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Fuente: POMCA, Foto aérea Sector Guayabal
PROYECTO DE RENOVACIÓN URBANA NUEVO GUAYABAL
Iniciativa privada
El Área de Intervención Un sector estratégicamente ubicado entre el Poblado, el Centro Metropolitano y el
aeropuerto Olaya Herrera; dotado de una excelente infraestructura vial y de transporte.
El sector incluye numerosos suelos con baja intensidad de uso a lo largo del río.
CONTEXTO METROPOLITANO
BIO2030 definió tres escenarios geográficos en el Valle de Aburrá: Río, llanura y ladera
El escenario río representa la oportunidad
de crecer hacia dentro,
deteniendo la expansión en ladera, cada vez
más problemática.
CONTEXTO METROPOLITANO
BIO2030 estimó que el escenario río,
en su zona urbana, puede albergar 250.000
nuevas viviendas (59 % de la demanda al
2030) y 15’000.000 m2 de espacios
destinados a actividades.
CONTEXTO METROPOLITANO
un proyecto de espacio público +
un proyecto urbano un proyecto inmobiliario
El sector sur de Medellín fue definido desde
el Plan Piloto de Wiener y Sert (1951) como
zona de expansión industrial de la ciudad.
Para habilitar este sector, el río fue
canalizado y se construyeron las avenidas a
lo largo de éste.
HISTORIA
Siguiendo los lineamientos del Plan Piloto,
sectores como Guayabal y Villa Carlota, entre
otros, se consolidaron como zonas
productivas.
USO ACTUAL
TERRITORIO
Barrio Colombia
Guayabal
Tenche
Villa Carlota
Ciudad del Río
Varios elementos del sistema natural se
encuentran cerca al área de estudio:
El río Medellín, las quebradas la Guayabala
y Altavista y los cerros Nutibara y la
Asomadera.
SISTEMA NATURAL estado actual
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
TERRITORIO
ESPACIO PÚBLICO estado actual
El área de estudio tiene a su alrededor
espacios públicos metropolitanos que
actualmente no están bien conectados a la
ciudad, pero con grandes oportunidades
para mejorarlos y conectarlos para
consolidar un sistema.
El zoológico y el vivero municipal son dos
espacios de alto valor ambiental con un gran
potencial para detonar la renovación
urbana del sector.
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
TERRITORIO
Los sistemas de transporte Metro y
Metroplús, además de las Avenidas del Río,
Las Vegas y Guayabal garantizan facilidad de
acceso al sector.
Existe facilidad de articular el sector con la
red de ciclorrutas existente.
Las posibilidades de conexión peatonal entre
ambas riberas son insuficientes.
MOVILIDAD Y TRANSPORTE PÚBLICO estado actual
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
TERRITORIO
ESTRUCTURA URBANA estado actual
El trazado urbano de las zonas industriales
cercanas al río tiene un gran potencial para
consolidar una nueva vida urbana, contrario
al trazado disperso de El Poblado.
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
TERRITORIO
El POT actual (2006) le da al sector un
tratamiento de REDESARROLLO que
reconoce su potencial y su necesidad de
transformación:
REDESARROLLO SEGUNDO GRUPO “ …orientar procesos de transformación ya iniciados o generar nuevos en zonas con localización estratégica en la ciudad, de manera que se privilegie su transformación hacia la optimización de su potencial, permitiendo mayores aprovechamientos y diversidad de usos.”
POT 2006
TRATAMIENTOS
TERRITORIO
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
Sin embargo, el POT no prevé cambios en el
uso del suelo, prohíbe la vivienda en el
sector, limita a 5 pisos el crecimiento en
altura y declara unas obligaciones de cesión
de espacio público consideradas altas (20m2
x 100m2)
Es necesario un cambio normativo
(usos, aprovechamientos y obligaciones)
para desatar el redesarrollo del sector
USOS PROPUESTOS DEL SUELO
TERRITORIO
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
Además, el POT exige que el redesarrollo de
estos sectores se realice a través de Planes
Parciales por grandes polígonos de
tratamiento (de 10 a 50 ha), lo cual supone
problemas de gestión.
Es necesaria una figura de gestión flexible
que permita un desarrollo progresivo de
porciones de territorio más pequeñas
POLÍGONOS DE TRATAMIENTO DE REDESARROLLO
TERRITORIO
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
Bajo las condiciones normativas actuales,
el redesarrollo del sector sería inviable
financieramente y tendría dificultades de
gestión.
VIABILIDAD FINANCIERA
26% 10% 58% 13% -7%
-$ 200.000.000.000
$ 0
$ 200.000.000.000
$ 400.000.000.000
$ 600.000.000.000
$ 800.000.000.000
$ 1.000.000.000.000
SIMULACIÓN SEGÚN NORMAS ACTUALES
Estructura de costos sobre ventas
PROPUESTA
TERRITORIO
Por su localización estratégica y la oportunidad de transformación
que representan los suelos industriales, el sector de Río Sur presenta
un alto potencial de renovación urbana que hoy se encuentra desaprovechado
HIPÓTESIS DE TRABAJO
RENOVACIÓN URBANA PROGRESIVA, DIVERSA Y DE CALIDAD
Un nuevo centro de actividad y hábitat
en el escenario estratégico del río
Cambios normativos
+ Proyectos detonantes
+ Alianzas público-privadas
PRINCIPIOS RECTORES de nuestra propuesta
Flexibilidad
Complejidad urbana
Óptimos estándares urbanísticos
PROPUESTA
SISTEMA ESTRUCTURANTE
A partir de la recualificación del trazado
existente se articula el sector con su entorno
y se genera una estructura interna.
Este sistema estructurante se construye
progresivamente a partir de los proyectos
estratégicos
*Nuestra propuesta asume que la movilidad en el río se
mantiene como está actualmente y debe ser ajustada con los resultados del concurso Parque del Río Medellín.
PROPUESTA
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
SISTEMA ESTRUCTURANTE
La estructura propuesta se apega a la
condición predial existente.
La conformación de la estructura propuesta se da a partir de la configuración predial actual, lo cual facilita su construcción progresiva.
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
PROPUESTA
SISTEMA ESTRUCTURANTE Proyectos
Tres estrategias de conformación del sistema
estructurante:
1. Proyectos transversales Entre Orillas: Proyectos de carácter municipal: • Parques-pasarelas sobre el río • parques municipales Zoo y Vivero • nueva estación de Metro.
PROPUESTA
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
Fuente: URBAM, EAFIT, Fotomontaje proyecto transversal Entreorillas.
El proyecto transversal permitirá la conexión de ambas riberas, generando un espacio público
articulado que aumentará el atractivo del sector para nuevos desarrollos inmobiliarios.
PROPUESTA
Situación Propuesta Proyecto estratégico Nueva Estación Metro
2. Proyectos de estructura interna: Proyectos de carácter local: • Alameda y Paseo interno • Nuevo trazado de manzanas a partir de la
prediación actual. Se logran a través de las reglas de juego determinadas para la renovación: cesiones y obligaciones.
PROPUESTA
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
SISTEMA ESTRUCTURANTE Proyectos
Tres estrategias de conformación del sistema
estructurante:
Fuente: URBAM, EAFIT, Fotomontaje Alameda Nuevo Guayabal.
Alameda Nuevo Guayabal
La alameda ofrecerá un espacio público de alta calidad al interior del Nuevo Guayabal
Situación Propuesta
PROPUESTA
3. Proyectos complementarios Avenida Guayabal Parque del río Paseo urbano Av. Las Vegas
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
SISTEMA ESTRUCTURANTE Proyectos
Tres estrategias de conformación del sistema
estructurante:
PROPUESTA
La recualificación de la Avenida Guayabal ofrecerá espacios a los diferentes modos de transporte y
atraerá nuevas actividades al sector, convirtiéndose en un eje de vida y empleo.
Situación Propuesta Avenida Guayabal
PROPUESTA
USOS DEL SUELO
La localización de los usos sobre el
territorio debe ser flexible, estableciendo
ciertos mínimos.
Se sugiere un sector ideal para la
implantación de equipamientos de jerarquía
metropolitana o municipal. Estos han de
localizarse en cercanía de los proyectos
transversales Entre Orillas.
PROPUESTA
USOS PROPUESTOS
Actividad múltiple Sector sugerido para equipamientos
Fuente Cartográfica: BIO 2030, POT y Catástro comunas 14 y 15 . URBAM, EAFIT, 2013
DESTINACIÓN DE LAS CESIONES
PROPUESTA
Se propone la siguiente destinación para las
obligaciones:
5m2 x 100m2 para parques públicos de la
estructura local.
4,5m2 x 100m2 adicionales para sistemas
generales: un fondo para financiar proyectos
estratégicos.
Nuevos parques y calles
Alameda Nuevo Guayabal
Paseo Nuevo Guayabal
Parque Zoológico
Pasarela sobre el río
Equipamientos
Infraestructura
PROPUESTA
ALTURA MÁXIMA PERMITIDA
Se propone suprimir la restricción de 5 pisos de altura y permitir la construcción de
edificaciones que alcancen la altura máxima permitida por el cono de aproximación del
aeropuerto Enrique Olaya Herrera
APROVECHAMIENTOS
Y UNIDADES DE GESTIÓN
Se sugiere un desarrollo progresivo a través
de la definición de Micro Unidades de
Actuación -MUA-, facilitando la renovación
urbana en suelos estratégicos.
Estas MUA presentan superficies más
prácticas para el sector privado, aceptando
ciertas preexistencias y posibilitando la
intervención de una mayor parte de los
actores del sector de la construcción.
PROPUESTA PROPUESTA BIO2030
IC: de 3 a 4
según área
A partir de las condiciones normativas
propuestas, se presentan diferentes
alternativas de desarrollos inmobiliarios
posibles en cada uno de los rangos de
Micro Unidades de Actuación propuestos.
En éstas se muestran la flexibilidad del
proceso y la diversidad tipológica
resultante.
FORMA URBANA
PROPUESTA
Área: 12.500 m2
Área: 3.725 m2
Área: 1.350 m2
Área: 700 m2
MUA GRANDE (mayor a 5.000m2)
4
3
2
1
MUA MEDIANA (2.700m2 a 5.000m2)
MUA PEQUEÑA (700m2 a 2.700m2)
PREDIOS MENORES REFORMAS O
ADICIONES (menores a 700m2)
LA FLEXIBILIDAD
en las escalas, las formas y los
tiempos hace que el proceso de
renovación sea más ágil y más
democrático.
PROPUESTA
VIABILIDAD FINANCIERA
Bajo las condiciones normativas
propuestas, la renovación en el sector es
viable y atractiva para el sector inmobiliario.
Si bien el desarrollo de grandes unidades
presenta mayores utilidades, el desarrollo de
las pequeñas unidades de actuación también
es rentable.
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
Grandes (>5.000m2)
Medianas (2.700m2 a 5.000m2)
Pequeñas (700m2 a 2.700m2)
SIMULACIÓN SEGÚN NORMAS PROPUESTAS
Utilidades sobre ventas para cada tamaño de MUA
Este resultado corresponde al escenario de mezcla de usos #1, con un porcentaje mínimo de vivienda (25%).
La rentabilidad es ligeramente superior cuando se
aumenta el porcentaje de vivienda.
PROPUESTA
Estado inicial
DESARROLLO PROGRESIVO
A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis
de plan de masas suponiendo una construcción progresiva durante un lapso de 30 años.
PROPUESTA
30% de desarrollo
DESARROLLO PROGRESIVO
A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis
de plan de masas suponiendo una construcción progresiva durante un lapso de 30 años.
PROPUESTA
50% de desarrollo
DESARROLLO PROGRESIVO
A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis
de plan de masas suponiendo una construcción progresiva durante un lapso de 30 años.
PROPUESTA
80% de desarrollo
DESARROLLO PROGRESIVO
A partir del modelo de flexibilidad de escalas, actores y tiempos propuesto se presenta una hipótesis
de plan de masas suponiendo una construcción progresiva durante un lapso de 30 años.
PROPUESTA
UN NUEVO GUAYABAL
PROPUESTA
En el sector de estudio pueden construirse alrededor de 1’200.000m2 para nuevas actividades.
El territorio podría albergar hasta 40.000 empleos y 20.000 nuevos habitantes.
Fuente: POMCA, Foto aérea Sector Guayabal
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