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Vinci Shopping Centers FII
Apresentação Institucional3º TRIMESTRE 2018
2
UMA DAS MAIORES GESTOTAS DE RECURSOS
INDEPENDENTES DO BRASIL
Atuando nos setores de Private
Equity, Real Estate, Infraestrutura,
Crédito, Multimercado, Ações,
Investments Solutions e Assessoria,
a Vinci conquistou sólida reputação
na geração de resultados,
combinando flexibilidade e
criatividade com disciplina e
resiliência
198
R$23
29
BI SOB
GESTÃO
FUNDOS/
VEÍCULOS
SÓCIOS
Vinci Partners
¹ Em número de shoppings no portfólio
EQUIPE DE REAL ESTATE
Sete profissionais dedicados,
liderados por gestor com 24
anos de experiência no setor,
em diversos segmentos e
estratégias, tendo vivido
todas as fases do ciclo do
mercado imobiliário
brasileiro.
4
Vinci Real Estate
Equipe
Fonte: Vinci Partners
*Predecessores: Banco Pactual
Gilberto Sayão
Membro do Conselho
Alessandro Horta
CEO
Leandro Bousquet
Head de Real Esatate
Tempo de Experiência Relevante 26 26 24
Tempo na Vinci / Predecessores* 26 17 9
Experiência Anterior UBS Pactual UBS Pactual BR Malls
Leandro Bousquet
Head de Real Estate
Rodrigo Coelho
Diretor
Ilan Nigri
Diretor
Luiz Filipe
Araujo
Associado
Érica Souza
Associado
Douglas Caffaro
Analista
Tiago Ferreira
Analista
Tempo de Experiência Relevante 24 16 22 7 11 4 3
Tempo na Vinci / Predecessores* 9 6 10 6 7 1 1
Experiência Anterior BR Malls Brasil Plural Opus Operações Vinci Operações Vinci Operações Vinci Operações Vinci
MEMBROS DO COMITE DE INVESTIMENTO
EQUIPE DE GESTÃO
Crédito (liderado por Marcello Almeida) Jurídico Contabilidade e Financeiro Compliance Risco Macroeconomia Research TI Backoffice
ÁREAS DE SUPORTE
5
Vinci Real Estate
Estratégia de Shoppings e Vantagens Competitivas
▪ Portfólio diversificado em termos de:
LocalizaçãoÁrea Bruta
Locável
Percentual de
Participação
Perfil de
Consumidor
Administrador dos
Shoppings
▪ Focado em aquisições, não realiza desenvolvimento
▪ Não realiza administração dos shoppings podendo realizar parcerias com grandes administradoras
▪ Estratégia flexível, permitindo atuação em uma seleção mais abrangente de oportunidades com menos competição
▪ Gestão Ativa, pela seleção, negociação e aquisição de ativos, bem como pela influencia nas decisões estratégicas dos ativos
6
20142015
2017
2018
VISC11
Histórico
1. Informações referentes ao terceiro trimestre de 2018
Patrimônio: ~R$ 40 mm
<50 investidores
Início da estratégiaAquisição de 2 ativos
Aquisição de 4 ativos
Portfólio de 2 ativos
Patrimônio: ~R$ 70 mm
Portfólio de 6 ativos
Patrimônio: ~R$ 310 mm
+4.000 investidores
Portfólio de 7 ativos
IPO na B3 (~R$230 mm) e aquisição de 1 ativo
Patrimônio: ~R$ 800 mm¹
+32.000 investidores¹
Portfólio de 9 ativos
Follow on de ~R$ 500 mm e aquisição de 2 ativos
<100 investidores
Valor de Mercado: n/a
Valor de Mercado: n/a
Valor de Mercado: ~R$ 330 mm
Valor de Mercado: R$ 840 mm¹
VINCI SHOPPING CENTERS FII
Maior fundo imobiliário
de shoppings da B3¹IGUATEMI FORTALEZA 13.507 m² de ABL próprio
ILHA PLAZA10.590 m² de ABL próprio
SHOPPING TACARUNA7.493 m² de ABL próprio
GRANJA VIANNA3.797 m² de ABL próprio
WEST SHOPPING3.147 m² de ABL próprio
SHOPPING PARALELA4.427 m² de ABL próprio
PÁTIO BELÉM2.926m² de ABL próprio
CENTER1.137m² de ABL próprio
¹ em número de ativosSHOPPING CRYSTAL2.528m² de ABL próprio
8
Portfólio
9 shoppings de qualidade localizados em regiões metropolitanas de capitais com mais de 1 milhão de habitantes de 7 diferentes estados e totalizam mais de 49 mil m² de ABL próprio
%ABL Próprio por Classificação Abrasce
Regional
49%
Mega
28%
Médio
14%
Pequeno
9%
%ABL Próprio por Estado
RJ
30%
CE
27%
PE
15%
BA
9%
SP
8%
PA
6%
PR
5%
6
24
7
+49
9SHOPPINGS
MIL M² ABL PRÓPRIO
ESTADOS
ANOS DE IDADE
NA MÉDIA
ADMINISTRADORES
Shopping Ano LocalizaçãoABL Total (m2)
% VISC11
ABL Própria (m2)
Adm
Shopping Iguatemi Fortaleza
1982Fortaleza, CE
90.016 15,0% 13.502
Shopping Centers Iguatemi S.A.
Ilha Plaza 1992Rio de Janeiro, RJ
21.615 49,0% 10.591 BR Malls
Shopping Tacaruna
1997 Recife, PE 44.950 16,7% 7.507 Tmall
Shopping Paralela
2009Salvador, BA
40.247 11,0% 4.427 Saphyr
Shopping Granja Vianna
2010 Cotia, SP 30.463 12,5% 3.808 Saphyr
West Shopping
1997Rio de Janeiro, RJ
41.405 7,5% 3.105AD Shopping
Pátio Belém 1993 Belém, PA 24.567 13,6% 3.341AD Shopping
Shopping Crystal
1996 Curitiba, PR 14.120 17,5% 2.471 Argo
Center Shopping Rio
2001Rio de Janeiro, RJ
15.163 7,5% 1.137AD Shopping
9
Aquisições Recentes
Shopping Tacaruna
▪ Shopping regional, maduro, de grande porte e dominante em sua área de influência com 44.950 m² de ABL
▪ Forte ancoragem com: Lojas Americanas, C&A, Riachuelo, Le Biscuit, Casas Bahia e etc.
▪ Diversificação geográfica com Recife (PE) e de parceiros administradores com Tmall, relacionada ao grupo JCPM
▪ Potencial de crescimento com a maturação de investimentos recentes que totalizaram mais de R$ 140 milhões nos últimos 5 anos.
▪ Adquirido em 15 de setembro de 2018 por um preço de R$ 81,6 milhões à um cap rate de 10,6%
10
Aquisições Recentes
Shopping Iguatemi Fortaleza
▪ Mega shopping, maduro e dominante em sua área de influência com 90.016 m² de ABL
▪ Forte ancoragem e mix completo com: Lojas Americanas, C&A, Riachuelo, Le Biscuit, Zara, Reserva e etc.
▪ Potencial de crescimento com a maturação da última expansão realizada que adicionou cerca de 30 mil m² de ABL ao shopping
▪ Diversificação geográfica com Fortaleza (CE) e de parceiros administradores com Shopping Centers Iguatemi S.A.
▪ Adquirido em 28 de setembro de 2018 por um preço de R$ 185 milhões à um cap rate de 9,2%
11
Aquisições em preços atrativos
Comparativo do Cap Rate das Aquisições
Cap Rate: Resultado do primeiro ano sobre o preço de aquisição do ativo
Abaixo apresentamos o cap rate das aquisições de shoppings que foram divulgados ao mercado. Pode-se observar que as aquisições realizadas pela Vinci estiveram sempre no topo do range das transações de cada período. Esse gráfico evidência que a estratégia adotada aliada a experiência do time tem permitido a realização de aquisições a preços mais atraentes.
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
mai-13 nov-13 jun-14 dez-14 jul-15 jan-16 ago-16 mar-17 set-17 abr-18 out-18 mai-19
Transações de Terceiros Transações Vinci Tendência Linear (Transações Vinci)
Cap Rate de Aquisições de shoppings
Mercado de Capitais
13
4,27%
-3,89%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
nov-17 dez-17 jan-18 fev-18 mar-18 abr-18 mai-18 jun-18 jul-18 ago-18 set-18
VISC11 MALL11 IFIX XPML11 HGBS11 ALSC3 IGTA3 MULT3 BRML3
Performance de Destaque
VISC11, desde seu IPO, foi o ativo mais rentável do segmento de shoppings da B3
1. Considera os rendimentos declarados no período, além dos direitos de subscrição referentes a 4ª emissão de cotas do Fundo, utilizando o critério de precificação adotado pela Bloomberg.
PLATFORMA DE RI DIFERENCIADA
Relatórios mensais e
trimestrais, planilhas de
fundamento, call de
resultados trimestrais
com o gestor. Cobertura
dos principais analistas
do setor
15
1,4
0,9
0,5
2,0
1,6
0,8
0,4
VISC11 HGBS11 JHSF3 SSBR3 XPML11 SCAR3 MALL11
Liquidez
Liquidez superior a de algumas companhias abertas do setor imobiliário
Liquidez Diária Média em 2018 (R$ MM)
FIIs de shopping Empresas listadas de shopping
16
Evolução da base acionária do VISC11
Cotistas presentes em todos os estados do país
1,28%
0,06%0,14%
0,02%
0,03%
0,50%
0,22%
0,38%
5,48%4,74%
4,31% 42,18%23,47%
1,19%
6,01%0,96%
2,39%
0,21%
0,21%
1,81%
2,25%
0,47%
0,22%
1,07%
0,15%
0,19%
0,06%
0% 0,01% 0,50% 5,00% 10,00% 20,00%
36 42
4.483
17.237
32.031
mar/14 set/15 out/17 abr/18 set/18
0,0% 0,0%
4,2%
11,7%
18,0%
1ª Emissão 2ª Emissão 3ª Emissão(IPO)
4ª Emissão(Follow-On)
Evolução da base acionária do VISC11
Número de cotistas # de cotistas de VISC11 / # total FII B3
3T18
Desempenho Operacional e Financeiro
18
-0,1%
-5,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18
Multiplan
BrMalls
Iguatemi
Aliansce
VISC11
Indicadores Operacionais
Indicadores em linha com as maiores companhias abertas.
▪Fonte: Vinci Partners
Vendas nas Mesmas Lojas (SSS) apontam para o início do ciclo de recuperação
Taxa de Ocupação comprovam a resiliência do setor
95,0%
85,0%
87,0%
89,0%
91,0%
93,0%
95,0%
97,0%
99,0%
1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18
Multiplan
BrMalls
Iguatemi
Aliansce
VISC11
-0,8%
-08%
-06%
-04%
-02%
00%
02%
04%
06%
08%
10%
1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18
Multiplan
BrMalls
Iguatemi
Aliansce
VISC11
Inadimplência Líquida em queda
19
Indicadores Financeiros
FFO¹/m²
1. FFO (“Funds from Operations”): É uma medida simplificada de geração de caixa, adicionando-se ao lucro líquido a depreciação e a amortização e excluindo-se eventos como ganhos na venda de propriedades.
Fonte: Vinci Partners
FFO¹/m² do VISC11 se destaca entre as companhias abertas
224
139
330
231
208
307
247254
176
149140
155
190196
208198
86
123111 106
-
50,0
100,0
150,0
200,0
250,0
300,0
350,0
1Q18 2Q18 3Q18 Média YTD
VISC11
Multiplan
BrMalls
Iguatemi
Aliansce
Anexo ICaracterísticas e Vantagens do Veículo FII
21
Características e Vantagens do Veículo FII
Comparação do Instrumento FII com Companhias
Isenção Fiscal sobre ganho de capitalFacilita e incentiva a recilcagem do portfolio de forma eficiente
Isenção Fiscal sobre a renda gerada pelasprópriedades imobiliárias
Maior eficiência e margens mais altas
Obrigação de distribuir 95% do resultado Caixa Gerado no semestre
Investidor tem acesso direto ao fluxo de caixa das operações
1
2
3
4
Despesas prevísiveis na forma de taxa de administração
Evita possíveis impactos relacionados ao alto custo de Despesas Gerais e Administrativas
22
Características e Vantagens do Veículo FII
Vantagens para Investidores Pessoas Físicas
Liquidez: mercado secundário permite a venda das cotas do fundo em um curto período de tempo enquanto a venda de um imóvel pode ser demorada e onerosa.
Eficiência Fiscal: desde que atendidas as exigências legais, não há incidência de imposto sobre a distribuição dos rendimentos para pessoas físicas.
Custos de Entrada e Saída: custos de corretagem, cartório e documentação tendem a tornar o investimento direto em imóveis mais oneroso
Diversificação: com recursos limitados é possível investir em diversos fundos de diversas estratégias que geram um investimento indireto em uma quantidade relevante de imóveis, enquanto na compra direta é necessário o valor mínimo de um imóvel.
Flexibilidade em relação ao valor do investimento: fundos de investimento possibilitam o ingresso de pequenos e médios investidores que tenham interesse em ter exposição ao setor imobiliário
Gestão Profissional: fundos imobiliários são geridos por gestores regulados pela CVM com expertise na gestão de ativos imobiliários.
23
Mercado de FIIs
Mercado de FIIs no Brasil possui atualmente R$30,9 bilhões em fundos listados.
Fonte: Anuário Uqbar 2018
Mercado Atual
R$ bilhões
Fundos Listados por Segmento
R$ bilhões
Mercado Potencial
R$ bilhões
R$ 30,99
bi
R$ 41,41
bi
Fundos não listados Fundos listados
24
15
32
2123 23
30
44
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Volume de Ofertas Públicas (R$ bilhões)
Fonte: Boletim de FIIs da B3 de agosto de 2018
Crescimento do mercado
Captação média de R$ 7,5 bilhões por ano Crescimento de 16x entre 2010 e 2018
Apenas 41% dos FIIs existentes são listados na B3 atualmenteCrescimento médio anual foi de 47,6% ao ano entre 2010 e 2018
Número de Investidores
Número de FIIs RegistradosVolume Diário Médio de Negociação (R$ milhões)
Mercado de FIIs
6996
117 127 127 127 138159
142176
217249
264
303331
386
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
B3
Total
173.000
7,7
21,7
32,236,9
42,7 44,850,6
59,6
39
88
121137
147159
187
217
-12
8
28
48
68
88
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-30
20
70
120
170
220
Volume
Qtd
25
Mercado de FIIs
Potencial de Crescimento da Indústria
R$ 4,6 trilhões de REITs listados 11% do PIB americano
R$ 44 bilhões de FIIs listados1% do PIB brasileiro
Giro diário de 0,32% do valor total listado R$ 6,4 bilhões de negócios diários
Giro diário de 0,11% do valor total listado R$ 44 milhões de negócios diários
80 milhões de Investidores diretos e indiretos 172 mil investidores diretos
REITs FIIs
Desde 1961, 57 anos Desde 1993, 25 anos
26
Anexo IIShopping Center - Conceitos
27
Locação de espaços nos corredores e nos estacionamentos dos shopping centers para quiosques, e para colocação de mídia e merchandising nas áreas comuns.
Shopping Center - Conceitos
Principais Receitas e Despesas Operacionais
O contrato típico de locação entre o shopping center e os seus lojistas são corrigidos por inflação (maior parte IGP), com prazo padrão de cinco anos, no qual o valor do aluguel é o maior entre (i) um aluguel mínimo; e (ii) um aluguel calculado como um percentual
sobre as vendas dos lojistas. Usualmente, as lojas satélites no mês de dezembro tem o valor do aluguel mínimo em dobro.
Usualmente os custos do condomínio são arcados pelos lojistas, porém, determinadas situações como lojas vagas e inadimplência podem os proprietários serem responsáveis por tais custos.
Mall e Mídia
Aluguel Mínimo
Aluguel
Variável
Estacionamento
Taxa de
Administração
Aportes
Condominiais
Outras
Despesas
NOI
NOI, é a receita operacional líquida do imóvel. Shopping centers possuem poucas despesas operacionais o que faz com que tenham alta margem operacional (acima de 80%)
OutrosReceitas comerciais (Cessão do Direito de Uso e taxas de transferência), multas contratuais, etc.
Remuneração devida ao administrador do shopping pelo gerenciamento da exploração comercial do imóvel.
Despesas administrativas, com advogados, auditoria de lojas, etc.
28
Shopping Center - Conceitos
Estrutura
Shoppings Administradores
Lojas
Âncoras Semiâncoras Megaloja
Satélite Serviços Entretenimento
Os investidores são responsáveis pelo investimento no imóvel e, por consequência, têm direito aos benefícios financeiros advindos do mesmo. A maior parte dos custos operacionais do shopping center é repassado para os lojistas por meio do condomínio, o que faz com que o ativo tenha alta margem operacional. Gestor (Vinci)VISC11
Cotistas
Plano de Mix
Responsável pelas demandas do dia a dia como demandas de lojistas, contratação de prestadores de serviço para segurança, manutenção e limpeza do imóvel.É também responsável pela interlocução entre os lojistas e os empreendedores e também pela comercialização do shopping, com foco na maximização das receitas do imóvel.
Administrador Escriturador
29
Shopping Center - Conceitos
Plano de Mix
Fonte: Plano de Mix – Abrasce 2017
1. Lojas que não sejam dos segmentos de Entretenimento e Serviços
Âncora¹Lojas¹ com mais de 1.000 m² que tem o propósito de atrair fluxo de pessoas para o shopping center
Semiâncora¹ Lojas¹ entre 500 e 999 m²
Megaloja¹ Lojas¹ entre 250 e 499 m²
Satélite Lojas¹ menores que 250 m²
ServiçosLojas focadas em conveniência e serviços, não importando tamanho ou relevância
EntretenimentoOperações focadas em entretenimento como por exemplo, cinema, loja de games, teatros etc
CINEMA
Rio de Janeiro55 21 2159 6000Av. Bartolomeu Mitre, 336Leblon - 22431-002
São Paulo55 11 3572 3700Av. Brigadeiro Faria Lima, 2.277 14o andar Jardim Paulistano - 01452-000
Nova York1 646 559 8000535 Madison Avenue, 37th Floor10022
Recife55 81 3204 6811Av. República do Líbano, 251 - Sala 301 Torre A - Pina - 51110-160
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