第七章 建设工程项目投资的财务分析第七章 建设工程项目投资的财务分析

一、投资估算一、投资估算二、投资项目收益的估算二、投资项目收益的估算三、投资项目盈利能力分析三、投资项目盈利能力分析四、投资项目清偿能力分析四、投资项目清偿能力分析

一、投资估算一、投资估算

精度要求 机会研究和项目建议书阶段——估算误差在 ±30% 初步可行性研究阶段——估算误差在 ± 20% 可行性研究阶段——估算误差在 ±10%

（一） 建设项目总投资的构成

1 、建设投资——在工程建设活动中为实现预定的生产、经营目标而预先垫付的资金，是有形资产（固定资产）、无形资产和货币基金的总和。

建设投资

固定资产投资

无形资产投资其他资产投资预备费

1 ） 固定资产——在社会再生产过程中较长时间为生产 和人民生活服务的物质资料。通常要 求使用期限在一年以上，单位价值在 规定限额以上。

固定资产是指企业使用期限超过 1 年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。

不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在 2000元以上，并且使用年限超过 2 年的，也应当作为固定资产。

按照《企业会计制度》规定：

特点： 能长期使用并在其使用过程中仍保持原

有物质形态； 其价值会随使用时间长短而磨损，并以

折旧形式计算其损失的使用价值； 通过计算折旧额来回收这部分资金。

2 ）无形资产——能使企业拥有某种权利、能为企业带 来长期的经济效益 , 但没有实物形态的 资产（专利权、商标权、著作权、土 地使用权、非专利技术、信誉等）。3 ）流动资金——为维持生产所占用的全部周转资金。

流动资金 = 流动资产 – 流动负债

流动资

产

现金银行存款

应收账款预付贷款待摊费用

原料及主要材料辅助材料燃料包装物低值易耗品在产品外购产品产成品等

流动资金

流动负债

货币资金

应收及预付款项

存货

应付账款短期借款

投资资金的来源自有资金

债务资金

资 本 金资本溢价长期负债短期负债

4 ）其他资产——指除固定资产、无形资产、流动资产 以外的资产。 形成其他资产原值的费用主要是生产准备费（含职工提前进厂费和培训费） , 样品样机购置费和农业开荒费等。

静态投资

土地使用费与项目建设有关的其它费用与企业未来生产经营有关的费用

工程项目总投

资

1.建筑安装工程费

直接费间接费利润税金

设备运杂费

3.工程建设其它费用

建设投资 2.设备及工器

具购置费

4.预备费 基本预备费调整（涨价）预备费

5.固定资产投资方向调节税

6.建设期贷款利息

设备原价

净营运资金投资

动态投资

净营运资金7.其他税费

22 、构成、构成

33 、来源、来源

（二）固定资产投资的估算（二）固定资产投资的估算

11 、费用构成、费用构成

22 、估算方法、估算方法

（（ 11 ）生产能力指数法）生产能力指数法 这种方法是根据已建成的、性质类似的工程或装置的实际这种方法是根据已建成的、性质类似的工程或装置的实际

投资额和生产能力，按拟建项目的生产能力，推算出拟建投资额和生产能力，按拟建项目的生产能力，推算出拟建项目的投资。一般说来，生产能力增加一倍，投资不会也项目的投资。一般说来，生产能力增加一倍，投资不会也增加一倍，往往是小于增加一倍，往往是小于 11 的倍数 。的倍数 。

例已知生产流程相似的年生产能力为例已知生产流程相似的年生产能力为 1010 万 吨的化工装万 吨的化工装置，两年前建成的固定资产投资为置，两年前建成的固定资产投资为 25002500 万元。拟建装置万元。拟建装置年生产能力设计为为年生产能力设计为为 1515 万吨，一年以后建成。根据过去万吨，一年以后建成。根据过去大量这种装置的数据得出投资生产能力大量这种装置的数据得出投资生产能力 mm00=0.72=0.72 指数，指数，这几年设备与物资的价格上涨率平均这几年设备与物资的价格上涨率平均 7%7% 为左右，试估算为左右，试估算拟建装置的投资费用。拟建装置的投资费用。

（ 2 ）按设备费用的推算法

E —— 拟建工程设备的购置费P1,P2,P3 —— 建安工程费及其它费占设备费用的比率f1,f2,f3 —— 调整系数C —— 拟建项目的其它费用

CPfPfPfEI )1( 332211

拟建项目建设投资 I

设备费 E 建筑工程费 E P1 f1

安装工程费 E P2 f 2

其它工程费 E P3f 3

其它费用 C

先估

再估

某套装置的设例备全部进口，按设备清单的全部到岸价为某套装置的设例备全部进口，按设备清单的全部到岸价为35003500 万美元，结算汇率美元＝万美元，结算汇率美元＝ 8.28.2 元人民币，平均关税税元人民币，平均关税税率为率为 20%20% ，外贸手续费率为，外贸手续费率为 1.5%1.5% ，增值税率为，增值税率为 17% 17% ，，国内运杂费率为国内运杂费率为 1%1% 。根据以往资料，与设备配套的建筑工。根据以往资料，与设备配套的建筑工程、 安装工程和其他费用占设备费用的百分比分别是程、 安装工程和其他费用占设备费用的百分比分别是 43%43% 、、15%15% 和和 10%10% 。假定各种工程费用的上涨和设备费用上涨。假定各种工程费用的上涨和设备费用上涨是同步，即是同步，即 ΦΦ11= = ΦΦ22==ΦΦ33=1=1 。 试估算全部工程费用。。 试估算全部工程费用。

（（ 33 ）造价指标估算法）造价指标估算法

对于建筑工程，可以按每平方的建筑面积的造价对于建筑工程，可以按每平方的建筑面积的造价指标来估算投资。也可以再细分为每平方米的土指标来估算投资。也可以再细分为每平方米的土建工程、水电工程、暖气通风和室内装饰工程的建工程、水电工程、暖气通风和室内装饰工程的造价，并汇总出建筑工程的造价。另外，再估算造价，并汇总出建筑工程的造价。另外，再估算其他费用及预备费，即可估算出项目的固定资产其他费用及预备费，即可估算出项目的固定资产的投资数。的投资数。

（（ 44 ）其他）其他

主要是对进口设备原价、预备费及建设期利息计主要是对进口设备原价、预备费及建设期利息计算等内容。算等内容。

进口设备原价有三种交货方式

离岸价（ FOB)

运费在内价（ C&F)

到岸价（ CIF)

进口设备原价包括近 10 种税费 设备运杂费 = 设备原价 × 设备运杂费率

离岸价（ FOB)

到岸价（ CIF)出口国

进口国

抵岸价 （进口设备原价）

运费＋运输保险费

① 进口设备原价

② 预备费 = 基本预备费 + 涨价预备费

基本预备费 = （设备及工器具费用 + 建安工程费用 + 工程建设其它费用） × 基本预备费率

基本预备费——指在项目实施过程中可能发生难以预料 的支出，需要预先预留的费用。主要指 设计变更及施工过程中可能增加工程量 的费用。

PC—— 涨价预备费I t—— 第 t 年投资使用计划额（建装工程费用、设备 工器具购置费、工程建设其他费用及基本预 备费之和）f—— 年价格变动率

n

t

tt fIPC

1

]1)1[(

涨价预备费——对建设工期较长的项目，由于在建设 期内可能发生材料、设备、人工等价 格上涨引起投资增加，需要预先预留 的费用。

例 : 某项目的静态投资为 22310 万元，项目建设期为 3 年，项目的投资分年使用比例为第一年 20% ，第二年 55% ，第三年 25% ，建设期内年平均价格变动率为 6% ，则估计该项目建设期的涨价预备费为多少万元？

计划投资额22310

第一年 20% 4462

涨价预备费

第一年 PC1= 4462[(1+6%)1 － 1 ] =267.72

PC= PC1 + PC2 + PC3 =2849.74 万元

第二年 55%第三年 25%

12270.55577.5

第二年第三年

PC2= 12270.5 [(1+6%)2 － 1 ] =1516.63PC3= 5577.5 [(1+6%)3 － 1 ] =1065.39

解 :

③ 建设期利息分为两种：1 ）一次性贷款

2) 等额年份贷款

Pj-i —— 第 j － 1 年贷款额累计金额与利息累计金额之和 Aj—— 第 j 年贷款金额 i —— 年利率

iAPQ jijj )2

1(

]1)1[( niPPFI

i —— 有效利率

例 : 某新建项目，建设期为 3 年，在建设期第一年贷款 300 万元，第二年 400 万元，贷款年利率为 10％，各年贷款均在年内均匀发放。用复利法计算建设期贷款利息。 解 :

第一年利息 :1Q1 = 2

×300×10%=15

第一年末本利和 :

第二年利息 :

第二年末本利和 :

Q2 =(315+2

×400)×10%=51.51

第三年利息 : Q2 =766.5 ×10%=76.65

∑:143.15

0 1 2 3

300400

315766.5

P2 =315+400+51.5=766.5

P1 =300+15=315

④ 固定资产投资方向调节税——暂停征收 1991 年 4 月 16日国务院发布《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，从 1991 年起施行，自 2000 年 1 月 1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。

固定资产投资方向调节税= （设备及工器具购置费 + 建筑工程费 + 工程建设其它费用 + 预备费） × 规定税率（ 5% ， 10% ， 15% ， 30% ）

（四）净营运资金的估算（四）净营运资金的估算

1 、 扩大指标估算法（适用于项目建议书阶段）——按照流动资金占某种基数的比率估算流动资金

扩大指标估算法

分项详细估算法

常用的基数

销售收入经营成本总成本费用固定资产投资

1 ）产值 (或销售收入 ) 资金率估算法

产值 (销售收入 )资 金 率

流 动资金额

= 年 产 值( 年销售收入额 )

×

例：某项目投产后的年产值为 1.5亿元，其同类企业的百元产值流动资金占用额为 17.5 元，试求该项目的流动资金估算额。

( 解 ) 该项目的流动资金估算额为 :

15000×17.5/100=2625 万元

2 ）经营成本 ( 或总成本 ) 资金率估算法 流动资金额 =

年经营成本( 年总成本 )

×经营成本资金率( 总成本资金率 )

3 ）固定资产投资资金率估算法

流动资金额 = 固定资产投资×固定资产投资资金率

4 ）单位产量资金率估算法

流动资金额 = 年生产能力×单位产量资金率

单位产量占用流动资金的数额

流动资金占固定资产投资的百分比

2 、分项详细估算法

流动资金本年增加额 = 本年流动资金－上年流动资金

流动资金 = 流动资产－流动负债

现金

应收及预付账款

存货

应付账款

预收账款

流动资产和流动负债各项构成估算公式如下 :

1 ）现金的估算

现金 =年工资及福利费＋年其他费用

周 转 次 数

年周转次数（ n ） =

360最低周转天数

360

t=

年其他费 用 =

制造费用 +

管理费用 +

财务费用 +

销售费用－

以上四项费用中所包含的

工资及福利费折旧费维修费摊销费修理费利息支出

2. 应收 ( 预付 ) 账款的估算 应收账款 = 年经营成本 / 周转次数

3. 存货的估算 存货：外购原材料、燃料、在产品、产成品， 也可考虑备品备件。

产成品 = 年经营成本 / 周转次数

外购原材料燃料 =年外购原材料燃料费用

周转次数

在成品 =

年外购原材料燃料动力费 +

年工资及福利费 +

年修理费 +

年 其 他制造费用

周转次数

4 ）应付 ( 预收 ) 账款的估算应付账款 =

年外购原材料燃料动力和商品备件费用周转次数

流动资金估算应注意以下问题 :(1) 在采用分项详细估算法时，需要分别确定现金、应收

账款、存货和应付账款的最低周转天数。 (2) 流动资金是按照相应负荷时的各项费用金额和给定的

公式计算 。(3) 流动资金的筹措可通过长期负债和资本金 ( 权益融

资 ) 方式解决。流动资金借款部分的利息应计入财务费用。

二、投资项目收益的估算二、投资项目收益的估算

（一）收入、成本和费用（一）收入、成本和费用 （二）现金流量表（二）现金流量表

（一）收入、成本和费用（一）收入、成本和费用

销售收入的构成

销售税金及附加——增值税、消费税、营业税、 资源税、城市维护建设税及 教育费附加

折旧费、摊销费利息支出外购原料、动力费

工资及福利费

修理费

其它费用

经营成本总成本费用

利润总额所得税税后利润

盈余公积金应付利润未分配利润

（二）现金流量表（二）现金流量表

11 、投资项目计算期的确定、投资项目计算期的确定 22 、现金流量、现金流量 33 、分类、分类 全部投资现金流量表全部投资现金流量表 权益投资现金流量表权益投资现金流量表

三、投资项目盈利能力分析三、投资项目盈利能力分析 （一）盈利能力指标（一）盈利能力指标

（二）全部投资和权益资金投资盈利能力（二）全部投资和权益资金投资盈利能力 项目的全部投资包括自有资金出资部分和债务资金（包括项目的全部投资包括自有资金出资部分和债务资金（包括

借款、债券发行收入和融资租赁）的投资。对应的投资收借款、债券发行收入和融资租赁）的投资。对应的投资收益是税后利润、折旧与摊销以及利息。其中利息可以看作益是税后利润、折旧与摊销以及利息。其中利息可以看作是债所列的净现务资金的盈利。是债所列的净现务资金的盈利。

全部投资的盈利能力指标基本上不受融资方案的影响，可全部投资的盈利能力指标基本上不受融资方案的影响，可以反映项目方案本身的盈利水平。以反映项目方案本身的盈利水平。

自有资金的盈利能力分析是研究投资者出资这部分的投资效益。因此，自有资金的盈利能力分析是研究投资者出资这部分的投资效益。因此，投资阶段的现金流出只包括自有资金出资部分，生产经营期的现金流投资阶段的现金流出只包括自有资金出资部分，生产经营期的现金流入要扣除债权人的收益，即：本金的偿还、利息支付以及融资租赁的入要扣除债权人的收益，即：本金的偿还、利息支付以及融资租赁的租赁费支出。租赁费支出。

四、投资项目清偿能力分析四、投资项目清偿能力分析 （一）资金在时间上的平衡（一）资金在时间上的平衡 有些项目的投资盈利水平虽然很高，但由于资金筹措不足、有些项目的投资盈利水平虽然很高，但由于资金筹措不足、

资金到位迟缓、应收帐款收不上来以及汇率和利率的变化资金到位迟缓、应收帐款收不上来以及汇率和利率的变化都会对项目产生影响，招致损失。因此，工程项目投资 财都会对项目产生影响，招致损失。因此，工程项目投资 财务分析的一项重要工作 就是要在投资决策的前期认真分析务分析的一项重要工作 就是要在投资决策的前期认真分析项目在进行过程中的各 个阶段的资金是否充裕、是否有足项目在进行过程中的各 个阶段的资金是否充裕、是否有足够的能力清偿债务、项目在财务安排上负债比例是否 合够的能力清偿债务、项目在财务安排上负债比例是否 合适等。这类分析叫清偿能力分析。适等。这类分析叫清偿能力分析。

一般说来，项目在筹建的后期到生产经营达到正常的这段一般说来，项目在筹建的后期到生产经营达到正常的这段时间资金平衡最为困难，此时项目占用的资金量大，利息时间资金平衡最为困难，此时项目占用的资金量大，利息支付也多，借款也开始要求偿还；而投产试生产阶段成本支付也多，借款也开始要求偿还；而投产试生产阶段成本费用高，产量低资金流入偏少。 因此，有必要逐年甚至费用高，产量低资金流入偏少。 因此，有必要逐年甚至逐季逐月地予以平衡，做到事先心中有数，未雨绸缪。逐季逐月地予以平衡，做到事先心中有数，未雨绸缪。

资金平衡分析可以通过编制资金来源与运用表来进行。这资金平衡分析可以通过编制资金来源与运用表来进行。这张表有时也叫财务平衡表或财务计划现金流量表 。张表有时也叫财务平衡表或财务计划现金流量表 。

（二）资产负债表的预测（二）资产负债表的预测 清偿能力分析除了考察投资项目各时刻的资金平衡情况外，还有必要清偿能力分析除了考察投资项目各时刻的资金平衡情况外，还有必要考察企业（项目）的资产负债变化情况，保证项目（企业）有较好的考察企业（项目）的资产负债变化情况，保证项目（企业）有较好的清偿能力和资金流动性。这些分析可以通过资产负债表的预测来实现。清偿能力和资金流动性。这些分析可以通过资产负债表的预测来实现。

资产负债表记录的是存量。所谓存量是指某一时刻的累计值；资产负资产负债表记录的是存量。所谓存量是指某一时刻的累计值；资产负债表中的基本恒等关系是债表中的基本恒等关系是

资产＝负债＋所有者权益资产＝负债＋所有者权益

（三）清偿能力分析指标（三）清偿能力分析指标 11 、根据资产负债表计算的指标、根据资产负债表计算的指标 资产负债率资产负债率 流动比率流动比率 速动比率速动比率 22 、根据借款还本付息表计算的指标、根据借款还本付息表计算的指标 利息备付率利息备付率 偿债备付率偿债备付率 借款偿还期借款偿还期