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PROMOCIÓN INMOBILIARIAUNIDAD II. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
I. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
Tiene como propósito asegurar una adecuada y suficiente evaluación de los proyectos inmobiliarios, mediante el análisis de sus aspectos cualitativos y cuantitativos en materia financiera, técnica y de mercado, concluyendo recomendaciones especializadas de respaldo a los órganos resolutorios de crédito de la Institución en forma integral:
• Viabilidad de ejecución de los proyectos financiables.• Calidad y valor de las garantías hipotecarias implícitas.• Evaluación del mercado inmobiliario específico.• Calificación de la Empresa Promotora.• Determinación de riesgos financieros e hipotecarios asociados.• Alcance de las etapas, así como términos y condiciones del financiamiento.
Viabilidad Operacional (referida a la pregunta ¿funcionará?)
Viabilidad Técnica (referida a la pregunta ¿puede desarrollarse?)
Viabilidad Económica (referida a la pregunta ¿generará ganancias?)
http://e-portafolio-katisolano.wikispaces.com/Actividades+semana+4
I. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
A. Factibilidad social y competitividad en el mercado
B. Factibilidad financiera y constitución de las garantías:
C. Factibilidad urbano-arquitectónicas:
A. Factibilidad social y competitividad en el
mercado
Se refiere al perfil de quien va dirigido el proyecto de inversión, así como al mercado potencial y competitividad en el campo.
Este estudio profundiza en lascaracterísticas generales de los inmuebles adesarrollar, determinando su calidad ycorrespondencia a necesidades odemandas reales del mercado bajo cuatrorubros principales:
• Cualidades de Ubicación. • Cualidades de Proyecto Arquitectónico.• Cualidades de Procedimientos Constructivos. • Cualidades de Especificaciones Generales.
A. Factibilidad social y competitividad en el
mercado
Demanda
proveniente
de:
Demanda
Efectiva de
vivienda al
año:
Ingresos
mensuales de
la demanda
Rango de
precios de
la vivienda
deseada
m2 de
const.Perfil del habitante
Cuautitlán
Izcalli
8,485
habitantes
$3,000 a
$10,000
$300,000 y
$800,000
60m2 a
100m2
Entre 20 y 40 años de edad
Matrimonios sin hijos o con uno
Solteros que inmigran por trabajo
cerca de la zona
Personas solas o divorciadas.
Estudiantes
Madres solteras
Jubilados o de la tercera edad
INFONAVIT
47,695
derecho
habientes
$1,537 a
$5,996$300,000 y
$500,0008,584
derecho
habientes
$6,148 y
$10,761
Ejemplo:
Vivienda en condominio, nivel
medio
Promotor
Inmobiliario
Ubicación en
Cuautitlán IzcalliPrecio m2 const. Características del proyecto
Residencial Eucaliptos DACSA
Av. Hidalgo
#59, Granjas
Lomas de
Guadalupe
$1,180,000.00 130.00
Desarrollo de 48 unidades con
caseta de vigilancia, palapa con
asador, calle de adocreto, servicios
ocultos, cisterna individual, juegos
infantiles. Vivienda de 3 recámaras
y 2 cajones estacionamiento, acabados de lujo.
Privanza Perinorte
SARE
PRIVANZA
Hacienda
Lanzarote mz.
16 lt. 14,
Hacienda del
Parque
$785,000.00
$1,390,000.00
86.75
118.00
Desarrollo de 20 unidades, con
caseta de vigilancia,
estacionamiento visitas, área verde.
Vivienda de 2 y 3 recámaras, 2.5
baños, 2 cajones estacionamiento y área de lavado.
Residencial Valle de Encinos
INMARCA,
SA de CV.
Tito Ortega #14 Lerma
$1,182,655.00
$1,400,000.00
$1,640,000.00
111.00
145.00
167.00
Desarrollo de 228 unidades, con
vigilancia, pista de trotar, alberca,
área de juego, salón de usos
múltiples, estacionamiento visitas.
Viviendas de 3 recámaras, estudio,
cocina equipada, patio de servicio y 1 cajón de estacionamiento
A. Factibilidad social y competitividad en el
mercado
Vivienda modular en condominio, nivel medioPromotor
InmobiliarioUbicación en
Cuautitlán IzcalliPrecio m2 construcción Características del proyecto
Casa Club Lago
YAJ
CONSTRU
MÓVIL
Calle
Pelícanos
#54, Lago de
Guadalupe
$500,000.00 40.00
Desarrollo de 20 unidades,
con caseta de vigilancia,
alberca privada, áreas
verdes. Vivienda amueblada,
con acabados de nivel
medio, 1 estancia- recámara,
1 baño, 1 oficina, 1 cajón estacionamiento.
Módulo I. Planta y Corte. Casa Club Lago
YAJ
CONSTRU
MÓVIL
Calle
Pelícanos
#54, Lago de Guadalupe
$450,000.00 75.00
Desarrollo de 20 unidades,
con caseta de vigilancia,
alberca privada, áreas
verdes. Vivienda amueblada,
con acabados de nivel
medio, 1 estancia, cocina
equipada, 1 recámara, 1
baño, 1 oficina, 1 cajón estacionamiento.
Módulo II. Planta. Casa Club Lago
YAJ
CONSTRU
MÓVIL
Calle
Pelícanos
#54, Lago de Guadalupe
$850,000.00 150.00
Desarrollo de 10 unidades,
con caseta de vigilancia,
alberca privada, áreas
verdes. Vivienda amueblada,
con acabados de nivel
medio, 1 estancia- recámara,
1 baño, 1 oficina, 1 cajón estacionamiento.
A. Factibilidad social y competitividad en el
mercado
• Valida los aspectos presupuéstalesbásicos del desarrollo inmobiliario asícomo de la estructura de lasinversiones programadas por laEmpresa Promotora- con objeto desancionar dos factores de particularimportancia en materia de evaluaciónde proyectos de inversión:
• Inclusión de la totalidad de partidas degasto e inversión requeridas,
• así como validación técnica paramétrica desus montos estimados.
B. Factibilidad financiera y constitución de las garantías
B. Factibilidad financiera y constitución de las garantías
• El Plan de Desarrollo 2007-2012 propicia condiciones para ampliar la inversión en el financiamiento de la vivienda. Así como la bursatilización de carteras y la participación de la banca privada en el otorgamiento de créditos a los diferentes segmentos de la población.
• De 2000 a 2006 dicha participación subió de 0.3% a 9.4%, dirigido fundamentalmente al mercado de vivienda media y residencial.
Ejemplo:
B. Factibilidad financiera y constitución de las garantías
Residencial
Casas o Departamentos de $300,000 en adelante
Beneficios Producto
Valor
mínimo de
la vivienda
% Máximo
de
financiam.
Crédito máximo
Plazo del
crédito
(años)
Tasa Interés
inicialCAT** *Pago por mil
Mensualidad crédito de
$1 millón de pesos
Ingresos del
Solicitante
Mensualidades y
tasa congelada
durante la vida
del crédito
Tasa
Fija$350,000 95%
$3,000,000
15 12.50% 15.20 $13.05 $13,041
Desde $11,000 pesos mensuales
20 13.00% 15.58 $12.44 $12,431
25 13.50% 16.04 $12.37 $12,368
30 13.50% 15.98 $12.17 $12,166
Las aportaciones
al Infonavit se
aplican con
prepagos
reduciendo el
plazo del crédito.
Apoyo
Infonavit
$300,000 95%
15 12.00% 14.63 $12.72 $12,721
Desde $7,000 pesos mensuales
20 12.50% 15.01 $12.09 $12,081
25 13.00% 15.46 $11.99 $11,990
30 13.00% 15.40 $11.77 $11,773
$400,000 100%
15 12.75% 15.47 $13.19 $13,190
20 13.25% 15.84 $12.60 $12,600
25 13.75% 16.31 $12.55 $12,547
30 13.75% 15.25 $12.35 $12,352
Escenarios para el sujeto a crédito dependiendo del monto de la vivienda
• Calidad de ubicación del desarrollo inmobiliario.
• Calidad arquitectónica general de los proyectos.
• Consistencia con el segmento socio-económico prospectado.
• Adecuación a costumbres regionales y condicionantes climáticas.
• Evaluación de procedimientos y especificaciones constructivas.
• Análisis pormenorizado de superficies de construcción.
C. Factibilidad urbano-arquitectónica
C. Factibilidad urbano-arquitectónica
USO DE SUELO H-1667-A H-100-A
Densidad
28.2 habitantes/ha.
6 viviendas/ha.
1667m2 de terreno
bruto/vivienda
1000m2 de terreno neto/vivienda
470 habitantes/ha.
100 viviendas/ha.
100m2 de terreno bruto/vivienda
60m2 de terreno neto/vivienda
Lote mínimo
30m de frente
1000m2 de superficie
1 vivienda/lote mínimo
6m de frente
72m2 de superficie
1 vivienda/lote mínimo
Superficie sin construir 70% uso habitacional
60% uso no habitacional
20% uso habitacional
20% uso no habitacional
Superficie de desplante 30% uso habitacional
40% uso no habitacional
80% uso habitacional
80% uso no habitacional
Altura máxima de
construcción
2 niveles ó
6ml sobre banqueta
3 niveles ó
9ml sobre banqueta
Intensidad máxima de
construcción
0.8 uso habitacional
1.2 uso no habitacional
4 uso habitacional
4 uso no habitacional
Otros A= comercio y servicios mixto
con vivienda hasta 3 niveles
Habitacional Unifamiliar o
Plurifamiliar hasta 60 viviendas
Ejemplo:
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