי שכירות מפדיון), כפי שדווח על ידי חברת .ט

:אשטרום נכסים בע"מ

.תאנטנות סלולריוסה"כ הכנסה שנתית מדמי שכירות כוללת תקבולים בגין – ת הח"מהער

דו"ח הריכוז כולל גרסה מעודכנת של חוזי שכירות קיימים ותוספת שטחים ושינויים שבוצעו על פי בקשה להיתר 18

ה.בניה שטרם אושרפי בקשה להיתר בניה (צפי הכנסות ריכוז הכנסות מעודכן, הכולל תוספת ושינויים שבוצעו על דו"חמבוסס על 19

). 31.12.2012עתידי נכון ליום השינוי השלילי בשיעור התפוסה נובע מהשינויים אשר בוצעו בחודשים האחרונים בגין העברת השוכר סופרדוש 20

מקומת הקרקע לקומת המרתף , כאשר נכון למועד הקובע קיימים שטחים ריקים פנויים בקומת הקרקע., למעשה על פי בקומת הקרקע (לשעבר סניף "סופר דוש") H&Mשיעור התפוסה נובע מכניסת השוכר השינוי ב 21

.מ"ר פנויים בקומת כניסה תחתונה 250 –דו"ח ריכוז שוכרים ישנם רק כ

לשנת צפי נכון 2012 2011 2010 2009 2008 שנים

201318

30,299,000 דמי שכירות

₪

33,068,000

₪

33,788,326 ₪ 35,034,374 ₪ 36,477,003 ₪ 39,435,540 ₪19

תוספת דמי

שכירות

מפדיון

296,000 ₪ 268,000 ₪

226,674 ₪ 208,246 ₪ 553,550 ₪ 569,071 ₪

30,595,000 סה"כ

₪

33,336,000

₪

34,015,000 ₪ 35,242,620 ₪ 37,030,554 ₪ 40,002,611 ₪

אחוז

התפוסה

99%21 -כ 100% 87%20 100% 100% 100%


:שטחים פנויים .י

ם שבוצעו על פי בקשה להיתר בניה ריכוז הכנסות מעודכן, הכולל תוספת ושינויי דו"חעל בהתאם

מ"ר 250 –), עולה כי בקניון בת ים קיים שטח פנוי להשכרה בשטח של כ 2013לשנת (צפי הכנסות

ברוטו בקומת כניסה תחתונה.

חברת ניהול: .יא

.22מ"ר/חודש₪/ 85 -בהתאם לדווח חברת אשטרום דמי הניהול הנגבים מהשוכרים הינם כ

ביחס לדמי הניהול הנגבים בקניונים דומים.דמי הניהול הינם סבירים

עולה בין השאר, כדלקמן: , דוחות רווח והפסד של חברת קניונים בישראל בע"מטיוטא של לבהתאם

לשנה שהסתיימה

2011בדצמבר 31ביום

(מבוקר) 23

לשנה שהסתיימה

2012בדצמבר 31ביום

מבוקר)לא ( 24

₪ 37,031,000 ₪ 35,240,000 הכנסות מדמי שכירות

₪ 17,114,000 ₪ 17,325,000 הכנסות מדמי ניהול

₪ 54,145,000 ₪ 52,565,000 סה"כ

₪ 14,895,000 ₪ 15,255,000 הוצאות הפעלת הקניון

.שנגבים בפועל ניהוליותר מדמי ה קטנותעולה כי ההוצאות של חברת הניהול, לדו"ח זהבהתאם

משקף דמי ניהול לחנויות בקומות, ברם לא כולל דמי ניהול לעוגנים, למחסנים ולדוכנים. 22של משרד רואה , הדוחות עברו ביקורת31.12.2011חברת קניונים ישראל בע"מ ליום בהתאם לדוחות כספיים של 23

.1.2.2012חשבון קוסט פורר גבאי את קסירר ביום הדוחות מהווים טיוטא כפי שנמסר על ידי מזמין חוות הדעת והם אינם חתומים. 24


גורמים ושיקולים באומדן השווי

הגורמים והשיקולים הבאים:העקרונות, ומדן השווי, הובאו בחשבון, בין היתר, בא

. גישת השומה המתאימה אומדן שוויהתבקשתי לאמוד את שווי השוק של המקרקעין שבנדון למטרת –

להערכה זו הינן גישת היוון ההכנסות.

קומות מעל 3הבנוי בגובה מבנה מסחרי הידוע בשם "קניון בת ים" נשוא חוות הדעת מהווה הנתון כי –

, בעיר בת ים.92יוספטל ברחוב קומת מרתף ושישה מפלסים המשמשים לחניון כלי רכב, הממוקם

מקומות חניה מקורים, 694 -מ"ר ברוטו (הכולל כ 56,721 –הנתון כי המבנה שבנדון בנוי בשטח של כ –

).6מקומות חניה לא מקורים במפלס חניון 167 - וכ

מ"ר. 17,010בשטח רשום של 319חלקה מספר 7128כגוש הקניון בנוי על קרקע הידועה הנתון כי –

בת ים ,חולוןהערים תאוכלוסיומשרת בעיקר את ו, עיר בת ים" ממוקם בבת יםהנתון כי "קניון –

ראשון לציון.ו

ה ארצית , לעסקים שונים הכוללים בין היתר רשתות בפריסגבוהההנתון כי הקניון מושכר בתפוסה –

שקם אלקטריק, רנואר, כיתן, גולף, בנק לאומי וכו'. כגון פוקס, קסטרו,

מפלסים מקורים ומפלס עליון לא 5מפלסי חניה כדלקמן: 6חלקו הדרומי של הקניון מהווה הנתון כי –

ציבור הרחב.שימוש הכי מקומות החניה שבתחום הקניון הינם ללא תשלום ל מקורה. יצוין

בין היתר, כוללת שבנדון רמת הגמר של המבנה' ו90-ן כי הקניון נבנה בתחילת שנות ההובא בחשבו –

חיפוי קירות החוץ באלמנטים משולבים באבן, מתכת וזכוכית עם מסגרת אלומיניום, ריצוף באריחי

שיש בגדלים וצבעים שונים בתוך הקניון, מערכת מיזוג אויר מרכזית, מעליות ודרגנועים.

התחזוקתי של המבנה טוב.מצבו הפיזי ו

הותר תוספת קומה מסחרית 2011משנת 20100017 להיתר בניה מספרהובא בחשבון כי בהתאם –

מ"ר 896.93מ"ר לצד אטימת שטחים בקומות: "כניסה תחתונה" בשטח 3,492.69במרתף בשטח של

מ"ר. 844.53ו"כניסה עליונה" בשטח

שולם היטל השבחה לוועדה המקומית "בת ים" 20100017הובא בחשבון כי בגין היתר בניה מספר –

ודמי היתר למנהל מקרקעי ישראל.


, לפתיחת שטחים בקומת מרתף 25הובא בחשבון כי בעלי הזכויות בנכס הגישו בקשה להיתר בניה –

מ"ר, אטימת שטח 884מ"ר, ובכניסה עליונה בשטח של 496מ"ר, כניסה תחתונה בשטח 379בשטח

מ"ר, שינויים בקומות הקיימות + תוספת מעלית משא בחניון, פירוק 996בשטח של קולנוע בקומה א'

מעליות ומדרגה דקורטיבית קיימת. בניית מעלית לכלל הקומות ומדרגה ממרתף לקומת כניסה

הבקשה תואמת תכנית בנין עיר (אינה חורגת משטח עיקרי ושטח אחסנה הנקוב בתכניות תחתונה.

בנין עיר בתוקף).

מ"ר עיקרי 460ובא בחשבון כי סך השינויים המבוקשים על פי הבקשה להיתר הינם להפחתה של ה –

מ"ר שטח שירות. 1,335ותוספת של

הובא בחשבון הפחתה בגין הסיכון כי יתכן ועקב אישור הבקשה להיתר הבניה בעתיד (במידה ויאושר) –

ית/דמי היתר למנהל מקרקעי יתבקשו בעלי הזכויות בתשלום של היטלי השבחה לוועדה המקומ

ישראל.

.8.9.2036 -, תאריך סיום הזכויות בנכס מהוות זכויות חוזיות לחכירה מהוונת –

הובאה בחשבון בתחשיב השומה הפחתה בגין הסכום אשר ישולם למנהל מקרקעי ישראל עבור

.2036חידוש חוזה החכירה בשנת

כי על פי יצויןל ידי השוכרים. בהקשר לדמי השכירות דמי השכירות כפי שמשולמים עהובאו בחשבון –

במשך תקופת השכירות דמי שכירות יםהשוכרחלק מהסכמי השכירות, "המשכיר" זכאי לקבל מ

כאחוז מתוך הפדיון במושכר.

מטעמי שמרנות, באומדן השווי, דמי השכירות הנוספים כאחוז מהפדיון, ככל שקיימים, הובאו

בוה יותר משיעור היוון דמי השכירות הבסיסיים.בחשבון בשיעור היוון ג

. יחד עם זאת לנכסים עם שוכרים 9% - 8%שיעור ההיוון המקובל לנכסים מניבים נע כיום סביב

טובים במיוחד (כגון משרדי ממשלה, חברות ביטוח, בנקים וכו') עם חוזי שכירות לתקופות ארוכות

ואילו לנכסים עם חוזי שכירות לתקופות קצרות 8% – שנים ומעלה שיעור ההיוון הינו נמוך מ 10של

של חברות "רגילות", במיקומים בהם רמת הפעילות נמוכה או שצפויה ירידה בשווי הנכסים, שיעור

.9%ההיוון יכול להיות

בעיר בת ים במקרה דנן, מדובר בנכס מניב בתפוסה גבוהה, מיקום אסטרטגי על ציר תנועה ראשי

ממוצע משוקלל 8%יל נלקח בחישוב שווי בגישת היוון ההכנסות, שיעור היוון של על רקע האמור לע

לתוספת דמי השכירות הנובעים מפדיון. 9% -לדמי השכירות הבסיסים ו

אומדן השווי של הנכס הינו במצבו הנוכחי למחזיקים קיימים (שוכרים בשכירות חופשית), וחופשי –

.31.12.2012לחוות הדעת מכל חוב ושיעבוד, נכון למועד הקובע

מחירי נכסים דומים ורלבנטיים ומצב שוק המקרקעין נכון למועד חוות הדעת. –

ה כל מעמד סטטוטורי.בוועדה המקומית לתכנון ובניה "בת ים" ואין לנדונה בקשה להיתר טרם 25


גישות השומה:

קיימות שלוש גישות עיקריות לשומת שווי נכסי מקרקעין: א.

הסכום שניתן לקבל ממכירת הנכס בעסקה בתום לב -גישת שווי שוק (גישת ההשוואה) 1א.

-צון ומוכר מרצון, הפועלים בצורה מושכלת) בין קונה מר

גישה זו מבוססת על אומדן שווי שוק בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים דומים ככל

ביחס לנכס נשוא השומה (מאפיינים כגון: מיקום, שטח, שימוש, םבמאפייניה האפשר

אה וכדומה).נתוני תכנון, שנת בנייה, הזכויות בנכס, מועד העסקה, נתון ההשוו

בגישה זו נעשה ניתוח של נתוני ההשוואה בסביבה הקרובה ובאיזורים דומים במאפיינים

תוך כדי שימוש במקדמי התאמה לנכס נשוא חוות הדעת. שלהם,

גישה זו ישימה בעיקר כאשר נכון למועד הקובע לחוות הדעת קיימים מספר נתונים של

מספר נכסים דומים המוצעים למכירה.עסקאות שהתבצעו בפועל או שקיימים

- גישת היוון ההכנסות 2א.

נעשה היוון ישיר של ההכנסות השנתיות הצפויות לפי שיעור ההיוון הראויבגישה זו

(כלומר השווי הינו הערך הנוכחי של כל ההנאות העתידיות הצפויות מהנכס). בקביעת

רים, משך תקופת השכירות, מהות שיעור ההיוון משפיעים גורמים כגון יציבות השוכ

מסחר, משרדים, -הנכס המושכר, השימושים וכו' (גישה זו מתאימה לנכסים מניבים

תעשיה, תחנות דלק, בתי מלון, מקבצי דיור וכו' ואינה מתאימה לדירות מגורים).

-גישת העלות (גישת השווי הפיזי) 3א.

י, לאומדן עלויות הבניה וההקמה בגישה זה נערך אומדן לשווי הקרקע בשוק החופש

ולאומדן הרווח היזמי, בכפוף לפחתים (פחת פיזי ופונקציונלי).


עקרונות השומה

ראשון לציון.וחולון בת ים תאוכלוסיומשרת בעיקר את ו, עיר בת יםבמדובר בנכס מניב הממוקם

ת בסביבה הקרובה, גישת על רקע העדר נתוני השוואה ישירים לשטח בהיקף של הנכס נשוא חוות הדע

היוון ההכנסות הינה הגישה המתאימה לאומדן שווי הנכס.

הגישה בה נרכשים נכסים מסוג זה הינה גישת היוון הכנסות מהנכס כאשר שיעור ההיוון נלקח מנתוני

השוואה לנכסים מניבים דומים, תוך התייחסות לכל אחד משני מרכיבי דמי השכירות ומתן שיעור היוון

ונטי:רלו

) דמי השכירות החוזיים בפועל. 1(

) דמי השכירות הנובעים מתוספת בגין פדיון.2(

לאחר קבלת תוצאות ההיוון מבוצעות התאמות שמאיות רלוונטיות למצב התכנוני, למצב הקנייני ולמצב

הפיזי של הנכס שבנדון.


תחשיבים

ההכנסותאומדן שווי הנכס על פי גישת היוון

(לא כולל הכנסה בגין דמ"ש אנטנות סלולריות): ווי שטחי המסחר והמחסניםאומדן ש .א

דמי שכירות

חודשיים בסיסים

תוספת דמי שכירות

כאחוזים מהפדיון

3,253,700 ₪הכנסה חודשית מדמי השכירות במעוגל

39,044,400 ₪הכנסה שנתית מדמי השכירות במעוגל

0 ₪עלות שנתית עודפת בגין הוצאות דמי האחזקה של חברת

569,071 39,044,400₪ ₪סה"כ דמי שכירות שנתיים

8%9%שיעור היוון

6,323,011 488,055,000₪ ₪סיכום ביניים במעוגל

סה"כ שווי בשלמות על פי היוון הכנסות

סה"כ שווי בשלמות על פי היוון הכנסות במעוגל

₪ 494,378,011

₪ 494,400,000

-שטח המושכר לאנטנות סלולאריות שווי אומדן .ב

32,595 ₪דמי שכירות חודשים

391,140 ₪דמי שכירות שנתיים

6תקופה (בשנים)

9.5%שעור היוון

1,728,770 ₪סה"כ

1,730,000 ₪סה"כ שווי במעוגל

מקדם תשלומים


י השכירות ניתוח רגישות דו מימדית לשינוי בשיעור התפוסה ושינויים בשיעור ההיוון בתחשיב היוון דמ

הבסיסיים:

:לא כולל תוספת שווי מפדיון ,ייםמי שכירות שנתיים בסיסד

7.75%8.00%8.25%8.50%

₪ 503,798,710₪ 488,055,000₪ 473,265,455₪ 459,345,882

ירידה בתפוסה

בשיעור 5%₪ 478,608,774₪ 463,652,250₪ 449,602,182₪ 436,378,588


בשיעור 10%₪ 453,418,839₪ 439,249,500₪ 425,938,909₪ 413,411,294


בשיעור 15%₪ 428,228,903₪ 414,846,750₪ 402,275,636₪ 390,444,000


בשיעור 20%₪ 403,038,968₪ 390,444,000₪ 378,612,364₪ 367,476,706

שיעור היוון

:)%9(בשיעור היוון של ₪ 6,232,011דמי שכירות שנתיים בסיסיים בתוספת שווי מפדיון בסך

7.75%8.00%8.25%8.50%

₪ 510,121,710₪ 494,378,000₪ 479,588,455₪ 465,668,882


בשיעור 5%₪ 484,931,774₪ 469,975,250₪ 455,925,182₪ 442,701,588


בשיעור 10%₪ 459,741,839₪ 445,572,500₪ 432,261,909₪ 419,734,294


בשיעור 15%₪ 434,551,903₪ 421,169,750₪ 408,598,636₪ 396,767,000


בשיעור 20%₪ 409,361,968₪ 396,767,000₪ 384,935,364₪ 373,799,706



סיכום

₪ 496,130,000 - (א' + ב') אומדן שווי הנכס

₪ 3,000,000 - 26בתוספת שווי שטחים פנויים

)- ₪ ( 500,000 - 27היתר בניהבקשה לעבודות התאמה לבניכוי

)- ₪ ( 5,000,000 - 28)דמי היתר,היטל השבחה, סיכוןבקשה להיתר בניה (אישור הפחתה בגין

29)- ( ₪ 6,070,000 - ) 2036לאחר שנת בניכוי הפחתה (תשלום לממ"י עבור חידוש הסכם חכירה

₪ 487,560,000 - לא כולל מע"מ סה"כ (במעוגל)

:סה"כ שטחים פנויים להשכרה 26

מ"ר (שווי מגלם רמת גמר מעטפת, הפחתה לגודל ₪/ X 12,000מ"ר ברוטו בקומת קרקע ברמת גמר מעטפת 250 ₪. 3,000,000= וזמן לשיווק, כיום השטח ריק נדרש ביצוע התאמות)

(כגון שינוי בשטחים ציבוריים, מדרגות נעות, מעליות בנכס החלו בעבודות בניה על פי בקשה של היתר בניה 27נוסעים, הסבת שטחים למסחר), ברם נותרו מספר עבודות לביצוע (הכשרת שטחי ציבור ושטחי אטימה למסחר,

סגירת שטחים וכו'), ועל כן הובא בחשבון הפחתה בגין התאמות הבינוי לבקשה להיתר.ינו בהתאם להערכה ואינו מחייב את הח"מ ו/או את הוועדה המקומית צפי לתשלום דמי היתר/היטל השבחה ה 28

רק לאחר קבלת שומת הוועדה/מנהל מקרקעי ישראל , הגשת השגה , .לתכנון ולבניה ו/או מנהל מקרקעי ישראל ניתן יהיה לקבוע את סך התשלומים הדרושים באופן סופי.

בדבר חידוש חוזה חכירה בגין קרקע עירונית 968 -ו 851בהתאם להחלטת מינהל מקרקעי ישראל מספר 29 למטרות תעשיה, מסחר, ומשרדים, להלן תחשיב תשלום דמי חכירה צפוי בגין חידוש חוזה החכירה לנכס שבנדון.

180,000,000 ₪X 13.65% =24,570,000 ₪ 2036(תשלום צפוי בשנת( 24,570,000 ₪X 0.247 = (מקדם הוון למועד חוות הדעת) (במעוגל). ₪ 6,070,000

שווי זה אינו סביר ₪. מיליון 405-בהתאם לשומת ממ"י שווי הקרקע אשר נקבע הינו סך של כ –הערת הח"מ 180לפיכך בוצע התחשיב לפי שווי קרקע ראוי בסך של ₪). מיליון 481.3(שכן שווי הקניון בשלמות כבנוי הינו

נכון למועד הקובע לחוות הדעת.₪ מיליון


שומות ועסקאות בנכס שבנדון הסמוכות למועד הקובע:

שנים מהמועד הקובע לשומה. 3לא ידוע לח"מ ביחס לעסקאות אשר בוצעו בנכס שבנדון בטווח זמן של

הערכות שמאיות קודמות

ידוע לי על קיומן של הערכות של שמאים אחרים בשלוש השנים אשר קדמו למועד הקובע לשומה

כדלקמן:

השמאי המעריך

מועד חוות הדעת

סטייה מהערכת הערכת השווי מטרת חוות הדעת השווי הנוכחית

גדעון פרלמן

אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון 31.12.2010 לצורך דווח בדו"חות כספיים

447,900,000 ₪ 8.8%+

:ביצעתי בנכס נשוא חוות דעת זו הערכות שמאיות קודמות כדלקמן

מועד הקובע לחוות הדעת

מטרת חוות הדעת

הערכת השווי לא כולל מע"מ

שיעור הגידול בין הערכת השווי

הנוכחית להערכות שמאיות קודמות

אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון לצורך 28.3.2010 וד לאשראישעב

415,000,000 ₪ 17%+

אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון לצורך 3.10.2011 שעבוד לאשראי

478,860,000 ₪ 1.8%+

אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון לצורך 31.12.2011 דווח בדו"חות כספיים

475,430,000 ₪ 2.5%+

אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון לצורך 30.6.2012 וח בדו"חות כספייםדו

485,630,000 ₪ 0.4%+

:הערכה שמאית נוכחית

מועד חוות הדעת

הערכת השווי מטרת חוות הדעת

אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון לצורך דווח 31.12.2012 בדו"חות כספיים

487,560,000 ₪


ש ו מ ה

, 92יוספטל ברחוב "קניון בת ים", הממוקם -מבנה מסחרי הידוע כ( למיקום המקרקעין שבנדוןבשים לב

כאמור ומפורט לעיל, ווכל שאר נתוני ו) לגודל319, חלקה מספר 7128, גוש בת ים

בהביאי בחשבון שוויים של נכסים דומים ורלוונטיים,

ושבעה שמוניםארבע מאות ( ₪ 487,560,000סביב נכס ב החכירהנראה כסביר לאמוד את שווי זכויות

כולל מע"מ.לא שקלים חדשים) אלף ושישיםמאות חמש מיליון

הופחת בגוף השומה : היטל השבחה

הופחת בגוף השומה: תשלום למנהל מקרקעי ישראל

אפשרות לחבות פיצויים בגין פגיעה במקרקעי צד שלישי: לא ידוע לח"מ ביחס לחבות קיימת.

מדן הפיצויים הינו אומדן משוער של הח"מ ואינו היטל ההשבחה ו/או התשלום למנהל מקרקעי ישראל ו/או או

מחייב את הח"מ ו/או את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ו/או את מנהל מקרקעי ישראל. סכומים סופיים

ייקבעו לאחר קבלת שומות מהוועדה המקומית ו/או מנהל מקרקעי ישראל ו/או פסיקת שמאי מכריע ו/או פסיקת

בתי משפט וכו'.

ווי של הנכס הינו במצבו הנוכחי למחזיקים קיימים (שוכרים בשכירות חופשית), וחופשי מכל אומדן הש

.31.12.2012חוב ושיעבוד, נכון למועד הקובע לחוות הדעת

נני מצהיר על העדר תלות ביני ובין מזמין השומה.ה

הנני בעל ידע וניסיון רלוונטי לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה.

מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס או בעל זכויות בנכס או עם מזמין השומה.הנני

, ועל פי התקנים 1966התשכ"ו הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית)

המקצועיים של הוועדה לתקינה שמאית.

ובאתי על החתום,

מזמינה ולמטרתה בלבד. אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך "שומה זו הוכנה עבור

עליה לכל מטרה אחרת. השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא אשר אינו המזמין ועורך השומה

לא יהא אחראי להסתמכות כלשהי כאמור".

צוין כי הוצג המסמך המקורי.המסמכים המתוארים בחוות הדעת הינם רק העתק/צילום של המסמכים, אלא אם

gilad

Stamp

31.12.2012הערכה למועד

שומת מקרקעין מקיפה

פרויקט "חוצות המפרץ"

בחיפה

(11635 -ו 11604)חלקות שונות בגושים

-2-

2013 בפברואר 20

מספרנו: 35560.04/30.503

לכבוד

חוצות המפרץ חיפה בע"מ

ג.א.נ,

הערכת שווי פרויקט "חוצות המפרץ", חיפה

( 11635 -ו 11604)חלקות שונות בגושים

מטרת הערכה .1

, להעריך 1מליסרון בע"מ רתחב סמנכ"ל פיתוח עסקי, – מר פליקס שופמןידי -התבקשנו על

להלן. 5 את שווי השוק של הנכס הנדון, כמפורט בסעיף

ההערכה התבקשה לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה ו/או חברות קשורות )להלן:

"(.החברות"

של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט 17.1חוות דעת זו נערכה בהתאם להוראות תקן מס'

1968-מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח

כמשמעותו בתקן –רך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת "השווי ההוגן" של הנכס ולצו

IAS 40.חשבונאות בינלאומי מס'

הננו נותנים בזאת את הסכמתנו, כי הערכתנו זו תצורף לדו"חות הכספיים של החברות.

כמו כן, הננו נותנים בזאת את הסכמתנו, כי חוות דעת זו תפורסם בציבור.

המועד הקובע .2

.31.12.2012הינו -המועד הקובע להערכה זו

( בחב' חוצות המפרץ חיפה בע"מ המחזיקה במלוא הזכויות בנכס.50%חב' מליסרון בע"מ הינה בעלת זכויות ) 1

-3-

פרטי המשרד והשמאים המעריכים .3

.1998משרד ברק, פרידמן, כהן ושות' פעיל מאז שנת

המשרד עוסק בהערכות שווי נכסי מקרקעין ומשמש כיועץ בנושאי מקרקעין לחברות וגופים

למוסדות פיננסיים ולחברות ביטוח.ציבוריים, לרשויות מקומיות, לחברות בניה,

הערכות השווי לצורך חוות דעת זו נערכו ע"י שמאי המקרקעין ה"ה משה פרידמן ורענן דוד.

להלן פרטי השכלתם וניסיונם:

.1982מהנדס אזרחי בוגר הטכניון משנת - משה פרידמן

.1993שנת אביב מ-בוגר התכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים באוניברסיטת תל

ורשום בפנקס שמאי 1991עוסק בשמאות מקרקעין והערכות שווי נכסים החל משנת

(.341)רישיון מס' 1993מקרקעין משנת

שותף במשרד ברק, פרידמן, כהן ושות', כלכלה ושמאות מקרקעין.

( מהאוניברסיטה העברית MAשמאי מקרקעין, בעל תואר שני בכלכלה ) – רענן דוד

.2000משנת בירושלים

. 2005הטכניון משנת -בוגר התכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים ביחידה ללימודי חוץ

ורשום בפנקס שמאי 2004עוסק בשמאות מקרקעין והערכות שווי נכסים החל משנת

(.1389)רישיון מס' 2005מקרקעין משנת

-4-

פרטי ההתקשרות בין החברה לשמאים .4

כלכלה ושמאות מקרקעין –ההתקשרות בין החברה לבין משרד ברק, פרידמן, כהן ושות' א.

.2.12.2012בוצעה ביום

הננו להבהיר כי משרד ברק, פרידמן, כהן ושות' מספק שרותי שמאות מקרקעין למזמין ב.

העבודה, ואולם לא קיימת תלות בין השמאים לבין מזמין העבודה.

טרחתנו בגין ההערכה אינו מותנה בתוצאות ההערכה. הננו להבהיר כי שכר ג.

במסגרת ההתקשרות ניתן לנו ע"י החברה כתב שיפוי, ולפיו מתחייבת החברה לשפות את ד.

השמאים במידה ותוטל עליהם חבות כספית כתוצאה מעריכת שומה זו, ולמעט מקרים של

רשלנות.

פרטי הנכס .5

11635 11604 גושים:

,84-91, 56-79 83-80, 1 חלקות:

93-108 ,138 ,141 ,142 ,

157

1 ,2 ,10-13

מ"ר 41,790 מ"ר 121,418 מ"ר 24,665 שטח קרקע רשום:

חכירה ממינהל בעלות פרטית הזכויות בקרקע:

מקרקעי ישראל

בעלות פרטית וחכירה

ממינהל מקרקעי

ישראל

הקרקע בייעוד לתעשיי מרכז מסחרי " חוצות המפרץ" סוג הנכס:

)"מגרש גרינסטון"(

רמ" 56,498 שטח בנוי:

סמוך לצומת וולקן, אזה"ת חוצות המפרץ, חיפה מיקום:

, המחזיקה במלוא "מחוצות המפרץ חיפה בע זכויותיה של חב' הזכויות המוערכות:

הזכויות בפרויקט

מועד הביקור בנכס .6

.3.1.2013ביום )הח"מ( שמאי מקרקעין – רענן דודביקור במקום נערך ע"י

-5-

אור הסביבהת .7

–הסביבה היא אזור עם שימושים של תעשיה, מלאכה, מסחר ומשרדים במרכז מפרץ חיפה

בסמוך לצומת וולקן.

מעל קומת קרקע מסחרית, ובמבני -הסביבה מאופיינת במבני תעשיה בני שלוש קומות

ם ע"י חנויות קומתיים, אשר הוסבו לאולמות מסחר גדולים המאוכלסי-חד –תעשיה ישנים

רשת, מסעדות, סניפי בנקים ועסקים קמעוניים שונים.

"חוצות המפרץ", בצד הצפוני של שד' ההסתדרות, –הנכס הנדון נמצא במרכז אזור התעשיה

המהוות ציר תנועה ראשי, המחבר את העיר חיפה עם אזור הקריות.

המשמשת כתחנת מעבר "חוצות המפרץ", –בחלקו המערבי של הנכס נמצאת תחנת הרכבת

מרכזית לנוסעים לחיפה וממנה.

מדרום לנכס נמצא שדה התעופה של העיר חיפה ואחריו מחלף "מבוא כרמל" המתחבר

לכביש המנהרות החדש.

תרשים הסביבה עם סימון מיקום הנכס

-6-

שינויים תחבורתיים בסביבה:

מערכת כבישי –ל "מנהרות הכרמל" מדרום לנכס נמצאת נקודת הכניסה והיציאה הצפונית ש

אגרה מתקדמת, החוצה את העיר חיפה ומקשרת בין חוף הכרמל, כביש רופין )הסמוך

ל"גרנד קניון"( וצומת הקריות )הצ'ק פוסט(.

, מקצרות משמעותית את הזמן 2010המנהרות, אשר נפתחו לתנועת כלי רכב בדצמבר

גישה לנכס הנדון. הנדרש לחציית העיר ומשפרות משמעותית את ה

. הכביש באורך (22)כביש מס' "עוקף קריות"בכביש הקטע המרכזי ךנחנ 2012בספטמבר

במטרופולין חיפה, המקשר את העיר התחתית פרברי מהיר הינו כביש ק"מ 19 -כולל של כ

אחד מחמשת המחלפים הבנויים לאורך הכביש הינו מחלף עם צפון הקריות ועם העיר עכו.

ת הצמוד לנכס הנדון.דרוסתהה

ית יבשלב זה כאמור, נפתח הקטע המרכזי של הכביש המחבר בין מחלף ידין למחלף קר

, עתידים להיפתח לתנועה שאר חלקי הכביש.2013ביאליק. במהלך מרץ

הסביבה העיסקית .8

המרכז המסחרי חוצות המפרץ, פועל בסביבה עסקית תחרותית במיוחד הכוללת מספר רב

מרכזי קניות.יחסית של

המרכזים העיקריים המהווים תחרות לנכס הנדון הינם: "הקריון" בקריית ביאליק, שהינו אחד

9,200 -)כ 2011הקניונים המובילים בארץ, קניון עזריאלי בקרית אתא שנפתח בספטמבר

המשלב קניון ובתי קולנוע, הממוקם CINEMALLמ"ר(, מתחם "ביג" בקרית ביאליק, פרויקט

מ"ר( הנמצא בלב העיר חיפה, וקניון 50,000-ם לנכס, "גרנד קניון", שהינו קניון גדול )כמדרו

חיפה )בדרום העיר(.

בסמוך לכניסה הצפונית לכביש "קריות-חיפה "I-WAY פרויקטהוחל בהקמתו של בימים אלה

ות מ"ר, עתיד לכלול מרכז מסחרי בן שתי קומ 31,000 -הפרויקט בשטח בנוי של כהקריות.

קומות משרדים. ןומעליה

בנוסף, קיימים בפריפריה מרכזי קניות נוספים כגון קניון יוקנעם )בו מתוכננת הגדלת השטח

רשת הרהיטים של סניףמ"ר המתוכנן ביוקנעם ו 10,000-המסחרי(, מתחם "ביג" בשטח של כ

.2014"איקאה" העתידה להיפתח מצפון לנכס ובסמוך לצומת קרית אתא, במהלך שנת

-7-

תאור הנכס .9

כדלקמן: –הנכס נשוא חוות הדעת הידוע כמתחם קניות "חוצות המפרץ" מורכב משני חלקים

.המרכז המסחרי

המכונה "מגרש גרינסטון". –קרקע ריקה צמודה למרכז המסחרי שנרכשה לאחרונה

:המרכז המסחרי

, בשטח כולל של 11640המרכז מסחרי בנוי על חטיבת קרקע המורכבת מחלקות שונות בגוש

מ"ר. 146,083

המתחם ממוקם צפונית מערבית לצומת וולקן, בעל צורה לא רגולארית, עם חזית דרומית

ארוכה לשד' ההסתדרות.

כז המסחרי למרעובר תוואי מסילת הברזל, עם תחנת רכבת הצמודה מתחםבצמוד ומצפון ל

כי התחנה בנויה באופן שתנועת הנוסעים אל תחנת הרכבת ,המפרץ"(. יצוין חוצות)תחנת "

.עוברת דרך המרכז המסחריוממנה

מבנים מבני תעשיה ישנים, אשר שימשו בעבר את מפעלי וולקן 16על חטיבת הקרקע בנויים

מתחמים שונים, כפי שיפורט 7-ופניציה וכיום הוסבו למבניים מסחריים. המבנים מתחלקים ל

בהמשך.

לצורך התאמתו לסטנדרטים -בשנים האחרונות מתבצעת "מתיחת פנים" למרכז המסחרי

המקובלים במרכזים מסחריים מודרניים. במסגרת זו שופצו מבנים ישנים, הוחלפו ויטרינות

הכניסה לחנויות, נחנך מתחם המותגים המהווה מדרחוב מקורה, אוכלס מבנה לשכת

התעסוקה המחודש ובוצעו עבודות גינון ופיתוח.

הקרקע מפותחת וכוללת כבישים סלולים, מגרשי חניה גדולים, מדרכות, תאורת רכב וגינות

מפותחות.

מקומות חניה. 2,350-המתחם כולל כ

-8-

ע"ג תצלום אוויר חטיבת הקרקעתשריט

להמחשה( –)תחומה בקו כחול

:2תאור מתחמי הקרקע

כמפורט להלן: -מתחמים שונים 6-כאמור, המרכז המסחרי מחולק ל

קומתי בתוספת גלריה, -מ"ר כולל מבנה חד 7,040 -המתחם בשטח בנוי של כ – מתחם האוכל

" ו"עדן טבע מרקט". יוחננוףהמושכר לשני מרכולים מהרשתות "

מדרום למבנה קיים מגרש חניה פתוח.

המתחם ממוקם בחלק הצפוני ביותר של המרכז המסחרי.

מבנים ישנים, 4מ"ר, כולל 16,500 -המתחם בשטח בנוי של כ – (OUTLET)מתחם המותגים

אשר לאחרונה הושלם שיפוצם והסבתם למדרחוב מקורה ומשני צדדיו חנויות מותגים.

המתחם הדומה לקניון בצורתו ותמהיל שימושיו, מאוכלס במלואו.

המתחם ממוקם בחלק הצפוני של המרכז המסחרי ממערב למתחם האוכל.

תמונות מייצגות של המתחמים השונים מצ"ב בנספח ב' לחוות הדעת. 2

מתחם האוכל

מתחם המותגים

(OUTLET) מבנה לשכת התעסוקה

מתחם בילויים

והכל לבית

מתחם ביג שופ

מגרש גרינסטון

מתחם פלאפון

ואוטו סנטר

-9-

מ"ר, כולל מבנה מסחרי הבנוי בשתי 7,720 -המתחם בשטח בנוי של כ – שופ מתחם ביג

קומות המשמשות, בין היתר, למרכזי השירות של חב' הסלולר השונות, לבאולינג ולחנות הכל

בו "ביג שופ". יתר שטח המתחם משמש כמגרש חניה.

המתחם ממוקם באמצע המרכז המסחרי, בחלק הדרומי.

מבנים 6מ"ר, כולל 29,200 -המתחם בשטח בנוי כולל של כ – הכל לביתמתחם בילויים ו

ישנים, אשר עברו שיפוץ והתאמות לצורכי השוכרים.

, Aceהמתחם ממוקם בחלקו המזרחי של המרכז המסחרי, כולל, בין היתר, חנויות מהרשתות

סופר פארם, רשת הרהיטים ביתלי ועוד.

–קומות המשמשות לאולמות אירועים 3יים מבנה בן בנוסף, בחלקו הצפוני של המתחם ק

"הנסיכה".

מ"ר פנויים. 2,000 -למעלה מ קיימיםנכון למועד חוות הדעת

מ"ר, כולל את מבנה 5,400 -המתחם בשטח בנוי כולל של כ – מתחם לשכת התעסוקה

לשכת התעסוקה אשר עבר שיפוץ לאחרונה ומבנה נוסף בו יושבת הנהלת המתחם ושטחים

נוספים המושכרים לשילב, הולנדיה, גוטקס ועוד. בנוסף, על גג המבנה מותקנת מע'

סולארית לייצור חשמל.

לשכת התעסוקה ושטחים נוספים במבנה ר במבנהמ" 200 -למעט כהמתחם מושכר במלואו

לשיפוץ. המתחם ממוקם בחלק הצפון מזרחי של המרכז המסחרי. המתוכנניםההנהלה

מ"ר, כולל שני מבנים חד 1,400 -המתחם בשטח בנוי כולל כ – מתחם פלאפון ואוטו סנטר

קומתיים המושכרים לחב' הסלולר פלאפון וחב' אוטו סנטר.

אכסון ותצוגה של כלי רכב של שמש כמגרש חניה פתוח המתחם כולל חם מרוב שטח המת

חב' אוטו סנטר.

המתחם ממוקם בלב המרכז המסחרי, מדרום למתחם המותגים.

עתידה חב' פלאפון לפנות את המבנה 2013עפ"י מידע שנמסר לנו מהחברה, במהלך שנת

מ"ר. 500 -שטח של כמ"ר, ולעבור למבנה סמוך בו תשכור 1,000 -בשטח של כ

-01-

סטנדרט הבניה והגמר:

מרבית המבנים הקיימים במרכז המסחרי הינם מבנים ישנים בני קומה אחת ושתי קומות,

ששמשו בעבר לצורכי תעשיה, והוסבו לשימוש מסחרי ע"י ביצוע עבודות גמר הכוללות ריצוף,

תקרות אקוסטיות, החלפת ויטרינות והגבהתן, התקנת מערכות מזוג אויר, מערכות גילוי וכיבוי

אש וכיוצ"ב.

מלא והוא משתנה בין שוכר לשוכר, בהתאם לצרכיו יחידות המסחריותב נדרט הגמרסט

.במקרים של יחידות מסחריות מרשתות ארציות -ולסטנדרטים המקובלים ברשת

)ללא מגרש גרינסטון(: מגרשים פתוחים

בנוסף לשטחי המסחר, כולל המרכז המסחרי מס' מגרשים פתוחים המושכרים כמגרשי

–אחסנה, חניה ותפעול כמפורט להלן

מ"ר 4,300 –מגרש חניה המושכר לתנובה

מ"ר 269 -מגרש המושכר לסלקום לצורך התקנות

מ"ר 4,569 - 3מסה"כ שטח מגרשים מושכרים במתחם המרכז המסחרי

מ"ר. 11,669 –גרינסטון יחד עם מגרש במתחם –סה"כ המגרשים הפתוחים המושכרים 3

-00-

מגרש גרינסטון

מ"ר, הממוקם ממזרח למרכז 41,790רכשה החברה מגרש נוסף בשטח של פני כשנהל

המוכנה "מגרש גרינסטון". –מערבי של מתחם הקניות -המסחרי בסמוך לגבול הדרום

-ו 2,1מ"ר )עפ"י הסכם הרכישה(, מהווה חלקים מחלקות 41,790 -המגרש בשטח כולל של כ

.11635בגוש 13-10

על המגרש, אשר בעבר שימש את חב' וולקן, בנויים מס' מבני תעשיה המיועדים להריסה.

מ"ר המושכר לחב' כור לצורך אחסנה של 4,500 -בימים אלו המגרש ריק, מלבד שטח של כ

פסולת ברזל.

סימון אזור המגרש ע"ג מפת גוש

-02-

המצב התכנוני .10

4מאושרותתכניות בניין עיר 10.1

אשר פורסמה למתן תוקף ,229חפ/על המתחם חלה תכנית מתאר מנדטורית מס'

. 15.2.1934בתאריך

תקנון התכנית קובע, בין היתר, את השימושים המותרים באזורים השונים:

: בתי דירה נפרדים ובנייני שיכון.בתי מעון א'

: כמו באזור מעון א' וכן גם בתי דירה, בתי מעונות, בתי דירה מחוברים ג'-בתי מעון ב' ו

על מגרש אחד או שניים, בתי אכסניה וכו'.

: השימוש כדלעיל וכן גם חנויות, בתי מסחר, בתי מלאכה וגרג'ים ציבוריים.אזור מסחרי

.5: השימוש כדלעיל וכן גם תעשיות בלתי מזיקותתעשיה קלה

ש כדלעיל חוץ מבתי מעון וכן גם מלאכות.: השימותעשיה מזיקה

מיום 782שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט פרסומים מס' ,222חפ/תכנית מס'

, מסווגת את חטיבת הקרקע הנדונה כ"אזור תעשייה". 12.5.1938

עפ"י התכנית, התכליות המותרות באזור תעשיה, הינן התכליות שנקבעו בתכנית

ורט לעיל., כמפ229מנדטורית חפ/

מיום 927, שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט פרסומים מס' 1091חפ/תכנית מס'

, קבעה הגבלות בניה באזור שדה תעופה.3.5.1962

מיום 1062, שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט פרסומים מס' 1119חפ/תכנית מס'

ניציה". , הינה תכנית מפורטת ליצירת שטח רצוף לפתוח מפעל "פ9.1.1964

בתשריט התכנית שטח המרכז המסחרי כולו מסומן בייעדו לתעשיה. זכויות הבניה

בהתאם לתכנית המתאר.

עפ"י מידע שאספנו מאתרי האינטרנט הרשמיים של עיריית חיפה ומשרד הפנים. 4

בהסכמת הועדה המקומית לתכנון ובנייה. 5

-03-

סימון המרכז המסחרי ע"ג תשריט התכנית

, שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' /מר1400חפ/ בתכנית מס'

מרווחים צדדיים., נקבעו הוראות בנושא 11.8.1994מיום 4239

, שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים /יג1400חפ/ בתכנית מיתאר מס'

מ' והתכסית המרבית 20, נקבע כי גובה המבנה המרבי יהיה 15.8.1996מיום 4436מס'

משטח המגרש. 50%תהיה

שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט /ש"ש,1400חפ/בתכנית מיתאר מס'

, נקבעו שטחי שרות בכל הבניינים, שאינם 30.3.1997מיום 4508' הפרסומים מס

מיועדים למגורים.

, שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט 1/מר/229חפ/מק/ מתאר מס' תכנית

בנוגע למרווח 1400, ביטלה הוראת תכנית חפ/21.11.2002מיום 5131הפרסומים מס'

אחורי באזור תעשיה.

מ'. 5יהיה -אחורי עילי בתחום התכנית בתכנית נקבע, כי מרווח

תכניות מופקדות 10.2

לחוק התכנון 89לפי סעיף –, שהודעה על הפקדתה 1400חפ/ בתכנית מתאר מס'

, נקבע יעוד החלקות הנדונות 3.7.1980מיום 2642פורסמה בילקוט הפרסומים -והבניה

.2-לאזור תעשיה ת

הקמת מבני תעשיה בגובה של שלוש 2-עפ"י הוראות התכנית, מותרת באזור תעשיה ת

משטח המגרש נטו. 150%מ'( עם בניה בשיעור של 15קומות )עד גובה של

השימושים המותרים: מסחר ומלאכה צרכנית, מסחר ועסקים, תחנות דלק, מלאכה

ותעשיה זעירה, תעשיה, תעשיה מיוחדת, תעשיות עתירות מדע, תחבורה א', תחבורה ב'

ים עירוניים.תחבורה ג' ושירות

-04-

יצוין, כי הועדה המקומית נוהגת לאשר היתרי בניה עפ"י תכנית זו.

סימון חטיבת הקרקע ע"ג תשריט התכנית

)התיחום בקו כחול להמחשה(

לחוק התכנון 89לפי סעיף – , שהודעה על הפקדתה6תמ"מ בתכנית מיתאר מחוזית

, מסווגת את חטיבת הקרקע הנדונה כאזור 23.1.2004פורסמה בתאריך –והבניה

.6(1תעסוקה מטרופוליטני/אזורי )אזור תכנון

תינתן עדיפות לתעסוקות בתחום 1בהוראות התכנית המוצעת נקבע, כי באזור תכנון

השירותים העסקיים והפיננסיים, המחקר והפיתוח הטכנולוגי והמדע, מוסדות ציבור,

ותעסוקות אחרות אשר מוסד התכנון סבור כי קיים יתרון למיקומם בגלעין מסחר

המטרופולין.

משטח המגרש נטו. 200% -זכויות הבניה המוצעות הינן בשיעור של כ

התקבלה החלטה על דיון בהתנגדויות אשר הוגשו לתכנית. 16.10.2012בתאריך 6

-05-

רישוי הבניה 10.3

בתיק הבניין במשרדי עיריית חיפה, נמצאו מספר היתרי בניה לנכס הנדון, להלן פירוט

היתרי הבניה הרלוונטיים:

תאריך מתן מס' היתרמתחם

ההיתר

מטרה

שינוי ייעוד מתעשיה למסחר תוך שינויים פנימיים וחיצוניים 2075.4.1995

בשטח כולל של 6,300 מ"ר לפי תכנית חפ/1400, 1803.

שינוי ייעוד מתעשיה למסחר בשטח של 3,623 מ"ר וכן 2055.4.1995

תוספת בניה מעבר )חדר שרות( בשטח של 356 מ"ר תוך

שינויים פנימיים וחיצוניים.

תכנית מצב סופי באותם התנאים של ההיתר המקורי.63715.11.1995


תכנית מצב סופי למבנה 27 באותם התנאים של ההיתר 828.3.1995

המקורי.

שינוי ייעוד מתעשיה למסחר בשטח של 3,623 מ"ר וכן 115.4.1995

תוספת בניה מעבר )חדר שרות( בשטח של 356 מ"ר תוך

שינויים פנימיים וחיצוניים.

שינוי ייעוד מתעשיה למסחר לבנין בן 3 קומות בשטח כולל 5.4.1995

של 8,571 מ"ר גובה של הקומות, קומת הקרקע 5.7 מ' קומה

א' 9.00 מ' גובה קומה ג' 10.00 מ'.

שינוי ייעוד מתעשיה למסחר ב-3 קומות בשטח כולל של 2065.4.1995

8,574 מ"ר. קומת הקרקע תשמש לחנויות ו-2 הקומות

העליוניות תשמשנה לאולמי אירועים, שמחות.



הקמת בניין בן קומה אחת שישמש לבית הקפה באתר 1614.1.1996

חוצות המפרץ לפי התכנית חפ/1400.

הגדלת קומה ב' וכן 2 גלריות. הבניין כולו ישמש למסחר.1426.1.1996

הריסת גג ומחיצה ובניה מחדש.802251.9.2008

תוכנית מצב סופי באותם התנאים של ההיתר המקורי.1918.4.1996

שינוי ייעוד מתעשיה למסחר וכן שינויים בתוך המבנה, 97038723.8.1998

המבנה ישמש ל-2 מסעדות ו-2 חנויות.

שימוש חורג ממבנה מסחר למשרדי לשכת התעסוקה כולל 11081915.11.2011

הריסת גלריות ומהלך מדרגות וכן בניית מדרגות מעלית.

מתחם פלאפון

ואוטו סנטר

הקמת בניין בן קומה אחת שישמש לתצוגת מכוניות והתקנת 1522.5.2000

אביזרי רכב.

הקמת 4 דוכנים למכירה שישמשו לקיוסקים.9801857.9.1998קיוסק

מתחם קיקה

)ללא החנות(

מתחם בילויים

והכל לבית

מתחם לשכת

התעסוקה

-06-

ריכוז השטחים הבנויים

להלן ריכוז שטחי הבניה בפרויקט עפ"י תכניות מאושרות להיתרי בניה:

סיכום המצב התכנוני 10.4

מותיר זכויות בניה בהיקף משמעותי בהתאם לתכניות ניצול הבניה בפועל בפרויקט

עיר החלות על הפרויקט נשוא חוות הדעת.-בנין

שירותעיקרי

5,3551,6857,040מתחם האוכל

2,9042,8355,740מתחם המותגים

7,4053147,719ביג שופ

27,6611,55029,212

5,0693175,386לשכת התעסוקה

1,386161,401אוטו סנטר ופלאפון

49,7816,71756,498סה"כ

סה"כ שטח מתחם

בנוי במ"ר

שטח בנוי במ"ר

בילויים והכל לבית

-07-

המשפטיהמצב .11

המרכז המסחרי –הרישום בלשכת רישום המקרקעין 11.1

עפ"י דפי מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין חיפה, אשר הופקו

, החלקות המהוות את המרכז 20127באמצעות האינטרנט בתאריכים שונים בינואר

כדלקמן: –בלשכת רישום המקרקעין –המסחרי רשומות

:בעלות פרטית

.8א.כ.א לפיתוח בע"מ -בעלות

החלקות ושטחן:

רשומה משכנתא מדרגה שניה, ללא הגבלת סכום, לטובת מנורה מבטחים –משכנתא

ביטוח/גנל/פנסיה.

-1חלקה נהנית מזכות מעבר למים מעל פני חלקה רשומה זיקת הנאה ל –זיקת הנאה

2/11622 ,1/11623 ,11624/1 ,11625/1-4 ,11623/2.

:קע בחכירהקר

קרן קיימת לישראל. –בעלות

חוצות המפרץ חיפה בע"מ. –חכירה

לא חל שינוי ברישום זכויות החברה במקרקעין ד להיום וע 2012מאז הפקת דפי המידע בינואר נמסר לנו מהחברה, כי 7

נשוא חוות הדעת. ל"חוצות המפרץ חיפה בע"מ". 30.9.2009שמה של החברה הוחלף בתאריך 8

שטח רשום חלקהגוש

במ"ר

113,241

803,929

811,958

821,598

833,939

24,665סה"כ

11604

-08-

ריכוז החלקות:

רישומים נוספים:

רשומה משכנתא מדרגה שניה, ללא הגבלה בסכום, לטובת חב' מנורה –משכנתא (1)

.מבטחים ביטוח פנסיה וגמל בע"מ

נהנית )זכות מעבר למים מעל( על פני רשומה זיקת הנאה לחלקה –זיקת הנאה (2)

.11625/1-4, 11624/1, 1/11623, 1-2/11622חלקה

זיקת הנאהמשכנתאשטח )במ"ר(חלקותגוש

59-65, 69-71, 87-91,

100, 103-108

49,195(1)(2)

56-58, 66-68, 73-78,

(בחלק) ,98 ,97 ,84-86

138

41,197(1)(2)

72,79, 93-96, 99, 101,

102, 157

28,806-(2)

141, 1422,220--

121,418סה"כ

11604

-09-

חוזי החכירה 11.2

חטיבת הקרקע הינה ברובה בבעלות ה"קרן הקיימת לישראל" ובחכירה לתקופות

. 9שונות לטובת חברת א.כ.א לפיתוח בע"מ או חוצות המפרץ חיפה בע"מ

המסחרי )הוצגו בפנינו(:להלן ריכוז חוזי החכירה במרכז

.150%בהיקף של –זכויות בניה

כאמור, מדובר בחברה אחת ששמה שונה. 9

שטח חלקותגוש

במ"ר

תאריך

חתימה

קיבולת בניה ייעוד עפ"י חוזהתאריך סיום

בחוזה החכירה

במ"ר

תעשיה, מלאכה 69-7120,1267.12.19946.12.2043 ,1160459-65

ומסחר

30,189

תעשיה, מלאכה 1160487-9114,55030.6.200229.6.2051

ומסחר

21,825

תעשיה, מלאכה 103-10814,5191.5.199630.4.2045 ,11604100

ומסחר

21,778

2,202תעשיה ומלאכה11604791,4681.10.200230.1.2051

1160456-58, 66-68, 74-76, 84-86,

138(בחלק) ,98 ,97

תעשיה, מלאכה 36,53420.9.199519.9.2044

ומסחר

54,801

1,034תעשיה ומלאכה116041416891.10.200630.9.2051

תעשייה+חנות 116041421,5311.10.200230.9.2051

מסחר

2,297

21,963תעשיה15714,6421.1.200931.12.2057 ,1160493-95

6,995תעשיה ומלאכה784,6631.6.199231.5.2041 ,77 ,1160473

19,044תעשיה ומלאכה10212,6961.10.200630.9.2055 ,101 ,99 ,96 ,1160472

121,418182,127סה"כ

-21-

מגרש גרינסטון –הרישום בלשכת רישום המקרקעין 11.3

עפ"י דפי מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין חיפה, שהופקו

–, החלקות המהוות את מגרש גרינסטון רשומות 20.2.2013באמצעות האינטרנט ביום

כדלקמן: –בלשכת רישום המקרקעין

הערות:

לטובת , 27.3.2007לחוק המקרקעין, מיום 126לפי סעיף רשומה הערת אזהרה (1)

. על חלק במקרקעין – החברה המרכזית לייצור משקאות קלים בע"מ

לטובת ,7.2.2011לחוק המקרקעין, מיום 126לפי סעיף רשומה הערת אזהרה (2)

גרינסטון תעשיות בע"מ עפ"י הסכם -, שם המתחייב חב' חוצות המפרץ בע"מ

. 27.1.2011מיום

תאריך סיום החכירה: (3)

.31.8.2040 – 10חלקה

.28.2.2040 – 13 -ו 11,12חלקות

מיום 4788רשומה הערה על הפקעת חלק מחלקה, ראה: ילקוט פרסומים מס' (4)

26.7.1999.

לטובת ,7.2.2011ום לחוק המקרקעין, מי 126לפי סעיף רשומה הערת אזהרה (5)

עפ"י הסכם מ גרינסטון תעשיות בע" -חב' חוצות המפרץ בע"מ, שם המתחייב

, על החכירה של בתי יציקה וולקן בע"מ. 27.1.2011מיום

מדרגה ראשונה, ללא הגבלה רשומה משכנתא 13 -ו 12, 2: על חלקות משכנתא

הבינלאומי הראשון, על החכירה של בסכום, לטובת בנק הפועלים, בנק לאומי והבנק

כור מתכת בע"מ.

חלקה נהנית )זכות מעבר למים( על -: על כל החלקות רשומה זיקת הנאה זיקת הנאה

.11625/1-4, 11624/1, 1-2/11623, 1-2/11622 ותפני חלק

שטח רשום חלקהגוש

במ"ר

הערותבעלותבעלות

)1(, )2(בתי יציקה וולקן129,348

כור מתכת בע"מ וכור 215,419

תעשיות בע"מ

104,949

115,562

125,698

136,100

67,076סה"כ

בתי יציקה

וולקן בע"מ

כור תעשיות בע"מ

ובתי יציקה וולקן בע"מ

)3(, )4(, קק"ל

)5(

11635

-20-

הסכם מכר מגרש גרינסטון 11.4

תעשיות בע"מ )להלן: , בין גרינסטון27.1.2011הוצג בפנינו הסכם מכר שנחתם ביום

"המוכרת"( לבין חוצות המפרץ חיפה בע"מ )להלן: "הרוכשת"(. להלן עיקריו:

חב' בתי יציקה וולקן בע"מ )בפירוק מרצון(, שהינה חברה בבעלות מלאה של המוכרת,

את 25.1.2011החלה בהליכי פירוק מרצון במסגרתם, בין היתר, העבירה למוכרת ביום

הזכויות בממכר.

מוכרת הינה בעלת זכות אובליגטורית להיות בעלת הזכויות בשטח המפורט בסעיף ה

בחוזה . 2.2

, באזור התעשיה במפרץ חיפה.11635בגוש 10-13 -ו 2, 1חלקות – החלקות

מ"ר, משטח החלקות. 41,789.7שטח כולל בן - השטח

או לחכירה, לפי זכויות המושכרת בשטח, דהיינו: זכויותיה לחזקה, לבעלות – הממכר

המקרה, כאמור בהסכם זה.

₪. 22,900,000התמורה בעבור הממכר הינה – התמורה

כל צד יישא בתשלומים החלים עליו על פי החוק. ניקוי הקרקע – מיסים ותשלומים

מרעלים )ככל שקיימים( ו/או משאריות אסבסט יחול על הרוכשת.

-22-

הפעילות הכלכלית במרכז המסחרי .12

המסחריהמרכז 12.1

-המרכז המסחרי "חוצות המפרץ" הינו מרכז מסחרי פעיל, בשטח להשכרה כולל של כ

דונם. 146 -"ר, הפזורים על חטיבת קרקע של כמ 51,656

,90% -עסקים שונים, בשיעור תפוסה של כ 80 -לבמרכז המסחרי פועלים מעל

חי מסחר גדולים בתמהיל מגוון, הכוללים בעיקר חנויות רשת ובתי עסק הדורשים שט

יחסית.

סטנדרט הבניה, -דמי השכירות משתנים בעיקר בהתאם לגודל המושכר, סוג המבנה

שימוש וכיוצ"ב.

במרבית מהחוזים מחושבים דמי השכירות לפי מנגנון של דמי שכירות בסיסיים, או

לחילופין אחוז מסוים מהפדיון, לפי הגבוה מביניהם.

חודש כפי שנמסרו לנו מהחברה, נכון ל יות משכירותההכנסות החודשלהלן ריכוז

:2012דצמבר

:הערות לטבלה

לצורך בדיקת סבירות הנתונים בתקציב בדקנו )עפ"י בחירתנו( - בדיקת הנתונים .א

חלק מחוזי השכירות הישנים וכן חוזים חדשים שנחתמו במהלך השנה האחרונה,

מכלל השטחים המושכרים 26% -מ"ר )כ 12,500 -המתייחסים לשטח כולל של כ

מכלל ההכנסות 21% -בפרויקט(, ואשר מבטאים הכנסה חודשית המהווה כ

משכירות שטחי מסחר בפרויקט. החוזים נמצאו תואמים את דיווחי החברה.

למ"ר/ חודש ₪ 50-142במתחם המותגים דמי השכירות הממוצעים נעים בטווח של .ב

למ"ר/לחודש. ₪ 90 -ובממוצע של כ

עפ"י ומעבר לכך, מ"ר שטחים פנויים, 3,300 -נכון למועד הקובע קיימים במרכז כ .ג

מ"ר 1,200 -מידע שנמסר לנו ע"י החברה, במהלך השנה צפויים להתפנות כ

נוספים.

דמ"ש שטח במ"רמקור הכנסה

חודשיים

שכ"ד

למ"ר

62 2,947,002₪ 47,591₪הכנסות משכ"ד מסחר

6 57,423₪ 9,069₪הכנסה ממגרשים מושכרים

56,6613,004,425סה"כ

-23-

כנית החברה הינה לשפץ את שטחים אלו ולאחר מכן להשכירם, כפי שעשתה כן ת

בשטחים אחרים במתחם.

ושטחים העתידים להתפנות כנסה בגין שטחים פנוייםעפ"י הערכת החברה, ה

₪.אלפי 3,735 -ינה כה 2013במהלך

₪.אלפי 3,442 -להערכתנו, ההכנסה לשטחים אלו במצבם הינה בסך כולל של כ

7,000 -במהלך השנה הודיעה רשת המרכולים "מגה בול" השוכרת שטח של כ .ד

כירות עם רשת המזון "יוחננוף"מ"ר, על פינוי המושכר. בימים אלה נחתם חוזה ש

כי סניף רשת "עדן טבע מרקט" אשר שימש ,יצוין העתידה לאכלס את השטח.

. ממשיך לפעול כרגילכשוכר משנה של "מגה בול"

חברת הניהול 12.2

הפרויקט מנוהל ע"י חב' חוצות המפרץ חב' ניהול בע"מ.

החברה משכירה את השטחים בפרויקט, גובה מהשוכרים דמי שכירות ודמי ניהול

ומבצעת את פעולות האחזקה הנדרשות.

+ COSTבחוזי הניהול של שוכרי השטחים בפרויקט נקבע, כי דמי הניהול יגבו על בסיס

)בחוזים החדשים( ו/או כסכום קבוע.

ודף, כאשר הבעלים נושאים בהוצאות עפ"י נתונים שהוצגו בפנינו, החברה מתנהלת בע

פעמיות כגון: ארנונה לשטחים הפנויים, הוצאות התאמה לדיירים מתחלפים וכד'.-חד

₪, אלפי 790 -הינו בסך של כ 2013הרווח התפעולי הצפוי בשנת עפ"י נתוני החברה,

הכוללת תשלום ארנונה ודמי ע"י הבעלים, עלות אחזקת שטחים הפנויים והמתפניםו

-מסתכמת בסך שנתי של כ )כלולים בהכנסות מניהול בתקציב חב' הניהול( הולני

₪.אלפי 1,370

-24-

מכירת חשמל לדיירים 12.3

אספקת החשמל לשטחים המושכרים בפרויקט נעשית ישירות ע"י המשכיר בדרך של

אספקת חשמל בצובר.

ירים המשכיר משלם לחב' חשמל עבור אספקת החשמל בתעריף מסוים, וגובה מהדי

בתעריף גבוה יותר. הפער בין התעריפים )מתח גבוה ומתח נמוך( מהווה מקור הכנסה

נוסף לבעלים.

הכנסה ממערכת סולארית 12.4

מותקנת מערכת סולארית ליצור 30על גג מבנה מס' –סולארית הכנסה ממערכת

.בחודש₪ 10,000 -חשמל, המניבה הכנסה של כ

-25-

השומה עקרונות .13

קיימות שלוש שיטות עקרוניות להערכת שווי נכסי מקרקעין.

בהסתמך על –השיטה מבוססת על הערכת שווי השוק של הנכס – שיטת ההשוואה

עסקות שנעשו בנכסים אחרים הדומים לנכס המוערך במיקומם, אופיים ומידת סחירותם.

ון ההכנסה המתקבלת, או עשויה בשיטה זו שווי הנכס יקבע ע"י היו – שיטת היוון ההכנסות

להתקבל ממנו לאורך זמן.

פעולת ההיוון תבוצע לפי שער ריבית, ששיעורו נקבע בהתאם לאופי ורמת הסיכון הגלומה

בהכנסה השוטפת מהנכס.

שווי השוק לפי שיטה זו יוערך לפי העלויות הצפויות – שיטת ההוצאה )השווי הפיזי(

להקמת נכס הדומה לנכס הנדון )שווי קרקע כריקה ופנויה, בתוספת עלות הפיתוח והקמת

באם קיים(. –המבנים ובניכוי הפחת לסוגיו השונים

התייחסות לנכס הנדון:

סמוכה. יתרת זכויות בניה וקרקע לתעשיההנכס הנדון כולל מרכז מסחרי,

לצורך שימוש כנכס מניב –המרכז המסחרי מיועד עפ"י אופיו להשכרה לשוכרים שונים

תשואה.

שכן זרם –ההכנסות שיטת היווןהשיטה הנכונה להערכת שווי המרכז המסחרי הינה

ההכנסות הצפוי לבעלי הנכס מהווה אינדיקציה ישירה לסכום שמשקיע פוטנציאלי סביר יהיה

ד רכישת הזכויות בנכס.מוכן לשלם בע

.שיטת ההשוואההשיטה הנכונה להערכת יתרת זכויות הבניה והקרקע הסמוכה הינה

:המרכז המסחרי

המרכז מסחרי הנדון הינו מרכז מסחרי פעיל ורחב היקף, הנמצא בסמוך לעורקי תנועה

ראשיים, עם אפשרויות נגישות נוחות ובצמוד לתחנת רכבת.

מית עממית ובפעילות מסחרית אינטנסיבית, פתוח בשבתות ומשרת את המרכז מאופיין בתד

תושבי חיפה והקריות.

מבני המרכז המסחרי הינם מבנים הבנויים ברובם משלד בטון, קירות בלוקים וגגות קלים,

ששמשו בעבר לאחסנה ותעשיה, והוסבו לשימושים של מסחר. בנוסף, קיימים מספר מבנים

חדשים הבנויים בבניה קשיחה.

-26-

פוי חזיתות החזיתות של חלק גדול מהמבנים עברו לאחרונה שיפוץ הכולל החלפת ויטרינות, צי

בגרניט פורצלן בשילוב רפפות אלומיניום. כמו כן בוצעו עבודות פיתוח מקיפות לחידוש פני

האתר.

, לחנויות ועסקים מסחריים מגוונים, כאשר חלק 90% -המרכז המסחרי מושכר בתפוסה של כ

ניכר מהשטחים מושכר לרשתות ארציות.

שר מספרם הרב של העסקים ומגוון העסקים עסקים, כא 80 -כיום פועלים במתחם למעלה מ

מהווה גורם משיכה לקהל הקונים הפוטנציאלי וגם מקטין את רמת הסיכון של זרם ההכנסות

הצפוי מהשכרת השטחים.

לאחר השלמת השינויים התחבורתיים בסביבה תשתפר הנגישות למרכז המסחרי הנדון

וכפועל יוצא צפוי שיפור ברמת הפעילות.

זאת, יש לציין שהמרכז המסחרי ניצב בפני תחרות מקניונים ושטחי המסחר הגדולים יחד עם

של אזור מפרץ חיפה והקריות.

:קביעת שיעור ההיוון

ככלל, שיעורי ההיוון להכנסות הצפויות להתקבל מהנכס הינם פועל יוצא של שיעורי ההיוון

דרשות.המקובלים כיום לנכסים מניבי תשואה, תוך ביצוע התאמות נ

דהיינו, שיעורי –יובהר, כי שיעור התשואה תלוי גם ברמת הפעילות הכלכלית בנכס עצמו

התפוסה, והיחס בין תשלומי דמי השכירות והניהול לרמת הפדיון.

לצורך קביעת שיעורי ההיוון למרכיבי ההכנסה השונים הצפויים להתקבל בנכס הנדון

קאות לנכסים מניבים, תוך ביצוע התאמות לפיה בחנו עס –השתמשנו בגישת ההשוואה

נדרשות.

שיעורי ההיוון לתזרימי המזומנים הצפויים יבטאו את הסיכון )השונה( הקיים בכל אחד

ממרכיבי תזרים המזומנים.

-27-

:10האחרונות השנים במהלך שנערכו מניבים נכסים של מכר עסקות מספר להלן

מרכזים מסחריים:

מקור המידע: פרסומים במגנא וכן מידע הקיים במשרדנו לגבי נכסים שמטופלים על ידנו. 10

התשואה המוצגים בטבלה לעיל מבטאים את היחס בין דמי השכירות המתקבלים בפועל נכון למועד הרכישה שיעורי

לבין מחיר הרכישה, ואינם מעידים על שיעורי התפוסה בנכס, וכן מרכיבי שווי אחרים, כגון יתרת זכויות בניה לניצול.

סכום הרכישה

(באלפים)

"G" 347,0007.75% ₪זכויות בשיעור של 49% במרכז מסחרי בכפר סבא

8.5% (1)300,000 ₪קניון חיפה

56,0008.95% ₪מרכז מסחרי "גלובוס סנטר" בנתיבות

7.85% (2)93,750 ₪שני מרכזים מסחריים בראש העין

7.4% (3)260,000 ₪מחצית מהזכויות בקניון "לב חדרה" )השלמה לבעלות מלאה(

7.8% (4)720,000 ₪קניון עיר ימים )בהקמה( - ע"י עזריאלי

8% (5)410,000 ₪קניון עיר ימים )לאחר השלמת הבניה( - ע"י הראל

8% (6)377,500 ₪פאואר סנטר - "plaza one" בבאר שבע

מחצית מהזכויות במרכז מסחרי "מרכז הקריה" באשדוד

)השלמה לבעלות מלאה(

₪ 68,5008.5%

מחצית מהזכויות במרכז המסחרי - "ביג נצבא פולג" בנתניה

)BMBY השלמה לבעלות מלאה בהליך(

₪ 258,000(7) 7.3%

130,0008.23% ₪מרכזי מסחרי "לב תלפיות", ירושלים

שיעור תאריך העסקה/

התשואה

הנכס

הפרסום

01/2011

04/2011

01/2010

01/2010

01/2013

08/2012

11/2012

06/2011

08/2011

06/2012

07/2012

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

שיעור התשואה נגזר מהערכות קבוצת עזריאלי שפורסמו במגנא; העסקה כוללת רכישה )בנפרד( של זכויות

השותפות, בחלקים שווים, שו"פ ושו"ב; הסקה בוטלה בינואר 2012 עקב אי אישורה ע"י הרשות להגבלים

עסקיים; יצוין, כי הקניון מוערך על ידנו עבור חב' אזורים לצורך הדו"חות הכספיים

המוכרת התחייבה לדמ"ש מינימליים בשנה הראשונה

הקניון מוערך על ידנו עבור חב' בריטיש לצורך הדו"חות הכספיים

עפ"י מידע שפורסם, הנכס דורש שיפוץ והתאמה לסטנדרטים המקובלים במרכזים אחרים.

הנתונים הינם עפ"י מסמך עקרונות שנחתם בין שו"פ והראל; באוגוסט 2012 פקע תוקפו של מסמך

NO SHOP -העקרונות, וכן נסתיימה תקופת ה

שיעור התשואה חושב על ידנו בהתבסס על נתנונים שפורסמו בדו"ח הכספי של חב' "ביג"

ביום 25.11.2012 התקבלה הודעת התגדות הממונה על ההגבלים העסקיים לאישור העסקה. עקב כך הודיעה

מבני תעשיה שהיא פועלת לביטול העסקה ומתכננת למכור למתעניינים אחרים.

-28-

:מבני משרדים

עסקאות תשואה:

בהן, – Sale & Lease Backעסקאות לרכישת נכסים מניבים שהינן עסקאות –עסקאות תשואה

בד בבד עם רכישת הנכס נחתם הסכם שכירות עם המוכרת, עפ"י רוב, לתקופת שכירות

ארוכת טווח.

סכום הרכישה

(באלפים)

120,5008.0% ₪שני בנייני משרדים באזה"ת גבעת שאול, ירושלים

84,0008.5% ₪מבנה משרדים באזה"ת הדרומי, נתניה

6.75% (1),(2)40,000 ₪משרדים חדשים באזור מרכזי ומבוקש בת"א

7.85% (1),(2)90,000 ₪מבנה משרדים חדש יחסית בתל אביב

מחצית מהזכויות בפרויקט חדש בתהליכי הקמה

ואכלוס בפארק תעסוקה במרכז הארץ

₪ 120,000(1) 7.1%

מחצית מהזכויות בפרויקט חדש יחסית בפארק

תעסוקה במרכז הארץ

₪ 100,000(2),(1) 7.3%

8.3% (3)137,000 ₪זכויות ב"מגדל המילניום" בתל אביב

8.1% (4)93,800 ₪מבנה למשרדים ומסחר "אשדר 2000" בתל אביב

(1)

(2)

(3)

(4)

שיעור הנכס

התשואה

הפרסום

מושכרים לשוכר איכותי לתקופה ארוכת טווח

תאריך

העסקה/

02/2011

06/2010

04/2011

07/2011

נכסים בטיפול משרדנו - מפאת סודיות עסקית נתונים מלאים לגבי עסקאות אלו אינם מוצגים

בחוות הדעת

12/2011

04/2012

הנכס הוערך על ידנו במסגרת הרכישה עבור הרוכשים; התשואה הינה עפ"י הנתונים שהוצגו

בפרסום במגנא

נערכו שתי עסקאות - ראשונה לרכישת 49% ובהמשך )29.11.2012( עוד 4.9%

05/2010

11/2012

סכום הרכישה הנכס

)באלפים(

תקופת

השכירות

)בשנים(

שיעור

התשואה

9.26% (1)115,00010 ₪מבנה משרדים באזור רוממה ירושלים

7.34% (2)289,00024 ₪מבנה מסחרי "איקאה", נתניה

8.75% (3)85,00015 ₪בית חולים "אלישע", חיפה

9.00% (4)70,00015 ₪בית חולים סיעודי "בית הדר", אשדוד

תאריך

העסקה/

הפרסום

03/2011

08/2012

01/2013

10/2012

-29-

התייחסות לנכס הנדון:

לגביהם:מרכיבי ההכנסה ואופן קביעת שיעורי ההיוון

ההיוון שיעור שיקולים עיקריים בבחירת שיעור ההיוון מקור הכנסה שנקבע

הכנסות משכירות

שטחי מסחר

ומשרדים

הפרויקט מהווה מוקד משיכה אזורי; הפעילות –גודל

; השינויים התחבורתיים מגוון העסקים – הכלכלית

בסביבה צפויים לשפר את הפעילות במתחם;

הפרויקט פועל בסביבה עם תחרות גדולה

8.5% )בסיס(

רווח ממכירת

חשמל וניהול

סיכון שונה מסיכון נדל"ני רגיל.

הרווח תלוי מחירי אנרגיה. –לגבי החשמל

אלו המרכיבים –למיטב הכרותינו, בעסקאות שליווינו

לגביהם מתבקש שיעור תשואה גבוה, המטה כלפי

מעלה את שיעור התשואה הכולל.

דהיינו בעל –מרכיב זה הינו תנודתי –לגבי הניהול

רמת סיכון גבוהה יחסית

10%

שטחי מסחר

ומתפנים פנויים

ריבוי השטחים הפנויים והמתפנים. הובא בחשבון

וכרים מתאימים, הסיכון ואי הוודאות עד למציאת ש

שיפוץ השטחים וכיוצ"ב )כאמור, חלק מהשטחים

מתוכננים לשיפוץ טרם השכרתם(

)תוספת 9.5% 1%סיכון של לבסיס(

בתוספת מקדם דחיה לאכלוס

(1)

(2)

(3)

(4)

למוכרת זכות לסיום תק' השכירות ביחס לכמחצית משטח המבנה וזאת לשיעורין

מהשנה השניה ועד החמישית

בהתחשב במנגנון עדכון שכ"ד - עלייה של 3% ראלי מדי 5 שנים - מתקבל שיעור היוון

אפקטיבי של 9.11%

התשואה הינה החל משלוש שנים ממועד חתימת ההסכם, ובמהלך שלוש השנים

הראשונות - תשואה של בין 8.25% ל- 8.75%

בהתחשב במנגנון עדכון שכ"ד - עלייה של 2% ראלי מדי 5 שנים - מתקבל שיעור היוון

אפקטיבי של 7.6%; תק' השכירות נקבעה ללא נקודות יציאה

-31-

גורמים ושיקולים בהערכה .14

בבואנו להעריך את שווי הנכס בנדון התחשבנו, בין היתר, בגורמים ובשיקולים הבאים:

146 -הנכס נשוא חוות הדעת כולל מרכז מסחרי הניצב על חטיבת קרקע בשטח של כ .א

דונם. 41.79 -דונם ומגרש לתעשיה סמוך, בשטח של כ

הנכס ממוקם בסמוך לצומת וולקן לאורך שד' ההסתדרות, המהוות ציר תנועה ראשי .ב

המחבר את העיר חיפה עם אזור הקריות.

גודלם, מצבם הפיסי ואפשרויות ניצולם. –המבנים הקיימים במרכז המסחרי .ג

עיר, ועפ"י היתרי הבניה שניתנו -עפ"י תכניות בנין –ייעודי הקרקע וזכויות הבניה המותרות .ד

למבנים במרכז המסחרי.

בשטח חטיבת הקרקע עליה ניצב המרכז המסחרי קיים פיתוח ומגרשי חניה סלולים. יצוין .ה

ת הכוללות חידוש מגרשי החניה, סלילת כי לאחרונה הושלמו עבודות פיתוח נרחבו

כבישים, תאורה, גינון, שערי כניסה, שילוט וכיוצ"ב.

הזכויות המשפטיות בקרקע חלקן בבעלות פרטית וחלקן בחכירה ממינהל מקרקעי .ו

ישראל, כמפורט לעיל.

"מ, המחזיקה במלוא חיפה בע חוצות המפרץחב' זכויותיה של – הזכויות המוערכות .ז

בפרויקט.הזכויות

:הפעילות הכלכלית במרכז המסחרי .ח

90% -ה של כהשטחים המיועדים להשכרה מאוכלסים בשיעור תפוס.

.הובאו בחשבון התפלגות ותמהיל השימושים והשוכרים בשטחי המרכז המסחרי

עפ"י תקציב שנת –הובאה בחשבון ההכנסה הצפויה מהשכרת השטחים בפרויקט

הקיימים(, וכן הכנסות צפויות ממכירת חשמל )מבוסס על תנאי השכירות 2013

)עפ"י נתוני החברה(.ורווח מפעילות הניהול לדיירים

כאמור, על גג אחד המבנים מותקנת מערכת סולארית – הכנסה ממערכת סולארית

.בחודש₪ אלפי 10 -חודשית של כהמניבה הכנסה

י.הכנסה זו לא הובאה בחשבון בהערכת השוולבקשת החברה,

-30-

בכוונת החברה בנכס קיימים שטחים פנויים שכאמור, – והמתפנים השטחים הפנויים .ט

ולאחר מכן להשכירם. בהתאם לכך נערכה תחזית החברה לדמי השכירות לשפצם

יחד עם זאת, הואיל ולא נמסר לנו הצפויים להתקבל בגין שטחים אלו לאחר שיפוצם.

בחשבון דמי שכירות ראויים לשטחים אומדן עלויות השיפוץ, לצורך הערכת השווי הבאנו

אלו במצבם הנוכחי.

בכוונתם לפנות 2013בנוסף, קיימים מס' שוכרים אשר הודיעו לחברה כי במהלך שנת

.מ"ר 1,200 -בהיקף של כ את המושכר

בחשבון את יםהמביאועם מקדם דחייה חושב בשיעור היוון שטחים אלוווים של ש

כמו כן הובא בחשבון עלות עד למועד השכרתם.והזמן הצפוי הסיכון ואי הוודאות

.החלה על הבעלים אחזקת שטחים אלה הכוללת תשלום ארנונה ודמי ניהול

ניצול הבניה בפועל בפרויקט מותיר זכויות בניה בהיקף כאמור, – יתרת זכויות הבניה .י

.מתחם המרכז המסחריעיר החלות על -משמעותי בהתאם לתכניות בנין

שוב הקרקע הפנויה לניצול זכויות הבניה )במ"ר(:חי

במקרה של בניה נוספת ייגבו דמי היתר בהתאם לנהלי המינהל שיהיו בתוקף הנחנו, כי

באותה עת. דהיינו בעת מימוש יתרת זכויות הבניה )בדרך של הוצאות היתר בניה( צפויה

למינהל מקרקעי ישראל. דרישת תשלום דמי היתר

:גרינסטוןמגרש .יא

דונם, וייעודו 41.79 -רכשה החברה את המגרש, ששטחו כ 2011כאמור, בתחילת שנת

לתעשיה, לצורך הרחבת הפרויקט.

בהתבסס על נתוני השוואה בעסקאות מכר לקרקעות דומות בסביבה )ראה דוגמאות

להערכתנו, מחיר הרכישה משקף את שוויו – בהמשך(, ובהתחשב בהיקף השטח הנרכש

של המגרש.

מ"ר, מושכר לצורך אחסנה פתוחה. הואיל והנחנו, 4,500 -חלק מהמגרש, בשטח של כ

כי השימוש בחלק זה של המגרש לא יפגע באפשרויות ניצול זכויות הבניה במגרש

השווי בתחשיב –)בשלמות( ולאור העובדה שתקופת השכירות הינה קצרה )כשנתיים(

הבאנו בחשבון את ההכנסה החוזית עד תום תקופת החוזה.

146,083סה"כ שטח מתחם המרכז המסחרי במ"ר

(78,548)בניכוי פעמיים תכסית הבינוי בקומה א'

(4,569)בניכוי מגרשים מושכרים

62,966יתרת שטח לחישוב זכויות בניה

-32-

נתוני השוואה .15

נתוני השוואה לקרקעות בסביבה:

ייעוד לתעשיה

: להלן פירוט עסקאות למגרשי תעשיה באזור, כפי שדווחו במע' שע"ם

ייעוד למסחר

ם:להלן פירוט עסקאות למגרשי מסחר באזור, כפי שדווחו במע' שע"

שיכון ובינוי בע"מ לחברה בת , מכרה חב' 27.12.2011ערך מיום עפ"י דיווח לרשות לניירות

55,000,000 -דונם, תמורת סך של כ 97מזכויותיה במתחם מקרקעין בן 50%של לבנה צפוני,

.₪

על המתחם הממוקם באזור צומת אתא בקרית אתא, מתעדות החברות להקים פרויקט

ת חנות איקאה, מרכז מסחרי, שטחי חניה ותחנת תדלוק.מסחרי אשר יכלול א

.לדונם₪ 1,135,000 -כהעסקה משקפת שווי של

שווי ממוצע , לפיבמתחם המרכז המסחרי הנדון מניתוח העסקאות הנ"ל, מוערך שווי קרקע

לדונם.₪ 1,000,000 של

שטח נמכר חלקהגושתאריך

במ"ר

מחיר לדונםמחירכתובת

598,214 2,345,000₪ ₪אזור התעשיה22/01/201211669203,920

579,302 799,437₪ ₪רח' האשלג01/02/201111661751,380

849,667 893,000₪ ₪רח' בעלי המלאכה28/05/201011669231,051

643,501 1,000,000₪ ₪רח' יעקב מישלי26/05/201011669181,554

865,279 790,000₪ ₪רח' יוחנן הסנדלר25/02/20101166840913

721,371 800,000₪ ₪רח' הבונים החופשיים23/12/200911669171,109

835,165 760,000₪ ₪רח' יוחנן הסנדלר31/08/20091166858910

שטח נמכר חלקהגושתאריך

במ"ר

מחיר לדונםמחירכתובת

1,139,299 23/04/5281₪מפרץ חיפה15/08/201211661711,084

1,116,438 1,630,000₪ ₪רח' החרמש11/10/201111669111,460

1,033,006 8,200,000₪ ₪רח' השיש17/04/2011116041097,938

1,003,086 325,000₪ ₪רח' אליעזר בונה09/02/20111166838324

1,003,086 975,000₪ ₪רח' אליעזר בונה09/02/20111166838972

1,065,946 986,000₪ ₪רח' אליעזר בונה03/10/20101166843925

918,918 849,999₪ ₪רח' אליעזר בונה26/09/20101166843925

1,215,360 5,729,207₪ ₪הבונים החופשיים01/09/201011669214,714

741,935 920,000₪ ₪שד' ההסתדרות 13/12/200911604181,240158

919,758 2,132,000₪ ₪רח' השיש18/11/2009116041242,318

1,074,856 560,000₪ ₪שד' ההסתדרות 03/11/2009116611552163

-33-

תחשיב השווי .16

המוכרזת כקרקע מזוהמת. כמו כן מגלם השווי הכנסת ביניים מהשכרת )*( שווי המגרש מגלם עלויות טיהור הקרקע

שטח לאחסון.

)**( מביא בחשבון תשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל, עבור שטחים עליהם קיים חוזה חכירה בייעוד

לתעשיה.

:ניתוח רגישות

להכנסות משטחי מסחר שיעור ההיוון –להלן בחינת השפעה של שינוי הנחה מהותית בשומה

על שווי הנכס: –

הכנסות משטחים מניביםא.

סה"כ שווימקדםשווי כזמיןשיעור היווןסה"כ שנתימקור הכנסה

400,019,281 400,019,2811₪ 34,001,6398.50%₪ ₪הכנסות משכ"ד מסחר

5,812,530 5,812,5301₪ 348,7526.00%₪ ₪הכנסות ממגרשים מושכרים

12,840,000 12,840,0001₪ 1,284,00010.00%₪ ₪רווח ממכירת חשמל

7,883,871 7,883,8711₪ 788,38710.00%₪ ₪רווחי ניהול

426,555,681 426,555,681₪ 36,422,7788.54%₪ ₪סה"כ שטח מניב

33,089,382 36,232,8740.91₪ 3,442,1239.50%₪ ₪הכנסות משטחי בניה פנויים ומתפנים

1,368,920- 1,368,920₪- 1,368,920₪- ₪עלות אחזקת השטחים הפנויים

458,276,143 461,419,635₪ 38,495,9818.34%₪ ₪סה"כ בתפוסה מלאה

שווי מתחמי קרקע לא בנוייםב.

שווי דונם ממוצע שטח בדונםייעודסעיף

)*(

סה"כ שווי

23,402,232 560,000₪ 41.790₪תעשיהמגרש גרינסטון

62,965,600 1,000,000₪ 62.966₪מסחר )**(זכויות נוספות

86,367,832 104.755₪סה"כ

6,350,000- ₪בניכוי אומדן דמי היתר )**(

80,017,832 ₪סה"כ נטו

סיכום תחשיבג.

458,276,143 ₪(א)הכנסות משטחים מניבים

80,017,832 ₪(ב)שווי מתחמי קרקע לא בנויים

538,293,975 ₪סה"כ שווי הנכס

538,000,000 ₪ובמעוגל

9.00%8.50%8.00%

₪ 514,000,000₪ 538,000,000₪ 565,000,000

-34-

נתונים נוספים .17

ידנו בעבר כדלקמן: להנכס הוערך ע .א

₪. 512,000,000בסך של 31.12.2011לצורך הדו"חות הכספיים של החברה למועד -

₪. 539,000,000בסך של 30.6.2012לצורך הדו"חות הכספיים של החברה למועד -

האחרונות על ידי שמאי מקרקעין מר יצחק פרלמן, במסגרת הנכס הוערך בשלוש השנים .ב

כדלקמן: –הדו"חות הכספיים של החברה

שווי באלפים מועד קובע

30.6.2009 401,350 ₪

31.12.2009 405,030 ₪

30.6.2010 397,315 ₪

31.12.2010 426,500 ₪

30.6.2011 476,700 ₪

רכשה החברה את הזכויות ב"מגרש גרינסטון", 27.1.2011ביום –עסקאות בנכס .ג

)כמפורט לעיל(.₪ מיליון 22.9כהגדרתו לעיל, תמורת סך של

₪. אלפי 539,000בסך של 30.9.2012כפי שנמסר לנו, הנכס רשום בספרי החברה ליום .ד

ההערכה .18

במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, –לאור האמור לעיל, הננו מעריכים את שווי הנכס הנדון

בסך של –נקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא וזכויות צד ג', למעט השוכרים החופשיים

שקלים חדשים(. מיליון שמונהחמש מאות שלושים ו₪ ) 538,000,000

הערות:

ולל מס ערך מוסף.השווי המוערך, המפורט לעיל, אינו כ .א

של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט 17.1הערכה זו הוכנה בהתאם להוראות תקן מס' .ב

-מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח

–ולצורך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת השווי ההוגן של הנכס 1968

.IAS 40כמשמעותו בתקן חשבונאות בינלאומי מס'

-35-

הצהרות .19

הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או .א

במזמין השומה.

.1966 –פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו -השומה הוכנה על .ב

השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד. השומה אינה מהווה תחליף .ג

י ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת. השימוש בשומה נאסר על כל לייעוץ משפט

צד שלישי שאינו מזמין השומה, ועורך השומה לא יהיה אחראי להסתמכות כלשהי

כאמור.

בכבוד רב,

רענן דוד משה פרידמן

ושמאי מקרקעין (MAכלכלן ) מהנדס ושמאי מקרקעין

M.B.A. Economist & Real Estate Appraiser, M.B.A. - Yaron Spector כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך במינהל עסקים - ירון ספקטור

Urban Planner M.A., L..L.B & Real Estate Appraiser - Gil Sitton משפטן ושמאי מקרקעין .M.Aמתכנן עירוני - גיל סיטון










Economist &Practical Engineer - Baruch Barshak בניין והנדסאי כלכלן - ברוך ברשק

Economist & Real Estate Appraiser - Rami Cohen שמאי מקרקעיןכלכלן ו - רמי כהן





Economist & Real Estate Appraiser - Gil Attar כלכלן ושמאי מקרקעין - גיל עטר

I:\DATA\DOC16500\16534.doc

4102, פברוארב 42 32240260: מספרנו

לכבוד,

בע"מאשטרום נכסים

א.ג.נ.,

שומת מקרקעין מקיפה -חוות דעת

מבנה משולב מסחר, משרדים, אחסנה הנדון:

ע"ש פנחס ספיר )קרית נורדאו(, נתניה אזור התעשיה, 01הגביש

:דעתיוות הנכס שבנדון למטרת אומדן שוויו ולהלן ח בדקתי אתבהתאם לבקשתכם,

אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון )הסכום שניתן לקבל ממכירת : מטרת חוות הדעת

הנכס בעסקה בתום לב בין קונה מרצון ומוכר מרצון, הפועלים בצורה

מושכלת(.

אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדיווחים מיידים של החברה

רשעתי בעבירה המנויה בסעיף המפורסמים לצבור. הנני מציין כי לא הו

ולא בעבירה על פי חוק ניירות 0111 –)א( לחוק החברות התשנ"ט 444

.0161 -ערך, התשכ"ח

ירון ספקטור : שם המעריך

של עורך חוות הדעת: פירטי השכלה


.0116 - עסקים, התמחות בשיווק תואר שני במינהל -

.0111 - בהצטיינות -שמאות מקרקעין וניהול נכסים - אוניברסיטת תל אביב -


בישראל".

I:\DATA\DOC16500\16534.doc 4עמוד

ם:נסיון בביצוע הערכות שווי לצרכים חשבונאיים בתאגידים מדווחי

ביג מרכזים מסחריים , הכשרת הישוב , הפניקס , גמול -הערכות שווי בין היתר לחברות המעריך ביצע

חברה להשקעות וגמול מלונאות , אדריאל, מעוז דניאל נכסים ובניין , מגדלי עסקים , גילץ , משהב ,

, מלונות שרתון , קיסריה ברגוריאן , ישראלום , מנופים פיננסיים, אשדר חברה לבניה , בית גיל הזהב

₪.מיליארד 2-השקעות , בהיקף של למעלה מ

בע"מ אשטרום נכסים : מזמין חוות הדעת

(דודו דולהמר - סמנכ"ל הכספים של החברה)ע"י

4104בדצמבר, 42 : מועד הזמנת חוות הדעת

ע"י חברת 42.14.4102קיימת התחייבות לשיפוי אשר ניתנה בתאריך : התחייבות לשיפוי

עבור הנכס שבנדון לצורך הכללת חוות הדעת אשטרום נכסים בע"מ

ו4או אזכורה בדוחות הכספיים או לכל מטרה אחרת.

הנסיבות בגינן בוצעה

I.F.R.Sלצורך דוחות כספיים ישום חשבונאות בינלאומית : ההתקשרות

ין )אתיקה מקצועית( ועל פי הדו"ח הוכן עפ"י תקנות שמאי מקרקע : מספר תקן חשבונאי

, לרבות 0111הכללים המקצועיים של לשכת שמאי המקרקעין בישראל,

גילוי מינימלי נדרש בעבודות שמאות מקרקעין לצורך – 0..0תקן

0161דיווחים עפ"י חוק ניירות ערך התשכ"ח

. - IAS 21הנכס מוגדר כנדל"ן להשקעה על פי תקן חשבונאי

4104בדצמבר, 20 :חוות הדעתובע להמועד הק

4102בינואר, 2 : 1בנכס תאריך הביקור

הערות לשכר הטרחה:

לא קיימות התניות לגבי שכר טרחה של השמאי, או אחרות, אשר יש בהן כדי להשפיע על תוצאות השומה.

כהן, שמאי מקרקעין. הביקור בנכס בוצע ע"י רוני 1


:1)זיהוי נשוא ההערכה( פרטי הנכס

121. : פרגוש מס

003, 44, 402 : פרמס ותחלקחלק מ

01133 : מגרש מספר

מ"ר 02,062 : שטח המגרש

מ"ר מרפסות 011 -כ)לא כולל מקומות חניה( + מ"ר 10.,01 -כ : 4שטח בנוי ברוטו מ"ר )מקומות חניה( .1,01 -כ

מ"ר 1.1,.4 : סה"כ שטח ברוטו

חצר + גג + דק במ"ר מרפסות + 011 -+ כ מ"ר ברוטו 103,.0 -כ : שטח לשיווק

מקומות חניה במרתף

נתניה, ע"ש פנחס ספיר )קרית נורדאו( אזור התעשיה, 01רחוב הגביש : מיקום

נכס"(ב)ראה פרק "הזכויות 4136עד לשנת חכירה מהוונת : בנכס זכויותה

ואישור הזכויות ב' המאושרת ובהתאם לחוזה החכירה 332נת4 פרפרטי הנכס הנם בהתאם לתוכנית בניין עיר מס 1

ויות בנכס"(.)ראה פרק "הזכמשטחה רק חלק קטן כאשר דונם הינה בבעלות פרטית. 31.1 -אשר שטחה הרשום הינו כ ,בשלמות 40חלקה מס' 2

ב', עולה כי 332על פי טבלת האיזון והקצאות המצורפת לתוכנית נת4 . שבנדון 0113מגרש פיזית בתחוםממוקם

. 0113בתחום מגרש 40ל כולל את חלק מחלקה , ברם המינה40מהווה חלק מחלקה אינו 0113מגרש מספר 4ב' המאושרת )ראה פרק:"הרקע התכנוני"(.332מספר המגרש הינו על פי תוכנית מתאר נת4 3 "(.רישוי" )ראה פרק:שינויים שאושרה עקרונית )ללא תוספת שטח( שטח בנוי ברוטו הינו בהתאם 4


תאור הנכס והסביבה

אזור ,01 מספר ברחוב הגבישהממוקם ,מבנה משולב מסחר, משרדים ואחסנהנשוא חוות הדעת מהווה

עיר נתניה.ב התעשיה על שם פנחס ספיר )קרית נורדאו(,

)עפ"י תוכנית בניין עיר 0113, מגרש 003 ,44 ,40 ות, חלק מחלק121. כגוש , ידועעליו הוקם המבנה המגרש

.מ"ר 02,062 -כבשטח קרקע של ( 4ב'332מס' נת4

ממוקם בחלק הדרום מזרחי של התעשיה אזור

בני קומה ותיקיםי תעשיה מאופיין במפעלהעיר ו

קומות 2 - 4בנים בני מאחת עד שתי קומות לצד

קומת קרקע מסחרית המשמשים למטרת מעל

מסחר ומשרדים ולצד מרכזי קניות עתירי שטח

, מרכז 32פקטורי פאוור סנטר פולג, איקאה, כגון:

, טיב טעם וכן רשתות מזון: מגה, יוניברסיכין,

מוקמים לאורך רחוב חנויות, מוסכים ובנקים המ

שדרות גיבורי ישראל.

רחוב הגביש ממוקם בחלק הצפוני של אזור

התעשיה ותחום מדרום ברחוב גשר השלום ומצפון

ברחוב הצורן.

, בניין סלקום -המגרש בשלמות, תחום מצפון

במתחם רוגובין המהווה מרכז מסחרי חד - ממערב

ומות ק 4מבנה בן -מדרום , 4קומתי וכביש מספר

רחוב בממזרח ו )מבנה "שראל"( ושטח לא מבונה

הגביש.

הפיתוח הסביבתי מלא וכולל מערכת כבישים,

"ב.צוכיו , ביוב,מדרכות, תאורה, ניקוז

גביש מטר לרחוב ה 2. -פונה בחזית מזרחית באורך של כ ,המגרש בשלמות, בעל צורה רגולרית מלבנית

.מטר 012 -ועומקו כ

קומות מעל קומת קרקע ומעל מרתף חניה4אחסנה. 2קיים מבנה הכולל בינוי של בתחום המגרש

מהווה ", "קיקהאוכלס בעבר על ידי חברת הריהוט ו 4100בנייתו הסתיימה בשלהי שנת המבנה, אשר

ים שהשכירו את חלקו.התאמה לשוכרים שונבשלב ביצוע עבודות כיום שטח פנוי, אשר מצוי בחלקו


בלוחות פח מבודד בשילוב קירות מסך, וטרינה חיפוי חיצוני ית בטון מזויין, יקונסטרוקצמהמבנה נבנה

דרגנועים, אטריום במרכז המבנה 2מזכוכית בכניסה למבנה, מערכות מיזוג אויר, ספרינקלרים, גלאי עשן,

רמפה להולכי רגל בהיקף ,מעליות משא( 4מעליות נוסעים )מתוכם 1הכולל תקרה אטומה שקופה,

וכיוצ"ב. , חניות לא מקורות בחזית החלקההאטריום

:הקומותלהלן תיאור

על שטח ברוטו מפלס תאור פי היתר הבניה

מ"ר 04,611 -כ -0

מקומות חניה תת קרקעיים, שטחי אחסנה 444קומת המרתף כוללת

ושטחים טכניים. טעינה ופריקה

מטר. 4.6 -מטר ובחלקה כ 3.4 -כקומה גובה פנים המרבית

מוחלק, תקרה בטון, ספרינקלרים, גלאי רמת הגמר כוללת רצפת בטון

.ומערכות מיזוג אוויר פלורסנטיתעשן, תאורה

מחלקו הצפוני של המבנה )בצמוד למבנה אחסנהולשטחי חניההגישה ל

ה לרבות נגישות למשאיות באמצעות רמפת ירידה לשטחי פריק (םסלקו

4 -בניין והן מהעליות חלק ממקיימות גישות נוספות הן מוטעינה. בנוסף

מרבית הושכרו לחברת "שופינג" ו מקומות החניה דרגנועים חיצוניים.

הושכרו לחברת "שראל".האחסנה בקומה שטחי

מ"ר 236 -כ -1.3

ושטחים טכניים. רמת מ"ר 416 -בשטח של כ הקומה כוללת שטחי אחסנה

מה כוללת ריצוף באריחי טרצו4בטון מוחלק וחיפוי של חלק הגמר בקו

הקומה ריקה ואינה מאוכלסת מהקירות באריחי חרסינה.

מ"ר 2,040 -כ קרקע

OPENראשונה מהוות קומות מסחרית שהינםהקומת הקרקע והקומה

SPACE רמת הגמר בקומות כוללת רצפת בטון מוחלק, אשר בחלקה .

וקצית של הנמכת התקרות )ללא לוחות , מסגרות4קונסטרPVC-מחופה ב

הסגירה4כיסוי(, ספרינקלרים, גלאי עשן ומערכות מיזוג אויר.

)מצויה בשלבי משא ומתן עם שוכרים תומאוכלס ןואינ ותפנוי ותהקומ

שונים(

מ"ר 2,642 -כ 0

מ"ר 2,642 -כ 4

לשימוש שלישית מתבצעות עבודות התאמה לשוכר השניה והקומה ב

מעטהבשטחי הקומות, חלוקה "רצפת צפה"ללות התקנת כומשרדים ו

לחדרי עבודה באמצעות קירות גבס, כאשר רוב שטח המשרדים יהיו ברמת

OPEN SPACE ,סגירה בזכוכית של הקומה לאורך רמפת הולכי רגל ,

לקומה קיימת יציאה למרפסת לא מקורה. קרה וכיוצ"ב.יהנמכת ת

הקומה הושכרה בשלמות.2

"ר + מ 2,311 -כ

מ"ר מרפסת 011

פתוחה

הבנות מגרש כדורסל.ובתחומה עתיד ל קומת גג כוללת מתקנים טכנים מ"ר 26 -כ גג

מ"ר מרפסת פתוחה 091מ"ר + 67,972 -כ סה"כ

1מ"ר ..3 -בשטח של כמקומת הקרקע קיימת יציאה לחצר צפונית המחופה בד'ק עץ

1 ברת קיקה. שטח זה הושכר לחברת "שופינג".שטח זה שימש בעבר כשטח לתצוגת ריהוט גן של ח


:להלן תצלומי הנכס

מרתף מרתף

רקעק קרקע

א' א'

I:\DATA\DOC16500\16534.doc עמוד.

ג'-ב' ו ג'-ב' ו



מתחם האטריום מתחם האטריום



, אשר איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים-/ב'555/נתמספר מפורטת בהתאם לתוכנית בניין עיר .א

, 0113מגרש מספר סווג, 3.0.4112תאריך מ 3460מספר ( י.פ.בילקוט פרסומים )ב פורסמה למתן תוקף

בו חלות הוראות הבניה הבאות: תעסוקה ב'" אזור"בייעוד

מ"ר 02,062 : שטח מגרש

: זכויות בניה משטח מגרש

מעל הקרקע 031% - שטח עיקרי

מעל הקרקע 21% - שטח שירות

2מתחת לקרקע %061 -

221% - וסה"כ

31% : תכסית קרקע

מטר 41 :1.11 -מירבי מ גובה

קומות 2: מספר קומות מירבי

מטר 01 -חזית : קווי בניין

מטר 3 -צדדי

מטר 3 -אחורי

:שימושים ותכליות

בקומת הקרקע תותר גלריה. בקומת הקרקע והגלריה יותר מסחר לסוגיו, מסעדות, בתי קפה, אולמות

משטח מגרש. שאר הקומות מיועדות למשרדים, תעסוקה 21%על קולנוע וכינוס בשטח שלא יעלה

ותעשיה עתירת ידע, מעבדות, מרפאות, אחסנה, תעשיה ומתקנים הנדסיים, אשר אינם מהווים מטרד

לסביבתם.

41%ובתנאי שלפחות 4" למעט לחזית לכביש מספר 1את המרתפים ניתן יהא להקים בקו בניין "

י וללא בניה תת קרקעית לצורך חלחול ולהבטחת מעבר תשתיות.מהשטח יהיה ללא בינוי וקירו

תותר בניה במרתפים לחניה ומתקנים טכנים.

מטר. 4תינתן אפשרות מעבר, תשתיות ניקוז ברוחב של 0113במגרש

גב' נורית ע"י 2.0.4102בעל פה שהתקבל בתאריך המידע בפרק "הרקע התכנוני" מושתת, בין היתר, עפ"י מידע 1

המתוארות לעיל הינן על פי הבנה ופרשנות סבירה תכנוני בעיריית נתניה. זכויות הבניה מחלקת מידעמ בר

נן מחייבות את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. למען הסר ספק, יובהר כי רק לאחר לתוכניות בניין עיר ואי

הגשת בקשה להיתר בניה וקבלת אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תתבררנה זכויות הבניה באופן סופי. מהמגרש. 11%קומות מרתף לחניה בתכסית מקסימלית של 4יותרו 2


:חניה

החניות תהיינה בתחום המגרשים, עפ"י השימושים המבוקשים ובהתאם לתקנות התכנון והבניה

.1כנו מעת לעת ובכל מקרה לא פחות מהמפורט במאזן החניה כמפורט בנספח התנועה, כפי שיעוד0112

:להלן טבלת איזון והקצאה המצורפת לתוכנית

מצב חדש מצב קודם שטח מגרש בעלים חלקה גוש בעלים

קק"ל וממ"י.121

)חלק( 44 מ"ר 05,052 0115 קק"ל

)חלק( 003 קק"ל .640מספר תוקף בי.פ. , אשר פורסמה למתן 0/ב'/555/נתמספר מפורטת בהתאם לתוכנית בניין עיר .ב

", "מסחר ותעסוקהבייעוד מ"ר, 02,062, בשטח קרקע של 0113מגרש מספר סווג, 41.2.4100תאריך מ

כאשר מטרת התוכנית הינה הגדלת שטחי מסחר על חשבון שטחי התעסוקה.

חי מסחר, ניוד זכויות והתרת שימוש מסחר בכל שינוי שטחי תעסוקה לשט :עיקרי הוראות התוכנית

הקומות, קביעת הוראות בניה וניוד שטחים עיקריים מהקומות למרתפים לשימוש אחסנה ותוספת

מ"ר שטחי שירות לביטחון. 111של

:להלן הוראות הבניה

:שטח מעל לכניסה הקובעת

מ"ר 1,212.6 -: מסחר עיקרי

מ"ר 1,410.2 -תעסוקה

מ"ר 111מ"ר + 2,426.1: שירות

:מתחת לכניסה הקובעת

מ"ר 2,321 -עיקרי תעסוקה )אחסנה ומשרדים(

מ"ר 44,621.6 -שרות

(226.2%מ"ר ) 21,121.2 : סה"כ שטחי בניה

31%: תכסית קרקע

מטר 44 : מבנהגובה

קומות מתחת 4קומות + 2: מספר קומות

לקומה הקובעת

:הינםלניצול מלוא הזכויות לנספח התנועה, עולה כי סה"כ מקומות החניה הדרושים על פי מאזן החניה המצורף 1

מקומות חניה לרכב שירות מקומות חניה לרכב פרטי שטח עיקרי שימוש קרקע . 0.1 מ"ר .2,42 מסחר 6 6. מ"ר 3,211 תעשיה - 034 מ"ר 3,211 משרדים 3 2 מ"ר 0,162 אחסנה 6 034 מ"ר 3,211 הי טק

42 332 כסה"חלוקת השטחים העיקריים על פי השימושים המפורטים לעיל אינה מחייבת, בעת הוצאת היתר בניה יקבעו

מספר הסופי של מקומות החניה.


:ושימושים תכליות

מסחר לסוגיו, מסעדות, בתי קפה, אולמות קולנוע וכינוס. -מסחר

משרדים, תעסוקה ותעשיה עתירת ידע, מעבדות, מרפאות, אחסנה, תעשיה ומתקנים –תעסוקה

הנדסיים אשר אינם מהווים מטרד לסביבתם.

:הוראות

מות המבנה.משטח המגרש בכל קו 61%שטח המסחר לא יעלה על

יותרו מחסנים בקומת המרתף כשטח עיקרי.

יותרו שימושים מסחריים בכל הקומות.

מ"ר שטחי שרות לביטחון ובטיחות. 111תינתן תוספת של


רישוי

ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה בתאריך אשר , 021410להיתר בניה מספר בהתאם א.

, בנתניה, עבודות דיפון, חפירה וגדר.0113, מגרש 40, חלקה 121., הותר בגוש 01.1.4111

, אשר ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה בתאריך 0311.2להיתר בניה מספר בהתאם ב.

הקמת מבנה משולב: מסחר, , בנתניה, 0113, מגרש 003, 44, 40, חלקה 121., הותר בגוש 42.4.4101

מ"ר, שטחי 4..1,01קומות + חניון עילי ותת קרקעי, שטחי חניה במרתפים 2 -משרדים ותעסוקה ב

, 2,421.31מ"ר, שטחי משרדים4תעסוקה 3,664.2מ"ר, שטחי מסחר 4,201.04אחסנה במרתפים

מ"ר, מעברים 16.20.,0, מבואות וח.מדרגות מ"ר 0,040.41מ"ר, מערכות טכניות 241.11ממ"מ

מ"ר, גדר, פתוח והכל בהתאם לתוכנית. 011.11קורים מ"ר, משטחים לא מ .4,011.1

:להלן טבלת השטחים המאושרת

קומה במ"רמוצע שטח שירות במ"רמוצע שטח עיקרי

סה"כ במ"רמשרדים/ מסחר

תעסוקהמבואות חניה אחסנה טכני ממ"מ סה"כ

ומעברים0- - - - 01..4 .43.20 442..10 1,01..4 240.0 04,611.22

1.3- - - - 30.26 014.00 - 16.1. 221.22

2,001.46 0,242.04 - - 03.32 1... 4,610.1 - 4,610.1 קרקע

0 4,2.2.41 - 4,2.2.41 ...1 060.62 - - 0,142.1. 2,626..1

4 616.24 0,.44..3 4,211.1. ...1 001.46 - - 22..62 4,122..6

2 - 4,361.12 4,361.12 6...6 41.1. - - .21.21 2,216.13

2 - - - 41.04 - - 12.06 004.41

021.10,.4 2,021.22 4..1,01 4,201.04 0040.41 241.11 1,123.11 2,412.31 3,664.2 סה"כ

מ"ר. 011 -בשטח של כ 2בנוסף שטחי מרפסות לא מקורות בקומה

:לקמןהבקשה לעיל כוללות הקלות כד

שימוש במרתף לאחסנה, פיצול שטחי המסחר בין הקומות. -ניוד שטחים בין קומות

לצורך מתן פתרון ניקוז אחר. - 11% -הגדלת התכסית מעבר ל

הקלה לגובה המבנים לצורך עמוד שילוט גבוה, צורך בכרכובי גג גבוהים.

המקומית לתכנון ובניה נתניה בתאריך , אשר ניתן על ידי הועדה061034להיתר בניה מספר בהתאם .ג

שינויים למבנה משולב מסחר , בנתניה,0113, מגרש 003, 44, 40, חלקה 121., הותר בגוש 41.3.4100

ותעסוקה הקיים בהיתר כולל: תוספת שטח שירות, מסחר ותעסוקה, פרגולות ושינוי שילוט.

מ"ר, תוספת יציאת חרום, הכל 121.61 -העברת שטח שירות לשטח עיקרי ותוספת שטח עיקרי ב

בהתאם לתוכנית.


, אשר ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה בתאריך 0.1410להיתר בניה מספר בהתאם .ד

שינויים פנימיים וחיצוניים , בנתניה,0113, מגרש 003, 44, 40, חלקה 121., הותר בגוש 0.00.4104

.במבנה קיים בהיתר, ללא תוספת שטח

:להלן טבלת השטחים המאושרת

קומה

שטח שטח עיקרי במ"ר שירות

סה"כ מסחר במ"ר

מסחר קיים מוצע

משרדיםתעסוקה

קיים


מוצע בניה קיימת סה"כ

במ"ר

0- - - 2,111.1 - 2,111.1 1,301.21 04,611.41 1.3- - - 416.30 - 416.30 0.1.04 236.62

.2,032.2 .0,302.4 4,620.41 - - 02..04 .4,302.1 קרקע0 4,416.66 41- - - 4,4.6.66 0,223.14 2,644.31 4 4,214.12 41- 4,2.4.12 0,421..2 2,644.6. 2 0,411.12 04..02- 0,203.41 2.22 4,214.64 0,112.13 2,216.2. 2 - - - - 23.12 23.12

111.12,.4 02,121.20 2..02,021 2.22 2,614.31 -21 0..1,212 סה"כ

2טופס

אישור לאספקת מים - 2ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה טופס 42.1.4100בתאריך ה.

-ו 0311.2בנתניה על פי היתרי בניה 01, ברחוב הגביש 40, חלקה 121.וחשמל, לנכס אשר נבנה בגוש

061034.

:עדה מקומיתהחלטת ו

, עולה כי אושרה בתנאים 03.1.4104מתאריך 20בהתאם להחלטת ועדת משנה לתכנון ובניה מספר ו.

ג' ותוספת שטח.-ריוויזה בשטחים קיימים, שימוש חורג מהיתר בחלק מהשטחים בקומות ב' ו

תיקוני , הכוללים, בין היתר, השלמת פרטים ותיקונים בדף השטחים,אושרה כהקלה בתנאיםהבקשה

י המסחר והמשרדים וכיוצ"ב.חתכים, פירט חלוקת הפנים בכל הקומות כולל הפרדת שטח

:להלן טבלת השטחים המבוקשת

קומה

שטח עיקרי במ"רשטח שירות

מסחר סה"כ במ"ר במ"רמסחר קיים

מוצע

משרדים תעסוקה

קיים


מוצע

בניה קיימת

סה"כ

0- - - - 2,111.1 2,111.1 2,111.1 1,301.1 04,611.41 1.3- - - - 416.30 416.30 416.30 0.1.04 236.62

2,040.06 02.13.,0 40..4,21 4,620.41 - - -422.11 4,620.41 קרקע0 4,4.6.66 0.12 - - 4,4.6.66 4,4.1.6 0,222.11 2,644.31 4 4,2.4.12 4,2.4.12- 2,012.40 4,2.4.12 2,012.40 301.23 2,644.6. 2 0,064.10 0,064.10- 0,....62 0,201..0 4,313.24 2,11..22 200.21 2,311.12 2 - - - - 23.12 23.12

1.1.11,.4 4..42.,04 .02,422.6 02,422.2 14..2,61 2,111.12 -2,141.02 0..1,322 סה"כ

לפיו אין התנגדות לבקשה 12.14.4102 בגין הבקשה כאמור התקבל אישור ממינהל מקרקעי ישראל ביום

להיתר ובלבד שהבקשה להיתר תתייחס לשטח שאינו חורג מגבולות המוחכר )ראה נספח לחוות הדעת(


:כנוני" ו"רישוי"סיכום "הרקע הת .ז

0113 : מגרש מספר

מ"ר 02,062 : שטח מגרש

מסחר ותעסוקה : יעוד

מתחת לכניסה קובעת מעל לכניסה הקובעת : זכויות בניה

- מ"ר 1,212.6 עיקרי מסחר :

מ"ר 2,321 מ"ר 1,410.2 עיקרי תעסוקה:

מ"ר 2,321 מ"ר 613,.0 סה"כ עיקרי

מ"ר 3,026.1 -בעת מעל לכניסה הקו שטחי שירות:

מ"ר 44,621.6 -מתחת לכניסה הקובעת

31% : תכסית

קומות מתחת לקומה הקובעת 4קומות + 2 מספר קומות:

:ושימושים תכליות

מסחר לסוגיו, מסעדות, בתי קפה, אולמות קולנוע וכינוס. -מסחר

אחסנה, תעשיה ומתקנים משרדים, תעסוקה ותעשיה עתירת ידע, מעבדות, מרפאות, -תעסוקה

הנדסיים אשר אינם מהווים מטרד לסביבתם.

:יתרת זכויות בניה לניצול

בשטחים קיימים 1, אושרה תוכנית ריוויזה03.1.4104בהתאם להחלטת ועדת המשנה מתאריך

טרם התקבל היתר בניה. ברםבתנאים,

הינם כדלקמן:על פי הבקשה להיתר, עולה כי חלוקת השטחים העיקריים העיליים

מ"ר 2,616 : שטח עיקרי עילי מסחר

מ"ר 6,411 : שטח עיקרי עילי משרדים4תעסוקה

מ"ר 01,116 סה"כ שטח עיקרי עילי

, בכפוף על פי תב"ע לאור האמור לעיל, קיימות זכויות בניה נוספות הניתנות לניצול בתחום החלקה

לעמידה בקווי הבניין ובתקן חניה באופן כדלקמן:

מ"ר .2,11 : שטח עיקרי עילי מסחר

מ"ר 2,111 : שטח עיקרי עילי משרדים4תעסוקה

מ"ר .6,11 : סה"כ יתרת זכויות בניה עיקרי עילי

1 ריוויזה = בדיקה מחדש.


הזכויות בנכס

:נסחי רישום מקרקעין

, רשומות זכויות הבעלות בגוש2.0.4102מתאריך פנקס הזכויותמידע של נסח רישום מ 0בהתאם לפלט א.

, על שם קרן קיימת לישראל, בשלמות.מ"ר 2,162.ל ש, בשטח רשום 005 מספר , חלקה121. מספר

.. -ו 3נרשמה הערה על הפקעה על פי סעיפים 1.6.0114בתאריך

, 41.4.4113, 41.3.4112, 04.6.4110, 41.04.4111, 43.0.0111, 4.1.0111, 43.04.0116בתאריכים

, לטובת עיריית נתניה..4ל יעוד מקרקעין תקנה נרשמו הערות ע 41.0.4111, 2.6.4116

, לטובת עיריית נתניה.01נרשמה הפקעת חלק מהחלקה על פי סעיף 3.2.0111בתאריך

, לטובת חברת החשמל לישראל, בשלמות.046נרשמה הערת אזהרה על פי סעיף 2.4114..בתאריך

, רשומות זכויות הבעלות בגוש2.0.4102 מתאריך פנקס הזכויותבהתאם לפלט מידע של נסח רישום מ .ב

על שם הבעלים כדלקמן:, מ"ר 66,204ל ש, בשטח רשום 66 מספר , חלקה121. מספר

החלק בנכס בעלויות

41661466204 קרן קיימת לישראל

2.634466204 מדינת ישראל

.. –ו 3נרשמה הערה על הפקעה על פי סעיפים 42.1.0114בתאריך

לטובת עיריית נתניה., 01על הפקעת חלק מהחלקה על פי סעיף רות העחמש נרשמו

, לטובת עיריית נתניה.4נרשמו שתי הערות על יעוד מקרקעין, תקנה

, רשומות זכויות הבעלות בגוש2.0.4102מתאריך פנקס הזכויותבהתאם לפלט מידע של נסח רישום מ .ג

על שם הבעלים כדלקמן:, מ"ר 31,116ל ש, בשטח רשום 60 מספר , חלקה121. מספר

החלק בנכס בעלויות

421. בניני רן פדרמן בע"מ

2421 בניני רן פדרמן בע"מ


044 אפרים רוגובין בע"מ


, התקנות 0161 –פלט מידע זה אינו נסח רישום מאושר או העתק רישום, כמשמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט 0

לים שעל פיו.והנה


:משכנתאות

נה, לטובת בנק נרשמו משכנתאות מדרגה ראשו 00.2.4101 -ו 00.2.4101, 46.2.4111בתאריכים

הפועלים בע"מ, על הבעלים בחלקה.

הערות

.. –ו 3נרשמה הערה על הפקעה על פי סעיפים 42.1.0114בתאריך

לטובת עיריית נתניה., 01על הפקעת חלק מהחלקה על פי סעיף הערות 4נרשמו

., לטובת עיריית נתניה.4הערות על יעוד מקרקעין, תקנה .נרשמו

:רה מהווןחוזה חכי

בין קרן קיימת לישראל ע"י מינהל מקרקעי .01.04.411שנחתם בתאריך מהוון חכירה לחוזהבהתאם ד.

"( עולים הפרטים כדלקמן:אשטרום)להלן:" אשטרום נכסים בע"מ לבין (ישראל )להלן: "המינהל"

נתניה : מקום

121. : גוש רשום

003, 44, 40 : חלקות מס'חלק מ

(4ב'332)לפי תוכנית מפורטת מס' נת4 0113 : מגרש מס'

מ"ר 02,062 -כ : שטח

שנים נוספות מתום תקופת החכירה. 21+ 06.01.4136 - .01.411..0 : תקופת החכירה

אזור תעסוקה ב'. : מטרת החכירה

על פי תוכנית תקפה החלה על המוחכר במועד חתימת חוזה זה. : קיבולת הבניה

מורת הסכמת "המינהל" ת)לא תידרש תמורה נוספת ₪ 44,0.2,312 : התמורה

(לבניה מעבר לקיבולת הבניה כמוגדר לעיל

תעסוקה ב' : יעוד

חודשים מיום אשור העסקה 26 -לא יאוחר מ מועד להשלמת הבניה:

"אשטרום" מתחייב לשאת בכל הוצאות הפיתוח במועד חתימת חוזה זה.

אינה מהווה חלק מנשוא חוות הדעת 40חלקה מס'

הערה של הח"מ:

ת בתחום מגרש בשלמות, רשומה ע"ש בעלים פרטיים. כאשר רק חלק קטן משטחה ממוקם פיזי 40חלקה מס'

שבנדון. 0113

הוקצה לבעלי הזכויות 0113ב', עולה כי מגרש מספר 332על פי טבלת האיזון והקצאות המצורפת לתוכנית נת4

בתחום 40ברם ככל הנראה לאור מיקום חלק משטח חלקה (,40)ללא חלק מחלקה 003 -ו 44בחלק מחלקות

ש החדש. וכי טרם בוצע רהפרצלציה עפ"י המגר 0113מגרש

בחוזה החכירה(. 40נרשמה גם חלק מחלקה מס'


:המגרשתשריט להלן

:אישור על רישום זכות בנכס

על ידי עו"ד אסתר גורי ממינהל 02.4.4102בהתאם לאישור על רישום זכות בנכס, שנחתם בתאריך ה.

מקרקעי ישראל מחוז מרכז, עולה כי "המינהל" מאשר כי אשטרום נכסים בע"מ, הינם בעלי זכויות

על פי 0113, מגרש 003 -ו 40, 40, חלקה 121.על פי הסכם חכירה מהוון לגבי הנכס הידוע כגוש

מ"ר. 402,062ב', בשטח קרקע של 332תוכנית נת4

.06.01.4136תקופת הסכם החכירה הינו עד

נכון למועד אישור זה קיימת משכנתא מדרגה ראשונה לבנק דיסקונט לישראל, ללא הגבלת סכום.

I:\DATA\DOC16500\16534.doc 0עמוד.

:שופינגחוזה שכירות

בין אשטרום נכסים בע"מ 01.1.4104שכירות בלתי מוגנת שנחתם בתאריך בהתאם להסכם .ו

)להלן:"אשטרום"( לבין שופינג קומ בע"מ )להלן:"שופינג"( עולים, בין היתר, הפרטים כדלקמן:

"שופינג" שוכר מ"אשטרום" את המושכר המהווה כדלקמן:

.מ"ר 11.,2שטחי משרדים בקומה שניה של הבניין בשטח של

.מ"ר 2,310י משרדים בקומה השלישית של הבניין בשטח של שטח

מ"ר בקומת הקרקע של הבניין. 002לובי נפרד בשטח של

.מ"ר 222שטח על גג הבניין של

.מ"ר 011מרפסות בקומה השלישית בשטח של 4

.מ"ר ..3 -שטח דק צמוד למבנה בשטח של כ

ין.חניות מקורות בודדות בקומת המרתף של הבני 441

4המקשרות בין החניון במרתף לובי הכניסה הראשי וקומות . -ו 6שתי מעליות המסומנות במספרים

.2 -ו

המקשרת בין קומת 1וכן מעלית מספר 2 -ו 4המקשרת בין קומות 0מעלית נוספת המסומנת במספר

.2 -ו 4הקרקע לקומות

והכל יחדיו )להלן:"המושכר"(.

:תקופת השכירות

ועד 0.0.4102דשים החל ממועד תחילת השכירות ,קרי החל מתאריך וח 61השכירות הינה בת תקופת

חודשים כ"א. 26תקופות אופציה של 4+ .20.04.410

ובתוספת עבודות AS-ISשוכר את "המושכר" במצבו הנוכחי במועד חתימת הסכם זה "שופינג"

השימוש. "אשטרום" )עבודות התאמה( וקבלת היתר שינויים והיתר

:דמי השכירות

14.3סך של "אשטרום"מ"ר מתחייב "שופינג" לשלם ל 202,.בגין שטחי המשרדים והלובי, בשטח של

ש"ח + מע"מ. 600,3.2ש"ח4מ"ר ובסך הכול

43סך של "אשטרום"מ"ר מתחייב "שופינג" לשלם ל 222בגין שטחי גג "המושכר", בשטח של

מע"מ. ש"ח + 1,243ש"ח4מ"ר ובסך הכל

סך "אשטרום" מ"ר מתחייב "שופינג" לשלם ל 011בגין שטחי המרפסת בקומה השלישית, בשטח של

ש"ח + מע"מ. 6,631ש"ח4מ"ר ובסך הכל 23של

21מ"ר מתחייב "שופינג" לשלם ל"אשטרום" סך של 04בגין שטח לובי בקומת המרתף בשטח של

ש"ח + מע"מ. 261ש"ח4מ"ר ובסך הכל

מ"ר מתחייב "שופינג" לשלם ל"אשטרום" ..3הדק הצמוד למבנה בצדו הצפוני בשטח של בגין שטח

.1ש"ח + מע"מ 43,163ש"ח4מ"ר ובסך הכל 23סך של

"שופינג" יהיה רשאי במועד מימוש האופציה הראשונה או השניה להודיע כי בכל הנוגע לשטח הדק או כל חלק 1

ממנו הוא אינו מממש את האופציה. במקרה כאמור יוחזר שטח הדק ל"אשטרום".


ש"ח למקום חניה ובסך הכל 231 בגין כל אחת מחניות "אשטרום" מתחייב "שופינג" לשלם סך של

ש"ח + מע"מ. 111,..

ובתקופת האופציה השניה יועלו דמי %. -דמי השכירות למ"ר ב בתקופת האופציה הראשונה יועלו

שכירות ישולמו מידי שלושה חודשים מראש.הדמי נוספים. 3% -השכירות ב

:חוזה שכירות שראל

בין "אשטרום" לבין שראל שירותים 02.0.4102בהתאם להסכם שכירות בלתי מוגנת שנחתם בתאריך .ז

שראל"( עולים, בין היתר, הפרטים כדלקמן:ואספקה לרפואה בע"מ )להלן:"

המהווה 1ובתוספת עבודות"אשטרום" IS-ASבמצבו הנוכחי "שראל" שוכר מ"אשטרום" את המושכר

כדלקמן:

.מ"ר בקומת המרתף של המבנה 4,021שטח של

המקשרת בין קומת הקרקע לקומת המרתף. 01מעלית מספר

קרקע.מ"ר בקומת ה 01.3לובי מעלית בשטח של

וכלה ביום 2.2.4102חודשי החל ממועד מסירת החזקה, קרי מיום 26תקופת השכירות הינה למשך

4.2.4106.

תקופות אופציה בנות שנה כל אחת. 4ל"שראל" קיימות

ר משטח המושכר בקומת המרתף ובלובי המעלית ש"ח4מ" 21דמי השכירות החודשים הינם בסך של

+ מע"מ.ש"ח 11.,16ובסך כולל של

שוכרים במרתף 4בין העבודות כוללות בניית לובי משותף בקומת מרתף באמצעות מחיצות גבס, בניית הפרדה 1

ביצוע מערכות מיזוג אויר באזור האחסנה והפרדת מערכת החשמל וסילוק ההעשן. ,גבסקירות ות באמצע


:סיכום

:להלן פירוט דמי השכירות על פי שטחים מושכרים

)שיווק( שטח מושכר שם השוכר קומה

דמי שכירות בש"ח חודשים

ניהול לא כולל מע"מו

תקופת השכירות

מרתף

שראל שירותים

ואספקה

לרפואה בע"מ

מ"ר )מרתף( +לובי 4,021

מעלית בקומת קרקע בשטח

מ"ר 01.3

ש"ח 11.,16

ש"ח4מ"ר( 21)

2.2.4102 - 4.2.4106 +

תקופות 4-אופציה ל

בנות שנה כ"א

מרתף

שופינג קומ

בע"מ

מקומות חניה 441

מ"ר לובי במרתף 04

ש"ח 111,..

ש"ח 261

0.0.4102 -

20.04.410. +4

תקופות אופציה של

חודשים כ"א. 26

ש"ח 43,163 מ"ר שטח חצר מחופה דק ..3 קרקע

קרקע

שניה

תשלישי

מ"ר )לובי( 002

מ"ר )משרדים( 11.,2

(מ"ר )משרדים 2,310

מ"ר )סה"כ( 202,.

ש"ח 600,3.2

ש"ח4מ"ר( 14.3)

ש"ח 6,631 מ"ר )מרפסות( 011 שלישית

ש"ח 1,243 מ"ר )גג( 222 גג

מ"ר )מעל ומתחת 9,596,5שטח משווק בפועל : סה"כ מ"ר גג 333מ"ר מרפסות + 091מ"ר חצר + 577לקרקע( +

ש"ח 202,573

:השטחים הפנוייםלהלן פירוט

הערות לשיווקפנוי שטח קומה

מ"ר 124 0- מרתף שטח אחסנה

ש"ח4מ"ר לחודש( 21)בשלבי משא ומתן תמורת

- מ"ר 416 -1.3מרתף

מ"ר 2,612 קרקע שטח מסחרי

ש"ח4מ"ר לחודש( 1.)בשלבי משא ומתן תמורת

מ"ר 2,311 א'

חרישטח מס

ש"ח4מ"ר לחודש 31בשלבי משא ומתן תמורת )

(מהמחזור 6%+

מ"ר 1,244 פנוי סה"כ

1מקומות חניה עיליים .01

סה"כ שטח לשיווק )מושכר+ פנוי( : .מ"ר גג 333מ"ר מרפסות + 091מ"ר חצר + 577+ מ"ר 07,905

מקומות החניה העיליים ישרתו את באי השטחים המסחריים ולפיכך לא ייגבו דמי שכירות בגינם. 1


דמי ניהול

אשר אינם נכללים , אחזקהניהול4השונים דמי משלמים השוכרים בנוסף לדמי השכירות לאמור לעיל,

.בדמי השכירות

( COST +03%) 03%בסיס עלות + עולה כי חישוב דמי הניהול הינו על ,על פי הסכמי השכירות החתומים

בתוספת מע"מ.

)השטחים בהתאם למידע שנמסר על ידי בעלי הזכויות בנכס, דמי הניהול בגין קומת הקרקע וקומה א'

בתוספת מע"מ ((01%עד 3%))+ COST) 01% - 3%עלות + היו בסך של יהפנויים(

לאור האמור לעיל, לא צפויים הפסדים בגין עלויות ניהול הבניין.

:היטל השבחה

, כאשר זכויות הבניה הינם "אזור מסחר ותעסוקה"נבנה בתחום מגרש ביעוד ,הנכס נשוא חוות הדעת

עתירת ידע אחסנה וכו'(.למטרת מסחר ותעסוקה )משרדים, תעשיה

בעבר הוצא היתר בניה, למבנה הקיים הכולל ברובו שטחי מסחר, ששימשו את חנות "קיקה".

נטישת "קיקה" מבוצעים שינויים פנימיים בקומות, ללא תוספת שטח, כאשר השימושים כיום לאחר

בקומות העליונות שונו ממסחר למשרדים.

היטל השבחה בגין ה חבות בעל פיה נרכשו הזכויות בנכס, לא צפוי לאור הנתון כי השינוי תואם את התב"ע

ממסחר למשרדים. שינוי השימושים


גורמים ושיקולים באומדן השווי

באומדן שווי הנכס הובאו בחשבון בין היתר הגורמים והשיקולים הבאים: נתניה., או(ע"ש פנחס ספיר )קרית נורד, באזור התעשיה 01הגביש מספר ברחוב הנכסמיקום -

בנים מבני קומה אחת עד שתי קומות לצד ותיקיםמאופיין במפעלי תעשיה התעשיה אזור הנתון כי -

קומת קרקע מסחרית המשמשים למטרת מסחר ומשרדים ולצד מרכזי קניות עתירי קומות מעל 2בני

טעם וכן חנויות, , טיברשתות מזון: מגה, יוניברס, 32פקטורי פאוור סנטר פולג, איקאה, כגון:שטח

מוסכים ובנקים הממוקמים לאורך רחוב שדרות גיבורי ישראל.

, מגרש מספר 003, 44, 40חלק מחלקות מספר 121.הנתון כי הנכס נשוא חוות הדעת ידוע כגוש מספר -

מ"ר. 02,062בשלמות,ששטחו הינו 0113

קומות מעל 2ם ואחסנה בן ממבנה משולב מסחר, משרדי חלק המערבי של המגרש בנויהנתון כי ב -

-)בחלוקה למ"ר ברוטו 1.1,.4 -כתכנית שינויים קומת קרקע ומעל מרתף חניה ששטחו הבנוי על פי

מ"ר 011+ מקומות חניה( 444 -במרתף הכוללים כמ"ר .1,01מ"ר מעל ומתחת לקרקע + 10.,01

מרפסות לא מקורות.

011 -כמקומות חניה במרתף + 441 -כמ"ר ברוטו + 103,.0 -כ -כהנתון כי השטח לשיווק בפועל -

.מ"ר מרפסות + חצר + גג

ואוכלס בעבר, ביעוד מבנה משולב מסחר, משרדים ואחסנה הנתון כי הנכס נבנה על פי היתר בניה -

ברם הנכס מצוי כיום בשלבי התאמה לשוכרים חדשים, אשר יאכלסו חלק מהמבנה.

קת השטחים על פי השימושים וה במגרש הכוללת שינויים בחלכמו כן הוגשה בקשה להיתר בני

בקומות, ללא שינויים מהשימושים המותרים על פי תב"ע בתוקף. השונים

לפיו אין 12.14.4102הנתון כי בגין הבקשה להיתר התקבל אישור ממינהל מקרקעי ישראל ביום -

התנגדות לבקשה להיתר.

להבדיל ממקומות החניה תת קרקעיים.ה לבאי המבנה, כשטח חניתשמש הנתון כי חזית המגרש -

באומדן שווי הנכס לא הובאו בחשבון שטחי החניה העליים, לאור הנתון כי שטחים אלו עתידים

.ללא תשלום לשמש את באי השטחים המסחריים שיהיו במבנה

כאשר זכויות ,"מסחר ותעסוקה"בתוקף סווג המגרש ביעוד אזור מתארהנתון כי בהתאם לתוכניות -

מ"ר עיקרי תת 2,321מ"ר עיקרי עילי לשימוש מסחר ותעסוקה וכן 613,.0הבניה הינם בשיעור

קומות תת קרקעיות. 4קומות מעל 2קרקעי לשימוש תעסוקה, בבינוי של

עבדות, משרדים, תעסוקה ותעשיה עתירת ידע, מ, מסחרהתכליות המותרות הינם למטרת הנתון כי -

מרפאות, אחסנה, תעשיה ומתקנים הנדסיים אשר אינם מהווים מטרד לסביבתם.


למטרת קומת המרתף )אחסנה+חניה( הושכרוחלק מוכן )משרדים( הנתון כי הקומה השניה השלישית -

, ברם טרם אוכלסו.אחסנה ומשרדים

יות ושטחי פריקה וטעינה. מטר( עם נגישות למשא 3.4 -הנתון כי מרבית גובה פנים קומת המרתף )כ -

לגבי יתרת השטחים הפנויים המהווים את קומת הקרקע וקומה א' קיימים משאי ומתן להשכרתם

למטרת מסחר.

מ"ר עיקרי עילי. .6,11הנתון כי בתחום המגרש קיימות זכויות בניה נוספות בהיקף בניה של -

. יחד עם זאת לנכסים עם שוכרים 1% - 1%שיעור ההיוון המקובל לנכסים מניבים נע כיום סביב -

טובים במיוחד )כגון משרדי ממשלה, חברות ביטוח, בנקים וכו'( עם חוזי שכירות לתקופות ארוכות

ואילו לנכסים עם חוזי שכירות לתקופות קצרות 1% -שנים ומעלה שיעור ההיוון הינו נמוך מ 01של

כה או שצפויה ירידה בשווי הנכסים, שיעור של חברות "רגילות", במיקומים בהם רמת הפעילות נמו

.1.3% -ההיוון יכול להיות אף גבוה מ

.שנים 21+ תקופת חכירה נוספת של 4136עד לשנת הנתון כי הזכויות בנכס הינם חכירה מהוונת -

כשהוא נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול, או כל זכות צד ג' כלשהו.הוערך אומדן שווי הנכס -

רי נכסים דומים ורלוונטיים ומצב שוק המקרקעין נכון למועד חוות הדעת.מחי -



קיימות שלוש גישות עיקריות לשומת שווי נכסי מקרקעין:

- גישת ההשוואה )גישת שווי שוק( 0א.

גישה זו מבוססת על אומדן שווי שוק בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים דומים ככל האפשר

ם ביחס לנכס נשוא השומה )מאפיינים כגון: מיקום, שטח, שימוש, נתוני תכנון, שנת במאפיינה

בנייה, הזכויות בנכס וכדומה(.

בגישה זו נעשה ניתוח של נתוני ההשוואה תוך כדי שימוש במקדמי התאמה לנכס נשוא חוות הדעת.

ונים של עסקאות גישה זו ישימה בעיקר כאשר נכון למועד הקובע לחוות הדעת קיימים מספר נת

שהתבצעו בפועל או שקיימים מספר נכסים מוצעים למכירה.

- גישת היוון ההכנסות 4א.

)כלומר השווי נעשה היוון ישיר של ההכנסות השנתיות הצפויות לפי שיעור ההיוון הראויבגישה זו

שפיעים הינו הערך הנוכחי של כל ההנאות העתידיות הצפויות מהנכס(. בקביעת שיעור ההיוון מ

גורמים כגון יציבות השוכרים, משך תקופת השכירות, מהות הנכס המושכר, השימושים וכו'.

-גישת העלות )גישת השווי הפיזי( 2א.

בגישה זה נערך אומדן לשווי הקרקע בשוק החופשי, לאומדן עלויות הבניה וההקמה ולאומדן הרווח

היזמי, בכפוף לפחתים )פחת פיזי ופונקציונלי(.

רונות השומהעק

הנכס נשוא חוות הדעת מהווה מבנה משולב מסחר, משרדים ואחסנה, אשר שימש בעבר כמרכז ריהוט

הידוע בשם "בית קיקה" וכיום מצוי בשלבי התאמה למטרת משרדים ומסחר.

וכן על פי דמי שכירות על פי חוזי השכירות בפועלהגישה שהובא בחשבון הינה גישת היוון הכנסות

)לשטחים הפנויים(, וכן הובא בחשבון גישת ההשוואה לנכסים דומים תוך כדי ביצוע התאמות.הצפויים


נתונים ותחשיבים לאומדן השווי

:משרדיםלתעשיה בשימוש במבני שכירות דמי

מיקוםשטח ברוטו

תאור דמי שכירות מבוקשים

)לא כולל מע"מ( מקור

מ"ר 031 02התרופה משרדים ברמת גמר

ם "אופן ספייס"הכוללי

ש"ח4מ"ר בנוי 23 -מוצע

לחודש

אירנה

11-1141216

(04.04)

גיבורי ישראל

04 מ"ר 063

משרדים בקומת גמר

2מתוך 4טובה בקומה

ש"ח4מ"ר בנוי .2 –מוצע

לחודש

ניר

134-4122211

(04.04)


02 מ"ר 21

2מתוך 0משרד בקומה

קומות

נוי ש"ח4מ"ר ב 20.3 –מוצע

לחודש

אלכס

132-2116612

(04.04)

רחוב המלאכה

22 מ"ר 013

משרדים ברמת גמר

3מתוך 4פשוטה בקומה

קומות

ש"ח לחודש 1,311

ש"ח4מ"ר חודש( 21 -)כ

פרטי

132-2443111

(04.4104)


42 מ"ר 041

משרד ברמת גמר

סטנדרטית

ש"ח4מ"ר לחודש 3,111

ש"ח4מ"ר( 21 -)כ

לריסה

131-646.216

(04.4104)

משרד ברמת גמר פשוטה מ"ר 13 01יד חרוצים ש"ח4מ"ר לחודש 2,611

ש"ח4מ"ר( 24 -)כ

פרטי

132-.122142

(04.4104)


:משרדיםלשימוש בתעשיה מחיר ביקוש / עסקאות לשטחי

תאור שטח ברוטו מיקום מחיר מבוקש / עסקאות


גיבורי

ישראל 0משרד בקומה מ"ר 33

ש"ח 241,111נמכר תמורת

ש"ח/מ"ר 5,211 -)המהווים כ

בנוי(

מס שבח

02.3.04

גיבורי

3ישראל מ"ר 3.

מתוך 4משרד בקומה

קומות2

ש"ח 266,111נמכר תמורת

ש"ח/מ"ר 2,611 -)המהווים כ

בנוי(

מס שבח

44.0.04

גיבורי

42ישראל מ"ר 0.4

בבניין בן 0משרד בקומה

קומות 2

ש"ח 0,043,111נמכר תמורת

6,321 -המהווים סך של כ

ש"ח4מ"ר בנוי

מס שבח

06.1.4100

מ"ר 11. 1הצורן

משרדים ברמת גמר

סטנדרטית בקומה

קומות 2ראשונה מתוך

4100נמכרו בחודש אפריל

ש"ח/מ"ר 2,111 -כתמורת

ברוטו

מידע שוק

6.4100

מ"ר 041 .הבונים

משרד ברמת גמר

41רטית בבניין בן סטנד

שניה

ש"ח 11,623.נמכר תמורת

ש"ח/מ"ר 5,911 -המהווים כ

בנוי

מס שבח

1.4.4100

מכר(: עסקאות שכירות ודמי בבנייני משרדים )

תאור שטח ברוטו מיקום מחיר מבוקש / עסקאות


שש"ח4מ"ר לחוד 61 משרדים ברמת גמר מלאה מ"ר 211 מרכז יכין

אור נכסים

131-3241443

(04.4104)

שטחים שונים בנין עוגן -משרדים ברמת מעטפת

גמר מלא ש"ח4מ"ר לחודש 63 - 23

מידע שוק

4104

מ"ר 211 יד חרוצים

שטחי משרדים ברמת

מעטפת בבניין משרדים

בשלבי בניה


ש"ח4מ"ר 1,111 -)המהווים כ

בנוי(

מס שבח

42.3.04

יד חרוצים

00

6מ"ר + 212

מקומות חניה

קומת משרדים ברמת

מעטפת בשלמות בבניין

המצוי בשלבי בניה )שלב

שלד(


1,411 -המהווים סך של כ

מקומות 6ש"ח4מ"ר בנוי בניכוי

ש"ח 23,111 -חניה בסך של כ

למקום

מס שבח

6.2.4100


:ר באזורי התעשיה ובמרכזים מסחריים בנתניהדמי שכירות לשטחי מסח

מקור מחיר למ"ר מחיר מבוקש אורית מיקום

מרכז מסחרי אלון,

בשכונת קרית

השרון, סמוך לנכס

שבנדון

הריבוע הכחול, אשר נבנה בימים אלו בלב שכונת של חברת במתחם

המגורים "קרית השרון", מושכרים שטחי מסחר תמורת דמי שכירות

למ"ר ₪ 031 -של כ חודשים

מידש שוק

1444104

-הושכרו שטחי מסחר בקומת הקרקע תמורת דמי שכירות ממוצעים של כ

4מ"ר )חנויות כגון: סופרמרקט, פארם וחנויות קטנות( חנויות ₪ 041

4מ"ר4חודש. שטחי משרדים ₪ 021 -קטנות מוצעות להשכרה תמורת כ

חודש 4מ"ר₪4 61ברמת גמר מעטפת הושכרו תמורת

מידע שוק

1644100

פרויקט מסחר

ומשרדים בהקמה

בקריית השרון

-מ"ר עיקרי וכ 1,111 -היקף השטחים לשימושי מסחר ומשרדים הינו כ

-מ"ר שירות, תמהיל החנויות כולל יחידות בגדלים שונים החל מ 11.,06

.03% –מ"ר ) שטח לשיווק(יחס ברוטו נטו 311 -מ"ר ועד ל 22

בשטחים אשר לגביהם נחתם חוזה שכירות נעים בטווח: דמי השכירות

4מ"ר ₪ 011 -4מ"ר₪ 021נעים בטווח שבין –מ"ר 001שטחי מסחר עד

לחודש

4מ"ר ברוטו₪ .02 -מ"ר( הושכרה תמורת כ 221חנות עוגן קטנה )

1244104מידע שוק

פרויקט בשלבי

איכלוס, קרוב

, בסמוך 4לכביש

לאיצטדיון החדש,

עשיה מתחם הת

ברכת חנון

מ"ר עיקרי, תמהיל 1,641מבנים מסחריים, סה"כ 4פרויקט להקמת

מ"ר )שטח 2,143מ"ר ועד 22 -החנויות כולל יחידות בגדלים שונים החל מ

בחנויות עוגן. 3% -ו 01%לשיווק(, יחס ברוטו נטו

דמי השכירות בשטחים אשר לגביהם נחתם חוזה שכירות נעים בטווח:

ש"ח 4מ"ר 4חודש 031 –מ"ר 011ד שטחי מסחר ע

4מ"ר 4חודש₪ 001-מ"ר 411 -011בין

4מ"ר4חודש₪ .1 –מ"ר 213- 411בין

4מ"ר₪ .1 –מ"ר 2.. – 201בין

4מ"ר₪ 001 –מ"ר 0,011חנות עוגן בשטח של

מ"ר 4₪ 1. –מ"ר 2,143 -חנות עוגן בשטח של כ

מתחם יכין סנטר,

רחוב גיבורי ישראל למ"ר₪ 11 -כ תמורתחנויות בשטחים בנויים מושכרות

מידע שוק

4100סוף

, מרכז ביג נתניה

פולג

חנויות בגדלים

שונים

מושכר:

מ"ר( מושכרות בטווח 0,411 –מ"ר 611חנויות גדולות )

מ"ר4₪ 13 –4מ"ר ₪ 63

מ"ר( מושכרות בטווח 211 –מ"ר 11חנויות קטנות )

4מ"ר.₪ 4.1 –4מ"ר ₪ 011

4 בממוצע ₪ 021סה"כ

תלוי בגודל החנות

4100 סוףמידע שוק

I:\DATA\DOC16500\16534.doc 4עמוד.

:מסחר המשך

מקור מחיר למ"ר מחיר מבוקש תיאור מיקום

רחוב דוד פנקס

אזור תעשייה קרית

אליעזר

מ"ר 21חנות בשטח

בקומת קרקע עם חזית

לרחוב משמשת

לתצוגת מטבחים

מושכר תמורת:

חודש 4₪ 2,4.3 מ"ר4₪ 14

פרטי

1346304632

044104

רחוב ד"ר יהודה

04פרח מס'

קריית השרון

3קומפלקס של

חנויות מתחת בניין

מגורים

מ"ר + 21חנות בשטח

מ"ר גלריה 42

להשכרה מבוקש:

חודש4₪ 6,111 מ"ר4₪ 021

תיווך פסגת הנדל"ן

קובי –בשרון

13422.4266

044104

מ"ר 43חנות בשטח

ללא גלריה

מושכרת:

חודש4₪ 3,111 מ"ר4₪ 411

מ"ר 33 גיבורי ישראלחנות חזיתית

לרחוב

ש"ח לחודש 311,.

-המהווים סך של כ

ש"ח4מ"ר 026

לחודש

רשף נכסים

11-..26333

מ"ר 211 מתחם רוגוביןחנות בקומת

קרקע מסחרית

הושכרה לחנות

011עמינח תמורת

ש"ח4מ"ר לחודש

מידע נדל"ן

06.01.00

מ"ר 0 צמוד לביג ולאיקאה

ויות בקומת חנ

קרקע מסחרי

בבניין אשר טרם

נבנה

מתנהל משא ומתן

להשכרת שטחים

מסחריים תמורת

021 -ש"ח4מ"ר 041

ש"ח4מ"ר לחודש

מידע שוק

(01.4100)

מ"ר 11 02גיבורי ישראל

חנות בקומת

קרקע , חשיפה

לרחוב ראשי

נמכר תמורת

0,311,111 ₪

-כהמהווים

מ"ר₪/ 02,751

מס שבח

01.6.4104

מ"ר 433 2צורן

חנות בקומת

קרקע ממוקמת

ללא בפסג',

חשיפה לרחוב

נמכר תמורת

0,111,111 ₪

7,551 -כהמהווים

מ"ר₪/

מס שבח

41.6.4100

מ"ר 3. 3גיבורי ישראל חנות פנימית

בקומת קרקע

נמכר תמורת

ש"ח 311,111

7,711 -)המהווים כ

ש"ח(

מס שבח

2.1.04


סיכום:

בשימוש למשרדים: מבני תעשיה

מ"ר לחודש4₪ 24-21דמי שכירות מבני תעשייה בשימוש למשרדים:

מ"ר4₪ 3,111-6,311שרדים: עסקות מכר מבני תעשייה בשימוש למ

משרדים:

מ"ר4₪ 63 –מ"ר 4₪ 61 דמי שכירות למשרדים )יכין סנטר( :

)יד חרוצים ( מ"ר 4₪ 1,111-1,411 : מעטפת עסקאות מכר למשרדים

מסחר:

4מ"ר.₪ 031 –4מ"ר ₪ 63 :חנויות מושכרות בטווח

מ"ר 4₪ 11.,.-231,. :חנות פנימית 4 פסאז'עסקאות מכר

מ"ר 4₪ 31.,06 :חנות לחזיתעסקאות מכר


מגרשים

מקור מחיר מכירה לא כולל מע"מ תאור שטח מגרש מיקום

טום לנטוס

1112)גוש

(6חלקה


השרון

דונם .46.4

מגרש ביעוד "אזור משרדים תעשיה נקיה", הכולל זכויות בניה

שירות מעל הקרקע וסה"כ 3%.עיקרי + 031%בשיעור של

ברוטו עילי + מרתפי חניה לשימוש משרדים ומסחר. 443%

מתכסית קומת הקרקע. 31%כאשר שטח המסחר הינו עד

מעל הקרקע. 3מספר הקומות הינו

ש"ח + מע"מ )ללא פיתוח( 01,411,111נמכר תמורת

ש"ח, כאשר סה"כ 21,631,111הוצאות הפיתוח הינם בסך של

ש"ח לדונם כולל 4,411,111-ש"ח )כ 131,111,.3העסקה מגלמת

ש"ח4מ"ר עיקרי 0,261 -או כ פיתוח( קרקע מינהל

מס שבח

4..2.4104

המלאכה

42 46 דונם 6.121

ובתחומו 041%יות של מגרש ביעוד "אזור תעשיה" מהוון לזכו

מ"ר 4,2.2מבנים חד קומתיים ותיקים בשטח כולל של 4בנויים

המשמשים למטרת מסחר.

ש"ח המהווים בניכוי עלות בניה של 01,111,111נמכר תמורת

-ש"ח4מ"ר בנוי, סך של כ 4,311המבנה הקיים בסך של

ש"ח/מ"ר עיקרי 0,275 -כהמהווים ש"ח לדונם 4,431,111

מס שבח

43.1.4100

טום לנטוס

111042)גוש

(232מגרש


השרון

דונם 22..

מגרש ביעוד "אזור משרדים תעשיה נקיה", הכולל זכויות בניה

שירות מעל הקרקע וסה"כ 3%.עיקרי + 031%בשיעור של

ברוטו עילי + מרתפי חניה לשימוש משרדים ומסחר. 443%

סית קומת הקרקע. מתכ 31%כאשר שטח המסחר הינו עד

מעל הקרקע. 3מספר הקומות הינו

ש"ח + מע"מ ללא פיתוח 02,111,111נמכר תמורת

ש"ח לדונם ללא פיתוח( בעלות פרטית 111,.0,11 -)מגלם כ

0,222 -כ4ש"ח לדונם כולל פיתוח 4,311,111 -המהווים כ

ש"ח/מ"ר עיקרי

מס שבח

40.1.4100

אזור התעשיה

החדש רחוב בני

ינת מפיגאון פ

דונם 1.212

מגרש ביעוד של מסחר ומשרדים, כאשר זכויות הבניה הינם

מ"ר למשרדים. 04,621 -מ"ר עיקרי למסחר ו 6,116

2,161,111המהווים סך של ₪ 41,123,111המגרש נמכר תמורת

עיקרי 413%לדונם, כאשר זכויות הבניה הינם בהיקף של ₪

ש"ח/מ"ר עיקרי 0,591 -המהווים כ

חוזה

01.1.4100


החדש )הדרומי( דונם 0

בשנה האחרונה לא בוצעו באזור התעשיה עיסקאות למכירת

4,111,111של מגרשים נעים סביב מחירי ביקושקרקעות, ברם

ש"ח לדונם לאורך רחוב הראשי של 4,611,111 –ש"ח לדונם

אזור התעשיה.

מידע שוק

3.4100


מקור יר מכירה לא כולל מע"ממח תאור שטח מגרש מיקום


הצפוני רחוב

2המסגר

דונם 0.112

מגרש ביעוד תעשיה

הכולל 041%זכויות

שלד ותיק להריסה

ש"ח המהווים 11,111.,2נמכר תמורת

0,551 -כאו ש"ח4לדונם 0,131,111 -כ

ש"ח/מ"ר עיקרי

מידע שוק

4.4100


הצפוני רחוב

המסגר

דונם .4.41מגרש ביעוד תעשיה

041%זכויות

נמכר במכרז המינהל תמורת

ש"ח לדונם. 11.,4,016

ש"ח/מ"ר עיקרי 0,751 -כהמהווים

מכרז

מינהל

04.0.4100


:תחשיבים :אומדן שווי בגישת היוון ההכנסות ,א

אופציהתקופת שתי שנים עם 3של לתקופת עם חברת שופינג חדש ת ושכירה חוז םבנכס הנדון נחת

שנים כ"א. 2בנות

בדמי – לרבות חלק מלובי הכניסה מרפסות, גג, ושטח הד'ק בחצר שטחים בקומות העליונותבגין ה

כולל שטח מרפסות, גג, ושטח 1מ"ר4₪ 11 -)מגלם דמי שכירות של כ₪ 634,1.2שכירות חודשיים של

( הד'ק בחצר

ברמת לשטחי משרדים בקומות העליונות שי בשוק החופ ראוייםלהבנת החתום מטה דמי השכירות ה

)כולל מרכיב מרפסת( ועבור שטח מ"ר לגמר מלא4₪ 61הינם בגבולות של הגמר המתוכננת בקומה

. מ"ר קרקע. 4₪ 41ד'ק העץ בחצר בגבולות של

לפיכך באומדן שווי בגישת היוון הכנסות הובא בחשבון תחשיב לפי דמי שכירות המקובלים בשוק

מהמקובל בשוק.ים הגבוה ים החדשהשכירות ייתרון הכלכלי שנובע מחוזבתוספת ה

: לצמיתות ערך נוכחי של דמי השכירות המקובלים כיום בשוק החופשי ,0א

:ים שטחים מושכרבגין (0

אור יתקומה

)שימוש(שטח לשיווק / מקומות חניה

דמי שכירות חודשיים

ראויים/ מושכר בפועל

דמי שכירות תיים שנ

צפויים לא כולל מע"מ


, סה"כ שווי במעוגל

לא כולל מע"מ

שטח

מושכר

מרתף )אחסנה(2

+ מ"ר 4,021מ"ר לובי 01.3

קומת קרקע

4 מ"ר 4 ש"ח 21

3 חודש ₪ 04,613,111 1.4% ש"ח 0,121,211

קומות עליונות

+ מ"ר 202,.מ"ר 011

מרפסות

ש"ח4מ"ר 61

44חודש ₪ 1,111..,2. 1.4% ש"ח 6,121,111

דק עץ בחצר קומת קרקע

מ"ר ..3ש"ח4מ"ר 41

45חודש ₪ 11,111.,0 1.4% ש"ח 021,211

מקומות חניהמ"ר לובי 04

441מרתף + מקומות חניה

231 2

ש"ח4מקום4חודש 1.3% ש"ח 142,111

01,1.1,111 ₪

מקומות 661+ צרמ"ר ד'ק בח 577מ"ר מרפסות + 091+ מ"ר 9,596,5 סה"כ

חניה

99,165,111 ₪

1 ושטח הדק בחצר )דמי השכירות למשרדים לגמר מלא בתוספת שטח הגג4מ"ר ₪ 11= ₪ 111,.. -ש"ח 41,1.2. מ"ר (4₪ 14.3 -)בלבד כ מ"ר 202,.

2 מטר, כולל 3.4, מרבית שטח הקומה בגובה פנים של איות לרבות פריקה וטעינהם גישה למשקומת המרתף ע

.מיזוג אוויר ומידוף

3 דמי שכירות עפ"י חוזה.

4 )מגלם מרכיב מרפסת(. עפ"י אומדן הח"מדמי שכירות ראויים

5 .עפ"י אומדן הח"מדמי שכירות ראויים


:שטחים פנוייםבגין (6

תיאורקומה

)שימוש(שטח פנוי

לשיווקדמי שכירות

ראויים

דמי שכירות שנתיים צפויים לא כולל מע"מ


סה"כ שווי במעוגל


שטח

פנוי

לשיווק

-0 מרתף

)אחסנה( ₪ 33,111.,2 1.3% ₪ 212,061 4מ"ר4חודש₪ 21 מ"ר 124

1.3-מרתף

אחסנה() ₪ 113,111 1.3% ₪ 61,621 מ"ר 4 חודש4₪ 41 מ"ר 416

קרקע

)מסחרי(

מעטפת

1.3% ₪ 2,014,161 41מ"ר 4חודש₪ 1. מ"ר 2,61226,313,111 ₪

א' )מסחרי(

מעטפת ₪ 13,111.,42 1.3% ₪ 4,011,111 40מ"ר4חודש₪ 31 מ"ר 2,311

₪ 22,771,111 מ"ר 2,366 סה"כ

)ללא יתרון כלכלי( סה"כ שווי בגישת היוון הכנסות .4א

₪2 13,111.,063 לצמיתותמהוונים מקובלים דמי השכירות

ללא שטחים ג' משרדים-בניכוי עלויות התאמה בנכס )בקומות ב' ו

ש"ח4מ"ר x 0,211 3מ"ר 024,. (:משותפים

1,113,111 ( ₪- )

₪ 055,201,111 בגישת היוון הכנסות במצבו הפיזי נכון למועד הקובע סה"כ שווי הנכס


1 קיימת טיוטת הסכם שכירות.

2 66,..1,111 + ₪11,143,111 =₪063,.13,111 ₪

3 .ללא חלק יחסי ברכוש המשותףבקומה ברוטו על פי היתר


היתרון הכלכלי )ללא מקומות חניה(: ,6א

חודש4₪ 634,1.2 עפ"י חוזה שכירות חדשדמי שכירות

שנה4₪ 122,2.6,. שנתיים במעוגלדמי שכירות

יתרון כלכלי:

שנה4₪ 122,2.6,. עפ"י חוזהשנתיים המשולמים דמי שכירות

1(-שנה )4₪ 211,.6,01 שנתיים ראויים לנכסדמי שכירות

שנה4₪ 0,626,116 יתרון כלכלי לשנה

מקדם ערך נוכחי ליתרת תקופת השכירות

.12.3 2

ערך נוכחי של יתרון כלכלי עד לתום תקופת השכירות בתוספת אופציה במעוגל

9,391,111 ₪

1 ₪ 211,.₪6,01 = 021,211+ ש"ח 6,121,111

2 1.4%שנים נוספות( בשיעור היוון של 2 -שנים )כולל תקופת אופציה ל 1מס' שנים =


:בגישת השוואהי אומדן שוו ,ב

:שווי המבנה הקיים בתחום המגרש

קומה שימוש )מפלס(

שטח ברוטולשיווק / מקומות

חניה

/ שווי למ"ר בנוי מקום חניה


סה"כ שווי לא כולל מע"מ

מרתף

(0- ,)

כולל לובי חניה במרתף


מ"ר לובי 04+

במרתף

ש"ח 1,111,111 ש"ח4מקום 23,111

כולל אחסנה

לובי בקומת

קרקע

+ מ"ר 4,111

מ"ר לובי 01.3

בקומת קרקע

ש"ח 06,223,111 1ש"ח4מ"ר 3,311

ש"ח 03,111. מ"ר4₪ 4,311 מ"ר 416 אחסנה (-1.3מרתף )

ש"ח 26,121,111 ש"ח4מ"ר 01,111 מ"ר 2,612 )מעטפת( מסחר קרקע

ש"ח 46,431,111 ש"ח4מ"ר 311,. מ"ר 2,311 )מעטפת( מסחר 0

כולל 2 -ו 4

לובי בקומת

קרקע

משרדים

כולל מ"ר 202,.

מ"ר 011+ לובי

מרפסות

ש"ח 64,4.1,111 2ש"ח4מ"ר 1,211

חצר קומת

קרקע

₪ 0,033,111 מ"ר₪ 4 4,111 מ"ר ..3 ד'ק עץ

במעוגל בגישת ההשוואה, סה"כ שווי הנכס

מקומות חניה ( 441מ"ר + 102.3,.0)

032,6.3,111 ₪


1 מטר, כולל 3.4, מרבית שטח הקומה בגובה פנים של הם גישה למשאיות לרבות פריקה וטעינקומת המרתף ע

.מיזוג אוויר ומידוף

2 רכיב מרפסות.ממגלם


₪1 111751,505, :, במעוגלבכפוף לשתי גישות השומההבנוי סה"כ שווי הנכס ,ג

₪ 1119,391, בתוספת יתרון כלכלי: ,ד

₪ 025,031,111 שווי הנכס )ללא זכויות בנייה נוספות(:

וספת זכויות בניה נוספות, אשר טרם נוצלו:בת ,ה ₪ x 33.12 = ,11115,20ש"ח4מ"ר עיקרי x 0,311)זכויות בניה( מ"ר עיקרי .6,11

₪ 029,751,111 :סה"כ שווי הנכס במצבו הנוכחי למועד הקובע + זכויות בניה נוספות ו, במעוגל,


:הערכות שמאיות קודמות

לנכס שבנדון, למעט דוח בדיקת כדאיות כלכלית שנערך על ידי החתום מטה אומדני שווי צעובלא

.4111בשנת

בוצע על ידי משרד שמאי המקרקעין ב. את ג. 21.6.4104כפי שנמסר על ידי חברת אשטרום בתאריך

.ש"ח 031,031,111מומחה על פיה הוערך שווי הנכס על סך פרלמן חוות דעת

:הערכה שמאית נוכחית

מועד הקובע

לחוות הדעת הערכת השווי מטרת חוות הדעת

20.04.4104 אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון

לצורך דווח בדו"חות כספיים061,.21,111 ₪


1 בכפוף לשתי גישות השומה.

כי ניצול הנובע מפחת תכנוני ו משווי מ"ר מבונה עיקרי, 23%באומדן השווי הובא בחשבון הפחתה בשיעור של 2

יה בחזית המגרש, באופן בו תהיה פגיעה למשך תקופת הבניה לבאי המבנה זכויות הבניה הנוספות, כרוך בבנ

.וכן העדר חשיפה של המבנה העורפי לרחוב לרבות מתן פתרון חניה )הכשרת מקומות חניה במרתף( הקיים


ש ו מ ה

אזור , 01, רחוב הגביש 0113, מגרש 003, 44, 40 ותחלק, חלק מ121. גוש בשים לב למיקומו של הנכס )

( ולכל שאר הנתונים כאמור ומפורט לעיל,נתניה, ית נורדאו(ע"ש פנחס ספיר )קר התעשיה

שבע מיליון תשעה שישים ומאה ש"ח ) 029,751,111סביב נראה כסביר לאמוד את שווי הזכויות בנכס

לא כולל מע"מ. (שקלים חדשיםאלף ארבעיםומאות

עד הקובע לחוות הדעת למוהכל במצבו הנוכחי כריק, פנוי וחופשי מכל מחזיק חוב ושיעבוד, נכון

20.04.4104.

היטל השבחה: לא צפוי.

לא צפויתשלום למנהל מקרקעי ישראל:

אפשרות לחבות פיצויים בגין פגיעה במקרקעי צד שלישי: לא ידוע לח"מ ביחס לחבות קיימת.

הנני מצהיר בזאת כי קיימת אי תלות בדבר מהות היחסים ביני ובין מזמין השומה.

חוות דעתי זו תיכלל בדיווחים מיידים של החברה המפורסמים לצבור. אני מסכים כי

הדו"ח הוכן עפ"י תקנות שמאי מקרקעין )אתיקה מקצועית( ועפ"י הכללים המקצועיים של לשכת

,0992שמאי המקרקעין בישראל,

ת לצורך בדבר גילוי מינימלי נדרש בעבודות שמאות מקרקעין המבוצעו 07,0הדו"ח הוכן עפ"י תקן מספר

0922-דיווחים על פי חוק ניירות ערך , התשכ"ח


המסמכים המתוארים בחוות הדעת הינם רק העתק4צילום של המסמכים, אלא אם צוין כי הוצג המסמך המקורי.


Urban Planner M.A., L..L.B & Real Estate Appraiser - Gil Sitton משפטן ושמאי מקרקעין .M.Aמתכנן עירוני - גיל סיטון




Economist & Real Estate Appraiser - Yaniv Cachlon מאי מקרקעיןכלכלן וש - ניב כחלון י



Real Estate Appraiser - Oren Sagi שמאי מקרקעין - ן שגיאאור



Economist &Practical Engineer - Baruch Barshak והנדסאי בניין כלכלן - ברוך ברשק



Economist & Real Estate Appraiser - Ido Jack ןכלכלן ושמאי מקרקעי - עידו ז'אק





I:\DATA\DOC16500\16534.doc


אחסנה מבנה משולב מסחר, משרדים, הנדון:

ע"ש פנחס ספיר )קרית נורדאו(, נתניה אזור התעשיה, 01הגביש

VALUATION REPORT

31.12.2012

2

VALUATION REPORT

Executive Summary

As at 31.12.2012

Property Address

The address of the property is 40476 Dusseldorf, Schwannstrasse 3

Location

The property is located in the city of Dusseldorf

Description

Office building Years of construction: 1972 For more details see property template

Site Area

8,685 sqm

Lettable Area

19,194 sqm

Vacancy Rate

0.00 %

Tenure

Freehold

Rental Income

3,372,396 € p. a.

Over- / Underrented

15,390 € p.a.

Market Value

46,000,000 € (In words: Forty-six million €)

Net Initial Yield

6.29 %

Gross Initial Yield

7.33 %

Gross Reversionary Yield

7.30 %

Gross Multiplier

13.64

Weighted Average Remaining Lease Term

9.00 years

3

VALUATION REPORT

Table of Contents

Executive Summary.................................................................................................................................................................... 2

Table of Contents ....................................................................................................................................................................... 3

1 Valuation Assignments .................................................................................................................................................. 4 1.1 Client ................................................................................................................................................................................ 4 1.2 Valuer ............................................................................................................................................................................... 4 1.3 Subject of Valuation .......................................................................................................................................................... 4 1.4 Purpose for Valuation ....................................................................................................................................................... 4 1.5 Date of Valuation .............................................................................................................................................................. 4 1.6 Project Timeline ................................................................................................................................................................ 4 1.7 Site Visit ............................................................................................................................................................................ 4 1.8 Project Team .................................................................................................................................................................... 5 1.9 Status of Valuer and Conflict of Interest ........................................................................................................................... 6

2 Bases of Valuation .......................................................................................................................................................... 7 2.1 Market Value .................................................................................................................................................................... 7 2.2 Legal Basis ....................................................................................................................................................................... 7 2.3 Data provided by the Client .............................................................................................................................................. 7

3 Valuation Due Diligence ................................................................................................................................................. 8 3.1 Sources of Information ...................................................................................................................................................... 8 3.2 Title and Lease Information .............................................................................................................................................. 8 3.3 Tenant Information............................................................................................................................................................ 8 3.4 Compliance with Town Planning and other Statutory Regulations ................................................................................... 8 3.5 Building Condition, Insurance, Services, Defects and Hazardous Materials ..................................................................... 8 3.6 Floor Areas ....................................................................................................................................................................... 9 3.7 Environmental Contamination ........................................................................................................................................... 9 3.8 Finance, Taxation and Costs of Sale ................................................................................................................................ 9

4 Applied Methodology ................................................................................................................................................... 10 4.1 Multiplier ......................................................................................................................................................................... 10 4.2 Net Initial Yield ................................................................................................................................................................ 10 4.3 Gross Reversionary Yield ............................................................................................................................................... 10 4.4 Discount Rate ................................................................................................................................................................. 10 4.5 Capitalization Rate.......................................................................................................................................................... 11 4.6 Market Value .................................................................................................................................................................. 11

5 Valuation Assumptions ................................................................................................................................................ 12 5.1 Inflation ........................................................................................................................................................................... 12 5.2 Operating Costs .............................................................................................................................................................. 12 5.3 Management Costs ......................................................................................................................................................... 12 5.4 Maintenance ................................................................................................................................................................... 12 5.5 State of Repair ................................................................................................................................................................ 12 5.6 Collection Loss ............................................................................................................................................................... 12 5.7 Vacancy Costs ................................................................................................................................................................ 13 5.8 Transaction Costs ........................................................................................................................................................... 13

6 Valuation Results .......................................................................................................................................................... 14 6.1 Market Value .................................................................................................................................................................. 14

7 Portfolio Analysis ......................................................................................................................................................... 15

8 Appendices / Confidentiality and Publication ............................................................................................................ 16 8.1 Appendices ..................................................................................................................................................................... 16 8.2 Confidentiality and Publication ........................................................................................................................................ 16

Appendix A – German Economy ................................................................................................................................................ I Overview ........................................................................................................................................................................................ I

German Real Estate Market ...................................................................................................................................................... III The Investment Market ....................................................................................................................................................................................... III The Office Market .............................................................................................................................................................................................. IV Retail Market ...................................................................................................................................................................................................... V The Logistics Market ......................................................................................................................................................................................... VI

Appendix B – General Economic Parameters ........................................................................................................................ VII

Appendix C – Individual Property Template .............................................................................................................................. I

4

VALUATION REPORT

1 Valuation Assignments

1.1 Client

Ashtoh Properties Dusseldorf GmbH & Co. KG

Kurfürstendamm 42

D – 10719 Berlin

1.2 Valuer

DIWG | STIWA valuation GmbH

Berliner Allee 51-53

D - 40212 Dusseldorf

1.3 Subject of Valuation

One commercial asset (‘the property’)

1.4 Purpose for Valuation

This appraisal report was prepared to assist you with internal asset management decision as well as for publishing as part of

their financial reporting purposes. NAI Apollo Valuation Advisory, acknowledges the report shall be included as part of the

client's mother companies' financial reporting requirements. Further agrees that the appraisal will be addressed to, and may be

relied upon by, the client, and published as part of the Client’s financial reporting requirements. No other party other than

mentioned above may use or rely on this report, in whole or in part, without the prior written consent of the appraiser. It should

be noted that this appraisal was NOT prepared for court or IPO purposes.

1.5 Date of Valuation

31.12.2012

1.6 Project Timeline

Order confirmation: October 2012

Reception of database: September – October 2012

Conduction of site inspections: 16th

October 2012

Delivery of draft report: 5th

November 2012

Delivery of final report: 5th

November 2012

1.7 Site Visit

The site inspections were carried out by Mr Oliver Kreiser on the date listed below. Internal access to all parts of the property

was not possible in every case but we consider that, combined with information provided by the Client, the inspection was

sufficient for the purposes of the valuation.

For our valuation we assumed that there has not been any impact on the fabric of the properties since the site visit dated above,

nor on the quality of the rental income nor indeed any significant market variation from the aforementioned date.

5

VALUATION REPORT

Number Zip City Street Date of site visit

1 40476 Dusseldorf Schwannstr. 3 16.10.2012

1.8 Project Team

Andreas Borutta MRICS

Andreas Borutta is Managing Partner of DIWG | STIWA valuation GmbH. Formerly he was Managing Partner of NAI apollo

valuation and the former Head of Valuation of NAI apollo asset management. From 1992 to 2004 he had management

positions with several German based property development companies. From 1981 to 1991 he was responsible for real estate

financing with a German bank. He has a professional background of 30 years of real estate experience and holds the titles in

Business Management and Master of Science Real Estate (ebs). Andreas Borutta is Member of The Royal Institution of

Chartered Surveyors (RICS) and RICS-registered Valuer.

Oliver Kreiser (Consultant)

Oliver Kreiser is an employee of DIWG | STIWA valuation GmbH. After his study of Real Estate Economy at the University of

Cooperative Education in Leipzig in 2009 he started working in 2010 as Real Estate Valuer for DIWG | STIWA valuation.

6

VALUATION REPORT

Franziska Steingen (Consultant)

Franziska Steingen is an employee of DIWG | STIWA valuation GmbH. During her studies of Real Estate Business she worked

as intern within the valuation department in an internationally operating company. After her studies she worked inside the asset

management sector and joined the DIWG | STIWA valuation in 2010.

Thorsten Baum (Consultant)

Thorsten Baum is an employee of DIWG | STIWA valuation GmbH. He is specialized on real estate market research. After his

study of geography at Ruhr-University Bochum he worked for different real estate development companies in the market

research. He joined DIWG | STIWA valuation in 2011.

1.9 Status of Valuer and Conflict of Interest

We confirm that we have undertaken the valuations acting as an External Valuer, qualified for the purpose of the valuation.

We confirm that we were not active in the introduction and brokering of the properties to be valued (except our valuation dated

31.12.2011) and in this respect have no other benefit in connection with the properties to be valued or from the preparation of

the expertise apart from the agreed fee.

The responsible person for the preparation and drafting of the report is Mr. Andreas Borutta MRICS.

7

VALUATION REPORT

2 Bases of Valuation

The valuation has been completed in accordance with the Global Practice Statements and Guidance Notes contained in the

RICS Valuation Standards (7th edition, as amended) published by the Royal Institution of Chartered Surveyors (the ‘Red Book’).

We confirm that we have sufficient knowledge of the local property markets in which the properties are located and that we have

the skills and understanding to undertake the valuations in a competent manner.

2.1 Market Value

The calculation of value has been carried out on the basis of the definition of Market Value. The Market Value is defined by the

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) in the RICS Valuation Standards as;

‘The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing

seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeable, prudently and

without compulsion’.

The Market Value reflects the definition, and the conceptual framework, settled by the International Valuation Standards

Committee and is identical to the Market Value according to § 194 of the Building Regulations Act (German initials BauGB).

2.2 Legal Basis

The valuation is conducted in accordance with the following bases:

■ RICS Valuation Standards (7th edition, as amended)

■ International Valuation Application 2 (revised 2007), published by the International Valuation Standards Committee

2.3 Data provided by the Client

The updated documents and information, relevant for our valuation, were made available to us by the Client:

- Tenant rent roll

From former valuation we used

- Copies leasing contracts

- Copy ground register

- Copy site plan

8

VALUATION REPORT

3 Valuation Due Diligence

We have conducted a due diligence exercise in accordance with the terms of our instruction. Specific issues relating to the

individual properties are identified on the property summaries contained within Appendix C.

3.1 Sources of Information

We have relied upon information provided to us by the Client and third party professional advisers to the same. A detailed

schedule of the documents provided to us is listed in bullet 2.3. Unless specifically instructed to do so, we have not verified

these documents and have relied upon them in our valuations. We have made an assumption that the information contained in

these documents is accurate and that the documents are complete. Whilst we have made every effort to identify obvious errors

and logical inconsistencies, we accept no liability for any inaccuracies or omissions.

3.2 Title and Lease Information

We have not reviewed all of the title documents to the properties. Any interpretation by us of the titles or other associated legal

documents should not be relied upon without verification by your lawyers. Therefore, unless we are advised to the contrary, we

have made an assumption that each property has a good and marketable title and that there are no encumbrances, restrictions,

regulations, easements, pending litigation or other outgoings of an onerous nature that would have a negative impact upon the

value of the properties.

3.3 Tenant Information

We have not made formal investigations into the financial status of the existing or prospective tenants. However, our valuations

reflect a potential purchaser’s opinion of the financial strengths of the individual tenants and our knowledge of their status in the

context of the retail market in general and the property market in particular.

Unless we have been advised to the contrary, we have made an assumption that the tenants are all in a position to meet their

financial and legal obligations under the terms of the leases and that, at the date of valuation, there are no material arrears of

rent, legal disputes or undisclosed breaches of covenant.

3.4 Compliance with Town Planning and other Statutory Regulations

Where necessary, we have made verbal enquiries of the public bodies in order to obtain information relating to the compliance

of the properties with town planning, building, fire, health and safety and other legal requirements or restrictions. Where we

have relied on verbal information from a public body, we are unable to accept liability for the accuracy of this information and

recommend that you obtain separate written confirmation of the same.

However, unless we have been advised to the contrary, we have made an assumption that the legal requirements have been

properly fulfilled and that the properties have the necessary consents, permits and authorizations for their continued use and

that all necessary public charges and financial liabilities have been discharged in full.

3.5 Building Condition, Insurance, Services, Defects and Hazardous Materials

We have not carried out structural surveys of the properties, nor have we tested the building services (lighting, heating etc.) or

technical installations. Our valuations reflect the apparent condition of the properties, noted during the course of our

inspections, and defects or items of disrepair are reflected in our valuations where appropriate.

However, we are unable to confirm that the properties are free from building damage or defects (visible or otherwise) or that

they have been constructed (or altered) without the use of deleterious materials or techniques (including, but not limited to, high

9

VALUATION REPORT

alumina cement concrete, permanent wood wool shuttering, calcium chloride or asbestos). Unless advised to the contrary, we

have made the assumption that the properties are free from such damage, defects or hazardous materials.

We have not reviewed the terms of the building insurance policies for the properties and have made an assumption that each

property has been adequately insured against all potential costs arising from any damage or destruction by the insured risks.

3.6 Floor Areas

We have not undertaken any measured surveys of the properties and we have made an assumption that the floor areas

provided to us have been calculated in accordance with local market practice.

3.7 Environmental Contamination

We have not carried out any investigations to establish the adequacy of the ground conditions and services for the purposes of

providing support for the existing buildings, or any proposed buildings at each location, nor have we carried out environmental,

archaeological, or geotechnical surveys.

Unless we have been advised to the contrary, we have made an assumption that each site has sufficient load bearing capacity

for the existing buildings or for any proposed development and is not liable to flooding, erosion, earthquake or other forms of

environmental instability.

We have not been provided with any information regarding the presence of contamination in the sites or the use of the

properties for any contaminative, or potentially contaminative, purposes. As instructed, we have not undertaken any

investigation into the past or present uses of either the properties or any adjoining properties or land, in order to establish

whether contamination may exist, and therefore have made an assumption that they are not contaminated.

If we suspect the presence of soil contamination, we may be unable to report the Market Value without a detailed

environmental survey and an estimate of the likely costs and timing for works of remediation.

Where there is high voltage electricity supply equipment within, or close to, any of the properties, we have not made any

adjustment to our valuations to reflect potential future changes to the public perception of the health risks posed by such

apparatus.

3.8 Finance, Taxation and Costs of Sale

We have made an assumption that the properties are free and clear of all mortgages or other charges that may be secured

against them. No allowances have been made for any costs associated with the sale of any of the properties or for any tax

liabilities (including VAT) that may arise following a disposal. However, in accordance with local market practice, we have made

an allowance for a purchaser’s normal costs of acquisition.

10

VALUATION REPORT

4 Applied Methodology

Generally, there are three different approaches to valuing a property: the sales comparison method, the cost approach and the

income approach.

The Sales Comparison Method

The sales comparison method is an appropriate approach to value investment property, but it heavily depends on the availabili ty

of sales comparables. A transaction can be regarded as comparable, if the sold property is similar to the valuation property

regarding size, condition, rent level and location. Further, the transaction must have taken place according to the requirements

stated in the RICS definition of the Market Value (arm’s length transaction with knowledgeable and prudent parties without

compulsion) and there must be a temporary proximity between transaction and valuation, as markets are in constant movement.

However, it should be noted that, owing to the opaque nature of the German property market, it is often very difficult to obtain

comparables that fit all of these requirements.

The Cost Approach

This methodology determines a property’s value based on the costs associated with its construction. It is usually used mainly for

self-occupied real estate where there is no actual cash flow. The valued properties can be regarded as investment properties,

which is why the application of the income approach is regarded as more appropriate for the estimation of their market value.

The Income Approach

The income approach is usually used to estimate the value of investment property, as it is based on the current and future cash

flows. This methodology involves making detailed estimations regarding future cash flow developments in order to see the

direction and market position in which a property is headed. As this approach seems to be best suited for the valued properties,

we have applied a cash flow-focused approach, supported by the sales comparison method.

4.1 Multiplier

Reference is made in the Report to the German "cold multiplier". This is the common traditional market approach in Germany

that an investor will use to assess an investment and it is calculated as follows:

Market Value Estimated income

Where the capital value is assumed net of acquisition costs and the current contracted net income is the total income receivable

on the property, net of any VAT but gross of any landlord's non-recoverable costs (such as routine maintenance and

management costs).

4.2 Net Initial Yield

The Net Initial Yield is defined as the percentage of the Net Rental Income minus non-recoverable expenses divided by the

Gross Capital Value (Gross Asset Value).

4.3 Gross Reversionary Yield

The Gross Reversionary Yield is defined as the percentage of the Estimated Rental Value (ERV) divided by the Net Capital

Value (Market Value).

4.4 Discount Rate

The discount rate reflects all risks and opportunities that are associated with a property and which were not accounted for in

the cash flow. It is used to discount the annual operating profits to the date of valuation.

This discount rate is for each individual property and comprises a yield for an alternative risk-free investment and a property-

specific risk premium. The yield for a risk-free investment is based on the rate of return for a German Government Bond. The

11

VALUATION REPORT

development of this Bond is displayed in the figure ‘Germany Government Bond 10 Year Yield´, shown below for the last 12

month.

At the date of valuation, the rate of return for ten year German Government Bonds stood at 1.47%.

The risk premium which was added to arrive at an appropriate discount rate is based on socio-demographic data such as

unemployment rates, population development forecasts or purchasing power as well as an assessment of each individual

property’s micro location and property quality. In addition, all other risks that have not been accounted for so far (such as legal

risks or hidden building defects) were taken into account individually for each property.

4.5 Capitalization Rate

The capitalization rate (cap rate) is used to forecast future cash flows into perpetuity based on the cash flow development

assumed in the ten year planning period (as it is assumed that properties are kept in stock after the assessed 10 year period).

The individual cap rate is based on each property’s discount rate in year 10, which accounts for all potential risks related to a

property.

4.6 Market Value

The market value is derived by summing the discounted cash flows as well as the discounted terminal value and deducting

ancillary purchase costs (as the RICS definition of ‘Market Value’ assumes an asset to be traded at the date of valuation).

12

VALUATION REPORT

5 Valuation Assumptions

5.1 Inflation

An annual rent adaptation of 1.7% is assumed which is based on the German 10-year-average inflation rate. For the control

management costs, an increase of 1.7% is also assumed annually.

A diagram is in the appendix.

5.2 Operating Costs

Although the charging of operating costs can be assessed as normal in the market, certain operating costs always remain with

the landlord. Considering the market factors an amount of 45,000 € is carried out for the non-rechargeable costs.

The assumed amounts are listed within the Individual Property Templates (Enclosures to this Valuation) and partly are included

in the non-rechargeable costs.

5.3 Management Costs

The administration costs include, among other things, the lease administration, the property accounting, the controlling and the

invoicing of additional costs, as well as maintenance planning and implementation. The calculation is done considering the basic

principles of proper management. A percentage value for administration costs is usual in the market. Considering the market

factors an amount of 40,000 € p.a. is carried out for the administration. In this costs the size of the property and the number of

tenant uses have been taken into consideration.



5.4 Maintenance

Maintenance costs are costs which must be expended during the effective life for the preservation of the appropriate use of the

building as provided for in the lease, in order to properly eliminate damage arising from wear and tear, ageing and weathering.

Maintenance costs within the framework of proper facility management are also selected in accordance with values based on

experience.

Use Maintenance

Office 8.00 €/sqm/year



5.5 State of Repair

In general the property is in a good to average condition taking its age into consideration. There are only some small requested

repairs but no relevant backlog of maintenance.

5.6 Collection Loss

Collection loss is the risk of a reduction in income as a result of uncollectible arrears of rent. It also serves to cover the costs of

legal action to collect payments, cancel a rental contract or clear premises. Arrears of rent due deposit payments must also be

taken into account under this heading.

The amount of the collection loss depends on the local market situation, type and condition of the property, tenancy situation,

quality of tenants and quality of lease agreements. The collection loss is calculated as percentage of the annual Effective Gross

Income (EGI).



13

VALUATION REPORT

5.7 Vacancy Costs

Vacancy costs are the costs which are incurred by the owner as a consequence of un-let tenant units and the lack of a

possibility to invoice charge-on costs associated therewith to the tenants. At present around 0% of the premises are un-let.

Based on stable letting activities combined with a current market environment we have assumed that these vacant spaces can

be let within a period of 3 to 18 months, depending on the property. Some of the tenant areas will be un-let on behalf of change

of tenants etc.



5.8 Transaction Costs

The Market Value as defined in the Red Book is the ‘estimated amount for which a property should exchange on the date of

valuation […]’. Due to this required sale, we assumed ancillary purchase costs at the date of valuation.

This cost category includes legal fees for sale, tax and land register fees as well as the broker’s commission.

In the past, the German government set the tax on acquisition of real estate at 3.50% of the net sale proceeds. Since

September 2006, the federal states are entitled to set the tax rate independently. To date the taxes are:

Federal State Tax

Bavaria, Hesse (from 01.01.2013 5.00%), Saxony 3.50 %

Hamburg, Bremen, Lower Saxony, Saxony-Anhalt, Saarland 4.50 %

Brandenburg, Rhineland Palatinate, Schleswig Holstein, North Rhine-Westphalia,

Thuringia, Berlin, Baden-Wurttemberg, Mecklenburg Western Pommerania 5.00 %

The broker’s commission was differentiated according to each individual property’s value, with assumed commissions ranging

from 1.00% to 3.00% of the estimated Net Capital Value (Market Value). The costs for the ground register and the notaries are

calculated for each property based on the assumed market value. Together the ground transfer tax, the costs for notaries and

ground register and the broker´s fee are the assumed transaction costs. Details can be seen in the individual property

templates.

14

VALUATION REPORT

6 Valuation Results

6.1 Market Value

We are of the opinion that the aggregate of the individual Market Values of the property listed in section 1.8 and described in

Appendix C, as at 31.12.2012 and subject to the definitions, comments and assumptions detailed in this report, was

46,000,000 €

(In words: Forty-six million €)

Net Initial Yield 6.29 % Gross Multiplier 13.64

Gross Initial Yield 7.33 % Gross Reversionary Yield 7.30 %

The Market Value reflects an overall Net Initial Yield of 6.29 % (13.64 times the Current Rental Income).

This valuation is of the land and buildings and without taking into account fixtures and fittings.

15

VALUATION REPORT

7 Portfolio Analysis

Overview Main Tenants

The federal state North Rhine-Westphalia is the anchor tenant, securing rental revenues of € 3,350,796 € per annum. This

figure represents a proportion of 99% of the initial secured rental revenues in month 1 under review.

16

VALUATION REPORT

8 Appendices / Confidentiality and Publication

8.1 Appendices

- German Economy

- General Economic Parameters

- Individual Property Templates

8.2 Confidentiality and Publication

This valuation certificate is only for the confidential use of the parties to whom it is addressed, or their advisors, solely for the

purpose mentioned in point 1.4 of this report and the reliance wording below. No responsibility is accepted to any third party for

the whole or any part of its contents.

The Client guarantees that all valuations, reports, plans, drafts, renderings, tables and calculations arising within the scope of

this instruction will only be used for those purposes specified in the contract and will not be published without the expressed

prior consent of DIWG | STIWA in each individual case. Neither the total report nor any reference to the report may be published

in any document, circular letter or paper or exposé without our previous written consent regarding the form as well as the

connection in which it will be published.

Dusseldorf, 05.11.2012

Andreas Borutta MRICS Oliver Kreiser

I

VALUATION REPORT

Appendix A – German Economy

Overview

Despite rising external uncertainties, the German economy so far is proving stable in the second quarter of 2012. However, its

basic momentum has slowed.

Production and ordering activity in industry fell at the beginning of the second quarter following strong growth in the previous

month. The clear partial decline in the indicators of sentiment reflects the increased risks in the international environment.

The continued upswing in employment and positive income trends continue to provide important framework conditions for a

robust domestic economy.

The German economy has demonstrated continued stability despite the difficult international environment. Thanks to an

unexpected strong boost to growth in the first quarter, the short period of slowed growth in the fourth quarter of 2011 was

overcome. During the course of the second quarter, however, the risks to the economic recovery have become more strongly

visible. Both the indicators of real economic activity as well as the estimates in current surveys have declined. Expectations of

an economic recovery based on easing tensions in the eurozone and on positive data from important economic powers has

currently given way to increased scepticism. Concerns regarding economic growth - particularly in the eurozone, but also in the

USA and China - became more apparent again. In addition, the problems in the banking sectors in individual peripheral

European countries became worse and uncertainties grew about further political developments in Greece. All of this led to

increased unrest on the financial and stock markets. Going forward, the German domestic economy therefore remains exposed

to considerable external risks.

German foreign trade benefited from the recovering world trade. In the first quarter, goods exports grew by 2.7%. Imports

expanded by 2.4 %.

Following the positive output figure from the previous month, German industry suffered a drop in April (-2.4%). At the same time,

the decline in the construction industry proper in April (-6.0%) was to be expected since the figures from the previous month had

been boosted due to pent-up demand following the period of bad weather. Overall, production in the goods-producing industries

remained steady. The outlook for the development in industry continues to be characterised by rising uncertainties. New

industrial orders in March were revised considerably upwards due to post-deadline reporting (March: +3,2 %). Despite the

current set-back of 1.9% in April, these orders have apparently turned the corner since the first quarter. There was a slight

increase in domestic demand while orders from abroad continued to increase noticeably. However, the trend towards an

increase in demand has recently contrasted with weaker survey results from purchasing managers and companies.

The labour market is continuing to develop positively. However, weaker economic stimuli led to a slowing dynamic. Employment

figures in April rose by 29,000 (seasonally adjusted). The increase in the number of jobs requiring payment of social security

contributions remains strong. Overall, there were 41.42 million gainfully active persons in April. The number of registered

unemployed in May did not decline as sharply when compared with typical figures for the season, falling by 2.855 million. There

were small reductions for individual indicators but demand for labour remains high. All in all, the labour market continues to be a

major pillar of the domestic economy.

Thanks to the continued increase in employment levels and the positive wage trend, the disposable incomes of private

households will further increase and contribute to the strengthening of consumer spending power. Following an extended period

of decline, retail sales are showing a slight upward trend. At the same time, the increased pressure on prices in the last few

II

VALUATION REPORT

months has eased somewhat. In May, the annual rate of inflation was 1.9% and as such, was below the 2 percent mark for the

first time in one and a half years. The prospects for consumer spending therefore remain bright.

Source: Federal Ministry of Economics and Technology

Gross domestic product, price adjusted, interlinked

Change on the previous year (in%):

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

+1.5 +0.0 –0.4 +1.2 +0.7 +3.7 +3.3 +1.1 –5.1 +3.7 +3.0

Economic activity

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012f

Nominal GDP, EURbn2 2,195.70 2,224.40 2,313.90 2,428.50 2,473.80 2,397.10 2,476.80 2,570.00 2,598.10

GDP growth, % annual change

1.2 0.7 3.7 3.3 1.1 -5.1 3.7 3.0 1.9

GDP per capita, EUR2 26,614 26,974 28,093 29,521 30,124 29,002 30,295 31,427 31,992

Population, mn2 82.50 82.44 82.31 82.22 82.00 81.80 81.74 81.37 81.21

Unemployment rate and forecast

10.5 11.7 10.8 9.0 7.8 8.1 7.7 7.1 6.7

f= BMI forecast: 1 Pan unemployment rate Germany; 2 Eurostat/BMI; 3 Bundesbank/BMI

III

VALUATION REPORT

German Real Estate Market

The prospects for the German economy are still positive. After the continuation of the upswing in economic activity with an

above-average growth in GDP in 2011, economic growth will slow down somewhat in 2012, but the unemployment rate will go

down further. Both indicators show the robustness of the German economy in the period of the grave government debt crisis in

the euro zone.

The German property market has impressively confirmed its position as one of the most secure and stable investment markets

world-wide. With a volume of investment of around 9.4 billion € in the first half of 2012 the investment volume for commercial

properties was 16% lower than in the reference period of the previous year, certainly the investors demand is still on a stable

level.

The investment strategy of investors is still concentrated on low-risk investments, as a result of which a demand overhang for

core and core-plus properties is still evident. The initial yields for property investments are at a low level compared with the long-

term average and dropped further in the first half of 2012 for individual asset classes.

Risks for 2012 arise from the continuing discussion about the stability of the euro and a possible rise in the inflation rate.

The Investment Market

The German property investment market showed itself in the first half of the year to be unimpressed by the mood of crisis within

the European Union. With a volume of investment of around 9.4 billion € the previous year’s result was admittedly missed by

16%, but the investors demand is still on a stable level. The demand concentrated on core and core-plus properties, whereas

outside the core segment demand further dropped considerably. Exceptions to this were limited to property developments

where a user already exists, and properties which show a certain minimum quality and where demand is generated by the price.

The investment market concentrated with a share of around 80% on individual transactions in the first half of 2012, whereas

only around 20% was accounted for by portfolios. This aspect also indicates that investors are concentrating on high-quality,

secure and easily calculated properties. This tendency is reflected also in the development of the yields. Whereas for core

properties the yields are stable to slightly falling, they have increased further for products which do not fulfil the core

requirements. The top yields for office buildings at the top seven locations moved in the first half of 2012 in a range between

4.5% in Munich and 5.2% in Cologne. The aggregated top yield in 1 A locations lies between 4.2% for commercial buildings

(retail and offices) and 6.5% for individual retail stores. Compared with the previous quarter the yields have thus given way once

more by up to 0.1 percentage points.

Around half of the volume of transactions was accounted for by the top seven German locations (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,

Hamburg, Cologne, Munich and Stuttgart). The highest volume of transactions by a long way was registered by Munich with

around 1.6 billion €, followed by Berlin with 960 million €. In Dusseldorf investments in the size category of around 300 million €

were made. Whereas Stuttgart and Munich increased strongly in the favour of investors with growth rates of 212% and 86%

respectively the volume of transactions was noticeably lower in Frankfurt, Dusseldorf and Cologne than in the first half of 2011

where they dropped by 46% and 30% respectively.

Different from previous years, office properties were predominant with a share of 45% of the deals in the investment market.

Retail properties also played an important part with a market share of 30% however. The other asset classes (hotels, land and

special properties amounted together to a share of 16%, logistics and industrial properties accounted for around 9% of the

volume of investment. The most active group of buyers in the first half of the year were asset / fund manager and also closed

funds. In the small-volume investment range up to 10 million € private investors were also very active on the buyer side. Around

a third of the volume of transactions was by foreign investors.

IV

VALUATION REPORT

The prospects in the investment market for 2012 are altogether positive. Because of the still difficult finance markets and the

euro crisis, investments in German properties are considered now as before to be a secure form of investment. For 2012 a

similarly high volume of transactions as in the previous year can therefore be expected. Possible risks occur from bottlenecks in

financing, which have the result that either the examination of acquisitions takes more time or a higher share of equity capital

must be used.

The Office Market

In the office letting markets of the top seven locations (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Cologne, Munich and Stuttgart)

mostly stable performances were displayed in the first half of 2012. Altogether the take-up of space decreased for 6.1%

compared with the reference period of the last year. The rents slightly increased except for Cologne and Frankfurt. The volume

of vacant space was slightly reduced again.

The accumulated take-up of space in all locations laid with around 1,421,000 m² 6.1% below the comparative value of the

previous year, although the individual locations show different developments. Munich with a take-up of space of 328,000 m2

registered the highest volume of take-up but also showed the strongest decrease in take-up of over 15.3%. Decreases in

turnover were also noted at all other locations except for Stuttgart. With a growth rate of 40.8% the Swabian metropolis was the

sole location which improved the performance compared with the last year.

Office vacancy dropped in the second quarter of 2012 nearly at all top locations, most heavily in Cologne with a decrease of

6.6%. Overall the volume of available office space at the top seven locations amounts to 7.9 million m². With a volume of 1.8

million m² Frankfurt has the highest volume of vacancy in absolute terms. This corresponds to a vacancy rate of 14.0%. In

Stuttgart the smallest area of office space was vacant at around 436,000 m2, the vacancy rate lying at 5.7%.

The stable demand for office space, the declining supply of available space and the altogether still low volume of completions of

new office space have resulted at most locations in a slightly rise in rents. The highest top rent is achieved as before in

Frankfurt at 35.70 €/m2/month. The top rent rose particularly strongly in Dusseldorf, where at 25.00 €/m

2/month a total of 1.00

€/m²/month more was paid than in the last quarter. Merely in Cologne the prime rent decreased for 0.20 €/m2/month to the

current level of 21.30 €/m2/month.

The volume of completions of new office space increased at the top seven locations by a total of 66% to around 163,000 m2,

although the locations developed very differently. In Munich and Hamburg a rise in the volume of completions with a plus of

141% and 82% respectively was noticed while in Dusseldorf a decrease of 34% was registered.

Because of the lower growth rate of the gross domestic product forecast for 2012 and the generally delayed reaction of the

property players to economic effects this year, a drop in the take-up of space can be expected, which by all indications will

become noticeable above all in the second half of the year however. For 2012 a take-up of office space below the 3 million-mark

can therefore be expected at the top seven locations.

V

VALUATION REPORT

Office market indicators 2012 Q2

Berlin Dusseldorf Frankfurt/M Hamburg Cologne Munich Stuttgart

Existing office space in

mn sqm

17.40 9.10 11.80 14.00 7.50 20.50 7.80

Office space take-up

in sqm

256,200 157,300 231,500 205,600 127,900 328,300 114,600

Vacancy in sqm 1,429,300 1,005,700 1,829,900 1,075,800 579,300 1,586,400 436,000

Vacancy in% 8.0 11.1 14.0 7.7 7.7 7.8 5.7

Top rents in

€/sqm/month

22.00 25.00 35.70 24.00 21.30 31.30 19.50

Average rents in

€/sqm/month

12.60 13.50 18.60 14.60 11.50 14.80 12.10

Retail Market

The letting take-up in the German retail markets reached not quite the high level of 2011 with a volume of take-up of 271,000

m2. Compared with the previous year the take-up decreased by 15%, whereby around 40% of the take-up was in the top ten

German locations.

The demand is concentrated particularly on 1 A locations and exceeds the supply of suitable shop units. Approximately 70% of

the lettings were accounted for by international retail concepts. In particular demand were shop units up to 250 m², which

accounted for around 48% of lettings. Increased demand was registered for large-area shop units too however. The share of the

leases concluded for space with more than 1,000 m² remained on a high level with 16%. The textile industry provided the

largest demand group by a long way with a share of 32% of lettings, followed by the sector food/gastronomy with 21%.

Because of the strong demand and the limited supply of suitable shop units the top rents in the 1 A locations of the top ten cities

rose further, just as in towns with a population of more than 100,000. Compared with this the rise in rents turned out to be lower

in the 1 B locations. Because of the ever larger space requirements of the retail trade, which could only be met to a limited

extent in the 1 A locations because of town planning restrictions, the 1 B locations will profit in the medium term from a rise in

demand however. In small and medium-sized towns on the other hand the rents are going down.

Retail properties also dominated the investment market with a share of 30% of the take-up in the first quarter of 2012. The

preferred form of investment was as before in the previous year shopping centres, in which around 1.7 billion € were invested .

Commercial buildings in 1 A retail locations accounted for 664 million € in the first half of 2012. Investment in retail stores and

retail parks accounted for around 624 million €.

The most active buyer group were real estate corporations and open-end property funds / special funds, with shares of 30% and

17% of the take-up respectively. Around 50% of the volume of retail investment fell to foreign buyers. The largest seller groups

were asset- / fund managers, corporates and developers.

The trend to declining yields which was evident in the course of the previous year has not further continued up to the first half of

2012. With yields of 4.2% commercial buildings in the 1 A locations of the top seven cities lie at a low level. Shopping centres

VI

VALUATION REPORT

achieve rather higher yields of 5.0%. The peak in the retail investment field is marked by retail parks, with top yields of 5.9% and

some retail stores with yields of up to 6.5%.

The Logistics Market

The continuing upswing in the German economy resulted in a boom in the warehouse and logistics space market in 2011. In the

first half of 2012 the warehouse and logistics market showed itself significantly weaker. With around 774,000 m², around 35%

less warehouse space was taken up (owner occupiers and lettings) in the large conurbations (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt

including Wiesbaden/Mainz, Hamburg and Munich) than in 2011, additional the result was 5% below the average for the last five

years. Limiting factors are a scare offer of existing properties, low speculative developments and the low availability and high

prices of plots. In the regions outside the top five conurbations the five-year average was exceeded by 18%, with a take-up of

around 1.5 million m² while the result of the previous year was failed by 15%. While in Munich the decrease in take-up of space

was only 4% compared with the same period last year a strong decrease in the take-up of 46% respectively 42% was registered

in Hamburg and Frankfurt. With a take-up of space of 207,000 m2, Hamburg is out in front by a long way, followed by Berlin with

around 170,000 m². Düsseldorf lies in last place of the top five with around 84,000 m².

The top rents further increased in some locations since the 1st quarter 2012. The region Munich with currently 7.90 €/m²/month

marks the highest value among the top five in Germany. The region Frankfurt follows with 6.00 €/m²/month, and the lowest

value was registered in the region Hamburg at 5.50 €/m²/month.

For the current year a take-up of space above the 4 million m2-mark can be expected because of the stable demand.

VII

VALUATION REPORT

Appendix B – General Economic Parameters

Population Growth

In million as at 31. December each year Unemployment Rate for Germany

Unemployed persons in all civilian labour force in%

Source: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden

Source: Bundesagentur fur Arbeit, Nuremberg

Consumer Price Index for Germany

In % and as at: basis 2005 = 100

Inflation Rate for Germany

In %



Gross Domestic Product for Germany

Volume and per capita

Real GDP Growth Rate for Germany

Percentage change on previous year in%



VIII

VALUATION REPORT

ifo Business Climate Index

As at: basic 2000 = 100, seasonally adjusted in%

Construction Cost Index

Including value added tax, as at: basic 2005 = 100

Source: ifo Institiut fur Wirtschaftsforschung, Munich


Capital Market Interest Rates

Euro zone (12 Countries) in%

Effective Rate of Interest for Mortgage Loans

With ten-year fixed interest rate in%

Source: Eurostat, Luxemburg; European Central Bank, Frankfurt

Source: FMH Finanzberatung Max Herbst, Frankfurt

Running Yield of Stock-Exchange-Quoted

Government Securities With a remaining duration of 8 to 15 years in%

Exchange Rate: Euros to US-Dollar & Pound Sterling

Source: Deutsche Bundesbank, Frankfurt

Source: Eurostat, Luxemburg

IX

VALUATION REPORT

Trend in Residential Rents

As at: basic 2005 = 100

Inflation Rate for Residential Rents

In %



DIX German Property Index for all Property

In %

DIX German Property Index for Residential

In %

Source: IPD Investment Property Databank GmbH, Wiesbaden


DIX German Property Index for Retail

In %

DIX German Property Index for Office

In %



X

VALUATION REPORT

Investment Turnover in Germany

In Billion €

Commercial Investment Volume in Germany

In Billion €

Source: Bundesministerium der Finanzen, Berlin


Volume of Investments for Office Properties Big 5

In Billion €

Volume of Investments for Office and Retail Properties

In Billion €

Source: DIWG | STIWA research


Office Prime Yields Big 5

In %

Office Total Prime Yields Germany

In %



I

VALUATION REPORT

Appendix C – Individual Property Template

VALUATION REPORT

This report is only to be read in conjunction with the main valuation report provided

Property: 40476 Dusseldorf, Schwannstrasse 3

Client: Ashtoh Properties Dusseldorf GmbH & Co. KG

2

VALUATION REPORTProperty Property Property Property NoNoNoNo.... 7777

Schwannstrasse 3 · 40476 Dusseldorf · Germany

Date of Valuation 31.12.2012 Date of Inspection: 16.10.2012

Type of Valuation: Valuation Methods: DCF (Argus®)

Owner Ashtoh Properties Dusseldorf

GmbH & Co. KG

Tenure Freehold

Type of Property Office Site Area 8,685 sqm

Year built 1972 Redevelopment 1984 and 2007

Valuation Results

Executive Summary

Gross Asset Value Market Value Net Vacant Possession Value Estimated Re-Instatement Costs

49,036,000 € 46,000,000 €

2,555 €/sqm 2,397 €/sqm

Discount Rate: 6.00 % Transaction Costs: 6.60 % Net Initial Yield 6.29 % Gross Initial Yield 7.33 %

Property Transfer Tax: 5.00 %

Capitalisation Rate: 6.20 % Court and Notary Costs: 0.60 % Gross Multiplier 13.64 Gross Reversionary Yield 7.30 %

Broker`s Fee: 1.00 %

Prepared for: Ashtoh Properties Dusseldorf GmbH & Co. KG

Management Costs: 40,000 €

Non Rechargeable Costs: 45,000 €

Cap Ex:

Year 1 0 €

Year 1-10 0 €

Vacancy Costs: 0 €

Maintenance:

Office 8.00 €/sqm/year

Inflation Rate: 1.7 %/year

Void Rate (TPGR/year): 0.00%

Risk of Loss Rent (TPGR/year): 1.50%

Tenant Improvements:

Office 400.00 €/sqm

Re-letting of Vacant Spaces: 18 months

Leasing Commissions: 3 months

Rent Free Periods: 0 months

Type of UseLettable

Area

Vacancy

Rate

Current Rental

Income

Current

Rent

Market

Rent

sqm % €/year €/sqm/month €/sqm/month

Office 18,565.00 0.00 3,092,759.16 13.88 14.00

Storage 629.00 0.00 35,915.16 4.76 4.50

Total 19,194.00 0.00 3,128,674.32

Parking 92.00 0.00 74,243.76 67.25 35.00

Garage 197.00 0.00 169,478.16 71.69 70.00

Total Rental Income 3,372,396.24

Weighted Average Remaining Lease Term: 9.00 year(s)

Over- / Underrented: 15,390.24 €

Net Operating Income Year 1: 3,083,845.00 €

3



Location

Location

City Description

Dusseldorf is the state capital of North Rhine-Westphalia and with a population of around 586,000 the

ninth-largest city in Germany. Lying in the center of the metropolitan region Rhine-Ruhr, Dusseldorf is

one of the most important economic, transport and cultural centers in Germany. The trade fair city is

the seat of several companies listed on the stock exchange, the advertising and fashion location with

the highest turnover in Germany and the second most important banking and stock exchange center in

Germany. Dusseldorf has an international airport and an important inland harbor and is the seat of

four universities, including the renowned Kunstakademie (Academy of Art). The city is known

nationally for its shopping parade Koenigsallee, the Old Town and the Carnival. A large number of

museums and galleries are further attractions for tourists. A remarkable feature is the large Japanese

Colony.

Region Borough Independent City

Dusseldorf

Area in sqkm 217.2

Population density in inh. / sqkm 2,710

ADMIN. DISTRICT / INDEPENDENT CITY

Population development

Source: Statistisches Landesamt, Statistisches Bundesamt, DIWG | STIWA research

2006 2007 2008 2009

North Rhine-Westphalia 18,028,745 17,996,621 17,933,064 17,872,763

Independent City Dusseldorf 577,505 581,122 584,217 586,217

17,750,000

17,800,000

17,850,000

17,900,000

17,950,000

18,000,000

18,050,000

572,000

574,000

576,000

578,000

580,000

582,000

584,000

586,000

588,000

North

Rhin

e-W

estp

halia

Independent C

ity D

uss

eld

orf

STATE

Population development

Source: Statistisches Landesamt, Statistisches Bundesamt, DIWG | STIWA research

2006 2007 2008 2009

Germany 82,314,906 82,217,837 82,002,356 81,802,257

North Rhine-Westphalia 18,028,745 17,996,621 17,933,064 17,872,763

81,500,000

81,600,000

81,700,000

81,800,000

81,900,000

82,000,000

82,100,000

82,200,000

82,300,000

82,400,000

17,750,000

17,800,000

17,850,000

17,900,000

17,950,000

18,000,000

18,050,000

Germ

any

Nort

h R

hin

e-W

est

phalia

4



Economy

Economy

Dusseldorf is an extremely economically strong city in the heart of the conurbation Rhine-Ruhr. As far

as its economic productivity and the growth forecasts are concerned the city takes first place in

Germany. Important factors include not only the central location in the most populous conurbation in

Germany but also the third-largest airport in Germany, Dusseldorf International, and also the

Dusseldorf Trade Fair with 25 internationally leading trade fairs. Dusseldorf is a leading location in the

industries advertising, European patents, telecommunications and management consultancy, and also

Germany’s “Fashion City“. Here can be found the “Collections Premieren Dusseldorf“ (CPD) the biggest

fashion trade fair in the world. Dusseldorf is the second-largest banking and stock exchange city

(Boerse Dusseldorf) after Frankfurt am Main – ca. 170 banks have a branch office or their headquarters

in Dusseldorf, including also the richly traditional banking firm HSBC Trinkhaus & Burkhardt. Many

international companies have their headquarters here: Vodafone Germany, Metro AG, E.ON,

Rheinmetall, Henkel, NRW.BANK, WestLB, E-Plus and the ERGO insurance group, which in turn owns

the Victoria and the Hamburg-Mannheimer insurance companies. In Dusseldorf Daimler produces the

closed building series of the Mercedes Benz Sprinter and for VW the technically related Crafter. The

largest Japanese colony in Continental Europe has earned Dusseldorf the nickname “Nippon on the

Rhine“. In the city there are also companies from other countries active to a considerable extent

however – particularly from the Netherlands, from Great Britain, Scandinavia and China. The unusual

economic strength of Dusseldorf has helped the city to extremely solid communal finance. Since 12.

September 2007 the city is the second city in Germany to become free of debt. Dusseldorf was also the

first German city to submit itself to a credit rating in 2005 and was rated here by the rating agency

Moody*s at Aa1, the second-best possible valuation. The creditworthiness of Dusseldorf was thus

rated higher than that of North Rhine-Westphalia (Aa2), Deutsche Bank (Aa3) or Commerzbank (A2).

With 110 - 120 points the local Purchase Power Index is above the national average (see illustration on

the left).

Source: Statistisches Landesamt, Statistisches Bundesamt, Bundesagantur für Arbeit, GfK Geomarketing, DIWG | STIWA research

Index of purchasing power 2010 2011 Change (points)

Independent City Dusseldorf 119.9 120.4 +0.5

North Rhine-Westphalia 101.3 101.2 -0.1

Germany 100.0 100.0 0.0

Unemployment rate 12/2010 12/2011 Change (%-points)

Independent City Dusseldorf 9.2% 8.4% -0.8

North Rhine-Westphalia 8.1% 7.6% -0.5

Germany 7.2% 6.6% -0.6

Economic structure (2010) Admin. District State Federal Republic

Primary sector 0.1% 0.5% 0.8%

Secondary sector 15.1% 29.7% 30.4%

Tertiary sector 84.8% 69.8% 68.8%

5




Office market

The Dusseldorf office market was in a good condition in 2011. Indeed the take-up slightly decreased to

374,800 sqm but altogether the result of 2001 was above the average take-up of the last ten years. In

the first half of 2012 the take-up decreased to 157,300 sqm, which is only 42 % of the whole take-up of

2011. Both the vacancy rate and the sum of vacant space decreased. The current vacancy is 1,005,700

sqm (11.1 %). The prime rent increased to 25.00 €/sqm/month at the end of the 2nd quarter 2012, the

average rent increased to 13.50 €/sqm/month.

The office sub-market Kennedydamm is a typical office location between the city centre and the

airport. It is relatively small sub-market with a share of turnover between 8.2 and 12.1 %. With 19,000

sqm in the first half of 2012 the take-up is 12.1 % of the total take-up in Dusseldorf. The vacancy in the

sub-market decreased to 54,500 sqm. With 21.00 €/sqm/month the prime rent is on a high level but

lower compared with the years before. The average rent decreased again since 2010 from 18.50

€/sqm/month to the current level of 15.30 €/sqm/month.

The tenancy agreement for the office space has a remaining lease term of 9.0 years. The probability

that it will be prolonged is estimated as average. In the case of a re-letting the theoretical expected

void period is 6 – 18 months.

Market Information

Dusseldorf - office market 2009 2010 2011 2012 Q2

Total office stock (sqm mn) 8.70 8.90 9.30 9.10

Take-up (sqm) 233,000 391,800 374,800 157,300

Vacant space (sqm) 987,500 1,058,300 1,030,700 1,005,700

Vacancy rate (%) 11.2 11.8 11.2 11.1

Prime rent (¤/sqm/month) 22.70 23.30 23.90 25.00

Average rent (¤/sqm/month) 13.20 13.90 12.90 13.50

Dusseldorf - sub-market Kennedydamm 2009 2010 2011 2012 Q2

Take-up (sqm) 19,000 32,000 43,000 19,000

Vacant space (sqm) 74,000 85,000 71,500 54,500

…thereof modern (sqm) 35,000 36,000 30,000 20,000

…thereof normal (sqm) 31,500 49,000 41,500 34,500

…thereof unrefurbished (sqm) 7,500 0 0 0

Space under construction (sqm) 16,500 20,000 22,000 21,500

…thereof available (sqm) 0 9,000 11,500 2,000

Prime rent (¤/sqm/month) 21.50 22.00 22.50 21.00

Average rent (¤/sqm/Month) 13.90 18.50 16.20 15.30

6



Position

Distance to the Centre of Düsseldorf: approx. 3.6 km

Distance to next Station: approx. 2.2 km

Distance to Motorway A44: approx. 3.4 km

Distance to Airport Dusseldorf: approx. 6.2 km

District Description

Golzheim is a district in the north inner city of Dusseldorf, near the Rhine. The district borders to

Pempelfort in the west side, to Stockum in south north and at the east side to Derendorf. Is location at

the river Rhine, the vicinity to the city centre and the mix of green spaces, valuable residential districts

and office location make Golzheim to an attractive district of Dusseldorf. But the local supply is mainly

in the district Pempelfort. Golzheim is a administration-, fair-, tertiary and hotel location. Golzheim is

one of the most important office locations in Dusseldorf. The are a lot of agencies, fashion companies,

chanceries, a lot of consulates and hotels and the college.

Site Description

The property is situated in the city district Golzheim in north of Dusseldorf, at the corner of Rossstrasse

and Schwannstrasse. The surrounding area is characterized by office buildings as well as some

commercial buildings and residential buildings. In front of the building runs the main road and the

nearest autobahn is at a distance of ca. 3.0 km

Site Area: 8,685 sqm

Site Condition: Good maintained

Site Layout: irregular

Soil Contamination No

Building Encumbrances Yes

Site Plan

Macro- and Micro-Location

7



Land Register

General Description of Property

Property

The property to be valued is an office building built in 1972. The building consists of three parts. The

part A, which entered through the main entrance Schwannstrasse, has 13 floors. The 13th floor is the

technical floor. The bordering building is part C an this connects part A and part B. This part consists of

three floors. On the ground floor there is a canteen and in the upper floors there are office areas and

conference areas available. Part C has been constructed in 5 floors which has a separate entrance, so a

multi-tenant letting is possible. In part C there are also smaller office units and conference areas

available. In the basement of the property there is an underground parking garage available with 196

parking spaces as well as technical and storage units.

The façade of the building fitted out with prefabricated aluminium parts. The property was partly

refurbished in 1984 and 2007.

A copy of the following excerpts were provided to us by the Client. A check by inspection of the land register was not undertaken by us.

Comment

We consider all encumbrances to be valuation relevant, but the importance to the market value is marginal. The rights in section II are assessed as not reducing the value.

Planning and Building Law

The zoning plan earmarks the property to be valued as core area.

The legally valid detailed development plan is not in existence.

District Court Land Register Folio Dated No. Cadastral Area Plot Parcel Owner Size (sqm)

Dusseldorf Derendorf 8265 05.09.2012 1 Derendorf 1 516 Ashtoh Properties

Dusseldorf GmbH & Co. KG

8,685

Section II (Restrictions)

• No listings

8



Property Analysis

Income Analysis

Market Rent

Area Analysis

Type of Use Lettable Area Let Area Vacant Area Vacancy Rate

sqm sqm sqm %

Office 18,565.00 18,565.00 0.00 0.00

Storage 629.00 629.00 0.00 0.00

Total 19,194.00 19,194.00 0.00 0.00

Parking 92.00 92.00 0.00 0.00

Garage 197.00 197.00 0.00 0.00

Type of Use Current Rent Current Rent Current Rent

€/sqm/month €/month €/year

Office 13.88 257,729.93 3,092,759.16

Storage 4.76 2,992.93 35,915.16

Sub-Total 13.58 260,722.86 3,128,674.32

Parking 67.25 6,186.98 74,243.76

Garage 71.69 14,123.18 169,478.16

Total 281,033.02 3,372,396.24

Type of Use Market Rent Market Rent Market Rent Market RentOver- /

Underrented

€/sqm/month €/month €/year fully let €/year €/year

Office 14.00 259,910.00 3,118,920.00 3,118,920.00 -26,160.84

Storage 4.50 2,830.50 33,966.00 33,966.00 1,949.16

Total 13.69 262,740.50 3,152,886.00 3,152,886.00 -24,211.68

Parking 35.00 3,220.00 38,640.00 38,640.00 35,603.76

Garage 70.00 13,790.00 165,480.00 165,480.00 3,998.16

Total 279,750.50 3,357,006.00 3,357,006.00 15,390.24

Office

18,565 sqm

Storage

629 sqm

Type of Use

14

.00

€

4.5

0 €

13

.88

€

4.7

6 €

0.00 €

2.00 €

4.00 €

6.00 €

8.00 €

10.00 €

12.00 €

14.00 €

16.00 €

Market Rent vs. Current Rent

Market Rent Current Rent

Office

3,092,759 €

Storage

35,915 €

Current Rental Income by Type of Use

9



Property Analysis

Property Analysis

End of Contract No. of expiring Contracts Secure Rental Income Lost Rental Income Rental Income New Lease

€/year €/year €/year

2012 0 3,372,396.24 0.00 0.00

2013 2 3,372,396.24 34,150.20 0.00

2014 0 3,338,246.04 0.00 0.00

2015 0 3,338,246.04 0.00 0.00

2016 1 3,338,246.04 21,600.00 0.00

2017 0 3,316,646.04 0.00 0.00

2018 0 3,316,646.04 0.00 0.00

2019 0 3,316,646.04 0.00 0.00

2020 0 3,316,646.04 0.00 0.00

2021 4 3,316,646.04 3,316,646.04 0.00

2022 0 0.00 0.00 0.00

0 € 34,150 € 0 € 0 € 21,600 € 0 € 0 € 0 € 0 €

3,316,646 €

0 €

0 €

500,000 €

1,000,000 €

1,500,000 €

2,000,000 €

2,500,000 €

3,000,000 €

3,500,000 €

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Lost Rental Income

0 €

500,000 €

1,000,000 €

1,500,000 €

2,000,000 €

2,500,000 €

3,000,000 €

3,500,000 €

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Secure Rental Income

Basic Income

Secure Rental Income

10



Comparable Properties

Property Rating

SWOT-Analysis

Strengths Weakness

- No vacancy

- Let to a government department

- High number of parking spaces available

- Good property condition

- Technical fit out not up to date

Opportunities Threats

- Multi-tenant letting possible

- Upgrade of the technical fit out

- Longer vacancy if the main tenant moves out

1-excellent 5-poor

Letting

Town Type of Use Date Area in sqmOffered Rent

€/sqmCurrent Contract

Rent €/sqm

Assumed Market

Rent €/sqm

Comparability

CommentsLocation Property

Dusseldorf Office 2012 2,140 13.55 13.88 14.00 equal equal

Dusseldorf Office 2012 1,125 13.93 13.88 14.00 worse better Property built in 2003

Dusseldorf Office 2012 4,793 14.00 13.88 14.00 better equal Central location

Sale

Town Type of Use Area in sqm Purchase Price in € Price / sqmComparability

CommentsLocation Property

Dusseldorf Office 3,905 8,495,000 2,175 worse betterBuilt in 2003

Gross multiplier 14.30

Dusseldorf Office 25,026 175,910,000 2,315 equal equal Gross multiplier 14.30

Dusseldorf Office 3,354 10,086,000 1,681 equal betterBuilt in 1999

Gross multiplier 13.02

Remark:

Because of the asset type and the location there are only few comparable transactions known. Due to the above shown IRR this value can be described as plausible.

Physical Quality Potential for Value Enhancement

External Areas 2 - Good maintained Alternative Uses 5 - No potential identified

Internal Areas 3 - Average maintained Refurbishment 3 - Average maintained

Flexibility 2 - Good due to floor layout New Development 5 - No potential identified

State of Repair 2 - Smaller repairs necessary Special Purchasers 3 - Average product

General Impression 3 - Good Marriage/Break Up 5 – No potential identified

Locational Assesment Potential for Disposal

Commercial Activity 2 - Good office location Demand for Purchase 3 - Average due to property type and lease

Property Market 2 - Good activity Investor Types 3 - Opportunistic Investors

Occupier Quality 2 - Good national tenant Investment Volume 3 - Average

Lettability 3 - Average due to location Marketability 3 - Average due to investment volume

11



Prospective Cash Flow

Str

ee

t:S

chw

anns

trass

e 3

City:

Duss

eld

orf

ZIP

:4

0476

Date

of V

alu

atio

n:

31.12

.20

12

Ye

ar

1Y

ea

r 2

Ye

ar

3Y

ea

r 4

Ye

ar

5Y

ea

r 6

Ye

ar

7Y

ea

r 8

Ye

ar

9Y

ea

r 10

Ye

ar

11

De

c-1

3D

ec

-14

De

c-1

5D

ec

-16

De

c-1

7D

ec

-18

De

c-1

9D

ec

-20

De

c-2

1D

ec

-22

De

c-2

3

Po

ten

tial G

ross R

evenu

e

Bas

e R

enta

l Rev

enue

3,3

69,3

18 €

3,3

50,15

0 €

3,3

55,0

09 €

3,3

55,3

54

€3

,342

,74

0 €

3,3

45,3

93 €

3,3

45,8

30 €

3,3

42

,57

9 €

3,3

43,8

86 €

3,9

10,8

29 €

3,8

50

,37

5 €

Abs

orp

tio

n &

Turn

ov

er V

oid

-1,4

35

€-1

2,17

3 €

-833 €

0 €

-8,9

86 €

-1,5

23 €

-232 €

-10

,04

2 €

0 €

-3,8

83,0

25 €

-665

,62

9 €

Bas

e R

ent-

Fre

e P

erio

ds

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

-7,9

07 €

Sche

dule

d B

as

e R

enta

l Reve

nue

3,3

67,8

83

€3

,33

7,9

77 €

3,3

54

,176 €

3,3

55,3

54

€3

,333

,75

4 €

3,3

43,8

70 €

3,3

45,5

98 €

3,3

32

,53

7 €

3,3

43,8

86 €

27,8

04 €

3,176

,839

€

RP

I & O

the

r A

dju

stm

ents

0 €

28,18

7 €

56

,613

€8

5,2

81 €

114,19

2 €

143,3

49 €

172,7

55 €

202

,411

€232,3

18 €

0 €

0 €

To

tal P

ote

nti

al G

ross R

evenue

3,3

67,8

83

€3,3

66,16

4 €

3,4

10,7

89 €

3,4

40,6

35

€3

,447

,94

6 €

3,4

87

,219

€3

,518

,353 €

3,5

34

,94

8 €

3,5

76,2

04 €

27,8

04 €

3,176

,839

€

Gen

era

l Vo

id0

€0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

Co

llectio

n L

oss

-50,5

18 €

-50,0

70 €

-50

,313

€-5

0,3

30

€-5

0,0

06 €

-50

,158 €

-50,184 €

-49

,98

8 €

-50,1

58 €

-417

€-4

7,6

53 €

Eff

ec

tive G

ross R

evenue

3,3

17,3

65

€3,3

16,0

94 €

3,3

60,4

76 €

3,3

90,3

05

€3

,397

,94

0 €

3,4

37

,061

€3

,46

8,169 €

3,4

84

,96

0 €

3,5

26,0

46 €

27,3

87 €

3,1

29,18

6 €

Opera

ting E

xpen

se

Manag

em

ent

40,0

00

€4

0,6

80 €

41,

372 €

42,0

75

€42

,79

0 €

43

,518

€44,2

57 €

45,0

10 €

45,7

75 €

46,5

53 €

47

,34

4 €

Main

tenance

148,5

20

€15

1,04

5 €

153

,613

€15

6,2

24

€15

8,8

80 €

161,581

€16

4,3

28 €

167

,121 €

169,9

62 €

172,8

52 €

175

,79

0 €

No

n R

ec

harg

eab

le C

osts

45,0

00

€4

5,7

65 €

46,5

43 €

47,3

34

€48,13

9 €

48,9

57 €

49,7

90 €

50

,63

6 €

51,4

97 €

52,3

72 €

53

,26

3 €

Vaca

ncy

Co

sts

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

To

tal O

pera

tin

g E

xpens

e233,5

20

€23

7,4

90 €

241,

528 €

245,6

33 €

249

,80

9 €

254,0

56 €

258,3

75 €

262

,76

7 €

267,2

34 €

27

1,777 €

276

,39

7 €

Net O

pe

rating In

co

me

3,0

83,8

45

€3

,07

8,6

04 €

3,118

,948 €

3,144,6

72

€3,148

,131 €

3,1

83,0

05 €

3,2

09,7

94 €

3,2

22,19

3 €

3,2

58,8

12 €

-244,3

90 €

2,8

52

,78

9 €

Leasin

g &

Cap

ital C

osts

Tena

nt Im

pro

vem

en

ts0

€0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

6,5

92,130

€

Leasin

g C

om

mis

sio

n0

€66

4 €

2,6

49 €

0 €

0 €

2,2

76 €

0 €

1,95

8 €

0 €

0 €

713

,761 €

Cap

ital E

xpendit

ure

s0

€0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

To

tal L

easin

g &

Cap

ital C

osts

0 €

66

4 €

2,6

49 €

0 €

0 €

2,2

76 €

0 €

1,95

8 €

0 €

0 €

7,3

05,8

91 €

Cash

Flo

w b

efo

re D

eb

t S

erv

ices

& T

axe

s3,0

83,8

45

€3

,07

7,9

40 €

3,116

,299 €

3,144,6

72

€3,148

,131 €

3,1

80,7

29 €

3,2

09,7

94 €

3,2

20

,23

5 €

3,2

58,8

12 €

-244,3

90 €

-4,4

53,10

2 €

So

ftw

are

AR

GU

S V

ers

ion

13.2

Fo

r th

e E

nd

ing

Ye

ar

Sc

he

du

le o

f P

ros

pe

cti

ve

Ca

sh

Flo

w

12



Prospective Present Value

Street: Schwannstrasse 3 Software ARGUS Version 13.2

City: Dusseldorf

ZIP: 40476

Date o f Valuation: 31.12.2012

P .V. o f

C ash F lo w

A nalysisperio d A nnual C ash F lo w @ 6.00%

Year 1 Dec-13 3,083,845 € 2,909,288 €

Year 2 Dec-14 3,077,940 € 2,739,355 €

Year 3 Dec-15 3,116,299 € 2,616,505 €

Year 4 Dec-16 3,144,672 € 2,490,875 €

Year 5 Dec-17 3,148,131 € 2,352,466 €

Year 6 Dec-18 3,180,729 € 2,242,289 €

Year 7 Dec-19 3,209,794 € 2,134,696 €

Year 8 Dec-20 3,220,235 € 2,020,416 €

Year 9 Dec-21 3,258,812 € 1,928,885 €

Year 10 Dec-22 -244,390 € -136,466 €

Total Cash Flow 28,196,067 € 21,298,309 €

Property Resale @ 6.20% Cap 49,673,286 € 27,737,303 €

Total Property Present Value 49,035,612 €

Total Property Present Value rounded to Thousand 49,036,000 €

per sqm: 2,555 €

Percentage Value Distribution

Assurred Income + Prospective Income 43.43%

Prospective Property Resale 56.57%

P ro spect ive P resent Value

F o r the Year Ending

13



Cash Flow Analysis

-5,000,000 €

-4,000,000 €

-3,000,000 €

-2,000,000 €

-1,000,000 €

0 €

1,000,000 €

2,000,000 €

3,000,000 €

4,000,000 €

5,000,000 €

Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10 Year 11

Base Rental Revenue vs. Net Operating Income vs. Cash Flow Before Debt Service

Base Rental Revenue Net Operating Income Cash Flow before Debt Services & Taxes

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

0 €

6,5

92

,13

0 €

0 €

1,000,000 €

2,000,000 €

3,000,000 €

4,000,000 €

5,000,000 €

6,000,000 €

7,000,000 €

Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10 Year 11

Tenant Improvements

Non

Rechargeable

Costs

45,000 €

Management

40,000 €

Maintenance

148,520 €

0 €

50,000 €

100,000 €

150,000 €

200,000 €

250,000 €

Operating Expenses

14



Pictures

15



Pictures

16



Pictures



















I:\DATA\DOC16100\16128C.doc


לרבות זכויות בנייה נוספות D -)חלק( ו C , Aבנייני משרדים שווי ןהנדון: אומד

)מתוכנן( בתוספת מקומות חנייה, Eלמשרדים בניין

"דלי הוד השרוןמגהידוע בשם " במרכז משרדים

איזור תעשיה נווה נאמן ב', הוד השרוןפארק הוד השרון,



















I:\DATA\DOC16100\16128C.doc

3172ינואר 71 C16128/13מספרנו:

לכבוד,

בע"מ מגדלי הוד השרון

א.ג.נ.,


לרבות זכויות בנייה נוספות D -)חלק( ו C , Aבנייני משרדים שווי ןהנדון: אומד

)מתוכנן( בתוספת מקומות חנייה, Eלמשרדים בניין

"מגדלי הוד השרוןהידוע בשם " במרכז משרדים

איזור תעשיה נווה נאמן ב', הוד השרוןפארק הוד השרון,

בהתאם לבקשתך, נבדק הנכס שבנדון למטרת אומדן שוויו ולהלן חוות הדעת:

אומדן שווי שוק מקונה למוכר מרצון. )הסכום שניתן לקבל : מטרת חוות הדעת

ממכירת הנכס בעסקה בתום לב בין קונה מרצון ומוכר מרצון, הפועלים

בצורה מושכלת( לצורך דוחות כספיים יישום חשבונאות בינלאומית

I.F.R.S תקןIAS 40 – (71נדל"ן להשקעה )ומקבילו הישראלי תקן.

אני מסכים כי חוות דעתי זו תיכלל בדיווחים מיידים של החברה

המפורסמים לצבור. הנני מציין כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעיף

ולא בעבירה על פי חוק ניירות 7111 –חוק החברות התשנ"ט )א( ל333

.7111 –ערך, התשכ"ח

ירון ספקטור, שמאי מקרקעין : שם עורך חוות הדעת

I:\DATA\DOC16100\16128C.doc 2עמוד

פירטי השכלה וניסיון מקצועי


.7111 - בשיווקתואר שני במינהל עסקים, התמחות -

.7111 - בהצטיינות -שמאות מקרקעין וניהול נכסים - אוניברסיטת תל אביב -


בישראל".

רצ"ב נספח א' -פירוט ניסיון מקצועי

ם בתאגידים מדווחים:ניסיון בביצוע הערכות שווי לצרכים חשבונאיי

ביג מרכזים מסחריים , הכשרת הישוב , הפניקס , גמול -המעריך ביצע הערכות שווי בין היתר לחברות

חברה להשקעות וגמול מלונאות , ד.רוטשטיין , מעוז דניאל נכסים ובניין , מגדלי עסקים , גילץ , משהב ,

לבניה , בית גיל הזהב , מלונות שרתון , קיסריה ברגוריאן , ישראלום , מנופים פיננסיים, אשדר חברה

₪.מיליארד 4-השקעות , בהיקף של למעלה מ

אשטרום נכסים בע"מ )באמצעות מר דודו דולה סמנכ"ל כספים( : מזמין חוות הדעת

מגדלי הוד השרון בע"מ : בעלי הזכויות בנכס

3173 בדצמבר 27 : מועד הזמנת חוות הדעת

3172ינואר 11 : 1תאריך הביקור בנכס

3173 בדצמבר 27 המועד הקובע לחוות הדעת:

הנסיבות בגינן בוצעה IASתקן I.F.R.S לצורך דוחות כספיים ישום חשבונאות בינלאומית : ההתקשרות

.(71נדל"ן להשקעה )ומקבילו הישראלי תקן – 40

, עבור הנכס שבנדון לצורך11.12.3173קיימת התחייבות לשיפוי מיום : התחייבות לשיפוי

הכללת חוות הדעת ו/או אזכורה בדוחות הכספיים או לכל מטרה אחרת.

לא קיימות התניות לגבי שכר טרחה של השמאי , או אחרות , אשר : שכר טרחה

.יש בהן כדי להשפיע על תוצאות השומה

.ורוני בריל מתמחה שמאי מקרקעיןרמי כהן ביקור בנכס נערך על ידי 1


פרטי הנכס:

1114 גוש מס'

311 חלקה מס' )חלק(

מ"ר 21,314 ות שטח רשום בשלמ

)מתוכנן( D E )חלק( A C מבנים עפ"י היתר

שטח בנוי וזכויות בנייה

נשוא חוות הדעת במ"ר

ברוטו )עיקרי + שירות(

מ"ר + 1,114 -כ

מ"ר מרתף 2,437

714הכולל

מקומות חנייה

+ םתת קרקעיי

מקומות 333

עיליים חנייה

מ"ר + 71,111 -כ

מ"ר )מרתף 71,211

( Dיין משותף עם בנ

מקומות 212הכולל

+ םחנייה תת קרקעיי


עיליים

מ"ר + 71,111 -כ

מ"ר מרתף 34,111

אשר נבנה מתחת )

113הכולל Eלבניין

מקומות חנייה תת

(םקרקעיי

יתרת

זכויות

בנייה של

מ"ר 74,211

עיקרי

1סה"כ בינוי במתחם

)עיקרי + שירות(

מ"ר 11,117מ"ר מרתפים ובסה"כ 44,111מ"ר ברוטו + 41,133 -כ

עיליים מקומות חנייה 212+ םמקומות חנייה תת קרקעיי 7,741+

2מ"ר 41,212 שטח עילי לשיווק

בעלי הזכויות

)ראה פרק "זכויות

בנכס"(

מגדלי הוד השרון בע"מ

)ראה פרק זכויות

"זכויות בנכס"(

זכויות לבעלות

ור תעשיה נווה נאמן ב', הוד השרוןפארק הוד השרון, איז מיקום

מפורטים לפי טבלאות השטחים מהיתרי הבניה ה Eוגרעין בניין מבנים נפרדים 2השטח הבנוי הינו שטח כולל של 1

בפרק "רישוי".

העמסה של שטח עיקרי + שירות. 2% 2


אור הנכס והסביבהית

מ"ר )עיקרי + 41,133בשטח בנוי כולל של D -)חלק( ו C , Aבנייני משרדים אתנשוא חוות הדעת מהווה

מ"ר עיקרי בבניין 74,211שירות(, מקומות חנייה עיליים ותת קרקעיים, מחסנים ותוספת זכויות בנייה של

E (ומקומות )משרדים. פארקהמהווה חלק מ , מתוכנן

מרתפי חניה ושטחי קומות מעל 2-74 בניבנייני משרדים 4כולל , הידוע בשם "מגדלי הוד השרון" הפארק

, הוד השרון.ה נאמן ב'וה נויאזור התעשיבפארק הוד השרון, הממוקמיםחנייה עיליים,

ה שטחש 1114בגוש )חלק( 311גם כחלקה מס' עההמקרקעין נשוא חוות הדעת הוקמו על קרקע הידו

מ"ר. 21,314בשלמות

41הצטלבות של כביש ) מצפון למחלף ירקוניםאזור התעשיה נווה נאמן ממוקם בדרום העיר הוד השרון,

( משני צידיה של דרך רמתיים )ממזרח וממערב( החוצה את העיר הוד השרון לאורכה ומצפון 1וכביש

מחלף לגישה נוחה עם מוביל ממזרח לכיוון העיר תל אביב, עורק תנועה ראשי ה למחלף ירקון שהינו

. 1הירקון וכביש מס'

ממוקם הנגישות לכלי רכב נוחה במרבית שעות היום.נווה נאמן אזור התעשייה

ן במוסכים, מזנונים, מרכז הפצה של קוקה קולה, מרכז הפצה מאופייאזור התעשיה נווה נאמן ב' )מערבי(

קומות, 4-1סנו,הממוקמים לאורך רחוב החרש החוצה את אזור התעשיה, לצד מבני משרדים בני של

קומות המושכרים ברובם לחברות הייטק, חברות תוכנה שונות. 74ומבנה אחד בן

שימושים מעורבים, הכוללים בין היתר תעשיות מזון, אזור התעשייה נווה נאמן א' )מזרחי( מאופיין ב

רחב היקף יקט מסחר ומשרדיםפרו"מתחם שרונים" המהווה ו שיות מתכת, מוסכיםתעשיות עץ, תע

.המיועד בחלקו למרכז קניות "חצי חינם"

כדלקמן: גובלתשבנדון 311חלקה מס'

פתוחים. שטחים חקלאיים –מצפון

, מוסכים ומבני תעשיה ותיקים חד קומתיים ישנים.מבני משרדים, תחנת דלק –מדרום

אזור תעשייה נווה נאמן א' )מזרחי( הכולל את קניון ומעברו צמודי קרקע ובסמוך דרך רמתיים –ממזרח

שרונים.

פתוחים. שטחים חקלאיים –ממערב

כולו מפותח וכולל בין היתר, ריצוף אספלט עם מקומות חנייה מסומנים, עמודי תאורה, מדרכות, הפארק

, חשמל, ביוב, מים וכו'.כבישים, בשילוב עצי נוי


מפת סביבת הנכס: להלן

: ) מהווים את נשוא חוות הדעת D-ו A ,C)מסומנת במלבן שחור( )כאשר בניינים 311חלקה להלן תצלום אוויר של

Aבניין

מיקום הנכס נשוא

חוות הדעת

מגרשי חניה בתחומם

.Eעתיד להיבנות בניין

Dבניין Cבניין

מערבי

מזרחי


ינים )לא , כאשר נשוא חוות הדעת מהווה שלושה בני D-ו A ,B ,Cבנייני משרדים 4המשרדים כולל הפארק

קומות מעל מרתפי חנייה ושטחי חנייה עיליים )כאשר חלקו מהווה חניון עילי 2-74בני (, Bכולל בניין

בתשלום(, כבישים, מדרכות, עמודי תאורה, עצי נוי וכו'.

:נשוא חוות הדעת להלן תיאור הבניינים

: Aבניין

אשר בחלק המערבי של המתחם, קומות מעל קומת קרקע וקומת מרתף, ממוקם 2בניין משרדים בן

מחולקים ליחידות משנה אשר שוכרים שטחים שונים., 3111שנת מהלךהסתיימה ב ובניית

3מבטון בשילוב קירות חוץ מבלוקים עם חיפוי אבן בשילוב קירות מסך, שלד סטנדרט הבניה כולל

התפלגות השטחים בבניין: להלן מדרגות. שלושה גרמימעליות נוסעים ו

שטח ברוטו על מהקו

פי היתר בניה

1)במ"ר(

אורית

מרתפים

(7- )

מקומות חניה, חדרים טכניים, מחסן בשימוש 714 -בחלוקה ל מ"ר 2,437

חברת הניהול, חדר משאבות וכו'.

רמת גמר הכוללת רצפת בטון מוחלק עם מערכת ספרינקלרים.

מ"ר למטרת אחסנה על חשבון שטחי 11-בקומה נסגר שטח של כ

חניות שבגינו לא נמצא היתר בנייה.

לובי כניסה הכולל עמדת שמירה, מעליות נוסעים בחלוקה ל מ"ר 2,231 -כ קרקע

שטחי משרדים וחדר אוכלושטחים ציבוריים משותפים, בנוסף

, המושכרים "בשכירות המשרדים מתחם המשרת את עובדי

חופשית".

הכוללים המושכרים לחברות שונות, בחלוקה לשטחי משרדים מ"ר 4,421 -כ ג' -א'

עמדות מזכירות, משרדים, חדרי ישיבות, מטבחונים, חדרים

טכניים וחדרי שירותים.

מ"ר מרתף 1,763מ"ר ברוטו + 7,727 -כ סה"כ

, שטיח מקיר לקיר, אלמנטים דקורטיביים מגבס, אריחי קרמיקהבין היתר, רמת הגמר בבניין, כוללת

וב תאורת ניאון שקועה, מערכות ספרנקלרים, מערכות מיזוג מרכזיות, וחלונות תקרות אקוסטיות בשיל

אלומיניום.

רמת הגמר בשטחים הציבוריים כוללת, בין היתר, ריצוף טרצו בלובי הכניסה ובחדרי המדרגות, תקרת

אקוסטית מונמכת בשילוב תאורה שקועה וכד', כאשר בלובי הכניסה קיימת עמדת שומר.

שטח ברוטו כולל קירות חוץ ופנים בתוספת מעברים, לובי קומתי, ממ"קים ומחסנים קומתיים כולל פירים 1 .3111וחללים עפ"י היתר בנייה מס'


מקומות חנייה פנויים בקומת המרתף. 14-מ"ר בקומת הקרקע ו 711,7 -לס ברובו למעט כמאוכ הבניין

: A בנייןלהלן תמונות

A בנייןלובי A בנייןחזית

קומת המרתף )חניון( חדר אוכל )קומת קרקע(

משרדים משרדים


: Cבניין

יג' –את קומת קרקע, א' נשוא חוות הדעת מהווה )כאשר קומות מעל קומת קרקע 74בניין משרדים בן

ואשר בנייתי של המתחם, קם בחלק המרכז, ממוDושתי קומות מרתף משותף עם בניין )מחצית((

מחולקים ליחידות משנה אשר שוכרים שטחים שונים., 3113שנת מהלךהסתיימה ב

1, בשילוב לוחות אבן מסך מבטון בשילוב קירות חוץ מבלוקים עם קירותשלד סטנדרט הבניה כולל

מעליות נוסעים לקומות המרתף ושני גרמי מדרגות. 3מעליות נוסעים לקומות העליונות,

בבניין: נשוא חוות הדעת התפלגות השטחיםלהלן

שטח ברוטו על פי קומה – 1היתר בניה )במ"ר(

נשוא חוות הדעת

אורית

מרתפים

(7-( )3- )

1,111מ"ר + 1,221

תף משותף מ"ר )מר

סמוך( Dלבניין

מקומות חניה כאשר מרביתם מושכרים בשכירות 472 -בחלוקה ל

חנייה פנויים, חדרים טכניים, מחסנים, מקומות 21חופשית למעט

רמת גמר הכוללת רצפת בטון מוחלק עם משאבות וכו'. יחדר

( קיימים D -ו C)בניינים בקומות המרתף מערכת ספרינקלרים.

. מ"ר 17ם בשטח של מחסנים פנויי

בחלוקה ללובי כניסה הכולל עמדת שמירה, מעליות נוסעים מ"ר 7,273 -כ קרקע

המושכר בשכירות UPSושטחים ציבוריים משותפים, בנוסף חדר

חופשית לחברת אמדוקס.

3'גי -א'

)מחצית(

בחלוקה לשטחי משרדים המושכרים לחברות שונות, הכוללים 2מ"ר 71,311 -כ

עמדות עבודה, מזכירות, משרדים, חדרי ישיבות, עמדות

בבניין קיים שטח מטבחונים, חדרים טכניים וחדרי שירותים.

. מ"ר ברוטו פנויים 127 -משרדים של כ

(Dמ"ר מרתפים )משותף עם בניין 32,190מ"ר ברוטו + 37,108 סה"כ

ריצוף לוחות שיש בלובי , פרקט מעץ , ריצוףאריחי קרמיקהבין היתר, הכוללת, טובה רמת הגמר בבניין

אלמנטים דקורטיביים מגבס, תקרות אקוסטיות בשילוב תאורת ניאון שקועה, תקרות עם הכניסה,

רמת הגמר בשטחים הציבוריים מערכות ספרנקלרים, מערכות מיזוג מרכזיות, וחלונות אלומיניום.

צו בחדרי המדרגות, תקרת אקוסטית כוללת, בין היתר, ריצוף אריחי שיש בלובי הכניסה, ריצוף טר

מונמכת בשילוב תאורה שקועה וכד', כאשר בלובי הכניסה קיימת עמדת שומר.

מקומות 21-ו מחסניםמ"ר 17 -כמ"ר משרדים, 127 -מרבית שטח הבניין מאוכלס למעט שטח של כ

חנייה בקומות המרתף.

ומחסנים קומתיים כולל פירים שטח ברוטו כולל קירות חוץ ופנים בתוספת מעברים, לובי קומתי, ממ"קים 1 .3143וחללים עפ"י היתר בנייה מס' מ"ר, אשר 3,111 -בשטח ברוטו של כ את קומה יד' בשלמות ומחצית קומה יג' יםכולל השטחים כאמור אינם 2 נמכרו לחברת "כ.צ.ט בע"מ" )ראה פרק "הזכויות בנכס"(.


: C בנייןלהלן תמונות

C בנייןלובי C בנייןחזית

משרדים

מרתף )חניון( חדר ישיבות


: Dבניין

, ממוקם בחלק Cקומות מעל קומת קרקע ושתי קומות מרתף משותף עם בניין 74בניין משרדים בן

. בשלמותומאוכלס 3177שנת מהלךהסתיימה ב ואשר בנייתשל המתחם, המזרחי

1וץ מבלוקים עם קירות מסך בשילוב לוחות אבן, מבטון בשילוב קירות חשלד סטנדרט הבניה כולל

מעליות נוסעים לקומות המרתף ושני גרמי מדרגות. 3מעליות נוסעים לקומות העליונות,

התפלגות השטחים בבניין: להלן

ברוטו על פי שטח קומה 1בניה במ"ר(היתר

אורית

עמדת שמירה, ,מ"ר הכולל לובי כניסה 111לשטח של בחלוקה מ"ר 7,273 -כ קרקע

בעורף הקומה קיים . וריים משותפיםמעליות נוסעים ושטחים ציב

.מ"ר המושכר לחברות שונות ומשמש לאחסנה 441 -כשל שטח

בחלוקה לשטחי משרדים המושכרים לחברות שונות, הכוללים מ"ר 71,211 -כ יד' -א'

עמדות מזכירות, משרדים, חדרי ישיבות, עמדות עבודה,

חדרים טכניים וחדרי שירותים.מטבחונים,

מ"ר הנמצאים 4,311בשטח של מושכרים בניין קיימים שטחים

בתחילת ים נכון למועד הביקור בנכס נמצאש, ברמת גמר מעטפת

כדלקמן:בחלוקה ,ודות ההתאמהעב

מ"ר המושכרים 3,144 -בשטח של כ)בשלמות( 3-ו 7קומות .7

לחברת אבוט מעבדות רפואיות.

מושכר ה 4מ"ר המהווה חצי קומה מס' 177 -שטח של כ .3

."ניואנסבשכירות חופשית לחברת "

מושכר 73מ"ר המהווה חצי קומה מס' 177 -שטח של כ .2

בשכירות חופשית לחברת "פונטגראב".

מ"ר ברוטו 39,270 סה"כ

ריצוף , ריצוף פרקט מעץ,אריחי קרמיקהטובה, הכוללת בין היתר, בשטחים המושכרים בבנייןרמת הגמר

תקרות עם אלמנטים דקורטיביים מגבס, תקרות אקוסטיות בשילוב תאורת לוחות שיש בלובי הכניסה,

ניאון שקועה, מערכות ספרנקלרים, מערכות מיזוג מרכזיות, וחלונות אלומיניום.

רמת הגמר בשטחים הציבוריים כוללת, בין היתר, ריצוף אריחי שיש בלובי הכניסה, ריצוף טרצו בחדרי

המדרגות, תקרת אקוסטית מונמכת בשילוב תאורה שקועה וכד', כאשר בלובי הכניסה קיימת עמדת

שומר.

ת גמר מעטפת )טרם התחילו מ"ר ברמ 4,311 -למעט שטח של כברובו מאוכלס מושכר בשלמות והבניין

.בעבודות ההתאמה לשוכרים(

פירים כוללמעברים, לובי קומתי, ממ"קים ומחסנים קומתיים שטח ברוטו כולל קירות חוץ ופנים בתוספת 1

.4117עפ"י היתר בנייה מס' וחללים


: D בנייןלהלן תמונות

D בנייןלובי D בנייןחזית

משרדים משרדים

תצלום קומה טיפוסית ריקה ברמת מעטפת חדר משרדים


(:Eבניין )בו מתוכנן בניית + מרתף מגרש ביעוד למשרדים

74,211 -, ביעוד להקמת בניין משרדים בשטח של כבחלק המזרחי של החלקה / הפארק המגרש ממוקם

מ"ר עיקרי.

מקומות חנייה, כאשר 113הכוללות מ"ר ברוטו 34,111טח של בש קומות מרתף 2גרש הוקמו בתחום המ

. (11% -)שיעור תפוסה של כ מקומות חנייה פנויים 332 -מקומות חניה מושכרים בשכירות חופשית ו 411

רמת הגמר כוללת רצפת בטון מוחלק עם מערכת ספרינקלרים.

מקומות חנייה. 11 -סלול אספלט המשמש כחניון עילי )זמני( הכולל כ רשמגמתחם ה

להלן החניון התת קרקעי:

להלן תמונת המגרש:


:קומות חנייה עיליים בתחום הפארקמ

בפועל מספר מקומות , 1עיליים מקומות חנייה 114 -כבהתאם להיתר בנייה מסומנים בתחום הפארק

יה הפנימיים מקומות חנייה בלבד, המתפרסים לאורך הכבישים, מפרצי החני 212 -החנייה קטן יותר כ

ובתחומם של בנייני המשרדים.

דונם, ע"י חברת אשטרום למטרת חניון זמני 71 -ה חטיבת קרקע חקלאית בשטח של כבנוסף הושכר

(אשר אינם מהווים חלק מנשוא חוות הדעת)מקומות חנייה 212-כהכולל

המתוכנן. Eבניין כחניון זמני עד להשלמת משמש ק הצפוני מזרחי של הפארק, החניון ממוקם בחל

בפארק הינם על בסיס מקום פנוי.עיליים מקומות החניה

.31בעמוד מס' 3ראה התייחסות למקומות חנייה עיליים בסעיף קטן מס' 1


:בסביבת הוד השרון אזורי תעשיה המשלבים משרדי היי טק הכוללתהסביבה העסקית

תיאור הסביבה העסקית

ר תעשיות מזון, שימושים מעורבים, הכוללים בין היתאזור התעשייה נווה נאמן א' )מזרחי( מאופיין ב

הכולל משרדי הייטק. יקט מסחר ומשרדים רחב היקףופרו תעשיות עץ, תעשיות מתכת, מוסכים

בסביבת איזור תעשיה נווה נאמן בהוד השרון: אזורי תעשיה המשלבים משרדי היי טק מפת להלן

אזור תעשיה נווה נאמן

נשוא חוות הדעת –

תעשיה רעננהאזור

תעשיה כפר סבאאזור

אזור תעשיה קרית אריה

אזור תעשיה קרית מטלון

אזור תעשיה סגולה


אזור התעשיה רעננה:

ה ומסחר המכונה "קרית אתגרים", בו שוכן "קניון רננים", וכן בחלקה הצפוני של העיר פועל אזור תעשיי

וטקסס אינסטרומנטס. סמוך לצומת SAP, אמבלייז, HPטק בהן -חנויות רבות, משרדים של חברות היי

טק, בהן אמדוקס, נייס -רעננה ולגבול המוניציפלי עם כפר סבא שוכנים משרדיהן של מספר חברות היי

.רוסופט בישראלוהמשרדים הראשיים של מיק

אזור תעשיה כפר סבא:

", ואזור המיועד לתעשיית היי־טק. אזורי yesהמרכז של ערוצי הלוויין "של העיר קיים באזורים החדשים

המסחר נמצאים לאורך רחובה הראשי של כפר־סבא, רחוב ויצמן, במרכז הקניות בסמוך לכיכר העיר,

שנים האחרונות קניונים וחנויות ענק. "קניון ערים", ובאזורי התעשייה שם הוקמו ב

אזור תעשייה פתח תקוה:

, דונם 71,111 -תקווה הוא אזור התעשייה הגדול בארץ, ושטחו הכולל הוא כ-אזור התעשייה של פתח

אזורים נפרדים: 2הכולל

אולמות מספר רב של , כגון עסקים 111-דונם והוא מאכלס כ 2,111 -שטחו כ ,מזרח העיר-בצפון -סגולה

וגני אירועים, אולם באולינג ,שני פאואר סנטרים מתקדמים ומובילים ומפעלי תעשייה כבדה רבים.

מתאפיין בתעשייה כבדה ה ,דונם 1,111 -שטחו כ ,במערב העיר, מצפון לציר ז'בוטינסקי -קרית אריה

שנחשב "פארק אזורים"פארק אולימפיה, טק רבות. כמו כן שוכן בו -ובמפעלי מתכות, ולצדם חברות היי

טק המובילים בישראל. באזור תעשייה זה נמצאות חברות מובילות כגון טבע, גילת, -לאחר ממתחמי ההיי

Septier ,טלדור ,IBMאורקל ואינטל. בקרית אריה נמצאים גם הקניון הגדול, בית משפט השלום פתח ,-

תקווה ובית המשפט המחוזי מרכז.

חברות 111 -והוא מאכלס כ דונם, 3,111 -שטחו כ ,דרום לציר ז'בוטינסקיערב העיר, מבמ -קריית מטלון

. ECIמתאפיין גם הוא בחברות מובילות רבות דוגמת בזק בינלאומי, שטראוס גרופ וה , ועסקים

מ"ר. 3,111,111 -סה"כ השטח הבנוי באזורי התעשייה עומד על כ



ר פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים )י.פ.( אש 9הר/בת/ספר בהתאם לתוכנית בניין עיר מ א.

, תעשיה עתירת ידע בייעוד 7כמגרש מס' שבנדון החלקה ה, סווג31.71.7111בתאריך 4243מספר

עם הוראות בנייה כדלקמן:

מ"ר 21,314 : מגרש מינימלי גודל

מעל מפלס הקרקע: : : השטחי בניי

711% שימוש עיקרי:

בנוסף שטחי שרות נלווים אשר לא יעלו על שטחי שירות:

קומות 3משטח עיקרי וכן עד 41%זכויות הבניה מכלל 71%

לחניה.

מתחת למפלס הכניסה:

במרתפים יותר שימוש לחדרי 311%שטחי שירות:

מכונות, מיזוג אויר, מקלטים, מתקנים, אחסנה, וכד'

המרתפים. משטחי 21%עד

קומות 74עד : מספר קומות כולל קומת עמודים

11% : תכסית

מ' לכביש מס' 11 –מ', קידמי 1 –מ', אחורי 4 –צדדי : קו בנין

( למרתפים.1קו בנין אפס ) , )ציר דרך( 41

ה, מסחר, בנקים, משרדים, אולמי תצוגה ומדי : תכליות )שירותים נלווים(

מזנונים וכו'. מסעדות,

מגברת ורד אליקים ממחלקת מידע שהתקבלת, בין היתר, על מידע תכנוני המידע בפרק "הרקע התכנוני" מושת 1

זכויות הבניה המתוארות לעיל הינן על פי הבנה תוכניות בניין עיר.עיון בועל פי ."הוד השרון"עיריית וני בתכנ

ופרשנות סבירה לתוכניות בניין עיר, במועד עריכת חוות הדעת, ואינן מחייבות את הוועדה המקומית לתכנון

ולבניה.


: כללי

קומות כולל קומת עמודים. 74 -ל עד המבנים זכויות הבניה יתחלקו בין

לא תותר בניה על גג המבנים למעט מתקנים הנדסיים, חדרי מכונות עבור מעליות ומתקני מיזוג אויר.

ת וגובה המבנים בהתאם לתכנית בינוי, תתאפשר גמישות בהוראת התכנית בחלוקת הקומו

באישור ועדה מקומית.

חניה: תבוצע בשטח המגרש עצמו ולפי תקן חניה מעודכן ליום הוצאת ההיתר.

שפ"פ: השטח הפנוי בקידמת החלקה עם זיקת הנאה לציבור לחניה, ומעבר לכלי רכב במפלס

השפ"פ עם הוראות חניה תת קומת הקרקע, כאשר זכויות הבניה יגזרו מכל שטח החלקה כולל

קרקעית ועילית.

איכות סביבה:

בתחום התכנית יותרו שימושים שיעמדו בדרישות תכנוניות וטכנולוגיות המבטיחות מניעת

מפגעים סביבתיים ועמידה בהוראות ובדיני איכות הסביבה.

: היתר בניה

ית ו/או אישור תכנית האחרונים במתחם, אלא לאחר הפקדת תכנ 41%-לא ינתנו היתרי בניה ל -

.1 41תחבורה ע"י משרד התחבורה לפתרון צומת נוה נאמן/כביש

תנאי לקבלת היתר לבניית המרתף מתחת לשפ"פ יהיה הגשת תוכנית פיתוח הכוללת תוואי -

מעבר לכלי רכב תוך התייחסות למפלס הקרקע.

בתאריך 4217מספר .פביר פורסמה למתן תוקף אש 3883הר/ בהתאם לתוכנית בניין עיר מספר ב.

נקבע כי כל קווי החשמל )מתח גבוה ונמוך( באזורי הבניה למינהם ואזורים חקלאיים ,71.2.7111

הכלואים בין שטחי בניה יהיו תת קרקעיים.

עיריית הוד השרון, עולה כי העבודות בצומת בוצעו ע"י מהנדס תשתיות ב –בבדיקה שערכנו עם מר אלכס בוקלמן 1

הרחבת הצומת ורמזורה.


בתאריך 1711אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מספר 3886הר/בהתאם לתכנית בניין עיר מספר .ג

מרתפים.לבניה נקבעו הוראות 31.1.12

:םותעשייתיי גובה קומת המרתף במבני משרדים

מ'. 4-גובה שתי קומות המרתף העליונות נטו לא יהיה גדול מ

:תכליות מותרות לבנייני משרדים

גן, מערכות טכניות שטחי שרות ושטחים נלווים כגון: חניה, חניה תפעולית, חצר משק, מרחב מו

ת וחדרי מדרגות. כמו כן יותרו שטחים המשמשים לשירות ומתקני שרות, מעליות, מבואו

העובדים בבניין )כגון: חדר משחקים, חדר כושר, בריכת שחיה, מועדון, מחסן תחזוקה וכו'(.

1114מספר ורסמה למתן תוקף בי.פ.ר פ/א אש9הר/מק/בהתאם לתוכנית בניין עיר מספר .ד

נקבעו הוראות כדלקמן: , 1.77.3111בתאריך

וראות התכנית:ה

שינוי גאומטרי של שטח פתוח עם זיקת הנאה לציבור ללא שינוי בשטחו. .7

קומות 74קומות בתכנית המאושרת, כך שחתך המגדל יהיה 74-תוספת קומה אחת מעבר ל .3

מעל קומת עמודים וקומה טכנית.

ת תוואי הדרך הכוללת זיקת הנאה לציבור בתחום השפ"פ.עקבי .2

תפים מתחת לקרקע.מר 2מתן אפשרות להקמת .4

ונגזרות מכל שטח החלקה. 9יהיו לפי תב"ע הר/בת/ זכויות בניה

הוראות בינוי:

יותרו שינויים בנספח בינוי בסמכות מהנדס העיר. -

משטח המגרש. 11%תותר תכסית קרקע מירבי )עיקרי + שירות( עד -

וג אויר, מקלטים, ניתן לבנות מרתפים בגבולות המגרש שישמשו לחניה, חדרי מכונות, מיז -

מתקנים, חניות ואחסנה.

קומות מעל קומת עמודים. 74זכויות הבניה יתחלקו בין מבנים בעלי -

מותר חניה תת קרקעית ועילית עם זיקת הנאה לציבור לחניה ולמעבר : (3)מגרש מס' שפ"פ -

ועדה המקומית שתכלול וכנית פיתוח לפלס קומת קרקע. כל זאת עם הגשת תכלי רכב במ

יחסות לתוואי הדרך ומפלסי הקרקע תוך התחשבות ותיאום מעבר תשתיות הצמוד התי

. 41לכביש


: תנאי למתן היתר בניה

האחרונים במתחם, אלא לאחר הפקדת תכנית ו/או אישור תכנית 41%-לא ינתנו היתרי בניה ל

.1 41תחבורה ע"י משרד התחבורה לפתרון צומת נוה נאמן/כביש

: חניה

.1לתכנית הר/בת/בכפוף -

בשפ"פ תותר חניה תת קרקעית ועילית עם זיקת הנאה לציבור לחניה ולמעבר לכלי רכב -

במפלס קומת הקרקע. כל זאת עם הגשת תכנית פיתוח לוועדה המקומית שתכלול התייחסות

.41הקרקע תוך התחשבות ותאום מעבר תשתיות הצמוד לכביש מס' לתוואי הדרך ומפלסי

:התכניתהחלקה מתוך תשריט תשריט להלן

המקרא:

מהנדס תשתיות בעיריית הוד השרון, עולה כי העבודות בצומת בוצעו ע"י –בבדיקה שערכנו עם מר אלכס בוקלמן 1

הרחבת הצומת ורמזורה.


רישוי

:A +Bהיתרי בניה בניין

בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה3771בהתאם להיתר בניה מספר א.

.(A +B) מבנים, הקמת 311חלקה 1114בגוש ה, הותר1.1.7111

בתאריך הוד השרון ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ש6307 בהתאם להיתר בניה מספר ב.

וקומת משרדים מעל Aבבנייןקומות משרדים מעל מבנה שופרסל 2תוספת ה, הותר32.3.7111

.Bבבניין מבנה מסחרי

בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה6172 בהתאם להיתר בניה מספר ג.

:B -ו Aבבניינים ה הרחבת שטחי משרדים , הותר1.3.3111

בלבד(: A )לבניין 3111 בניהלן טבלת שטחי הבניה בהתאם להיתר לה

סה"כ שטח במ"ר שטח שירות במ"ר שטח עיקרי במ"ר מפלס קומה

2,437.7 2,437.71 1.11 -2.32 -3מרתף

2,231.11 122.77 3,411.11 1.11 1קרקע

3 1.71+ 7,717.41 211.17 7,141.11

6 1.11+ 7,711.41 243.11 7,177.32

1 72.11+ 7,141.17 231.14 7,211.11

33,301.71 1,317.17 1,114.13 סה"כ

1,763.3 תת קרקעי במ"רסה"כ

7,727.21 סה"כ מעל הקרקע במ"ר

כפולות. 1חניות, מתוכן 714מקומות חניה תת קרקעית בהתאם להיתר הבנייה:

חניות נכים. 71חניות, מתוכן 333מקומות חניה עילית בהתאם להיתר הבנייה:

טלפון( לבניין אשר נבנה לפי היתר )אישור למתן שירותי חשמל, מים ו 7טופס ניתן 1.2.3111בתאריך ד.

.3111בניה מספר

מ"ר. 714.17שטח לא מקורה, רמפת כניסה לחניה = 1


:(D-ו C)+ מרתף משותף לבניין Cהיתרי בניה בניין

בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה6796בהתאם להיתר בניה מספר א.

3-ם + חניון תת קרקעי בקומות מעל קומת עמודי 74ה בנייה חדשה, בניין בן , הותר31.1.3111

.מפלסים

בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה6976 בהתאם להיתר בניה מספר ב.

תוספת למבנה קיים, תוספת קומה נוספת. –מבנה היי טק , הותר 32.4.3117

:3143להלן טבלת שטחי הבניה בהתאם להיתר בניה

סה"כ שטח במ"ר שטח שירות במ"ר במ"ר שטח עיקרי מפלס קומה

1,221.71 1,221.71 1.11 -1.11 -6מרתף

1,111.17 1,111.17 1.11 -4.11 -3מרתף

7273.11 141.11 111.14 1.11 קרקע

3 1.44+ 113.21 431.11 7277.11

6 1.11+ 117.31 421.13 7277.11

1 73.11+ 117.31 421.13 7277.11

7 71.22+ 117.31 421.13 7277.11

1 71.11+ 117.31 421.13 7277.11

2 32.11+ 117.31 421.13 7277.11

7 31.33+ 117.31 421.13 7277.11

0 21.11+ 117.31 421.13 7277.11

9 24.41+ 117.31 421.13 7277.11

38 21.77+ 117.31 421.13 7277.11

33 47.14+ 117.31 421.13 7277.11

36 41.21+ 117.31 421.13 7277.11

31 41.11+ 117.31 421.13 7277.111

37 13.12+ 117.31 421.13 7277.11 2

12,877.61 66,973.69 31,381.97 סה"כ

32,190.30 סה"כ תת קרקעי במ"ר

39,279.81 סה"כ מעל הקרקע במ"ר

)ראה פרק "הזכויות בנכס"(.ואינו מהווה חלק מנשוא חוות הדעת מ"ר נמכר לחברת כ.צ.ט 111-שטח של כ 1 )ראה פרק "הזכויות בנכס"(.ואינו מהווה חלק מנשוא חוות הדעת הקומה במלואה נמכרה לחברת כ.צ.ט 2


בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה1930 בהתאם להיתר בניה מספר ג.

.ללא תוספת שטח Cבבניין ו שינויים במבנה מאושר, תכנית שינויים פנימיים בלבד , הותר34.1.3111

הינם כדלקמן: 1תת קרקעיתהמקומות חניה מהיתר הבנייה עולה כי סה"כ

.(חניות נכים 4מתוכם )מקומות 373 –( -3מרתף ) עית:חניה תת קרק

.(חניות נכים 1מתוכם )מקומות 317 –( -7מרתף )

.מקומות חניה תת קרקעיים 731 –סה"כ

בפועלחניה מקומות 2 323 חניה עילית:

בנה לפי היתר )אישור למתן שירותי חשמל, מים וטלפון( לבניין אשר נ 7טופס ניתן 3.1.3113בתאריך ד.

.3143בניה מספר

.D-ו Cהנמצאים מתחת לבניינים -7-ו -3חניה זו מתייחסת למרתפים 1

מקומות 41 –המתוכנן( Eמקומות חנייה )במתחם בניין 11 –עפ"י היתר מקומות חנייה עיליים מסומנים 313 2

מקומות חנייה עיליים. 717= חנייה שבוטלו לצורך שיפור התנועה במתחם והרחבת דרכים


:Eמרתפי חנייה בבניין ול Dבניין להיתרי בניה

בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה6796בהתאם להיתר בניה מספר .א

3-קומות מעל קומת עמודים + חניון תת קרקעי ב 74ה בנייה חדשה, בניין בן , הותר31.1.3111

.יםמפלס

בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה7727בהתאם להיתר בניה מספר .ב

. 1ומרתף חניה( D)בניין ה הקמת מבנה רביעי, הותר77.73.3111

בתאריך הוד השרון , שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה7013 בהתאם להיתר בניה מספר .ג

ובניית גרעין מקורה עד 2לבניין רביעי, ביטול הקמת בניין ה' 74פת קומת ה תוס, הותר2.1.3111

. -2+ למגדל ה' עתידי, שינויים פנימיים במרתפים והקטנת שטח מרתף 3.41גובה

:לן טבלת שטחי הבניהלה

סה"כ שטח במ"ר שטח שירות במ"ר שטח עיקרי במ"ר מפלס קומה בניין

E 1,771.11 1,771.11 1.11 -1.11 -1מרתף

1,411.11 1,411.11 1.11 -1.11 -6מרתף

1,322 1,322.11 1.11 -4.11 -3מרתף

D 7,277.11 111.11 117.13 1.11 קרקע

3 1.44+ 117.31 421.13 7,277.11

6 1.11+ 117.31 421.13 7,277.11

1 73.11+ 117.31 421.13 7,277.11

7 71.22+ 117.31 421.13 7,277.11

1 71.11+ 117.31 421.13 7,277.11

2 32.11+ 117.31 421.13 7,277.11

7 31.33+ 117.31 421.13 7,277.11

0 21.11+ 117.31 421.13 7,277.11

9 24.41+ 117.31 421.13 7,277.11

38 21.77+ 117.31 421.13 7,277.11

33 47.14+ 117.31 421.13 7,277.11

36 41.21+ 117.31 421.13 7,277.11

31 41.11+ 117.31 421.13 7,277.11

37 13.12+ 117.31 421.13 7,277.11

77,769.86 13,609.16 31,319.7 סה"כ

67,718.27 (Eסה"כ תת קרקעי במ"ר )מרתפים מתחת לבניין

39,270.86 במ"ר סה"כ מעל הקרקע

מתוכנן. Eמתחת לבניין 1 .Eבניין ה' הכוונה לבניין 2


)אישור למתן שירותי חשמל, מים וטלפון( לבניין אשר נבנה לפי 7טופס ניתן 21.2.3177בתאריך .ד

, אישור זה מהווה אישור לשימוש המבנה במשך שנה מיום הוצאתו ובלבד 4117היתר בניה מספר

ותים יינתנו למבנה שבתום תקופה זו יושלמו כל העבודות לפי היתר הבניה ותוצא תעודת גמר. השיר

. תנאים לקבלת תעודת גמר:(D)בניין תעשייה אחד

תשלום עבור עבודות הגינון והפיתוח שיעשו על ידי העיריה הנדרשות להשלמה בהתאם לתנאי ההיתר. -

במידה ויעשו שינויים פנימיים בקומות על ידי חלוקת החללים במחיצות, יש לקבל אישור מחודש -

מכיבוי אש.


:)נשוא חוות הדעת( סיכום שטחי הבנייהלהלן

במ"ר שטח בנייןמס'

+ שירות( עיקרי)

שטח שירות

מתחת לקרקע

במ"ר )מרתפים(

סה"כ מקומות

חנייה תת

קרקעיים

סה"כ מקומות

חנייה עיליים

A 1,114 333 714 2,437 1מ"ר

C 71,111 5 717 4 212 71,2113 2מ"ר

D 71,111 6

E )113 )מרתף( 34,111 - )מתוכנן

101 3,379 77,129 71,866 סה"כ

ר שירות.מ" 7111מ"ר עיקרי + 1114 1

( 72בשלמותה ומחצית מקומה 74מ"ר עיקרי שנמכרו לחברת כ.צ.ט בקומה 7,233 –מ"ר עיקרי 72,711) מ"ר 33,707 2

72בשלמותה ומחצית מקומה 74מ"ר שירות שנמכרו לחברת כ.צ.ט בקומה 111 –מ"ר שירות 1,112מ"ר ) 1,792 +

בתוספת חלק יחסי בשטחים המשותפים(. .D-ו Cהווה את שתי קומות המרתף המשותפות לבניינים מ 3

מקומות חניה. 212מקומות שנמכרו לחברת כ.צ.ט = 11 –מקומות חניה 472עפ"י היתר בנייה מס' המקומות הינו 4

מקומות 41 –המתוכנן( Eמקומות חנייה )במתחם בניין 11 –מקומות חנייה עיליים מסומנים עפ"י היתר 313 5

מקומות חנייה עיליים. 717חנייה שבוטלו לצורך שיפור התנועה במתחם והרחבת דרכים =

מ"ר שירות. 1,121מ"ר עיקרי + 72,721 6


שטח עיקרי: - סיכום זכויות בנייה

מ"ר 21,314 : מגרש מינימלי גודל

)עפ"י תב"ע בתוקף( 711% : זכויות בנייה עיקרי

מ"ר עיקרי )מעל הכניסה הקובעת( 41,414 : סה"כ שטח עיקרי מותר

בשלמות )D-ו A ,B ,C מ"ר עיקרי )בניינים 471,24 : 1שטח בנוי עיקריסה"כ

מ"ר עיקרי 37,188 יתרת זכויות בנייה

היטל השבחה:

1)עפ"י תוכניות מס' הר/בת/ מ"ר עיקרי 74,211בנכס נשוא חוות הדעת קיימת יתרת זכויות בנייה של

/א'(.1הר/מק/ -ו

של מכירה ו/או הוצאות היתר בניה, צפויה חבות בהיטל השבחה, לפיכך, בעת מכירה במימוש בדרך

בגין יתרת זכויות בנייה בנכס נשוא חוות הדעת.

להלן תחשיב היטל השבחה צפוי:

₪. 7,118,888= 2למ"ר ₪ x 214מ"ר זכויות עיקרי 74,211

, שאינו מהווה חלק מנשוא חוות הדעת. Bמ"ר עיקרי בבניין 3,174כולל את שטח של 1

לחוות הדעת.מדה נכון למועד הקובע בתוספת הצ Dערכי שווי הקרקע הינם עפ"י תשלום בפועל לבניין 2


הזכויות בנכס

, רשומות זכויות הבעלות בגוש 11.17.3172מידע של נסח רישום מקרקעין מתאריך 1בהתאם לפלט .א

כדלקמן:מ"ר, 21,314, בשטח רשום של 311, חלקה 1114

בעלות:

בשלמות - מגדלי הוד השרון בע"מ

חכירה:

111נרשמה שכירות לטובת כ.צ.ט בע"מ על חלק במקרקעין, לתקופה של 71.71.3111בתאריך -

רושה, על כל הבעלים. , ללא הגבלה בהעברה וי1.1.2117שנים, תאריך הסיום

(, אליה מנחם 11/711נרשמה שכירות לטובת ד.ע רייכמן נכסים בע"מ ) 33.3.3177בתאריך -

111, לתקופה של 2( על חלק במקרקעין31/711) "מ ( וישועת השם בע31/711השקעות בע"מ )

, על כל הבעלים.27.73.3111שנים, תאריך הסיום

ונת לטובת באטמ אשבולות בע"מ, חלק במקרקעין, ללא נרשמה שכירות מהו 7.7.3173בתאריך -

3,111-קומות בשטח של כ 3שנים, הערות: בניין בן 111הגבלה בהעברה וירושה, לתקופה של

., על כל הבעליםמקומות חניה המסומן בצבע צהוב בתשריט 21מ"ר הכולל חניון תת קרקעי ובו

משכנתאות:

רגה ראשונה לטובת בנק הפועלים בע"מ, ללא הגבלת נרשמה משכנתא מד 31.1.7114בתאריך -

סכום, על הנכס בשלמות, על כל הבעלים.

נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק הפועלים בע"מ, ללא הגבלת 34.2.3177בתאריך -

מ סכום, על חלק במקרקעין, על החכירה של ד.ע רייכמן נכסים בע"מ, אליה מנחם השקעות בע"

.3וישועת השם בע"מ

נרשמה משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, ללא 7.7.3173בתאריך -

הגבלת סכום, על חלק במקרקעין, על החכירה של באטמ אשבולות בע"מ.

הערות:

לטובת מגדלי הוד השרון על החכירה של ד.ע 731נרשמה הערת אזהרה לפי סעיף 34.2.3177בתאריך

.3יכמן נכסים בע"מ, אליה מנחם השקעות בע"מ וישועת השם בע"מרי

, התקנות 7111 –פלט מידע זה אינו נסח רישום מאושר או העתק רישום, כמשמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט 1 והנהלים שעל פיו.התקנות ד.ע רייכמן נכסים בע"מ, אליה מנחם השקעות בע"מ וישועת השם בע"מנחתם חוזה מכר בין 77.17.3177בתאריך 2 71.17.3173בהתאם לאישור עו"ד אילן קרמר מתאריך לחוות הדעת(. 31לבין מגדלי הוד השרון )ראה עמוד מס' עולה כי לצורך השלמת העברת הזכויות על שם "מגדלי הוד השרון בע"מ", נותר לעדכן את תוקף אישור העירייה ולצרפו לתיק הרישום שיוגש ללשכת רישום המקרקעין.


:זיקת הנאה וזכות קדימה

תיאור הזיקה: זכות חניה ומעבר לכלי רכב חלקה כפופה,נרשמה זיקת הנאה 31.1.3113בתאריך

, מ"ר המסומן בירוק באות א' בהתאם לתשריט המצורף 4,141במפלס קומת הקרקע בשטח של

.לטובת הציבור

בין מגדלי הוד השרון בע"מ )להלן: "מגדלי הוד השרון"( לבין 1.1.3113בהתאם לחוזה שנחתם ביום .ב

כ.צ.ט בע"מ )להלן "כ.צ.ט"( עולים הפרטים הבאים כדלקמן:

. "מגדלי הוד השרון" 311חלקה 1114"מגדלי הוד השרון" היא הבעלים של קרקע הידועה כגוש -

, שטחים ציבוריים ושטחים נוספים.הקימה על הקרקע מספר בניינים

של בניין המסומן בצבע 72ומחצית מקומה 74"כ.צ.ט" מעוניינת לרכוש את הזכויות בקומה -

מקומות חניה בחניון המסומן בנספח א' בצבע אדום ואשר 11צהוב בתשריט )חלק מנספח א'( וכן

הזכויות בהן יוצמדו לזכויות בנכס.

מ"ר בגין 12מ"ר ברוטו בתוספת 3,121, על פי מדידה, הינו שטח הנכס ברוטו לצורך ההסכם -

תוספת של חלקה היחסי של "כ.צ.ט" בשטחים המשותפים המצויים במבנה.

הזכויות בנכס אינן כוללות זכויות בניה קיימות ועתידיות כלשהן, במידה ויהיו כאלה בקרקע. -

קעין זכויות חכירה על הנכס "מגדלי הוד השרון" ירשמו לטובת "כ.צ.ט" בלשכת רישום המקר -

חודשים ממועד מסירת החזקה. 34-שנים על פי תשריט וזאת לא יאוחר מ 111-והחניות ל

וזאת בכפוף לעמידת "כ.צ.ט" בהתחייבותה לתשלום השני. 1.1.3113מסירת החזקה בנכס עד יום -

ל פי שיטת "כ.צ.ט" תשלם בעבור הוצאות "מגדלי הוד השרון" או חברת הניהול סכום שיקבע ע -

71% +COST .בגיל כל מ"ר בנכס לפי השטח ברוטו לצורך הסכם זה ויתווסף אליו מע"מ

לא כולל מע"מ., 6,218,888$ :התמורה -

יחולו על –תכניות בתוקף היטל השבחה עפ"ימיסים ותשלומים: מס שבח מקרקעין, מס מכירה, -

מגדלי הוד השרון.

יחול על כ.צ.ט. –מס רכישה

יב בזאת שהוא יפעיל את הנכס אך ורק למטרת משרדים.כ.צ.ט מתחי -


בין "מגדלי הוד השרון" לבין באטמ אשבולות בע"מ )להלן 1.77.3111בהתאם לחוזה שנחתם ביום .ג

"באטמ"( עולים הפרטים הבאים כדלקמן:

טח "באטמ" מעוניינת לרכוש את זכויות הבעלות והחזקה בבניין ב' שהינו בניין בן שתי קומות בש -

מקומות חניה. 21-מ"ר, הכולל בנוסף חניון תת קרקעי ובו כ 3,111אשר הוערך כשטח ברוטו של

"באטמ" מודע כי עפ"י תכניות בניין עיר החלות על הקרקע, קיימות זכויות בנייה אשר טרם נוצלו -

המאפשרות בניה בקרקע וכי הוא אינו רוכש יחד עם הבניין זכויות בנייה נוספות כלשהן.

לא כולל מע"מ.₪ 61,888,888ורה: התמ -

מסירת החזקה היא בכפוף לתשלום מלוא התמורה על ידי "באטמ". -

יחולו על מגדלי הוד –תכניות בתוקף מיסים ותשלומים: מס שבח מקרקעין, היטל השבחה עפ"י -

השרון.

יחול על באטמ. –מס רכישה, מס רכוש

שועת ה' בע"מ, ד.ע. רייכמו נכסים בע"מ ומנחם יבין 77.17.3177שנחתם ביום מכר בהתאם לחוזה .ד

עולים הפרטים הבאים כדלקמן:אליה השקעות בע"מ )להלן: "המוכר"( לבין "מגדלי הוד השרון"

נחתם חוזה מכר בין חברת עורבני חברה להשקעות בע"מ )להלן: "עורבני בע"מ"( 11.17.3171ביום -

וכר ועל פיו רכש המוכר מאת חברת עורבני את ובין עו"ד אילן שרקון כנאמן עבור כל יחידי המ

מלוא הזכויות בנכס )להלן: "חוזה המכר"(.

באזור תעשיה נוה 1114בגוש 311מ"ר הידועה כחלקה 21.314קרקע בשטח של –"המקרקעין" -

נאמן הוד השרון.

בניין הבנוי בצידו המערבי של הפרויקט הבנוי על המקרקעין, הכולל שטחי מסחר –"המבנה" -

ומשרדים והמכונה "מגדלי הוד השרון" )"מתחם אמדוקס"(, הכולל קומת מרתף המשמשת לחניה,

קומת קרקע ומעליה שלוש קומות וכן שטחים לפריקה וטעינה.

מ"ר בקומת הקרקע של המבנה, חצר משק, חדר טרפו ושטח שילוט. 2,131-שטח של כ –"הנכס" -

ס לרבות בהתאם לתנאי החכירה שנחתמו בין הנכס ומלוא הזכויות של המוכר בנכ –"הממכר" -

.עורבני בע"מ והבעלים הרשום של המקרקעין ובהתאם להסכמי השכירות

"הסכמי השכירות": -

הסכם אשר נחתם בין עורבני לבין "מגדלי הוד השרון". -

מ"ר, אשר יושכר בשכירות 112הסכם אשר ייחתם בין המוכר למגדלי הוד השרון בשטח של -

קון, ככל שיחתם.משנה לחברת וי

27.11.3111הסכם שכירות אשר נחתם בין עורבני לבין אול אין טרייד )ישראל( בע"מ ביום -

(.71.17.3177)והתוספת לו מיום


בתוספת מע"מ.₪ 31,211,111 - "התמורה" -

במועד החתימה על ההסכם.₪ 311,111 - תשלום ראשון

ימים ממועד התקיימות 21רה תוך להלן יתרת התמו₪ 31,711,111 - תשלום שני

התנאי המתלה.

ימים ממועד החתימה על ההסכם )להלן: "המועד הקובע"(, ירשמו 41בתוך -"התנאי המתלה" -

זכויות החכירה בממכר על שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין וכן ימציא המוכר למגדלי הוד

סילוק משכנתא כנגד תשלום סכום החוב.השרון מכתב כוונות מתוקן הכולל רק התחייבות ל

מיסים ותשלומים: מס שבח מקרקעין ו/או מס הכנסה ו/או מס רכוש, היטל השבחה עד למועד -

חתימת החוזה, היטלי פיתוח ו/או אגרות בניה על הממכר עפ"י חוזה הפיתוח, בגין התקופה

שקודם למועד החתימה יחולו על המוכר.

ד השרון.יחול על מגדלי הו –מס רכישה


:דמי שכירות

יםמושכר" עולה כי "מגדלי הוד השרון "של "אשטרום נכסים בע"מ 1בהתאם לנתוני הנהלת חשבונות .ה

, תמורה , אלטייראמדוקס, רד בנד, סולאר אדג' :בהם חברות הייטק, כגון שוכרים שונים, 23 -כל

ומשרדים שונים.חברות היי טק השטחים מושכרים ל יתרת כאשראבוט מעבדות , סוכנות לביטוח

ין אשר התקבלו עפ"י חוזים חתומים שנחתמו ב 27.73.3173 -דמי השכירות החודשיים נכון ל

:" לשוכרים שונים ב"שכירות חופשית" בנכס, כדלקמן"אשטרום נכסים בע"מ

להלן סיכום דמי השכירות מהשטחים המושכרים :

E (חניון)ACDבנייןסה"כ דמי שכירות

בפועל בש"ח, לא כולל מע"מ

סה"כ דמי שכירות ממוצעים למ"ר /

לחניה, לא כולל מע"מ

סה"כ דמי שכירות חודשיים בפועל, בגין משרדים, לא כולל מע"מ

₪ 221,117₪ 141,712₪ 7,372,114-₪ 3,411,131 56

סה"כ דמי שכירות חודשיים בפועל, בגין מחסנים )בהיתר(, לא כולל מע"מ

₪ 1₪ 72,171₪ 1-₪ 72,171 43

סה"כ דמי שכירות חודשיים בפועל, בגין C חניות תת קרקעיות )308 חניות בבנייןבמרתף + 326 חניות במרתף E(, לא כולל

מע"מ

₪ 71,442₪ 737,411₪ 1₪ 711,241₪ 231,311 384

סה"כ דמי שכירות חודשיים בפועל, בגין חניות עיליות )383 חניות(, לא כולל מע"מ

₪ 11,412 171

סה"כ דמי שכירות שמתקבלים בגין השטחים המושכרים, לא כולל מע"מ,

במעוגל₪ 6,009,788

והדיווח נמצא תואם. מהחוזים 21%נתונים אלו נבדקו מדגמית כרטסת הנהלת חשבונות. ני דמי השכירות ונתו 1


:)עפ"י חוזי שכירות והיתרי בנייה( להלן סיכום השטחים המושכרים / הפנויים במתחם

בנייןשטחי

משרדים מושכר

שטח משרדים פנוי

שטח מחסנים

מושכר

שטח מחסנים

פנוי

חניות תת קרקעיות מושכרות

)עפ"י חוזים(חניות תת

קרקעיות פנויות

חניות עליות )עפ"י היתר(

המושכרות בפועל

A 6,619 1,160 - 90 50 54

C 17,493 731 320 81

D 20,391 - 98

E459223 (חניון)

383 316 833 269 320 1,891 44,503 סה"כ

383

324 39

מקומות חנייה 41-ו (Eמקומות חנייה בשימוש ביניים )במגרש 11-שטח מקומות החנייה העיליות אינו כולל כ )*(

ה העיליות במתחם הינם על יצוין כי מקומות החני .שבוטלו לצורך שיפור התנועה והרחבת הכבישים במתחם

בסיס מקום פנוי )כולל גם בשטח החניון הזמני שהושכר ע"י אשטרום(.

מ"ר הנמצאים ברמת מעטפת, שנכון למועד הקובע 4,311קיימים שטחים מושכרים בשטח של Dבבניין

למ"ר ₪ 41מ"ר, מושכר בדמי שכירות של 3,144נמצאים בתחילת עבודות ההתאמה, כאשר שטח של

למ"ר.₪ 12-₪ 11)עבודות התאמה על השוכר( ויתרת השטח מושכר בטווח מחירים שנע בין

שיעור תפוסה:

לאור שיעור התפוסה נובע בין היתר, ) 11% -הינו כ D-, וA ,Cבניינים י המשרדים בשיעור התפוסה בשטח

בשלמות(. / מושכראוכלס D העובדה כי בניין


:דמי ניהול

בהתאם דוח הכנסות והוצאות של מגדלי הוד השרון בע"מ, מהפעלת בנייני המשרדים בהוד השרון

. ₪1 117,111 -, עולה כי קיים הפסד של חברת הניהול בסך של כ21.11.3173נכון לתאריך

(.13.36.6836)טרם התקבל דוח הכנסות והוצאות לתאריך

(. cost + 15%ש"ח/מ"ר/חודש )על בסיס 72.1ב דמי הניהול במתחם סבירים ונעים בממוצע סבי

לפיכך, באומדן השווי לא הובא בחשבון הפחתה בגין הפסד זמני של חברת הניהול.

, כאשר 3173-3172אשר עתיד להתאכלס בשנת Dמדובר בהפסד זמני הנובע מאי השלמת אכלוסו של בניין 1

.21.11.3173בסיס נתונים לתאריך על ול סדירים לשטחים המושכרים בפועלבפועל בבניין ניתנים שירותי ניה

אשר עתיד להתאזן בשנת 3177 -3173דהיינו קיים הפסד זמני הנובע מחוסר בהכנסות מדמי ניהול בבניין לשנת

ואילך עם השלמת אכלוסו של הבניין. 3172

כמים בסך של המסת 71%. דמי הניהול בשיעור של cost + 15%על בסיס יצוין כי הוצאות חברת הניהול

נזקפים לטובת בעלי הנכס. ₪ 131,113

. יצוין כי נכון למועד הקובע לחוות 27.73.3173טרם התקבל דו"ח רווח והפסד עדכני של חברת הניהול לתאריך

מאוכלס / מושכר בשלמות. Dהדעת בניין


גורמים ושיקולים באומדן השוויעקרונות

גורמים והשיקולים הבאים:עקרונות באומדן שווי הנכס הובאו בחשבון, בין היתר,

הדעת לאמוד את שווי השוק של הנכס, גישת השומה המתאימה להערכה זו הינה גישת מטרת חוות -

ההשוואה.

ן מאופייבאזור התעשיה נווה נאמן ב' )מערבי( , בפארק הוד השרון, "מגדלי הוד השרון"מיקום -

במוסכים, מזנונים, מרכז הפצה של קוקה קולה, מרכז הפצה של סנו, הממוקמים לאורך רחוב החרש

קומות. 4-74וצה את אזור התעשיה, לצד מבני משרדים בני הח

B)כאשר בניין D -ו A ,B ,Cבנייני משרדים 4הכולל בפארק הוד השרון, "מגדלי הוד השרון"מיקום -

קומות מעל קומת קרקע ומעל קומות מרתף חניה, 2-74אינו מהווה חלק מנשוא חוות הדעת( בני

.הוד השרוןב, נאמן ב'הממוקמים באזור התעשייה נווה

מ"ר. 21,314ה בשלמות שטחש ,)חלק( 311חלקה 1114ידוע גם כגוש הנכסהנתון כי -

דונם להקמת חניון זמני עד להשלמת 71-חטיבת קרקע חקלאית בשטח של כבנוסף קיימת הנתון כי -

שאינה מהווה חלק מחטיבת מנשוא חוות הדעת.המתוכנן, Eבניין בניית

, A ,Bבנייני משרדים 4הכוללים מתחם "מגדלי הוד השרון", בפארק הוד השרון, הבנויים ב יםבניינה -

C ו- D כאשר בניין(B בני )קומות מעל קומת קרקע ומעל 2-74אינו מהווה חלק מנשוא חוות הדעת

קומות מרתף חניה.

קומות, 71עד , בבינוי של עאזור תעשיה עתירת ידעל פי תכנית בניין עיר ביעוד ל מתחם הקרקעסיווג -

כגון ם מ"ר עיקרי לשימושי 41,414 -עיקרי מעל הקרקע המהווים כ 711%עם זכויות בניה בהיקף של

משרדים, אולמי תצוגה ומדיה, מסחר, בנקים, מסעדות, מזנונים וכו'.

, ( D-ו A ,C מ"ר )בבניינים 21,171 עיקריים בנויים בשטח שלהנתון כי נשוא חוות הדעת כולל שטחים -

מקומות חנייה עיליים. 212תת קרקעיות + מקומות חניה 7,741+ מ"ר 411מחסנים בשטח כולל

עיקרי, כאשר מימוש הזכויות הינו בכפוף ר מ" 74,211בשטח של ת זכויות בנייה קיימת יתרהנתון כי -

לתשלום היטל השבחה.

בתוספת הצמדה עולה כי היטל ההשבחה הצפוי בגין יתרת Dהנתון כי על פי תשלום בפועל לבניין -

, נכון למועד חוות הדעת.₪ 4,211,111זכויות הבנייה הינו בסך של


היקף הבינוי הקיים במתחם מצב הבנייה ויתרת זכויות הבניה. -

מבטון בשילוב קירות חוץ מבלוקים שלד משרדים הכולל סטנדרט בניה של ה רכזרמת הגמר של המ -

לובי כניסה, דלפק קבלה, ריצוף שיש, אלמנטים דקורטיביים חיפוי אבן בשילוב קירות מסך, עם

מגבס, תאורה שקועה, מערכות כיבוי אש )ספרינקלרים( ומערכות שונות )מיזוג אויר, מים, חשמל,

ביוב וכיוצ"ב.

, ריצוף פרקט מעץ, אריחי קרמיקהם בקומות העליונות, הכוללת בין היתר, חלוקת פנירמת הגמר של -

תקרות עם אלמנטים דקורטיביים מגבס, תקרות אקוסטיות בשילוב תאורת ניאון שקועה, מערכות

ספרנקלרים, מערכות מיזוג מרכזיות, וחלונות אלומיניום.

הינו ברמת גמר מעטפת. מ"ר 4,311 -בשטח של כ Dחלק מבניין ין כי יצו -

.שרדיםומיקומן במרכז המ, מידותיהן משרדים, המחסניםשטח ה - שיעור התפוסה נובע) 11% -הינו כ D-ו A , , C בנייניםב י המשרדים שיעור התפוסה בשטחהנתון כי -

אוכלס בשלמות(. D בניין לאור העובדה כיבין היתר,

ע"י השוכרים. תקבליםכפי שמדמי השכירות השנתיים -

טרם התקבלו דמי שכירות אך ,נחתמו חוזי שכירות, )חלק( 73 -ו , 4, 3, 7 קומותב Dבבניין הנתון כי -

הופחתו לפיכך באומדן (בממוצע חודשים 2של "תקופת גרייס") בגין שטחים אלו נכון למועד הקובע

מדמי השכירות "תקופת הגרייס".

ם שוכרים . יחד עם זאת לנכסים ע1.1% - 1.1%שיעור ההיוון המקובל לנכסים מניבים נע כיום סביב -

טובים במיוחד )כגון משרדי ממשלה, חברות ביטוח, בנקים וכו'( עם חוזי שכירות לתקופות ארוכות

ואילו לנכסים עם חוזי שכירות לתקופות 1.1% – שנים ומעלה שיעור ההיוון הינו נמוך מ 71של

וי הנכסים, קצרות של חברות "רגילות", במיקומים בהם רמת הפעילות נמוכה או שצפויה ירידה בשו

.1%-משיעור ההיוון יכול להיות אף גבוה

הינן זכויות בעלות הרשומות של מגדלי הוד השרון בע"מ.הזכויות הנתון כי -

הנתון כי אומדן שווי הנכס הינו במצבו הנוכחי בכפוף למחזיקים קיימים )שוכרים וכו'( וחופשי מכל -

חוב ושיעבוד, נכון לתאריך חוות דעת זו.

מחירי נכסים דומים ורלבנטיים ומצב שוק המקרקעין נכון למועד חוות הדעת. -



קיימות שלוש גישות עיקריות לשומת שווי נכסי מקרקעין: א.

הסכום שניתן לקבל ממכירת הנכס בעסקה בתום לב -גישת שווי שוק )גישת ההשוואה( 7א.

-בצורה מושכלת( בין קונה מרצון ומוכר מרצון, הפועלים

גישה זו מבוססת על אומדן שווי שוק בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים דומים ככל

ביחס לנכס נשוא השומה )מאפיינים כגון: מיקום, שטח, שימוש, םבמאפייניה האפשר

נתוני תכנון, שנת בנייה, הזכויות בנכס, מועד העסקה, נתון ההשוואה וכדומה(.

שה ניתוח של נתוני ההשוואה בסביבה הקרובה ובאיזורים דומים במאפיינים בגישה זו נע

תוך כדי שימוש במקדמי התאמה לנכס נשוא חוות הדעת. שלהם,

גישה זו ישימה בעיקר כאשר נכון למועד הקובע לחוות הדעת קיימים מספר נתונים של

למכירה.עסקאות שהתבצעו בפועל או שקיימים מספר נכסים דומים המוצעים

-גישת היוון ההכנסות 3א.

נעשה היוון ישיר של ההכנסות השנתיות הצפויות לפי שיעור ההיוון הראויבגישה זו

)כלומר השווי הינו הערך הנוכחי של כל ההנאות העתידיות הצפויות מהנכס(. בקביעת

הות שיעור ההיוון משפיעים גורמים כגון יציבות השוכרים, משך תקופת השכירות, מ

מסחר , משרדים , -הנכס המושכר, השימושים וכו' )גישה זו מתאימה לנכסים מניבים

תעשיה , תחנות דלק , בתי מלון , מקבצי דיור וכו' ואינה מתאימה לדירות מגורים(.

-גישת העלות )גישת השווי הפיזי( 2א.

יה וההקמה בגישה זה נערך אומדן לשווי הקרקע בשוק החופשי, לאומדן עלויות הבנ

ולאומדן הרווח היזמי, בכפוף לפחתים )פחת פיזי ופונקציונלי(.

בתוספת זכויות בנייה, מ"ר 11,111 -נשוא חוות הדעת מהווה פרויקט משרדים בהיקף שטחי הבניה של כ

לפיכך גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות שונות. שכירות לתקופות כירות חופשיתהמאוכלס ברובו בש

לאומדן שווי הנכס. ות המתאימותישהג הינן


כללי:

משרדים:

מוצעים למכירה ברמת גמר מעטפת נמכרו / ובהוד השרוןבפתח תקווה שטחי משרדים בבניינים חדשים -

למ"ר. ₪ 1,111 -₪ 1,111בין

"ר. למ₪ 1,211 -₪ 1,111שטחי משרדים בבניינים חדשים ברעננה ברמת גמר מלאה מוצעים למכירה בין -

₪ 1,111 -₪ 1,111בין מוצעים למכירהבפתח תקווה ברמת גמר מלאה י משרדים בבניינים חדשיםשטח -

למ"ר.

₪. 12 -₪ 11נעים סביב בפרויקטים חדשים בהוד השרון דמי שכירות לשטחי משרדים -

למקום חניה.₪ 411 -₪ 211דמי שכירות חודשיים למקומות חניה נעים סביב -

למ"ר, תלוי באיזה בניין ₪ 12 -₪ 11וות הדעת מושכרים משרדים בדמי שכירות שנעים בין בנכס נשוא ח -

למ"ר₪ 41נעים סביב שדמי שכירות ב מושכרים( Dוברמת הגמר. כאשר שטחי משרדים בבניין חדש )בניין

.למ"ר בגמר מלא₪ 11 -₪ 12 -מעטפת ו

קרקע לתעשיה )משרדים(:

לדונם, המשקפים מחירים של ₪ 4,311,1111 -₪ 2,111,111רונות סביב נערכו עסקאות בשנתיים האח -

למ"ר עיקרי מבונה. ₪ 3,711 -)עסקה לפני שנתיים( ₪ 7,111

למ"ר עיקרי מבונה. ₪ 3,111 -₪ 7,111מחירי ביקוש נעים סביב: -


באומדן השווי תחשיבים

אומדן שווי הנכס לפי גישת ההשוואה: א.

סטטוסשימושבניין

שטח לשיווק במ"ר

ברוטו

מקומות

חניה

)עפ"י היתר(

שווי למ"ר /

מקום חניה

סה"כ בש"ח, לא

כולל מע"מ

49,640,000 7,500₪ 6,619₪מושכרמשרדים

7,540,000 6,500₪ 1,160₪פנוי

320,000 3,500₪ 90₪ע"ח מקומות חניהמחסנים

101₪ 50,000₪ 5,050,000

145,790,000 8,000₪ 18,224₪רמת גמר מלאה - מושכר + פנוימשרדים

18,150,000 50,000₪ 363₪מרתף בניינים C ו-Dמקומות חניה

1,580,000 3,500₪ 451₪מחסנים

137,060,000 8,500₪ 16,125₪רמת גמר מלאה משרדים

29,860,000 7,000₪ 4,266₪מעטפת

340,000 3,500₪ 98₪מחסנים

E682₪ 50,000₪ 34,100,000

9,580,000 25,000₪ 383₪מקומות חניה עיליות

₪ 439,010,000

A

C

D

סה"כ שווי הנכס בגישת ההשוואה, לא כולל מע"מ )במעוגל(

מקומות חניה

מרתף חניה )הושלמה הבנייה(


אומדן שווי בגישת היוון ההכנסות: ב.

שטחי משרדים:אומדן שווי 7ב.

שטחי משרדים

)*( )D-ו C, A בנינים(

שטחי משרדים פנויים

בניין C )רמת גמר

מלאה(

שטחי משרדים פנויים

D -ו A ומושכרים בניינים

)לשיפוץ / רמת מעטפת( )**(

41,6597314,004שטח במ"ר

56.655646משקף דמי שכירות ממוצעים למ"ר

דמי שכירות חודשיים לא כולל

184,184 40,936₪ 2,359,866₪ ₪אחזקה ולא כולל מע"מ

דמי שכירות שנתיים לא כולל אחזקה

2,210,208 491,232₪ 28,318,392₪ ₪ולא כולל מע"מ

8.25%9.00%9.00%שיעור היוון

24,560,000 5,460,000₪ 343,250,000₪ ₪דמי השכירות המהוונים לצמיתות

סה"כ שווי משרדים, לצמיתות, לא

כולל מע"מ

הפחתה בגין תקופת "גרייס" )***(

סה"כ שווי משרדים, בגישת היוון

הכנסות, לא כולל מע"מ, במעוגל

₪ 373,270,000

-₪ 264,000

₪ 373,010,000

שבגינו נחתמו הסכמי שכירות ברם טרם אוכלס. לפיכך באומדן השווי Dמ"ר בבניין 7,433כולל שטח של )*( Dמ"ר בבניין 3,144שטח של לא כולל דמי שכירות בגין הופחתה תקופת גרייס בגין השטחים כאמור.

₪. 731,113המצוי ברמת מעטפת בסך של בשלמות( 3-ו 7)קומות בשלמות( אשר נמצא ברמת מעטפת ומושכר בדמי שכירות 3-ו 7)קומות Dבבניין מ"ר 3,144כולל שטח של )**(

. ת()דמי שכירות ברמת מעטפ₪ 41של , כאשר בגין ( מצוי ברמת מעטפת73-ו 4מ"ר )חציי קומות 7,433ח של שטנכון למועד הקובע לחוות הדעת, *(*)*

לפיכך באומדן השווי הופחתו דמי השכירות כאמור עד למועד אכלוסם שטחים אילו נחתמו חוזי שכירות, וקבלת דמי השכירות בפועל. שלושה חודשים חודשיים )עד לסיום עבודות " לתקופה של הפחתה בגין דמי שכירות בתקופת "גרייס שנכון למועד חוות הדעת נמצא ברמת מעטפת ובגינם משולמים דמי שכירות 73-ו 4ההתאמה בחציי קומות . מלאים(

חודשים = x 2₪ 11,121( = )דמי שכירות חודשיים₪ 43,311( + )דמי שכירות חודשיים₪ 41,121 ₪. 314,111ש"ח ובמעוגל 314,711


שטחי מחסנים וממ"קים:אומדן שווי 3ב.

שטחי מחסנים

שטחי מחסנים פנוייםמושכרים בפועל

320269שטח במ"ר

35 43₪ ₪משקף דמי שכירות למ"ר

דמי שכירות חודשיים לא כולל אחזקה

9,415 13,819₪ ₪ולא כולל מע"מ

דמי שכירות שנתיים לא כולל אחזקה ולא

112,980 165,828₪ ₪כולל מע"מ

8.25%9.00%שיעור היוון

1,255,000 2,010,000₪ ₪סה"כ

סה"כ שווי שטחי מחסנים, בגישת

3,270,000 ₪היוון הכנסות, לא כולל מע"מ, במעוגל


מקומות חניה תת קרקעיות:י אומדן שוו 2ב.

מקומות חניה תת קרקעיים

שמושכרים בפועל

)E, D, C, A בניניים(

מקומות חניה תת קרקעיים

)E, D, C, A פנויים )בניניים

)*(

833316מספר מקומות החניה

384340משקף דמי שכירות למקום חניה

דמי שכירות חודשיים לא כולל אחזקה ולא כולל

107,440 320,286₪ ₪מע"מ

דמי שכירות שנתיים לא כולל אחזקה ולא כולל

1,289,280 3,843,432₪ ₪מע"מ

8.50%9.50%שיעור היוון

13,570,000 45,220,000₪ ₪דמי השכירות המהוונים לצמיתות

סה"כ שווי מקומות חנייה תת קרקעיים,

לצמיתות, לא כולל מע"מ

הפחתה בגין תקופת "גרייס" )**(

סה"כ שווי מקומות חנייה תת קרקעיים,

בגישת היוון הכנסות, לא כולל מע"מ, במעוגל

₪ 58,790,000

-₪ 123,000

₪ 58,667,000 )*( שיעור ההיוון משקף את הנתון כי החניון מאוכלס בחלקו, זאת מאחר ומקומות החניה אלו עתידים שטרם הוקם. Eבניין לשרת את

)דמי שכירות חברת ₪ 31,111שלושה חודשים )**( הפחתה בגין דמי שכירות בתקופת "גרייס" לתקופה של חודשים x 2₪ 41,111= )חברת "פיונטגראב"( ₪ 71,144+ "( )חברת "ניואנס₪ 71,141"( + "אבוט מעבדות ₪. 732,111ש"ח ובמעוגל 733,117=

חניות עיליות:אומדן שווי 4ב.

מקומות חניה עיליים )עפ"י

היתר( המושכרים בפועל

383מספר מקומות החניה עפ"י היתר

171משקף דמי שכירות למקום חניה )*(

דמי שכירות חודשיים לא כולל אחזקה ולא כולל

65,493 ₪מע"מ

דמי שכירות שנתיים לא כולל אחזקה ולא כולל

785,916 ₪מע"מ

8.50%שיעור היווןסה"כ שווי מקומות חנייה תת קרקעיים, בגישת

9,250,000 ₪היוון הכנסות, לא כולל מע"מ, במעוגל ליים אשר בגינם לא מקבלים דמי שכירות חודשיים.מות חנייה עיומק 11 -)*( דמי השכירות הממוצעים כוללים כ


(:7+ ב 1+ ב 6+ ב 3סיכום שווי בגישת היוון הכנסות )ב 1ב.

סה"כ, לא כולל מע"מתיאור

373,010,000 ₪שווי משרדים, לא כולל מע"מ

3,270,000 ₪שווי מחסנים, לא כולל מע"מ

58,667,000 ₪שווי חניות תת קרקעיות, לא כולל מע"מ

9,250,000 ₪שווי חניות עיליות, לא כולל מע"מ

444,200,000 ₪סה"כ שווי הנכס, בגישת הייון הכנסות, לא כולל מע"מ )במעוגל(

הנכס לא כולל מע"מ:ג. סה"כ שווי

441,610,000 ₪סה"כ שווי הנכס בכפוף לשתי גישות השומה, לא כולל מע"מ, במעוגל

20,020,000 ₪בתוספת יתרת זכויות בנייה )עיקרי( )*(

4,350,000 ₪-בניכוי היטל השבחה צפוי, בגין יתרת זכויות בנייה, במעוגל )**(

457,280,000 ₪סה"כ שווי הנכס, לא כולל מע"מ, במעוגל

₪. 31,131,111למ"ר עיקרי = ₪ x 7,411מ"ר עיקרי 74,211)*( Dערכי שווי הקרקע הינם עפ"י תשלום בפועל לבניין למ"ר )₪ x 214מ"ר זכויות עיקרי 74,211)**( .במעוגל ₪ 4,211,111בתוספת הצמדה( =

ניתוח רגישות דו מימדית לשינוי בשיעור התפוסה ושינויים בשיעור ההיוון בתחשיב היוון דמי ד.

השכירות הבסיסיים )גישת היוון הכנסות(:

8.00%8.38%8.50%שיעור היוון משוקלל

437,850,000 444,200,000₪ 465,220,000₪ ₪שווי הנכס בגישת היוון ההכנסות, במעוגל


הערכות שמאיות קודמות

בנכס נשוא חוות דעת זו נערכו הערכות שמאיות קודמות כדלקמן:

מועד חוות

הדעת

הערכת השווי בש"ח לפי מטרת חוות הדעת

שערים יציגים

סטייה מהערכת

השווי הנוכחית

דוחות כספיים )נערך ע"י גדעון 21.11.3177

שמאי מקרקעין( –פרלמן

477,111,111 ₪ 77.31%+

27.73.3171 211,111,111 ₪ 31.11%+

אומדן שווי שוק מקונה למוכר 27.73.3177

מרצון לצורך דווח בדו"חות

כספיים

411,111,111 ₪ 73.7%+

מקונה למוכר אומדן שווי שוק 21.11.3173

מרצון לצורך דווח בדו"חות

כספיים

414,121,111 ₪ 1.111%+

אומדן שווי בטוחה לבנק 21.11.3173

מסחרי

414,221,111 ₪ 1.111%+

הערכה שמאית נוכחית

המועד הקובע

לחוות הדעת

הערות הערכת השווי מטרת חוות הדעת

מרצון אומדן שווי שוק מקונה למוכר 27.73.3173

לצורך דווח בדו"חות כספיים

411,311,111 ₪


ש ו מ ה:

את "מגדלי הוד השרון" הכוללים שטחי משרדים, אחסנה וזכויות בנייה, בגוש מהווההבשים לב לנכס

אופיו וכל שאר לבפארק הוד השרון, אזור תעשיה נווה נאמן, הוד השרון, ם הממוק, 311חלקה 1114

כאמור ומפורט לעיל, נתוניו

בהביאי בחשבון שוויים של נכסים דומים ורלוונטיים,

מאתיים מיליון חמישים ושבעהמאות ארבע)₪ 717,608,888נראה כסביר לאמוד את שוויה סביב

.לא כולל מע"מ( ש"חאלף ושמונים

מהשווי 11% -רך על כלצורך מימוש בדרך של מכירה באילוץ )זמן חשיפה קצר יחסית(, אפשר להעמיד הע

הנקוב לעיל.

אומדן שווי הנכס הינו במצבו הנוכחי בכפוף למחזיקים קיימים )שוכרים וכו'( וחופשי מכל חוב ושעבוד,

נכון לתאריך חוות הדעת.

הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס, או עם בעלי הזכויות בנכס או עם מזמין השומה.

מאי מקרקעין )אתיקה מקצועית( ועפ"י הכללים המקצועיים של לשכת הדו"ח הוכן עפ"י תקנות ש

.3990שמאי המקרקעין בישראל,


"שומה זו הוכנה עבור מזמינה ולמטרתה בלבד. אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך

ו המזמין ועורך השומה עליה לכל מטרה אחרת. השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא אשר אינ

לא יהא אחראי להסתמכות כלשהי כאמור".

המסמכים המתוארים בחוות הדעת הינם רק העתק/צילום של המסמכים, אלא אם צויין כי הוצג מסמך

המקורי.

Documents

םי ,7128 - TASE · תווחמ קלח הווהמ וניאו (311 הקלח רבעשל) 320 הקלח 7128 שוגב םקוממה ר"מ 7,380 חטשב שרגמ יבג.וז תעד - םי