Embed Size (px)
Citation preview
ОБЗОР
III кваРтал 2014 гОдаРынОк ОфиснОй недвижимОстиМосква
ОснОвные вывОды• Объем введенных в эксплуатацию с начала года офисных площадей классов А и В
превысил 1 млн м², что почти вдвое выше показателя за аналогичный периодпрошлогогода.
• ДолявакантныхплощадейклассаАдостигларекордногодлямосковскогорынкаофиснойнедвижимостиуровня–25,7%.
• Объем поглощения снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлогогодапочтина45%исоставилоколо430тыс.м².
• Средниезапрашиваемыеставкиарендысначалагодаснизилисьна10%вофисахклассаАина8%вофисахклассаВ.
III квартал 2014 годарынок офисной недвижимостиМосква
2
Предложение
ПоитогамIIIквартала2014г.общийобъемка-чественногопредложениянарынкеофиснойнедвижимостиМосквы достиг 14,4 млн м2,из которых 3,3 млн м2 (23%) соответствуютклассуAи11,1млнм2(77%)–классуB.
В 2014 г. мы наблюдаем ожидаемое уве-личение объемов введенных в эксплуата-цию качественных офисных площадей. Сянваря по сентябрь 2014 г. в эксплуатациюбыловведено553тыс.м2офисовклассаAи476 тыс.м2 класса B, что суммарнопревы-шаетобъемновогопредложениязаанало-гичныйпериод2013г.почтивдвараза.Понашимпрогнозам,объемвведенныхв экс-плуатацию офисов классов А и В в 2014 г.можетдостичь1,5млнм²,чтостанетрекорд-нымпоказателемс2008г.
Столь значительный прирост предложениякачественных офисных площадей являетсяследствием восстановления девелоперскойактивности,атакжестабильностиосновныхпоказателейрынкаофиснойнедвижимостив 2011–2012 гг. В указанный период, руко-водствуясьтем,чторазницавсебестоимости
строительстваофисныхзданийклассовАиВбыланевелика,адельтавставкеарендысо-ставляла порядка 40%, девелоперы делаливыбор в пользу реализации объекта болеевысокого класса. Таким образом, учитываяпериод строительства офисного здания, в
2014 г. объем введенных в эксплуатациюофисов класса А может составить около800тыс.м².
В части территориального распределенияплощадей половина нового предложения
РынОк ОфиснОй недвижимОсти
Константин Лосюков, ДиректорДепартамен-таофиснойнедвижи-мости,KnightFrank
«Рынок офисной недвижимости, как и экономика страны в целом, находятся сегодня под влиянием геополитической напряженности и последствий секто-ральных санкций. На фоне увеличения доли вакантных площадей на рынке усиливается конкуренция за аренда-тора – только качественные объекты, собственники которых способны адап-тироваться к запросам клиентов и готовы предлагать привлекательные условия аренды, смогут обеспечить высокую заполняемость».
Основные показатели. Динамика*Показатель Класс А Класс ВОбщийобъемкачественныхплощадей,тыс.м² 14385
втомчисле,тыс.м² 3256 11129
ВведеновэксплуатациювI–IIIкварталах2014г.,тыс.м² 1029
втомчисле,тыс.м² 553 476
Долясвободныхплощадей,%25,7 13,7
(+9,4п.п.)* (+2,2п.п.)*
Средниезапрашиваемыеарендныеставки**,$/м²/год
722 444
(-10%)* (-8%)*
Диапазонзапрашиваемыхарендныхставок**,$/м²/год
360‒1000(1000‒1300***) 250‒900
Средняяставкаоперационныхрасходов,$/м²/год 150 100
* ИзменениепосравнениюспоказателемIVквартала2013г.** БезучетаоперационныхрасходовиНДС(18%)*** ДиапазонзапрашиваемыхарендныхставокнапремиальныепомещениясотделкойИсточник:KnightFrankResearch,2014
Объем введенных в эксплуатацию офисов классов А и В в 2014 г. станет максимальным за 5 лет
Источник:KnightFrankResearch,2014
Класс A Класс B Прирост площадей классов А и B
тыс. м² %
0
5
10
15
20
25
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 П 2015 П 2016 П
www.knightfrank.ru
3
приходится на активно формирующие-ся деловые районы, удаленные от центра.В III квартале стоит отметить высокий при-рост офисных площадей на юго-западномнаправлении,атакженатерриторииНовойМосквы, гдебыливведеныв эксплуатациюкрупный бизнес-парк Comcity иМФК «Ло-тос».
Спрос
Объем поглощения офисных площадей сянваря по сентябрь 2014 г. составил около430тыс.м²,чтопочтина45%ниже,чемзааналогичныйпериодпрошлогогода.
Несмотря на снижение объемов спроса накачественныеофисныеплощади,активностьнарынкеофиснойнедвижимостисохраняет-ся,однакоструктуразапросовизмениласьив значительной степени сегодня определя-етсяжеланиемкомпанийсократитьрасходынааренду.Мыотмечаемувеличениезапро-совнапересогласованиеусловийдоговороваренды: компании, переехавшие в новыеофисыв2011–2012гг.,сегоднястремятсяпе-ресмотретькоммерческиеусловия.Приори-тетомдляарендаторовприпоискеофисныхплощадей,помимоблизостизданиякметро,являетсяневысокаяставкааренды,номини-рованная в рублях, готовность собственни-кавыполнитьотделку,атакжеэффективнаяпланировкапомещения.
Сегодня, в условиях негативной динамикимакроэкономических показателей, а такжевысокойстепенинеопределенностинарын-ке коммерческой недвижимости, ряд ком-панийрассматриваетвозможностьпокупкиофисного помещения для собственного
Карта объектов, введенных в эксплуатацию в I–III кварталах 2014 г. и планируемых к вводу в эксплуатацию* до конца 2014 г.
*Офисныеобъекты,получившиеАктвводавэксплуатациювI–IIIкварталах2014г.КлассзданийуказансогласноклассификацииМосковскогоИсследовательскогоФорума2013г.Источник:KnightFrankResearch,2014
Источник:KnightFrankResearch,2014
Распределение введенных в эксплуатацию офисных площадей в зависимости от делового района
По итогам 2014 г. доля вакантных площадей класса А может достигнуть уровня 30%
Источник:KnightFrankResearch,2014
тыс. м2 %
Поглощение Ввод в эксплуатацию
Класс BКласс A
Доля свободных площадей
12,6%16,2%
29% 32% 31,4%
100200300400500600700800900
2012 2013 2014 П 2015 П 2016 П
14,5% 15,2%16,3%
16,6% 17%
0
5
10
15
20
25
35
30
2012 2013 2014 П 2015 П 2016 П
8%
16%52%
4%
20%
Юго-западный деловой район
Ленинградский деловой район
ММДЦ "Москва-Сити"
Павелецкий деловой район
Другие районы
III квартал 2014 годарынок офисной недвижимостиМосква
4
размещения.Всвоюочередьнарыноквыхо-дитвсебольшеобъектов,собственникико-торыхготовыпродаватьофисныеплощади.
Уровеньвакантныхплощадейдемонстриру-етростнапротяжениитрехкварталов2014г.ОднакоесливофисахклассаАдолясвобод-ных площадей превысила уровень кризис-ных2008–2009гг.идостигламаксимальногодлярынкаофиснойнедвижимостиМосквыуровня25,7%(+9,4п.п.сначалагода),товофисахклассаВсначала2014г.ростсоста-вилвсего2,2п.п.–доуровня13,7%.
Запериодсянваряпосентябрь2014г.наи-большийобъемсделокпоарендеипродажекачественных офисных площадей пришел-сяна компании сферывысоких технологийи медиа. С 2011 г. компании ТМТ-секторадемонстрируют высокую активность в об-щемобъемесделок,арендуяиприобретая20–30% офисных площадей классов А и В.Компании финансового и банковского сек-тора, продемонстрировав наименьшуюза историю офисного рынка активность в2013 г., в I–III кварталах 2014 г. сохранилиосторожностьнафонетекущейситуации:вобщемобъемеспросакомпанииарендова-лиикупиливсего6%офисныхплощадей.
Коммерческие условия
Напротяжении9месяцев2014г.запрашива-емыеставкиарендынаофисыклассовАиВдемонстрировалипонижательнуюдинамику.Собственники объектов, желая максималь-носократитьуровеньвакантныхплощадей,пересматривали коммерческие условия, атакже предлагали более привлекательныеусловияаренды.ВофисахклассаАсредне-взвешенная запрашиваемая ставка арендыснизиласьна10%сначалагодаисоставила722$/м²/год.Снижениесредневзвешенногопоказателятакжеобусловленовводомвэкс-плуатациюрядакрупныхудаленныхотцен-траофисныхкомплексов.
В свою очередь средневзвешенная за-прашиваемая ставка на офисные площадикласса В снизилась до 444 $/м²/год, что на8% ниже значения показателя на начало
года.Однако стоит отметить, что в течениеквартала средневзвешенная ставка арендыизменилась незначительно (менее 3%), чтообъясняетсяизменениемструктурыпредло-жения:втечениеIIIкварталанарынкеосво-бождалисьболеедорогиепомещения,в товремякакофисныеплощади,предлагаемыепо невысокой арендной ставке, пользова-лисьспросом.
Прогноз
Согласно скорректированному прогнозуМинистерства экономического развития,ростВВПРоссиив2015г.составит1%.Поми-мослабого экономическогороста, в следу-ющемгодумыможемощутитьотложенныйэффектотвведенныхв2014г.санкций,атак-же–отдальнейшегосниженияценнанефть.В связи с неблагоприятной экономической
Ключевые сделки по аренде и покупке офисных площадей, заключенныев I–III кварталах 2014 г.
Источник:KnightFrankResearch,2014
Источник:KnightFrankResearch,2014
За I–III квартал 2014 г. компании финансового сектора продемон-стрировали наименьшую за исто-рию офисного рынка активность в части аренды и покупки офисных площадей
18%11%
6%
8%
5%5%
2% 2%
10%
33%
TMTАудит / консалтинг / правоFMCGТранспорт / логистикаНефть / газ / добычаМедицина / фармацевтикаБанки / финансы / инвестицииПроизводствоСтроительство / архитектураДругие
www.knightfrank.ru
5
игеополитическойситуациейкомпаниипо-прежнему будут пересматривать планы поразвитию,атакжестаратьсяоптимизироватьрасходы–рядкрупныхкомпанийужеобъ-явилосокращенииштатасотрудников.
Уровеньвакантныхплощадейбудетдемон-стрировать дальнейший рост. По итогам2014 г. с учетом объектов, планируемых квводувэксплуатациюдоконцагода(башни«Око» и «Эволюция», бизнес-центр «Боль-шевик», а также бизнес-парки Neopolis и«К2»), доля свободных площадей класса АвМосквеможетдостичь30%.Усиливающая-сяконкуренциянарынкеофиснойнедвижи-мостинафоненестабильногоспроса,будетвынуждатьсобственниковобъектовидаль-шекорректировать ставкиарендыв сторо-нупонижения.Мыпрогнозируемснижениезапрашиваемых ставок аренды на 2–3% доконца2014г.ипорядка10%в2015г.
Снижение ставок аренды на офисы класса А и В продолжится в 2015 г.
Источник:KnightFrankResearch,2014
Класс A Класс B
$/м²/год
670
760830 833
800
710 690 685
850
400
455480 483 492
430 410 410
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 П 2015 П 2016 П
Деловые районы Москвы. Основные показатели
РайонАрендуемая
площадь, тыс. м2
Класс A Класс BСредне-
взвешенная ставка
аренды, $/м2/год
Уровень вакантных площадей,
%
Средне- взвешенная
ставка аренды, $/м2/год
Уровень вакантных площадей,
%
Бульварноекольцо
Центральныйделовойрайон 711 1068 14,8 578 11,3
Садовоекольцо
СКЮг 839 767
803
13,8
10,9
717
654
13,5
13,6СКЗапад 275 1000 4,5 879 10,4СКСевер 574 913 4,9 754 12,8СКВосток 355 803 20,2 537 18,8
Третьетранспортноекольцо
Ленинский 258 -
810
0
34
618
486
12,4
13,8
Тульский 1035 - 0 521 11Хамовники 242 - 0 876 2,5Киевский 376 850 100 570 59,8Пресненский 327 772 11,6 754 4,6ПроспектМира 163 527 43 443 7,6Тверской-Новослободский 737 903 26 495 3,9
Басманный 445 - 0 322 17Таганский 228 - 0 442 13,3Волгоградский 376 731 100 433 3,5ММДЦ«Москва-Сити» 661 804 36,7 693 6,4
ТТК-МКАД
ТТК-МКАДСевер 581 -
625
0
35,6
341
419
10,8
12,5ТТК-МКАДЮГ 1668 610 58,8 409 14,4ТТК-МКАДЗапад 1195 681 33,4 533 12ТТК-МКАДВосток 632 522 44,4 402 10,1
МКАД
МКАДСевер 654 -
392
0
21
270
315
15,5
16,5МКАДЮг 289 - 0 338 17,5МКАДЗапад 1516 392 23,1 332 20,4МКАДВосток 248 - 0 213 9,8
Итого 14 385 722 25,7 444 13,7Источник:KnightFrankResearch,2014
обзор
ЕвропаАвстрияБельгияВеликобританияГерманияИрландияИспанияИталияМонакоНидерландыПольшаПортугалияРоссияРумынияУкраинаФранцияЧешскаяреспубликаШвейцария
АфрикаБотсванаЗамбияЗимбабвеКенияМалавиНигерияТанзанияУгандаЮжнаяАфрика
Ближний ВостокБахрейнОАЭ
Азия и Тихоокеанский регионАвстралияВьетнамИндияИндонезияКамбоджаКитайМалайзияНоваяЗеландияСингапурТайландЮжнаяКорея
Америка и КанадаБермудскиеостроваКанадаКарибскиеостроваСША
ОснованнаявЛондонеболеевеканазадкомпанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидеромнамеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компаниейNewmark,KnightFrankрасполагаетсетьюизболеечем370офисовв48странахмираинасчитывает13700специалистов.
Вотуже117летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентоввовсеммире.За17летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийнарынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугамивоспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.
ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru
МОСКВА
115054,ул.Валовая,д.26БЦLighthouse
Тел.:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011
САНКТ-ПеТеРБУРГ
191025,ул.Маяковского,д.3ББЦAliaTempora
Тел.:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223
Стратегический консалтингКонстантин РомановПартнер,Директор,РоссияиСНГ[email protected]
Оценка недвижимостиОльга Кочетова Директор,РоссияиСНГ[email protected]
Управление недвижимостьюДмитрий АтопшевПартнер,Директор[email protected]
Управление проектамиАндрей ЗакревскийПартнер[email protected]
Маркетинг и PRИзабелла АтоянДиректор,РоссияиСНГ[email protected]
Исследования рынкаОльга Ясько Директор,РоссияиСНГ[email protected]
Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральныйдиректор[email protected]
Офисная недвижимостьКонстантин ЛосюковДиректор[email protected]
Складская недвижимостьВячеслав Холопов Партнер,Директор,РоссияиСНГ[email protected]
Торговая недвижимостьСергей ГипшУправляющийпартнер,Директор,РоссияиСНГ[email protected]
Элитная жилая недвижимостьАндрей СоловьевДиректор[email protected]
Международные инвестиции Хайко Давидс Партнер[email protected]
Инвестиции и продажиАлан БалоевДиректор[email protected]
Развитие бизнесаАндрей Петров Партнер[email protected]
© Knight Frank 2014
Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридическойответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.
Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.
