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PEREQUAZIONE, COMPENSAZIONE ED INCENTIVAZIONE URBANISTICA: NUOVE MODALITÀ DI ATTUAZIONE DELLA
PIANIFICAZIONE DEL TERRITORIO
PEREQUAZIONE, COMPENSAZIONE E INCENTIVAZIONE URBANISTICA. SCHEMI
TEORICI E MODELLI OPERATIVI
Pierluigi Moranop.morano@poliba.it
Francavilla Fontana, 4 luglio 2012
Articolazione dell’intervento1.- PremessaIl contesto in cui hanno avuto origine la perequazione e la compensazione urbanisticaLe finalità della perequazione e della compensazioneLa perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa nazionale e pugliese
2.- Aspetti teorici della perequazione urbanisticaPerequazione: l’etimologia della parola La perequazione urbanistica: i soggetti interessatiLa componente “programmatoria” della perequazioneLa componente “attuativa” della perequazioneI modelli del piano perequativo
3.- La compensazione urbanisticaContenutiRiferimenti normativiL’equivalenza tra le risorse cedute e quelle avute in compensazione
4.- L’incentivazione urbanisticaL’art.5, comma 9 del Dlgs n.70/2011 – “Il Nuovo Piano Casa” Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia
Riferimenti bibliografici essenziali
1.- PREMESSA
Il contesto in cui hanno avuto originela perequazione e la compensazione
urbanistica• Forte attenzione allo sviluppo sostenibile e alla qualità
dell’ambiente naturale e costruito;
• Inadeguatezza della procedura “tradizionale” di attuazione del piano urbanistico basata sull’apposizione del vincolo preordinato all’esproprio e sulla successiva acquisizione forzosa degli immobili -aree e/o manufatti- destinati ad opere pubbliche;
• Ridotta disponibilità di risorse finanziarie pubbliche e, viceversa, elevato valore di mercato degli immobili urbani;
• Riconoscimento della natura “complessa” delle trasformazioni urbane e della necessità di un approccio “integrato”;
• Marcata “instabilità” del mercato immobiliare.
Le finalità perseguite
• Trattamento indifferente delle proprietà immobiliari rispetto alle scelte urbanistiche;
• Acquisizione non onerosa delle aree o di risorse finanziarie destinate alle opere pubbliche, e/o realizzazione diretta da parte dei privati di opere pubbliche o di iniziative di interesse generale;
• Efficacia e fattibilità dei piani e dei progetti, nonché sviluppo sostenibile delle città del territorio;
• Ricorso a procedure consensuali e riduzione del contenzioso.
La perequazione e la compensazione urbanistica trovano riferimenti:
a) nell’art.30, comma 1, della Legge n.47/1985, in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive;
b) nelle leggi sui “programmi integrati” e sui “programmi complessi” (Legge n.179/92, Legge 493/1993, ecc.);
c) nell’art.1, comma 21 e comma 22, della Legge n.308/2004, avente ad oggetto il riordino, il coordinamento e l'integrazione della legislazione in materia ambientale;
d) nell’art.1,commi 258 e 259, della Legge n.244/2007 (la legge finanziaria del 2008);
e) nell’art.11 (Piano Casa), comma 5, della Legge n.133/2008 (la legge finanziaria del 2009);
f) nell’art.5, comma 3, del Dlgs n.70/2011;
f) nella sentenza n.179/1999 della Corte Costituzionale, sull’illegittimità costituzionale del mancato pagamento di un indennizzo ai proprietari degli immobili oggetto di reiterazione dei vincoli urbanistici preordinati all’espropriazione o dei vincoli che comportano l’inedificabilità;
g) nella sentenza n.4545/2010 del Consiglio di Stato, Sez.IV, che ha rinvenuto la copertura normativa della perequazione e della compensazione nel combinato disposto degli artt.1, comma 1bis, e 11 della legge n.241/90 in materia di procedimento amministrativo.
Riferimenti normativi e giurisprudenzialisul tema della perequazione e della compensazione urbanistica
La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese
LR n.20 del 27/07/2001 (Norme generali di governo e uso del territorio)
art.2 (Principi):“La presente legge assicura il rispetto dei
principi di: a) sussidiarietà.., omissis,..d) perequazione”;
art.14 (Perequazione urbanistica):“Al fine di distribuire equamente, tra i proprietari interessati
dagli interventi, i diritti edificatori attribuiti dalla pianificazione urbanistica e gli oneri conseguenti alla
realizzazione degli interventi di urbanizzazione del territorio, il PUG può riconoscere la stessa suscettività
edificatoria alle aree comprese in un PUE”.
La perequazione e la compensazioneurbanisticanella normativa pugliese
LR n.3 del 22/02/2005 (Disposizioni regionali in materia di espropriazioni per pubblica utilità
e prima variazione al bilancio di previsione per l'esercizio finanziario 2005)
art.21 (Permuta di terreni in esproprio con diritti volumetrici):
“I Comuni, all'interno di piani attuativi, sia di iniziativa pubblica che privata, esecutivi dello strumento urbanistico vigente, possono riservarsi una quota dei diritti volumetrici di edificazione, per la perequazione volumetrica territoriale con aree da espropriare
individuate fuori dal perimetro del piano.
Tali diritti volumetrici possono essere attribuiti, con accordo di cessione volontaria stipulato ai sensi dell'articolo 45 del d.p.r. 327/2001 e successive modifiche, ai proprietari di terreni da espropriare per
pubblica utilità, in luogo dell'indennità spettante per l'espropriazione ”.
La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese
LR n.12 del 21/05/2008 (Norme urbanistiche finalizzate ad aumentare
l’offerta di edilizia residenziale sociale)
art.1:“Per il soddisfacimento del fabbisogno di edilizia
residenziale sociale i comuni possono prevedere...l’utilizzazione di:
a) ambiti destinati a servizi che siano in esuberorispetto alla dotazione minima inderogabile dispazi pubblici o riservati alle attività collettive,
a verde pubblico o a parcheggi di cui aldecreto interministeriale 1444/1968, assegnando
a essi una previsione edificatoriasecondo il metodo della perequazione urbanistica;
b) ambiti a prevalente destinazione residenzialeconsentendo un surplus di capacità edificatoria”.
La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese
LR n.21 del 29/07/2008 (Norme per la rigenerazione urbana)
art.7bis (Interventi di riqualificazione edilizia attraversola delocalizzazione delle volumetrie):
comma 1: “I comuni possono individuare edifici, anchecon destinazione non residenziale, legittimamenterealizzati o per i quali sia stata rilasciata sanatoriaedilizia, da rimuovere in quanto contrastanti, per
dimensione, tipologia o localizzazione, con il contestopaesaggistico, urbanistico e architettonico circostante”;
comma 2: “Per incentivare gli interventi di cui al comma 1,il piano urbanistico esecutivo può prevedere, comemisura premiale, il riconoscimento di una volumetria
supplementare nel limite massimo del 35 percento di quella preesistente”.
La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese
Cenni alla perequazione urbanistica si trovano nella parte III: “Orientamenti per l’applicazione del principio della
perequazione”, dello:
SCHEMA DI DOCUMENTO REGIONALE DI ASSETTO GENERALE (DRAG)
“INDIRIZZI, CRITERI E ORIENTAMENTI PER LA FORMAZIONE, IL DIMENSIONAMENTO E IL CONTENUTO DEI PIANI
URBANISTICI GENERALI (PUG)”(Legge Regionale 27 luglio 2001, n. 20, art. 4, comma 3, lett. b e
art. 5, comma 10 bis)
La perequazione e la compensazione urbanistica nella normativa pugliese
Ampi riferimenti alla perequazione e alla compensazione urbanistica si trovano nella parte III: “ Criteri per agevolare la fattibilità e per
applicare il principio della perequazione”, dello:
SCHEMA DI DOCUMENTO REGIONALE DI ASSETTO GENERALE (DRAG)
“CRITERI PER LA FORMAZIONE E LA LOCALIZZAZIONE DEI PIANI URBANISTICI ESECUTIVI (PUE)”
(Legge Regionale 27 luglio 2001, n. 20, art. 4, comma 3, lett. b e art. 5, comma 10 bis)
BURP n.7 del 14/01/2011
2.- ASPETTI TEORICI DELLA PEREQUAZIONE URBANISTICA
Perequazione: l’etimologia della parola
Dal latino “peraequatio” (per-aequare), che vuol dire:
«rendere uguale una cosa tra più persone».
In altri termini, si tratta della:
«distribuzione o attribuzione di “qualcosa” a soggetti diversi in base a criteri di equità».
GIURIDICA: uguale trattamento dei cittadini di fronte alla legge (“la legge è uguale per tutti”);
FISCALE: uguale trattamento dei contribuenti nei confronti del prelievo fiscale (IRPEF: sistema impositivo di tipo proporzionale e progressivoin base agli “scaglioni” di reddito);
AMMINISTRATIVA: equo trattamento dei partecipanti a una procedura di gara o ad un concorso attraverso la definizione preliminare dei criteri che saranno applicati per la valutazione comparativa;
URBANISTICA : uguale trattamento dei soggettiche -a vario titolo- sono interessati dalle scelte urbanistiche.
Perequazione
Tipologie di perequazione
La perequazione urbanistica: i soggetti interessati dalle scelte urbanistiche
Perequazione urbanistica:
uguale trattamento dei soggetti che -a vario titolo-
sono interessati dalle scelte urbanistiche attraverso l’equa
ripartizione degli oneri e dei vantaggi che derivano
da queste scelte.
La perequazione urbanistica: i soggetti interessati dalle scelte urbanistiche
Perequazione urbanistica:
uguale trattamento dei soggetti che -a
vario titolo-sono interessati
dalle scelte urbanistiche.
● i proprietari degli immobili interessati dalle scelte urbanistiche;
• l’operatore pubblico (in rappresentanza degli interessi della collettività) e gli imprenditori privati interessati all’attuazione delle iniziative sul territorio.
La perequazione urbanistica: le componentiComponente “programmatoria”
attribuzione delle stesse potenzialità edificatorie atutti i suoli chiamati ad usi urbani che si trovano nel-
le medesime condizioni di fatto e di diritto al momento della redazione del piano urbanistico.Perequazione
urbanistica:
uguale trattamento dei soggetti che -a
vario titolo-sono interessati
dalle scelte urbanistiche.
Proprietari degli immobili interessati dallescelte urbanistiche
La perequazione urbanistica: le componenti
Componente “attuativa”
ricerca dell’equilibrio delle convenienze finanziariedegli operatori pubblico e privato coinvolti nell’intervento
di trasformazione urbana.
Perequazione urbanistica:
uguale trattamento dei soggetti che -a
vario titolo-sono interessati
dalle scelte urbanistiche. Operatore pubblico e imprenditori privati
cointeressati all’attuazione delle iniziative sul territorio
La perequazione urbanistica: le componenti “programmatoria” e “attuativa”
Perequazioneurbanistica
Componente “programmatoria”
attribuzione delle stesse potenzialità edificatorie atutti i suoli chiamati ad usi urbani che si trovano nel-
le medesime condizioni di fatto e di diritto al momento della redazione del piano urbanistico.
Componente “attuativa”
ricerca dell’equilibrio delle convenienze finanziariedegli operatori pubblico e privato coinvolti nell’intervento
di trasformazione.
La componente “programmatoria” della perequazione:l’equo trattamento delle proprietà immobiliari
L’ambito diIntervento
55
53
54
52
Il piano urbanistico “tradizionale”: sperequazione e inefficacia
Spub
SprivSpriv
Spub
La procedura “canonica” per l’acquisizione dei suoli: i limiti dell’approccio espropriativo
L’approccio “espropriativo”:
a) è stato dichiarato incostituzionale per diversi aspetti (sentenze della Corte Costituzionale n.55/68, n.5/80, n.179/99, n.348/07, n.349/07, n.181/11);
b) richiede ingenti capitali, requisito non sempre compatibile con la scarsa disponibilità delle risorse pubbliche e altresì col fatto che l’acquisizione interessa quasi sempre aree centrali con elevati valori di mercato o comunque aree agricole di consistente estensione;
c) impedisce la partecipazione dei proprietari degli immobili all’iniziativa, instaurandosi -quasi sempre- a seguito dell’evento ablatorio rapporti conflittuali tra questi e la Pubblica Amministrazione
d) comporta il rispetto “rigoroso” dei tempi e delle fasi della procedura espropriativa (principio della “riserva di legge”).
St = Superficie territoriale
dell’ambito di trasf.
It = Indice di edificabilità territoriale
SLPtot = Superficie lorda di
pavimentazione complessivamente
realizzabile
La componente “programmatoria” della perequazione:l’equo trattamento delle proprietà immobiliari
55
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St = Superficie territoriale
dell’ambito di trasf.
It = Indice di edificabilità territoriale
SLPtot = Superficie lorda di
pavimentazione complessivamente
realizzabile
SLPtot = It x St
La componente “programmatoria” della perequazione:l’equo trattamento delle proprietà immobiliari
55
53
54
52
St = Superficie territoriale
dell’ambito di trasf.
It = Indice di edificabilità territoriale
SLPtot = Superficie lorda di
pavimentazione complessivamente
realizzabile
SLPtot = It x St
La SLPtot (diritti edificatori) va ripartita pro quota tra i proprietari degli immobili in
relazione al valore della relativa proprietà; i proprietari sono tenuti a partecipare pro
quota agli oneri dell’iniziativa.
La componente “programmatoria” della perequazione:l’equo trattamento delle proprietà immobiliari
55
53
54
52
La componente “programmatoria” della perequazione:l’equo trattamento delle proprietà immobiliari e l’acquisizione
non onerosa dei suoli per le opere pubbliche
SprivSpub
La componente “programmatoria” della perequazione:l’equo trattamento delle proprietà immobiliari e l’acquisizione
non onerosa dei suoli per le opere pubbliche
SprivSpub
La componente “programmatoria” della perequazione:l’equo trattamento delle proprietà immobiliari e l’acquisizione
non onerosa dei suoli per le opere pubbliche
Cessione consensuale e nononerosa dei suoli
alla Pubblica Amministrazione.
Operatore pubblico Operatore privato
pagamento degli oneri concessori (L.10/77) o realizzazione diretta
di opere di urbanizzazione primaria e secondaria a scomputo
dei relativi oneri
cessione gratuita (L.765/67) e
idoneizzazione (L.179/92) delle aree
per le opere di urbanizzazione prim.
e sec.
cessione gratuita e bonifica di aree
aggiuntive e/o altri immobili per usi
pubblici
diritti edificatori (It, Rc, destinazioni d’uso, ecc.)
riduzione dei tempi e semplificazione delle
procedure amministrative
La componente “attuativa” della perequazione:l’equilibrio delle convenienze finanziarie degli operatori pubblico
e privato coinvolti nell’attuazione attraverso la definizione dell’indice di edificabilità perequativo
Operatore pubblico Operatore privato
pagamento degli oneri concessori (L.10/77) o realizzazione diretta
di opere di urbanizzazione primaria e secondaria a scomputo
dei relativi oneri
cessione gratuita (L.765/67) e
idoneizzazione (L.179/92) delle aree
per le opere di urbanizzazione prim.
e sec.
cessione gratuita e bonifica di aree
aggiuntive e/o altri immobili per usi
pubblici
diritti edificatori (It, Rc, destinazioni d’uso, ecc.)
riduzione dei tempi e semplificazione delle
procedure amministrative
Mercato immobiliare
La componente “attuativa” della perequazione:l’equilibrio delle convenienze finanziarie degli operatori pubblico
e privato coinvolti nell’attuazione attraverso la definizione dell’indice di edificabilità perequativo
Gli “ambiti” di applicazione del principio perequativo
Aree di trasformazione urbanistica:
aree del territorio comunale destinate a mutare sotto il
profilo funzionale e morfologico sulla base delle
indicazioni normative e progettuali degli strumenti
urbanistici:
• le aree di nuovo impianto, vale a dire i suoli agricoli che lo strumento regolatore destina ad usi urbani;
• aree da riconvertire a nuovi usi con interventi di ristrutturazione urbanistica (ex fabbriche, caserme, aree di sedime ferroviario, ecc.)
I modelli del piano perequativo
La perequazione può essere:
• generalizzata, quando è applicata alla totalità degli ambiti di trasformazione del territorio comunale (è il caso di Livorno, Reggio Emilia, Parma, La Spezia, Ivrea, Torino, Cesena, ecc.);
• parziale, quando è implementata solo su determinati ambiti per risolvere situazioni particolarmente complesse (è il caso di Ravenna, Padova, Venezia, ecc.).
Trasferimento di diritti edificatori fra aree contiguecomprese nello stesso comparto perequativo
I modelli del piano perequativo
Comparto perequativo
Trasferimento di diritti edificatori fra aree contiguecomprese nello stesso comparto perequativo
I modelli del piano perequativo
SprivSprivComparto
perequativo
Trasferimento dei diritti edificatori “a distanza” con vincolo di localizzazione
I modelli del piano perequativo
Trasferimento dei diritti edificatori a distanza con vincolo di localizzazione in comparto perequativo ad “arcipelago”
I modelli del piano perequativo
Il trasferimento dei diritti edificatori
- Il valore dei diritti edificatori non costituisce una misura assoluta ma è correlato all’apprezzamento che il mercato esprime in funzione dell’area sulla quale saranno utilizzati;
- Il valore dei diritti edificatori è legato alla domanda che il mercato manifesta per le destinazioni d’uso in cui i diritti saranno tradotti;
- Il valore dei diritti edificatori può oscillare, per una stessa area di atterraggio, in relazione alla congiuntura attraversata dal mercato immobiliare.
3.- LA COMPENSAZIONE URBANISTICA
La compensazione urbanistica: la logica
La compensazione urbanistica consiste nella cessione
consensuale e non onerosa da parte dei privati di immobili e/o di altre risorse ad uso pubblico, o
nella realizzazione diretta di opere di interesse collettivo in
cambio di diritti edificatori equivalenti da localizzare su aree preposte allo scopo o di immobili
o di risorse equivalenti di proprietà degli enti locali.
▪ non oneroso: consente l’acquisizione di aree e manufatti ad uso pubblico o garantisce la realizzazione da parte dei privati di iniziative di pubblico interesse, senza la corresponsione di un importo monetario;
▪ flessibile : applicabile, senza modifiche sostanziali, ad iniziative diverse;
▪ consensuale : favorisce la partecipazione dei proprietari alle iniziative, contenendo il sorgere dei contenziosi e riduce altresì i tempi della disponibilità degli immobili per le opere pubbliche.
La compensazioneurbanistica
è un dispositivo:
I “punti di forza” della compensazione urbanistica
Le origini della compensazione urbanistica possono essere individuate:
a) nell’art.30, commi 1 e 2, della Legge n.47/1985, in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive;
b) nella sentenza n.179/1999 della Corte Costituzionale, sull’illegittimità costituzionale del mancato pagamento di un indennizzo ai proprietari degli immobili oggetto di reiterazione dei vincoli urbanistici preordinati all’espropriazione o dei vincoli che comportano l’inedificabilità.
Le origini della compensazione urbanistica
Riferimenti normativialla compensazione urbanistica
Nelle leggi nazionali e regionali la compensazione urbanistica è indicata come lo strumento per:
- acquisire aree e/o immobili privati ad uso pubblico in maniera consensuale e non onerosa (art.32 Lr n.57/2007 Friuli Venezia Giulia; art.30 Lr n.11/2005 Umbria; art.39 Lr n.11/2004 Veneto);
- risarcire i soggetti che operano demolizioni -senza ricostruzione- di immobili e/o di detrattori ambientali per finalità di recupero e di riqualificazione di spazi pubblici (art.30 Lr n.11/2005 Umbria; art.36 Lr n.11/2004 Veneto; art.7bis Lr n.21/2008 Puglia);
- ricompensare i soggetti che attuano interventi di rinnovo edilizio, anche finalizzato al risparmio energetico, o di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica e ambientale (art.11 Lr n.12/2006 Lombardia; art.36 Lr n.11/2004 Veneto; art.1, comma 259, Legge n.244/2007 );
- indennizzare i proprietari degli immobili oggetto di esproprio o di reiterazione dei vincoli preordinati all’esproprio (art.34 Lr n.11/2004 Veneto; art.21 Lr n.3/2005 Puglia);
- remunerare i promotori degli interventi di realizzazione di spazi e servizi pubblici o di costruzione di unità abitative destinate alla locazione a canone agevolato o alla alienazione in favore delle categorie sociali più deboli (Legge n.133/2008).
L’ “equivalenza” tra le risorse cedute e quelle ottenute in compensazione
Suoli privati
Edifici privati
Realizzazione di opere pubbliche
Attuazione di interventi di riqualificazione e/o di
recupero ambientale
Crediti edilizi dalocalizzare su apposite
aree
Suoli pubblici
Edifici pubblici
Risorse (valore delle)cedute consensualmente
Risorse (valore delle)ottenute in compensazione
Determinazionedell’equivalenza
Schemi compensativi
In definitiva, si profilano quattro possibili schemi compensativi:
1) immobili in cambio di diritti edificatori;2) esecuzione di interventi di pubblico interesse in cambio
di diritti edificatori;3) immobili in cambio di immobili;4) esecuzione di interventi di interesse pubblico in cambio
di immobili.
L’ “equivalenza” tra le risorse cedute e quelle ottenute in compensazione
Suoli privati
Edifici privati
Realizzazione di opere pubbliche
Attuazione di interventi di riqualificazione e/o di
recupero ambientale
Crediti edilizi dalocalizzare su apposite
aree
Suoli pubblici
Edifici pubblici
Risorse (valore delle)cedute consensualmente
Risorse (valore delle)ottenute in compensazione
Determinazionedell’equivalenza
L’equivalenza va determinata
in termini di valore
L’ “equivalenza” tra le risorse cedute e quelle ottenute in compensazione
Suoli privati
Edifici privati
Realizzazione di opere pubbliche
Attuazione di interventi di riqualificazione e/o di
recupero ambientale
Crediti edilizi dalocalizzare su apposite
aree
Suoli pubblici
Edifici pubblici
Risorse (valore delle)cedute consensualmente
Risorse (valore delle)ottenute in compensazione
Determinazionedell’equivalenza
L’equivalenza va determinata
in termini di valore
Stima del valoredelle risorse cedute
L’ “equivalenza” tra le risorse cedute e quelle ottenute in compensazione
Suoli privati
Edifici privati
Realizzazione di opere pubbliche
Attuazione di interventi di riqualificazione e/o di
recupero ambientale
Crediti edilizi dalocalizzare su apposite
aree
Suoli pubblici
Edifici pubblici
Risorse (valore delle)cedute consensualmente
Risorse (valore delle)ottenute in compensazione
Determinazionedell’equivalenza
L’equivalenza va determinata
in termini di valore
Stima del valoredelle risorse cedute
Determinazione della misuradelle risorse in compensazione
equivalente in terminidi valore
Questioni delicate
I punti delicati riguardano:
1) la definizione dell’equivalenza tra le risorse avutee le risorse riconosciute in compensazione,
che va fatta in maniera “equa” e collegata allecondizioni del mercato immobiliare e allo stato
di fatto e di diritto delle risorseal momento dell’accordo di cessione;
2) la messa a punto di criteri e di strumenti a supportodelle decisioni della Pubblica Amministrazione
per favorirne l’efficacia e la trasparenza(sentenza della Corte Costituz. n.38/1966).
4.- L’INCENTIVAZIONE URBANISTICA
L’art.5, comma 9 del Dlgs n.70/2011 – “Il Nuovo Piano Casa”
L’obiettivo di questa norma è:
• incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente;
• promuovere e agevolare la riqualificazione di aree degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti;
• promuovere e agevolare la riqualificazione di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione;
• favorire lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili.
Per raggiungere tali obiettivi, le Regioni sono sollecitate ad approvare, entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del Dlgs n.70/2011, delle norme che, anche in deroga alle disposizioni urbanistiche vigenti, prevedano:
• il riconoscimento, come misura premiale, di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella esistente;
• la demolizione e la delocalizzazione delle volumetrie in area o in aree diverse;
• la modifica delle destinazioni d’uso, purché le nuove destinazioni siano complementari o compatibili con quelle originarie;
• la modifica della sagoma dei fabbricati per armonizzarli con gli organismi edilizi circostanti.
L’art.5, comma 9 del Dlgs n.70/2011 – “Il Nuovo Piano Casa”
Decorsi 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del Dlgs n.70/2011, e fino all’entrata in vigore delle normative regionali, si applicano le seguenti disposizioni:
• su delibera del consiglio comunale è consentito il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali, anche per il mutamento delle destinazioni d’uso;
• i piani attuativi conformi allo strumento urbanistico generale sono approvati dalla giunta comunale;
• la volumetria aggiuntiva da riconoscere quale misura premiale è ammessa in misura non superiore al 20% del volume dell’edificio esistente, se residenziale; non superiore al 10% della superficie coperta, se l’edificio ha destinazione non residenziale;
• va garantito il rispetto degli standard urbanistici e delle altre normative di settore che incidono sulla disciplina dell’attività edilizia.
L’art.5, comma 9 del Dlgs n.70/2011 – “Il Nuovo Piano Casa”
Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia
Dlgs n.70/2011
convertito nella
L 106/2011
Lr pugliese n.21/2011
Lr pugliese n.14/2009“Misure straordinarie e urgenti a sostegnodell’attività edilizia e per il miglioramento
della qualità del patrimonio edilizio esistente”(ex Piano casa)
Lr n.13/2008“Norme per l’abitare sostenibile”
Lr pugliese n.21/2008“Norme per la rigenerazione urbana”
Interventi straordinari diampliamento di
fabbricati residenziali(art.3 Lr 14/2009 e smi)
Interventi straordinari didemolizione ricostruzionedi fabbricati residenziali(art.4 Lr 14/2009 e smi)
Riqualificazione ambientale attraversointerventi di demolizione di manufatti edilizi,
residenziali e non, collocati in zone “sensibili” e la delocalizzazione delle relative volumetrie
(art.7bis Lr 21/2008 e smi)
Riqualificazione urbana a mezzo di interventi di demolizione e ricostruzione
di edifici destinati a residenza o ad usi connessi, anche con delocalizzazione delle volumetrie
(art.7ter Lr 21/2008 e smi)
Riqualificazione urbana attraversointerventi di demolizione e ricostruzione di
edifici produttivi dismessi e non, anchecon delocalizzazione delle volumetrie
(art.7quater Lr 21/2008 e smi)
Lr pugliese n.21/2011
Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia
Incremento dei volumi
esistenti
Ripristino ambientale delle aree di sedime e
di pertinenza dei fabbricati demoliti
Cessione al Comune delle
aree dei manufatti demoliti
Cessione aree a standard e a parcheggi di pertinenza o
monetizzazione
Ricostruzione secondo le
norme dell'edilizia sostenibile
Pagamento degli oneri di costruzione
Trasferimento dei volumi
Cambio di destinazione
d'uso
Possibile cumulo
degli incentivi
Interventi straordinari diampliamento (in contiguità o in
sopraelevazione) difabbricati residenziali
(art.3 Lr 14/2009 e smi)
max 20% e comunque ≤
200 mc- - si si si no no no
Interventi straordinari didemolizione ricostruzionedi fabbricati residenziali (art.4 Lr 14/2009 e smi)
max 35% - - si si si no no no
Riqualificazione ambientale attraverso interventi di
demolizione di manufatti edilizi, residenziali e non, collocati in zone
“sensibili” e la delocalizzazione delle relative volumetrie
(art.7bis Lr 21/2008 e smi)
max 35% - in casi particolari (PRIU ed ERS)
fino al 45%
si, con obbligo di apposizione di vincolo
di inedificabilità assoluta a carico del
propriatrio
si, se il Comune lo ritiene
opportuno
non menzionate esplicitamente si
non menzionato
esplicitamente
si, nell'area o nelle aree
specificamente indicate nella convenzione stipulata tra il
Comune e l'interessato
no, la nuova destinazione deve essere
"omogenea" a quella d'origine
si, in casi particolari
con gli incentivi della Lr 13/2008
Riqualificazione urbana a mezzo di interventi di demolizione e
ricostruzione di edifici destinati a residenza o ad usi connessi
anche con delocalizzazione delle volumetrie
(art.7ter Lr 21/2008 e smi)
max 10% - in casi particolari (PRIU, ERS, ecc.) fino al
35%
si non menzionata esplicitamente
non menzionate esplicitamente si
non menzionato
esplicitamente
a seconda dei casi
si, ma la nuova destinazione deve essere
"strettamente connessa" a
quella d'origine
no
Riqualificazione urbana attraverso interventi di demolizione e
ricostruzione di edifici produttivi dismessi e non, anche con
delocalizzazione delle volumetrie (art.7quater Lr 21/2008 e smi)
max 5% - in casi particolari (PRIU, ERS, ecc.) fino al
30%
si non menzionata esplicitamente
non menzionate esplicitamente si
non menzionato
esplicitamente
a seconda dei casi
si, ma la nuova destinazione deve essere
"strettamente connessa" a
quella d'origine
no
Tipologie d'intervento
Modalità
Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia
Incremento dei volumi
esistenti
Ripristino ambientale delle aree di sedime e
di pertinenza dei fabbricati demoliti
Cessione al Comune delle
aree dei manufatti demoliti
Cessione aree a standard e a parcheggi di pertinenza o
monetizzazione
Ricostruzione secondo le
norme dell'edilizia sostenibile
Pagamento degli oneri di costruzione
Trasferimento dei volumi
Cambio di destinazione
d'uso
Possibile cumulo
degli incentivi
Interventi straordinari diampliamento (in contiguità o in
sopraelevazione) difabbricati residenziali
(art.3 Lr 14/2009 e smi)
max 20% e comunque ≤
200 mc- - si si si no no no
Interventi straordinari didemolizione ricostruzionedi fabbricati residenziali (art.4 Lr 14/2009 e smi)
max 35% - - si si si no no no
Riqualificazione ambientale attraverso interventi di
demolizione di manufatti edilizi, residenziali e non, collocati in zone
“sensibili” e la delocalizzazione delle relative volumetrie
(art.7bis Lr 21/2008 e smi)
max 35% - in casi particolari (PRIU ed ERS)
fino al 45%
si, con obbligo di apposizione di vincolo
di inedificabilità assoluta a carico del
propriatrio
si, se il Comune lo ritiene
opportuno
non menzionate esplicitamente si
non menzionato
esplicitamente
si, nell'area o nelle aree
specificamente indicate nella convenzione stipulata tra il
Comune e l'interessato
no, la nuova destinazione deve essere
"omogenea" a quella d'origine
si, in casi particolari
con gli incentivi della Lr 13/2008
Riqualificazione urbana a mezzo di interventi di demolizione e
ricostruzione di edifici destinati a residenza o ad usi connessi
anche con delocalizzazione delle volumetrie
(art.7ter Lr 21/2008 e smi)
max 10% - in casi particolari (PRIU, ERS, ecc.) fino al
35%
si non menzionata esplicitamente
non menzionate esplicitamente si
non menzionato
esplicitamente
a seconda dei casi
si, ma la nuova destinazione deve essere
"strettamente connessa" a
quella d'origine
no
Riqualificazione urbana attraverso interventi di demolizione e
ricostruzione di edifici produttivi dismessi e non, anche con
delocalizzazione delle volumetrie (art.7quater Lr 21/2008 e smi)
max 5% - in casi particolari (PRIU, ERS, ecc.) fino al
30%
si non menzionata esplicitamente
non menzionate esplicitamente si
non menzionato
esplicitamente
a seconda dei casi
si, ma la nuova destinazione deve essere
"strettamente connessa" a
quella d'origine
no
Tipologie d'intervento
Modalità
Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia
Riqualificazione ambientale attraversointerventi di demolizione di manufatti edilizi, residenziali e non, collocati in zone “sensibili” e la delocalizzazione
delle relative volumetrie (art.7bis Lr 21/2008 e smi)
Demolizione dell’edificiocon obbligo di ripristino ambientale delle
aree di sedime e di pertinenza, apposizione del vincolo di inedificabilità assoluta
ed eventuale cessione delle stesse aree al Comune
Trasferimento e ricostruzione dei volumi nell’area onelle aree specificate nella
convenzione tra il Comune e l’interessato
Destinazione d’uso dell’immobilericostruito “omogenea” a quella
dell’edificio demolito
Ricostruzione attuata secondo i criteri di edilizia sostenibile della Lr n.13/2008
(raggiungimento almeno del punteggio 2)
Incremento di volumetria al piùdel 35% di quella preesistente
Possibile cumulo con gli incentivi della Lr 13/2008:- incremento ulteriore di volumetria del 10%- riduzioni ICI, oneri di costruzione, ecc.
Reperimento delle aree per standard eper parcheggi pertinenziali omonetizzazione delle stesse
Il “Nuovo Piano Casa” nella normativa della Regione Puglia
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