Микроэкономика самоорганизации:Микроэкономика самоорганизации:

анализ эффективности товариществ анализ эффективности товариществ собственников жилья в Россиисобственников жилья в России

Леонид ПОЛИЩУКЛеонид ПОЛИЩУК, , Екатерина БОРИСОВАЕкатерина БОРИСОВА

(ГУ-ВШЭ)(ГУ-ВШЭ)

ВведениеВ последние годы в России повсеместно возникают товарищества собственников жилья (ТСЖ) – ассоциации жильцов многоквартирных домов, создаваемые для совместного управления общей собственностью (инфраструктура зданий, текущий и капитальный ремонт, охрана, использование прилегающей территории и пр.). Учреждение ТСЖ логичным и естественным образом завершает приватизацию жилого фонда передачей прав и обязанностей по содержанию общей собственности владельцам жилья.

ТСЖ должны заполнить институциональную лакуну, возникшую после массовой приватизации жилья при сохранении внутридомовой и придомовой инфраструктуры в фактическом ведении муниципальных органов власти.

Успехи и неудачи институциональной реформы

Несмотря на очевидные преимущества такого подхода и его соответствие мировой практике, внедрение ТСЖ в России сталкивается со значительными препятствиями, отчасти связанными с несовершенством сектора коммунальных услуг в стране, отчасти – с недостаточной способностью граждан к самоорганизации и иными внутренними проблемами. Анализ результатов деятельности создаваемых ТСЖ позволяет выявить причины успехов и неудач институциональной реформы в жилищном секторе.

Задачи исследования

Провести институциональный анализ ТСЖ и Провести институциональный анализ ТСЖ и диагностику возникающих в этой сфере проблемдиагностику возникающих в этой сфере проблем

Оценить результативность ТСЖ как института Оценить результативность ТСЖ как института управления общей собственностью в жилищном управления общей собственностью в жилищном секторе секторе

Объяснить различия в организационной Объяснить различия в организационной эффективности ТСЖ и результатах их деятельности эффективности ТСЖ и результатах их деятельности запасами материальных и нематериальных активов запасами материальных и нематериальных активов организацииорганизации

Актуальность задачи1. Создание ТСЖ – один из ключевых элементов реформы жилищно-

коммунального хозяйства, затрагивающей повседневную жизнь миллионов людей и имеющей важное значение для повышения качества жизни, развития городов и модернизации общественных услуг.

2. ТСЖ создают исключительно благоприятные возможности для самоорганизации граждан ввиду наличия прямой и хорошо осознанной материальной заинтересованности, юридических предпосылок и государственной поддержки. В силу названных причин ТСЖ могут служить «лакмусовой бумажкой» способности российского общества к самоорганизации.

3. ТСЖ представляют собой один из наиболее массовых и экономически значимых сегментов российского некоммерческого сектора, и исследования ТСЖ проливают свет на проблемы и перспективы развития российских НКО. Методика, применяемая при оценке эффективности ТСЖ, может быть использована в анализе иных некоммерческих организаций и общественных объединений.

Динамика создания ТСЖ

(Данные Росстата/Госкомстата и Фонда «Институт экономики города»)

С принятием Жилищного кодекса процесс создания ТСЖ ускорился, но жильцы почти трети домов до сих пор не избрали какую-либо форму управления общей собственностью, причем ТСЖ введены лишь в 1/6 жилого фонда страны.

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

55000

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Число ТСЖ

Препятствия созданию ТСЖ

недоверие в обществе к реформе ЖКХ недостаточная информированность населения опасения, что создание ТСЖ повлечет за собой принятие

жильцами неясных и потенциально обременительных обязательств, приведет к росту стоимости коммунальных услуг и более жесткому порядку взыскания платежей

неурегулированная ответственность за капитальный ремонт изношенного жилого фонда

споры вокруг закрепления в собственность ТСЖ земельных участков

неудовлетворительное состояние рынка коммунальных услуг, где приватизированные предприятия ЖКХ нередко имеют монопольную власть

недоверие между жильцами, нехватка инициативы и опыта самоорганизации

возможности для «захвата» ТСЖ

ТСЖ с точки зрения институциональной теории

В деятельности ТСЖ возникают сюжеты и коллизии ряда основных разделов современной институциональной теории:

права собственности (Grossman, Hart, 1986) коллективные действия (Olson, 1966) значение социального капитала общественный выбор граница организации проблема агентских отношений

и пр.

Институциональный анализ проливает свет на природу проблем ТСЖ и позволяет обоснованно сформулировать гипотезы, подлежащие эмпирической проверке.

Гипотезы

Институциональный анализ ТСЖ и имеющиеся свидетельства позволяют выдвинуть следующие гипотезы.

1. Результаты работы ТСЖ зависят от «окружающей среды», в том числе состояния сектора коммунальных услуг, экономического положения города, и политики властей, а также от внутренних факторов – материальных и нематериальных активов организации.

2. Характеристиками материальных активов, влияющими на эффективность ТСЖ, являются состояние и размер зданий.

3. Главным нематериальным активом ТСЖ, значимым для эффективности организации, является социальный капитал жильцов.

4. Передаточным каналом влияния социального капитала на эффективность ТСЖ является качество управления организацией.

Методология

1. Оценить на основе репрезентативной выборки эффективность действующих ТСЖ, используя метод стохастической границы

2. Методами регрессионного анализа оценить воздействие на экономическую и организационную эффективность ТСЖ различных активов организации

Метод стохастической границы в оценке эффективности ТСЖ

Метод применяется в оценке деятельности организаций частного и государственного сектора и состоит в аппроксимации путем эконометрического оценивания границы возможностей организации в пространстве переменных «затраты-выпуск». Характеристикой эффективности является значение «функции расстояния», измеряющей близость данного наблюдения к границе возможностей.

Преимуществами метода в анализе некоммерческих организаций является возможность выявить путем обработки репрезентативного массива наблюдений «стандарты рынка» и скомпенсировать таким образом дефицит реальной рыночной информации в некоммерческом секторе (Борисова, Полищук, 2009).

Применение метода в оценке деятельности ТСЖ оказывается возможным ввиду наличия большого числа однотипных организаций, производящих один и тот же набор услуг и затрачивающих материальные ресурсы. Параметрами выпуска в этом случае являются оценки жильцами качества услуг ТСЖ.

1

2

Данные: история о двух городах

Материалы опроса жильцов и председателей ТСЖ по специально разработанной анкете и методике

Опросом охвачено 82 ТСЖ в Москве и Перми Опрос проведен совместно с исследовательской

группой «Циркон»Респонденты давали оценку различных аспектов

деятельности ТСЖ, а также необходимую информацию о своем социально-экономическом статусе, участии в деятельности ТСЖ и отношениях в коллективе жильцов («социальном капитале»)

Качество услугБлагоустройство и содержание общего имущества дома

Уборка и благоустройство двора

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2 именее

2 - 2.5 2.5 - 3 3 - 3.5 3.5 - 4

% ТСЖ

Москва Пермь0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2 именее

2 - 2.5 2.5 - 3 3 - 3.5 3.5 - 4

% ТСЖ

Москва Пермь

Качество основных услуг ТСЖ в Москве выше, чем в Перми…

Затраты

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

750 именее

750-1000

1000-1250

1250-1500

1500-1750

1750-2000

более2000

Руб.

% ТСЖ

Москва Пермь

…но в Москве больше и затраты на услуги

Социальный капитал-IСоциальный капитал измеряется в литературе большим числом

индикаторов, отчасти универсальных, отчасти специфических для объекта анализа.

В качестве показателей общего социального капитала использовались следующие характеристики:

Взаимопомощь жильцов Давность проживания людей в домах ТСЖ Мотив образования ТСЖ (по инициативе собственников или нет) Общение между соседями Добровольная работа в ТСЖ

Перечисленные индикаторы коррелированы друг с другом.

Специфический социальный капитал непосредственно характеризует активность и результативность участия жильцов в работе ТСЖ и включает следующие характеристики

Активность участия в работе собраний Внимание к мнению участников Легкость достижения согласия и принятия решений

Перечисленные характеристики также коррелированы друг с другом и заменялись в расчетах их главной компонентой – «договороспособностью» жильцов, которая выступала в качестве агрегированного индикатора специфического социального капитала.

Социальный капитал-II

Социальный капитал в Москве и Перми

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

4 именьше

4 - 5 5 - 6 6 - 7 7 - 8

"Договороспособность" жильцов

% ТСЖ

Москва Пермь0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

4 и меньше 4 - 5 5 - 6 6 - 7 7 - 8

Взаимопомощь, в баллах (1ая главная компонента)

Число ТСЖ

Москва Пермь

Специфический социальный капитал

Общий социальный капитал

Общего социального капитала больше в Перми, специфического – в Москве

Эффективность ТСЖПри построении границы выпуском выступали оценки качества услуг, а

затратами – деньги на услуги ЖКХ; ввиду наличия нескольких показателей выпуска граница оказывалась мультипродуктовой.

Спецификации стохастической границы для оценки эффективности ТСЖ варьировались по определению единицы анализа (ТСЖ или респондент), интерпретации данных (обычные или панельные; в последнем случае аналогом «времени» выступал респондент данного ТСЖ), распределению остатков регрессии, перечню контрольных переменных, набору характеристик «затрат и выпуска», совместному или раздельному оцениванию для двух городов и пр.

Результаты расчетов как правило оказывались робастными к используемой методике; в частности, между индикаторами эффективности в различных вариантах наблюдалась ранговая корреляция на уровне 0,8-0,9.

Основной вариант расчетов получен с использованием транслогарифмической функции (описание в Coelli et al., 2005):

-1ln ln ln -

01 1

N My y y x v un ni Ni mNi mi i i

n m

2 20, ; 0; 0,uu u

i i i

В проведении расчетов активное участие принимал А.А. Пересецкий (РЭШ)

Эффективность ТСЖ

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Номер ТСЖ

Эффективность

Эффективность ТСЖ – Москва и Пермь

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1

0 10 20 30 40

Москва Пермь

Московские ТСЖ большей частью оказываются эффективнее пермских (средняя оценка эффективности для Москвы – 0.84; для Перми – 0.79;) при этом разброс показателей эффективности в Москве больше, чем в Перми.

Объяснение вариаций эффективности: оценка регрессионных уравнений

1 2 3 4 5 6 7* * * * * *Efficiency live decision people motive help X

1. Базовая регрессия

2. 3. 4. 5. Максимальный набор факторов

live_year Давность проживания -0,696* -0,669* -0,669* -0,628* -0,634*

decision «Договоропсособность» 0,319* 0,314* 0,298* 0,331* 0,331*

people Размер ТСЖ 0,161**** 0,155**** 0,132*** 0,155***** 0,159*****

motive Мотив образования 0,263** 0,285* 0,273** 0,234*** 0,234***

help Взаимопомощь 0,161**** 0,156**** 0,142***** 0,138***** 0,142*****

network Связи с соседями -0,125***** -0,137***** -0,148***** -0,152*****

participation Участие в делах ТСЖ Незначим Незначим Незначим

free rider Проблема безбилетника

Незначим Незначим

differ Неравенство Незначим

R2 0,6410 0,6551 0,6618 0,6578 0,6581

Adj R2 0,6142 0,6238 0,6248 0,6137 0,6077*p<=0,001, **p<=0,005, ***p<=0,01, ****p<=0,05, *****p<=0,10

Примечания: 1) Анализ предварялся расчетом парных корреляций факторов эффективности 2) Если при расчете границы производился контроль на индивидуальные характеристики, то при построении регрессий эти контролирующие переменные не вводились

Базовая регрессия, включающая основные факторы эффективности:

Факторы эффективности ТСЖ

Постоянно высоко значимым фактором эффективности ТСЖ является состояние материального актива – давность проживания/год постройки дома (-)

Почти всегда высоко значимый фактор – специфический социальный капитал (договороспособность) (+)

Часто значимые факторы – характеристики общего социального капитала – взаимопомощь (+) и мотив образования ТСЖ (+)Эти факторы значимы лишь при одновременном включении в регрессию специфического социального капитала или иных характеристик организации.

В некоторых вариантах расчетов оказывается значимым размер ТСЖ (+)

Слабо значимыми или незначимыми оказываются ряд индикаторов общего социального капитала, в том числе общение между соседями и добровольная работа в ТСЖ.

Работа правления

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

3 именьше

3 - 3.5 3.5 - 4 4 - 4.5 4.5 - 5

Подотчетность работы правления, в баллах

% ТСЖ

Москва Пермь

Показатели качества работы правления выше в Москве

Респондентов просили оценить качество работы правления ТСЖ по следующим показателям:

• оперативность и качество работы правления • полнота и регулярность распространения информации о работе ТСЖ• подотчетность правления жильцам и действия в их интересах

Управление и самоорганизация 1

Важным (статистически значимым в регрессиях) условием успешной работы ТСЖ является эффективность правления.

Эффективность правления, в свою очередь, обеспечивается технической гражданской компетентностью жильцов, позволяющей в полной мере использовать возможности института ТСЖ.

R2 = 0.5395

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

0.0 2.0 4.0 6.0 8.0

"Договороспособность"

Работа правления

(1ая главнаякомпонента)

Управление и самоорганизация 2

Дефицит технической гражданской компетентности не может быть скомпенсирован эффективным управлением ТСЖ(показатели эффективности управления теряют значимость при их включении в регрессию наряду с социальным капиталом).

«ТСЖ имеет такое управление, которого оно заслуживает».

Отношения с управляющей компанией

Наиболее эффективные ТСЖ обходятся без управляющих компаний, отказываясь от преимуществ специализации и аутсорсинга. Это свидетельствует о том, что нередко управляющие компании навязываются ТСЖ, будучи орудием «захвата» института.

Основные выводы Эффективность российских ТСЖ варьируется в достаточно

широких пределах в зависимости от окружающей среды (в том числе города), а также от активов организации.

Материальные активы ТСЖ преобладают по своему влиянию на эффективность над нематериальными, а среди последних наиболее важными оказываются запасы специфического социального капитала – способности жильцов к коллективному принятию решений в отношении общей собственности.

«Техническая гражданская компетентность» формируется вне прямой связи с традиционными составляющими социального капитала. Запасы общего социального капитала в Перми превышают московские, но специфического социального капитала больше в Москве, чем отчасти и объясняется более высокая эффективность московских ТСЖ.

В России ТСЖ испытывают двойной дефицит: внутренний - гражданской активности и внешний - конкуренции в отрасли ЖКХ.

Повышение эффективности управления жилищным фондом требует гибкости в выборе инструментов и решений, отражающих особенности общества и современное состояние сектора ЖКХ.

Вопросы, комментарии, замечанияВопросы, комментарии, замечанияleonid.polishchuk@gmail.com

ekaterina.i.borisova@gmail.com