Практические аспекты управления рентными закрытыми паевыми фондами недвижимости

Стр. 1 Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

Практические аспекты управления Практические аспекты управления рентными закрытыми паевыми рентными закрытыми паевыми

фондами недвижимостифондами недвижимости

Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС» Стр. 2

Рентные ЗПИФН

Цель создания :

Эксплуатация коммерческих или производственных объектов недвижимости путем сдачи их аренду.

Инвесторы :Неограниченный круг инвесторов

Для ограниченного числа инвесторов связанных между собой проектом (идеей, недвижимостью)

Собственники недвижимости (для оптимизации бизнес процессов)

Период действия фондаКраткосрочный проект

Долгосрочный проект


Преимущества ЗПИФ недвижимости

Многоуровневая защита прав инвесторов

Получение гарантированного дохода от рентных платежей

Оптимизация финансовых результатов от владения и использования объектов недвижимости за счет налоговых преимуществ фонда и возможности реинвестирования прибыли

Повышение эффективности эксплуатации объектов недвижимости , концентрация средств для приобретения новых объектов

Возможность привлечения дополнительных средств для развития бизнеса через дополнительное привлечение средств в ЗПИФН.

Прозрачность работы фонда

Снижение рисков инвестирования на рынке недвижимости

Удобный инструмент для инвестирования


Удобный инструмент для инвестирования

Инвестиционный пай, как ценная бумага,

прозрачный и надежный финансовый инструмент

Инвестиционные паи могут свободно обращаться на

фондовых биржах и на внебиржевом рынке

Возможность выйти из проекта путем продажи паев

Возможность перераспределения собственности

через продажу паев

Возможность получения кредита под залог

инвестиционных паев


Создание паевого инвестиционного фонда

1 ЭТАП. 1 – 2 месяца Подготовка Управляющей компанией Правил Фонда. Заключение договоров со Специализированным депозитарием, Регистратором, Аудитором и Оценщиком фонда.

2 ЭТАП. 1 месяц Регистрация Правил Фонда в ФСФР.

3 ЭТАП. Не более 3 месяцев Формирование Фонда: Принятие Управляющей компанией от юридических и физических лиц заявок на приобретение инвестиционных паев фонда. Внесение денежных средств или иного имущества в оплату за приобретаемые инвестиционные паи фонда.

Для внесения недвижимого имущества в оплату паев необходимо: Произвести оценку имущества у Оценщика фонда; Зарегистрировать сделку по передаче имущества в состав фонда в Органе по регистрации сделок с недвижимым имуществом.


Правила фонда

Инвестиционная декларация

Объекты инвестирования. Их состав и описание

Структура активов фонда ( для обеспечения сохранности имущества сделать ограничение по оценочной стоимости объектов недвижимости в течение календарного года)

Доход по инвестиционному паю

Порядок передачи имущества в фонд (недвижимое имущество передается в фонд только при формировании фонда)

Вознаграждение УК

Расходы возмещаемые за счет фонда


Затраты на функционированиезакрытого паевого инвестиционного фонда

Общая сумма вознаграждения управляющей компании, специализированному депозитарию, оценщику и аудитору, выплачиваемого за счет имущества паевого фонда, не должна превышать 10 % среднегодовой стоимости чистых активов (СЧА) паевого инвестиционного фонда.

Размеры вознаграждения:

Управляющей компании – 0.2– 3,0 % СЧА;

Спец. Депозитария и Регистратора - 0,05 - 1,0 % СЧА;

Оценщика - 0,01- 0,25 % СЧА;

Аудитора - 0,01- 0,25 % СЧА.

По расходам возмещаемых за счет ЗПИФН законодательных ограничений нет


Договор аренды

Условия и порядок платежей:

Арендная плата( возможность изменений 1 раз в год) (без НДС)

Коммунальные и другие платежи: Отопление, водоснабжение, электроэнергия, плата за пользование земельным участком, плата за обслуживание инженерно-технических коммуникаций, теплового, вентиляционного, пожарного, охранного оборудования, каналы связи и т.д.

Гарантийная денежная сумма

Страхование объектов недвижимости

Перепланировки, ремонт, внутренняя отделка

Ответственность сторон. Срок действия договора. Расторжение договора.


Необходимые договоры по содержанию и обслуживанию зданий

Договор Контрагент

Договор аренды земельного участка под зданием. Департамент земельных ресурсов г. Москвы.

Договор Электроснабжения.Заявка на технологическое присоединение

мощности к электрической сети.Оформление разрешения.

ОАО «Московская городская электросетевая компания»

Договор на отпуск воды и прием сточных вод.Оформление Акта приема-передачи обязанностей

Абонента по водопроводному вводу.Баланс водопотребления и водоотведения

предприятия.

МГУП «Мосводоканал» (ДЭЗ)

Договор энергоснабжения.Заявка на заключение договора энергоснабжения.Акт разграничения балансовой принадлежности

тепловых сетей.Договор на сервисное обслуживание узла учета

расхода тепловой энергии.

ОАО «МОЭК»ООО «СТ-ТЕПЛОСЕРВИС»


Налоговые преимущества

Прирост стоимости имущества фонда не облагается налогом на прибыль (реинвестирование дохода)

Инвестор уплачивает налог только: с дохода, полученного при погашении или

продаже инвестиционных паев; при получении промежуточного дохода от

доверительного управления фондом


Налог на имущество

Налог на имущество, переданное в доверительное управление регулируется статьей 378 НК РФ. Согласно действующей в 2007 году редакции статьи 378 НК РФ имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления.

Федеральным законом РФ от 04.07.2007г. №216-ФЗ в Налоговый Кодекс РФ внесены изменения которые вступят в силу 01.01.2008г.:

Статья 374 «движимое и недвижимое имущество(включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378 НК РФ»

Статья 378 НК РФ « имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению (за исключением имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд) у учредителя доверительного управления».


НДСПорядок исчисления НДСУправляющая компания производит исчисление НДС отдельно:- по операциям ПИФ - по собственным операциям В рамках договора ДУ имуществом ПИФ УК может осуществлять операции:

1) облагаемые НДС ( операции ЗПИФН), в т.ч.:– реализация объектов недвижимости– реализация услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества2) не облагаемые НДС:- реализации ценных бумаг (подпункт 12 пункта 2 статьи 149 НК РФ).

Налогоплательщиками, осуществляемыми операции как облагаемые НДС, так и не облагаемые НДС (освобожденные от налогообложения) сумы НДС, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг), учитываются в соответствии с требованиями по раздельному учету, установленными пунктом 4 статьи 170 НК РФ:

Суммы НДС, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг): 1) учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), используемым для осуществления операций, не облагаемых НДС; 2) принимаются к вычету - по товарам (работам, услугам), используемым для осуществления операций, облагаемых НДС;3) принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в той пропорции, в которой они используются для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг).

Пропорция определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения), в общей стоимости товаров (работ, услуг), отгруженных за налоговый период.


НДС

Уплата НДС в бюджетИсчисление НДС и уплата его в бюджет производятся УК в общеустановленном порядке за счет имущества, составляющего ПИФ (пункт 2 статьи 1020 ГК РФ, Письмо Управления Министерства РФ по налогам и сборам по г. Москве от 28.05.2004г. №24-11/35905).

Суммы НДС перечисляются УК:- по операциям ПИФ (т.е. в соответствии с договором доверительного управления имуществом) - с банковского (расчетного) счета ПИФ, - по собственным операциям УК (т.е. по операциям при осуществлении иной деятельности, чем в соответствии с договором доверительного управления имуществом) - с банковского (расчетного) счета УК.

Суммы НДС уплачиваются по месту учета УК в налоговых органах (пункт 2 статьи 174 НК РФ).

Уплата НДС и предоставление налоговых деклараций по НДС, содержащих сводные данные по операциям ПИФ и собственным операциям производятся за истекший налоговый период не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (пункт 1 статьи 174 НК РФ).

УК при подаче налоговых деклараций по НДС предоставляет в налоговые органы:- сопроводительное письмо, - налоговые декларации (пояснения в форме налоговых деклараций), содержащие отдельные данные по расчету сумм НДС по операциям ПИФ и операциям УК.


Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

УК является налоговым агентом по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в бюджет НДФЛ по операциям с инвестиционными паями ПИФ (пункт 1 статьи 24 НК РФ, пункт 1 статьи 226 НК РФ).

Налоговые ставки 13 %, в отношении доходов физических лиц резидентов(пункт

1статьи 224 НК РФ);

30 % в отношении доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ ( пункт 3 статьи 224 НК РФ).

С 1 января 2007 г. резидентами признаются физические лица, находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд (то есть в расчет принимаются месяцы проживания, предшествующие текущему календарному году) (пункт 2 статьи 207 НК РФ).


Налог на прибыль организаций

24 % для организаций резидентов РФ (УК не является налоговым агентом).

24% для иностранных организаций, осуществляющих свою деятельность в РФ через постоянные представительства

(УК не является налоговым агентом).

20% для иностранных организаций, не осуществляющих свою деятельность в РФ через постоянные представительства, но получающих доходы от источников в РФ (УК является налоговым агентом).

УК не исчисляет и не удерживает суммы налога с доходов, выплачиваемых иностранным организациям, не осуществляющих свою деятельность в РФ через постоянные представительства, в случае если :

- выплаты доходов, которые в соответствии с международными договорами (соглашениями) об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы не облагаются налогом в РФ,

- при условии предоставления Управляющей компании до даты выплаты дохода подтверждения, заверенного компетентным органом соответствующего иностранного государства (с обязательным переводом на русском языке), того, что иностранная организация имеет постоянное местонахождение в государстве, с которым РФ заключен международный договор .


Кредитование под залог паевКредитование через сделку РЕПОСрок между датами исполнения первой и второй частей РЕПО, установленный

договором, не должен превышать один год.

При заключении договора и определении % по РЕПО учитывается доход по инвестиционным паям.

Наиболее благоприятные условия для кредитора:

Сделка по РЕПО совершается с более , чем 75 % паями (контроль над имуществом фонда- Правилами фонда)

или менее чем 25% паями( возможность предъявить паи к погашению)

Требования о погашении инвестиционных паев могут подаваться лицами, включенными в список лиц, имеющих право на участие в Общем собрании, и голосовавшими против принятия соответствующего решения или не принимавшими участия в голосовании по этому вопросу

Сумма денежной компенсации, подлежащей выплате в случае погашения инвестиционных паев, определяется на основе расчетной стоимости инвестиционного пая на день, следующий за днем окончания срока приема заявок на приобретение инвестиционных паев. Выплата денежной компенсации осуществляется в течение одного месяца со дня окончания срока приема заявок на погашение инвестиционных паев.


Москва, Малый каретный переулок, дом 7, строение 1Телефон: (495) 699 – 8241; E – mail: [email protected]

Сайт: www.olma-f.ru

Генеральный директор - Машкова Елена Анатольевна

Documents

Практические аспекты управления рентными закрытыми паевыми фондами недвижимости