Журнал "Юрист в строительстве" № 1 (февраль), 2011

В последний день 2010 г. была принята Директива Президента Рес- публики Беларусь № 4 «О развитии предпринимательской инициа- тивы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь». Однако есть важные вопросы, которые государству и государствен-ным служащим необходимо решить в развитие Директивы № 4.

Подписание данного документа свидетельствует о том, что Глава государства рассчитывает, что органы законотворчества всех уров- ней (от Совмина до сельского исполкома) и непосредственные ис- полнители (читай: госчиновники) осознают необходимость неукосни-тельного следования Директиве № 4, как это было сделано в рамках всех ранее принятых Директив.

Но исполнять Директиву № 4 намного сложнее. Если, например, для борьбы с пьянством достаточно определенных действий (пока-зывать личный пример трезвости, критиковать провинившихся на со-браниях трудового коллектива, размещать их фотографии на «доске позора» и т.д.), то для реализации Директивы № 4 требуются особые качества руководителя — инициативность и своего рода смелость.

Ведь непросто, к примеру, местному исполнительному и распо- рядительному органу предложить произвести отчуждение в адрес инвестора за одну базовую величину «находящихся в государствен- ной собственности и не использовавшихся более двух лет объектов недвижимости и не завершенных строительством соответствующего объекта». При этом конкретный госслужащий задумывается о том, как он через некоторое время будет отвечать на следующие вопросы контролирующих органов: почему объект недвижимости не исполь- зовался более двух лет? почему именно этому инвестору был пере-дан данный объект недвижимости и какое было «вознаграждение» за такой «подарок»? Поэтому проще чиновнику ничего не делать.

Надеемся, что реализация Директивы № 4 не затянется на не-сколько лет, как произошло с решением Главы государства об умень-шении количества лицензируемых видов деятельности, когда орга- ны государственного управления долгое время не могли пойти на сокращения своих полномочий.

Своего рода смелость нужна госслужащему и для того, чтобы попытаться изменить свою карьеру и, поняв, что потерян «драйв» на конкретном месте работы, не превращаться в «робота с 9.00 до 18.00», а попробовать себя в новой роли. Большинству практику- ющих юристов известен Андрей Бобков, бывший судья хозяйствен-ного суда г. Минска, талантливый лектор и один из лучших специа- листов в рассмотрении споров в рамках строительного подряда и до-левого строительства. Читайте беседу с ним в рубрике «Интервью с профессионалом».

Полезного Вам чтения!

С уважением,

заместитель главного редактора Сергей Литовко

С Л О В О Р Е Д А К Т О РА

Профессиональный практический журнал Выходит 1 раз в 2 месяца. № 1 (4) январь 2011 г. Издается с июля 2010 г.

Учредитель и издатель

Свидетельство о государственной регистрации средства массовой информации № 1320 от 16.04.2010, выданное Министерством информации Республики Беларусь

Главный редактор Елена ФадЕЕВаЗаместитель главного редактора Сергей ЛИтоВкоСтиль-редактирование Елена кУЛИЕВа Дизайн и верстка Екатерина капУСта Корректура Ирина ВоРонцоВа

Редколлегия:андрей БоБкоВМаксим ЛашкЕВИчВладимир МайБоРода

Адрес для корреспонденции: 220020, г. Минск, а/я 82 («Юрист»). E-mail: [email protected].

Адрес редакции: 220020, г. Минск, ул. нарочанская, д. 11, комн. 22. тел.: (017) 209-64-46, 209-66-60.

Рекламная служба: тел.: (017) 209-64-46, 209-66-60, 209-65-45. E-mail: [email protected].

Отдел подписки: тел.: (017) 209-65-45, 209-66-60.

подписано в печать 06.01.2011.дата выхода 17.01.2011. Формат 60x84 1/8.Бумага мелованная.печать офсетная.Усл. печ. л. 9,3.тираж 800 экз. Заказ № 11.цена свободная.

отпечатано в типографииоао «транстэкс», 220034, г. Минск, ул. чапаева, 5. Лп № 02330/0150458 от 25.02.2009

За достоверность рекламных материалов ответственность несет рекламодатель. публикуемые материалы отражают мнения их авторов.

Редакция обладает исключительными правами на использование аналитических материалов, опубликованных в журнале.Воспроизведение материалов без письменного разрешения редакции запрещено.

© ООО «Информационное правовое агентство Гревцова», 2010© Дизайн обложки и оформление ООО «Информационное правовое агентство Гревцова», 2010.

Содержание

2январь 2011 № 1 (4)

ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА и КОммЕНТАРииЛашкевич М. Директива № 4 и связанные с ней изменения в области строительстваКомментарий к Директиве Президента Республики Беларусь от 31.12.2010 № 4 .................................................. 4

Строительство .......................................................................................................................................................7Аренда .....................................................................................................................................................................8Недвижимость .......................................................................................................................................................9

ПРАКТиКующЕму юРиСТуКоровина П. Страхование профессиональной ответственности архитектора .......................................... 10Хвiр Н. Ахоўныя абавязацельствы на гісторыка-культурныя каштоўнасці................................................. 12Майборода В. Подготовка конкурсной документации при проведении подрядных торгов в строительстве ............................................................................................................................................... 15Лашкевич М. Правовой статус инжиниринговых услуг ................................................................................ 23

мНЕНиЕ СПЕциАЛиСТАСарвилина И. Право на льготный кредит на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений ............................................................................................................ 28Самодумский П. Заключение предварительного договора аренды .......................................................... 32

СуДЕБНАя ПРАКТиКАБирюков А. Исполнение исполнительного документа, связанного с освобождением должником занимаемого помещения .............................................................................. 35Барановский А. Применение законодательства о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг ........................................................................................................................ 38Белявский С. Задание на проектные работы — основа проектирования ................................................. 41

Банк судебных решенийГрушецкий Ю. Факт выполнения работ по договору строительного подряда необходимо доказать....................................................................................................................................... 46

Анализ спораДроздов Л. Как взыскать неосновательное обогащение с заказчика ........................................................ 48

иНТЕРВЬю С ПРОфЕССиОНАЛОмБобков А. «В новом статусе тоже принесу людям много пользы» ............................................................. 54

ВОПРОС–ОТВЕТБобков А. Оплата частично выполненных проектных работ ...................................................................... 60Бобков А. Основания для оплаты выполненных проектных работ ............................................................ 60Рыбалкин А. Установление арендной платы в белорусских рублях по курсу иностранной валюты ........................................................................................................................ 61Рыбалкин А. Распоряжение недвижимостью, полученной по договору ссуды ......................................... 62Майборода В. Кто должен обеспечивать строительство материалами? .................................................. 63Рубанова Е. Раздел наследственного имущества ....................................................................................... 64Лашкевич М. Залог права аренды земельного участка ............................................................................... 65

ТРуДОВыЕ ОТНОшЕНияДроздов Л. Некоторые вопросы охраны труда на стадии создания строительной организации (Окончание) .......................................................................................................... 67

Содержание

3январь 2011№ 1 (4)

ЗАКОНОТВОРчЕСТВОКачан Н. Комментарий к проекту Жилищного кодекса Республики Беларусь ........................................... 71

мЕжДуНАРОДНый ОПыТ

Литовко С. Паевые инвестиционные фонды недвижимости ...................................................................... 74

СЕмиНАРы, КуРСы, ТРЕНиНги

Договорная работа в проектной деятельности ............................................................................................. 79

АНОНС ..................................................................................................................................................................... 80

А также в номере:Невыкананне патрабаванняў ахоўных абавязацельстваў у адносінах да гісторыка-культурных каштоўнасцей ......................................................................................................... 34Применение видеозаписи в ходе исполнительных действий ...................................................................... 37Самозахват земли ........................................................................................................................................... 53Как белорусскому гражданину инвестировать в ПИФ недвижимости ......................................................... 76

Список сокращений:

ГК — Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З;ХПК — Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь от 15.12.1998 № 219-З;КоАП — Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 21.04.2003 № 194-З;ПИКоАП — Процессуально-исполнительный кодекс Республики Беларусь об административных правонару-

шениях от 20.12.2006 № 194-З;ЖК — Жилищный кодекс Республики Беларусь от 22.03.1999 № 248-З;НК — Налоговый кодекс Республики Беларусь (Особенная часть НК — от 29.12.2009 № 71-З, Общая часть

НК — от 19.12.2002 № 166-З);Указ № 396 — Указ Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве

многоквартирных жилых домов»;Закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности — Закон Республики Бела-

русь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Респуб- лике Беларусь»;

Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда — Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450;

Положение о торгах — Положение о порядке организации и проведения подрядных торгов на строитель- ство объектов, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.03.2005 № 235;

Положение о договорах подряда на выполнение проектных работ — Положение о договорах подря- да на выполнение проектных и изыскательских работ, утвержденное приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.11.1999 № 339;

Инструкция о порядке расчетов за выполнение проектных работ — Инструкция о порядке расче- тов между заказчиком и подрядчиком за выполнение проектных и изыскательских работ для строительства объектов, утвержденная постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 28.02.2003 № 3.

Перечень статей,опубликованных в журнале «Юрист в строительстве» в 2010 г., будет размещен в элект- ронном виде на сайте www.jurist.by

ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И КОММЕНТАРИИ

4январь 2011 № 1 (4)

Президентом Республики Беларусь 31.12.2010 была подпи-сана директива № 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Рес-

публике Беларусь» (далее — директива № 4), принятие которой активно обсуждалось в средствах массовой информации в тече-ние последнего года.директива № 4 принята в целях дальнейшей либерализации бело-русской экономики, повышения ее конкурентоспособности и созда- ния благоприятных условий для динамичного и устойчивого раз-вития.

ДИРЕКТИВА № 4 И СВяЗАННыЕ С НЕй ИЗМЕНЕНИя

В ОБЛАСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Комментарий к Директиве Президента Республики Беларусь от 31.12.2010 № 4

экономического обоснования уровня применя- емых цен (тарифов) на товары (работы, услуги); сохранение государственного регулирования цен ●только на продукцию организаций-монополистов и социально значимые товары (работы, услуги), определяющие жизненный уровень населения.Исходя из вышеизложенного полагаем, что по-

сле внесения соответствующих изменений в зако-нодательство должны быть ликвидированы обяза-тельность использования при расчете цен на про-ектные и изыскательские работы соответствующих сборников цен, необходимость составления каль-куляций цен на инженерные услуги, пересмотрен механизм ценообразования в строительстве объ-ектов коммерческой недвижимости.

Арендные отношенияПрименительно к аренде торговых мест на рын-

ках и торговых объектах в торговых центрах, поря-док определения размера арендной платы в которых установлен Указом Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», следу- ет ожидать принятия дополнительных разъяснений.

Важность наличия таких разъяснений обусловле-на тем, что, с одной стороны, размер арендной пла- ты можно рассматривать как фактор, косвенно влия-ющий на жизненный уровень населения через цену товаров и услуг, реализуемых в указанных объектах, с другой стороны, наличие государственного регули- рования размера этой платы является одним из наи-

Частью восьмой ст. 2 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных право-

вых актах Республики Беларусь» предусмотрено, что Директива Президента Республики Беларусь — это указ программного характера, издаваемый Главой государства в целях системного решения вопросов, имеющих приоритетное политическое, социальное и экономическое значение. Таким образом, Директи-ва № 4, являясь в отношении части норм докумен- том прямого действия, в остальном дает поручения иным органам государственного управления уста-новить механизмы регулирования соответствующих правоотношений с учетом закрепленного в данном документе подхода.

Директивой № 4 привнесены нововведения в регулирование предпринимательской деятельности в области строительства (в сферах проектирования, строительства, реализации инвестиционных проек-тов, земельных отношений).

Ценообразование в строительствеВ подп. 1.1 п. 1 Директивы № 4 установлена не-

обходимость осуществления перехода к рыночным механизмам ценообразования, способствующим по-вышению качества и конкурентоспособности това-ров (работ, услуг), что включает в себя:

исключение вмешательства органов государст- ●венного управления в процесс ценообразования субъектов предпринимательской деятельности; отмену ограничения надбавок в оптовой и роз- ●ничной торговле и обязательного составления

Максим ЛАШКЕВИЧ

Окончил юридический факультет БГУ. Работал в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». С 2007 г. — заместитель директора инженерной и проектной организации «СИ плюс» СООО.


5январь 2011№ 1 (4)

более серьезных препятствий при принятии иностран-ными инвесторами решения об инвестициях в разви- тие объектов недвижимости торгового назначения.

Также подп. 2.7 п. 2 Директивы № 4 установлена необходимость законодательного закрепления того положения, что осуществление арендатором неотде-лимых улучшений арендованного государственного имущества не является основанием для увеличения арендной платы этому арендатору. Представляется, что в данном случае речь идет о том, что при увеличении арендатором площади имущества, улучшении его тех-нического состояния арендная плата должна уплачи-ваться исходя из площади, имевшейся до улучшения, или с использованием коэффициента, учитывавшего техническое состояние объекта до его улучшения.

В силу подп. 2.6 п. 2 Директивы № 4 субъектам предпринимательской деятельности, арендующим на- ходящееся в государственной собственности имуще- ство (кроме земельных участков) не менее 3 лет, предоставлено право преимущественного приобре- тения такого имущества с рассрочкой платежа на 5 лет. Стоимость такого объекта при продаже арен-датору должна быть уменьшена на затраты, поне-сенные арендатором на улучшение состояния и по-требительских качеств такого объекта, если указан-ные улучшения учтены при определении оценочной стоимости и арендатору эти затраты не возмеща- лись. Для реализации указанной нормы необходимо установление норм о том, какое именно имущество может быть приобретено в таком порядке — любое (которое было арендовано в течение срока более 3 лет) либо имущество, в отношении которого при- нято принципиальное решение об отчуждении.

Права собственности

В соответствии с подп. 2.1 п. 2 Директивы № 4 добросовестным приобретателям имущества гаран-тируется сохранение прав собственности и пользо-вания этим имуществом, для чего предприняты сле-дующие действия:

исключено принятие (издание) нормативных пра- —вовых актов, предусматривающих возможность конфискации имущества при совершении адми-нистративных правонарушений, если эти право-нарушения не связаны с незаконным оборотом такого имущества;запрещена конфискация, иное изъятие имуще- —ства у субъектов предпринимательской деятель-ности, являющихся его добросовестными приоб-ретателями, с рассмотрением споров о добросо-вестности приобретателя в судах в первоочеред-ном порядке;гарантирована необратимость приватизации го- —сударственного имущества при условии соблю-

дения субъектом приватизации требований зако-нодательства.Законодателю еще предстоит установить меха-

низм реализации указанных выше требований. Одна- ко для действительной защиты инвесторов пред- ставляется необходимым введение в контексте реа-лизации требований подп. 2.1 п. 2 Директивы № 4 иных критериев добросовестности покупателя, не- жели установленные в настоящее время в части пер-вой ст. 283 ГК. Например, в качестве добросовест- ного следует рассматривать покупателя, не допу-скавшего виновных действий, без совершения ко-торых процесс приобретения не был бы завершен. Такая необходимость обусловлена тем, что на прак-тике имели место случаи, при которых отчужденное государственное имущество истребовалось назад по причине нарушений, допущенных при организа- ции и проведении торгов и не связанных с дейст- виями покупателя.

Земельные отношения

Как определено подп. 2.2 п. 2 Директивы № 4, должно быть обеспечено упрощение порядка предо-ставления земельных участков субъектам предпри-нимательской деятельности.

Отметим, что Декретом Президента Республики Беларусь от 06.08.2009 № 10 «О создании дополни-тельных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Декрет № 10) уста-новлены иные правила предоставления земельных участков для строительства, нежели предусмотрен-ные Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков». То, что правила, введенные Декретом № 10, являются упрощенными по отно-шению к общим правилам, подтверждается тем фактом, что подавляющее большинство участков для нового строительства значимых объектов коммерче-ской недвижимости в настоящее время занимается в соответствии указанными правилами. В связи с этим для дальнейшей активности в строительной отрас-ли, развития рынка недвижимости необходим такой порядок предоставления земельных участков, при котором развитие проектов, не являющихся инвес- тиционными в силу Декрета № 10, было бы целе- сообразным и после выплаты всех сумм за предо-ставление земельных участков.

Подпунктом 2.3 п. 2 Директивы № 4 определе- но, что субъектам предпринимательской деятельно-сти, осуществляющим инвестиционные проекты по созданию объектов придорожного сервиса, долж-ны предоставляться льготы по земельному налогу (арендной плате за земельные участки) в течение двух лет после окончания строительства таких объ-


6январь 2011 № 1 (4)

во заключения договора аренды которого не взи-малась.Нормы абзаца второго подп. 2.4 п. 2 Директи-

вы № 4 направлены на удешевление строительства. Также будут созданы равные условия для организа-ций, выполняющих проектные работы на участках, право на которые приобретено в результате аукцио- на, и организаций, выполняющих проектные работы на основании акта выбора места размещения зе-мельного участка. В соответствии с абзацем третьим подп. 2.4 п. 2 Директивы № 4 упрощается задача сда- чи в залог недвижимости, находящейся на арендо- ванном земельном участке, когда плата за право за-ключения договора аренды не вносилась, поскольку в ряде случаев сумма, которую собственник может получить в кредит под залог существующей недвижи-мости, сопоставима с суммой, подлежащей внесе-нию в качестве платы за право заключения договора.

Подпунктом 2.5 п. 2 указанного документа уста-новлена необходимость обеспечения по предложе-ниям местных исполнительных и распорядительных органов отчуждение инвесторам (при реализации ими инвестиционных проектов) за одну базовую ве-личину находящихся в государственной собственно-сти и не использовавшихся более двух лет объектов недвижимости и не завершенных строительством объектов. Полагаем, что для реализации данной нор- мы необходимо наличие четких критериев, при кото-рых местные исполнительные и распорядительные органы смогут вносить такие предложения.

Инновационные фонды

В подп. 4.3 п. 4 Директивы № 4 постановлено формировать инновационные фонды исключитель-но за счет отчислений организаций, находящихся в подчинении (входящих в состав, имеющих долю го-сударственной собственности в уставных фондах) государственных органов и государственных орга-низаций, подчиненных Правительству. Юс

По вопросам размещения рекламы обращайтесь по тел. 209-65-45

ектов, другие льготы, аналогичные установленным для организаций, осуществляющих производствен-ную деятельность в сельской местности, малых на-селенных пунктах.

Таким образом, Директивой № 4 в совокупно-сти с Указом Президента Республики Беларусь от 15.05.2008 № 70 «О мерах по развитию придорожно- го сервиса» создан комплекс льгот для стимули- рования развития придорожного сервиса. Вместе с тем остается актуальным ответ на вопрос о необходи-мости точного соблюдения инвесторами генераль-ных схем развития объектов придорожного сервиса на республиканских автомобильных дорогах, посколь- ку в ряде случаев инвесторы желают размещать свои объекты в иных местах, а единственной возможнос- тью отклонения от запланированного в указанных схемах места размещения объекта придорожного сервиса в силу п. 4 Положения о порядке размеще-ния, архитектурного оформления и оборудования объектов придорожного сервиса на автомобиль-ных дорогах общего пользования, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.09.2008 № 1326, является соблюде-ние требований по рациональному использованию и охране земель.

На основании подп. 2.4 п. 2 Директивы № 4 осво-бождены:

инвесторы — от уплаты земельного налога (аренд- —ной платы) за земельные участки, занятые под строительство объектов, на период срока строи-тельства таких объектов, а также проведения про-ектных работ;юридические лица и индивидуальные предпри- —ниматели — от внесения платы за право заклю-чения договора аренды земельного участка при передаче в залог капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервирован-ного капитального строения, расположенного на арендованном земельном участке, плата за пра-

От редакции.

Как следует из приведенного выше комментария, в ближайшее время стоит ожидать позитивных изменений в законодательстве, регламентирующем хозяйственную деятельность в области строительства. Мы будем оперативно сообщать о них на страницах нашего журнала.


7январь 2011№ 1 (4)

Указом Президента Республики Беларусь от 05.11.2010 № 568 «О предоставлении кредитов на выполнение проектных и изыскательских ра- бот» в целях выполнения программы жилищного строительства для граждан, нуждающихся в улуч-шении жилищных условий и осуществляющих стро- ительство (реконструкцию) жилых помещений с го-сударственной поддержкой ОАО «Сберегательный банк “Беларусбанк”», предложено предоставлять ор- ганизациям, выполняющим функции заказчика по проектированию и строительству (реконструкции)

многоквартирных жилых домов для граждан, состо-ящих на учете нуждающихся в улучшении жилищ-ных условий и осуществляющих строительство (ре-конструкцию) жилых помещений с государственной поддержкой, кредиты на выполнение проектных и изыскательских работ по строительству (реконст- рукции) многоквартирных жилых домов под гаран-тии местных исполнительных и распорядительных органов.

Указ вступил в силу 13.11.2010.(НРПА РБ*. № 266. 2010.)

Строительство

Законом Республики Беларусь от 30.11.2010 № 196-З «О внесении дополнений и изменений в некоторые законы Республики Беларусь по воп- росам архитектурной, градостроительной и стро- ительной деятельности» внесено дополнение в За-кон Республики Беларусь от 15.06.1993 № 2403-XII «О пожарной безопасности», в силу которого утверж-даемые органами государственного пожарного над-зора нормы и правила пожарной безопасности, дру-гие технические нормативные правовые акты, уста-навливающие требования пожарной безопасности и используемые при осуществлении строительной дея-тельности, утверждаются после их согласования с Министерством архитектуры и строительства Рес- публики Беларусь.

Изменения и дополнения внесены также в Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об ар- хитектурной, градостроительной и строительной дея- тельности в Республике Беларусь» (далее — Закон № 300-З). В данный Закон внесены множественные изменения, в том числе обусловленные тем, что пол- ностью переработаны основные термины, использу- емые в документе, в новой редакции изложена ст. 1 Закона № 300-З. Кроме того, введена ст. 1-1, на основа-

нии которой Закон № 300-З распространяется на пра-воотношения в области архитектурной, градострои-тельной и строительной деятельности и не регули- рует правоотношения в указанной области при осу-ществлении военного строительства.

Изменена и дополнена компетенция государствен-ных органов в части регулирования архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Так, предусмотрено, что для разработки проектной доку-ментации используются данные градостроительного кадастра, фондов типовых проектов жилых и обще-ственных зданий, документации на типовые строи-тельные конструкции, изделия и узлы, проектов, ре-комендованных для повторного применения, фондов материалов инженерных изысканий в соответствии с разрешительной документацией.

Перечень и порядок предоставления сведений, не-обходимых для разработки проектной документации, определяются договором подряда на выполнение про-ектных работ, заключаемым между заказчиком, за-стройщиком и разработчиком проектной документа-ции, если иное не установлено законодательством.

Закон вступает в силу с 09.06.2011.(НРПА РБ. № 291. 2010.)

Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 21.10.2010 № 33 «О внесении дополнения в Инструкцию о порядке определения стоимости объекта строи-тельства в бухгалтерском учете» в Инструкции о порядке определения стоимости объекта строитель-ства в бухгалтерском учете, утвержденной постанов-лением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10, уточняет-ся, что строительные работы, выполняемые за счет средств республиканского или местных бюджетов организациями государственного дорожного хозяй-

ства на автомобильных дорогах общего пользования, организациями водного транспорта на внутренних водных путях общего пользования, организациями жилищно-коммунального хозяйства на объектах ком-мунального хозяйства, принадлежащих им на праве хозяйственного ведения, а также на объектах жилищ-ного фонда за счет средств республиканского, мест-ных бюджетов и отчислений населения на капиталь-ный ремонт жилых домов, к хозяйственному способу не относятся.

Постановление распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 августа 2010 г.

* НРПА РБ — «Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь».


8январь 2011 № 1 (4)

Указ Президента Республики Беларусь от 05.11.2010 № 569 «О внесении изменений и до- полнений в указы Президента Республики Бела-русь от 24 марта 2005 г. № 148 и от 23 октября 2009 г. № 518».

В силу изменений, внесенных в Указ Президен- та Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 «О не- отложных мерах по поддержке предпринимательст- ва», определение арендодателями размера арендной платы исходя из размера базовой ставки арендной платы и других условий, установленных законода-тельными актами за торговые места, предоставля- емые арендаторам, ограничено рынками и торговыми объектами в торговых центрах частной формы соб-ственности. Ранее под данное регулирование подпа- дал любой торговый объект.

В соответствии с изменениями, внесенными в Указ Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездно-го пользования имуществом» (далее — Указ № 518), предусмотрено следующее:

при сдаче в аренду недвижимого имущества, обо- —рудования и транспортных средств, находящихся в государственной собственности, недвижимого иму-щества, находящегося в собственности хозяйствен-ных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, а также при сдаче в аренду юридическим лицам и индивиду- альным предпринимателям торговых мест на рын-ках и торговых объектах в торговых центрах размер арендной платы определяется на условиях, преду-смотренных данным Указом;юридические лица и индивидуальные предприни- —матели (за исключением юридических лиц и ин- дивидуальных предпринимателей, организующих питание учащихся в общеобразовательных учреж-дениях и учреждениях, обеспечивающих получе-ние профессионально-технического образования), которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, в собственно-сти хозяйственных обществ, в отношении которых

Республика Беларусь либо административно-тер- риториальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными общества- ми, передается в безвозмездное пользование, обя-заны возмещать ссудодателю амортизационные отчисления (если указанные отчисления произ-водятся), земельный налог или арендную плату за земельный участок, налог на недвижимость, соот- ветствующие расходы на эксплуатацию, капиталь-ный и текущий ремонт этого недвижимого иму- щества, затраты на коммунальные услуги, включая отопление, потребляемую электроэнергию, или не-сти эти расходы самостоятельно, если иное не уста-новлено Президентом Республики Беларусь;амортизационные отчисления и расходы на капи- —тальный ремонт не возмещаются ссудополучате-лями — бюджетными организациями при безвоз-мездном пользовании недвижимым имуществом, находящимся в оперативном управлении других бюджетных организаций;соответствующие расходы на эксплуатацию, теку- —щий ремонт недвижимого имущества, затраты на коммунальные услуги, включая отопление, потре-бляемую электроэнергию, не возмещаются ссудо-получателями — бюджетными организациями здравоохранения, образования, физической куль-туры и спорта, культуры, социальной защиты при безвозмездном пользовании недвижимым имуще-ством, находящимся в оперативном управлении других бюджетных организаций, для обеспечения финансируемой из бюджета деятельности.Изменены сроки приведения договоров аренды и

безвозмездного пользования имуществом в соответ-ствие с Указом № 518. В новой редакции такие дого-воры, заключенные до вступления в силу Указа № 518 на срок до 31 июля 2010 г. включительно, действуют на определенных в них условиях и не требуют при- ведения в соответствие с данным Указом. Заключен-ные на более длительный срок должны быть приведе-ны в соответствие с Указом № 518 в 7-месячный срок с даты вступления его в силу.

Указ вступает в силу с 13.02.2011.(НРПА РБ. № 266. 2010.)

Аренда

Постановлением Совета Министров Респуб- лики Беларусь от 02.11.2010 № 1615 «О внесении дополнений в постановление Совета Министров Рес- публики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462» вне- сены дополнения в Положение о порядке организа- ции и проведения аукционов по продаже объектов го-сударственной собственности и на право заключения договора аренды земельного участка для обслужива-

ния недвижимого имущества, утвержденное поста-новлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462, согласно которым при продаже на аукционе находящихся в государственной собст- венности капитальных строений (зданий, сооруже-ний), незавершенных законсервированных капиталь-ных строений допускается участие на стороне покупа-теля консолидированных участников — двух и более


9январь 2011№ 1 (4)

субъектов малого предпринимательства — индивиду-альных предпринимателей и (или) микроорганизаций.

Постановление вступило в силу 15.01.2011.(НРПА РБ. № 264. 2010.)

Указом Президента Республики Беларусь от 09.11.2010 № 581 «О приобретении объектов не-движимости для местных нужд» в целях реали-зации преимущественного права местных Советов депутатов на приобретение находящихся на соответ-ствующей территории объектов недвижимости, ко-торые могут быть использованы для местных нужд, установлено, что местные Советы депутатов, по их поручению соответствующие областные, городские, районные, поселковые и сельские исполнительные комитеты, местные администрации районов в горо-дах ежегодно до 10 декабря формируют и утверждают на очередной год перечни находящихся на соответ-ствующей территории объектов недвижимости сле-дующих категорий:

капитальные строения (здания, сооружения); ●изолированные помещения; ●незавершенные законсервированные капитальные ●строения независимо от их функционального на-значения, которые могут быть использованы для

местных нужд и в отношении которых в случае их продажи органами местного управления и са-моуправления может быть реализовано преиму- щественное право на их приобретение за счет средств, запланированных в местном бюджете на эти цели.Объекты недвижимости включаются органами

местного управления и самоуправления в перечни только в случае, если на территории данной адми- нистративно-территориальной единицы отсутствуют неиспользуемые или неэффективно используемые объекты недвижимости, находящиеся в коммуналь-ной собственности, которые могут быть использо-ваны этими органами по назначению, аналогичному назначению объектов недвижимости, включаемых в перечни.

Перечни действуют с 1 января по 31 декабря года, на который они утверждены.

Указ вступил в силу 16.11.2010.(НРПА РБ. № 274. 2010.)

Недвижимость

Решением Конституционного Суда Республи-ки Беларусь от 17.11.2010 № Р-514/2010 «О за-конодательном регулировании ответственности арендаторов земельных участков (плательщиков арендной платы)» признано необходимым устра-нить пробел в законодательном регулировании от-ветственности за неуплату или неполную уплату арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, нарушение срока

представления плательщиками арендной платы за эти участки, расчета суммы арендной платы.

Совету Министров предложено подготовить про-ект закона о внесении соответствующих изменений и дополнений в КоАП и представить его в установлен-ном порядке в Палату представителей Национально- го собрания Республики Беларусь.

Решение вступило в силу 17.11.2010.(НРПА РБ. № 288. 2010.)

Постановлением Совета Министров Республи- ки Беларусь от 30.11.2010 № 1747 «О внесении до-полнения в Положение о порядке определения раз-мера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом рас-положенных на них объектов недвижимости» По- ложение о порядке определения размера убытков, при-чиненных землепользователям изъятием у них земель-ных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента

Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667», дополнено нормой о том, что размер убытков, причи-няемых сносом объектов культурно-бытового назначе-ния, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся в государственной собственности (кроме жилых домов, квартир), в от- ношении которых до определения ориентировочных или фактических размеров убытков в установленном законодательством порядке принято решение о списа-нии и сносе, признается равным нулю.

Постановление вступило в силу 09.12.2010.(НРПА РБ. № 291. 2010.)

Подготовила Ольга ОБСЕКОВА,юрист

практикующему юристу

10январь 2011 № 1 (4)

Строительство объекта начинается с проектирования, а ре- зультатом работы проектной организации является проект- ная документация. От того, насколько качественно разрабо-

тана такая документация, зависит как ход самого строительства, так и функционирование (эксплуатация) построенного объекта.Известны случаи, когда из-за ошибок проектировщиков происхо-дили события катастрофического масштаба, повлекшие смерть людей. Одно из них — разрушение аквапарка «Трансвааль» в г. Мо-скве в 2004 г., в результате которого погибло более 20 человек. По официальной версии, трагедия произошла из-за «неправомер-ных проектных решений».Нужна ли страховка архитектору, проектировщику и в целом про-ектной организации? Читайте об этом в статье П. Коровиной.

страхование профессиональной ответственности архитектора

Полина КОРОВИНА

Окончила Академию управления при Президенте Республики Беларусь. С 1996 г. работает в страховом бизнесе. С 2007 г. — начальник управления перспективного развития ЗАСО «Белнефтестрах».

вать ущерб, причиненный в результате ошибок, допу-щенных при проектировании.

существенные условия договора страхования

В соответствии со ст. 832 ГК при заключении до-говора страхования ответственности между стра-хователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение по следующим вопросам:

об определенном имущественном интересе, яв- —ляющемся объектом страхования;о характере события, на случай наступления ко- —торого осуществляется страхование (страхового случая);о размере лимита ответственности; —о сумме страхового взноса (страховой премии) —и сроках его уплаты;о сроке действия договора. —

стороны договора

По договору страхования профессиональной от-ветственности страхователем может выступать юри-дическое лицо любой организационно-правовой фор- мы (в том числе иностранная организация) или инди-видуальный предприниматель, осуществляющие про- фессиональную деятельность по проектированию в строительстве. На практике страхователями являют- ся проектные институты. При этом обязанность стра-хования ответственности может быть возложена на

нормативное регулирование

Статьей 933 ГК установлено, что вред, причинен-ный личности или имуществу гражданина, а так-

же вред, причиненный имуществу юридического ли- ца, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно ст. 937 ГК юридическое лицо либо граж-данин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении своих трудовых (служебных, долж-ностных) обязанностей.

Так как проекты создаются архитекторами, рабо-тающими в различных проектных организациях или архитектурных бюро, то в соответствии с указанной нормой вред, причиненный в результате ошибки ар-хитектора, будет возмещаться юридическим лицом. При этом преимущество страхования состоит в том, что страховая выплата освобождает юридическое лицо, во-первых, от возмещения причиненного ущер-ба (то есть экономит прибыль), во-вторых, от необ- ходимости обращаться с иском к работнику о воз- мещении ущерба.

В ст. 823 ГК предусмотрено, что по договору стра-хования ответственности по обязательствам, возни- кающим вследствие причинения вреда жизни, здо- ровью или имуществу других лиц, может быть заст- рахована ответственность самого страхователя или иного лица, на которое такая ответственность может быть возложена.

Страхование профессиональной ответственно-сти архитектора, инженера позволяет компенсиро-


11январь 2011№ 1 (4)

проектировщика договором. Подобная практика су-ществует во многих зарубежных странах.

В случае с обрушением аквапарка «Трансвааль» в г. Москве в 2004 г. страховая компания «РОСНО» от-казала в выплате, так как договор страхования зда- ния не предусматривает покрытие риска его повреж-дения из-за ошибок проектирования.

Действительно, стандартные договоры страхова- ния имущества не предусматривают в качестве стра- хового события разрушение имущества из-за оши- бок в его проектировании. В связи с этим в мировой практике при строительстве объектов осуществляет- ся также страхование профессиональной ответствен- ности проектировщика.

страховые случаи

Страховым случаем является факт причинения срахователем (его работниками) при осуществлении профессиональной деятельности, предусмотренной договором страхования, в период действия догово- ра вреда жизни, здоровью, имуществу или имуще-ственным правам выгодоприобретателей, повлекше- го в соответствии с законодательством наступление ответственности страхователя и предъявление ему требований о возмещении причиненного вреда. При страховании профессиональной ответственности ар- хитектора страховщик, как правило, несет обязатель-ства по страховой выплате за случаи причинения вре- да жизни, здоровью и (или) имуществу выгодоприоб- ретателей после окончания срока действия договора страхования, но не позднее чем через год после даты подписания акта сдачи-приемки строительной про-дукции (объекта строительства, работ, услуг).

Страхованием также покрываются расходы стра- хователя по ведению в судебных органах дел по спо-рам с выгодоприобретателями, возникшим вследст- вие причинения вреда при осуществлении профес-сиональной деятельности.

Как правило, договор страхования профессио-нальной ответственности заключается на началь-ном этапе реализации проекта (начало строитель-ства). В случае если строительство осуществляет- ся более года, договор страхования необходимо продлить на срок строительства. После окончания строительства и подписания акта сдачи-приемки строительной продукции (объекта строительства, работ, услуг) ответственность страховщика дейст- вует еще в течение одного года. Таким образом, тре- буя полис страхования профессиональной ответ-ственности архитектора (проектировщика, инжене-ра), заказчик может получить финансовые гарантии на случай причинения вреда в результате недостат-ков проекта как в течение срока строительства, так и по его окончании.

лимиты ответственности

По договорам добровольного страхования ответ-ственности лимиты ответственности страховщика устанавливаются по соглашению сторон.

Лимит ответственности — установленная дого-вором страхования денежная сумма, в пределах ко-торой страховщик обязан произвести страховую вы-плату при наступлении страхового случая.

Для определения лимита ответственности стра-ховщиком или страхователем, как правило, прово-дится независимая экспертиза специализированны-ми организациями, имеющими опыт оценки рисков в страховании профессиональной ответственности. Такая оценка проводится до начала страхования.

В связи с тем что размер ущерба зависит от суммы средств, вложенных в строительство объек-та, лимит ответственности на договор страхования сроком действия в один год без продления должен устанавливаться исходя из максимально возмож-ного ущерба, хотя на момент его заключения рас-ходы заказчиком еще не понесены. В случае если срок строительства превышает один год, лимит от-ветственности по каждому следующему договору следует определять исходя из возросшей суммы средств, затраченных на строительство.

Важно правильно определить лимит ответствен-ности. В соответствии со ст. 941 ГК юридическое лицо или гражданин, застраховавшие свою ответственность в порядке добровольного или обязательного страхо-вания в пользу потерпевшего (ст. 823, п. 1 ст. 825 ГК), в случае, когда страхового возмещения недостаточно для того, чтобы полностью возместить причиненный вред, возмещают разницу между страховым возме- щением и фактическим размером ущерба.

Согласно п. 4 ст. 823 ГК в случае, когда ответ-ственность за причинение вреда застрахована, лицо, в пользу которого считается заключенным договор страхования, вправе предъявить требование о воз-мещении вреда в пределах страховой суммы (лими-та ответственности). Следовательно, для того чтобы страхование ответственности не было фиктивным, а страховщик мог оказать существенную пользу при на-ступлении страхового случая, к определению лимита ответственности необходимо отнестись внимательно.

срок страхования

Договор страхования профессиональной ответст- венности, как правило, заключается под отдельный строительный проект. В международной практике су- ществуют полисы страхования профессиональной от- ветственности, которые покрывают ответственность архитектора по всем проектам.

Указанный договор заключается на один год, а при сроках строительства более года продляет- ся ежегодно на новый срок. Юс


12январь 2011 № 1 (4)

Большасць матэрыяльных гісторыка-культурных каштоўна- сцей у Беларусі маюць даволі сталы ўзрост. Многія з іх знахо- дзяцца ў дрэнным стане з мінулых часоў або зрабіліся такімі

праз абыякавае стаўленне сучаснікаў да іх. Але найбольш сумнае тое, што кожны будынак мае ўласніка, які, валодаючы «кавалкам мінулага», часам не дбае пра яго захаванне ці перарабляе яго на свой густ і паводле ўласных патрабаванняў.З іншага боку, заканадаўца дэкларуе, што для кожнай матэрыяль- най гісторыка-культурнай каштоўнасці павінны вызначацца індыві- дуальныя ўмовы яе ўтрымання і выкарыстання, зацвярджацца па-радак выканання работ і іншыя абмежаванні дзейнасці іх уласнікаў (уладальнікаў) і (або) карыстальнікаў, а таксама патрабаванні па забеспячэнні іх захавання.

ахоўныя абавязацельствы на гісторыка-культурныя

каштоўнасці

Наталля ХВІР

Скончыла Акадэмію кіравання пры Прэзідэнце Рэспублікі Беларусь. Загадчык сектара аховы гісторыка-культурнай спадчыны ўпраўлення па ахове гісторыка-культурнай спадчыны і рэстаўрацыі Міністэрства культуры.

Ахоўнае абавязацельства складаецца для кожнай матэрыяльнай гiсторыка-культурнай каштоўнасцi па- водле адпаведнай формы, зацверджанай пастановай Мiнiстэрства культуры ад 08.12.2006 № 40 «Аб за- цвярджэннi некаторых форм».

змест ахоўнага абавязацельства

Ахоўнае абавязацельства змяшчае звесткi пра вызначаныя iндывiдуальныя ўмовы ўтрымання i вы-карыстання гiсторыка-культурнай каштоўнасцi, пара-дак выканання работ на гэтай гiсторыка-культурнай каштоўнасцi, iншыя абмежаваннi дзейнасцi яе ўлас- нiка (уладальнiка) або карыстальнiка, а таксама па- трабаваннi па забеспячэнні захавання гiсторыка-куль- турнай каштоўнасцi.

Гэты дакумент запаўняецца адказнай асобай ад-паведнага мясцовага выканаўчага i распарадчага органа, на тэрыторыi якога размешчана гiсторыка-культурная каштоўнасць, у трох экзэмплярах і змяш- чае наступныя звесткi:

поўную назву i шыфр гiсторыка-культурнай каш- ●тоўнасцi паводле Дзяржаўнага спiса гiсторыка-культурных каштоўнасцей Рэспублiкi Беларусь (да- лей — Дзяржаўны спіс).Нярэдка ўзнікаюць праблемы з уласнікам, які

адмаўляецца падпісваць ахоўнае абавязацельства, дзе прапісаная гістарычная назва аб’екта паводле Дзяржаўнага спіса, на той падставе, што сучаснае выкарыстанне не супадае з гістарычным. У якасці

калі выдаюцца ахоўныя абавязацельствы

Паводле арт. 44 Закона Рэспублікі Беларусь «Аб ахове гісторыка-культурнай спадчыны Рэспублікі

Беларусь» ад 09.01.2006 № 98-З (далей — Закон аб ахове гісторыка-культурнай спадчыны) для кожнай матэрыяльнай гісторыка-культурнай каштоўнасці або кожнага эталона фіксаванай нематэрыяльнай гісто- рыка-культурнай каштоўнасці Міністэрствам культуры Рэспублікі Беларусь (далей — Міністэрства культу-ры) вызначаюцца індывідуальныя ўмовы іх утрыман- ня і выкарыстання, рэгламентуецца парадак выка- нання работ на гэтых гісторыка-культурных каштоў- насцях, іншыя абмежаванні дзейнасці іх уласнікаў (уладальнікаў) і (або) карыстальнікаў, а таксама па- трабаванні па забеспячэнні іх захавання, у тым ліку ў выпадках надзвычайных сітуацый ці ў перыяд узбро- еных канфліктаў. Гэтыя патрабаванні фіксуюцца ў ахоўным абавязацельстве, складзеным па форме, зацвержданай Міністэрствам культуры, і падлягаюць выкананню ўсімі юрыдычнымі і фізічнымі асобамі, у тым ліку індывідуальнымі прадпрымальнікамі.

Міністэрствам культуры на падставе Закона аб ахове гісторыка-культурнай спадчыны распрацава-на Iнструкцыя аб парадку падрыхтоўкi, падпiсання i рэгiстрацыi ахоўнага абавязацельства на матэры-яльную гiсторыка-культурную каштоўнасць, якая вы-значае парадак падрыхтоўкi, падпiсання i рэгiстра- цыi ахоўнага абавязацельства, зацверджаная паста-новай Міністэрства культуры ад 29.08.2007 № 37.


13январь 2011№ 1 (4)

прыклада можна прывесці комплекс будынкаў бы-лога каталіцкага кляштара бернардынаў (касцёл, жылы корпус, флігель, гандлёвыя рады, агароджа) на вул. Кірылы і Мяфодзія, 4, 6, 8 і вул. Герцэна, 1 у г. Мінску, які выкарыстоўваецца Беларускім Экзар-хатам як праваслаўны сабор;

дату i нумар пастановы Савета Мiнiстраў Рэспуб- ●лiкi Беларусь аб наданнi статуса i катэгорыi гiсто- рыка-культурнай каштоўнасцi;месцазнаходжанне гiсторыка-культурнай каштоў- ●насцi;форму ўласнасцi, у якой знаходзiцца гiсторыка- ●культурная каштоўнасць (дзяржаўная (рэспублi- канская або камунальная), прыватная);прозвiшча, iмя, iмя па бацьку фiзiчнай асобы, ●у тым лiку iндывiдуальнага прадпрымальнiка, або поўную назву юрыдычнай асобы, якая з’яўляец- ца ўласнiкам (уладальнiкам) гiсторыка-культур- най каштоўнасцi, пасаду, прозвiшча, iмя, iмя па бацьку кiраўнiка юрыдычнай асобы.Сёння некаторыя аб’екты гісторыка-культурнай

спадчыны фармальна маюць уласніка, а юрыдыч- на — не. У такіх выпадках паўстае пытанне — каму падпісваць ахоўнае абавязацельства? Сярод прык- ладаў у г. Мінску — так званы Чырвоны касцёл (Кас-цёл святых Сымона і Алены), а таксама Кальварый- скі касцёл на Кальварыйскіх могілках. Юрыдычна пе-радача правоў уласнасці на гэтыя аб’екты каталіцкім прыходам не адбылася;

адрас уласнiка гiсторыка-культурнай каштоўнасцi ●(фiзiчнай асобы, у тым лiку iндывiдуальнага прад- прымальнiка) або юрыдычны адрас (для юрыдыч-най асобы), кантактны тэлефон;iндывiдуальныя ўмовы ўтрымання i выкарыстання ●гiсторыка-культурнай каштоўнасцi.Адказная асоба, якая запоўнiла ахоўнае абавяза-

цельства, падпiсвае яго з указаннем свайго прозвi- шча, iмя, iмя па бацьку.

Для запаўнення ахоўнага абавязацельства ўлас- нiк або паводле яго даручэння — уладальнiк прад- стаўляе дакумент, якi можа засведчыць асобу, даве-ранасць (калі дакументы афармляюцца на падставе даверанасцi), рэгiстрацыйнае пасведчанне (для юры-дычнай асобы) i копii наступных дакументаў:

тэхнiчнага пашпарта; —дамовы куплi-продажу, пасведчання аб праве на —спадчыну паводле завяшчання (калі каштоўнасцi перадаюцца ў спадчыну);iншых дакументаў, якiя сведчаць аб праве ўлас- —насцi на гiсторыка-культурную каштоўнасць.Запоўненае ахоўнае абавязацельства падпiс-

ваецца ўласнiкам або ў адпаведнасці з яго дару-чэннем — уладальнiкам гiсторыка-культурнай каш-

тоўнасцi i накiроўваецца для падпiсання i рэгiстра- цыi ў Мiнiстэрства культуры.

Практыка падпісання ахоўнага абавязацельства ўладальнікам паводле даручэння ўласніка не распаў- сюджаная. Існуе толькі адзін прыклад у г. Мінску, калі ўласнікам гісторыка-культурнай каштоўнасці — нежылога памяшкання на першым паверсе аднаго- з жылых будынкаў па пр-це Незалежнасці — з’яўляец- ца фізічная асоба, якая перадала права падпісання ахоўнага абавязацельства ўладальнікам — аднаму з банкаў.

Пасля падпiсання ў Мiнiстэрстве культуры ахоў- наму абавязацельству надаецца рэгiстрацыйны ну- мар, якi ўносiцца ў кнiгу рэгiстрацыi ахоўных абавя- зацельстваў. Далей адзiн экзэмпляр ахоўнага аба-вязацельства застаецца ў Мiнiстэрстве культуры, два іншых накiроўваюцца ў адпаведны мясцовы выка- наўчы i распарадчы орган.

Адзiн з экзэмпляраў падпiсанага i зарэгiстрава- нага ахоўнага абавязацельства адказная асоба пера-дае ўласнiку (уладальнiку) гiсторыка-культурнай каш- тоўнасцi.

Адзначанае ахоўнае абавязацельства дзейнiчае да моманту змены ўласнiка гiсторыка-культурнай каштоўнасцi. У такім выпадку ў кнiзе рэгiстрацыi ахоўных абавязацельстваў робiцца запiс пра спы-ненне дзейнасцi ахоўнага абавязацельства.

Набываючы права ўласнасцi на гiсторыка-куль- турную каштоўнасць, новы ўласнiк або паводле яго даручэння — уладальнiк абавязаны на працягу ад-наго месяца падпiсаць ахоўнае абавязацельства.

адказнасць за парушэнне ахоўнага абавязацельства

Артыкул 19.2 КоАП дэкларуе адміністратыўную адказнасць за невыкананне патрабаванняў ахоўных абавязацельстваў у адносінах да гісторыка-культур- ных каштоўнасцей.

Апошнім часам актывізавалася дзейнасць мясцо- вых спецыялістаў, адказных за ахову гісторыка-куль- турнай спадчыны, па падпісанні ахоўных абавязацель- стваў на аб’екты спадчыны, у тым ліку і дзякуючы пракурорскай праверцы, якая адбылася ў 2010 г. у Брэсцкай, Віцебскай, Гродзенскай і Мінскай абласцях.

У Брэсцкай, Гродзенскай, Мінскай абласцях і г. Мінску ахоўныя абавязацельствы заключаны на 97 % аб’ектаў спадчыны, у Магілёўскай і Віцебскай абласцях — на 86 %. Самая малая доля ў Гомельскай вобласці — 60 %.

Даведка


14январь 2011 № 1 (4)

Разам з тым КоАП не прадугледжана адказнасць за непадпісанне ахоўнага абавязацельства і вель- мі часта парушальнікі апраўдваюць сябе няведан- нем таго, што аб’ект з’яўляецца гісторыка-культур- най каштоўнасцю і на яго распаўсюджваюцца патра- баванні заканадаўства ў сферы аховы спадчыны. З такой сітуацыяй даводзіцца сутыкацца, напрыклад, калі ўласнікі кватэр, якія размешчаны ў будынках, уключаных у Дзяржаўны спіс (у тым ліку, на пр-це Не- залежнасці ў г. Мінску — на ўчастку ад Галоўпаш- тамта да вул. Казлова), ажыццяўляюць работы па перапланіроўцы і замене шклопакетаў.

У 2008 г. паводле загада дырэктара РУП «Мінск Крышталь» СПФ «Туча», на тэрыторыі якога знаходзіцца сядзіба «Янавічы», уключаная ў

Дзяржаўны спіс, быў знесены свіран, які з’яўляўся неад’емнай часткай гісторыка-культурнай каштоўна- сці — сядзібы. Ахоўнае абавязацельства на сядзібу бы- ло падпісана ў 2004 г. старшынёй Красназвёздаўскага сельскага выканаўчага камітэта.

Грамадскае аб’яднанне «Беларускае рэспублікан- скае таварыства аховы помнікаў гісторы і культуры» накіравала ў пракуратуру Клецкага раёна Мінскай вобласці запыт з просьбай распачаць крымінальную справу па факце знішчэння свірана ў в. Янавічы Клец-кага раёна Мінскай вобласці.

Ахоўнае абавязацельства на сядзібу было падпі- сана ў 2004 г. старшынёй Красназвёздаўскага сель-скага выканаўчага камітэта.

Паколькі будынак свірана знаходзіўся ў аварый-ным стане, з мэтай прадухілення няшчасных выпад- каў дырэктарам РУП «Мінск Крышталь» СПФ «Туча» пасля абследавання пабудовы адпаведнай камісіяй было прынята рашэнне пра яе знос. Пра тое, што вы-

Прыклад 2.

Падпісанне асноўнай колькасці ахоўных абавяза- цельстваў грамадзянамі — уласнікамі кватэр, уклю-чаных у Дзяржаўны спіс, адбылося ў перыяд масавай прыватызацыі канца 90-х — пачатку 2000-х гг. Адным з дакументаў, неабходных падчас правядзення гэ- тай працэдуры, паводле арт. 5 Закона Рэспублікі Бе-ларусь ад 16.04.1992 № 1593-XII «Аб прыватызацыі жыллевага фонду ў Рэспубліцы Беларусь» было ахоў- нае абавязацельства.

Нават і сёння бываюць такія адзінкавыя выпадкі, калі фізічныя і юрыдычныя асобы толькі ў натары- яльных канторах падчас продажу, дарэння і іншага пераходу правоў уласнасці на кватэру ці нежылое па-мяшканне даведваюцца пра тое, што аб’ект уключа- ны ў Дзяржаўны спіс.

Што датычыцца шматпавярховых дамоў, якія з’яўляюцца гісторыка-культурнымі каштоўнасцямі, то ахоўнае абавязацельства падпісваецца жыллё-вым рамонтна-эксплуатацыйным аб’яднаннем (да-лей — ЖРЭА) адпаведнага раёна горада цалкам на ўвесь аб’ект — будынак. І пры выяўленні парушэнняў у правядзенні работ на аб’ектах спадчыны — шмат-павярховых дамах загад Міністэрства культуры ў першую чаргу накіроўваецца ў ЖРЭА, а ўжо потым уласніку кватэры — непасрэднаму выканаўцу работ. Здзіўляе тое, што, нягледзячы на наяўнасць ахоў- нага абавязацельства і ў ЖРЭА, і ва ўласніка гісто- рыка-культурнай каштоўнасці — фізічнай або юры-дычнай асобы, дагэтуль парушаюцца патрабаванні заканадаўства ў сферы аховы спадчыны. Юс

шэйназваны будынак з’яўляўся гісторыка-культурным помнікам і знаходзіўся пад аховай дзяржавы, дырэк- тар РУП «Мінск Крышталь» СПФ «Туча», паводле яго слоў, не ведаў.

Пракуратура Клецкага раёна адмовілася распа-чаць крымінальную справу па факце знішчэння сві- рана ў в. Янавічы і праінфармавала вышэйназванае грамадскае аб’яднанне аб тым, што ў дзеяннях стар- шыні Красназвёздаўскага сельскага выканаўчага ка- мітэта адсутнічалі саставы злачынстваў, прадугле- джаных арт. 344 і 428 Крымінальнага кодэкса Рэс- публікі Беларусь.

Нагадаем, што арт. 19.2 КоАП прадугледжвае ад- казнасць за невыкананне патрабаванняў ахоўных аба- вязацельстваў у адносінах да гісторыка-культурных каштоўнасцей у выглядзе штрафа ў памеры ад 8 да 25 базавых велічынь, на індывідуальнага прадпры- мальніка — ад 8 да 50 базавых велічынь, на юры- дычную асобу — да 200 базавых велічынь.

Даведка

Апошнім часам шмат публікацый у срод-ках масавай інфармацыі былі прысвечаны

сабору святых пакутнікаў-страстацерпцаў блага-верных князёў Барыса і Глеба ў г. Навагрудку Гро- дзенскай вобласці*. Настаяцелем парафіі падпісана і зарэгістравана ў Міністэрстве культуры ахоўнае аба- вязацельства ад 04.09.2008 № 521/2008 на памянёную гісторыка-культурную каштоўнасць. Разам з тым у па- рушэнне заканадаўства аб ахове гісторыка-культур- най спадчыны Рэспублікі Беларусь на Барысаглебскай царкве па вул. Паштовай, 10 у г. Навагрудку распача- тыя будаўнічыя работы па аднаўленні завяршэнняў вежаў без адпаведнага дазволу Міністэрства культу- ры. Прадпісаннем Міністэрства культуры ад 12.11.2010 мясцовым уладам — Навагрудскаму райвыканкаму — загадана забяспечыць ажыццяўленне работ на аб’екце ў адпаведнасці з дзейным заканадаўствам і прыцягнуць да адказнасці вінаватых у парушэнні заканадаўства аб ахове гісторыка-культурнай спадчыны.

Прыклад 1.

* Гл., напрыклад, http://news.tut.by/society/art204617.html.


15январь 2011№ 1 (4)

Вжурнале «Юрист в строительстве» № 1 и № 2 за 2010 г. были опубликованы статьи В. Майбороды «Проведение пере-говоров при размещении заказов на строительство» и «Прак-

тические вопросы проведения подрядных торгов в строительстве».Продолжая тему закупок в строительстве, автор рассматривает правила подготовки конкурсных документов для проведения подряд-ных торгов в строительстве.Основой любых торгов являются конкурсные документы — установ-ленные организатором торгов правила, обязательные как для само- го организатора торгов, так и для всех лиц, участвующих в торгах. Кем утверждаются конкурсные документы? Каково их содержа-ние? Можно ли изменять конкурсные документы после объявления торгов? Читайте об этом в материале В. Майбороды.

подготовка конкурсной документации при проведении подрядных торгов в строительстве

кем утверждаются конкурсные документы

Как предусмотрено в п. 13 Положения о торгах, организатор торгов (его руководитель) обеспечивает разработку конкурсной документации, утверждает и предоставляет ее претендентам в установленном им порядке. В силу п. 34 указанного документа конкурс-ная документация утверждается организатором под-рядных торгов.

Исходя из буквального толкования указанных норм только директор (генеральный директор) имеет право утверждать конкурсные документы и он же должен лично представлять их претендентам, что невозмож- но. На практике право утверждения конкурсных доку-ментов делегируется должностному лицу, ответствен-ному на предприятии-заказчике за организацию стро-ительства, а представление конкурсных документов претендентам является обязанностью ответственно- го лица (подразделения).

содержание конкурсных документов

Содержание конкурсных документов регулиру-ется гл. 4 Положения о торгах. В конкурсных доку-ментах должна присутствовать следующая инфор-мация:

сведения об организаторе торгов; ●сведения о предмете закупки; ●требования к участникам торгов; ●

определение термина «конкурсная документация»

Всоответствии с определением, данным в п. 2 По-ложения о торгах, конкурсная документация —

это комплект документов, содержащих исходную ин-формацию о технических, коммерческих, организа-ционных и иных характеристиках предмета заказа, а также об условиях и процедуре проведения торгов.

Для понимания роли конкурсных документов не- обходимо уточнить, что проведение торгов — это со-вокупность действий организатора торгов и участ-ников, осуществляемых по установленным правилам и направленных на определение победителя торгов. Следовательно, конкурсные документы — это прави-ла, установленные организатором торгов в соответ-ствии с законодательством и обязательные как для самого организатора торгов, так и для всех лиц, уча-ствующих в торгах.

время для подготовки конкурсных документов

Законодательством определено время для под-готовки и утверждения конкурсных документов. Со- гласно п. 24 Положения о торгах конкурсная докумен- тация разрабатывается до размещения извещения (направления приглашений) о проведении торгов. Следовательно, данная документация должна быть разработана и утверждена до публикации объявле-ния о проведении торгов в установленном порядке.

Владимир МАЙБОРОДА

Окончил юридический факультет Международного негосударственного

института трудовых и социальных отношений в 1998 г. Работал начальником

юротдела концерна «Белнефтехим». С 2010 г. возглавляет юридическую службу

ОАО «Минский автомобильный завод».


16январь 2011 № 1 (4)

требования к содержанию и оформлению кон- ●курсных предложений;описание процедуры подачи, рассмотрения и ●сравнения конкурсных предложений;порядок определения и объявления победителя. ●В Положении о торгах содержание конкурсных до-

кументов в достаточной степени структурировано для различных видов подрядных торгов. Так, в силу п. 25 указанного Положения конкурсная документация для проведения подрядных торгов по размещению зака- за на строительство объекта должна содержать све- дения, сгруппированные в следующие разделы:

предмет заказа; ●проектная документация; ●условия проведения торгов; ●порядок и объем представления претендентом ●конкурсного предложения;условия заключения договора (государственного ●контракта);обязательства организатора торгов. ●Содержание каждого из разделов, регулируемое

пп. 26–32 Положения о торгах, делится на обязатель-ное и факультативное.

обязательное содержание

В случае проведения торгов на поставку товаров в конкурсную документацию на основании п. 50 По-ложения о торгах включаются:

сведения об организаторе торгов: наименование, ●адрес, контактные телефоны, банковские рекви-зиты;наименование объекта строительства, его место- ●расположение;перечень приобретаемых товаров, их потреби- ●тельские и технические показатели (характери-стики), сроки и порядок их поставок, а также тре- бования о представлении деклараций о соответ-ствии или сертификатов соответствия товаров в случаях, установленных законодательством;требования о наличии документов, подтвержда- ●ющих полномочия претендента на реализацию товаров (в соответствии с законодательством страны производителя), если предлагаются не производимые им товары;требования о наличии документов, подтвержда- ●ющих возможность претендента обеспечить на территории Республики Беларусь техническое об-служивание предлагаемых товаров, их ремонт, на-личие запасных частей и расходных материалов;сведения о наличии проектной документации, не- ●обходимой для производства соответствующих товаров, их монтажа;источники финансирования приобретаемых то- ●варов;гарантийные обязательства на приобретаемые то- ●вары;

порядок и объем представления конкурсных пред- ●ложений претендентами;условия проведения торгов и заключения догово- ●ра поставки (государственного контракта).В ситуации, когда организатор торгов в проекте

договора поставки (государственного контракта) пре- дусматривает выплату авансов на поставку (изготов- ление) оборудования стоимостью свыше 8 000 базо-вых величин, приобретение которого финансируется за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фон- дов, государственных внебюджетных фондов, внеш-них государственных займов и кредитов банков Рес- публики Беларусь под гарантии Правительства Рес- публики Беларусь, в условиях проведения торгов оговаривается необходимость представления пре-тендентами гарантийного обязательства обслужива- ющего банка с указанием размера и срока его дей-ствия.

факультативное содержание

Исходя из практики проведения торгов помимо содержания, перечисленного в соответствующих нормах, в конкурсную документацию целесообраз-но включить ряд положений, позволяющих избежать возникновения конфликтов между организатором и участниками торгов.

В конкурсных документах указано, что гаран-тия на поставляемое оборудование должна со-ставлять не менее 24 месяцев. Участник, объ-

явленный победителем, данное условие выполнил. Однако после подведения итогов торгов и направле- ния на подписание договора поставки победитель тор-гов выдвинул ряд возражений против условий проек- та договора, касающихся гарантии на поставляемое оборудование, в соответствии с которыми гарантия на поставляемое оборудование предоставлялась на следующих условиях:

— течение гарантийного срока начинается с мо-мента отгрузки товара покупателю;

— обслуживание оборудования должен осущест-влять персонал, имеющий высшее техническое обра-зование по профилю данного оборудования, прошед-ший обучение у поставщика и получивший именные сертификаты.

Выполнение последнего требования было непри-емлемо для заказчика, и заключение договора не со-стоялось.

Пример.

Источник данного конфликта лежит в самой приро- де торгов как способа заключения договора. В гл. 28 ГК изложено два способа заключения договора:

офертно-акцептный способ; ●заключение договора на торгах. ●При офертно-акцептном способе сторона, направ-

ляя оферту, излагает предполагаемому акцептанту


17январь 2011№ 1 (4)

существенные для него условия договора (ст. 405 ГК). В случае акцепта на иных условиях (ст. 413 ГК) дру- гая сторона, не отказываясь от заключения договора, доводит до сведения партнера условия, являющие-ся для нее существенными. Таким образом, сближая позиции и достигая согласия, стороны согласовыва- ют все существенные условия и заключают договор.

В случае заключения договора на торгах их орга-низатор предлагает делать оферты. При этом офер- ты участников торгов должны соответствовать тре-бованиям, изложенным в конкурсных документах, в том числе содержать перечень условий, являющих- ся существенными для организатора торгов. Победи- телем торгов признается лицо, которое по заключе-нию конкурсной комиссии, заранее назначенной ор-ганизаторами торгов, предложило лучшие условия (п. 4 ст. 417 ГК). Однако ни в одном нормативном акте не содержится требование о направлении участни-ком организатору торгов условий будущего догово-ра, являющихся для него существенными и не ука-занных в конкурсных документах.

В п. 29 Положения о торгах в качестве факульта-тивного содержания конкурсной документации пред-ложено указать на возможность (невозможность) внесения изменений и дополнений в проект соответ- ствующего договора (государственного контракта). На наш взгляд, указанный подход неудачен. С одной стороны, если бы все договоры заключались на усло-виях заказчика, то они являлись бы договорами при- соединения, что не соответствует практике. С другой стороны, запись о возможности внесения претен-дентом любых изменений в проект договора, прило- женного к конкурсным документам, может сделать невозможным заключение договора вообще.

Для того чтобы избежать возникновения ситуаций, подобных рассмотренной, целесообразно включить в конкурсную документацию следующие правила:

участник представляет условия договора в со- —ставе конкурсного предложения, не являющиеся предметом рассмотрения на торгах и не указан- ные в проекте договора, приложенного к кон-курсным документам, если данные условия явля-ются для него существенными;при заключении договора в него по взаимному —согласию сторон могут быть внесены отдельные условия, не являющиеся предметом рассмотре-ния на торгах и не изменяющие условий торгов. Организатор и победитель торгов не вправе требо- вать включения в договор условий, не являвшихся предметом рассмотрения на торгах, не включен-ных организатором торгов в конкурсную докумен-тацию, а претендентом — в состав конкурсного предложения.Ниже приведен образец конкурсной документа-

ции по размещению заказа на строительство. Од-нако разработка конкурсной документации требу-

ет индивидуального подхода в каждом конкретном случае.

изменение конкурсных документов после объявления торгов

Как следует из п. 29 Положения о торгах, если организатор торгов хочет воспользоваться правом изменять условия проведения торгов в пределах установленного периода или отказаться от их про- ведения не позднее чем за 30 дней до первого за-седания конкурсной комиссии, он обязан указать об этом в конкурсной документации.

Процедура внесения изменений в конкурсную до- кументацию должна быть выполнена с соблюде-нием принципа равенства сторон. Для этого орга- низатор торгов направляет извещение об измене-нии конкурсной документации всем претендентам, получившим конкурсные документы. В случае если претендент (претенденты) на момент внесения из-менений в конкурсную документацию представил свое предложение организатору торгов, он вправе отозвать его для внесения изменений. При этом на основании заявления претендента (претендентов), а также по инициативе организатора торгов пре-дельный срок представления конкурсных предло- жений может быть продлен.

взимание платы с претендентов за выдачу конкурсных документов

В силу п. 35 Положения о торгах претенденты при участии в торгах приобретают (получают) у органи-затора торгов конкурсную документацию. Термин «приобретают» косвенно указывает на возможность продажи данной документации претендентам. Одна- ко, по нашему мнению, в данном вопросе существу- ет коллизия различных норм.

В соответствии с подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 05.05.2009 № 232 «О неко-торых вопросах проведения конкурсов (аукционов)» не допускается, если иное не предусмотрено данным Указом, установление и взимание с участника аук-циона (конкурса) платы за организацию, проведение либо участие в аукционе (конкурсе), в том числе за подачу заявки (заявления) на участие в нем, предо-ставление документации, необходимой для его про-ведения, в случаях когда обязательность проведения аукциона (конкурса) при распоряжении имуществом, выполнении работ, оказании услуг, предоставлении прав, в том числе на объекты интеллектуальной соб-ственности, установлена законодательством.

Следовательно, в случаях обязательного прове-дения подрядных торгов, закрепленных в Положе-нии о торгах, взимание платы за выдачу конкурсных документов будет незаконным. Юс


18январь 2011 № 1 (4)

«Утверждаю»Директор ОАО «__________________»_________________________________

«___» _________ 2010 г.

Подрядные торги № ____на строительство объекта«___________________»

Конкурсная документация

Раздел I. Предмет заказа1.1. Организатор торговОАО «_______________________»Адрес: г. Минск, __________________________р/с _______________ в ОАО «_______________» код ________тел./факс _______________1.2. Наименование объекта строительства___________________________________________________________________________________________1.3. Месторасположение объекта строительстваг. Минск, ___________________________________________________________________________________1.4. Основные параметры объекта___________________________________________________________________________________________В проекте выделяются пусковые комплексы:1-й пусковой комплекс — ____________________________________________________________________;2-й пусковой комплекс — ____________________________________________________________________.

Технические показатели по объектуДорожное благоустройство: предусмотрена разборка и восстановление существующих покрытий, попада-

ющих в зону производства работ, а также организация дорожного движения на период производства работ.Наружное освещение: предусмотрено переустройство сети наружного освещения по ул. ______________

на период производства работ.Благоустройство территории: при производстве работ предусмотрено максимальное сохранение деревьев

и восстановление газона в зоне производства работ.1.5. Решение местных исполнительных и распорядительных органов о согласовании места размеще- ния объекта___________________________________________________________________________________________1.6. Источник финансирования строительства объекта___________________________________________________________________________________________1.7. Сроки строительства объектаНачало строительства _________________ 2011 г.Окончание строительства ______________ 2012 г.

Раздел II. Проектная документация2.1. На строительство объекта разработан строительный проект с утверждаемой архитектурной частью.Заключение государственной экспертизы _______________________________________________________

Раздел III. Условия проведения торгов3.1. Сроки выполнения заказа1-й пусковой комплекс:начало производства работ ___________________________________________________________________;окончание производства работ ________________________________________________________________.2-й пусковой комплекс:начало производства работ ___________________________________________________________________;окончание производства работ ________________________________________________________________.

Образец документа


19январь 2011№ 1 (4)

3.2. Стартовая цена заказа — _____________ (_____________________________) руб.Цена конкурсного предложения должна быть выражена в белорусских рублях и указана в текущих

ценах. Предложения с иным выражением цены конкурсного предложения считаются не соответствующими формальным требованиям и не рассматриваются.

3.3. Требования о представлении претендентами специальных разрешений (лицензий) на осущест- вление соответствующей деятельности

Претендент должен иметь лицензию на осуществление деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведению инженерных изысканий для этих целей. Срок действия лицензии должен оканчиваться не ранее срока окончания строительства.

3.4. Качество работПретендент должен иметь систему контроля качества выполняемых работ, оказываемых услуг, поставля-

емых товаров.Претенденты, имеющие систему контроля качества на базе стандартов ИСО серии 9000, имеют преиму-

щество.3.5. Сроки приема конкурсных предложений Конкурсные предложения претендентов принимаются до _____.00 часов «____» _______________ 2010 г.

по адресу: г. Минск, ул. _____________, ____, каб. _____.3.6. Дата и место вскрытия конкурсных предложенийПредложения претендентов будут вскрыты на заседании конкурсной комиссии, которое состоится «___»

_______ 2010 г. в ____.00 по адресу: г. Минск, ул. _____________, ____, каб. _____.3.7. Порядок участия претендентов во вскрытии предложений Представители претендентов допускаются к участию в процедуре вскрытия конкурсных предложений.

Претенденты должны иметь следующие документы, удостоверяющие их полномочия:— представители организаций — доверенность и документ, удостоверяющий личность, либо документ,

подтверждающий полномочия директора, — в случае представительства без доверенности;— индивидуальные предприниматели — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о госу-

дарственной регистрации;— представители индивидуальных предпринимателей — нотариально удостоверенную доверенность и

документ, удостоверяющий личность.Присутствующие представители участников торгов расписываются в протоколе конкурсной комиссии.При вскрытии конкурсных предложений будут объявлены наименования претендентов, участвующих

в торгах, проверено наличие установленных условиями торгов документов и оглашено содержание пред- ложений, а также информация об изменениях, отзывах предложений и всех других обстоятельствах, о ко- торых, по мнению организатора торгов, должно быть сообщено при вскрытии предложений.

3.8. Критерии и методика рассмотрения и оценки конкурсных предложенийКритериями для оценки конкурсных предложений являются:— цена выполнения заказа;— сроки выполнения работ;— качество выполненных работ;— условия оплаты;— наличие системы контроля качества; — наличие опыта выполнения аналогичных работ;— наличие положительных отзывов инвесторов (заказчиков).Для сравнения и оценки конкурсных предложений применяется следующая методика:— цена. Претендент, предложивший наименьшую цену, получает 100 баллов. Другие предложения пре-

тендентов оцениваются относительно минимальной цены по следующему принципу: за каждое превышение цены на ___ % снимается ___ баллов от 100 баллов;

— сроки выполнения работ. Претенденту начисляется ___ баллов за каждый полный месяц сокращения сроков выполнения работ относительно указанного в п. 1.7 настоящей конкурсной документации;

— качество выполненных работ. Срок гарантии на выполненные работы должен составлять:— на ___________________ — не менее ____ лет (месяцев);— на ___________________ — не менее ____ лет (месяцев);— на ___________________ — не менее ____ лет (месяцев);— на ___________________ — не менее ____ лет (месяцев).За каждый дополнительный месяц гарантийного срока претенденту начисляется ___ баллов;


20январь 2011 № 1 (4)

— условия оплаты. За каждый день отсрочки платежа, отсчитываемый с момента подписания акта сда- чи-приемки выполненных работ, претенденту начисляется ___ баллов;

— наличие системы контроля качества. Претенденту, представившему документы, подтверждающие наличие у него системы контроля качества выпускаемых товаров на базе стандартов ИСО серии 9000, начисляется ___ баллов;

— наличие опыта выполнения работ. Претенденту, представившему перечень выполненных договоров (контрактов) с указанием заказчиков, начисляется ___ баллов за каждый год работы;

— наличие положительных отзывов покупателей. Претенденту начисляется ___ баллов за каждый представленный положительный отзыв о выполненных работах.

Победитель торгов определяется по наибольшему количеству набранных баллов.3.9. Утверждение результатов торговРезультаты торгов утверждаются и вступают в силу после утверждения протокола заседания конкурсной

комиссии руководителем организатора торгов.3.10. Стоимость конкурсной документацииКонкурсная документация передается претендентам бесплатно по заявке претендента.Претендент, объявленный победителем торгов, обязан возместить организатору торгов затраты на орга-

низацию и проведение подрядных торгов, в том числе расходы, связанные с изготовлением и предоставле- нием претендентам документации, необходимой для их проведения, в течение 10 дней с момента объяв- ления результатов торгов.

3.11. Обеспечение, предоставляемое претендентамиДля участия в торгах не требуется предоставления обеспечения.3.12. Порядок извещения претендентов о результатах торговОрганизатор торгов извещает претендентов о результатах их проведения письменно в течение не бо-

лее ___ дней после утверждения результатов торгов.3.13. Публикация результатов торговПосле утверждения результатов торгов и подписания договора организатор торгов разместит сообще-

ние о результатах торгов в информационно-аналитическом бюллетене «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом» и информационной системе «Тендеры» на сайте информационного республиканского унитарного предприятия «Национальный центр маркетинга и конъюнктуры цен».

3.14. Порядок заключения договора с победителем торговДоговор с победителем торгов должен быть заключен не позднее даты, указанной как конечный срок

в извещении, направленном победителю организатором торгов, но не позднее 20 дней после подведения итогов торгов.

В заключаемый договор включаются существенные условия, сформированные по результатам торгов.При заключении договора в него по предложению организатора торгов и взаимному согласию сторон

могут быть внесены отдельные условия, не являющиеся предметом рассмотрения на торгах и не изменя- ющие условий торгов. Победитель торгов не вправе требовать включения в договор условий, не являв- шихся предметом рассмотрения на торгах и не включенных претендентом в состав конкурсного предложе- ния в соответствии с п. 4.1.2 настоящей конкурсной документации.

При отказе победителя торгов от заключения договора организатор торгов имеет право предложить заключить договор второму по показателям после победителя претенденту.

Конкурсная документация, предложение победителя торгов, протокол об их результатах приобщаются в качестве приложений к договору (государственному контракту) и являются неотъемлемой его частью.

3.15. Изменение условий торговОрганизатор торгов имеет право изменять условия проведения торгов до окончания срока приема

конкурсных предложений, сообщив об этом всем претендентам, подавшим заявки на участие в торгах. До наступления конечного срока подачи конкурсных предложений организатор торгов по собственной инициативе или после ответа на запрос претендента может внести изменения в конкурсную документацию посредством издания приложения. Приложение незамедлительно передается претендентам, которым представлена конкурсная документация, и имеет для них обязательную силу.

Чтобы обеспечить всем претендентам достаточное время для подготовки конкурсных предложений с уче- том внесенных изменений, организатор торгов может продлить сроки их подачи.

Организатор торгов имеет право отказаться от их проведения не позднее чем за 30 дней до первого засе- дания конкурсной комиссии.

Претендент имеет право отзывать свои конкурсные предложения и изменять их содержание, но не позд- нее предусмотренного условиями торгов предельного срока их представления.


21январь 2011№ 1 (4)

Раздел IV. Порядок и объем представления претендентом конкурсного предложения4.1. Требования к составу представляемого претендентом конкурсного предложения4.1.1. Обязательное содержание конкурсного предложенияКонкурсное предложение претендента должно содержать:• заявку на участие в торгах.Заявка на участие в торгах представляется претендентом по форме приложения 1;• реквизиты претендента:— наименование претендента;— местонахождение; — УНП, ОКПО;— банковские реквизиты;• содержание предложения:— цена выполнения заказа;— сроки выполнения работ;— качество выполненных работ;— условия оплаты;— наличие системы контроля качества; — наличие опыта выполнения аналогичных работ;— наличие положительных отзывов инвесторов (заказчиков);• сведения о специальных разрешениях (лицензии). Наименование лицензии с указанием номера, срока действия и видов составляющих работ и услуг,

включенных в лицензию;• срок действия конкурсного предложения.В конкурсном предложении претендента должен быть указан срок его действия не менее ____ дней

с момента окончания приема конкурсных предложений.4.1.2. Включение условий договора подряда в конкурсное предложениеПретендент представляет в составе конкурсного предложения условия договора подряда, не являющи-

еся предметом рассмотрения на торгах и не указанные в проекте договора поставки (приложение 2), если данные условия являются существенными для претендента.

4.1.3. Дополнительное содержание конкурсного предложенияПретендент имеет право указать в конкурсном предложении сведения, положительно характеризующие

его квалификацию и (или) качество предлагаемого им товара. Данные сведения будут приниматься кон- курсной комиссией во внимание при прочих равных показателях с другими претендентами.

4.2. Перечень прилагаемых документов— Копия свидетельства о государственной регистрации организации, заверенная подписью руководи-

теля и печатью организации;— заявление о том, что данный претендент не был признан судом экономически несостоятельным или

банкротом, не находится на любом этапе рассмотрения дела об экономической несостоятельности либо прекращении деятельности индивидуального предпринимателя (оригинал);

— копия лицензии (лицензий), заверенная подписью руководителя и печатью организации.При отсутствии указанных документов конкурсное предложение считается не соответствующим фор-

мальным требованиям и не рассматривается конкурсной комиссией. Конкурсная комиссия имеет право истребовать у претендента оригиналы перечисленных выше документов для обозрения.

4.3. Порядок оформления конкурсного предложения и прилагаемых документовПретендент должен изучить конкурсные документы. Если претендент не предоставит всю требуемую

в соответствии с конкурсными документами информацию или подаст конкурсное предложение, не отвеча- ющее требованиям конкурсных документов, то это может явиться основанием для снятия его конкурсного предложения с рассмотрения.

Конкурсное предложение представляется в 3 экземплярах: оригинал и две копии.Вариант 1. Конкурсное предложение должно предусматривать выполнение подрядчиком всего объема

работ. Предоставление предложения на выполнение подрядчиком части работ, а также привлечение иных лиц для выполнения работ не допускается.

Вариант 2. Конкурсное предложение должно быть представлено на выполнение подрядчиком без при- влечения иных лиц следующих работ:

— _____________________________________________________________________________________;— _____________________________________________________________________________________.


22январь 2011 № 1 (4)

Конкурсное предложение должно быть отпечатано и подписано претендентом или лицом (лицами), упол- номоченным в полной мере выступать от лица претендента при подписании договора. Все страницы кон- курсного предложения, кроме рекламных материалов, должны быть подписаны лицом (лицами), подписав- шим конкурсное предложение.

В конкурсном предложении не должно быть никаких исправлений, внесенных между строчками. Исправ- ления, внесенные поверх текста, или стертые участки текста будут считаться действительными только в том случае, если эти исправления заверены подписью лица (лиц), подписавшего конкурсное предложение.

Конкурсное предложение должно быть составлено на одном из государственных языков Республики Бе- ларусь. Все приложения и пояснения к конкурсному предложению, а также проспекты, иллюстрации, тех- ническая документация и другие приложенные к конкурсному предложению материалы также должны быть составлены на одном из государственных языков Республики Беларусь или иметь приложенный перевод содержания на указанные языки.

4.4. Порядок доставки и приемки конкурсного предложения4.4.1. Конкурсные предложения необходимо представить в запечатанном конверте до ___.00 часов

«__» _______________ 2010 г. по адресу: г. Минск, ул. _________, ___, каб. ____.Представление возможно с курьером и по почте. На конверте необходимо указать «на торги № ____.

Не вскрывать до “___” часов “____” _______ 2010 г.» Организатор торгов не несет ответственности за досрочное вскрытие конвертов с конкурсными предложениями при отсутствии указанной пометки. Пред- ложения, представленные после указанного времени, к рассмотрению не допускаются.

Организатор торгов может при необходимости продлить срок подачи конкурсных предложений путем внесения поправок в конкурсные документы. В этом случае права и обязанности организатора торгов и претендентов, установленные для ранее назначенного окончательного срока, остаются в силе в отношении нового окончательного срока.

4.4.2. Ответственное за контакты с претендентами лицо из состава персонала организатора торгов: __________________, каб.____, тел. _________.

Раздел V. Условия заключения договора5.1. Перечень основных нормативных правовых актов, на основании которых заключается договор— Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и стро-

ительной деятельности в Республике Беларусь»;— постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 «Об утверждении

правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда»;— постановление Совета Министров от 03.03.2005 № 235 «Об утверждении положений о порядке фор-

мирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительст- ве объектов и о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов»;

— Гражданский кодекс Республики Беларусь.5.2. Проект договора подрядаПроект договора подряда — приложение 2 к настоящей конкурсной документации.5.3. Сроки и место подписания договораДоговор с победителем торгов должен быть заключен не позднее даты, указанной как конечный срок

в извещении, направленном победителю организатором торгов.Место подписания договора — Республика Беларусь, г. Минск.

Раздел VI. Обязательства организатора торгов6.1. Организатор торгов обязуется:— обеспечивать объективный и равный подход ко всем претендентам, к рассмотрению их документов,

осуществлению выбора победителя исходя из критериев, содержащихся в условиях торгов;— возместить причиненный претендентам реальный ущерб;— представлять разъяснения претендентам в случае их обращения по вопросам, связанным с подготов-

кой конкурсных предложений;— обеспечивать конфиденциальность проведения торгов, их результатов, сведений претендентов, содер-

жащих коммерческую тайну;— не требовать от претендентов информации, составляющей коммерческую тайну.

Приложения 1. Заявка на участие в торгах.2. Проект договора подряда.


23январь 2011№ 1 (4)

сопровождением является комплекс инженерных, технических, консультационных, научных и экономи-ческих мероприятий, направленных на обеспечение рационального использования инвестиций клиента и достижение установленных результатов инвести-ционной деятельности.

понятие инженерных услуг

Закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности именует инжене-

ром (инженерной организаций) юридическое или физическое лицо, привлекаемое заказчиком по до-говору об оказании инженерных услуг в порядке, установленном законодательством, для выполне-ния части функций заказчика по реализации инве-стиционного проекта, в том числе по контролю и техническому надзору за строительством, а также для оказания услуг по инженерно-техническому со-провождению инвестиционного проекта и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с под-рядчиком.

Процесс оказания инженерных услуг и взаимо-действия инженерной организации с инвестором подробно регламентирован двумя документами: Ин- струкцией о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденной постановлением Ми-нистерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 08.12.2004 № 27 (далее — Инструкция № 27), и Положением о порядке деятельности инже-нерной организации, осуществляющей комплексное управление инвестиционным проектом в строитель-стве, утвержденным постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 01.02.2005 № 2.

В Инструкции № 27 под инженерными услугами понимаются услуги по инженерно-техническому со-провождению инвестиционного проекта, оказыва- емые на различных стадиях его реализации. Данным

Одним из способов организации процесса строительства для инвесторов, для которых строительство не является про-фильной деятельностью, является сотрудничество с ин-

жиниринговой организацией. Такие компании оказывают содейст- вие инвесторам на всех этапах реализации строительного проек- та, включая предварительный анализ осуществимости проекта, сбор разрешительной документации, проектирование, сопровожде-ние предоставления земельного участка, получение разрешения на строительство, управление закупками, контроль выполнения под-рядчиком строительно-монтажных работ и технический надзор.Привлечение инжиниринговых организаций при строительстве ста-ло практически правилом работы для западных компаний. Посте-пенно к этому приходят и белорусские инвесторы.

правовой статус инжиниринговых услуг

Максим ЛАШКЕВИЧ

Окончил юридический факультет БГУ. Работал в РУП «Минское городское

агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». С 2007 г. — заместитель директора инженерной

и проектной организации «СИ плюс» СООО.

В западных странах строительный инжиниринг (construction engineering) включает в себя плани-рование и управление строительством различных сооружений (дорог, мостов, аэропортов, зданий и др.). Инженеры (construction engineers) — лица, от которых требуется знание принципов техники и управления, деловых процессов, экономики, че-ловеческого поведения, — принимают участие в проектировании временных сооружений, обеспечи-вают и контролируют качество, организуют инже-нерные изыскания и строительство на площадке, проверку материалов и технику безопасности, рас-считывают стоимость строительства, разрабатыва- ют планы и графики строительства, бюджеты, осу-ществляют закупку материалов и проводят стои-мостной инжиниринг (cost engineering).

Таким образом, как следует из приведенных выше определений, в области строительства тер-мины «инжиниринг» и «инженерные услуги» яв- ляются идентичными и в настоящее время для именования соответствующих услуг применяют-ся оба понятия.

Справочно


24январь 2011 № 1 (4)

Таким образом, инжинирингом в сфере строи- тельства является комплекс коммерческих инженер- но-консультационных услуг по подготовке и обеспе-чению процесса производства строительной продук-ции, включающих услуги проектно-конструкторского, расчетно-аналитического, организационного или ис- следовательского характера, подготовке технико-эко- номических обоснований проектов, выработке ре-комендаций в области организации производства и управления проектами.

В ходе реализации инвестиционного проекта ин- женерная организация выполняет по заданию за-казчика все или некоторые действия, необходимые для достижения цели проекта, в последовательно-сти, которая может быть представлена в виде схемы (см. с. 26).

договор об оказании инженерных услуг

Статья 704 ГК содержит упоминание об инже-нерных услугах в контексте отношений заказчика строительства и генерального подрядчика, называя инженерную организацию (инженера) в качестве представителя клиента, наделенного в соответст- вии с договором об оказании услуг определенным объемом полномочий заказчика в строительстве. Исходя из смысла указанной статьи инженерные услуги не относятся к подряду, в связи с чем регули-руются нормами, устанавливающими порядок ока- зания услуг.

В силу п. 4 Положения о заказчике (застройщи- ке) в строительстве, утвержденного приказом Мини-стерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22.06.1999 № 174 (далее — Положение о заказчике (застройщике) в строительстве), застрой-щик, заказчик вправе привлекать на договорных на-чалах в предусмотренном законодательством Рес- публики Беларусь порядке инженера (инженерную организацию) для оказания инженерных услуг либо комплексного управления инвестиционным проек-том. В таком случае инженер (инженерная органи-зация) осуществляет свою деятельность в интересах застройщика, заказчика от их имени и за их счет. При этом в договоре строительного подряда устанавли-вается перечень функций заказчика, передаваемых инженеру (инженерной организации), связанных с последствиями его действий для подрядчика. Ана- логичное указание содержится и в абзаце восьмом п. 10 указанного Положения.

На основании части первой ст. 861 ГК по догово- ру поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (дове-

рителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Исходя из вышеизложенного, в связи с тем что при заключении договора с инженерной организа-цией ей от заказчика строительства всегда пере-даются определенные функции, перечень которых установлен п. 8 Положения о заказчике (застрой-щике) в строительстве в большем или меньшем объеме, договор об оказании инженерных услуг по своей правовой сути является договором поруче-ния и регулируется гл. 49 ГК.

Договор между заказчиком строительства (вла-дельцем проекта) и исполнителем (инженерной ор-ганизацией) заключается в соответствии с законода- тельством в порядке, определенном гл. 4 Инструк-ции № 27, и закрепляет основные условия оказания инженерных услуг, согласованные сторонами на эта- пе переговоров.

Пунктом 19 Инструкции № 27 утвержден перечень следующих обязательных условий, которые должны содержаться в договоре:

функции инженерной организации; ●объем инженерных услуг; ●цена инженерных услуг; ●порядок расчетов и сдачи-приемки оказанных ●услуг; сроки оказания инженерных услуг; ●права, обязанности и ответственность сторон; ●источники финансирования; ●условия обеспечения деятельности инженерной ●организации.При заключении договора следует обратить осо-

бое внимание на включение всех этих условий в до- говор, поскольку с 02.01.2009 действует установ-ленная Законом Республики Беларусь от 20.06.2008 № 347-З «О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Республики Беларусь» редак-ция части второй п. 1 ст. 402 ГК, согласно которой в настоящее время существенными являются усло-вия о предмете договора, условия, которые назва- ны в законодательстве как существенные, необхо-димые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достиг-нуто соглашение.

Несоблюдение требований п. 19 Инструкции № 27 может повлечь признание договора об оказании ин- женерных услуг незаключенным.

Объем инжиниринговых услуг и перечень функ-ций, подлежащих выполнению инженерной органи- зацией, определяются заказчиком с учетом специ- фики конкретного проекта и закрепляются в дого-


25январь 2011№ 1 (4)

воре на оказание инженерных услуг. Зачастую эти условия отражаются в задании на оказание инже-нерных услуг, которое оформляется в виде прило-жения к договору. При необходимости составляется детальный график оказания услуг в форме диаграм-мы, который также представляет собой приложение к договору.

цена инженерных услуг

Поскольку на основании п. 4 Положения о за-казчике (застройщике) в строительстве инженер (инженерная организация) осуществляет свою дея- тельность в интересах застройщика, заказчика от их имени и за их счет, актуальным является вопрос по-рядка определения цены (стоимости) инженерных услуг. В соответствии с п. 19 Инструкции № 27 каль- куляция затрат, определяющая договорную цену, является одним из обязательных условий договора об оказании инженерных услуг.

Согласно части третьей подп. 1.4 п. 1 Указа Пре-зидента Республики Беларусь от 19.05.1999 № 285 «О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь» (с изменениями и дополне-ниями) юридические лица и индивидуальные пред-приниматели при определении уровня применяемых цен (тарифов) на товары (работы, услуги) обязаны обосновывать его соответствующими экономиче-скими расчетами. Исключения из общего правила установлены частью шестой подп. 1.4 п. 1 данного Указа. Применительно к инженерным услугам един-ственным фактором, освобождающим от необходи- мости составления калькуляции затрат, является при- менение инженерной организацией упрощенной си-стемы налогообложения.

На практике существует 3 основных способа рас- чета тарифа на инжиниринговые услуги:

1) в размере твердой договорной суммы, опреде-ленной по соглашению сторон;

2) в размере определенного процента от стои- мости строительства объекта, согласованного сто-ронами;

3) исходя из затрат рабочего времени сотрудни-ков, занятых сопровождением проекта, путем умно-

жения на согласованную сторонами при заключении договора стоимость 1 человеко-часа.

Кроме этого, указанные выше способы возмож-но комбинировать между собой, а также с дополни- тельными факторами, влияющими на окончатель-ный размер цены инженерных услуг.

Твердая договорная цена инженерных услуг может использоваться как в случае комплексного управления инвестиционным проектом, так и при выполнении конкретного объема услуг на одном или нескольких этапах реализации проекта.

Процент от стоимости в качестве базы для опре-деления цены услуг применяется в основном при комплексном управлении проектом. В качестве до-полнительного фактора, влияющего на увеличение либо уменьшение размера вознаграждения инжини-ринговой организации, по соглашению сторон может устанавливаться обеспечение в процессе управле-ния строительством определенной стоимости строи-тельства единицы площади объекта. Например, при экономии средств заказчика инженерная организа-ция получает согласованный процент от стоимости и бонус за экономию, в случае превышения стоимо- сти строительства размер вознаграждения умень- шается на согласованную величину.

Размер процента за управление проектом мо- жет колебаться в зависимости от размера стоимости проекта. Поскольку затраты времени на управление проектами разного размера (особенно на этапе до начала строительства) практически идентичны — со-гласование строительства магазина площадью 200 м2 и административного центра площадью 6 000 м2 за- нимают примерно одинаковое время, — то чем боль- ше площадь планируемого объекта, тем меньше раз-мер процента за управление его строительством, и наоборот.

Затраты рабочего времени как основа для расче- та цены инженерных услуг используются, как прави- ло, при выполнении ряда определенных действий на одном или нескольких этапах реализации инвести- ционного проекта. В данном случае инженерная ор- ганизация на основании данных учета рабочего вре- мени сотрудников с учетом проектов и согласованной с заказчиком стоимости 1 человеко-часа рассчиты- вает подлежащую оплате цену. Юс

Журнал «Юрист в строительстве». Подписка по тел. 209-66-60


26январь 2011 № 1 (4)

Анализ земельного участка и определение его возможностей и применимости для строительства

• Разработка концепции объекта с учетом градострои-тельных регламентов и прочей собранной информации об участке;• составление бюджета и графика реализации проекта

Если в инвестировании отказано Если принято положительное инвестиционное решение

Прекращение проекта Сбор исходной и разрешительной документации

Участие в работе комиссии по выбору земельного участ- ка либо получение разрешения на проектирование и стро- ительство на ранее предоставленном земельном участке

• Сопровождение процедур выбора проектировщика;• проверка обоснованности расчета цены;• заключение договора на проектные работы

Управление проектированием

Сопровождение согласования проектной документации и прохождения государственных экспертиз

Получение решения о предоставлении земельного участка и разрешении строительства (при новом отводе)

• Сопровождение процедур выбора генерального под-рядчика, проверки обоснованности расчета цены, за-ключения договора подряда;• сопровождение заключения договоров на авторский и технический надзор

Схема действий инженерной организации при реализации инвестиционного проекта


27январь 2011№ 1 (4)

Получение разрешения на производство строительно-монтажных работ

Управление строительством

Организация сдачи объекта в эксплуатацию

• Выбор наиболее подходящих субподрядчиков для вы-полнения комплексов работ;• выбор строительных материалов и управление их за-купками с максимально выгодным для клиента соот- ношением «цена — качество»;• контроль сроков, качества, правильности оформления первичной документации, обоснованности определения объемов работ и применения цен при расчете стоимо- сти строительства;• оптимизация системы расчетов с подрядчиками в со- ответствии с действующим законодательством

• Актуализация исполнительной документации;• управление работой приемочной комиссии;• сбор документации, необходимой для подписания актаприемки в эксплуатацию;• организация правильного заполнения и подписанияакта приемки

от редакции.

Инженерные услуги являются относительно новым видом услуг, которые в настоящее время оказывает не- большое количество субъектов. Вместе с тем наблюдается тенденция учащения случаев привлечения инженер- ных организаций к управлению проектами в сфере строительства, соответственно возникают новые вопросы в ре- гулировании отношений между сторонами договоров об оказании инженерных услуг. В связи с этим наш журнал в будущем будет обязательно возвращаться к рассмотрению вопросов, возникающих при заключении, а также ис-полнении таких договоров.

Перечень статей,опубликованных в журнале «Юрист в строительстве» в 2010 г., будет размещен в элект- ронном виде на сайте www.jurist.by

мнение специалиста

28январь 2011 № 1 (4)

у которых среднемесячный совокупный доход на —каждого члена семьи не превосходит трехкратно- го среднемесячного среднедушевого минималь-ного потребительского бюджета семьи из 4 че- ловек, исчисленного за 12 месяцев, предшеству-ющих месяцу подачи документов для включения в списки на получение льготного кредита. Размер среднедушевого минимального потребительско- го бюджета утверждается ежеквартально Мини-стерством труда и социальной защиты Республи- ки Беларусь*;располагающие заявленным имуществом, общая —стоимость которого для получения льготного кре-дита не превышает двукратного предельного раз-мера льготного кредита для данной семьи.Конституционный Суд Республики Беларусь в ре-

шении от 06.07.2001 № Р-123/2001 «Об отнесении граждан к категории малообеспеченных трудоспо-собных для получения государственной поддерж- ки при строительстве (реконструкции) или приоб-ретении жилого помещения» определил, что Прави-тельством Республики Беларусь к указанной катего-рии граждан отнесены различные социальные слои населения. Положение № 1955 распространяется как на малообеспеченных граждан в трудоспособном возрасте, так и на пенсионеров, инвалидов и других граждан, нуждающихся в социальной защите.

Для того чтобы гражданин был отнесен к катего- рии малообеспеченных, он должен представить све-

Вст. 13 ЖК закреплено, что право на получение льготных кредитов, субсидий и иные формы го-

сударственной поддержки для строительства (ре-конструкции) или приобретения жилого помещения имеют малообеспеченные трудоспособные гражда-не Республики Беларусь, состоящие на учете нуж-дающихся в улучшении жилищных условий, а также граждане, на которых распространяется действие ст. 84 ЖК.

Какие граждане относятся к категории малообеспеченных

Условия и порядок отнесения граждан к кате-гории малообеспеченных трудоспособных для по-лучения льготных кредитов при строительстве (ре-конструкции) или приобретении жилого помещения определены в Положении об отнесении граждан к категории малообеспеченных трудоспособных для получения государственной поддержки при строи-тельстве (реконструкции) или приобретении жилого помещения, утвержденном постановлением Сове-та Министров Республики Беларусь от 20.12.2000 № 1955 (далее — Положение № 1955).

Для целей Положения № 1955 к малообеспечен-ным трудоспособным гражданам относят граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жи-лищных условий и обладающих способностью к осу-ществлению трудовой деятельности:

Всоответствии с подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.04.2000 № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или

приобретение жилых помещений» льготные кредиты предоставля-ются открытым акционерным обществом «Сберегательный банк “Беларусбанк”» гражданам, имеющим в соответствии с законода-тельными актами право на получение государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилых поме-щений. Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Беларуси, пользуются правом на по-лучение льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений наравне с гражданами Республики Беларусь.

право на льготный Кредит на строительство (реКонструКцию)

или приобретение жилых помещений

Инна САРВИЛИНА

Окончила Академию управления при Президенте Республики Беларусь в 1997 г. Работала юрисконсультом. С 2004 г. — юрисконсульт юридического департамента ОАО «АСБ Беларусбанк».

* Согласно постановлению Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь от 16.07.2010 № 112 на период с 1 августа по 31 октября 2010 г. размер среднедушевого минимального потребительского бюджета семьи из 4 человек составляет 448 520 бел. руб.


29январь 2011№ 1 (4)

дения о совокупном доходе и имущественном поло-жении семьи в орган, в котором он состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Све-дения о доходах семьи представляются граждани-ном за 12 месяцев, предшествующих месяцу подачи документов для включения в списки на получение льготного кредита.

Пунктом 3 Положения № 1955 предусмотрено, что совокупный доход семьи складывается из дохо-дов всех членов семьи (со всеми видами доплат и надбавок), включающих:

заработную плату в денежной и натуральной фор- ●мах, премии и другие вознаграждения и выплаты, связанные с выполнением трудовых обязанностей, работающих в организациях (включая иностран-ные), а также на основе трудовых договоров в кре-стьянских, фермерских хозяйствах и у индивиду-альных предпринимателей;денежное довольствие; ●доходы от предпринимательской деятельности; ●доходы граждан, включая священнослужителей, ●работающих в религиозных организациях;суммы вознаграждений, получаемые адвокатами ●за работу в юридических консультациях;пенсии трудовые, профессиональные, социальные; ●стипендии, выплачиваемые учащимся профес- ●сионально-технических училищ, учащимся и сту-дентам средних специальных и высших учебных заведений (включая стипендии, выплачиваемые организациями, направившими их на обучение за счет собственных средств);суммы полученных алиментов; ●пособия семьям, воспитывающим детей; ●пособия по временной нетрудоспособности и без- ●работице;выплаты за счет средств организаций, носящие ●индивидуальный характер (на приобретение пу-тевок в санатории, дома отдыха, пансионаты, детские оздоровительные лагеря и др.; на пита-ние; на оплату пользования жилым помещением и коммунальными услугами; на содержание де-тей в дошкольных учреждениях; на приобретение проездных билетов на городской пассажирский транспорт и др.);доходы от продажи (сдачи в наем, аренду) стро- ●ений, квартир, комнат, гаражей, автомобилей, сельскохозяйственной продукции, ценных бумаг и другого имущества, за исключением денежных средств, вырученных гражданами от продажи на-

ходящихся в их собственности жилых помещений и направленных на строительство (реконструк-цию) или приобретение жилого помещения;дивиденды и проценты по депозитам, акциям и ●другим ценным бумагам, сбережения, выигрыши, а также проценты по всем видам вкладов в учреж-дениях банков и по государственным казначей-ским обязательствам;доходы по договорам гражданско-правового ха- ●рактера (договоры подряда, авторские договоры и др.);выплаты, пособия и другие виды помощи за счет ●средств местных бюджетов (кроме выплат, посо-бий и других видов помощи, предоставляемых гражданам на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения);денежные средства, полученные в результате на- ●следования, дарения;суммы, полученные за рубежом или из-за рубежа ●по трудовому соглашению или в виде подарков.В п. 4 Положения № 1955 установлено, что сово-

купный доход семьи исчисляется за вычетом подо-ходного налога, обязательных взносов в Фонд со-циальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь, удержи-ваемых из заработной платы граждан, из доходов индивидуальных предпринимателей, а также сумм уплаченных алиментов.

Некоторые виды доходов не учитываются в со- вокупном доходе семьи. Так, в силу п. 5 Положения № 1955 не учитываются следующие виды доходов:

единовременное пособие в связи с рождением ●ребенка;пособие матери, ставшей на учет до 12-недель- ●ного срока беременности;единовременное пособие на погребение; ●займы и кредиты банков или организаций; ●материальная помощь по месту основной работы ●от юридических лиц или индивидуальных пред-принимателей работникам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, перечисленная юридическими лицами или инди- видуальными предпринимателями на оплату сто- имости строительства (реконструкции) или при-обретения жилого помещения;суммы средств, направляемые на погашение ●льготных кредитов, предоставленных гражданам открытым акционерным обществом «Сберегатель- ный банк “Беларусбанк”» в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 75 «О предоставлении гражданам, постоянно проживающим и работающим в населенных пун-ктах с численностью населения до 20 тыс. чело- век, льготных кредитов на капитальный ремонт и реконструкцию жилых помещений, строитель-ство инженерных сетей, возведение хозяйствен-ных помещений и построек»;

Для того чтобы гражданин был отнесен к кате- гории малообеспеченных, он должен предста- вить сведения о совокупном доходе и имуще- ственном положении семьи в орган, в котором он состоит на учете нуждающихся в улучше- нии жилищных условий.


30январь 2011 № 1 (4)

денежные средства от продажи гражданами на- ●ходящихся в их собственности жилых помещений при условии направления указанных средств на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения;одноразовые безвозмездные субсидии на строи- ●тельство (реконструкцию) или приобретение жи-лого помещения.Сведения о совокупном доходе семьи должны

быть подтверждены документально. Доходы от предпринимательской деятельности

индивидуального предпринимателя — плательщи-ка подоходного налога учитываются на основании справки о доходах, выданной налоговым органом (при наличии в налоговом органе информации о до-ходах индивидуального предпринимателя), а инди- видуального предпринимателя, применяющего осо-бые режимы налогообложения, — на основании све-дений, представляемых самим предпринимателем и заверенных его подписью.

В состав имущества, которое учитывается при решении вопроса о включении гражданина в списки льготного кредитования, включаются:

жилые дома с надворными постройками, дачи и ●садовые домики, гаражи, хозяйственные и склад-ские помещения, иные строения и не завершен-ные строительством объекты, квартиры, в том чис- ле находящиеся в других населенных пунктах, а также их части (доли);транспортные средства (кроме мопедов, велоси- ●педов и гужевого транспорта), стоимость каждого из которых превышает 35-кратный размер утверж-денного среднедушевого минимального потреби- тельского бюджета семьи из 4 человек, дейст- вующего на дату подачи документов для включе- ния в списки на получение льготного кредита, за исключением спецтранспорта, приобретенно- го в соответствии с заключением медико-реаби- литационной экспертной комиссии через органы социальной защиты бесплатно или на льготных условиях.Как установлено в п. 8 Положения № 1955, граж-

дане самостоятельно производят оценку стоимости заявленного имущества в ценах, действующих на дату подачи документов для включения в списки на получение льготного кредита. Сведения об имуще-ственном положении семьи также должны быть под-тверждены документально.

Обо всех изменениях имущественного положе-ния семьи, происшедших с момента подачи доку-ментов для включения в списки на получение льгот-ного кредита и до заключения кредитного договора с открытым акционерным обществом «Сберегатель-ный банк “Беларусбанк”», граждане обязаны сооб-щать органу, включившему их в списки льготного кредитования.

Какая категория лиц имеет право на внеочередное получение жилья социального пользования

В силу ст. 13 ЖК граждане, на которых распро-страняется действие ст. 84 данного Кодекса, то есть обладающие правом на внеочередное получение жилья социального пользования, также наделены правом на получение льготного кредита. Наличие у гражданина права на внеочередное получение жилья социального пользования одновременно влечет за собой право этого гражданина на получение льгот-ного кредита для улучшения жилищных условий без учета его уровня дохода.

Так, без учета дохода право на включение в спи-ски льготного кредитования предоставлено следу- ющим гражданам, нуждающимся в улучшении жи-лищных условий:

гражданам, жилые помещения которых в резуль- —тате стихийного бедствия, техногенных и соци-альных катастроф стали непригодными для про-живания;детям-сиротам и детям, оставшимся без попече- —ния родителей, находившимся в детских учрежде-ниях, у родственников, под опекой (попечительст- вом), по окончании пребывания в детских учреж-дениях, у родственников, опекунов (попечителей) либо с их согласия после обучения в высшем, сред-нем специальном, профессионально-техническом учебном заведении, по окончании срока службы в Вооруженных Силах Республики Беларусь, если за ними не сохранилось жилое помещение или если они не могут быть по другим причинам все- лены в жилое помещение, из которого выбыли;гражданам, больным активной формой туберку- —леза, что подтверждено клинико-лабораторными или иными методами исследования, с бактерио-выделением при условии соблюдения больными предписанного режима лечения и сохранения вы- деления микобактерий после проведенного 6-ме- сячного курса противотуберкулезного лечения;гражданам, не подлежащим выселению из слу- —жебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения, с которыми заклю-чен договор найма служебного жилого помеще- ния государственного жилищного фонда сроком до 10 лет и имеющим право на получение жи- лого помещения социального пользования в со- ответствии с Положением о порядке учета граж-дан, нуждающихся в улучшении жилищных усло- вий, предоставления жилых помещений государст- венного жилищного фонда, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 29.11.2005 № 565 «О некоторых мерах по регулированию жи-лищных отношений» (далее — Положение № 565);гражданам, указанным в подп. 62.1, 62.3–62.7, —62.9.8 п. 62 Положения № 565.


31январь 2011№ 1 (4)

Детям-сиротам и детям, оставшимся без попе- чения родителей, в отношении которых принято ре-шение об эмансипации или которые вступили в брак, и лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилые помещения соци-ального пользования государственного жилищного фонда предоставляются в течение 6 месяцев по-сле достижения ими совершеннолетия либо по их желанию в течение 6 месяцев после прекращения обучения в учреждениях, обеспечивающих получе-ние профессионально-технического, среднего спе-циального или высшего образования, по окончании срочной военной службы.

На основании подп. 63-1 п. 63 Положения № 565 правом на получение льготных кредитов наделены следующие граждане:

граждане, жилые помещения которых (в том числе ●принадлежащие на праве собственности) вслед-ствие чрезвычайных ситуаций природного и тех-ногенного характера, боевых действий и террори-стических акций стали непригодными для прожи-вания; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения ●родителей, в отношении которых принято реше-ние об эмансипации или которые вступили в брак, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;лица, которые на день вступления в силу Положе- ●ния № 565 обучались в государственных учрежде- ниях, обеспечивающих получение профессиональ- но-технического, среднего специального или выс-шего образования в дневной форме получения образования, утратили статус лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения роди-телей, в связи с достижением возраста 23 лет и не состояли на учете нуждающихся в улучшении жи-лищных условий в связи с проживанием в обще- житиях указанных учреждений образования;Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои ●Социалистического Труда, полные кавалеры ор-денов Славы, Трудовой Славы;ветераны и инвалиды Великой Отечественной ●войны и инвалиды боевых действий на террито-рии других государств из числа категорий граж-дан, установленных ст. 2 и 4 Закона Республики Беларусь от 17.04.1992 № 1594-XII «О ветеранах» (далее — Закон);граждане, в том числе уволенные в запас (отстав- ●ку), из числа военнослужащих, лиц начальству-

ющего и рядового состава органов внутренних дел, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, органов финансовых расследований Комитета государственного контроля, ставших ин-валидами вследствие ранения, контузии, увечья или заболевания, полученных при исполнении обя-занностей военной службы (служебных обязанно-стей), кроме случаев, когда инвалидность насту-пила в результате противоправных действий, по причине алкогольного, наркотического, токсиче-ского опьянения, членовредительства;инвалиды с детства вследствие ранения, конту- ●зии, увечья, связанных с боевыми действиями в период Великой Отечественной войны либо с последствиями военных действий;члены семей погибших (умерших) граждан, ука- ●занных в ст. 22 Закона.

Кто еще может рассчитывать на господдержку

Действующим законодательством еще одной ка- тегории граждан предоставлено право воспользо-ваться государственной поддержкой в виде льгот-ного кредита независимо от отнесения к категории малообеспеченных трудоспособных. В соответствии с подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Бела-русь «О некоторых социально-правовых гарантиях для военнослужащих, судей и прокурорских работ-ников» от 03.04.2008 № 195 (далее — Указ) к таким гражданам относятся военнослужащие, лица рядо-вого и начальствующего состава органов внутрен- них дел, финансовых расследований, органов и под-разделений по чрезвычайным ситуациям (далее — военнослужащие), за исключением военнослужащих срочной военной службы, курсантов военных учеб- ных заведений, учреждений образования Министер-ства внутренних дел и Министерства по чрезвычай-ным ситуациям.

Так, исходя из подп. 1.8 п. 1 Указа военнослужа-щим в воинском (специальном) звании до полков-ника (полковника милиции, полковника финансовой милиции, полковника внутренней службы) включи-тельно, в том числе уволенным с военной службы по возрасту, состоянию здоровья, сокращению штатов, имеющим не менее 5 календарных лет выслуги на военной службе (за исключением периодов обуче- ния в военных учебных заведениях, учреждениях об-разования Министерства внутренних дел и Мини-стерства по чрезвычайным ситуациям), нуждающим-ся в улучшении жилищных условий, независимо от отнесения к категории малообеспеченных трудоспо-собных граждан предоставляется право на исполь-зование льготного кредита для строительства (ре-конструкции) или приобретения жилых помещений в порядке, предусмотренном законодательством, с учетом требований данного Указа. Юс

Наличие у гражданина права на внеочередное получение жилья социального пользования одновременно влечет за собой право этого гражданина на получение льготного кредита для улучшения жилищных условий без учета его уровня дохода.


32январь 2011 № 1 (4)

предусмотренных предварительным договором. При этом такой договор должен содержать условия, поз- воляющие установить предмет, а также другие суще-ственные условия основного договора. Пунктом 3 по-становления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 «Об отдель-ных вопросах практики рассмотрения споров, возни- кающих из арендных правоотношений» определено, что при сдаче в аренду нежилых помещений в дого- воре, как правило, должны быть указаны общая пло-щадь, место расположения, планировка и состав (пе-речень, нумерация) арендуемых помещений.

Поскольку объект еще не достроен, определить общую площадь имущества, подлежащего передаче в аренду, можно только ориентировочно. То же самое можно говорить о планировке (особенно если арен-датор, оборудуя помещение, возводит внутренние перегородки), адресе (встречаются ситуации, когда строительный адрес впоследствии не совпадает с почтовым) и т.д. Уточнение (изменение) площади и (или) других характеристик предмета договора после окончания строительства может быть рас- ценено судом как несогласование предмета дого- вора и соответственно предварительный договор аренды будет признан незаключенным.

Во-вторых, отметим риск правоспособности арен-додателя по распоряжению недостроенным объек-том.

В силу п. 1 ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодате- лями могут быть также лица, управомоченные зако-нодательством или собственником сдавать имуще-

правовые риски заключения предварительного договора аренды

Наиболее часто встречающимся способом оформ-ления арендных отношений до окончания строи-

тельства является заключение предварительного до-говора аренды объекта, не завершенного строитель-ством, в соответствии с условиями которого стороны, как правило, договариваются о том, что арендатор передает определенную сумму денег, которая будет засчитана в счет будущей арендной платы, а арендо-датель обязуется предоставить необходимые пло- щади по истечении определенного времени с мо-мента государственной регистрации возникновения права арендодателя на них.

Однако практика показывает, что такой договор несет в себе множество правовых рисков, связанных с признанием его либо незаключенным, либо недей-ствительным (ничтожным).

Во-первых, существует риск, связанный с опре-делением предмета договора.

Как указано в пп. 1 и 3 ст. 399 ГК, по предвари-тельному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях,

Впоследние годы в Беларуси довольно распространенным яв-лением стало строительство объектов коммерческой недви-жимости (офисов, бизнес-центров, стоянок-парковок, скла-

дов и т.д.) с целью их последующей сдачи в аренду.Как правило, потенциальных арендаторов собственник недвижи- мости начинает искать еще до окончания строительства, чтобы, не теряя времени, первые могли до ввода в эксплуатацию объекта оборудовать и приспособить принимаемые помещения под свои нуж- ды, а будущий арендодатель — получить средства, в том числе не-обходимые для завершения стройки.Однако правоприменительная практика свидетельствует, что до-говор аренды незарегистрированной недвижимости несет в себе определенные правовые риски.

ЗаКлюЧение предварительного договора аренды

Павел САМОДУМСКИЙ

Окончил юридический факультет БГУ. Работал в республиканской организации по государственной регистрации недвижимости ГУП «Национальное кадастровое агентство» и юридической фирме ООО «Аргумент». С 2008 г. работает в СООО «Мобильные ТелеСистемы».

Предварительный договор аренды несет в себе множество правовых рисков, связанных с признанием его либо незаключенным, либо недействительным (ничтожным).


33январь 2011№ 1 (4)

ство в аренду. Пунктами 2 и 3 ст. 220 ГК установлено, что в случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено за-конодательством. До государственной регистрации создания недвижимого имущества к имуществу при-меняются правила о праве собственности на мате-риалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Опубликованная судебная практика при толкова-нии и применении перечисленных норм исходит из того, что субъект хозяйствования до государствен- ной регистрации возникновения права на объект не является его собственником, следовательно, не вправе распоряжаться им и соответственно не мо- жет выступать арендодателем, в том числе заклю-чать в отношении данного объекта предварительные договоры аренды. Именно на указанном основании подобные договоры признаются ничтожными.

Так, довод о том, что с момента фактического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности истец являлся собственником объекта на основании до-говора о долевом строительстве, не был воспринят Кассационной коллегией Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, поскольку до оформ-ления регистрации вновь созданное недвижимое имущество (изолированное нежилое помещение) не считается объектом права собственности, а рас-сматривается законом как незавершенное. В это время создателю принадлежит право собственно-сти не на строение, а на комплекс имущества, вклю- чая использованные материалы*.

В-третьих, существует риск неправомерности передачи денежных средств по предварительному договору аренды. Часто стороны квалифицируют передаваемую сумму как задаток.

Согласно п. 1 ст. 351 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договари-вающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказатель-ство заключения договора и в обеспечение его ис-полнения. Однако белорусская правовая доктрина вопреки сложившейся практике гласит, что предва- рительный договор является безвозмездным дого- вором по передаче вещей в будущем, по своей юри-дической природе является договором организа-

ционного характера (организационным соглашени-ем сторон), направленным на заключение в будущем имущественного (возмездного) договора, и не может предусматривать какие-либо платежи, в том числе содержать условия о задатке, в связи с чем перечис-ленные арендатором и полученные арендодателем денежные средства не могут быть признаны задат- ком в силу п. 1 ст. 351 ГК, поскольку соглашение сто-рон о задатке в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит гражданскому законода-тельству**.

Из определения задатка следует, что он всегда представляет собой денежную сумму, являющуюся частью платежа, причитающегося с должника. Сле-довательно, задатком может быть обеспечено толь-ко денежное обязательство, в связи с чем, на наш взгляд, включение в предварительный договор, предметом которого является обязательство сто-рон заключить в будущем основной договор, усло-вия о задатке в том виде, в каком он определен в ГК, неправомерно***.

Таким образом, заключая предварительный до-говор аренды объекта, не завершенного строитель-ством, стороны рискуют в случае недобросовестных действий одного из участников напрасно потратить время и деньги, обращаясь впоследствии в суд для возврата переданных средств (неосновательного обогащения).

правовые способы решения проблемы

Представляется, что одним из возможных выхо-дов из сложившейся ситуации является заключение договора купли-продажи права заключения догово- ра аренды. Правомерность использования подобной правовой конструкции вытекает из следующих об-стоятельств.

Во-первых, в соответствии с п. 2 ст. 417 ГК и час- тью второй п. 5 ст. 419 ГК предметом торгов может являться такое имущественное право, как право за-ключения договора.

В силу п. 1 ст. 425 ГК товаром по договору куп- ли-продажи могут быть любые вещи. Статьей 128 ГК к вещам отнесены в том числе и имущественные права. Поскольку гражданское законодательство вы-деляет право заключения договора, в частности до-говора аренды, которое может являться предметом

* Грушецкий Ю. К. О предварительном договоре аренды (пример из судебной практики) // КонсультантПлюс: Бе- ларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр». — Минск, 2008.

** Послед М. Ч. Предварительный договор аренды // КонсультантПлюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр». — Минск, 2010.

*** Филипповский В. В. Применимы ли условия о задатке в предварительном договоре? // КонсультантПлюс: Бела-русь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр». — Минск, 2010.


34январь 2011 № 1 (4)

торгов, в качестве самостоятельного имуществен-ного права, то соответственно допустимо предпо-ложить, что данное право способно являться также предметом договора купли-продажи.

Во-вторых, согласно п. 2 ст. 425 ГК договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеюще-гося в наличии у продавца в момент заключения до-говора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законодательством или не вытекает из характера товара.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи права заключения договора аренды будущий арендодатель может и не быть собственни-ком объекта аренды, а вправе создать (приобрести) его в будущем, то есть после окончания строитель-ства объекта и государственной регистрации возник-новения права собственности на него.

В-третьих, договор купли-продажи является воз-мездным, соответственно в рамках рассматриваемо-

го договора можно вносить платежи. Однако платежи будут осуществляться не в счет арендных платежей, а за приобретение права заключения договора арен-ды. Выходом из данной ситуации может быть упла-та относительно небольшой суммы, а средства, за-плаченные сверх нее, возможно рассматривать, на-пример, в качестве займа с обязательством сторон произвести в будущем зачет встречных однородных требований, после того как у арендатора появится задолженность по арендной плате.

В-четвертых, риски признания договора незаклю- ченным по причине того, что объект не окончен строительством и на момент заключения договора определен ориентировочно, уменьшаются, посколь-ку предметом договора не является аренда объекта или его купля-продажа, соответственно на данные отношения не распространяются нормы ГК, регулиру-ющие аренду (куплю-продажу) недвижимости. Также договор не является предварительным, хотя и обла- дает признаками предварительного договора. Юс

Фермерская гаспадарка 24 снежня 2010 г. пры- цягнута Клецкім раённым судом да адміні-

стратыўнай адказнасці, прадугледжанай арт. 19.2 КоАП.

Прычынай было парушэнне патрабаванняў ахоў- нага абавязацельства ў адносінах да гісторыка-культурнай каштоўнасці — сядзібы ва ўрочышчы Стралкава Клецкага раёна Мінскай вобласці. Невы- кананне патрабаванняў ахоўнага абавязацельст- ва прывяло да пагаршэння тэхнічнага становішча гісторыка-культурнай каштоўнасці, а таксама вы- явілася ва ўнясенні навукова неабгрунтаваных зме- наў у помнік.

Сядзіба ва ўрочышчы Стралкава з’яўляецца гі- сторыка-культурнай каштоўнасцю, уключанай у Дзяр- жаўны спіс. Сялянскай фермерскай гаспадаркай на памянёную гісторыка-культурную каштоўнасць падпісанае ахоўнае абавязацельства ад 17.08.1998 № 3744. Сваім подпісам загадчык фермерскай гас- падаркі сцвярджае, што ведае пра неабходнасць атрымання дазволу Міністэрства культуры на ўсе работы на гісторыка-культурнай каштоўнасці, а так- сама пра свой абавязак прымаць меры для захаван-ня адметных вартасцяў гісторыка-культурнай каш- тоўнасці.

Разам з тым фермерская гаспадарка самаволь-на, без адпаведных пісьмовых дазволаў Міністэрст- ва культуры, прадугледжаных арт. 37 Закона аб ахо- ве гісторыка-культурнай спадчыны, выканала работы па ўладкаванні каміна ў адным з памяшканняў сядзіб- нага дома ў парушэнне патрабаванняў арт. 41 Зако- на аб ахове гісторыка-культурнай спадчыны, што вы- клікала змяненне гісторыка-культурнай каштоўнасці.

Нягледзячы на загад Міністэрства культуры ад 04.11.2009 № 11-02-02/023, а таксама ліст Мі- ністэрства культуры ад 09.12.2009 № 11-0203/545, камін у сядзібным доме да гэтага часу не дэманці- раваны і ў Міністэрства культуры не пададзеная навукова-праектная дакументацыя на выкананне рамонтна-рэстаўрацыйных работ на гісторыка-куль- турнай каштоўнасці.

Сёння гісторыка-культурная каштоўнасць — ся- дзіба ва ўрочышчы Стралкава знаходзіцца ў не- здавальняючым санітарна-тэхнічным стане. З мо-манту перадачы гісторыка-культурнай каштоўнасці ва ўласнасць фермерскай гаспадаркі ўласнікам не выкананыя рамонтна-рэстаўрацыйныя работы на помніку ў адпаведнасці з патрабаваннямі ахоў- нага абавязацельства, а таксама заканадаўства ў сферы аховы гісторыка-культурнай спадчыны.

невыкананне патрабаванняў ахоўных абавязацельстваў у адносінах да гісторыка-культурных каштоўнасцей

Наталля ХВіР,загадчык сектара аховы гісторыка-культурнай спадчыны Міністэрства культуры Рэспублікі Беларусь

судебная практика

35январь 2011№ 1 (4)

нием, для того чтобы у судебного исполнителя были основания в дальнейшем для вскрытия помещения в случае неявки надлежащим образом уведомлен- ного должника, а также для возможного привлече- ния должника к административной ответственности в соответствии со ст. 24.10 КоАП за неисполнение исполнительного документа либо постановления су-дебного исполнителя.

На основании п. 166 Инструкции по исполнитель- ному производству в хозяйственных судах Респуб- лики Беларусь, утвержденной постановлением Пле-нума Высшего Хозяйственного Суда Республики Бе- ларусь от 26.11.2009 № 21 (далее — Инструкция), судебный исполнитель приглашает сотрудников ор-ганов внутренних дел (далее — сотрудники ОВД) для присутствия при принудительном исполнении испол-нительного документа об освобождении занима- емого помещения, однако стоит отметить, что в зако-нодательстве не указано, в каких именно ситуациях должны присутствовать сотрудники ОВД. В данном случае для принятия верного решения взыскателю необходимо предоставить судебному исполнителю наиболее полные данные о ситуации с должником (о его нахождении на территории Республики Бела-русь, наличии потенциальной возможности освобо-дить занимаемое помещение без совершения по от-ношению к должнику принудительных действий либо с их минимальным количеством, наличии имущества в занимаемом помещении и его количестве, потен- циальном сопротивлении должника исполнению ис-полнительного документа). Как показывает практика,

добровольное исполнение решения

Исполнение исполнительных документов об осво-бождении должником занимаемого помещения

нередко встречается в практике хозяйственных су-дов. Существует определенный набор действий су-дебного исполнителя, который необходим для ис-полнения такого рода решений.

Как и при взыскании денежных сумм или переда- че техники, должнику предоставляется 7-дневный срок для добровольного исполнения, если только дан-ный исполнительный документ не подлежит немед-ленному исполнению согласно ст. 357 ХПК.

В ситуации, когда должник добровольно и в уста-новленный срок исполняет решение суда после полу-чения постановления судебного исполнителя, вопро-сов и претензий не возникает.

принудительное исполнение решения

Нередки случаи, когда должник добровольно не освобождает занимаемое помещение. В такой си-туации существует несколько вариантов развития исполнения, однако действия судебного исполни-теля на первоначальном этапе будут идентичными.

Прежде всего судебный исполнитель назначает дату и время, когда будет происходить принудитель-ное освобождение помещения. Стороны уведомля-ются надлежащим образом, с почтовым уведомле-

Не все исполнительные документы, выдаваемые хозяйст- венными судами, обязывают должника вернуть денежные средства с учетом пеней, процентов и госпошлин или пере-

дать имущество.Существует отдельная категория исполнительных документов, требования которых не связаны со взысканием денежных сумм или передачей имущества.К ним относятся документы, содержащие следующие требова-ния: об освобождении должником занимаемого помещения (вы- селении — в общих судах), внесении изменений в учредительные документы, понуждении к передаче соответствующих докумен-тов и др.

исполнение исполнительного документа, связанного с освобождением должником занимаемого помещения

Артур БИРЮКОВ

Окончил юридический факультет БГУ.В настоящее время работает судебным

исполнителем хозяйственного суда Минской области.


36январь 2011 № 1 (4)

По вопросам размещения рекламы обращайтесь по тел. 209-65-45

На момент вынесения решения об освобожде-нии занимаемого помещения должник нахо- дился в Российской Федерации, и в назначен-

ное время на месте вскрытия помещения присутст- вовали все вызванные лица, за исключением долж-ника. Судебным исполнителем была вскрыта дверь и описано все имущество, находившееся в помещении. Часть имущества была принята взыскателем в зачет суммы долга по другому исполнительному производ-ству, а оставшееся имущество — оставлено на ответ-ственное хранение взыскателю. Также дополнительно был вызван столяр, который заменил замок, и ключи были переданы взыскателю. На этом исполнительное производство было окончено.

Пример.

Все действия судебного исполнителя были вер- ными, так как если должник объявится, то он должен истребовать свое имущество у взыскателя в связи с тем, что согласно п. 62 Инструкции судебный ис- полнитель не может быть хранителем арестованного имущества. Как указано выше, в дальнейшем в слу-чае неявки должника за имуществом взыскатель бу-дет иметь право потребовать возмещения расходов за хранение по части второй ст. 380 ХПК на основа- нии определения суда либо совершить необходи- мые действия с бесхозным имуществом. Юс

при неосвобождении добровольно занимаемого по-мещения и дальнейшем назначении даты принуди-тельного исполнения необходимо присутствие со-трудников ОВД.

По прибытии на место в назначенный день и вре- мя явившийся должник может добровольно освобо-дить занимаемое помещение без вскрытия и опи-си имущества. В таком случае действия должника сродни добровольному исполнению, за исключени-ем того, что они выполняются не в предоставленный 7-дневный срок.

При отказе должника освободить занимаемое по-мещение судебный исполнитель в присутствии по-нятых (не менее двух), сотрудника ОВД, взыскателя производит вскрытие помещения, чтобы убедиться в отсутствии какого-либо имущества должника в за-нимаемом помещении. Если имущество отсутствует, взыскатель меняет замок, оформляется акт об осво-бождении занимаемого помещения (приложение 48 к Инструкции). После подписания акта присутству- ющими: взыскателем, должником, понятыми, сотруд-ником ОВД — исполнительный документ считается исполненным.

если в помещении находится имущество должника

В случае если в помещении находится какое-либо имущество должника, составляется опись имущества и оно передается на ответственное хранение долж- нику, взыскателю либо иному лицу. В силу части вто-рой ст. 380 ХПК лицо, которому передано имущест- во на ответственное хранение, за исключением долж- ника, может взыскать соответствующие расходы в судебном порядке на основании определения суда. Однако необходимо учитывать тот факт, что в поме- щении может находиться большое количество иму-щества должника. В таком случае наиболее удобно для судебного исполнителя будет иметь с собой ви- деозаписывающую аппаратуру, чтобы в дальнейшем использовать возможность приложить видеозапись как доказательство того, что именно находилось в помещении, как проходило вскрытие помещения и какими были дальнейшие действия судебного ис-полнителя при принудительном исполнении. Однако необходимо учитывать, что видеосъемка не снима- ет необходимости описи имущества, передаваемого должнику на хранение.

При направлении извещения взыскателю о вре-мени и дате принудительного освобождения поме- щения следует заранее истребовать у него письмен- ное согласие на принятие имущества должника на

ответственное хранение, так как в случае отказа взы- скателя и отсутствия должника необходимо будет принять меры для того, чтобы вывезти данное иму-щество, если только для этого не потребуется специ-альная техника и демонтаж. В описанной ситуации, как указано в абзаце третьем п. 166 Инструкции, при проведении исполнительных действий могут присут- ствовать иные лица (например, представители реа- лизующей организации, которые примут имущество на ответственное хранение, вывезут его и в дальней-шем будут иметь возможность взыскать с должника расходы за хранение).

Отметим следующий нюанс, который часто воз-никает на практике: взыскатель принял имущество на ответственное хранение, однако должник не объ-явился и никто не истребовал описанное и изъятое имущество. В таком случае взыскателю необходимо обратиться в государственные органы, суд для при-знания данного имущества бесхозным, в результате чего в соответствии со ст. 226, 227 ГК взыскатель бу- дет иметь в дальнейшем право пользования указан- ными вещами. Реализующая организация вправе ре- ализовать часть принятого имущества для покрытия своих расходов по хранению, если должник не вы- платит данные расходы.


37январь 2011№ 1 (4)

Ни ХПК, ни Инструкция по исполнительному производству в хозяйственных судах Респуб-

лики Беларусь, утвержденная постановлением Пле- нума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 26.11.2009 № 21, не предусматрива- ют возможности применения видеозаписи в ходе исполнительных действий. Вместе с тем полага-ем, что видеосъемка не противоречит принципам хозяйственного судопроизводства и может при-меняться в отдельных случаях по усмотрению су-дебного исполнителя.

Так, например, применение видеозаписи мо-жет быть исключительно полезным средством для устранения потенциальных конфликтных ситуаций в ходе исполнения исполнительных документов об освобождении должником занимаемого помеще-ния, особенно при вскрытии помещения в отсут-ствие арендатора.

В связи с тем что ХПК, в отличие от Уголовно-процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — УПК), не регламентирует применение технических средств, в том числе и видеозапи- си, видеозапись в ходе осуществления исполни-тельных действий, на наш взгляд, целесообразно проводить по аналогии с процедурой, установлен-ной УПК, и исходя из общих положений кримина- листики.

Так, ст. 193, 219 УПК предусмотрены четкие требования к видеосъемке. В частности, необхо-димо соблюдать следующие правила:

1) все участники следственного действия долж- ны быть уведомлены об использовании видео- записи с отражением этого в протоколе и на ви-деограмме;

2) видеозапись части следственного действия, а также его повторение для получения видеограмм недопустимы;

3) все перерывы, возникающие в ходе следст- венного действия, должны оговариваться на видео-грамме и в протоколе до их начала с указанием вре-мени и причин, по которым они возникли;

4) возобновление видеозаписи необходимо со- провождать оговоркой о начале съемки с указани- ем времени;

5) видеофильм должен заканчиваться сообще-нием следователя об окончании следственного действия с указанием времени;

6) в протоколе должна быть указана информа-ция о технических средствах, примененных при производстве соответствующего следственного действия, условиях и порядке их использования, объектах, к которым эти средства были приме- нены, и полученных результатах.

Видеозапись исполнительного действия долж-на состоять из вводной, основной и заключитель-ной части.

Во вводной части крупным планом фиксирует- ся лицо, проводящее данное действие, которое на-зывает место, дату и время начала производства исполнительного действия, свою должность и фа-милию, сообщает о том, какое действие проводит- ся и по какому исполнительному производству. За-тем судебный исполнитель поочередно представля- ет всех участников исполнительного действия, ко-торые излагают некоторые свои анкетные данные (фамилия, имя, отчество, род деятельности, адрес местожительства). Оператор должен зафиксиро-вать каждого из представляющихся в полный рост. Далее судебный исполнитель сообщает инфор- мацию об операторе и дает краткую характери-стику технических средств. Полагаем, что техни-ческие средства видеозаписи могут быть любы- ми: видеокамеры, фотоаппараты, в том числе и мобильные телефоны с приемлемым качеством записи видео.

В основной части фиксируется ход и результа- ты самого исполнительного действия.

Фиксация заключительной части видеосъемки проводится после просмотра результатов записи. В ней судебный исполнитель предлагает участ- никам исполнительного действия изложить свои заявления, замечания, дополнения, касающиеся соответствия отснятой информации ходу и резуль-татам проведенного исполнительного действия.

При видеосъемке исполнительных действий не допускается использование любых видов монтажа, в том числе с целью сокращения времени воспро- изведения видеограммы, изменения последова-тельности воспроизведения тех или иных эпизодов.

После окончания съемки видеоноситель необ-ходимо упаковать и сделать соответствующую по- яснительную надпись. При окончании исполнитель- ного производства видеоноситель целесообразно приобщить к материалам дела.

применение видеозаписи в ходе исполнительных действий

Сергей ЛИТОВКО,юрист


38январь 2011 № 1 (4)

Отношения в области защиты прав потребителей регулиру-ются ГК, ЖК, Законом Республики Беларусь от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» (далее — Закон о за-

щите прав потребителей), Законом Республики Беларусь от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее — Закон о защите прав потребителей ЖКУ) и другими нормативными правовыми актами, принятыми в их развитие.К отношениям в области защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, не урегулированных Законом о защите прав потребителей ЖКУ, применяется законодательство о защите прав потребителей. Рассмотрим некоторые существенные пра-вовые моменты, от соблюдения и применения которых нередко зависит исход судебного спора.

применение законодательства о защите прав потребителей

жилищно-коммунальных услуг

Андрей БАРАНОВСКИЙ

Окончил юридический факультет Гомельского государственного университета им. Ф. Скорины. С 2006 г. работал в системе органов юстиции. В 2009 г. назначен судьей суда Партизанского района г. Минска.

соблюдение досудебного порядка

Законом о защите прав потребителей ЖКУ не ре-гламентирован предварительный досудебный по-

рядок разрешения требований потребителя, однако такой порядок может определяться другими законо-дательными актами.

Так, нормами ГК, регулирующими порядок из-менения и расторжения договора, предусмотрена возможность судебной защиты и восстановления нарушенного права только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или рас-торгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный за- конодательством либо договором, а при его отсут-ствии — в 30-дневный срок (ст. 422).

Таким образом, потребитель, являющийся нанима-телем жилого помещения государственного жилищно-го фонда, собственником жилого помещения, членом организации застройщиков, или иное лицо, уполно-моченное ими на основании доверенности, вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора на оказание жилищно-коммунальных услуг полностью или частично, если неоказание данного вида услуг конкретному потребителю технически воз- можно, предварительно направив исполнителю соот-ветствующее письменное предупреждение.

Необходимо учитывать, что факт направления пись-ма должен быть подтвержден уведомлением о вруче-нии либо подписью сотрудника контрагента, приняв-шего письмо.

В суд обратился истец с заявлением о рас-торжении договора на участие собственника и жилищно-эксплуатационной организации

(далее — ЖЭО) в содержании многоквартирного жилого дома и предоставлении коммунальных услуг, поскольку данная организация не выполняет свои обязанности по договору.

Определением суда исковое заявление оставле-но без рассмотрения на основании п. 1 части пер-вой ст. 165 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь, так как истцом не соблюден порядок предварительного внесудебного разрешения дела. В частности, до предъявления иска в суд заин- тересованное лицо не обращалось в ЖЭО по поводу расторжения договора на оказание жилищно-комму- нальных услуг.

Пример 1.

Что включают жилищно-коммунальные услуги

Отдельного упоминания заслуживает вопрос о классификации жилищно-коммунальных услуг. В ст. 4 Закона о защите прав потребителей ЖКУ перечислены виды жилищно-коммунальных услуг, которые подпадают под действие данного Закона.

Конкретные перечни жилищно-коммунальных ус- луг утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99. Так, к ос- новным жилищно-коммунальным услугам относятся:

техническое обслуживание многоквартирного жи- ●лого дома;холодное и горячее водоснабжение; ●водоотведение (канализация); ●


39январь 2011№ 1 (4)

централизованное газоснабжение; ●электроснабжение; ●централизованное теплоснабжение; ●пользование лифтом; ●вывоз и обезвреживание твердых бытовых отхо- ●дов.Данный перечень является исчерпывающим.Жилищно-коммунальными услугами, оказыва-

емыми на конкурентной основе, являются:техническое обслуживание многоквартирного жи- ●лого дома;капитальный ремонт многоквартирного жилого ●дома;вывоз и обезвреживание твердых бытовых отхо- ●дов;пользование лифтом; ●ремонт и чистка печей и дымоходов в жилых до- ●мах (если такой вид благоустройства предусмо-трен проектом жилого дома);услуги по управлению многоквартирным жилым ●домом или группой многоквартирных жилых до-мов;установка, ремонт и обслуживание кодово-домо- ●фонных систем.Следует обратить внимание, что плата за жи-

лое помещение не относится к видам жилищно-коммунальных услуг и не регулируется Законом о защите прав потребителей ЖКУ.

В исковом заявлении истец — собственник жилого помещения указал, что ему на про-тяжении двух лет плата за техническое об-

служивание и центральное отопление начислялась в повышенном размере. В связи с этим он просил суд взыскать с коммунального унитарного предприятия сумму переплаты, проценты за пользование чужими денежными средствами и материальную компенса-цию морального вреда.

Судом исковые требования истца были удовле- творены в части взыскания суммы переплаты и про-центов за пользование чужими денежными средства-ми. Удовлетворяя исковые требования в этой части, суд пришел к выводу о том, что данные правоот-ношения регулируются ст. 971, 366 ГК, постанов-лением Совета Министров Республики Беларусь от 25.08.1999 № 1332 «Об упорядочении расчетов на-селения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами» и Инструкцией о по-рядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, утвержденной постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Бе- ларусь от 24.05.2004 № 13.

В удовлетворении требований о материальной ком- пенсации морального вреда истцу судом было отка-зано, поскольку данное требование не связано с ка- чеством жилищно-коммунальных услуг и по смыслу ст. 4 Закона о защите прав потребителей ЖКУ взима-ние платы за оказываемые жилищно-коммунальные услуги не относится к видам жилищно-коммунальных услуг.

Пример 2.

взыскание штрафных санкций

Согласно постановлению Пленума Верховно-го Суда Республики Беларусь от 24.06.2010 № 4 «О практике применения судами законодательст- ва при рассмотрении дел о защите прав потреби-телей» (далее — Постановление) за неоказание жилищно-коммунальной услуги либо оказание жи- лищно-коммунальной услуги с недостатками и на-рушениями сроков устранения нарушений, указан-ных в ст. 20 Закона о защите прав потребителей, с исполнителя взыскивается неустойка в размере, установленном данным Законом.

В ст. 30 Закона о защите прав потребителей за- креплено, что размер неустойки определяется ис-ходя из цены выполнения работы (оказания услуги) и составляет 1 % указанной суммы за каждый день просрочки требования. Этим Законом предусмотре- на возможность установления договором о выпол-нении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем более высокого размера неустойки.

При определении размера неустойки важно пра-вильно установить предельный срок устранения не- достатков жилищно-коммунальных услуг, поскольку данные сроки могут быть предусмотрены техниче-скими актами.

Так, например, в силу Технического кодекса уста- новившейся практики «Техническая эксплуатация жи-лых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» предельный срок устранения неисправ-ностей элементов зданий, в частности протечки сты- ков стеновых панелей, с момента их выявления уста-новлен в 7 суток. Таким образом, для расчета не- устойки за нарушение сроков выполнения работ в данном случае указанный предельный срок зачету не подлежит.

Моральный вред, причиненный потребителю вслед- ствие нарушения исполнителем его прав, предусмо-тренных законодательством о защите прав потреби-телей, возмещается причинителем вреда только при наличии вины, которая предполагается, если иное не предусмотрено законодательными актами. Обязан-ность доказывания отсутствия вины лежит на причи- нителе морального вреда.

При определении размера компенсации мораль-ного вреда по данной категории дел учитываются характер нарушений прав потребителя и последст- вия, к которым привело неоказание жилищно-ком- мунальных услуг, либо оказание этих услуг с недо-статками, нуждаемость потребителя в конкретном виде жилищно-коммунальной услуги, продолжитель-ность неудобств, которые испытывал потребитель в связи с нарушением его прав, степень вины, свое- временность и качество выполнения исполнителем своих обязанностей по устранению выявленных не- достатков жилищно-коммунальных услуг, материаль-ное положение потребителя и исполнителя услуг.


40январь 2011 № 1 (4)

кто является надлежащей стороной

В ст. 1 Закона о защите прав потребителей ЖКУ да- но определение потребителя жилищно-коммуналь- ных услуг, согласно которому потребителем являет- ся физическое лицо, имеющее намерение заказать либо заказывающее жилищно-коммунальные услуги или пользующееся жилищно-коммунальными услу- гами исключительно для личных, семейных, домаш-них и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Вместе с тем следует учитывать, что в соответ-ствии с требованиями ст. 10, 15, 19 Закона о защите прав потребителей ЖКУ право на принятие реше- ний о выборе исполнителя жилищно-коммунальных услуг, взыскиваемых на конкурентной основе, а так- же на заключение, изменение и расторжение до-говора на оказание данного вида услуг предостав- лено только нанимателям жилого помещения го-сударственного жилищного фонда, собственникам жилого помещения и членам организации застрой-щиков.

Таким образом, правом на обращение в суд с ис- ками об изменении либо расторжении договора на оказание жилищно-коммунальных услуг обладают наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда, собственник жилого помещения, член организации застройщиков или иное лицо, уполномоченное ими на основании доверенности.

В соответствии с разъяснениями, содержащими- ся в п. 26 Постановления, если договором на оказа-ние жилищно-коммунальных услуг предусмотрено, что организация, осуществляющая эксплуатацию жи- лищного фонда (например, ЖЭС, ЖЭУ, ДУ), осущест-вляет (обеспечивает) не только техническое обслу- живание, включающее эксплуатацию и текущий ре-монт общего имущества жилых домов, но горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канали-зацию), пользование лифтом, вывоз и обезврежи-вание твердых бытовых отходов, газо-, электро- и теплоснабжение жилого дома, иные жилищно-ком- мунальные услуги, то для граждан-потребителей, проживающих в таком доме и состоящих в договор-ных отношениях с этой организацией, именно дан- ная организация будет исполнителем в отношении всех указанных в договоре услуг, то есть надлежа-щим ответчиком по делу.

При этом не имеет значения, кто оказывал услу-ги (часть услуг), предусмотренные договором, — ор- ганизация, осуществляющая эксплуатацию жилищно- го фонда, или привлеченные ею специализирован- ные организации.

Данное правило также относится и к правоотно-шениям, возникающим в результате некачественно выполненного капитального ремонта дома.

В суд обратился истец — собственник жи- лого помещения с заявлением о возмещении вреда, причиненного его имуществу в резуль-

тате некачественно выполненных работ по капиталь-ному ремонту дома. Иск был предъявлен сразу к 3 от-ветчикам — ЖЭС, ЖРЭО и подрядной организации, осуществляющей непосредственно капитальный ре-монт жилого дома.

Удовлетворяя требования истца, суд взыскал сум-му причиненного вреда со ЖРЭО исходя из того, что данная организация являлась заказчиком по договору подряда с организацией, выполняющей капитальный ремонт дома, и, следовательно, исполнителем услуг по организации капитального ремонта жилого дома для потребителя (истца).

Пример 3.

Нередкой является ситуация, когда потребитель вступает в договорные отношения с работником, а не с организацией, выполняющей работы (оказыва- ющей услуги). Следует обратить внимание, что в та-ком случае заключение потребителем с работником организации соглашения о выполнении работ без соответствующего оформления не порождает прав и обязанностей между потребителем и данной орга-низацией. Потребитель должен четко представлять себе, что в этой ситуации организация не несет от-ветственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение работы (оказание услуги). Имуществен-ную ответственность перед потребителем в данном случае несет лицо, обязавшееся выполнить работу (оказать услугу).

обслуживание общего имущества жилого дома

На практике определенную трудность вызывает вопрос, подпадают ли под действие Закона о защи- те прав потребителей ЖКУ эксплуатация и обслужи- вание общего имущества жилого дома.

В п. 8 Инструкции о порядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, утвержденной поста-новлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 24.05.2004 № 13 (далее — Инструкция), определено, что общее иму-щество жилого дома — это обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущест- ва: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места обще- го пользования.

Исходя из смысла ст. 1 ЖК и п. 2 Инструкции к вспо-могательным помещениям жилого дома относятся по- мещения, расположенные вне квартиры и предназна-ченные для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюли, коридоры, галереи, лестничные марши и площадки, лифтовые холлы и т.п.), и соответственно на эти помещения распространяются требования За-кона о защите прав потребителей ЖКУ. Юс


41январь 2011№ 1 (4)

В соответствии с подп. 7.1 п. 7 Положения о до- говорах подряда на выполнение проектных работ до-говор заключается при наличии у заказчика:

разрешения местного исполнительного и распо- —рядительного органа на проектирование или раз-работку обоснования инвестиций (за исключени- ем работ, носящих поисковый характер);комплекта исходных данных (для проектных работ) —в соответствии с СНБ 1.03.02-96, СНБ 3.01.01-96, если условиями договора заказчик не поручает их подготовку и сбор проектировщику.Вместе с заданием на проектирование объектов

производственного назначения, инженерной инфра-структуры заказчик выдает разработчику докумен-ты и материалы, рекомендуемый перечень которых установлен в приложении А к СНБ 1.03.02-96:

обоснование инвестиций в строительство данно- ●го объекта;решение местного органа исполнительной вла- ●сти о предварительном согласовании места раз- мещения объекта;архитектурно-планировочное задание, составля- ●емое в установленном порядке;данные по виду выделяемого топлива; ●технические условия на присоединение проекти- ●руемого объекта к источникам снабжения, инже-нерным сетям и коммуникациям;исходные данные для разработки решений по ор- ●ганизации строительства и составлению сметной документации;информация о проведенных с общественностью ●обсуждениях решений о строительстве объекта

разработка задания на проектирование

От того, насколько полно заказчик сформулирует свои пожелания к проектируемому объекту не-

движимости, зависит впоследствии его удовлетво- ренность проектной документацией, что в итоге по-влияет на расчеты между сторонами.

Разработка проектной документации осуществ- ляется при наличии разрешительной документации на строительство, задания на проектирование и ма-териалов инженерных изысканий. Другие предпро-ектные материалы используются по согласованию между заказчиком и проектной организацией.

Статья 714 ГК обязывает заказчика передать под-рядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления проектно-сметной документации. Поскольку заказ-чик не обязан обладать техническими навыками в сфере строительной терминологии, специфики вы-полнения строительных работ, особенностей исполь-зования и устройства тех или иных конструктивных элементов, то указанная статья допускает возмож-ность разработки задания на выполнение проектных работ по поручению заказчика подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сто- рон с момента его утверждения заказчиком. Из тол-кования п. 1 ст. 714 ГК следует, что подготовленные заказчиком или по его заданию третьим лицом ис-ходные данные становятся обязательными для под-рядчика со времени, когда он их получит.

Перед тем как что-нибудь строить, заказчик должен пред-ставить, как этот объект будет выглядеть. Этапу строи-тельства, как правило, предшествует этап проектирова-

ния, и в связи с этим закон обязывает заказчика передать подрядчику задание на проектирование, а также исходные данные, необходимые для составления проектно-сметной документации. Возможна ситуация, когда заказчик не обладает техническими на-выками в сфере строительства. В таком случае законодатель допу-скает возможность разработки задания на выполнение проектных работ по поручению заказчика подрядчиком.Но в любом случае необходимо помнить о простом правиле: чем бо- лее полно сформулировано задание на проектирование, тем впослед-ствии проще и дешевле будет строительство.

задание на проектные работы — основа проектирования

Сергей БЕЛЯВСКИЙ

Окончил юридический факультет Гродненского государственного

университета им. Я. Купалы. С 1999 г. работает в хозяйственном суде Гродненской области. В 2009 г. назначен на должность судьи хозяйственного суда

Гродненской области.


42январь 2011 № 1 (4)

(материалы опросов общественного мнения и ре-ферендумов о возможности сооружения объек- та) — при необходимости, в случаях, определен-ных органами государственного управления ар- хитектурной и градостроительной деятельностью;исходные данные по оборудованию, в том числе ●индивидуального изготовления;необходимые данные по выполненным научно-ис- ●следовательским и опытно-конструкторским ра- ботам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;материалы инвентаризации, оценочные акты и ●решения местных органов исполнительной вла-сти о сносе и характере компенсации за сноси-мые здания и сооружения;материалы, полученные от местных органов вла- ●сти и органов государственного надзора, в том числе характеристика социально-экономической обстановки, природных условий и состояния при-родной окружающей среды, данные о существу- ющих источниках загрязнения и другие сведения в соответствии с требованиями природоохранных органов, санитарно-эпидемиологические условия в районе строительства;имеющиеся материалы инженерных изысканий ●и обследований, обмерочные чертежи существу-ющих на участке строительства зданий и соору-жений, подземных и наземных сетей и коммуни-каций;чертежи и технические характеристики продук- ●ции предприятия; технологические процессы, по-казатели удельной трудоемкости изготовления изделий;задание на разработку тендерной документации ●(при необходимости);заключения и материалы, выполненные по резуль- ●татам обследования действующих производств, конструкций зданий и сооружений;технологические планировки действующих цехов, ●участков со спецификацией оборудования и све-дениями о его состоянии, данные об условиях труда на рабочих местах;условия на размещение временных зданий и со- ●оружений, подъемно-транспортных машин и ме- ханизмов, мест складирования строительных ма-териалов;другие материалы. ●

Номенклатура, порядок и сроки представления указанных выше материалов оговариваются в дого- воре на выполнение проектных работ.

Поверхностный подход к составлению зада- ния в будущем лишает заказчика возможно- сти ссылаться на невыполнение подрядчиком не отраженных в задании видов работ.

К заданию на проектирование объектов жилищ- но-гражданского назначения, выдаваемому разра-ботчику, заказчик прилагает документы и материа-лы, рекомендуемый перечень которых установлен в приложении Б к СНБ 1.03.02-96:

обоснование инвестиций в строительство данно- ●го объекта;решение местного органа исполнительной вла- ●сти о предварительном согласовании места раз-мещения объекта;архитектурно-планировочное задание, составля- ●емое в установленном порядке;имеющиеся материалы утвержденного деталь- ●ного плана, проекта застройки участка строи-тельства;имеющиеся материалы топографической съемки ●участка строительства и данные геологических и гидрогеологических изысканий;материалы по существующей и сохраняемой за- ●стройке и зеленым насаждениям;сведения о подземных и наземных инженерных ●сооружениях, коммуникациях;задание на разработку тендерной документации ●(при необходимости);материалы инвентаризации, оценочные акты и ре- ●шения местных органов исполнительной власти о сносе и характере компенсации за сносимые зда-ния и сооружения;данные по виду выделяемого топлива; ●технические условия на присоединение к внеш- ●ним инженерным сетям, коммуникациям;исходные данные для разработки решений по ор- ●ганизации строительства и составлению сметной документации;сведения о фоновом состоянии природной окру- ●жающей среды, комфортности проживания на-селения, о наличии техногенных объектов вбли- зи строительства объектов жилищно-граждан- ского назначения и зонах их воздействия при воз-можных аварийных ситуациях;другие материалы. ●Номенклатура, порядок и сроки представления

материалов оговариваются в договоре на выполне-ние проектных работ.

Перечень разрешительных документов, которые передаются заказчиком подрядчику вместе с исход- ными материалами, также установлен ст. 21 Зако- на об архитектурной, градостроительной и строи-тельной деятельности и включает:

решения местного исполнительного и распоряди- —тельного органа о согласовании места размеще- ния объекта строительства и разрешении прове- дения проектно-изыскательских работ;архитектурно-планировочное задание; —заключения согласующих организаций; —технические условия на инженерно-техническое —обеспечение объекта.


43январь 2011№ 1 (4)

Отметим, что непредставление какой-либо раз-решительной документации может повлечь призна-ние договора подряда незаключенным.

Хозяйственный суд рассмотрел в интересах КДУП «А» (истец) дело по иску прокурора к ОДО «Б» (ответчик) о расторжении дого-

вора и взыскании перечисленного аванса, пени за просрочку выполнения работ, стоимости оплаченной экспертизы и процентов за пользование чужими де-нежными средствами*.

Как было установлено судом в ходе рассмотре-ния иска, ОДО «Б» и КДУП «А» подписали договор на выполнение ответчиком изыскательских работ по объекту «Здание». Поскольку ОДО «Б» в установ-ленный срок изыскательские работы не выполнило, то прокурор и истец просили расторгнуть договор в связи с существенным нарушением договора другой стороной и взыскать с ответчика стоимость перечис-ленного аванса, оплаченной экспертизы, а также пеню за просрочку выполнения работ и проценты за поль- зование чужими денежными средствами.

В соответствии со ст. 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Сущест- венными являются условия о предмете договора, усло- вия, которые названы в законодательстве как суще-ственные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Требования к договору на выполнение проектных и изыскательских работ установлены Положением о договорах подряда на выполнение проектных работ. Так, п. 7 Положения о договорах подряда на выпол- нение проектных работ установлено, что договор за-ключается при наличии у заказчика разрешения мест- ного исполнительного и распорядительного органа на проектирование или разработку обоснования инвести-ций и комплекта исходных данных (для проектных ра-бот) в соответствии с СНБ 1.03.02-96, СНБ 3.01.01-96, если условиями договора заказчик не поручает их под-готовку и сбор проектировщику.

Пункт А.2.1 приложения А к СНБ 1.03.02-96 определяет перечень документов и материалов (ис- ходных данных), которые заказчик выдает разработ-чику с заданием на проектирование. Пунктом А.2.2 данного приложения предусмотрено, что номенкла-тура, порядок и сроки предоставления исходных дан-ных оговариваются в договоре на выполнение про-ектных работ.

В договоре подряда не установлена номенклату- ра исходных данных, которые истец обязан передать ответчику с заданием на проектирование, и сбор ис- ходных данных не поручен подрядчику. Соответствен-но заказчик при заключении договора не имел комп- лекта исходных данных в соответствии с пунктом А.2.1 приложения А СНБ 1.03.02-96. Отсутствие ком-плекта исходных данных для заключения договора под- ряда подтверждается невозможностью его представ-

Пример 1.

ления сторонами суду. Представленный истцом ком-плект исходных данных, подготовленный для проект-ного института «В», не соответствует СНБ 1.03.02-96.

При таких обстоятельствах договор подряда был признан судом незаключенным.

* Решение хозяйственного суда Гомельской области от 23.04.2007 по делу № 154-17/2007 // КонсультантПлюс: Бела- русь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр». — Минск, 2010.

** Решение хозяйственного суда Брестской области от 28.08.2006 по делу № 270-6/2006 // КонсультантПлюс: Бела- русь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр». — Минск, 2010.

В силу п. 16 постановления Пленума Высше-го Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Граждан- ского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» если при рассмотрении дела о расторжении дого- вора хозяйственный суд установит, что договор не заключен, то хозяйственный суд выносит решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договора.

Пунктом 5.24 СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконст- рукция и реставрация жилых и общественных зда- ний и сооружений» (далее — СНБ 1.04.02-02) опре- делено, что при разработке проектной документа- ции на ремонт, модернизацию, реконструкцию зда-ний и сооружений или их частей и реставрацию должны быть учтены результаты инженерных изыс- каний и технического обследования объекта.

В ходе рассмотрения дела по иску райпо (ис-тец) к проектно-изыскательскому ДУП «А» (ответчик) о взыскании пени и процентов за

пользование чужими денежными средствами суд уста-новил следующее**.

Стороны заключили договор подряда на выпол-нение проектно-изыскательских работ, согласно кото-рому ответчик взял на себя обязательство выполнить проектно-сметную документацию. Сроки выполнения работ согласованы сторонами в приложении к догово- ру «График выполнения проектно-изыскательских ра-бот». В указанном приложении оговорено, что данный график действителен при условии наличия до начала проектных работ результатов топогеодезической съем-ки, технических условий соответствующих служб.

Требуя взыскания пени, а также процентов по ст. 366 ГК, истец указывал на то, что в нарушение графика ответчиком не выполнены в срок работы по изготовлению проекта.

В соответствии с п. 1 ст. 714 ГК по договору под- ряда на выполнение проектных и изыскательских ра-бот заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, не-обходимые для составления проектно-сметной доку-ментации.

В графике выполнения проектно-изыскательских работ, устанавливающем срок окончания проектных работ, указано, что данный график действителен при условии наличия до начала проектных работ топо-геодезической съемки, технических условий соответ-ствующих служб.

Пример 2.


44январь 2011 № 1 (4)

Архитектурно-планировочное задание на разра-ботку проектной документации на реконструкцию объекта утверждено председателем комитета по архи- тектуре Брестского областного исполнительного коми-тета после истечения срока окончания проектных ра- бот согласно договору. Технические условия на водо-снабжение и канализацию представлены заказчиком в конце данного срока.

По состоянию на момент рассмотрения дела не представлены результаты технического обследования объекта в соответствии с п. 5.24 СНБ 1.04.02-02.

Таким образом, имеет место ненадлежащее испол-нение истцом обязанностей, возложенных на него как на заказчика строительного проекта законодательством и договором.

В удовлетворении иска судом было отказано.Апелляционной инстанцией указанное решение

было оставлено в силе*. При этом в соответствующем постановлении отмечено, что в связи с непредставле-нием истцом по данному спору документов, указанных в графике выполнения работ, установленный в нем сторонами срок выполнения работ считается недей-ствительным (несогласованным).

Оформление и выдача разрешительной доку-ментации на строительство объекта осуществляют- ся безвозмездно местным исполнительным и рас-порядительным органом в течение одного месяца со дня подачи заявления заказчиком, застройщиком, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Орган, осуществляющий оформление разреши-тельной документации на строительство объекта, не вправе требовать от заказчика, застройщика ока- зания услуг, связанных с подготовкой, оформлением и согласованием этой документации, за исключе- нием случаев, предусмотренных законодательны-ми актами.

Как указывалось выше, рекомендуемые состав и содержание задания на проектирование для объ-ектов производственного назначения, инженерной инфраструктуры приведены в приложении А к СНБ 1.03.02-96, для объектов жилищно-гражданского назначения — в приложении Б к СНБ 1.03.02-96.

Необходимо обратить внимание, что содержа-ние заданий, представленных в СНБ 1.03.02-96, яв-ляется рекомендуемым. Стороны договора вправе самостоятельно определить объем задания исходя из данных рекомендаций. Однако, как свидетель-ствуют многочисленные случаи из судебной прак-тики, формальный, поверхностный подход к состав- лению задания и утверждение его заказчиком ли-шают последнего в будущем возможности ссылать- ся на невыполнение не отраженных в задании видов работ.

В случае проектирования особо сложных и уни-кальных зданий и сооружений заказчик совместно с

соответствующими научно-исследовательскими и специализированными организациями должен раз- рабатывать специальные технические условия, отра-жающие специфику их проектирования, строительст- ва и эксплуатации. Специальные технические условия должны быть согласованы органами государственно- го надзора и утверждены заказчиком.

При разработке проектной документации на ре-конструкцию (модернизацию), капитальный ремонт зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций объем и состав документации и со-став комплекта чертежей определяются в каждом конкретном случае заказчиком по согласованию с проектной организацией и устанавливаются в дого-воре на проектирование.

Разработка проектной документации при выпол-нении работ по текущему ремонту зданий, сооруже- ний, инженерных и транспортных коммуникаций не требуется. Работы осуществляются согласно сметной документации, составленной на основании дефект- ных актов, оформленных в установленном порядке. Проведение государственной экспертизы указанной документации осуществляется по усмотрению заказ-чика.

Обоснованные отступления от требований норма-тивных документов допускаются только при наличии разрешений от органов, которые утвердили и ввели в действие данные документы.

задание на изыскательские работы

Задание на проектирование является неотъем- лемой частью договора подряда на выполнение про-ектных работ. Соответственно при заключении до-говора на выполнение изыскательских работ инже-нерные изыскания должны выполняться по заданию на изыскательские работы и программе изысканий с учетом их стадии, класса ответственности зданий и сооружений, изученности и сложности природных условий района (пункта, площадки, участка, трассы).

Задание на изыскания выдается изыскательской организации (предпринимателю) проектной органи- зацией — генеральным проектировщиком, подраз-делению проектно-изыскательской организации — главным инженером проекта с привлечением в не- обходимых случаях к составлению задания изыска-тельской организации (подразделения).

На изыскания или отдельные работы для изуче- ния природных условий (рельефа, свойств грунтов, гидрометеорологических, гидрогеологических, гео- экологических условий и др.), геодезические рабо-

* Постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Брестской области от 14.09.2006 по делу № 270-6/2006 // КонсультантПлюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр». — Минск, 2010.


45январь 2011№ 1 (4)

ты при строительстве и эксплуатации объектов (со- здание разбивочных сетей, исполнительные съемки, съемки фасадов и интерьеров, наблюдения за де-формациями оснований и др.), выявление или уточ-нение расположения подземных коммуникаций, по- гребенных остатков подземных частей зданий и со- оружений, бурение эксплуатационных скважин на воду и другие исследования (работы), непосредст- венно не связанные с разработкой проектов нового строительства, расширения, реконструкции и техни-ческого перевооружения предприятий, зданий и со- оружений, задание может быть выдано и непроект-ной организацией.

Задание на изыскания по договору на выполне- ние изыскательских работ должно содержать сведе-ния, данные, графическую документацию, требова-ния, необходимые и достаточные для составления программы изысканий, их проведения и составле- ния отчета об изысканиях. Изменения и дополнения к заданию, которые следует считать его неотъемле-мой частью, должны быть внесены своевременно. Вместе с заданием на изыскания изыскательской организации (предпринимателю) должны быть пере-даны во временное пользование материалы ранее выполненных изысканий и другие по природным условиям района (пункта, площадки, участка, трас-сы) предполагаемого, намеченного, проектируемого строительства или указано местонахождение такой информации. Выполнение изысканий при отсутст- вии задания или его несоответствии установлен-ным требованиям не допускается.

Выполнение изысканий при отсутствии зада- ния или его несоответствии установленным требованиям не допускается.

изменение условий договора

В соответствии с п. 24 Положения о договорах подряда на выполнение проектных работ по требо-ванию одной из сторон вторая сторона обязана об-судить вопрос об изменении существенных условий договора, приведенных в п. 12 данного Положения, если необходимость их изменения обусловлена, по-мимо прочего, выявлением в ходе проектирования необходимости выполнения дополнительных объ-емов проектных и изыскательских работ, не преду-смотренных договором.

Сторона обязана в недельный срок уведомить другую сторону в письменной форме о возникно-вении упомянутых обстоятельств и подготовить предложения по изменению условий договора в по-рядке, предусмотренном п. 11 указанного Положе-ния. Изменения в договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглаше-ния в том же порядке, в каком заключался договор. В частности, например, если подрядчиком будет установлена невозможность выполнения договора в связи с необходимостью выполнения дополнитель-ных объемов проектных и изыскательских работ, не определенных договором, подрядчик должен при-остановить выполнение договора, известив заказ-чика о необходимости внесения в него изменений. Заказчик, не согласившийся на изменение догово-ра, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы. Подрядчик, свое- временно не предупредивший заказчика о невоз-можности выполнения договора в соответствии с установленными в договоре условиями, обязан вы-полнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре. Юс


46январь 2011 № 1 (4)

Факт выполнения работ по договору строительного подряда

необходимо доказать

При рассмотрении дела хозяйственный суд уста-новил, что сторонами было подписано два экзем-

пляра договора строительного подряда от 26.11.2009 (далее — договор), согласно подп. 1.1 п. 1 которо-го ОАО «Б» (ответчик) поручило, а ООО «К» (истец) приняло на себя обязательство выполнить работы по установке мансардных окон на объекте. Вместе с тем указанные экземпляры договора имеют ряд отличий.

Так, в одном из них указано, что стоимость ра-бот в ценах по состоянию на 01.01.2006 составля-ет 5 314 814 руб., стоимость работ в текущих ценах (по состоянию на ноябрь 2009 г.) — 8 667 627 руб., основные материалы поставляет ответчик.

Согласно другому варианту договора стоимость работ в ценах по состоянию на 01.01.2006 состав- ляет 12 917 079 руб., в текущих ценах (по состоя- нию на ноябрь 2009 г.) — 22 296 139 руб., основные материалы поставляет истец.

Сторонами также подписана смета, предусмат- ривающая в том числе установку 11 мансардных окон на общую сумму 13 218 275 руб. По товарно-транспортной накладной от 20.11.2009 ответчиком приобретены 11 окон с окладами для установки в черепицу на сумму 11 760 671 руб., которые по то- варно-транспортной накладной от 21.11.2009 пере- даны истцу (основание — договор от 26.11.2009).

В исковом заявлении, поданном в хозяйствен- ный суд, ООО «К» указало, что помимо предусмот- ренных договором работ по установке окон им были выполнены перечисленные в Инструкции по установке мансардных окон (СТБ 1504-2004 «Окна мансардные. Технические условия») дополнитель- ные работы по демонтажу и монтажу кровли, так как без проведения данных работ невозможно было установить мансардные окна на втором этаже. Тех-нология установки мансардных окон, по мнению истца, определена упомянутой Инструкцией. Факт выполнения вышеуказанных работ ООО «К» под-тверждает также тем, что 30.11.2009 на объект были направлены сотрудники предприятия, среди кото-рых были кровельщики IV разряда, которые про-

Юрий ГРУШЕЦКИЙ,

судья хозяйственного суда г. Минска

банк судебных решений

извели работы по установке окон на втором этаже (демонтировали кровлю, установили окна на вто-ром этаже и заново положили кровлю). Акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специ-альных монтажных работ за декабрь 2009 г. на сумму 12 766 290 руб. (в том числе 11 760 671 руб. — стои- мость окон (материал ответчика), 1 005 619 руб. — стоимость работ по установке мансардных окон) подписан ответчиком без замечаний и оплачен пла-тежным поручением от 18.01.2010 № 15 в полном объеме.

ООО «К» письмом от 08.02.2010 № 1 направило ОАО «Б» акт сдачи-приемки выполненных строитель- ных и иных специальных монтажных работ по де- монтажу и монтажу крыши на сумму 10 060 854 руб. Однако письмом от 15.02.2010 № 02/15-01 ответчик отказал в подписании вышеуказанного документа на том основании, что договором предусмотрены толь- ко работы по установке мансардных окон, а сопут-ствующие работы в проектно-сметной документации отсутствуют. В связи с этим истец просил хозяйст- венный суд взыскать с ответчика 10 060 854 руб. ос- новного долга за дополнительные работы по демон- тажу и монтажу кровли и 1 162 007 руб. пени (подп. 7.1 п. 7 договора).

Поскольку при демонтаже и последующем мон- таже кровли увеличился расход материала, ООО «К» также просило взыскать с ответчика 477 875 руб., составляющих стоимость недостающих материалов (лист профилированный (товарно-транспортная на-кладная от 07.12.2009) и саморез кровельный (то- варный чек от 03.12.2009)).

В отзыве на исковое заявление ОАО «Б», не при-знавая в полном объеме исковые требования, указа- ло, что сторонами подписан, а данной организацией в полном объеме оплачен акт приемки выполнен- ных работ по установке мансардных окон на сумму 12 766 290 руб. Выполненные истцом работы от-ветчик предъявил заказчику, что подтверждается актом сдачи-приемки выполненных работ на сумму 15 951 996 руб.


47январь 2011№ 1 (4)

Ответчик отметил, что увеличение стоимости ра- бот по установке мансардных окон при их предъ-явлении заказчику объекта связано с различными системами налогообложения у истца (упрощенная система налогообложения) и ответчика (общеуста-новленная система налогообложения).

Исходя из пп. 3, 4 ст. 698 ГК, а также п. 34 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда подрядчик, обнаруживший в ходе строи-тельства неучтенные в проектно-сметной докумен-тации работы и в связи с этим необходимость про- ведения дополнительных работ и увеличения смет-ной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. Неисполнение указанной обязанно-сти лишает подрядчика права требовать от заказчи- ка оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков.

Подпунктами 3.1.3 и 3.1.4 п. 3 подписанных сто-ронами двух вариантов договора определено, что цена договора может быть изменена в случае выяв- ления дополнительных объемов работ, не преду-смотренных проектной документацией. Однако во всех случаях изменение договорной цены оформ-ляется дополнительным соглашением к договору и подписывается обеими сторонами. Обязанность истца выполнять дополнительные работы, не учтен-ные в проектной документации, но необходимые для дальнейшего выполнения работ, предваритель- но письменно согласовав это с ответчиком, закре-плена в подп. 5.2 п. 5 договоров.

Поскольку ООО «К» не представило надлежащим образом оформленных доказательств, подтвержда- ющих факт письменного согласования с ответчиком и последующего выполнения дополнительных ра-бот по демонтажу и последующему монтажу кровли, в удовлетворении исковых требований в указанной части было отказано.

Кроме этого, заказчик письмом от 07.06.2010 со- общил, что проектно-сметной документацией рабо-ты по разборке-сборке кровли не были предусмот- рены. Также в акте приемки объекта, законченного строительством, реконструкцией, реставрацией, от 26.02.2010 указано, что кровельные работы выпол- нены ответчиком.

Ссылку истца на СТБ 1504-2004 «Окна мансард-ные. Технические условия» суд посчитал необосно-ванной, так как данный стандарт распространяет-ся на деревянные, металлические (алюминиевые, стальные и др.), поливинилхлоридные окна мансард-ные, предназначенные для заполнения световых про- емов жилых и общественных зданий и устанавлива- емые в скат кровли под углом от 15° до 85°, а не на технологию их установки.

Заявленное истцом требование о взыскании с ответчика 1 162 007 руб. пени, предусмотренной подп. 7.1 п. 7 договора, удовлетворению не подле-

жит в связи с отказом в удовлетворении требова- ния о взыскании основного долга (объекта исчис- ления штрафных санкций).

Помимо этого, хозяйственный суд посчитал не подлежащим удовлетворению требование о взыс- кании с ответчика 477 875 руб., составляющих стои-мость приобретенных истцом за счет собственных средств недостающих строительных материалов, так как представленные истцом документы не подтверж- дают факт использования дополнительно приобре- тенных материалов при выполнении монтажных ра-бот на объекте.

Не согласившись с решением хозяйственного су- да первой инстанции, ООО «К» подало апелляцион-ную жалобу, в которой указало, что судом не дана надлежащая правовая оценка положениям догово- ра, включавшего в обеих своих редакциях в стои-мость работ, помимо установки окон, работы по де- монтажу и монтажу кровли, а дополнительные ра-боты истец не выполнял. Кроме этого, по согласо-ванию с ОАО «Б» применительно к новой редакции договора истец подготовил смету на всю стоимость работ, указанную в данной редакции. Затем по прось- бе ответчика были подготовлены раздельные сме-ты на установку окон и монтаж (демонтаж) кровли, которые не были подписаны ответчиком.

Апелляционной инстанцией обжалованное судеб- ное постановление оставлено в силе исходя из того, что по договору (в обеих его редакциях) истец обя- зался выполнить работы по установке мансардных окон на объекте в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией (подп. 1.1 п. 1 и подп. 5.2.1 п. 5).

Из материалов дела следует, что проектно-смет- ная документация по объекту не предусматривала выполнение работ по демонтажу покрытой в рамках данного строительства (реконструкции) кровли для установки мансардных окон и последующему устрой-ству кровли. В новой редакции договора истец и от-ветчик указали в качестве предмета договора, как и в первоначальной редакции, установку мансардных окон. При этом стоимость работ была увеличена с 8 667 627 руб. до 22 296 139 руб.

Суд апелляционной инстанции руководствовал-ся тем, что стороны в новой редакции договора не определили, что в предмет договора на установку мансардных окон входят указанные выше работы, так как на сумму 22 296 139 руб. не расшифрованы виды работ (приложение 1). Ответчик не подписал составленные истцом акт (форма С-2) и справку (форма С-3) по выполненным работам по разбор- ке и сборке кровли.

Таким образом, в соответствии с п. 16 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда договор в новой редакции нельзя считать заключенным, поскольку предмет договора (виды строительных работ) не согласован. Юс


48январь 2011 № 1 (4)

как взыскать неосновательное обогащение

с заказЧика

суть спора

Вмарте 2008 г. ОАО «П» (истец) и ИП «М» (ответ-чик) заключили договор строительного подряда.

Предметом договора являлось выполнение комплек-са строительно-монтажных работ по объекту «Тор- говый центр», в том числе по обустройству строи-тельной площадки, укладке дорожного покрытия на ул. Косарева, территории торгового центра.

На основании договора подряда истец, будучи подрядчиком, выполнил свои обязательства частич- но, в том числе произвел укладку бортовых камней согласно локальной смете № 3 «Дорожное покрытие на территории торгового центра» (далее — локаль- ная смета № 3). Данный вид работ был принят и оплачен ответчиком, который являлся заказчиком, в соответствии с актами сдачи-приемки выполненных работ за июль, сентябрь 2008 г. Но для укладки нового бортового камня возникла необходимость демонта- жа существующего бортового камня в связи с тем, что проектный бортовой камень устанавливался в местах расположения существующего. Без демон-тажа существующего бортового камня невозможно было установить новый согласно проектно-сметной документации (далее — ПСД). Данный вид работ не был предусмотрен договором.

Ответчик отказался подписывать акты выполнен-ных работ и справки об их стоимости на общую сум- му 198,6 млн руб. (в том числе и указанные работы по демонтажу на сумму 13,3 млн руб.).

позиция истца

Истец обратился в хозяйственный суд г. Мин- ска с иском о взыскании основного долга в сумме 13,3 млн руб. с ответчика.

Нормами гражданского законодательства, в част-ности части первой ст. 7 ГК, определено, что граж-данские права и обязанности возникают не только из оснований, предусмотренных законодательством, но

Леонид ДРОЗДОВ,

юрисконсульт

также из действий граждан и юридических лиц, ко- торые хотя и не предусмотрены им, но в силу основ- ных начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. По об- щему правилу, изложенному в ст. 7 ГК, могут иметь место сделки, хотя и не предусмотренные законо- дательством, но и не противоречащие ему. Со сто- роны ИП «М» (его полномочных представителей) присутствовало как выражение воли на совершение сделки, так и совершение действий, направленных на выполнение истцом указанного вида работ. Так, вопрос демонтажа существующего бортового камня рассмотрен на техническом совещании 19.08.2008 с участием сторон. Устное указание на производст- во спорных работ давалось лично заместителем ге-нерального директора ИП «М» и подтверждается сви-детельскими показаниями. Данное решение также было запротоколировано, но экземпляр протокола подрядчику не был выдан.

Основные положения, которые содержались в указанном протоколе, ответчик затем изложил в пись- мах-претензиях в адрес истца. О наличии достигну-тых договоренностей на выполнение спорных ра-бот свидетельствует содержание писем ИП «М» от 17.07.2008 № 08-1/02/1625 «О ходе работ на объек-те», от 28.08.2008 № 08-1/02/1869 «О неукоснитель-ном исполнении договора». Например, в последнем документе ответчик указал: «Места демонтажа суще- ствующего технического тротуара и бордюра и коли-чество подлежащих выполнению работ содержались в ведомости демонтажа и плане (чертеже), имевшем штамп с отметкой “к производству работ”, которые были переданы подрядчику в составе ПСД. Также подрядчиком не выполнены подготовительные ра-боты (разборка тротуара, бордюра, земляные рабо-ты под расширение проезжей части и установка до- рожного борта), необходимые для устройства ас-фальтобетонного покрытия по ул. Косарева. Только 27.08.2008 подрядчик приступил к разборке техниче-ского тротуара и дорожного бордюра по ул. Коса-рева».

анализ спора


49январь 2011№ 1 (4)

Еще одним доказательством того, что ответчик признает фактическое выполнение истцом спорных работ, является указание на этот факт в исковом за-явлении в хозяйственный суд Гомельской области от 01.12.2008 № 06-1-02/2964, где ИП «М» (выступая в качестве истца) констатирует, что подрядчик «к раз-борке технического тротуара и дорожного бордюра приступил только в конце августа», то есть с явным опозданием. Нарушение сроков, а не сам факт вы- полнения работ поставлено ответчику в вину по дан- ному исковому заявлению.

Доказательством выполнения спорных работ яв-ляются и понесенные ОАО «П» затраты. Всего фак- тические прямые затраты, подтвержденные путевы- ми листами строительной машины и расчетом (без учета накладных расходов, плановых и прочих за-трат), составляют 9,5 млн руб. Работы были выпол- нены и предъявлены к оплате согласно акту выпол- ненных работ за сентябрь, октябрь 2008 г.

На основании вышеизложенного истец просил суд взыскать в его пользу с ответчика 13,3 млн руб., а также дополнительно расходы по оплате госпош- лины. В дополнении к исковому заявлению истец уточнил правовые основания для взыскания, в част-ности указав, что 13,3 млн руб. являются суммой неосновательного обогащения ответчика, так как со-ответствующий вид работ никому и никогда не был оплачен, и просил суд взыскать указанную сумму как неосновательное обогащение.

позиция ответчика

Ответчик не отрицает, что спорные работы вы- полнению истцом не подлежали в соответствии с п. 1.1 договора от 28.03.2008, согласно которому в предмет договора работы по демонтажу покрытия и разборке тротуаров и дорожек на территории тор- гового центра не входят. Данный факт нашел отра- жение и в иных судебных решениях.

Ссылка ОАО «П» на нормы гл. 59 ГК в данном случае необоснованна, так как положения о неосно-вательном обогащении применению не подлежат ввиду наличия в законодательстве оснований для приобретения имущества (установленного условия оплаты работ), не предусмотренных сторонами при заключении договора подряда и выполненных под-рядчиком. Основание оплаты таких работ — пред- варительное согласование сторонами их выполне-ния (в порядке, определенном ст. 698 ГК и п. 3.2.3 договора от 28.03.2008).

Выполнение работ по демонтажу покрытия и раз-борке тротуаров по локальной смете № 3 на сумму 13,3 млн руб. в установленном порядке с ответчиком согласовано не было. Необходимость немедленных

действий в интересах заказчика подрядчиком не до-казана. Соответственно у истца отсутствует право требовать оплаты указанных работ.

ОАО «П» не известило ИП «М» о необходимости проведения дополнительных работ, влекущих уве-личение сметной стоимости по договору, стороны не согласовали дополнительную смету к договору и цену дополнительных работ, подрядчик не приоста-новил их выполнение, потому последний не вправе требовать оплаты дополнительно выполненных ра-бот, не предусмотренных договором.

Исходя из положений ГК несоблюдение порядка предварительного согласования с заказчиком вы-полнения дополнительных работ влечет утрату под-рядчиком права требовать оплаты выполненных ра-бот. Возможность же оплаты дополнительных работ обусловлена именно соблюдением сторонами до-говора строительного подряда требований ст. 663 и 698 ГК, а также установленного законодательст- вом и договором порядка изменения цены. Данные статьи являются нормами прямого действия, что ис-ключает возможность применения к указанной си- туации положений гл. 59 ГК.

В соответствии со ст. 971 ГК лицо, которое без установленных законодательством или сделкой осно-ваний приобрело или сберегло имущество (приобре-татель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретен-ное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмот- ренных ст. 978 ГК.

В данном случае дополнительные работы, стои-мость которых просит взыскать истец, производи-лись им в связи с исполнением обязательств, уста-новленных договором от 28.03.2008. Следовательно, в рассматриваемой ситуации подлежат примене- нию именно нормы гл. 37 ГК, регулирующей право- отношения сторон при наличии договора подряда.

Учитывая тот факт, что работы по демонтажу по-крытия и разборке тротуаров и дорожек на осно-вании локальной сметы № 3 являются дополни-тельными по договору строительного подряда от 28.03.2008, применение норм о неосновательном обогащении исключено и противоречит правовой природе договора подряда. Статьей 971 ГК опреде-лено, что для признания имущества неоснователь-ным обогащением необходим факт отсутствия за-конных или установленных сделкой оснований для получения имущества.

В случае же выполнения в рамках договора под- ряда несогласованных работ соблюдение подряд-чиком обязанностей по предварительному согласо-ванию дополнительного объема работ, указанных в законодательстве и договоре, позволяет говорить об


50январь 2011 № 1 (4)

увеличении объема работ, предусмотренного дого-вором, а выполнение таких работ без предваритель-ного согласования свидетельствует о принятии на себя подрядчиком дополнительных расходов в рам-ках заключенного договора подряда.

Кроме того, в силу п. 4 части первой ст. 978 ГК не подлежат возврату в качестве неосновательно-го обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что ли- цо, требующее возврата имущества, знало об отсут-ствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Применительно к договору строительного под-ряда от 28.03.2008 отметим, что ОАО «П» выпол- нило, помимо согласованных к выполнению объ- емов строительных работ, работы, договором не пре- дусмотренные, самостоятельно выходя тем самым за рамки договора строительного подряда.

позиция суда первой инстанции

В соответствии со ст. 100 ХПК каждое лицо, уча-ствующее в деле, должно доказать те обстоятельст- ва, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ранее решением суда Гомельской области от 06.04.2010 по делу № 603-11/2008 по иску ИП «М» к ОАО «П» о взыскании 300 млн руб. определено, что спорные работы по демонтажу не являются до- говорными.

Исходя из части второй ст. 106 ХПК обстоятель-ства, установленные вступившим в законную силу су-дебным постановлением по ранее рассмотренному делу, не подлежат доказыванию вновь при рассмо-трении хозяйственным судом другого дела, в кото-ром участвуют те же лица или их правопреемники.

В данном случае истец требует взыскать неосно- вательное обогащение в виде стоимости работ, вы-полненных при отсутствии согласия на их выполне-ние со стороны ответчика. По мнению истца, сумма в размере 13,3 млн руб. подлежит оплате заказчи- ком в связи с выполнением ОАО «П» как подряд- чиком работ по разборке асфальтобетонного по- крытия, бортовых камней по ул. Косарева.

В то же время истец ссылается на акт, подписан- ный им в одностороннем порядке 24.11.2008, в ко-тором заказчику предъявлены работы по демонтажу покрытия и разборке тротуаров и дорожек, преду-смотренных локальной сметой № 3. Как установле-но в судебном заседании и подтверждено заказчи-ком, указанная локальная смета не предусматри-

вает работ по разборке асфальтобетонного покры-тия, демонтажу бортовых камней по ул. Косарева. При выполнении строительных работ на дорожном покрытии ул. Косарева и прилегающих тротуарах подрядчик должен руководствоваться иной локаль-ной сметой — «Дорожное покрытие ул. Косарева». Соответственно предъявление заказчику к приемке выполненных работ должно производиться с указа-нием данной сметы.

В обосновании своих требований ОАО «П» ссы- лается на принятие и оплату ИП «М» последующих технологически связанных работ по устройству до-рожного покрытия, бордюра, что подтверждается актами за июль, сентябрь 2008 г. В то же время ис- тец игнорирует тот факт, что принятые ответчиком работы предусмотрены именно сметой «Дорожное покрытие ул. Косарева» (в акте за июль — пп. 29–31, в акте за сентябрь — пп. 29–31, 33–35 данной сметы).

Следовательно, подрядчик, утверждая, что им были выполнены работы по разборке асфальтобе-тонного покрытия, бортовых камней по ул. Косаре- ва, даже не предъявил их к приемке, так как предъ-явленные к приемке в ноябре 2008 г. работы по де-монтажу покрытия и разборке тротуаров и дорожек предусмотрены локальной сметой № 3 и не имеют никакого отношения к работам на ул. Косарева*.

Суд посчитал утверждение ОАО «П» о наличии со стороны ИП «М» действий по привлечению его к выполнению строительных работ по демонтажу не подтвержденными надлежащими доказательст- вами. Так, письменных подтверждений того, что от- ветчик выдавал истцу задание на производство спор- ного объема работ, суду не представлено. Вместе с тем строительная площадка была предоставлена подрядчику для выполнения им обязательств по до-говору от 28.03.2008.

Передача документации с планом демонтажа су-ществующих покрытий свидетельствует о том, что заказчик передал подрядчику проектную документа-цию для обеспечения производства работ в рамках договора. Пояснения представителя ОАО «П» о нали-чии устных указаний ответчика о выполнении работ по демонтажу не отвечают требованиям допустимо-сти доказательств в силу положений п. 1 ст. 163 ГК. Письменные указания о выполнении спорного объ- ема работ отсутствуют как в переписке сторон, так и в журнале производства работ.

Таким образом, подрядчик выполнил, помимо со-гласованных к выполнению объемов строительных работ, работы, договором не предусмотренные, са-мостоятельно выходя тем самым за рамки договора строительного подряда. В данной ситуации суд по-

* То есть суд пришел к выводу, что спорные работы являются договорными, и таким образом вступил в противоречие с выводами хозяйственного суда Гомельской области и своими собственными заключениями — прим. авт.


51январь 2011№ 1 (4)

считал недопустимым взыскание подрядчиком стои-мости указанных дополнительных работ (не согла-сованных сторонами) на основании норм о неосно- вательном обогащении в силу п. 4 части первой ст. 978 ГК. При проведении дополнительных работ, не предусмотренных договором, ОАО «П» знало об отсутствии у него обязательств по выполнению ра- бот по демонтажу покрытия и разборке тротуаров и дорожек, так как в договоре от 28.03.2008 четко определены обязательства подрядчика. Совершая работы при отсутствии у него такой обязанности по договору, истец не согласовал с заказчиком вы-полнение работ. При этом он отдавал себе отчет в последствиях таких действий. Подрядчик, профес-сионально осуществляющий предпринимательскую деятельность в области строительства, должен был оценить принятые на себя обязательства при за- ключении договора с заказчиком и выполнять только согласованные сторонами виды работ. В случае же возникновения необходимости в дополнительных работах, не предусмотренных при заключении до-говора, он мог реализовать свое право на приоста-новление работ до момента получения указаний от заказчика.

С учетом вышеизложенного суд пришел к выво- ду отказать истцу в удовлетворении исковых требо-ваний.

позиция апелляционной инстанции

Апелляционная инстанция не согласилась с вы-водами суда первой инстанции относительно оценки представленных сторонами доказательств, поскольку указанный орган оставил без внимания некоторые письменные доказательства, имеющиеся в деле.

На основании п. 1.1 договора ОАО «П», помимо прочих работ, приняло на себя обязательство вы-полнить укладку дорожного покрытия на территории торгового центра (локальная смета № 3). Разборка покрытий, тротуаров и бортовых камней предусмат- ривается пп. 49, 50, 52 разд. 687 локальной сме- ты № 3, однако обязанность выполнения работ в со- ответствии с указанными пунктами не предусмотре- на договором. Со ссылкой на разд. 687 локальной сметы № 3 подрядчиком был предъявлен для под- писания заказчику акт за октябрь 2008 г. на сумму 13,3 млн руб., который заказчик не подписал.

По сообщению проектного института от 12.01.2009 в локальную смету № 3 работы по демонтажу по- крытия и разборке дорожек включены, изменения не вносились. Согласно ведомости передачи ПСД под-рядчику передавалась локальная смета № 3.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ИП «М» подтвердил, что спорные ра-боты не выполнялись ни силами заказчика, ни сила- ми третьей стороны, а совершались ОАО «П». Претен-зий по данным работам у ответчика не имеется.

Из материалов дела следует, что частично рабо- ты по локальной смете № 3 заказчиком были приня- ты и оплачены по акту за сентябрь 2008 г.

Исходя из фактов, установленных в ходе рас- смотрения дела, апелляционная инстанция посчи- тала, что выводы суда первой инстанции относи-тельно того, что с учетом положений части четвер- той п. 1 ст. 978 ГК истец не имеет права требовать оплаты, поскольку он выполнил работы по демонта-жу бордюров и тротуаров, зная об отсутствии у него такого обязательства, не соответствуют обстоятель-ствам дела, что повлекло неправильное применение норм материального права.

Поскольку с согласия и по указанию заказчика подрядчиком выполнены спорные работы за пре- делами заключенного договора подряда, то послед-ним обоснованно заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 279 и 281 ХПК, апелляционная инстанция хозяйственно- го суда г. Минска постановила:

решение хозяйственного суда г. Минска от —14.06.2010 по делу № 150-13/10 отменить;взыскать с ИП «М» в пользу ОАО «П» 13,3 млн руб. —неосновательного обогащения, а также 0,9 млн руб. в счет возмещения расходов по госпошлине, в том числе по апелляционной жалобе.

доводы ответчика в кассационной жалобе

Ответчик не согласился с постановлением апел-ляционной инстанции хозяйственного суда г. Мин- ска и подал кассационную жалобу, в которой отрицал наличие у заказчика обязанности оплатить работы, выполненные без прямого письменного указания за-казчика (при отсутствии договора либо признании договора незаключенным).

возражения истца по кассационной жалобе

Истец возражал против кассационной жалобы, указав на следующие обстоятельства в дополнении к отзыву на нее.

Решением суда Гомельской области от 06.04.2010 по делу № 603-11/2008 по иску ИП «М» к ОАО «П» о взыскании 300 млн руб. определено, что спорные


52январь 2011 № 1 (4)

и желании ими воспользоваться. Стоимость спор-ных работ (13,3 млн руб.) является суммой денеж-ных средств, сбереженных заказчиком в результа-те фактического принятия без правовых оснований строительно-монтажных работ, выполненных под-рядчиком.

позиция кассационной коллегии высшего хозяйственного суда

Кассационная коллегия признала обоснованны- ми выводы хозяйственного суда апелляционной ин-станции исходя из следующего.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец имел намерение выполнить спорные работы на объекте без их оплаты. Оценив все пред-ставленные доказательства в их совокупности и вза- имосвязи, принимая во внимание виды выполненных подрядчиком работ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что работы по разборке асфальтобетонного покрытия, бортовых камней по ул. Косарева выполнены с согласия и по указанию заказчика. Спорные работы имеют для от-ветчика приобретательскую ценность, а его действия свидетельствуют о желании воспользоваться резуль-татами выполненных работ.

Доводы кассационной жалобы о том, что к спор-ным правоотношениям подлежат применению по-ложения о подряде, а не о неосновательном обо-гащении, и о том, что в силу ст. 698 ГК в связи с от-сутствием согласования сторонами необходимости выполнения дополнительных работ требования не подлежат удовлетворению, не могут быть приняты во внимание, поскольку исходя из толкования пп. 3 и 4 ст. 698 ГК, если подрядчик не известил заказ- чика о необходимости проведения дополнительных работ, не учтенных в ПСД, и соответственно об уве-личении сметной стоимости, то он лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных работ и возмещения понесенных убытков.

Вместе с тем спорные работы по своей природе не являются договорными, поскольку, как было ука-зано выше, необходимость их выполнения преду-сматривалась локальной сметой № 3 и выполнение этих работ не увеличивало сметную стоимость стро- ительства.

работы по демонтажу не являются договорными. Данное решение суда вступило в законную силу и в этой части ответчиком по указанному делу не обжа-ловалось.

Хозяйственный суд г. Минска решением от 14.06.2010 по делу 150-15/09 также установил, что спорные работы являются внедоговорными.

Ссылка ИП «М» на наличие договора строитель-ного подряда от 28.03.2008 не может быть признана правомерной. Пунктом 3 ст. 698 ГК предусмотрено, в частности, что подрядчик, обнаруживший в ходе строительства неучтенные в ПСД работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строитель-ства, обязан сообщить об этом заказчику. Однако спорные работы в полном объеме изначально учте- ны в ПСД, на что однозначно указывает содержание письма проектного института от 12.01.2009, поэто- му применение норм ст. 698 ГК к спорным право- отношениям, по мнению ОАО «П», является неправо-мерным.

Относительно объемов выполненных работ и раз-несения их по сметам истец пояснил следующее.

Ни один нормативный правовой акт Республики Беларусь не содержит требования о включении тех- нологически взаимосвязанных работ в одну смету.

Включение технологически взаимосвязанных ра-бот в разные локальные сметы осуществлялось про- ектной организацией, вины истца в этом нет. Состав- ление смет осуществлялось исключительно по зада-нию ответчика. Так, например, некоторые сметы по его заданию изменялись до 4 раз.

В силу специфики строительных и иных специ- альных монтажных работ результат выполнения та- ких работ, как правило, не может быть возвращен подрядчику для приведения сторон в первоначаль-ное положение. Если выполненные работы проти- воречат интересам заказчика, то последний для за-щиты своего нарушенного права должен заявить иск о восстановлении первоначального состояния стро- ительной площадки. Однако указанных требований ИП «М» не заявляло.

Подписание ответчиком акта о выполнении по-следующих технологически связанных работ (уста-новка новых дорожных бортов) свидетельствует о потребительской ценности для него спорных работ Юс


Актуальность проблемы взыскания с заказчика стоимости дополнительно выполненных подрядчиком работ очень велика, что в основном объясняется недостаточно высоким уровнем проектирования. Очевидно, что при-чиной выявления на объекте дополнительных (не учтенных в ПСД) работ являются, в первую очередь, ошибки проектировщиков.


53январь 2011№ 1 (4)

Способствует возникновению будущих судебных споров поведение самих заказчиков, которые в целях экономии времени и денег не фиксируют надлежащим образом дополнительно выявленные работы и не корректируют в уста- новленном порядке ПСД.

Нередко усугубляют ситуацию и подрядчики, которые не уведомляют заказчика и проектную организацию о выявлении дополнительных работ, но приступают к их исполнению. В связи с этим нелишним будет напомнить, что в силу прямого указания п. 3 ст. 698 ГК приостановление выполнения работ при выявлении дополнительных работ до получения распоряжений заказчика является для подрядчика обязательным. Несоблюдение указанной обязан-ности влечет утрату подрядчиком права требовать оплаты таких работ (п. 4 ст. 698 ГК).

Основная сложность в доказывании наличия у заказчика обязательств по оплате дополнительных работ — нали- чие его согласия на выполнение и оплату дополнительных работ (не предусмотренных ПСД). Наличие согласия явля- ется принципиальным моментом, позволяющим требовать оплаты дополнительных работ в зависимости от обстоя-тельств или в рамках договора (основной долг) или в качестве неосновательного обогащения.

В ходе судебного разбирательства необходимо доказать согласие заказчика на выполнение подрядчиком допол-нительных работ, не учтенных в смете, которое может быть устным, выраженным в действиях заказчика (конклю-дентным) или письменным. Самый ненадежный способ одобрения — устное, поскольку при доказывании такого одобрения подрядчик может оперировать только свидетельскими показаниями, которые часто необъективны. Про- ще доказывать одобрение, когда согласие заказчика на выполнение и оплату дополнительных работ выражается в его действиях (допуск на объект, отпуск материалов, предоставление оборудования конкретно под дополнительные работы и т.д.). Однако и в описанном случае согласие заказчика на оплату таких работ явно не выражено и сложно- доказуемо. Самым надежным способом, гарантирующим подрядчику оплату неучтенных в смете работ, является прямое письменное согласие заказчика на их выполнение и оплату.

При этом стоит отличать согласие на выполнение дополнительных работ и согласие на оплату дополнительных работ. При условии твердой цены договора строительного подряда подразумевается, что изменение объема работ не влияет на их стоимость. Соответственно согласие заказчика на выполнение подрядчиком таких работ не ведет к изменению размера оплаты работ по договору.

В случае невозможности доказать согласие заказчика на выполнение дополнительных работ в рамках заклю-ченного договора подряда может иметь место иная тактика — взыскание неосновательного обогащения. Однако в данной ситуации основной проблемой доказывания является определение стоимости полученного заказчиком неосновательного обогащения.

Врезультате проверки, проведенной прокура- турой Минского района в Горанском сельском

исполнительном комитете, выявлен факт самоволь-ного занятия производственно-оздоровительным обществом с ограниченной ответственностью «К» (далее — ПО ООО «К») участка площадью 0,072 га земель Горанского сельсовета, прилегающего к зе-мельному участку площадью 0,385 га, который был предоставлен данному обществу в постоянное поль-зование для строительства торгово-общественного комплекса.

На момент обследования по внешнему пери-метру самовольно занятых ПО ООО «К» земель Горанского сельского исполнительного комитета

было установлено ограждение, выполненное из металлических столбов и сетки-рабицы, самоволь- но захваченный земельный участок был выложен тротуарной плиткой, на нем находились стройма-териалы, были также расположены два гаража и навес.

Прокуратурой Минского района в отношении данного юридического лица составлен протокол об административном правонарушении, преду-смотренном ст. 23.41 КоАП (самовольное занятие земельного участка), на основании которого судом Минского района на ПО ООО «К» наложено адми-нистративное взыскание в виде штрафа в разме- ре 50 базовых величин (1 750 000 руб.).

самозахват земли

Татьяна КАЛИНИНА,старший помощник прокурора Минской области

интервью с профессионалом

54январь 2011 № 1 (4)

«в новом статусе тоже принесу людям

много пользы»

Ю: Андрей Валерьевич, почему Вы выбрали профессию юриста? Что движет человеком, кото-рый решает стать судьей: желание самореализо-ваться, проявить себя, овладеть престижной про-фессией?

А.Б.: Честно говоря, я сначала поступал в Мин-ский государственный лингвистический универси-тет, но так как не совсем удачно сдал экзамены, а по складу ума являюсь гуманитарием, то, поразмыслив, решил поступать на юридический факультет, благо Академия управления набирала второй поток. И вы-бору своему сейчас очень рад!

Не могу сказать, что с детства хотел стать судьей, но в период учебы в Академии такое желание было. А уже когда работал в Высшем Хозяйственном Суде Республики Беларусь, то, безусловно, ставил перед собой такую цель. В принципе, выбор себя оправ- дал. Многими своими профессиональными качест- вами я обязан именно этому решению.

Что касается выбора профессии по престижно-сти или для самоутверждения, то, считаю, это не-правильно. Если человек пришел самоутверждаться или заниматься чем-то престижным, но неблизким ему, то вряд ли из него выйдет толк.

Андрей БОБКОВ

Окончил Академию управления при Президенте Республики Беларусь по специальности «Правоведение». Работал в Высшем Хозяйственном суде Республики Беларусь, судьей хозяйственного суда г. Минска. В настоящее время — заместитель директора ЧУП «ГегаКонсалт».

Об интервью с Андреем Бобковым мы договорились еще в начале 2010 г., но с уче-том изменений в его карьере решили побеседовать по прошествии некоторого времени. В связи с большой занятостью А. Бобкова после ухода с должности

судьи поговорить с ним о хозяйственном cуде, судейской карьере, причинах ухода и о том, чем он занимается в настоящее время, заместителю главного редактора Сергею Литовко удалось только субботним утром.

Ю: Помните ли свое первое вынесенное ре- шение, свой первый рабочий день в качестве су-дьи?

А.Б.: В первый день решений было несколько. Как много? По теперешним меркам ничто — 3–4 дела, но определенной психологической подготовки они тре-бовали.

К рассмотрению дел я готовился. Написал себе шпаргалку: что мне делать, кому что говорить, кому что разъяснять; дождался сторон. Все, что планиро-вал, зачитал, все объяснил. Заседание прошло нор-мально, но я, конечно, волновался.

Ю: Как Вы начали рассматривать строитель-ные споры?

А.Б.: В хозяйственном суде г. Минска сущест- вует Специализированный состав по рассмотре-нию дел, вытекающих из строительства. После того как я несколько месяцев проработал судьей, Игорь Николаевич (Жданович, председатель хозяйствен-ного суда г. Минска. — Прим. ред.) пригласил ме- ня и предложил рассматривать строительные спо- ры. Я не возражал, мне эта категория дел нрави-лась.


55январь 2011№ 1 (4)

Ю: Известно, что нагрузка на судей хозяйствен-ных судов весьма велика. Андрей Валерьевич, как удавалось рассматривать более 1 000 дел в год?

А.Б.: Тому, кто не сталкивался сам с рассмотрени-ем дел, иногда сложно понять, какой это титанический труд и какая ответственность. Лично меня спасало хобби — тренажерный зал, горные лыжи. Нельзя за-мыкаться только на работе, ведь жизнь многогранна.

Что касается количества дел, то физически можно рассмотреть и больше. Но правильно ли называть та-кой «конвейер» правосудием, ведь вероятность ошиб- ки многократно возрастает. Еще Цицерон говорил: «Четыре качества принадлежат судье — учтиво слу-шать, тщательно внимать, размыслить трезво, бес-пристрастнейше решать». А как это все осуществить, если в день проходит более 8–10 заседаний?

Поэтому тот, кто продолжает качественно выпол-нять такую работу, достоен уважения.

Ю: С каждым годом увеличивается количест- во строительных споров. В чем причина: в недо-статках законодательства или ошибках (умыш-ленных действиях) сторон?

А.Б.: На самом деле ни качество законодатель-ства, ни поведение сторон не являются решающими факторами в росте числа дел. Конечно, увеличение физических объемов строительства влияет на изме-нение количества споров. Кроме того, рассмотрение дела в суде стало очень доступным, и по этой причи- не некоторым организациям проще получить судеб-ное решение, чем приложить усилия к устранению конфликта во внесудебном порядке.

Кстати, это влияет и на авторитет судебной вла-сти, которая из органа, стоящего на страже справед-ливости, превращается всего лишь в средство до-стижения чьей-то цели. Иногда приходилось сталки-ваться с тем, что иски в суд предъявлялись не с целью достигнуть положительного результата, а лишь для того, чтобы впоследствии сказать руководству или проверяющей организации: «А что мы можем сде-лать? Есть же судебное решение!»

Ю: Возможно ли субподряд-чику взыскать деньги с генпод- рядчика, если в договоре суб-подряда имеется условие «опла-та после поступления денежных средств от заказчика»? В послед- нее время, насколько мне изве- стно, судебная практика по этой ситуации стала меняться?

А.Б.: Прежде всего надо ска-зать, что в Беларуси судебная практика не является официаль- ным источником права, хотя не-формальным ориентиром она мо- жет быть. В связи с этим роль со-

гласованной и единообразной судебной практики важна. Например, лицо обращается за судебной за-щитой и его требования удовлетворяются, но дру-гая сторона говорит: «Постойте, мы неделю назад судились по такому же делу, с теми же доказатель-ствами, и решение суда было противоположным. Что изменилось?» Таких ситуаций быть не должно.

Вопрос о взыскании денег при вышеупомяну- том условии договора был очень затруднительным, и он возник в первый же год моей работы в качест- ве судьи.

Напомню, суть проблемы сводилась к тому, что исходя из свободы воли сторон такое условие трак-товалось как момент наступления денежного обяза-тельства, а раз деньги от заказчика генподрядчику не поступили, то и момент оплаты, считалось, не на- ступил. В настоящий момент практика начинает ме-няться и непоступление денег не является доста-точным основанием для отказа в иске о взыскании задолженности, хотя из общения с бывшими кол-легами мотивы мне не до конца понятны. По моему мнению, ГК предусматривает, что срок наступле-ния обязательства может определяться указанием на событие (поступление денег), но такое событие должно неизбежно наступить. А поступление денег от третьей стороны не может расцениваться как неиз- бежность в силу многих причин. Таким образом, со-гласно ст. 169 ГК данное условие договора противо-речит законодательству и не влечет наступления прав и обязанностей у сторон. Соответственно дол-жен применяться общий порядок: выполнил рабо- ты — сдал — получил оплату.

Ю: Договор долевого строительства не преду-смотрен законодательством, но правовое регули- рование жилой недвижимости существует с 2006 г. Почему нежилая недвижимость до сих пор нахо-дится без регулирования?

А.Б.: Мне кажется, что в правовом регулирова-нии рынка долевого строительства жилой недвижи-


56январь 2011 № 1 (4)

мости было больше популизма, чем экономической обоснованности. Подтверждением является то, что Указ № 396 на длительное время буквально парали-зовал соответствующий сегмент рынка. Рыночных механизмов, регулирующих цену, не существовало, а «жилищный вопрос» надо было решать в сторону удешевления, и поэтому увидел свет данный Указ.

А интересы застройщиков коммерческой недви-жимости законодателя мало интересуют, поскольку в финансировании строительства участвуют, как пра-вило, собственные или кредитные средства юриди-ческих, а не физических лиц. Строят в отсутствие за- конодательного регулирования — значит денег хва-тает и все хорошо.

Остается надеяться, что государство поймет: еще более значительная сумма инвестиций может быть привлечена с использованием такого механизма, как долевое строительство коммерческой недвижи-мости, в случае его надлежащего законодательного урегулирования.

Ю: Почему только сейчас ведется речь о реги-страции договоров долевого строительства, при-чем лишь жилых помещений?

А.Б.: Затрудняюсь дать какой-либо комментарий, особенно зная о том, что с завидным постоянством в судах рассматриваются дела, связанные с тем, что одно и то же офисное помещение продано несколь-ким инвесторам, а в отношении застройщика даже уголовное дело не возбуждают.

Насколько мне известно, хозяйственный суд г. Минска неоднократно обращался в Минский го-родской исполнительный комитет с предложением ввести регистрацию договоров долевого строитель- ства коммерческой недвижимости, но, видимо, для законодателя это не самый актуальный в настоя- щее время вопрос.

Ю: Возможно ли коммерческим организаци-ям добиться положительного решения в споре с государственной структурой (организациями и предприятиями с государственной долей соб-ственности)?

А.Б.: Конечно, да, хотя исходя из моего опыта в областных судах это гораздо сложнее. Если человек уверен, что он прав, следует бороться, тогда и ре-зультат будет.

Конечно, не все законное справедливо и не все справедливое законно, но по крайней мере никаких указаний поддерживать государственные структуры никогда не раздавалось, что, безусловно, противоре-чило бы предназначению судебной власти.

Ю: Играет ли судебная тактика какую-нибудь роль в процессе судебного разбирательства?

А.Б.: Играет, и немалую. Грамотно выстроенная линия доказывания, объем представленных дока- зательств, выверенные ответы представителя в по-граничных ситуациях значительно влияют на прини-маемое решение.

К примеру, сопровождение пояснений по качест- ву работ фотографиями эффективнее, чем их про-стое зачитывание с листа. Однако не стоит забы-вать, что любое решение должно соответствовать закону и не может основываться исключительно на впечатлении от поведения представителя стороны.

Ю: Помогает ли при разрешении строитель-ных споров применение специальных знаний, в частности полученных в ходе строительно-тех- нической экспертизы?

А.Б.: Несомненно, ведь суд решает правовые вопросы, а они иногда тесно связаны с «техниче-скими» моментами: качеством выполненных работ, их объемом и т.д. В данном случае не обойтись без привлечения соответствующих специалистов.

Несмотря на то что ситуация с назначением су- дебных строительно-технических экспертиз и срока-ми их проведения значительно улучшилась, она еще далека от идеала. Зачастую выбор экспертной орга-низации обусловлен отсутствием выбора, поскольку сильной и здоровой конкуренции на данном рынке все еще не наблюдается.

Из экспертов могу отметить, например, Яросла-ва Ковалева, который обладает большим опытом и очень тщательно делает экспертизы.

Ю: Различается ли рассмотрение споров меж- ду частными и государственными компаниями?

А.Б.: Разница есть, и огромная. Когда на про-цесс приходит «частник», то это его деньги, его лич-ный интерес, он заинтересован и понимает ответ-ственность перед клиентом за свою работу — это его имидж, его положение на рынке.

Когда приходит государственная строительная организация, то это нередко означает, что к ним должна прийти или уже пришла какая-нибудь про-верка. А так у них обычно очень прохладное отно-шение к происходящему.

И несмотря на то что судья должен оставаться беспристрастным, приятнее вести дело, когда люди заинтересованы в отстаивании своей позиции.

Ю: Бывает ли видно при рассмотрении спора, что одна сторона врет напропалую, а по докумен-там у них все идеально? Как должен вести себя су-дья в данном случае?

А.Б.: Ложь обычно видна. Случалось, сторона указывала в процессе, что определенный документ был подписан, но утрачен или сотрудник уволился


57январь 2011№ 1 (4)

еще и написать книгу «Правовое регулирование в строительстве. Договор строительного подряда и подряда на выполнение проектных и изыска-тельских работ»?

А.Б.: Все, что не успеваешь сделать днем, дела-ешь по ночам. Кому-то жалко этим временем жерт-вовать, кому-то нет. Я, например, готов не есть и не спать, если работа, идея мне интересны.

Ю: Меняется ли правовая культура бизнеса?А.Б.: Уровень правовых знаний, которые сторо-

ны демонстрируют в суде, повышается, пусть и не такими темпами, какими бы хотелось. Смещение акцента с административных на правовые методы решения вопросов — процесс небыстрый, но он, не-сомненно, имеет место. И сами споры становятся более сложными, и профессионализм представите-лей сторон растет.

Ю: Андрей Валерьевич, известно, что к судьям на протяжении всего рабочего дня постоянно обра-щаются с той или иной просьбой либо требованием, отвлекая от основной работы.

А.Б.: Это действительно так, и данное обстоя-тельство очень мешало, было сложным моментом в работе судьи. Нельзя отказать, приходится контро-лировать эмоции — они мешают принять правиль- ное решение. К сторонам нужно относиться ровно, с уважением. Участники процесса должны понимать, что для судьи они равны.

Ю: Приходилось ли штрафовать лиц в процес- се за неуважение к суду?

А.Б.: Когда определенное время проработал в должности судьи, то начал понимать, где находятся грани допустимого в поведении сторон. Действия судьи не должны провоцировать участников процес-са, вызывать у них агрессию. Вовремя сделанное замечание, пусть даже в нейтральной или шутливой форме, может иногда быстрее успокоить человека или поставить его на место.

и забрал документ с собой. И я вижу, что человек говорит правду, а вторая сторона при этом утверж- дает, что такого документа никогда не было. В такой ситуации мы рассматриваем дело на основании представленных доказательств. Да, есть внутреннее убеждение судьи, но решение должно базировать-ся на доказательствах. Если внутреннее убеждение расходится с доказательствами, то судья все равно должен основываться на тех документах, которые находятся в деле.

Ю: Андрей Валерьевич, будучи судьей, Вы много выступали на семинарах по правовому ре-гулированию строительства. Должность требо-вала «нести знания в массы» или это было Ваше личное желание?

А.Б.: Безусловно, существует обязанность судьи по пропаганде законодательства. Но заставить кого-то это делать без его желания практически невоз-можно.

То, что я много выступал и продолжаю выступать на семинарах, обусловлено тем, что такое общение с коллегами мне нравится. Я получаю противопо- ложную моей точку зрения, мнение о существующей судебной практике. Многие свои мысли «обкатываю» на аудитории, получаю встречные вопросы, которые иногда ставят меня в тупик, заставляют переосмыс- ливать свои суждения.

Допускаю, что у кого-то не хватает времени и дела рассматривать, но, считаю, все зависит от ор- ганизованности и желания человека.

Ю: Сложные вопросы на семинарах задавали?А.Б.: Лектор должен быть готов к тому, что ему

могут задать сложный вопрос, на который незамед-лительно он не сможет ответить.

Да, такие вопросы были, но если я не мог отве-тить, то честно говорил об этом и договаривался со-звониться позже.

Ю: Каким образом при такой загрузке (рабо-та, семинары, публикации в прессе) Вам удалось


58январь 2011 № 1 (4)

сионального роста достигну, отправившись «в сво-бодное плавание».

Ю: Долго ли Вы размышляли, прежде чем уйти из суда?

А.Б.: Да, довольно долго. Такие мысли появились больше года назад, и я серьезно думал об этом. Од-нажды я осознал, что больше не хочу работать в су- де, и решил не причинять вреда ни себе, ни работе.

Ю: Коллеги убеждали остаться?А.Б.: Коллеги реагировали по-разному. Одни

ничего не говорили, другие поддерживали, говоря, что сами на такой шаг не решились бы и я поступаю правильно. С руководством суда я тоже беседовал,

но не изменил свое- го намерения.

Ю: Андрей Ва-лерьевич, Вам уже приходилось пред-ставлять сторону в хозяйственном суде?

А.Б.: Да, я при-сутствовал в процес-се в хозяйственном суде Брестской об-ласти. Сначала ра-ботники суда меня не узнали, а потом по доверенности до- гадались.

В хозяйственный суд г. Минска пока не ходил, посылал со-трудников своей ком-

пании. Поступаю так не потому, что боюсь показать- ся на глаза, а для того, чтобы избежать ненужных разговоров, в первую очередь в отношении своих бывших коллег, мол, как ему не выиграть, если толь- ко месяц назад уволился.

Ю: Есть ли разница во взгляде на жизнь су-дьи и человека, который был судьей и теперь ра-ботает в бизнесе? Приходилось ли себя в чем-то ломать?

А.Б.: Как говорится, любая профессия наклады-вает отпечаток. Конечно, различие есть, ведь в бизне- се интерес личный, а в работе судьи — обществен- ный, так как представитель этой профессии стоит на страже закона. Повелительные интонации из речи пришлось убрать, но это, скорее, адаптация к новой роли. А ломать, к счастью, ничего не потребовалось.

Ю: Что Вы узнали о бизнесе после ухода с должности судьи? Может, что-то Вас удивило?

Но только я понял, что в состоянии наказывать справедливо, как были приняты новый ПИКоАП и КоАП, исключившие наложение взысканий из ком- петенции хозяйственного суда. А составлять про-токол, когда и так времени «в обрез», затрудни-тельно.

Ю: Как Вы относитесь к прорабатываемому вопросу «слияния» юристов-хозяйственников и адвокатов?

А.Б.: Что касается самой идеи объединения, то, по моему мнению, в первую очередь необходимо обратить внимание на организационные вопросы: как в дальнейшем, после возможного слияния, бу-дет организован юридический бизнес, не повлечет ли возможное объединение разрушения бизнеса специалистов-хозяйственников?

Сегмент оказания юридических услуг очень вырос за последние несколько лет. На рынок вышли иностранные юридиче-ские компании, а многие национальные организации включены в международные каталоги. Адвокатура, безусловно, нужда-ется в реформировании, и главное для за-конодателя — подойти к проблеме так, что-бы не «похоронить» юридический бизнес.

Ведь чьими услугами пользуются ин-весторы? Они не приходят в Беларусь со своими юристами, а обращаются к оте- чественным специалистам, знающим бе-лорусское законодательство. Отсутствие юристов-хозяйственников может стать при-чиной недополучения миллиардов долла-ров вложений, так как инвестору не к кому будет обращаться за защитой своих прав.

Ю: Андрей Валерьевич, согласны ли Вы с тем, что должность судьи — высшая точка карьеры любого юриста?

А.Б.: Высшая — да, но не любого. К этой рабо-те должна быть склонность, то есть не все хорошие судьи стали бы, например, хорошими прокурорами, и наоборот. Судью отличает объективный взгляд на право и методику его применения, поскольку его за-дача — решить конфликт, а не лоббировать интере- сы одной из сторон.

Ю: Судьей можно работать всю жизнь или когда-то наступает предел и нужно уходить?

А.Б.: Мне кажется, что такое решение в любой профессии очень индивидуально. Оно всегда обу-словлено субъективными и объективными причи-нами, а также зависит от способности его принять и нести соответствующую ответственность. Совер-шенствоваться в одном деле можно до бесконечно-сти, но я посчитал, что гораздо большего профес-


59январь 2011№ 1 (4)

А.Б.: Меня поразили административные момен-ты, с которыми, будучи судьей, я никогда не сталки-вался. Например, после регистрации в качестве ин-дивидуального предпринимателя в администрации соответствующего района лицо получает все сви-детельства о постановке на учет (в инспекции Ми-нистерства по налогам и сборам (далее — ИМНС), Фонде социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь). Кроме этого, необходимо в ИМНС приобрести книгу проверок, книгу замечаний и предложений. Однако на практике оплатить их в самом здании ИМНС не всегда возможно, приходится ехать в банк.

Книга проверок должна быть прошнурована, но прошнурованной ее не продают, а так как я никаких специальных приспособлений с собой не ношу, то мне пришлось поехать в офис, чтобы найти там шило или гвоздь, прошнуровать книгу и потом возвращать- ся в ИМНС.

Все это занимает много времени, которое мож- но потратить на другие, более полезные дела.

Ю: Чем занимаетесь после ухода с должности судьи?

А.Б.: Жизнь кипит. Читаю лекции, совершенст- вую деятельность юридической службы в органи-зации, в которой я работаю, создал свою юриди-ческую компанию, вместе с единомышленниками участвую в создании отличного правового строи-тельного журнала.

Ю: По прошествии полугода после изменений в Вашей карьере хочу спросить: не жалеете о при-нятом решении?

А.Б.: Решение было осознанным, до последне- го момента была возможность вернуться. Но я по-шел вперед и не жалею.

Уверен, что в новом статусе тоже принесу людям много пользы.

Ю: Андрей Валерьевич, большое спасибо за увлекательную беседу. Желаем Вам здоровья и успехов во всех начинаниях!

ЮРИДИЧЕСКОЙ И БУХГАЛТЕРСКОЙ службам предприятия

Редакция благодарит ресторан итальянской кухни «Бергамо» за помощь в проведении съемки.

ВопросотВет

60январь 2011 № 1 (4)

оплата частично Выполненных проектных работ

Вопрос:

Каким образом оплачиваются частично выполненные проектные работы в слу- чае досрочного прекращения договорных отношений?

?

Ответ:Отвечая на данный вопрос, необходи-

мо рассмотреть две различные ситуации. Первая связана с прекращением договорных отношений без вины какой-либо из сторон, а вторая обусловлена расторжением договора по вине одной из сторон. Под прекращением договора следует понимать рас-торжение по соглашению сторон, расторжение в су- дебном порядке и односторонний отказ одной из сторон от обязательства.

Применительно к первому случаю следует отме-тить, что в силу п. 13 Инструкции о порядке расче- тов за выполнение проектных работ при приоста-новке или прекращении работ по требованию заказ-чика, не связанному с нарушением исполнителем договорных обязательств, фактически выполненные работы подлежат оплате (с зачетом ранее произ- веденной оплаты и авансов) в течение 10 дней с мо-мента оформления двустороннего акта, если иные сроки не установлены договором.

Таким образом, при добровольном прекраще-нии договорных отношений подрядчик имеет право

на оплату работ фактически к моменту расторже- ния договора.

При прекращении договорных отношений по вине одной из сторон право подрядчика требо-вать оплаты работ зависит от следующих обстоя-тельств.

Во-первых, некачественно выполненные работы (например, не соответствующие исходным данным) оплате не подлежат.

Во-вторых, при прекращении договорных отно- шений по инициативе подрядчика (если виновен за-казчик) подрядчик имеет право на оплату фактически выполненных работ.

В-третьих, возможна ситуация, когда прекраще-ние договорных отношений обусловлено виновны-ми действиями подрядчика. В такой ситуации, как правило, подрядчик теряет право на оплату факти- чески выполненных работ. Исключение составляют случаи, когда частично выполненный результат мо-жет быть использован заказчиком при завершении работ.

!

Андрей БОБКОВ, юрист, заместитель директора ЧУП «ГегаКонсалт»

осноВания для оплаты Выполненных проектных работ

Вопрос:

Организация выполнила свои обязательства по договору на проектирование и передала результат работы вместе с актом и накладной контрагенту. В установленный договором срок заказчик не представил подписанный акт либо мотивированные возражения по нему. Счи- таются ли работы принятыми и возникло ли в таком случае у подрядчика право тре- бования оплаты выполненных работ?

?


61январь 2011№ 1 (4)

Ответ:По общему правилу, определенному в

пп. 5 и 6 Инструкции о порядке расчетов за выпол-нение проектных работ, неподписание заказчиком в установленный срок актов (справок) выполненных работ и непредставление мотивированных возра- жений означает принятие выполненных работ и воз-никновение обязательств по оплате.

Соответственно подрядчик имеет право предъ-явить требования об оплате работ, несмотря на от-сутствие двустороннего акта сдачи-приемки.

Если иное не предусмотрено договором, то сроки исполнения заказчиком своих обязательств по оплате зависят от избранного сторонами способа расчетов.

При осуществлении расчетов за весь объем про-ектных и изыскательских работ или за выполненные этапы проектных и изыскательских работ они подле-жат оплате со дня получения заказчиком указанных актов.

При осуществлении ежемесячных расчетов за выполненный объем работ они подлежат оплате в течение 5 дней со дня получения заказчиком ука-занных справок, если иные сроки не установлены договором.

Необходимо также помнить о том, что призна-ние работ принятыми (при уклонении заказчика от подписания актов), равно как и принятие работ без замечаний, не означают обязательность опла- ты работ.

Претензии к объему, качеству или стоимости ра-бот могут быть выдвинуты и доказаны также и пос- ле принятия работ.

Аналогичным образом отнесется к оценке до-водов сторон и суд, поскольку исходя из ст. 108 ХПК никакие доказательства (в том числе подписанные акты выполненных работ) не имеют для хозяйствен- ного суда заранее установленной силы.

!

Андрей БОБКОВ, юрист, заместитель директора ЧУП «ГегаКонсалт»

УстаноВление арендной платы В белорУсских рУблях по кУрсУ иностранной Валюты

Вопрос:

Предприятие частной формы собственности (индивидуальный предприниматель) сдает в аренду офисное помещение. Может ли собственник установить арендную плату в бе- лорусских рублях, привязав ее к курсу иностранной валюты (евро, долл. США)?

?

Ответ:В настоящее время вопросы, связан-

ные с определением размера арендной платы, ре-гулируются следующими нормативными правовы- ми актами: ГК, Законом Республики Беларусь от 12.12.1990 № 460-XII «Об аренде», Указом Прези-дента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ № 518).

В силу ст. 298 ГК в денежном обязательстве мо- жет быть предусмотрено, что оно подлежит опла-те в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в

условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официаль-ному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены за- конодательством или соглашением сторон.

Статьей 585 ГК установлена обязанность арен-датора своевременно вносить плату за пользова- ние имуществом (арендную плату). Порядок, усло-вия и сроки внесения арендной платы определяют-ся договором аренды. В случаях когда договором

!


62январь 2011 № 1 (4)

они не определены, считается, что установлены по- рядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых об-стоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все аренду- емое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вно-симых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продук-ции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обус- ловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных до-говором затрат на улучшение арендованного иму- щества.

Стороны могут предусматривать в договоре арен- ды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установ- лено законодательством.

В соответствии со ст. 625 ГК договор аренды здания или сооружения должен содержать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о разме- ре арендной платы договор аренды здания или со-оружения считается незаключенным. В этом случае

правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются.

Таким образом, по общему правилу стороны вправе при заключении договора аренды устано-вить, что арендная плата подлежит оплате в бело-русских рублях в сумме, эквивалентной определен-ной сумме в иностранной валюте.

Вместе с тем в отношении имущества, находя-щегося в государственной собственности, а также при сдаче в аренду торговых мест на рынках и тор- говых объектах в торговых центрах особенности установления арендной платы предусмотрены Ука-зом № 518. Так, при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных по-мещений, их частей, находящихся в государствен-ной собственности, в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Бела-русь либо административно-территориальная еди-ница, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, изолированных поме- щений, а также при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах арендная плата вносится в белорусских рублях ис-ходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты (п. 3 Положения о порядке опреде-ления размеров арендной платы при сдаче в арен- ду капитальных строений (зданий, сооружений), изо-лированных помещений, их частей, утвержденного Указом № 518).

Андрей РЫБАЛКИН, судья хозяйственного суда г. Минска

распоряжение недВижимостью, полУченной по догоВорУ ссУды

Вопрос:

По договору ссуды физическое лицо (отец) передает недвижимость (офисное поме- щение) другому лицу (сыну), и последний, зарегистрированный в качестве индивидуаль-ного предпринимателя, сдает его в аренду третьим лицам. Законна ли передача в аренду недвижимости, полученной ранее по договору ссуды?

?

Ответ:Порядок предоставления имущества

в безвозмездное пользование, а также полномочия ссудополучателя определены в гл. 36 ГК. В данной

норме непосредственно не установлено право ссудо-получателя (лица, получившего имущество в безвоз-мездное пользование) сдать имущество в аренду.

!


63январь 2011№ 1 (4)

Вместе с тем в соответствии со ст. 391 ГК граж- дане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмо-трению сторон в порядке и пределах, предусмот- ренных законодательством (ст. 392 ГК).

На основании ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендода-телями могут быть также лица, управомоченные за-

конодательством или собственником сдавать иму-щество в аренду.

Таким образом, ссудополучатель вправе сдавать в аренду имущество, полученное по договору без- возмездного пользования, в случае если ссудода- тель предоставит ему соответствующее полномо-чие, которое должно быть отражено в указанном договоре.

кто должен обеспечиВать строительстВо материалами?

Вопрос:

Между заказчиком и строительной организацией заключен договор генподряда. Финан-сирование может быть разным (за счет бюджетных и (или) собственных средств).

В дальнейшем генподрядчик заключает с субподрядчиком договор субподряда. Можно ли включить в данный договор условие о проведении субподрядчиком тендеров (за-купок) по необходимым материалам?

?

Ответ:Отношения между заказчиком и под-

рядчиком регулируются ст. 658 ГК, согласно которой, если иное не предусмотрено договором, работа вы-полняется иждивением подрядчика — из его мате-риалов, его силами и средствами. Аналогичная нор-ма содержится в ст. 700 ГК, в которой указано, что обязанности по обеспечению строительства мате-риалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обес- печение строительства в целом или в определен- ной части осуществляет заказчик.

Исходя из п. 16 Правил заключения и исполне-ния договоров строительного подряда в догово-ре между заказчиком и подрядчиком необходимо указать распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструк-циями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости — и по проекти-рованию объекта.

Таким образом, в случае если в договоре прямо не указывается обязанность заказчика по обеспече-нию материалами, данная функция возлагается на подрядчика.

!

Андрей РЫБАЛКИН, судья хозяйственного суда г. Минска

В основном документе, регламентирующем по- рядок выбора поставщика (подрядчика, исполнителя) при строительстве объектов, а именно в Положении о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Бе-ларусь от 03.03.2005 № 235 (далее — Положение о порядке организации и проведения подрядных торгов), термин «товары» определен как оборудо-вание, инвентарь, материал, изделие, конструкция и другие материальные вещи, приобретаемые для строительства объекта.

Положение о порядке организации и проведе-ния подрядных торгов предусматривает обязатель- ное проведение торгов для выбора поставщика то- варов при финансировании объекта за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, госу-дарственных целевых бюджетных фондов, государ-ственных внебюджетных фондов, внешних государ-ственных займов и кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республи- ки Беларусь (далее — бюджетное финансирование строительства объекта) в случае поставки строи-тельных материалов, изделий, конструкций, инвен-


64январь 2011 № 1 (4)

таря и оборудования стоимостью 3 000 базовых величин и более, за исключением товаров, произ-водимых организациями Республики Беларусь по перечню* таких товаров, утверждаемому Советом Министров Республики Беларусь.

К обязательным случаям проведения перегово-ров для выбора поставщика товаров при бюджетном финансировании строительства объекта относятся:

поставки строительных материалов, изделий, кон- ●струкций, инвентаря и оборудования стоимостью каждого их вида менее 3 000 базовых величин, необходимых для строительства объектов стои-мостью 3 000 базовых величин и более;приобретение товаров, необходимых для строи- ●тельства объектов, стоимостью менее 3 000 ба-зовых величин.При финансировании строительства объекта за

счет средств, не относящихся к бюджетному финанси-рованию (за исключением средств иностранных ин- весторов), обязательными случаями проведения пе-реговоров для выбора поставщика товаров являются:

поставка товаров, используемых при строитель- ●стве объектов, производимых организациями Рес- публики Беларусь по перечню таких товаров, ут- верждаемому Советом Министров Республики Бе-ларусь;признание подрядных торгов по выбору постав- ●щика товаров, проведенных в установленном по-рядке, несостоявшимися из-за отсутствия необ-ходимого количества претендентов;

Владимир МАЙБОРОДА, юрист

использование подрядчиком — победителем под- ●рядных торгов товаров, являющихся продукцией его дочерних унитарных предприятий, дочерних и зависимых обществ.В указанных случаях обязанность подрядчика (суб-

подрядчика) по проведению торгов или переговоров следует из законодательства и может не оговари- ваться отдельно в договоре.

В п. 11 Положения о порядке организации и про-ведения подрядных торгов определено, что, если про- ведение подрядных торгов или переговоров при раз-мещении заказов, необходимых для строительства объектов, не является обязательным, инвестор (за-стройщик, заказчик), подрядчик вправе назначить и провести их в порядке, предусмотренном данным Положением.

Исходя из этого в отношении рассматриваемо- го случая можно сделать вывод о том, что если проведение торгов и (или) переговоров на постав-ку товаров для строительства объекта не является обязательным, но заказчик заинтересован, чтобы подрядчик осуществлял выбор поставщика това-ров, расходуя средства максимально эффектив- но, то целесообразно включить в договор подряда норму, предусматривающую применение подряд-чиком (субподрядчиком) при выборе поставщика товаров норм Положения о порядке организации и проведения подрядных торгов либо проведение процедур закупок товаров в ином оговоренном по-рядке.

раздел наследстВенного имУщестВа

Вопрос:

После смерти физического лица (отец) открылось наследство, состоящее из двухком- натной квартиры, в которой на день смерти проживали и были зарегистрированы отец и сын, а также садового домика. Завещания отец не оставил. Кроме упомянутого сына на-следником является также сын покойного от первого брака, в настоящее время прожива- ющий в другом городе, но также претендующий на вступление в наследство и свою долю в праве собственности на указанное недвижимое имущество. Каким образом можно осу- ществить раздел наследственного имущества? Кто из двоих сыновей имеет право пре-тендовать при разделе на квартиру отца?

?

* Указанный перечень отсутствует.


65январь 2011№ 1 (4)

Ответ:В случае когда завещание отсутству-

ет либо определяет судьбу не всего наследства, имеет место наследование по закону. В соответст- вии с ГК наследники по закону призываются к на- следованию в порядке очередности, предусмотрен-ной ст. 1057–1063 ГК.

Согласно ст. 1057 ГК наследниками по закону первой очереди являются дети, супруг и родители умершего. Таким образом, при отсутствии других наследников первой очереди братья наследуют в равных долях.

Как указано в ст. 1080 ГК, при недостижении на-следниками, принявшими наследство, соглашения о его разделе, выделе из него доли раздел произво-дится в судебном порядке. При этом суд, рассмат- ривая споры о разделе наследственного имущест- ва, будет исходить из того, что наследники, которые до открытия наследства пользовались неделимой вещью, жилым домом, квартирой (иным жилым помещением), входящими в состав наследства, имеют преимущественное право на их получение в натуре при наличии условий, предусмотренных ст. 1082 ГК.

!В силу ст. 1082 ГК наследники, для которых при-

надлежавшие наследодателю жилой дом, квартира или иное жилое помещение в течение года до от- крытия наследства являлись единственным местом постоянного проживания, имеют при разделе нас- ледства преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого поме-щения, а также находящихся в этом помещении до-машней утвари и предметов домашнего обихода. При этом несоразмерность имущества, о преиму- щественном праве на получение которого заявля-ет наследник на основании ст. 1082 ГК, его наслед-ственной доле устраняется передачей остальным наследникам другого имущества из состава нас- ледства либо иной компенсацией, в том числе вы- платой соответствующей денежной суммы.

Таким образом, в случае если один из братьев в течение года до открытия наследства постоянно проживал в квартире, собственником которой являл-ся его отец (наследодатель), этот сын имеет пре- имущественное право на получение в счет своей на-следственной доли двухкомнатной квартиры при со-блюдении вышеуказанных условий.

Елена РУБАНОВА, адвокат

залог праВа аренды земельного Участка

Вопрос:

Для обеспечения обязательств по кредитному договору инвестор передает в залог бан- ку капитальное строение, находящееся на арендованном земельном участке. Исходя из п. 1 ст. 47 Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» ипотека зда-ния или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо с одновременным залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответству- ющей части. Согласно ст. 50 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) пра- во аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заклю-чения договоров аренды земельных участков взималась плата. В соответствии со ст. 31 КоЗ, подп. 2.2 п. 2 Декрета Президента Республики Беларусь от 06.08.2009 № 10 «О созда-нии дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Декрет № 10) инвестор был освобожден от перечисления в республиканский бюджет арендной платы и платы за право заключения договора аренды земельного участ- ка. Что в таком случае делать с залогом на земельный участок? Необходимо ли за-логодателю (арендатору) компенсировать всю плату за право заключения догово- ра аренды земельного участка, как это было ранее?

?


66январь 2011 № 1 (4)

Ответ:В соответствии с абзацем двадцать

первым части первой п. 6 Указа Президента Рес- публики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (далее — Указ № 667) без аукциона предоставление земель- ных участков для строительства объектов, предус- мотренных инвестиционным проектом, инвесторам и (или) организациям, в установленном порядке соз-данным в Республике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, осуществляется после заключе-ния инвестиционного договора между инвестором и Республикой Беларусь и его регистрации в Госу-дарственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь. На основании части четвер- той п. 6 Указа № 667 плата за заключение договора аренды не взимается. Аналогичная норма содержит- ся в абзаце тринадцатом части десятой ст. 31 КоЗ.

Исключительный перечень льгот, предоставля- емых инвесторам в связи с заключением инвести-ционного договора, определен подп. 2.2 п. 2 Дек- рета № 10.

Ни данным документом, ни нормами Указа № 667, КоЗ либо иных нормативно-правовых актов не уста- новлено изъятий из общего правила о возможно-сти осуществления сделок с правом аренды после внесения платы за него. Положения части второй ст. 48 КоЗ, закрепляющей недействительность в числе прочих сделок по предоставлению в залог права аренды участков, находящихся в государст- венной собственности, плата за право заключения договора в отношении которых не взималась, также распространяются на все указанные сделки.

Как определено абзацем четвертым части пер-вой подп. 1.2 п. 1 Декрета № 10, инвестиционный договор заключается на основании решения Сове- та Министров Республики Беларусь по согласова- нию с Президентом Республики Беларусь в случаях предоставления инвестору льгот и преференций, не установленных законодательными актами, Декре-том № 10 и иными решениями Президента Республи-ки Беларусь, в том числе по вопросам приватизации. На практике, если между инвестором и Республикой Беларусь достигается соглашение о предоставлении инвестору дополнительных льгот и преференций, не предусмотренных законодательством, решением Пре-

!зидента Республики Беларусь в отношении конкрет-ного инвестиционного проекта вводится перечень со-ответствующих льгот и преференций.

Таким образом, в описанной ситуации для пере-дачи в залог права аренды земельного участка одно-временно с ипотекой находящегося на данном участ- ке капитального строения необходимо внести плату за заключение договора аренды земельного участка, если иное не установлено принятым перед подписа- нием инвестиционного договора Указом Президента Республики Беларусь по вопросам реализации дан- ного проекта.

Нам известен только один Указ Президента, ко-торым инвестор был освобожден от внесения пла- ты за право заключения договора для целей ипо- теки капитальных строений, — Указ Президента Республики Беларусь от 11.05.2010 № 243 «Об ус- ловиях строительства многофункционального ком-плекса в г. Минске».

Абзацем третьим подп. 2.4 п. 2 Директивы Пре-зидента Республики Беларусь от 31.12.2010 № 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь» предусмотрена возможность освободить юридические лица и индивидуальных предпринима-телей от внесения платы за право заключения до-говора аренды земельного участка при передаче в залог капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитально- го строения, расположенного на арендованном зе-мельном участке, плата за право заключения дого- вора аренды которого не взималась.

Однако согласно определению Директива Прези-дента Республики Беларусь — это указ программно-го характера, издаваемый Главой государства в це- лях системного решения вопросов, имеющих при-оритетное политическое, социальное и экономиче-ское значение.

Таким образом, пока не будут внесены измене- ния в соответствующие акты законодательства, тяже-ло судить о правоприменительной практике, которая будет складываться при передаче в залог земельных участков, плата за заключение договора аренды по которым не взималась.

Максим ЛАШКЕВИЧ, заместитель директора инженерной и проектной организации «СИ плюс» СООО

трудовые отношения

67январь 2011№ 1 (4)

емых специалистами с высшим образованием, не менее 3 лет;инженера по охране труда (без категории) — выс- —шее техническое образование без предъявления требований к стажу работы или среднее специ-альное образование и стаж работы в должности техника 1-й категории не менее 3 лет либо в дру-гих должностях, замещаемых специалистами со средним специальным образованием, и стаж ра-боты не менее 5 лет.Из указанных квалификационных характеристик,

других нормативных правовых актов Министерства труда Республики Беларусь и действующего ГОСТ следует, что под специалистом по охране труда в первую очередь понимается инженер по охране тру-да, то есть технический специалист.

Как определено в ст. 227 ТК, ст. 16 Закона об охра-не труда, служба охраны труда (специалист по охра-не труда) организует работу в области охраны труда в соответствии с действующим законодательством. Эти нормы права однозначно указывают на то, что при обучении специалиста по охране труда зна-чительное внимание должно быть уделено право-вой подготовке. Поэтому является очевидным, что норма об обязательном техническом образовании не в полной мере отвечает реалиям и отчасти уста-рела. На современном этапе речь следует вести о том, что специалист по охране труда должен быть профессионалом на стыке двух отраслей и иметь в равной степени высокую профессиональную подго- товку как в гуманитарных, так и в технических дис- циплинах.

Квалификационные требования к специалисту по охране труда

Образование и стаж работы — основные требо-вания, которые предъявляются сегодня к спе-

циалисту по охране труда при приеме на работу.В силу п. 1.7 ГОСТ к замещению должности инже-

нера по охране труда допускаются лица, имеющие диплом о присвоении квалификации инженера по охране труда или стаж работы в этой должности (спе-циальности) не менее одного года. Лица, впервые вступившие в должность инженера по охране труда и не имеющие соответствующего диплома или стажа, должны пройти обучение по безопасности труда по специальным программам на курсах при институтах и факультетах повышения квалификации или других учреждениях до исполнения должностных функций.

В соответствии с Квалификационным справочни-ком должностей служащих для всех отраслей про-мышленности, утвержденным постановлением Ми-нистерства труда Республики Беларусь от 08.12.1997 № 112, инженер по охране труда относится к группе специалистов и должен иметь при назначении на должность:

инженера по охране труда 1-й категории — выс- —шее техническое образование и стаж работы в должности инженера по охране труда 2-й катего-рии не менее 3 лет;инженера по охране труда 2-й категории — выс- —шее техническое образование и стаж работы в должности инженера по охране труда или на дру- гих инженерно-технических должностях, замеща-

Нанимателю чрезвычайно важно с самого начала деятель-ности строительной организации принять меры для обес- печения здоровых и безопасных условий труда (ст. 41 Кон-

ституции Республики Беларусь).В журнале «Юрист в строительстве» № 3 за 2010 г. мы рассмо-трели основные обязанности работодателей по охране труда (обес- печение безопасности, повышение квалификации и проверка зна-ний, расследование несчастных случаев на производстве и др.), первоочередные меры по охране труда, их последовательность, а также задачи кадровой службы предприятия в организации охра- ны труда.Продолжение статьи Л. Дроздова посвящено вопросам организа-ции службы охраны труда на создаваемом предприятии.

неКоторые вопросы охраны труда на стадии создания строительной организации

Леонид ДРОЗДОВ

Окончил юридический факультет Гомельского государственного

университета им. Ф. Скорины. С 2002 г. работает ведущим юрисконсультом

в ОАО «Дорожно-строительный трест № 2, г. Гомель».

(Окончание. Начало в № 3 за 2010 г.)


68январь 2011 № 1 (4)

К этому его обязывает необходимость занимать-ся подготовкой значительного количества локальных нормативных правовых актов и владеть в совершен-стве знаниями в области законодательства о труде и охране труда, которое на сегодняшний день насчи- тывает около 200 нормативных правовых документов.

организация службы охраны труда

Типовое положение о службе охраны труда орга-низации утверждено постановлением Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь от 24.05.2002 № 82. Пунктом 5 данного Типового поло-жения предусмотрено, что служба охраны труда ор-ганизации является самостоятельным структурным подразделением и подчиняется непосредственно руководителю организации или одному из его за-местителей, назначенному ответственным за орга-низацию работы по охране труда.

По своему статусу служба включается в состав основных производственно-технических подразде- лений организации, и ее решения, принятые в пре- делах предоставленных прав и полномочий, являют-ся обязательными для выполнения руководителями и другими работниками всех подразделений орга- низации.

Служба осуществляет свою деятельность во вза- имодействии:

со структурными подразделениями организации, —включая медико-санитарную часть, здравпункт(ы), инженерно-врачебные бригады, другие формиро- вания организации (далее — подразделения), а так- же профсоюзом(ами) или иным представитель-ным органом работников, службой охраны труда вышестоящей организации (при ее наличии);с органами государственного управления охра- —ной труда, надзора и контроля, государственной экспертизы условий труда, инспекцией труда профсоюзов, медицинскими, научно-исследова- тельскими, проектно-конструкторскими и други- ми организациями в соответствии с законода-тельством.Порядок взаимодействия службы с подразделе-

ниями, их полномочия, а также обязанности, ответ-ственность и права соответствующих должностных лиц и специалистов организации в решении вопро-сов охраны труда устанавливаются системой управ-ления охраной труда (положением об организации работы по охране труда), другими локальными нор-мативными правовыми актами.

Пункт 1.6 ГОСТ обязывает руководителей пред-приятий и учебных заведений обеспечивать комплек-тование служб охраны труда соответствующими спе-

циалистами и систематически повышать их квали- фикацию не реже одного раза в 5 лет.

распределение обязанностей в области охраны труда

На этапе создания строительной организации работодатель должен издать все необходимые ло-кальные документы по охране труда.

В первоочередном порядке приказами должны быть назначены:

должностное лицо (руководитель или его заме- ●ститель), ответственное за обеспечение безопас-ных условий труда и охраны труда и безопасное производство работ по предприятию в целом;должностные лица, ответственные за безопас- ●ное производство работ на отдельных участках или в подразделениях предприятия;должностное лицо, ответственное за электрохо- ●зяйство строительной организации, и лицо, заме-щающее его в период отсутствия;должностные лица, ответственные за безопасную ●эксплуатацию объектов повышенной опасности;другие ответственные лица в соответствии с тре- ●бованиями правил по охране труда и иных норма-тивных актов.Действующим законодательством предусмотре-

но, что работодатель или уполномоченный им руко-водитель (должностное лицо), виновный в нарушении требований законодательства и иных нормативных правовых актов об охране труда, не обеспечив- ший здоровые и безопасные условия труда, привле- кается к административной и (в случаях, предусмо-тренных законодательством) уголовной ответствен-ности.

Работодатель — руководитель предприятия, как правило, не в состоянии единолично реализовать все обязанности в области охраны труда, которые воз- ложены на него в соответствии со ст. 226 ТК. Поэтому в его интересах распределить их между должност-ными лицами предприятия.

Обязанности в области охраны труда возлагают- ся на руководителя и должностных лиц соответству-ющим приказом или распоряжением. При этом от-ветственность за безопасное производство работ в целом по организации возлагается на работодателя или его заместителя, а ответственность по отдельным участкам работ или подразделениям — на иных долж-ностных лиц, осуществляющих руководство участка- ми, цехами и т.д.

Для систематизации деятельности в области охра-ны труда в строительной организации с учетом слож- ности производства, удаленности объектов, количе-ства должностных лиц — руководителей работ целе-


69январь 2011№ 1 (4)

сообразно в положении об охране труда определить систему взаимодействия работодателя (руководите-ля), его заместителей, руководителей работ в обла-сти обеспечения безопасного производства работ и контроля за выполнением работниками требований безопасности.

должностная инструкция и охрана труда

Обязанности должностных лиц по охране труда должны быть конкретизированы должностной инст- рукцией.

В ст. 19 ТК закреплено, что трудовой договор дол-жен содержать в качестве обязательных сведения и условия о трудовой функции — работе по одной или нескольким профессиям, специальностям, должно-стям с указанием квалификации в соответствии со штатным расписанием нанимателя, функциональны-ми обязанностями, должностной инструкцией.

Из-за непрофессионального подхода к разработ- ке должностных инструкций на практике достаточно часто возникают трудовые споры между работником и нанимателем. Причиной этих споров является так- же несоответствие квалификации самого работника и порученных ему обязанностей, определенных долж- ностной инструкцией.

Термин «должностная инструкция» упоминается только в двух статьях ТК (ст. 19, 194), однако каких-либо установленных законодательных требований к содержанию должностных инструкций не существует.

Порядок разработки и утверждения должностной инструкции устанавливается в организации в соот-ветствии с коллективным договором (соглашением) или нанимателем самостоятельно. На практике ре-комендуется использовать унифицированную фор-му должностной инструкции, например Унифициро-ванную систему организационно-распорядительной документации, утвержденную приказом директора Департамента по архивам и делопроизводству Мини-стерства юстиции Республики Беларусь от 14.05.2007 № 25.

При разработке должностных инструкций, как пра-вило, специалисты кадровых служб пользуются тек-стами (образцами) примерных должностных инст- рукций.

Нечеткая конкретизация должностных обязанно-стей по охране труда является главным недостатком большинства образцов должностных инструкций. По сравнению с общими обязанностями работников, включенными в состав ст. 53 ТК и текст примерного трудового договора, обязанности по охране труда, указанные в ст. 232 ТК, ст. 13 Закона об охране тру- да, конкретны, содержательны и, по нашему мнению, могут быть воспроизведены как в должностных ин-

струкциях работников, так и в тексте трудового дого-вора (контракта).

Но это лишь минимальный объем требований к работнику по охране труда. Любая должностная ин-струкция, в которой отсутствуют нормы, закреплен-ные в ст. 232 ТК (для рабочих профессий) и ст. 13 За-кона об охране труда (для инженерно-технических работников, в подчинении которых имеются работ-ники), на наш взгляд, не может быть признана исчер-пывающим образом сформулированной и в полном объеме соответствующей действующему трудовому законодательству.

Для более детального указания должностных обя-занностей при составлении должностных инструкций рекомендуем воспользоваться следующими докумен-тами:

Правилами по охране труда при строительстве, ●реконструкции, ремонте и содержании автомо-бильных дорог, утвержденными постановлением Министерства транспорта и коммуникаций Рес- публики Беларусь и Министерства труда и соци- альной защиты Республики Беларусь от 25.07.2002 № 5-д/106;Правилами охраны труда на автомобильном транс- ●порте, утвержденными постановлением Мини- стерства транспорта и коммуникаций Республики Беларусь и Министерства труда и социальной за-щиты Республики Беларусь от 01.03.2002 № 5/20. И те и другие правила уже утратили силу, но в дей-

ствующих документах должностные обязанности по охране труда не детализированы. Поэтому при орга-низации службы охраны труда и разработке долж-ностных инструкций для работников целесообразно обращаться к утратившим силу документам.

Должностные инструкции также очень часто ста-новятся объектом проверок, особенно в связи с мас-совым внедрением на предприятиях международ- ных стандартов ИСО 9001-2001, ИСО 14001-2005, СТБ 18001-2009 (OHSAS 18001-1999).

Однако у каждого контролирующего органа свое представление о том, что должно быть прописано в должностной инструкции. Поэтому, на наш взгляд, следовало бы принять нормативный правовой акт, регламентирующий содержание, порядок разработ- ки и утверждения должностных инструкций, как это сделано, к примеру, в отношении инструкций по охра- не труда.

инструкция по охране труда

Другой локальный нормативный правовой акт — инструкция по охране труда — играет не менее важ- ную роль в вопросах обеспечения здоровых и безо-пасных условий труда.


70январь 2011 № 1 (4)

Основным документом, регулирующим порядок разработки, согласования и утверждения инструк-ций по охране труда, в настоящее время является Инструкция о порядке принятия локальных норма-тивных правовых актов по охране труда для профес-сий и отдельных видов работ (услуг), утвержденная постановлением Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь от 28.11.2008 № 176.

Работодатели, не наделенные правом принятия локальных нормативных правовых актов, руководст- вуются соответствующими типовыми инструкциями по охране труда.

Отраслевые типовые инструкции по охране труда разрабатывают и принимают в пределах своей ком-петенции республиканские органы государственно- го управления, осуществляющие регулирование и управление в соответствующих отраслях (сферах дея-тельности), по согласованию с Министерством труда и социальной защиты Республики Беларусь.

Межотраслевые типовые инструкции по охране труда утверждает самостоятельно или совместно с республиканскими органами государственного управления Министерство труда и социальной за- щиты Республики Беларусь.

Работодателем должны быть разработаны и при-няты инструкции по охране труда для профессий и отдельных видов работ (услуг), выполняемых в орга-низации работниками различных профессий и долж-ностей (например, погрузочно-разгрузочных работ, работ с электроинструментом и т.п.), а также для работ, выполнение которых связано с повышенной опасностью (например, работ на высоте, в резер-вуарах, колодцах и других емкостных сооружениях и т.п.).

Инструкции по охране труда разрабатываются на основе нормативных правовых актов, в том чис- ле технических нормативных правовых актов, требо-вания которых должны соблюдаться в организации, а также требований по охране труда, изложенных в

технологической документации, технической доку- ментации на оборудование, эксплуатируемое в ор-ганизации, с учетом специфики деятельности орга-низации, конкретных условий производства работ, оказания услуг.

В инструкцию по охране труда включаются только те требования, которые относятся к охране труда и выполняются самими работающими.

Положения инструкций по охране труда не долж- ны противоречить нормативным правовым актам, техническим нормативным правовым актам, содер-жащим требования по охране труда.

Работодатель обеспечивает изучение инструкций по охране труда работающими (проведение инструк-тажа по соответствующим инструкциям) до начала работ (оказания услуг).

проведение вводного инструктажа

Для проведения вводного инструктажа со всеми вновь принимаемыми на работу руководитель орга-низации должен утвердить программу или инструк-цию проведения вводного инструктажа, которая раз- рабатывается с учетом специфики деятельности ор-ганизации на основании Типового перечня вопросов программы вводного инструктажа по охране труда, являющегося приложением к Инструкции о порядке подготовки (обучения), переподготовки, стажировки, инструктажа, повышения квалификации и провер-ки знаний работающих по вопросам охраны труда, утвержденной постановлением Министерства тру-да и социальной защиты Республики Беларусь от 28.11.2008 № 175.

Из 5 видов инструктажей только один — ввод- ный — отнесен законодательством к должностным обязанностям специалиста по охране труда, все дру-гие проводятся непосредственными руководителями работников (начальниками участков, цехов и т.д.). Юс

законотворчество

71январь 2011№ 1 (4)

фондом урегулированы в гл. 3 проекта ЖК. При этом в отличие от действующего ЖК определено, какие по-мещения не включаются в состав жилищного фонда. К ним, в частности, отнесены:

помещения, предназначенные для сезонного ●и (или) временного проживания (дачные и садо-вые домики, номера в санаториях, профилакто-риях, домах отдыха, гостиницах);самовольно построенные объекты независимо от ●факта их использования для проживания и т.п.

Использование жилого помещения

Вопросы назначения и использования жилого по-мещения, переустройства и (или) перепланировки по- мещений, перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое отражены в гл. 4 проек- та ЖК. В частности, если по действующему ЖК толь- ко непригодные для проживания жилые помещения могут быть переоборудованы для использования в других целях либо снесены, то в проекте предусмат- ривается, что по решению городских, районных ис-полнительных и распорядительных органов, админи-страций районов в городах одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, а также жилые помещения, расположенные на первом эта- же многоквартирного жилого дома, в том числе при-годные для проживания, могут быть переведены в нежилые по заявлению их собственника с соблюде-нием правил градостроительства, природоохранных,

Новая редакция ЖК (далее — проект ЖК) состоит из 6 разделов, 34 глав и 233 статей.

В проекте ЖК определены:состав жилищного фонда и управление им, в том ●числе вопросы содержания, использования и рас-поряжения (купля-продажа, ипотека и др.);права и обязанности граждан и организаций в об- ●ласти жилищных отношений, а также гарантирова- на защита их прав в области жилищных отношений;состав платежей и порядок платы за жилищно- ●коммунальные услуги и пользование жилыми по-мещениями;вопросы учета граждан, нуждающихся в улучше- ●нии жилищных условий, и предоставления жилых помещений;вопросы предоставления жилых помещений го- ●сударственного жилищного фонда;особенности регулирования жилищных отноше- ●ний с участием военнослужащих;порядок приватизации жилых помещений; ●вопросы приобретения и осуществления права ●собственности на жилые помещения.Кроме того, в данном проекте урегулирован поря-

док создания и деятельности организаций застрой-щиков и товариществ собственников, в том числе вопросы отношений собственности при совместном домовладении, и ряд других вопросов в области жи-лищных отношений.

состав жилищного фондаСостав жилищного фонда, вопросы государствен-

ного учета жилых помещений, управления жилищным

C момента принятия в 1999 г. ЖК началась работа над со-вершенствованием жилищного законодательства, резуль-татом которой явилась подготовка нового проекта дан-

ного Кодекса.В последнее время законодателем был принят ряд основополага- ющих нормативных документов, регулирующих наиболее важные жилищные правоотношения, однако действующий Кодекс соот-ветствующей корректировке не подвергался.В связи с этим появилась необходимость систематизации норма-тивных правовых актов, действующих в сфере жилищных отно-шений, путем объединения (кодификации) их в единый норматив-ный правовой акт, которым является проект нового ЖК.

комментарИй к проекту ЖИлИщного кодекса республИкИ беларусь

Наталья КАЧАН

Окончила юридический факультет БГУ в 1982 г. Работала в системе жилищно-

коммунального хозяйства. С 2000 г. — начальник управления

юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального

хозяйства Республики Беларусь.


72январь 2011 № 1 (4)

санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов.

права и обязанности лиц в области жилищных отношений

Права и обязанности граждан и организаций в об- ласти жилищных отношений, основания для возник- новения права пользования жилыми помещениями отражены в гл. 5 проекта ЖК. В данной главе изложен исчерпывающий перечень запретов для граждан и организаций в области жилищных отношений. В част-ности, к таким запретам отнесены:

переоборудование или реконструкция вентиля- ●ционных шахт и каналов;курение во вспомогательных помещениях много- ●квартирных жилых домов;загромождение лестничных клеток, коридоров, ●проходов и других вспомогательных помещений жилого дома и т.д.

внесение платы за жилищно-коммунальные услуги

В гл. 6 проекта ЖК урегулированы вопросы по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и пользование жилым помещением, определена ее структура. Так, предусмотрено, что для собственни-ка жилого (нежилого) помещения в многоквартирном жилом доме, члена организации застройщиков, арен-датора жилого помещения, нанимателя (арендатора) объекта долевого строительства плата за жилищно-коммунальные услуги включает плату за техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги, иные жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии с заключен-ными договорами. Для нанимателя жилого помеще-ния государственного жилищного фонда дополни-тельно к вышеназванным платежам включена плата за пользование жилым помещением.

распоряжение жилыми помещениями

В гл. 8 проекта ЖК отражены вопросы заключе-ния, изменения, прекращения и расторжения дого-воров найма жилых помещений государственного жилищного фонда, их регистрации, признания до-говора найма жилого помещения государственного жилищного фонда недействительным, установлен срок договора найма жилого помещения, в том чис- ле договора найма (аренды) объекта долевого стро- ительства, определены требования, предъявляемые к жилому помещению, предоставляемому по дого-

вору найма жилого помещения. Предусмотрено, что нанимателями жилого помещения могут быть только граждане, определены права и обязанности членов семьи (бывших членом семьи) нанимателя жилого помещения, в том числе временно отсутствующих.

Как установлено в гл. 9 проекта ЖК, договорами, предусматривающими передачу дольщику в пользо-вание и владение объекта долевого строительства, являются (по соглашению сторон) договор найма, аренды, безвозмездного пользования, иной договор, предусматривающий передачу дольщику в пользо-вание и владение объекта долевого строительства, определен порядок их заключения и срок действия.

выселение граждан из жилых помещений

Вопросы выселения граждан из жилых помеще-ний, как с предоставлением им другого жилого по- мещения, так и без его предоставления, отражены в гл. 14 проекта ЖК.

Учитывая, что в республике имеется значитель- ное количество граждан, которые являются непла-тельщиками жилищно-коммунальных услуг, необхо-димо принятие к ним мер, позволяющих решать воп- рос погашения ими задолженности за указанные ус- луги. Для решения данного вопроса в отношении нанимателей жилого помещения государственного жилищного фонда и членов их семей предусмотрено, что в случае их уклонения без уважительных причин в течение не менее 6 месяцев подряд от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги они могут быть выселены в судебном порядке с предоставле- нием им жилого помещения по общей площади ме- нее занимаемого и (или) уступающего ему по своим потребительским качествам с соблюдением вида ра-нее заключенного договора найма и срока действия (если такой срок устанавливался), в том числе вне пределов данного населенного пункта, либо могут быть подвергнуты в судебном порядке принудитель-ному обмену занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение по общей площади менее за-нимаемого, в котором по договору найма жилого по-мещения государственного жилищного фонда про-живают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из даты их принятия на такой учет.

приобретение права собственности и принудительное отчуждение

В гл. 29 проекта ЖК урегулированы вопросы при-обретения и осуществления права собственности на жилые помещения, в том числе определены основа-


73январь 2011№ 1 (4)

Так, определены органы управления, в том числе высший орган управления, его компетенция, а так-же компетенция правления организации застрой-щиков и председателя правления организации за-стройщиков, ревизионной комиссии (ревизора), ре- гламентирован порядок внесения взносов членами организации застройщиков, урегулированы воп- росы прекращения членства и исключения из орга- низации застройщиков, права и обязанности орга- низации застройщиков и ее членов, права и обязан-ности членов семьи организации застройщиков и ряд других вопросов создания, деятельности и прекращения деятельности организации застрой-щиков.

совместное домовладение

В гл. 32–34 проекта ЖК рассмотрены вопросы возникновения и прекращения совместного домо- владения, осуществления права собственности как на жилые и нежилые помещения, так и на общее имущество собственников жилых помещений в мно- гоквартирном жилом доме. В частности, опреде- лены:

обязанности собственника по содержанию и ре- ●монту недвижимого имущества многоквартир- ного жилого дома, управлению недвижимым иму-ществом совместного домовладения, в том чис- ле порядок выбора способа управления недви-жимым имуществом многоквартирного жилого дома, порядок проведения общего собрания соб- ственников по выбору способа управления не-движимым имуществом многоквартирного жи-лого дома, организации и деятельности товари-ществ собственников, в том числе государствен-ной регистрации товарищества собственников, членства в товариществе собственников;органы управления товариществом собствен- ●ников, компетенция общего собрания и правле-ния товарищества собственников. Кроме того, в указанных главах урегулированы вопросы конт- роля как за финансово-хозяйственной деятель-ностью, так и за созданием и деятельностью то-варищества собственников, реорганизации или ликвидации товарищества собственников и др.Проектом вносятся изменения и дополнения в ГК

(п. 1 ст. 274), которыми предусматривается, что вла-дение и пользование общим имуществом в много- квартирном доме, находящемся в долевой собствен-ности, осуществляется в порядке, определенном жи-лищным законодательством. Также ГК дополняется ст. 275, устанавливающей, что жилое помещение может быть изъято у собственника в случаях и по-рядке, предусмотренных жилищным законодатель-ством. Юс

ния для приобретения права собственности на жилое помещение и правомочия по осуществлению права собственности на жилые помещения, раздела жилого помещения, права граждан и организаций при сносе жилого дома, квартиры в блокированном или много-квартирном жилом доме в связи с изъятием земель-ного участка для государственных нужд, при утрате квартиры в блокированном или многоквартирном жи- лом доме и др.

В данной главе также решен вопрос и в отноше-нии собственников жилых помещений, которые ис-пользуют жилое помещение не по назначению, на-рушают правила пользования жилым помещением, в том числе без уважительных причин не участвуют в расходах по содержанию и ремонту общего имуще-ства собственников в многоквартирном жилом доме. Предусматривается, что местный исполнительный и распорядительный орган может обратиться в суд о понуждении собственника к отчуждению жилого по-мещения. В случае принятия решения судом жилое помещение должно быть отчуждено собственником в течение года с момента вступления в законную силу решения суда. В случае если в течение года жи-лое помещение не будет отчуждено собственником, оно подлежит принудительной продаже с публичных торгов и бывшему собственнику местным исполни-тельным и распорядительным органом передается в собственность другое жилое помещение, выпла-чивается стоимость проданного жилого помещения за вычетом стоимости передаваемого в собствен-ность жилого помещения, затрат на отчуждение и погашение задолженности по платежам за жилищно-коммунальные услуги.

У граждан, собственников жилых помещений, все- ливших в жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности, своих членов семьи, которые в процессе совместного проживания в жилом поме- щении стали бывшими членами семьи, возникает много затруднительных ситуаций в части лишения таких бывших членов семьи права пользования жи-лым помещением. Поэтому предусматривается, что бывший член семьи собственника жилого помеще-ния, не имеющий доли в праве собственности на это жилое помещение, может быть выселен из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено письменным соглашением о по-рядке пользования жилым помещением между соб-ственником и бывшим членом его семьи.

деятельность организации застройщиков

В гл. 30 проекта ЖК отражены вопросы созда-ния и деятельности организации застройщиков.

международный опыт

74январь 2011 № 1 (4)

Применительно к инвестициям в недвижимость подвидом ПИФ являются инвестиционные фонды недвижимости, которые, как правило, являются за-крытыми, то есть паи в таких ПИФ продаются при формировании фонда. ЗПИФН состоит из имущест- ва, переданного в доверительное управление управ-ляющей компании, и имущества, полученного в про-цессе такого управления.

Право владельца пая на часть имущества фон- да, а также право погашения (выкупа) принадлежа-щего пая на основании правил фонда удостоверя- ются именной ценной бумагой, именуемой инвести-ционным паем. Каждый инвестиционный пай предо-ставляет его владельцу одинаковый объем прав. Учет прав владельцев инвестиционных паев осуществля-ется независимой организацией, ведущей соответ-ствующий реестр.

При образовании ЗПИФН участники, если это предусмотрено инвестиционной декларацией фон-да, имеют право передать в доверительное управ-ление не только деньги, но и ценные бумаги, недви-жимость и права на нее.

Главной особенностью налогообложения ПИФ, в том числе ЗПИФН, является то, что он не являет-ся юридическим лицом и соответственно не может рассматриваться как налогоплательщик. В практи- ческом плане это означает отложенное налогообло-жение по налогу на прибыль для пайщиков и воз-можность получения дополнительного экономиче-ского эффекта за счет реинвестирования в новые проекты доходов, полученных от реализации про-ектов в сфере недвижимости.

понятие о ЗпИФн

Идея создания фондов недвижимости зароди-лась в западных странах. За рубежом такие

фонды существуют уже более 100 лет и называются Real Estate Investment Trusts (REITs). Паевые инве-стиционные фонды (далее — ПИФ) недвижимости, характерные для России, во многом похожи на них.

Любой фонд недвижимости должен соответство-вать следующим требованиям:

допускается переход прав собственности на паи; —количество участников — не менее 100 пайщиков; —на выплату дивидендов направляется не менее —90 % прибыли фонда; в недвижимость инвестировано не менее 75 % —чистых активов фонда; 75 % совокупного дохода фонда составляют —арендные платежи или плата за ипотечный кре-дит. Если говорить о российском опыте, то законода-

тельство устанавливает возможность создания ПИФ, под которым понимается имущественный комплекс, основанный на доверительном управлении имущест- вом фонда специализированной управляющей ком-панией с целью увеличения стоимости имущества фонда и формируемый без образования юридиче-ского лица. Таким образом, подобный фонд фор-мируется из денег инвесторов (пайщиков), каждому из которых принадлежит определенное количество паев. ПИФ создаются для получения прибыли на объединенные в фонд активы и ее распределения между инвесторами (пайщиками) пропорционально количеству паев.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (да-лее — ЗПИФН) — это фонд, который состоит из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компа-

нии, и имущества, полученного в процессе такого управления. ЗПИФН позволяет привлекать средства в строительные проекты со стороны таких инвесторов, которые не могут напрямую вкла-дывать средства в недвижимость (страховые организации) или не имеют достаточных для этого средств (мелкие инвесторы). Мировой опыт по аккумулированию средств мелких инвесторов для инвестиций в значимые проекты, связанные с недвижимостью, мо-жет быть полезным для изучения и возможного применения в Респуб- лике Беларусь.

паевые ИнвестИцИонные Фонды недвИжИмостИ

Сергей ЛИТОВКО

Окончил юридический факультет БГУ. Работал в правоохранительных органах. Преподаватель юридического факультета БГУ.Практикующий юрист.


75январь 2011№ 1 (4)

преимущества ЗпИФн

Выделяют следующие преимущества ЗПИФН:диверсификация инвестиционных рисков даже ●для минимальных инвестиций (деньги вклады-ваются не в один, а в несколько активов);контроль над деятельностью управляющей ком- ●пании со стороны государства;прозрачная инфраструктура, средства пайщиков ●отделены от средств управляющей компании и хранятся в специализированном депозитарии;отсутствие части рисков, присущих самостоя- ●тельному инвестированию в недвижимость (на-пример, риска юридической чистоты сделки).

недостатки фондов недвижимости

Однако ЗПИФН имеют и недостатки:информационная закрытость (по сравнению с ●другими типами ПИФ данные фонды считаются менее прозрачными для пайщиков);высокая плата, которую требует управляющая ●компания вне зависимости от результата дея-тельности ПИФ;отсутствие действенного контроля за инвести- ●циями управляющей компанией со стороны ин-вестора.

Федеральная антимонопольная служба Рос-сийской Федерации (далее — ФАС) обна-

ружила нарушения в деятельности управляющей ком-пании «Тройка Диалог» (далее — УК). Действия УК по размещению информации о доверительном управлении активами были признаны ФАС «актами недобросовестной конкуренции в части введения в заблуждение в отношении потребительских свойств оказания услуг доверительного управления актива-ми» в силу п. 2 части первой ст. 14 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конку- ренции». Так, ФАС заявила, что компания допускала нарушение сроков предоставления отчетности заяви-телям, данные в ее отчетах были неточными или не соответствующими действительности.

На основании обращения 4 граждан ФАС возбу-дила административное дело в отношении УК. Дан-ные клиенты передали УК средства в доверительное управление, однако во время кризиса потерпели убыт- ки, которые превысили уровень падения биржевых показателей. В частности, один из пострадавших кли-ентов УК рассказал, что в апреле 2008 г. доверил ор- ганизации 400 тыс. долл. США и во время кризиса эти средства, находящиеся под управлением УК, обес- ценились на 95 %.

Как утверждают заявители, УК с ними не согла- совывала свои инвестиционные действия и принима- ла решения без учета их мнения*.

Пример.

* Народ против УК // Журнал РБК. — 2010. — № 10. — С. 69–74.

виды ЗпИФн

Законодатель не выделяет виды ПИФ на основа-нии категорий недвижимости.

В мировой практике различают 3 большие груп-пы фондов недвижимости:

1) акционерные фонды (equity REITs);2) ипотечные фонды (mortgage REITs);3) гибридные фонды (hybrid REITs). Акционерные фонды инвестируют в объекты ком-

мерческой недвижимости, осуществляя ее покупку и последующее развитие для получения большего дохода в будущем. Доход акционерных фондов скла-дывается из арендной платы и других текущих пла- тежей. Например, большинство фондов на амери- канском рынке (более 96 %) являются акционерны-ми, их также можно назвать рентными фондами.

Ипотечные фонды способствуют выдаче ипотеч-ных кредитов, выкупают предметы залога, кредитуют собственников недвижимости, а также приобретают ипотечные ценные бумаги. Их доход составляют пла-тежи по ипотеке.

Гибридные (смешанные) фонды недвижимости представляют собой сочетание ипотечных и акцио-нерных фондов.

Возможна и другая классификация фондов не-движимости. Так, выделяют 3 группы:

1) публичные фонды (publicly traded REITs), паи которых торгуются на фондовых биржах;

2) фонды, паи которых торгуются на внебирже- вом рынке (non-exchange traded REITs). Часто уста-навливается, что по прошествии определенного ко-личества лет (как правило, 10 лет) с момента созда-ния фонда он должен быть ликвидирован или пере-веден в категорию публичных фондов;

3) частные фонды (private REITs), которые созда-ются в соответствии с потребностями конкретных заказчиков.

В Российской Федерации выделяют 4 типа ЗПИФН:

1) рентные (зарабатывают на сдаче в аренду ком-мерческой, производственной и торговой недвижи-мости);

2) строительные (осуществляют реализацию про-ектов строительства и реконструкции жилья, объек- тов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей эксплуатации или продажи);

3) девелоперские (занимаются изменением и улучшением объектов недвижимости, их доход — это разница между стоимостью объекта до и после изменений);

4) земельные (получают доход за счет удорожа-ния земли, их деятельность состоит в приобретении земельных участков с целью повышения стоимости


76январь 2011 № 1 (4)

за счет переоценки, смены категории земли, меже-вания и т.д.).

Как вложить деньги в ЗпИФн

В Российской Федерации ЗПИФН создается в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее — Закон № 156-ФЗ) по инициативе одного или не-скольких инвесторов (как физических, так и юриди-ческих лиц). Для управления фондом нанимается управляющая компания, задача которой — обеспе-чить рост стоимости активов пайщиков. Когда фонд сформирован, средства инвестируются в строитель-ство согласно инвестиционной декларации фонда.

ЗПИФН создаются на разный срок. Существуют фонды недвижимости, деятельность которых рассчи- тана на 10–15 лет. Кроме того, в ЗПИФН предусмот- рена возможность получения промежуточного до-хода по инвестиционным паям, который является аналогом дивидендов. Обычно указанные фонды вы-плачивают доход по паям ежегодно.

При покупке пая в ЗПИФН все пайщики стано-вятся совладельцами его имущества на правах об-щей долевой собственности. Пороговая сумма для входа в ЗПИФН выше, чем сумма средств, необхо-димых для входа в открытый ПИФ акций или обли-гаций. В большинстве случаев стоимость «входного билета» составляет не менее 3–4 тыс. долл. США. Сумма, действительно, немалая, но тем не менее это единственная возможность для некрупных ин-весторов проявить себя на рынке недвижимости.

Обязательной основой любого ЗПИФН являет-ся инфраструктура, в которую входят управляющая компания, специализированный депозитарий, реги-стратор и оценщик. В ведении управляющей компа-нии находится управление и учет имущества фонда. Также данный орган решает вопросы, связанные с инвестированием, и распоряжается доходами от ра- боты фонда, направляя их, например, на приобре- тение и ремонт объектов недвижимости. В качестве специализированного депозитария выступает юри-дическое лицо, которое занимается учетом и хране-нием имущества, принадлежащего фонду. Регистра-

Скаждым годом растет интерес белорусских граждан к возможностям, которые дает фон-

довый рынок, но приватизация в нашей стране пока не достигла той стадии, которая позволила бы предприятиям активно торговать своими цен-ными бумагами на бирже.

В связи с этим все чаще отечественные частные инвесторы обращают внимание на зарубежные ак-тивы. Особый интерес вызывает зарубежная недви-жимость — ведь, в отличие от рынка акций или фью-черсов, вложения в «стены» понятны многим. Иметь недвижимость за рубежом не только престижно, но порой и выгодно. Однако недостаточно только най-ти, оценить подходящий объект (дом или квартиру) и заплатить за него немалую сумму — надо управ- лять недвижимым имуществом, чтобы получать до- ход от ренты. Делать это самостоятельно часто невозможно, а услуги управляющих требуют рас-ходов. При этом нужно не ошибиться при выборе, ведь прошедший кризис показал, что стоимость недвижимости так же подвержена снижению, как и стоимость капитала при вложении в традиционные инструменты.

Существует более простой способ инвестирова-ния в недвижимость — инвестиции в ПИФ.

ПИФ недвижимости могут приобретать как жи-лую, так и коммерческую недвижимость, а также земельные участки. Суммарные активы ПИФ могут быть достаточно велики, что позволяет управляющей компании купить сразу даже несколько крупных объ-

ектов. Каждый пайщик при этом становится владель-цем своей доли в каждом здании или участке земли.

Граждане Беларуси технически могут инвестиро-вать как в российский ПИФ, так и в REIT (Real Estate Investment Trust), который является аналогом ПИФ в западных странах. Однако процедуры покупки ука-занных инструментов существенно различаются.

В первом случае инвестор должен лично при- ехать в российскую управляющую компанию и за-ключить договор покупки инвестиционного пая. При этом с 2008 г. российское законодательство содер-жит понятия квалифицированного и неквалифици-рованного инвесторов. Для неквалифицированных инвесторов ограничены возможности инвестирова- ния в рисковые проекты, в том числе и в девелоп-мент недвижимости. К недостаткам инвестирования в российский ПИФ недвижимости можно отнести и его «закрытость»: получить свои деньги вместе с прибылью инвестор сможет лишь через определен-ный период времени (два, три или пять лет), когда фонд прекратит свою деятельность. Неликвидность данных вложений часто приводит к тому, что чело- век «замораживает» свой капитал на несколько лет и при необходимости не может им воспользоваться.

При покупке зарубежных активов таких ограни-чений нет. Чтобы стать совладельцем недвижимо-сти в данном случае, нужно открыть счет у зарубеж- ного брокера и купить на бирже любую ценную бу-магу, включающую в себя объекты недвижимости. Кроме паев REIT, на современном рынке существует

Как белорусскому гражданину инвестировать в пИФ недвижимости


77январь 2011№ 1 (4)

нием капитала, физическими лицами — резиден- тами (за исключением физических лиц, выступа- ющих при проведении данных операций в качестве индивидуальных предпринимателей, и физических лиц, указанных в части четвертой данной статьи) разрешение Национального банка Республики Бе-ларусь (далее — НБ) требуется только в случаях:

приобретения акций при их распределении сре- —ди учредителей, а также доли в уставном фонде или пая в имуществе нерезидента;приобретения у нерезидента ценных бумаг, выпу- —щенных нерезидентами, за исключением приоб-ретения акций при их распределении среди учре-дителей.Инструкция о порядке выдачи разрешений на

проведение валютных операций и на открытие сче-тов за пределами Республики Беларусь, а также представления в банк уведомлений при совершении валютных операций, связанных с движением капи- тала, утвержденная постановлением Правления НБ от 28.01.2008 № 15 (далее — Инструкция), конкре- тизирует нормативные требования к физическим ли-цам по проведению валютных операций, в частности

тором является юридическое лицо, которое контро- лирует реестр инвестиционных паев ПИФ. Что каса-ется оценщика, то он оценивает имущество при его внесении в фонд, приобретении и реализации.

В период функционирования ЗПИФН в его кор- зину поступают арендные платежи, доход от прода-жи недвижимости, а также от инвестиций. Прибылью считаются промежуточные выплаты пайщикам. По истечении срока действия договора доверительно-го управления паи ЗПИФН погашаются, имущество фонда распродается, а средства делятся между пай-щиками.

требования белорусского законодательства при инвестировании в иностранный ЗпИФн

Статья 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2003 № 226-З «О валютном регулировании и валютном контроле» устанавливает, что на про- ведение валютных операций, связанных с движе-

Любовь ЗаКреВСКая,руководитель проекта «Центр финансовых консультаций»

другая популярная форма паевых фондов — ETF (от англ. Exchange Traded Fund — торгуемый на бирже фонд).

ETF — фонд, паи которого обращаются на бир-же. Фактически акция ETF является новым видом ценных бумаг, выполняющим роль сертификата на портфель акций. Инвестируя в ETF недвижимости, вкладчик получает те же объекты, что и при заклю- чении договора коллективного инвестирования че-рез управляющую компанию, и, кроме этого, поль-зуется рядом преимуществ: ликвидностью, мини-мальными комиссиями за управление, возмож- ностью следить за изменением стоимости пая на протяжении всего времени торговли.

В качестве примера приведем ETF, созданный компанией BlackRock Asset Management Ireland Limited. Данный индексный ETF точно соответст- вует характеристикам инвестирования в компании недвижимости и инвестиционные фонды недви-жимости (REIT) в Соединенных Штатах Америки. Его ценную бумагу можно в любой момент купить на одной из европейских бирж, и все затраты при этом будут состоять из брокерской комиссии и ми- нимальной комиссии за управление (0,4 % от ка-питала в год). Стоимость ETF зависит от спроса и предложения на рынке. Так, за прошедший год сто-имость акции, выпущенной компанией BlackRock Asset Management Ireland Limited, увеличилась на 29 %, кроме того, ежеквартально начислялись ди- виденды в размере 5 % годовых.

Конечно, при покупке любых ПИФ надо учиты- вать и риски. Фондовый рынок непредсказуем — историческая доходность свидетельствует лишь о том, что он был таковым в определенный период. Существует и управленческий риск. Он заключается в том, что стратегия, предлагаемая инвестицион-ным советником, имеет определенные ограничения и не всегда приводит к реализации намеченных це-лей. Помимо этого, инвестируя, скажем, в недви-жимость азиатского региона, вкладчик не владеет информацией о том, как изменяются цены на не-движимость в этих странах, какие существуют эко-номические проблемы, в какой момент нужно про-дать бумаги, чтобы не попасть на очередной виток кризиса, либо выгодно зафиксировать прибыль.

Для покупки ценных бумаг на бирже граждане Беларуси могут воспользоваться услугами либо бро- керских отделов зарубежных банков, либо зарубеж- ных страховых компаний, которые выступают исклю-чительно в качестве брокеров. Возможно также от-крыть счет у какого-либо зарубежного брокера.

При выборе данного финансового посредника необходимо обратить внимание на то, чтобы брокер имел соответствующие лицензии, так как в его де-позитарии будут храниться все сведения о владении ценной бумагой, а вкладчик получит лишь выписку со счета. Кроме того, от его работы будет зависеть, насколько быстро лицо сможет реализовать свою бу-магу на бирже и получить прибыль, на которую рас-считывает при покупке зарубежной недвижимости.


78январь 2011 № 1 (4)

ся инвестирование денежных средств, если субъ-ект валютных операций — нерезидент уже заре- гистрирован (либо иное эквивалентное доказа-тельство юридического статуса в соответствии с законодательством страны его учреждения). Вы-писка должна быть датирована не позднее 3 ме- сяцев до подачи заявления о выдаче разрешения;копия устава и (или) учредительного договора не- ●резидента, на основании которых он действует (если нерезидент является вновь создаваемым — проекты учредительных документов нерезидента);копия документа, являющегося основанием для ●проведения соответствующей сделки. К докумен- ту прилагаются имеющиеся на дату обращения в НБ дополнения и приложения (при их наличии).Однако поскольку российские ПИФ не являются

юридическими лицами, буквальное следование при-веденным выше правилам представляется весьма затруднительным. В соответствии с п. 1 ст. 13.2 За- кона № 156-ФЗ формирование уставного фонда на- чинается не позднее 6 месяцев с даты регистрации правил доверительного управления паевым инве-стиционным фондом, в связи с чем в качестве «иного эквивалентного доказательства» могут рассматри-ваться правила доверительного управления ПИФ.

В связи с тем что исходя из буквального толкова-ния ст. 4 Закона Республики Беларусь от 22.07.2003 № 226-З «О валютном регулировании и валютном контроле» валютная операция — это сделка, преду-сматривающая использование иностранной валю-ты, ценных бумаг в иностранной валюте, платежных документов в иностранной валюте, такая операция будет считаться совершенной в связи с заключе- нием договора об оплате инвестиционного пая даже до фактической оплаты. Выходом из описан-ной ситуации представляется заключение дого-вора с отлагательным условием в соответствии с п. 1 ст. 158 ГК, при этом в качестве данного усло-вия может устанавливаться получение разрешения на совершение валютной операции, поскольку до наступления указанного момента прав и обязанно-стей по договору у сторон не возникнет, в связи с чем операцию нельзя будет рассматривать как со-вершенную.


Республика Беларусь постепенно перенимает иностранный опыт по вовлечению частных коллективных инвести- ций в экономику страны. Еще письмо Кабинета Министров Республики Беларусь от 12.07.1996 № 457 «Националь- ная программа привлечения инвестиций в экономику Республики Беларусь» закрепляло, что для улучшения инвести- ционного климата на территории Республики Беларусь прежде всего необходимо принять определенные основопо- лагающие законы, в частности Закон Республики Беларусь «Об инвестиционных фондах Республики Беларусь».

Летом 2010 г. было сообщено, что под эгидой Министерства экономики Республики Беларусь разрабатывается проект закона об инвестиционных фондах*. по имеющимся в редакции сведениям проект закона будет рассматри- ваться отечественным парламентом не ранее 2013 г.

* См.: http://zn.by/proekt-zakona-ob-investitsionnykh-fondakh-gotovitsya-v-belarusi.html.

проведению операций по покупке паев ЗПИФН.Возможны два варианта инвестирования денеж-

ных средств в ЗПИФН: 1) приобретение пая фонда при его образовании;2) покупка пая ЗПИФН на вторичном рынке.Инструкцией установлен порядок выдачи разре-

шений НБ:на проведение физическими лицами — резиден- —тами валютных операций, связанных с движением капитала, по приобретению акций при их распре-делении среди учредителей, а также доли в устав-ном фонде или пая в имуществе нерезидента;на проведение физическими лицами — резиден- —тами валютных операций, связанных с движени- ем капитала, по приобретению ценных бумаг, вы- пущенных нерезидентами, за исключением при-обретения акций при их распределении среди учредителей.Выдача разрешений НБ на проведение соответ-

ствующих валютных операций осуществляется путем оформления разрешения по произвольной форме.

Необходимо обратить внимание потенциальных инвесторов, что одним из оснований для отказа в вы-даче разрешения Инструкция определяет в том чис- ле ситуацию, когда валютная операция, с просьбой о выдаче разрешения на осуществление которой об-ращается заявитель, уже совершена. Таким образом, вначале необходимо получить разрешение НБ, а толь- ко потом приобрести паи ЗПИФН.

В силу положений Инструкции физические лица представляют в НБ для рассмотрения вопроса о вы-даче разрешений на проведение валютных опера- ций, связанных с движением капитала, определенный пакет документов. Так, в случае приобретения пая при создании ЗПИФН в НБ должны быть представ- лены следующие документы:

письменное заявление с указанием конкретных ●видов валютных операций, по которым испраши-вается получение разрешения, содержащее эко-номическое обоснование необходимости прове-дения операции;копия документа, удостоверяющего личность; ●копия выписки из торгового регистра страны уч- ●реждения субъекта валютных операций — нере- зидента, в уставный фонд которого осуществляет- Юс

семинары, курсы, тренинги

79январь 2011№ 1 (4)

ВМинске 24 ноября 2010 г. в конференц-зале гостиницы «Беларусь» прошел семинар-прак-

тикум «Договорная работа в проектной деятельно-сти: договор подряда на проектные и изыскатель-ские работы, юридические аспекты взаимоотно-шений с заказчиками и субподрядчиками. Практи-ческие рекомендации. Досудебное урегулирование и судебная практика», организованный компанией EventMedia.

На конференции выступили судья хозяйствен-ного суда г. Минска Татьяна Миколенко и директор юридической компании ООО «Лигал Хаус» Владис-лав Николайчик.

Открыл мероприятие Владислав Николайчик, рассказав о том, что отечественное законодательство, регулирующее проектные и изыскательские работы, несколько устарело и отражает не все особенности современной работы проектировщиков. Он обратил внимание на порядок заключения договора на проектирование, в частности на то, какие документы должны находить-ся у сторон договора (например, до заклю-чения договора заказчик обязан получить разрешение местного исполнительного и распорядительного органа на проектиро- вание). Большое внимание докладчик уде-лил анализу формулировок существенных условий договора и указал, что если дого- вор не содержит всех существенных для своей категории условий, то такой договор считается незаключенным. В свою очередь признание договора незаключенным явля- ется основанием для отказа в удовлетво-рении требований, основанных на договоре подря- да. Рассматривались также ситуации подписания до-говора и иных документов неуполномоченным лицом (заместителем директора, специалистом без оформ-ления доверенности на такие действия), применения факсимиле (клише с копией подписи руководителя) вместо рукописной подписи.

Татьяна Миколенко в своем выступлении под-робно рассмотрела вопросы судебной практики, свя- занные со спорами по исполнению договора подря- да. Основными категориями споров по указанному виду договоров являются следующие:

о взыскании задолженности за выполненные рабо- —ты (основной долг с индексацией, пеня, проценты за пользование чужими денежными средствами);расторжении договора подряда на выполнение —проектных и изыскательских работ в связи с суще-

ственным нарушением условий договора одной из сторон;понуждении к исполнению обязанности в нату- —ре — требование о передаче проектной доку- ментации, изготовление которой является пред-метом договора;взыскании убытков, причиненных ненадлежащим —исполнением договора (в частности, стоимости расходов по оплате экспертизы, стоимости ма-териалов, излишне приобретенных в связи с до-пущенной проектной ошибкой, необходимость устранения недостатков, дефектов выполненных строительно-монтажных работ, допущенных по причине отсутствия в проектно-сметной докумен- тации конкретных требований, например, о горю-чести либо защите от воздействия агрессивной среды материалов);

взыскании в качестве неосновательного обога- —щения неосвоенного аванса, перечисленного за- казчиком во исполнение договора.По мнению докладчика, учитывая сложность дан-

ной категории споров и специфику предмета рассмат- риваемых договоров, сторонам необходимо активно использовать свои права участника процесса путем получения заключений уполномоченных органов го-сударственного управления, привлечения к участию в деле в качестве представителей своих работников, яв-ляющихся специалистами в области проектирования, а также привлечения специалистов и судебных экспер-тов (с назначением в необходимых случаях судебной строительно-технической экспертизы) для разъясне-ния вопросов, требующих специальных познаний.

Договорная работа в проектной Деятельности

Подготовил Сергей ЛИТОВКО

анонс

80январь 2011 № 1 (4)

ЧИТаЙТЕ В сЛЕДУЮЩЕМ ноМЕРЕ:

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Термин «договор аренды земельного участка» сравнительно недавно вошел в отечественный право- применительный оборот. Однако сегодня земельные участки, как правило, предоставляются инвесторам для строительства недвижимости на основании договора аренды земельного участка. В дальнейшем по-строенный объект недвижимости нередко меняет собственника. Но как быть с земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество? Безусловно, он должен перейти к новому собственнику недвижимости. Каким договором оформить передачу данного участка? Читайте об этом в материале.

оспаривание достоверности оценки объектов гражданских прав

В соответствии с пп. 21, 22 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Рес- публике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оце- ночной деятельности в Республике Беларусь», до совершения определенных сделок должна быть произ-ведена обязательная оценка. В частности, оценка обязательна при продаже в процессе конкурсного про-изводства имущества лица, признанного экономически несостоятельным или банкротом, либо при совер- шении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам юридических лиц государственной формы собственности, а также в ряде других случаев.

Таким образом, результат оценки непосредственно связан с существенным условием ряда сделок — ценой. А недостоверность результата оценки может влиять на действительность сделок.

Твердая цена в договоре строительного подряда

Понятие твердой цены договора строительного подряда приведено в ст. 663 ГК. В силу п. 4 дан- ной статьи цена работы (смета) может быть твердой или приблизительной. При отсутствии других указа- ний в договоре подряда цена работы считается твердой. С учетом изложенного при заключении договора необходимо четко определять волю сторон в отношении характера договорной цены, в противном случае она автоматически рассматривается как твердая.

Лизинг недвижимости

Приобретение недвижимости — дорогостоящая сделка, в которой помимо собственных средств поку- пателя участвуют и привлеченные средства. Как правило, для приобретения объектов недвижимости по- купатели выбирают классический вариант финансирования, а именно привлечение банковского кредита.

Однако существует и альтернативный вариант — финансовый лизинг. Вместе с тем в случае приоб- ретения недвижимости путем сделки финансового лизинга существуют как организационные, так и пра- вовые особенности.

Каковы существенные условия договора финансового лизинга? На какой срок может быть заключен договор финансового лизинга недвижимости и возможно ли применение ускоренной амортизации недви- жимости при такой сделке? Читайте об этом в статье.

Documents

Журнал "Юрист в строительстве" № 1 (февраль), 2011