Коммунальщик-2011-04-в листалку

На

прав

ах р

екла

мы

Издательский дом рекомендует

Главный редактор – Л. А. Иванов.

РАЗДЕЛЫ И РУБРИКИ

ПРОБЛЕМЫ, ПОИСКИ, РЕШЕНИЯ• ТЕХНИКА И ОБОРУДОВАНИЕ• МАТЕРИАЛЫ И ТЕХНОЛОГИИ• РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ• АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА• ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО• КОНСУЛЬТАЦИИ• ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ•

На страницах издания находят отражение все важнейшие события, происходящие в строительном бизнесе России и зару-

бежных стран. Подробно освещаются вопросы теории и практики использования новых строи-тельных технологий, материалов, оборудования: экспертиза, обзоры, технические характеристи-ки и практика внедрения. Рассказывается о но-вейших архитектурно-планировочных решениях, новинках домостроительного производства.

В каждом номере – новейшие техника и технологии, прогрессивные методы организации труда – надежный фундамент любой стройки. На эффективную пропа-ганду и внедрение достижений научно-технического прогресса в инвестиционно-строительном комплексе направлена вся деятельность редакции. К сотрудни-честву в журнале привлекаются руководители отрас-левых министерств, департаментов, служб, крупных строительных подразделений и предприятий строй-индустрии, ученые, экономисты, изобретатели и но-ваторы производства.

Для оформления подписки через редакцию необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу [email protected] или по факсу (495) 664-2761, а также позвонив по телефонам: (495) 749-2164, 211-5418, 749-4273.

СТРОЙПЛОЩАДКА ХХI ВЕКАЖурнал адресован руководителям строительных организаций, специалистам промышленных предприятий и строек, проектных организаций, чья деятельность связана с практическим использо-ванием новых разработок в сфере строительных машин, оборудо-вания, технологий и материалов.В журнале открыты рубрики «Лидеры строительной отрасли», «Нанотехнологии в строительстве и ЖКХ», «Строительство олим-пийских объектов», «Ведущие проектные организации», «Са-морегулируемые организации в строительстве», «Зарубежный опыт» и др. В каждом номере журнала публикуется информация о современных строительных материалах, новейших технологи-ях, высокоэффективном оборудовании, строительной технике, прогрессивных методах организации труда, рассказывается о но-вейших архитектурно-планировочных решениях и новинках до-мостроительного производства, что позволяет читателям быть в курсе достижений строительной индустрии.Председатель редакционного совета журнала – ГУСЕВ Борис Владими-рович, президент Российской и Международной инженерных акаде-мий, член-корреспондент РАН, заслуженный деятель науки РФ, лауре-ат Государственных премий СССР и РФ, д-р техн. наук, профессор.

Ежемесячное издание. Объем – 80 стр. В свободную продажу не поступает.

http://www.snt.panor.ru/E-mail: [email protected]

индексы:на II полугодие –

16611


82769

№ 4/2011№ 4/2011№ 4/2011

ISSN 2074-7985

КО

ММ

УН

АЛЬ

ЩИ

К №

4/2

011

��-��-192 ��.indd 1 19.04.2011 13:18:05

Международный день авиации и космонавтики

Минувший век не однажды испытывал Россию на потрясения. В памяти людской – черные дни революций, голода, террора, войн. И если без квас-ного пафоса, положа руку на сердце: наша история скудна на события, на-поенные светом. Среди таковых два можно смело вписать в рейтинг самых выдающихся. Те, кои не изгладятся в памяти поколений, несмотря на конъ-юнктуру экономических и идеологических зигзагов. Первое – это, несо-мненно, Великая Победа великого народа в самой кровопролитной войне во имя Отечества. И второе – 108 минут космического спринта, потрясшего мир 12 апреля 1961 г.

Два, казалось бы, взаимоисключающих события, в действительности взаимообусловлены, взаимозависимы. Страна, не оправившаяся от ран, не успев воздать должное бойцам и командирам, труженикам тыла за их неимоверный подвиг в войне, взяла невиданные рубежи в научном по-знании Вселенной. В конструкторских бюро, в «шарашках», в заводских цехах, под присмотром идеологических вертухаев и без оных, ожесто-ченно трудились люди, не избалованные временем и властью. Как всег-да бывало в России, трудились нацеленные на результат. На победу. И она пришла, продемонстрировав миру научный, производственный и военный потенциал тогдашнего СССР, не сломленного фашизмом и готового впредь отстаивать свои рубежи.

Она пришла – эта победа, именуемая на этот раз космической. В ее слагаемых – масса составляющих, определяющих мощь и не-зыблемость государства. Пришла она в облике улыбчивого рус-ского парня из Гжатска, вчерашнего школьника, учащегося Лю-берецкого ремесленного училища, выпускника Саратовского индустриального техникума и Чкаловского военного авиаци-онного училища летчиков имени К.Е. Ворошилова. Имя ему –Юрий Гагарин.

На его месте мог быть любой другой из первого отря-да космонавтов. Он не превосходил коллег по физическим показателям или в знании техники. Доброе лицо, широкая душа, открытая улыбка – таким он предстал перед народа-ми мира после 108 минут полета как символ русскости.

Его биография, заслуги, награды – все, что связано с первым космонавтом, вошло в хрестоматии. Не в том суть. Она в том, что его имя связано с ярчайшей страни-цей советской и российской истории, которую пока не удалось затмить событиями подобного уровня.

Ведь это в нашем менталитете: можем, если захотим. Народ, свершивший праздник начала космиче-

ской эры, несомненно, заслужил его. А значит, заслу-жили и потомки. Но не для того, чтобы почивать на лаврах былых побед, а для свершений новых, не ме-нее громких.

Валентин Перов, главный редакториздательства «Наука и культура»

108 МИНУТ, КОТОРЫЕ ПОТРЯСЛИ МИР

Исполнилось 50 лет со дня первогополета человека в космос.

Им стал наш соотечественник Юрий Гагарин.

На снимке:перваяфотографияЮрия Гагаринапослеприземления. Ее автор –фотокорреспондент газеты ПриВО«За Родину»В. Ляшенко.

Реклама

��-��-192 ��.indd 2 19.04.2011 13:18:17

СЕКРЕТЫ ПРОРАБСКОГО МАСТЕРСТВА

ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫКаталог «Роспечать»и «Пресса России»:на II полугодие –41763.Каталог «Почта России»:на II полугодие –44174.www.prorab.panor.ru

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА СОВРЕМЕННОЙ АРХИТЕКТУРЫ

ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫКаталог «Роспечать»и «Пресса России»:на II полугодие –37190.Каталог «Почта России»:на II полугодие –12381.www.arch.panor.ru

ЭНЦИКЛОПЕДИЯРАБОТНИКА ЖКХ

ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫКаталог «Роспечать»и «Пресса России»:на II полугодие – 84786.Каталог «Почта России»:на II полугодие –12382.www.kommun.panor.ru

СТРОЙПЛОЩАДКА ХХI ВЕКА

ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫКаталог «Роспечать»и «Пресса России»:на II полугодие –82769.Каталог «Почта России»:на II полугодие –16611.www.snt.panor.ru

ПРОФЕССИОНАЛЬНО, ДОСТУПНО, ОПЕРАТИВНО

ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫКаталог «Роспечать»и «Пресса России»:на II полугодие –82772.Каталог «Почта России»:на II полугодие –16614.www.normtrudstroy.panor.ru

ПРАВОВОЙ ФУНДАМЕНТДЛЯ РУКОВОДИТЕЛЕЙ СТРОЙИНДУСТРИИ

ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫКаталог «Роспечать»и «Пресса России»:на II полугодие –82771.Каталог «Почта России»:на II полугодие –16613.www.jurst.panor.ru

СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ БЕЗОПАСНОГО ТРУДА

ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫКаталог «Роспечать»и «Пресса России»:на II полугодие –82770.Каталог «Почта России»:на II полугодие –16612.www.ohrst.panor.ru

СМЕТНО-ДОГОВОРНАЯ РАБОТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫКаталог «Роспечать»и «Пресса России»:на II полугодие –84782.Каталог «Почта России»:на II полугодие –12378.www.sdr.panor.ru

ШКОЛА СОВРЕМЕННОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫКаталог «Роспечать»и «Пресса России»:на II полугодие –36986.Каталог «Почта России»:на II полугодие –99635.www. project.panor.ru

Журналы в свободную продажу не поступают! Для оформления подписки через редакцию необходимо получить счетна оплату, прислав заявку по электронному адресу [email protected] или по факсу (495) 664-2761, а также позвонивпо телефонам: (495) 749-2164, 211-5418, 749-4273. Вся подробная информация на нашем сайте: www.panor.ru

Выписывайте и читайте!

Издательство «Стройиздат»Международная Академия строительства,

архитектуры и дизайна

Профессиональные журналы для профессионалов!

На правах рекламы

СОДЕРЖАНИЕ2

04 • 2011 КОММУНАЛЬЩИК

Журнал«КОММУНАЛЬЩИК»

№ 04/2011Журнал зарегистрирован

Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания

и средств массовых коммуникацийСвидетельство о регистрации

ПИ № 77-17930 от 8 апреля 2004 г.ISSN 2074-7985

Главный редакторИ. Старшинов

Дизайн и версткаН. Хацко

КорректорН. Хромова

ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ ©

«ПАНОРАМА»www.panor.ru

ИздательствоЗАО «СТРОЙИЗДАТ»www.rosstroyizdat.ru

тел. 8 (495) 664-27-91

Журнал распространяется через каталоги

ОАО «Агентство «Роспечать», «Пресса России»

(индекс на II полугодие – 84786)и «Почта России»

(индекс на II полугодие – 12382),а также путем

прямой редакционной подписки Тел./факс: (495) 664-27-61

Мнение авторов публикуемых материалов не обязательно

совпадает с мнением редакции.

Ответственность за достоверность рекламных

материалов полностью лежит на рекламодателе.

Редакция журнала приглашает представителей государствен-

ных муниципальных органов различных уровней, руководителей

и специалистов коммунальных предприятий, организаций, фирм

принять участие в обсуждении вопросов развития коммунального

комплекса.

Будем благодарны вам за ваши письма, заметки, статьи, отзывы

об опубликованных материалах.

Адрес для писем:125040, Москва,

а /я 1, ООО «ПАНОРАМА»Журнал «Коммунальщик»E-mail: [email protected]

Отдел рекламы:тел. 8 (495) 664-27-96,моб. 8 (495) 760-16-54

E-mail: [email protected]

ЗАМЕТКИ РЕДАКТОРАВодоканал: виновен или крайний? ....................................................................................................... 4Справедливо ли делать водоканалы ответственными за все загрязнения, попадающие в воду со стоками?

ПИСЬМО В НОМЕРИнформация ГРИНПИС о Мосводоканале не соответствует действительности! ................................... 6

НОВОСТИ РОССИЙСКОГО ЖКХУК, не выполняющие своих обязанностей, будут наказаны ................................................................. 8Тарифно-нормативное регулирование ЖКХ требует пересмотра ......................................................... 8В 2011 году в Астраханской области появятся микрорайоны энергосберегающего типа .................... 8В Иркутской области будет создана система информирования населения о формировании платежей за ЖКУ ...................................................................................... 9На Урале чиновников оштрафовали за коммунальную аварию........................................................... 9

СОБЫТИЕ НОМЕРАОтветственность управляющих компаний должна быть определена законодательно .................... 10Отчет о расширенном заседании Совета при Председателе Совета Федерации по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса на тему «Проблемы законодательного обеспечения работы ТСЖ, управляющих компаний и других участников рынка управления жилой недвижимостью»Проект нового закона о водоснабжении и канализовании – системный подход к регулированию отрасли ................................................................................................................... 16Совместное заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства и Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫР. ЛыневСамая убитая сфера ............................................................................................................................. 18Ухабы коммунальной реформы ......................................................................................................... 23О некоторых проблемах, стоящих на пути реформирования ЖКХ в области внедрения энергосберегающих технологий

Л. ШаховскаяЖКХ по полной программе .................................................................................................................. 28Обязательно ли переход к 100%-ной оплате услуг ЖКХ должен вызвать рост тарифов?

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВАА. ПучинАнализ современных методов борьбы с обледенением карнизных участков скатных чердачных кровель ............................................................................................................................................... 30Подвальная война с кошками может обернуться нашествием крыc ................................................. 35

ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙТСЖ: экономия ради развития ............................................................................................................ 37

ЭКОЛОГИЯ, РЕС УРСОСБЕРЕЖЕНИЕ И ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬС. СипатовЭнергоэффективность в ЖКХ: состояние и перспективы .................................................................... 40Отчет о круглом столе, состоявшемся в пресс-центре «Комсомольской правды» в Нижнем Новгороде

IT-ТЕХНОЛОГИИ В ЖКХВ. ПетренкоВведение в принципы использования решений автоматизации в ЖКХ ............................................ 44

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО И БИЗНЕС В ЖКХИ. МолчанКак бороться с горе-бухгалтерами? .................................................................................................... 49

ШКОЛА КОММУНАЛЬЩИКАА. ЗюзинНасколько качественно выполнены электротехнические работы? ................................................... 52

ДЕЛА ДОМАШНИЕА. ЕрмаковаТеплый балкон..................................................................................................................................... 57

НОВОСТИ ............................................................................................... 15, 22, 34, 51

3

04 • 2011КОММУНАЛЬЩИК

Уважаемые подписчики!Журнал «Коммунальщик»,

информационно-аналитическое и научно-техническое издание, приглашает к взаимовыгодному сотрудничеству авторов, органи-зации и компании, работающие

в сфере ЖКХ или являющиеся по-требителями коммунальных услуг.Редакция предъявляет следующие

требования к материалам:z материалы принимаются с ука-занием Ф.И.О. автора, научной степени (звания), должности (за ис-ключением писем в номер), места жительства или работы (полный адрес не обязателен, если не тре-бует редакция), контактной ин-формации (телефон и/или е-mail), адреса. По желанию автора статьи могут быть опубликованы под псевдонимом, но указанная инфор-мация должна быть предоставлена

в распоряжение редакции;z статьи должны быть представле-ны в электронном виде форматов MS Offi ce (doc) или RTF и высланы

по электронной почте;z иллюстрации должны быть пред-ставлены в виде графических фай-лов форматов jpg и tiff (разреше-

нием 300 dpi);z схемы (чертежи) к статьям на-правляются отдельно и должны быть выполнены в форматах .eps, .ai, .dxf, .cdr или .svg. В случае необ-ходимости вставки в конкретное место статьи в тексте должно быть

соответствующее указание;z статьи и материалы публикуют-ся бесплатно. Редакция оставляет за собой право отклонять статьи и материалы, которые не соответс-твуют профилю журнала, не пред-ставляют интереса для читателей, носят чисто рекламный характер, содержат информацию, публика-ция которой противоречит законо-

дательству РФ;z гонорары выплачиваются только за статьи и материалы, заказанные редакцией. Предложения о напи-сании таких статей высылаются на имя главного редактора. За ре-дакцией остается право отклонить заказанную статью, если она не со-ответствует критериям, предъявля-емым к публикуемым материалам;z редакция не гарантирует немед-ленного размещения присланных

материалов;z рекламные материалы публикуют-ся на платной основе по расценкам,

установленным издательством.Главный редактор:

Старшинов Игорь ПетровичКонтактный телефон

8-906-053-84-65E-mail: [email protected]

Сайт журнала:www.kommun.rosstroyizdat.ru

THE REDACTOR NOTESThe water supply and carriage enterprise: guilty or out? ...................................... 4If it is true to make the water supply and carriage enterprises responsible for all pollutions of the water

THE LETTER TO THE NUMBERGREENPEACE information about Mosvodokanal does not correspond to reality ... 6

THE RUSSIAN PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSING SECTOR NEWS ..... 8THE EVENT OF THE NUMBER

The responsibility of management companies have to be determined by law ... 10The report about the enlarged session of Council for the problems of dwelling building and assistance of public utilities, municipal services and housing complex under the Chairmen of Federation CouncilThe draft of the new law about water supply and water carriage – the system approach to the problems of the brunch ............................................................... 16The report about joint meeting of Russian Federation Commerce and Industry Chamber committee for business in public utilities, municipal services and housing sector & Russsian association of water supply and water carriage

THE RUSSIAN PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSING SECTOR REFORM: THE STATE AND THE PROBLEMS

R. LynevThe most depressed sphere ..................................................................................... 18The waves of communal reform .............................................................................. 23About some problems on the way to the public utilities, municipal services and housing reform in the fi eld of energy saving technology adaptationL. ShakhovskayaThe public utilities, municipal services and housing sector in full ...................... 28If the transition to 100% payment for public utilities and housing services must lead to tariff grows by all means

THE APPLIED PROBLEMS OF PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSINGA. PuchinThe analysis of the modern methods of struggle with the icing of sloped attic roof eaves .......................................................................................................... 30The cellar struggle against cats may turn to the invasion of the rats ................. 35

THE ORGANIZATION OF HOUSE AND CONSTRUCTION MANAGEMENT AND MAINTENANCEHOA: the economy for development ...................................................................... 37

THE PROBLEMS OF ECOLOGY, RESOURCES AND ENERGY SAVINGS. SipatovThe energy effi ciency in public utilities, municipal services and housing sector: the state and prospects ............................................................................... 40The report about round table in Nizhnii Novgorod press-center of «Komsomolskaya Pravda»

THE INFORMATIONAL TECHNOLOGIES IN PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSING SECTOR

V. PetrenkoThe introduction to the principles of automation solution using in public utilities, municipal services and housing sector ................................................... 44

THE BUSINSS IN PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSING SECTORI. MolchanHow to struggle with incompetent accountants? ................................................. 49

THE PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSING MAN SCHOOLA. ZuzinHow well the electric works was made................................................................... 52In what there is necessary to pay attention during the acceptance of the works for arragement of the electric devices in dwelling houses

THE MATTER OF HOWKEEPINGA. ErmakovaThe warm balcony ..................................................................................................... 57How to make the terrace heat insulation

CONTENT

4

04 • 2011

ЗАМЕТКИ РЕДАКТОРА

ВОДОКАНАЛ: ВИНОВЕН ИЛИ КРАЙНИЙ?

Никто не отрицает того, что за природу надо бороться. И одним из путей такой борьбы является снижение антропогенного воздействия человека на природу, что кроме всего прочего означает уменьшение загрязнения окружающей среды. Наверное,

любой также согласится, что для этого следует снизить уровень загрязнений, попадающих в окружающую среду. И борьбу за это можно только приветствовать.

Однако возникают ситуации, когда вместо выяснения реальных причин попадания загрязнений и борьбы с их источниками «защитники природы» ограничиваются просто обозначением проблемы, а природоохранные органы идут по пути наименьшего сопро-тивления, только имитируя борьбу с врагами природы. Типичным примером этого являет-ся ситуация, в которую попали многие водоканалы.

Не так давно в адрес нашего журнала поступило информационное сообщение от Грин-пис России, согласно которому во время Волго-Балтийского экологического круиза его сотрудниками было зафиксировано превышение допустимого уровня загрязнений в сбросовых водах Курьяновских очистных сооружений Мосводоканала. Как и положено истинным борцам за природу, они сообщили об этом в прокуратуру, которая, как говорит-ся в сообщении, «решает вопрос о мерах наказания, которые будут применены к наруши-телю».

Формально все правильно! Однако вспомним, что согласно всем мыслимым и немыс-лимым стандартам очистные сооружения водоканалов имеют целью очистку бытовых стоков, т. е. тех, которые образуются в процессе нашей жизнедеятельности, ведения бы-тового хозяйства и, возможно, в известной мере, загрязнений, попадающих с ливневыми стоками и водой, используемой для полива и уборки. Сразу скажу, что это тоже достаточ-но непростая задача, особенно если учесть широкое распространение всякой бытовой химии. Однако, как следует из сообщения, основными загрязнениями являлись медь, нефтепродукты, а также некие «вещества, сброс которых через данный коллектор запре-щен». А теперь, уважаемый читатель, прошу ответить на вопрос: где в бытовом хозяйстве используются те же соли меди. Лично я могу вспомнить только медный купорос, использу-емый в небольших количествах при проведении ремонтных работ и как инсектицид.

Зато огромное количество жидких отходов, содержащих ту же медь, образуется при технологических процессах травления меди, а также химического и гальванического мед-нения, находящих широкое применение в самых различных производствах. При этом, если на крупных предприятиях существуют (или, по крайней мере, должны существовать) бо-лее или менее работоспособные системы очистки промышленных стоков, то предприятия малого, да и среднего бизнеса, стремясь снизить издержки, сплошь и рядом сбрасывают свои отходы в городскую канализацию без всякой очистки, в надежде на то, что «авось пронесет», или на то, что с контролирующими органами всегда можно «договориться» о времени инспекции, с тем чтобы успеть ликвидировать следы нарушения, и взятые про-бы выглядели вполне респектабельно.

И такая картина имеет место не только для меди, но и для многих других загрязнений, охватывающих изрядный кусок таблицы Менделеева, вкупе со справочником Бельштейна.

КОММУНАЛЬЩИК

5



Что же делать? Очевидно, есть только два пути. Первый, как это делается сейчас, считать, что вся ответственность за загрязнения лежит на водоканалах. Но тогда напрашиваются два варианта: или оставить все как есть, терзая водо-канализационные предприятия колоссальными штрафами, которые, по словам исполнительного директора РАВВ Елены Довлатовой, нередко превышают вы-ручку предприятия за соответствующий период, или обязать водоканалы усо-вершенствовать свои очистные сооружения так, чтобы удалять из стоков все мыслимые и немыслимые загрязнения. Но для того чтобы выплаты штрафов не привели к банкротству предприятия, а значит, к дезорганизации оказания населению услуг водоснабжения и канализации, потребуется компенсировать эти расходы тем или иным образом. Усовершенствование же очистных соору-жений требует дополнительных инвестиций. При этом в обоих случаях на бюд-жетную помощь в необходимых размерах надеяться трудно, и, скорее всего, единственным источником средств на эти мероприятия остаются прибавки к тарифам (вне зависимости от того, пойдут ли полученные при этом средства непосредственно на указанные цели или же на компенсацию средств, полу-ченных по кредитам или инвестициям). Рост же тарифов и так зашкаливает за любые разумные пределы.

Другим путем является практическая реализация принципа – «загрязнитель – отвечает». В этом случае превышение загрязнений должно явиться первым этапом процесса, включающего выявление возможных загрязнителей, их пер-вичная проверка путем анализа стоков на выходе из зданий или сооружений (или территории предприятия) и предоставление в прокуратуру соответству-ющих сведений для принятия мер. Здесь большую помощь могли бы оказать и волонтеры экологических организаций, поскольку одних сотрудников водока-нала и надзорных ведомств на это явно не хватит. Думаю, что те же водоканалы охотно окажут любое разумное содействие тем общественным организациям, которые возьмутся за это дело.

Задача это далеко не простая, но, на мой взгляд, сейчас это единственный путь снизить количество опасных загрязнений в стоках, а значит, и реаль-но помочь природе, а не просто заниматься самопиаром на этой проблеме. Или как?

Игорь Старшинов

РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТ ЖУРНАЛА

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ РЕДСОВЕТА:Василевский

Александр Дмитриевич, председатель Общероссий-ского профсоюза работни-

ков жизнеобеспечения

ЧЛЕНЫ РЕДСОВЕТА:Агитаев

Евгений Васильевич, зав. социально-экономическим отделом ЦК Общероссийского профсоюза жизнеобеспечения

Громов Василий Иванович,

зам. директора ОАО «Акаде-мия коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова», д-р техн. наук, профессор МАН, лауреат

премии Правительства РФ, почетный строитель России

КоробкоВладимир Иванович,

зав. кафедрой экономического и социального менеджмента

предприятий и регионов МАИ, д-р физ.-мат. наук, профессор МАИ

БоровскихАлександр Васильевич, профессор, заслуженный

строитель РФ, лауреат премии Правительства РФ, президент

Парламентского центра «Градостроительство и ЖКХ»

ПодгорныйИгорь Иванович,

эксперт-эколог, руководитель проекта «Гринпис-Россия» по энергоэффективности

ВавулоНина Михайловна,

канд. техн. наук,зав. отделом жилищного хо-

зяйства ОАО «Академия коммунального хозяйства

им. К.Д. Памфилова», чл.-кор. Академии ЖКХ

6


Курьяновские очист-ные сооружения МГУП «Мосводоканал» явля-

ются крупнейшим природо-охранным комплексом. Все 100% образующихся сточ-ных вод проходят полную биологическую очистку пе-ред сбросом в природные водные объекты. Качество очистки соответствует ус-тановленным нормативам. Исключением не явился и период, упомянутый в сооб-щении Гринпис.

МГУП «Мосводоканал» активно сотрудничает в воп-росах контроля за санитар-ным состоянием водоисточ-ников с Росприроднадзо-

ром и Роспотребнадзором. Согласно протоколам испы-таний, которые регулярно проводятся независимой лабораторией, содержание меди в сбросе очищенных вод находится в пределах утвержденных лимитов. Анализы на содержание дибутилфталата (кстати, это вещество входит в состав шампуня, вина и даже бути-лированной воды), бутил-бензилфталата и диэтилгек-силфталата демонстрируют отсутствие этих соединений в очищенных стоках (см. табл.).

Необходимо отметить, что очистные сооружения

МГУП «Мосводоканал» не-прерывно совершенствуют-ся и модернизируются. При-оритетным направлением является их реконструкция с переходом на современ-ные технологии удаления азота и фосфора, внедрение систем ультрафиолетового обеззараживания. Сочета-ние этих двух технологий позволяет сегодня возвра-щать в природу экологичес-ки безопасную воду.

В 2006 г. впервые в Рос-сии на Люберецких очист-ных сооружениях внедрен уникальный технологичес-кий комплекс нового по-коления, обеспечивающий

Пресс-служба МГУП «Мосводоканал»

Мосводоканал выражает удивление предоставлением такой авторитетной организацией, как Гринпис России, недостоверной информации. 15 февраля Гринпис России на своем сайте опубликовал заявление о сбросе Курьяновскими очистными сооружениями Мосводоканала ядовитых веществ в Москва-реку. В заявлении Гринпис отмечается следующее:«Гринпис обратился в природоохранную прокуратуру города Москвы с просьбой провести проверку Мосводоканала. Специалисты прокуратуры отобрали несколько проб сточных вод, сбрасываемых после очистки в реку Москву Курьяновскими очистными сооружениями и очистными сооружениями города Зеленограда. Проверка надзорного органа подтвердила выводы Гринпис – в стоках предприятия содержится целый ряд веществ, концентрации которых превышают безопасную норму».Это сообщение было также разослано в ряд средств массовой информации.

ИНФОРМАЦИЯ ГРИНПИС О МОСВОДОКАНАЛЕ НЕ СООТВЕТСТВУЕТ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ!

ПИСЬМО В НОМЕР

7


удаление соединений азо-та и фосфора биологичес-кими методами. В 2007 г. в строй введен первый блок ультрафиолетового обез-зараживания очищенных вод производительностью 1 млн куб. м в сутки. Осна-щение всех сооружений московской канализации блоками обеззараживания планируется завершить в 2014 г. Применение техно-логии удаления биогенных элементов для всего объ-ема городских сточных вод предусмотрено до 2020 г. Реализация этой програм-мы позволит многократно уменьшить концентрацию загрязняющих веществ в воде реки Москвы ниже сбросов очищенных вод по аммонийному азоту и нит-ритам – в 5–7 раз, по фосфа-там – в 2–2,5 раза, по бакте-риальным загрязнениям – более чем в 100 раз.

МГУП «Мосводоканал» обратилось к руководству Гринпис России с предложе-нием опровергнуть опубли-кованную недостоверную информацию.

Кстати (для справки)Вопросы регулирования

сбросов сточных вод пред-приятиями ВКХ в водные объекты, защита экологии, обеспечение здоровья на-селения страны с помощью предоставления чистой питьевой воды, развитие и модернизация центра-

лизованного водоснабже-ния и водоотведения РФ и другие актуальные темы водной отрасли будут ши-роко обсуждаться в рамках Всероссийского съезда во-доканалов в Сочи с 11 по 16 апреля 2011 г. Меропри-ятие организует Российская ассоциация водоснабже-ния и водоотведения при поддержке Минрегиона РФ, комитета ТПП по пред-принимательству в сфере ЖКХ и Российского водного общества. К работе Съезда приглашены представите-ли Аппарата Правительства РФ, Госдумы, Минрегиона России, Минприроды Рос-сии, Минэкономики России,

Минздравсоцразвития Рос-сии, других министерств и ведомств, главы субъектов РФ и муниципальных обра-зований. Планируется учас-тие предприятий водопро-водно-канализационного комплекса из Центрального, Южного, Северо-Западного, Дальневосточного, Сибирс-кого, Уральского, Приволж-ского и Северо-Кавказкого федеральных округов РФ, представителей научно-ис-следовательских и проект-ных институтов, инженер-ных центров, экологических фондов, международных отраслевых организаций и ассоциаций, частных опера-торов. �

Результаты анализов, сделанных независимой лабораторией

Параметр пробы Максимально допустимое значение Результаты анализа

Медь 0,001 (0,004) 0

Нефтепродукты 0,05 (0,07) менее 0,05

Дибутилфталат, бутилбензилфталат 0 не обнаружено

ПИСЬМО В НОМЕР

Курьяновские очистные сооружения

Мосводоканала

8


НОВОСТИ РОССИЙСКОГО ЖКХ

УК, не выполняющие своих обязанностей,

будут наказаны22 февраля 2011 г. Глава

Правительства РФ Владимир Путин посетил региональ-ную общественную приемную председателя партии «Единая Россия» в Калининграде. Там он пообщался с горожанами, которые обратились к нему с просьбами помочь в решении наболевших проблем. Среди различных вопросов были жа-лобы и на недочеты в россий-ском законодательстве, касаю-щиеся сферы ЖКХ.

В частности, к Главе Прави-тельства обратился руководи-тель ТСЖ с жалобой на то, что

в законе отсутствует описание механизма передачи жилых домов от одной организации к другой. Он попросил Пути-на внести в законодательство описание механизма передачи функций между УК, а в случае неправомерного затягивания передачи документов пре-дусмотреть для них ответс-твенность. Премьер-министр обещал заняться решением и этого вопроса, отметив, что даже не подозревал о сущест-вовании подобной проблемы. «Правительство РФ прорабо-тает механизмы привлечения к ответственности управляющих компаний, которые ненадле-жащим образом выполняют свои обязанности в отношении закрепленного за ними жилья или отказываются передавать это жилье в управление другой компании», – заявил он.

Глава Правительства при-знал, что министерства порой не замечают действительные проблемы, при этом те, кому выгодно продление такой си-туации, знают, как обойти за-

кон. «Известно, что над зако-нами думают тысячи людей, а над тем, как их обойти, думают миллионы», – подчеркнул он.

youhouse.ru/news/

Тарифно-нормативное регулирование ЖКХ требует

пересмотраЗаседание Экспертно-

консультационного совета фракции «Единая Россия», на котором обсуждался вопрос о внесении изменений в дейс-твующее законодательство с целью улучшения качества ус-луг в сфере ЖКХ, состоялось в Госдуме 24 февраля. Комиссия Партии по ЖКХ, ведущая мони-торинг по сдерживанию тари-фов, в ходе работы в регионах пришла к тому, что нужно наво-дить порядок в законодательс-тве, отметил в ходе заседания первый заместитель руково-дителя фракции «Единая Рос-сия» Госдумы Владимир Пех-тин. «Первые попытки такой работы Комиссии вылились в пять поправок, которые были

внесены в Жилищный кодекс. Мы также вносим поправки в законодательство об электро-энергетике», – заявил он.

По мнению членов Эксперт-но-консультативного совета, необходимо уточнить требова-ния к управляющим компани-ям и последствия их несоблю-дения, в том числе закрепить эффективный механизм смены УК, не соответствующих тре-бованиям, уточнить понятие коммунальных услуг. При этом коммунальные услуги, по сути, предоставляются ресурсос-набжающими организациями, а УК и ТСЖ являются агентами

жителей по их приобретению. Закрепить механизм расчетов в цепочке «житель – УК – ре-сурсоснабжающая компания», не допускающий системных сбоев. Установить механизмы гарантированного предостав-ления ЖКУ населению вне зависимости от добросовес-ности или квалификации УК. Закрепить основные требова-ния к ЕМБИР и принципы их создания.

er.ru

В 2011 году в Астраханской области появятся микрорайоны

энергосберегающего типаАстраханская область в

текущем году начнет экспери-мент по обустройству микро-районов энергосберегающего типа. Это произойдет в рамках утвержденной комплексной целевой программы «Энергос-бережение и повышение энер-гетической эффективности на 2010–2014 гг. и перспективу до 2020 г.», а также программы капитального ремонта мно-гоквартирных домов, финан-сируемой с участием средств Фонда содействия реформи-рованию ЖКХ.

По словам министра ЖКХ Астраханской области Вик-тора Яковлева, в 2011 г. будет проводиться работа по обуст-ройству микрорайонов одного из поселков в близлежащем к Астрахани районе с учетом всех современных требований энергосбережения. Как расска-зал министр, 12 многоэтажных домов будут отремонтированы

с использованием энергосбе-регающих материалов. В ходе ремонта будут приведены в порядок и теплоизолированы коммуникации жилых домов,

9


НОВОСТИ РОССИЙСКОГО ЖКХ

обустроены индивидуальные котельные на 1–2 дома, в квар-тирах вставлены стеклопакеты, а материалы для кровли пре-дусматривают солнцеотража-ющий эффект. Кроме того, во всех домах обязательна уста-новка общедомовых счетчиков с автоматизированным сбором показаний управляющей ком-панией.

«Программа энергосбере-жения должна остановить рост тарифов. Поэтому первооче-редная задача – это установка приборов учета. Зная, сколь-ко мы потребляем ресурсов, мы сможем определиться, как сделать так, чтобы потреб-лять меньше и, соответствен-но, меньше платить, – говорит Виктор Яковлев. – Применение энергосберегающих техноло-гий – еще один пункт програм-мы, направленной на повыше-ние энергоэффективности».

На реализацию проекта, который планируется завер-шить уже осенью, потребуется около 200 млн руб. Как отме-чает министр ЖКХ области, пример обустройства поселка с учетом энергосбережения в будущем будет тиражировать-ся по всем муниципалитетам области.

Управление по связям с обще-ственностью ГК ФСР ЖКХ

В Иркутской области будет создана система

информирования населения о формировании платежей

за ЖКУОт качества и интенсивнос-

ти информирования граждан напрямую зависит успех про-водимой в стране реформы ЖКХ. В Иркутской области ре-шили создать систему инфор-мирования населения о фор-мировании платежей за ЖКУ.

По словам министра жи-лищной политики, энергетики, транспорта и связи Иркутской области Петра Воронина, раз-работкой системы займется Некоммерческое партнерство управляющих многоквартир-ными домами Иркутской об-

ласти «Содружество жилищ-но-коммунального хозяйства». В разработке системы также примут участие сотрудники министерства и представители управляющих компаний.

«Необходима кропотливая работа по информированию населения, без этого доверия к системе ЖКХ не добиться, – подчеркнул Петр Воронин. – Люди должны ясно представ-лять, из чего складывается сумма коммунальных плате-жей, кто формирует тарифы, какова стоимость содержания жилого фонда, на какие работы тратят средства управляющие компании».

По словам исполнительно-го директора Некоммерческо-го партнерства управляющих многоквартирными домами Иркутской области «Содружес-тво жилищно-коммунального хозяйства» Михаила Дамеше-ка, частично механизм системы информирования населения уже заработал.

«К примеру, на сайте нашего партнерства каждый зарегист-рированный пользователь мо-жет узнавать всю информацию о тарифах и о том, как и из чего

формируется его квитанция об оплате коммунальных услуг», – говорит Михаил Дамешек.

Петр Воронин обращает внимание представителей управляющих компаний на необходимость вести индиви-дуальную работу с жителями многоквартирных домов, а не ограничиваться информиро-ванием старших по подъезду. Жители домов будут адресно

получать исчерпывающую ин-формацию о работе управляю-щих компаний по итогам года.

Управление по связям с обще-ственностью ГК ФСР ЖКХ

На Урале чиновников оштрафовали за

коммунальную авариюГлаву Дружининского го-

родского поселения (Нижне-сергинский район Свердловс-кой области) оштрафовали за

то, что тот не уведомил проку-рора о произошедшей в январе 2011 г. коммунальной аварии. Как сообщает пресс-служба прокуратуры Свердловской области, главе поселения на-значили 3 тыс. руб. штрафа. Также на 2,5 тыс. руб. была ош-трафована директор предпри-ятия жилищно-коммунального хозяйства.

1 января в Дружинино про-изошла авария на котельной, в результате чего подача тепла в несколько жилых домов была на некоторое время прекра-щена. Как поясняют в прокура-туре, указанные должностные лица обязаны были сообщить в прокуратуру о чрезвычай-но ситуации, чтобы ведомство провело проверку. Однако они этого не сделали, и против них были возбуждены администра-тивные дела.

Также ответственность за аварию в Нижнесергинском районе понесли руководители екатеринбургского филиала ремонтно-эксплуатационного управления, ответственного за бесперебойную подачу тепла. Выговоры и замечания объяв-лены начальнику эксплуатаци-онного района теплоснабже-ния и начальнику котельной.

Новый Регион. Екатеринбург

10


ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ ДОЛЖНА БЫТЬ ОПРЕДЕЛЕНА ЗАКОНОДАТЕЛЬНО

Об этом говорили 21 февраля 2011 г. в Совете Федерации участники расширенного заседания Совета при Председателе СФ по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса на тему «Проблемы законодательного обеспечения работы ТСЖ, управляющих компаний и других участников рынка управления жилой недвижимостью».

www.council.gov.ru

Открыл заседание Председатель СФ Сергей Миронов,

подчеркнувший социаль-ную значимость и актуаль-ность законодательного ре-гулирования деятельности управляющих компаний и ТСЖ. «Именно от законо-дательного регулирования деятельности ТСЖ, управ-ляющих компаний и дру-гих участников жилищного рынка зависит бесперебой-ное получение воды, тепла и энергии, состояние подъез-дов и улиц. То, что во многом определяет качество жизни наших граждан», – сказал Сергей Миронов.

Сергей Миронов обратил внимание на большое коли-чество конфликтных ситуа-ций между ТСЖ и управля-ющими компаниями. «Кон-фликты происходят там, где жильцы пытаются взять си-

туацию под свой контроль, взять управление домом в свои руки. Что мы можем предложить гражданам на рынке услуг ЖКХ?» – так поставил вопрос Председа-тель СФ.

ЖКХ – это объемный рынок услуг, оцениваемый примерно в 3 трлн руб. Все существующие сегодня про-блемы в ЖКХ, от которых страдают граждане, – ре-зультат тотальной безот-ветственности управляю-щих компаний и чиновников плюс коррупция, воровство и разгильдяйство, считает Сергей Миронов. Последс-твия же крайне серьезны – люди не могут реализовать свои жилищные права в полном объеме.

«Тот факт, что норматив-ное правовое регулирова-ние отрасли, в которой обо-рот средств превышает 7%

ВВП, пущено в последние годы на самотек, вызывает, по меньшей мере, недо-умение. Думаю, проблемы, которые здесь накопились, всем присутствующим хо-рошо известны», – отметил Сергей Миронов.

Сергей Миронов со-общил, что законопроект, нацеленный на решение многих из перечисленных проблем, внесен в Государс-твенную думу Российской Федерации и прошел про-цедуру первого чтения. Он процитировал слова Пре-зидента РФ Дмитрия Мед-ведева о том, что «законо-проект сложный, большой, но и, безусловно, важный. И от того, как мы все поучаст-вуем, будет зависеть его ка-чество».

«Полностью согласен с Президентом – несмотря на очевидные достоинства, в

Аннотация: крат-кий отчет о расши-ренном заседании Совета при Пред-седателе Совета Федерации по вопросам жилищ-ного строительс-тва и содействия развитию жилищ-но-коммунально-го комплекса на тему «Проблемы законодательного обеспечения рабо-ты ТСЖ, управляю-щих компаний и других участников рынка управления жилой недвижи-мостью»

Ключевые слова: ЖКХ, Совет Фе-дерации, законо-дательство, ТСЖ, управляющая ком-пания

СОБЫТИЕ НОМЕРА

11


законопроекте содержится немало спорных моментов. Это и введение коллектив-ной ответственности по оп-лате коммунальных услуг, и обязательный переход на саморегулирование в ЖКХ, и, что самое опасное, – вве-дение штрафов для жите-лей домов за протекающие крыши и затопленные под-валы. По мнению многих экспертов, такие “новации” лишь облегчат создание фальшивых ТСЖ и оконча-тельно дискриминируют собственников жилья», – отметил глава Совета Фе-дерации.

В настоящий момент, по мнению Сергея Миронова, очень важно приложить все усилия, чтобы устранить не-достатки законопроекта ко второму и третьему чтени-ям, дополнить его новыми качественными предложе-ниями.

Далее Сергей Миронов обратил внимание на одну проблему. Еще в 2007 г. в президентском Послании Федеральному собранию было отмечено, что у ТСЖ чрезмерная налоговая на-грузка. Они должны платить налог на прибыль, НДС, на-логи на землю и имущество. «По своей сути ТСЖ – неком-мерческие организации, и если мы хотим, чтобы ТСЖ создавались и эффективно работали, то их необходимо освободить от налогооб-ложения, но только в части той деятельности, которая непосредственно связана с эксплуатацией дома», – за-метил он.

В свое время Жилищ-ный кодекс продеклариро-

вал права собственников жилья. А вот полноценных механизмов по их реализа-ции до сих пор нет, обратил внимание участников засе-дания Сергей Миронов. Он предложил законодательно обеспечить для ТСЖ бес-платное межевание земли и передачу нежилых по-мещений в состав обще-го имущества, запретить застройщикам создавать «карманные» ТСЖ, сделать процедуру расторжения договора с управляющей компанией более простой и прозрачной, а также ра-дикально усилить ответс-твенность должностных и юридических лиц за нару-шение жилищного законо-дательства.

«На примере родного Санкт-Петербурга хочу ска-зать, что такое разгильдяйс-тво и халатность, которые проявили коммунальные службы этой зимой, должны получать адекватное нака-зание. А у каждого винов-ника ЧП, как в случае паде-ния сосулек на людей, есть конкретная фамилия, имя и отчество», – сказал глава Со-вета Федерации.

«Считаю необходимым закрепить единообразные требования к управляющим компаниям и стандартам их деятельности. Должен быть разработан типовой дого-вор на обслуживание мно-гоквартирного дома. Кроме того, следует законодатель-но обязать компании, рабо-тающие в сфере ЖКХ, еже-квартально публиковать ин-формацию о расходовании средств, поступивших от жильцов. Информационная открытость – лучший способ повышения прозрачности отрасли и эффективности контроля за качеством ус-луг», – высказал свои пред-ложения Сергей Миронов.

Крайне осторожно, счи-тает С. Миронов, надо отнес-тись к идее форсированного перехода на саморегули-рование в ЖКХ. Особенно, добавил он, учитывая не-гативный опыт строитель-ной отрасли. «Сегодня всем ясно, что ситуация в жилищ-но-коммунальном комплек-се далека от идеала. Именно поэтому он чрезвычайно привлекателен для мошен-ников и аферистов, пыта-ющихся нажиться за счет

Здание Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации


«Именно от законодательного

регулирования деятельности

ТСЖ, управляю-щих компаний и других участни-ков жилищного

рынка зависит бесперебойное

получение воды, тепла и энергии, состояние подъ-ездов и улиц. То,

что во многом определяет

качество жизни наших граж-

дан», – сказал Сергей Миронов

12


граждан. И перекладывать сегодня основную ответс-твенность за контроль и состояние дел в ЖКХ с госу-дарства на бизнес явно пре-ждевременно. В лице само-регулируемых организаций в сфере ЖКХ мы рискуем по-лучить новую администра-тивную надстройку, которая будет регулировать рынок в интересах узкого круга учас-тников. Дополнительные же расходы бизнеса, связан-ные с компенсационными взносами, лягут на плечи потребителя. Уже подсчи-тано, что принудительный переход к саморегулирова-нию выльется в повышение тарифов на услуги ЖКХ от 13% до 20%. Уверен, что этот процесс должен быть посте-пенным и пока доброволь-ным», – подчеркнул Сергей Миронов.

Задача государства, по словам С. Миронова, – со-здать условия для развития конкуренции и определить четкие правила игры для всех участников рынка.

«Нам необходимо внима-тельно оценить последствия всех нововведений, которые сейчас планируются в жи-лищной сфере. Ведь резуль-таты могут быть разными. Мы можем создать условия

для притока частных инвес-тиций и проведения модер-низации жилищно-комму-нальной отрасли. А можем повторить печальный опыт принятия таких, не побоюсь этого слова, позорных для российских законодателей нормативных актов, как за-кон о монетизации льгот или Лесной кодекс. И вызвать взрыв социальной напря-женности. Важно понимать, наша задача – не задушить бизнес в ЖКХ чрезмерным нормативным регулирова-нием.

Мы должны добиться того, чтобы жилищно-ком-мунальная отрасль пере-стала быть “темным царс-твом” российской эконо-мики. Сделать так, чтобы эта сфера стала понятной и привлекательной для добросовестного бизнеса. А каждый собственник жи-лья был уверен в качестве и объеме получаемых ус-луг», – сказал в заключение Сергей Миронов.

* * *На заседании выступи-

ли представители Госдумы, Фонда содействия рефор-мированию ЖКХ, Минреги-онразвития, Департамен-тов ЖКХ Москвы, Санкт-

Петербурга, ассоциаций ТСЖ и ЖСК, руководители управляющих компаний. Вице-президент Всерос-сийской ассоциации ТСЖ и ЖСК Константин Шишка оз-вучил ряд законодательных проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которые были определены в ходе слушаний в Обще-ственной палате Российс-кой Федерации.

Председатель профиль-ного Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский, выступая на заседании, высказал мнение о том, что «ЖКХ ос-талось единственной сфе-рой российской экономики, где нет рыночных отноше-ний». Весь перечень услуг, интегрируемых домом как объектом повышенной опасности, считает В. Плес-качевский, должен быть отражен в законе. «Ничего не сдвинуть в сфере ЖКХ без предъявления самых высоких требований – про-фессиональных, юридичес-ких, административных – к управляющим компаниям. И здесь государство обяза-но регулировать деятель-ность потенциально опас-ных сфер, каковой является для людей коммунальное хозяйство», – подчеркнул депутат Плескачевский. Пути госконтроля два, на-помнил он: лицензирова-ние или саморегулирова-ние. Именно это, по словам Плескачевского, две формы «материальной ответствен-ности собственников жи-лья», и из этого надо исхо-дить, разрабатывая законо-дательную базу.

Заседание Совета ведет Председатель Совета Федерации Сергей Миронов


Сергей Миронов прокомменти-ровал предста-вителям СМИ цель и задачи проведенного заседания. «При переходе на саморегули-рование ЖКХ мы можем получить рост тарифов, – выразил он опасение, отвечая на вопросы жур-налистов. – Я уве-рен, что нужно прекратить бес-предел управля-ющих компаний, которые сегодня просто издевают-ся над людьми».«Здесь нужно на-водить порядок, и это необходимо сделать на зако-нодательной ос-нове», – заключил Председатель Со-вета Федерации

13


Гендиректор Фонда со-действия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Константин Ци-цин изложил свое видение проблем и задач по норма-тивно-правовому регулиро-ванию сферы ЖКХ.

Старт реформе ЖКХ был дан в 2007 г., и за прошед-ший период были выделе-ны большие средства (по-рядка 255 млрд руб.). Эти средства, по информации К. Цицина, уже поступили в субъекты Федерации и в ос-новном освоены (за исклю-чением проектов, которые будут реализованы до кон-ца текущего года). Главная задача сегодня, подчеркнул К. Цицин, – не останавли-вать процесс капитального ремонта жилья, ведущийся в регионах при поддержке Фонда.

«Мы нередко забываем, – сказал он, – что дом – это жизненно важный социаль-ный объект, и главнейшая, важнейшая роль принадле-жит управляющей компа-нии». За период реформи-рования ЖКХ с 8,8% до 50% выросло количество част-ных управляющих компаний в сфере ЖКХ, сообщил К. Ци-цин. Сейчас уже создано 56 саморегулируемых органи-заций в 44 регионах страны. Закон теперь нужен, чтобы усилить ответственность управляющих компаний и роль государства, в частнос-ти, в виде жилищных инс-пекций, считает Цицин.

* * *В итоговом Решении Со-

вета при Председателе Со-вета Федерации по вопро-

сам жилищного строитель-ства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса констатирует-ся острота проблемы со-вершенствования системы управления жилищным фондом в условиях форми-рования института собс-твенников и становления рынка управляющих орга-низаций.

На сегодняшнем этапе реформирования системы ЖКХ накопилось много воп-росов, которые диктуют, в каких именно направлени-ях должна вестись работа с управляющими организа-циями и с собственниками, которые пока не в полной мере умеют реализовывать свои права и обязанности в части управления много-квартирными домами.

Участники Совета отме-тили, что реформа в системе жилищно-коммунального хозяйства России дала не-которые положительные результаты. Одним из клю-чевых направлений рефор-мирования ЖКХ стал пос-тепенный уход от государс-твенно-административных методов управления в сфе-ре предоставления жилищ-но-коммунальных услуг в пользу рыночных механиз-мов, развитие государствен-но-частного партнерства и создание условий для осу-ществления деятельности на рынке жилищно-комму-нальных услуг организаци-ями различных форм собс-твенности.

Вместе с тем кризисные явления в сфере управле-ния многоквартирными до-мами нарастают и превра-

щаются в один из основных факторов роста социальной напряженности в стране и угрожают нормальному функционированию основ-ных механизмов жизне-обеспечения граждан. Ос-новная задача – развитие малого и среднего бизнеса в системе ЖКХ, наиболее социально активного и за-интересованного в выходе из кризиса участника ры-ночных отношений, скла-дывающихся в этом сегмен-те рынка – решается крайне медленно и зачастую неэф-фективно.

Ситуация, складывающа-яся на сегодняшний день в сфере жилищно-коммуналь-ного хозяйства, характери-зуется наличием множества нерешенных проблем.

В их числе наиболее ос-трыми являются многочис-ленные правовые и финан-совые злоупотребления со стороны привлекаемых к управлению недвижимос-тью организаций, а также отсутствие реальной ответс-твенности управляющих компаний и товариществ собственников жилья перед гражданами.

Докладчики и участни-ки Совета в ходе работы обозначили следующие ос-новные причины сложив-шейся ситуации, а также предложили пути решения проблем, наличие которых препятствует развитию ре-форм в области управления многоквартирными жилыми домами.

Успешное проведение реформы ЖКХ затруднено прежде всего из-за отсутс-твия систематизирован-


Ситуация, склады-вающаяся сегодня

в сфере ЖКХ , характеризуется

наличием мно-жества нерешен-

ных проблем. Среди наиболее

острых – мно-гочисленные

злоупотребле-ния со стороны

управляющих организаций,

а также отсутс-твие реальной

ответственности УК и ТСЖ перед

гражданами

14


ного законодательства и эффективного механизма правового регулирования, определяющего честные, прозрачные, понятные и обязательные для испол-нения всеми участниками правоотношений правила ведения бизнеса.

К числу основных про-блем в этой сфере отно-сятся:

� отсутствие четко и всесторонне проработан-ных формулировок осново-полагающих понятий, таких как управляющая организа-ция, управление и способы управления многоквартир-ным жилым домом, жилищ-ные и коммунальные услу-ги и т. п.;

� отсутствие четко сформулированных по-нятий свидетельствует об отсутствии понимания оп-ределяемых этими поняти-ями явлений и процессов, отсутствие которого, в свою очередь, снижает эффектив-ность правового регулиро-вания.

Жилищно-коммунальная отрасль остро нуждается в скорейшем определении основных правил и требова-ний, касающихся осущест-вления деятельности по управлению многоквартир-ными домами (далее – МКД) и эффективного контроля за субъектами соответству-ющих отношений, а также в создании эффективной сис-темы финансирования ка-питального ремонта МКД и стимулирования собствен-ников помещений в МКД к принятию решений, необхо-димых для своевременного проведения и финансирова-

ния капитального ремонта общего имущества в МКД;

На уровне законодатель-ства не определен перечень видов работ по содержанию и ремонту жилых зданий, влияющий на безопасность проживания и пребывания в них людей, выполнение которого необходимо вне зависимости от решения об-щего собрания собственни-ков и подлежит обязатель-ному включению в состав платы за содержание и ре-монт общего имущества.

Среди правового блока проблем можно выделить возможность доступа лю-бого лица к обслуживанию многоквартирного дома. Учитывая, что деятельность управляющих компаний свя-зана с системой жизнеобес-печения и в случае сбоев в работе этих организаций под угрозу ставится беспе-ребойная работа указанных систем, к организациям, планирующим заниматься указанной деятельностью, должны предъявляться осо-бые требования как по про-фессиональным, так и по финансовым параметрам. К работе в указанной сфере должны допускаться лишь те организации, которые от-вечают определенным кри-териям (по размеру устав-ного капитала, обеспечен-ности квалифицированным персоналом, техникой, ор-ганизации управленческих процессов).

Неопределенность пра-вового статуса управляю-щих компаний. Объектом критики управляющих ор-ганизаций являются обя-занности и ответственность

последних. Но обязанности не могут быть выполнены, ответственность не может быть реализована в отсутс-твие у управляющих орга-низаций реальных прав, которые не определены ни одним правовым актом.

В настоящее время, в от-сутствие законодательных механизмов, регулирую-щих движение денежных средств от населения через управляющие компании к поставщику коммунальных услуг, долги управляющих компаний во многих регио-нах России достигли катаст-рофических размеров.

Стремительная демоно-полизация рынка по управ-лению многоквартирными домами привела к потере единого информационно-го пространства, которое позволяло осуществлять контроль и надзор за сис-темой жизнеобеспечения со стороны государства, му-ниципальных образований. В настоящий момент органы местного самоуправления не имеют никаких полномо-чий в отношении деятель-ности управляющих компа-ний и никаких рычагов вли-яния на недобросовестных участников рынка.

Незамедлительного ре-шения требует проблема взаимоотношений с пред-приятиями – поставщиками энергоресурсов (РСО). Сло-жившаяся на сегодняшний день практика взаимоотно-шений с ними является едва ли не основным фактором, сдерживающим развитие малого и среднего бизнеса по управлению многоквар-тирными домами.


Жилищно-комму-нальная отрасль остро нуждается в скорейшем определении основных правил и требований, касающихся осуществления деятельности по управлению многоквартир-ными домами и эффективного контроля за субъ-ектами соответс-твующих отноше-ний

15


Участники Совета счи-тают необходимым пре-доставить управляющим организациям право зани-маться деятельностью по управлению многоквартир-ными домами, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартир-ном доме. Ресурсоснабжа-ющим организациям во из-бежание злоупотреблений со стороны управляющих организаций должно быть передано право оказывать коммунальные услуги насе-лению в виде поставки соот-ветствующих коммунальных ресурсов, получая за это средства непосредственно от жителей, в соответствии с заключенными с жителями договорами.

В целях оптимизации и снижения размера тари-фов для граждан необхо-димо предоставить объ-единениям управляющих организаций возможность участвовать в обсуждении процесса тарифообразова-ния. Эти изменения позво-лят минимизировать число банкротств управляющих организаций, стимулиро-вать их к проведению энер-госберегающих меропри-ятий в домах и, соответс-твенно, снизить тарифы на коммунальные услуги для граждан.

Участники Совета отмети-ли, что в целях правого обра-зования и информирования населения, продвижения реформы ЖКХ на государс-твенных теле- и радиокана-лах, а также региональных СМИ ввести специальную рубрику для разъяснению реформы ЖКХ, а также за-

крепить на законодатель-ном уровне обязанность управляющих организаций информировать собствен-ников об изменениях в за-конодательстве Российской Федерации, выполнение которых требует принятия общим собранием собс-твенников соответствующих решений.

Совет при Председателе Совета Федерации по воп-росам жилищного строи-тельства и содействия раз-витию жилищно-коммуналь-ного комплекса одобрил ряд рекомендаций в адрес законодательной и испол-нительной ветвей власти. В частности, Правительству Российской Федерации ре-комендовано подготовить изменения в законодатель-ство о предмете и составе деятельности по управле-нию зданиями и сооруже-ниями в целях обеспечения их безопасной эксплуата-ции, описания субъекта, занимающегося такой де-ятельностью, и системного формирования института саморегулирования в сфере управления недвижимос-тью. А также в целях обеспе-чения прозрачности и под-контрольности гражданам и органам государственной власти деятельности орга-низаций, управляющих мно-гоквартирными домами, ускорить подготовку нор-мативно-правовых актов по утверждению стандартов раскрытия информации уп-равляющими организация-ми, осуществляющими де-ятельность в сфере управ-ления многоквартирными домами. �

Н О В О С Т И«Единая Россия»:

10% подмосковных УК и ТСЖ завышают цены на ЖКУИз 200 УК Московской об-

ласти, информация о которых собрана в региональном от-делении партии «Единая Рос-сия», 10% повысили цены на услуги более чем на 15%. По данным единороссов, особен-но «отличились» компании из Балашихи, Химок, Серпухова, Коломны, Протвино и Ногинс-кого района, где рост составил более 20%.

Пресс-служба московского областного регионального отделения «Единая Россия»

Платить можно по-разномуВторой год в шести домах,

обслуживаемых ООО «Бытовик-ЖКХ», действует новая система оплаты за отопление квартир. Вместо усредненных показа-телей граждане платят исходя из показаний общедомовых счетчиков. Стоимость вычисля-ется так: месячный показатель домового счетчика делится на общую площадь дома, затем умножается на общую площадь каждой квартиры. Полученое количество гКал умножается на тариф. Показания счетчи-ков для дальнейших расчетов с жителями домов совместно снимают представители уп-равляющей организации и «Серпуховской теплосети». Как результат – расходы жильцов «оприборенных» домов умень-шились в два раза.

Официальный сайт Админис-трации города Серпухова

Сергей Собянин обещает не допустить резкого роста

тарифов на услуги ЖКХ«Я, как мэр, вам говорю, что

никаких резких движений при-ниматься не будет», – заявил Собянин на встрече с предста-вителями ветеранских органи-заций столицы. По его словам, городские власти в вопросе повышения тарифов на услуги ЖКХ будут действовать «акку-ратно и адекватно».

Вести-Москва


В целях оптими-зации и снижения размера тарифов

для граждан необходимо

предоставить объединениям

управляющих организаций возможность

участвовать в обсуждении

процесса тарифо-образования

16


ПРОЕКТ НОВОГО ЗАКОНА О ВОДОСНАБЖЕНИИ И КАНАЛИЗОВАНИИ СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД К РЕГУЛИРОВАНИЮ ОТРАСЛИ

Репортаж с совместного заседания Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства и Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения

И. Старшинов

8 февраля 2011 г. в Тор-гово-промышленной палате РФ состоялось

совместное заседание Ко-митета ТПП РФ по предпри-нимательству в сфере жи-лищного и коммунального хозяйства и Российской ас-социации водоснабжения и водоотведения (РАВВ) на тему «Системный подход к регулированию отрасли во-доснабжения и водоотведе-ния. Проект Федерального закона “О водоснабжении и канализовании”».

В работе заседания при-няли участие директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегиона России Ирина Булгакова, депутат Госу-дарственной думы Андрей Чиркин, представители предприятий водоканалов Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Норильска, ученые из ведущих научно-иссле-довательских институтов и экологических организаций.

Открыл и вел заседание председатель Комитета ТПП

РФ по предпринимательству и коммунальному хозяйству Андрей Широков.

Во вступительном слове он отметил актуальность рас-сматриваемой темы, слож-ность вопросов, поднятых в законе, и необходимость их всестороннего обсуждения, а также учета интересов всех сторон, как поставщиков ус-луг водоснабжения и водоот-ведения, так и потребителей. После чего предоставил сло-во директору Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегиона Рос-сии Ирине Булгаковой.

Выступающая отметила, что до сих пор в сфере жи-лищно-коммунального хо-зяйства отсутствует закон, регулирующий вопросы во-доснабжения и канализова-ния. В этой сфере действует масса ведомственных нор-мативно-правовых актов. Такое положение привело к многоплановости и неод-нозначности требований и, как результат, к тому, что в отрасль водоснабжения и

водоотведения поступает мало инвестиций, как ре-зультат – затрудняется хо-зяйственная деятельность водоканалов, растут тарифы для населения, из года в год увеличивается число ава-рий в коммунальной сфере. Сложность усугубляется еще и тем, что многие водокана-лы, по сути дела, не реконс-труировались аж с конца 60-х гг. прошлого века. При этом ясно, что переложить все расходы на потребите-лей не удастся. Инвесторы же требуют, в первую оче-редь ясности правил игры на данном рынке. Все это вызы-вает острую необходимость принятия закона, который определит, как и за счет чего будет осуществляться улуч-шение снабжения населения водой и повышение качест-ва поставляемой населению воды.

Депутат Государственной думы Федерального собра-ния РФ Андрей Чиркин про-информировал участников заседания о работе, прове-

Аннотация: отчет о совместном за-седании Комитета ТПП РФ по пред-принимательству в сфере жилищно-го и коммуналь-ного хозяйства и Российской ас-социации водо-снабжения и во-доотведения на тему «Системный подход к регули-рованию отрасли водоснабжения и водоотведения. Проект Федераль-ного закона “О во-доснабжении и ка-нализовании”»

Ключевые слова: ЖКХ, Торгово-про-мышленная пала-та, комитет, РАВВ, водоснабжение, закон


17


денной над проектом феде-рального закона депутатами. По словам Андрея Чиркина, внесенный в Госдуму ФС РФ Комитетом по строительству и земельным отношениям проект закона «О водоснаб-жении и канализовании» яв-ляется продолжением феде-ральной программы «Чистая вода». По мнению Андрея Чиркина, проект норматив-ного документа достаточно качественен, грамотен и способен эффективно регу-лировать рынок водоснаб-жения и канализования.

Далее на заседании вы-ступила исполнительный директор РАВВ Елена Дов-латова. Она акцентировала внимание собравшихся на проблемах отрасли водо-проводно-канализационно-го хозяйства страны. На дан-ном этапе развития экономи-ки отрасль ВКХ регулируется 61 тыс. нормативно-право-вых актов как федерального, так и регионального уров-ней, включая 29 указов Пре-зидента, 125 законов, более 400 постановлений прави-тельства, 140 нормативных документов, таких как ГОСТ, СанПИН и другие, относящи-еся более чем к 15 объектам права! Эти документы пло-

хо коррелируют, а иногда и просто противоречат друг другу и таким образом вно-сят значительные сложнос-ти в деятельность хозяйс-твующих субъектов области водоснабжения и водоотве-дения. В связи с этим при-нятие федерального закона, непосредственно регули-рующего сферу водоснаб-жения, является абсолютно необходимым, подчеркнула Довлатова.

Говоря о проблемах от-расли она особо останови-лась на взаимоотношени-ях между водоканалами и водоохранными органами. По ее словам, последние не учитывают, что очистные со-оружения водоканалов рас-считаны на очистку именно коммунальных стоков, хотя в канализацию могут сли-вать все что угодно, возмож-ности же выявления таких загрязнителей и борьбы с ними у водоканалов весьма ограниченны. В результате, природоохранные органы поступают с водоканалами как с непосредственными загрязнителями окружаю-щей среды. Вследствие чего возникает ситуация, когда величина штрафов, налага-емых на водоканал, может значительно превышать об-щую выручку предприятия. Естественно, что ни о какой нормальной работе водо-канала в таких условиях не может быть и речи.

Затем на мероприятии состоялось достаточно ак-тивное обсуждение проекта закона, в ходе которого вы-ступили заместитель пред-седателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в

сфере жилищного и комму-нального хозяйства Алек-сандр Вербицкий, предста-витель экологического фон-да «Вода Евразии» Валентин Зиберов, первый замести-тель генерального директо-ра ГУП «Водоканал Санкт-Пе-тербурга» Евгений Целиков, директор юридического отдела ОАО «Евразийский» Сергей Елисеев, профессор Института экологии чело-века Софья Желдакова и другие специалисты, пред-ставители отрасли и бизне-са. Выступавшие высказали свое мнение относительно процедуры разработки дан-ного федерального закона, содержания некоторых ста-тей проекта, используемо-го понятийного аппарата, вопросов мониторинга и оценки параметров сточ-ных вод и некоторых других положений, регулирование которых предполагается осуществить при помощи данного закона, внесли свои замечания и предложения как по содержанию закона, так и по процедурам его до-работки и принятия. Многие выступающие поддержа-ли идею о включении в за-кон требований к питьевой воде, например путем вве-дения в закон специального приложения или создания подзаконного акта.

По завершении заседа-ния участники меропри-ятия сочли необходимым обобщить предложения и замечания как прозвучав-шие в ходе заседания, так и внесенные в президиум в письменной форме в виде специального решения Ко-митета. �

На фото: вступительное слово произносит

председатель Комитета ТПП РФ по пред-

принимательству в сфере жилищного

и коммунального хозяйства А. Широков


Природоохран-ные органы часто

не учитывают, что очистные

сооружения водо-каналов рассчи-таны на очистку

коммунальных стоков, хотя в ка-нализацию могут

сливать все что угодно. Вследс-

твие чего возни-кает ситуация,

когда величина штрафов, налагае-мых на водоканал, может значитель-

но превышать общую выручку (!)

предприятия

18


САМАЯ УБИТАЯ СФЕРА

Два события последнего времени подтолкнули автора к написанию этих заметок. Первое – заявление Президента РФ Д. Медведева, назвавшего ЖКХ «самой убитой» из всех наших сфер. Второе – фильм НТВ, где сфера предстает как самая коррумпированная. Уже в этом ответ на вопрос, чем она, собственно, убита.

Р. Лынев http://www.russia-today.ru/look/1587-ruslan-lynev-samaya-ubitaya-sfera.html

Аннотация: в ста-тье рассматрива-ются некоторые проблемы, воз-никшие в ходе реформирования жилищного секто-ра ЖКХ

Ключевые слова: ЖКХ, жилищное хозяйство, ТСЖ, капитальный ре-монт

Еще раньше, в 2004 г., А. Чубайс, возглавляв-ший тогда РАО «ЕЭС»,

обещал навести порядок в ЖКХ, где царил, по его сло-вам, «стопроцентный совет-ский бардак». Одним из ус-ловий нового порядка было обложение народа своего рода энергетическим нало-гом, цель которого – финан-сировать РАО и его ненасыт-ную верхушку. Но главного энергетика направили воз-главить иную сферу. Пронес-ло, казалось бы. Но не тут-то было. ЖКХ стало жертвой множества других «спасите-лей», не менее циничных и алчных.

В 2007 г. В. Путин назвал национальным позором тот факт, что 11 млн кв. м жилья в стране находится в ветхом состоянии.

Общие долги в сфере ЖКХ страны превышают уже 300 млрд руб. Практически все население оказалось в долговой яме, и взыскивать эти долги нереально. Но та-рифы ЖКХ продолжают рас-ти. Почему?

Что ни оценка, то приго-вор. Но сравним еще неко-торые цифры.

30 млн наших сограждан живут в ветхих и аварий-ных жилищах либо стоят в очереди на получение со-циального жилья. Когда и насколько их число сокра-тится, если в 2009 г. в стране, включая малоэтажные, час-тные, элитные дома и даже садовые домики, построено 60 млн кв. м жилья? Это дале-ко до идеала в 140 млн кв. м, т. е. по метру на душу насе-ления в год, как в наиболее развитых странах. И даже рубеж в 85 млн кв. м – пока-затель строительства жилья РСФСР в конце 80-х гг. про-шлого века – сегодня вряд ли достижим.

Как может расти жилищ-ное строительство, если падают отрасли, от которых оно целиком и полностью зависит? Так, за последние 20 лет производство цемен-та в стране упало в 2,5 раза, кирпича – в 2 раза, пило-материалов – в 5 раз, про-дукции крупнопанельного

домостроения – в 10 раз, башенных кранов – в 14 раз. То есть в России в прежних масштабах не из чего и не-чем строить.

Да и особенно некому. Стройки испытывают дефи-цит квалифицированных рабочих.

Это о строительстве. А ведь остальное в системе ЖКХ – это, можно сказать, наследие прошлого, когда жилфонд страны был в ос-новном государственным либо ведомственным.

Тогда, до реформ, госу-дарство брало на себя 80% расходов по содержанию и ремонту жилья. Остальные 20% – платили граждане. При том, что квартплата не превышала 3% их зарпла-ты. Именно это А. Чубайс и назвал стопроцентным со-ветским бардаком. В ходе же реформ государство пос-таралось снять с себя груз этих проблем, переложив их на местную власть, а глав-ным образом на граждан, сделав их собственниками своих квадратных метров.

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ

19



Общие долги в сфере ЖКХ

страны превы-шают уже 300

млрд руб. Практи-чески все насе-

ление оказалось в долговой яме,

и взыскивать эти долги нереально.

Но тарифы ЖКХ продолжают

расти. Почему?

И хотя как местная власть, так и большинство граждан были и остаются «нищими» собственниками, многие из рядовых россиян воспри-няли приватизацию своих «двушек» и «трешек» в па-нельных домах как благо. Как утешение за колоссаль-ный обман, каким стала приватизация средств про-изводства.

Немало сделали по этой части и либеральные СМИ, прельстившие доверчивых граждан тем, будто бы, лишь став собственниками сво-их квадратных метров, они ощутят «подлинную свобо-ду и достоинство». Будто вообще свободным чело-веком может быть лишь собственник. Ты можешь продать свою квартиру, за-вещать, дарить, отдавать в залог, как это делают во всем мире, внушали людям, умалчивая, что в остальном мире далеко не все явля-ются собственниками. Так, скажем, 80% французов жи-вут не в собственных домах и квартирах, а в съемных. И что, это лишает их свободы, достоинства?

Новое состояние в ЖКХ оформлено рядом законов, главный из которых – Жи-лищный кодекс Российской Федерации, принятый в ав-густе 2004 г. Тогда депутатов в срочном порядке вызвали с каникул, дав им лишь один день на обсуждение и при-нятие ЖК. В таком же поряд-ке документ был утвержден Советом Федерации. Подоб-ная чрезвычайность в рабо-те Федерального собрания повторилась лишь позже, в случае войны, вызванной

вторжением Грузии в Юж-ную Осетию.

Уже тогда критики столь спешно принятого ЖК на-считали в нем до пятисот нестыковок с Основным и другими законами РФ. В до-кументе много чего сказа-но о правах собственников жилья, гораздо больше, чем об обязанностях, еще боль-ше – о полномочиях орга-нов власти всех уровней. Только при этом ни слова об обязанности властей отчи-тываться перед народона-селением о его действиях в системе ЖКХ.

Тайна в законе! Уже она создает льготный режим для коррупции. Это поло-жение правительство пос-таралось минувшей осенью исправить двумя постанов-лениями о стандартах от-крытости в данной сфере. Но о действенности этих постановлений говорить явно преждевременно. И в реальности над новы-ми собственниками жилья доминирует обязанность, превратившаяся, по сути, в повинность, – не мешкать с неуклонно и необъясни-мо растущей квартплатой. И это при том, что темпы ее роста неизменно обгоняют рост доходов населения. При том, что удорожание квартплаты не соответству-ет качеству услуг.

Как, за счет чего созда-ются накрутки на тарифы? Почему власть в лице, на-пример, заместителя гла-вы Минрегиона Анатолий Попова грозит тем, кто не приобретет счетчики на газ и воду, не оплатит за ус-тановку, поднять в 2012 г.

цены на услуги ЖКХ на 20%, а с 2013 г. – на 40%? И разве есть со стороны власти га-рантия, что со счастливых обладателей счетчиков не потребуют платить больше, чем те показывают? Таких гарантий г-н Попов не дает. Его головная боль совсем о другом: собираемость пла-тежей за услуги ЖКХ снижа-ется, соответственно падает доходность предприятий, предоставляющих услуги ЖКХ, а их дебиторская за-долженность растет. Просто жуть. Или вот данные. Се-годня 15% наших сограждан получают от государства субсидии по квартплате. Если не притормаживать рост тарифов, за субсидия-ми к власти обратится уже четверть народонаселения. Как быть? Это при том, что, по данным ряда экспертов, остальные три четверти уже сегодня оплачивают расхо-ды по жилью на все сто и бо-лее процентов.

Или взять капитальный ремонт. Официально нор-мативы на его проведение никто не отменял. Но кто должен платить? Если стро-го по рыночной логике, то мы, прожив в доме двад-цать лет, стоимость капре-монта оплатили полностью. В пересчете на каждого из нас, включая младенцев, это составляет, утверж-дают эксперты, 250 тыс. руб. То есть государство перед нами в долгу. И чем оно дольше тянет с ремон-том, тем положение хуже. Председатель подкомитета по жилищно-коммуналь-ному хозяйству Комитета Государственной думы по

20


строительству и земель-ным отношениям Алексей Корниенко утверждает: «Экономия по капремонту дорого обходится и жиль-цам, и бюджету. Так, пере-нос ремонта типового па-нельного 5-этажного дома на 3–4 года увеличивает затратность на 18–20%». Ну а в целом по стране в кате-горию ветхого превращает-ся 3% жилфонда ежегодно.

Так что обвинять в нынеш-нем состоянии дел советс-кое прошлое некорректно.

И вот государство, вро-де бы учтя все это, создало Фонд содействия рефор-мированию ЖКХ. Задача Фонда – быть посредником между федеральным Пра-вительством и регионами в распределении средств, вы-деляемых на капремонт. На эти цели и расселение лю-дей из ветхого жилья Фонд получил 250 млрд руб. Рас-пределение денег по регио-

нам производится при стро-гом соблюдении ими более десятка условий, из которых стоит выделить два. Пер-вое – чтобы граждане взяли на себя не менее 5% рас-ходов на капремонт (это в дополнение к 250 тыс. руб., уже выплаченным нами го-сударству!). Где не наберут 5% – а это дома, населенные наименее состоятельным людом, – пусть остаются без капремонта. То есть пусть им будет хуже!

Второе условие – чтобы получить деньги, регион должен быть максимально охвачен ТСЖ – товарищест-вами собственников жилья. По замыслу они нужны для контроля, в частности за качеством капремонта, т. е. эффективным расходова-нием выделяемых средств. Можно сказать, все карты вам, граждане, в руки. И в Жилищном кодексе это все прописано. И в ФЗ № 185. То есть федеральная власть заявляет, что она – за низо-вое самоуправление. Что она его стимулирует! Требу-ет его!

На местах этот сигнал сверху приняли и поняли. ТСЖ стали расти как грибы после дождя. Даже в Моск-ве, не рассчитывавшей на получение средств из Фон-да, к середине минувшего года ТСЖ созданы в поло-вине из 33 тысяч много-квартирных домов. Для ру-ководителей товариществ в столице создано не мень-ше десятка консультаци-онных пунктов. Называют суммы: на создание каждо-го ТСЖ власть выделила по 100 тыс. руб.

Что ни сайт, посвящен-ный их опыту, то набор вос-торгов.

Но вот какие подробнос-ти стали всплывать в этой картине маслом. Когда в одном из микрорайонов управы Свиблово в Москве провели капитальный ре-монт, у жителей возникли серьезные претензии к его качеству. Они обратились в Главное управление ин-женерных служб – ГУИС района. Каково же было их удивление, когда обнару-жилось, что ремонт, во-пер-вых, официально принят и что, во-вторых, принял его не кто-нибудь, а новые хозяева помещений – това-рищества собственников жилья, ТСЖ, созданные во всех четырнадцати домах микрорайона.

«Кто, когда создал эти товарищества? По-чему мы о них ничего не знаем? – заволновались жильцы. – И как они могут распоряжаться жилплоща-дями, 80% которых нами, жильцами, приватизирова-ны?»

Внятных ответов власть не давала. Тогда по совету юристов жильцы обрати-лись в налоговую инспек-цию: что за ТСЖ вы заре-гистрировали под нашими крышами, но втайне от нас? На каком основании? Им разъяснили, что все по за-кону. Вот устав ваших ТСЖ, одобренный общими соб-раниями, проведенными в форме поименных опросов жильцов. Вот решения тех же собраний о создании ТСЖ, вот состав правлений, избранных тем же закон-

Что сдерживает реформу ЖКХ?


21


ным, демократическим по-рядком. Во главе правлений ТСЖ, между прочим, один и тот же человек. И не абы кто, а юрисконсульт все того же ГУИС А. Черниченко. Вот и данные голосования за него, и подпись каждого го-лосовавшего на отдельном листке. Только в доме по ад-ресу проезд Серебрякова, 3 таких листков с подписями собрано 188. Тем же поряд-ком г-ну Черниченко пору-чено провести регистрацию новоиспеченных ТСЖ. Все отражено в протоколах – вот они.

Инициативные группы, созданные в домах микро-района, проведя опросы соседей, убедились: ник-то из них ни в каких соб-раниях-голосованиях не участвовал, а подписи на листках – сплошная липа. По фактам подлога откры-лось до десятка уголовных дел. А в суд один за другим пошли иски от жильцов о признании незаконными ТСЖ, созданных в стиле, уж очень схожем с рейдерским захватом.

18 декабря 2009 г. Ба-бушкинский районный суд вынес первое решение об удовлетворении иска жиль-цов дома по адресу Ма-нежная улица, 14, корп. 2 и отметил: «...судом установ-лен факт нарушения прав и интересов граждан – собс-твенников помещений... Что свидетельствует о не-надлежащей работе управы района Свиблово г. Москвы. При этом суд учитывает, что управе района Свиблово ранее было указано Бабуш-кинской межрайонной про-

куратурой города Москвы на недопустимость нару-шений требований жилищ-ного законодательства. Од-нако никаких действий по исполнению предписаний прокуратуры исполнено не было».

Выходит, да здравствует справедливость? Но истцы, даже выиграв процессы, по-нимают, что главное впере-ди. И это главное – передел собственности в системе ЖКХ. И что создание фаль-шивых ТСЖ – лишь один из этапов этого процесса.

Тем более что до сих пор окончательно не ясно, что мы, собственно, приватизи-ровали. Один вопрос – если только свои полста квад-ратов в многоквартирном доме. Другой – если к ним приплюсовать все то, что наряду с нами принадлежит и нашим соседям: подвал, чердак, крышу, стены, ком-муникации. А есть ведь еще земля под домом, есть двор, где мы ставим машины, про-гуливаем детей и собак, где растут привычные нам то-поля и клены.

Все это часть общедомо-вой собственности. Земля под строительство дома, под дальнейшую его эксплу-атацию и обустройство дво-ра отводилась, как правило, еще в советские годы. И хотя тогда еще не было в ходу таких понятий, как «единый земельно-имущественный комплекс» и «интегральный налог на недвижимость», документы об отводе зе-мель под дом были неотъ-емлемой частью докумен-тации на него и до сих пор

хранятся в архивах мэрий и муниципалитетов.

Тут уместно вспомнить также статью 16 Феде-рального закона № 189 от 29 декабря 2004 г. «О вве-дении нового Жилищного кодекса», где сказано, что многоквартирный дом и земельный участок, на ко-тором дом стоит, являются «общедомовой собствен-ностью жителей». Значит, действия местных властей должны быть такими: за-крепить придомовую зем-лю за нами, жителями дома, путем межевания (нарез-ки), фиксации границ, при-своения участку кадастро-вого номера, чтобы наш дом и двор заняли свое место в правовом и геогра-фическом пространстве. И неплохо бы, если бы каж-дый житель видел в своем подъезде карту-схему с обозначением этого места. Ну видим же границы горо-да на карте-схеме у каждой мэрии или района у здания управы.

Но не тут-то было. 22 июня 2008 г. появился Фе-деральный закон № 141 «... о совершенствовании земельных отношений». Уже в преамбуле к нему мы сталкиваемся с таким правовым и терминологи-ческим новшеством, как «бесхозяиновая» вещь, от-носящаяся, надо понимать, и к земле. Что это может значить? А то, что если мы с вами, жильцы дома, в те-чение какого-то времени в соответствии уже с мес-тным законодательством не оформим права на нее, то она – «бесхозяиновая».

«Воронежская энергосбытовая

компания» за ко-роткий срок уве-

личила свою при-быль в 83 раза, ничего нового

не внедряя


22


Если же вместо нас права на нее оформил некто по-расторопнее и состоятель-нее нас, то и земля отойдет ему. С прибаутками вроде «Было ваше – стало наше», «Кто смел, тот и съел».

И совершенно нет пре-пятствий к тому, чтобы зем-лю, особенно высокую в цене, закрепила за собой власть города. Уже сегодня от иных городских началь-ников можно слышать, что власть, в течение ряда лет субсидируя содержание и ремонт жилья, фактически предоплатила свое право на придомовые земли, оста-вив гражданам полосу ши-риной в метр по периметру дома. Кто сможет выкупить остальное – вперед! Кто не сможет – за тем остаются чисто виртуальные права на свои приватизированные квадратные метры. То есть права, по своей сути, пти-чьи, при необходимости урезаемые в пользу богатых инвесторов, как российских, так и зарубежных. Широкие перспективы, однако!

Вопрос: чем в этом про-цессе станут ТСЖ – еще од-ним инструментом корруп-ции и отъема денег у граж-дан или защитником их прав и интересов? Ответ зависит прежде всего от граждан. Ну и, конечно, от законодате-лей, в повестке дня которых как раз находится проект за-кона о внесении изменений в ЖК РФ и другие законода-тельные акты, касающиеся управления многоквартир-ными жилыми домами.

Тут нас ждет ряд нов-шеств. Например, обяза-тельность страхования жи-

лья. Подарок страховым компаниям даже щедрее, чем ОСАГО. А в перспекти-ве – налог на недвижимость. Причем когда мы придем в Сбербанк платить его, с нас возьмут проценты в зависи-мости от сумм платежа. Пла-та за оплату. Такой уж у нас рынок.

Если же вернуться к кап-ремонту, проводимому в регионах с участием Фонда содействия реформирова-нию ЖКХ, то, по свидетель-ству депутата Государствен-ной думы Галины Хованс-кой, за три минувших года его дождались не более 10% нуждавшихся в нем объектов.

К концу ноября минув-шего года капремонта тре-бовал 284 281 многоквар-тирный дом. Как говорится, начать и кончить. «Если сей-час этим не заняться, через 5–7 лет наступит катастро-фа», – заявил Дмитрий Мед-ведев на президиуме Госсо-вета и предложил продлить срок действия Фонда со-действия реформированию ЖКХ, который, по оценке Президента, «себя зареко-мендовал».

В прессе отмечалось, что Фонд «зарекомендовал» себя не только отмеченны-ми выше результатами, о ко-торых ждут отчета в Госдуме, но и премиями своему руко-водству, щедрость которых зашкаливает. Чем, кроме прочего, подтверждается, что ЖКХ – отрасль еще не-добитая. Ее годовой оборот составляет три миллиарда рублей. То есть здесь еще есть чем поживиться. И есть кому. �

Н О В О С Т ИКто рассудит жильцов и УК

в БлаговещенскеБлаговещенцы в основном

жалуются (более 130 жалоб за 2010 г.) на высокую стоимость услуг и невыполнение условий договора. В управлении ЖКХ считают, что часто виноваты сами жители: при выборе УК они невнимательно читают до-кументы, игнорируют общедо-мовые собрания, где как раз и оговариваются виды работ и их стоимость. В муниципалитете заявили, что не вправе контро-лировать процесс заключения договоров на оказание услуг, поэтому и не вмешиваются, когда при смене обслуживаю-щих организаций жители полу-чают счета на оплату от обеих компаний.

РИА «Восток-Медиа».Липчане считают,

что управдомы не должны зависеть от УК

Это показал соцопрос, ко-торый провели единороссы в рамках партийного проекта «Управдом». Участники иссле-дования ответили на вопросы, касающиеся ЖКХ. В опросе приняли участие старшие до-мов 9-го и 19-го микрорайонов Липецка и УК «Правобережная» и «Матырская». Практически все опрошенные считают, что управдомы должны быть не за-висимыми от УК: так они дейс-твеннее будут отстаивать инте-ресы собственников жилья.

gorod48.ruСроки обязательной

установки новых газовых счетчиков продлят

Минпромторг России подго-товил поправки в ФЗ «Об энер-госбережении и повышении энергетической эффективнос-ти», которые отсрочат обяза-тельную установку счетчиков газа в жилых домах до 1 января 2015 года. Официальная при-чина поправок – высокие цены на газовые счетчики, оплачи-вать которые россиянам при-дется из своего кармана.

stolica-s.su


Вопрос: чем станут ТСЖ – еще одним инстру-ментом корруп-ции и отъема денег у граждан или защитником их прав и ин-тересов? Ответ зависит прежде всего от граждан. Ну и, конечно, от законодателей

23


УХАБЫ КОММУНАЛЬНОЙ РЕФОРМЫ

Материал подготовлен пресс-службой «Данфосс»

Аннотация: о не-которых пробле-мах, стоящих на пути реформиро-вания ЖКХ в об-ласти внедрения энергосберегаю-щих технологий

Ключевые слова: ЖКХ, энергосбе-режение, учет теп-ла, счетчики, энер-го с б е р е га ю щ и е лампы

Расчеты за тепло – са-мая весомая часть ежемесячной кварт-

платы, составляющая от 1/3 до половины суммы в квитанции, а порой и того больше. Именно поэтому потребители всегда с таким вниманием относятся к лю-бым изменениям в поряд-ке начисления платежей за центральное отопление, а на повышение тарифов реагируют особенно бо-лезненно. И вот наконец появилась надежда на неко-торое облегчение бремени платежей за тепло. Повсюду пишут и говорят, что пос-

ле установки в домах теп-лосчетчиков платить надо будет меньше, и часто это

действительно происходит. Однако порой выходит сов-сем наоборот.

Спустя год после принятия закона «Об энергосбережении» (от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ) специалисты и ответственные лица подводят первые итоги и не без основания отмечают, что за истекший период в деле экономии коммунальных ресурсов наметились довольно существенные сдвиги. Практически каждый день из телевизионных новостей и со страниц печатных СМИ мы узнаем о новых энергоэффективных решениях, использование которых должно повысить качество жизни и сократить коммунальные расходы россиян. Казалось бы – все под рукой, бери и пользуйся. Однако, к сожалению, ощутить это на практике сегодня могут далеко не все собственники и наниматели жилья – конечные потребители продуктов коммунальной отрасли, защита материальных интересов которых и является основной целью проводимых реформ. Разного рода организационные проблемы, традиционно являющиеся нашим слабым местом, часто становятся для простого потребителя серьезным препятствием на пути в энергоэффективное будущее.


24



В старом жилом фонде в 10–15% случаев после установки теп-лосчетчиков вместо эконо-мии получается прямой убыток. Причины этого обычно известны специалистам. Но людям почему-то часто забывают о них рассказать. В итоге рожда-ются нелепые слухи и сама идея теплосбережения оказывается диск-редитирована

«В старом жилом фонде в 10–15% случаев вместо эко-номии получается прямой убыток. Дело в том, что счет-чик – всего лишь измери-тельный прибор, который не может дать никакой эко-номии сам по себе, – объ-ясняет Вячеслав Гун, замес-титель директора отдела тепловой автоматики ком-пании «Данфосс», крупней-шего мирового производи-теля энергосберегающего оборудования для систем отопления. – На обогрев большей части жилых зда-ний действительно требует-ся меньше тепла, чем пре-дусмотрено нормативом. Но для этого необходимо одновременно с прибором учета установить автомати-зированный тепловой узел с погодозависимым регу-лированием, который бу-дет отсекать лишнее тепло, подавая в дом ровно такой объем горячей воды, кото-рый действительно необхо-дим для отопления. Кроме того, нужно сбалансировать

отопительную систему по стоякам и установить на ба-тареях автоматические ра-диаторные терморегулято-ры, позволяющие жителям управлять интенсивностью обогрева жилых помеще-ний».

Как правило, в зданиях новой постройки все это оборудование уже есть (во всяком случае должно быть, как того требуют нормати-вы), а вот старые часто прос-то оборудуют узлами учета – и на этом все заканчивается. К тому же, некоторые дома находятся в довольно изно-шенном состоянии и име-ют плохую теплоизоляцию, поэтому потребляют тепла больше, что предусмотрено нормативом. Таким зданиям необходим капитальный ре-монт. И это не является ка-ким-то секретом: речь идет о простых и очевидных для любого специалиста вещах. Но людям почему-то часто забывают о них рассказать. В итоге рождаются нелепые слухи и сама идея теплосбе-

режения оказывается диск-редитирована.

Иногда происходят и еще более непонятные вещи. Так, некоторые подрядные орга-низации при строительстве или капитальном ремонте домов устанавливают на батареи... половину радиа-торного терморегулятора. Это не шутка: прибор состо-ит из двух частей: клапана и термостатической голо-вки. Сперва в трубу вреза-ется клапан, а затем на него монтируется головка с ре-гулирующей рукояткой. Вот ее-то зачастую и не оказы-вается на месте. Жильцы же могут просто не понять, что в системе чего-то не хватает. Увидев на радиаторе клапан с серым или красным защит-ным колпачком, они счита-ют, что это и есть терморе-гулятор. А так как вращение колпачка, естественно, не дает никакого результата, начинают считать эти уст-ройства либо бесполезны-ми, либо непригодными для использования в России, либо бракованными: вер-сий существует множество. «Если терморегуляторы ус-тановлены без термостати-ческих головок, то собствен-ники вправе обратиться в управляющую компанию или к застройщику, где им обязаны выдать недостаю-щее оборудование», – гово-рит Вячеслав Гун.

Единственное исключе-ние – это когда в старом жи-лом фонде работы по замене отопительных приборов в квартирах производятся до монтажа автоматизирован-ного теплового узла, так как при его отсутствии исполь-

Такие термостатические головки иногда

«забывают» установить на радиаторы

25


зование термостатов может привести к разбалансиров-ке системы отопления. Но в этом случае жителям долж-ны заблаговременно объяс-нить порядок и очередность действий, а после монтажа теплоузла – установить на клапаны термостатические головки.

Не спешите тратить сэкономленное

Не все обстоит гладко и с приборным учетом воды. Нет, потребление большинс-тва семей действительно на-много ниже нормативного, и водосчетчики полностью окупаются в течение перво-го же года после установки, а зачастую – вдвое быстрее. Проблема в том, что прибо-ры эти не вечны, более того, срок их эксплуатации не так уж и велик. А выясняется это в том момент, когда прихо-дит время очередной повер-ки (раз в 4 года для счетчика горячей воды и раз в 6 лет – для холодной). Кстати, о том, что существует такая обяза-тельная процедура, многие потребители даже не дога-дываются, а сообщить им об этом при установке счетчи-ков... снова забыли. И если через n лет после истечения межповерочного интервала приборы проверят, то пот-ребление за все это время вполне могут пересчитать по нормативу, после чего у собственника появится не-малый долг по платежам за воду.

Но допустим, что о по-верке человек знал. Как же ее провести? Для этого нуж-но вызвать представителя эксплуатирующей организа-

ции, чтобы он снял прибор и зафиксировал в акте его показания. После чего от-везти счетчик в поверочную лабораторию, где его у вас заберут примерно на месяц, в течение которого платить за воду придется по норма-тиву. И за поверку каждого тоже нужно заплатить – в среднем от 500 до 1000 руб. Потом забрать, снова вы-звать специалиста, который установит прибор на место и опять составит акт. Таким об-разом, получается довольно сложная процедура, отнима-ющая массу времени и неко-торое количество денег, что уменьшает эффект от полу-ченной ранее экономии.

Впрочем, так почти ни-кому делать не приходится, потому что после первой же поверки выбраковывается примерно 70–80% механи-ческих квартирных водо-счетчиков. И тогда нужно покупать новый прибор. По этой причине потребителям обычно предлагают сразу установить новые счетчики, причем даже немного де-шевле, чем «с нуля»: пример-но по 2 тыс. руб. за штуку.

Если посчитать, то получит-ся, что за 12 лет нужно заме-нить 5 приборов учета воды: 2 на ХВ и 3 на ГВ, что обой-дется в 10 тыс. руб., т. е. до-полнительные расходы со-ставят примерно 830 руб/г. (или 70 руб/мес.).

До недавнего времени к этой сумме нужно было прибавлять еще примерно 50 руб/мес. за так называ-емое ТО КПУ (техническое обслуживание счетчиков). Суть этой сомнительной ус-луги заключается в том, что раз в год сантехник выти-рает с прибора пыль и про-веряет целостность пломб. Итого получалось 120 руб/мес., все равно что приба-вить к своему потреблению по 1 кубометру горячей и холодной воды.

Справедливости ради нужно заметить, что в пос-леднее время в области ор-ганизации учета воды наме-тились изменения в лучшую сторону. Так, в конце дека-бря 2010 г. мэр Москвы Сер-гей Собянин дал поручение отменить практику ТО КПУ. Кроме того, некоторые про-изводители теплосчетчиков,


После первой же поверки выбрако-

вывается при-мерно 70–80% механических

квартирных водо-счетчиков

Счетчики установлены – что дальше?

26


имеющие собственные по-верочные лаборатории, уп-ростили и удешевили замену приборов. Так, московская компания «ZENNER Водопри-бор» высылает своего специ-алиста по адресу установки водосчетчика и сразу меняет его на аналогичный из так называемого поверочного фонда. Стоимость этой услу-ги в конце 2010 г. составляла 950 руб. Однако так сегодня делают далеко не все произ-водители, поэтому в целом по стране пока сохраняется прежняя ситуация.

В заключение нужно рас-сказать еще об одном спо-собе «поверки», который стал в последнее время не-обыкновенно популярен. Счетчик не забирают в лабо-раторию, а поверяют прямо у вас дома с помощью пере-носной установки, умещаю-щейся в небольшом чемо-данчике, и... банки с водой. Стоит такая услуга недо-рого (рублей 600), причем,

по единодушным отзывам потребителей, все приборы поверку проходят. Однако большинство «незаинтере-сованных» специалистов уверено, что достоверность ее нулевая. И нет никакого смысла внедрять учет, если нет никакой уверенности в точности используемого оборудования. Кстати, Рос-сия – единственная страна в мире, где делают поверку приборов учета с помощью «чемоданчика».

Лампа преткновенияКонечно же, нельзя

обойти вниманием и тему экономии электроэнергии. Казалось, на этом фронте все идет довольно гладко. Однако практика говорит о другом.

Наиболее показательный пример – ситуация с энер-госберегающими (люми-несцентными) лампочками, которые все шире входят в повседневный обиход рос-сиян. Как оказалось, их ис-пользование не всегда воз-можно.

Речь идет о квартирах тех собственников, где ус-тановлены выключатели со светодиодом, светящимся в темноте и гаснущим при включении света. Если уста-новить в цепи такого выклю-чателя люстру с люминес-центными лампами, то она будет мерцать в темноте, как новогодняя елка. Вряд ли это кого-то может устроить. Но в чем же, собственно, дело и есть ли решение этой про-блемы? «Проблема с мерца-нием энергосберегающих ламп известна, причины ее возникновения связаны с

принципом устройства та-кой лампы, – говорит Вадим Пекарев, директор Департа-мента маркетинга и рознич-ных продаж ОАО «ОСРАМ». – Дело в том, что для запуска лампы необходим импульс напряжения, обеспечивае-мый имеющимися в схеме конденсаторами. Если через лампу идет небольшой ток, а именно это имеет место при наличии выключателя с ин-дикатором (кстати, обычно в выключателях использу-ется не светодиод, а лампа тлеющего разряда), конден-саторы заряжаются и схема запуска пытается запустить лампу. В этот момент начи-нается вспышка. Однако для выхода лампы в режим пос-тоянного свечения заряда, накопленного в конденсато-рах, конечно же, хватить не может, они просто разряжа-ются через разряд в лампе. В этот момент она гаснет. Пос-кольку ни о каких сложных алгоритмах работы схемы за-пуска в дешевых лампах речь не идет, то они будут мерцать всю ночь. Выходом является приобретение энергосбере-гающей лампы известного производителя, оснащенной системой защиты от подоб-ных вспыхиваний».

Подобный эффект может проявляться и при работе ламп с выключателями, не полностью обесточивающи-ми лампы. Это могут быть, например, датчики движе-ния или датчики освещен-ности, а также подобные им приборы, где управление осуществляется полупро-водниковым ключом. Кроме того, специалист отмечает, что даже в том случае, когда

Далеко не все виды энерго-сберегающих ламп одинаково пригодны для использования во всех случаях

Кому нужна такая «утилизация»? (рис. Е. Крана)


27


лампа имеет соответствую-щую защиту, ее использо-вание с выключателями, не полностью обесточивающи-ми светильник, сокращает срок службы лампы в любом случае.

Поэтому лучше всего обойтись обычным выклю-чателем. Но ведь для этого нужно было заранее знать о возможных проблемах. Но сообщить о них потре-бителю снова забыли: как продавцы-консультанты в магазине, торгующем энер-госберегающими лампами, так и все те, кто призывает (в целом совершенно обосно-ванно) к их использованию. Более того, данный матери-ал, похоже, является пер-вым, содержащим исчер-пывающий ответ на вопрос о мерцающих лампочках. Больше нигде на просторах

Рунета нам его найти не уда-лось: есть лишь отрывочные рассуждения на форумах са-мих потребителей из числа технически подкованных.

И еще к вопросу о люми-несцентных лампочках. Все слышали, что выбрасывать их с мусором нельзя, так как в колбе содержатся соли ртути. И это – вся инфор-мация, которая доступна широким потребительским массам. О способах утили-зации – ни слова, за исклю-чением отдельных муници-пальных образований. На-пример, в Тюмени работает передвижной пункт приема ламп, расписание работы которого есть на сайте го-родской администрации. Информацию по некоторым другим городам мы смог-ли найти на сайте Гринпис России. Так, в Москве пере-

горевшие лампочки должны принимать ДЭЗы, РЭУ и уп-равляющие компании. Толь-ко вот собственникам они об этом сообщать почему-то не спешат.

* * *Мы рассмотрели лишь

некоторые из существу-ющих проблем, затронув всего по одному вопросу из каждого сегмента комму-нального энергосбереже-ния. Подобные препятствия способны надолго отсро-чить выполнение государс-твенных программ по по-вышению энергетической эффективности коммуналь-ного хозяйства. Хотя ликви-дировать их не так уж слож-но. Нужно всего лишь более организованно подходить к планированию и реализа-ции задуманного. �


Многие препятс-твия к повыше-нию энергоэф-фективности в жилищном секторе ликвиди-ровать не так уж сложно. Нужно всего лишь более организован-но подходить к планированию и реализации задуманного

28


ЖКХ ПО ПОЛНОЙ ПРОГРАММЕ

В последнее время снова пошли разговоры о необходимости перехода на 100%-ную оплату услуг ЖКХ в Москве и тех регионах, которые еще не перешли на нее. Ранее об этом говорилось неоднократно, начиная с 2003 г. Жилищный кодекс фактически узаконил это решение. На сегодня уже 72 региона России платят 100%. Другие регионы, в том числе и Москва, пока продолжают движение в этом направлении.

Л. Шаховская novopol.ru

Аннотация: обяза-тельно ли переход к 100%-ной оплате услуг ЖКХ должен вызвать рост та-рифов

Ключевые слова: ЖКХ, тарифы

Нам все время говорят, что мы всю жизнь платили только часть

реальной стоимости ком-мунальных услуг. В советс-кие времена это было лишь 3–5%, остальное покрыва-лось из бюджета государс-тва. Правда, по оценкам экспертов, и зарплату насе-ление получало в среднем в объеме 2% от реально за-рабатываемой. В 2003 г. мы платили уже 60%. В 2010 г. в целом Россия платила уже более 80%. Впрочем, любой гражданин вам скажет, что готов платить по полной, но и доходы должны опреде-ляться отнюдь не потреби-тельской корзиной, в кото-рую коммунальные услуги не включаются.

Необходимость перехо-да на 100%-ную оплату жи-лищно-коммунальных услуг объясняют тем, что это ре-шит проблемы ЖКХ и поз-волит потребителям понять, за что они платят, а также остановит дальнейший рост тарифов. Только вот в 72 ре-

гионах, где население уже платит 100%, граждане до сих пор не знают, как фор-мируются коммунальные тарифы. На темпах роста стоимости коммунальных услуг это тоже никак не от-разилось. При этом жилищ-но-коммунальное хозяйство продолжает ветшать. Более того, чем выше платежи на-селения, тем ниже качество услуг.

По официальным дан-ным, износ основных фон-дов ЖКХ составляет около 60%, а в ряде случаев – 80%. Даже крупные города ста-новятся зонами коммуналь-ного бедствия. Со сбоями в работе коммунальных сис-тем постоянно сталкивают-ся жители всех регионов России. Ввод новых мощ-ностей в отраслях инже-нерной инфраструктуры резко упал: по водопроводу и канализации – в 5 раз, по тепловым сетям – в 7 раз, по сравнению с 1990 г. Жилищ-ный фонд находится в кри-зисном состоянии. Около

40 млн человек проживает в неблагоустроенных квар-тирах, а 5 млн – в ветхом и аварийном жилье. 25% жи-лья находится в плохом или очень плохом состоянии. В малых городах эта доля доходит до 50%, а что уж го-ворить о качестве жилья в сельской местности. Вместо капитального ремонта идет его имитация.

Кроме того, говоря о 100%-ной оплате стоимости услуг, нам никто ни разу не сказал, что такое «100%»? Специалисты полагают, что это может быть любая сум-ма, как огромная и неподъ-емная для населения, так и вполне приемлемая. Она бу-дет зависеть от того, какую прибыль захотят получить обслуживающие нас ком-пании и компании-монопо-листы – поставщики услуг, какие зарплаты захотят по-лучать их топ-менеджеры. Ясно, что экономить на себе они не будут. Было бы оп-тимально, если бы каждый мог получать информацию


Эксперты увере-ны, что ЖКХ – са-моокупаемая отрасль и никакие повышения тари-фов ей не нужны

29


о структуре тарифа. Но се-годня доступ к такой инфор-мации ограничен даже для специалистов.

По уверениям чиновни-ков, главное основание для роста тарифов – инфляция. Только вот, по оценкам эк-спертов, ежегодный рост тарифов на услуги ЖКХ опе-режает инфляцию в сред-нем в 2,5 раза. Кроме того, заметим, что тарифы растут в начале года, а инфляция оценивается по итогам года, и рост тарифов подстегива-ет ее. Вот и 2011 г. не будет исключением. Ожидаемая инфляция по его итогам составит 10,5%, а тарифы должны вырасти на 15% уже с января.

Ведущий юрисконсульт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев считает переход к 100%-ной оплате верным решением, только при этом уточняет, что суммы жилищно-комму-нальной платы изначально завышены. Доктор экономи-ческих наук, председатель Экспертного совета «Опоры России» Никита Кричевский полагает, что тарифы на ус-луги ЖКХ можно безболез-ненно снизить в два раза. А начать можно с их «замора-живания».

По оценкам многих экс-пертов, собственных резер-вов для решения проблем в системе ЖКХ более чем достаточно. А официаль-ные решения о ежегодном повышении тарифов дают возможность этой сфере без улучшения качества предо-ставляемых услуг и эконо-мии обеспечивать себе все время растущие доходы.

Также эксперты уверены, что ЖКХ и сегодня – само-окупаемая отрасль и ника-кие повышения тарифов ей вообще не нужны.

Говоря о переходе на 100%-ную оплату услуг ЖКХ, заместитель мэра Москвы по экономической политике Андрей Шаронов обещает, что в Москве полную стои-мость будут платить лишь состоятельные москвичи, а процесс перехода растянет-ся на несколько лет. Но рост коммунальных платежей ложится тяжким бременем на каждого. Малоимущие получают субсидии, только вот, чем выше общие плате-жи, тем меньший их процент покрывают субсидии. Поэто-му платить больше придется всем. Кроме того, чем выше коммунальные платежи, тем больше семей обращается за получением субсидии.

С 2010 г. ежегодно растут не только тарифы на услуги ЖКХ, но и комиссия за их оплату, которая была пере-ложена на население. Это такая скрытая форма рос-та тарифов. В частности, в Сбербанке она составляет 2% за каждую платежку. Но если с вашей коммунальной организацией у Сбербанка договора нет, то за платежку придется выложить 3% или минимум 30 руб. С начала 2011 г. введена комиссия при оплате за электроэнер-гию, она составит 2,5% (ми-нимум 20 руб. за платежку), несмотря на то что это всего лишь перечисление средств из одного отделения Сбер-банка в другое. Так органи-зации отвечают на требо-вание властей ограничить

рост тарифов. Из тарифа попросту исключается бан-ковский процент, а комис-сию взимают практически все банки.

Но бесконечно повышать тарифы на услуги ЖКХ невоз-можно. Доля коммунальных платежей в доходах многих россиян и так достигла кри-тического объема, несмотря на получение субсидий. Рост тарифов закономерно ведет к росту неплатежей. Офици-альные данные управления Федеральной службы судеб-ных приставов по Москве го-ворят о росте задолженнос-ти горожан за коммуналь-ные услуги. Своевременно не платят свыше 50 тысяч московских семей. Общий долг россиян за ЖКУ, по дан-ным Минрегионразвития, составляет уже 64,9 млрд руб. Только за год задолжен-ность перед предприятиями ЖКХ со стороны населения возросла на 17,2%.

А между тем именно на-селение, как утверждают в Минрегионразвития, явля-ется самым надежным пла-тельщиком за коммуналь-ные услуги, 95% платежей проходят в полном объеме. Ни бизнес, ни госпредприя-тия такой пунктуальностью не отличаются.

Чиновники исходят из тезиса о том, что население должно оплачивать 100% услуг ЖКХ, и их основная цель – освободить бюджет от этого бремени. Однако при расчетах тарифов они руководствуются мировым или европейским уровнем цен, а при расчетах жизнен-ного уровня населения – его российским минимумом. �


Ежегодный рост тарифов на услуги

ЖКХ опережает инфляцию в сред-

нем в 2,5 раза

30


АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ БОРЬБЫ С ОБЛЕДЕНЕНИЕМ КАРНИЗНЫХ УЧАСТКОВ СКАТНЫХ ЧЕРДАЧНЫХ КРОВЕЛЬ

С каждым годом в нашей стране возрастает плотность застройки современных городов. Эта тенденция тянет за собой ряд проблем, которые грозят причинить вред здоровью, а зачастую становятся угрозой жизни людей. Одним из наиболее опасных на сегодняшний день является процесс обледенения карнизных участков скатных кровель.

А. Пучин, аспирант кафедры «Городское строительство и автомобильные дороги» Тамбовского ГТУ

Аннотация: рас-смотрены причи-ны появления на-ледей на карнизах зданий и даны не-которые рекомен-дации по борьбе с этим явлением

Ключевые сло-ва: обледенение карнизов, наледи, скатные кровли, теплопотери, сис-темы снеготаяния, наледи, сосульки

Прошедшая зима в оче-редной раз показала, что в зимнее время

одной из громко заявляю-щих о себе проблем являет-ся систематическое падение накопившегося снега и на-ледей с крыш, что представ-ляет большую угрозу для населения, а также распо-ложенного у дома имущест-ва – тех же автомобилей. Из-за неудовлетворительного состояния кровель зданий и несвоевременной реак-ции коммунальных служб процессы ледообразования на карнизах приобретают лавинообразный характер и уже не позволяют справить-ся с проблемой без каких бы то ни было последствий и ущерба. Поэтому при пла-нировании и практическом осуществлении подготовки к очередному зимнему пе-риоду необходимо уделить должное внимание данной проблеме.

Для ее решения необ-ходимо тщательно изучить процессы, проходящие на кровлях зданий в зимний период, и выявить наибо-

лее оптимальные способы их устранения. Одним из на-иболее распространенных видов покрытий малоэтаж-ных жилых зданий являются

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

На фото: «современный» метод борьбы с наледями

31


скатные кровли с холодным чердаком. Причина этого за-ключается в простоте монта-жа и удобстве эксплуатации после строительства.

Причины возникновения наледей

В течение зимы наступа-ют кратковременные пери-оды колебания температу-ры воздуха около нулевой отметки по Цельсию. На-ибольшее количество отте-пелей приходится на конец зимы, начало весны в связи с интенсивным повышени-ем теплопоступлений от солнечной радиации.

Суммарные тепловые по-токи от инсоляции поверх-ности крыш и подогрева чердачного пространства из нижних этажей здания приводят к увеличению температуры кровельного покрытия на несколько гра-дусов. Этого бывает доста-точно, чтобы активизиро-вать процессы снеготаяния на кровле. Максимальные теплопоступления обычно приходятся на коньковую часть кровли, зачастую ме-нее занесенную снегом. Об-разовавшаяся в процессе таяния влага устремляется вниз, что вызывает наибо-лее активное таяние на ни-жележащих участках.

Как правило, наименьшие теплопоступления из чердач-ного пространства получают карнизные участки кровель и, как следствие, являются наиболее охлажденными. Причиной более низкой тем-пературы карниза является отсутствие контакта плос-кости кровли в этом месте с теплым воздухом чердака.

Стекающая по поверхности кровли влага застывает на этих участках, в результате образуются небольшие об-леденения. Образовавшийся ледяной барьер накаплива-ет на себе стекающую влагу до того момента, пока тем-пература всей поверхности кровли не опустится ниже нуля. При накоплении опре-деленной массы ледяные и снежные глыбы неизбежно падают вниз.

Теоретически образова-ние наледей и сосулек на карнизных участках долж-но начинаться в то время, когда температуры наруж-ного воздуха многократно колеблются относительно нуля градусов. Однако на практике мы встречаемся со случаями образования наледей и при более низких температурах. Это связано с индивидуальными особен-ностями каждой конкретной кровли. Причины различия заключаются в следующем. В чердачном пространстве здания с довольно длитель-

ной эксплуатацией неиз-бежно появляются не пре-дусмотренные конструкци-ей источники тепла, такие как разрушенные вентиля-ционные каналы, неизоли-рованные трубы отопления и горячего водоснабжения, недостаточная величина или полное отсутствие утеп-ляющего слоя чердачного перекрытия. Различия так-же существенно зависят от эффективности системы вентилирования чердачно-го пространства. Продухи в карнизной части забивают-ся мусором, а разрушенные решетки слуховых окон, как правило, забиваются кро-вельным железом либо фа-нерными листами. Во время проведения ремонтных ра-бот такие нарушения устра-няются не полностью или не на должном уровне, что час-тично связано с непонима-нием роли продухов и слу-ховых окон в обеспечении температурно-влажностно-го режима подкровельного пространства.


Схема взаимодействия тепловых потоков

в чердачном пространстве

32


В большинстве случаев обледенение карнизных свесов возникает на кров-лях со значительными теп-лопотерями в чердачном пространстве. В результате натурных исследований вы-яснилось, что кровли, под-верженные наибольшим обледенениям карнизов, получают громадные теп-лопоступления со стороны чердачного помещения. Порою теплотехнические характеристики чердачных перекрытий не удовлетво-ряют требованиям совре-менных норм в несколько раз. Проложенная в чер-дачном помещении верх-няя разводка отопления и горячего водоснабжения зачастую имеет оголенные участки с температурой по-верхности свыше 80 °С (см. фото внизу). Для предуп-реждения возникновения аварийных ситуаций необ-ходимо регулярно произ-водить тщательный осмотр чердачных пространств на предмет возникновения непредусмотренных источ-

ников теплопоступлений. Все выявленные в резуль-тате осмотра несоответс-твия современным нормам теплозащиты зданий и вен-тиляции подкровельного пространства должны неза-медлительно устраняться. Только так в дальнейшем возможно избежать более серьезных последствий.

Основываясь на вышес-казанном, можно сделать вывод, что наша задача по устранению обледенения карнизных участков скат-ных кровель сводится либо к полному устранению ледо-образования, либо к макси-мально возможному умень-шению веса снега, падающе-го за один раз. Рассмотрим существующие подходы к решению этой задачи и поп-робуем проанализировать достоинства и недостатки различных методов.

Активные методы борьбы с наледямиСамым распространен-

ным методом является по-догрев карнизных участков

при помощи электронагре-вательных элементов. Про-ложенные по поверхности карнизного участка нагре-ватели позволяют растапли-вать скопления снега и льда на кровле здания. Казалось бы, что может быть проще – достаточно только включить установленную систему по-догрева, и это сразу избавит всех от трудоемкой очистки снега и льда «дедовским» методом при помощи лома и лопаты. Но здесь также возникают определенные трудности. Мало того что из-за дороговизны не каждое здание оснащается данной системой, но и уже работа-ющие схемы либо приходят в поломку в наиболее от-ветственные моменты, либо приводят к значительным тратам электроэнергии.

Для повышения эффек-тивности действия электро-нагревателей необходимо разработать методы по ав-томатизированной регули-ровке температуры нагре-вательных элементов и вре-менные интервалы работы системы. Нагрев карнизных свесов требуется только в момент естественного на-чала снеготаяния на кровле, во избежание образования ледяных заторов, препятс-твующих стеканию влаги. В периоды с низкими темпе-ратурами несвоевременный нагрев карнизных участков кровли может привести к ненужному обледенению водосточных желобов или других элементов кровли, не оборудованных данной сис-темой. Необходимая схема автоматизации электрона-гревательных элементов до-

Потери тепла от верхней разводки отопления

Задача по устра-нению обледе-нения карниз-ных участков скатных кровель сводится либо к полному устра-нению ледооб-разования, либо к максимально возможному уменьшению веса снега, падающего за один раз


33


вольна проста. Достаточно оборудовать скаты кровель температурными датчика-ми, запускающими работу системы нагревательных элементов при достижении определенных условий, а именно положительной температуры большей час-ти ската кровли и отрица-тельной температуре кар-низного участка. Важно при этом отметить, что в резуль-тате нагрева температура карнизной части не должна превышать более чем на два градуса температуру основ-ного ската кровли. Таким же образом нагрев карниза должен незамедлительно прекратиться при остыва-нии кровли до нуля граду-сов. В связи с возможной разницей температур раз-лично ориентированных в пространстве поверхностей совместная работа нагрева-тельных элементов и темпе-ратурных датчиков должна ограничиваться пределами одного ската кровли. Но прежде чем подходить к применению активных ме-тодов борьбы с наледями, важно проанализировать возможность использова-ния способов пассивного устранения льда.

Конструктивные способы борьбы

с сосулькамиВ зимний период снеж-

ные массы накапливаются и уплотняются на свесах кровли (пространство меж-ду водосточным желобом и кромкой крыши). Учитывая, что водосточные желоба установлены с наклоном к приемным воронкам, ши-

рина свеса у многих зданий может превышать 1 м. При высоте желоба приблизи-тельно равной 10 см зна-чение массы накопленного снежного покрова (наледи) на свесе до уровня высо-ты водосточного желоба может составить десятки килограммов на каждый погонный метр кровли. И если для предупреждения непроизвольного падения снега с основной плоскос-ти кровли предусмотрены различные специальные конструктивные элемен-ты, то удержание наледи на свесе, отрезанной от основ-ной массы скопившегося на кровле снега плоскостью водосточного желоба, осу-ществляется только лишь за счет сил сцепления. Зна-чение сил сцепления носит случайный характер и изме-няется в широких пределах вплоть до нуля.

В этих условиях накоп-ленная на краю кровли наледь должна рассматри-

ваться как бесконтрольно закрепленный на высоте груз. И сколь бы тщательно эксплуатирующие организа-ции не относились к выпол-нению своих обязанностей, несчастные случаи неизбеж-ны. Ведь конструктивные недоработки в обеспечении безопасности конструкции особыми условиями эксплу-атации компенсировать не-возможно [1].

В скатных кровлях мало-этажных зданий эту пробле-му можно решить создани-ем таких условий на кровле, при которых становилось бы невозможным накопле-ние значительных объемов снега. Для этого на карниз-ных участках кровли необ-ходимо использовать пок-рытия, имеющие наимень-шую адгезию к замерзшей воде. То есть образовавши-еся минимальные наледи и небольшие количества выпавшего снега будут ска-тываться вниз и перестанут увеличиваться в объемах.

Система антиобледенения кровли с электро-нагревательными

элементами


34


На сегодняшний момент таким материалом может служить листовой поликар-бонат. При использовании определенных добавок в составе полимера поверх-ность листов приобретает водоотталкивающие свойс-тва и наименее подвержена к сцеплению со льдом.

Прогноз роста наледейДля более рационально-

го использования антиоб-леденительных систем или предусмотра необходимых конструктивных мероприя-тий для конкретных кровель необходимо разработать математическую модель, учитывающую все возмож-ные факторы, влияющие на тепловой баланс чердачно-го помещения.

Существующие на дан-ный момент механизмы определения температуры чердачного пространства учитывают только теплопос-тупления от нижних этажей, потери тепла за счет венти-ляции и теплоотдачу через покрытие. Эти факторы поз-воляют предсказать при-мерный тепловой баланс чердака. Кроме того для моделирования процесса таяния снега на карнизных участках необходимо учиты-вать поступления тепла от солнечной радиации, инерт-ности температуры воздуха чердачного помещения и рассматривать слой снега в качестве теплоизолирую-щего материала [2].

В настоящее время нами разрабатывается математи-ческая модель, учитываю-щая все вышеперечислен-ные факторы. Количество

солнечной радиации при безоблачном небе, поступа-ющее в конкретный момент времени при безоблачном небе, было принято по дан-ным таблиц 4 и 5 СНиП 23-01-99* «Строительная кли-матология» для широты мес-тности. На основании работ К.Я. Кондратьева, З.И. Пиво-варовой, М.П. Федорова для учета количества облачнос-ти в зимний период введе-ны коэффициенты прозрач-ности атмосферы. Получен-ная математическая модель позволяет предсказать для конкретной кровли наибо-лее опасные временные интервалы холодного пе-риода года, в течении ко-торого возможно наиболее интенсивное обледенение карнизов кровли. Сравне-ние результатов расчета по предложенной модели с ре-зультатами натурных наблю-дений для конкретного про-межутка времени года пока-зало хорошее согласование периодов начала и конца ледообразования. После окончания работы мы наме-реваемся опубликовать по-лученные результаты.

Литература1. Бугаев А., Жохова Н.,

Лапшин В., Палей А. Кров-ля без наледей и сосулек. // http://www.stroyka.ru/School/

2. Пучин А.В., Леденев В.И. Оценка и прогнозирование обледенения карнизных участков скатных крыш. // Актуальные проблемы стро-ительства и строительной индустрии: Сб. статей 11-й Международной научно-техн. конф. Тула, 2010.

Н О В О С Т ИКазанский

«Энергоэффективный квартал» стал лауреатом всероссийского конкурсаПилотный проект «Энер-

гоэффективный квартал», ре-ализованный на территории Ново-Савиновского района Казани, стал победителем кон-курса «Наиболее энергоэффек-тивный проект в ЖКХ России, в сфере управления многоквар-тирными домами». УК «Уютный дом», реализовавшая проект, стала победителем в категории «Наиболее массовый проект, внедренный в регионе».

В конкурсе, организо-ванном НП «Национальный жилищный конгресс», НП «Национальное агентство по энергосбережению и во-зобновляемым источникам энергии», НП «Национальное агентство энергоаудиторов в жилищно-коммунальном хо-зяйстве» при поддержке Мин-региона РФ, приняли участие представители Татарстана, Уд-муртии, Липецкой, Свердловс-кой, Самарской областей.

kzn.ruООН хочет

озеленить экономикуЕжегодные затраты на пе-

реход мира к ресурсосберега-ющей низкоуглеродной эко-номике в 2012–2050 гг. должны составлять 2% годового ВВП, или $1,35 трлн, утверждают специалисты Программы ООН по окружающей среде (UNEP) в докладе «К зеленой экономике: пути к устойчивому развитию и искоренению бедности». По мнению авторов расходы на переход к «зеленой» экономи-ке (1/10 ежегодного объема ин-вестиций в основной капитал) необходимо направить в 10 ключевых секторов: сельское хозяйство, ЖКХ, энергетика, рыболовство, лесное хозяйс-тво, промышленность, туризм, транспорт, утилизация и пере-работка отходов и управление водными ресурсами.

Экономические известия (www.eizvestia.com)


В настоящее время идет раз-работка матема-тической модели льдообразования с учетом всех факторов, влияю-щих на тепловой баланс чердачно-го помещения

35


ПОДВАЛЬНАЯ ВОЙНА С КОШКАМИ МОЖЕТ ОБЕРНУТЬСЯ НАШЕСТВИЕМ КРЫС

http://tltnews.ru/tlt_news/16/12193/

Аннотация: правы ли защитники жи-вотных, протесту-ющие против того, что в ходе ремонта наглухо закрыва-ют проходы для кошек в подвал

Ключевые слова: ЖКХ, ремонт, под-вал, кошки, крысы

Состояние подвальных и чердачных помеще-ний является извеч-

ной проблемой коммуналь-ных служб. И сейчас, когда в Тольятти начали проводить капитальный ремонт ста-рых домов, в Фонд защиты животных «Рациональное решение» стали поступать сигналы встревоженных жи-телей о том, что при ремон-те подвальных помещений подрядчики наглухо закры-вают все доступы в подвал живущим там кошкам.

Работники и волонте-ры фонда обратились за помощью в решении этой проблемы к депутатам, ко-торые отнеслись с понима-нием – есть постановление, в котором прописано ре-шение оставлять открытым доступ в подвал специально для кошек, дабы не нару-шался природный баланс. Обещала проконтролиро-вать исполнение этого пун-кта постановления главный специалист по ЖКХ Наталья Ивановна Митрофанова.

А пока вопрос решается, сотрудники Фонда защиты животных раздают жителям постановления, с которыми рекомендуют обращаться к подрядчикам и работникам ЖКХ для решения проблем на местах. Государственный комитет РФ по строительс-тву и жилищно-коммуналь-ному комплексу постанов-лением от 27.09.2003 № 170 утвердил Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, зарегис-трировав данный документ в Минюсте РФ 15.10.2003 за № 5176. Пункт 3.4.3 правил гласит, что продухи в цо-колях зданий должны быть открыты, а пункт 4.1.4 реко-мендует оборудование про-духов жалюзийными решет-ками.

Мероприятия по обору-дованию и установке реше-ток необходимо проводить, учитывая тот факт, что в некоторых подвалах и тех-нических подпольях домов уже обитают кошки, исполь-зуемые как биологический метод дератизации (уничто-жение крыс и мышей). По-этому в вышеупомянутом постановлении настоятель-но рекомендуется оставлять один продух свободным именно для кошек.


36


Мы опять отстаем от сто-лицы на несколько лет. В Москве уже был печальный опыт в 2002–2003 гг., когда там были наглухо закрыты доступы в подвалы, в ре-зультате чего количество кошек в городе уменьши-лось до критических норм. Биологический баланс был нарушен, и город наводни-ли грызуны.

А научными исследова-ниями специалистов по фа-уне уже давно доказано, что

побороть грызунов мож-но только разводя кошек. В свое время в Ленинград даже пришлось завозить несколько тысяч кошек для борьбы с нашествием крыс. Ведь именно кошка – самый эффективный регулятор крысиного поголовья. Они даже если и не охотятся за взрослыми крысами непос-редственно, своим присутс-твием ограничивают их раз-множение. Крыса инстинк-тивно избегает гнездиться

в месте, где есть запах вра-гов, и прежде всего – кошек. Фактически это главный природный регулятор чис-ленности городских грызу-нов, природный антагонист.

Вернуть кошек в подвал не задача, а вынужденная мера. Хотя, конечно, в под-вале душно и сыро, а это не совсем подходящие усло-вия для проживания таких животных, как кошка. Но и на улице им не место, так как кошки не могут сущес-твовать при температуре ниже –15ºС. В Европе для кошек, находящихся на по-печении местных жителей, строят во дворах маленькие домики. Пытаются этот опыт сейчас перенять и в Москве. Мы же пока далеки от тако-го отношения к бездомным животным. Так давайте хотя бы соблюдать те правила и постановления, которые уже приняты.

Кроме того, надо еще учитывать тот аспект, что живущие в подвалах кошки много лет находятся на попе-чении тех жителей, которые о них заботятся и кормят. В результате противоправных действий в отношении ко-шек страдают в первую оче-редь их попечители – люди, как правило, преклонного возраста. При виде мучений животных люди испытыва-ют психологические трав-мы, приводящие к кризам, инсультам и инфарктам. А это уже нарушение статьи 5 Всеобщей декларации прав человека. Об этом подроб-но написано в обращении в ООН от благотворительного Общества опеки бездомных животных. �

А что, управдом сам крыс ловить

собирается?


Научными иссле-дованиями уже давно доказано, что побороть грызунов можно только разводя кошек. Ведь имен-но кошка – самый эффективный регулятор крыси-ного поголовья

37


ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

ТСЖ: ЭКОНОМИЯ РАДИ РАЗВИТИЯ

В России появляется все больше товариществ собственников жилья (ТСЖ). Перед каждым из них стоят одни и те же проблемы: каким образом снизить свои издержки, причем так, чтобы и качество услуг не страдало.

Пресс-служба ООО «ГРУНДФОС»

Аннотация: рас-смотрены некото-рые возможности для ТСЖ сократить затраты жителей на обслуживание и ремонт дома и коммунальные ус-луги

Ключевые слова: ЖКХ, ТСЖ, эконо-мика, затраты

Несмотря на слож-ность этой задачи, она вполне решаема.

При грамотном подходе и последовательных действи-ях экономить можно прак-тически на всех расходных статьях.

Больше домов – меньше расходов

Любому ТСЖ понадобит-ся определенное количест-во персонала: председатель, бухгалтер, дворник, слесарь (иногда и не один), уборщи-ца, лифтер… Если в доме много квартир, то содер-жание такого числа людей в перерасчете на каждого жильца обойдется в сравни-тельно небольшие деньги, но что делать обитателям небольших домов?

Может получиться так, что с переходом в ТСЖ рас-ходы на персонал даже воз-растут. И здесь, как гово-рится, возможны варианты. Иногда в доме находятся «энтузиасты», готовые рабо-тать практически даром. Не-которые отечественные ТСЖ используют иную схему: они просят выполнить какую-то работу людей, имеющих за-

долженность по уплате ком-мунальных услуг. Тем самым должник отрабатывает долг, а собственники решают про-блему с персоналом.

Но подобные меры, ско-рее, временные. Специалис-ты считают, что небольшим ТСЖ, к которым относится большинство подобных объединений, нужно дейс-твовать совместными усили-ями. «Говоря об управлении домами, впору вспомнить о законе больших чисел. Чем больше площадей об-служивается одним управ-ленческим аппаратом, тем меньше затрат будет на единицу площади – на одну квартиру, на одного жите-ля, – поясняет Константин Крохин, председатель Сою-за жилищных объединений Москвы. – В каждом микро-районе можно и нужно со-здавать несколько объеди-ненных ТСЖ. Знающие люди не будут спорить с тем, что эффективность эксплуата-ции повысится, если под единым управляющим зве-ном будет больше домов. По этому принципу работают ДЕЗы, имея объединенные диспетчерские пункты, под-

рядчиков, обслуживающих дворовую территорию и жилые дома по принципу территориальности». Дейс-твующее законодательство предоставляет такую воз-можность. При этом, созда-вая подобное объединение, каждое ТСЖ остается отде-льным юридическим лицом, сохраняя полную автоно-мию.

Если возможность для со-здания «союза» отсутствует, ТСЖ может использовать та-кую прогрессивную форму оформления трудовых отно-шений, как аутсорсинг. «Для удешевления услуг многие коммерческие управляю-щие компании оптимизи-руют свою деятельность, передавая часть функций подрядным организациям, специализирующимся на определенном виде услуг (к примеру, на уборке по-мещений). За счет большого объема работ они позволя-ют себе снижение расценок. Поэтому ТСЖ может заклю-чить с одной из них договор, и она будет убирать дом, что снизит расходы товарищест-ва на содержание уборщиц. Также можно подобрать ор-

38


ганизацию для проведения сантехнических работ. Это и есть аутсорсинг – пере-дача части функций другой компании», – рассказывает Оксана Масамрех, пресс-секретарь ГУ «ИС города Москвы»

Не надо сорить деньгами

Еще больше денег, чем на персонал, приходится тратить на оплату различ-ных ресурсов: отопления, электричества, водоснаб-жения и т. д. Перед тем как начать проводить «реви-зию» в этой сфере, необхо-димо установить общедо-мовые счетчики: а иначе как оценить размер реаль-ных затрат и возможности для экономии?

До 1 января 2012 г. все собственники обязаны ус-тановить узлы учета, так что времени у тех, кто это-го еще не сделал, остается все меньше. А вот дальше следует начинать искать способы экономии. «Изоб-ретать велосипед» не пот-ребуется: для большинства ТСЖ подойдут одни и те же приемы.

Например, в Камчатском крае сейчас планируют ак-тивно использовать опыт ТСЖ «Тихий океан». Здеш-ний председатель совмест-но с жильцами провел соб-рание, на котором приняли решение сделать комплек-сный ремонт электросете-вого хозяйства дома. Было отремонтировано все элек-трощитовое оборудование, установлены энергосбере-гающие лампы с датчиками движения, проведена реви-зия несанкционированного подключения к внутридо-мовым сетям. В результате величина начислений за общедомовые нужды снизи-лась в пять раз: со 150 до 22 рублей.

Экономия может быть на порядок больше. Но для этого одних лампочек мало, понадобится модернизиро-вать оборудование и инже-нерные коммуникации всего здания. Работа сложная, но и перспективы открывают-ся заманчивые. «Например, в одном из построенных несколько лет назад домов Екатеринбурга (по адресу: пр. Жукова, 14) были уста-новлены «умные» насосы,

которые работают пооче-редно, подстраиваясь под нужное водопотребление. Таким образом, нет лишнего расхода энергии. Благодаря применению в здании са-мого современного обору-дования ежегодно жильцы одной квартиры экономят в среднем от 6 тысяч руб-лей», – отмечает Юрий Лин-ник, руководитель предста-вительства по Уральскому федеральному округу ком-пании GRUNDFOS, ведущего мирового производителя насосного оборудования.

Адаптивность, т. е. воз-можность менять режим ра-боты в зависимости от изме-няющихся условий, – одна из главных особенностей по-настоящему эффективной техники. Такой функцией обладают не только насосы. Например, в пермском ТСЖ «Большевистская, 200» уста-новили тепловой узел, кото-рый автоматически коррек-тирует температуру воды, направляемой в дом, в зави-симости от наружной темпе-ратуры воздуха. В результате теперь за тепло платят почти на треть меньше.

«Передовые технологии позволяют экономить и на персонале, – убежден Юрий Линник. – Во-первых, ка-чественное оборудование является более надежным, необходимость в его ремон-те возникает крайне редко. Во-вторых, обслуживание таких устройств не займет много усилий и времени. В частности, на насос можно установить сигнальный мо-дуль, который в случае сбоя в работе пошлет сигнал на специальный пульт».


Приведение в порядок электрохозяйства –

неплохой резерв снижения затрат

Для получения существенной экономии одних лампочек мало, понадобится модернизировать оборудование и инженерные ком-муникации всего здания

39



Можно точно утверждать, что в любом

российском ТСЖ есть «резервы» для экономии.

А вот то, как именно восполь-зуются ими сами жильцы, зависит

только от них

Помимо коммунальных услуг, связанных с использо-ванием энергии, в доме есть и другие: в частности, вывоз мусора. Экономить мож-но и здесь. Так, ряд домов Новосибирска отныне при вывозе отходов рассчиты-вает тариф не с объема (как большинство), а с тонны. Для этого жители перешли на раздельный сбор мусора. Экономия по каждому дому за полгода достигла около 20 тыс. руб.!

ТСЖ нуждается в рекламе

В ТСЖ можно и нужно искать не только варианты экономии, но и источни-ки прибыли. Жилищный и Гражданский кодексы РФ гласят: общие помещения многоквартирных домов на-ходятся в долевой собствен-ности владельцев квартир. Последние имеют полное право распоряжаться ими на свое усмотрение, в том числе – сдавая помещения в аренду.

«У нас были неиспользу-емые нежилые помещения, которые мы отремонтиро-вали и сдали в аренду. И со временем они приносят де-ньги. Естественно, эти день-ги используются только на нужды дома. Это не коммер-ция. Просто мы не поднима-ем платежи», – говорит Олег Дорощук, председатель правления ТСЖ «Маяк» из Тамбова.

Также собственники жи-лья имеют полное право оформить дворы в свою собственность. И тогда на этом месте можно, напри-мер, поставить киоск, вла-

дельцы которого будут пла-тить арендную плату.

Другая интересная ста-тья доходов – реклама. Поп-равки в Жилищный кодекс обязали рекламодателей платить жильцам за аренду рекламных площадей. «Ве-личина вывески не имеет значения. Если рекламная конструкция размещена на стене, т. е. на ограждающей конструкции, которая яв-ляется общим имуществом собственников помещений в данном доме, то разреше-ние на использование это-го имущества должно быть получено в соответствии с действующим законода-тельством – по решению общего собрания собствен-ников», – поясняет Лариса Анисимова, начальник ин-формационно-методичес-кого отдела Департамента энергетики и ЖКХ Ново-сибирска.

Даже если ваш дом не стоит у оживленной трассы, это не значит, что у него нет возможности заработать на рекламе. Рядом с прак-тически каждым ТСЖ есть магазин, ресторан и иные заведения, которые могут проявить интерес к разме-

щению на стене или крыше вашего дома вывески, ука-зателя и иных рекламных конструкций.

Помимо этого сейчас во многих городах действуют специализированные агент-ства, готовые платить арен-дную плату за право раз-местить в подъезде здания рекламный щит с объявле-ниями.

Некоторые ТСЖ получа-ют дополнительные средс-тва, заключая договора с провайдерами, телефонны-ми компаниями, которые платят за транзитные кабе-ли, идущие через дом.

Можно точно утверж-дать, что в любом россий-ском ТСЖ есть «резервы» для экономии. А вот то, как именно воспользуются ими сами жильцы, зависит толь-ко от них. Лишь занимая активную позицию, можно добиться каких-либо ре-зультатов.

Ведь смысл жилищной реформы заключается не в «смене вывесок», а в том, чтобы люди научились уп-равлять своими домами, основываясь исключитель-но на прагматичном под-ходе. �

«Умные» насосы в подвале дома по адресу: ул. Жукова, 14

40


ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ В ЖКХ: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Несмотря на огромное количество альтернативных источников получения энергии, в России основным топливом в ближайшей перспективе останется газ. Учитывая постоянный рост цен на данное топливо, задача снижения расходов на ЖКХ требует активного перехода к энергоэффективным технологиям, альтернативным видам топлива и альтернативным способам производства энергии. Этим и другим вопросам был посвящен круглый стол «Насколько актуально использовать энергосберегающие технологии и принципы экологичности в современной архитектуре и строительстве в Нижегородской области?», состоявшийся в пресс-центре «Комсомольской правды» в Нижнем Новгороде. На вопрос круглого стола отвечали эксперты, мнения которых опубликованы ниже.

С. Сипатов, журналистское агентство «СС-20», Нижний Новгород

Аннотация: крат-кий отчет о круг-лом столе «На-сколько актуаль-но использовать э н е р го с б е р е га -ющие техноло-гии и принципы э к о л о г и ч н о с т и в современной ар-хитектуре и стро-ительстве в Ниже-городской облас-ти?», состоявшем-ся в пресс-центре «Комсомольской правды» в Нижнем Новгороде

Ключевые слова: Нижний Новгород, энергосбереже-ние, круглый стол

Реальный проект с экспериментальными

даннымиОлег Рыбин, главный архи-тектор Нижегородской об-ласти.

Безусловно, актуально. Более того, проблема энер-госбережения уже выхо-дит за рамки одной только архитектуры и переходит

в сферу управления город-ским хозяйством. В данном случае, когда мы создаем товарищества собственни-ков жилья в многоквартир-ных домах или обществен-ных зданиях, применяем в них энергосберегающие технологии, мы понимаем, что должны проконтроли-ровать все это через поста-новления законодательного органа либо администра-ции. Только после этого про-ектное решение проходит экспертизу и, как результат, появляется объект.

Раньше задачи энерго-сбережения вообще было сложно решать. Когда еще в 1990-х гг. вышло распоряже-ние об установке счетчиков,

то муниципальные предпри-ятия ответили, что не вытя-нут свои бюджеты. Дело в том, что расчеты по оплате за электрическую, тепловую энергию, воду считали по душам либо по площадям. Поэтому установка счетчи-ков получалась не выгодной не только жителям, а пре-жде всего обслуживающим организациям.

Анна Гельфонд, заведую-щая кафедрой архитек-турного проектирования ННГАСУ, доктор архитек-туры, профессор член-кор-респондент РААСН.

Сейчас мировым стан-дартом проектирования энергоэффективных домов

ЭКОЛОГИЯ, РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ И ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ

41


является «пассивный» жи-лой дом. При этом необхо-димо отметить, что вместе с данным понятием деклари-руется не полностью нуле-вое потребление энергии, а то, что его создателям уда-лось достигнуть 80%-ной экономии энергии.

Пассивный жилой дом на сегодня трактуется как некая замкнутая энергосис-тема, которая, во-первых, позволяет избежать тепло-потерь, во-вторых, сэконо-мить электроэнергию.

В 2009 г. в рамках между-народного проекта «Район завтрашнего дня» нижего-родскими студентами из ННГАСУ совместно с гол-ландскими ребятами было разработано энергосбе-регающее офисное здание недалеко от места, где рас-положен строительный фа-культет университета Зюйд (Нидерланды). Проектиро-ванием офисного здания занимались три наших сту-дентки. Всего участвовало в этом проектировании 14 команд из разных стран. Результаты этого проекти-рования были доложены на международном форуме «Великие реки» в 2009 г. Тог-да же возникла новая идея проектирования индивиду-ального энергосберегающе-го дома для города Выксы

Нижегородской области. Ка-федра архитектурного про-ектирования ННГАСУ разра-ботала техническое задание, которое было утверждено ректором, Департаментом градостроительного разви-тия Нижегородской облас-ти и университетом Зюйд. Это дом площадью 80 кв. м для семьи из 3–4 человек, участком 10 соток, гаражом на один автомобиль, сте-нами и перегородками из древесных материалов, ко-торые производит промыш-ленность Нижегородской области. С января по июль 2010 г. две команды студен-тов проектировали такой дом в университете Зюйд. Выполнялись: архитектур-ная, конструктивная и энер-госберегающая концепции. И именно по этим парамет-рам международное жюри и оценивало эти проекты. Наш был выбран победи-телем. Его энергетическая концепция следующая: солнечные батареи, тепло-вой насос, ветрогенератор, вторичное использование земли, отрытой от котлова-на для устройства гаража, система вентиляции и про-ветривания. Хочу сказать, что дом был разработан по все разделам проекта, т. е. к проекту были привлече-ны комплексные специа-листы. Рабочим этот проект окончательно назвать не-льзя – он требует опреде-ленной доработки. Но, тем не менее, его можно назвать состоявшимся и рекомендо-вать к реальному использо-ванию. Подоснова, которая использовалась для проек-тирования – реальная. Это

проект застройки, который был выполнен институтом развития города «Ниже-городгражданНИИпроект». То есть в данном случае мы, наши коллеги и наши сту-денты взяли работу, выпол-ненную профессионалами, и наполняли ее эксперимен-тальными данными.

Дома по данному про-екту планируются к стро-ительству. Они были спро-ектированы зимой-весной 2010 г. – до наступления жаркого лета и пожаров. Поэтому позднее в Вык-сунском районе вышли на первый план другие зада-чи – обеспечение жильем погорельцев. Сейчас там строят дома другого типа. При этом ни Департамент строительного развития Нижегородской области, ни администрация Выксунско-го района не отказываются от дома, который разрабо-тан нашими студентами. Это вопрос времени.

Все виды энергии производим

самостоятельноНаталья Перова, советник почетного консула Авс-трии в ПФО.

Почетное консульство поддерживает конкурс


Сейчас миро-вым стандартом

проектирования энергоэффек-тивных домов является «пас-

сивный» жилой дом. При этом

необходимо отме-тить, что вместе

с данным поняти-ем декларируется

не полностью нулевое потреб-

ление энергии, а то, что его со-

здателям удалось достигнуть

80%-ной эконо-мии энергии

42


«Современная архитектура и градоустройство «Энер-гоэффективный дом» и ста-рается в рамках этого кон-курса навести мосты между архитекторами Нижнего Новгорода и Австрии.

В Австрии накоплен до-статочный опыт по энерго-эффективным технологиям. И нам хотелось бы приме-нить этот опыт здесь. Юрий Михайлович Титов, который является почетным консу-лом Австрии и президентом строительного холдинга «Приволжье», выставляет на этот конкурс свой про-ект: когенерационная уста-новка, которая применена на ул. Пискунова, 29. Это первая когенерационная установка в Нижнем Нов-городе. В двух словах – это комбинированный процесс одновременного произ-водства тепла и электро-энергии. Данные установки имеют коэффициент потерь всего 10% по сравнению с электростанциями и тепло-станциями, где он доходит до 50%.

Андрей Фельдман, руко-водитель проекта «Коге-не рационная установка в зда нии по адресу ул. Пис-кунова, 29».

Пискунова, 29 – это ад-министративное здание

площадью 14 тыс. кв. м, которое не потребляет ни одного киловатта энергии извне – все виды энергии мы производим самосто-ятельно, сырьем является природный газ. И электри-ческая энергия, и тепловая энергия вырабатывается самостоятельно. Обеспече-ние производится с помо-щью универсальных устано-вок, которые обеспечивают это здание всеми видами энергии – электричество, горячая вода, отопление, вентиляция. Этот проект реализуется уже 3 года.

Вода вместо газа?Олег Рыбин.

Мы подошли к самому интересному – экономи-ческой целесообразности того или иного проекта, той или иной технологии. Если у человека дешевые дро-ва – он просто будет боль-ше топить, если у человека есть газ – он считает, сколь-ко та или иная технология стоит.

По большому счету, сколько бы мы ни прини-мали постановлений, целе-сообразность начинается в экономике тогда, когда та или иная технология ока-зывается вдвое, втрое, а то и в десять раз дороже, чем просто потребление де-шевого топлива. В данном случае это является самым главным критерием – имен-но целесообразность при-менения той или иной сбе-регающей технологии. Та-ким образом, самая главная задача – доказать строите-лю, обществу, что это эконо-мически выгодно.

Сергей Попов, председа-тель правления Нижего-родской организации «Сою-за архитекторов России».

На сегодня для инвесто-ров, которые разрабатыва-ют большие проекты, все уже очевидно. Когда они видят суммы расходов по их большим зданиям, то хвата-ются за голову и начинают спрашивать, что бы такое можно было применить, чтобы немного сэкономить.

Я, например, знаю одно-го умельца, который еще в советские времена разрабо-тал котел, потребляющий в день бутылку керосина. Это было в 7-м микрорайоне Нижнего Новгорода, в част-ном доме.

Олег Рыбин.Кроме того, есть еще та-

кое понятие – «компактный город», когда мы начинаем модернизировать внутрен-ние сети, делать их более эффективными. Сейчас на Автозаводе идет тоталь-ная замена сетей тепловых. При этом мы понимаем, что нельзя выходить далеко за пределы города, не модер-низируя внутреннюю струк-туру.

Не редко встает вопрос, почему на Западе принято использовать всевозмож-ные альтернативные источ-

Целесообраз-ность начинается в экономике тогда, когда та или иная техноло-гия оказывается вдвое, втрое, а то и в десять раз до-роже, чем просто потребление дешевого топлива


43


ники энергии. Потому что действительно для них это использование получается более выгодным экономи-чески, чем если бы они по-купали дорогой газ в России. (Это предположение.) На-сколько эффективным бу-дет применение солнечных батарей, ветряков и других альтернативных источников энергии в России – это самый главный вопрос. Солнечная энергия или энергия ветра никогда не будет выгодна в России, потому что выгоднее все-таки природный газ.

Сергей Попов.Гипотетически подра-

зумевается, что газ скоро кончится. Давайте не забы-вать, что мы живем с вами в мире, который постоян-но развивается. Год назад я был в Баварии, на заводе «БМВ». Там автомобили уже ездят на воде. Правда, поло-вину автомобиля занимают

емкости, парогенераторы. И пока еще есть гипотети-ческая возможность, что все это может взорваться, автомобили не запущены в серийное производство. Это наглядный пример того, как человек получает энер-гию из воды, которая может разгонять автомобиль до 130–140 км/час. Поэтому, если говорить глобально, то наука тоже не стоит на месте. Все развивается, и,

возможно, через 15 лет уче-ные получат такой источник энергии, который мы будем использовать и ни о чем не задумываться.

Олег Рыбин.Почему люди используют

альтернативные источники энергии в Европе? Потому что они боятся зависеть от нашего газа. Нам нужно ис-пугаться своего газа, тогда все будет хорошо. �

Круглый стол, состоявшийся в пресс-центре «Комсомольской правды»

Приволжский открытый конкурс «Современная архитектура и градоус-тройство «Энергоэффективный дом» проводится в Нижнем Новгороде с 26 октября 2010 г. по 23 марта 2011 г. Мероприятие организовано Клубом архитекторов и дизайнеров «Модный дом» при поддержке Правительства Нижегородской области, нижегородской организации «Союз архитекторов России», Нижегородского государственного архитектурно-строительного

университета, почетного консула Республики Австрия в ПФО. Миссия конкурса – привлечь внимание общества к глобальным проблемам человечества: истощение природных ресурсов, падение уровня здоровья населения, экологические катастрофы, комплексные подходы к генерально-му планированию поселений, сохранение историко-культурных ценностей.

Более подробная информация о конкурсе на сайте www.gorodn.tv.


44


ВВЕДЕНИЕ В ПРИНЦИПЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РЕШЕНИЙ АВТОМАТИЗАЦИИ В ЖКХ

В. Петренко

Аннотация: рас-смотрены общие принципы постро-ения информаци-онных систем ЖКХ муниципального уровня

Ключевые слова: ЖКХ, информаци-онные системы, построение

Подход к обзору Первоначально идея

структуры обзора наме-чалась в качестве сравни-тельной характеристики решений. Состояла она в наборе разных программ, составлении критериев сравнения и определении сравнительной оценки ре-шений в таблице, где были бы проставлены «галочки» «есть/нет». Однако после получения первой порции информации стало ясно, что такой подход не годит-ся: по причине огромного количества программ, кото-рые заслуживают внимания. Сравнительная табличка по-лучилась бы нечитабельных размеров.

Решено было изменить идею обзора и построить его в виде описания «обоб-щенной системы для авто-матизации ЖКХ», которое содержит все функциональ-ные возможности, методы решения, архитектуру «иде-альной системы». Такая информация может сущес-твенно помочь ответствен-ным специалистам в выборе конкретного программного решения, сориентировать-ся в предметной области и оценить полноту функцио-нальных возможностей, пре-

доставляемых различными системами автоматизации.

Что такое ЖКХ?Чтобы исключить недо-

разумения при анализе ин-формационных систем для ЖКХ, мы должны конкрети-зировать определение тер-мина ЖКХ, который будет использоваться в данном обзоре.

Прежде всего, опреде-лимся с предметной облас-тью: что же относится к ЖКХ? Расшифровка «Жилищно-коммунальный комплекс» недостаточно конкретна.

Так, например, можно ли отнести к ЖКХ системы, ис-пользуемые муниципальны-ми органами для управле-ния коммунальными пред-приятиями? Внедренец или программист, занимающий-ся информационной систе-мой для городских властей (может быть, «для автома-тизации учета в городском хозяйстве»), ответит на этот вопрос утвердительно. Он считает, что у него есть подсистемы «бухгалтерия», «кадры», «промышленность» и среди прочих других есть «ЖКХ», которая ведет учет жилых домов, очередей на получение квартиры и т. п. А аналитик-программист

банка, занимающийся со-провождением «операци-онного дня», может заявить о том, что у него есть блок «ЖКХ», предназначенный для импорта банковских проводок из системы плате-жей населения.

Чтобы определиться с термином, обратимся к структуре прикладной об-ласти.

В центре задачи находит-ся работа с населением по всем услугам, связанным с жильем. Все предприятия, организации, службы, кото-рые работают непосредс-твенно с населением, вхо-дят в первый уровень рас-сматриваемой задачи. Это уровень наших интересов в этом обзоре.

Следующий уровень – это учреждения, которые работают не с населением, а с предприятиями первого уровня. Информационные системы этих учреждений могут содержать модули, предназначенные для ра-боты с предприятиями пер-вого уровня. И так, как для них эта работа производит-ся в направлении ЖКХ, то они могут также использо-вать эту аббревиатуру для названия своих модулей и функциональности систем.

IT-ТЕХНОЛОГИИ В ЖКХ

45


Мы не будем в этом обзоре рассматривать этот уро-вень – пока ограничимся первым уровнем – работа с населением.

Разумеется, на предпри-ятиях ЖКХ используются информационные системы не только для работы с на-селением. Бухгалтерский, управленческий, налоговый учет им так же свойственны, как и всем другим предпри-ятиям. Но эти задачи прак-тически ничем не отличают-ся от аналогичных задач на других типах предприятий. Не будем им уделять внима-ние в этом обзоре.

Таким образом, под ЖКХ в данном материале подра-зумеваем все предприятия, учреждения, службы и т. п., которые работают с населе-нием непосредственно по всем видам услуг, связан-ным с жильем. А из всего множества информацион-ных систем, используемых для ЖКХ, рассмотрим те, ко-торые предназначены для работы с населением.

Интересы участников ЖКХ

Население В центре внимания жи-

лищно-коммунального ком-плекса находится населе-ние. Для его обслуживания и предназначены предпри-ятия ЖКХ.

Перечень услуг и их сто-имость для населения опре-деляются местной властью. Также население не мо-жет повлиять на величину предоставляемых льгот и субсидий. Люди получают только то, что им положено, не больше. Меньше можно,

если не смогут оформить необходимые документы в установленные законом сроки.

От населения обязатель-но требуются две вещи: оп-лата за полученные услуги и предоставление справок, связанных с коммунальны-ми платежами, в различные инстанции. Также по иници-ативе жильцов возможны заботы, связанные с раз-бирательством по суммам выставленных счетов, по-лученных льгот, субсидий. Если с количеством денег, необходимым для оплаты услуг, люди смиряются и это не является для них раздра-жительным фактором, то для хождения по пунктам приема платежей, по инс-танциям за справками, про-стаивания в очередях за не-обходимыми документами (чтобы сначала их получить, и потом сдать) не только требуется время, но и затра-та нервов.

Поэтому тем главным подарком, который может получить население от ис-

пользования информацион-ных систем в области ЖКХ, является экономия времени и снижение отрицательных эмоций, связанных с обще-нием с учреждениями ЖКХ.

Поставщики услуг Это категория предпри-

ятий и организаций, кото-рые оказывают для населе-ния различные услуги. При-мерами таких предприятий являются: • службы водоканалов, теп-

лосетей, электро- и газос-набжающие предприятия;

• жилищно-эксплуатацион-ные предприятия (ЖЭК);

• товарищества и коопера-тивы жилья, садовых учас-тков, гаражей и т.п.;

• телефонная связь;• службы технической ин-

вентаризации.Существует также группа

бюджетных учреждений, ко-торые не являются постав-щиками бытовых услуг, но с которыми население свя-зано финансовыми отноше-ниями. Этим учреждениям население платит взносы,


Все это ЖКХ

46


налоги, штрафы и т. п. К ним, например, относятся: ГАИ и исполнительная служба.

Особенность оказывае-мых услуг такими предпри-ятиями такова, что стои-мость и объем услуг практи-чески не зависят от самого предприятия, так как они регламентируются местны-ми властями. Кроме того, в сфере ЖКХ существует ес-тественная монополия по оказанию услуг – у жильцов города практически нет воз-можности выбора постав-щика услуг, а у поставщи-ков услуг, в свою очередь, отсутствует необходимость

борьбы с конкурентами за клиентов: достаточно того, чтобы качество и объем услуг были не ниже норма-тивных. Как ни странно, но в настоящее время поставщи-кам даже не требуется стре-миться к снижению себесто-имости оказываемых услуг. Это вытекает из методики формирования тарифов: они рассчитываются на ос-нове плановых затрат пред-приятий, и если фактичес-кие затраты окажутся мень-ше, то разница текущего года должна перечисляться в бюджет, а тарифы на сле-дующий год будут снижены

в связи со снижением фак-тических затрат.

Единственное, что инте-ресует поставщиков в отно-шениях с населением, – это как можно быстрее и надеж-нее получить оплату за ока-занные услуги. Этого можно достичь либо принудитель-ным методом, либо предо-ставлением максимального удобства для жильцов при выполнении взаиморасче-тов. Принудительные мето-ды доступны очень немно-гим поставщикам. Это элек-трики, телефонисты, а также те, кто оплату за услуги бе-рет наперед. Для осталь-ных поставщиков остается только второй путь. Он со-стоит в том, что бы миними-зировать затраты времени и исключить отрицательные эмоции у населения при выполнении взаиморасче-тов, с одной стороны, и пре-доставить информацию о состоянии взаиморасчетов для службы сбыта и юрис-тов поставщика – с другой. Первая часть исключает решение плательщика «от-ложить оплату на потом», а вторая – предоставляет дан-ные для напоминаний и для подготовки цивилизован-ных требований, т. е. подго-товки исковых требований для суда.

Однако возвратимся к на-шей теме. Информационные системы для поставщиков услуг должны решать зада-чи, находящиеся в сфере их жизненных интересов. Если исключить обычные задачи, которые решаются на всех других предприятиях, оста-ются взаимоотношения с на-селением. Информационная

система, с одной стороны, должна обеспечить служ-бу сбыта и юристов сведе-ниями, необходимыми для общения с населением, а с другой стороны – предоста-вить людям максимальные удобства для предоставле-ния сведений о полученных услугах и выполнения пла-тежей за них.

Банки Под термином «Банки»

здесь подразумеваем все учреждения, выполняю-щие прием платежей от на-селения. Почта, сберкасса также относятся сюда. Для некоторых непопулярных банков прием платежей от населения – это просто на-грузка, которую они долж-ны выполнять по условиям лицензии банков. Но для других, например для поч-ты, этот вид деятельности является одним из наиболее рентабельных. Поэтому для них естественным являет-ся стремление привлечь к себе как можно больше клиентов, пропустить че-рез себя как можно больше денег. Приток клиентов для выполнения платежей на-прямую зависит от удобств выполнения платежей в пунктах приема этого банка. Народ не пойдет туда, где приходится стоять в очере-ди. Люди будут платить там, где кроме приема денег им покажут, сколько, кому и за что они должны, примут показания приборов учета, предоставят «письмо» от поставщика услуг.

Поэтому в сфере пре-доставления удобств на-селению при выполнении


47


платежей интересы банков совпадают с интересами поставщиков услуг. Это яв-ляется существенным аргу-ментом к тому, чтобы у бан-ков и у поставщиков услуг использовалось програм-мное обеспечение, реализу-ющее удобное прохождение платежей по цепи «клиент – банк – поставщик услуг».

Управляющие организацииВ системе ЖКХ управляю-

щие организации выступают с двух сторон: как поставщи-ки услуг и как учреждения приема запросов населе-ния. В качестве поставщи-ков услуг в области исполь-зования информационных систем им свойственно все, что и другим поставщикам. Рассмотрим их именно как учреждения по приему за-просов населения.

Как учреждение по рабо-те с населением, управляю-щая организация обладает самой свежей информаци-ей о составе жильцов. Эти данные требуются практи-чески всем поставщикам услуг, стоимость и объем которых зависит от коли-чества проживающих. И они готовы за нее платить. Даже организация поставщиками услуг собственного приема населения с целью получе-ния свежей информации не обеспечивает своевре-менность ее поступления, особенно, когда эта инфор-мация приводит к увеличе-нию стоимости получаемых услуг.

Расчетно-кассовый центр Это фирма, которая бе-

рется за организацию ин-

формационных потоков между всеми участниками ЖКХ и берет за эту работу процент от оплаченных де-нег.

Теоретически без РКЦ можно и обойтись. Но на практике настройка взаи-мосвязей между участни-ками, согласование инфор-мации, подстраховка тех поставщиков, у которых не установлены автоматизи-рованные системы, без РКЦ не обходится. Эта фирма яв-ляется посредником между банками и поставщиками услуг в передаче инфор-мации как в одну, так и в другую сторону. Она под-держивает общую базу дан-ных абонентов.

Иногда эта фирма берет на себя связи с бюджетными учреждениями (льготы, суб-сидии). Но, на наш взгляд, этим должны заниматься сами поставщики услуг, так как это ответственная рабо-та, и при выявлении каких-либо нарушений штрафы накладываются не на РКЦ, а на поставщика услуг.

РКЦ обычно является отдельным самостоятель-ным предприятием. Но так как организовать работу в масштабах города без под-держки местной власти практически невозможно и так как это место насыщено конфиденциальной инфор-мацией, обычно такая фир-ма курируется представите-лями местной власти.

Для принятия расчетов у населения в автоматичес-ком режиме есть система. Она функционирует в пре-делах расчетных или рас-четно-кассовых центров

различной принадлежнос-ти, которые не зависят от географического местопо-ложения и могут быть как городского, областного, так и регионального масш-таба. Организация работы такого предприятия стро-ится на основании целей ее участников. Это могут быть владельцы самого центра, муниципальные власти, те, кто инвестировал проект, и проч. Поскольку переоце-нить значение расчетного центра трудно, для его нор-мальной работы необходи-мо скрупулезно подходить к выбору надежного техно-

логического решения, пред-варительно взвесив все за и против.

Учреждения власти Учитывая преимущест-

венно монопольный харак-тер услуг, предоставляемых предприятиями ЖКХ, на за-щите интересов населения может стоять только мест-ная власть. Отслеживание цен, количества и качества поставляемых услуг, про-блем во взаимоотношениях населения и поставщиков услуг – это святая обязан-ность муниципальной влас-ти и ее любимая работа.


48


Для выполнения такой работы в исполнительной власти должна быть доста-точная информация. При этом информация должна поступать не от поставщи-ков услуг (уже отфильтро-ванная), а непосредственно из системы ЖКХ. Обеспе-чить такой информацией органы власти может толь-ко серьезная информаци-онная система, работающая в ЖКХ как в едином комп-лексе.

Что дает автоматизация ЖКХ поставщикам услуг?Несомненную выгоду.

Прежде всего, это повыше-ние уровня оплаты для пос-тавщиков услуг. Уменьшает-ся основная задолженность населения, которая явля-ется основным бичом для поставщиков услуг. Затраты на информационную систе-

му, выражаемые в тысячах, уменьшают задолженность на миллионы (никаким увеличением штата служ-бы сбыта и контроля таких результатов не добиться). Невостребованные долги спустя некоторые время безвозвратно пропадают из-за невозможности их востребования по срокам исковой давности.

Второй фактор сложно выразить в деньгах – это удобства для населения при выполнении платежей. Этот фактор улучшает общую со-циальную обстановку в го-роде, улучшает отношение населения к исполнитель-ной власти, влияет на ее поддержку.

Третий фактор – повы-шение эффективности ис-пользования бюджетных средств, предназначенных для льготирования и суб-сидирования населения в

сфере коммунальных пла-тежей. Минэкономразвития РФ рассматривает возмож-ность частичного использо-вания единой автоматизи-рованной системы платежей в Москве, отмечая, что это приведет к экономии трид-цати миллионов долларов в год, поскольку переплата социальных выплат мини-мизируется.

И, наконец, четвертый фактор – тот, о котором мы никогда не забываем, когда собираемся внедрять ин-формационную систему – ав-томатизация труда задейс-твованных служб предпри-ятий, участников ЖКХ. Это не только персонифицирует учет льготников и увеличит производительность труда инспекторов, но и предоста-вит возможность получения оперативной, полноценной и достоверной отчетной ин-формации. �


Отслеживание цен, количес-тва и качества поставляемых услуг, проблем во взаимоотноше-ниях населения и поставщиков услуг – это святая обязанность муниципальной власти. Обеспе-чить такой инфор-мацией органы власти может только серьезная информационная система, рабо-тающая в ЖКХ как в едином комплексе

Установка приборов учета с автоматической

передачей данных экономит время

и нервы населения

49


КАК БОРОТЬСЯ С ГОРЕБУХГАЛТЕРАМИ?

Одним из наиболее «узких» мест при организации бизнеса в коммунальной сфере является вопрос организации бухгалтерского учета. Сделать это можно как наняв собственных специалистов, так и привлекая сторонние специализированные организации на принципах аутсорсинга. Однако, как в первом, так и во втором случае, возникает проблема недостаточной квалификации занимающихся вашим бизнесом бухгалтеров и связанного с этим некачественного проведения бухгалтерского учета. В результате рано или поздно перед владельцем компании или управляющим может возникнуть проблема приведения в порядок бухгалтерского учета или даже его восстановления. В предлагаемой статье пойдет речь о некоторых способах избежать подобной ситуации и связанных с этим проблем.

И. Молчан

Аннотация: дают-ся рекомендации менеджеру, как выявить недоста-точную квалифи-кацию специалис-та, занимающегося ведением бухгал-терии в компании или организации

Ключевые слова: ЖКХ, бизнес, бух-галтер, контроль

Аудит в свои руки Не стоит ждать свиста

рака на горе – проблемы с восстановлением бухгал-терского учета можно из-бежать заранее. Как конт-ролировать эффективность работы бухгалтеров вашей компании? Как обнаружить плохих специалистов и что с ними делать?

Некоторое время назад я был вынужден занимать-ся восстановлением учета в своей торговой компании. Мне пришлось последова-тельно сменить несколько бухгалтеров, которые бра-лись за восстановление учета по этой компании и бросали его на полпути. Я самостоятельно занялся изучением этого вопроса, чтобы во всем разобрать-ся, и обнаружил несколь-

ко моментов, которые не позволяли бухгалтерам до-вести это «гиблое дело» до конца.

Разбираемся самиВо-первых, не вся пер-

вичная документация при-сутствовала на момент на-чала работ по восстанов-лению учета. Поэтому для того чтобы выяснить, какие же документы должны быть отражены в учете, мне при-шлось сделать сверки рас-четов с болеее чем сотней контрагентов. Не запускай-те эту работу, поскольку я выяснил, что первичная до-кументация на некоторых предприятиях, с которыми мы работали, через какое-то время уничтожается. Так как организации имеют обык-новение закрываться или

сливаться, то бывает, что первичной документации просто не найти.

Во-вторых, схема работы компании была такова, что провести восстановление учета было невозможно без настроенной в соответс-твии с нашими типовыми операциями бухгалтерской программы. Я использовал 1С седьмой версии. Перво-начально нанятые бухгалте-ры пытались делать восста-новление на ненастроенной под нас, типовой, конфигу-рации. Результат – они прос-то запутались, чей товар на нашем балансе и кому за него нужно платить. Неко-торое время специалисты пытались решить эту про-блему за счет наращивания количества занятых в вос-становлении учета сотруд-

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО И БИЗНЕС В ЖКХ

50


ников. Мне приходилось нанимать дополнительных менее квалифицированных сотрудников для выполне-ния этой работы. Это требу-ет дополнительных средств и дополнительного време-ни. Это нелегко, поскольку помощники хотят найти пос-тоянную работу, поэтому та-кой путь успешным не был.

Я выяснил, что 1С – ве-ликолепная программа, ко-торая позволяет автомати-зировать учет, задав такие связи между первичными документами, которые ха-рактерны именно для наших типовых операций. После того как я нашел програм-миста и настроил 1С, введе-ние первичной документа-ции пошло как по маслу, и работа по восстановлению учета была выполнена в ко-роткие сроки. Но почему же аудиторы и бухгалтеры, ко-торых я нанимал, не сдела-ли этого сразу же?

Непонятные словаЕсть несколько типов

бухгалтеров, которые, одна-ко, можно разделить на две большие группы: професси-оналы, у которых бухгалте-

рия в полнейшем порядке, и горе-бухгалтеры, которые только делают вид, что ве-дут учет. Как их различать?

Все начинается с того, что горе-бухгалтер не понимает какого-то специального тер-мина или слова, относяще-гося либо к использованию бухгалтерской программы, либо к деятельности, в ко-торую вовлечена компания. Например, в третьей главе руководства пользовате-ля программы 1С есть тер-мин «метаданные». Мета-данные – это описание тех признаков первичной бух-галтерской документации, которые вы должны вносить в 1С, чтобы осуществлять учет. Например, есть типо-вые обязательные данные, описывающие товарно-транспортную накладную: цена, наименование товара, размер НДС, грузоотправи-тель или грузополучатель. Также вы можете ввести дополнительные данные (номер автомобиля, на кото-ром осуществлялась пере-возка, имя экспедитора, вес товара у грузоотправителя и вес товара у грузополу-чателя – для автоматичес-

кого формирования актов на списание выявленных излишков или выявленной недостачи, если такое слу-чается с вашим товаром). Так вот, под описанием при-знаков подразумевается то, какими будут эти поля в программе: текстовыми или цифровыми, какой длины, с какими другими данными они будут связаны и будут ли они выбираться из спис-ка, справочника или вво-диться пользователем вруч-ную и т. д.

Не понимая термина «метаданные», горе-бухгал-тер не настроит 1С самосто-ятельно и не даст задание программисту.

Если горе-бухгалтеру встречаются подобные не-понятые слова, он будет стремиться отгородиться от них. Обычное дело – про-пустить часть материала, посчитав ее неважной. Но такой бухгалтер с большой вероятностью будет делать ошибки, которые, вполне вероятно, остаются не заме-ченными высшим руководс-твом, и, не добившись сбора всей первичной документа-ции, свою работу не выпол-нит. Если ничего не пред-принять, у вас внезапно может «полететь» бухгалтер-ская программа и вы будете вынуждены нанять другого специалиста для восстанов-ления учета. А ваш горе-бух-галтер останется как бы ни при чем, мол, компьютер виноват.

Причем любой такой «специалист» осознает, что он наносит вред компании, и на самые элементарные схемы платежей за третьих

Не будет ли итогом деятельности

«специалиста» восстановление учета

Попросите компанию, предоставившую вам бухгалтерс-кую программу, сделать описание вашей конфи-гурации. Если бухгалтеру многое незнакомо в этом документе, рекомендую либо откладывать де-ньги на будущее восстановление учета, либо орга-низовать обуче-ние бухгалтеров в компании


51


лиц реагирует так, как будто это что-то суперзапрещен-ное, а также создает изощ-ренные бюрократические барьеры при оформлении первичной документации в попытке уменьшить ее ко-личество.

Такого горе-бухгалтера приходится «продавливать», т. е. заставлять выполнять какие-то действия волевым решением. При этом он просто напрашивается на то, чтобы по отношению к нему проявили грубость, и получает это с понижением премиальных и каким-ни-будь холодным кабинетом в придачу. В душе такой горе-бухгалтер ждет такого от-ношения к себе и на людях играет роль обиженного человека. У него появляет-ся отличный повод для того, чтобы внезапно уйти. Мы получаем «опытного» горе-бухгалтера, который там работал и там работал, но нигде больше года не задер-живался.

Как защитить компанию от некомпетентности

бухгалтеров?Задайте бухгалтеру воп-

рос: «Что обозначает слово “метаданные” из третьей главы руководства пользо-вателя программы 1С?» Если он запнется или замнется и не скажет сразу же, ждите восстановления учета.

Пусть аудиторы соста-вят перечень документов, которые должен знать ваш бухгалтер. Проверьте, все ли слова в этих документах понимает специалист. Со-ставьте список терминов, которые используются в ва-

шей компании, и выясните, знает ли их бухгалтер.

Попросите компанию, предоставившую вам бух-галтерскую программу, сде-лать описание вашей кон-фигурации. Если бухгалтеру многое незнакомо в этом документе, рекомендую вам либо откладывать деньги на будущее восстановление учета в размере текущей за-работной платы специалис-та и его помощников, либо организовать обучение ва-ших бухгалтеров в компании (что гораздо дешевле любых проблем, связанных с вос-становлением учета). �

Н О В О С Т ИВ Татарстане снегоуборочные КамАЗы оснастили газовыми

двигателямиМуниципальный автопарк

Набережных Челнов попол-нился партией снегоубороч-ной техники, на базе самосвала КамАЗ. Завод передал муници-палитету машины на услови-ях лизинга. Техника оснащена газовыми двигателями уровня «Евро-4». По окончании зимы с автомобилей снимут отвалы, щетки и другую зимнюю оснас-тку, и они будут использованы как 15-тонные самосвалы для других нужд городского ЖКХ. Расчетная суммарная эконо-мия газового грузовика КамАЗ по сравнению с дизельным со-ставляет 520 тыс. руб. в год.

ProKazan.ruСеверо-Кавказский банк

поддержит модернизацию ЖКХ

Зампредседателя Северо-Кавказского банка Сбербанка России Петр Колтыпин подпи-сал соглашения с Председа-телем Правительства Кабар-дино-Балкарской Республики Александром Меркуловым, а также с руководством города Пятигорска и ОАО «Теплосеть» города Ставрополя о сотрудни-честве в области повышения энергоэффективности пред-приятий, государственных уч-реждений и жилых объектов.

Финансовый вестникМестные власти забрали ребенка

за коммунальные долгиУборщицу вокзала в городе

Псковской области под харак-терным названием Дно лишили пятимесячного ребенка из-за того, что на свою зарплату в 6 тыс. руб. она не смогла сделать в квартире ремонт. Квартира, как и у большинства жителей Дна, расположена в двухэтаж-ном доме с удобствами на улице. Органы опеки вынес-ли решение о невозможности проживания ребенка вместе с матерью.

www.gazeta.ru


А вроде мой бывший бухгалтер выглядел

знающим…

52


ШКОЛА КОММУНАЛЬЩИКА

НАСКОЛЬКО КАЧЕСТВЕННО ВЫПОЛНЕНЫ ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ РАБОТЫ?

В настоящее время одной из основных концепций, заложенных в основу так называемой реформы ЖКХ, является то, что собственник или уполномоченный им управляющий должен выступать в качестве заказчика и приемщика всех работ в жилищном секторе, включая такой достаточно сложный и требующий специальных знаний раздел , как проектирование и монтаж электроустановок и электросетей. Конечно, для этой цели можно и нужно пригласить квалифицированных экспертов, однако их голос в соответствии с законодательством все равно является совещательным, и принятие окончательного решения и окончательная ответственность за необеспечение безопасности все равно падает на собственника или управляющую организацию. Это подтверждается многими документами, включая последние постановления Роспотребнадзора.

А. Зюзин, член Региональной общественной организации «Товарищество электро-техников», научный консультант НМЦ проблем электро-защитных устройств МЭИ

Аннотация: осве-щены некоторые факторы, которые необходимо учи-тывать собствен-никам при выборе подрядчика для устройства элек-троустановок и приеме готовой работы

Ключевые слова: электроустановки, устройство, требо-вания

Для тех, кто сталки-вается с проблемой и у кого есть необ-

ходимость или желание самостоятельно провести предварительную оценку технического состояния уже существующей электроуста-новки или оценить работу приглашенных специалис-тов, предлагается следую-щая тест-памятка.

Что необходимо для устройства электрических

установок и прокладки сетей:� наличие однолиней-

ной схемы сети и плана-схе-мы прокладки сетей;

� увязка электротех-нических работ со строи-тельными и отделочными работами;

� привязка электроус-тановочных изделий к пла-нировке помещений и отде-лочным материалам;

� наличие лицензий или разрешений от СРО у подрядчика и, по возмож-ности, рекомендаций от заслуживающих доверия лиц, что в современных ус-ловиях, как правило, даже важнее;

� наличие сертифи-катов качества и пожарной безопасности на материалы и изделия (при этом следует иметь в виду, что сертифи-

кат качества и качество для отдельных производите-лей – понятия несовмести-мые. Все продается и поку-пается – не «купитесь»!);

� акты приемки скры-тых работ, протокол испы-таний и пр. (которые также продаются и покупаются…).

Следует иметь в виду:� выполняя требова-

ния ГОСТ, СП и ПУЭ, нужно руководствоваться здравым смыслом и базисными зна-ниями, так как нормативы могут измениться, а также могут быть неверно истол-кованы;

� объем электротех-нических работ необходи-

53


мо соразмерять с объемом строительных работ и видом ремонта (электро- и пожа-робезопасность электроус-тановки должна обеспечи-ваться всегда, независимо от объема электротехничес-ких работ!);

� запрещены для внут-ренних электропроводок алюминиевые провода для прокладки групповых сетей, а также запрещены к приме-нению провода марок ПУНП, ПБНГ и другие по ТУ 16.К13-020-93 (100 лет назад про-волочные провода, чтобы считаться изолированными, должны были иметь проти-востоящую действию возду-ха изоляцию и после 24-ча-сового пребывания в воде должны были в течение часа выдерживать относительно воды двойное рабочее на-пряжение, по меньшей же мере 3000 В, а сопротивле-ние изоляции, измеряемое при напряжении не менее 100 В, должно было быть по-рядка 100–200 МОм/км);

� практически все ка-бели и защищенные про-вода должны содержать защитный проводник (при этом полезно иметь в виду, что защитный проводник, который согласно дейс-твующим нормам, к СОЖА-ЛЕНИЮ, отключать запре-щается, не панацея от всех бед, а в ряде случаев и их источник, но при отсутс-твии основной системы уравнивания потенциалов защитное отключение, со-гласно действующим пра-вилам, запрещено!!!). С точ-ки же зрения обеспечения пожарной безопасности электроустановки защит-

ный проводник, скорее всего, нужен, но и это не факт (для замоноличенной электропроводки – какая разница?!). ПРИ МОДЕРНИ-ЗАЦИИ ЭЛЕКТРОУСТАНО-ВОК И КАПИТАЛЬНОМ РЕ-МОНТЕ СТАРОГО ЖИЛОГО ФОНДА ПЕРВООЧЕРЕДНОЙ ЗАДАЧЕЙ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕ-НИЯ ЭЛЕКТРО- И ПОЖАРО-БЕЗОПАСНОСТИ ЯВЛЯЕТСЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ТРЕБУЕМЫХ ПУЭ и ГОСТ Р 50571.2-94 (при этом нельзя не обра-тить внимание на наличие в этих документах ошибок и противоречий, о чем ска-зать лучше и полнее, чем сказано в книге В.Н. Хареч-ко и Ю.В. Харечко «Основы заземления электрических сетей и электроустановок зданий», – не удастся!) СИС-ТЕМЫ ЗАЗЕМЛЕНИЯ И ОС-НОВНОЙ СИСТЕМЫ УРАВ-НИВАНИЯ ПОТЕНЦИАЛОВ И ДАЛЕЕ «ПО СПИСКУ», а то, что делается в первую оче-редь, – дело «десятое»!!!

� заземление и за-щитные меры безопаснос-ти должны соответствовать требованиям гл. 1.7 ПУЭ и п. 7.1.67…7.1.88 раздела 7.1 ПУЭ (7-е изд.) с учетом изло-женного выше;

� необходимо вы-брать систему заземления для строящегося объекта и/или иметь четкое пред-ставление о существующей системе заземления (есть опасность «трансформации» систем заземления TN-C-S и TN-S в «систему заземле-ния» с двумя PEN-проводни-ками!!!). ОБ ОШИБКАХ В ГОС-Тах ГОВОРИТЬ НЕ ХОЧЕТСЯ, А О РАСТИРАЖИРОВАННЫХ ЭТИХ И ДРУГИХ ОШИБКАХ

В ТЕХНИЧЕСКОЙ ЛИТЕРАТУ-РЕ – СТРАШНО!!!

Обратите внимание на:� выполнение ос-

новной системы уравни-вания потенциалов здания (см. п. 1.7.82 и 7.1.87 ПУЭ 7-е изд. и комментарии к разде-лу 18 СП 31-110-2003 ) и есть ли она вообще;

� порядок и возмож-ность выполнения дополни-тельной системы уравнива-ния потенциалов, которая, собственно, и обеспечивает электробезопасность в ван-ных и душевых помещени-ях (см. п. 1.7.83 и 7.1.88 ПУЭ 7-е изд.), которые весьма сложны для понимания, хотя общая идея проста и ясна. Здесь более чем уместно и поучительно привести вы-держку из «Нормъ для элек-трическихъ установокъ», изданныхъ постояннымъ Комитетомъ Всероссiйскихъ Электротехническихъ съез-довъ в Петрограде (1914 г.): «ЗАЗЕМЛЕНIЕ. По смыслу этихъ правилъ заземлить какой-либо предметъ – зна-читъ такъ соединить его съ землей, чтобы онъ не могъ получить напряженiя, опас-наго для неизолированнаго от земли человека». Вчитай-


В отличие от иных «экспертов» автор знает предмет не понаслышке

Весьма полезно и поучительно ознакомиться

с комментария-ми к разделу 18

«Защитные меры безопасности.

Автоматическое отключение

питания» свода правил по про-

ектированию и строительству СП 31-110-2003

«Проектирование и монтаж элек-

троустановок жилых и обще-

ственных зданий» автора этого

самого СП, а уж анализ данного раздела в книге

В.Н. Харечко и Ю.В. Харечко

«Устройства защитного отклю-

чения» – это, без преувеличе-

ния, «высший пилотаж»!!!

54


тесь, вдумайтесь и поймете, что все попытки разбавить ЭТО какими-либо словами иначе как словоблудием не назовешь!!!

� опасность выноса потенциала по воде и кана-лизационным стокам (СТИ-РАЛЬНАЯ МАШИНА – ПО-ТЕНЦИАЛЬНАЯ «УБИЙЦА»!). Да и размеры зоны, разре-шенной для ее установки в ванной комнате, как пра-вило, не позволяют этого сделать правильно!!!). Об-ратите внимание: организа-ции, понимающие существо проблемы, не берутся за

установку этого и аналогич-ного оборудования в части электрического подключе-ния!!!

� при использовании металлопластовых труб вы-полнить дополнительную систему уравнивания потен-циалов в рамках разумных технических решений весь-ма затруднительно, если вообще возможно, что бы ни писали апологеты подоб-ных технических решений в своих циркулярах (возьми стальные, медные, серебря-ные, золотые, т. е. электро-проводящие трубы, – и НИ-КАКИХ ПРОБЛЕМ!!!);

� увязку трассы про-кладки сетей с конструкци-ей полов, стен, потолков;

� резервирование и возможность развития сети;

� при вводе от воздуш-ной линии: расположение узла учета электрической энергии и аппаратов защи-ты, ограничение потребля-емой мощности на уровне разрешенной, точка и схема подключения автономного источника питания для обес-печения работоспособности «умных» газовых котлов, ис-ключение выноса потенци-ала автономного источника питания на ВЛ, тип провода (кабеля), сечение, защита от солнечной радиации, лока-лизационная способность защитной трубы, защита ввода, грозовые разрядни-ки, повторные заземления, выбор типа системы зазем-ления (уже сделан – это ТТ, не путать с ПМ), сопротив-ление фаза-ноль и пр. (необ-ходимы типовые решения). Нельзя не учитывать «мес-тные условия», не допуская при этом глупостей;

� защиту от линейно-го напряжения однофазных потребителей при обрыве нулевого рабочего провод-ника и коротких замыканий в трехфазных сетях, да и о трехфазных задуматься! (при вводе от ВЛ – обяза-тельное требование ПУЭ, а для жилого фонда ПУЭ об этом умалчивают, что вряд ли можно трактовать как «разрешение» – вопрос ин-тересный и щекотливый. Спасение утопающих – дело рук самих утопающих, не били бы по рукам и на том спасибо. Надо понимать,

что при обрыве N- или PEN-проводника в случае от-ключения потребителей, защищенных реле контроля напряжения, для остальных потребителей, питающихся по этой фазе, ситуация усу-губляется, однако и по мере их выгорания ситуация для остальных не улучшается!!!

� защиту от грозовых и коммутационных перена-пряжений;

� установку этажных (местных) распределитель-ных щитков;

� приведение в по-рядок группового силово-го щита (многие проблемы возникают именно в нем, например: разделение PEN-проводника, подключение рабочих нулевых и защит-ных проводников как при монтаже, так и во время экс-плуатации, ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ НАЛИЧИЕ УЗО ДЛЯ КАЖДОЙ КВАРТИРЫ – ВАШЕ УЗО ЗА-ЩИЩАЕТ КВАРТИРУ СОСЕДА от вас, А ЕГО УЗО ЗАЩИЩА-ЕТ ВАС от него!!!);

� порядок примене-ния УЗО (количество, се-лективность, номинальный отключающий дифференци-альный ток и тип). Селектив-ные УЗО типа «G» вообще никто не применяет!!!

� обязательное приме-нение двухполюсных (2p или 1p+N) и четырехполюсных (4p или 3р+N) автоматичес-ких выключателей для одно-фазных и трехфазных груп-повых сетей соответственно, защищенных общим УЗО для нескольких групповых сетей (необходима возможность полного отключения про-блемной групповой сети!!!). Одно- и трехполюсные авто-


55


матические выключатели на это НЕ СПОСОБНЫ!!!

� защиту всех распре-делительных и групповых сетей противопожарными УЗО (п. 4, статья 82 ФЗ № 123-ФЗ от 22.07.2008 г.);

� защиту всех груп-повых сетей УЗО (не обяза-тельно свое УЗО на каждую групповую сеть) – при этом необходимо учитывать ток утечки!!!

� полезно понимать, что применение УЗО – это дополнительная и эффек-тивная мера защиты, кото-рая обеспечивает защиту и при прямом прикосно-вении к находящимся под напряжением частям элек-трооборудования, при этом электробезопасность обес-печивается не за счет ог-раничения значения тока, протекающего по телу чело-века, а за счет сокращения времени воздействия тока, что далеко не одно и то же, к тому же область предельно допустимых значений тока и длительности его протека-ния через человека лишь с вероятностью 99,5% не вы-зывает фибрилляцию серд-ца, так что прежде чем хва-таться за находящиеся под напряжением части элек-троустановки, разбудите и посоветуйтесь с ангелом-хранителем!

� правила прокладки электропроводки (учет тем-пературы окружающей сре-ды, воздействия внешних источников тепла – коэффи-циент снижения допустимо-го тока по сечению может доходить до 5 раз, если дан-ный тип провода или кабе-ля вообще можно прокла-

дывать при таких условиях (!), наличия воды, контакта разнородных металлов, вибрации и других механи-ческих воздействий, поряд-ка монтажа труб и коробов и затяжки в них проводов и кабелей, трассы электро-проводок, солнечного из-лучения, сечения провод-ников, потери напряжения, электрических соединений, обслуживаемых соедине-ний, выбор и монтаж элек-тропроводки по условиям ограничения распростра-нения горения, электропро-водки и несущих элементов конструкции здания, проход через огнестойкие перего-родки, уплотнение прохо-дов электропроводки) см. ГОСТ Р 50571.15-97;

� порядок выполне-ния скрытой проводки по сгораемым основаниям и конструкциям (кто бы и что бы ни говорил, такая элек-тропроводка должна быть выполнена в металлических трубах и металлических глу-хих коробах, обладающих соответствующей локализа-ционной способностью) – смотри ГОСТ, ПУЭ и СП, а не всякую чушь, хотя, если вду-маться, то в них этого предо-статочно!!!

Надлежит помнить, что:� количество УЗО и

групповых сетей должно обеспечивать приемлемое для жизни энергоснабжение при аварийных ситуациях, как то: протечки, выход из строя отдельных потреби-телей или групповых сетей и т. п.;

� количество группо-вых сетей должно соответс-

твовать количеству потре-бителей (не равно!);

� важно обеспечить надежное электроснабже-ние отопления и сигнализа-ции;

� помнить об «элект-ромагнитной совместимос-ти»! Наши предельно допус-тимые нормы по линейным электромагнитным полям промышленной частоты на «два порядка» завышены по отношению к европейским, а что касается вращающих-ся электромагнитных полей, которые еще «cто крат» бо-лее опасны для здоровья

человека – так это вообще не учтено.

Не забудьте:� об электроснабже-

нии холодильника (особая статья, так как он является «кормильцем»);

� о телефоне, модеме, Интернете, спутниковом ТВ, ТВ антеннах, охранно-по-жарной сигнализации, ау-дио- и видеодомофонах, оз-вучивании, освещении лест-ничных пролетов, балконов и лоджий, аварийном ос-вещении, путях эвакуации, автономном источнике пи-тания, бесперебойном пита-


56


нии, радиотрансляции, вен-тиляторах, вытяжках, конди-ционерах, звонке, кнопках звонка, теплых полах, про-ходных выключателях, ре-гуляторах, выключателях с дистанционным управлени-ем, детекторах движения, светильниках, бра и другом оборудовании (котлы, во-донагреватели, стиральная и посудомоечная машины, компьютер, электроплита, духовка, электрогриль газо-вой плиты и пр.);

� о защите от грызу-нов.

Проконтролируйте:� качество и порядок

выполнения соединений (особенно защитного про-водника), например сварка + пайка (пайка силовых це-пей не рекомендуется, тем более с активным флюсом!).

АКТИВНЫЙ ФЛЮС УДАЛИТЬ НЕВОЗМОЖНО!!!

� обеспечение качест-ва изоляции соединений. Не следует соединять розетки и аппараты защиты разрыв-ными шлейфами! А PE-про-водник – ну никак нельзя, даже если очень хочется!!!

* * *Если вы задумаетесь об

электроустановке на этапе строительства или ремонта, вам не придется думать о ней всю оставшуюся, но не-долгую жизнь.

Нельзя не отметить, что основной причиной (до 80%) техногенных пожаров является неисправность электроустановок. Поэто-му они требуют должного отношения к проектирова-нию, монтажу и эксплуата-ции. Однако реальное со-

стояние электроустановок не вселяет уверенности ни в завтрашнем, ни в сегодняш-нем дне – только удивление о дне прошедшем! В России на пожарах гибнет в год 1 из 10 000 россиян, в то время как в Германии – 1 из 1 000 000!!! При этом Феде-ральный закон «Техничес-кий регламент о требовани-ях пожарной безопасности» от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ устанавливает нормативное значение индивидуального пожарного риска в зданиях, сооружениях и строениях на мифическом для России уровне – не более одной миллионной в год при раз-мещении отдельного чело-века в наиболее удаленной от выхода из здания, соору-жения и строения точке – ну, «братья Стругацкие», «Жюль Верны»!!! Представляется, по крайней мере, несерьезным «одним росчерком пера» в сто крат снизить индивиду-альный пожарный риск.

Я не ошибусь, если ска-жу, что данная информация к размышлению не оставит равнодушных среди нерав-нодушных к проблемам, затронутым в данных и ссы-лочных материалах!!! И та-ких людей предостаточно, чтобы повернуть ситуацию в лучшую сторону! Что касает-ся писателей-фантастов, то и они в данных материалах много чего полезного могут почерпнуть для себя, что, собственно, они и делают, но вам с того ничего не пе-репадает – не их это амплуа!

Заходите на ФОРУМ и в мой «уголок» – «Наш экс-перт – А.С. Зюзин» на сайте www.uzo.ru �


Помните, ответственность за состояние электрообрудования и правильность подключения несет собственник!

57


ТЕПЛЫЙ БАЛКОНПоставить на балконе кресло для отдыха, посадить цветы или оборудовать лоджию под мастерскую – об этом сегодня мечтают многие россияне. К счастью, рынок современных строительных материалов позволяет претворить данную идею в жизнь. Но «модернизация» балкона не так проста, как может показаться на первый взгляд. Поэтому прежде чем приступить к ней, стоит взвесить все за и против, проанализировать затраты и сложности.

А. Ермакова, пресс-служба «ПРОПЛЕКС»

Аннотация: опи-саны подходы к решению задачи по переоборудо-ванию балкона с целью увеличить его комфортность и сократить поте-ри тепла в доме

Ключевые слова: ЖКХ, дом, балкон, переоборудова-ние, утепление

«Проводить пере-обо рудо вани е балкона можно в

любое время года. Но лучше делать это в сухую погоду при положительных темпе-ратурах, – советует Юлия Михайлова, ведущий специ-алист архитектурно-строи-тельной компании “Арт де факто”. – Сырость и холод негативно сказываются на качестве строительных ма-териалов, применяемых при ремонте и отделке по-мещений».

Стоит отметить, что по статистике зимой в старых панельных домах значи-тельная часть тепла (до 70%) «уходит» именно через бал-кон и «греет» улицу. В таком случае утепление лоджии спасет квартиру от холода и станет шагом на пути к со-кращению затрат на отопле-ние.

Итак, давайте поэтапно рассмотрим, как «превра-тить» обычный балкон в оа-зис тепла и уюта.

Стартовый шаг к сохранению тепла В качестве одной из

первоочередных мер мно-гие специалисты выделяют остекление балкона. Ведь через окна «теряется» до 40% тепла, которое могло бы согреть жильцов квар-тиры.

Сегодня на строительном рынке предлагают оконные системы из разных матери-алов – дерева, алюминия

и ПВХ. В чем же их преиму-щества и недостатки?

Современные деревян-ные окна делают не из мас-сива дерева, а из клееного бруса. Это помогает избе-жать трещин и деформаций при изменении влажности. Однако древесина горюча, поэтому ее пропитывают специальными антипирено-выми составами. Стоит учи-тывать еще и тот факт, что из-за сложной технологии

ДЕЛА ДОМАШНИЕ

58


изготовления качественные окна из дерева довольно дорогостоящие.

Оконные системы из алюминия хоть и отличают-ся прочностью, но из-за вы-сокой теплопроводности их нельзя назвать теплыми. Для жилых помещений их обыч-но не рекомендуют. Ведь при установке конструкций из алюминиевого профиля температура на балконе или лоджии будет отличаться от показателей улицы всего на 3–5 градусов.

Окна из ПВХ (поливи-нилхлорида) состоят из многокамерных профилей с укрепляющими металли-ческими вставками. Такие конструкции позволяют до-биться высоких теплотехни-ческих характеристик.

Основные причины большой популярности

пластиковых окон – долго-вечность, неприхотливость и эстетичность ПВХ-профи-ля. Более того, на протяже-нии всего периода эксплуа-тации (у различных произ-водителей условный срок «трудоспособности» профи-ля достигает 40 или 60 лет) этот материал сохраняет все первоначальные свойс-тва. К тому же ПВХ является экологически безопасным материалом, так как не вы-деляет никаких веществ в процессе использования.

При выборе ПВХ-окон для балкона важным па-раметром является число полых камер в профиле – обычно их от трех до пяти. Они позволяют избежать появления «мостиков хо-лода» (точек повышенного теплообмена), следова-тельно, чем больше этих

камер, тем лучше профиль сохраняет тепло. При ос-теклении балконов специ-алисты рекомендуют ис-пользовать пластиковые системы, разработанные специально для этого. «Они сохранят тепло в помеще-нии и защитят его от про-дувания и попадания пыли. Такие системы (например, PROPLEX-БАЛКОН) позво-ляют остеклять сложные по геометрии веранды и балконы, – отмечает Ра-фик Алекперов, руково-дитель отдела по работе с клиентами ТД ПРОПЛЕКС (эксклюзивный поставщик российского оконного ПВХ-профиля, произведенного по австрийским технологи-ям). – Кроме того, установка пластиковых окон взамен старой «столярки» снизит теплопотери на 30%».


Остекление балкона станет первым шагом

к сохранению тепла

При остеклении балконов специа-листы рекоменду-ют использовать пластиковые системы, разра-ботанные специ-ально для этого. Они сохранят тепло в помеще-нии и защитят его от продувания и попадания пыли

59


Второй этап теплоизоляции

Для того чтобы лоджия или балкон стали теплыми, их недостаточно только ос-теклить. Необходимо также утеплить пол, крышу, фасад и боковые стороны бал-кона. При этом материал, применяемый для утепле-ния, должен быть качест-венным, т. е. не намокать, не портиться и не гореть. Самый экономичный вари-ант – средства на основе пенопласта и его производ-ных. Среди достоинств этих утеплителей можно выде-лить их относительную де-шевизну, малый вес и не-большую толщину. Но есть и недостатки – хрупкость и недолговечность. Более надежной теплоизоляция станет при использовании минеральной ваты: к при-меру, ISOVER или URSA.

Многие специалисты в качестве гидропароизоля-ционного материала реко-мендует фольгоизолон. Это особый пористый полиэти-лен, покрытый лавсановой пленкой (синтетическое волокно) с металлизацией. Такой материал не накап-ливает влагу, отражает уль-трафиолет и препятствует образованию конденсата. Четырехмиллиметровое покрытие из фольгоизоло-на держит тепло так же, как стена в полтора стандарт-ных кирпича.

Толщина слоя утеплителя обычно варьируется от 50 до 150 мм. Это значение под-бирается индивидуально, в зависимости от климатичес-ких условий, по таблицам, которые содержатся в СНиП

23-02-2003, СНиП 23-01-99 и СП 23-101-2004.

Однако можно вывести и основные требования к утеплителям для балкона. Во-первых, материал дол-жен иметь небольшой вес. Это необходимо для того, чтобы не создавать лишней нагрузки на перекрытия. Во-вторых, ему нужно обладать низкой теплопроводностью, от которой будет зависеть толщина утеплительного слоя.

Еще один важный мо-мент – герметизация все-возможных щелей, зазоров, швов и стыков, образовав-шихся при остеклении бал-кона. Их следует «убирать» с помощью специальной пены или другого гермети-ка (например, «Эмфимасти-ка PU», «Макрофлекс» или «Рабберфлекс»). Это не толь-ко защитит балкон от попа-дания влаги через зазоры, но и улучшит его теплоизо-ляцию.

Варианты отопленияВ условиях российской

зимы балкон необходимо отапливать дополнительно. Но выводить туда централь-ное отопление запрещено существующими строитель-ными нормами. Не стоит па-никовать: в этом случае есть два возможных выхода.

Первый – установка пола со специальной системой подогрева, которая рабо-тает по принципу электро-грелки. Специальные элект-рические элементы системы отопления крепят на повер-хности бетонного основа-ния. После монтажа их пок-рывают цементно-песочной

стяжкой. Это позволит теплу равномерно распределять-ся по поверхности и нагре-вать воздух у пола. За его пределы выводится только силовой электрический ка-бель и регулятор темпера-туры.

Альтернативой может стать установка электро-камина и других местных отопительных приборов (радиатора, калорифера


Очень важную роль играет правильное

устройство теплоизоляции

…и отопления

60


или кондиционера). Учиты-вая небольшие габариты балкона или лоджии, для их обогрева лучше применять масляные радиаторы серии ЭРМБ, ЭРМС. Электричес-кая мощность отопительно-го прибора должна быть в пределах 1,5–2 кВт. Но тогда (и вам следует помнить это) счета за потребление элек-троэнергии возрастут в не-сколько раз.

Дизайн, который греет На теплоизоляцию бал-

кона существенно влияет его внутренняя отделка. Се-годня наиболее популярной является обшивка лоджии пластиковыми панелями.

Они не боятся перепадов температуры и влаги, не требуют специального ухо-да и легко моются обычным мыльным раствором. Это практично, удобно и недо-рого.

«Пластиковая вагонка позволяет оформить про-странство в самых разных стилях. Но хочу предосте-речь тех, кто считает, что бал-кон лучше обшить деревом. Практика показывает: какую бы обработку этот материал ни проходил, при сильных перепадах влажности и тем-пературы он “рассыревает” или ссыхается», – говорит Александр Бородавченко, генеральный директор ар-

хитектурного бюро «Боро-давченко & Гончарова».

Внутренняя обшивка только усилит теплоизоля-цию балкона или лоджии

Кстати, именно разгер-метизация материала, кото-рым изнутри обшит балкон, становится основной причи-ной «утечки» тепла на улицу. Поэтому отделка деревом (казалось бы, таким теплым материалом) – не самый практичный и долговечный вариант сохранения нуж-ной температуры. Широко распространено и другое заблуждение: если обшить стены вагонкой и проло-жить деревянный пол, то на балконе значительно потеп-леет.

* * *В заключение отметим,

что некоторые виды модер-низации могут вступать в противоречие с архитектур-но-строительными норма-ми и нормами пожарной бе-зопасности. Поэтому после составления эскизного про-екта реконструкции балко-на желательно проконсуль-тироваться с инженерными службами вашей управляю-щей организации.

Мы вкратце очертили проблемы, которые пред-стоит решить при создании теплого и уютного балкона. Но браться за его утепление стоит – плюсы очевидны. В результате владелец квар-тиры получит надежную изоляцию от шума, пыли и сквозняков. Да и к тому же увеличится полезная жил-площадь – а этого «жаждут» миллионы горожан по всей России. �

Работы закончены, и в вашем доме

появился новый оазис тепла и уюта


После составле-ния эскизного проекта реконс-трукции балкона желательно проконсультиро-ваться с инженер-ными службами вашей управляю-щей организации

№ 4/2011

РЕФОРМА ЖКХ:ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ К ЖУРНАЛУ «КОММУНАЛЬЩИК»

��-2 �� .indd 3 19.04.2011 13:36:37

На

прав

ах р

екла

мы


МНЕНИЕ О ЖУРНАЛЕ А.Н. Павлючков, старший прораб ЗАО «Группа ТЕРРА» СУ-155:

СЕКРЕТЫ ПРОРАБСКОГО МАСТЕРСТВА

Единственное в отрасли иллюстрированное производственно-массовое издание, рассчитанное на практических руководителей строительного комплекса среднего звена.

Журнал «Прораб» с первого месяца издания стал незаменимым практическим пособием для тысяч производителей работ. Здесь вы найдете всю информацию, необходимую для успешной органи-зации основных видов СМР, руководства подрядными бригадами различного подчинения, координации деятельности смежников и субподрядчиков. Издание систематически публикует материа-лы на темы: организация строительных работ применительно к тому или иному объекту, характеру строящегося здания; методи-ки использования на практике современных строительных техно-логий и материалов; новые законодательные акты, нормативные документы, технические регламенты. Не обойдены вниманием вопросы нормирования и оплаты, охраны труда, кадровой рабо-

ты и ряд других. Председатель редсовета – Н.П. Кошман, президент Ассоциации строителей России. Главный редактор – В.И. Полисмак, вице-президент Международной академии строительства, архитектуры и дизайна.

Ежемесячное издание. Объем – 80 стр. В свободную продажу не поступает

http://www.prorab.panor.ru

СЛОВО – ПРОРАБУ• КОМПЬЮТЕРИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА• ТЕКУЩАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ ПРОРАБА• НОРМИРОВАНИЕ И ОПЛАТА ТРУДА• ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ КАРТЫ СТРОИТЕЛЬНЫХ • ПРОЦЕССОВПРОБЛЕМЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ПАРТНЕРОВ;•

ОХРАНА ТРУДА• СОВРЕМЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ • И МАТЕРИАЛЫВ БЛОКНОТ ПРОРАБА• СТРОИТЕЛЬНЫЕ МАШИНЫ, МЕХАНИЗМЫ,• ОБОРУДОВАНИЕ, ИНСТРУМЕНТ•



- Очень разностороннюю информацию, как я сам убе-дился, предоставляет нам в каждом номере выходящий в «Стройиздате» журнал «Прораб».

Хотел бы обратить внимание на постоянные рубрики журнала: «Современные строительные технологии и мате-риалы», «Актуальные вопросы строительства». Мне, закон-чившему недавно строительный университет без отрыва от производства, видится в этих рубриках необходимое про-должение университетского образования. Прагматично, без рекламного многословия рубрики знакомят специалистов строительной отрасли с техническими характеристиками новых материалов, рекомендуемых для изготовления несу-щих конструкций, перегородок, перекрытий, систем шумо-изоляции, вентиляции, пожаробезопасности, дизайна.

Энергосбережение — постоянная тема публикаций жур-нала. Наш московский НИИ строительной физики РААСН выполнил важную исследовательскую работу по новым энергетическим принципам планирования тепловой защи-ты зданий. Проектировщики, разумеется, штудируют эту пу-

бликацию как студенты. Но и прорабу необходимо правиль-но ориентироваться в таких проблемах, чтобы поддержать какое-то концептуальное решение.

Мне представляется, что, читая журнал, необходимо из-влекать из него кое-что в свой рабочий блокнот: какие-то адреса, названия технологий. Каждый прораб должен сво-бодно ориентироваться в номенклатуре окружающих смеж-ников. «Прораб» рассказал однажды об аварийном проис-шествии при закладке большого жилищного комплекса в Москве. Проектная система откачки дренажа не сработала, котлован под фундамент превратился в болото. Ощущение кризиса овладело всеми. И что же? Старший прораб, моло-дая энергичная женщина, показала достойный пример всем мужчинам. Открыла свой блокнотик, нашла необходимый адрес. Через час малоизвестная, но очень оригинальная ги-дротехническая фирмочка доставила на объект свою откачи-вающую систему с затратами ниже проектных. Потерь време-ни не произошло. Вот что значит компетентность прораба.

Давайте же набираться опыта, читая журнал!


44174


41763

��-2 �� .indd 4 19.04.2011 13:36:38

1СОДЕРЖАНИЕ

«РЕФОРМА ЖКХ:ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ,

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ»№ 04/2011

Приложение к журналу «Коммунальщик»

Главный редакторВ. Поздняков






тел. 8 (495) 664-27-91





прямой редакционной подписки Тел./факс: (495) 664-27-61









комплекса.




а /я 1, ООО «ПАНОРАМА»Журнал «Реформа ЖКХ: проблемы, опыт, комментарии экспертов»




ЗАМЕТКИ РЕДАКТОРАЖКХ – хотели как лучше, а получилось?… .......................................................... 2Мнение общественного эксперта о тех проблемах реформы ЖКХ, которые возникли в результате неверных предпосылок в законодательстве

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХРеформа ЖКХ прошла «по Черномырдину» .............................................................4Серия коротких статей разъясняет, как пойдет приватизация ЖКХ и каковы могут быть подводные камни этой реформы ЖКХВ Москву пришел НЭП .............................................................................................. 8Вице-мэр Андрей Шаронов о новой экономической политике МосквыКап-кап-ремонт ....................................................................................................... 15В статье рассматриваются проблемы капремонта и предпринимается попытка выяснить, чья это обязанностьНа дома нашлась управа ....................................................................................... 18В Клубе деловой политики обсудили проблемы правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами

ИНТЕРВЬЮ НОМЕРАБудем жить по-товарищески! ............................................................................... 22О сути плана Москвы, который должен снять административные барьеры, стоящие на пути развития ТСЖ, ЖК и ЖСК, с нами беседует Виталий Акимкин

ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ЖКХКто признается плательщиком земельного налога по закону? .................... 27Письмо Минэкономразвития РФ с комментарием редактора журнала о том, что при отсутствии заявления о госрегистрации перехода права на общее имущество МКД плательщиком земельного налога признается прежний владелец ОИ МКДВ Чите придумали, как воспитать идеального работника ЖКХ .................... 30Информация с сайта Управления по связям с общественностью ГК ФСР ЖКХИтоги VI форума руководителей ЖКХ ................................................................ 327–8 декабря 2010 г. в ГК «Рэдиссон Славянская» (Москва) состоялся VI Всероссийский форум руководителей предприятий жилищного и коммунального хозяйства

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯВ. ПоздняковЖилищное самоуправление: принцип партнерства или недоверие в кредит? ................................................................................................................... 35Обоснованное мнение эксперта об обязательности наличия зарегистрированного объединения собственников МКД в каждом МКД и обязательности членства в немТ. Александрова Неуправляемые ...................................................................................................... 42Управляющая компания, принадлежащая строительной фирме, расторгла договор с жильцами-должниками нового дома и отказалась его обслуживать

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБВ. ПоздняковЛяпы и «липы» приватизации жилья и ее результатов в ЖК ......................... 44Автор обоснованно доказывает связь неверных предпосылок в законе о приватизации жилья с проблемами реформы ЖКХ и отсутствия реального хозяина в МКД и в ЖКХ в целомFacility Management – по-русски это... ................................................................ 48В русском языке нет пока аналога этому термину. А законодатель в нарушение единообразия применяемой в законодательстве терминологии незаконно применил в ЖК термин «Управление МКД». Серия статей разъясняет суть этого терминаОбщественные слушания в ОП РФ ...................................................................... 54Коротко о прошедших 7 февраля 2011 г. в зале совета Общественной палаты РФ слушаниях на тему «Проблемы совершенствования законодательства в сфере управления многоквартирными домами»Резолюция слушаний в Общественной палате РФ ........................................... 56

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ 04 • 2011

2

04 • 2011 РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ


ЖКХ ХОТЕЛИ КАК ЛУЧШЕ, А ПОЛУЧИЛОСЬ?..Так уж получилось, что я пишу эти строки после управления в течение месяца двумя дома-

ми на полномочиях Управляющего МКД, и это горькая реальность той «псевдореформы ЖКХ», что наносит реально непоправимый ущерб не только всему ЖКХ, но и правам и интересам рядовых жителей РФ! Дома у меня разные и по качеству жилья, и по содержимому карманов. Государство законом о приватизации жилья обещало всем жителям бесплатное жилье, а ре-ально передало «дырку от бублика» в виде общего имущества МКД с созданием в МКД не жи-лья, а условий для выживания! А кто выживет в МКД и, главное, кто и кого – покажет время! По закону о приватизации жилья государство хотело и сбросило с себя не только бремя содер-жания жилья, но и свою обязанность государства «обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартир-ном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Убрав из закона о приватизации «юридическое безобразие» в виде непонятного права «пользования или собственности» на ОИ МКД: «Собственники приватизированных жилых помещений… являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользова-ния дома», законодатель тем самым убрал добровольное согласие приватизировавшего жилье на совладение ОИ МКД и, соответственно, согласие на обязательное членство в сообществе совладельцев ОИ МКД! Ведь жилье не может быть без самого дома, земли под домом, а также содержания МКД и создания благоприятных условий проживания. А общее имущество МКД (ОИ МКД), и земля в том числе, являются общедолевой собственностью и без объединения всех совладельцев ОИ МКД и, соответственно, без объединения в единое целое право всех долей в праве, имеющихся в части ОИ МКД у собственников помещений в МКД, невозможно этой собственностью совместно владеть и распоряжаться по нормам ГК РФ! Но государство нарушило правила и нормы регистрации сделки с имуществом, описанной в законе 122-ФЗ, реально ничего и некому не передав и не зарегистрировав эту «сделку с самим собой»! Но теперь нет хозяина законного МКД и ЖКХ – соответственно и управляют ими те, кто «успел урвать»! Не пора ли привести все в соответствие со здравым смыслом, и в первую очередь это касается законодательства РФ в жилищной сфере?!

А сейчас, став собственником «дырки от бублика», жители платят неизвестно кому и неиз-вестно за что, так как нет полноценного хозяина ни для ЖКХ, ни для МКД, ни для самих жите-лей! А «не имея царя в своей голове, получишь его на своей шее», гласит известная истина! Есть еще одна аналогичная истина, рожденная Наполеоном: «Кто не хочет кормить свою армию, тот будет кормить чужую!» Новые поправки в жилищное законодательство по законопроекту №435903-5 уже готовы ко второму чтению в ГД 8 апреля 2011г., они полностью уничтожат не только жилищное самоуправление в МКД, но и самого не родившегося еще пока хозяина МКД и ЖКХ в МКД из числа сообщества рядовых жителей! Так что пора рассмотреть и оценить трез-вым взглядом эксперта, что было правдой, а что оказалось обманом в приватизации жилья в РФ и ее результатов в ЖК РФ! То есть все «ляпы и «липы» приватизации жилья и ее результаты в ЖК»! Не исполнив нормы закона 122-ФЗ, государство не зарегистрировало сделку с ОИ МКД и не зарегистрировало сообщество единого заказчика и право созданного самим государством сообщества совладельцев ОИ МКД управлять совместно своим имуществом.

Указанная в названии известная всем крылатая фраза подходит лучше всего к той деятель-ности чиновников РФ, что по заказу бизнеса «со стороны» предлагают изменение законода-

3

04 • 2011РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ


тельства и реально реформируют ЖКХ под себя! Полный развал ЖКХ многие эксперты пред-рекают уже очень скоро, если не будут предприняты коренные изменения в этой «реформе ЖКХ». Я сознательно взял это определение в кавычки, так как зачастую идет реформа на сло-вах, а на деле идет полный развал ЖКХ, а главное – ликвидация полноценного хозяина ЖКХ и МКД и его подразделений, разделенных сейчас на «совладельцев» имущества, не желаю-щих быть полноценными товарищами. Уже сейчас суммы для осуществления реформы ЖКХ увеличиваются неоднократно и постоянно, но также неоднократно увеличиваются и суммы уже украденных денег и созданные этой «реформой ЖКХ» проблемы ЖКХ, в том числе и «с летальным исходом»! Только что контрольным отделом заявлено Президенту РФ, что по са-мым быстрым оценкам только в Центральном округе РФ в ЖКХ украдено более 25 млрд руб.! Я имею в виду не только реальное разделение ЖКХ на жилищное и коммунальное хозяйство, но и разделение дальнейшее и в коммунальном хозяйстве на частные организации и СРО, а главное – полное разделение и даже реальное отсутствие полноценного хозяина Земельно-имущественного комплекса МКД (ЗИК МКД) и введение в законодательство новых незаконных полномочий для старых терминов. Подробнее об этом в статье «Ляпы и «липы» приватизации жилья и ее результатов в ЖК». В ней коротко укажу на то плохое, что по нашему обоснованно-му мнению реально действует в ущерб основной цели управления МКД и всей реформы ЖКХ, изложенной в ЖК РФ: «Должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия прожива-ния граждан…» (ст. 161 п.1 ЖК РФ)! Но осознали ли все приватизировавшие жилье, что стали не владельцами «дырки от бублика», а совладельцами всего ЗИК МКД? Об этом в продолжаю-щейся дискуссии в теме «Теория и практика жилищного самоуправления» в статье об обяза-тельности наличия юридического лица объединения совладельцев ЗИК МКД в каждом МКД и обязательности членства в таком объединении для всех собственников помещений в МКД «Жилищное самоуправление – принцип партнерства или недоверие в кредит?!».

Рассматривая всю эту «реформу ЖКХ и самоуправления в МКД» через «призму разумнос-ти», можно выделить ту суть, что нужно понять и осознать каждому полноценному совладель-цу ЗИК МКД: все права собственника имущества, соответственно и ЗИК МКД, наступают только с момента регистрации самого имущества и только у того лица, на которого это имущество зарегистрировано! Это нормы закона 122-ФЗ, и на них ссылается Минрегионразвития и Ми-нэкономразвития в ответе нашей коллеге по Координационному совету Общемосковского движения «Жилищная солидарность» Г.П. Хованской, описанному в статье этого номера «Кто признается плательщиком земельного налога по закону?». Сообщество совладельцев ОИ МКД должно быть обязательно в каждом МКД с регистрацией его как юрлицо. Членство в таком сообществе изначально добровольно заявлено при приватизации жилья, так как совместно с жильем житель получает и неразрывно связанную с ним долю в праве совместной собствен-ности на ОИ МКД (ст. 23 п. 2 закона 122-ФЗ). Но пока житель к этому не подготовлен и даже не знает часто, что он по закону член сообщества совладельцев ОИ МКД!

Пора создать в ГД РФ реально действующий совет общественных экспертов из представите-лей общественных организаций для правок законодательства, а президенту РФ реализовать, наконец, объявленное им в соответствующем постановлении от 9.02.2011 право о вынесении на всенародное обсуждение важных законопроектов! А правки в жилищное законодательс-тво, подобные законопроекту № 435903-5 о поправках в ЖК, как раз и являются наиболее важ-ными и опасными для жителей РФ!

Не пора ли придти к единству мнений и четких определений в законодательстве с созда-нием реального и полноценного хозяина ЗИК МКД в виде местного жилищного самоуправ-ления?! Или жители сами управляют своим сообществом и своим общим имуществом – или этим всем управляют другие! Для себя нормальные законы можно написать, только участвуя реально в их написании и принятии!

Валерий Поздняков,главный редактор журнала

4


ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ

РЕФОРМА ЖКХ ПРОШЛА ПО ЧЕРНОМЫРДИНУ

Государство утратило рычаги влияния на тружеников ЖКХ. Губернатор Санкт-Петербурга публично заявила о том, что заставить жилищные службы работать власти не в состоянии. Таков итог реформы ЖКХ. Почему изменения в жилищно-коммунальной сфере, инициированные и поддерживаемые «сверху», привели к полной утрате контроля за отраслью?

Кира Обухова, «Фонтанка.ру»

Аннотация: cерия коротких статей разъясняет, как пойдет приватиза-ция ЖКХ и каковы могут буть подвод-ные камни этой реформы ЖКХ

Ключевые слова: акционирование предприятий ЖКХ нужно для при-влечения инвести-ций, государство утратило рычаги влияния на ЖКХ, «корень зла» – в бездействии собс-твенников, у нас время дикого ка-питализма, хотели как лучше...

«Все дело в психологии» Проблемы контроля за

жилищниками вопрос не столько управленческий, сколько философски-психо-логический, так полагает за-мглавы жилищного комите-та Владимир Гайдей. «Перед нами были поставлены две задачи, – объяснил он. – Со-здать класс собственников и демонополизировать го-сударство, “запустив” рынок жилищных услуг. Обе мы вы-полнили».

Сейчас, по данным коми-тета, соотношение прива-тизированного и государс-твенного жилья в Петербур-ге составляет 50:50, доля частных компаний на рынке управления жилищной сфе-рой около 40%, причем мно-гие из них нареканий со сто-роны жителей не вызывают.

«Проблема в самих собс-твенниках, – считает он. – Сейчас есть возможность выбора управляющей ком-пании, если вас не устраива-

ет, как работает ваша, и есть из кого выбрать. Но ведь многие этого не делают, а ждут, когда кто-то решит за них!» Там, где собственни-ком выступает город, власти инициируют и смену управ-ляющих компаний, и судеб-ные процессы, уверяют в жилкоме.

В пример Гайдей приво-дит печально известный в городе «Жилкомсервис-2» Кировского района: «Ког-да эта компания незаконно присвоила себе 520 домов, мы были первыми, кто обра-тился по этому поводу в пра-воохранительные органы. Но в этих домах несколько тысяч собственников, и ни один из них не присоеди-нился к нашему иску! О чем тут говорить? Все знают, что незаконно, но все считают, что проблему должен ре-шать кто-то другой».

«Или давайте рассмотрим историю, которая произош-ла в Купчино, – продолжает

Гайдей. – ТСЖ «Купчинское» было создано незаконно, в добавление к уже сущес-твующему. Суд установил незаконность действий этой управляющей компании, но она все равно продолжает высылать жителям квитан-ции об оплате. И самое ин-тересное, что многие, даже зная о решении суда, пред-почитают платить именно по ним, объясняют, что рас-ценки ниже. А потом, когда за их домами накопится ог-ромная задолженность, что они будут делать?»

По мнению замглавы жилкома, сегодняшнее по-ложение дел в сфере ЖКХ прямое отображение умо-настроений и юридической грамотности наших сограж-дан. «И пока люди не поймут, что все в их руках, и не на-чнут бороться за свои права не на митингах, а на обще-домовых собраниях, ниче-го не изменится, – считает он. – Если вас не устраивает,

5



как работает ваша управля-ющая компания меняйте ее, требуйте от нее отчета по расходам, добивайтесь, чтоб она работала. Возможностей для этого достаточно».

«Все дело в деньгах» Марина Акимова, пред-

седатель ассоциации ТСЖ и ЖСК, тоже считает, что «ко-рень зла» – в бездействии собственников. Правда, к числу бездействующих от-носится и государство. «Ас-социация добивалась на встрече с вице-губернато-ром Сергеевым того, чтобы в ситуации, когда в жилом многоквартирном доме есть помещения, принадле-жащие городу, необходимо чтобы ГУ «ЖА» (как предста-витель собственника) обя-зательно вступали в члены ТСЖ или ЖСК. ГУ «ЖА» отчи-тались, что все вступили! Но на собрания их представи-тели не ходят или отказыва-ются голосовать, в лучшем случае воздерживаются».

Обращает внимание Акимова и на особеннос-ти проведения жилищной реформы в нашей стране. «Ставилась задача создать класс собственников, и она была выполнена. Закон «О приватизации» включает статью, гарантирующую ремонт многоквартирных домов до передачи их в уп-равление собственникам. Статья не отменена, но и практически не выполняет-ся. Но, к примеру, когда про-водили такую же реформу в Восточной Германии, госу-дарство передавало новым владельцам только капи-тально отремонтированные

дома, в Венгрии предусмат-ривались субсидии на со-держание имущества, при-шедшего в негодность во время социализма. И только у нас здания передали в том состоянии, к которому они пришли за семьдесят лет. А люди у нас в большинстве своем большими доходами не отличаются. В итоге мы получили класс собственни-ков, которые абсолютно не в состоянии содержать свою недвижимость в порядке», – рассуждает она.

По мнению Акимовой, из ситуации могут быть два выхода: либо массовая рас-приватизация жилья, в этом случае собственником ста-новится государство, либо выплата собственникам субсидий на приведение жилого фонда в порядок. Но в развитии событий по первому сценарию власти не заинтересованы это оз-начает запустить процесс, обратный реформе ЖКХ, а увеличение субсидий воп-рос чрезвычайно пробле-матичный. Впрочем, она подчеркивает, что эти про-блемы относятся в первую очередь к тем собственни-кам, которые приобрели недвижимость во время массовой бесплатной при-ватизации 90-х гг.

«Те, кто стал владельцем при покупке квартиры в не-давно построенном доме, рассуждают иначе, – ком-ментирует эксперт. – Они приобретали жилье за свои деньги, и каждую копейку считать умеют. Поэтому в та-ких случаях созвать собра-ние и обсудить наболевшие вопросы не проблема».

Что касается рынка уп-равляющих компаний, то он, как считает Акимова, у нас в городе все же создан, хотя и «несколько извращен-ный». Но сам ход процесса она оценивает довольно оптимистично. «В конце концов, мы уже пережили пору «ларькового беспре-дела» и пришли к более или менее цивилизованным формам торговли, – полага-ет эксперт. – Так же будет и здесь».

Правда, Сергей Попов, советник спикера Совета Федерации Сергея Мироно-ва, недоумевает: «Половина жилых домов в городе – го-сударственные, это офици-альные данные жилищного комитета. И проживают в них, как правило, люди по дого-ворам социального найма, заключенным с районными ГУ «ЖА», которые и должны обеспечивать нанимателям нормальные условия про-живания. И если проблема в собственниках, то что ме-шает навести порядок хотя бы в половине жилых домов Петербурга?»

«У нас время дикого капитализма»

Глава Управляющей ком-пании «Стакс» (обслуживает дома в Московском районе) Евгений Пургин считает ос-новной проблемой рынка ЖКХ невыполнение закона, причем виноваты в этом прежде всего сами собс-твенники.

«У нас разработана и действует нормативная база, – рассуждает он. – Но население не желает не то что ее выполнять, оно даже

Ставилась задача создать класс

собственников, и она была реше-

на. А люди у нас в большинстве

своем большими доходами не от-личаются. Из си-

туации могут быть два выхода: либо массовая репри-ватизация жилья,

либо выплата собственникам

субсидий на при-ведение жилого

фонда в порядок

6


знать о ней ничего не хочет. Люди не знают ни своих прав, ни своих обязанностей».

При этом власти оказыва-ются заложниками сложив-шейся ситуации. «Вот вспом-ните прошлую зиму, – пояс-няет Пургин, – когда в ряде муниципальных образова-ний были подняты тарифы. Тут же пошла волна нега-тива, и федеральное пра-вительство распорядилось это повышение отменить, хотя оно было абсолютно законным». «Если выполнять закон, строго выполнять, то придется в разы увеличи-вать квартплату, но заявить об этом боятся все – и адми-нистративная власть, и депу-таты, – считает глава УК. – А между тем бояться-то нече-го, нормативная база разра-ботана. Система социальной защиты тоже давно создана и работает, малоимущие не пострадают. Но повышение квартплаты коснется тех, у кого есть деньги, кто имеет в собственности по две-три квартиры, которые сдает в аренду. Вот они-то больше всего, видимо, и шумят». Но повышения расценок, по его мнению, избежать все равно не удастся, иначе управля-ющие компании просто не смогут ничего сделать.

Ситуацию в Кировском районе, где частная ком-пания «Жилкомсервис-2» незаконно переоформила на себя 530 домов, Пургин назвал вполне обыденной. «Это период становления рынка. Сейчас все госслу-жащие, у кого есть возмож-ность влиять на сферу ЖКХ, будут стараться переофор-мить на себя вновь обра-

зуемые частные предпри-ятия. У нас пока еще дикий капитализм, – полагает он и надеется, что со временем «все придет в норму».

Зато сотрудники уже ушедших с рынка управляю-щих компаний считают, что невозможность контроли-ровать деятельность жилищ-ников прямое следствие не-желания городских властей это делать. «Не знаю, почему говорят о том, что нет рыча-гов управления, – заметил (на условиях анонимности) бывший работник УК «Питер Дуссман». – Нас контролиро-вали очень даже хорошо».

«Но, если говорить о системе в целом, то за пять лет, прошедших со времени нашего закрытия, не изме-нилось абсолютно ничего, – возмущается он. – По-преж-нему непрозрачна система тарифов, никому не извест-но, каким именно образом рассчитывалась стоимость той или иной услуги, по-преж нему не определены нормативы, размыта сфера ответственности, до сих пор так и нет четких определе-ний придомовой террито-рии, не проведен раздел между деятельностью жил-кома и КБДХ. Но такая ситуа-ция всем выгодна: в резуль-тате, когда происходит не-счастье, спросить не с кого».

Кроме того, отмечает собеседник «Фонтанки», средства управляющих ком-паний (особенно государс-твенных или акциониро-ванных с государственным участием) расходуются аб-солютно бесконтрольно: ни перед собственниками, ни перед нанимателями ник-

то не отчитывается. «И это вполне понятно: владельцы большинства таких компа-ний – крупные чиновни-ки», – заявляет он.

По мнению бывшего «дус-смановца», навести порядок в сфере ЖКХ невозможно, пока не создана прозрачная политика ценообразования и пока не раскрыты данные об истинных владельцах управляющих компаний. «Сейчас жилищно-комму-нальная сфера – это самый непрозрачный рынок, – уве-рен он. – И никто не заинте-ресован в том, чтобы вытас-кивать его на свет».

«Жилищная реформа провалилась, – полагает председатель Ассоциации ТСЖ Центрального района Владимир Семенов. – Или неверно была выбрана цель, или неправильно опреде-лены задачи, или попросту идет имитация реформы». Свое мнение он подкреп-ляет цифрами: в 2006 г. в Центральном районе было около 200 находившихся в управлении ТСЖ, на сегод-няшний день их около 80. «Но соцобязательства по приватизации выполнены, все закончено, интерес по-терян», – делает он вывод и добавляет: «Причем ин-тересно, что в тех домах, где жители активны, где ТСЖ работают, нет никаких проблем с коммунальным хозяйством, но сегодня, к сожалению, на повестке дня стоит задача наказать председателей ТСЖ, именно их обвиняют во всем вино-ватыми на всех заседаниях городских штабов по благо-устройству».


Сейчас жилищно-коммунальная сфера – это самый непрозрачный рынок. И никто не заинтересо-ван в том, чтобы вытаскивать его на свет. Жилищ-ная реформа провалилась, или неверно была выбрана цель, или неправильно определены зада-чи, или попросту идет имитация реформы

7


Хотели как лучше... Юрий Халимовский, стар-

ший юрист юридической компании «Качкин и партне-ры», полагает утрату конт-роля за сферой ЖКХ вполне закономерным следстви-ем проведенных измене-ний. «Реформа изначально преследовала не столько благую цель усовершенс-твования коммунальной системы, сколько цель ос-вобождения государства от чересчур обременительно-го для него груза, – поясняет он. – Фактически государс-тво в результате поправок в жилищное законодатель-ство, законодательство о ЖКХ неспешно (по меркам истории существования са-мого государства) решило две задачи – сняло с себя ответственность за текущее состояние и эксплуатацию коммунальных систем и «приватизировало» в поль-зу домовладельцев и комму-нальных служб все накопив-шиеся к тому моменту (час-то еще с дореволюционных времен) инфраструктурные проблемы».

Регулировать отрасль, по замыслу реформаторов, должны были рыночная экономика и конкурентная борьба, но и этого не про-изошло – эффективной кон-куренции на рынке комму-нальных услуг не возникло: они слишком привязаны к месту, к существующей полумонополизирован-ной инфраструктуре, а на создание новой требуют-ся капитальные вложения, срок окупаемости которых превышает весь срок су-ществования капитализма

в нашей отдельно взятой стране, комментирует Ха-лимовский.

«Кроме того, цель ком-мерческих организаций – операторов рынка ЖКХ, – официально закрепленная в законе, противоречит целям домовладельцев: первые должны действовать в целях извлечения прибыли, а вто-рые надеются на обеспече-ние достойного сервиса по доступным ценам. Ситуация складывается вполне пара-доксальная», – добавляет юрист. Положение усугуб-ляется постоянным ростом тарифов, которые в значи-тельной степени оседают в окологосударственных «ес-тественных» монополиях, которые при этом не несут непосредственной ответс-твенности перед потребите-лями коммунальных услуг.

«В этой ситуации прави-тельство и не заинтересо-вано контролировать ЖКХ, так как контроль означает в той или иной степени от-ветственность за состояние и функционирование, хотя бы даже и политическую», – делает вывод Халимовский. И приводит в пример пос-ледние новации в законода-тельстве о ЖКХ: требование перехода на энергосбере-гающие лампочки и иници-атива по обязательной ус-тановке счетчиков (притом что основные потери все равно идут за пределами индивидуальных отрезков коммунальных сетей). «Все эти меры направлены явно на понижение масштаба проблем и переложение их груза на плечи домовла-дельцев», – считает он.

По мнению Халимовско-го, беда ЖКХ прежде всего в непрозрачности рынка и от-сутствии комплексного пол-ноценного законодательно-го регулирования. «В нашем законодательстве в принци-пе мало внимания уделено проблемам развития инф-раструктуры и ЖКХ. В Зе-мельном и Градостроитель-ном кодексах не содержится конкретных требований к инфраструктуре и системам

ЖКХ ни при планировании территорий, ни при заклю-чении договоров об их раз-витии или комплексном ос-воении. «Инвестиционная» составляющая, включаемая в тарифы, непрозрачна, и ее расходование практи-чески не отследить. Единого последовательного и про-зрачного подхода к регули-рованию сферы ЖКХ нет, а без этого проблему не ре-шить», – завершает он. �


Призывов мало, нужен контроль

за их исполнением

8


Эпоха крепких хозяйственников позади

Российская газета: Мос-квичи видят, что у властей появляются новые предпоч-тения. Например, в спешном порядке увеличиваются рас-ходы на транспортное стро-ительство, идут разговоры о распродаже московского имущества. Поясните, пожа-

луйста, в чем заключается экономическая стратегия нового правительства?

Андрей Шаронов: Окон-чательного ответа на этот вопрос у меня нет, потому что пока еще не до конца сформированы основные направления движения правительства Москвы, нет новых утвержденных про-грамм – они только объяв-лены, а значит, нет и новой стратегии. Все это должно появиться в течение бли-жайших двух-четырех ме-сяцев. Пока я могу оттал-киваться только от нового бюджета, уже поправленно-го после прихода мэра Сер-гея Собянина. Идея состоит прежде всего в том, чтобы привести структуру бюдже-та к здравому смыслу.

Это с одной стороны. С другой – изменить приори-теты с точки зрения понима-ния новым правительством существующих в городе проблем.

Под здравым смыслом я подразумеваю прежде все-го уход от эпохи крепких хозяйственников. Город должен заниматься тем, что предписывают ему закон и Конституция, а не бросать-ся в предпринимательскую деятельность на деньги налогоплательщиков. Эта страсть в нашей стране осо-бенно присуща бывшим ди-ректорам, которые считают себя успешными предпри-нимателями. В результате в составе активов столицы зачем-то появился огром-ный сонм компаний, пред-приятий, фирм и фирмочек с абсолютно удручающими, как правило, результатами хозяйственной деятель-ности. У мэра и правитель-ства столицы, например, нет функций обеспечения полетов или производства стали. Но город, тем не ме-нее, тратит на них большие деньги, нередко ведя себя в этих сферах, как слон в

В МОСКВУ ПРИШЕЛ НЭП

Совсем недавно в новом правительстве столицы появилась еще одна ключевая фигура – заместитель мэра Москвы по экономической политике Андрей Шаронов. Пригласив его на «деловой завтрак» в «РГ», журналисты попытались выяснить, в чем же теперь состоят приоритеты меняющейся на глазах экономической политики города? А главное, как эти перемены отразятся на жизни двенадцати миллионов москвичей и каждой семьи отдельно?

Любовь Проценко, «Российская газета», федеральный выпуск 5388 (12) от 24 января 2011 г.

Аннотация: вице-мэр Андрей Шаро-нов о новой эко-номической поли-тике Москвы

Андрей Владимирович Шаронов, заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики


9


посудной лавке. Происхо-дит это только потому, что, обладая гигантскими ре-сурсами и властными воз-можностями, город вдруг решил, что будет делать бизнес. Конечно, это ока-зывает влияние на бизнес-среду, причем чаще всего негативное. Создается, на-пример, компания, которая просто затаптывает рыноч-ных игроков.

РГ: А если те игроки не делают того, в чем нуждает-ся город?

Шаронов: Я согласен с тем, что рынок в России во многих областях еще несо-вершенный, монополизи-рованный. Но кто сказал, что город должен лезть в него не как регулятор, а как производитель? Делается это обычно с традиционной для людей 80-х гг. присказ-кой: для себя-то мы сделаем дешевле. Да, может быть, процентов на 20 и удастся удешевить продукт. О том же, что сначала в создание производства пришлось бухнуть миллиардов 15, умалчивается. Именно так происходило при создании Москвой металлургических предприятий ЗИЛа в Смо-ленской области. Хотя про-дукт, который есть во всех каталогах, можно было лег-ко купить на рынке.

РГ: Правда ли, что со-трудники Департамента имущества Москвы целыми днями сейчас занимаются составлением списков, что из имущества Москвы мож-но продать?

Шаронов: Все, что не связано с государствен-ными функциями, должно

быть реализовано. Но пока идет лишь инвентаризация, ревизия того, что сколь-ко реально стоит. Дабы было понятно, что жалеть особенно не о чем, назову несколько цифр. Москва владеет 356 ГУПами и 337 пакетами акций в капита-лах акционерных обществ. В самый лучший 2008 г. она получила от них доходов в размере 0,15% от своего бюджета. А в кризис и эти мизерные доходы упали в 10 раз. Денег же в подде-ржку этих предприятий го-род вбухал примерно в 100 раз больше! Большинство из них работали гомеричес-ки неэффективно по вполне понятной причине – у Мос-квы нет сил нести бремя собственника и следить за таким количеством ГУПов и АО. Да и вообще это не фун-кция города.

РГ: Попытки продать кое-какое имущество предпри-нимали и прежние москов-ские власти. Но не нашли покупателей, которые выло-жили бы достойную цену. А сейчас, после кризиса, раз-ве их найдете?

Шаронов: Проблема не в том, что на дворе время пло-хое или рынок плохой, ко-торый не дает правильную цену. Дело – в завышенных ожиданиях. Не так давно, на моем прежнем месте ра-боты, губернатор одной об-ласти попросил меня про-консультировать по поводу возможной приватизации активов. Оценки, которые сделали наши эксперты обычными аналитическими методами и по итогам пере-говоров с потенциальными

покупателями, оказались в семь раз ниже цены, кото-рую ему обещали директо-ра предприятий. «Ну как же так, мы столько денег в них вложили!» – сказал пора-женный губернатор. Он не учел одного: на социалисти-ческий подход, когда цена определялась издержками, рассчитывать больше не приходится. Рынок не инте-ресует, сколько денег зако-пал или своровал под видом этого производства его быв-ший владелец. У него другие критерии.

РГ: Что же, отдавать за бесценок?

Шаронов: Отдавать за столько, сколько имущество реально стоит сейчас. Та-ким образом, зафиксировав убытки, можно избавиться от актива и прекратить бу-дущие убытки. Некоторые предпочитают действовать иначе: говорят, к примеру, руководству города: дайте нам еще пару миллиардов, мы их проинвестируем, и тогда-то покупатель раз-глядит истинную стоимость объекта. Но если инвестор не увидел в нем перспек-тивы сейчас, то не помогут ему в этом и два миллиарда. К тому же надо иметь в виду то, что далеко не все торги заканчиваются снижени-ем стартовой цены. В час-тности, недавно аэропорт Шереметь ево продал 60% акций контрольного пакета своего топливно-заправоч-ного комплекса. Финальная цена превысила стартовую в пять раз! Это пример заин-тересованности инвесторов и правильно организован-ных торгов.

В самый лучший для экономики

Москвы 2008 год от столичных

ГУПов и акцио-нерных обществ поступило 0,15%

доходов в го-родской бюджет,

а в кризис эта сумма уменьши-

лась еще в 10 раз!


10


РГ: И сколько же столица намерена выручить за счет продаж?

Шаронов: По предвари-тельной оценке Департа-мента имущества, привати-зация в 2011 г. должна дать бюджету 20 млрд руб. Одна-ко если будут реализованы крупные активы, например, доля в Банке Москвы, эта цифра вырастет в разы.

Безработица москвичам не грозитРГ: Вы наверняка помни-

те о том, что город – это еще и некая социальная агломе-рация. И некоторые из пред-приятий наверняка придет-ся содержать при всей их неэффективности хотя бы для того, чтобы не потерять рабочих мест?

Шаронов: Разумеется, город заинтересован как в рабочих местах в целом, так и для нуждающихся в социальной поддержке, в частности, для инвалидов. Но этот аспект требует се-рьезного анализа, к кото-рому я пока недостаточно готов, учитывая, что рабо-таю в должности меньше месяца. Тем не менее, тратя много времени на знакомс-тво с тем, чем владеют де-партаменты правительства Москвы, я увидел довольно удручающую картину. Вот лишь один пример. Пред-приятие владеет очень большими активами – зда-нием площадью 15 тыс. кв. м. Работает там всего 30 человек. Чем занимаются? Судя по отчетам, всякой галиматьей, чуть ли не но-вые планеты открывают с совершенно непонятными

результатами. Понятно, что на деле занимаются просто сдачей в аренду помеще-ний. Но директор на голу-бом глазу рассказывает, ка-кие их ждут фантастические перспективы, если вложить еще денег!

РГ: Но 30 работников, если предприятие закроет-ся, останутся без работы.

Шаронов: Кто сказал, что оно закроется? Я гово-рю лишь о том, что нужно продать активы новому собственнику. Впрочем, если говорить непосредс-твенно о рабочих местах, то заметную долю их в столи-це занимают мигранты. По-лучается, что, опасаясь со-кращения любых рабочих мест без разбора, город за-тем ищет рабочую силу, ко-торой в Москве нет, потом нередко строит и содержит жилье для приехавших. И это для него оборачивает-ся все новыми расходами. Вывод один: следует внима-тельно изучить структуру имеющихся рабочих мест и понять, есть ли спрос на них у москвичей.

Какие-то производства действительно придется закрыть. Бизнес – как люди: тоже со временем может стареть и умирать. Ну, сто-ит какое-то предприятие в совершенно «убитых» поме-щениях в границах Садового кольца еще с XIX в., воняет на всю округу, делая про-дукцию, без производства которой город легко про-живет. Во имя каких идеалов его надо сохранять?

РГ: Программа выво-да грязных предприятий в Москве была принята еще

20 лет тому назад. Но в пос-леднее время разговоры о ней приутихли. Власти будут ею заниматься?

Шаронов: Логика состо-ит в том, что само положе-ние и структура доходов Москвы не предполагают, что на ее территории мо-жет успешно продолжаться производство литья, штам-повки рессор и иже с ними. По совокупности ряда при-чин – своего размера, при-влекательности, уровня образования и так далее, Москва – город дорогой. Многие виды деятельности в нем экономически нежиз-неспособны. Везде, начи-ная с Калуги и заканчивая Китаем, подобную прими-тивную продукцию делают дешевле. Зачем же нам по-литическая воля, с которой прежде заявляли: ни за что мы не отдадим эту штам-повку! Конечно, можно на-стоять на своем. Но надо понимать, что за этим стоит проедание общественно-го блага. Если, конечно, мы не научимся штамповать что-то очень чисто и краси-во. Такая штамповка может быть и очень дорогой!

РГ: В Генплане разви-тия Москвы записано, что промышленные зоны на территории столицы долж-ны сократиться с 24 тысяч гектаров до 7,5 тысячи. Эти планы остаются неизмен-ными?

Шаронов: Генплан, воз-можно, придется пере-сматривать – в свете новой политики, новых приори-тетов. Что же касается про-мзон, на днях у мэра было по этому поводу совеща-


Опасаясь сокра-щения рабочих мест, город затем ищет рабочую силу, которой в Москве нет, потом нередко строит и со-держит жилье для приехавших. И это для него оборачивается все новыми рас-ходами

11


ние. Возникло очень много вопросов. Самый простой из них: с какого перепу-га предприятие должно сняться с насиженного мес-та и с большими расходами ехать на новое? Даже если оно находится в городской собственности, не говоря уже о частнике. Теоретичес-ки возможны четыре вари-анта. Первый – просто оста-вить предприятие на пре-жнем месте. Второй – тут же его убить, без лишних мук. Третий – вывести в новую пром зону. Четвертый – вы-вести вообще из Москвы в другой субъект Федерации. Как поступать в каждом конкретном случае? Пока непонятно. Сформировав представление, где быть промзонам, город должен создать стимулы – назовем это так – для самоопреде-ления предприятий. Инно-вационные – поддержать. Сейчас для этого предпри-нимается попытка, напри-мер, скооперироваться с «Роснано», которое распо-лагает для них большим количеством субсидий. Собственники же тех, кто «пыхтит» по старинке и не собирается меняться, долж-ны знать: согнать с места их нельзя, а перекрыть воз-можности для развития городу по силам. Создать, к примеру, условия, что ни бетон не привезешь, ни кран не поставишь. И таким образом, все-таки подтолк-нуть к переезду.

РГ: Но сейчас-то, где вы-сокооплачиваемые рабо-чие места для москвичей на предприятиях с высокими технологиями, о которых

мэр говорил в своей про-граммной речи? Среди 240 тысяч малых предприятий лишь 2% приходится на ин-новационные производства, а 80% – это торговля, прила-вок. И это в столице, где со-средоточена большая часть интеллектуального резерва страны, академических уче-ных, вузовских специалис-тов, инженеров!

Шаронов: Снова рис-кую впасть в банальность, но все-таки скажу. Отка-завшись от поддержки хо-зяйственной деятельности ГУПов и АО, неоправданных в них инвестиций, столица высвободит большие ресур-сы как раз для программы поддержки предприятий инновационного характера любой формы собственнос-ти. Такое поручение мэра уже есть: увеличить им суб-сидии и преференции. То есть город будет создавать не сами предприятия, а сис-тему, при которой они будут рождаться и развиваться.

Кое-что в Москве для этого было создано рань-ше. Я считаю, что благодаря прежнему правительству у нас одна из лучших систе-ма гарантийного фонда. Это 4 млрд руб., накопленные в течение нескольких лет че-рез программу содействия малому предприниматель-ству. Фонд представляет 50%-ную гарантию банкам при выдаче кредитов малым предприятиям. Каким из них давать, а каким не давать, решают не чиновники, что породило бы коррупцию, а банки, через которые де-ньги выдаются. То, что гаран-тия дается только 50%-ная,

а не на все 100%, защищает средства фонда от желания банковских сотрудников сговориться с предприяти-ем и «кинуть» бюджет. На таких условиях, если банк плохо отберет кредиторов и предприятие-заемщик прогорит, банк тоже пост-радает. Такого рода рыноч-ную поддержку мы и будем развивать, а не пытаться в любой сфере нести на себе неподъемное бремя собс-твенности.

РГ: Что ждет технопарки? Их в последние годы в сто-лице построено немало.

Шаронов: Да, и большая часть их также создавалась с участием города. При бли-жайшем же рассмотрении оказалось, что многие из них к своему названию не имеют никакого отношения, а являются обыкновенными коммерческими бизнес-цен-трами, сдающими площади в аренду. С какой же стати их поддерживать из бюджета? С другой стороны, это вовсе не значит, что существую-щие технопарки надо объ-являть плохими и начинать строить другие – свои, хоро-шие. Самое разумное – тон-ко идентифицировать субъ-екты поддержки и опреде-литься с необходимыми для этого мерами.

РГ: С убыточными пред-приятиями все понятно. Но зачем продавать, к приме-ру, Банк Москвы? Москвичи волнуются, как это отразит-ся на них...

Шаронов: Еще раз при-зываю: не смотрите на продажу, как на похороны предприятия. Нет за ней бандитов, которые отдадут

Продажа – не похороны

предприятия. Нет за ней банди-

тов, которые отда-дут чиновникам портфель денег, а потом вместе с работниками

закроются в ком-нате и начнут их душить под визг и брызги крови


12


чиновникам портфель де-нег, а потом вместе с работ-никами закроются в комнате и начнут их душить под визг и брызги крови. Банк Моск-вы город продает не потому, что это плохой актив. Это очень хороший актив! Банк входит в пятерку крупней-ших в стране. Большое ко-личество клиентов его вы-брали добровольно, не под дулом пистолета. Но Мос-ква будет избавляться и от других хороших активов по единственной причине: их деятельность не свойствен-на для города.

При этом мы не хотим обвалить капитализацию банка, чтобы под влиянием слухов клиенты прибежали и забрали свои деньги. Мы будет поддерживать с ним финансовые отношения и дальше осуществлять через него денежные транзакции. Он останется центральным в системе финансового обеспечения города. Вклад-

чикам я тоже не советую де-лать резких движений, пото-му что для этого нет объек-тивных причин.

Адреса социальной поддержки

РГ: Мэр пообещал, что социальная поддержка, ко-торую получают от города москвичи, не уменьшится. На чем же столица собира-ется зарабатывать те нема-лые деньги, которые нужны для этого?

Шаронов: Да, сегодня на финансирование учрежде-ний социальной сферы и со-циальную поддержку насе-ления столицы уходит 43,7% средств бюджета. Снижать уровень социальной под-держки не планируется. Не-обходимые средства город будет получать оттуда же, откуда получает сейчас: 90% доходов в московский бюд-жет – это налоги от хозяйс-твующих субъектов и граж-дан. Причем, 80% из них

приходится на два самых больших налога: 42% – налог на прибыль предприятий, а 38 – налог на доходы физи-ческих лиц. И только 10%, даже чуть меньше, прихо-дится на долю неналоговых поступлений, вырученных от сдачи в аренду принадле-жащих городу помещений, продажи имущества и т. д.

РГ: А разные социальные проекты, вроде строитель-ства физкультурно-оздоро-вительных комплексов, бу-дут продолжаться?

Шаронов: Установка мэра и здесь – искать новые экономические механизмы. Рынок по представлению услуг физкультуры в городе уже есть. Почему на нем го-сударство ведет себя как тот самый слон в посудной лав-ке, о котором я уже упоми-нал, и расталкивает локтями остальных игроков? Зачем столица вбухивает не самым эффективным способом бюджетные средства в стро-ительство своих площадок?

РГ: Кого там расталки-вать-то? Учреждениями для занятий спортом по месту жительства столица обеспе-чена всего на 40%!

Шаронов: Эти слова мне напоминают историю пер-вых шагов по реформиро-ванию большой госмонопо-лии – Министерства путей сообщения, которая про-исходила в начале 2000 гг. Министр Аксененко, не признававший частных пе-ревозчиков, грозно насупив брови, говорил: «Ну и где тут частники?» Так и тут: где здесь рыночники? При та-кой постановке вопроса им лишь остается спрятаться


«Деловой завтрак» в «Российской газете» с заместителем мэра Москвы по экономической политике Андреем Шароновым

13


под стол. Не лучше ли горо-ду вместо того, чтобы вкла-дывать энную сумму руб-лей в строительство одного спорткомплекса, потратить эти же деньги на подготов-ку – условно – 20 площадок под ФОКи? Снести все, что там пока мешает, подвести газ, электроэнергию, водо-провод, а потом пригласить частников и сказать – строй-те за свой счет! После чего – владейте возведенными комплексами!

РГ: Сколько же, по-ваше-му, будет стоить билет в та-кой ФОК, построенный час-тным бизнесом? Уж точно не 200 руб. за раз, как сейчас!

Шаронов: Для бедных город может выкупить, ска-жем, процентов 30 абоне-ментов у каждого из таких комплексов и сделать вход для нуждающихся даже бес-платным. Например, раздать их многодетным семьям или пенсионерам. Субсидиро-вать входной билет для бюд-жета гораздо дешевле лю-бой новостройки. Тем более что потом-то ее приходится еще и содержать, платить за воду, свет и т. д., а значит, снова тратиться!

Есть и другой путь. Зада-ча уже поставлена: лучше, эффективнее использовать имеющуюся в столице ин-фраструктуру. Например, в городе четыре тысячи школ и других образовательных учреждений, многие из ко-торых работают в одну сме-ну. Их спортзалы пустуют. Давайте откроем их.

Уравнение известныхРГ: Андрей Владимиро-

вич! Изменится ли в ближай-

шие годы политика города по тарифам на услуги ЖКХ? Ни для кого не секрет, что пока ситуация в Москве за-метно отличается от других регионов. В силу того, что на протяжении длительного времени власти сознательно сдерживали цены на комму-налку, москвичи, скажем, за ту же двушку платят мень-ше, чем даже в ближайшем Подмосковье...

Шаронов: Москва дейс-твительно отличается от многих других краев и об-ластей в лучшую сторо-ну для населения. Но, как правило, продолжением достоинств являются недо-статки – в данном случае это безадресность. Во всех учебниках по экономике написано, что если вы суб-сидируете всех, то выиг-рывают самые богатые. Им больше всего и достается из бюджета города, когда субсидируют квадратный метр или литр воды. Ведь у них – дворцы, а не квартира в «хрущевке». Поэтому нам прежде всего надо уйти от уравниловки.

Как? Сейчас доля плате-жей граждан в покрытии се-бестоимости жилищно-ком-мунальных услуг, не вклю-чая капитальный ремонт, составляет 77%. Остальную часть берет на себя бюджет города. С ростом доходов платежеспособные москви-чи будут оплачивать сами 100% издержек, как и пре-дусмотрено концепцией ре-формирования ЖКХ. Нужда-ющихся в поддержке город продолжит субсидировать, но уже адресно, по заяви-тельному принципу. Если

потребуется, даже в боль-шем объеме, чем сейчас.

РГ: Когда это произойдет по вашей оценке?

Шаронов: Думаю, что процесс будет растянут на несколько лет. В чем слож-ность? Когда вся страна доводила тарифы до 100%, Москва пропустила этот мо-мент. А теперь, когда это и надо бы сделать, существу-ют жесткие ограничения на предельный рост тарифов.

РГ: Москвичей больше пугает другое. То, что как тарифы ни растут, до 100% по-прежнему далеко – этот уровень все время отодви-гается, как линия горизонта.

Шаронов: Процесс, безу-словно, очень болезненный. Рост тарифов происходит не только по причине плохой работы поставщиков услуг, но и под влиянием инфля-ции, удорожания стоимос-ти топлива, других компо-нентов. Но одновременно появляется и возможность для конкуренции среди пос-тавщиков, что дает возмож-ность сдерживать уровень тарифов. В итоге кривая, которая идет вверх, должна быть уже плавнее.

РГ: Говорят, что с 2012 г. город прекращает субсиди-рование ремонта и содер-жания жилья. Это правда?

Шаронов: Нет. Напротив, на последнем заседании правительства Москвы мэр заявил о том, что в этом году Москва потратит на ремонт подъездов жилых домов и дворов около 12 млрд руб. Планируется привести в по-рядок 27 тысяч подъездов – или треть существующих в городе – и благоустроить


Если вы субсиди-руете всех, то вы-игрывают самые

богатые. Им боль-ше всего и доста-

ется из бюджета города, когда субсидируют

квадратный метр или литр воды.

Поэтому прежде всего надо уйти от уравниловки

14


22 тысячи дворов, т. е. почти половину. За последние че-тыре года деньги на эти цели ни разу не выделялись.

Конец «Четвертому кольцу»?

РГ: Власти Москвы и Под-московья объявили, нако-нец, об объединении своих усилий в решении самых острых проблем, одинаково актуальных для обоих субъ-ектов. Это подкрепляется реальными шагами?

Шаронов: Да. И коорди-нация этого взаимодейс-твия находится в перечне моих обязанностей. Бли-жайшее заседание объеди-ненной коллегии состоится 4 февраля. Посвящено оно будет вновь транспортной проблеме. В частности, объ-езду города Балашихи. Каза-лось бы, с какой стати этим

должна заниматься Москва? Но дело в том, что пробки, возникающие в Балашихе, немедленно транслируются на восток столицы. Ведь все наши вылетные магистрали вылетают не в чистое поле. Можно заасфальтировать в Москве хоть десять полос, но если они за МКАД уйдут в тропинку, заторы неми-нуемы. Как справляться с ними в этом месте, и пойдет сейчас разговор с руководс-твом Московской области.

РГ: Предлагаемый объезд будет платной дорогой?

Шаронов: Да.РГ: Кажется, у властей

появились сомнения в том, нужно ли достраивать Четвертое транспортное кольцо?

Шаронов: О нем я точно знаю одно: начав проект, го-род столкнулся с катастро-

фическими расходами. Мое личное мнение, что причи-на этого состоит в том, что, как и многие другие, подход к его строительству форми-ровался архитекторами, а не экономистами. Его авто-ры больше думали о том, на-сколько красиво проходит будущая магистраль. То же, в какие это упирается не-подъемные деньги – на пе-ремещение объектов и вы-куп земель, оказавшихся на ее пути, перекладку комму-никаций и так далее – мало кого интересовало. Примат архитектуры над экономи-кой в Москве вообще везде выпирает.

Строить и расширять до-роги мы, конечно же, будем. Но это не универсальный рецепт, и некоторые про-екты будут остановлены. Транспортную проблему, ко-торая при этом объявлена одной из самых приоритет-ных, будем пытаться решать и другими способами.

Есть и еще одна неприят-ная правда. Даже затратив астрономическую сумму на проекты транспортно-го строительства, которое кем-то оценивается аж в 4 трлн руб., 3,5 миллиона московских машин, число которых растет каждый ме-сяц, все равно не будут сво-бодно раскатывать по Мос-кве. Некоторые вопросы движения в любом случае придется решать с помо-щью запретов – где-то въез-да, где-то парковок и т. д. Это не я придумал. Такой вывод сделали европейцы, кото-рые прошли уже большой путь в решении проблем пробок на дорогах. �


Как решить транспортные проблемы Москвы?

15


КАПКАПРЕМОНТ

Ольга Нестерова, www.rg.ru/2011/01/27/remont.html

С 2008 по 2014 г. в столице должно быть отремонтировано 13 787 жилых домов. Сегодня, по данным Департамента капремонта жилищного фонда, готово всего 2166 домов. Но и из них, по признанию того же департамента, треть жильцов недовольны качеством работ. С проблемами капремонта попыталась разобраться корреспондент «РГ».

Коммунальная местьЗапланированный массо-

вый капремонт из-за кризиса пошел вкривь и вкось. Плано-вые сроки сорваны. Жители домов-очередников в вол-нении: не останутся ли они у разбитого корыта, не отменят ли вообще эту программу? О том, что ее надо корректиро-вать, говорит тот факт, что и в уже отремонтированных до-мах есть проблемы.

К примеру, вы можете представить, что в Москве вторую зиму семья мерзнет в квартире, отрезанной после капремонта от отопления? Все это время хозяин квар-тиры в доме 5, корпус 1 по улице Академика Бочвара Олег Сухорученков судится с ДЕЗ «Щукино» и Департа-ментом капремонта Северо-Западного округа. Он тре-бует «возобновить подачу

тепла в кварти-ру и произвес-ти перерасчет квартплаты» (все полтора года ему издевательски выставляют счет за отопление, ко-торого нет).

А отрезали квартиру Сухо-рученкова в на-казание за то, что он отказался пустить строите-лей менять стоя-ки. «Я только не-давно закончил ремонт в своей квартире, – го-

ворит он, – а теперь должен все разрушить?» Не один Сухорученков захотел избе-жать казенного ремонта. В четырех типовых двенадца-тиэтажных домах, которые «кустом» попали под капре-монт, таких оказалось около 130 человек. Но кто-то сумел по-тихому откупиться, кто-то договорился... А отыгрались на Сухорученкове, который больше всех «права качал».

Как-то на «Деловом за-втраке» в «РГ» мы спросили руководителя Департамен-та капремонта жилищного фонда Москвы Артура Кес-кинова, может ли житель вообще отказаться от ре-монта? «Пожалуйста! – от-ветил он. – Но если потом в этой квартире лопнут трубы и соседей зальет, выплачи-вать за нанесенный ущерб придется ее хозяину, так как страховая компания поин-тересуется у ДЕЗа, кто вино-ват в плохом состоянии ком-муникаций». Если бы только этим ограничилось…

Коммунальщики пусти-ли стояк в обход квартиры

Аннотация: в ста-тье рассматрива-ются проблемы капремонта и пы-таются выяснить, чья это обязан-ность: государства или жителей, кап-ремонт всего жи-лья или только ла-тание дыр, обязан-ность капремонта есть в законе, а нет плана и контроля, с чего дом так быс-тро постарел?

Ключевые слова: место собствен-ника помещения в МКД при капре-монте, капремонт чего или кого, мож-но ли отказаться от капремонта, да-реному коню, как говорится, в зубы не смотрят


Когда перестанет течь?

16


Сухорученковых, отрубив ее от системы отопления. Случилось это 16 октября 2009 г. На каком основании его семью отключили от тепла? Неужели только в от-местку?

А что же суд?.. Между прочим, в УК РФ есть ста-тья 215.1 (отключение от источника жизнеобеспече-ния), предусматривающая наказание для виновного вплоть до лишения свободы сроком до двух лет. Не мо-жет суд принять решение, поскольку нет одной бумаж-ки – типового проекта дома. Его нет ни в ДЕЗе, ни в архи-ве, ни в проектных органи-зациях... Спрашивается: как без проекта обходился ДЕЗ, который 25 лет эксплуати-ровал дом?

С чего дом постарелКазалось бы, бесплатный

капремонт – это благо. Тыся-чи москвичей мечтают о том, чтобы в их доме наконец сменили трубы, поставили пластиковые окна... А вот

жители четырех двенадца-тиэтажных домов по улице Академика Бочвара завали-ли Хорошевский районный суд исками, связанными с уже сделанным капремон-том. В чем же дело?

«Началось все с обма-на, – рассказывает одна из жительниц Нина Коршико-ва. – Представители местной управы «Щукино» и район-ного ГУИС собрали нас под открытым небом и сообщи-ли, что ТСЖ «Академика Боч-вара 3/1, 3/2, 5/1, 5/3» еди-ногласно приняло решение о начале капремонта. Но, во-первых, никакого ТСЖ мы не создавали. Во-вторых, наши дома 1984–1985 гг. постройки не нуждались в капремонте. Кругом полно зданий, где крыши текут, а над нами, как говорится, ни-чего не капало».

Но больше всего возму-тило жителей липовое ТСЖ на четыре дома, где пред-седателем стал работник районной ГУИС. Нина Ива-новна обнаружила и свою

фамилию в списке членов правления – напротив под-дельная подпись. Собствен-но, она и затеяла судебное разбирательство, в ходе ко-торого вскрылась масса на-рушений.

«Мы одни из первых в Москве, – говорят жите-ли, – добились в суде при-знания ТСЖ недействитель-ным». Довольные победой, жители рассуждали так: раз фальшивое ТСЖ отменили, то и его решения ничего не значат. Но посрамленный председатель товарищества уволился, а ремонт продол-жился.

Кто остался на трубеОстановить работы было

уже невозможно. У жиль-цов – разный достаток. Одни могут за свой счет поставить пластиковые окна, а дру-гие – нет. А тут строители с карандашиком прошлись по квартирам, записали, кому новый полотенцесушитель поставить, кому унитаз... Многие соглашались.


Конечно, «ремонтировать» такие дома куда выгоднее

17


«А вот трубы никто из нас не хотел менять, – рас-сказывает жительница дома № 5, корп. 1 Елена Слеги-на. – Унас были хорошие оцинкованные, а ставили черношовные хлипкие. Но не отстояли – строителям важны были объемы».

«С трубами обращались, как с макаронами – где сва-рят, где отрежут, – жалуется житель Владимир Моди-левский. – В итоге у меня из семи стояков греют только четыре».

Судебные заседания идут каждый месяц. На тех собственников, кто, как Су-хорученков, не дал срезать у себя крепкие трубы, ДЕЗ «Щукино» подала иски в суд «о недопущении в квартиру для проведения ремонтных работ». Они, в свою оче-редь составили встречные заявления, что «капремонт с собственниками не согла-сован, договоров с нами не заключали».

Обходя отремонтирован-ные подъезды, Нина Корши-кова отмечает недостатки. «Разве эти рельсы приспо-соблены для колясочников? Инвалид с такой крутизны влетит прямо в стенку. Надо было хотя бы завернуть рельсы к дверям». И про сте-ны, покрашенные веселой розовой краской, говорит: «Зря покрыли корявой «шу-бой». Пыль будет забивать-ся – не вымоешь». Казалось бы, ремонт делали бесплат-но. А дареному коню, как го-ворится, в зубы не смотрят. Известно же, что тендеры выигрывают компании, ко-торые предложат сделать ремонт дешевле. Значит,

и окна, и трубы, и унитазы будут самые дешевые. О ка-честве говорить не прихо-дится. Как раз в день нашей встречи в одной из квартир лопнул новый полотенце-сушитель – вода залила два нижних этажа.

Но, несмотря на все эти недостатки, тысячи моск-вичей ждут ремонта своих домов и волнуются: не отме-нит ли город эту програм-му? «Капремонт продолжит-ся», – заверил на «Деловом завтраке» в «РГ» замести-тель мэра Москвы по эконо-мической политике Андрей Шаронов. Но есть надежда, что с поправками.

Компетентное мнениеВячеслав Гуменюк, помощ-ник Уполномоченного по правам человека в Москве (по направлению ЖКХ).

В ситуации с Олегом Сухорученковым налицо нарушение его прав. Орга-ны власти в любом случае должны обеспечить безо-пасность проживания граж-дан. Неподача тепла в один дом – это уже ЧП. Можно даже возбуждать уголовное дело о непредоставлении коммунальных услуг.

Да, капремонт затраги-вает объекты общедомово-го имущества, но проходит через личные помещения. Дырку в бетонном полу можно сделать по-разно-му: нанести при этом мини-мальный ущерб или про-бить кувалдой, чтобы все обрушилось. А если у жиль-ца дорогой ремонт – кто компенсирует?

Чтобы не возникали кон-фликтные ЧП, при проведе-

нии капремонта с каждым собственником помещения надо заключать договоры страхования.

Сейчас государственным заказчиком капремонта выступают органы испол-нительной власти, а место собственника в нем вообще не определено. Хотя сущес-твует проект городского за-кона о передаче собствен-никам средств на проведе-ние капремонта. Но будут переданы или нет – пока четкой перспективы нет. Во многом это зависит от того, какими будут ТСЖ: дееспо-собными или «липовыми», каких в Москве сотни и от них ждать добра не прихо-дится. Только при условии, что сами собственники на-чнут эффективно распоря-жаться предназначенными средствами, в подъезде поя-вится такая плитка, какая им нравится, а в ванной комна-те – полотенцесушитель по размеру.

Мне кажется справед-ливым, что должно быть долевое участие граждан в финансировании ремонта, как это предусмотрено ана-логичной федеральной про-граммой. Если человек вне-сет свой рубль, тогда у него появится и чувство хозяина, и ответственность. При этом малоимущих граждан, кото-рые получают субсидии от города, можно избавить от взноса.

«Горячие линии» Мос-жил инспекции: (495) 681-7780; 681-2145; 681-2054.

«Горячая линия» Депар-тамента капитального ре-монта жилищного фонда Москвы (495) 959-16-54. �


Должно быть долевое участие

граждан в фи-нансировании

ремонта, как это предусмотрено

федеральной программой.

Если человек вне-сет свой рубль, тогда у него по-

явится и чувство хозяина, и от-

ветственность. При этом мало-

имущих граждан можно избавить

от взноса

18


НА ДОМА НАШЛАСЬ УПРАВА

В Клубе деловой политики обсудили проблемы правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами. Ключевым спикером на заседании выступил председатель Комитета по собственности Госдумы РФ Виктор Плескачевский.

Олеся Гончарова

На круглом столе об-суждались такие вопросы, как рефор-

мирование жилищного зако-нодательства в сфере управ-ления многоквартирными домами, взаимодействие с ресурсоснабжающими ор-ганизациями, контроль за деятельностью УК, а также другие актуальные темы.

Открыл заседание депу-тат Виктор Плескачевс-кий, разработавший поп-равки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым уп-равляющие компании будут обязаны вступить в саморе-гулируемые организации. Он обозначил краткую пре-дысторию управления мно-гоквартирными домами и основные проблемы, сущес-твующие в данной отрасли на сегодняшний день.

«В жилищно-коммуналь-ном хозяйстве современной России существуют две фун-даментальные проблемы. Во-первых, коллективная структура собственности на жилье. Во всем мире по-давляющее число зданий

имеют одного собственника (90–95% жилья в мире), в ос-тальных 5–10% гражданин имеет право собственности не на квартиру, а на долю в доме. В нашей же стране сложилось так, что у одного дома множество собствен-ников. Системные противо-речия сохраняются до сих пор, когда муниципалитет является коллективным со-собственником жилья на-равне с гражданами. Тогда как очень важно понимать, один собственник у жилья или несколько. Понятно, что если он один, то у него в собственности находится каждый кирпич, а если их несколько, то все становится общим имуществом. Дого-вориться между собой деся-ти собственникам – можно, сотне – сложнее, тысяче – практически нереально.

Вторая проблема состоит в том, что за 80 лет нашего социалистического строя мы потеряли навыки собс-твенника в плане понима-ния, что собственность – это не только права, но и обя-занности. Ко мне в прием-

ную приходит много писем от граждан с жалобами на ЖКХ, но ни в одном из них нет понимания того, что у собственника есть обязан-ность содержать свое иму-щество и, допустим, вклады-вать собственные средства в ремонт дома. В Петербур-ге приватизация пошла дальше и быстрее всех, но, тем не менее, эта проблема для города также актуальна. Граждане сегодня не готовы в полном объеме нести бре-мя содержания, и основной расчет идет на дотационный механизм».

По мнению Виктора Плескачевского, в резуль-тате приватизации в России произошло сильное «пере-мешивание» собственников, и сегодня в одном подъезде могут проживать гражда-нин, готовый оплатить ох-рану и консьержа, и граж-данин, который не способен оплатить даже уборку на своей лестничной клетке.

«Это самая большая про-блема, которая требует ци-вилизованных механизмов решения. Необходимо, что-

Аннотация: на круглом столе об-суждались такие вопросы, как ре-ф о р м и р о в а н и е жилищного зако-нодательства в сфере управления многоквартирны-ми домами, вза-имодействие с ресурсоснабжаю-щими организаци-ями, контроль за деятельностью УК, а также другие ак-туальные темы по управлению МКД

Ключевые слова: реформирование жилищного за-конодате льс тва в сфере управле-ния многоквар-тирными домами, взаимодействие с ресурсоснабжа-ющими организа-циями, контроль за деятельностью УК, коллектив-ная структура с о б с т в е н н о с т и на жилье, собс-твенность – это не только права, но и обязанности, са-морегулирование или лицензирова-ние


19


бы ТСЖ нанимало для управ-ления профессиональную УК. А когда речь касается гражданско-правовых услуг, например, уборки террито-рии, то я считаю, эти услуги может урегулировать ТСЖ в своих собственных интере-сах», – добавил депутат.

Он также отметил, что внесенный им в начале октября на рассмотрение в Госдуму законопроект (№ 435903-5 «О внесении изменений в Жилищный ко-декс Российской Федерации и отдельные законодатель-ные акты Российской Феде-рации»), определяет УК как субъект, который должен, прежде всего, нести ответс-твенность за соблюдение регламента безопасности. «Сегодня в российском за-конодательстве проекти-ровщик несет ответствен-ность за исполнение регла-мента безопасности здания в процессе проектирова-ния, строитель – в процессе строительства, а в процессе эксплуатации ответствен-ность никто не несет. Мы построили такую модель, при которой управляющая компания – это не только лицо, которое оказывает гражданско-правовые ус-луги в конкурентной среде, но и в первую очередь уп-равляющая компания – это субъект, ответственный за безопасность здания в пе-риод его существования. Принятие законопроекта обяжет управляющие компа-нии не только качественно выполнять свои услуги, но и нести ответственность за безопасность здания, тогда как ТСЖ по закону не может

нести ответственность, так как является некоммерчес-кой организацией», – заявил Виктор Плескачевский.

Позицию города по воп-росу правового регулирова-ния деятельности по управ-лению многоквартирными домами обозначил Влади-мир Гайдей, первый замес-титель председателя Жи-лищного комитета СПб.

«Сегодня в Петербурге управление многоквартир-ными домами осуществля-ется ТСЖ на 18% и 72% УК, и все проблемы в этой об-ласти вытекают из законо-дательства. У нас ведь даже не прописано само понятие «управление многоквартир-ным домом». Что касается модели управления, то мне ближе ТСЖ, так как это аб-солютно прозрачная и по-нятная схема, но достойное управление осуществляется только там, где есть грамот-ный председатель. К тому же все, что касается безопас-ности, должно быть в руках профессионалов. Поэтому оптимальным мне кажется вариант ТСЖ с выбором УК.

Проблема в том, что управ-ление как таковое противо-речиво в том, что, с одной стороны, – это бизнес, с дру-гой – существенную роль здесь играет социальная составляющая. УК должны балансировать на этой гра-ни и чутко реагировать на проблемы граждан».

По мнению Владимира Гайдея, эти моменты должны быть зафиксированы СРО. «Должны быть четко пропи-саны и вопросы использо-вания того же резервного фонда, взаимоотношения всех сторон, ответствен-ности руководителей, в том числе и использования де-нежных средств и т. д. Хотя СРО – это, конечно, не пана-цея от всех бед. Однозначно необходимо рейтингование компаний, так как на дан-ный момент определенных критериев отбора УК нет», – отметил он.

Денис Назаров, испол-нительный директор Ас-социации «Национальное объединение саморегули-руемых организаций управ-ляющих недвижимостью»


Сегодня по рос-сийскому зако-

нодательству проектировщик

несет ответствен-ность за исполне-

ния регламента безопасности

в процессе проек-тирования, строи-тель – в процессе

строительства, а в процессе

эксплуатации ответственность

никто не несет!

Кто будет нести ответственность за безопасность

моего дома?

20


высказал мнение, что в дан-ном случае СРО является ре-гулятором рынка: «Порядка 80% жалоб поступает по сфере ЖКХ. Но муниципаль-ные власти не могут ничего поделать, поэтому СРО как бы забирает на себя все эти отношения».

Категорически против резкого изменения законо-дательства высказался Евге-ний Пургин, председатель совета Ассоциации управ-ляющих и эксплуатацион-ных организаций в жилищ-ной сфере СПб.

«Мы еще не научились жить по этому законода-тельству, у нас нет судебной практики. Нарабатывали практику с монополистами, и тут же принимается за-кон, который ставит моно-полистов выше УК, – сказал он. – Наш город, исходя из популистских каких-то суж-дений, отказывается решать проблемы взаиморасчетов с монополистами так, как это прописано в постанов-лении № 37, и все решения у нас исходят прежде всего из социальных вопросов. ЖКХ должно стать конкуренто-способным бизнесом». Дол-жен быть период, который позволил бы бизнесу по-жить спокойно, используя нормативную базу, к кото-рой мы привыкли, которую мы сами своим участием разрабатывали. Но это дол-гий процесс».

Также он акцентировал внимание на том, что само-регулирование в области управления многоквар-тирными домами должно быть добровольным. «Мы

сейчас говорим об измене-ниях в Жилищном кодексе, где СРО становится обяза-тельным, но обязательное саморегулирование – это замена того же самого ли-цензирования, от которого мы и ушли, – отметил Евге-ний Пургин. – Для защиты от рисков надо развивать институт страхования. Что показало строительное са-морегулирование – создали компенсационные фонды, бешеные деньги, каждый кому не лень теперь хочет владеть этими деньгами. Было бы страхование, никто бы не посмотрел на СРО, не было бы скандалов».

Помимо этого он заявил о необходимости создания долгосрочной программы воспитания потребителей в области ЖКХ: «Я не согласен с тем, что образование пот-ребителя должны осущест-влять УК за свой счет. Потре-битель должен воспитывать-ся с детского сада. Сейчас у жильца нет понимания того, что такое его квартира, собственность, какие у него права и обязанности».

Председателю Ассоци-ации возразил Дмитрий Сурнин, заместитель председателя Совета «Национального объеди-нения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью»: «Страхо-вание все-таки – это риски от деятельности или риски от состояния? Страхование не урегулирует наш рынок, пока мы сами его не урегу-лируем. Сегодня ситуация такова: как собственники делают вид, что платят, так

и УК делает вид, что рабо-тает, как УК делает вид, что страхуется, так и страховая компания делает вид, что страхует. Рынка-то как тако-вого нет. Через СРО можно урегулировать эти вопросы и показать, что это такое, но потребитель должен вы-брать сам».

Со стороны строитель-ного бизнеса выступил Ро-ман Мирошников, исполни-тельный директор домо-строительной компании ЗАО «Ойкумена».

«УК как бизнес мы не рас-сматриваем. Я с удовольстви-ем отдам жилье в управле-ние компании, которая будет так же относится к тому, что я построил и не испортит мое имя. Сейчас в России регули-рование и законодательная база таковы, что мы работа-ем по принципу «тришкина кафтана», т. е. все время ла-таем дыры. Невозможно рас-сматривать проблему управ-ления жилыми домами в от-рыве от градостроительного кодекса, жилищного и дру-гих сфер деятельности, ко-торые начинаются со стадии строительства и заканчива-ются вводом в эксплуатацию. В итоге пока заключаешь договор с энергоснабжаю-щими организациями, пе-редаешь дом, переходишь на заключение договора по тарифам для населения, про-ходит от трех месяцев до по-лугода, а разница в тарифах между строителем и жите-лем существенная. Мы были вынуждены компенсировать 2,5 млн руб.».

От добавил, что сегодня при сдаче объектов в луч-


Как собственни-ки делают вид, что платят, так и УК делает вид, что работает, как УК делает вид, что страхуется, так и страховая компания делает вид, что страхует. Рынка-то как такового нет

21


шем случае продается 30–40% квартир, и, соответс-твенно, компания-застрой-щик становится через месяц абсолютным собственником объекта, а через один-два месяца ей необходимо за-ключать договора.

Проблему реализации профессионального управ-ления многоквартирными домами в центральной час-ти Петербурга поднял Вла-димир Семенов, президент Ассоциации ТСЖ Централь-ного района.

«Говорят, что УК жаждут обслуживать дома. Но ста-рый фонд обслуживать ник-то не хочет. Потому что это объект, который имеет ну-левую информацию о себе. ТСЖ были созданы в старом фонде, так как люди подош-ли к какой-то определенной черте, дальше которой уже было небезопасно идти. Жилищный кодекс говорит о том, что ТСЖ создаются для того, чтобы повысить комфортность и безопас-ность для проживающих, что и послужило толчком к их созданию. Управляющим же компаниям не интересен старый фонд, так как он ком-мерчески невыгоден. Тем, кто живет в старом фонде не интересно иметь дело с УК, так как затраты, кото-рые будет нести ТСЖ, очень высоки. ТСЖ с огромным энтузиазмом восприняли ту программу, которая каса-лась капитального ремонта по федеральной программе. Собственники не настолько примитивно устроены, не все изучают законы – и это нормально, поэтому должна

быть создана соответству-ющая система информиро-вания. Но если УК придут в старый фонд, они столкнут-ся с огромной проблемой – вопросами эксплуатации здания».

Он отметил, что на се-годняшний день сложилась практика не иметь УК в ста-ром фонде, а заключать договора на эксплуатацию домов в части тех вопро-сов, которые необходимы для поддержания качества функционирования дома, а также заключать прямые договора с ресурсоснабжа-ющими и другими органи-зациями, чтобы не зависеть от УК.

По словам Владимира Семенова, Ассоциация ТСЖ Центрального района сей-час разработала продукт страхования управленчес-ких ошибок ТСЖ на год. «В тех домах, где проведен капремонт, это достаточно удобоваримая величина на 1 м2, – сказал он. – ТСЖ яв-ляется заказчиком услуг УК, и оно вправе отказаться от них. Иначе необходимо от-менить Жилищный кодекс и вернуть всех в исходное со-стояние – отдать в жилком-сервисы».

Беслан Берсиров, замес-титель генерального ди-ректора ЗАО «Строитель-ный трест»:

«Позиция застройщика в вопросе правового регу-лирования деятельности управляющих компаний и ТСЖ проста: нам необхо-дима профессиональная компетентная организация, которой мы могли бы пере-

дать дом сразу после ввода в эксплуатацию. Жильцы новостроек не должны ста-новиться заложниками пра-вового вакуума, им необ-ходимо быстро решать на-сущные вопросы, заключать договоры на тепло и водо-снабжение, на вывоз мусора и т. д. Всеми этими вопроса-ми должны заниматься про-фессиональные управлен-цы. Если контроль над уп-равляющими компаниями будет осуществлять СРО – прекрасно! Пока что эту роль часто на себя вынуж-дены брать застройщики, хотя наша прямая задача – только качественное стро-ительство и своевременная сдача объектов. Сегодня в сфере управления много-квартирными домами нет должного порядка, и можно вспомнить массу случаев, когда к власти в доме при-ходили недобросовестные собственники, преследую-щие собственные интересы, а не интересы жильцов. Ни-чем хорошим для дома это не заканчивалось. Самый лучший проект, с прекрас-ными изначальными харак-теристиками и отличным качеством строительства, за несколько лет можно довести до плачевного со-стояния. Ответственный за-стройщик такого допускать не должен. Тем более что в течение пяти лет мы несем гарантийную ответствен-ность за объект строительс-тва. Не говоря уже о том, что комфортное проживание в сданных домах – залог доб-рой репутации компании-застройщика в глазах буду-щих клиентов». �


Жилищный ко-декс говорит, что

ТСЖ создаются для того, чтобы повысить ком-

фортность и безо-пасность жителей,

что и послу-жило толчком

к их созданию. Управляющим же компаниям

не интересен ста-рый фонд, так как

он коммерчески невыгоден

22


ИНТЕРВЬЮ НОМЕРА

БУДЕМ ЖИТЬ ПОТОВАРИЩЕСКИ!

Согласно Жилищному кодексу РФ именно собственники отвечают за содержание и сохранность своего дома. Таков мировой стандарт. Но наши ТСЖ все еще не стали эффективным способом и механизмом управления домами. В конце прошлого года правительством Москвы принят новый план, который должен снять административные барьеры, стоящие на пути развития товариществ, ЖК и ЖСК. Станет ли он таковым или утонет в сотнях (если не тысячах) ранее принятых нормативных актов – покажет время. О сути плана с нами беседует начальник Управления по координации деятельности ТСЖ и организаций самоуправления в многоквартирных домах Виталий Акимкин.

Исаак Глан

Виталий Акимкин, начальник Управления

по координации деятельности ТСЖ

и организаций самоуправления

в многоквартирных домах Департамента

жилищно-коммунального

хозяйства и благоустройства

Москвы

Не такие уж фальшивые– Виталий Васильевич, нач нем с общей картины состояния товариществ на сегодня. Бурная (и во многом справедливая) кам-пания по разоблачению фальшивых объединений затмила объективные факты. Как обстоят дела реально?

– Напомню, с чего начал-ся резкий рост числа ТСЖ – с принятой в 2007 г. городской программы по их созданию

и поддержке. Рассчитана она была до 2010 г. За прошедшие годы товарищества появи-лись примерно в 10 тыс. до-мах. Всего их сейчас 12,5 тыс. Если приплюсовать к ним ЖК и ЖСК (2,3 тыс.), то получает-ся цифра, близкая к 15 тыс. Иными словами, созданы те или иные объединения собс-твенников почти в половине многоквартирных московс-ких домов. Достаточно впе-чатляющая цифра. – Чему ж здесь радоваться? Известно, что в ряде ТСЖ председателями стали чиновники. Одно это гово-рит, что они созданы воп-реки воле жильцов.

– Вы не правы. Ведь в этих домах есть собственность города. А представлять их интересы должны районные ГУИСы. Многие жители не полностью еще осознали, что

они собственники не только своих квартир, но дома в це-лом. Не понимают пока сво-ей ответственности за состо-яние общего имущества. Так что вполне естественно, что государственные работники были выбраны в руководи-тели товариществ. Предпо-лагалось, что со временем их место займут владельцы квартир. – Но так ли уж честно вы-браны председатели? Все-таки не уйти нам от этой горячей темы – фальсифи-кации протоколов общих собраний.

– То, что ряд ТСЖ нелеги-тимны, – факт. В результате проверок выяснилось, что те же ГУ ИСы и районные управы, добирая недоста-ющие подписи, иногда шли на подлог. Но называть поя-вившиеся в результате этого

23



ТСЖ фальшивыми я бы не стал. Дело в том, что даже в тех домах, где были выявле-ны нарушения, жители – ког-да прошло первое и вполне оправданное возмущение – вдруг приходили к мысли: а почему бы нет? Почему бы не создать товарищество? Они стали более вниматель-но разбираться в том, что же им стараются навязать. При этом, понятно, испытывали груз негативной информа-ции о ТСЖ, которой, к сожа-лению, достаточно в СМИ.

Но в конце концов убе-дились: не так уж они пло-хи! Ведь они, собственники, сами ли или через управляю-щую организацию смогут за-казывать услуги, оценивать качество работ и даже торго-ваться по цене. Какой в этом негатив? Реально картина такая: в настоящее время в судах находится порядка 300 дел, связанных с ликвидаци-ей ТСЖ, созданных за пос-ледние три года. Но это все-го 3%! Согласитесь – их все-таки не так много. В целом москвичи начали принимать новую форму управления своим имуществом.

Не могу, кстати, не отве-тить и на вопрос: в самом деле – так ли уж плохи ТСЖ? Да, есть жалобы. Но в 2009 г. они поступили лишь из 3% (тех же трех!) домов, где были созданы, но с нашей помощью, а также префек-тур, эти ошибки постепенно устраняются. Правда, в про-шлом году пожаловались жители уже 4,5% домов ТСЖ. Что говорить – есть пробле-мы, но то, что жалобы не но-сили массового характера, безусловно.

– Как дальше будут раз-виваться ТСЖ? Сколько их намечается иметь в горо-де, если учесть, что у нас более 80% собственников? Ведь они неизбежны. В мире это не выбранная форма управления, а естествен-ная, единственно возмож-ная. Если ты собственник, то автоматически ста-новишься членом объеди-нения, и оно, объединение, а не город, теперь занима-ется своим домом. Будет ли такое у нас?

– Пока ТСЖ остается доб-ровольной формой. Более того, в связи с судебными ис-ками, жалобами, нарушения-ми из постановления прави-тельства Москвы № 398-ПП от 2007 г. исключено пору-чение, дающее возможность ГУ ИСам инициировать об-щие собрания собственни-ков и создавать товарищес-тва. Город теперь никак не будет влиять на решение жильцов, они должны прий-ти к этой мысли сами. Сами должны понять, что объеди-нение лучше защитит их от произвола и диктата тех же управляющих организаций, позволит лучше сохранить общее имущество и более экономно расходовать де-нежные средства. Так что ни-каких плановых показателей у города нет. Но поддержку оказывать будет всем.

Город наводит порядок– Теперь о плане меро-приятий по – как сказано в названии: «…наведению порядка в сфере создания и организации деятельнос-ти объединений собствен-ников жилья», которое

принято правительством Москвы. Я внимательно ознакомился с ним, по не-которым статьям возник ряд вопросов. Например: «Подготовить предложе-ния по внесению изменений в федеральное законода-тельство», и дальше речь идет о процедуре создания, ликвидации ТСЖ, ответс-твенности их правлений, а также управляющих ор-ганизаций. Что имеется в виду? Какие федеральные нормы несовершенны?

– С ними мы как раз и столк нулись в ходе устране-ния нарушений, о которых шла речь. В них, например, сказано, что любой житель может собрать подписи собс-твенников и зарегистриро-вать товарищество. Привело это к тому, что в некоторых домах появилось по два, а то и три ТСЖ, подписи при этом явно подделывались, и при этом безнаказанно. Ведь на-логовая инспекция, куда на-правлялся пакет документов, не имела права проверять их достоверность. В результате возникали фиктивные ТСЖ, о которых жители не знали, мошенники же получали до-ступ к государственной кор-мушке – субсидиям.

Возможность такого рода афер надо полностью исключить. Надо ввести – по моему убеждению – соот-ветствующую норму в УК РФ, там, где речь идет о мошен-ничестве. Далее – нужно упростить процедуру лик-видации ТСЖ, сейчас она очень сложна.

О правлениях товари-ществ. Люди порой не до-статочно знают тех, кого вы-

В мире это не выбранная форма

управления, а естественная,

единственно возможная.

Если ты собствен-ник, то автома-тически стано-

вишься членом объединения,

и оно, объедине-ние, а не город,

теперь занимает-ся своим домом.

Будет ли такое у нас?

24


бирают. Между тем предсе-датель объединения может также нарушать закон: не проводить ежегодно соб-раний собственников, не утверждать годовой план работы, ставку оплаты с од-ного кв. м жилья, могут быть и другие нарушения. Все это должно быть наказуемо – ад-министративно в виде штра-фов, а в случае хищений (та-кое тоже бывает в ТСЖ) в уголовном порядке. Все это относится и к управляющим организациям. Недавно по-явился федеральный закон, предписывающий прозрач-ность их деятельности, но о том, какую ответственность несут компании за наруше-ние этого закона, ничего не говорится. Этот пробел тоже надо устранить. – План предлагает упоря-дочить предоставление субсидий ТСЖ, ЖК, ЖСК на содержание пустующих по-мещений. Расшифруйте.

– Это важная статья, не-случайно она под номером один. Родилась в резуль-тате встреч с активистами объединений. Помещения, о которых идет речь, в са-мом деле, не редкость. Ска-жем, выехал наниматель, его квартира определенное время пустует. Такое быва-ет и в новостройках, когда часть квартир никем не за-селена. Или – если речь идет о нежилых – кончился дого-вор с арендатором, новый не заключен. Объединение или управляющая органи-зация несут убытки, потому что бюджет не компенсиру-ет содержание незанятых площадей. Теперь этого не будет. Расходы должен не-

сти город – как собственник этих помещений. – Коли речь зашла о диск-риминации в отношении субсидий, хотел бы спро-сить о главных – тех, ко-торые идут на содержание жилищ. Знаю случаи, когда ГУ ИСы лишали таких суб-сидий товарищества или кооперативы. Те добива-лись, конечно, восстанов-ления справедливости, но с большим трудом. Законно ли поступали инженерные службы?

– Конечно, нет. Такого быть не должно. Товари-щества должны получать бюджетные субсидии на со-держание жилищ наравне с другими домами, которые обслуживаются ДЕЗами. А если возникают пробле-мы – думаю, по чисто техни-ческим причинам. Скажем, ТСЖ приняло дом в управле-ние, направило в ГУ ИС пакет документов, но не в полном комплекте. Либо составило их не по той форме, которая требуется. Недоразумение могло возникнуть и в том случае, если ТСЖ, состав-ляя договор с управляющей организацией, не обратило внимания, что субсидии на-правляются не самому това-риществу, а этой самой ор-ганизации. К слову, замечу: ответственность собствен-ников состоит еще и в том, что им надо хорошо знать и разбираться в жилищном законодательстве, научиться работать с документами. Не все еще это умеют. – Теперь в отношении зем-ли – тема, которая диску-тируется много лет. В Мос-кве – буквально считаные

объединения, которым она передана в собственность. Оправдание: не проведено межевание. Если честно – я не понимаю, для чего зем-ля им нужна. Построить на ней все равно ничего не смогут. Только будут пла-тить налоги, которые сейчас ничтожны, но что вырастут – факт. Если что и нужно – то пятно под домом. Гарантия того, что дом не снесут вопреки желаниям собственников, а их не выселят за Можай. Так или иначе, в плане появля-ется статья: «По заявкам ТСЖ, ЖК и ЖСК обеспечить первоочередное межевание кварталов…» Теперь, зна-чит, получат землю?

– Скажем так: этот про-цесс будет ускорен. Но я согласен с вами: жильцы должны подумать – для чего она им? Пятно под домом в собственность – это и в са-мом деле защита собствен-ников. Но и его они смогут получить только после ме-жевания, ибо оно является частью придомовой терри-тории. Само же межевание необходимо, в основном, чтобы определить грани-цы этой территории. Ведь за ее уборку также должны расплачиваться владельцы квартир. Полностью. Зачем им принимать на себя чужие расходы? При оформлении земли в собственность воз-никает дилемма: с одной стороны – перестраховка, чтобы не снесли (часто вы-званная необоснованными паническими настроения-ми), с другой – будущие фи-нансовые расходы, размер которых, в самом деле, труд-


Объединение или управляющая организация несут убытки, по-тому что бюджет не компенсирует содержание незанятых площа-дей. Теперь этого не будет. Расходы должен нести город – как собс-твенник этих помещений

25


но предугадать. Как решат собственники, так и будет. – О капитальном ремонте. «Подготовить предложе-ния по созданию механиз-мов долевого участия собс-твенников помещений в капитальном ремонте…» Только долевого? Не воз-ложат ли на объединения всю эту ношу? Это одна из причин, по которой люди боятся вступать в ТСЖ.

– И напрасно. Город не слагает и не сложит с себя обязанности участия в вос-становлении домов. Но то, что частично расходы лягут на собственников (за нани-мателей по-прежнему будет платить город), несомненно. Об этом готовится специаль-ный закон, пока преждевре-менно говорить о распре-делении расходов. Но что доля жильцов будет вполне доступной для них – нет сом-нений. Федеральная нор-ма – 5% или немногим выше. Скорее всего, так и будет.

Понятно, что члены ТСЖ или ЖСК смогут проголо-совать за более дорогой ремонт, предусматриваю-щий элементы повышенно-го комфорта, в этом случае они смогут обратиться к банковским кредитам. Пока на ремонт их не дают, но ситуация должна изменить-ся, банки – в смысле кре-дитов – должны включить и жилищно-коммунальный сектор. Сейчас прорабаты-ваются различные модели, возможно, часть процентов за его погашение город смо-жет взять на себя. Все моде-ли безусловно должны пре-дусматривать равные воз-можности и правила как для

домов ТСЖ, так и для домов, которыми управляют иные управляющие организации. Что получится в результате детальной проработки всех возможных моделей, пока-жет время. Пока об этом го-ворить рано.

Комната для бухгалтера– Виталий Васильевич, ка-кие пункты плана вы сами считаете наиболее важ-ными?

– Хотел бы особо обра-тить внимание на п. 6 пла-на: «Провести мероприятия, направленные на возврат подвальных и чердачных помещений, оформленных в собственность г. Москвы… в общую долевую собствен-ность в многоквартирном доме». Речь идет прежде всего о помещениях, в ко-торых размещены инженер-ные системы, оборудование. Скажем, задвижки, которые регулируют поток воды, на-сосы, стояки водоснабже-

ния, отопления, канализа-ции. Когда-то некоторые из этих помещений город сдал в аренду различным орга-низациям, Сдавались даже электрощитовые! Арендато-ров же меньше всего занима-ли интересы жильцов. Чтобы те же задвижки не маячили у них перед глазами, они их просто закрывали бетоном. Нормальная эксплуатация дома нарушалась. А если бы случилась авария? Пос-ледствия были бы для дома катастрофическими. Сейчас по заявкам объединений проводится обследование таких помещений, они – по закону – должны быть им возвращены. Понятно, что повально пройти все из них у местных органов власти просто нет возможности. Так что все будет делаться по заявкам ТСЖ и ЖСК в пре-фектуру и Департамент иму-щества. Срочно подавайте их! Чем раньше, тем скорее получите свои площади.


Теперь расходы на ремонт ложатся

и на собственников

26


– Возврат – это хорошо. Но я еще обратил внима-ние, что ТСЖ и ЖСК могут предоставляться нежилые помещения, необходимые, скажем, для работы прав-ления, бухгалтера, и сразу решил, что это нереально. Откуда им взяться?

– Да, это п. 7 плана. Он вполне реальный. Замечу, что отсутствие таких поме-щений – одно из препятс-твий, которое тормозит со-здание объединений. Ведь им порой даже негде хра-нить документы. А где при-нимать население? В ТСЖ и ЖСК люди ходят не в ЕИРЦ, а к председателю. Куда – на квартиру? В настоящее вре-мя в первую очередь надо определить адресную пот-ребность в таких помещени-ях, для чего надо обратиться в префектуру, заявить, что объединению необходима площадь для работы. – Все так, но где префекту-ра найдет ее?

– Представьте себе – в жилых домах! Там еще мно-го пустующих, свободных от обязательств нежилых по-мещений. Это я говорю по результатам мониторинга, который проводится, кстати, еженедельно: составляется их инвентаризация. Сейчас будут строже спрашивать и с арендаторов: не уплатил за два месяца за коммунальные услуги? До свидания! С неко-торыми арендаторами даже не будут пролонгировать договоры, а их площадь от-дадут товариществу – на-столько серьезно город подходит к проблеме обес-печения нормальной рабо-ты ТСЖ и ЖСК. Ведь это тоже

стимул для создания новых объединений. Возможен ва-риант, когда свободное от обязательств помещение существует, но оно слишком большое для одного ТСЖ, столько ему не нужно. Тогда площадь можно поделить на отдельные комнаты, пере-дать их нескольким объеди-нениям, которые находятся по соседству. – План, о котором мы го-ворим, разбит на два раздела: первый, где от-ветственный исполни-тель – городские органи-зации, второй – окружные и районные. До этого мы с вами говорили о пробле-мах, которые контроли-рует город. А если взять второй уровень? Что там важно?

– Здесь я бы хотел об-ратить внимание на то, что необходимо завершить все адресные собрания в домах-новостройках, где застрой-щики создавали ТСЖ и при-влекали аффилированную управляющую компанию. И часто при этом действовали в собственных интересах. Отнимали у жильцов при-надлежащие им площади общего имущества, устанав-ливали драконовские цены за обслуживание, даже дик-товали свои правила прожи-вания в доме. Префектурам и управам дано поручение обеспечить перевыборы правлений в таких ТСЖ, а при необходимости и пере-избрать управляющую ком-панию. Кстати, во многих таких домах есть собствен-ность Москвы, и город как собственник просто обязан навести там порядок. Если

какие-то дома-новострой-ки не вошли в указанную программу, то их жильцам необходимо обратиться в префектуру и напомнить о себе. К застройщикам-нару-шителям будут применяться самые строгие меры. – Виталий Васильевич, вы так часто говорите «обратитесь в префекту-ру», что это звучит как рефрен: «посоветуйтесь с врачом». Ну а если серьез-но – насколько реально вы-полнение плана? Столько их уже было… Помнится, о возврате чердаков и под-валов говорили еще тогда, когда был принят ЖК РФ, и вот через пять с лишним лет снова возвращаемся к проблеме. Не получится ли так на этот раз?

– Что касается обраще-ний в префектуры, то, по сути, речь идет об активнос-ти граждан. У нас привык-ли не столько действовать, сколько жаловаться. Но ут-верждение жилищного са-моуправления – это улица с двусторонним движением. Только при совместной и согласованной работе граж-дан и власти можно добить-ся каких-то результатов. Что же касается реальности плана… Принят он по пору-чению мэра Москвы Сергея Собянина, который одной из приоритетных задач города назвал наведение порядка в управлении домами. Кроме того, сейчас ужесточается контроль за исполнением поручений, сейчас вообще будут строже спрашивать за исполнительскую дисцип-лину. Так что будем надеять-ся на лучшее. �


Но утвержде-ние жилищного самоуправле-ния – это улица с двусторонним движением. Только при сов-местной и согла-сованной работе граждан и власти можно добиться каких-то резуль-татов

27


ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ЖКХ

КТО ПРИЗНАЕТСЯ ПЛАТЕЛЬЩИКОМ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ПО ЗАКОНУ?

Письмо Минэкономразвития РФ от 23.11.2010 № Д23-4722«О признании плательщиком земельного налога в отношении доли земельного участка под многоквартирным домом прежнего собственника помещения в многоквартирном доме при отсутствии заявления о проведении государственной регистрации перехода права на общее имущество в многоквартирном доме».

Департамент недви-жимости Минэко-номразвития России

рассмотрел обращение по вопросу налогового адми-нистрирования земельно-го налога в отношении зе-мельных участков, занятых многоквартирными дома-ми, в случае, когда лица-ми, прекратившими свои права собственности на помещения многоквартир-ного дома, не прекращено зарегистрированное право собственности на доли зе-мельного участка под мно-гоквартирным домом, и в пределах своей компетен-ции сообщает.

Согласно Положению о Министерстве экономичес-кого развития Российской Федерации, утвержденно-му Постановлением Прави-тельства Российской Феде-рации от 05.06.2008 № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями

по разъяснению законода-тельства Российской Феде-рации, а также практики его применения.

Вместе с тем по затрону-тому в обращении вопросу полагаем возможным отме-тить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации на-логоплательщиками земель-ного налога признаются организации и физические лица, обладающие земель-ными участками, признава-емыми объектом налогооб-ложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бес-срочного) пользования или праве пожизненного насле-дуемого владения.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве об-щей долевой собственнос-

ти общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электричес-кое, санитарно-техничес-кое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживаю-щее более одной кварти-ры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жило-го дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отде-льно от права собственнос-ти на квартиру.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального зако-на от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Рос-сийской Федерации» (да-лее – Закон о введении в действие ЖК РФ) в сущес-твующей застройке посе-лений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и

Аннотация: при отсутствии заявле-ния о проведении государственной регистрации пере-хода права на об-щее имущество в многоквартирном доме, плательщи-ком земельного налога в отноше-нии доли земель-ного участка под многоквартирным домом признается прежний собствен-ник помещения в многоквартирном доме! Об этом от-вет в письме Мин-экономразвития

28


иные входящие в состав такого дома объекты не-движимого имущества, является общей долевой собственностью собствен-ников помещений в много-квартирном доме.

Согласно ст. 15 Закона о введении в действие ЖК РФ доля в праве общей собс-твенности на общее иму-щество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступле-ния в силу Закона о введе-нии в действие ЖК РФ ре-шением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собс-твенности на общее иму-щество в многоквартирном доме не установлено иное.

В соответствии с пп. 2 и 3 ст. 37 Жилищного кодек-

са Российской Федерации доля в праве общей собс-твенности на общее иму-щество в многоквартирном доме собственника поме-щения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при этом при переходе пра-ва собственности на поме-щение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника тако-го помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее иму-щество предшествующего собственника такого поме-щения.

Статьей 38 Жилищного кодекса Российской Феде-рации установлено, что при приобретении в собствен-ность помещения в много-квартирном доме к приоб-ретателю переходит доля в праве общей собственности

на общее имущество в мно-гоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственнос-ти и другие вещные права на недвижимые вещи, ог-раничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистра-ции в Едином государствен-ном реестре органами, осу-ществляющими государс-твенную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О го-сударственной регистра-ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистра-ции) государственная ре-гистрация прав на недви-жимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверж-дения государством воз-никновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Го-сударственная регистрация является единственным до-казательством существова-ния зарегистрированного права.

Согласно п. 1 ст. 16 Зако-на о регистрации государс-твенная регистрация прав проводится на основании заявления правооблада-теля, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удосто-веренной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию су-


Кто платит налог на землю под многоквартирным домом

29


дебного пристава-испол-нителя.

Пунктом 2 ст. 23 Закона о регистрации предусмот-рено, что государственная регистрация возникнове-ния, перехода, ограничения (обременения) или пре-кращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах од-новременно является госу-дарственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно п. 5 ст. 16 Зако-на о введении в действие ЖК РФ с момента формиро-вания земельного участка и проведения его государс-твенного кадастрового уче-та земельный участок, на котором расположены мно-гоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимо-го имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собствен-ников помещений в много-квартирном доме.

Однако государственная регистрация прав на не-движимое имущество носит заявительный характер; за-явление требуется для со-вершения всех юридически значимых действий, связан-ных с регистрацией, в том числе и для регистрации перехода права собствен-ности на долю в праве на общее имущество; в случае отсутствия записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним право не является заре-гистрированным.

Таким образом, при про-ведении государственной регистрации перехода пра-ва собственности на поме-щение в многоквартирном доме при отсутствии заяв-ления о проведении госу-дарственной регистрации перехода права на общее имущество в многоквар-тирном доме последнее считается принадлежащим прежнему собственнику помещения.

В соответствии с п. 6 Инс-трукции «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним при государственной регистра-ции прав на объекты недви-жимого имущества, являю-щиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информа-

ции о зарегистрированных правах общей долевой собс-твенности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 № 29, ходатайс-тво лица, приобретающего помещение (жилое или не-жилое) в многоквартирном доме, о государственной регистрации перехода к нему доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, право общей долевой собс-твенности на которые заре-гистрировано в объединен-ном разделе ЕГРП, может содержаться в заявлении о государственной регистра-ции права собственности на приобретаемое помещение.

А.И. Ивакин, директор Депар-тамента недвижимости


Кому принадлежит право собственности

на землю, где стоит этот дом?

30


В ЧИТЕ ПРИДУМАЛИ, КАК ВОСПИТАТЬ ИДЕАЛЬНОГО РАБОТНИКА ЖКХ

Управление по связям с обществен-ностью ГК ФСР ЖКХ (www.nosoun.ru/events/news/8161/)

Опрятно одетый трезвый слесарь в униформе звонит в

вашу дверь, вежливо ин-тересуется, что случилось, надевает бахилы, чтобы случайно не запачкать пол, быстро и аккуратно устраняет проблему, уби-рает появившийся во вре-мя работы мусор и уходит, оставив вам гарантийный талон. Ведь если, не дай Бог, опять что-то случится, он тут же все исправит, да

еще за свой счет. Скажете, утопия? А вот и нет.

В Чите намерены при-нять меры, направленные на улучшение взаимоотно-шений между жильцами и управляющими компани-ями. Об этом сообщил мэр города Анатолий Михалев 2 марта 2011 г. на отчетном заседании Читинской город-ской думы по подведению итогов работы за 2010 г. и обсуждению поставленных задач на будущее.

По словам Анатолия Ми-халева, на сегодняшний день весь жилищный фонд Читы управляется и обслу-живается частными пред-приятиями – это более 30 управляющих компаний и 58 ТСЖ.

К сожалению, между жильцами и управляющими компаниями нередко воз-никают проблемы. Чтобы их ликвидировать на корню, глава города предложил провести ряд мероприятий,

Как заставить работников ЖКХ выполнять свои

обязанности?


31


направленных на повыше-ние качества оказываемых услуг.

Главными нововведени-ями в Чите станут гарантий-ный талон и индивидуаль-ная книжка оценки качества труда работника обслужи-вающей организации. Пока документы находятся на стадии утверждения. Пред-полагается, что уже в апреле текущего года жители Читы увидят новое отношение работников управляющих компаний и ТСЖ к своим обязанностям.

Гарантийный талон будет выдаваться заявителю ра-ботником обслуживающей организации по окончании выполнения заявки – к при-меру, замене лопнувшей трубы. В документе будет подтверждено отсутствие дефектов в проведенных работах, а также прописа-но обязательство в случае обнаружения таковых в те-чение года устранить их не-медленно и за свой счет.

В индивидуальной книж-ке оценки качества будут фиксироваться Ф.И.О. за-явителя и вид проводимых работ. Кроме этого вызвав-шие мастера граждане будут ставить в книжку оценки не только за качество выпол-ненных работ, но и за обра-щение с клиентом. В част-ности, будет учитываться и такой факт, убрал ли мастер за собой мусор.

В течение месяца после проведенных работ сотруд-ники управляющей компа-нии или ТСЖ будут опраши-вать жильцов, довольны ли они результатами. Хочется надеяться, что отношение

сантехников и электриков к своей работе станет более ответственным, а к жиль-цам – более внимательным, ведь результаты опроса жи-телей будут напрямую вли-ять на их премирование.

Для воспитания идеаль-ного работника ТСЖ и уп-равляющей компании будет принят Кодекс этических норм. Согласно ему вне-шний вид работника должен быть опрятным, аккуратным. Он должен быть одет в уни-форму организации и иметь в запасе несколько пар ба-хил. Обращение к жильцам должно быть вежливое и предупредительное. Со-трудники ТСЖ и управля-ющей организации будут предупреждать заявителя о дате и сроках выполнения работ заранее по телефону либо письменно.

Конечно, эта работа бу-дет контролироваться и «сверху» – специальной ко-миссией, куда войдут пред-ставители государственной жилищной инспекции, уп-равления Роспотребнадзо-ра по Забайкальскому краю, Комитета ЖКХ Читы, саморе-гулируемых организаций.

Комиссия вправе запро-сить у ТСЖ и управляющих организаций оригиналы журналов регистрации уст-ных и письменных жалоб, а также подтверждение опе-ративного реагирования на обращения.

Раз в квартал комиссия будет выставлять оценки уп-равляющим организациям за качественное выполне-ние заявок и быстрое реа-гирование на обращения жильцов. В конце года будут подводиться итоги работ управляющих организаций, результаты будут опублико-ваны в прессе, а также на ин-тернет-ресурсах города.

Учитывая, что жильцы сами вольны выбирать ор-ганизацию по управлению их домом, думается, что в условиях конкуренции уп-равляющие компании будут стремиться выполнять свою работу качественно, чтобы заслужить доверие и уваже-ние граждан.

Остается надеяться, что такие замечательные и нуж-ные нововведения у читинс-ких коллег переймут сотруд-ники ТСЖ и управляющих ор-ганизаций по всей стране. �


Учитывая, что жильцы сами вольны выбирать

организацию для управления

их домом, думает-ся, что в условиях

конкуренции управляющие

компании будут стремиться вы-

полнять свою ра-боту качественно,

чтобы заслужить доверие и уваже-

ние граждан

Бывает, что «управдомам» не до проблем обслуживаемых домов

32


ИТОГИ VI ФОРУМА РУКОВОДИТЕЛЕЙ ЖКХ

7–8 декабря 2010 г. в Москве прошел VI Всероссийский форум руководителей предприятий жилищного и коммунального хозяйства. В нем приняли участие более 500 делегатов из 70 регионов России.Организаторами мероприятия выступили Торгово-промышленная палата РФ, Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью (НОСО УН) и ГК «Открытый Диалог».

Открывая Форум, Иван Гореловский, вице-президент Тор-

гово-промышленной палаты РФ, подчеркнул, что сейчас одной из первоочередных задач в сфере жилищного и коммунального хозяйства является четкое определе-ние роли малого и среднего бизнеса в выполнении ком-плексной программы мо-дернизации и реформиро-

вания ЖКХ на 2010–2020 гг. «Как показывает практика, это непросто, – пояснил Го-реловский. – Особенно в регионах, где нередко пе-ред частным бизнесом ус-танавливаются администра-тивные барьеры, создаются (порой искусственно) про-блемы с финансированием и платежами по уже заклю-ченным договорам, а иногда приходится сталкиваться с

коррупцией и откровенным вымогательством». По мне-нию эксперта, такие факты необходимо «решительно вскрывать и противодейс-твовать им». Причем, как за-верил Гореловский, ТПП РФ всегда готова поддержать участников рынка в этом вопросе, в том числе акцен-тируя внимание государс-твенной власти на необхо-димости решения проблем подобного рода.

Виктор Плескачевский, председатель Комитета Го-сударственной Думы РФ по собственности, обра-тил внимание участников Форума на вопрос низкой энергоэффективности жи-лищного и коммунального хозяйства в стране. «Мы вы-нуждены признать, что на сегодняшний день те реше-ния, которые есть в сфере ЖКХ, мягко говоря, не соот-ветствуют ни ситуации, ни возможностям страны – тем более, потребностям граж-дан», – считает Плескачевс-кий. Чтобы понять «глубину

Здание отеля «Рэдиссон Славянская»,

где проходил Форум


33


падения», эксперт сравнил показатели энергоемкости в России и странах Западной Европы. Так, в Германии уже много лет действует закон, запрещающий проектиро-вание новых домов с энер-гопотреблением более семи литров условного топлива на квадратный метр в год. В старых домах представите-лям ЖКХ Германии удалось достичь потребления 12–15 литров условного топлива в год. В России же, по оценкам западных экспертов, этот показатель достигает 50–60 литров. По словам Плеска-чевского, «совсем неболь-шие, но системные усилия, могут привести к уменьше-нию энергопотребления в секторе ЖКХ на 40%».

Тему повышения тарифов на коммунальные услуги эк-сперты также включили в ряд наиболее актуальных. По данным Валерия Панова, заместителя председателя Комитета Государственной Думы РФ по строительству и земельным отношениям, тарифы на ЖКУ увеличива-ются в два-три раза быстрее, чем индекс потребитель-ских цен, и за последние де-сять лет выросли в 9,6 раза. «Дальше уже некуда», – за-явил Панов. При этом он от-метил, что «если бы не было административного ограни-чения, наверно, эти тарифы выросли бы еще гораздо больше». Эксперт напомнил, сегодня почти 7% населения не платит за потребленные ресурсы – в финансовом выражении это составляет 200 млрд руб. «Дальнейше-го роста неплатежей никому не хотелось бы получить.

Поэтому мы считаем источ-ники возврата инвестиций в развитие и модернизацию системы ЖКХ надо искать не в росте тарифов, а в ресурсе энергосбережения», – за-ключил эксперт.

Более оптимистический тон в обсуждение вопросов жилищного и коммуналь-ного хозяйства внесла Оль-га Сердюк, руководитель экспертно-аналитического управления Фонда ЖКХ. По ее словам, за время работы Фонда количество частных управляющих компаний в России увеличилось более чем в два раза – сейчас их около 11 тысяч. «Это очень большая цифра, которая говорит о том, что рынок уже сформирован. Теперь его надо развивать и со-вершенствовать регулиро-вание», – сказала Сердюк. Параллельно с этим, по мне-нию представителя Фонда ЖКХ, необходимо разви-вать инициативу граждан. «В стране около 50 тысяч ТСЖ. Если в 2007 г. только 2% многоквартирных до-мов управлялось этой фор-мой, то в 2010 г. – 10%, а в тех субъектах, где работает Фонд, – 16%». Хотя Сердюк согласилась, что и в этой сфере есть проблемы. «При таком быстром развитии не-избежны злоупотребления и разного рода упущения. Мы это видим на примере даже крупных городов, в том чис-ле Москвы. Но это не гово-рит о том, что институт плох. Наоборот, это говорит, что институт надо развивать», – подчеркнула эксперт.

Максим Кононенко, за-меститель начальника Уп-

равления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС России, про-должил тему необходимос-ти структурных изменений. Он отметил важность зако-нодательного совершенс-твования и коснулся вопро-са разработки новой редак-ции Правил предоставления коммунальных услуг граж-данам. ФАС настаивает, что-бы в документе не возникло возможности заключения прямых договоров при спо-собах управления УК и ТСЖ. «Разговоры такие ведутся, но, если мы этого допустим, то потеряем всю концепцию жилищного законодательс-тва, которая сейчас сущест-вует, и убьем единый центр ответственности, который представлен ТСЖ и управля-ющими организациями», – предупредил Кононенко. Второй момент, который он выделил в части разработ-ки новых Правил, – вопрос расходования коммуналь-ных ресурсов на общедо-мовые нужды. «Проблема в том, где и как их учитывать. Мы считаем, только лишь отнесение этих расходов на часть, связанную с содержа-нием и ремонтом, позволит дать стимул управляющим организациям к энергосбе-режению и энергоэффек-тивности, о которых сейчас так много говорится», – под-черкнул эксперт.

О законодательной си-туации в сфере водоснаб-жения и водоотведения говорила Елена Довлатова, исполнительный директор Российской ассоциации водоснабжения и водоот-ведения. Свое выступле-


Мы вынуждены признать,

что на сегод-няшний день

решения, которые есть в сфере ЖКХ,

мягко говоря, не соответствуют

ни ситуации, ни возможностям

страны – тем более, потребнос-

тям граждан

34


ние она начала со слов, что «для поддержания системы водоснабжения в надлежа-щем состоянии, необходи-мо невероятное количество средств и энергии. Это по-нятно всем и всегда, кроме моментов, когда речь идет о формировании законода-тельства». В качестве при-мера Довлатова привела 237-ФЗ «О внесении изме-нений в Жилищный кодекс РФ», в соответствии с кото-рым вопрос формирования тарифа переходит с муници-пального уровня на регио-нальный. При этом в 131-ФЗ ответственным за водоснаб-жение и водоотведение по-прежнему остается муници-пальное образование. «Та-ким образом, получается, вся ответственность лежит на муниципалитетах, однако никакими ресурсами они не располагают», – отметила эк-сперт. По мнению Довлато-вой, по-прежнему остаются законодательные пробелы.

Так, отношения ресурсос-набжающих организаций с физическими лицами фик-сирует ПП 307, с юридичес-кими – ПП 167. Правда, ни под первую, ни под вторую категорию не попадают управляющие компании и ТСЖ. «Они, простите, недою-ридические лица, – сказала Довлатова. – РСО не могут с ними общаться таким же образом, как и с юридичес-кими лицами: запрещена приостановка услуг холод-ной воды и канализования, никаких рычагов влияния на них нет».

Если первый день работы Форума прошел в режиме пленарных заседаний, то вто-рой, заключительный, день – в форме практических сек-ций. Дискуссии проводились параллельно в трех разных залах. Делегаты могли при-нять участие в обсуждении вопросов управления жи-лой недвижимостью, водо-снабжения и водоотведения,

энергетики в коммунальной сфере, вывоза и утилизации ТБО, лифтового хозяйства, ИКТ в ЖКХ.

В этом году впервые со-стоялся круглый стол «Ин-формационная политика реформы жилищного и ком-мунального хозяйства», в ко-тором приняли участие глав-ные редакторы и журналис-ты ведущих федеральных и отраслевых изданий совмес-тно с экспертами отрасли (в том числе и главный редак-тор нашего журнала). Участ-ники круглого стола обсуди-ли проблемы, влияющие на эффективность системы ин-формационного сопровож-дения реформы ЖКХ.

В рамках Форума прошла III Международная специа-лизированная выставка «Ин-дустрия жилищного и комму-нального хозяйства». На ней более 50 российских и зару-бежных компаний предста-вили новейшие материалы и технологии в сфере ЖКХ. �


Важный момент в части разработ-ки новых Правил предоставления КУ – вопрос рас-ходования комму-нальных ресурсов на общедомовые нужды. Только лишь отнесение этих расходов на часть, связан-ную с содержани-ем и ремонтом, позволит дать стимул управля-ющим органи-зациям к энер-госбережению и энергоэффек-тивности, о ко-торых сейчас так много говорится!

Нормальное функционирование

водоканализационных сооружений требует

значительного расхода средств и энергии

35


ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

ЖИЛИЩНОЕ САМОУПРАВЛЕНИЕ: ПРИНЦИП ПАРТНЕРСТВА ИЛИ НЕДОВЕРИЕ В КРЕДИТ?

Обязательно ли юридическое лицо совладельцев ЗИК МКД и членство в этом сообществе? ТСЖ, ЖСК – общественные организации или кооперативы по решению Конституционного суда? Кому, что и за что «должно» сообщество совладельцев ЗИК МКД? Существуют ли обязанности и обязательства сообщества совладельцев ЗИК МКД и где они прописаны?

То, что происходит сей-час с написанием и правками жилищного

законодательства, равно-сильно тому, что родителям детей, почти уже достигшим совершеннолетия, начать с нуля прописывать заново все нормы создания семьи, правил и норм совместного содержания и воспитания этих детей! Тогда и полу-чится подобный в ЖК бред: «Родители могут в дальней-шем по взаимному согласию создать или не создать се-мью, родить или не родить детей!» Но добровольное согласие на совладение ОИ МКД, само ОИ МКД и, со-ответственно, сообщество совладельцев уже есть ре-ально в каждом МКД, и как можно раздельно совладеть ОИ МКД и передавать уп-равление совместным иму-ществом без договора до-верительного управления иному лицу, нарушая тем самым и здравый смысл и

нормы ГК?! В.С. Плескачевс-кий, председатель Комитета ГД РФ по собственности и один из авторов коренных правок в ЖК, назвал «юри-дическим безобразием» только «непосредственное управление», описанное в ЖК, а я считаю, что все три способа управления МКД, описанные в ЖК, являются таким «юридическим безоб-разием», как и многие дру-гие нормы ЖК!

Этой своей статьей ре-дактор журнала продолжает дискуссию, начатую в пре-дыдущем номере журнала в статье: «Обязательна ли ре-гистрация сообщества сов-ладельцев ОИ МКД и обяза-тельно ли членство в таком объединении?», так как пока нет совместного вывода эк-спертов в виде принятия новых норм законодатель-ства об обязательности су-ществования зарегистриро-ванного в виде юрлица со-общества совладельцев не

только ОИ МКД, но и всего Земельно-имущественного комплекса МКД (далее ЗИК МКД) в каждом МКД и обя-зательность членства в нем для всех совладельцев ОИ МКД! Да и обязательность членства в одной из форм жилищного самоуправления в виде ТСЖ ранее «запреще-на» решением Конституци-онного суда, что я и автор указанной выше статьи и пы-таемся по-своему оспорить. Вопросов приходит мне и в личную почту, и на форумах много, но для этой статьи я выделяю те мои ответы, что связаны именно с вопро-сом обязательности заре-гистрированного юрлица сообщества совладельцев ЗИК МКД для каждого МКД и обязательности членства в нем всех собственников помещений в МКД!

Вся проблема привати-зации жилья вышла из того, что государство не хотело изначально передавать ОИ

Валерий Поздняков, общественный эксперт, представитель обще москов-ского движения «Жилищ ная солидарность»

36


МКД, и в первую очередь землю МКД, в совместную собственность «отделив-шихся» от государства в части найма жилья граждан! Вот в ст. 3 Закона о привати-зации поэтому и было зало-жено, что ОИ МКД продол-жает оставаться, как было раньше, имуществом обще-го пользования, а вот только с созданием «добровольно» ТСЖ в МКД такое сообщест-во теперь уже не пользова-телей, а совладельцев ОИ МКД, могло по своему жела-нию получить ОИ МКД и со-ответственно землю МКД в совместную собственность, т. е. с правом уже не только «пользование», но и «владе-ние». Даже не было ранее термина ОИ МКД, а был тер-мин «места общего пользо-вания». Именно поэтому в ст. 3 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 и было прописано коротко и непонятно для жителей это так: «Собствен-ники приватизированных жилых помещений в доме государственного или му-ниципального жилищного фонда являются совладель-цами либо пользователя-ми внеквартирного инже-

нерного оборудования и мест общего пользования дома». То есть законодатель тогда считал, что совладель-цами всего вышеуказан-ного собственники жилья станут только тогда, когда объединятся в созданный ими ТСЖ! Поэтому и Конс-титуционный суд в своем решении 10-П рассматри-вает создание сообщества совладельцев ОИ МКД (под-черкиваю, что на тот момент по закону это было только «внеквартирное инженер-ное оборудование и мес-та общего пользования»!) только как добровольное волеизъявление граждан, приватизировавших жилье, и соответственно членство в таком сообществе тоже доб-ровольное! Но Жилищный кодекс утвердил только то в части ОИ МКД, что ранее было в ГК РФ, но немного в иной трактовке и более рас-ширенно. Конституционный суд рассматривал только за-кон о приватизации жилья, и поэтому предпосыл, зало-женный в ст. 3 этого зако-на по «сопользованию или совладению» инженерного оборудования и мест обще-

го пользования (!), рассмат-ривал именно как выбор добровольный для граждан, приватизировавших жилье. То решение Конституцион-ного суда основано на од-них нормах законодательс-тва и именно на тот момент времени, а я основываюсь на действующем именно сейчас законодательстве, своем здравомысленном понимании жилищного са-моуправления, как местного самоуправления на терри-тории ЗИК МКД, и практике в дискуссиях эксперта, уже признанного сообществом.

Но правила «совместного владения и распоряжения» ОИ МКД, хоть и коряво пока, описывать начал подроб-нее законодатель в ЖК. В ГК было очень коротко и толь-ко об отношениях между участниками по совладению ОИ МКД. Поэтому я сейчас рассматриваю этот вопрос и, соответственно, решение Конституционного суда 10-П в соответствии с новой трак-товкой законодательства в части ОИ МКД и отношений по его совладению!

Прежде чем изложить свою точку зрения на эту проблему жилищного са-моуправления, позволю себе объяснить читателям суть моего названия ста-тьи. «Оторванные активис-ты» уже, наверное, заявят по тексту названия, что оно указывает на некоторую «безграмотность» автора статьи, так как всегда гово-рят о доверии в кредит, а вот о недоверии в кредит очень редко. Да и в пре-дыдущем номере журнала редактор разместил статью


Проблема при-ватизации жилья вышла из того, что государство не хотело изна-чально переда-вать ОИ МКД, и в первую оче-редь землю МКД, в совместную собственность «отделившихся» от государства в части найма жилья граждан!

Это тоже общее имущество МКД

37


с названием «Управление жильем – ответственность в кредит», что тоже указывает именно о доверии в кредит. Но это только тогда, когда делается по уму, а не как с ваучерами и приватизаци-ей жилья! Так уж сделало государство с приватизаци-ей жилья и ее результатов в ЖК, что жители все новое в этой сфере теперь вос-принимают с недоверием и только убедившись, что это и им может быть полезным, начинают постепенно про-являть к этому интерес.

Если ранее я утверждал, и это было поддержано мно-гими экспертами, что по за-кону о приватизации жилья жители реально получили «квадратные метры возду-ха», то сейчас я обоснован-но утверждаю, что получили гораздо хуже – «дырку от бублика»! Ведь сам «бублик» в виде ОИ МКД и весь ЗИК МКД остался пока бесхоз-ным, и им реально владе-ют и распоряжаются часто всякие мошенники, исполь-зуя для этого полномочия управление МКД юрлицом «УК-своя рука»!

Но я иного мнения о ре-шении 10-П Конституцион-ного суда, чем автор статьи в прошлом номере наше-го журнала. Это точно не ошибка Конституционного суда, а неверная трактовка последствия тех нарушений в действующем законода-тельстве единых понятий и их трактовку, что указаны в решении комитета ГД по законодательству при рас-смотрении правок в ЖК. Об этом подробнее я пишу в своей статье этого номера:

«Ляпы и «липы» приватиза-ции жилья и ее результатов в ЖК!», а здесь продолжим дискуссию об обязательнос-ти органа самоуправления в каждом МКД и членства в этом самоуправлении для всех собственников поме-щений в этом МКД!

Конституционный суд в своем решении 10-П рас-сматривает ТСЖ как обще-ственную организацию и то, что в МКД нет по закону о приватизации жилья Обще-го имущества, как совмест-ной собственности, и, соот-ветственно, нет совладения этим имуществом, и тогда логично применение к этой организации (ТСЖ) норм и правил создания и членс-тва в таких общественных организациях, так же как и в некоммерческих орга-низациях (НКО). Законода-тель скрыл «преступление» в виде изменения условий приватизации жилья и даже разорвал связь между за-коном о приватизации жи-лья и «правил пользования ОИ МКД», описанных в ЖК! Я имею в виду изъятие за-коном о введении в дейс-твие ЖК 189-ФЗ ст. 3 Закона о приватизации жилья, где законодатель и прописал ранее передачу «дырки от бублика» в виде ОИ МКД не как совместной собствен-ности, а как имущества об-щего пользования, что ра-нее было и для нанимателей жилья! В той ст. 3 было на-писано ошибочно, что есть не совместное имущество, а места общего пользования и внеквартирные инженер-ные коммуникации, и их мо-гут отдельные собственники

помещений в МКД взять у государства, как единствен-ного собственника этого имущества на тот момент, да и сейчас, в совместное сов-ладение именно только для этих граждан! То есть «и не рыба, и не мясо» – фактичес-ки ОИ МКД по закону о при-ватизации жилья и остава-лось как имущество общего пользования. Более того, ранее в договорах привати-зации жилья в Москве четко было прописано в п. 6, что все вопросы эксплуатации здания остаются за органи-зацией, ранее эксплуатиру-вавшей это здание. То есть управление МКД, что ранее рассматривалось законо-дателем как «эксплуатация МКД», оставалось под конт-ролем государства как обя-занность государственных организаций типа ДЕЗов и аналогичных. Но Жилищный кодекс ввел незаконно но-вые понятия и определения, в том числе «Управление МКД», нарушив единство ис-пользуемой в законодатель-стве терминологии, что и указано в заключении коми-тета по законодательству в ГД так: «Этим нарушается требование о единообра-зии используемой законо-дателем терминологии!» Ведь даже термин «управ-ление» ранее использован в законодательстве как управ-ление имуществом или как управление сообществом, и для каждого из этих форм применения этого термина четко прописаны в соот-ветствующем законе нор-мы и правила трактовки и применения этого термина. Для управления сообщест-


По закону о при-ватизации жилья жители реально

получили «дырку от бублика»!

Ведь сам «бублик» в виде ОИ МКД

и весь ЗИК МКД остался пока

бесхозным, и им реально владеют

и распоряжают-ся часто всякие

мошенники, используя для

этого полномочия управления МКД

юрлицом «УК-своя рука»!

38


вом это описано в законе о местном самоуправлении в РФ 131-ФЗ, а для управ-ления имуществом, в том числе и совместным, «пра-вила и нормы» прописаны в ГК РФ! Так что нужен рос-сийский аналог используе-мого повсеместно в Европе и Америке термина Facility Management, для замены незаконно используемого в ЖК термина «Управление МКД»! Многие эксперты, в том числе и я, обоснованно предлагают заменить его на ранее используемый тер-мин «Управление эксплуа-тацией здания» или просто «Эксплуатация здания и ин-женерных систем». Но под-робно этот ляп законодате-лей я рассматриваю в соот-ветствующей статье этого номера, и эта тема будет и в дальнейших дискуссиях и получит продолжение в последующих номерах на-шего журнала.

Так что с «управлением МКД» законодатель явно «перемудрил», не введя чет-кого определения в ЖК и са-мого объекта управления и расшифровки, что означает реально это новое приме-нение используемого ранее в законодательстве терми-на «управление». Частично это указано и в резолюции круглого стола по правкам в ЖК, проведенных в Об-щественной палате РФ, ко-торая опубликована в этом номере журнала.

Но мы обсуждаем иную тему в этой статье. Так по-чему я считаю, что жилищ-ное самоуправление, в том числе и в МКД, должно быть обязательным с регистра-

цией его как юрлицо и по-чему членство в таком со-обществе совладельцев ОИ обязательно для всех таких «горе-совладельцев», ранее не дававших согласие на совладение ОИ, так как им это и не предлагали? Ведь жители хотели получить в собственность, и именно личную, только жилье, а вот МКД и все проблемы с его эксплуатацией и ремонтом оставить на государстве, что им и гарантировал ранее за-кон о приватизации жилья и условия договора о прива-тизации жилья! А по ЖК им навязано без их личного со-гласия «бремя совладения и самоуправления ОИ МКД», тем более не зарегистриро-ванного на собственников помещений в МКД и факти-чески государством так и не отремонтированном ка-питально! И кто такому «по-дарку» будет рад? Кому охо-та воспитывать и содержать за свой счет «малолетних детей соседа»?!

Но если рассуждать ло-гически и здравомысленно, то, во-первых, жилье име-ет гораздо более широкое значение, и это не только «воздух квартир», но и сам дом, земля для МКД и сами условия проживания в горо-де и в стране в целом. Ведь я ранее уже писал, что трудно считать жильем полуразру-шенный дом в стране, где идут постоянные междо-усобные войны! Значит, по логике жители, дав согласие на приватизацию жилья, дали согласие и на прива-тизацию всего имущества, связанного прямо с этим жильем, причем и вне стен

помещения! А это по ЖК и есть ОИ МКД и, соответс-твенно, земля и весь ЗИК МКД! То есть получается, что требование Конституци-онного суда о «доброволь-ности членства» соблюдено, и житель сам заявил доб-ровольно о своем согласии стать членом сообщества совладельцев ОИ МКД, не-разрывно связанного с при-ватизированным жителем «жильем» в виде внутренне-го содержимого помещения в МКД (внешние несущие стены помещения по ЖК и 491 являются уже ОИ МКД)! Более того, в ЖК и в законе о регистрации имущества после введения в действие ЖК четко прописано: «Ст. 37 ЖК: 4. Собственник поме-щения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в пра-ве общей собственности на общее имущество в много-квартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в мно-гоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение». То есть он уже «связан» законодательством в единое целое с сообщест-вом совладельцев ОИ МКД и может выйти из членов этого сообщества только с потерей и самой доли в пра-ве на ОИ МКД и связанного с ней права собственности на помещение! Тут имен-но между ними существует двусторонняя и неразрыв-ная связь.


Нужен россий-ский аналог используемого повсеместно в Ев-ропе и Америке термина Facility Management для замены неза-конно используе-мого в ЖК терми-на «Управление МКД»! Многие эксперты обосно-ванно предлагают заменить его на ранее исполь-зовавшийся тер-мин «Управление эксплуатацией здания»

39


Более того и в самом ЖК в ст. 161 п.2.2 четко про-писано, что ТСЖ являются одной из возможных форм жилищного кооператива: «управление товарищест-вом собственников жилья либо жилищным кооперати-вом или иным специализи-рованным потребительским кооперативом» и, соответс-твенно, для него есть и ко-оперативная (совместная) собственность и обязатель-ное право совладения ею только для членов коопе-ратива. Далее в ЖК читаем в ст. 38, что у собственника помещения в МКД есть все-го лишь доля в совместном праве собственности на ОИ МКД: «1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собс-твенности на общее иму-щество в многоквартирном доме» и по ст. 37 ЖК эта доля «не выделима в натуре»! Так как тогда «выделиться в на-туре» из членов сообщес-тва совладельцев ОИ МКД и остаться собственником доли, т. е. фактически выде-лив ее в натуре?!

То, что доля в праве свя-зана с приватизацией жи-лья, указано и в п. 2 ст. 23 закона 122-ФЗ о регистра-ции сделок с имуществом: «Государственная регист-рация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах 2. Государственная регистра-ция возникновения, перехо-да, ограничения (обремене-ния) или прекращения пра-ва на жилое или нежилое помещение в многоквартир-

ных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права об-щей долевой собственности на общее имущество» (хотя в такой трактовке это тоже нарушение законодательс-тва и здравого смысла, так как ОИ не может быть заре-гистрирована на владель-ца доли в праве, но об этом подробнее в моей статье «Ляпы и «липы» приватиза-ции жилья и ее результатов в ЖК»). Именно «неразрыв-но связанного», и поэтому согласие на приватизацию помещения «неразрывно связано» с согласием сов-местного владения и рас-поряжения ОИ МКД, т. е. с членством в сообществе совладельцев ОИ МКД! Госу-дарство передает бывшему нанимателю не только пра-во собственности на «внут-ренности помещения» без несущих стен, но и обязан-ности совладения всем ЗИК МКД в целом! А собственни-

ком того помещения и было изначально государство или муниципалитет, и к новому собственнику помещения по закону о приватизации жи-лья переходит не все «право общей долевой собствен-ности на общее имущество», а в соответствии с логикой и нормами ЖК лишь доля в праве, так как ОИ МКД имен-но ОБЩЕдолевая собствен-ность, а не личная! Далее в том законе 122-ФЗ и надо прописать, что государство или муниципалитет, как пол-ноценный собственник по-мещения в МКД, обязан за-регистрировать свою сдел-ку с имуществом в виде ОИ МКД, предварительно его описав как состав ОИ МКД конкретного дома, выделив его от всего дома и вклю-чив туда весь участок, ранее уже сформированный фак-тически для строительства и эксплуатации этого дома, и зарегистрировав это как отдельное имущество! Ана-логичное уже прописано в


Здесь жители понимают, что ОИ – это их собственность

40


66-ФЗ для садоводческих то-вариществ, где земля пере-дается государством только после регистрации самого товарищества. И тогда он передает бывшему нанима-телю, ставшему собственни-ком этого помещения только после регистрации на себя этого помещения, не толь-ко помещение, но и соот-ветственно связанную с ним долю в праве собственности на ОИ МКД и соответственно обязанности членства в со-обществе совладельцев ОИ МКД! Ведь и в самом том за-коне 122-ФЗ, и в ссылках на него из ответа нам Минреги-онразвития четко указано, что право собственности на имущество возникает толь-ко с момента регистрации самого имущества и только у того лица, на которое это имущество и зарегистриро-вано! А на кого сейчас заре-гистрировано ОИ МКД и сам ЗИК МКД?!

Тем более и в ЖК в ст. 135 четко читаем: «Товарищес-

твом собственников жилья признается некоммерчес-кая организация, объеди-нение собственников по-мещений в многоквартир-ном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установ-ленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в мно-гоквартирном доме». И это логично, так как только объ-единив доли права в одно целое право кооператив-ной (совместной) собствен-ности и зарегистрировав его на юридическое лицо сообщества совладельцев не только ОИ МКД, но и все-го ЗИК МКД, можно совмес-тно реализовать это теперь единое и полноценное пра-во совместного владения и распоряжения ОИ! Но этому противоречит ст. 36 ЖК, ко-торая гласит, что: «Собствен-

ники помещений в много-квартирном доме владеют, пользуются и в установлен-ных настоящим Кодексом и гражданским законодатель-ством пределах распоря-жаются общим имуществом в многоквартирном доме!» То есть имея лишь доли в праве и не объединив их в единое целое право, можно владеть и распоряжаться ОИ, причем даже не указа-но, как в ст. 135, что только СОВМЕСТНО?! Но по ГК чет-ко прописано в ст. 246–247, что: «1. Распоряжение иму-ществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглаше-нию всех ее участников.

1. Владение и пользова-ние имуществом, находя-щимся в долевой собствен-ности, осуществляются по соглашению всех ее участ-ников, а при недостижении согласия – в порядке, уста-навливаемом судом!»

А достигнуть соглашения всех можно, только объеди-


По закону 122-ФЗ право собствен-ности на имущес-тво возникает только с момента регистрации самого имущества и только у того лица, на которое это имущество и зарегистриро-вано! А на кого сейчас зарегис-трировано ОИ МКД и сам ЗИК МКД?!

Есть ли у этого дома хозяин?

41


нившись в единое целое сообщество совладельцев ОИ и объединив свои доли в праве в единое право сов-местной собственности!

Конечно, ЖК слишком сырой и неточный закон, и поэтому много правок в него. Но важно при этом не навредить жителям, так как Конституция РФ гласит, что новое законодательство не должно вести к ущемлению прав граждан, гарантиро-ванных ранее действующим законодательством.

Многие жители испуга-лись рождения в ЖК «сов-местного дитя», некоторые ведь хотели «просто дру-жить», а не нести бремя «семейного содержания и воспитания общего дитя!» Тем более что, как и для биз-неса, так и для совладель-цев ЗИК МКД пока не ясны и неизвестны те правила игры в рыночных условиях, что нужны для реформы ЖКХ. А как гласит народная муд-рость: «Не зная броду – не суйся в воду!»

Но главная беда в том, что жители России никогда не знали самоуправления, а ими всегда управляли толь-ко плохо или совсем плохо! Ведь даже по действующе-му сейчас закону о самоуп-равлении 131-ФЗ у рядовых жителей есть только право «участия» в самоуправлении путем митингов, демонстра-ций и иных форм массового именно митинга, а не реаль-ного самоуправления сами-ми членами своим сообщес-твом и своим совместным имуществом по нормам ГК. По 131-ФЗ всегда есть толь-ко право выбрать «избран-

ных» для управления всеми остальными. Так будет ли реальным жилищное само-управление в МКД самими совладельцами ЗИК МКД или оно умрет под натиском тех изменений в ЖК, кото-рые превратят его реально в закон о самоуправстве «УК-своя рука» для коррум-пированных чиновников и неконтролируемого ни жителями, ни государством «дикого бизнеса»?

Все зависит от того, на-сколько жители-собствен-ники помещений в МКД и соответственно совладель-цы ЗИК МКД осознают не-обходимость объединения в один кулак своих сил для самозащиты и долей в пра-ве на совместную собствен-ность в единое право сов-местного владения и распо-ряжения ЗИК МКД на правах местного жилищного само-управления на территории земли МКД!

А что касается решения 10-П Конституционного суда, то, я думаю, доказал выше, что тогда были одни нор-мы законодательства, и суд рассматривал ТСЖ как об-щественную организацию, а сейчас иное законодательс-тво, и я рассматриваю обя-зательность наличия юриди-чески зарегистрированного объединения совладельцев ЗИК МКД в каждом МКД и обязательность членства в таком сообществе логичным и необходимым для полно-ценных и юридически об-разованных совладельцев ЗИК МКД! Выше я изложил кратко обоснования моего мнения о решении 10-П Кон-ституционного суда, и что

оно не действует на ТСЖ как реальный жилищный коо-ператив, а действует только на «ТСЖ=общественная ор-ганизация»! Или ты, как член сообщества совладельцев ОИ, управляешь совместно с другими членами сооб-щества своим совместным имуществом и своим сооб-ществом совладельцев это-го имущества – или другие управляют тобой и твоим имуществом, в том числе в ущерб твоим интересам и без твоего согласия на это!

Вот и решайте сами – не-обходима ли вам регистра-ция совладельцев ЗИК МКД и обязательность членства в таком сообществе или вам лучше не реальное и полно-ценное местное жилищное самоуправление членами сообщества совладельцев совместным ЗИК МКД, а «са-моуправство УК – своя рука», но это будет уже не ваша рука и не ваш ЗИК МКД!

А вот в ЖК «Управление МКД» многие эксперты, и я в том числе, обоснован-но предлагают заменить на «Эксплуатация МКД» или найти русский аналог пов-семестно используемому давно для этих целей во всем цивилизованном мире, пока кроме России, термину Facility Management! Ведь по нормам ГК управлять своим имуществом имеет право только сам собственник это-го имущества, а иное лицо только по договору довери-тельного управления. Госу-дарственные организации к доверительному управле-нию ГК не разрешает. Но об этом в другой статье нашего журнала. �


Или ты, как член сообщества

совладельцев ОИ, управляешь сов-

местно с другими членами сооб-

щества совмест-ным имуществом

и сообществом совладельцев

этого имущест-ва – или другие

управляют тобой и твоим имущес-

твом, в том числе и в ущерб твоим интересам и без твоего согласия

на это!

42


НЕУПРАВЛЯЕМЫЕ

Управляющая компания отказалась от обслуживания многоквартирного дома с должниками.Татьяна

Александрова, «Российская газета», федеральный выпуск №5396 (20) от 2 февраля 2011 г.

Для людей это стало неприятным сюрп-ризом. Ведь до сих

пор жилищные фирмы ис-кали тех, кем можно управ-лять, а не отказывались от них. Теперь собственники интересуются законностью действий компании и од-новременно ищут для дома новых управленцев.

Ситуацию, сложившую-ся вокруг дома, располо-женного в Благовещенске по улице Артиллерийская, 31, банальной назвать не-льзя. Буквально в несколь-ких кварталах от этого зда-ния обитатели еще одной многоэтажки не знают, как избавиться от нерадивых жилищных управленцев, которые и тарифы задира-ют, и плохо следят за зда-нием. А тут прямо перед Новым годом собствен-никам квартир принесли уведомления о «разводе» с компанией...

«В каждую квартиру от управляющей компании пришли письма, – говорит старший дома Евгений Пус-товой. – В них было написа-но, что у некоторых жиль-цов имеется задолженность по квартплате. Эта цифра на

20 декабря 2010 г. состави-ла около 973 тыс. руб. Из-за того, что компания не может взыскать с собственников деньги, она написала нам, что отказывается от управ-ления домом с первого фев-раля 2011 г.».

Люди были шокированы этим известием. Они поня-ли, что на них хотят возло-жить вину за задолжников, и это всех возмутило. Такого «подарка» никто не ожидал. Кроме того, управляющая компания всех устраивала и менять ее никто не соби-рался.

Дом по улице Артилле-рийская, 31 был сдан в экс-плуатацию в 2007 г. Это доб-ротно построенное здание с современным оборудова-нием, чистыми подъездами и ухоженным двором. В нем находится 162 квартиры, где обитают, в общем-то, доб-росовестные плательщики коммунальных услуг. Но, как обычно бывает, встречаются исключения.

«Мы знаем всех долж-ников, – говорят жиль-цы. – Когда строили дом, на этом месте снесли старые деревянные строения, вла-дельцам которых здесь тоже

дали квартиры. Вот мы и по-лучили пьянчуг в соседство. Они никогда не платили за квартиры и делать этого не собираются. Таких людей выселять надо, тогда долгов у дома не будет!»

Правда, дело это совсем непростое. Чтобы забрать у должника квартиру и пе-реселить его в другое по-мещение, одного желания жильцов и управляющей компании недостаточно. А в случае, если у неплатель-щика есть еще и несовер-шеннолетние дети, на такое решение суд не пойдет. По-этому жильцы многоэтажек буквально обречены на скандалы и выяснения отно-шений.

По словам директора уп-равляющей компании Павла Немцова, они уже подавали в суд на должников дома. Решения были приняты в их пользу. Но приставы, побы-вав в квартирах неплатель-щиков, заявили, что брать там нечего.

«Долги скопились нема-лые, – говорит Немцов. – За три года компания недопо-лучила почти один милли-он рублей. Мы будем пы-таться вернуть свое и, если

Аннотация: в об-ластном центре Приамурья создан прецедент: управ-ляющая компания, принадлежащая с т р о и т е л ь н о й фирме, расторгла договор с жильца-ми нового дома и отказалась его об-служивать


43


не получится, расторгнем договор».

В «Союзе старших домов» Благовещенска сложившу-юся ситуацию комментиру-ют так: «УК вполне может себе позволить отказаться от дома-должника. Ведь в заключенном с жильцами договоре прописаны все условия его расторжения: компания в одностороннем порядке может отказаться от предоставления услуг в случае, если суммарный долг превышает общедо-мовую квартплату за 4 ме-сяца». Но насколько этот договор соответствует фе-деральному законодатель-ству? И почему аккуратные плательщики должны отве-чать за недобросовестных соседей?

«Эту ситуацию необхо-димо изучить, – говорит заместитель прокурора Благовещенска Галина Оси-пова. – Пока я не могу ска-зать ничего конкретного. Но думаю, если договор состав-лен только на обслуживание дома, он может быть рас-торгнут компанией в любой момент. А если составлен на управление домом, дело об-стоит сложнее. Когда усло-вия расторжения прописа-ны в договоре, нарушений со стороны управляющей компании не усматривается. Вообще хочу порекомендо-вать гражданам, чтобы они всегда внимательно читали документы, а не подписыва-ли без разбора».

Кстати, по словам стар-шего дома Павла Немцова, далеко не все жильцы се-годня имеют на руках дого-воры с управляющей компа-

нией, которая хочет теперь от них уйти. В 2007 г. после сдачи дома сотрудники УК и сами ходили по квартирам за подписями под догово-ром. К кому-то они не попа-ли, кто-то был в отъезде, а потом не поинтересовался судьбой документа. И это еще одна ошибка, которую часто совершают гражда-не, имеющие отношения с жилищно-коммунальными компаниями.

Конечно, сегодня обита-тели дома успокоились и ни с кем судиться не собирают-ся. Тем более не собирают-ся никому доказывать, что тот, кто заказывает услуги, не должен зависеть от того, кто их предоставляет. Рынок на этот раз, как ни странно, действительно расставил все по своим местам: пред-ложений от других управля-ющих компаний в дом уже поступило немало. Теперь на общем собрании люди должны проголосовать за одну из них.

КомментарийНаталья Саблук, начальник отдела защиты прав пот-ребителей Роспотребнад-зора по Амурской области.

К нам довольно часто обращаются за помощью по вопросам, связанным с ЖКХ. В этой сфере встреча-ется много всевозможных нарушений, и потребители не хотят с этим мириться. Ситуация с благовещенс-ким домом, конечно, неод-нозначная. Надо сказать, что наше жилищное зако-нодательство так запута-но, что это часто негативно отражается на правах пот-

ребителей в сфере ЖКХ. В принципе право отказаться от договора с управляю-щей компанией Жилищный кодекс четко предоставил именно потребителям. Воз-никает вопрос: а может ли управляющая компания от-казаться от предоставления услуг какому-то дому-долж-нику? Конечно, может. Но единственным основанием этому является истечение срока действия договора, заключенного сторонами. То есть если граждане за-ключили с управляющей компанией договор на год, по окончании срока УК вы-полнив все свои обязатель-ства, имеет полное право от них уйти, тут будет все законно. С другой стороны, в нашей ситуации можно усмотреть нарушение прав потребителей, ведь разры-ваются отношения со всем домом не из-за того, что срок договора истек, а из-за чьих-то долгов. Но почему должны страдать добросо-вестные плательщики? Это неправильно. Если у ка-ких-то жильцов есть долги, компания обязана их взыс-кивать, а не перекладывать эту проблему на плечи всех жильцов дома. �


УК вполне может себе позволить

отказаться от до-ма-должника.

Ведь в заключен-ном с жильцами

договоре пропи-саны все условия его расторжения:

компания в од-ностороннем

порядке может отказаться от пре-

доставления услуг в случае,

если суммарный долг превышает

общедомовую квартплату за 4 месяца

Является ли диктат лучшей формой управления?

44


ЛЯПЫ И ЛИПЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ И ЕЕ РЕЗУЛЬТАТОВ В ЖК

Валерий Поздняков, общественный эксперт, представитель обще москов-ского движения «Жилищ ная солидарность»

К большому сожалению, рамки журнала не позволяют включить в

него всю мою статью на эту тему, так что изложу пока вкратце основное. Эта тема в нашем дискуссионном клубе будет продолжена и в последующих номерах жур-нала, так что приглашаю эк-спертов и общественность принять участие в разгово-ре на страницах этого раз-дела нашего журнала.

Начавшись стихийно по России, возмущение ликви-дацией жилищного самоуп-равления, прописанной в законопроекте о внесении поправок в ЖК № 435903-5, надеемся, завершилось полным и категоричным от всего разумного населения России «НЕТ таким поправ-кам» на общественных слу-шаниях 7 февраля 2011г. в Общественной палате РФ! Материалы о слушаниях читайте в этом номере жур-нала. В вышедшем чуть поз-же, 9 февраля, указе Прези-дента РФ дана его гарантия того, что такое в России пов-торяться не должно и народ должен знать и таких «геро-ев», и все ими «заказанное» и публично пресекать ущем-ление конституционных и гражданских прав в России.

(Комментарий пресс-служ-бы Общественной палаты к указу см. во врезе.)

По моему мнению и мне-нию моих коллег, все про-блемы приватизации жилья и реформы ЖКХ начались из-за неверных предпосы-лок, изложенных в законе о приватизации жилья. От-сутствие в нем факта и акта, что государство реально пе-редает дом и землю в совла-дение сообществу собствен-ников помещений в МКД, как зарегистрированному самим государством органу местного жилищного само-управления на территории земли МКД с регистрацией этой своей сделки с иму-ществом по нормам закона 122-ФЗ, породило нежела-ние создания такого органа самоуправления и совладе-ния Земельно-имуществен-ным комплексом МКД (ЗИК МКД). А если нет жилищно-го самоуправления юриди-чески зарегистрированного как полноценного хозяина ЗИК МКД и, соответственно, дирекции единого заказчи-ка услуг «создания наилуч-ших условий проживания в МКД», то и нет полноценно-го исполнителя этих услуг в лице управляющих эксплу-атацией здания и инженер-

ных систем в нем. Поэтому государству сложно пере-дать ЖКХ в руки реально ответственных лиц, так как сейчас за Управляющие ком-пании (УК) и «липовые ТСЖ» никто реально не отвечает!

Во-первых, основной проблемой является отсутс-твие публичного заявления бывшего наймодателя – го-сударства, что изменены ус-ловия приватизации жилья в связи с изменившимися ус-ловиями или с выявленными только сейчас важными об-стоятельствами, которые не были учтены при подготов-ке закона о приватизации жилья. Ведь в 1991г. «модно было» взятие на себя власти по известному заявлению Ельцина, и в законе о при-ватизации власть в МКД не менялась и ошибочно было прописано право совладе-ния как право пользования! Так что сейчас важно госу-дарству открыто и публично заявить, что главное условие приватизации не только и не столько получение внутрен-него содержания квартир в личную собственность, а по-лучение в совместную собс-твенность самого единого и неделимого без согласия его собственника земельно-имущественного комплекса

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ

45



(далее ЗИК) в совместную собственность юридичес-кого лица объединения сов-ладельцев ОИ МКД в форме специализированного жи-лищного потребительского кооператива.

Во-вторых, не учтено ра-нее создание нового пол-ноценного хозяина ЗИК, отвечающего как орган мес-тного самоуправления за порядок, соблюдение норм законодательства и безо-пасность в ЗИК. Поэтому сейчас такой ЗИК реально по законодательству «бес-хозный»! Далее указать, что надо описать в специаль-ном законе возможные фор-мы таких кооперативов и их отличия и права. Вернуть п. 3 в Закон о приватизации и изменить его в корне, про-писав там основную суть в том, что заявление о согла-сии на приватизацию жилья является одновременно и согласием на получение в общедолевую собствен-ность всего ЗИК, и взятия на такого совладельца обязан-ностей нести коллективную ответственность за созда-ние совместно наилучших условий проживания в МКД через обязательное членс-тво в зарегистрированном юридически объединении совладельцев ОИ МКД. Да-лее прописать там же нор-мы создания такого юрлица и учредителей в виде быв-шего наймодателя и пер-вого пожелавшего на таких условиях приватизировать жилье. Последующие же-лающие приватизировать жилье своим заявлением об этом изъявляют доброволь-но согласие быть членом со-

общества совладельцев ОИ МКД в виде специализиро-ванного жилищного потре-бительского кооператива.

Логично, на мой взгляд, прописать в законодатель-стве так: «Бывший и единс-твенный на тот момент собс-твенник Единого Земельно-имущественного комплекса МКД (далее ЗИК МКД) в лице государства или муниципа-литета регистрирует свою сделку с имуществом в виде передачи его в ОИ ЗИК МКД с регистрацией юридичес-кого лица нового коллек-тивного собственника и хо-зяина ЗИК МКД – сообщес-тва совладельцев ОИ МКД как юридического лица с регистрацией ОИ ЗИК МКД на это лицо. Государствен-ная регистрация возникно-

вения, перехода, ограниче-ния (обременения) или пре-кращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах од-новременно является госу-дарственной регистрацией неразрывно связанного с ним права доли в праве об-щей долевой собственнос-ти на общее имущество и членства в сообществе сов-ладельцев ОИ ЗИК МКД.

1.1. (Из ст. 37 ЖК) Доля в праве общей собственности на общее имущество в мно-гоквартирном доме собс-твенника помещения в этом доме пропорциональна раз-меру общей площади указан-ного помещения. 1.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в мно-гоквартирном доме собс-

Президент подписал Указ «Об общественном обсуждении проектов федеральных законов»

«Подписанный Президентом России Указ – это своего рода сигнал всему об-ществу о том, что глава государства осознает необходимость перемен в системе принятия государственных решений», – заявила председатель Комиссии ОП по соцвопросам Елена Николаева, комментируя Указ «Об общественном обсуждении проектов федеральных законов», подписанный Дмитрием Медведевым 9 февраля. Согласно документу проекты федеральных конституционных законов и федераль-ных законов, затрагивающих основные направления государственной политики в области социально-экономического развития России, по решению Президента РФ могут быть вынесены на общественное обсуждение. Соответствующие законо-проекты будут размещаться на официальных сайтах органов госвласти, а также на специально созданных интернет-ресурсах. Граждане смогут оставлять свои заме-чания и предложения к обсуждаемым документам, а через 90 дней после заверше-ния обсуждения его результаты должны быть представлены Президенту.

«Медведеву очевидно, что кулуарно “согласованный“ и принятый наспех за-кон никогда не станет легитимным, – рассуждает Елена Николаева. – Логично, что общество, которому сверху спустили тот или иной закон, не признает его, будет саботировать. В сцепке с тотальной коррупцией и получается тот самый правовой нигилизм». Николаева отметила, что «подобный Указ было трудно себе предста-вить еще несколько лет назад, когда министры наотрез отказывались публиковать ведомственные документы в Интернете. Покричали сначала насчет “особой сек-ретности“, а потом смирились». По ее словам, в коридорах власти было и много скептиков относительно общественного обсуждения проектов законов. «Но на примере законопроектов “О полиции“ и “Об образовании“ стало ясно, что обще-ство способно не только ругать любую власть, но и принимать участие в определе-нии своего будущего», – подчеркнула председатель комиссии ОП Елена Николаева и добавила, что «согласно Указу, все комментарии к текстам законопроектов будут открытыми, что исключит превращение благой идеи в профанацию».

46


твенника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 1.3. При пере-ходе права собственности на помещение в многоквар-тирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собс-твенности на указанное общее имущество предшес-

твующего собственника та-кого помещения.

2. Заявление о согласии на приватизацию жилья является одновременно и добровольным согласием на получение в общедоле-вую собственность всего ОИ ЗИК МКД и доброволь-ным согласием на членство в сообществе совладельцев ОИ МКД зарегистрирован-ного на юридическое лицо сообщества совладельцев ОИ МКД и взятия на такого совладельца обязанностей нести свою долю коллек-тивной ответственности за создание совместно наилуч-ших условий проживания в МКД, сохранность, улучше-ние и приращение ОИ МКД через обязательное членс-тво в зарегистрированном юридически объединении совладельцев ОИ МКД как орган местного самоуправ-ления для решения местных вопросов по совладению ОИ МКД.».

Также важно четко и од-нозначно прописать в ЖК все основные понятия и единую терминологию и в дальнейшем соблюдать это единство понятий и единой терминологии во всем за-конодательстве. Предлагаю такие определения для по-нятий «собственник поме-щения в МКД», «что такое МКД и почему нужно заме-нить на ЗИК МКД», «управ-ление эксплуатацией МКД (ЗИК)», «для кого обязатель-ны к исполнению решения ОСС», «Почему правила сов-ладения и самоуправления не должны противоречить нормам ГК и Конституции РФ» и т. д. Более подробно

и с конкретными нашими вариантами норм законо-дательства заинтересован-ные могут получить обра-тившись в общемосковское движение «Жилищная со-лидарность»: [email protected] или напрямую ко мне, как к соавтору всех наших пред-ложений и участ нику дис-куссий от имени движения: [email protected]

Предлагаю срочно за-менить «управление МКД» на старое и законное «экс-плуатация единого и неде-лимого в натуре без согла-сия самого собственника земельно-имущественного комплекса, инженерных систем и коммуникаций в здании и на территории земли МКД входящих в со-став ОИ МКД». Ведь по ГК управлять имуществом, в том числе и ОИ МКД, имеет право только сам его собс-твенник, а иное лицо, кроме государственного, только по договору доверительно-го управления. Но договор управления МКД, описан-ный в ЖК, ни по форме, ни по сути договором довери-тельного управления не яв-ляется!

Частично наши замеча-ния уже учтены «авторами» законопроекта № 435903-5,и ко второму чтению он предложен «похудевшим» почти втрое! Но основная его суть осталась: полная ликвидация возможности создания жилищного само-управления желающими совместно совладеть общим для них ЗИК МКД! Осталась и незаконная передача уп-равления имуществом без договора доверительного


Многоквартирный дом – не просто стены и крыши, но и земельно-имущественный комплекс

47


управления! Поэтому здра-вомыслящие сторонники полноценного жилищного самоуправления на терри-тории ЗИК МКД никогда не согласятся на те изменения законодательства и наруше-ния гражданских прав, ко-торые запрещены нормами Конституции РФ и Граждан-ским кодексом РФ.

Ведь в Конституции РФ четко сказано: «Статья 2. Че-ловек, его права и свободы являются высшей ценнос-тью. Признание, соблюде-ние и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства.

Статья 552. В Российской Федера-

ции не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свобо-ды человека и гражданина.

3. Права и свободы че-ловека и гражданина могут быть ограничены федераль-ным законом только в той мере, в какой это необхо-димо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопас-ности государства».

Да и в ГК РФ для совла-дельцев общего имущества тоже гарантировано: «Ста-тья 246. Распоряжение иму-ществом, находящимся в до-левой собственности

1. Распоряжение имущес-твом,…

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользова-ние имуществом, находя-

щимся в долевой собствен-ности, осуществляются по соглашению всех ее участ-ников, а при недостижении согласия – в порядке, уста-навливаемом судом».

Так не пора ли и законо-дательство о самоуправле-нии и совладении общим имуществом совладельцев ЗИК МКД обсуждать и при-нимать «по соглашению всех ее участником, а при недостижении согласия – в порядке, установленном су-дом»?! И таким судом дол-жен быть Конституционный суд РФ и всенародное не-довольство теми законами, которые нарушают нормы Конституции РФ и права и законные интересы граж-дан РФ!

Основная «беда» в том, что законодательством за-нимаются не специалисты в этой области. Вот как это мы указали в нашем заяв-лении от Общемосковско-го движения «Жилищная солидарность»: «Посколь-ку так называемые авторы законопроекта не являют-ся специалистами в сфере ЖКХ и, в частности, в сфе-ре управления многоквар-тирными домами, так как не являлись участниками тематических конферен-ций по поднимаемым ими вопросам, круглых столов, семинаров, не были ав-торами соответствующих публикаций в СМИ и авто-рами печатных трудов, то законопроект был разра-ботан другими специалис-тами, а именно – теми, чьи права и интересы в первую очередь защищает данный документ.

Из текста законопроекта следует, что такими специ-алистами являются пред-ставители крупных частных управляющих организаций, в том числе, являющиеся дочерними предприятия-ми крупных строительных фирм».

Но и жилищное самоуп-равление в РФ пока только зарождается в законода-тельстве и пока не призна-но в нем как местное само-управление на территории ЗИК МКД!

Мы утверждаем, что все проблемы с жилищным фон-дом РФ и связанным с ним ЖКХ и законодательством начались из-за неверных предпосылок, заложенных в законе о приватизации жи-лищного фонда РФ!

Вот и надо удалять и ис-правлять «ляпы и «липы»» Жилищного кодекса, начи-ная с приведения к здравому смыслу норм законодатель-ства о приватизации жилья и с воспитания у граждан РФ чувства обязательного члена полноценного и обя-зательного в каждом МКД сообщества совладельцев ЗИК МКД! �


Так не пора ли и законо-дательство о

самоуправлении и совладении

общим имущест-вом совладельцев

ЗИК МКД обсуж-дать и принимать

«по соглашению всех его участни-

ков, а при недо-стижении согла-сия – в порядке, установленном

судом»?!

В жилищной сфере строгость законов часто «компенсируется» их неработо-способностью...

48


FACILITY MANAGEMENT ПОРУССКИ ЭТО…

В русском языке пока нет полноценного и точного аналога термину Facility Management и, соответственно, четкого и краткого его определения. Публикуемые ниже статьи, каждая со своим взглядом на эту тему, являются попыткой найти и в России аналог этому термину для замены в ЖК неверно примененного термина «управление МКД», о чем Комитет по собственности ГД написал в своем заключении так: «Этим нарушается требование о единообразии используемой законодателем терминологии!» Многие предлагают заменить в ЖК «управление МКД» на «управление зданием» или «управление эксплуатацией внеквартирного инженерного оборудования», как это указано в законе о приватизации жилья. А вот управление ОИ МКД как имуществом по ГК РФ возможно только собственником этого имущества. А управление МКД в виде сообщества совладельцев ОИ МКД по 131-ФЗ возможно только органом местного самоуправления, созданного самими совладельцами ОИ МКД на территории ЗИК МКД.

Материал подготовлен специалистами консалтинговой компании «Аз фасилити» (Москва), www.azfacility.ru /library/12

ВведениеИнститут управления, в

том числе и объектами не-движимости, присутствует в любой стране, регионе, населенном пункте и даже в каждом конкретном до-мохозяйстве, вне зависи-мости от социально-эко-номического устройства страны, поскольку является универсальным механиз-мом организации челове-ческой цивилизации. Если

вспомнить историю нашей страны, то можно найти массу примеров решения задач управления различ-ными процессами. Вполне естественно, что уместен вопрос в том, насколько это управление было или явля-ется эффективным с точки зрения собственников объ-ектов управления.

«Физический» смысл уп-равления недвижимостью можно представить следу-

ющей логической после-довательностью определе-ний:• управление любым про-

цессом служит достиже-нию определенной цели;

• целью управления в биз-несе является получение доходов;

• целью управления не-движимостью является получение доходов собс-твенниками объектов не-движимости;

УПРАВЛЯТЬ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПРАВИЛАМ


49


• собственники недвижи-мости могут получать до-ходы самостоятельно либо с помощью управляющих.

В настоящее время под термином «управление не-движимостью», как правило, понимают коммерческую деятельность внешних по отношению к собственни-кам физических и (или) юри-дических лиц, направлен-ную на получение доходов от объектов недвижимости для их собственников.

Как правило, управление недвижимостью является сложной комплексной зада-чей, у которой есть некото-рый набор приемлемых для собственника решений, сре-ди которых одно – наиболее эффективное.

Квалификация управляю-щих недвижимостью опре-деляется умением достигать решений, наиболее близких к эффективному для собс-твенника решению. Для это-

го они должны использовать методы оптимизации своей деятельности в условиях постоянно изменяющейся внешней среды.

Вполне очевидно, что для достижения цели наиболее эффективного управления объектом недвижимости необходимо знание не толь-ко общих законов развития рынка, но и реальных осо-бенностей развития локаль-ного рынка недвижимости, на котором расположен объект управления.

В настоящее время уп-равление недвижимостью является одним из наиболее динамично развивающихся видов предприниматель-ской деятельности на рынке. Профессиональные участ-ники этого рынка интенсив-но используют накопленный в мире опыт подобной де-ятельности с учетом сущес-твующих на отечественном рынке «правил игры» для

достижения стратегической цели управления – наиболее эффективного использова-ния объектов недвижимос-ти в интересах значительно возросшего за последние два десятилетия числа собс-твенников.

Основные понятияУправление недвижи-

мостью – это осуществле-ние комплекса мероприя-тий по эксплуатации зданий и сооружений (поддержа-ние их сервиса, руководс-тво обслуживающим пер-соналом, создание условий для пользователей, чаще всего – арендаторов, оп-ределение условий сдачи площадей в аренду, сбора арендной платы и пр.) в це-лях наиболее эффективно-го использования объектов недвижимости в интересах их собственников.

Управление недвижи-мостью включает:


Управление эксплуата-

цией (Facility Management) –

это осуществле-ние комплекса

мероприятий по эксплуатации и обслуживанию

недвижимости, зданий и соору-

жений в целях наиболее эффек-тивного исполь-

зования объектов недвижимости в интересах их

собственников!

У этого дома есть реальный управляющий

50


• систему законодательно-го и нормативного регла-ментирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осу-ществляемую государс-твенными органами;

• оформление и регистра-цию правоустанавливаю-щих и других документов на объекты недвижимос-ти;

• управление объектами не-движимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как отдельные объекты недвижимости, так и системы объектов различ-ных форм собственности – жилой фонд, в том числе и ТСЖ, комплексы коммерчес-кой недвижимости, земель-ный и лесной фонд и т. д.

Управление недвижи-мостью осуществляется в трех направлениях:• правовом – распределе-

ние и комбинирование прав на недвижимость;

• экономическом – управ-ление доходами и затра-тами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

• техническом – содержа-ние объекта недвижимос-ти в соответствии с его функциональным назна-чением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является до-стижение максимальной эф-фективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление может быть внутренним и внешним:

Внутреннее управле-ние – это деятельность субъ-

екта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативны-ми документами (кодексом, уставом, положениями, пра-вилами, договорами, инс-трукциями и т. п.).

Внешнее управление – это деятельность государс-твенных структур (или их уполномоченных), направ-ленная на создание норма-тивной базы, и контроль за соблюдением всеми субъек-тами рынка недвижимости установленных норм и пра-вил.

Управляющий недвижи-мостью – это юридическое или физическое лицо, ко-торое по договору с собс-твенником объекта недви-жимости и в его интересах в течение определенного срока от своего имени со-вершает любые юридичес-кие и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управ-ляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с ее собственником и поль-зователем, как основными субъектами рынка недви-жимости, но и с подрядны-ми организациями, которые осуществляют уборку и ре-монт объектов недвижимос-ти, поставляют электроэнер-гию, воду, тепло и прочее. В обязанности управляю-щего недвижимостью вхо-дит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверен-ный объект управления (т. е. объект недвижимости или

комплекс объектов недви-жимости).

«Стандарты професси-ональной практики управ-ляющих недвижимостью», принятые Национальной ас-социацией управляющих не-движимостью России, опре-деляют управление недви-жимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сфе-ры деятельности на опреде-ленном этапе жизненного цикла объекта недвижимос-ти: замысел; анализ, про-ектирование; возведение (строительство); ввод в экс-плуатацию; обращение (куп-ля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуата-ция и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, ре-конструкция и реставрация; изменение функционально-го назначения; утилизация.

Facility Management – это управление инфраструк-турой организации. Глав-ными задачами Facility Management являются ин-женерно-техническая экс-плуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспече-ние комфортом. Функции Facility Management много-образны – от организации уборки помещений и закуп-ки мебели до организации всех видов ремонтных ра-бот и управления службами охраны.

Если управляющая ком-пания начинает заниматься отношениями с арендато-рами, ведением договоров с клиентами собственника помещения, юридическими тонкостями, распоряжаться активами компании, бухгал-

Стандарты управления недвижимос-тью на Западе существуют и используются давно: Facility Management, Property Management, Building Management, Asset Management


51


терской отчетностью по уп-равляющему проекту, то это уже называется доверитель-ным управлением Property Management.

В данном случае уместно говорить не об эксплуата-ции и обслуживании недви-жимости, а об управлении активами – кредитами под реконструкцию, инвестици-онными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельнос-ти Property Management. Основным его отличием от Facility Management явля-ется то, что для последнего не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающа-яся Property Management, оказывает услуги по обслу-живанию зданий, но спектр ее услуг значительно шире, чем предоставляет узкоспе-циализированная компания по Facility Management.

Property Management по-мимо технической эксплу-атации объекта включает осуществление администра-тивно-правового управле-ния – реализацию площадей объекта, дополнительное коммерческое использова-

ние площадей, ведение все-го юридического и финансо-вого документооборота по объекту плюс управление объектом как портфелем ак-тивов и повышение ставки капитализации.

Building Management от Facility Management отлича-ют некоторые виды управ-ленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания: управление проек-тированием объекта, управ-ление возведением, стро-ительством, утилизацией и сносом. Основные виды де-ятельности, такие как управ-ление потреблением и экс-плуатацией, перекликаются с Facility Management.

Building Management (Управление строительс-твом) – участие в проектном менеджменте, консультиро-вание по вопросам техни-ческих заданий проектиро-вания, выбору инженерных систем, разработке системы технической эксплуатации объекта, технической пред-эксплуатации.

Asset Management – в России эта услуга пока не востребована в силу опре-

деленного развития эконо-мики. А на Западе это до-вольно распространенная услуга, которая обозначает управление финансовым потоками собственника не-движимости. То есть доходы от недвижимости получает на свой счет управляющий этим проектом, и в дальней-шем он может распоряжать-ся финансовыми потоками за собственника – строить дополнительный объект, инвестировать средства в другие экономические сек-торы, вкладывать деньги в сырьевой бизнес и т.д. На Западе довольно распро-страненным явлением счи-тается управление целыми улицами, принадлежащими одному собственнику. Уп-равляющий, в этом случае занимаясь распределением финансовых потоков, реша-ет, какие здания здесь стоит снести, какие оставить, ка-ких арендаторов привести, какие недостаточно элитны для этой улицы. Он едино-личный распорядитель все-го актива собственника, в том числе всего финансово-го актива. �

Управление недвижи-мостью – что это такое? Как соотносятся поня-

тия «управление недвижи-мостью» и «девелопмент»? Определив смысл понятия «управление недвижимос-тью», мы избавимся от мас-сы заблуждений.

Приведу, на мой взгляд, классическое определение понятия «девелопмент». Де-

велопмент (англ. develop-ment – развитие) – область управления бизнесом, не-движимостью, строительст-вом, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситу-ации, оценки рисков (Райз-берг Б.А., Лозов ский Л.Ш., Старо дуб цева Е.Б. Совре-

менный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА-М, 2007).

Любой объект недвижи-мости существует опреде-ленное время. В течение этого времени он возникает, существует, модернизирует-ся, реконструируется и лик-видируется, что составляет цикл существования объек-та недвижимости.

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Ю.Н. Бабошин, руководитель управления ЖКХ ЗАО «Центр Девелопмент», center-development.ru/static/5/


В данном случае уместно говорить

не об эксплуата-ции и обслужива-нии недвижимос-

ти, что является функциями Facility

Management, а об управлении активами – кре-

дитами под реконструкцию,

инвестиционны-ми капиталами

и т. д. Это и есть поле деятель-

ности Property Management

52


Объектами девелопмен-та как области управления бизнесом являются объекты недвижимости, приносящие доходы в будущем или в на-стоящее время. Это напря-мую вытекает из приведен-ного выше определения и из существа девелопмента как бизнеса. Объекты не-движимости, приносящие доходы, также именуются доходоприносящими объ-ектами недвижимости.

В современных российс-ких условиях цикл сущест-вования доходоприносяще-го объекта недвижимости возможно разделить на сле-дующие стадии.

1. Разработка концепции наилучшего использования объекта недвижимости.

2. Разработка бизнес-пла-на использования объекта недвижимости.

3. Получение необходи-мых разрешений, согласо-ваний и проектирование.

4. Строительство.5. Управление, эксплуата-

ция и содержание объектов недвижимости.

6. Реновация объекта не-движимости.

Девелопмент охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых доходопринося-щий объект не существует физически либо не может использоваться по функци-ональному назначению, на-пример – еще не введен в эксплуатацию.

Стадии существования объекта недвижимости

Согласно сложившей на Западе практике управление недвижимым имуществом подразделяется на Facility, Property, Building и Asset Management. Определим (в дополнение к классическим определениям) перечислен-ные виды управления.

Facility Management – уп-равление эксплуатацией объекта, организация его безаварийного использова-ния.

Property Management – управление объектом и управление эксплуатацией объекта

Building Management – управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта.

Asset Management – пол-ное управление объектом на всех стадиях его сущест-вования.

Таким образом, понятие «девелопмент» соответству-ет Asset Management. В то же время, понятие Property Management наиболее близ-ко к тому содержанию поня-тия «управлению недвижи-мостью», которое в настоя-щее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерациям условиям реализации соот-ветствующей стадии цикла существования доходопри-носящего объекта недвижи-мости.

Управление недвижи-мостью (Property Manage-ment), точнее, управление определенным, существую-щим физически, юридичес-ки и функционально, дохо-доприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вло-женных в объект средств собственника, а также по-лучена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.


53


Другие же стадии яв-ляются для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном за-висит от качества управле-ния этим объектом непос-редственно собственником, представителями собствен-никами либо привлеченной собственником управляю-щей организации. Качество управления определяется в первую очередь профес-сионализмом лиц, осущест-вляющих управление. Спо-собность профессиональ-ной команды управленцев найти оптимальное соотно-шение расходов и доходов, свести к минимуму издер-жки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозиро-вать развитие выводит уп-равление недвижимостью на грань искусства.

Управление недвижи-мостью структурно под-разделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией.

Управление объектом должно обеспечивать доход-ность объекта недвижимос-ти. Содержание управления объектом в основном зави-сит от его функционально-го назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально от-личается от содержания уп-равления складского комп-лекса либо офиса. Тем не ме-нее, управление объектом в любом случае включает:• привлечение пользова-

телей;

• оформление и регулиро-вание взаимоотношений пользователей, собствен-ника и лиц, осуществляю-щих управление;

• обеспечение осуществле-ния платежей;

• организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользовате-лей – коммунальными и иными услугами.

Моментом начала управ-ления объектом недвижи-мости является ввод объекта недвижимости в эксплуата-цию, окончанием – невоз-можность использования объекта согласно его функ-ционального назначения.

Управление эксплуата-цией (Facility Management) должно обеспечивать не-снижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организа-цию, планирование, обеспе-чение и контроль:• технического обслужива-

ния объекта;• содержание объекта;• ремонтов объекта.

Техническое обслужива-ние должно включать:• обслуживание конструк-

тивных элементов;• обслуживание инженер-

ных систем;• аварийное обслуживание;• диспетчеризацию.

Содержание объекта:• санитарное содержание

объекта: – уборка объекта;– удаление мусора и быто-

вых отходов;– дезинсекция (уничтоже-

ние насекомых);– дератизация (уничтоже-

ние грызунов);

• содержание прилегающе-го земельного участка:– уборка земельного учас-

тка;– вывоз мусора и снега;– озеленение;– содержание зеленых на-

саждений;– содержание элементов

благоустройства земель-ного участка и малых форм;

• подготовка объекта к праздникам.

Ремонты объекта:• текущий ремонт;• капитальный ремонт;• модернизация;• реконструкция.

Таким образом, даже конспективное раскрытие аспектов управления недви-жимостью свидетельствует о его сложности.

На собственнике недви-жимого имущества лежит бремя его содержания. Только от его воли зависит, будет ли объект доходопри-носящим либо убыточным. Только от воли собственни-ка зависит, будет ли он сам управлять объектом либо доверит его управление сво-им представителям или при-влечет профессиональную команду в лице управляю-щей организации. Собствен-ник также может принять и иное решение. Например, оставить за собой управле-ние объектом, а управление эксплуатацией передать в выбранную эксплуатирую-щую организацию. Крите-рий выбора должен быть один – экономическая обос-нованность принимаемого решения. Или, проще гово-ря, недвижимость должна приносить прибыль. �


Управление эксплуата-

цией (Facility Management)

должно обеспечи-вать неснижение функциональных свойств объекта. Собственник так-

же может принять и иное реше-

ние. Например, оставить за собой

управление объектом, а уп-

равление эксплу-атацией передать

в выбранную эксплуатирующую

организацию

54


ОБЩЕСТВЕННЫЕ СЛУШАНИЯ В ОП РФ

7 февраля 2011 г. в Общественной палате РФ состоялись слушания на тему «Проблемы сферы управления многоквартирными домами». tsg-rf.ru/

events/2948

Ведущим слушаний был выбран Вячеслав Ле-онидович Глазычев,

член Комиссии Обществен-ной палаты по экономи-ческому развитию и подде-ржке предпринимательства. В слушаниях приняли учас-тие более 150 человек. Сре-ди них были представители ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний, страховых орга-низаций, ресурсоснабжа-ющих предприятий, пред-ставители банковского сектора, депутаты Государс-твенной Думы, эксперты в сфере жилищно-коммуналь-ного хозяйства, члены обще-ственных организаций. На слушания также приехали делегаты от региональных членов Ассоциации ТСЖ и ЖСК, заинтересованные в обсуждаемых проблемах.

На слушаниях обсужда-лись вопросы управления многоквартирными домами, повышения качества об-служивания и эксплуатации многоквартирных домов, регулирование тарифов на коммунальные ресурсы и определения размера пла-ты за содержание и ремонт общего имущества в много-квартирных домах. Помимо

этого обсуждались пробле-мы реформирования ЖКХ и правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья, со-здания института адресного субсидирования расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов собственников, обучение за счет бюджетных средств специалистов управляющих организаций и ТСЖ/ЖСК, со-здание условий для привле-чения частных инвестиций в модернизацию систем ком-мунальной инфраструктуры.

Практически все выступ-ления были в защиту товари-ществ и собственников жи-лья, поскольку для всех было очевидно, что предлагаемые поправки к ЖК явно нацеле-ны на укрепление позиций управляющих компаний в ущерб или за счет ТСЖ.

В адрес управляющих компаний было сказано немало далеко не лестных слов.

«Они воспринимают нас, жителей, не как собствен-ников, которые наняли УК, а только как источник денеж-ных доходов».

«Местные власти будут лепить и уже лепят под со-

бой и под себя управляю-щие компании, обслужива-ющие их интересы».

Защитить УК попытался только один выступающий, который сообщил, что эти организации обеспечили многомиллиардную, хоть и косвенную, экономию жите-лям обслуживаемых домов. Это сообщение было вос-принято присутствующими со смехом. Но регламент был жесткий, и раскрыть ис-точник данных и сущность косвенной экономии до-кладчик не успел.

В самом общем виде рас-хождения в позициях можно свести к следующим основ-ным пунктам.

1. Любая собственность обременена ответственнос-тью и обязанностями. Граж-дане, собственники жилья, этого не знают. «Они всегда предпочтут ремонт в подъ-езде ремонту фундамента» в ущерб своей безопасности. // Как ответственный собс-твенник житель МКД еще только формируется, права еще не ощутили, а обязан-ности – уже в полной мере.

2. Государство должно и никак не может уйти из сферы ЖКХ. // Государство


ОрганизаторыКомиссия ОП РФ по региональному развитию и местному само-управлению,Комиссия по экономическому развитию и поддержке пред принима-тель ства,Комиссия по социальной и демо графи-ческой политике,Ассоциация некоммерческих организаций по содействию развитию ТСЖ и ЖСК,Национальное объединение СРО управляющих недвижимостью

55


не должно уходить с рын-ка, пока этот рынок не стал цивилизованным, пока го-сударство не решило за-дачи, которые оно должно решить – развитие конку-ренции. Государство долж-но остаться в сфере ЖКХ в качестве контролера и ар-битра. За ним, так же, как и за другими участниками, от-ветственность должна быть закреплена законом.

3. Капитальный ремонт: государство должно отве-чать за его обеспечение. // Государство не должно за-ниматься этим вопросом, это ответственность собс-твенников.

4. СРО: вхождение долж-но быть обязательным ус-ловием для организаций, занимающихся управлением МКД. // Членство в СРО долж-но быть добровольным для объединений собственников жилья. Обязательное членс-тво приведет к банкротству малых предприятий, а для ЖКХ – это основная катего-рия предприятий, только на их базе может развиваться конкуренция в отрасли.

5. Эксплуатировать мно-гоквартирный дом должна профессиональная управ-ляющая компания. // Управ-лять МКД должны собствен-ники. Управление и эксплу-атация – разные функции. Задача ТСЖ – грамотно за-ключить договоры, выбрать и нанять надежных профес-сионалов и/или специали-зированные организации.

6. Законопроект Плеска-чевского в первом чтении был принят за один день. // Проект Федерального зако-на «О внесении изменений

в Жилищный кодекс…», так же, как и законы о полиции или об образовании, надо рассматривать с привлече-нием самой широкой обще-ственности.

Защитники ТСЖ говори-ли и о других совсем кон-кретных и очень больных вопросах из жизни МКД, ко-торые не решаются ни дейс-твующими документами, ни предлагаемыми проектами.

Например, в тарифах РСО заложены расходы на рабо-ту с должниками, однако в отношениях с ТСЖ наличие неплательщиков и то, что работу с ними ведут това-рищества, никак не учиты-вается. С ТСЖ требуют 100% возмещения стоимости пот-ребленных ресурсов домом в целом.

Проблему отчуждения об-щего имущества на примере технических подвалов под-робно и наглядно осветил А. Пинчуков, председатель

Костромской ассоциации ТСЖ. Проблема всероссийс-кая по масштабам, сложная по различным аспектам и опасная из-за целого ряда негативных последствий.

К. Шишка, вице-прези-дент Ассоциации НКО по содействию развитию ТСЖ и ЖСК, предложил выделить «общее имущество» в само-стоятельную тему и рассмот-реть ее отдельно.

В общем, такие вот слуша-ния состоялись. Если бы еще и на местах мы могли прий-ти в общественные палаты и городские думы и обсудить с нашими избранниками и защитниками, что у нас не так с судами и правоохра-нительными органами, что с тарифами и ресурсоснаб-жающимим организациями, а что Госдума РФ собирается принять во изменение ЖК… Наверное, тогда на самом деле в стране началась бы другая жизнь. �


Реальность и закон. Будут ли они

коррелировать?

56


РЕЗОЛЮЦИЯ СЛУШАНИЙ В ОБЩЕСТВЕННОЙ ПАЛАТЕ РФ7 февраля 2011 г.ПРОБЛЕМЫ СФЕРЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Участники заседания от-мечают, что проблемы, связанные с управле-

нием многоквартирными домами, включая оказание жилищных и коммунальных услуг гражданам, регули-рование тарифов на комму-нальные ресурсы и практику определения размера пла-ты за содержание и ремонт общего имущества в много-квартирных домах являются сегодня актуальными для большинства жителей стра-ны. В настоящий момент сфе-ра ЖКХ является источником постоянного социального напряжения и социальных конфликтов, связанных с:� высокой изношенностью и низкой энергоэффективнос-тью многоквартирных до-мов и коммунальных сетей. Отсутствием технической документации на большинс-тво многоквартирных домов, находившихся в управлении муниципальных служб;� отсутствие эффективной системы поддержки собс-твенников жилья при фи-нансировании ими капи-тального ремонта и энерго-эффективной модернизации многоквартирных домов и

возможности привлечения на эти цели кредитных ре-сурсов;� непрозрачностью проце-дур установления тарифов на товары и услуги ресурсос-набжающих организаций, слабым распространением практики установления собс-твенниками помещений ин-дивидуального для каждого многоквартирного дома раз-мера платы за содержание и ремонт жилого помещения;� слабым развитием конку-ренции на рынке управля-ющих организаций, низким качеством услуг, предостав-ляемых ими населению, на-ряду с высокой стоимостью этих услуг;� несоблюдением в полной мере собственниками по-мещений обязанности со-держать в надлежащем со-стоянии общее имущество в многоквартирном доме, недостаточностью эффек-тивных мер воздействия на собственников помещений, уклоняющихся от участия в общих расходах по содер-жанию общего имущества и оплате коммунальных услуг;� неэффективным функци-онированием отдельных

ТСЖ, обусловленным в том числе недостаточной ква-лификацией членов и пред-седателей правлений ТСЖ, повсеместной пассивнос-тью и низкой правовой гра-мотностью собственников, а также получившими в пос-леднее время широкое рас-пространение злоупотреб-лениями недобросовестных должностных лиц органов местного самоуправления, приводящими к созданию фиктивных ТСЖ; � низким качеством дого-ворных отношений между поставщиками коммуналь-ных ресурсов, исполните-лями коммунальных услуг и потребителями, результатом чего являются нетарифные поборы, навязываемые мо-нополистами-поставщика-ми коммунальных ресурсов, высокий уровень неплате-жей и отсутствие своевре-менных и полных расчетов с ресурсоснабжающими орга-низациями; � отчуждением у собствен-ников общедолевого иму-щества, в первую очередь – технических помещений, что приводит не только к нару-шению законных прав собс-

Сфера ЖКХ является источни-ком постоянного социального на-пряжения и соци-альных конфлик-тов, вызванных несовершенством жилищного законодательства, отсутствием норм, правил и до-кументации по управлению МКД. А главное – от-сутствием полно-ценного хозяина МКД и желания у жителей-собс-твенников поме-щений совместно управлять своим общим имущест-вом и сообщест-вом совладельцев единого Земель-но-имуществен-ного комплекса!


57


твенников помещений, но и к нарушению правил безо-пасной эксплуатации много-квартирных домов, а также снижает эффективность уп-равления ввиду отсутствия целостности объекта управ-ления как единого жилищно-земельного комплекса;� саботажем со стороны ад-министраций ряда городов, включая Москву, Санкт-Пе-тербург и др. крупные горо-да, формирования и кадас-трового учета земельных участков, входящих в общее имущество собственников помещений в многоквар-тирных домах;� отсутствием государствен-ного заказа на жилищное просвещение собственни-ков помещений в много-квартирных домах.

Проблемы реформиро-вания ЖКХ и повышения качества обслуживания многоквартирных домов на-ходятся в зоне внимания ор-ганов власти. На заседаниях Совета при Президенте РФ по развитию местного само-управления (5 октября 2010 г.), Президиума Государс-твенного совета при Прези-денте Российской Федера-ции по вопросам развития современной инфраструк-туры жилищно-коммуналь-ного комплекса (24 ноября 2010 г.) был принят ряд важ-ных решений, направлен-ных на стабилизацию ситуа-ции в сфере ЖКХ.

Одним из мероприятий в этом направлении является разработка законопроекта «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российс-кой Федерации и отдельные законодательные акты Рос-

сийской Федерации», при-нятого Государственной Ду-мой РФ в первом чтении.

Данный законопроект яв-ляется важным шагом в сфере законодательного регулиро-вания проблем управления многоквартирными домами. Посредством данного зако-нопроекта предлагается раз-решить многие проблемные вопросы, проявившиеся в течение 5 лет реализации Жилищного кодекса Россий-ской Федерации: � обеспечить четкость обя-зательств управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жи-лищных кооперативов; � установить прозрачные процедуры управления мно-гоквартирными домами; � ввести ответственность управляющих организаций, товариществ собственни-ков жилья и жилищных ко-оперативов за нарушение своих обязательств в сфере управления многоквартир-ными домами.

Вместе с тем остается неурегулированным целый ряд проблем, в том числе: � не определено понятие «многоквартирный дом»; � не устранена проблема разного статуса собствен-ников помещений в много-квартирных домах, в кото-рых созданы ТСЖ, так как часть собственников явля-ется членами товарищества, а часть – нет; � не решена проблема по-вышения ответственности собственников помещений за неуплату обязательных платежей и взносов; � на федеральном уровне отсутствует регламентация

деятельности получивших распространение на прак-тике домкомов, советов дома, «старших по дому», их функции и полномочия не определены;� не определены на феде-ральном уровне в полной мере процедуры передачи многоквартирных домов при смене способа управления или управляющей организа-ции, включая вопросы пере-дачи и хранения техничес-кой документации на МКД, а также ответственность за на-рушение данных процедур; � не урегулированы полно-стью проблемы формиро-вания общего имущества, в том числе придомовых земельных участков, прина-длежащих собственникам помещений на праве общей долевой собственности; � не регламентирована де-ятельность по управлению малоэтажной жилой застрой-кой (сблокированные дома «таун-хаусы») и объектами коммунальной инфраструк-туры в поселках индивиду-альной жилой застройки.

Отсутствует необходи-мость дополнения Жилищ-ного кодекса РФ разделом IX «Саморегулирование в сфе-ре обеспечения безопас-ности в процессе управле-ния многоквартирными до-мами». Саморегулируемые организации управляющих создаются повсеместно и уже демонстрируют воз-можности добиться положи-тельных изменений в повы-шении качества управления многоквартирными домами в рамках существующего за-конодательства. Положения раздела IX закона ориен-

Важным шагом на пути рефор-

мирования ЖКХ и повышения

качества обслу-живания МКД

является разра-ботка законопро-екта «О внесении

изменений в Жилищный

кодекс Российс-кой Федерации

и отдельные законодательные акты Российской

Федерации»


58


тированы на усиление ад-министрирования в сфере управления многоквартир-ными домами и приведут к уменьшению самостоятель-ности и ущемлению прав собственников помещений в многоквартирных домах при принятии решений в от-ношении общего имущества в многоквартирном доме и ответственности за такие решения. Кроме того, введе-

ние обязательного членства управляющих организаций в саморегулируемой орга-низации и предлагаемые за-коном условия вступления и членства в СРО приведут к невозможности существо-вания малого бизнеса и за-труднят деятельность орга-низаций среднего бизнеса, что отрицательно скажется на развитии конкуренции в этой сфере.

Участники слушаний отмечают необходимость

дальнейшего совершенство-вания законодательного ре-гулирования данной сферы, в первую очередь направ-ленного на создание согла-сованной и равнозначной для всех участников жилищ-ных отношений системы вза-имоотношений в сфере ЖКХ, включающей повышение прозрачности деятельности управляющих, подрядных и ресурсоснабжающих ор-ганизаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов, совершенствование ответс-твенности собственников помещений и привлеченных ими лиц за состояние много-квартирных домов и качест-во коммунальных услуг.

Участники слушаний счи-тают, что решение проблем ЖКХ, защита законных прав собственников жилых поме-щений в многоквартирных домах, формирование жи-лищно-земельных комплек-сов как объекта управле-ния, эффективное развитие и функционирование объ-единений собственников и управляющих организаций, развитие рыночных отноше-ний для обеспечения потре-бителей сферы ЖКХ качест-венными услугами; антимо-нопольные мероприятия и контроль за ростом тарифов являются важнейшими зада-чами сегодняшнего дня и должны быть решены толь-ко при тесном взаимодейс-твии властей всех уровней и общественности.

Участники слушаний счи-тают, что Правительству РФ необходимо направить уси-лия для скорейшего реше-ния следующих задач.

1. Повышения качествен-ного состояния многоквар-тирных домов с высокой сте-пенью износа посредством разработки системы мер поддержки собственников жилья и их товариществ при проведении капитально-го ремонта многоквартир-ных домов, которая должна включать не только предо-ставление бюджетных суб-сидий, а в первую очередь создание государственных институтов предоставления гарантий по долгосрочным кредитам ТСЖ и управляю-щим организациям.

2. Обеспечения много-квартирных домов, бывших в управлении прежнего собственника в лице госу-дарства, установленной за-конодательством техничес-кой документацией.

3. Повышения энергети-ческой эффективности мно-гоквартирных домов за счет проведения собственника-ми и привлеченными ими в зависимости от реализу-емых в домах способов уп-равления лицами меропри-ятий по энергосбережению и комплексной модерниза-ции домов. Такие мероприя-тия должны стимулировать-ся путем реализации феде-ральных, региональных и муниципальных программ.

4. Создания института адресного субсидирования расходов на капитальный ремонт и энергоэффектив-ную модернизацию мно-гоквартирных домов собс-твенников квартир с низки-ми доходами.

5. Создания условий, в том числе законодательных, для широкомасштабного


Сейчас назначение льгот во многих случаях зависит от благорасположения чиновников

59


развития конкуренции в области управления много-квартирными домами: сни-жение административных барьеров со стороны мест-ных администраций, подде-ржка добровольной систе-мы саморегулирования.

6. Повышения профес-сионального уровня спе-циалистов управляющих организаций и ТСЖ/ЖСК, осуществляющих функции управления, путем обучения (повышения квалификации) за счет бюджетных средств.

7. Правового регулиро-вания деятельности товари-ществ собственников жилья, исключающее разделение собственников жилых и не-жилых посещений на членов и не членов ТСЖ, а также ус-траняющее многовластие в лице общего собрания собс-твенников и общего собра-ния членов ТСЖ.

8. Законодательного оп-ределения ответственности управляющих организаций за обеспечение безопасных условий проживания граж-дан и эксплуатации много-квартирных домов в случае заключения договора уп-равления многоквартирным домом, оказания содействия в разработке стандартов уп-равления многоквартирны-ми домами саморегулиру-емыми организациями для распространения практики добровольно принятия уп-равляющими обязательств по высокому качеству про-фессиональных услуг.

9. Создания перечня ха-рактеристик многоквартир-ного дома, его конструкций и инженерных систем с ука-занием показателей состоя-

ния, при котором обеспечи-вается безопасность эксплу-атации многоквартирного дома (регламентных требо-ваний), для использования в целях контроля испол-нения обязанностей собс-твенников помещений в многоквартирных домах и иных лиц, ответственных за управление домами.

10. Создания механиз-мов, стимулирующих актив-ное участие собственников в принятии решений на об-щих собраниях и контроле их исполнения, а также по-вышающих дисциплину по внесению платежей за ЖКУ.

11. Разработки процедур передачи многоквартирно-го дома (включая передачу технической документации или ее восстановление) при сдаче нового дома, при сме-не способа управления или управляющей организации, при смене правлений в ТСЖ или ЖСК, а также системы санкций за ненадлежащее их исполнение участниками жилищных отношений.

12. Ужесточения норма-тивных требований при пе-редаче нежилых помещений в многоквартирных домах в муниципальную, государс-твенную, а в последующем в собственность иных лиц при выбытии таких помеще-ний из состава общего иму-щества в многоквартирном доме, в том числе – обяза-тельное проведение с учас-тием представителей собс-твенников технической ин-вентаризации и экспертизы, определяющих назначение помещений, а также уста-новление материальной и уголовной ответственности

чиновников за незаконное распоряжение общим иму-ществом собственников; нераспространение ограни-ченных сроков исковой дав-ности на сделки, связанные с отчуждением объектов общего имущества в много-квартирных домах.

13. Введения обязатель-ности отражения в Едином государственном реестре прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним, а

также в государственном кадастре недвижимости пе-речня объектов недвижи-мого имущества, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

14. Разработки и внедре-ния обучающих программ, циклов телевизионных пе-редач с целью просвеще-ния собственников жилых помещений, повышения их правовой грамотности, ак-тивности и ответственности за состояние жилищной не-движимости, способности


Необходимы эффективные меры

для защиты жителей от недобросовестных

управляющих организаций

60


формировать заказ на жи-лищно-коммунальные ус-луги, выбирать достойного исполнителя и контролиро-вать исполнение договор-ных обязательств.

15. Создания условий для привлечения частных ин-вестиций в модернизацию систем коммунальной инф-раструктуры путем измене-ния подходов к тарифному регулированию и стимулов для ресурсоснабжающих организаций к проведению модернизации систем ком-мунальной инфраструктуры и повышению качества и на-дежности поставки комму-нальных ресурсов.

16. Создания эффектив-ных методов управления системами коммунальной инфраструктуры, формиро-вание контрактных отноше-

ний по управлению комму-нальной инфраструктурой между органами власти и бизнесом в формате госу-дарственно-частного парт-нерства.

Участники совещания подчеркивают, что повы-шение активности граждан, усиление контроля «снизу» в масштабе каждого мно-гоквартирного дома будет способствовать повышению эффективности управления многоквартирными дома-ми и сферы ЖКХ в целом, а главное – позволит реально передать ответственность за состояние многоквар-тирных домов от властных структур к самим собствен-никам, что является целью жилищной реформы.

Важнейшими задачами для Общественной пала-

ты РФ в этом направлении в 2011 г. являются.

1. Усиление обществен-ного контроля за формиро-ванием тарифов на комму-нальные услуги и качеством их оказания гражданам, в том числе через постоян-ный мониторинг роста та-рифов в субъектах РФ и от-дельных муниципалитетах, прекращения практики на-вязывания собственникам установленных для нанима-телей размеров платы за со-держание и ремонт общего имущества в многоквартир-ных домах.

2. Создание условий для взаимодействия об-щественных организаций, представителей органов законодательной, исполни-тельной власти и судебной власти по вопросам нор-мативного обеспечения сферы управления жилищ-ным фондом посредством проведения тематических слушаний в Общественной палате РФ и Общественных палатах субъектов РФ в те-чение 2011 г. в соответствии с обозначенными выше за-дачами.

3. Организация работы по проведению экспертизы проектов нормативно-пра-вовых актов, включенных в повестку работы Государс-твенной Думы и Правитель-ства РФ на 2011 г., направ-ленных на регулирование отношений в сфере ЖКХ.

4. Поддержка неком-мерческих организаций в жилищной сфере путем ус-тановления грантов по те-матике совершенствования управления многоквартир-ными домами. �

Лучше маленькое, но свое,

чем большое, но общее…

Участники слушаний под-черкивают, что повышение активности граж-дан, усиление контроля «сни-зу» в масштабе каждого МКД будет способство-вать повышению эффективности управления ими и ЖКХ в целом, а главное – поз-волит реально передать ответ-ственность за состояние многоквартирных домов от власт-ных структур к са-мим собственни-кам, что является целью жилищной реформы


№ 4/2011

СПРАВОЧНИКРУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ,ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ

КОМПАНИИПРИЛОЖЕНИЕ К ЖУРНАЛУ «КОММУНАЛЬЩИК»

��-��-2011-04.indd 5 19.04.2011 13:23:59

На

прав

ах р

екла

мы

Издательский дом рекомендуетПрофессиональный журнал, освещающий комплекс проблем, связан-ных с подготовкой, составлением сметно-договорной документа-ции и эффективным использованием ее в строительстве.

При наполнении журнала должное внимание уделяется всем на-правлениям деятельности сметчиков. Особое место отводится практическому использованию современных методик составле-ния смет и информационным технологиям, а также подробному разбору различных конкретных ситуаций и комментариям юри-стов. В каждом номере – сметное нормирование; методики со-ставления смет и единичных калькуляций; региональные индек-сы пересчета сметной стоимости; индексация цен в строительстве.Наши читатели получат от ведущих специалистов информацию о лучших идеях и современном опыте их внедрения. В рамках ру-брики «Книжная полка» – ежемесячный обзор книжных новинок по сметному делу и смежным вопросам. С авторами статей можно связаться через редакцию.

Главный редактор – Д.Н. Силка, канд. экон. наук. Председатель редакционного сове-та – Е.Е. Ермолаев, начальник Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности стройматериалов.

Ежемесячное издание. Объем – 80 стр. В свободную продажу не поступает

http://www.sdr.panor.ru

НОВОЕ В ЦЕНООБРАЗОВАНИИ• НОВОЕ В СМЕТНО-ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ• В ПОМОЩЬ СМЕТЧИКУ• ПРАКТИКА СМЕТНО-ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ• СПРАВОЧНИК ИНЖЕНЕРА-СМЕТЧИКА• ИНДЕКСЫ ЦЕН•

В ПРЕДДВЕРИИ КАПРЕМОНТА• ОПРЕДЕЛЯЕМ СТОИМОСТЬ ОБОРУДОВАНИЯ• РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ• КОНСУЛЬТАЦИИ СПЕЦИАЛИСТОВ• ДОКУМЕНТЫ ПО ВОПРОСАМ ЦЕНООБРАЗО-• ВАНИЯ И СМЕТНО-ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ



МНЕНИЕ О ЖУРНАЛЕ Р.В.Шедловский, канд. экон. наук, начальник отдела оценки ЗАО «Международный Бизнес Центр:

консультации, инвестиции, оценка»

ИНФОРМАЦИЯ АКТУАЛЬНАЯ И ВСЕСТОРОННЯЯ– Главной тенденцией инвестиционно-строительной

сферы в настоящее время является развитие девело-перской формы деятельности. Как известно, девелоп-мент включает в себя весь перечень работ по отведе-нию площадки строительства, возведению объектов и дальнейшей их эксплуатации.

При подготовке сметной документации на такие сложные и масштабные работы требуется приме-нение всего имеющегося инструментария сметно-договорной работы. Зачастую даже квалификации и компетенции сметчика, имеющего десятилетний опыт за плечами, недостаточно для того, чтобы разобраться во всех аспектах и тонкостях создания и сопровожде-ния многообразия сводных, объектных и локальных сметных расчетов.

Более того, девелопмент подразумевает значи-тельно рассосредоточенную работу по субъектам РФ, которая требует и применения различных баз сметно-нормативной документации со своими методическими особенностями.

Для получения необходимой информации требу-ется работа со специализированными информацион-ными и справочными источниками, среди которых до-стойное место занимает журнал «Сметно-договорная работа в строительстве». Авторы материалов пред-ставляют самые разные регионы страны и являются ведущими специалистами в своем деле.

Именно разностороннее освещение актуальных вопросов делает издание востребованным среди ра-ботников строительных организаций.


12378


84782

1

04 • 2011СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

ОТ РЕДАКЦИИ

Законодательство в жилищной сфере стремительно меняется, едва-едва поспевая за бурным процессом реформирования и формирования новых правовых и хозяйственных отношений между различными субъектами: органами государственной и муниципальной власти, ресурсоснабжающими организациями и компаниями, осуществляющими управ-ление жилищным фондом.

Справочник для руководителя ТСЖ, ЖСК, управляющей компании задуман как практи-ческое пособие для применения в повседневной деятельности. Ежедневно в нашей работе возникают ситуации, когда нужно воспользоваться нормативной базой, найти примерные формы документов или образец готового решения, которое необходимо для определен-ной ситуации. Скажем, нужно выполнить модернизацию теплового узла либо провести ремонт коммуникаций в многоквартирном доме. И сразу же возникают вопросы различ-ного рода: как это лучше сделать и какие применить технологии? как правильно принять решение собственников помещений в многоквартирном доме и как надлежащим образом его оформить? Как провести процедуры, чтобы такое решение не было оспоримым? Как вовлечь собственников в принятие решений, показать им необходимость участия в софи-нансировании работ по восстановлению эксплуатационных качеств их многоквартирного дома, утраченных в процессе жизнедеятельности жилого здания.

Ответы на все эти вопросы призван дать наш Справочник.

Настоящий выпуск Справочника посвящен теме:«Капитальный ремонт и модернизация многоквартирного дома».

Главный редакторЕвгения Юнисова

2

04 • 2011 СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

«СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ

КОМПАНИИ»№ 04/2011

Приложение к журналу «Коммунальщик»

Главный редакторЕ. Юнисова






тел. 8 (495) 664-27-91





прямой редакционной подписки Тел./факс (495) 664-27-61









комплекса.




а /я 1, ООО «ПАНОРАМА»Журнал «Cправочник руководителя ТСЖ, ЖСК, управляющей компании»




РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

1.1. Проработка технических и финансовых вопросов капитального ремонта многоквартирного дома ................................................................. 5

1.2. Примеры дефектов, возникающих при длительной эксплуатации жилых зданий

1.2.1. Кирпичные здания .................................................................................................... 6

1.2.2. Панельные здания .................................................................................................... 6

1.2.3. Железобетонные каркасные здания ................................................................ 7

1.2.4. Панели и блоки внешних стен из газобетона ............................................... 7

1.2.5. Деревянные здания .................................................................................................. 7

1.2.6. Стальные конструкции ............................................................................................ 7

1.2.7. Фундаменты ................................................................................................................. 7

1.3. Определение потребности в ремонте объектов общего имущества в многоквартирном доме ............................................................................................................... 8

Приложение 1. Форма Акта осмотра элементов общего имущества в многоквартирном доме .................................................................................................................................................9

Приложение 2. Средние нормативные сроки службы конструкций и инженерных систем жилых зданий ......................................................................................11

Приложение 3. Форма оценки технического состояния объектов общего имущества многоквартирного дома (строительных конструкций, инженерных систем и оборудования, придомовой территории) и потребности в ремонте ..............................................................................................................13

РАЗДЕЛ 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА РАБОТ И СТОИМОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ

Оценка затрат на проведение капитального ремонта и подготовка предложений по порядку финансирования ........................................................................16

Приложение. Пример расчетов размера финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме ...................20

СОДЕРЖАНИЕ

3


РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

3.1. Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов и модернизации ................................................................................................................................22

3.2. Откуда можно получить средства.....................................................................................23

3.3. Механизмы финансирования

3.3.1. Накопление собственных средств собственников помещений ............................................................................................................................25

3.3.2. Единовременные целевые взносы..................................................................27

3.3.3. Оплата капитального ремонта в рассрочку ................................................27

3.3.4. Кредитные ресурсы ................................................................................................29

3.3.5. Бюджетные субсидии ............................................................................................31

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

4.1. Способы конкурентного отбора ........................................................................................33

4.2. Использование способов конкурентного отбора товариществами собственников жилья .....................................................................................................................36

4.3. Принципы конкурентного отбора ....................................................................................39

4.4. Подготовка к проведению конкурентного отбора ...................................................40

4.5. Проведение отбора предложений ...................................................................................48

4.6. Заключение договора с победителем отбора .............................................................51

Приложение 1

Пример 1. Правила ТСЖ закупки товаров, заказа услуг/работ......................52

Пример 2. Таблица оценки предложений подрядчиков ..................................53

Пример 3. Сравнение предложений по поставке/продаже товара .......................................................................................................................................54

Приложение 2. Примерный договор подряда на капитальный ремонт ..................55

СОДЕРЖАНИЕ

4


ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Срок жизни большинства многоэтажных домов может достигать 80–100 и более лет. Однако проблемы могут появиться уже через несколько лет после ввода здания в эксплуатацию, причем важную роль здесь играет качество использованных материалов, технологии строительства, проектирования, обслуживания и эксплуатации. В любом случае, природные процессы тоже имеют место, ведь так или иначе они изнашивают нашу искусственную среду. Однако при своевременном обслуживании и ремонте зданий срок их эксплуатации может заметно возрасти. В советский период, когда у зданий отсутствовал хозяин, в большинстве случаев такие работы не проводились либо проводились крайне недостаточно, поэтому появлялись и появляются преждевременные дефекты.

В данном разделе использованы материалы, подготовленные в рамках проекта «Поддержка собственников жилья» фондом «Новая Евразия» совместно с фондом «Институт экономики города»; материалы Ассоциации ТСЖ и ЖСК, ассоциаций квартирных владельцев Латвии и Эстонии.

Ключевые слова: ТСЖ, ЖСК, капитальный ремонт, управление, многоквартирный дом, собственники, эксплуатация жилых зданий

РАЗДЕЛ 1

5


РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

1.1. ПРОРАБОТКА ТЕХНИЧЕСКИХ И ФИНАНСОВЫХ ВОПРОСОВ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Для того чтобы собствен-ники помещений в мно-гоквартирном доме мог-ли принять взвешенное и ответственное решение о проведении капитального ремонта, видах работ, стои-мости, сроке начала работ, порядке финансирования капитального ремонта (т. е. по ключевым вопросам по-вестки дня будущего собра-ния), им необходима следу-ющая информация:

каково техническое со-стояние объектов общего имущества в многоквар-тирном доме, какие виды ремонтов необходимы, насколько срочно, каковы возможные последствия, если ремонтные работы отложить;сколько стоит каждый из видов требуемого ремон-та в настоящее время, на-сколько изменится стои-мость, если данную работу отложить на год-два;какие расходы лягут на каждого из собственников помещения в зависимости от планируемых видов ра-бот по ремонту;какие варианты опла-ты ремонта возможны, на что и в каком разме-ре может быть получена финансовая помощь от органов местного само-управления.

�

�

�

�

Правление товарищества (или управляющая органи-зация) должно быть готово предоставить собственни-кам помещений всю необхо-димую информацию и отве-тить на вопросы так, чтобы собственники поддержали предложения правления (или управляющей органи-зации) по проведению капи-тального ремонта.

Собственники должны научиться учитывать, что

с собственностью на квар-тиру связано и общее иму-щество в доме, поэтому они должны заботиться не только о своей квар-тире, но и об общем иму-ществе;без взаимного доверия и общения нельзя прини-мать решений о финан-совых средствах, которые аккумулируются в фонде ремонтов, поэтому не-обходимо участвовать в общих собраниях собст-венников и в принятии решений о том, что и когда будет делаться и как это будет финансиро-ваться;выбранные представите-ли товарищества или про-фессиональный управля-ющий нуждаются в том, чтобы подготовленные ими планы по обслужива-нию и ремонтам обсужда-

�

�

�

лись, подвергались дело-вой критике и одобрялись большинством собствен-ников;если комплексный капи-тальный ремонт или ком-плексную реконструкцию нельзя провести за один раз, необходимо начать с того, что больше всего вредит зданию – напри-мер, протекание крыши, просачивание или утечка воды или канализации, га-зовой распределительной сети;большой объем финансо-вых вложений в экономию энергии быстро возвра-щается и будет в будущем экономить средства собст-венников.

Первый шаг к понима-нию проблем, возникающих при эксплуатации любого строения, – регулярные ос-видетельствования его тех-нического состояния.

Наиболее распростра-ненная форма проведения освидетельствования – ос-мотры технического со-стояния конструктивных эле ментов здания и его инже нер ного оборудова-ния, которые проводятся с определенной периодич-ностью. По результатам та-кого осмотра составляется акт технического состояния (см. При ложение 1).

�

�

Требования к обеспечению

безопасности зданий и соору-

жений в процессе эксплуатации установлены

Федеральным законом от

30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Техни-ческий регламент

о безопасности зданий и соору-жений» (глава 5)

6


Срок жизни большинс-тва многоэтажных домов может достигать 80–100 лет и выше. Однако проблемы могут появиться уже через несколько лет эксплуата-ции, причем важную роль здесь играет качество ис-пользованных материалов, технологии строительства, проектирования, уровень обслуживания и эксплуата-ции. В любом случае, при-родные процессы тоже име-ют место, ведь так или ина-че они изнашивают нашу искусственную среду. Одна-ко при своевременном об-служивании и ремонте зда-ний срок их эксплуатации может заметно возрасти. В прежний период, когда у зданий отсутствовал хозя-ин, в большинстве случаев такие работы не проводи-лись либо проводились крайне недостаточно, по-этому появлялись и появ-ляются преждевременные дефекты.

Сегодня отмечаются про-блемы в зданиях из кирпич-ных, панельных, железобе-тонных, стальных и деревян-ных конструкций. Приведем некоторые, наиболее часто встречающиеся.

1.2.1. Кирпичные зданияОблицовка из ячеистого

кирпича, имеющего низкую морозоустойчивость, осо-бенно подвержена разру-шению на верхних этажах вблизи от парапетов или в районах балконов. Местами

бывают сильные соляные повреждения.

Вторым существенным недостатком является от-соединение внешней об-лицовки от кирпича в трех-слойных стенах, состоящих из нескольких компонентов: облицовка, минеральная вата 60 мм, внутренняя не-сущая стена, которая может обвалиться. Причина этого явления кроется в разруше-нии связующего слоя между облицовкой и несущей сте-ной или в коррозии сталь-ных сцепок, если для сцепки облицовки и несущей стены использовалась арматурная сталь.

Третьим крупным местом повреждений являются бал-коны, особенно открытые участки. Под влиянием вла-ги там появляются коррози-онные повреждения.

Интенсивная коррозия арматуры железобетонных балконов начинается после карбонизации бетона (ней-трализации среды бетона), что является непредотвра-тимым процессом. Углекис-лота соединяется с окси-дом кальция, в результате чего появляется карбонат кальция. Первоначальная щелочная среда становит-ся нейтральной и больше не защищает сталь от кор-розии.

Проблемой является так-же теплоизоляция стен тол-щиной в два и три кирпича. Во-первых, они не отвечают сегодняшним требованиям.

Во-вторых, во многих мес-тах трехслойных стен тон-кий слой минеральной ваты уничтожен.

1.2.2. Панельные зданияПанели внешних стен

построенных типовых зда-ний имеют трехслойную структуру: внутренняя не-сущая плита, утеплитель и тонкая внешняя железобе-тонная плита. Внешняя и внутренняя плиты связаны стальными сцепками, кото-рые могут иметь коррози-онные повреждения. Поэ-тому внешняя плита может отвалиться вместе с утепли-телем или отделкой. Данный вопрос – коррозия стальных сцепок – еще недостаточ-но исследован, к примеру, в 2005 г. были сняты отде-льные сцепки с пяти старых зданий, и их состояние было вполне удовлетворитель-ным. В последнее время широкое распространение получило дополнительное утепление стен с новой от-делкой.

Другая проблема – мосты холода в районах внешних стен, углах перекрытий, в местах соприкосновения внешних и внутренних стен, в углах здания и крыши.

Третьим видом повреж-дений является выдвижение отдельных панелей торце-вых стен.

Четвертая проблема – от-соединение или коррози-онные повреждения желе-зобетонных козырьков или

1.2. ПРИМЕРЫ ДЕФЕКТОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ДЛИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ


7


коррозионные поврежде-ния балконов.

1.2.3. Железобетонные каркасные здания

В таких зданиях зачас-тую встречается карбо-низация железобетонных конструкций и последую-щая коррозия арматуры, соляные, низкотемпера-турные и влажностные повреждения. Довольно часто встречается корро-зия сцепок – сборных эле-ментов между столбами и задвижками. Эти узлы, как правило, скрыты между перекрытиями, и доступ к ним усложнен. Не менее значительной проблемой является коррозия арма-турной стали перекрытий из ребристых панелей, осо-бенно во влажных поме-щениях или помещениях, где вода попадает на пол, чаще всего в промышлен-ных и сельскохозяйствен-ных постройках. Ремонт таких панелей достаточно объемен и результат даже качественного ремонта сомнителен.

Отдельно возникает воп-рос ремонта панелей пере-крытий в местах опирания, а также ремонт поперечной арматуры. Встречаются про-блемы и с соединениями па-нелей внешних стен с кар-касом. Те же дефекты имеют место во влажных помеще-ниях с железобетонными балками.

1.2.4. Панели и блоки внешних стен из газобетона

Карбонизация газобето-на идет еще быстрее, чем в

случаях с обычным бетоном. В результате чего бетонная среда нейтрализуется, и ар-матура подвергается интен-сивной коррозии.

Вторым аспектом явля-ются повреждения низкой температурой, особенно для стен из газосиликата. Проблему помогают мини-мизировать широкие кар-низы здания и корректное удаление дождевой воды с крыши.

Теплоизоляция 300-мил-лиметровых внешних стен из газобетона тоже не отве-чает требованиям, но мосты холода здесь встречаются редко.

1.2.5. Деревянные здания

Основные повреждения деревянных зданий – гние-ние стенных балок, внешней облицовки при наличии низкого цоколя, деревян-ных элементов окон и ба-лок перекрытий в районах внешних стен под влиянием влажности. Наиболее опасен такой вредитель, как гриб домовой (Serpula lacrymans). В дополнение к гнилост-ным повреждениям часто встречаются повреждения, возникшие в результате де-ятельности насекомых. Для определения таких повреж-дений необходимо решение профессионала. Не каждое нагноение, о которых го-ворят фирмы, продающие химические средства, яв-ляется Serpula. В старых до-мах имеется недостаточная ветрозащита внешних стен. В перекрытиях отсутствует необходимая жесткость и звукоизоляция. Данные на-

рушения часто встречаются и в новых частных домах.

1.2.6. Стальные конструкции

Основные повреждения стальных конструкций – это коррозия, возникающая вследствие недостаточно-го обслуживания, зачас-тую ситуация усугубляет-ся чрезмерной нагрузкой или ударами. Имеют место деформация и трещины, возникающие в элементах конструкции и их соедине-ниях, особенно в сварочных швах. Последние могут быть обусловлены также уста-лостью материала, возни-кающей в ходе цикличной нагрузки. Иногда сварную сталь используют в местах, где это запрещено. В таких случаях в результате низких температур и динамической нагрузки могут появиться повреждения.

1.2.7. ФундаментыПовреждения фундамен-

та могут быть обусловлены различными причинами – ошибки проекта, осадка фундамента в мягких поч-вах. Домов с серьезными повреждениями – особенно крыши, фасады, балконы, козырьки – тысячи. В то же время товариществ, кото-рые обращаются в СКТЭ с просьбами о технической помощи, – единицы. Товари-щества или вообще ничего не делают, и разрушение здания продолжается, или проводят косметические ра-боты. Очень редко предпри-нимаются крупные работы, выполняемые при помощи банковских займов.


8


В процессе подготовки к общему собранию прав-лению ТСЖ (управляющей организации) необходимо провести оценку техничес-кого состояния основных объектов общего имущест-ва в многоквартирном доме и определить потребность в ремонте (если это не было сделано ранее). Для регис-трации результатов оцен-ки технического состояния можно использовать форму, представленную в Прило-жении 1. Техническое состо-яние объектов общего иму-щества, выявленное в ходе осмотра, может характери-зоваться как:

отличное: новое или не требующее ремонта обо-рудование, конструктив-ный элемент, другая часть многоквартирного дома;хорошее: необходимы только профилактические работы;удовлетворительное: не-обходим незначительный ремонт;неудовлетворительное:необходим значительный ремонт;необходима замена: ре-монт невозможен или представляется нецелесо-образным по технико-эко-номическим причинам.

При определении ви-дов работ особенно стоит подумать о включении в перечень работ по капи-тальному ремонту тех ра-бот, которые направлены на снижение потребности в энергопотреблении (утеп-

�

�

�

�

�

ление фасадов, установка узлов управления потреб-лением ресурсов), что в будущем приведет к сниже-нию расходов собственни-ков помещений на оплату коммунальных услуг, а так-же установку общедомовых приборов учета потребле-ния ресурсов, что даст воз-можность собственникам платить только за то, что они действительно получи-ли и использовали, создаст стимул к экономии ресур-сов и тем самым расходов.

Кроме этого можно реко-мендовать правлению ТСЖ (управляющей организа-ции) расставить приорите-ты (очередность по важнос-ти) выполнения требуемых работ по капитальному ре-монту. Составление списка работ по ремонту в зависи-мости от важности их вы-полнения может оказаться очень полезным, если собс-твенники решат, что они не могут финансировать про-ведение комплексного ре-монта (ремонта, включаю-щего все виды необходимых работ), и придется прини-мать решение, какие виды ремонтов нужно отложить на будущее.

Для каждого вида ра-бот по ремонту рекомен-дуется оценить приори-тетность данной работы/ремонта – степень важности ее выполнения в ближайшее время (1 – первоочередная; 2 – важная; 3 – менее важ-ная) в зависимости от того, насколько необходимость

этой работы связана с воз-можностью возникновения угрозы безопасному про-живанию в доме, нанесения значительного ущерба об-щему имуществу или иму-ществу собственников по-мещений. Кроме этого при оценке приоритетов реко-мендуется учитывать, при-ведет ли выполнение дан-ной работы к увеличению рыночной стоимости поме-щений собственников (или наоборот, неисполнение данной работы приведет к существенному снижению их стоимости), не произой-дет ли значительного удоро-жания этой работы, если ее отложить на будущее.

При принятии решений о приоритетности/очеред-ности работ по ремонту, не-обходимости выполнения работ в ближайшее время или возможности отложить на какой-то период (надо определить, на какой) ре-комендуется по каждой из работ задавать следующие вопросы:

не приведет ли перенос сроков выполнения дан-ной работы к возникнове-нию опасности для жизни проживающих в доме, уг-розы их здоровью, не на-несет ли значительного ущерба общему имущест-ву в доме или имуществу собственников помеще-ний?повлияет ли перенос сро-ков выполнения данной ра-боты на срок службы объ-екта общего иму щест ва?

�

�

1.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТРЕБНОСТИ В РЕМОНТЕ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ


9


есть ли уверенность в том, что выполнение этой работы в будущем не будет стоить значи-тельно дороже, чем если бы она была выполнена сейчас?не приведет ли перенос сроков выполнения дан-ной работы к значитель-ному ухудшению внешне-го вида многоквартирного дома, что снизит стоимость помещений (квартир) собственников?

Правлению товарищес-тва (управляющей орга-

�

�

низации) рекомендуется подготовить обобщенную информацию о выявлен-ной необходимости в про-ведении ремонтных работ и их важности (приоритет-ности) для представления собственникам на общем собрании. Эту информа-цию целесообразно также использовать до собрания для получения «обратной связи», до изучения мне-ний собственников, готовы ли они поддержать пред-ложение о проведении данных видов работ по

капитальному ремонту, на какие работы согласны все (или большинство), какие работы не вызывают эн-тузиазма у собственников или части собственников. Соответственно затем мож-но будет подумать, нужно ли прикладывать какие-то дополнительные усилия, для того чтобы убедить собственников помеще-ний в целесообразности предложений правления. Изучить мнения собствен-ников можно через прове-дение опроса.

АКТосмотра элементов общего имущества в многоквартирном доме,расположенном по адресу:_________________________________

Москва «___»__________20___ г.

Комиссия в составе:

1. Председателя комиссии: _________________________________________________

2. ______________________________________________________________________

3. ______________________________________________________________________

4. ______________________________________________________________________

при участии _____________________________________________________________ ________________________________________________________________________

произвела осмотр элементов общего имущества многоквартирного дома, располо-женного по адресу: _______________________________________________________

При осмотре установлено следующее:

(продолжение на странице 10)

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ФОРМА АКТА ОСМОТРА ЭЛЕМЕНТОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ


10


Председатель комиссии __________________________ / _________________________ /Члены комиссии _______________________________________________ / _________________________ / _______________________________________________ / _________________________ / _______________________________________________ / _________________________ /

Иные участники _______________________________________________ / _________________________ / _______________________________________________ / __________________________

№ п/пНаименование конструкции,

элемента, системы инженерного оборудования

Техническое состояние (физический износ, %)

Описание (кол-во, шт.; площадь, кв. м; материал;

вид; длина, м; протяженность, м; грузоподъемность, т; марка;

диаметр, мм (м); прочее)

Необходимые работы (подлежит ремонту, кв. м (м, шт.); состояние:

удовлетворительное/неудовлетворительное; санитарное состояние: удовлетворительное/неудовлетворительное;

необходимо заменить; прочее)

Помещения, не являющиеся частями квартир123456

Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома789

101112

Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами и внутри помещений) техническое и иное оборудование

131415161718

Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства192021222324Иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, объекты, расположенные

в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом25

26

27

28

29

30


11


№№ пп Наименование конструктивных элементов и инженерных устройств Нормативный межремонтный

срок службы, лет1 Фундаменты бутовые на сложном или цементном растворе, бетонные и железобетонные 1502 Кирпичные (из красного кирпича) на цементном или сложном растворе 603 Стены:

особо капитальные (кирпичные в 2,5–3 кирпича) на сложном или цементном растворе, панельные из однослойных панелей и блоков 150

каменные из кирпича в 2–2,5 кирпича, крупнопанельные из 3-слойных панелей 125из облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника 100деревянные рубленые и брусчатые 90

4 Перекрытия:железобетонные сборные и монолитные 150с кирпичными сводами или бетонными заполнениями по металлическим балкам 125деревянные по металлическим балкам 100деревянные по деревянным балкам 90

5 Полы:паркетные из бука при посемейном заселении 45то же в коммунальных квартирах 30то же из дуба при посемейном населении 60то же в коммунальных квартирах 45дощатые при посемейном заселении 30то же в коммунальных квартирах 15из линолеума и поливинилхлоридных плиток при посемейном заселении 30то же в коммунальных квартирах 15из керамической плитки при посемейном заселении 90то же в коммунальных квартирах 60

6 Лестницы: площадки железобетонные, степени плитные каменные по металлическим балкам, железобетонным косоурам или готовые железобетонные лестничные марши 150

7 Крыши (несущие элементы):из сборных железобетонных элементов 150из деревянных конструкций 60

8 Кровля:из керамической черепицы 90из асбестоцементных плиток и волнистого асбошифера 45из рулонных материалов с битумным покровным слоем 5из рулонных полимерных и битумнополимерных материалов 15из черной кровельной стали 15из оцинкованной стали 30

9 Водосточные трубы:из оцинкованной стали 15из черной стали 5внутренние водостоки из полимерных труб 15тоже из асбестоцементных труб 60

10 Перегородки:железобетонные, бетонные 150кирпичные, шлакобетонные оштукатуренные 90гипсовые, гипсоволокнистые 60деревянные оштукатуренные 30

11 Окна и двери:переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах 45внутренние двери: с филенчатыми полотнами 30внутренние двери: с каркасными полотнами 15

12 Отделочные работы, связанные с повреждениями отделки квартир и мест общего пользования, включаются в общую смету13 Центральное отопление:

нагревательные приборы, радиаторы 30трубопроводы 30запорно-регулировочная арматура 15

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. СРЕДНИЕ НОРМАТИВНЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ КОНСТРУКЦИЙ И ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ


12


котлы чугунные 30котлы стальные 15изоляция трубопроводов 15борова и дымоходы, облицовка котлов 15

14 Горячее водоснабжение:трубопроводы 15арматура запорно-регулировочная, смесители при посемейном заселении 15то же в коммунальных квартирах и местах общего пользования 10

15 Водопровод и канализация:трубопроводы стальные 15то же из оцинкованной стали 30запорно-регулировочная арматура при посемейном заселении 15то же в коммунальных квартирах и местах общего пользования 10приборы фаянсовые при посемейном заселении 15то же в коммунальных квартирах и местах общего пользования 10ванны чугунные эмалированные при посемейном заселении 45то же в коммунальных квартирах и местах общего пользования 30ванны стальные эмалированные 15раковины чугунные эмалированные при посемейном заселении 30то же в коммунальных квартирах 20раковины стальные эмалированные 15трубопроводы чугунные 45

16 Внутридомовое электрооборудование:электропроводка скрытая 30электропроводка открытая 20вводы и магистральная разводка 30выключатели, электропатроны, штепсельны розетки и др. (для посемейного заселения) 30то же для коммунальных квартир и мест общего пользования 30замена электрических плит кухонных для посемейного заселения 20то же для коммунальных квартир 15

17 Системы:противопожарной автоматики и дымоудаления 8диспетчеризации 15

18 Лифты:шкаф управления 25эл. двигатели, редукторы, купе, кабины 15балки, противовесы, подвесной кабель, ограничитель скорости 4–8

19 Газооборудование:внутренняя домовая сеть 20газовые плиты для посемейного заселения 20то же для коммунальных квартир 15водогрейные колонки 15

20 Отделка фасадов зданий:штукатурка по кирпичу 30терразитовая штукатурка с мраморной крошкой 60облицовка керамическими плитками 75облицовка естественным камнем 120окраска фасадов полимерными красителями со сменой поясков из кровельной стали и восста-новлением герметизации стыков панелей 10

Примечание: срок и вид отделки фасада согласовывается с отделом внешнего оформления зданий Москомархитектуры21 Балконы:

несущие железобетонные консольные плиты, балки-консоли и плиты балкона 60несущие металлические балки-консоли с бетонным заполнением 30

22 Благоустройство участка:асфальтовые покрытия внутридворовых проездов 10асфальтовые тротуары 10отмостки вокруг здания 10газоны 10детские площадки 10

23 Строительные конструкции и сооружения внутриквартальных коллекторов, попутных дренажей и водовыпусков 30


13


ПРИ

ЛО

ЖЕН

ИЕ

3. Ф

ОРМ

А О

ЦЕН

КИ Т

ЕХН

ИЧ

ЕСКО

ГО С

ОСТ

ОЯН

ИЯ

ОБЪ

ЕКТО

В О

БЩЕГ

О

ИМ

УЩЕС

ТВА

МН

ОГО

КВА

РТИ

РНО

ГО Д

ОМ

А С

ТРО

ИТЕ

ЛЬН

ЫХ

КОН

СТРУ

КЦИ

Й, И

НЖ

ЕНЕР

НЫ

Х СИ

СТЕМ

И О

БОРУ

ДО

ВАН

ИЯ,

ПРИ

ДО

МО

ВОЙ

ТЕР

РИТО

РИИ

И П

ОТР

ЕБН

ОСТ

И В

РЕМ

ОН

ТЕД

ата

осм

отра

: ___

____

____

____

____

____

____

____

____

_Ф

.И.О

. про

води

вшег

о(их

) осм

отр

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

____

-

№

п/п

Наим

енов

ание

объе

кта

Хара

ктер

исти

каЕд

. изм

.Ко

личе

ство

Прое

ктны

й сро

к эк

сплу

атац

ииФа

ктич

ески

й сро

к эк

сплу

атац

ииСо

стоя

ние н

а мо

мент

пров

ерки

Выяв

ленн

ые не

испр

авно

сти

/ пов

режд

ения

(при

чины

их

возн

икно

вени

я)

Потр

ебно

сть

в рем

онте

/ за

мене

Прио

рите

тнос

ть

(оче

редн

ость

) ра

бот

Прим

ечан

ие

Нес

ущие

и о

граж

даю

щие

кон

стру

кции

зда

ния

1Ф

унда

мен

т 2

Стен

ы3

Меж

пане

льны

е ст

ыки

4П

ерек

рыти

я5

Конс

трук

ции

кры

ши

6Кр

овля

7Д

ым

овы

е и

вент

и-ля

цион

ные

труб

ы

8Ф

асад

(обл

ицов

ка,

шту

кату

рка)

9Ба

лкон

ы10

Лодж

ии, э

ркер

ы11

Карн

изы

12Ко

зырь

ки

13Во

доот

водя

щие

ус

трой

ства

14О

кна

в по

дъез

дах

15Д

вери

в п

одъе

здах

16Ст

упен

и кр

ыле

ц17

Отм

остк

и18

Знак

иИ

нжен

ерны

е се

ти и

обо

рудо

вани

е

1Се

ти э

лект

росн

абж

ения

2Се

ти га

зосн

абж

ения

3Се

ти х

олод

ного

водо

снаб

жен

ия4

Сети

кан

ализ

ации

5Се

ти го

ряче

го

водо

снаб

жен

ия6

Сети

ото

плен

ия

7Те

плои

золя

ция

труб

опро

водо

в8

Сист

ема

вент

иляц

ии9

Мус

ороп

рово

д10

Сист

ема

водо

подк

ачки


14


11Ли

фты

12Те

плов

ой у

зел

13Бо

йлер

ы

14П

рибо

ры у

чета

по

треб

лени

я ре

сурс

ов

15П

рибо

ры р

егул

иров

ания

по

треб

лени

я ре

сурс

ов16

Водя

ные

насо

сы

17П

ерек

рыва

ющ

ие

задв

ижки

18Си

стем

ы б

езоп

асно

сти

19Си

стем

а по

жар

отуш

ения

20Ка

бель

ные

кана

лы21

Ант

енны

Мес

та о

бщег

о по

льзо

вани

я вн

утри

зда

ния

1П

одъе

зды

: сте

ны,

полы

, пот

олки

2Ле

стни

чны

е м

арш

и и

площ

адки

3Ле

стни

чны

е ог

раж

дени

я, п

ерил

а4

Поч

товы

е ящ

ики

5О

свещ

ение

6П

одва

л7

Техн

ичес

кий

этаж

8М

усор

окам

еры

9Че

рдач

ные

пом

ещен

ия10

Элек

трощ

итов

аяП

ридо

мов

ая т

ерри

тори

я1

Трот

уары

2

Дор

ожки

3М

еста

сто

янки

ав

тотр

ансп

орта

4Сп

орти

вны

е и

детс

кие

площ

адки

5Хо

зяйс

твен

ные

площ

адки

6

Скам

ейки

, бес

едки

7М

усор

осбо

рны

е пл

ощад

ки и

кон

тейн

еры

8О

граж

дени

я9

Нар

ужно

е ос

вещ

ение

10Га

зоны

, цве

тник

и11

Зеле

ные

наса

жде

ния

Пом

ещен

ия1

Оф

ис т

овар

ищес

тва

2Н

ежил

ое п

омещ

ение

для

сд

ачи

в ар

енду


15


ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА РАБОТ И СТОИМОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ

Представляется очень важным определить, какие работы нужно проводить по капитальному ремонту и сколько такие работы будут стоить. Поскольку собственникам предстоит на общем собрании не только утвердить перечень работ, производимых по ремонту их общего имущества, но и утвердить их стоимость, причем значительную часть денег по оплате стоимости ремонта собственники должны будут оплатить за счет целевых взносов на проведение такого ремонта.

Данный раздел посвящен порядку определения состава работ и стоимости планируемых ремонтных работ.

В данном разделе использованы материалы, подготовленные в рамках проекта «Поддержка собственников жилья» фондом «Новая Евразия» совместно с фондом «Институт экономики города»; материалы Ассоциации ТСЖ и ЖСК.

Ключевые слова: ТСЖ, ЖСК, капитальный ремонт, управление, многоквартирный дом, собственники, эксплуатация жилых зданий, смета на капитальный ремонт

РАЗДЕЛ 2

16


ОЦЕНКА ЗАТРАТ НА ПРОВЕДЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И ПОДГОТОВКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПОРЯДКУ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Обычно все люди хотят жить лучше, например, в хо-рошо отремонтированном доме, но если достижение этого «лучше» оплачивается самими людьми, то решение о том, делать или не делать, когда делать (сейчас или позже), зависят от финансо-вых возможностей людей. В случае с капитальным ре-монтом многоквартирного дома вопрос осложняется тем, что обычно в доме жи-вут семьи с разными уров-нями доходов, и расходы, которые вполне доступны одним собственникам, ока-зываются непосильной но-шей для других.

Для того чтобы собс-твенники могли принять ответственное решение о проведении капитального ремонта, видах работ, ко-торые будут выполняться, каждый из собственников должен сопоставить пред-стоящие расходы со свои-ми финансовыми возмож-ностями.

Проработка вопросов финансового обеспечения проведения капитального ремонта включает в себя:

оценку стоимости (хотя бы предварительную) каждо-го вида работ по ремонту, потребность в которых выявлена по результа-там освидетельствования

�

технического состояния общего имущества в мно-гоквартирном доме;оценку стоимости капи-тального ремонта для различных вариантов пе-речня работ, которые бу-дут в него входить;расчет размеров расхо-дов собственников по-мещений для различных вариантов перечня работ по капитальному ремонту и разработку предложе-ний по порядку финан-сирования капитального ремонта.

При определении сто-имости каждой работы по капитальному ремонту необходимо учитывать не только стоимость матери-алов и непосредственно производства работ, но и расходы на разработку проектной документации для выполнения данной работы и осуществление государственной экспер-тизы этой документации (если они необходимы), а также осуществление надзора за выполнением работы. Закон №185 поз-воляет получить финансо-вую поддержку не только на проведение работ по капитальному ремонту из установленного перечня, но и на разработку про-ектной документации для

�

�

этих работ и проведение государственной экспер-тизы та кой документации (ч. 5 статьи 15). Предвари-тельная стоимость работы по капитальному ремонту может определяться путем составления укрупненной сметы или путем изучения цен на выполнение данной работы на рынке строи-тельно-ремонтных работ.

В соответствии с Зако-ном №185 (п. 3 ч. 6 ст. 20) для получения бюджетных средств на проведение ка-питального ремонта много-квартирного дома в орган местного самоуправления должна быть в числе других документов представлена смета расходов на капи-тальный ремонт много-квартирного дома, утверж-денная общим собранием членов товарищества собст-венников жилья (членов жилищных, жилищно-стро-ительных или специализи-рованных потребительских кооперативов), а при реа-лизации способа управле-ния многоквартирным до-мом управляющей органи-зацией – общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому, если многоквар-тирный дом будет включен в муниципальную (а затем и региональную) адресную

РАЗДЕЛ 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА РАБОТ И СТОИМОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РЕМОНТА

17



программу по проведению капитального ремонта, раз-работка сметы расходов и затем ее утверждение общим собранием станет обязательным. Учитывая требования Жилищного кодекса, даже в тех домах, где создано товарищество собственников жилья, сме-ту расходов на проведение капитального ремонта ре-комендуется утвердить на общем собрании собствен-ников помещений.

Поскольку разработка смет специализированной организацией требует оп-латы, то до принятия собст-венниками помещений решения о проведении ремонта товариществом (управ ляющей организаци-ей) может быть составлена предварительная укруп-ненная смета или может быть проведена оценка стоимости планируемой работы на основе запро-сов цены (предваритель-ных смет) у потенциальных подрядчиков или анализа цен на аналогичные рабо-ты на рынке. Вся эта ин-формация понадобится то-вариществу (управляющей организации) для обосно-вания расходов на капи-тальный ремонт на общем собрании собственников помещений.

После того как пример-ная (предварительная) сто-имость каждой из необхо-димых работ по капиталь-ному ремонту определена, рекомендуется рассчитать несколько вариантов об-щей стоимости капиталь-ного ремонта и размера расходов собственников (в

расчете на один квадрат-ный метр общей площади помещений собственни-ков) в зависимости от пе-речня работ, которые будут входить в планируемый ка-питальный ремонт. Пер-вый вариант составляется из предположения, что в доме будет выполняться весь (полный) перечень и объем работ по капи-тальному ремонту общего имущества, необходимость которых была выявлена при оценке техническо-го состояния дома. После определения суммы всех предполагаемых расходов, соответствующих первому варианту капитального ре-монта (комплексный капи-тальный ремонт), рассчи-тывается предполагаемый размер расходов собствен-ников помещений (в рас-чете на 1 кв. м общей пло-щади помещений), необхо-димых для осуществления комплексного ремонта. Для наглядности полезно также рассчитать размер расходов собственников каждого помещения (с уче-том площади помещений). Далее рассчитывается раз-мер платы на капитальный ремонт в зависимости от того, за какой срок пред-полагается собрать требу-емую сумму средств на ре-монт (например, планиру-ется, что ремонт начнется через полгода, год и т. д.). Эти расчеты сопоставляют-ся с оценкой возможности собственников помеще-ний в многоквартирном доме нести такие расходы. Если правление (управля-ющая организация) пред-

полагает, что рассчитан-ные размеры расходов на капитальный ремонт не соответствуют финансо-вым возможностям боль-шинства собственников помещений в доме, то ра-бота над предложениями по капитальному ремонту продолжается. Для следу-ющего варианта расчета из перечня работ по капи-тальному ремонту исклю-чаются некоторые работы (с наименьшей степенью приоритетности, они затем включаются в перспектив-ный план ремонтов). Ана-логичным образом произ-водятся расчеты для второ-го варианта капитального ремонта, а за тем, по необ-ходимости, по следующих вариантов. Каждый после-дующий вариант перечня работ получается путем постепенного исключения тех работ (даже достаточно важных с технической точ-ки зрения), неисполнение которых в предстоящем (текущем) году не прине-сет значительного ущерба имуществу собственни-ков, на финансирование которых в данное время недостаточно средств. Из-менение перечня работ по капитальному ремонту производится до тех пор, пока не будет достигнуто соответствие планируемо-го капитального ремонта и предполагаемых финан-совых возможностей собс-твенников помещений. При этом обязательно фор-мируется план ремонтов на перспективу, в котором отложенные работы плани-руются на определенный

18



год. В многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственни-ков жилья, на общее соб-рание членов товарищест-ва рекомендуется вынести вопрос о создании фонда будущих ремонтов, отчис-ления в который долж-ны быть тесно связаны со сроками и стоимостью от-ложенных работ. Вариант с аккумулированием (на-коплением) средств собс-твенников помещений на будущие ремонты по ряду причин не может исполь-зоваться в случае, если для управления многоквартир-ным домом выбран спо-соб – управление управля-ющей организацией.

Параллельно с расчета-ми по финансированию ка-питального ремонта только за счет поступления средств от собственников помеще-ний в многоквартирном доме рассматриваются дру-гие возможные варианты финансирования:

оплата за счет кредита с последующим его воз-вратом путем установле-ния на требуемый период ежемесячной платы за ка-питальный ремонт;получение финансовой помощи на проведение капитального ремонта от органа местного самоуп-равления.

Первый из альтернатив-ных вариантов финансиро-вания капитального ремон-та (привлечение кредита) в настоящее время доступен, главным образом, если мно-гоквартирным домом управ-ляет коммерческая органи-зация. Получение кредитов

�

�

товариществами пока сопря-жено с большими трудностя-ми, практически невозмож-но. Получение финансовой помощи из местного бюдже-та, как уже отмечалось, стало реальной возможностью в связи с созданием Фонда со-действия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

В случае если для про-ведения капитального ремонта предполагается получение финансовой поддержки в рамках муни-ципальной (региональной) адресной программы по проведению капитального ремонта, финансируемой из Фонда, правление ТСЖ (управляющая организа-ция) производит расчет размера расходов собс-твенников помещений, учитывая возможный объ-ем финансовой помощи из местного бюджета (субси-дии). Сопоставление расхо-дов на капитальный ремонт для случаев, когда ТСЖ (уп-равляющая организация) обращается за субсидией и когда финансирование осу-ществляется только за счет средств собственников по-мещений, дает возможность собственникам оценить, на-сколько важно максималь-но полно использовать предоставляемую Законом №185 возможность получе-ния финансовой поддержки (т. е. принять решение о комплексном капитальном ремонте – ремонте, вклю-чающем весь возможный перечень работ в соответст-вии с Законом).

Состав работ по капи-тальному ремонту включает

ремонт кровли, утепление фасадов, чердаков, подва-лов, замену инженерных коммуникаций с установ-кой приборов учета и узлов управления, замену окон в подъездах. Проведение такого ремонта позволяет кардинальным образом из-менить качество прожива-ния в доме, но даже полу-чение субсидии в размере 95% от стоимости ремонта требует существенных за-трат от собственников поме-щений. Сопоставительные расчеты дают возможность собст венникам принять взвешенное решение о сро-ке начала проведения ре-монта (времени, за которое они способны обеспечить требуемое софинансирова-ние в размере не менее 5%). Если финансовые возмож-ности собственников поз-воляют, они могут принять решение об участии в муни-ципальной (региональной) программе по проведению капитального ремонта мно-гоквартирных домов в теку-щем году, если нет – на сле-дующий год.

При оценке возможного объема средств финансо-вой помощи на проведе-ние капитального ремонта многоквартирного дома в рамках муниципальной (региональной) программы правлению ТСЖ (управля-ющей организации) необ-ходимо учесть, что размер субсидии зависит от уста-новленного субъектом Рос-сийской Федерации разме-ра предельной стоимости капитального ремонта (в расчете на 1 кв. м общей площади помещений в

19



многоквартирном доме). Если утвержденная общим собранием стоимость ка-питального ремонта пре-вышает установленный размер предельной сто-имости, размер субсидии будет рассчитан исходя из предельной стоимос-ти капитального ремонта, т. е. необходимая доля со-финансирования ремонта из средств товарищества (собственников помеще-ний) будет больше, чем требуемая по Закону №185 минимальная доля в 5%.

Таким образом, реко-мендуется предложить собственникам помещений (общему собранию) для обсуждения несколько ва-риантов перечня работ по капитальному ремонту, со-ответствующих этим вари-антам расчетов размеров расходов и предложений по размерам платежей на капитальный ремонт и по-рядку финансирования ка-питального ремонта.

Принятие решения о капитальном ремонте за-висит от значительного большинства собственни-ков, поэтому если оно бу-дет принято осознанно и взвешенно, оно будет со-ответствовать интересам и финансовым возмож-ностям большинства. Если в многоквартирном доме есть собст венники помеще-ний, чьи доходы ниже, чем у большинства других собст-венников (очевидно, что это те, кто является участника-ми программы субсидий на

оплату жилого помещения и коммунальных услуг, но, возможно, и другие собст-венники, не являющиеся получателями субсидий), правлению ТСЖ (управляю-щей организации) необхо-димо подумать над предло-жениями, как можно облег-чить бремя предстоящих расходов на капитальный ремонт для этой группы собственников1.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации и/или органы местного самоуправления вправе утвердить регио-нальный и/или местный порядок предоставления собственникам помеще-ний субсидий на оплату ка-питального ремонта. Если такой порядок установлен на региональном или мест-ном уровне, товарищество (управляющая организа-ция) могут дать об этом ин-формацию собственникам помещений и помочь в по-лучении субсидии на капи-тальный ремонт.

Не следует забывать о ме-рах социальной поддержки (льготах) по оплате жилого помещения и коммуналь-ных услуг, установленных федеральным и региональ-ным законодательством для отдельных категорий граждан. Если собственник жилого помещения отно-сится к какой-либо катего-рии граждан, которой льго-ты по оплате жилого поме-щения предоставляются независимо от вида жилищ-ного фонда, как, например,

инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, то это означает, что гражданин – собст венник жилого помещения может воспользоваться положен-ной ему льготой при оплате им капитального ремонта общего имущества в много-квартирном доме.

Еще один немаловажный вопрос, от которого будет зависеть финансирование капитального ремонта, – это наличие в многоквартир-ном доме собственников помещений, задерживаю-щих оплату (или имеющих задолженность) своей час-ти расходов по содержа-нию дома и коммунальным услугам. Финансовая дис-циплина собственников по-мещений может быть одним из критериев отбора мно-гоквартирных домов для включения в муниципаль-ную адресную программу по проведению капитального ремонта. Собственники, за-держивающие платежи или имеющие задолженности, ставят под угрозу не только финансирование капиталь-ного ремонта, но и умень-шают шансы на получение финансовой поддержки от органов местного самоуп-равления. Поэтому правле-нию товарищества (управ-ляющей организации) ре-комендуется представить общему собранию данные по поступлению обяза-тельных взносов/платежей от собственников каждого помещения в доме, чтобы у всех была информация о

1 Наниматели жилого помещения- по договору социального найма расходов на оплату капитального ремонта общего имущества в многоквартирном дома не несут.

20


том, насколько каждый вы-полняет свою обязанность участвовать в общих рас-ходах по содержанию дома. Если правление (управля-ющая организация) распо-

лагает сведениями о при-чинах задолженности по каждому помещению, это может помочь в принятии общим собранием решения о мерах воздействия на тех,

кто может платить, но не платит, или вместе подумать о том, как помочь кому-то из малообеспеченных со-седей при финансировании капитального ремонта.

Перечень работ по капитальному

ремонту

Стоимость, руб.

Размер расходов, руб. Размер ежемесячной платы на ремонт квартиры собственника

общей площадью 50 кв. м (руб.)при оплате в течение

Примечание

в расчете на 1 кв. м общей площади помещений в расчете

на квартиру общей

площадью 50 кв. м

работы по капитальному

ремонтувсего ремонта всего

с учетом получения финансовой поддержки

3 мес. 6 мес. 12 мес. 18 мес.

Вариант 1. Комплексный капитальный ремонт

1.

63 130 000

5900 295 000 98 333 49 167 24 583 16 389 Размер бюджетной

помощи 95% от стоимости капитального

ремонта

2.

…295 14 750 4917 2458 1229 819,5

10.

Вариант 2. Капитальный ремонт включает шесть видов работ

1.

2.

…

6.

Вариант 3. Капитальный ремонт включает три вида работ

1.

2.

3.

Вариант 4. Один вид работ по капитальному ремонту

1.

ПРИЛОЖЕНИЕ. ПРИМЕР РАСЧЕТОВ РАЗМЕРА ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПО ВАРИАНТАМ РЕМОНТА


21


ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Капитальный ремонт представляет собой очень затратное мероприятие. Ведь нужно провести работы в значительном объеме, применить дорогостоящее оборудование и материалы. Объемы таких затрат не просто превышают годовой бюджет многоквартирного дома, а могут быть выше в несколько, а то и в десятки раз. Практика многолетних накоплений собственников денежных средств на цели капитального ремонта в большинстве своем отсутствует. Возникает резонный вопрос: а где же получить финансирование на проведение капитального ремонта?

Этому вопросу посвящен данный раздел справочника.

В данном разделе использованы материалы, подготовленные в рамках проекта «Поддержка собственников жилья» фондом «Новая Евразия» совместно с фондом «Институт экономики города»; материалы Ассоциации ТСЖ и ЖСК.

Ключевые слова: ТСЖ, ЖСК, капитальный ремонт, управление, многоквартирный дом, собственники, эксплуатация жилых зданий, смета на капитальный ремонт

РАЗДЕЛ 3

22


3.1. ФИНАНСИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И МОДЕРНИЗАЦИИ

С изменением системы управления жилищным фон-дом – переходом на управле-нием каждым многоквартир-ным домом как отдельным объектом недвижимости, принадлежащим конкрет-ным собственникам, – осо-бое значение приобретает разработка плана управле-ния многоквартирным до-мом, направленного на до-стижение целей управления, определенных собственни-ками помещений. Частью плана управления много-квартирным домом являет-ся программа его ремонта и модернизации. Срок реа-лизации программы ремон-та зависит от фактического технического состояния об-щего имущества в много-квартирном доме, а также от финансовых возможностей собственников помещений и возможности привлечения средств из различных источ-ников. При планировании программы ремонта собст-венники помещений могут принять решения:

1) о единовременном проведении комплексно-го капитального ремонта, включающего весь пере-чень требуемых работ;

2) о поэтапном про-ведении ремонтов с опре-делением срока и состава работ для каждого этапа.

Обычно программа ре-монта и модернизации многоквартирного дома рассчитана на несколько лет. Для подготовки про-граммы ремонта сущест-венное значение имеет не только учет необходимос-ти и важности отдельных видов ремонтов, но и при-нятие финансовых реше-ний, которые должны учи-тывать как возможности собственников, так и оцен-ку экономической эффек-тивности вкладываемых в ремонт средств (окупа-емости затрат, например, за счет экономии средств на текущее обслуживание многоквартирного дома и устранение аварийных си-туаций, а также за счет сни-жения потребления комму-нальных ресурсов). Финан-совые решения включают и выбор собственниками помещений эффективного способа (порядка) финан-сирования программы ре-монтов (и отдельного вида дорогостоящего ремонта).

В российской практи-ке до недавнего времени, пока капитальный ремонт многоквартирных домов проводился по решению органов местной власти за счет бюджета и, частично, средств, получаемых от на-селения путем включения

в плату за жилое помеще-ние и коммунальные услу-ги платы на капитальный ремонт, механизм финан-сирования капитального ремонта соответствовал русской поговорке «С миру по нитке – бедному рубаш-ка». То есть средства, полу-чаемые от собственников помещений во всех много-квартирных домах в муни-ципальном образовании, расходовались на ремонт ограниченного числа мно-гоквартирных домов, вклю-ченных решением органов местного самоуправления в «титульный список» капи-тального ремонта (при этом собственники квартир не задумывались о том, сколь-ко средств нужно на ремонт их дома, как их обеспечить, они только ждали, когда им сделают ремонт, в лучшем случае «обивали пороги» администрации, добиваясь включения дома в програм-му ремонта). Эту же практику унаследовали управляющие организации, получившие от муниципалитетов в уп-равление многоквартирные дома. Такой порядок финан-сирования, когда средства собственников помещений одного дома расходуются на ремонт другого дома, являющегося имуществом других собственников, про-

РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

23



тиворечит основному при-нципу законодательства: «собст венник имущества со-держит его за свой счет».

В изменившейся сис-теме управления жилищ-

ным фондом организация, управляющая многоквар-тирным домом, должна обосновать и предложить собственникам наиболее экономически оправдан-

ный порядок (механизм) финансирования програм-мы ремонта или ее от-дельных мероприятий, а собственники принять взвешенное решение.

Финансовые ресурсы, которые могут быть исполь-зованы собственниками по-мещений для капитального ремонта/модернизации общего имущества в много-квартирном доме, это пре-жде всего средства самих собственников помещений, заемные средства (в том числе банковские креди-ты), а также бюджетные субсидии и другие средства (например, доходы от сда-чи в аренду отдельных объ-ектов общего имущества и доходы от хозяйственной деятельности товарищест-ва собст венников жилья).

Средства собственников помещений могут вносить-ся на капитальный ремонт:

в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого поме-щения (фактически это плата за содержание об-щего имущества в много-квартирном доме) или в составе взносов членов товарищества собствен-ников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализиро-ванного потребительско-го кооператива1;

�

разово (единовременно), в том числе как дополне-ние к ежемесячно вноси-мым платежам/взносам, для выполнения какого-то конкретного ремонта (целевой платеж /взнос).

Поскольку на протяже-нии почти двух десятков лет в капитальный ремонт, а тем более в модерниза-цию многоквартирных до-мов не вкладывались прак-тически никакие средства (муниципалитеты не делали это потому, что не было де-нег на эти цели в местных бюджетах, а собственники помещений – потому, что не считали это своей обя-занностью), проблема ка-питального ремонта много-квартирных домов достигла уровня, при котором возло-жить ее решение целиком на собст венников помеще-ний в настоящее время не возможно ни с политичес-кой, ни с социальной точ-ки зрения, поэтому особое значение приобретают раз-личные целевые програм-мы, в рамках которых на проведение капитального ремонта предоставляются бюджетные средства. При

� этом актуальной задачей является разработка и при-менение новых механизмов использования бюджетных средств на эти цели, соот-ветствующих Жилищному кодексу.

В чем же заключаются эти новые подходы к ис-пользованию бюджетных средств для финансирова-ния капитального ремонта многоквартирных домов? В обобщенном виде это можно сформулировать следующим образом:

1) органы местного са-моуправления не должны подменять собой собствен-ников помещений в при-нятии решений о проведе-ния капитального ремонта, напротив, механизм пре-доставления бюджетных средств должен стимулиро-вать собственников жилья принимать самостоятель-ные решения о проведении ремонта;

2) бюджетные средства должны предоставляться только на условии софи-нансирования расходов на капитальный ремонт со стороны собственников по-мещений;

3.2. ОТКУДА МОЖНО ПОЛУЧИТЬ СРЕДСТВА

1 Размер платы за(на) капитальный ремонт устанавливается решением общего собрания собственников помещений или органами управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива.

24


3) бюджетные средства должны предоставляться на основе заявительного порядка (заявитель – това-рищество собственников жилья или управляющая домом организация должны действовать в соответствии с решением общего собра-ния собственников поме-щений в рамках предостав-ленных полномочий);

4) насколько это воз-можно, предоставление бюджетных средств должно стимулировать не просто проведение капитального ремонта (восстановление исходного состояния), а модернизацию, направлен-ную на ресурсосбережение в многоквартирных домах;

5) в случае ограничен-ности бюджетных средств их предоставление должно осуществляться на конку-рентной основе с исполь-зованием заранее объяв-ленных критериев отбора получателей бюджетной помощи.

Первым шагом к разра-ботке и использованию но-вого механизма предостав-ления бюджетных средств на проведение капитально-го ремонта можно считать принятие Федерального закона № 185-ФЗ1 и созда-ние государственной кор-порации – Фонда содейст-вия реформированию

жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд), призванного оказать фи-нансовую поддержку субъ-ектам Российской Феде-рации и муниципальным образованиям, которые затем в рамках адресных муниципальных (и регио-нальных) программ могут предоставлять субсидии на проведение капиталь-ного ремонта многоквар-тирных домов товарищес-твам собственников жилья (и другим объединениям собственников помещений в многоквартирных домах) и выбранным собственни-ками управляющим орга-низациям.

Необходимо подчерк-нуть, что за счет средств Фонда, обязательного до-левого финансирования из бюджетов субъектов Рос-сийской Федерации (и/или муниципальных образо-ваний) полностью решить проблему не удастся2, поэ-тому, как показывает опыт других стран с переходной экономикой, необходимо обеспечить привлечение к финансированию капи-тального ремонта и модер-низации многоквартирных домов четвертый финан-совый источник – кредиты коммерческих банков.

Проблемы привлечения кредитных ресурсов для

ремонтов и модернизации многоквартирных домов заключаются в следующем:

у товарищества собствен-ников жилья нет свое-го имущества, которое можно было бы исполь-зовать в качестве гаран-тии возврата кредита, а собственники квартир не хотят закладывать свои квартиры в обеспечение кредита товарищества или давать поручитель-ства за других собствен-ников помещений, поэ-тому необходимы меры, обеспечивающие доступ-ность кредитов для собс-твенников квартир (через ТСЖ или управляющие организации) и снижаю-щие риски банков; товарищество собствен-ников жилья с точки зре-ния банков не является надежным заемщиком, так как согласно россий-скому законодательству оно может (и должно) быть ликвидировано, если в результате выхода из товарищества части собственников помеще-ний количество голосов, принадлежащих членам товарищества, становит-ся менее 50% от общего числа голосов собствен-ников помещений в мно-гоквартирном доме. Уп-равляющие организации

�

�

1 Федеральный закон от 21 июля 2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

2 Примем, что общая финансовая потребность на капитальный ремонт многоквартирных домов с общей площадь 1 млрд кв. м составляет приблизительно 5000 млрд р. (из расчета 5 тыс. руб / кв. м). Если в период 2008–2011 гг. (срок действия Фонда) провести около 30% от требуемого объема ремонтов, это потребует около 1500 млрд руб.

Средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, которые планируется направить на капремонт, – 145 млрд руб. Если принять, что средства субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на долевое финансирование капитального ремонта составят 40% от средств Фонда (95 млрд руб.), а средства собственников помещений – 10% от предоставляемых бюджетных средств (приблизительно 25 млрд руб.), то потребность в дополнительных финансовых ресурсах достигает 1235 млрд руб.


25


в глазах банков в этом смысле имеют опреде-ленные преимущества, хотя способ управления многоквартирным до-мом решением общего собрания собственников помещений может быть изменен в любое время, а договор управления, за-ключенный с управляю-щей организацией, может быть расторгнут (или не продлен на новый срок);кредит – это дорогие день-ги, поэтому необходимы меры, удешевляющие кре-диты для собственников жилья, чтобы повысить

�

их привлекательность в сравнении с длительным накоплением средств на крупные ремонты.

Если оставить в стороне несовершенство россий-ского законодательства о товариществах собст-венников жилья, то ре-шающими факторами для привлечения кредитных ресурсов в сферу капи-тального ремонта и модер-низации многоквартирных домов являются, с одной стороны, обеспечение бо лее дешевых кредитов для собственников жилья и их товариществ (напри-

мер, через субсидирова-ние про центных ставок) и, с дру гой стороны, сниже-ние рисков коммерческих банков (например, путем предоставления гарантий по кредитам товариществ собственников жилья и уп-равляющих организаций). И тот, и другой механизм обеспечения доступности кредитных средств для то-вариществ собственников жилья во многом созда-ется государством. В Рос-сии пока необходимость разработки подобных мер поддержки только обсуж-дается.

Механизмы финанси-рования капитального ре-монта, которые могут быть выбраны собственниками, условно можно разделить на следующие виды:

1. Накопление собствен-ных средств собственников помещений (за счет установ-ленной платы на капитальный ремонт в составе ежемесячно вносимых собственниками помещений платежей/взно-сов) до тех пор, пока сум-ма накопленных средств не будет достаточной для финансирования ремонта.

2. Единовременное вне-сение собственниками по-мещений целевого плате-жа/взноса, размер которого обеспечивает финансирова-ние требуемого ремонта.

3. Привлечение средств сторонней организации (уп-равляющей или подрядной) с возмещением ее затрат на

проведение капитального ремонта по договоренности в рассрочку (обычно при ус-ловии авансирования части стоимости капитального ре-монта до его начала за счет средств собственников по-мещений).

4. Взятие кредита в банке для выполнения капитально-го ремонта с последующим возвратом кредита за счет ежемесячно вносимой платы за капитальный ремонт (не-обходимо отметить, что для получения кредита обычно заявитель должен распола-гать собственными средства-ми в размере 10–30% стои-мости капитального ремон-та, которые должны быть предварительно накоплены или собраны путем целево-го платежа/взноса).

5. Комбинация различ-ных механизмов финанси-рования.

Каждый из перечислен-ных механизмов финансиро-вания может одновременно сочетаться с получением средств из других источни-ков (например, бюджетных средств поддержки собст-венников жилья – субсидий). Отдельные механизмы фи-нансирования имеют свои особенности и ограничения для разных способов управ-ления многоквартирным домом.

3.3.1. Накопление собственных средств

собственников помещений

Способ накопления средств на капитальный ремонт может быть исполь-зован, главным образом, если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья (или другое объединение собст-

3.3. МЕХАНИЗМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ


26



венников помещений), пос-кольку, в соответствии с Жи-лищным кодексом (ст. 145), товарищество по решению общего собрания его членов может создать специальный фонд на восстановление и общего имущества в много-квартирном доме, а средства, аккумулируемые товарищес-твом на будущие ремонты, не облагаются налогом на при-быль. Направление средств в специальный фонд товари-щества на восстановление и ремонт общего имущества может не требовать приня-тия общим собранием чле-нов товарищества решения о конкретном виде и сроке ремонта, а иметь общее це-левое назначение (хотя, ко-нечно, любая конкретизация желательна для возможнос-тей осуществлять контроль за этими средствами со сто-роны собственников поме-щений).

При управлении много-квартирным домом непос-редственно собственника-ми помещений без создания ими юридического лица накопление средств на ка-питальный ремонт, скорее всего, возможно только каждым из собственников помещений отдельно и тем способом, который каждый из них признает для себя приемлемым. Этим спосо-бом накопления средств на будущий ремонт прак-тически не возможно уп-равлять. Внесение всеми собственниками средств на капитальный ремонт на счет в банке, открытый кем-то одним из собственников, вряд ли большинство соч-тет разумным, поскольку

эти средства формально становятся собственностью данного собственника, и их сохранность и целевое ис-пользование практически не удастся контролировать.

При управлении мно-гоквартирным домом уп-равляющей организацией накапливать средства на капитальный ремонт за счет платы по договору управле-ния невозможно, посколь-ку эта плата в соответствии с законодательством – это возмещение расходов на содержание и ремонт дома, понесенных управляющей организацией. Таким обра-зом, средства, поступившие от собственников помеще-ний на счет управляющей организации, являются средствами данной орга-низации. Та часть средств, которую управляющая орга-низация не израсходовала на конец финансового года, будет считаться прибылью управляющей организации и облагаться налогом. По-этому при данном способе управления собственники помещений и управляющая организация в договоре должны установить конк-ретный вид ремонта, кото-рый собственники поруча-ют, а управляющая органи-зация обязуется выполнить, срок проведения ремонта и размер платы за капи-тальный ремонт. Средства собственников помещений, выплачиваемые управля-ющей организации до на-чала ремонта, являются не «накоплением», а авансами на запланированный ре-монт, а в после проведения ремонта – как возмещение

расходов, понесенных уп-равляющей организацией. Если ремонт в соответствии с договором управления за-планирован на следующий финансовый год, средства, выплаченные собственни-ками помещений авансом, уменьшатся на сумму нало-га на прибыль, уплаченного управляющей организации. Это обстоятельство, а также отсутствие у собственников помещений уверенности в сохранности и целевом использовании средств, ко-торые они вносят на счет управляющей организации для оплаты будущего ре-монта, делает способ «на-копления» средств на счете управляющей организации неприменимым при данном способе управления.

В целом, говоря о целе-сообразности накопления собственных средств собст-венников помещений для проведения капитального ремонта, необходимо от-метить, что длительность накопления средств зави-сит от требуемой суммы и финансовых возможностей собственников в отношении размеров ежемесячных пла-тежей. Использование для финансирования капиталь-ного ремонта средств собст-венников помещений (вы-деляемых из ежемесячной платы/взносов и единовре-менных разовых целевых взносов/платежей) не обре-меняет финансирование ре-монтов дополнительными затратами (например, вы-платой процентов по креди-ту). Но накопление средств собственников в фонде ре-монта (на банковском сче-

27



те товарищества собствен-ников жилья) может быть экономически оправданно, скорее, для выполнения текущих ремонтов и при поэтапном (в течение ряда лет) проведении средних по размерам финансирова-ния работ по капитальному ремонту, когда период на-копления средств на выпол-нение одного вида ремонта не превышает одного-двух лет, чтобы минимизировать потери от инфляции. При та-ком механизме финансиро-вания процесс обновления дома займет длительное время, в течение которого собственники почти посто-янно будут жить в условиях ремонта. Провести же еди-новременно комплексный капитальный ремонт только за счет собственных средств собственники вряд ли суме-ют – либо копить придется слишком долго, либо ежеме-сячные взносы будут очень большими. Длительное на-копление средств на про-ведение крупного ремон-та/модернизации приводит к их «замораживанию» и обесцениванию за счет инф-ляции, а также увеличению расходов на ремонт за счет опережающего инфляцию роста цен на строительно-ремонтные работы. Реше-ние о долгосрочных сбере-жениях имеет значитель-ные риски, связанные как с оценкой изменения уровня инфляции, так и политики банков в области измене-ния процентных ставок по сберегательным вкладам. Необходимо принимать во внимание также и то, что в период накопления средств

на капитальный ремонт дом будет продолжать ветшать, затраты на его текущее тех-ническое обслуживание и устранение аварий будут увеличиваться из-за возрас-тающего износа инженер-ных коммуникаций и обо-рудования, а собственники будут продолжать жить в плохих условиях.

3.3.2. Единовременные целевые взносы

Возможность обеспече-ния финансирования сред-них и крупных ремонтов за счет единовременных целе-вых сборов целиком зависит от финансовых возможнос-тей и желания собственни-ков принять такое решение. Зарубежные специалисты по управлению жильем счи-тают, что, прежде чем начи-нать обсуждать с отдельны-ми собственниками такой способ финансирования ре-монтов, рекомендуется оце-нить доходы собственни-ков, определить структуру домашних хозяйств (семей) в доме по размерам дохо-дов, рассчитать затраты на ремонт для отдельных собст-венников (пропорциональ-но их доле в праве общей долевой собственности) и оценить их приемлемость для отдельных доходных групп домашних хозяйств.

Ориентировочный ана-лиз возможности финан-сирования капитального ремонта за счет единовре-менного целевого платежа/взноса должен опираться на знание основной типо-вой экономической ситу-ации домашних хозяйств в многоквартирном доме:

рискованными или же не-платежеспособными для крупных финансовых затрат домашними хозяйствами можно считать домашние хозяйства пенсионеров (если пенсия служит единст-венным источником дохода) и безработных, зависящих от социальной помощи, ос-нованной на установлен-ном законом прожиточном минимуме. Нельзя исклю-чить, что и эти домашние хозяйст ва располагают сбе-режениями и другими до-ходами, которые они хотели бы инвестировать в ремонт в доме. Но это уже предмет переговоров с конкретными собственниками. Не вызыва-ет сомнений, что для боль-шинства многоквартирных домов в России этот способ окажется неприемлемым.

В условиях ограниченных финансовых возможностей самих собственников по-мещений весьма привлека-тельным для них является возможность договориться с управляющей организаци-ей (или подрядчиком) о том, что эта организация выпол-нит ремонт за собственные средства, а собственники рассчитаются с нею посте-пенно, внося установлен-ную плату на капитальный ремонт в течение опреде-ленного периода.

3.3.3. Оплата капитального ремонта

в рассрочкуВозможность оплаты ка-

питального ремонта в рас-срочку прямо следует из ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Со-гласно этой норме решение

28



общего собрания собствен-ников помещений в много-квартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необ-ходимом объеме работ, сто-имости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расхо-дов и других предложений, связанных с условиями про-ведения капитального ре-монта.

Очевидно, что возмеще-ние расходов может быть только после того, как эти расходы уже произведены, при предварительной оп-лате капитального ремонта многоквартирных домов го-ворить о возмещении расхо-дов нельзя. Единовременная оплата капитального ремон-та многоквартирных домов может происходить как до, так и после проведения ре-монта, но в этом случае нет никакого «срока возмеще-ния расходов», потому что возмещение расходов будет осуществляться одномо-ментно. Поэтому можно с уверенностью полагать, что законодатель предоставил возможность собственни-кам помещений в рассрочку, в течение срока, установлен-ного договором управления, оплачивать капитальный ремонт, возмещая расходы, понесенные на него управ-ляющей организацией.

Преимуществом внесе-ние платы за проведение ре-монта в рассрочку является распределение финансовой нагрузки на собственников

помещений на несколько расчетных периодов (опре-деленное число месяцев). Чем период рассрочки боль-ше, тем меньшую долю расхо-дов на капитальный ремонт дома от общей суммы расхо-дов необходимо уплачивать ежемесячно. Собственники помещений, имеющие незна-чительные доходы, поняв, что возмещение расходов на капитальный ремонт их мно-гоквартирного дома должно осуществляться в течение непродолжительного пери-ода, в течение которого им придется вносить большие суммы, и придя к выводу, что при этом они не смогут оп-лачивать другие жизненно важные потребности (пища, одежда, коммунальные ус-луги и т. п.), с высокой сте-пенью вероятности будут голосовать против проведе-ния капитального ремонта. Если таких собственников в многоквартирном доме много (а в домах, требую-щих капитального ремонта, чаще всего живут граждане, имеющие низкие доходы), то необходимого квалифи-цированного большинства голосов решение о прове-дении ремонта не наберет. Одной из причин отсутствия в России примеров приня-тия решений о проведения капитального ремонта мно-гоквартирных домов за счет самих собственников явля-ется невозможность дли-тельной рассрочки оплаты дорогостоящего (например, комплексного) ремонта. По-этому способ оплаты в рас-срочку может получить ши-рокое распространение в практике.

Этот способ может также применяться товарищест-вом собственников жилья, если оно сможет догово-риться с подрядной органи-зацией о рассрочке оплаты выполняемого ею ремонта. Теоретически способ оп-латы ремонта в рассрочку может быть использован и собственниками помеще-ний при непосредственном управлении (хотя и с мень-шей вероятностью, чем в случае товарищества), при достижении об этом дого-воренности с организаци-ей, которая по договору с ними выполняет работы по содержанию и(или) ремонту общего имущества в много-квартирном доме.

Можно предположить, что оплата уже выполнен-ного капитального ремонта, результаты которого нали-цо, будет производиться бо-лее охотно, чем оплата «обе-щания» провести ремонт в будущем. На момент завер-шения ремонта собствен-ники будут понимать, какие именно средства потраче-ны. При предварительной оплате управляющей орга-низации будущего ремонта такая определенность будет отсутствовать. Это будет вы-зывать сомнения в правиль-ности расчета общей стои-мости ремонта и размера предварительных платежей.

Безусловно, продолжи-тельность срока рассрочки не может быть чрезмерно большой, хотя законода-тельство срок возмещения расходов не ограничивает. Управляющей организации (или ТСЖ) необходимо рас-считываться по договорам

29



с привлеченными подряд-ными организациями, по-ставщиками материалов. Но нельзя утверждать, что под-рядчики и поставщики не будут соглашаться на опре-деленную рассрочку оплаты по договорам с управляю-щими организациями или ТСЖ. Чем выше будет кон-куренция на рынке подряд-ных работ и материалов, тем больше будет возможностей договориться о рассрочке их оплаты по договору.

В условиях ограниченной конкуренции на рынке под-рядных работ возможности предоставления собствен-никам помещений рассроч-ки по оплате расходов на ка-питальный ремонт зависят от собственных финансовых возможностей управляющих организаций, а также от их возможности получать для своей деятельности креди-ты. Ограниченные финан-совые ресурсы управляю-щих организаций, а также достаточно короткие сроки договоров управления мно-гоквартирным домом (не бо-лее чем 5 лет) и возможность их досрочного расторжения при изменении способа уп-равления многоквартирным домом по решению общего собрания собственников по-мещений вряд ли позволят осуществить крупные ре-монты и модернизацию мно-гоквартирных домов только за счет данного механизма финансирования.

3.3.4. Кредитные ресурсы

В отличие от способа оплаты собственниками помещений капитально-

го ремонта в рассрочку по договоренности с управ-ляющей (или подрядной) организацией, когда собст-венников не интересует, за счет каких финансовых ресурсов организация выполняет капитальный ремонт, способ выполне-ния капитального ремонта многоквартирного дома за счет кредита предполага-ет принятие совместного решения о привлечении кредита самими собствен-никами помещений. Этот способ финансирования целесообразно осущест-влять через товарищество собственников жилья (или другое объединение собс-твенников).

Как показывает опыт других стран, преимущест-ва выполнения капитально-го ремонта/модернизации многоквартирного дома за счет кредита заключаются в том, что за короткое время техническое состояние дома коренным образом улучша-ется, собственники жилых помещений и члены их се-мей начинают жить в более комфортных условиях. Если во время ремонта были выполнены ресурсосбере-гающие мероприятия, сни-жается потребление комму-нальных ресурсов и доля расходов собственников на оплату коммунальных услуг в общей структуре затрат семей на оплату жилого по-мещения и коммунальных услуг. Поскольку одновре-менно снижаются и расхо-ды на текущее техническое обслуживание, то ежеме-сячные платежи по возврату кредита уже оказываются

менее тяжелым бременем для собственников. Люди видят достигнутый в ходе капитального ремонта ре-зультат и платят за этот ре-зультат, поэтому дисципли-на платежей собственников обычно улучшается, и това-рищество собственников жилья (или управляющая организация) не испытыва-ет сложностей с возвратом кредита. Условием приме-нения этого способа явля-ется хорошая платежная дисциплина собственников помещений, приемлемость для них размера ежемесяч-ного платежа за капиталь-ный ремонт для погашения кредита и возможность по-лучения кредита на такой срок, в какой он может быть погашен за счет установлен-ного собственниками раз-мера ежемесячного плате-жа (иначе говоря, кредиты на крупные ремонты будут привлекательны для собст-венников помещений, если они могут быть получены на срок не менее 5–7 лет).

Необходимость оплаты дополнительных расходов, связанных с получением и обслуживанием кредита, оказывается предпочти-тельнее, чем потери при длительном накоплении средств на капитальный ре-монт.

Без привлечения креди-тов на цели капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов невозможно ожидать ре-шения проблемы ветшания жилищного фонда только за счет средств собственни-ков помещений и бюджет-ной поддержки.

30



Рис. 1. Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ

Рис. 2. Финансирование капитального ремонта при управлении многоквартирным домом управляющей организацией

31



3.3.5. Бюджетные субсидии

В настоящее время зна-чение бюджетных субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов, и как меры стимулирования активности собственни-ков жилья, и как значимого финансового вклада в об-щую сумму расходов на его проведение, трудно пере-оценить. Многие регионы и муниципальные образо-вания уже имеют опыт пре-доставления финансовой поддержки товариществам собственников жилья на ка-питальный ремонт, а реали-зация ФЗ №185 делает этот источник и механизм софи-нансирования капитально-го ремонта широко исполь-зуемым.

Чрезвычайно большая доля в стоимости капиталь-ного ремонта, которая мо-жет быть оплачена за счет средств бюджетной субси-дии согласно ФЗ №185 (до 95%), может стать действен-ным стимулом для собствен-

ников жилья для принятия решения о проведении до-рогостоящего комплексно-го капитального ремонта, включающего большой на-бор работ, в том числе ме-роприятий, направленных на сокращение потребления тепловой энергии в много-квартирном доме.

Сочетание возможных источников финансирова-ния капитального ремонта многоквартирного дома схематически представлено на рис. 1 и 2.

Долевое финансирова-ние капитального ремонта при включении многоквар-тирного дома в муниципаль-ную адресную программу, принятую в соответствии с ФЗ №185.

В соответствии со статьей 22 ФЗ № 185, если Фондом содействия реформирова-нию жилищно-коммуналь-ного хозяйства принято ре-шение о предоставлении фи-нансовой поддержки за счет средств Фонда для реализа-ции региональной адресной

программы по проведению капитального ремонта мно-гоквартирных домов, Фонд осуществляет мониторинг реализации региональной адресной программы, а вы-сшее должностное лицо субъекта РФ (руководитель высшего исполнительно-го органа государственной власти субъекта Российской Федерации), региональная адресная программа по про-ведению капитального ре-монта многоквартирных до-мов которого получила фи-нансовую поддержку за счет средств Фонда, ежегодно в сроки и по форме, которые утверждены правлением Фонда, представляют в Фонд:

1) отчет о ходе реализа-ции региональной адресной программы и выполнения предусмотренных ст. 14 ФЗ № 185 условий предоставле-ния финансовой поддержки за счет средств Фонда;

2) отчет субъекта РФ о расходовании средств Фон-да за прошедший отчетный период.

32


РАЗДЕЛ 4

КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Как уже говорилось, управляющие организации, товарищества решают самые разные задачи, связанные с управлением, обслуживанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно и расходы, которые несет товарищество, в каждом случае могут значительно различаться по сумме, по периодичности и по значимости последствий неправильного вложения средств. Например, капитальный ремонт кровли дома может проводиться один раз в 5–10 лет, но стоимость этого ремонта весьма значительна в сравнении с суммой поступлений в товарищество взносов/платежей собственников за месяц или даже за год. А например, покупать канцелярские товары или электрические лампочки нужно, может быть, каждый месяц, но на это каждый раз тратятся маленькие суммы. При этом ущерб от некачественно выполненного капитального ремонта несравним с последствиями потери, скажем, пачки бумаги или коробки лампочек. Поэтому важно при организации проведения капитального ремонта отнестись самым серьезным образом к выбору подрядной организации.

Как это лучше сделать? Об этом как раз и говорится в данном разделе.

Ключевые слова: ТСЖ, ЖСК, капитальный ремонт, управление, многоквартирный дом, собственники, подрядчик, конкурс, отбор, конкурентные преимущества

33


4.1. СПОСОБЫ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА

Какие способы конкурен-тного отбора применяются в жилищной сфере? Один из самых известных способов, широко используемый в рос-сийских городах с начала ре-формы жилищно-коммуналь-ного хозяйства и описанный в Гражданском кодексе Рос-сийской Федерации (ст. 447 – 449), – это торги (конкурс) по отбору исполнителей работ и услуг, которые позволяют наиболее полно использо-вать предпринимательский потенциал и создать условия конкуренции между испол-нителями.

Торги (конкурс). Торги представляют собой тра-диционную, широко рас-пространенную в бизнесе форму заключения сделок, при которой стороны ведут переговоры о цене товара или услуги до момента со-вершения сделки. В резуль-тате продавцы и покупатели либо заключают сделки на условиях, которые каждая из сторон считает выгодны-ми или, по меньшей мере, приемлемыми, либо сделки не заключаются вообще. Та-ким образом, в общем смыс-ле под торгами понимается форма заключения сделки, предусматривающая пред-варительные переговоры сторон об условиях сделки с целью достижения баланса их (сторон) интересов.

В соответствии с Граж-данским кодексом Россий-ской Федерации (далее – Гражданский кодекс) торги могут проводиться в двух формах: аукцион и конкурс (ст. 447, ч. 4). Аукцион пред-ставляет собой публичную распродажу, при которой покупателем становится тот, кто предложит самую высо-кую цену.

Конкурс подразумевает заключение договора с тем из участников, который, по определению специально назначенной заказчиком комиссии, предложил на-илучшие условия.

Конкурс – это одна из форм торгов, которая под-разумевает выбор одного участника из нескольких, предложившего наилучшие условия.

Конкурсы могут быть от-крытыми и закрытыми. От-крытый конкурс рассчитан на неопределенный круг и неограниченное количес-тво участников и предус-матривает привлечение участников через широкое оповещение о конкурсе, в том числе через средства массовой информации. За-крытый конкурс проводит-ся среди ограниченного круга участников, специ-ально приглашенных заказ-чиком (Гражданский кодекс, ст. 448, ч. 1).

Пример проведения открытых конкурсов в жи-лищной сфере – открытые конкурсы, проводимые ор-ганами местного самоуп-равления по отбору управ-ляющей организации для многоквартирных домов, собственники которых в ус-тановленный законодатель-ством срок не выбрали спо-соб управления.

Проведение конкурса должно соответствовать тре-бованиям, установленным Гражданским кодексом:

извещение о проведении конкурса должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до его проведения;извещение должно в обя-зательном порядке содер-жать сведения о:– времени и месте прове-

дения конкурса, – предмете конкурса (на

выполнение каких ра-бот / услуг проводится конкурс, какой тип до-говора предполагается заключить),

– порядке проведения конкурса, в том числе об оформлении участия в нем (порядок регистра-ции участников конкур-са, форма конкурсной заявки),

– критериях конкурсного отбора и порядке опре-деления победителя,

�

�


34



– начальной или предпо-лагаемой цене договора,

– сроках заключения до-говора с победителем конкурса;

организатор конкурса должен установить раз-мер, сроки и порядок вне-сения участниками задат-ка, который играет роль денежного стимула для организатора и участни-ков конкурса к заключе-нию договора и призван продемонстрировать се-рьезность их намерений;задаток подлежит возвра-ту, если конкурс не со-стоялся, а также возвра-щается лицам, которые участвовали в конкурсе, но не выиграли;при заключении догово-ра с победителем конкур-са сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обяза-тельств по заключенному договору;конкурс, в котором участ-вовал только один участ-ник, признается несосто-явшимся;организатор открыто-го конкурса, сделавший извещение, вправе от-казаться от проведения конкурса не позднее, чем за тридцать дней до его проведения, а если он нарушил этот срок, то обязан возместить участ-никам понесенный ими реальный ущерб;если конкурс закрытый, то при отказе от его прове-дения организатор обязан возместить приглашен-ным им участникам реаль-

�

�

�

�

�

�

ный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления изве-щения последовал отказ от конкурса;организатор и победитель конкурса подписывают в день проведения конкур-са протокол о результа-тах, который имеет силу предварительного дого-вора. Лицо, выигравшее конкурс, при уклонении от подписания протоко-ла утрачивает внесенный им задаток. Организатор конкурса, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить зада-ток в двойном размере, а также победителю кон-курса убытки, причинен-ные участием в конкурсе, в части, превышающей сумму задатка;договор между организа-тором конкурса и его по-бедителем должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения конкурса и оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понужде-нии заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заклю-чения.

Различают конкурсы нескольких типов1. Селек-тивный конкурс включает сбор и отбор (селекцию) за-явок на участие в конкурсе

�

�

(как в открытом конкурсе) и последующий закрытый конкурс среди отобранных претендентов. В мировой практике этот способ часто используется при закупке консультационных услуг.

Двухэтапный конкурс предполагает, что на пер-вом этапе поставщики представляют только тех-нические предложения, без указания цен. Заказчик мо-жет проводить переговоры с любым участником, и по завершении этапа в конкур-сную документацию могут быть внесены изменения и дополнения. Заявки пос-тавщиков, не отвечающих квалификационным требо-ваниям, отклоняются. На втором этапе поставщики представляют окончатель-ное техническое предло-жение, составленное с уче-том изменений конкурсной документации, и ценовое предложение. Двух этапный конкурс проводится обыч-но в случаях, когда:

заказчику необходимо провести переговоры с поставщиками в целях определения их возмож-ности обеспечить выпол-нение договора; нет возможности соста-вить достаточно подроб-ные технические специ-фикации товаров или работ, определить харак-теристики услуг, и поэ-тому необходимо пред-варительное изучение существующих на рынке предложений; закупается оборудование, техническое совершен-

�

�

�

Поскольку совре-менная деловая терминология, в том числе используемая в нормативных документах, во многом заимствована из зарубежных экономических моделей, в отечественной практике наблю-дается некоторое смешение поня-тий, отсутствие четких и одно-значных опреде-лений основных терминов. Так, для обозначе-ния деятельности по размещению заказов (заклю-чению сделок) на конкурсной основе применя-ется несколько определений – «тендер», «торги», «конкурс»

1 Далее в настоящем разделе частично использованы материалы ресурса Tendery.ru.

35



ствование которого про-исходит быстрыми тем-пами, и заказчик может не иметь полной инфор-мации о самых последних разработках; закупаются сложные то-вары (работы, услуги).

В деловой практике также весьма широко при-меняется разновидность двух этапного конкурса – конкурс с оплачиваемым участием. В сфере жилищ-ного строительства, а так-же при реконструкции и капитальном ремонте мно-гоквартирных домов этот способ применяется, в ос-новном, за рубежом, хотя его использование при за-казе крупных капитальных ремонтов в России могло бы принести определенные плоды. Суть этого способа заключается в том, что орга-низатор конкурса по итогам первого этапа оплачивает разработку технических заданий (в оговоренных за-ранее размерах) тем учас-тникам, которые допуска-ются до второго этапа и со-ревнуются за реализацию своих предложений. Этот способ применяется при разработке крупных доро-гостоящих проектов и дает возможность организатору конкурса (например, ТСЖ) получить в собственность готовую техническую доку-ментацию для разных вари-антов реализации проекта, которой можно воспользо-ваться впоследствии. При этом участники конкурса, на первом этапе фактичес-ки выполнившие часть под-готовительной работы для реализации проекта, – точ-

�

нее те из них, которые вы-полнили ее с наилучшими результатами, – получают плату за разработку доку-ментации независимо от того, выиграют ли они пра-во заключить договор на ее реализацию.

Такой способ может, на-пример, применяться, когда товарищество заказывает комплексный энергосбере-гающий ремонт многоквар-тирного дома с заменой коммуникаций, установкой приборов учета и регулиро-вания потребления ресур-сов и утеплением здания или модернизацию здания с усилением конструкций и заменой (установкой) обо-рудования. Как правило, ру-ководители ТСЖ не владеют в полной мере информаци-ей о современных техноло-гиях и материалах для таких работ, а также их реальной стоимости. При этом заказ технического задания в од-ной специализированной экспертной организации, во-первых, может стоить слишком дорого, во-вто-рых, есть риск не получить описания всех возможных вариантов реализации проекта и, в-третьих, после этого все равно еще при-дется искать подрядную организацию для ремонта. В то же время «конкурс с оплачиваемым участием» на разработку и реали-зацию соответствующего проекта может помочь по-лучить и полную техничес-кую документацию, и под-рядчика, причем за мень-шие средства.

Способы конкурентно-го отбора, не требующие

объявления конкурса. В де-ловой практике конкурс-ные способы отбора пос-тавщиков, исполнителей и подрядчиков всегда рас-сматриваются в качестве основных, поскольку дают заказчику (организатору конкурса) возможность по-лучить наилучшее предло-жение. Однако процедура конкурса весьма длительна (как правило, более месяца) и ресурсоемка (подготовка конкурсной документации, оценка заявок и т. д.). Поэ-тому в ряде случаев эффек-тивными оказываются иные способы отбора.

Способ запроса котиро-вок используется для зака-за стандартных работ и ус-луг, приобретения товаров, для которых существует сложившийся рынок. В ми-ровой практике запрос ко-тировок называется также «запрос цен или прайс-лис-тов». В этом случае, как пра-вило, на рынке представ-лено большое количество поставщиков и исполните-лей. Поэтому запрос (в пись-менной или устной форме) направляется не менее чем в три компании – постав-щика или подрядчика. Вы-бор осуществляется только на основании сравнения цен. Основным достоинст-вом способа запроса коти-ровок является его опера-тивность – всю процедуру закупок можно провести за один день. Как правило, в результате запроса котиро-вок удается достигнуть не-значительного уровня эко-номии средств заказчика.

В тех случаях, когда при-менение конкурсных спосо-

36



бов не привело к заключе-нию договора, или сущест-вует срочная потребность заказать услуги /работы или закупить товары, за-казчик может ограничиться проведением конкурент-ных переговоров с потен-циальными поставщиками, на основании которых и за-ключает договор. Заказчик проводит переговоры с оп-ределенным кругом постав-щиков, предложения кото-рых кажутся приемлемыми. После завершения перего-воров заказчик просит всех поставщиков, предложения которых не были отклонены сразу по тем или иным при-чинам, представить к уста-новленной дате окончатель-ное предложение. Договор заключается с тем поставщи-ком, предложение которого наиболее полно удовлетво-ряет потребностям заказ-чика, в соответствии с из-начально установленными критериями оценки. Конку-рентные переговоры обыч-но рассматриваются как со-ставной элемент процедуры запроса предложений.

В деловой практике и в России, и за рубежом основ-ным способом заказа услуг

является запрос предложе-ний. Считается, что данная процедура наилучшим об-разом подходит, когда заказ-чик может поставить перед исполнителем цель оказа-ния услуги, но ему самому не вполне понятны способы до-стижения данной цели, и он хочет запросить варианты ре-шения своей проблемы у по-тенциального исполнителя. Эта характеристика доволь-но точно описывает случай выбора собственниками (то-вариществом) управляющей организации или подрядчи-ка по содержанию и ремон-ту многоквартирных домов.

В запросе предложений заказчик может ограничить-ся описанием ожидаемого от исполнителя/ подрядчика результата или же сформу-лировать общие требования к заказываемым работам и услугам. Запрос предложе-ний обычно состоит из сле-дующих блоков:

информация о заказчике (наименование, адрес и т. д.); описание потребностей в услугах (работах, товарах), включая технические и другие параметры, кото-рым должно соответство-вать предложение;

�

�

описание требований, которым должен соответ-ствовать исполнитель (подрядчик, поставщик); перечень критериев, ис-пользуемых для оценки предложений; требования по оформле-нию и документарному составу предложения; форма, сроки и место представления предло-жений.

После получения заказ-чиком предложений иногда целесообразно провести переговоры с участниками отбора, по результатам ко-торых возможно внесение изменений в предложения. Важно, чтобы возможность принять участие в таких переговорах была предо-ставлена всем участникам, предложения которых не были отклонены. По завер-шении переговоров участ-ники отбора представляют окончательные предложе-ния, которые и подлежат сравнению. При проведе-нии запроса предложений целесообразно направлять участникам формы для за-полнения, чтобы облегчить сопоставление и оценку предложений.

�

�

�

�

В зависимости от того, какую именно задачу реша-ет товарищество собствен-ников жилья, сколько фи-нансовых средств предсто-ит на нее потратить, каковы возможные последствия

неправильного решения и т.д., можно применять спо-собы конкурентного отбо-ра, различные по сложнос-ти процедур, формальных требований к последова-тельности, документально-

му оформлению каждого этапа, кругу лиц, на кото-рых возложено принятие решения.

Целесообразно ли в каждом случае проводить отбор исполнителей и по-

4.2. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СПОСОБОВ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА ТОВАРИЩЕСТВАМИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

37



ставщиков через конкурс и сравнение нескольких предложений? И насколько простыми или сложными должны быть процедуры отбора?

Поскольку товарищест-во расходует, главным об-разом, средства собствен-ников помещений, то имеет смысл согласовать с ними порядок, которым должно руковод ствоваться правле-ние ТСЖ при проведении закупок товаров, выборе исполнителей услуг и под-рядчиков. Этот порядок мо-жет предусматривать раз-личные варианты:

способов и процедур кон-курентного отбора (от самых простых до самых сложных); лиц, имеющих полномо-чия по принятию реше-ния; состава документов, ко-торые при этом должны оформляться.

Целесообразно устано-вить в товариществе внут-ренние правила проведе-ния конкурсного отбора, определяющие, какой спо-соб отбора используется в зависимости от величины расходов товарищества на конкретный заказ или за-купку. Эти же правила могут устанавливать возможность для каких-то случаев обой-тись без сбора и анализа нескольких предложений.

Предельные значения расходов, при которых при-меняются разные по слож-ности способы конкурент-

�

�

�

ного отбора, товарищество может установить в срав-нении с суммой своих ме-сячных / годовых доходов. Соответ ственно у каждого товарищества будут свои «финансовые ориентиры» для выбора процедур. Чем крупнее закупка, сложнее и больше по объему рабо-та, тем больше они будут стоить, следовательно, тем важнее не ошибиться с вы-бором, поэтому имеет смысл тратить время (и деньги) на более сложные процеду-ры конкурентного отбора. Поэтому требуется сначала найти заинтересованных в получении данной работы лиц, получить их предложе-ния, а затем по определен-ным критериям определить лучшее из них.

Если товарищество со-бирается проводить капи-тальный ремонт кровли или коммуникаций или же ищет управляющую органи-зацию, с которой планирует заключить договор на год и больше, поиск подрядчи-ка / исполнителя не может ограничиться несколькими телефонными звонками или просмотром объявлений в газете. В этом случае това-рищество может провести полноценный конкурс в соответствии с правилами и нормами Гражданско-го кодекса1, а в некоторых случаях (при заказе комп-лексного капитального ре-монта или модернизации) полезно провести конкурс из двух этапов, возможно,

с оплачиваемым участием, чтобы получить техничес-кую документацию.

Основная сложность в проведении конкурса для товариществ собственни-ков жилья состоит в его дли-тельности и трудоемкости, а для того чтобы конкурс состоялся по правилам и не последовало претензий или даже исков со стороны участников, при подготов-ке и проведении конкурса, возможно, понадобится консультация юриста. Нуж-но будет разработать и ут-вердить специальный пакет конкурсной документации, а процедура проведения конкурса строго регламен-тирована (см. выше под-раздел «Торги (конкурс)»). Содержание объявления о конкурсе должно соответ-ствовать всем требованиям закона; объявление должно быть опубликовано в печа-ти или разослано не мене чем за месяц до конкурса; устанавливается день и час, до которых принимаются предложения от потенци-альных исполнителей или подрядчиков; участники конкурса должны внести на счет товарищества задаток, что в обычных условиях представляется трудно вы-полнимым. Ни условия кон-курса, ни условия поданных конкурсных предложений не могут изменяться, даже если в процессе конкурса возникнет такая потреб-ность. Если на конкурс будет подана только одна заявка,

1 При проведении конкурса ТСЖ должно руководствоваться ст. 447–449 Гражданского кодекса. Глава 57 Гражданского кодекса о публичном конкурсе не распространяется на конкурсы, проводимые ТСЖ по выбору исполнителей услуг / подрядчиков / поставщиков товаров.

38



конкурс будет считаться не-состоявшимся и придется начинать все заново. Если заявок несколько, то това-рищество должно выбрать победителя и заключить с ним договор, если только все заявки не будут откло-нены как не соответству-ющие требованиям, изло-женным в конкурсной доку-ментации.

Выбор исполнителя или подрядчика на основании настоящего конкурса, как уже говорилось раньше, может дать товариществу возможность получить на-илучшее предложение по выполнению требуемой работы или услуги, но со-провождается большими сложностями для обычно-го товарищества. К тому же товарищество не обязано проводить конкурс каж-дый раз, когда хочет нанять подрядчика. Для того чтобы выбрать наиболее подходя-щего подрядчика по ремон-ту, получив при этом серь-езные предложения от по-тенциальных исполнителей и обеспечив их справедли-вую оценку и соблюдение интересов собственников, товариществу в наиболь-шей степени подходит спо-соб запроса предложений.

Этот способ использует многие принципы конкур-сного отбора, в том числе официальное приглаше-ние (извещение) участни-ков, наличие заранее раз-работанных требований к исполнителю и критериев оценки предложений, на-

личие оценочной комиссии и т. д. Но при этом товари-щество не связано норма-тивными требованиями к процедуре данного спосо-ба конкурентного отбора, и эта процедура может быть установлена самим товари-ществом так, как это удобно товариществу и участникам отбора.

Выбирая исполнителей, подрядчиков или поставщи-ков для товарищества, прав-ление должно быть готово к тому, что члены товарищест-ва могут запросить у прав-ления объяснений, на каком основании была выбрана та или иная орга-низация. Разработанные и утвержденные решением общего собрания внутрен-ние правила применения процедур конкурентного отбора дадут правлению (или управляющему) четкое руководство к дей ствиям в различных случаях, а их соблюдение повысит про-зрачность деятельности товарищества и доверие со стороны собственников по-мещений. Ниже приведен пример внутренних правил товарищества собственни-ков жилья по закупке то-варов, заказу услуг и работ (см. пример 1).

В любом случае правом выбора и найма персона-ла, подрядчиков, управля-ющих, и закупки товаров обладают органы управ-ления товарищества собст-венников жилья1, и право выбрать способ конкурент-ного отбора ис полнителей

услуг и работ также прина-длежит товариществу. Ис-ключением является случай отбора подрядной органи-зации для выполнения ра-бот по капитальному ремон-ту многоквартирного дома, на который товарищество получило бюджетную субси-дию, предоставляемую в со-ответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ «О Фон-де содействия реформи-рованию жилищно-комму-нального хозяйства»2. Этот закон предоставил субъекту Российской Федерации пра-во устанавливать порядок привлечения товарищест-вами собственников жилья подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту мно-гоквартирного дома с ис-пользованием средств, пре-доставляемых в соответст-вии с данным федеральным законом. В этом случае това-риществу, конечно, следует придерживаться установ-ленного порядка.

Во всех остальных слу-чаях товарищество при вы-боре исполнителей может руководствоваться следую-щими принципами:

выбор на основе оценки нескольких предложений лучше, чем «выбор» из од-ного;способ конкурентного от-бора должен зависеть от суммы, которую товари-щество собирается пот-ратить на услуги, работы или товары;иметь внутренние прави-ла по применению проце-

�

�

�

1 Жилищный кодекс, ст. 137, 145, 148.2 Федеральный закон от 21.07.2007 № 185, ст. 20 п. 8.

39



К принципам конкурент-ного отбора относятся сле-дующие:

равные условия, что оз-начает создание заказ-чиком равных возмож-ностей/условий для всех потенциальных участни-ков отбора. Это в первую очередь обеспечивается предоставлением потен-циальным участникам одинаковой информации, равного доступа к инфор-мации, обеспечение рав-ных возможностей для победы в конкурентном отборе. Равные условия подразумевают отсутс-твие дискриминации ка-кого-либо участника (пос-тавщика или подрядчика) по любому признаку. Этот принцип также предпола-гает, что во время проведе-ния самого конкурентного отбора между одним из участников и заказчиком не должны вестись ника-кие переговоры, на кото-рых этот участник может получить какие-то пре-имущества в сравнении с другими участниками;открытость и гласность, под которыми подразуме-ваются свобода доступа к участию в конкурентном отборе всех желающих,

�

�

публичность проведения конкурентного отбора, не-допустимость временного или постоянного сокрытия информации о конкурент-ном отборе, в том числе о его результатах; конкуренция, которая оз-начает соревнование, со-перничество на равных условиях и по единым правилам всех желающих участвовать в конкурент-ном отборе. Заранее, еще при направлении запроса, все участники уведомляют-ся о критериях, по которым будет выбран победитель;письменная документа-ция, которая подтверж-дает действительное проведение всех этапов конкурентного отбора. Письменное оформление процедуры выбора по-бедителя, хранение всей конкурсной документа-ции обеспечивают прав-лению товарищества воз-можность предоставить информацию любому из собственников и подгото-вить обоснованный отчет об использовании средств для собственников;объективность оценки за-явок (предложений), кото-рая означает добросовес-тное отношение к анализу

�

�

�

заявок, применение к ним заранее известных и оди-наковых для всех критери-ев оценки. Каждый участ-ник конкурентного отбора имеет право ознакомить-ся с результатом выбора победителя.

Принципы конкурентно-го отбора достаточно про-сты, главное, это соблюдать их. Если при проведении конкурентного отбора то-варищество отступает от указанных принципов, то это означает, что оно только создает видимость конку-рентного отбора, а на самом деле выбор уже сделан за-ранее и, скорее всего, исхо-дя из чьих-то субъективных интересов.

Процедура конкурентно-го отбора подрядчика спо-собом запроса предложе-ний состоит из следующих основных этапов:

1) подготовительный этап;

2) проведение отбора на основе оценки предло-жений;

3) заключение догово-ра с победителем конкурса и последующий контроль за исполнением договора.

Каждый из этапов зани-мает определенное время и требует серьезных усилий.

4.3. ПРИНЦИПЫ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА

дур конкурентного отбора лучше, чем не иметь их.

Далее рассматривается проведение конкурентно-го отбора, когда закупка товариществом работ или

услуг производится на зна-чительную сумму, поэтому принято решение о запро-се и оценке предложений оценочной комиссией на основе разработанной для

данной цели процедуры. Процедуры организации запроса предложений так-же могут быть использо-ваны для проведения кон-курса.

40



Подготовительный этап конкурентного отбора спо-собом запроса предложе-ний включает в себя:

создание оценочной ко-миссии; подготовка пакета доку-ментов (приглашение, по-ложение о запросе пред-ложений и др.); оповещение потенциаль-ных участников о запросе предложений;предоставление пригла-шения и положения о за-просе предложений по-тенциальным участникам конкурса; проведение (при необхо-димости) предваритель-ных переговоров совеща-ния или осмотра объекта.

Оценочная комиссия. Для проведения конкурен-тного отбора способом за-проса предложений товари-щество создает оценочную комиссию. Основные зада-чи оценочной комиссии – подготовить документацию для конкурентного отбора, организовать объявление о проведение отбора и распространение соответс-твующих документов, кон-тактировать с участниками отбора, проанализировать и оценить предложения/за-явки, представленные учас-тниками отбора, и выбрать из них лучшее.

Оценочная комиссия обычно состоит из нечетно-го количества членов. Ее со-став рекомендуется утверж-дать общим собранием чле-нов товарищества. Членов комиссии можно выбирать

�

�

�

�

�

на ежегодном собрании членов ТСЖ из собствен-ников помещений много-квартирного дома, пользу-ющихся доверием членов товарищества и в то же вре-мя наиболее опытных в тех-нических, экономических и юридических вопросах, связанных с содержанием дома и предметом будущих конкурсов. Такая комиссия может работать в течение года до следующего годово-го собрания товарищества. Или по решению общего собрания оценочная комис-сия может создаваться каж-дый раз в новом составе для проведения каждого ново-го конкурентного отбора, чтобы наилучшим образом соответствовать его задаче. Положение о том, как фор-мируется оценочная комис-сия, может быть включено в Правила товарищества по закупке товаров, заказу ус-луг/работ.

Функции оценочной ко-миссии может выполнять правление, но эти полно-мочия должны быть ему пе-реданы решением общего собрания членов ТСЖ; в це-лях большей прозрачности деятельности товарищест-ва рекомендуется, чтобы в состав оценочной комиссии включались также члены товарищества, не входящие в правление.

Общепринятым прави-лом является следующее: члены оценочной комиссии не должны иметь личных интересов при проведе-нии конкурентного отбора,

т. е. если член оценочной комиссии сам работает или имеет близких родственни-ков (друзей) в организации, которая принимает участие в отборе предложений, он должен объявить об этом и не принимать участия ни в оценке предложений, ни в голосовании по ним.

Решением собрания можно установить, что оце-ночная комиссия вправе привлекать к своей работе специалистов для консуль-таций, подготовки докумен-тов для конкурсного отбора, осуществления техническо-го надзора при выполнении работ подрядчиком (и ут-вердить расходы на оплату их услуг в годовой смете расходов товарищества).

Руководство работой оценочной комиссии осу-ществляет председатель оценочной комиссии (обыч-но председатель правления товарищества), а в его от-сутствие – его заместитель. Заседание оценочной ко-миссии не является право-мочным, если на нем отсутс-твуют одновременно пред-седатель комиссии и его заместитель либо присутс-твуют менее двух третей ее членов. Оценочной комис-сии рекомендуется выбрать также секретаря комиссии, который будет отвечать за документирование рабо-ты комиссии на всех этапах подготовки и проведения конкурентного отбора.

Кроме оценочной ко-миссии общее собрание членов товарищества может

4.4. ПОДГОТОВКА К ПРОВЕДЕНИЮ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА

41



выбрать из числа собствен-ников помещений обще-ственную комиссию, кото-рая, например, проведет предварительный анализ рынка или будет помогать оценочной комиссии осу-ществлять контроль за ра-ботой подрядчика и учас-твовать в приемке выпол-ненных работ.

Пакет документов для проведения конкурентно-го отбора. После принятия товариществом решения о целесообразности заклю-чения договора управле-ния (или договора оказа-ния услуг управления) или выполнения определенно-го вида работ силами спе-циализированной органи-зации, привлекаемой через механизм конкурентного отбора, необходимо подго-товить пакет соответству-ющей документации. Пол-нота и ясность докумен-тов – одна из важнейших составляющих успешного конкурентного отбора, поэ-тому подготовка пакета до-кументов является ответст-венным моментом работы оценочной комиссии.

В пакет документов для запроса и оценки предло-жений входят:

предмет предложения услуг (работ, товаров), включая количественные, технические и другие па-раметры;приглашение к подаче предложений (информа-ционное письмо);положение о запросе предложений (инструк-ция для участников), включая в том числе тре-бования, которым должен

�

�

�

соответствовать испол-нитель (подрядчик, по-ставщик), требования по оформлению и докумен-тарному составу предло-жения и т. п.;критерии оценки предло-жений; форма сведений о ква-лификации исполнителя/подрядчика;условия договора; форма предложения.

Товарищество при необ-ходимости может включить в пакет документов для конкурентного отбора ис-полнителей / подрядчиков и другие документы.

Предмет предложения услуг (работ, товаров). То-варищество может прово-дить конкурентный выбор исполнителя любой работы или услуги, связанной с уп-равлением, обслуживанием и ремонтом многоквартир-ного дома.

Предмет предложения услуг и/или работ должен быть четко определен това-риществом, чтобы потенци-альные участники отбора могли получить ясное пред-ставление о том, в какой ра-боте или услуге нуждается товарищество. Определе-ние предмета предложений необходимо также для того, чтобы оценочная комиссия могла разработать требо-вания к потенциальным подрядчикам и критерии оценки их предложений.

Предмет предложений может быть сформулиро-ван, например, следующим образом: «Товарищество собственников жилья за-прашивает предложения на выполнение работ по капи-

�

�

�

�

тальному ремонту систем холодного и горячего водо-снабжения многоквартир-ного дома...»

В описание предмета предложений входят необ-ходимые технические доку-менты, которые, например, характеризуют текущее состояние объектов обще-го имущества в многоквар-тирном доме, в отношении которых будут проводиться работы по ремонту, объем предстоящих работ; тре-бования к материалам, со-ставу и качеству работ, ко-торые должен выполнить подрядчик. Технические до-кументы должны содержать исчерпывающую информа-цию о том, в каком состо-янии в настоящее время находится объект и каким заказчик – товарищество хочет видеть его после за-вершения договора с буду-щим исполнителем, с тем чтобы потенциальные под-рядчики могли составить обоснованное предложе-ние по стоимости и срокам выполнения работ.

Техническими документа-ми, относящимися к предме-ту предложений, могут быть:

акт обследования конс-трукций здания, инженер-ных сооружений и придо-мовой территории;дефектная ведомость;состав услуг / работ;рабочие чертежи (для за-мены или реконструкции отдельных элементов зда-ния, перепланировки по-мещений);предварительный смет-ный расчет;проект производства ра-бот (при наличии).

�

�

�

�

�

�

42



Для подготовки техни-ческих документов, отно-сящихся к предмету пред-ставляемых предложений, рекомендуется привлекать специалистов, имеющих не-обходимую квалификацию и опыт, или специализиро-ванные проектные органи-зации. Примеры техничес-ких документов на выпол-нение ремонтных работ приведены в приложении (примеры 1 и 2).

Если товарищество на-мерено произвести ремон-тно-строительные работы, они должны выполняться в соответствии с требова-ниями действующего за-конодательства, архитек-турно-строительных норм и правил. Для проведения некоторых видов работ, например, реконструкции или перепланировки поме-щений, необходимо полу-чение у соответствующих государственных органов и организаций официально-го разрешения или согла-сования. Необходимые раз-решения и согласования должны быть получены до объявления запроса пред-ложений.

Кроме технических доку-ментов, связанных с заказы-ваемыми работами, товари-ществу рекомендуется оце-нить примерную стоимость работ путем разработки сметы расходов. Хотя окон-чательная стоимость работ определяется по результа-там оценки предложений, расчет сметной стоимости позволит товариществу, во-первых, определить, хва-тит ли ему тех денежных средств, которыми оно рас-

полагает или которыми бу-дет располагать к моменту оплаты выполненных работ, а во-вторых, оценить, на-сколько реальны ценовые предложения потенциаль-ных исполнителей услуг или подрядчиков, насколько они занижены или завыше-ны в сравнении со сметой расходов, подготовленной товариществом, чем объ-ясняются эти расхождения (квалификацией специалис-тов, качеством предлагае-мых материалов, особен-ностями технологии и др.).

Приглашение к подаче предложений. Приглаше-ние к подаче предложений (информационное письмо) может включать в себя сле-дующие сведения:

наименование заказчика (товарищество собствен-ников жилья);наименование работ/ус-луг, для которых ищется исполнитель/подрядчик (предмет предложений);место и время, где можно получить пакет докумен-тов для участия в отборе предложений и ознако-миться с объектом (как правило, указывается контактная информация товарищества и уполно-моченного лица – секре-таря или председателя оценочной комиссии, председателя или управ-ляющего ТСЖ);место и срок приема предложений (с указа-нием даты и времени окончания срока приема предложений; предло-жения, поданные позже окончательного срока, не принимаются);

�

�

�

�

дата, время и место вскры-тия предложений и дата подведения итогов отбо-ра исполнителя / подряд-чика;другие особые условия/ требования (например, если источниками фи-нансирования работ яв-ляются не только средс-тва товарищества, но и, например, бюджетные средства или средства гранта; подрядчик мо-жет быть заинтересо-ван в такой информации для оценки вероятности своевременности полу-чения платежей и/или возможных особенностей финансовой отчетности в зависимости от источни-ка финансирования).

Если товарищество не проводит официальный конкурс по процедуре, со-ответствующей требовани-ям Гражданского кодекса, рекомендуется в приглаше-нии к подаче предложений указать, что «данное при-глашение не является объ-явлением конкурса, проце-дура конкурентного отбора разработана в соответствии с внутренними правилами товарищества и не является конкурсом, проводимым на основании норм Главы 28 Гражданского кодекса».

Положение о запросе предложений. Помимо при-глашения к подаче предло-жений и описания предмета предложений в пакет пред-ставляемым участникам документов рекомендуется включить положение о за-просе предложений, своего рода инструкцию для участ-ников отбора, содержащую

�

�

43



требования организатора к потенциальным участни-кам, порядок проведения отбора, указания к заполне-нию предложения, порядок отбора победителя и другие условия и требования, не заявленные в приглашении к подаче предложений.

Положение о запросе предложений может содер-жать следующие требова-ния/условия.

Требования заказчика-то-варищества к организа-ционно-правовой форме участников отбора. В дан-ном пункте указывается, кого хочет товарищество видеть среди участников проводимого конкурентно-го отбора, кто может быть потенциальным исполни-телем / подрядчиком: – юридические и/или фи-

зические лица;– частные и/или муници-

пальные организации;– местные организации и/

или из любых регионов.Представляемые участни-ками отбора документы. Заказчик указывает, какие документы необходимо представить потенциаль-ным исполнителям / под-рядчикам. Как правило, к ним относятся:– предложение с указани-

ем предлагаемой цены за выполнение заказыва-емых работ или услуг. За-казчик может попросить участников отбора пред-ставить укрупненную или детальную смету;

– сведения о квалифи-кации участника с не-обходимыми приложе-ниями, которые могут содержать сведения о

�

�

наличии лицензии на выполнение работ (если требуется законом), тех-ническом оснащении организации, квалифи-кации работников, опы-те выполнения подоб-ных работ;

– информация о финансо-вом состоянии участни-ка, в том числе справки из налоговых органов об отсутствии задол-женности по налогам и сборам и справки из об-служивающего банка об отсутствии требований по уплате долгов, копия бухгалтерского баланса за последний отчетный период;

– другие документы по желанию товарищества, выступающего в роли заказчика.

Количество предложе-ний от одного участника. Товарищество может вы-двинуть требование к по-тенциальным участникам о подаче только одного предложения с указанием одной цены (в этом слу-чае не допускается, чтобы участник подавал само-стоятельно более одного предложения, а также был субподрядчиком в других предложениях).Затраты участников на подготовку предложений и участие в конкурентном отборе. Товариществу рекомендуется указать, что «участник самостоя-тельно несет затраты по подготовке своего пред-ложения. Заказчик (това-рищество) не несет ника-кой ответственности за издержки участника по

�

�

подготовке предложения и участию в конкурент-ном отборе».Ознакомление с объек-том. Товарищество может выдвинуть требование к потенциальным участ-никам об обязательном посещении объекта (мно-гоквартирного дома) и оз-накомлении с ним.Соответствие предложе-ния объему/качеству ра-бот, установленному за-казчиком. Товарищество может установить жест-кие требования к пред-ложениям: они должны подаваться исключитель-но в соответствии с уста-новленным предметом. Заявки, нарушающие это требование, не рассмат-риваются.

Например, товарищест-во запросило предложения на ремонт мягкой кровли с использованием материала определенного вида – ру-бероида. Во время посеще-ния объекта один из учас-тников внес предложение заменить рубероид совре-менным материалом «пет-рофлекс». Управляющий товарищества отметил, что это хорошая идея. Участник представил предложение, основываясь не на описа-нии работ, заявленных за-казчиком в запросе, а на беседе с управляющим во время посещения объекта. Такое предложение, невзи-рая на хорошее техничес-кое решение, пришлось отклонить как не соответ-ствующее общим для всех участников требованиям.

Если товарищество за-интересовано в получении

�

�

44



предложений подрядчиков по виду и качеству матери-алов для выполнения ра-бот, это должно быть обяза-тельно указано в предмете предложений.

Критерии отбора испол-нителя / подрядчика. То ва-риществу рекомендуется указать, какими основны-ми критериями оно будет руководствоваться при оценке предложений и отборе исполнителя или подрядчика.Корректность расчетов. Товариществу рекомен-дуется в положении о запросе предложений напомнить участникам о необходимости учесть при расчетах цены пред-ложения все возможные затраты: стоимость ра-бочей силы, материалов и оборудования, воды, тепла, электроэнергии, транспортных расходов, использования строитель-ных машин и механизмов, прочих услуг, которые необходимы в процессе оказания услуг или выпол-нения работ. Все налоги, сборы и иные возможные платежи в соответствии с родом деятельности ис-полнителя / подрядчика также должны быть вклю-чены в стоимость предло-жения. Товарищество при выборе подрядчика может установить, что все цены и суммы, указанные в пред-ложении, фиксируются на весь период действия договора с победителем конкурентного отбора и не подлежат пересмотру.Срок и адрес подачи пред-ложения. В положении

�

�

�

о запросе предложений желательно еще раз ука-зать, к какой дате и часу и по какому адресу должно быть подано предложе-ние.Форма предложения. То-вариществу рекоменду-ется установить форму предложения (для того чтобы было легче сравни-вать предложения потен-циальных исполнителей / подрядчиков), а также требования к подаче предложения. Срок действия поданных предложений. Товари-щество самостоятельно устанавливает срок дейс-твия предложений (в те-чение определенного количества дней) и ука-зывает его в положении о запросе предложений. Этот срок означает, что участник отбора не имеет право менять или аннули-ровать свое предложение в течение определенного срока. Это время требует-ся заказчику для оценки всех предложений и вы-несения решения о по-бедителе отбора. Более того, в случае, если побе-дитель отбора откажется от заключения догово-ра, товариществу потре-буется дополнительное время для переговоров с другим участником, чье предложение является более приемлемым среди оставшихся. С тем чтобы участник, чье предложе-ние заняло второе место, не мог отказаться от пред-ложенной им цены, реко-мендуется указывать срок действия предложения

�

�

на 7 дней дольше срока, отведенного для приня-тия решения оценочной комиссией о победителе отбора.

Положение о запросе предложений может содер-жать и иные сведения о по-рядке проведения отбора. О некоторых разделах по-ложения о запросе предло-жений будет сказано далее.

Критерии оценки пред-ложений и выбора подряд-чика. В качестве основных критериев, используемых при выборе подрядчика, обычно используются сле-дующие критерии оценки конкурсных предложений:

цена, предлагаемая под-рядчиком;качество работ (обеспе-чиваемое технологиями и материалами, которыми располагает подрядчик, существующей у подряд-чика системой обеспече-ния и контроля качества работ);квалификация подрядчи-ка (наличие / доступность необходимых специалис-тов, техники, машин, обо-рудования, опыта выпол-нения подобных работ);репутация подрядчика (отзывы других заказчи-ков о качестве ранее вы-полненных подрядчиком работ, исполнении дого-ворных обязательств);

Как правило, обычный подход заключается в том, чтобы выбрать предложе-ние с самой низкой ценой. Но опыт проведения раз-личных конкурсов пока-зывает, что самое дешевое предложение может ока-заться далеко не лучшим.

�

�

�

�

45



Если подрядчик для того, чтобы выиграть у своих конкурентов, специально занижает цену, то в резуль-тате ему не хватает той сум-мы, которую он заявил, и он ставит заказчика перед не-обходимостью пересмотра цены уже в ходе исполнения договора. Или, стремясь уложиться в недостаточную сумму, он использует деше-вый неквалифицированный труд, экономит на материа-лах и т. д. Поэтому заказчик получает работу плохого качества и вынужден затем исправлять недостатки или проводить ремонт сразу после окончания гарантий-ного срока, т. е. нести до-полнительные и немалые затраты. Все происходит по известной русской по-говорке: «Скупой платит дважды».

Ремонты, которые ка-жутся нам на первый взгляд слишком дорогими, на по-верку могут оказаться са-мыми экономичными, если в них используются совре-менные технологии и ма-териалы, обеспечивающие высокое качество и надеж-ность, а значит, гораздо более длительный срок эксплуатации. При оценке предложений по принци-пу «цена работы + затраты на поддержание состояния до следующего ремонта», предпочтение вполне мо-жет получить далеко не самый дешевый вариант. Поэтому товариществам рекомендуется оценивать предложения в первую оче-редь по возможности полу-чить необходимое качест-во, а уже затем – по цене.

В качестве дополнитель-ных критериев могут быть использованы:

предлагаемый срок вы-полнения работ;гарантийный срок, предо-ставляемый подрядчиком и др.

Обязательным условием (а не критерием!) при вы-боре подрядчика является стабильность его финансо-вого положения (отсутствие задолженности по налогам и сборам, обязательств пе-ред другими лицами, кото-рые могут привести к банк-ротству подрядчика).

Форма сведений о ква-лификации участника конкурентного отбора. Поскольку наряду с ценой критерии оценки предло-жений для отбора победи-теля, как правило, включа-ют квалификацию, а часто и предыдущий опыт работы управляющей организации или подрядчика, то этот до-кумент – форма сведений о квалификации, должен от-ражать всю необходимую информацию для соответ-ствующей оценки участни-ка отбора.

В данной форме реко-мендуется представить сле-дующее:

название и организаци-онно-правовая форма юридического лица или фамилия, имя, отчество, место жительства, данные документа, удостоверяю-щего личность, для инди-видуального предприни-мателя;копия свидетельства о государственной регис-трации в качестве юри-дического лица (с предъ-

�

�

�

�

явлением оригинала в случае, если копия не за-верена нотариусом) – для юридического лица; ко-пия свидетельства о госу-дарственной регистрации гражданина в качестве индивидуального пред-принимателя (с предъ-явлением оригинала в случае, если копия не за-верена нотариусом) – для индивидуального пред-принимателя; копия свидетельства о постановке на учет в на-логовом органе;копии лицензий на осу-ществление конкретных ви дов деятельности (ес-ли требуются законом) (с предъявлением ориги-налов в случае, если ко-пии не заверены нотари-усом);общий объем выполнен-ных за последние 1–3 года работ (в натуральном и денежном выражении);информация о ранее вы-полненных аналогичных работах, адреса, номера телефонов предыдущих заказчиков (чтобы у това-рищества была возмож-ность оценить на месте качество ранее выполнен-ных участником работ);перечень имеющихся у участника строительных машин и оборудования, необходимых для выпол-нения заказываемых ра-бот, или информация о том, как участник обеспе-чит наличие данной тех-ники;информация об опыте и квалификации ведущих сотрудников, а также све-дения о квалификации

�

�

�

�

�

�

46



специалистов, которые будут исполнять работы;иная информация, не но-сящая секретного харак-тера.

При выборе подрядчика на ремонтные работы това-рищество может потребо-вать соответствия участни-ков отбора определенным минимальным квалифика-ционным критериям, напри-мер:

объем выполненных стро-и тельных работ за послед-ние три года должен со-ставлять не менее ______ (указать сумму денежного выражения);иметь за последние три года опыт работы в качест-ве подрядчика по двум или более объектам;иметь на правах собст-венности основные виды строи тельного обору до- вания и механизмов, не-обходимых для выполне-ния договора (или под-твердить возможность их аренды);иметь линейных руково-дителей с опытом выпол-нения аналогичных по ха-рактеру и объему работ в течение не менее пяти лет, включая не менее трех лет на данной должности.

Эти требования должны быть изложены в положе-нии о запросе предложе-ний. Непредоставление сведений о квалификации может служить причиной для отклонения предложе-ния участника.

Условия договора. Ор-ганизатор конкурентного отбора может предложить участникам отбора подго-товленный им проект дого-

�

�

�

�

�

вора. Ознакомление участ-ников отбора с проектом договора позволит в даль-нейшем сократить время на обсуждение и подписание договора с победителем.

Другим вариантом яв-ляется предложение участ-никам отбора представить проект договора в соста-ве подаваемого предло-жения.

Форма предложения. Товарищество в составе па-кета документов передает участникам отбора форму, которой должны соответст-вовать подаваемые пред-ложения. Наличие единой формы предложений затем поможет товариществу при их оценке, а также облег-чит участникам подготовку предложений. Рекоменду-ется, чтобы в этой форме были указаны:

наименование организа-тора отбора – заказчика работ, которому участник подает предложение;полное наименование участника отбора;описание предлагаемых участником услуг или ра-бот;предлагаемая участником цена (стоимость) выпол-нения работ/предостав-ления услуг;подтверждение того, что цена (стоимость) включа-ет все необходимые нало-ги и сборы, а также иные выплаты (социальные, страховые и т. п.);предлагаемый срок вы-полнения работ (для под-ряда);согласие участника на то, что поданное им предло-жение будет действовать

�

�

�

�

�

�

�

до срока, установленного организатором отбора.

Разъяснения по отдель-ным пунктам формы заявки должны содержаться в по-ложении о запросе предло-жений.

Обычными требовани-ями к форме подачи пред-ложения являются следую-щие:

предложение должно быть отпечатано или на-писано несмываемыми чернилами и подписано лицом (лицами), имеющи-ми соответствующие пол-номочия;все страницы предложе-ния (за исключением ма-териалов, отпечатанных в типографии) должны быть подписаны лицом (лица-ми), подписывающим(и) предложение; в предложении не долж-но быть никаких вставок между строчками, исправ-лений или приписок, за исключением тех случаев, когда участнику необхо-димо исправить ошибки. Исправленные ошибки подписываются лицом или лицами, подписываю-щими предложение.

Предложение должен подписать руководитель организации или индивиду-альный предприниматель – участник отбора. Печать на предложении обязатель-на и для индивидуальных предпринимателей.

Предложение (включая все прилагаемые докумен-ты) запечатывается в кон-верт, на котором указыва-ются наименование и адрес организатора отбора, пред-мет предложения, указан-

�

�

�

47



ные в приглашении к пода-че предложений.

Оповещение потенци-альных участников отбора о запросе предложений. Следующий шаг оценочной комиссии товарищества после подготовки пакета документов для конкурент-ного отбора – оповещение потенциальных участников (управляющих, подрядчиков или поставщиков товаров) о запросе предложений. Обычным способом опове-щения о запросе предло-жений является размеще-ние объявления в средс-твах массовой информации (СМИ), чаще всего в местных популярных газетах с боль-шим тиражом (или в специ-ализированных изданиях) в форме приглашения к пода-че предложений.

Объявление рекомен-дуется опубликовать не менее чем за один месяц до указанного в нем окон-чательного срока подачи предложений.

Поиск потенциальных участников отбора, кроме того, может быть осущест-влен товариществом и ины-ми способами:

анализ объявлений/пред-ложений подрядчиков по капитальному ремонту в СМИ с последующим на-правлением приглаше-ний к подаче предложе-ний или оповещением по телефону; рассылка информации о запросе предложений по списку из базы данных подрядчиков/поставщи-ков специализированных организаций (агентств, ас-социации ТСЖ);

�

�

направление приглаше-ний потенциальным участ-никам, известным товари-ществу по предыдущим работам или контактам, а также по рекомендациям других товариществ или ассоциации ТСЖ.

Выбор способа привле-чения участников отбора определяется товарищест-вом и зависит от сложнос-ти, объемов и стоимости заказываемых работ или услуг.

Предоставление доку-ментов потенциальным участникам отбора. Пос-ле получения информации о запросе предложений из объявления в СМИ или иным способом желающие принять в нем участие обра-щаются в товарищество за соответствующими поясни-тельными документами.

Условия получения до-кументов устанавливаются оценочной комиссией и указываются в положении о запросе предложений.

Документы для конку-рентного отбора могут пре-доставляться на платной или бесплатной основе. На-личие или отсутствие платы за документы зависит от их объема и содержания. Раз-мер взимаемой платы мо-жет устанавливаться оце-ночной комиссией.

Например, если товари-щество на подготовитель-ном этапе понесло значи-тельные расходы на оплату услуг специалистов, разра-батывавших документы (в том числе техническое за-дание), то разумно такие до-кументы предоставлять за плату.

� Если товарищество про-водит конкурс, то в качестве условия участия, что долж-но быть указано в положе-нии о конкурсе, должно ус-танавливаться требование о внесении задатка. Величина задатка обычно составляет 1–5% от расчетной стоимос-ти работ (цены подрядного договора). Задаток вносит-ся на счет заказчика всеми участниками отбора. После проведения отбора заказ-чик возвращает участникам (за исключением победи-теля) их задатки. Задаток возвращается в течение установленного комиссией срока с момента объявле-ния победителя отбора, но не позднее, например, 10 банковских дней. Задаток победителя отбора может находиться в распоряжении заказчика в качестве гаран-тии надлежащего качества исполнения победителем отбора работ до окончания действия договора.

При проведении отбора способом запроса предло-жение-требование о вне-сении задатка участниками конкурса, как правило, не устанавливается.

Проведение предва-рительных переговоров. Предварительные перего-воры проводятся оценоч-ной комиссией с целью предоставления потенци-альным участникам наибо-лее полной и подробной информации о проводи-мом конкурентном отборе, об особенностях заказыва-емых услуг и работ, а также для разъяснений состава и порядка подачи предло-жений.

48



Проведение отбора предложений включает в себя следующие шаги:

прием предложений;вскрытие конвертов с предложениями и состав-ление соответствующего протокола;рассмотрение и оценка предложений;сравнительный анализ предложений и определе-ние победителя отбора.

Прием предложений. Оценочная комиссия това-рищества должна органи-зовать прием предложений участников отбора по ад-ресу и в сроки, указанные в приглашении к подаче предложений. Предложе-ния принимаются в запеча-танных конвертах, их пос-тупление регистрируется с указанием даты и времени приема под росписи лиц сдающего и принявшего предложение в регистра-ционном листе.

Все предложения, полу-ченные заказчиком после истечения срока подачи, от-клоняются и/или возвраща-ются участнику невскрыты-ми. Заказчик может по свое-му усмотрению перенести окончательную дату подачи предложений на более поз-дний срок, внеся изменения или дополнения в докумен-ты конкурентного отбора. В этом случае срок действия всех прав и обязанностей заказчика и участников про-длевается с учетом изменен-ной окончательной даты.

Участник может изме-нить или отозвать свое

�

�

�

�

предложение после его подачи в период до истече-ния установленного срока подачи предложений при условии, что заказчик по-лучит письменное уведом-ление об изменении или отзыве предложения. Ника-кие изменения не должны вноситься в предложения после истечения срока их подачи. Поданные предло-жения нельзя отзывать в пе-риод между окончательной датой подачи предложений и датой истечения срока их действия, который установ-лен заказчиком.

Вскрытие конвертов с предложениями. Про-цесс вскрытия конвертов с предложениями участни-ков проводится, как прави-ло, в помещении, где могут разместиться все члены оценочной комиссии, а также все участники, по-давшие свои предложения. В зависимости от установ-ленного порядка проведе-ния отбора при вскрытии конвертов с предложения-ми могут присутствовать и другие заинтересованные лица, например, члены об-щественной комиссии това-рищества, другие собствен-ники помещений – члены товарищества, чтобы сде-лать процесс отбора пред-ложений максимально от-крытым. Присутствующие при вскрытии конвертов с предложениями, включая представителей участни-ков отбора, должны быть зарегистрированы под роспись.

Дата вскрытия предло-жений обычно совпадает с датой окончания их приема. Время вскрытия конвертов рекомендуется назначать не позднее чем через 10 – 30 минут после прекраще-ния подачи предложений. В точно назначенный срок вскрываются запечатанные конверты и объявляются наименования участников и цены их предложений. При вскрытии конвертов могут сообщаться и иные сведе-ния, например, об отзыве предложения, изменениях в конкурсных предложени-ях, если это имело место.

После вскрытия конвер-тов с предложениями оце-ночная комиссия составля-ет протокол, в котором ре-гистрирует наименования участ ников, цены поступив-ших от них предложений и наличие необходимых све-дений и документов. Участ-никам, подавшим предло-жения на оказание услуг / выполнение работ, может быть отказано в рассмотре-нии предложения в случае, если поданные документы не отвечают требовани-ям положения о запросе предложений. В протоколе указывается, приняты все предложения или нет. В слу-чае отклонения предложе-ния указывается причина.

Протокол подписыва-ется всеми членами оце-ночной комиссии, а ко-пии протокола раздаются всем участникам отбора. Участникам, не присутс-твовавшим на процедуре

4.5. ПРОВЕДЕНИЕ ОТБОРА ПРЕДЛОЖЕНИЙ

49



вскрытия, копия протокола направляется по почте или иным способом.

Конкурентный отбор считается состоявшимся, если получено не менее трех предложений (пред-ложений) от потенциаль-ных исполнителей / под-рядчиков.

По окончании процеду-ры вскрытия конвертов с предложениями сообщает-ся о сроках объявления ре-зультатов отбора. Назначае-мый оценочной комиссией срок принятия решения о победителе отбора должен быть достаточен для вни-мательного изучения всех предложений. Обычно это не менее 3–5 рабочих дней после даты вскрытия кон-вертов, но не позднее даты окончания срока действия предложений, который был указан в положении о за-просе предложений.

Рассмотрение предло-жений. При рассмотрении предложений, поступив-ших в ответ на запрос, това-рищество может использо-вать два разных подхода:

исключить те предложе-ния, цена которых выше предельной суммы, кото-рую для себя установило товарищество, а из остав-шихся предложений вы-брать то, где предлагается лучшее качество;сначала рассмотреть и комплексно оценить все предложения и только потом делать выбор.

При первом подходе иногда упускается воз-можность выбрать более дорогое предложение, но которое, возможно, имеет

�

�

бóльшие преимущества: например, при использо-вании более дорогих мате-риалов высокого качества существенно увеличивает-ся срок эксплуатации, а зна-чит, в последующий период экономятся средства собс-твенников, которые при более дешевых материалах будут тратиться на повтор-ные ремонты, – поэтому то-вариществу рекомендуется сначала рассмотреть и оце-нить все предложения, а за-тем выбирать лучшее.

Оценочная комиссия изучает предложения, чтобы установить их соот-ветствие требованиям, оп-ределенным положением о запросе предложений, полноту представленных документов, отсутствие ошибок в расчетах, нали-чие требуемых гарантий, всех подписей в докумен-тах, а также правильности оформления предложений в целом. Если предложение в достаточной мере не от-вечает таким требованиям, оно отклоняется. Оценоч-ная комиссия может при-нять незначительные несо-ответствия предложения, которые не представляют собой серьезных наруше-ний условий положения о запросе предложений и не повлияют на оценку пред-ложения.

Предложения, признан-ные отвечающими требо-ваниям по существу, про-веряются на наличие или отсутствие арифметичес-ких ошибок в сметных / це-новых расчетах. Комиссия исправляет ошибки следу-ющим образом:

если имеются расхожде-ния между величинами, выраженными цифрами и прописью, следует руко-водствоваться величиной, выраженной прописью;если имеется расхожде-ние между единичной расценкой и общей сум-мой, полученной в ре-зультате умножения ее на количество единиц, сле-дует руководствоваться единичной расценкой; если, по мнению комис-сии, имеет место грубая ошибка в постановке знака десятичной дроби, то следует руководство-ваться общей суммой и исправить единичную расценку.

Если участник не прини-мает исправленной стои-мости предложения, такое предложение отклоняется.

В процессе изучения предложений оценочная комиссия товарищества может обратиться к учас-тникам за разъяснением и уточнением сведений, содержащихся в предло-жениях, а также связаться с предыдущими клиен-тами-заказчиками работ участников проводимого отбора, посетить уже за-вершенные участниками отбора объекты.

Помните: никакие прось-бы о разрешении изменить цену предложения после вскрытия конвертов не должны удовлетворяться!

Сведения, касающие-ся изучения, разъяснения, оценки и сравнения пред-ложений, не подлежат раз-глашению участникам или иным лицам, которые офи-

�

�

�

50


циально не имеют отноше-ния к процессу отбора, до того, как будет объявлен победитель отбора.

При рассмотрении и оценке предложений воз-можно отклонение оце-ночной комиссией како-го-то предложения по ка-ким-либо причинам или отклонение всех предло-жений, если результаты оценки не удовлетворяют комиссию. В этом случае объявляется новый запрос предложений или прини-мается иное решение.

Оценка предложений. Оценочная комиссия оце-нивает только те предло-жения, которые признаны соответствующими требо-ваниям положения о за-просе предложений.

Оценка предложений должна производиться на основании критериев, из-ложенных в положении о запросе предложений. Во внимание могут также при-ниматься дополнительные технические, организа-ционные и коммерческие преимущества, представ-ленные в предложениях, со-ответствие предложенных цен сложившейся конъюнк-туре рынка, а также репута-ция участника отбора.

Оценка предложений по каждому критерию может производиться разными способами. Некоторые из них описываются ниже.

Способ А. Оценка пред-ложения участника отбора по каждому критерию про-изводится по пяти- или де-сятибалльной шкале.

Недостаток данного спо-соба состоит в том, что он

не позволяет учесть осо-бенную важность для заказ-чика (товарищества собс-твенников жилья) каких-то определенных критериев (например, цены или срока выполнения работ).

Способ Б. Каждый кри-терий оценивается разным количеством баллов. Мак-симально возможное ко-личество баллов отражает важность данного критерия для заказчика. Например,

цена работ – до 15 бал-лов;срок выполнения работ – до 5 баллов;репутация подрядчика- до 10 баллов и т. д.

Способ В. Оценка пред-ложения участника по каж-дому критерию производит-ся по пяти- или десятибалль-ной шкале. Одновременно каждому критерию при-сваивается коэффициент весомости (отражающий важность данного крите-рия для заказчика). Оценка по каждому критерию рас-считывается путем умно-жения присвоенного балла на коэффициент весомости критерия.

Для каждого способа общая оценка конкурсного предложения рассчитыва-ется как сумма баллов по всем критериям.

Для оценки предло-жений можно составить отдель ную оценочную таб-лицу по каждому предло-жению в соответствии с заранее разработанными критериями и принятым способом оценки предло-жений.

Сравнительный ана-лиз предложений и выбор

�

�

�

победителя отбора. Для обоснования выбора по-бедителя отбора результа-ты оценки всех предложе-ний рекомендуется свести в единую сравнительную оценочную таблицу, кото-рая затем будет приложе-нием к протоколу решения оценочной комиссии. Такая таблица облегчает проведе-ние сравнительного анали-за предложений и помогает принять решение о выборе победителя отбора.

Выигравшим предло-жением признается пред-ложение, отвечающее требованиям положения о запросе предложений и получившее наиболее вы-сокую оценку в соответст-вии с критериями выбора победителя.

Решение оценочной комиссии оформляется протоколом, который под-писывается всеми члена-ми комиссии. В протоколе оценочной комиссии о по-бедителе отбора содер-жится:

состав оценочной комис-сии;наименование победи-теля отбора и резервных участников, имеющих са-мые высокие после побе-дителя отбора баллы;результаты голосования;сводная таблица предло-жений участников отбора и их оценки по принятым критериям;сроки подписания дого-вора с победителем от-бора.

Победитель отбора из-вещается о решении ко-миссии письменно и при-глашается для обсуждения

�

�

�

�

�


51



и подписания договора. Если победитель отбора по каким-либо причинам от-казывается заключить до-говор, то права на заклю-

чение договора переходят к первому резервному участнику.

В течение семи дней со дня определения победи-

теля отбора товарищество уведомляет всех остальных участников об имени побе-дившего участника и цене его предложения.

Одновременно с уведом-лением выбранного по ре-зультатам отбора исполни-теля / подрядчика о том, что его предложение признано наилучшим, товарищество направляет ему форму дого-вора, проект которого мог быть заранее предоставлен всем участникам в соста-ве пакета документов или подготовлен на основании предложенных участниками отбора форм договоров. Су-щественные условия дого-вора должны оставаться не-изменными по сравнению с заявленными в положении о запросе предложений.

После обсуждения усло-вий договора товарищество заключает договор с побе-дителем отбора. Для под-писания договора заказчи-ком может быть установлен срок, например, семь рабо-чих дней с момента уведом-ления участника о победе.

Законодательство опре-деляет требования к основ-ным видам договоров, в том числе к договорам подряда и договору управления мно-гоквартирным домом.

Договор подряда. По договору подряда одна сто-рона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию дру-гой стороны (заказчика) оп-

ределенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и опла-тить его.

В договоре подряда су-щественные условия:

предмет договора (выпол-няемые работы);объем работ;цена работы;срок исполнения;порядок приемки заказчи-ком работы.

Отсутствие в договоре подряда согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет счи-тать такой договор заклю-ченным.

Если договор подряда не содержит больше ни-чего, кроме существенных условий (в соответствии с перечнем, определенным законом), то договор счита-ется заключенным. Осталь-ные условия отношений сторон – обычные условия договора:

права и обязанности сто-рон, вытекающие из пред-мета договора; ответственность сторон.

Подрядчик несет ответс-твенность за качество вы-полненной работы. Качест-во работы должно соответс-твовать условиям договора

�

�

�

�

�

�

�

подряда, а при отсутствии или неполноте условий до-говора – требованиям, обыч-но предъявляемым к рабо-там соответствующего рода. Результат выполненной ра-боты должен в момент пе-редачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенны-ми обычно предъявляемыми требованиями. В случае, ког-да законом, иным правовым актом, договором подря-да или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантий-ный срок, результат работы должен в течение всего га-рантийного срока соответс-твовать условиям договора подряда о качестве1.

Стороны могут внести описание прав и обязан-ностей, ответственности сторон непосредственно в договор. Кроме этого до-говор может содержать дополнительные (особые) условия, например:

условия досрочного пре-кращения и расторжения договора;неустойка;возмещение убытков;условия выполнения ра-бот;организация труда рабо-чих;

�

�

�

�

�

4.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА С ПОБЕДИТЕЛЕМ ОТБОРА

1 Гражданский кодекс, глава 37 «Договор подряда».

52


процедура контроля ка-чества работы;продолжительность рабо-чего дня персонала;место складирования ма-териалов;вопросы техники безопас-ности при проведении ра-бот.

Чем детальнее записа-ны в договоре условия, тем больше уверенности, что между заказчиком (товари-

�

�

�

�

ществом) и подрядчиком не возникнут споры и вза-имное недовольство друг другом, а в случае возник-новения споров они будут разрешаться на основе за-ранее достигнутых догово-ренностей.

Пример договора на вы-полнение подрядных работ приведен в Приложении 2.

Оригиналы подписан-ных договоров управле-

ния и/или подряда долж-ны храниться в хорошо закрываемом помещении или сейфе товарищества. Копии договорных доку-ментов (частично или пол-ностью) используются в ка-честве рабочих экземпля-ров ответственным лицом (лицами), участвующими в контроле за выполнением работ и исполнением дого-вора.

«Утверждено»общим собранием членов ТСЖ «_____________»Протокол № ______ от «____» _________ 200_ г.

ПРАВИЛАТСЖ «__________________________________»

закупки товаров, заказа услуг/работ

Настоящие Правила разработаны с целью повышения эффективности использова-ния средств товарищества собственников жилья при осуществлении закупок товаров, за-казе услуг и работ по управлению, обслуживанию, ремонту общего имущества собствен-ников помещений в многоквартирном доме и имущества товарищества в соответствии с планом работ и сметой доходов и расходов, утвержденных общим собранием членов товарищества.

1. В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) не превышает «Х», сравнение предложений различных поставщиков/продавцов/исполнителей не тре-буется.

Решение о выборе поставщика (продавца, исполнителя, подрядчика) принимается единолично председателем правления товарищества или управляющим товарищества, которому решением общего собрания членов товарищества переданы соответствующие полномочия.

2. В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) превышает «Х», но не более «ХХ», председатель правления товарищества или управляющий товарищест-ва обязан:

• получить не менее трех котировок различных поставщиков (продавцов, исполните-лей, подрядчиков) товаров (услуг, работ) одного и того же или близкого качества (ко-тировки могут быть представлены в виде прайс-листов, объявлений в газетах, пись-менных предложений);

• провести анализ предложений по цене и другим условиям поставки (продажи) по ус-тановленной форме;

• сделать письменное заключение о том, какой поставщик (продавец) выбран и почему (см. пример 2).

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПРИМЕР 1


53



Предложения поставщиков (продавцов, исполнителей, подрядчиков), форма с анали-зом предложений и заключением о выборе являются документами внутренней финансо-вой отчетности товарищества.

3. В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) превышает «ХХ», но не более «ХХХ», закупка проводится по решению правления товарищества на основе сравнения не менее трех предложений различных поставщиков (продавцов, исполните-лей, подрядчиков) товаров (услуг, работ).

Решение правления должно быть принято не менее чем 2/3 голосов членов правления товарищества и оформляется протоколом с приложением к нему предложений поставщи-ков (продавцов, исполнителей, подрядчиков) и формы с анализом предложений.

В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) превышает «ХХХ», выбор поставщика (продавца, исполнителя, подрядчика) производится оценочной комис-сией, состав которой утверждается общим собранием членов товарищества по резуль-татам оценки предложений, полученных в ответ на направленный товариществом через средства массовой информации или иным способом запрос.

Решение оценочной комиссии должно быть принято не менее чем 2/3 голосов членов комиссии и оформляется протоколом с приложением к нему результатов анализа предло-жений.

Запрос предложений, направленный товариществом, предложения участников, прото-колы заседаний и решение оценочной комиссии являются документами внутренней фи-нансовой отчетности.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПРИМЕР 2. ТАБЛИЦА ОЦЕНКИ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПОДРЯДЧИКОВ ПО СПОСОБУ 3

Наименование критерия Количество баллов (от 1 до 5)

Коэффициент весомости критерия Оценка

Цена, предлагаемая подрядчиком 5

Срок выполнения работ 1

Наличие у подрядчика необходимой техни-ки, машин, оборудования 2

Наличие у подрядчика квалифицированных работников 3

Опыт подрядчика по выполнению подобных работ 4

...

Общая оценка предложения подрядчика:

54



Пре

дмет

зак

упки

: З

адви

жки

для

сис

тем

ы к

анал

изац

ии в

кол

ичес

тве

6 ш

тук

для

ТСЖ

«А

АА

», г.

Вла

дим

ир

Опис

ание

пока

зате

лей:

Пост

авщ

ик №

1: «О

ОО «X

XX»:

Пост

авщ

ик №

2: П

БОЮ

Л «Y

YY»

Пост

авщ

ик №

3: О

ОО «Z

ZZ»

Цен

а за

еди

ницу

1855

руб

. 18

10 р

уб.

1785

руб

.Ст

оим

ость

все

го11

130

руб

.10

860

руб

.10

710

руб

.Ср

ок и

спол

нени

яв

тече

ние

5 ра

бочи

х дн

ей п

осле

опл

аты

в те

чени

е 2

рабо

чих

дней

пос

ле о

плат

ыв

тече

ние

3 ра

бочи

х дн

ей п

осле

опл

аты

Усло

вия

опла

ты10

0%-н

ая п

редо

плат

а в

тече

ние

5 ба

нков

ских

дне

й со

дня

под

писа

ния

дого

вора

10

0%-н

ая п

редо

плат

а в

тече

ние

5 ба

нков

ских

дне

й со

дня

под

писа

ния

дого

вора

100%

-ная

пре

допл

ата

Отв

етст

венн

ость

ст

орон

по

дого

вору

В сл

учае

нес

облю

дени

я со

глас

ован

ной

даты

пос

тав-

ки п

оста

вщик

вы

плач

ивае

т по

купа

телю

неу

стой

ку в

ра

змер

е 0,

2 %

за

каж

дый

день

про

сроч

ки о

т об

щей

су

мм

ы н

едоп

оста

влен

ного

тов

ара,

при

чем

общ

ая

сум

ма

окон

чате

льно

й не

усто

йки

не д

олж

на п

ревы

-ш

ать

15 %

от

общ

ей с

умм

ы н

едоп

оста

влен

ного

то-

вара

В сл

учае

нес

облю

дени

я со

глас

ован

ной

даты

пос

тавк

и по

став

щик

вы

плач

ивае

т по

купа

телю

неу

стой

ку в

раз

-м

ере

0,5

% з

а ка

жды

й де

нь п

роср

очки

от

общ

ей с

ум-

мы

нед

опос

тавл

енно

го т

овар

а, п

риче

м о

бщая

сум

ма

окон

чате

льно

й не

усто

йки

не д

олж

на п

ревы

шат

ь 5%

от

общ

ей с

умм

ы н

едоп

оста

влен

ного

тов

ара

Инф

орм

ация

не

пред

став

лена

Дос

тавк

аБе

спла

тная

дос

тавк

а по

горо

дуСа

мов

ыво

з со

скл

ада

пост

авщ

ика

Сам

овы

воз

со с

клад

а по

став

щик

а Д

руги

е су

щес

твен

ные

усло

вия

Пос

тавщ

ик д

ает

гара

нтию

3 м

есяц

а с

даты

опл

аты

, пр

едос

тави

л се

ртиф

икат

кач

еств

а П

оста

вщик

зам

енит

нед

обро

каче

стве

нны

е ве

нтил

и в

тече

ние

20 д

ней

с да

ты о

плат

ыП

оста

вщик

зам

енит

нед

обро

каче

стве

н-ны

е ве

нтил

и в

тече

ние

60 д

ней

с да

ты

опла

тыКо

нтак

тная

ин

фор

мац

ия/а

дрес

: г.

Ковр

ов, у

л. _

____

____

_, д

. ___

_те

л. _

____

____

____

____

____

____

г. Вл

адим

ир, у

л. _

____

____

___,

д._

__те

л. _

____

____

____

____

____

____

___

г. В

лади

мир

, ул

. ___

____

___,

д._

__те

л. _

____

____

____

____

____

____

__Н

алич

ие п

исьм

енно

го

пред

лож

ения

(пра

йс-

лист

)

Им

еетс

я (п

рила

гает

ся)

Им

еетс

я (п

рила

гает

ся)

Им

еетс

я (п

рила

гает

ся)

При

меч

ание

/ ко

мм

ента

рий

Цен

а са

мая

вы

сока

я (н

о пр

евы

шае

т с

амую

низ

кую

це

ну т

ольк

о на

7,3

%).

Каче

ство

под

твер

жда

ется

сер

тиф

икат

ом.

Гара

нтий

ный

срок

3 м

есяц

а –

сам

ый

длит

ельн

ый.

Обе

спеч

ивае

тся

бесп

латн

ая д

оста

вка.

Срок

исп

олне

ния

сам

ый

длит

ельн

ый

(5 д

ней)

, но

у ТС

Ж е

сть

возм

ожно

сть

стол

ько

подо

жда

ть

Цен

а ср

едня

я, н

о ТС

Ж д

олж

но с

амо

выве

зти

това

р со

ск

лада

, что

при

веде

т к

допо

лнит

ельн

ым

рас

хода

м то

-ва

рищ

еств

а.Са

мы

й ко

ротк

ий с

рок

гара

нтии

, и

не п

редо

став

лен

серт

ифик

ат к

ачес

тва

Цен

а са

мая

низ

кая,

но

ТСЖ

дол

жно

са

мо

выве

зти

това

р со

скл

ада,

что

пр

ивед

ет к

доп

олни

тель

ным

рас

хода

м

това

рищ

еств

а.Га

рант

ийны

й ср

ок к

ороч

е, ч

ем у

ОО

О

«ХХХ

».Н

е пр

едос

тавл

ены

сер

тиф

икат

ка

чест

ва и

инф

орм

ации

об

отве

тств

енно

сти

стор

он в

слу

чае

невы

полн

ения

дог

овор

а

При

нят

ое р

ешен

ие: В

ыбр

ан п

оста

вщик

ОО

О «

XXX»

, хот

я це

на з

акуп

ки в

ыш

е, ч

ем у

дру

гих

пост

авщ

иков

, но

его

пред

лож

ение

им

еет

ряд

выго

дны

х ус

лови

й дл

я ТС

Ж:

подт

верж

дени

е ка

чест

ва, с

амы

й дл

ител

ьны

й ср

ок га

рант

ии, б

еспл

атна

я до

став

ка (к

омпе

нсир

ует

боле

е вы

соку

ю ц

ену)

.

При

нял

реш

ение

: А

хмат

ов А

.К. –

пре

дсед

ател

ь пр

авле

ния

ТСЖ

«А

АА

» __

____

____

____

____

____

____

«

___»

___

____

____

____

___

200

г.

___

____

____

____

____

____

/под

пись

/

ПРИ

ЛО

ЖЕН

ИЕ

1. П

РИМ

ЕР 3

. СРА

ВНЕН

ИЕ

ПРЕ

ДЛ

ОЖ

ЕНИ

Й

ПО

ПО

СТА

ВКЕ/

ПРО

ДА

ЖЕ

ТОВА

РА

55


г._________________ «____» ____________ 20__ г.

ООО, ТСЖ, ЖСК «______», именуемое в дальнейшем Заказчик, в лице директора _________действующего на основании Устава, с одной стороны, и__________, именуемый в дальнейшем Подрядчик, в лице _______ действующего на основании Устава, со второй стороны, вместе именуемые в дальнейшем Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. Предмет Договора1.1. Заказчик, действующий в интересах собственников помещений многоквартирного

дома №____, по ул._________ (далее – многоквартирный дом) и за их счет поручает, а Подряд-чик принимает на себя обязательство выполнить работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме согласно сметы Заказчика.

1.2. Работы выполняются из материалов Подрядчика.1.3. Заказчик обязуется принять и оплатить выполненные работы в порядке и на условиях,

предусмотренных Договором.1.4. Сроки выполнения работ: с _______ 20___ года до ________ 20___ года. Промежуточные

сроки выполнения работ устанавливаются по решению Заказчика. Изменение сроков выпол-нения работ должно быть оформлено дополнительным соглашением к настоящему договору.

Допускается досрочное выполнение работ.1.5. Объем, содержание, цена работ, указанных в п.п. 1.1. настоящего Договора, опреде-

ляются сметой, являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора.1.6. Контроль и приемку выполняемых работ производит Заказчик, в порядке установлен-

ном настоящим Договором.1.7. Настоящий договор заключен по результатам комиссионного отбора подрядных орга-

низаций для выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартир-ного дома, проведенного ________ 20___ г., на основании Протокола _________.

2. Права и обязанности Сторон2.1. Подрядчик обязуется:2.1.1. Выполнить с надлежащим качеством все работы в объеме и сроки, предусмотрен-

ные настоящим Договором, и сдать работы Заказчику. Производить работы в полном соот-ветствии с утвержденной Заказчиком проектно-сметной документацией, строительными нормами и правилами.

2.1.2. Обеспечить наличие всех необходимых для выполнения работ материалов, обору-дования, изделий, конструкций, комплектующих изделий, строительной техники и т. п. При производстве работ применять материалы, соответ ствующие ГОСТ ________.

2.1.3. Согласовывать с Заказчиком заключение договоров подряда с субподрядчиками с указанием предмета договора, наименования и адреса субподрядчика.

2.1.4. Нести ответственность перед Заказчиком за надлежащее исполнение работ по на-стоящему Договору привлеченными субподрядчиками и за координацию их деятельности.

2.1.5. Во время проведения работ обеспечить выполнение необходимых мероприятий по технике безопасности, противопожарной безопасности, охране окружающей среды, а также выполнять требования правил благоустройства.

2.1.6. Вывезти до дня подписания акта сдачи-приемки работ принадлежащие ему стро-ительные машины и оборудование, инструменты, приборы, инвентарь, строительные ма-териалы, изделия, конструкции и другое имущество, а также в течение работ регулярно вывозить строительный мусор.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ № ___


56


2.1.7. Нести ответственность за качественные и безопасные материалы и методы ремонта, в том числе за приостановку производства работ, повлекшую причинение ущерба Заказчику.

2.1.8. Передать Заказчику по акту исполнительную документацию, в том числе:– акты на скрытые ра боты;– сертификаты на применяемые материалы и оборудование.

2.1.9. В разумный срок, установленный Заказчиком, устранять замечания Заказчика о на-рушении технологии ремонтных работ, замечания, связанные с несоответствием выполняе-мых работ нормативным документам и утвержденной сметной документации.

2.1.10. Незамедлительно устранять поступившие замечания Заказчика о нарушении пра-вил техники безопасности и противопожарной безопасности.

2.1.11. По требованию Заказчика предоставить сертификаты, технические паспорта и дру-гие документы, удостоверяющие качество используемых материалов и оборудования.

2.2. Заказчик обязуется:2.2.1. Обеспечить необходимые условия для выполнения работ.2.2.2. Подготовить и утвердить общим собранием членов товарищества собственников

жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственниками помещений в многоквартирном доме №___ по ул._________ смету расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

2.2.3. При заключении настоящего Договора передать утвержденную смету расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома Подрядчику.

2.2.4. Произвести оплату выполненных работ в соответствии с условиями настоящего До-говора.

2.2.5. Согласовывать с_______ (указать наименование уполномоченного органа местно-го самоуправления) акт приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома и подписывать его у лица, уполномоченного действовать от имени товарищества собствен-ников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализиро-ванного потребительского кооператива, либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации (далее – Уполномоченное лицо).

2.3. Заказчик вправе:2.3.1. Осуществлять контроль за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением

сроков их выполнения, качеством предоставленных Подрядчиком материалов, не вмешива-ясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность Подрядчика.

2.3.2. Приостанавливать работы, выполняемые Подрядчиком либо субподрядными ор-ганизациями в случае:

– нарушения технологии выполняемых работ;– несоответствия выполняемых работ проектным решениям и действующим нор-

мативным документам;– несоответствия выполняемых работ утвержденной проектно-сметной документа-

ции;– грубых нарушений правил техники безопасности и противопожарной безопас-

ности.2.3.3. Запрашивать у Подрядчика необходимую информацию или документацию, связан-

ную с выполнением работ.2.3.4. Отказаться от оплаты результата выполненных работ, не согласованных с Заказчиком.2.3.5. Отказаться от приемки результата выполненных работ в случае обнаружения недо-

статков, которые не могут быть устранены Подрядчиком.2.3.6. Предъявлять требования к Подрядчику, связанные с устранением недостатков вы-

полненных работ, обнаруженных в течение гарантийного срока, а также вправе поручить в разумный срок устранять указанные недостатки третьим лицам.

2.3.7. При выявлении недостатков в работе Подрядчика Заказчик вправе по своему выбо-ру потребовать от Подрядчика:


57


– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;– возмещения расходов по устранению этих недостатков, если устранение произво-

дилось силами третьих лиц и оплачивалось за счет Заказчика;– возмещения ущерба, причиненного имуществу Заказчика, третьим лицам или их

имуществу, возникшего из-за невыполнения или несвоевременного выполнения Подрядчиком своих обязательств по настоящему договору, или ущерба, причи-ненного работниками Подрядчика в процессе осуществления деятельности в со-ответствии с условиями Договора.

2.4. Подрядчик вправе:2.4.1. Требовать оплаты результата выполненных работ в соответствии с объемом, качест-

вом и сроками их выполнения, предусмотренными Договором.2.4.2. Требовать предоставления документации, необходимой для выполнения работ.2.4.3. Самостоятельно определять способ выполнения порученных ему работ и привле-

кать, с согласия Заказчика, субподрядчиков для выполнения отдельных видов работ.

3. Источник финансирования ДоговораНастоящий Договор финансируется за счет денежных средств, предоставляемых госу-

дарственной корпорацией Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средств област ного бюджета по област ной адресной программе капитального ре-монта многоквартирных домов на территории __________ области на 20___ год и средств, предоставленных Заказчику собственниками помещений в многоквартирном доме.

4. Цена работ и порядок расчетов4.1. Цена работ и затрат по настоящему договору включает в себя стоимость материалов и

оборудования, в том числе НДС, и составляет __________ руб.4.2. Заказчиком выплачивается Подрядчику аванс в размере ____ (не более 30% средств,

выделенных на капитальный ремонт многоквартирного дома.). 4.3. Заказчик оплачивает Подрядчику фактически выполненные работы по настоящему

договору на основании актов приемки работ, подписанных Сторонами, Уполномоченным ли-цом и согласованными с ______ (указать наименование уполномоченного органа местного самоуправления) при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в установлен-ный настоящим договором срок.

4.4. Оплата выполненных работ производится Заказчиком в размере, предусмотренном сметой, путем перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика на основании выставленных им счетов.

4.5. Окончательный расчет между Сторонами производится с зачетом всех ранее произве-денных Заказчиком по настоящему Договору платежей, за вычетом штрафных санкций, в слу-чае предъявления их Заказчиком Подрядчику, расходов по возмещению убытков, возникших по вине Подрядчика в соответствии с условиями настоящего Договора.

5. Сдача-приемка работ5.1. Заказчик обязан в течение трех рабочих дней с момента получения письменного

уведомления Подрядчика о завершении работ с участием Уполномоченного лица принять выполненные работы либо мотивированно отказаться от приемки выполненных работ.

5.2. Работы, подлежащие закрытию, должны приниматься Заказчиком с участием Подряд-чика и Уполномоченного лица. Подрядчик приступает к выполнению последующих работ только после приемки скрытых работ и составления актов приемки этих работ. Подрядчик в письменном виде заблаговременно уведомляет Заказчика о необходимости проведения промежуточной приемки выполненных работ, подлежащих закрытию не позднее чем за три рабочих дня до начала проведения этой приемки.


58


Если Заказчик и Уполномоченное лицо не явятся к указанному сроку проведения проме-жуточной приемки выполненных работ, подлежащих закрытию, то Подрядчик составляет од-носторонний акт и считает работы принятыми. При этом ответственность за качество выпол-ненных работ с Подрядчика не снимается.

5.3. Выполненные объемы работ предъявляются Подрядчиком Заказчику в соответствии с актами выполненных работ.

5.4. Акты выполненных работ принимаются Заказчиком к проверке только при предъяв-лении Подрядчиком исполнительной документации по выполненным работам.

5.5. Проверенные Заказчиком акты выполненных работ по форме КС-2 подписываются Заказчиком, Подрядчиком, Уполномоченным лицом и согласовываются с _______ (указать наименование уполномоченного органа местного самоуправления).

5.6. Проверенные Заказчиком справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3 подписываются Заказчиком, Подрядчиком, Уполномоченным лицом и согласовываются с___ (указать наименование уполномоченного органа местного самоуправления).

5.7. В случае мотивированного отказа Заказчика от приемки работ акты выполненных ра-бот возвращаются Подрядчику с замечаниями для доработки и устранения замечаний. Срок устранения замечаний не должен превышать 10 дней.

5.8. Работы считаются выполненными после подписания акта выполненных работ и справ-ки о стоимости выполненных работ и передачи Подрядчиком Заказчику исполнительной до-кументации по акту приема-передачи.

6. Контроль и надзор Заказчика за выполнением работ6.1. Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых

работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством применяемых материалов.6.2. При обнаружении отступлений от условий настоящего Договора, которые могут ухуд-

шить качество работ, или иных недостатков Заказчик обязан немедленно заявить об этом Подрядчику.

6.3. Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе выполнения работ указания Заказчи-ка, если такие указания не противоречат условиям настоящего Договора и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность Подрядчика.

6.4. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что Заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением.

7. Гарантийные обязательства7.1. Подрядчик гарантирует:7.1.1. Надлежащее качество используемых материалов и оборудования, соответствие их

государственным стандартам и техническим условиям, наличие соответствующих сертифи-катов, технических паспортов и других документов, удостоверяющих качество материалов и оборудования.

7.1.2. Качество выполнения всех работ в соответствии с действующими нормами и техни-ческими условиями.

7.1.3. Гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта работ устанавливается в тече-ние ____ лет с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки работ в соответствии с дейст-вующими нормативами.

7.1.4. Если в период гарантийной эксплуатации объектов обнаружатся недостатки, допу-щенные по вине Подрядчика, то Подрядчик обязан их устранить за свой счет в согласован-ные с Заказчиком сроки.

Заказчик должен письменно известить Подрядчика об обнаруженных в течение гарантий-ного срока недостатках. Для участия в составлении акта, фиксирующего недостатки, согласо-вания порядка и сроков их устранения Подрядчик обязан направить своего представителя не позднее трех дней со дня получения письменного извещения Заказчика.


59


Гарантийный срок в этом случае продлевается соответственно на период устранения не-достатков.

7.1.5. При возникновении между Заказчиком и Подрядчиком спора по поводу недостатков или их причин по требованию любой из Сторон настоящего Договора может быть назначена экспертиза. Расходы по проведению экспертизы несет Подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений Подрядчиком условий настоящего Договора или причинной связи между действиями Подрядчика и обнаруженными недостат-ками. В указанных случаях расходы по проведению экспертизы несет сторона, потребовав-шая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению между Сторонами – все стороны поровну.

7.1.6. Обязанность организации проведения экспертизы возлагается на Подрядчика.

8. Ответственность Сторон8.1. В случае нарушения сроков выполнения работ, предусмотренных настоящим Дого-

вором, Заказчик вправе потребовать от Подрядчика неустойку за каждый день просрочки выполнения работ в размере 0,1 % от сметной стоимости работ до фактического исполнения обязательства. Кроме того, в случае выполнения Подрядчиком работ с качеством, не соот-ветствующим СНиП, либо применением материалов, не соответствующих ГОСТ, Подрядчик несет ответственность в виде штрафа в размере 0,05% от сметной стоимости работ за каждый выявленный случай подобных нарушений. По согласованию с Заказчиком и Уполномочен-ным лицом Подрядчик может выполнить в счет неустойки дополнительные работы по ре-монту общего имущества многоквартирного дома.

Подрядчик освобождается от уплаты неустойки, если докажет, что просрочка исполнения обязательств произошла вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

8.2. В случае если Подрядчик уклонился от устранения выявленных Заказчиком в течение гарантийного срока недостатков выполненных работ, Заказчик вправе устранить недостатки своими силами с отнесением всех расходов на Подрядчика и, кроме того, требовать с Под-рядчика оплаты неустойки в размере 100 % стоимости работ по устранению недостатков.

8.3. В случае просрочки исполнения Заказчиком обязательства по оплате работ, в соот-ветствии с условиями настоящего Договора, Подрядчик вправе потребовать уплату неустой-ки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день уплаты неустойки. Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства. Заказчик освобождается от уплаты неустойки, если докажет, что просрочка исполнения указанного обязательства произошла вследст вие не-преодолимой силы или по вине другой стороны.

8.4. При несвоевременном устранении недостатков Подрядчиком Заказчик вправе пору-чить исправление недостатков третьим лицам за счет Подрядчика.

8.5. Уплата пени, а также возмещение убытков не освобождает Стороны от исполнениясвоих обязательств в натуре.

9. Форс-мажорные обстоятельства9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение

обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоя-тельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в резуль-тате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни пре-дотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые Сторона не может оказать влияния и за возникновение которых она не несет от-ветственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, запреты и законодательные ограничения органов государственной власти, которые полностью или в значительной мере препятствуют исполнению обязательств по настоящему Договору.


60


9.2. Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана немедленно информировать другую Сторону о наступлении подобных обстоятельств в письменной фор-ме, причем по требованию другой Стороны должен быть представлен документ, удостоверя-ющий факт наступления указанных обстоятельств. Информация должна содержать данные о характере обстоятельств, оценку их влияния на исполнение Стороной своих обязательств по настоящему договору и на срок исполнения обязательств.

9.3. Сторона, которая не может из-за обстоятельств непреодолимой силы выполнить обяза-тельства по настоящему Договору, должна приложить с учетом положений Договора все уси-лия к тому, чтобы как можно скорее ликвидировать последствия невыполнения обязательств.

10. Срок действия Договора. Расторжение Договора10.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного

исполнения Сторонами обязательств по Договору.10.2. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон, а так-

же в случаях, предусмотренных настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

10.3. Заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения настоящего Договора, предупредив Подрядчика за 7 дней, по истечении которых Договор считается расторгнутым в следующих случаях:

– задержки Подрядчиком начала выполнения работ более чем на две недели по причинам, не зависящим от Заказчика;

– систематического нарушения (более 2 раз) Подрядчиком сроков выполнения ра-бот, влекущего увеличение сроков окончания работ более чем на две недели;

– систематического несоблюдения Подрядчиком требований по качеству работ;– аннулирования лицензий Подрядчика на строительную деятельность.

10.5. В случае одностороннего отказа Заказчика от исполнения Договора он обязан упла-тить Подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе Заказчика от исполнения Договора и принятой Заказчи-ком по акту выполненных работ.

11. Дополнительные условия11.1. Стороны вправе по обоюдному согласию вносить изменения и дополнения в настоя-

щий Договор путем составления дополнительных соглашений, оформленных в письменном виде, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

11.2. Все споры и разногласия по настоящему Договору разрешаются путем переговоров, а в случае недостижения соглашения между Сторонами споры подлежат рассмотрению в Ар-битражном суде ________________ области.

11.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

ООО « ________________________________ »

Адрес _________________________________

ИНН, КПП ______________________________

р\с ____________________________________

БИК ___________________________________

к\с ____________________________________

Директор _____________________________

ОAО « _________________________________»

Адрес __________________________________

ИНН, КПП _______________________________

р\с _____________________________________

БИК ____________________________________

к\с _____________________________________

Директор _________________________ ФИОМ.П. М.П.


12. Адреса и реквизиты Сторон

ИНФОРМАЦИЯ О ПОДПИСКЕ НА ЖУРНАЛЫ ИД «ПАНОРАМА»

Издательский Дом «ПАНОРАМА» –крупнейшее в России издательство деловых журналов.

Десять издательств, входящих в ИД «ПАНОРАМА», выпускают более 150 журналов.

Свидетельством высокого авторитета и признания изданий ИД «Пано-рама» является то, что каждый пятый журнал включен в Перечень ве-дущих рецензируемых журналов и изданий, утвержденных ВАК, в ко-торых публикуются основные научные результаты диссертаций на соискание ученой степени доктора и кандидата наук. Среди главных ре-дакторов наших журналов, председателей и членов редсоветов и редкол-легий – 168 ученых: академиков, членов-корреспондентов академий наук, профессоров и около 200 практиков – опытных хозяйственных руководителейи специалистов.

КАЧЕСТВО И ЦЕНЫ – НЕИЗМЕННЫ!

Каждыйподписчик журнала

ИД «Панорама» получает DVD с полной базой

нормативно-методических документови статей, не вошедших в журнал,

+ архив журнала (все номераза 2008, 2009 и 2010 гг.)!

Объем 4,7 Гб,или 50 тыс. стр.

АНТИКРИЗИСНЫЙ ПОДАРОК!!!

Индексы и стоимость подписки указаны на 2-е полугодие 2011 года

Индексыпо каталогу

НАИМЕНОВАНИЕСтоимость подписки

покаталогам

Стоимость подписки

черезредакцию

«Роспечать»и «Пресса России»

«Почта России»

АФИНАwww.afina-press.ru, www.бухучет.рф

36776 99481Автономные учреждения: экономика-налогообложение-бухгалтерский учет

2091 1881,90

20285 61866Бухгалтерский учети налогообложениев бюджетных организациях

3990 3591

80753 99654 Бухучет в здравоохранении 3990 3591

82767 16609 Бухучет в сельском хозяйстве 3990 3591

82773 16615 Бухучет в строительных организациях 3990 3591

82723 16585 Лизинг 4272 3844,80

32907 12559 Налоги и налоговое планирование 17 256 15 530,40








ВНЕШТОРГИЗДАТwww.vnestorg.ru, www.внешторгиздат.рф

82738 16600 Валютное регулирование. Валютный контроль 11 358 10 222,20

84832 12450 Гостиничное дело 7392 6652,80

20236 61874 Дипломатическая служба 1200 1080

82795 15004Магазин: персонал–оборудование–технологии

3558 3202,20

84826 12383 Международная экономика 3180 2862

85182 12319 Мерчендайзер 3060 2754

84866 12322 Общепит: бизнес и искусство 3060 2754

79272 99651 Современная торговля 7392 6652,80








84867 12323 Современный ресторан 5520 4968

82737 16599Таможенное регулирование. Таможенный контроль

11 358 10 222,20

85181 12320Товаровед продовольственных товаров

3558 3202,20

МЕДИЗДАТwww.medizdat.com, www.медиздат.рф

47492 79525Вестник неврологии, психиатрии и нейрохирургии

3372 3034,80

22954 10274 Вопросы здоровогои диетического питания 3060 2754

46543 24216 Врач скорой помощи 3648 3283,20

80755 99650 Главврач 3930 3537

84813 14777 Кардиолог 3060 2754

46105 44028 Медсестра 3060 2754

46544 16627Новое медицинское оборудование/Новые медицинские технологии

3558 3202,20

23140 15022Охрана трудаи техника безопасности в учреждениях здравоохранения

3306 2975,40

23572 15048 Рефлексотерапевт 3060 2754

36668 25072Санаторно-курортные организации: менеджмент, маркетинг, экономика, финансы

3492 3142,80

82789 16631 Санитарный врач 3648 3283,20

46312 24209 Справочник врача общей практики 3060 2754

84809 12369 Справочник педиатра 3150 2835

37196 16629 Стоматолог 3090 2781

46106 12366 Терапевт 3372 3034,80

84881 12524 Физиотерапевт 3492 3142,80

84811 12371 Хирург 3492 3142,80

36273 99369 Экономист лечебного учреждения 3372 3034,80

НАУКА и КУЛЬТУРАwww.n-cult.ru, www.наука-и-культура.рф

22937 10214 Beauty cosmetic/Прекрасная косметика 1686 1517,40

46310 24192 Вопросы культурологии 2154 1938,60

36365 99281 Главный редактор 1497 1347,30

ИНФОРМАЦИЯ О ПОДПИСКЕ НА ЖУРНАЛЫ ИД «ПАНОРАМА»Индексы

по каталогу НАИМЕНОВАНИЕ







20238 61868 Дом культуры 2838 2554,20

36395 99291 Мир марок 561 504,90

84794 12303 Музей 3060 2754

82761 16603 Парикмахер-Стилист-Визажист 2556 2300,40

46313 24217 Ректор вуза 4866 4379,40

47392 45144 Русская галерея – ХХI век 1185 1066,50

46311 24218 Ученый Совет 4308 3877,20

71294 79901 Хороший секретарь 1932 1738,80

ПОЛИТЭКОНОМИЗДАТwww.politeconom.ru, www.политэкономиздат.рф

84787 12310 Глава местной администрации 3060 2754

84790 12307 ЗАГС 2838 2554,20

84786 12382Коммунальщик/Управление эксплуатацией зданий

3540 3186

84788 12309 Парламентский журнал Народный депутат 4242 3817,80

84789 12308 Служба занятости 2934 2640,60

84824 12539 Служба PR 6396 5756,40

20283 61864 Социальная политикаи социальное партнерство 3990 3591

ПРОМИЗДАТwww.promizdat.com, www.промиздат.рф

84822 12537 Водоочистка 3276 2948,40

82714 16576Генеральный директор: Управление промышленным предприятием

8052 7246,80

82715 16577Главный инженер. Управление промышленным производством

4776 4298,40

82716 16578 Главный механик 4056 3650,40

82717 16579 Главный энергетик 4056 3650,40

84815 12530 Директор по маркетингуи сбыту 8016 7214,40

36390 12424 Инновационный менеджмент 8016 7214,40

84818 12533 КИП и автоматика: обслуживание и ремонт 3990 3591

36684 25415Консервная промышленность сегодня: технологии, маркетинг, финансы

7986 7187,40

36391 99296 Конструкторское бюро 3930 3537

ИНФОРМАЦИЯ О ПОДПИСКЕ НА ЖУРНАЛЫ ИД «ПАНОРАМА»Индексы

по каталогу НАИМЕНОВАНИЕ







82720 16582Нормированиеи оплата трудав промышленности

3930 3537

18256 12774

Оперативное управление в электроэнергетике. Подготовка персонала и поддержание его квалификации

1779 1601,10

82721 16583Охрана труда и техника безопасностина промышленных предприятиях

3558 3202,20

82718 16580 Управление качеством 3588 3229,20

84859 12399 Хлебопекарное производство 7986 7187,40

84817 12532Электрооборудование: эксплуатация, обслуживание и ремонт

3990 3591

84816 12531 Электроцех 3432 3088,80

СЕЛЬХОЗИЗДАТwww.selhozizdat.ru, www.сельхозиздат.рф

37020 12562 Агробизнес: экономика-оборудование-технологии 8640 7776

84834 12396Ветеринария сельскохозяйственных животных

3276 2948,40

82763 16605 Главный агроном 2904 2613,60

82764 16606 Главный зоотехник 2904 2613,60

37065 61870Кормление сельскохозяйственных животныхи кормопроизводство

2868 2581,20

37199 23732Молоко и молочные продукты.Производство и реализация

7986 7187,40

82766 16608 Нормирование и оплата труда в сельском хозяйстве 3306 2975,40

37191 12393 Овощеводствои тепличное хозяйство 2934 2640,60

82765 16607Охрана труда и техника безопасности в сельском хозяйстве

3372 3034,80

23571 15034 Птицеводческое хозяйство/ Птицефабрика 2934 2640,60

37194 22307 Рыбоводствои рыбное хозяйство 2934 2640,60

37195 24215 Свиноферма 2934 2640,60

84836 12394Сельскохозяйственная техника: обслуживание и ремонт

2934 2640,60








СТРОЙИЗДАТwww.stroyizdat.com, www.стройиздат.com

37190 12381Архитектура жилых, промышленныхи офисных зданий

2622 2359,80

82772 16614 Нормирование и оплата труда в строительстве 4056 3650,40

82770 16612Охрана труда и техника безопасностив строительстве

3306 2975,40

36986 99635Проектные и изыскательские работы в строительстве

3714 3342,60

41763 44174 Прораб 3432 3088,80

84782 12378 Сметно-договорная работав строительстве 4056 3650,40

82769 16611Строительство: новые технологии – новое оборудование

3558 3202,20

ТРАНСИЗДАТwww.transizdat.com, www.трансиздат.рф

82779 16621 Автосервис / Мастер-автомеханик 3930 3537

82776 16618Автотранспорт: эксплуатация, обслуживание, ремонт

3930 3537

79438 99652 Грузовое и пассажирское автохозяйство 4308 3877,20

82782 16624Нормирование и оплата труда на автомобильном транспорте

3990 3591

82781 16623

Охрана труда и техника безопасностина автотранспортных предприятияхи в транспортных цехах

3372 3034,80

84844 12543 Прикладная логистика 3930 3537

36393 12479 Самоходные машины и механизмы 3930 3537

ЮРИЗДАТwww.jurizdat.su, www.юриздат.рф

èçäàòåëüñòâî

ÒÀÄÇÈÐÞ

84797 12300 Вопросы жилищного права 2556 2300,40

46308 24191 Вопросы трудового права 3120 2808

84791 12306 Землеустройство, кадастри мониторинг земель 3558 3202,20

80757 99656 Кадровик 4680 4212

36394 99295 Участковый 342 307,80

82771 16613 Юрисконсульт в строительстве 4776 4298,40

46103 12298 Юрист вуза 3276 2948,40

ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ О ПОДПИСКЕ:телефоны: (495) 211-5418, 749-2164, 749-4273, факс: (499) 346-2073, (495) 644-2761.

E-mail: [email protected] www.panor.ru

МЫ ИЗДАЕМ ЖУРНАЛЫ БОЛЕЕ 20 ЛЕТ. НАС ЧИТАЮТ МИЛЛИОНЫ!ОФОРМИТЕ ГОДОВУЮ ПОДПИСКУ

И ЕЖЕМЕСЯЧНО ПОЛУЧАЙТЕ СВЕЖИЙ НОМЕР ЖУРНАЛА!

ПОДПИСКА2011

ПОДПИСКА1НА ПОЧТЕОФОРМЛЯЕТСЯ В ЛЮБОМПОЧТОВОМ ОТДЕЛЕНИИ РОССИИ

Для этого нужно правильно и внимательно заполнить бланк абонемента (бланк прилагается). Бланки абонемен-тов находятся также в любом почтовом отделении России или на сайте ИД «Панорама» – www.panor.ru.Подписные индексы и цены наших изданий для заполне-ния абонемента на подписку есть в каталогах: «Газеты и журналы» Агентства «Роспечать», «Почта России» и «Пресса России».

ПОДПИСКА2 НА САЙТЕ

ПОДПИСКА НА САЙТЕ www.panor.ruНа все вопросы, связанные с подпиской, вам с удовольствием ответят по телефонам (495) 211-5418, 749-2164, 749-4273.

На правах рекламы

РЕКВИЗИТЫ ДЛЯ ОПЛАТЫ ПОДПИСКИПолучатель: ООО Издательство«Кругозор» Московский банк Сбербанка России ОАО, г. Москва ИНН 7709843589 / КПП 770901001,р/cч. № 40702810538180002439

Банк получателя:ОАО «Сбербанк России», г. МоскваБИК 044525225, к/сч. № 30101810400000000225

Счет № 2ЖК2011на подписку

ДОРОГИЕ ДРУЗЬЯ! МЫ ПРЕДЛАГАЕМ ВАМ РАЗЛИЧНЫЕ ВАРИАНТЫ ОФОРМЛЕНИЯ ПОДПИСКИ НА ЖУРНАЛЫ ИЗДАТЕЛЬСКОГО ДОМА «ПАНОРАМА»

ПОДПИСКА3 В РЕДАКЦИИ

Подписаться на журнал можно непосредственно в Изда-тельстве с любого номера и на любой срок, доставка –за счет Издательства. Для оформления подписки не-обходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу [email protected] или по факсу:(499) 346-2073, (495) 664-2761, а также позвонив по теле-фонам: (495) 211-5418, 749-2164, 749-4273.Внимательно ознакомьтесь с образцом заполнения пла-тежного поручения и заполните все необходимые данные (в платежном поручении, в графе «Назначение платежа», обязательно укажите: «За подписку на журнал» (название журнала), период подписки, а также точный почтовый адрес (с индексом), по которому мы должны отправить журнал).Оплата должна быть произведена до 15-го числа предпод-писного месяца.

Художник А. Босин

Художник А. Босин

Поступ. в банк плат. Списано со сч. плат.XXXXXXX

ПЛАТЕЖНОЕ ПОРУЧЕНИЕ №Дата Вид платежа

электронно

Суммапрописью

Три тысячи сто восемьдесят шесть рублей 00 копеек

ИНН КПП Сумма 3186-00

Сч. №

БИКСч. №

Плательщик

Банк плательщикаБИК 044525225

Сч. № 30101810400000000225

ИНН 7709843589 КПП 770901001 Сч. № 40702810538180002439

Вид оп. 01 Срок плат. Наз. пл. Очер. плат. 6 Код Рез. поле

Оплата за подписку на журнал Коммунальщик / Управление эксплуатацией зданий(6 экз.) на 6 месяцев, в том числе НДС (0%)______________Адрес доставки: индекс_________, город__________________________,ул._______________________________________, дом_____, корп._____, офис_____телефон_________________

Назначение платежаПодписи Отметки банка

М.П.

Образец платежного поручения

ОАО «Сбербанк России», г. Москва

ООО Издательство «Кругозор»Московский банк Сбербанка России ОАО, г. Москва

Получатель

Банк получателя

Коммунальщик / Управление эксплуатациейзданий

Выгодное предложение!Подписка на 2-е полугодие 2011 года по льготной цене – 3186 руб.

(подписка по каталогам – 3540 руб.)Оплатив этот счет, вы сэкономите на подписке около 20% ваших средств.

Почтовый адрес: 125040, Москва, а/я 1По всем вопросам, связанным с подпиской, обращайтесь по тел.:

(495) 211-5418, 749-2164, 749-4273, тел./факс: (499) 346-2073, (495) 664-2761 или по e-mail: [email protected]ПОЛУЧАТЕЛЬ:

ООО Издательство «Кругозор»ИНН 7709843589 КПП 770901001 р/cч. № 40702810538180002439 Московский банк Сбербанка России ОАО, г. Москва

БАНК ПОЛУЧАТЕЛЯ:

БИК 044525225 к/сч. № 30101810400000000225 ОАО «Сбербанк России», г. Москва

СЧЕТ № 2ЖК2011 от «____»_____________ 2011Покупатель: Расчетный счет №: Адрес:

Генеральный директор К.А. Москаленко

Главный бухгалтер Л.В. Москаленко

М.П.

!

« » ( ).

( )..

. , 15 .

..

- ( . 432 ) -( . 3 . 434 . 3 . 438 ).

№№п/п

Предмет счета(наименование издания)

Кол-воэкз.

Ценаза 1 экз. Сумма НДС

0% Всего

1Коммунальщик / Управление эксплуатацией зданий (подписка на 2-е полугодие 2011 года)

6 531 3186 Не обл. 3186

2

3

ИТОГО:

ВСЕГО К ОПЛАТЕ:

IIполугодие2011

ОБРАЗЕЦ ЗАПОЛНЕНИЯ ПЛАТЕЖНОГО ПОРУЧЕНИЯ

Поступ. в банк плат.

ИНН КПП Сумма

Сч.№

Плательщик

БИК Сч.№ Банк Плательщика

ОАО «Сбербанк России», г. Москва БИК 044525225 Сч.№ 30101810400000000225Банк Получателя

ИНН 7709843589 КПП 770901001 Сч.№ 40702810538180002439ООО Издательство «Кругозор»Московский банк Сбербанка России ОАО, г. Москва Вид оп. Срок плат.

Наз.пл. Очер. плат.

Получатель Код Рез. поле

Оплата за подписку на журнал Коммунальщик / Управление эксплуатацией зданий (___ экз.)на 12 месяцев, без НДС (0%). ФИО получателя____________________________________________________Адрес доставки: индекс_____________, город____________________________________________________,ул.________________________________________________________, дом_______, корп._____, офис_______телефон_________________, e-mail:________________________________

Списано со сч. плат.

Дата Вид платежа

Назначение платежа Подписи Отметки банка

М.П.

ПЛАТЕЖНОЕ ПОРУЧЕНИЕ №

Суммапрописью

При оплате данного счетав платежном поручениив графе «Назначение платежа»обязательно укажите:

Название издания и номер данного счета Точный адрес доставки (с индексом) ФИО получателя Телефон (с кодом города)

По всем вопросам, связанным с подпиской, обращайтесь по тел.:

(495) 211-5418, 749-2164, 749-4273тел./факс: (499) 346-2073, (495) 664-2761

или по e-mail: [email protected]!

()

:

12

34

56

78

910

1112

(

)

()

(,

)

8478

6(

)

20

11

:

8478

6(

)

()

-__

____

____

__. _

__.

____

____

____

.___

.

12

34

56

78

910

1112

(

)

()

(,

) 20

11

:

.-1

✁

/ /

()

:

12

34

56

78

910

1112

(

)

()

(,

)

1238

2(

)

20

11

:

1238

2(

)

()

-__

____

____

__. _

__.

____

____

____

.___

.

12

34

56

78

910

1112

(

)

()

(,

) 20

11

:

.-1

✁

/ /

«»

«»

«»

!

. (

).

().,

,,

,,

.

, «

-»

.

✁

✁

!

. (

).

().,

,,

,,

.

, «

-»

.

Международный день авиации и космонавтики

Минувший век не однажды испытывал Россию на потрясения. В памяти людской – черные дни революций, голода, террора, войн. И если без квас-ного пафоса, положа руку на сердце: наша история скудна на события, на-поенные светом. Среди таковых два можно смело вписать в рейтинг самых выдающихся. Те, кои не изгладятся в памяти поколений, несмотря на конъ-юнктуру экономических и идеологических зигзагов. Первое – это, несо-мненно, Великая Победа великого народа в самой кровопролитной войне во имя Отечества. И второе – 108 минут космического спринта, потрясшего мир 12 апреля 1961 г.

Два, казалось бы, взаимоисключающих события, в действительности взаимообусловлены, взаимозависимы. Страна, не оправившаяся от ран, не успев воздать должное бойцам и командирам, труженикам тыла за их неимоверный подвиг в войне, взяла невиданные рубежи в научном по-знании Вселенной. В конструкторских бюро, в «шарашках», в заводских цехах, под присмотром идеологических вертухаев и без оных, ожесто-ченно трудились люди, не избалованные временем и властью. Как всег-да бывало в России, трудились нацеленные на результат. На победу. И она пришла, продемонстрировав миру научный, производственный и военный потенциал тогдашнего СССР, не сломленного фашизмом и готового впредь отстаивать свои рубежи.

Она пришла – эта победа, именуемая на этот раз космической. В ее слагаемых – масса составляющих, определяющих мощь и не-зыблемость государства. Пришла она в облике улыбчивого рус-ского парня из Гжатска, вчерашнего школьника, учащегося Лю-берецкого ремесленного училища, выпускника Саратовского индустриального техникума и Чкаловского военного авиаци-онного училища летчиков имени К.Е. Ворошилова. Имя ему –Юрий Гагарин.

На его месте мог быть любой другой из первого отря-да космонавтов. Он не превосходил коллег по физическим показателям или в знании техники. Доброе лицо, широкая душа, открытая улыбка – таким он предстал перед народа-ми мира после 108 минут полета как символ русскости.

Его биография, заслуги, награды – все, что связано с первым космонавтом, вошло в хрестоматии. Не в том суть. Она в том, что его имя связано с ярчайшей страни-цей советской и российской истории, которую пока не удалось затмить событиями подобного уровня.

Ведь это в нашем менталитете: можем, если захотим. Народ, свершивший праздник начала космиче-

ской эры, несомненно, заслужил его. А значит, заслу-жили и потомки. Но не для того, чтобы почивать на лаврах былых побед, а для свершений новых, не ме-нее громких.

Валентин Перов, главный редакториздательства «Наука и культура»

108 МИНУТ, КОТОРЫЕ ПОТРЯСЛИ МИР

Исполнилось 50 лет со дня первогополета человека в космос.

Им стал наш соотечественник Юрий Гагарин.

На снимке:перваяфотографияЮрия Гагаринапослеприземления. Ее автор –фотокорреспондент газеты ПриВО«За Родину»В. Ляшенко.

Реклама

��-��-192 ��.indd 2 19.04.2011 13:18:17

На

прав

ах р

екла

мы


Главный редактор – Л. А. Иванов.


ПРОБЛЕМЫ, ПОИСКИ, РЕШЕНИЯ• ТЕХНИКА И ОБОРУДОВАНИЕ• МАТЕРИАЛЫ И ТЕХНОЛОГИИ• РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ• АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА• ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО• КОНСУЛЬТАЦИИ• ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ•

На страницах издания находят отражение все важнейшие события, происходящие в строительном бизнесе России и зару-

бежных стран. Подробно освещаются вопросы теории и практики использования новых строи-тельных технологий, материалов, оборудования: экспертиза, обзоры, технические характеристи-ки и практика внедрения. Рассказывается о но-вейших архитектурно-планировочных решениях, новинках домостроительного производства.

В каждом номере – новейшие техника и технологии, прогрессивные методы организации труда – надежный фундамент любой стройки. На эффективную пропа-ганду и внедрение достижений научно-технического прогресса в инвестиционно-строительном комплексе направлена вся деятельность редакции. К сотрудни-честву в журнале привлекаются руководители отрас-левых министерств, департаментов, служб, крупных строительных подразделений и предприятий строй-индустрии, ученые, экономисты, изобретатели и но-ваторы производства.


СТРОЙПЛОЩАДКА ХХI ВЕКАЖурнал адресован руководителям строительных организаций, специалистам промышленных предприятий и строек, проектных организаций, чья деятельность связана с практическим использо-ванием новых разработок в сфере строительных машин, оборудо-вания, технологий и материалов.В журнале открыты рубрики «Лидеры строительной отрасли», «Нанотехнологии в строительстве и ЖКХ», «Строительство олим-пийских объектов», «Ведущие проектные организации», «Са-морегулируемые организации в строительстве», «Зарубежный опыт» и др. В каждом номере журнала публикуется информация о современных строительных материалах, новейших технологи-ях, высокоэффективном оборудовании, строительной технике, прогрессивных методах организации труда, рассказывается о но-вейших архитектурно-планировочных решениях и новинках до-мостроительного производства, что позволяет читателям быть в курсе достижений строительной индустрии.Председатель редакционного совета журнала – ГУСЕВ Борис Владими-рович, президент Российской и Международной инженерных акаде-мий, член-корреспондент РАН, заслуженный деятель науки РФ, лауре-ат Государственных премий СССР и РФ, д-р техн. наук, профессор.

Ежемесячное издание. Объем – 80 стр. В свободную продажу не поступает.

http://www.snt.panor.ru/E-mail: [email protected]


16611


82769

№ 4/2011№ 4/2011№ 4/2011

ISSN 2074-7985

КО

ММ

УН

АЛЬ

ЩИ

К №

4/2

011

��-��-192 ��.indd 1 19.04.2011 13:18:05

Documents

Коммунальщик-2011-04-в листалку