Sayı: 2015-11/ 23 Temmuz 2015

Ekonomi Notları 1

Türkiye Konut Sektörüne İlişkin Bileşik Öncü Göstergeler Endeksi1

Aslıhan Atabek Demirhan Defne Mutluer Kurul

Son dönemde Türkiye ekonomisinin lokomotiflerinden biri olmasına ek olarak çimento, demir-çelik,

plastik vb. birçok alt sektörü etkilemesi nedeniyle konut sektöründeki gelişmeler yakından takip

edilmektedir. Sektörün takibi karar alıcıların zamanında ve doğru müdahaleler yapması açısından büyük öneme

sahiptir. Bu çalışmanın amacı ise, ekonomik zaman serilerinin devresel hareketlerini izlemeye olanak sunan

bileşik öncü göstergeler yaklaşımını kullanarak Türkiye konut sektörü için öncü göstergeler endeksi oluşturmaktır.

Konut arz ve talebinde etkili olduğu düşünülen göstergeler arasından ekonomik ve istatistiksel anlamlılığı en

yüksek olan değişkenler seçilerek konut sektörüne ilişkin oluşturulan bileşik öncü göstergeler endeksinin, konut

sektörü gelişmelerini bir çeyrek önceden öncülediği görülmüştür.

Abstract: In the recent years, in addition to its interaction with many industries, housing sector has

become as one of the leading sector for the Turkish economy. Hence, monitoring housing sector has an important

role for timely and correct response of policy makers. The aim of this study is to construct a leading indicator for

the housing sector in Turkey using composite leading indicator approach. Among the basic economic indicators,

the most significant variables that possess both statistical and economic sense are chosen for the construction of

composite leading indicator for Turkish housing sector.

1 Görüş ve önerileriyle değerli katkılarından dolayı Mahmut Günay ve Evren Ceritoğlu ile çalışmanın hakem ve editörlerine teşekkür ederiz.

Özet:

EKONOMİ NOTLARI

Sayı: 2015-11/ 23 Temmuz 2015

Ekonomi Notları 2

1. Giriş

Konut sektöründeki gelişmeler ülkelerin ekonomik ve sosyal refahlarına ilişkin önemli

bilgiler içermektedir. Bu nedenle özellikle son dönemde konut sektörü birçok uygulamalı

çalışmaya konu olmuştur. Literatürde yer alan çalışmaların çoğu konut talebi ile konut

fiyatları ve konut finansmanı arasındaki ilişkiye odaklanmaktadır.2 Türkiye için yapılan

çalışmalarda ise ağırlıklı olarak konut talebini etkileyen faktörler incelenmiştir. Sarı vd.

(2007), varyans ayrıştırması yöntemiyle Türkiye’de konut sektörüne ilişkin faaliyet ile fiyat,

faiz, gelir, para arzı ve iş gücü arasındaki ilişkiyi incelemiştir. Halıcıoğlu (2007) ise

Otoregresif Dağıtılmış Gecikmeler yöntemini kullandığı çalışmasında, Türkiye’deki konut

talebini etkileyen başlıca faktörlerin sırasıyla gelir, konut fiyatları ve kentleşme olduğunu

ortaya koymuştur. Öztürk ve Fitöz (2009), Türkiye özelinde konut talebi ile konut arzının

temel belirleyicilerini araştırmıştır.

Bu çalışmada, diğer çalışmalardan farklı olarak, konut sektörü bileşik öncü göstergeler

çerçevesinde ele alınmıştır. Bu amaçla, OECD tarafından önerilen Devresel Analiz ve Bileşik

Göstergeler sistemi kullanılarak konut sektörü aktivitesine ilişkin bileşik öncü göstergeler

endeksi oluşturulmuştur.

2. Konut Sektörüne İlişkin Göstergeler

Bu çalışmanın amacı konut sektörü faaliyetine ilişkin bileşik öncü göstergeler endeksi

oluşturmaktır. Bu doğrultuda konut arz ve talebinde etkili olabilecek veriler derlenmiştir.

Mevcut veriler talep ve arz odaklı olmak üzere sınıflandırılmıştır.

Talep Odaklı Veriler

Konut talebindeki eğilimleri görebilmek için konut kredileri, faiz oranları, tüketici güven

endeksleri, kur, altın fiyatları ile demografik değişkenler dikkate alınmıştır. 2000’li yılların

başından itibaren düşüş eğilimi içerisinde olan enflasyon ve faiz oranları, konut alımlarında

banka kredilerini önemli bir finansman aracı haline getirmiştir. Grafik 1`de yer alan konut

kredi miktarı ile konut kredisi stok değişimi beklenildiği gibi devresel bir hareket

göstermektedir.3

2 Bakınız Ellis (2010), Duca vd. (2010), Gimeno ve Carrascal (2006), Brissimis ve Vlassopoulos (2009).

3 TCMB tarafından derlenmekte olan bankacılık sektörünün verdiği konut kredileri stok rakamlardır. Analizlerimizde ayrıca Türkiye Bankalar Birliği

(TBB) tarafından derlenen bankaların ilgili üç aylık dönem içinde kullandırdıkları akım kredi miktarları ile adetleri değerlendirilmiştir.

Sayı: 2015-11/ 23 Temmuz 2015

Ekonomi Notları 3

Grafik 1. Konut Kredileri Stok ve Akım Veriler Grafik 2. Konut Kredisi Arzı ve Talebi

Kaynak:TCMB, TBB.

*Arzın/talebin 100’ün üzerinde olması arzdaki genişleme/talepteki artışı işaret etmektedir. Kaynak:TCMB

Analizlerde kredi gerçekleşmelerine ek olarak beklentilere de yer verilmiştir. TCMB

tarafından üçer aylık dönemler itibarıyla uygulanan Kredi Eğilim Anketi (KEA) konut kredisi

arz ve talebine ilişkin göstergeler içermektedir. Konut kredi talebi değişimine ilişkin soruya

verilen yanıtlardan oluşturulan net değişim konut kredisi talebinin ne yönde değiştiğini

göstermektedir. Bankaların konut kredileri standartlarını ne yönde değiştirdiklerine ilişkin

verdikleri yanıtlar ise konut kredisi arzını göstermektedir (Grafik 2). Gerek konut kredi miktarı

gerekse konut kredi talep beklentisi 2014 yılı başından itibaren konut talebinde artış eğilimine

işaret etmektedir.

Kredili konut alımlarındaki artış ile birlikte kredi koşullarının bireylerin ev alım kararı

üzerindeki etkisi artmaktadır. 2008 yılından bu yana konut kredisi faiz oranındaki eğilimin,

konjonktürel dalgalanmalar göstermekle beraber, aşağı yönlü olduğu gözlenmektedir (Grafik

3). Kredi maliyetlerinin azalması ile beraber uygun makroekonomik koşulların da etkisiyle

uzayan vadeler konut kredisine olan talebin artmasına katkıda bulunan faktörler arasındadır.

0

10

20

30

40

50

0

4000

8000

12000

16000

20000

0308

0908

0309

0909

0310

0910

0311

0911

0312

0912

0313

0913

0314

0914

Yü

zd

e

Mil

yo

n T

L

Akım Konut Kredisi Miktarı

Konut Kredisi Stoku Değişimi (sağ eksen)

0

40

80

120

160

200

03

08

09

08

03

09

09

09

03

10

09

10

03

11

09

11

03

12

09

12

03

13

09

13

03

14

09

14

Konut Kredisi Arzı Konut Kredisi Talebi

Sayı: 2015-11/ 23 Temmuz 2015

Ekonomi Notları 4

Grafik 3. Konut Kredisi Faizi* ve Vade**

*Yıllık,yüzde. **Kredilerin vadesini doğrudan gösteren veri bulunmamaktadır.Söz konusu vade serisi, vadelere göre konut kredilerin dağılımı ile ilgili sınıf orta değeri ile ağırlıklandırarak ortalama vade, ay olarak hesaplanmıştır. Kaynak:TCMB, Yazarların hesaplamaları

Konut fiyatları da konut talebini belirleyen önemli unsurlardan biri olup, bu veriler sektörün

fiyatlama davranışının sağlıklı şeklinde izlenmesi açısından oldukça önemlidir. Konut fiyatları

için TÜİK tarafından 2010 yılından bu yana yayınlanmakta olan Konut Fiyat Endeksi (KFE)

kullanılmıştır. Grafik 4’te tüketici fiyat endeksi ile birlikte verilen KFE, konut fiyatlarındaki artış

eğiliminin enflasyon artış eğiliminden daha güçlü olduğunu ortaya koymaktadır.

Konut sektöründe etkisi olduğu düşünülen bir başka değişken ise tüketici güvenidir.

Tüketicilerin risk algılarını izleyebilmek amacıyla TCMB ve CNBC-e tarafından yayınlanmakta

olan Tüketici Güven Endeksleri kullanılmıştır.

Demografik ve sosyo-ekonomik etkenlerin konut talebi üzerinde oldukça önemli bir role

sahip olduğu bilinmektedir. Genç nüfus, evlilik ve doğum oranlarındaki artışlar gibi faktörlerin

konuta olan talebi artırıcı yönde etkilemesi beklenmektedir. Türkiye’de çalışma çağındaki

82,5

85

87,5

90

92,5

95

5

10

15

20

25

30

0108

0608

1108

0409

0909

0210

0710

1210

0511

1011

0312

0812

0113

0613

1113

0414

0914

Konut Kredisi Faizi Ortalama Vade (sağ eksen)

Grafik 4. Konut Fiyatları Grafik 5. Google Arama Trendleri

Kaynak:TCMB,TÜİK Kaynak: TBB, Google, Yazarların hesaplamaları

80

110

140

170

01

10

04

10

07

10

10

10

01

11

04

11

07

11

10

11

01

12

04

12

07

12

10

12

01

13

04

13

07

13

10

13

01

14

04

14

07

14

Konut Fiyat Endeksi (2010=100)

TÜFE (2010 =100)

0

100

200

300

400

0

10

20

30

40

20

08

01

20

08

03

20

09

01

20

09

03

20

10

01

20

10

03

20

11

01

20

11

03

20

12

01

20

12

03

20

13

01

20

13

03

20

14

01

20

14

03

Kullandırılan Konut Kredisi Adeti (Bin adet, sağ eksen)

Google Aramaları

Sayı: 2015-11/ 23 Temmuz 2015

Ekonomi Notları 5

nüfus olarak nitelendirilebilecek 15-64 yaş aralığındaki nüfusun özellikle 2007 yılından bu

yana arttığı gözlenmektedir. Buna ek olarak son yıllarda artış gösteren kentleşme oranının

da sektörün canlanmasına katkıda bulunduğu düşünülmektedir. Demografik ve sosyo-

ekonomik etkenlerin konut talebiyle yakından alakalı olmasına karşın Türkiye için analizlerde

kullanılabilecek oldukça sınırlı veri bulunmaktadır. Nüfus ve kentleşme gibi değişkenler yıllık

bazda derlendiğinden analizlerde demografik etkenleri temsilen sadece evlenme istatistikleri

kullanılabilmiştir.

Son olarak konut talebine gösterge olabileceği düşünülen tapu harçları, mevduat faizi,

euro-dolar kur sepeti, altın fiyatı ile tarafımızca oluşturulan arama motoru trendleri serisi

analizlere dahil edilmiştir. Literatürde arama motorlarından elde edilen veriler ekonomik

faaliyeti tahmin etmekte kullanılmaktadır. Bu çalışmada da, Google tarafından sunulan

arama trendi istatistikleri kullanılarak, konut talebine ilişkin bir gösterge oluşturulmuştur.

“Satılık daire”, “satılık ev”, “konut kredisi”, “ev kredisi” gibi anahtar kelimelerin aylık ortalama

arama sayıları ile oluşturulan değişken analizlere dahil edilmiştir. Oluşturulan serinin konut

kredi piyasasının canlı olduğu durumda artış eğiliminde olduğu göze çarpmaktadır (Grafik 5).

Arz Odaklı Veriler

Konut arzının konut talebi kadar önemli olmasından ötürü, konut sektörünü yalnızca talep

yönlü incelemek analizin eksik olmasına yol açabilir. Bu doğrultuda, konut sektörünü arz

tarafından değerlendirmek amacı ile inşaat istatistikleri, beklentiler ve maliyetlere ilişkin veriler

kullanılmıştır. Konut arzını gösteren bina üretim endeksi Türkiye’de konut arzının küresel krizle

birlikte bir miktar gerilediğini ancak son dönemde eğilimin artış yönünde olduğunu göstermektedir

(Grafik 6). Üretim endeksindeki artışa paralel olarak ciro endeksi de 2011 yılından bu yana artış

göstermektedir (Grafik 6). Bunlara ek olarak yapı ruhsatları ile inşaatı tamamlanan yapıların yapı

kullanma izin belgelerine ait istatistikler de konut arzına ilişkin göstergeler olarak analizlere dahil

edilmiştir.

Grafik 6. Bina Üretimi Grafik 7. Metalik Olmayan Mineral Maddeler

Kaynak:TÜİK Kaynak:TÜİK

80

100

120

140

160

20

08

01

20

08

03

20

09

01

20

09

03

20

10

01

20

10

03

20

11

01

20

11

03

20

12

01

20

12

03

20

13

01

20

13

03

20

14

01

20

14

03

Bina Cirosu (2010=100) Bina Üretimi (2010=100)

-50

-30

-10

10

30

50

70

90

01

08

07

08

01

09

07

09

01

10

07

10

01

11

07

11

01

12

07

12

01

13

07

13

01

14

07

14

Üretim (yıllık değişim) İthalat (yıllık değişim)

Sayı: 2015-11/ 23 Temmuz 2015

Ekonomi Notları 6

İnşaat sektörüne temel girdi sağlayan metalik olmayan diğer mineral maddeler

sektöründeki gelişmeler konut arzına ilişkin önemli bilgiler içerdiğinden, sektöre ait üretim ve

ithalat miktar endeksleri analizlerde içerilmektedir (Grafik 7). Konut fiyatlarının yapım

maliyetlerine göre belirlenmesi durumunda, inşaat maliyetlerinin gerek konut arzı gerekse

konut talebi üzerinde etkili olması beklenmektedir. İnşaat maliyetlerini göstermesi amacı ile

TÜİK tarafından yayınlanmakta olan bina inşaatı maliyet endeksi de analizlerde kullanılmıştır.

3. Yöntem

Literatürde emlak piyasasına ilişkin çalışmalarda ağırlıklı olarak ekonometrik yöntemlerin

kullanıldığı görülmektedir. Bu çalışmada geleneksel yaklaşımlardan farklı olarak konut

sektörü bileşik öncü göstergeler çerçevesinde ele alınmıştır. Sektörde etkili olduğu

düşünülen farklı birçok ekonomik gösterge OECD tarafından önerilen Devresel Analiz ve

Bileşik Göstergeler sistemi kullanılarak değerlendirilmiştir.4 Ekonomik ve istatistiksel

anlamlılığı yüksek seriler kullanılarak alternatif bileşik öncü göstergeler endeksleri

oluşturulmuş, elde edilen endekslerden konut sektörü faaliyetlerini öncüleme performansı en

iyi olan endeks belirlenmiştir. Çalışmada kullanılan yöntemin aşamaları Tablo 1’de

özetlenmiştir.

Tablo 1: OECD Devresel Analiz ve Bileşik Göstergeler Sistemi

Bileşik öncü göstergeler uygulamasında ilk aşama referans seri ile bileşenlerin

belirlenmesini içeren ön seçim aşamasıdır. Referans seri olmaya aday göstergeler arasında

akla ilk gelen veri konut satışlarıdır. Ancak konut satışları rakamları 2008-2012 yılları

arasında üçer aylık dönemler, 2012 yılından bu yana ise aylık bazda yayınlanmaktadır.5

Farklı frekanslarda ve sınırlı sayıdaki gözlem sayısına ek olarak 2013 yılında yapılan kapsam

değişikliği sebebiyle seride gözlenen kırılmalar mevcut konut satışları serisinin referans seri

olarak kullanılmasını engellemektedir.6 Bu nedenle konut talebine gösterge olabilecek özel

sektör inşaat katma değeri ile özel sektör konut yatırımları alternatif seriler olarak

4 Yöntem detayları ve farklı uygulamalar için bkz. Atabek, Coşar, Şahinöz (2005) ve Atabek Demirhan (2014).

5 Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü işbirliği çerçevesinde, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) verileri

kullanılmaktadır. Satış istatistikleri gayrimenkule olan talebin gidişatına ilişkin önemli sinyaller vermekle beraber, zaman serisi boyutunun henüz kısa olması verilerin ekonometrik çalışmalarda kullanımını henüz engeller niteliktedir. 6

Konut satışları Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından üç aylık frekansta 2008 yılından bu yana yayınlanmaktadır. 2008-2012 yılları arasında il merkezleri ve merkez ilçelerdeki konutların el değiştirmeleri kapsanırken, 2013 yılından itibaren Türkiye’deki tüm konutların el değiştirme sayıları kapsanmaktadır.

Ön Seçim:

Referans Seri

Bileşenler

Filtreleme:

Mevsimsellikten Arındırma

Uç Değer Belirleme

Devre Belirleme

Değerlendirme:

Öncüleme Süresi

Devresel Uygunluk

Fazla/Eksik Devre Sayısı

Korelasyon

Toplulaştırma:

Ağırlıklandırma

Tersini Alma

Toplulaştırma

Sayı: 2015-11/ 23 Temmuz 2015

Ekonomi Notları 7

değerlendirmeye alınmıştır. Özel sektör konut yatırım serisi, özel sektör yatırımları ile özel

konut yatırım oranları kullanılarak türetilmiştir (Grafik 8)7.

Grafik 8. Alternatif Referans Seri Adayları*

*Özel konut yatırımı ile özel sektör inşaatı arasındaki korelasyon katsayısı 0,95 olarak hesaplanmıştır. Kaynak:TÜİK, T.C. Kalkınma Bakanlığı, Yazarların hesaplamaları

Özel sektör inşaat katma değeri ile özel sektör konut yatırımlarının eğilimlerinin benzer

olduğu ancak özellikle son dönemde inşaat katma değeri artış gösterirken konut

yatırımlarının yatay bir seyir izlediği dikkat çekmektedir. Özel sektör inşaat katma değerinin

konut dışı bina, baraj ve yol inşaatı gibi kapsam dışı birçok kalem içermesi dolayısıyla

farklılaşmanın özellikle bu kalemlerden kaynaklanabileceği düşünülmektedir. Sonuç olarak,

oluşturulan özel sektör konut yatırımları sektöre ilişkin daha sağlıklı bir gösterge olabileceği

düşüncesi ile referans seri olarak seçilmiştir.

İkinci aşamada konut sektöründe etkili olduğu düşünülen ve ekonomik anlamlılığı olan, az

güncellemeye tabi ve yeterli gözlem sayısına sahip farklı pek çok gösterge incelenmiştir.

OECD yönteminde büyüme çevrimleri (growth cycle) yaklaşımı benimsenmiştir. Büyüme

çevrimleri, uzun dönemli eğilim etrafındaki dalgalanmaları ifade etmektedir. Bu amaçla seriler

öncelikle TRAMO/SEATS yöntemi kullanılarak mevsimsellikten arındırılmıştır.8 Daha sonra

serilerin rassal ve uzun dönemli eğilim bileşenlerinden arındırılmasında Hodrick-Prescott

filtresi kullanılmıştır. Serilerin devresel bileşenleri elde edildikten sonra, devresel bileşen 100

seviyesi etrafında dalgalanacak şekilde yeniden ölçeklendirilmiş, Bry-Boschan algoritması

kullanılarak her seri için dönüş noktaları belirlenmiştir. Aday serilerin referans seri dönüş

noktalarını öncüleme süreleri belirlenmiştir. Ayrıca aday serilere ait devreler ile referans seri

devreleri arasındaki korelasyonlar hesaplanmıştır. Aday serilerin devresel performansları

değerlendirilerek referans seriye ilişkin bilgi içerikleri belirlenmiştir. Aday serilerin performansı

7 Özel konut yatırım oranları T.C. Kalkınma Bakanlığı tarafından yayınlanan “Sektörler İtibarıyla Sabit Sermaye Yatırımları” veri setinden elde

edilmiştir. Özel sektör konut yatırımı toplam özel sektör yatırımlarına bölünerek özel sektör konut yatırım oranı yıllık olarak hesaplanmıştır. Daha sonra, ilgili yılda çeyrekler itibarıyla yapılan konut yatırımının sabit olduğu varsayımı ile 1998 sabit fiyatları ile milli gelir hesapları altında yer alan özel sektör yatırım kaleminin konut yatırım oranı ile çarpma suretiyle çalışmada kullanılan referans seri elde edilmiştir. 8 Mevsimsellikten arındırılmış serilerden üç aylık frekansa sahip olan seriler CACIS programında kullanılan interpolasyon yöntemi ile otomatik

olarak aylık frekansa çevrilmiştir.

0

0,5

1

1,5

2

2,503 0

4

08 0

4

01 0

5

06 0

5

11 0

5

04 0

6

09 0

6

02 0

7

07 0

7

12 0

7

05 0

8

10 0

8

03 0

9

08 0

9

01 1

0

06 1

0

11 1

0

04 1

1

09 1

1

02 1

2

07 1

2

12 1

2

05 1

3

10 1

3

03 1

4

08 1

4

Özel İnşaat Özel Konut Yatırımları

Sayı: 2015-11/ 23 Temmuz 2015

Ekonomi Notları 8

devresel uyum, öncüleme sürelerinin tutarlı olması (başka bir ifadeyle öncüleme sürelerinin

standart sapmasının düşük olması), referans serinin devreleri ile yüksek korelasyon ve

referans seride gözlenen devrelere göre eksik ya da fazla devre içermemesi çerçevesinde

değerlendirilmektedir. Yöntemde dördüncü aşama olarak yukarıda bahsedilen koşulları

sağlayan seriler farklı birleşimler (kombinasyonlar) altında birleştirilip performansları

değerlendirilmektedir.9 Seçilen seriler birleştirilmeden önce konut sektörü faaliyetleri ile ters

yönlü ilişki içinde olan serilerin (örneğin faiz oranı veya bina maliyetinin) tersi alınmaktadır.

Buna göre ilgili yöntem kullanılarak yapılan analizlerden elde edilen sonuçlar Tablo 2`de

verilmiştir.

Tablo 2: Arz ve Talep Yönlü Göstergelerin Performansı

Kaynak Korelasyon

Ortalama öncüleme süresi (ay)

Standart sapma

* Kaçırılan

devre

Fazladan bulunan devre

Ta

lep y

ön

lü g

öste

rgele

r

Evlilik sayıları TÜİK 0.89 -3 1.5 1 2

Mevduat faizi TCMB 0.72 11 2.5 1 1

Tapu harçları GİB 0.7 3 5.1 0 0

Tüketici güven endeksi (TCMB) TCMB 0.69 2 3.3 1 1

Konut fiyat endeksi TCMB 0.62 - - 1 1

Konut kredisi stoku TCMB 0.59 3 8.2 0 0

Konut kredisi faizi TCMB 0.57 8 4.3 1 1

Altın fiyatı TCMB 0.52 9 8.0 2 1

Tüketim eğilim endeksi (CNBC-e) CNBC-e 0.45 8 4.9 1 1

Tüketici güven endeksi (CNBC-e) CNBC-e 0.41 5 2.5 1 1

Kullandırılan konut kredisi miktarı TBB 0.37 6 5.0 1 1

Kullandırılan konut kredisi sayısı TBB 0.32 6 5.0 1 1

Konut kredisi standartları TCMB 0.31 7 3.1 1 1

Döviz kuru sepeti TCMB 0.28 7 6.0 0 3

Konut satışları TÜİK 0.27 6 3.3 0 0

Konut kredisi talebi TCMB 0.27 11 0.0 3 4

Konut alma ihtimali TCMB 0.27 8 1.5 3 5

Google aramaları Yazarlar 0.22 4 3.8 1 1

Ortalama 0.47 6 4.0

Arz

yön

lü g

öste

rge

ler

Bina üretim endeksi TÜİK 0.97 -2 3.2 0 0

İnşaat üretim endeksi TÜİK 0.95 1 4.9 0 0

Diğer mineral maddeler üretimi TÜİK 0.88 6 4.6 0 0

Diğer mineral maddeler ithalatı TÜİK 0.84 6 5.8 0 0

Yapı ruhsatı alınan bina (daire) TÜİK 0.79 0 5.0 1 1

Yapı ruhsatı alınan bina (yüzölçümü) TÜİK 0.79 0 5.0 1 1

Yapı ruhsatı alınan bina (değer) TÜİK 0.77 5 8.3 1 1

Bina ciro endeksi TÜİK 0.73 - - 3 2

PMI Markit/TCMB 0.72 11 3.1 0 0

Yapı ruhsatı alınan bina (yapı) TÜİK 0.7 6 4.3 1 1

İnşaat ciro endeksi TÜİK 0.7 5 7.5 1 2

Bina maliyet endeksi TÜİK 0.58 9 4.7 1 1

Yapı izni alınan bina (daire) TÜİK 0.57 6 6.0 1 1

Yapı izni alınan bina (yüzölçümü) TÜİK 0.55 6 6.1 1 1

Yapı izni alınan bina (değer) TÜİK 0.51 6 6.5 1 1

Yapı izni alınan bina (yapı) TÜİK 0.46 7 6.3 1 1

Ortalama 0.72 5 5.2 *Öncüleme sürelerinin standart sapmasını göstermektedir.

9 Eşit ağırlık kullanılmaktadır.

Sayı: 2015-11/ 23 Temmuz 2015

Ekonomi Notları 9

Devresel korelasyon açısından bakıldığında arz yönlü göstergeler ile konut sektörü

faaliyeti arasında daha yüksek korelasyon olduğu gözlenmektedir. Arz yönlü göstergelerde

inşaat ve bina üretim endeksleri için 0.97, diğer mineral maddeler üretim ve ithalat

endekslerinde ise 0.88 ile 0.84 gibi yüksek devresel korelasyonlar hesaplanmaktadır.

Öncüleme süresi bakımından incelendiğinde ise talep yönlü göstergelerin arz yönlü

göstergelere göre daha düşük korelasyona sahip olmasına karşın, konut sektörü faaliyetlerini

öncüleme süresinin daha yüksek olduğu görülmektedir. Talep yönlü göstergelerin daha

yüksek ortalama öncüleme süresine sahip olması beklentiler ile uyumludur.

Arz ve talep yönlü göstergelerden konut sektörü devreleri ile en yüksek korelasyona

sahip değişkenler belirlenerek alternatif bileşik öncü gösterge endeksleri oluşturulmuştur.

Tablo 3’te alternatif bileşik öncü gösterge endekslerini oluşturan seriler ile elde edilen

endekslerin performansları sunulmuştur.

Tablo 3: Alternatif Öncü Göstergeler Endeksleri

Göstergeler Alt 1 Alt 2 Alt 3 ÖNCÜKONUT

Konut kredisi stoku X

Tüketici güven endeksi (CNBC-e) X X X X

Evlilik sayıları X X X X

Tapu harçları

X

Yapı ruhsatı alınan bina (değer)

X X X

Yapı ruhsatı alınan bina (daire) X

Bina maliyet endeksi X

X X

İnşaat üretim endeksi

X

Bina üretim endeksi X X X

Diğer mineral madenler ithalatı X X X

Korelasyon 0.85 0.89 0.91 0.93

Ortalama öncüleme süresi (ay) 0 4 3 4

Standart sapma 1 3 5 5

Kaçırılan devre 0 0 0 0

Fazladan bulunan devre 0 0 0 0

Gerek öncüleme süresi gerekse korelasyon açısından bakıldığında en iyi performans

sergileyen endeksin ÖNCÜKONUT olduğu gözlenmektedir. ÖNCÜKONUT endeksi inşaat

üretim endeksi, bina maliyet endeksi, diğer mineral maddeler ithalatı, yapı ruhsat alınan

binaların değeri, tüketici güven endeksi ve evlilik sayıları serilerinden oluşmaktadır.10 Elde

edilen ÖNCÜKONUT endeksinin konut sektörü devreleri ile yüksek korelasyona sahip olduğu

(0.93) ve konut sektörü devrelerini 4 ay önceden öncülediği görülmektedir. ÖNCÜKONUT

endeksi ile referans seriye ait devresel bileşenler Grafik 9’da sunulmaktadır.

10

Tablo 2`de görüleceği üzere, evlilik sayıları serisi konut talebi devrelerini öncelememektedir. Ancak özellikle konut talebi ile yüksek korelasyonu ve oluşturulan bileşik öncü göstergeler endeksinin performansını iyileştirmesi nedeni ile ÖNCÜKONUT endeksine dahil edilmiştir.

Sayı: 2015-11/ 23 Temmuz 2015

Ekonomi Notları 10

Grafik 9. ÖNCÜKONUT ve Özel Sektör Konut Yatırımları

(Mevsimsellikten Arındırılmış)

5. Sonuç

Bu çalışmada konut sektörü bileşik öncü göstergeler çerçevesinde ele alınmıştır. Konut

arzı ve konut talebine ilişkin mevcut göstergeler değerlendirilmiş, en iyi performansa sahip

olan ÖNCÜKONUT endeksi oluşturulmuştur. Endeks inşaat üretimi ve maliyeti gibi arz yönlü

değişkenlerin yanı sıra, talep odaklı değişkenleri de içermektedir. Endeksin referans seriyi

öncüleme süresinin bir çeyrek olduğu ve referans seri devreleri ile oldukça yüksek

korelasyona sahip olduğu görülmüştür.

Öte yandan, Türkiye’de özellikle konut talebine ilişkin verilerin eksik veya henüz yakın bir

tarihten beri derleniyor olması salt konut talebini gösteren bir öncü gösterge bulunması

yönünde engel oluşturmaktadır. Ancak, konut satışlarına ilişkin verilerin birikmesiyle beraber,

daha ileri bir tarihte, bu çalışmada kullanılan yöntemle konut talebine ilişkin alternatif bir öncü

gösterge oluşturulmasının yararlı olacağı düşünülmektedir. Son olarak, mevcut konut

stokunun daha sağlıklı biçimde izlenebilmesi için, büyük konut projeleri ile TOKİ tarafından

arz edilen konutlara ilişkin istatistiklerin oluşturulmasının birinci el satışların daha yakından

takip edilmesi açısından önemli olacağı düşünülmektedir.

95

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105

0105

0605

1105

0406

0906

0207

0707

1207

0508

1008

0309

0809

0110

0610

1110

0411

0911

0212

0712

1212

0513

1013

0314

0814

Konut Yatırımları ÖNCÜKONUT

Sayı: 2015-11/ 23 Temmuz 2015

Ekonomi Notları 11

Kaynakça

Atabek, A., Erdoğan Coşar, E. ve Şahinöz, S., (2005) "A New Composite Leading Indicator for Turkish Economic Activity," Emerging Markets Finance and Trade, M.E. Sharpe, Inc., vol. 41(1), 45-64, January.

Atabek Demirhan, A., (2014) “Ekonomik Faaliyet icin Bileşik Öncü Göstergeler Endeksi’nde (MBÖNCÜ-SÜE) Yöntemsel Değişim, TCMB Ekonomi Notları No. 14/04, Araştırma ve Para Politikası Genel Müdürlüğü, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası.

Brissimis S.N., ve T. Vlassopoulos (2009) “The Interaction between Mortgage Financing and Housing Prices in Greece”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 39, 146-164.

Duca J.V., Muellbauer J., ve A. Murphy. (2010) “Housing markets and the financial crisis of 2007-2009: Lessons for the future”, Journal of Financial Stability, 6, 203-217

Ellis, L. (2010) "The Housing Meltdown: Why Did It Happen in the United States?," International Real Estate Review, Vol. 13(3), 351-394.

Gimeno R., ve C.M. Carrascal. (2006) “The Interaction Between House Prices and Loans for House Purchase: The Spanish Case”, Banco de Espana Research Paper, No: WP-0605.

Halıcıoğlu,F. (2007) "The demand for new housing in Turkey: an application of ARDL model," Global Business and Economics Review, Inderscience Enterprises Ltd, vol. 9(1), 62-74.

Öztürk, N. ve Fitöz, E. (2009) “Türkiye’de Konut Piyasasının Belirleyicileri: Ampirik Bir Uygulama”, ZKÜ Sosyal Bilimler Dergisi, Cilt 5, Sayı 10, 2009, ss. 21–46.

Sarı, R., Ewing, B.T ve Aydın, B. (2007) “Macroeconomic Variables and the Housing Market in Turkey”, Emerging Markets Finance and Trade, September-October 2007, v. 43, iss. 5,. 5-19.

Ekonomi Notları, ekonomik gelişmelere dair tartışmalara zamanlı bir katkıda bulunmak ve TCMB bünyesinde Türkiye

ekonomisi ve para politikası üzerine yapılan çalışmaların sonuçlarını kamuoyuyla paylaşmak amacıyla hazırlanan bir

yayındır. Burada sunulan görüşler tamamıyla yazarlara aittir, dolayısıyla TCMB’nin ya da çalışanlarının görüşlerini temsil

etmeyebilir. Burada yer alan metnin tamamının başka bir yerde yayımlanabilmesi için TCMB’den yazılı izin alınması

gerekmektedir. Görüş ve öneriler için:

Editör, Ekonomi Notları, TCMB İdare Merkezi, İstiklal Cad, No: 10, Kat:15, 06100, Ulus/Ankara/Türkiye.

E-mail: ekonomi.notlari@tcmb.gov.tr