簡 報 人：呂鎮揚 鄭博文 李宜珊 申 請 人： 受 託 人：社團法人台灣都市再生學會

臺北市大安區學府段一小段115-2 地號等 24 筆土地都市更新事業概要簡報

都市更新專業整合機構內政部營建署

2

辦理緣起： 本本更新單元位於臺北市樂業街、樂業街

41 巷及編有樂業街 15 巷與和平東路 72巷之巷道 ( 未開闢之計畫道路 ) 所圍街廓之中間，緊臨捷運木柵線六張犁捷運站，擁有臨近重要交通設施之良好位置。單元內臨接計劃道路西側為 1 層、北側為 2 層之加強磚造，其餘為鋼筋混凝土造 4 層之建築物。現有建物多數已逾使用年限，不符現代化都市的使用需求而低度利用，發展已呈現停滯狀態，為促進土地有計畫之再開發利用、改善環境、增進公共利益等；經營建署 97 年度協同地方政府勘選為都市大眾運輸導向更新示範地區。

一、辦理緣起與法令依據 1/2

樂業街

樂業街 15 巷樂業街

41巷 基隆路

更新單元範圍

圖 例

3

本更新單元範圍 本更新單元位於臺北市樂業街、樂業街 41

巷及編有樂業街 15 巷與和平東路三段 72巷之巷道 ( 未開闢之計畫道路 ) 所圍街廓之中 間 。 土 地 總 面 積 為 2,948.50 平 方 公尺。

地段號：臺北市大安區學府段一小段 115-2 、 116 、 117 、 118 、 119 、 120、 121 、 122 、 123 、 124 、 125-2 、 159 、 160 、 161 、 162 、 163、 164 、 165 、 166 、 167( 部分 ) 、 186 、 187 、 191 及 211-5 地號等 24 筆土地。

二、計畫地區範圍

樂業街

樂業街 15 巷樂業街

41巷 基隆路

更新單元範圍

圖 例

4

依據都市更新條例第十條第一項之規定，經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。

三、申請人

編號 申請人 法定所有權地號 法定所有權建號1

2

3

4

5

6

7

表 3-1 申請人法定土地及建物所有權表

5

促進土地合理利用：消除土地低容積率之不當使用，促進土地經濟有效利用，發揮土地應有之都市機能。 改善居住環境品質：消除髒亂、窳陋，創造健康舒適之居住環境，並提供適當之設施，增進居住休憩之活動空間。 改善都市市容觀瞻：新的現代建築取代原有的老舊建築，改善市容觀瞻，增加綠地空間，落實植栽計畫，創造綠色城市。 規模擴大，創造價值：透過都市更新調整 6米計畫道路，形塑完整街廓，創造更高的經濟與社會價值。

四、計畫目標

• 土地權屬：

6

土地權屬 土地面積( 平方公尺 )

比例 (%) 人數（人） 比例(%)

公有土地國有地 922.00 31.27

12.17

臺北市市有地0 0

0

0

私有土地 2,026.50

68.73

45 97.83

合計 2,948.50 100.00

46100.0

0

更新單元內土地權屬公私有狀況統計表

五、現況分析

本 更 新 單 元 內 25 筆 土 地 ， 土 地 總 面 積 為2,948.50 平 方 公 尺 ， 公 有 土 地 面 積 為922.00㎡，私有土地面積為 2,026.50㎡。全區土地所有權人共計 46 人，含公有土地所有權人 1 人：中華民國 ( 管理單位：國有財產局、國防部總政治作戰局及臺北市政府工務局新建工程處 ) 。

更新單元範圍 國有地 (國防部 )

國有地 ( 市政府 )

圖 例

• 合法建築物權屬： 本更新單元土地上共有登記建號 39筆之合法建築物，建物面積總計3,654.69 平方公尺，全部為私有建 築 物 ， 建 物 所 有 權 人 共 計 40人。

7

合法建物權屬 面積( 平方公尺 )

比例(%)

公有建物 0 0 私有建物 3,654.69 100 合計 3,654.69 100

更新單元內建物權屬與面積統計表

五、現況分析

樂業街 41 巷

樂業街 41 巷 16弄

和平西路三段 72巷 樂業街更新單元範圍

323436

38

464442

40

21

25 22

243

2

14

57

• 同意參與都市更新事業概要比例計算8五、現況分析

項目土地部分 合法建物部分

面積（㎡） 所有權人數（人） 面積（㎡） 所有權人數（人）全區總和（ A=a+b） 2,948.50 46 3756.46 40

公有（ a） 922.00 1 0 0私有（ b=A-a） 2,026.50 45 3756.46 40排除總和（ c） - - - -計算總和（ B=b-

c） 2,026.50 45 3756.46 40

同意數（ C） 624.71 13 1102.86 12同意比例（ %）（ C/B） 30.83% 28.26% 29.35% 30.00%

表 5-6 同意參與更新事業概要統計表

9

▪ 土地使用與建築物現況：五、現況分析

更新單元範圍

圖 例

10五、現況分析 ▪ 房地產市場調查

本更新單元雖位於大安區，但未鄰近大型都會公園及特色商圈；區域行情價在每坪90至 120萬之間。

更新單元周邊房地產調查圖

預售房地產市場行情表

更新單元

案名　 地址樓層 表價

坪數　行情價 建設公司　G/B 萬 / 坪 萬 /坪

瑞安樸石 瑞安街 135 巷 14/4 100 90 90 國泰建設翠亨 光復南路 420 巷 13/5 123 88-

127 100 恒邦建設上青田 青田街 8/3 145 128 120 吉田建設吾疆 仁愛路 111 號 21/6 160 180 155 恒鉅建設森美館 新生南路二段

84 號 13/5 170 130 130 國美建設

本更新單元使用分區 :本更新單元包含第三種住宅區及公共設施用地 ( 道路用地 ) ，土地總面積計 2,948.50 平方公尺，第三種住宅區土地面積計2,583.00 平方公尺，使用強度：住三建蔽率 45% 、容積率225% 。

11六、細部計畫及其圖說 ▪ 土地使用說明

更新單元內土地使用分區面積表使用分區 基地面積

(平方公尺 )建蔽率(%)

建築面積(平方公尺 )

容積率(%)

法定容積(平方公尺 )

第三種住宅區 2,583.00 45 1,162.35 225 5,811.75

公共設施用地 (道路用地 ) 365.50 - - - -

總面積 2,948.50 - - - -

12七、處理方式及區段劃分 ▪ 處理方式

本更新單元採全部以「拆除重建」方式辦理。 本更新單元內無整建維護，因此全區劃為一個「重建區段」。

13

配合單元週遭整體考量，單元內原計畫有 6 公尺寬巷道尚未打通，擬配合此更新計畫廢除巷道並以相同面積移設於單元南側為公共設施綠地；寬度6.6~9.3 公尺。更新單元北側相鄰之樂業街 15 巷，部分私有地尚未打通，配合本計畫一併打通。另本計畫擬於更新單元內沿西側樂業街、北側樂業街 15 巷及東南側樂業街 1 巷退縮留設 4~6 公尺寬之開放性人行步道。

八、區內及鄰近地區公共設施興修或改善計畫

14十、重建區段之土地使用計畫 1/11 更新更新單元內之和平東路三段 72 巷及樂業街 41 巷 16弄為現有巷道，擬辦理現有巷道廢止，以利更新單元整體開發規劃 。面臨計畫道路側退縮 4~6m 人行步道，建築量體設置於北面與西面兩側，擬興建二棟四併 13 層之集合住宅。地下開挖四層開挖低於 75% ，結構採鋼骨鋼筋混擬土。東南面留設為人行入口，基地中央設置中庭。北面及西南面一樓設置一般零售業提供商業及服務需求。一樓臨街面作為一般零售業，東南面留設為大廳及管委會使用空間供大樓住戶公共使用，提供社區活動空間。二層以上皆作住宅使用。 東南及西側臨計畫道路側退縮留設 4~6m無遮簷人行步道，供大眾通行使用。人車動線系統分離，停車場出入口設置於基地西側 11m 計畫道路 ( 樂業街 ) 。人行入口則位於東南面 6m 計畫道路設置。

▪ 建築規劃原則

15十、重建區段之土地使用計畫 2/11 ▪ 容積獎勵項目及額度

註 1. 基準容積比率 =獎勵面積 / 法定基準容積樓地板面積（平方公尺）註 2. 本基地位於捷運站週邊 , 以目前市府既定政策 , 無法申請停車獎勵 . 另依99.4.24 市府所發佈之「台北市老舊中低樓層建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫」預訂今年 8月 1日實施 . 獎勵上限為 2倍法定容積或原容積加上 0.5倍之法定容積 . 本基地尚符該計畫之原則條件 . 實際獎勵額度尚待詳細規定發佈後方能核算 . 暫依增設 40 部停車估算獎勵額度 .

註 3. 實際獎勵面積以都市更新審議委員會核定為準註 4. 實際獎勵額度以核定事業計畫為準 .

本單元擬申請之更新總容積為：F=F0+△F3+△F4+△F5+△F+6 = 8,836.47 平方公尺

申請容積獎勵項目 基準容積比率 (%)獎勵面積

(㎡ )△F1 以原容積高於法定容積△F2 更新後分配之樓地板面積不及當地平均居住水準獎勵△F3 更新時程獎勵 7.00% 406.82△F4 考量地區環境狀況△F4-1 捐贈公益設施△F4-2 協助開闢毗鄰基地都市計畫公共設施及捐贈公共設施用地所需成本經費 10.26% 596.46

△F5 更新地區規劃設計獎勵△F5-1 建築設計與鄰近地區建築物相互調和 10.00% 587.29

△F5-2 開放空間廣場△F5-3 留設人行步道 8.05% 467.56△F5-4 保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築△F5-5 更新單元規模△F5-6 綠建築 6.00% 348.71

△F5 小計 23.96% 1,397.44△F6 處理占有他人土地舊違章建築戶獎勵 0.41% 24.00更新容積獎勵合計 41.72% 2,424.72其他獎勵容積 ( 台北市老舊中低樓層建築辦理都市更新擴大協助試辦計畫等 ) 10.32% 600.00

申請容積獎勵總計 52.04% 3,024.72

16十、重建區段之土地使用計畫 3/11 ▪ 整體規劃更新建築面積

整體規劃更新建築面積檢討表

17十、重建區段之土地使用計畫 4/11 ▪ 規劃設計圖 – 一層平面圖

18十、重建區段之土地使用計畫 5/11 ▪ 規劃設計圖 – 二層至十三層平面圖

19十、重建區段之土地使用計畫 6/11 ▪ 規劃設計圖 –地下一層平面圖

20十、重建區段之土地使用計畫 7/11 ▪ 規劃設計圖 – 地下二 ~ 四層平面圖

21十、重建區段之土地使用計畫 8/11 ▪ 規劃設計圖– 立面圖

22十、重建區段之土地使用計畫 9/11 ▪ 規劃設計圖– 剖面圖

23十、重建區段之土地使用計畫 10/11 ▪ 規劃設計圖 – 環境模擬透視圖

24十、重建區段之土地使用計畫 11/11 ▪ 規劃設計圖 – 環境模擬透視圖

25十一、都市計畫與景觀設計 1/2 ▪ 人車動線設計原則 – 人車動線規劃圖

26十二、防災與逃生避難計畫 ▪ 防災計畫平面圖

27十三、實施方式及有關費用分擔 實施方式：

本都市更新事業計畫範圍採取權利變換方式進行重建

有關費用分擔：本地區都市更新事業之執行費用負擔，將依據「都市更新條例」及相關子法之規定，由參與更新之所有權人及權利關係人，依權利價值比例分配。

28十四、拆遷安置計畫 法令依據• 都市更新條例第 36 條• 臺北市都市更新自治條例第 4 條 土地改良物拆遷補償費計算：本案都市更新單元內合法建築物之認定，以辦理建物保存登記完竣者為原則，共計 91 戶依『臺北市舉辦公共工程對合法建築物及農作改良物拆遷補償及違章建築處理辦法』 　　 1. 建物補償：合法建築物補償金 ( 元 )　　　　 　 = 建物拆除面積 m2×(補償單價 -拆除單價 )

=5,880萬元 2.拆遷安置費 :參考『臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理辦法』 : 拆遷安置費 = 住宅拆遷安置費 + 營業拆遷安置費 + 其它安置費住宅拆遷安置費 = 總居住面積 × 住宅租金水準 × 更新期間營業拆遷安置費 = 總營業面積 × 營業租金水準 × 更新期間

現住戶拆遷安置費用合計為 2,029.8萬元。 占有他人土地之舊違章建築戶之補償與安置 違占戶補償金依補償面積價值扣除營建成本、管銷成本及風險管理費計。補償金總額 362 萬元。

29十五、財務計畫 1/4 ▪ 成本說明

總項目 費用 ( 萬元 )

壹、工程費用 一、重建費用 (A) 94,628二、公共設施費用 (B) 0

貳、權利變換費用 ( 都市更新費用 )(C) 9,309

參、貸款利息（ D ） 3,174

肆、稅捐（ E ） 104

伍、管理費用 (F) 22,017（ A ） + （ B ） + （ C ） + （ D ）＋（ E ）＋（ F ）總計： 135,211

土地成本：無 更新事業實施經費：本案預計開發總成本為新台幣 135,211萬元

更新總成本估算表

30十五、財務計畫 2/4 ▪ 收入說明

更新整體開發收益表項目 數量 單價 複價（萬元）

1 店舖 220 坪 80 萬元 / 坪 17,600

2 住宅 4,215.25 坪 68 萬元 / 坪 286,637

2 停車位 123 個 250 萬元 / 個 30,750

更新後銷售總收入合計 334,987

預估更新後住宅使用面積為 4,215.25坪，總車位數 123 位，依據目前規劃狀況推估新成屋售價，住宅使用部分平均銷售單價約為 68萬元 /坪， 1樓使用部分銷售單價約為 80萬元 /坪，停車位平均價格約為 250萬元，總銷售金額約為 334,987萬元。

31十五、財務計畫 3/4 ▪ 權利變換價值說明

依都市更新條例第 31 條，考慮都市更新單元範圍內所有權人對於共同負擔費用承受度不同，故以二種模式來對於共同負擔費用部分做出評估。1. 所有權人全額負擔都市更新共同負擔費用2. 實施者全額負擔都市更新共同負擔費用更新單元權利變換價值說明表

註：本案所提供之數據資料僅供現階段參考，最後正確數據資料應依各縣、市政府單位核准之數據為準。

項目 應負擔費用 (萬 )

更新後可分配登記面積 (坪 )

建物平均單價 (萬 )

車位( 部 )

車位平均單價 (萬 )

更新後應分配價值

(萬 )

自組更新會 ( 所有權人全額負擔 )

所有權人 118,129 4,435 68.0 123.0 250 334,987

實施者 0 0 0 0 0 0

委託實施者 ( 實施者全額負擔 )

所有權人 0 2,644 68.0 73.2 250 199,652.3

實施者 135,211 1,791 68.0 49.8 250 135,334.7

32十八、實施進度

第三階段交屋、成果報核 5個月

第一階段為準備期 24.16個月

第二階段為施工期 32.83個月

▪ 總計： 57.16 個月