华宸未来 - 承明旭辉上海南翔专项资产管理计划招募说明书

上海浦江国际广场

嘉兴旭辉广场

资管计划名称 承明旭辉上海南翔项目房地产基金

资管计划性质 华宸未来资产专项资产管理计划

募集规模 1.195 亿元资管 A1 类 6000 万元

资管 A2 类 5950 万元

投资期限

资管 A1 类 10 个月 +2 个月（ 2 个月延长期由普通合伙人 GP 决定）

资管 A2 类 12 个月 +3 个月（ 3 个月延长期由普通合伙人 GP 决定）

投资金额 100 万起，超出部分以 10 万元的整数倍为单位增加

预期年均收益率

资管投资人 100 万≤认购金额 <300万

9% 每年分配

资管投资人 300 万元≤认购金额 9.2% 每年分配

托管银行 兴业银行

投资结构 受让项目公司股权及委托贷款方式进入

资金用途 上海南翔项目开发建设

资产管理计划要素——期限短，门槛低

委托贷款

上海承盛投资中心（有限合伙）

上海旭为置业有限公司

旭辉集团

基金管理

出资 50 万

出资 1.195 亿

10% 股权

90% 股权

集团连带责任担保

90% 股权质押

GP 承明投资

交易结构——股权质押，集团担保

华宸未来 - 承明 - 旭辉南翔特定多客户资产管理计划

A2 类A1 类

0.6 亿 0.595 亿10+2 个月 12+3 个

月

单一 LP

融资方亮点分析

• 旭辉集团 – 旭辉集团股份有限公司 ( 以下简称“旭辉” ) 成立于 2000 年，是一家以内地住宅

开发为主营业务的香港上市房地产开发企业（股票代码 00884.HK ）。 旭辉总部设在中国上海，具有“中国房地产开发企业一级资质”，连续 8 年稳居中国房地产企业百强，名列百强企业“成长性 TOP10” 、“运营效率 TOP10” 、“企业盈利性 TOP10” 、“华东品牌价值 TOP10” ，跻身“上海市房地产开发企业 10强”， 荣登“ 2013 年中国房地产开发企业 500 强”（第 36 位），入选“ 2013 中国房地产开发企业发展潜力 10 强”（第 3 位）、“ 2013 中国房地产开发企业经营绩效 10 强”（第 6 位）。

• 上海本地项目– 本项目位于上海嘉定区南翔镇，距离轨道交通 11 号线及规划中的 13 号线南翔站

1 公里。紧靠外环线，距离虹桥商务区约 15 分钟车程，距离人民广场 18 公里。– 周边教育及医疗配套齐全。目前，周围区域房价均价 15000 元 / ㎡，随着未来区

域的越发成熟，其整体均价将有大幅提升空间。

资管人亮点分析• 华宸未来资产

– 华宸未来资产是华宸未来基金管理有限公司的全资子公司，专门服务于专项资产管理计划，接受证监会直接监管。具有类似资格的公司，截至 2013 年 5 月全国仅有 26 家。华宸未来基金管理有限公司由华宸信托有限责任公司、韩国未来资产基金管理公司等公司共同发起设立，注册资本 2 亿元。

• 华宸信托– 始创于 1988 年 4 月，属于内蒙古国资委控股公司，注册资本 5.72 亿元人民币。– 2010 年 7 月在第三届中国优秀信托公司评选中荣获“中国最具区域影响力信托公

司”荣誉称号；推介发行的《内蒙古高新控股有限公司股权投资单一资金信托计划》荣获“中国最佳基础设施信托计划”荣誉称号。

– 截至 2011 年末，总资产达 13.8 亿元人民币，净资产达 9.78 亿元人民币，存续信托财产规模为 151.57 亿元人民币，税后净利润 1.96 亿元人民币。

• 韩国未来资产基金管理公司– 韩国国内最大的基金管理公司，股票型基金产品在韩国国内市场占有率超过

25% ，是韩国国内最受认可的基金管理公司。– 亚洲最大的独立金融服务机构之一，截至 2011 年，资产管理总额超过 500 亿美

元。– 新兴市场的股票投资专家，在新兴市场的资产管理规模位居世界第二位。– 公司十分重视对中国的投资，超过 50% 海外投资配置在中国。– 拥有丰富的产品开发和管理经验，旗下共有 647只基金产品，覆盖各个投资领

域。

林中先生( 旭辉集团董事长，创始人 )

拥有 20 年房地产行业经验，曾入选新沪商世纪论坛“ 2006 新沪TOP100” 、中国房地产 TOP10研究组“ 2006 中国房地产品牌贡献人物”，被中国房地产（第二届）年会组织委员会评为“ 2007 年度中国房地产 100 位城市建设领袖人物”，并于 2010 年获得 “ 2010

年房产之星”称号。旭辉集团于 2012 年 11 月 23 日成功在香港联合交易所主板上市，目前市值逾 70 亿港币

上海朗香郡上海虹桥国际

北京御府

长沙藏郡

旭辉集团雄厚实力 香港主板上市—— 创始人 林中

金地格林（已经建成）金地格林（已经建成）

华润置地 （在建中）

华润置地 （在建中）

和黄（已经动工）

和黄（已经动工）

路劲（尾盘）

路劲（尾盘）朗诗朗诗

新城公馆

（在建）

新城公馆

（在建）

项目公司 上海旭为置业有限公司项目名称规划用途土地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率

/ )楼面地价（元 平方米总销售额项目进展情况 2012 12项目土地已于 年 月竞得

21,455.20

53,638.00

2.5

7.04预计约 亿元

37-1 37-2上海嘉定南翔 、 号地块项目商办

3,188

基金所投项目——未来南翔核心位置

板块内名盘聚集 商业发达

1

1. 南翔医院2. 家乐福超市3. 宝翔幼儿园4. 怀少学校5. 南翔小学6. 嘉定二中7. 中冶祥腾城市广场

菁英逸品8. 嘉峰汇9. 中冶祥腾菁英尚郡10. 金地世界 iworld11. 新城公馆12. 华润置地中央公园2

3

45

6 7

8

9

10

11

12

地块基本资料

宗地名称南翔镇宝翔路以东、棉伯浜以

37-01南地块（ ）.嘉定区南翔镇棉翔路棉伯浜

37-02之间地块（ ）

四至东至基地边界，南至棉翔路，西至宝翔路，北至棉伯浜

东至基地边界，南至棉翔路，西至基地边界，北至棉

伯浜规划用途 商办 商办土地面积 10,630.2 10,825.0

( )建筑面积 平方米 26,575.5 27,062.5

容积率 2.5 2.5

建筑限高： 60米 办公部分不得建设公寓式办公 项目建成后商业建筑面积的 50% 以上须自行持有，十年内不得转

让 商业、商务办公核定建筑面积占比为 20% 、 80% 地上停车位：按规范配置车位的 20-30% 设置；地下停车位：按规范配置车位的 70-80% 设置

主要限制条件：

与周边项目相比，综合性价比最高！

中冶祥腾 - 城市广场容积率 3.4

SOHO18500元 / ㎡

本 案容积率 2.5

SOHO15000 元 / ㎡商业 25000 元 / ㎡

中冶祥腾 - 菁英尚都容积率 2.7

SOHO14000元 / ㎡

商业 31000 元 / ㎡

金地 - 格林世界商业 30000 元 / ㎡

嘉天下休闲广场商业 30000 元 / ㎡

旭辉集团上海类似楼盘销售案例

项目名称 业态 开盘时间 去化率

旭辉 ·浦江国际广场 商办 2012 年底 65%

旭辉华庭

澜悦湾玫瑰湾

旭辉•浦江国际广场位于浦江镇，紧邻轨道交通 8 号线联航路站站点，规划用途为商办，其中商业和办公楼各 50% ，总建筑面积 188430平方米， 2012 年底开盘，截至 2013 年 4 月底，销售去化率达 65% 。

• 还款保障一：上海嘉定区南翔区 37 号地块项目销售收入– 该区域未来定位为南翔镇办公群集区，周边已有不少办公楼盘在售，逐步形成规模效益。该项目主打产品为小户型办公式公寓，可售性佳，利于回笼资金，保证兑付资金。

– 该项目计划于 2013 年 12 月预售，预计总销售额超 8 亿元。截止 2014年 Q2预期销售收入约 5.04 亿元；截止 2014 年 Q3预期销售收入约7.15 亿元。

• 还款保障二：旭辉集团对上海旭为置业有限公司的偿债义务承担无限连带责任担保– 旭辉集团 2013 年计划销售金额 125 亿元人民币。集团资产负债率控制良好，低于行业平均水平。

– 公司强大的资产实力、盈利能力以及持续稳定的主营业务是提供担保的根本保障。

项目销售前景看好，集团负债率低

资管计划增信措施

• 旭辉集团保证担保：– 旭辉集团就项目公司在投资交易文件项下的全部义务、债务向基金提供连带保证担保，包括但不限于委托贷款项下全部贷款本金及利息的偿还以及股权回购项下全部股权回购价款的支付。任何一项债务到期时，基金可以向债务人主张债权，亦可直接要求旭辉集团履行保证责任；

• 项目公司股权质押：– 旭辉集团将其持有的项目公司全部 90% 股权为基金对项目公司的委托贷款以及股

权回购项下的全部股权回购价款的支付提供质押担保。该股权质押在公证机关办理强制执行公证手续；

• 资管定期报告：– 存续期内基金管理人、华宸未来提供季报及年报。

• 证监会监管备案– 本资产管理计划向证监会报备，并由证监会监管。

• 一票否决权：– 基金有权向项目公司委派董事，项目公司重大经营事项需经全体董事一致通过，享

有重大事项的实质性一票否决权；• 银行资金托管：

– 兴业银行负责资管、基金存续期内资金的全程监管 ;• 项目主动管理：

– 项目公司每月提交财务月报、资金计划、工程节点等报告，基金全程监控项目公司资金周转；

项目房产销售敏感性分析

• 可见，即使项目的商铺和 SOHO销售均价同时下跌 50% ，在完全扣除资金本息后仍然可以保证项目公司正的现金流，足以偿还资金本息。

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承明愿景：成为中国最佳房地产私募基金管理公司

上海承明投资是一家专注于房地产私募基金的投资管理有限公司。本着积极严谨的投资理念，承明投资致力于为投资者创造风险可控的卓越回报。

承明投资拥有业内顶尖的房地产投资管理团队以及完善缜密的投资决策体系，所募集的资金能够迅速对接国内一流开发商以及地产细分市场中的优质项目，致力于为投资者获取丰厚回报。

畅通的 LP渠道、创新的产品结构、卓越的投资眼光、审慎的风险控制、积极的管理风格，持续创造风险可控的丰厚收益是我们的目标；打造投资者心目中的信赖品牌是我们的追求；成为中国最佳房地产私募基金管理公司是我们的愿景。

承明投资——中国地产私募投资管理专家

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