第六章 房地产交易管理

房地产转让管理专题——商品房预售

商品房预售——房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。

一、商品房预售的特征

1 、商品房预售的标的具有期待性

2 、商品房预售的周期长、风险大

3 、商品房预售具有较强的国家干预性

4 、商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人的效力。

二、商品房预售的条件1 、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证

2 、持有建设工程规划许可证和施工许可证

3 、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4 、办理预售登记，取得商品房预售许可证明

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

施工许可证

国有土地使用证

商品房预售许可证

五证

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”

三、商品房预售纠纷——认购书中的订金与定金

定金——当事人协商约定的一种金钱担保。如果认购书没有明确商品房的具体事项，认购人没有违反认购书，若双方最终不能签订商品房预售合同，预售人应返还定金；如果认购书对将来签订的合同条件有明确规定，预购人事后不同意以此签订合同，构成违约，不能请求返还定金；如果开发商在签订预售合同时，提出来与认购书中不同的条件而导致预售合同不能签订的，双倍返还定金。

订金——可视为“预付款”

三、商品房预售纠纷——面积误差

出卖人交付使用的商品房面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1 、面积误差比在 3% 以内（含 3% ），按照合同约定的价格据实计算；

%100-

实际面积

合同约定面积实际面积面积误差比

2 、面积误差比绝对值超出 3%

买受人可请求退房，返还已付购房款及利息；买受人不退房的

房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比在 3% 以内（含 3% ）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出 3% 部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在 3% 以内（含 3% ）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出 3% 的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。

当你遭遇房地产虚假广告某开发商开发一花园小区，在其售楼处和其他宣传资料中的示意图和文字表明该小区之外的正南面是拟建设中的嬉水公园，嬉水公园的南面即为海景，故购买该小区的业主户户可享受无限海景。但业主入伙时却发现开发商标明为嬉水公园的地方正在兴建一超大型高层住宅群。业主不但无缘海景，连通风、采光都大受影响。业主发现上当，即怒高无良开发商。

三、商品房预售纠纷案例

思考

预售制是否应该取消？

感谢聆听！

沈阳建筑大学

刘亚臣