物业管理与工程建造衔接的程序、方法、重点

主讲人：章洪

（一）、国家对物业管理的立法

在 2003 年 6 月 8 日国务院第 379号颁布的《物业管理条例》到 2007 年8 月 26 日国务院关于修改《物业管理条例》的决定，体现了国家对物业管理行业的高度重视，也是物业管理工作走向规范化、法制化的标志。

一、物业管理的基本概念

（二）、什么是物业管理（二）、什么是物业管理

物业管理指物业管理企业接物业管理指物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务人提供多层次、全方位的服务活动。活动。

（三）、物业管理的内容

（ 1 ）清洁卫生管理（ 2 ）绿化日常维护管理（ 3 ）小区治安管理（ 4 ）维护公共蓄水池（ 5 ）水电管理（ 6 ）排污设施管理（ 7 ）高层楼宇增设的服务项目。（ 8 ）根据需要增设的服务项目。

（四）、物业管理在房地产开发经营中的地位和作用

（ 1 ）有利于房地产的销售推广。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境 ; 否则，将会影响到小区品质和后期尾盘的销售。

（ 2 ）有利于物业保值增值。从财富积累的角度来看 , 良好的物业管理可延长物业的使 用寿命 , 充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良 , 加速物业物理损耗的速度 , 使物业使用价值提前消耗。

（ 3 ）有利于房地产市场的发展完善。物业管理的社会化和专业化的良性发展 , 是和房地产综合开发的经济体制改革相适应的 , 它使房地产开发、经营、服务有机地结合起来 , 具有繁荣和完善房地产市场的作用。

（ 4 ）有利于提高房地产开发企业的信誉。物业管理是房地产广义上的售后服务 。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能 ,促进人居环境的改善 , 从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租户的后顾之忧 , 增强他们对房地产开发企业的信心 , 建立房地产开发企业在公众中的良好形象 , 具有提高房地产开发企业信誉的作用。

二、物业管理与工程建造的衔接程序、方法、重点

（一）、程序1 、规划设计 2 、项目施工管理

3 、物业管理的准备 4 、房屋竣工验收 5 、签订物业管理合同 6 、房屋接管验收

7 、提供物业服务 8 、信息反馈

（二）、方法 1 、项目设计阶段 在规划设计方案出台前，就介入方案的修

改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要，提高设计品质。

物业管理的提前介入及时带来使用人和管理人长期相伴所积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正，使规划设计更合理。

2 、项目施工阶段

在项目的施工阶段，物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。利用物业管理企业对物业长效管理、对业主终生服务的责任心，协助施工监理、安装调试和竣工验收，将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度，以发挥前期介入减少返工、防止后遗症的作用。

3 、物业管理准备阶段 物业管理前期介入为物业的正常管理打下坚实

的基础，通过前期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料，分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业主档案、调查分析未来业主服务需求等。

44 、参与竣工验收、参与竣工验收 竣工验收后，房地产开发商应竣工验收后，房地产开发商应

向物业管理移交的资料有：向物业管理移交的资料有：（（ 11 ）竣工总平面图，单体建筑、）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（资料；（ 22 ）设施设备的安装、）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；使用和维护保养等技术资料；（（ 33 ）物业质量保修文件和物业）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（使用说明文件；（ 44 ）物业管理）物业管理所必须的其他资料所必须的其他资料 。 。

55 、签订物业服务合同、签订物业服务合同

物业管理企业经过多方面的物业管理企业经过多方面的参与前期工作，对整个物业情况有参与前期工作，对整个物业情况有充分了解后，物业也初见雏形，这充分了解后，物业也初见雏形，这时物业管理进入实质性的工作，这时物业管理进入实质性的工作，这时部分业主可能提前入住或接房，时部分业主可能提前入住或接房，开发商和物业企业之间应以合同的开发商和物业企业之间应以合同的形式明确各自的权利和义务。形式明确各自的权利和义务。

6 、房屋接管验收（房屋接管验收程序）

（ 1 ）、验收小组根据开发商提供的竣工图纸按设计施工要求编制验收计划和验收标准。

（ 2 ）、验收小组根据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

（ 3 ）、在验收过程中，检查出来达到验收标准的楼宇、设施、设备，需提出书面整改报告发回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

（ 4 ）、对在验收中为达到验收要求的楼宇、设施、设备在整改实施后由验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

7 、开展全方位的物业服务

是物业管理的实质性阶段，这就包括一些服务内容、服务细节和方法技巧的体现。如业主入住与装修管理；客户服务；保洁与绿化管理；安全与车辆管理；物业工程管理；服务质量管理；财务管理；行政人事管理等。

8 、信息反馈 这是在物业管理的过程中应做好的工

作，物业管理企业在做好服务的同时要注意对管理、服务过程中的信息建立台帐，将相关的信息反馈给开发商。

（三）、重点

1 、工程建造方面 为方便后期的维修、保养和管理。要做好以下

几个方面的重点工作。 （ 1 ）消防方面重点对水系统中的消火栓、喷

淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。

（ 2 ）给排水方面重点了解供水的系统情况。各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式以及各个阀门的位置。在排水方面了解雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池、流泥井的位置等。

（ 3 ） 土建施工方面重点了解哪些为整体混凝土施工，哪些为用空心砖砌成，以方便日后住户装修时，能告之哪些墙不能拆除，墙体、天花板、地面在哪些位置埋有管线，需要在打孔和装修时注意。

（ 4 ）公共供水、供电方面了解由于供水、供电实行最低用量要求，故公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免计量表因走不够最低用量，而造成用户多出钱。同时对公共用水、用电，在设计时我们应该要求其尽量集中在一起，使用一块计量表。

2 、 保洁绿化方面

保洁方面：垃圾桶的设置是否合理；用水用电设置是否方便等；同时还应关注设置照明及水龙头的部位，是否方便进行清洁，以及物业是否设计了垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的设施。

3 、 安全防护方面

物业管理在工程建造阶段的安全防护，重点关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越设置是否合理，各种监控镜头的设置是否足够、合理。对那些商住混合的物业，充分考虑能否对住户与商场的门进行控制，能否有效的隔离商场人员进入住户空间，并充分考虑物业出入口的设置是否合理，关注停车场的智能化建设和管理工作以及各种工程管道井是否存在安全隐患等。

三、对丽水龙庭、山水康城物业管理的启示

（ 1 ）要选择有实力和信誉度较好的物业管理公司。

（ 2 ）物业管理要深入到项目的各个环节，从原材料的选择，项目的施工到最后验收交房。

（ 3 ）物业管理要讲究细节，用服务打动客户，才有利于尾盘销售。

总之，做好物业管理与工程建造过程的衔接，既能帮助开发商在规划设计、建设阶段和交房验收的顺利完成，从使用和维护的角度，改善配套，便于物业一直处于最佳使用状态。同时减少物业和配套在完工后的调整和维修，防范风险，降低成本；更能方便未来物业管理和业主的使用，营造高品质的居住环境。

谢谢大家

祝大家学习工作愉快！