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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS CURSO DE DIREITO
O SEGURO-FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS PARA FINS RESIDENCIAIS
MARCIA VIRGINIA DA GUARDA FURTADO
DECLARAÇÃO
“DECLARO QUE A MONOGRAFIA ESTÁ APTA PARA DEFESA EM BANCA PUBLICA EXAMINADORA”.
ITAJAÍ (SC), maio de 2011.
___________________________________________ Professor Orientador: Msc. Patrícia Elias Vieira
UNIVALI – Campus Itajaí-SC
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS CURSO DE DIREITO
O SEGURO-FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS PARA FINS RESIDENCIAIS
MARCIA VIRGINIA DA GUARDA FURTADO
Monografia submetida à Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, como requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel
em Direito. Orientador: Professor Msc. Patrícia Elias Vieira
Itajaí (SC), 23 de maio de 2011.
AGRADECIMENTO
Agradeço primeiramente aos Anjos, que neste ato
representa Deus.
A minha família pelo carinho, compreensão durante
todo percurso da faculdade.
Aos meus amigos acadêmicos, pela união em sala
de aula.
A instituição de ensino Univali, pela oportunidade da
graduação.
A todos os docentes do curso de Direito, desta
instituição, pelo aprendizado.
A todos aqueles colegas acadêmicos de diversas
turmas, por onde eu passei.
MUITO OBRIGADA.
DEDICATÓRIA
Dedico esta monografia,
Aos meus filhos, Gianiny Gervásio e Angelo
César Gervásio Junior, pelo carinho,
companheirismo, participação, e razão pela
qual me fez seguir em frente.
A minha mãe Dair Angelo da Guarda, que me
ensinou a ser persistente e a não desistir nunca
por mais que se tenham obstáculos durante o
percurso.
Ao meu pai Alfredo Dimas Furtado, que
contribuiu para o meu objetivo de pesquisa.
Ao meu esposo Nélio Bernardes, pela
oportunidade de dar continuidade ao curso de
Direito.
A minha avó Maria Helena Furtado “in
memorian”, como fonte inspiradora do tema
desta monografia.
A minha professora orientadora Patrícia Elias
Vieira, pela dedicação e desempenho deste
trabalho.
Enfim a todos aqueles que sempre acreditaram
em mim.
TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo aporte
ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale do
Itajaí, a Coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o Orientador de
toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.
Itajaí (SC), 23 de maio de 2011.
Márcia Virginia da Guarda Furtado Graduando
PÁGINA DE APROVAÇÃO
A presente monografia de conclusão do Curso de Direito da Universidade do Vale do
Itajaí – UNIVALI, elaborada pel[o] graduand[o] Márcia Virginia da Guarda Furtado,
sob o título O Seguro-fiança no Contrato de Locação de Imóveis Urbanos para fins
residenciais, foi submetida em 10 de junho de 2011 à banca examinadora composta
pelos seguintes professores: Alice Francisco da Cruz Salles e Geovana da
Conceição (examinadoras), e aprovada com a nota [Nota] ([nota Extenso]).
Itajaí (SC), junho de 2011.
Professora Msc Patrícia Elias Vieira Orientadora e Presidente da Banca
Professor Titulo Nome Coordenação da Monografia
ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS
CC/1916 Código Civil Brasileiro de 1916 CC/2002 Código Civil Brasileiro de 2002 SC Santa Catarina MSC. Mestre UNIVALI Universidade do Vale do Itajaí CEJURPS Centro de Ciências Jurídicas e Sociais LLPU Lei de Locação Predial Urbana RT Revista dos Tribunais SUSEP Superintendência de Seguros Privados STF Supremo Tribunal Federal Tir. Tiragem ed. Edição rev. Revista atual. Atualizada reform. Reformada ampl.. Ampliada v. Volume p. Página n. Número art. Artigo etc. et cetera
SUMÁRIO
RESUMO............................................................................................................... IX INTRODUÇÃO ....................................................................................................... 1 CAPÍTULO 1 .......................................................................................................... 3 OS CONTRATOS .................................................................................................. 3 1.1 A ORIGEM HISTÓRICA DOS CONTRATOS .................................................. 3 1.2 O CONCEITO DE CONTRATO ....................................................................... 8 1.3 OS PRINCÍPIOS DO DIREITO CONTRATUAL ............................................. 12 1.3.1 O PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE ......................................................... 13 1.3.2 O PRINCÍPIO DO CONSESUALISMO CONTRATUAL ................................................ 14 1.3.3 O PRINCÍPIO DA SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA CONTRATUAL ......................... 16 1.3.4 O PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DO CONTRATO ............................................ 17 1.3.5 O PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DO CONTRATO ............................... 18 1.3.6 O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ .................................................................................. 20 1.3.7 O PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO ................................................ 21 1.3.8 O PRINCÍPIO DA EQUIVALÊNCIA MATERIAL DO CONTRATO ................................... 23 1.4 A EXTINÇÃO DOS CONTRATOS ................................................................. 24 1.4.1 AS CAUSAS DE EXTINÇÃO ANTERIORES OU CONTEMPORÂNEA À FORMAÇÃO
DO CONTRATO....................... ................................................................................. 25 1.4.1.1 A nulidade do contrato .............................................................................. 25 1.4.1.2 A condição resolutiva do contrato ............................................................ 26 1.4.1.3 O direito de arrependimento ..................................................................... 27 1.4.2 AS CAUSAS DE EXTINÇÃO SUPERVENIENTES À FORMAÇÃO DO CONTRATO ............ 28 1.4.2.1 A resolução do contrato ............................................................................ 28 1.4.2.1.1 A resolução do contrato por inexecução voluntária ............................... 29 1.4.2.1.2 A resolução do contrato por inexecução involuntária ............................ 30 1.4.2.1.3 A resolução do contrato por onerosidade excessiva ............................. 30 1.4.2.2 A resilição do contrato .............................................................................. 32 1.4.2.3 A rescisão do contrato .............................................................................. 33 1.4.2.4 A morte de um contratante ....................................................................... 34 CAPÍTULO 2 ........................................................................................................ 36 O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS ................................... 36 2.1 O CONCEITO E A NATUREZA JURÍDICA DA LOCAÇÃO............................36 2.2 AS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO .................................................................... 40 2.3 A LOCAÇÃO DE COISAS................................................................................41 2.3.1 A LOCAÇÃO PREDIAL ....................................................................................... 42 2.3.1.1 A locação de imóveis urbanos .................................................................. 44 2.3.1.1.1 A locação residencial ............................................................................. 45 2.3.1.1.2 A locação não-residencial ..................................................................... 46 2.3.1.1.3 A locação para temporada .................................................................... 47
viii
2.4 AS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR ............................................................... 48 2.5 AS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO ............................................................ 51 2.6 AS GARANTIAS LOCATÍCIAS ..................................................................... 54 2.7 A TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ................................. 56 2.7.1 A CESSÃO DE LOCAÇÃO .................................................................................. 56 2.7.2 A SUBLOCAÇÃO........... ................................................................................... 58 2.7.3 O EMPRÉSTIMO DO BEM LOCADO ..................................................................... 59 2.7.4 A TRANSFERÊNCIA POR CAUSA MORTIS ............................................................ 59 2.8 A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ............................................. 60 2.8.1 O DISTRATO OU RESILIÇÃO BILATERAL .............................................................. 62 2.8.2 O VENCIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL ........................................................... 63 2.8.3 NULIDADE OU ANULABILIDADE ......................................................................... 63 2.8.4 A PERDA PARCIAL OU TOTAL DA COISA LOCADA ................................................. 64 2.8.5 A EXTINÇÃO DO USUFRUTO OU FIDEICOMISSO ................................................... 65 2.8.6 A MORTE DO LOCATÁRIO ................................................................................. 66 2.8.7 A RETOMADA DO BEM LOCADO ......................................................................... 67 CAPÍTULO 3 ........................................................................................................ 68 O SEGURO-FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS ...... 68 3.1 O SEGURO ................................................................................................. 68 3.1.1 O SEGURADOR.......... ..................................................................................... 71 3.1.2 O SEGURADO........... ...................................................................................... 73 3.1.3 O RISCO NO SEGURO ...................................................................................... 74 3.1.4 O VALOR DO OBJETO SEGURADO ..................................................................... 75 3.1.5 O PRÊMIO NO CONTRATO DE SEGURO .............................................................. 76 3.2 AS ESPÉCIES DE SEGURO ...................................................................... 77 3.2.1 O SEGURO DE DANO ....................................................................................... 79 3.2.2 O SEGURO DE PESSOA.................................................................................... 80 3.3 AS OBRIGAÇÕES DO SEGURADOR .......................................................... 81 3.4 AS OBRIGAÇÕES DO SEGURADO ............................................................. 83 3.5 O SEGURO FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
PARA FINS RESIDENCIAIS ................................................................................... 84 CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................. 90 REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS ............................................................. 92 ANEXOS .............................................................................................................. 96
RESUMO
Esta Monografia trata do Seguro-fiança como garantia no contrato de locação. O
objetivo do presente trabalho foi investigar o Seguro-fiança vinculado ao contrato de
locação na Lei e na doutrina brasileira, especificamente verificar se existem riscos
não indenizáveis pelo Seguro-fiança na locação de imóveis urbanos para fins
residenciais. Fez-se uso do método indutivo, associado à técnica do Referente, da
Categoria, do Conceito Operacional e da pesquisa bibliográfica. Nesta pesquisa
acadêmica aborda-se que o Contrato é um instrumento de suma importância para as
relações de negócio jurídico, está vinculado aos princípios fundamentais do direito
contratual e existem formas de extinguir-lo. No capítulo intermediário, trata-se do
Contrato na locação, apresentando-se as espécies de locações e em especial a
locação residencial de imóveis urbanos, dando ênfase nas obrigações provenientes
das relações locatícias. Por último, apresentam-se os prejuízos que não são
indenizáveis pelo locatário e os riscos que são excluídos do contrato do seguro-
fiança, busca-se solucionar a questão, com uma abordagem da noção de seguro e
as obrigações das partes contratantes, visando-se deduzir que se trata de garantia
que abrange a totalidade das obrigações do locatário previstas no contrato.
Palavras chave: Contrato. Seguro-fiança. Imóvel urbano. Locação residencial.
INTRODUÇÃO
A presente Monografia tem como objeto o estudo do Seguro-
fiança como garantia locatícia dos imóveis urbanos para fins residenciais. .
O seu objetivo é investigar o Seguro-fiança vinculado ao
contrato de locação para fins residenciais na Lei e na doutrina brasileira.
Frente às ponderações acima, formulou-se o seguinte
problema: Quais os riscos não indenizáveis pelo Seguro-fiança na locação de
imóveis urbanos para fins residenciais?
Para a presente monografia levantou-se a seguinte hipótese: O
seguro-fiança envolve a totalidade das obrigações do locatário conforme o art. 41 da
Lei 8.245/91. Entretanto a Circular da SUSEP n. 1/92 estabelece que alguns
prejuízos não são indenizáveis e alguns riscos são excluídos.
Para tanto, principia–se, no Capítulo 1, com o esboço histórico
e conceituação do instituto jurídico do Contrato. Passa-se para os princípios
fundamentais do direito contratual, e busca-se esclarecer as formas de extinção
deste negócio jurídico denominado contrato.
No Capítulo 2, trata-se do Contrato como um instrumento
fundamental nas Locações. Expõem-se as espécies de locações; as obrigações do
locador e locatário; as garantias locatícias; as modalidades de transferências do
contrato na locação e as formas de extinção das relações imobiliárias.
No Capítulo 3, destina-se ao Seguro-fiança como uma garantia
locatícia decorrente de contrato de locação de imóveis urbanos para fins
residenciais, apresentando o seguro, seus elementos essências no contrato; as suas
espécies; as obrigações do segurador e do segurado; e o seguro-fiança como
garantia locatícia decorrente de contrato de locação de imóveis urbanos para fins
residenciais.
O presente Relatório de Pesquisa se encerra com as
Considerações Finais, nas quais são apresentados os pontos conclusivos
2
destacados, seguidos da estimulação à continuidade dos estudos e das reflexões
sobre o contrato de locação de imóveis urbanos para fins residenciais, com ênfase
no Seguro-fiança, como garantia locatícia.
Quanto à Metodologia empregada, registra-se que, na Fase de
Investigação foi utilizado o Método Indutivo, na Fase de Tratamento de Dados o
Método Cartesiano, e, o Relatório dos Resultados expresso na presente Monografia
é composto na base lógica Indutiva.
Nas diversas fases da Pesquisa, foram acionadas as Técnicas
do Referente, da Categoria, do Conceito Operacional e da Pesquisa Bibliográfica.
As categorias fundamentais para a monografia, bem como os
seus conceitos operacionais serão apresentados no decorrer desta monografia.
CAPÍTULO 1
OS CONTRATOS
1.1 A ORIGEM HISTÓRICA DOS CONTRATOS
A fim de entender a regulamentação dos contratos no Brasil, na
atualidade, inicia-se a pesquisa pela origem histórica do referido instituto jurídico.
Diante de uma visão histórica, segundo GAGLIANO1 “não
podemos fixar, ao longo da história, uma data específica de surgimento do contrato”.
Porém há indícios de que a existência do contrato coincide com o surgimento do
homem.
Na visão de RIZZARDO2:
Pela circunstância do agrupamento em tribos dos seres humanos já se presume a verificação de uma concordância em um determinado comportamento, acatando os componentes do grupo certas regras comuns de convivência. Antes do aparecimento da moeda, as relações comerciais se desenvolviam num sistema de trocas dos mais variados produtos, envolvendo, sempre, apesar de tacitamente, deveres e direitos de cada lado das partes contratantes.
Neste sentido, lembra Adauto Fernandes, citado por
RIZZARDO3:
As primeiras permutas, de objetos por objetos, frutas, animais, utensílios e tudo mais que o homem conseguiu realizar, remontam, na história do direito [...], a épocas muito distantes. Na idade quaternária, quando começaram a ser ensaiadas a divisão do trabalho e a troca de serviços na vida das grutas, dos clãs, ou das tribos, o homem passou a modificar o poder de sua ação individual, que só se conformava naquilo que estivesse de acordo com as necessidades do grupo humano que surgia.
1 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contratos -
tomo 1 / teoria geral. 2. ed. rev., atual. e reform. São Paulo: Saraiva, 2006.v.4,p.2. 2 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p.7.
3RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.7.
4
Para o Direto Romano Primitivo, “os contratos tinham caráter
rigoroso e sacramental” expõe VENOSA4. Mesmo não estando expressa a vontade
das partes, sua forma deveria ser obedecida.
No período da Lei das XII Tábuas, ”a intenção das partes
estava materializada nas palavras corretamente pronunciadas” acrescenta
VENOSA5.
No antigo Egito, segundo VENOSA6 “existiam formas
rudimentares de contratos”. Como uma forma disciplinadora, exigia-se para o
casamento, sua inscrição no registro público a fim de estabelecer a filiação. No que
se refere à propriedade, as formas se complementavam por três atos, sendo
equivalentes: à venda, a qual se estabelecia o objeto, o preço (bem como forma de
pagamento e condições), e o tempo previsto para a entrega do título de propriedade
ao comprador; ao juramento, de caráter religioso, “[...] firmado a parte, perante o
sacerdote e o comprador”; e a tradição, ou seja, a entrega do objeto, no que tange a
transferência do domínio, afirma RIZZARDO7.
Para a Grécia, as formas mais rudes estavam ligadas ao
casamento e aos bens patrimoniais, prossegue RIZZARDO8:
O casamento se estabelecia em um contrato, proibindo-se a poligamia, mas sem restrições legais ao concubinato. Quanto ao patrimônio, aplicavam-se penas pecuniárias e o confisco dos bens, além de castigos físicos e a decapitação, especialmente nas
rescisões ou inexecuções.
Para o Código Civil Alemão, o contrato é uma subespécie do
negócio jurídico e pertence a uma categoria geral. Além de regras aplicadas no
contrato geral e a cada espécie descrita em lei (compra, venda, locação, etc.),
existem regras aplicadas também ao negócio jurídico. Sendo o contrato “veículo de
4 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 3.ed. São
Paulo: Atlas, 2003. v.2, p.334. 5 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2003.p.334.
6 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2003. p.334.
7 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.8.
8 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.8.
5
transferência, por si só, não se transfere a propriedade”, descreve VENOSA9, por ter
o negócio jurídico uma categoria mais elevada.
No código Francês, conhecido como código napoleônico,
conforme VENOSA10 “a liberdade e a propriedade estão ligadas indissoluvelmente”.
Esse Estatuto prevê o contrato como um dos “diversos modos de aquisição da
propriedade” (livro terceiro). Sendo este um mero instrumento servil à aquisição da
propriedade, operava independentemente e era suficiente para a transferência dos
direitos reais. Sob o ponto de vista do individualismo, o contrato é válido e
obrigatório, nesse sentido, diz o artigo. 1.134 do Código Francês11:
Art.1.134 – “As convenções feitas nos contratos, formam para as
partes uma regra à qual devem se submeter como a própria lei.”
A concepção de contrato nas codificações foi devido à
ideologia da liberdade contratual, no século XIX, o qual satisfez as exigências e os
interesses da burguesia. E por essa razão, leciona KRETZ12 ”o contrato torna-se,
assim, a bandeira das sociedades nascidas das revoluções burguesas, em definitivo,
um elemento da sua legitimação”.
No Direito Romano, afirma VENOSA13
[...] o simples acordo, convenção ou pacto, porém, não bastava para criar uma obrigação juridicamente exigível. [...] para que se criasse uma obrigação, havia necessidades de certas formas que se exteriorizassem a vista dos interessados. A solene dava força às convenções. Cada uma dessas convenções, sob certas
formalidades, constituía um contractus.
Apesar do Direito Romano “ter sido a principal fonte histórica
dos sistemas jurídicos”, Orlando Gomes, citado por GAGLIANO e PAMPLONA
9 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2003.p.333.
10
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2003.p.332. 11
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2003. p.334. 12
KRETZ, Andrietta. Autonomia da Vontade e Eficácia Horizontal dos Direitos Fundamentais. Florianópolis: Momento Atual, 2005,p.22. 13
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 7. ed. 2. reimpr.São Paulo: Atlas, 2007, v.2, p.334.
6
FILHO 14 lembra que “não é no direito romano que se deve buscar a origem histórica
da categoria que hoje se denomina contrato”.
Com o direito canônico, ”o contrato se firmou assegurando à
vontade humana a possibilidade de criar direitos e obrigações, expõe RIZZARDO15.
Nesse contexto lembra PEREIRA16:
Os canonistas, imbuídos do espiritualismo cristão, interpretavam as normas de direito romano, animados de uma inspiração mais elevada. No tocante ao contrato, raciocinaram que o seu descumprimento era uma quebra de compromisso, equivalente à mentira; e como esta constituía peccatum, faltar ao obrigado atraía as penas eternas.Não podia ser, para o jurisconsultos canonistas, predominante a sacramentalidade clássica, mas sobretudo
prevalecia o valor da palavra, o próprio consentimento.
Para KRETZ17, ao citar Gustay Radbruch,
A solução do problema básico da Filosofia jurídica individualista [...] isto é, o problema de saber como é possível que o direito, que foi inventado para servir exclusivamente os indivíduos, pode também
obrigá-los e vinculá-los ao mesmo tempo.
A partir do Século XIX, com a Revolução Industrial, observa
BUZAID18:
No contrato aquele clima de liberdade, que foi o índice marcante do pensamento jurídico democrático, e da filosofia política individualista. O contrato supõe a liberdade. [...] E quando no começo do século XX se falou da doutrina da autonomia da vontade. Isto é a liberdade contratual, como tendo preponderado de modo absoluto, no decurso do Século XX, exagerou-se a importância que lhe deram os redatores do Código Civil e da Jurisprudência. As restrições a liberdade contratual, que resultavam nas disposições legais particulares e do princípio da nulidade de convenções contrárias a ordem pública e aos bons costumes, foram sempre consideráveis. Feita esta reserva, é certo que o século XIX foi um século de grande
liberdade contratual.
14
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2006.p.5. 15
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.9. 16
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 3.ed.. Rio de Janeiro: Forense, 1975. v.3,p.19. 17
KRETZ, Andrietta. Autonomia da Vontade e Eficácia Horizontal dos Direitos Fundamentais. 2005, p.21. 18
BUZAID, Alfredo. Da Ação Renovatória. São Paulo: Saraiva 1958, p.10.
7
A conquista dessa liberdade individual é uma marca essencial
do liberalismo burguês, isto é, “a manifestação da vontade individual é fruto de
conquista que culminou a Revolução Francesa e com a proclamação dos Direitos
Humanos”, acrescenta KRETZ19.
Ao longo do Século XX, houve a intervenção do Estado na
economia e após a Revolução industrial, o contrato sofreu sensível transformação e
com a “criação do novo tipo de sociedade, sociedade industrializada, de consumo,
massificada, sociedade de informação, e em face também, da evolução natural do
pensamento jurídico”, expõe MARQUES20. Contudo, houve a necessidade de
adaptação dessa “sociedade de massa que se formava”, acrescenta GAGLIANO e
PAMPLONA FILHO21.
Com a conquista do homem pelos seus direitos políticos,
notava-se “reações na função estatal, em relação á liberdade econômica dos
cidadãos”. Propagou-se a intervenção estatal como técnica, com o objetivo de
combater a ideologia socialista e comunista, que se introduzia em alguns países,
corrobora RIZZARDO22.
Com a difusão do solidarismo na economia privada, prossegue
RIZZARDO23:
Expandiram-se as normas de ordem pública, destinadas a proteger os elementos economicamente fracos da sociedade, favorecendo o empregado pela criação do direito do trabalho; o inquilino, com uma legislação mais benévola ao seu favor sobre as locações; e, de modo geral, as classes mais humildes, os adquirentes de bens e serviços, através de inúmeras medidas de caráter assistencial e previdenciário, e de uma legislação de franca consideração em favor de tais pessoas, como o Código de Defesa do Consumidor (Lei n.
8.078, de 1990).
19
KRETZ, Andrietta. Autonomia da Vontade e Eficácia Horizontal dos Direitos Fundamentais. 2005, p.21. 20
MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 5. ed.rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006,p. 51.
21
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos.2006. p.5. 22
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 10. 23
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.10.
8
Embora as disciplinas das obrigações e dos contratos estejam
no mesmo livro, afirma KRETZ24 que “possuem um tratamento mais uniforme, suas
prerrogativas são aplicadas indistintamente a todas as relações intersubjetivas, não
fazendo distinções sobre o conteúdo e finalidades”.
RIZZARDO25 lembra que:
O atual Código Civil (Lei n. 10.01.2002), com relação aos contratos, manteve o sistema do Código Civil de 1.916, e implantou maior controle a respeito das disposições bilaterais das vontades entre as
partes, sendo algumas regulamentadas por leis especiais.
Assim, observa-se que o contrato é um dos institutos jurídicos
mais antigos e sua origem histórica no percurso da evolução passou por grandes
transformações, desenvolvendo-se de formas as mais diversas. Os conceitos desse
instituto jurídico estão alicerçados na própria origem etimológica, assunto a ser
tratado a seguir.
1.2 O CONCEITO DE CONTRATO
Após o esboço da origem histórica dos contratos, deve-se
compreender o significado da palavra contrato de acordo com o entendimento
doutrinário.
Oriundo do latim “contractus, que significa unir, contrair”, afirma
VENOSA26. Neste sentido expressa a idéia de “transação firmada ou acordada entre
duas ou mais pessoas, para um fim qualquer, ou seja, adquirir, resguardar, modificar
e extinguir direitos” acrescenta TONIAZZO27.
24
KRETZ, Andrietta. Autonomia da Vontade e Eficácia Horizontal dos Direitos Fundamentais. 2005, p.23. 25
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.10. 26
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 2007, p.334. 27
TONIAZZO, Paulo Roberto Froes. A função social do contrato privado: Limite da Liberdade de contratar. Florianópolis: Conceito Editorial, 2008, p.24.
9
No entendimento de MILHOMENS e ALVES28:
O contrato é um negócio jurídico por meio do qual se cria, modifica, resguarda, transfere ou extingue obrigação. É a mais comum das fontes de obrigação. Através do contrato, em que duas ou mais pessoas manifestam sua vontade sobre determinado objeto, o homem cuida de seus interesses, satisfaz suas necessidades, no
constante movimento de atos que é a vida social.
Para GAGLIANO e PAMPLONA FILHO29 “não se pode falar em
contrato, sem mencionar a pedra de toque manifestação de vontade, pois sem o
querer humano, não há negócio jurídico, logo não há contrato”, portanto, descreve
que:
Contrato é um negócio jurídico, por meio do qual as partes declarantes, limitadas pelos princípios da função social e da boa-fé objetiva, autodisciplina os efeitos patrimoniais que pretendem atingir,
segundo a autonomia das suas próprias vontades.
Na concepção de SAMPAIO30:
Entende-se por contrato o negocio jurídico (espécie de ato jurídico) bilateral que tem por finalidade gerar obrigações entre as partes. Sob este aspecto, portanto, o acordo de vontades a que chegam as partes tem objetivo certo, efeito este antevisto pelas partes (intuitu negocial) que se consubstancia na criação, modificação ou extinção
de direitos.
Na visão de PICAZO31:
La palabra contrato encierra un equivoco, pues se refiere unas veces al acto que los contratantes realizan (v.gr.: se dice celebrar um contrato) y otras veces se refiere al resultado normativo o reglamentario que com este acto se produce para los contratantes (v.gr.: se dice cumplir un contrato, estar obligado por um contrato). Desde el primero de los puntos de vista menciondos, el contrato se nos aparece como um acto jurídico, es decir, como una acción de los interessados a la cual el ordenamiento atribuye unos determinados efectos jurídicos. Desde el segundo de los puntos de vista apuntados, el contrato se nos aparece como um precepto o como
28
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos: doutrina, legislação, jurisprudência, formulários. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p.6. 29
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2006.p.11. 30
SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 4 ed. São Paulo: Atlas,2002, p.17. 31
PICAZO, Luis Diez. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. 2. ed. Madrid: Tecnos S.A, 1983, p.98.
10
uma regla de conducta (lex contractus). El contrato es, entonces, uma determinada disciplina, que constituye una ordenación a la cual
las partes somenten su propia conducta.
Ou seja: a palavra contrato exprime duplo sentido, pois se
refere algumas vezes ao ato que os contratantes realizam (por exemplo: celebrar um
contrato) e outras vezes se refere ao resultado normativo, ou seja, às regras que
com este ato produzem aos contratantes (por exemplo: se diz cumprir um contrato, é
estar obrigado por um contrato). No primeiro ponto de vista mencionado, o contrato
aparece como um ato jurídico, em outras palavras, como uma ação dos interessados
a qual o ordenamento atribui determinados efeitos jurídicos. No segundo ponto de
vista apontado, o contrato aparece como um preceito ou como uma regra de
conduta. O contrato é então, uma determinada disciplina que constitui uma
normatização na qual as partes regulam sua própria conduta32.
Diante de uma aproximação do estudo tradicional do contrato e
considerado um grande sistematizador do século XlX, SAVIGNY, citado por
MARQUES33, afirma que “o contrato é a união de dois ou mais indivíduos para uma
declaração de vontade em consenso, através da qual se define uma relação jurídica
entre estes”.
Neste conceito acima citado, encontram-se elementos básicos
para a caracterização de contrato nos dias atuais. Sendo eles: a vontade do
indivíduo; a liberdade; definindo, criando direitos e obrigações protegidos e
reconhecidos pelo direito34.
De acordo com WALD35 “contrato é um ato jurídico bilateral,
pois depende de no mínimo duas declarações de vontade, visando criar, modificar
ou extinguir obrigações (direitos relativos de conteúdo patrimonial)”.
32
Tradução livre da autora da pesquisa. 33
MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 2006, p.53-54. 34
MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 2006, p.53-54. 35
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 12.ed.rev.,ampl. e atual. de acordo com a Constituição de 1988 e o Código de Consumidor e com a colaboração do Prof. Semy Glanz. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1995, p.161.
11
Dentre vários conceitos de contrato, em linhas gerais, afirma
COSTA e JUNQUEIRA36 que “o contrato é a convenção ou acordo para a execução
de algo sob determinadas condições entre as partes contratantes”. Operando-se
através de documento público, particular ou verbal.
Diante do exposto, COSTA e JUNQUEIRA37 conceitua:
Contrato é o ato jurídico em que duas ou mais pessoas se obrigam ou convencionam, por consentimento recíproco, a dar, fazer ou não fazer alguma coisa, verificando, assim, a constituição, modificação ou extinção do vínculo patrimonial. É o contrato, na concepção moderna, ato jurídico bilateral que gera obrigações para ambas as partes, [...] cuja finalidade é adquirir, resguardar, transferir, modificar
ou extinguir direitos. Encontra-se na “ordem jurídica, a sagração como mecanismo
de auto-regulamentação de interesses privados, espontaneamente definidos no
acordo de vontades, à luz do direito aplicável à espécie”, conclui BITTAR38.
O ordenamento brasileiro, todavia, não tratou de conceituar o
instituto do contrato, tendo sua definição através de construção doutrinária.
O contrato constitui-se, portanto em uma espécie de negócio
jurídico, havendo consenso entre as partes, com o objeto economicamente
apreciável, quanto à formação, à modificação ou a extinção da relação jurídica.
Para DONINI39, “o efeito primacial de um Contrato é o
estabelecimento, a criação de um vínculo jurídico entre as partes, liame esse que
obriga os contratantes no cumprimento daquilo que foi convencido”.
Nesse contexto, as normas positivadas pelos contratantes
acabam atreladas a Princípios, tema que será abordado em seguida.
36
COSTA, Wagner Veneziani;JUNQUEIRA, Gabriel J. P.Contratos: manual prático: civil e comercial. São Paulo: Ícone, 1990, p.23. 37
COSTA, Wagner Veneziani;JUNQUEIRA, Gabriel J. P.Contratos: manual prático: civil e comercial. 1990, p.23. 38
BITTAR, Carlos Alberto. Direito dos contratos e dos atos unilaterais. 2.ed. revista atualizada e ampliada de acordo com o novo código civil por Carlos Alberto Bittar Filho. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2004, p.10. 39
DONINI, Rogério Ferraz. Responsabilidade Pós-Contratual no novo Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2004, p.37.
12
1.3 OS PRINCÍPIOS DO DIREITO CONTRATUAL
O direito contratual rege-se por diversos princípios.
Do “plano do direito contratual e à luz da igualdade das
pessoas, do respeito à sua vontade e da subsunção ao ordenamento jurídico,
floresceram certo princípios essenciais que informam toda teoria correspondente”,
explica BITTAR40.
Por princípios, MILHOMENS e ALVES41, ao citar Castro Nery:
Define-se aquilo de que algo procede na ordem da existência do conhecimento. È o derivado natural da noção do ser. Dividem-se em lógicos, dos quais algo procede na ordem do conhecimento, e em
metafísicos, dos quais algo procede na ordem da existência.
Discorre GAGLIANO e PAMPLONA FILHO42 ao citar Guerra
Filho:
Princípios, por sua vez, encontram-se em um nível superior de abstração, sendo igual e hierarquicamente superiores, dentro da compreensão do ordenamento jurídico como uma „pirâmide normativa‟ (Stufenbau), e se eles não permitem uma subsunção direta de fatos, isso se da indiretamente, colocando regras sob seu
„raio de abrangência‟.
No entendimento de MILHOMENS e ALVES43, “para o Direito,
os princípios servem de base para aplicação das normas legais, caso a lei seja
omissa, obscura ou houver lacuna”.
Incide no direito contratual alguns princípios básicos, porém
fundamentais, sendo eles: da autonomia de vontade; do consensualismo; da
supremacia da ordem pública; da obrigatoriedade; da relatividade dos efeitos e boa-
fé objetiva44. Diante do sistema principiológico do direito contratual contemporâneo,
40
BITTAR, Carlos Alberto. Direito dos contratos e dos atos unilaterais. 2004, p.31. 41
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005, p.22. 42
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2006.v.4, p.27. 43
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005, p.22. 44
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005, p.23.
13
destacam-se ainda importantes princípios sociais do contrato, sendo eles: da função
social do contrato e da equivalência material45.
A seguir tratar-se-á de cada um dos princípios acima citados
1.3.1 O princípio da autonomia da vontade
Esse princípio assenta-se na liberdade de contratar e na
liberdade de estabelecer seu conteúdo.
Foi no direito canônico que o contrato se firmou, surgindo esse
princípio, expõe WALD46 “assegurando à vontade humana a possibilidade de criar
direitos e obrigações, [...] inclusive nos direito reais”.
Nesta visão, resume SETTE47 ao citar Henri Page:
Por autonomia da vontade deve-se entender, em nossa opinião, o poder que tem as vontades particulares de regularem elas próprias todas as condições e modalidades de seus ajustes, de decidirem sozinhas e sem tutela legal, da matéria e da extensão das convenções, numa palavra, de darem a seus contratos seu conteúdo, o objeto que entenderem convenientes e que lhes é permitido escolherem com toda a liberdade, inspirando-se nos únicos interesses, e sob a única garantia de seus consentimentos
recíprocos validamente trocados.
Corrobora para o entendimento do princípio de autonomia de
vontade, RODRIGUES48:
Consiste na prerrogativa conferida aos indivíduos de criarem relações na órbita do direito, desde que se submetam às regras impostas pela lei e que seus fins coincidam com o interesse geral, ou não o contradigam. Desse modo, qualquer pessoa capaz, pode, pela manifestação de sua vontade, tendo objeto lícito, criar relações que a
lei empresta validade.
45
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2007.v.4, p.43. 46
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 1995, p.161. 47
SETTE, Andre Luiz Menezes Azevedo. Direito dos contratos. 2003, p.102. 48
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 30.ed.atual. de acordo com o novo código Civil(Lei n. 10.406, de 10-01-2002). São Paulo: Saraiva 2004.v. 3, p.15.
14
O princípio da autonomia, segundo SETTE49 “as partes não
apenas criavam livremente o contrato, mas também determinavam seu conteúdo.”
Na concepção de DINIZ50, esse princípio:
Consiste não poder das partes de estipular livremente, como melhor lhes convier, mediante acordo de vontades, a disciplina de seus interesses, suscitando efeitos tutelados pela ordem jurídica, envolvendo, além da liberdade de criação do contrato, a liberdade de contratar ou não contratar, de escolher o outro contraente e de fixar o conteúdo do contrato, limitadas pelo princípio da função social do contrato, pelas normas de ordem pública, pelos bons costumes e
pela revisão dos contratos.
No entanto, a autonomia da vontade sofre algumas limitações
determinadas pelas cláusulas gerais do contrato, quando se trata da função social e
boa-fé objetiva, e também subordinando esse princípio ao princípio da supremacia
da ordem pública, assunto que será abordado no decorrer deste capítulo.
1.3.2 O princípio do consesualismo contratual
Para a formação do contrato, utiliza-se como regra o consenso
entre as partes.
Sobre esse princípio RUGGIERO51explica, “Consenso, é o
acordo de duas declarações de vontades, que partindo de dois sujeitos diversos se
dirigem a um fim comum, fundindo-se”.
Ressalta SETTE52:
O princípio do consensualismo é a liberdade quanto à forma que devem revestir os negócios jurídicos e, em especial, os contratos. Caracteriza-se por bastar a o consenso das partes para a formação do contrato (consensus obligat), ou seja, para que nasçam as
normas individuais.
49
SETTE, Andre Luiz Menezes Azevedo. Direito dos contratos. 2003, p.102. 50
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.42. 51
RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. Tradução da 6ª. Edição italiana por Paolo Capitano; atualização por Paulo Roberto Benasse. Campinas:Bookseller, 1999. v.3.p.299. 52
SETTE, Andre Luiz Menezes Azevedo. Direito dos contratos. 2003, p.107.
15
Esse princípio consiste em que na maioria das vezes o simples
acordo de vontades, como regra, pode gerar o contrato53.
RUGGIERO54 acrescenta:
O acordo das vontades torna-se sinônimo de contrato e o próprio contrato identifica-se com o consenso: qualquer acordo sobre um objeto de interesse jurídico torna-se contrato e é desde logo protegido pelo ordenamento jurídico, seja qual for o nome ou natureza da ação pela qual se concretize a tutela, e isto porque a vontade das partes, seja qual for à forma por que foi manifestada, é
só por si suficiente para criar o vínculo.
Porém existem alguns casos que por ser solene, sua validade
está condicionada à observância de formalidades legais55.
Sobre esse princípio, descreve GONÇALVES56:
De acordo com o princípio do consensualismo, basta, para o aperfeiçoamento do contrato, o acordo de vontades, contrapondo-se ao formalismo e ao simbolismo que vigoravam em tempos primitivos. Decorre ele da moderna concepção de que o contrato resulta do consenso, do acordo de vontades, independentemente da entrega da
coisa.
No mesmo sentido, GONÇALVES57 ao citar Carlos Bittar,
obtempera que:
Sendo o contrato corolário natural da liberdade e relacionado à força disciplinadora reconhecida à vontade humana, tem-se que as pessoas gozam da faculdade de vincular-se pelo simples consenso, fundadas, ademais, no princípio ético do respeito à palavra dada e na confiança recíproca que as leva a contratar. Com isso, a lei deve, em princípio, abster-se de estabelecer solenidades, formas ou fórmulas que conduzam ou qualifiquem o acordo, bastando por si para a definição do contrato, salvo em poucas figuras cuja seriedade de efeitos exija a sua observância (como no casamento, na transmissão
de direitos sobre imóveis).
53
SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002, p.20. 54
RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999. p.299. 55
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.42. 56
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 4.ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007,p.25.
57 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007,p.25.
16
Se o contrato tem em seu conteúdo a livre manifestação de
vontade dos próprios contratantes. Existe o equilíbrio presumido em suas
prestações. O que resta a ser examinado é se as partes exprimiram seu
consentimento de maneira livre e consciente, obrigando-as ao cumprimento dos
termos exatos em que foi querido e assim o determinaram.
1.3.3 O princípio da supremacia da ordem pública contratual
Nesse princípio a liberdade de contratar é relativa e está sujeita
a limites impostos pelo Estado.
Sobre o assunto, comenta SAMPAIO58:
Esse princípio vem impor limites ao da autonomia da vontade. Isto é, as partes são livres para, por intermédio de convenções, buscarem os fins que lhes aprouverem, desde que tais estipulações não contrariam a moral, a ordem pública e os bons costumes. Limita-se, aqui, a autonomia dos contratantes em nome de um interesse maior,
de ordem pública (interesses essenciais ao Estado e à sociedade).
Entende-se que a “autonomia de vontade é relativa, sujeita que
está à lei e aos princípios da moral e da ordem pública”, explica MILHOMENS e
ALVES59.
A noção de ordem pública é “constituída por aquele conjunto
de interesses jurídicos e morais que incube á sociedade preservar”, observa
RODRIGUES60.
Para COMBRE61:
O princípio da supremacia da ordem pública justifica um fenômeno comum nos dias atuais, que se denomina dirigismo contratual [...] que corresponde à intervenção do Estado na área do contrato, com a finalidade de proteger e amparar os menos favorecidos, corrigindo a desigualdade com que se apresentam ante a parte mais forte economicamente [...] muito presente em matéria de locação.
58
SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002, p.19. 59
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005,p.23. 60
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2004. p.16. 61
COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 4.ed.rev. e atual. de acordo com a Lei 8.245/91. São Paulo: Saraiva, 1997, p.109-110.
17
Esse princípio representa, portanto, a projeção do interesse
social nas relações interindividuais.
1.3.4 O princípio da obrigatoriedade do contrato
Esse princípio consiste que o contrato para ser válido e eficaz,
deve ser cumprido pelas partes.
Para VENOSA62 “essa obrigatoriedade forma a base do direito
contratual. O ordenamento deve conferir à parte instrumentos judiciários para obrigar
o contratante a cumprir o contrato ou a indenizar pelas perdas e danos”.
Tratando do tema obrigatoriedade, GOMES63 afirma:
O princípio da força obrigatória consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as partes. Celebrado que seja com observância de todos os pressupostos e requisitos necessários à sua validade devem ser executados pelas partes como se suas cláusulas fossem
preceitos legais imperativos.
Considera-se que o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt
servanda), DINIZ64 expõe:
[...] As estipulações feitas no contrato deverão ser fielmente cumpridas, sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente. O ato negocial, por ser uma norma jurídica, constituindo lei entre as partes, é inatingível, a menos que ambas as partes rescindam voluntariamente ou haja a escusa por caso fortuito ou força maior, [...] de tal sorte que não se poderá alterar seu conteúdo, nem mesmo
judicialmente.
A idéia de obrigatoriedade significa que com o concurso de
manifestação de vontade, as partes estão vinculadas por um contrato e têm direitos
e obrigações recíprocas, não podendo se desvincular65.
62
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 2007, p.334. 63
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p.36. 64
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.42. 65
MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 2006, p.62.
18
Entretanto o limite dessa regra extingue a obrigação em caso
fortuito ou por força maior66.
MILHOMENS e ALVES67 ao citar o Prof. Jefferson Daibert,
entendi que:
Aquele que se compromete a qualquer das obrigações que conhecemos (dar, fazer ou não fazer) cria imediatamente, por sua livre manifestação, uma expectativa no meio social e esta deve encontrar sua garantia na ordem jurídica. A segurança, a paz social e a harmonia dos negócios repousam, assim, na obrigatoriedade imposta pela lei àqueles que se comprometem, [...] a determinado
comportamento, dentro das relações jurídicas.
Para SAMPAIO68, esse princípio sofreu algumas atenuações,
devido à aplicação da teoria da imprevisão, que “consistente na possibilidade de
revisão dos contratos já aperfeiçoados”. Portanto, entende-se que “todo contrato traz
implícita a cláusula rebus sic standibus pela qual um fato superveniente e não
previsto permite o reexame do que fora contratado69”.
O princípio da obrigatoriedade aduz que o contrato, quando
revestido das formas requeridas pelo direito, gera vínculos obrigatórios entre as
partes70.
1.3.5 O princípio da relatividade dos efeitos do contrato
Com esse princípio, afirma-se que o contrato produz
conseqüências somente para as partes, vinculando-as ao seu conteúdo, não se
estendendo a terceiros.
Para RODRIGUES71, esse princípio “contém a idéia de que os
efeitos do contrato só se manifestam entre as partes, não aproveitando nem
prejudicando terceiros”. Característico do direito pessoal serve para diferenciá-lo do
66
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2004.p.18. 67
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005, p.13. 68
SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002, p.21. 69
GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário técnico jurídico. 6.ed. rev. e atual. São Paulo: Rideel, 2004. p. 347. 70
RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999. p..297.
19
direito real, “cujos efeitos são erga omnes”, significa que “uma norma ou decisão
terá efeito vinculante e valerá para todos”72.
Contribui para o tema, DINIZ73:
O ato negocial deriva de acordo de vontades das partes, sendo lógico que apenas as vincule, não tendo eficácia em relação a terceiros. Assim ninguém se submeterá a uma relação contratual, a
não ser que a lei o imponha ou a pessoa queira.
Discorre sobre esse princípio GOMES74:
O princípio da relatividade dos contratos diz respeito à sua eficácia. Sua formulação fez-se em termos claros e concisos ao dizer-se que o contrato é res inter alios acta, aliis neque nocet neque prodest, o que significa que seus efeitos se produzem exclusivamente entre as
partes, não aproveitando nem prejudicando a terceiros.
Em regra, esse princípio, “não se aplica tão-somente em
relação às partes, mas também em relação ao objeto”, afirma VENOSA75 e conclui
que “o contrato não produz efeito com relação a terceiros, a não ser nos casos
previstos em lei”.
Entretanto, por esse princípio não ser absoluto, existem
algumas exceções, como por exemplo, a estipulação em favor de terceiros
(vantagem para um terceiro beneficiário), o contrato em nome coletivo (isto é, para
um grupo de pessoas) e fideicomisso (substituição autorizada pelo direito
sucessório) constituído por atos inter vivos76.
71
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2004. p. 17. 72
Disponível em: http://www.direitonet.com.br/dicionário/exibir/899/Erga-omnes: acesso em 22/05/2011. 73
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004.p. 40. 74
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.43. 75
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 2007. p.335. 76
SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. , 2002, p.24.
20
1.3.6 O princípio da boa-fé
Com esse princípio entende-se que entre as partes
contratantes, deve-se prevalecer o espírito de confiança e lealdade, embora
defendam interesses opostos77.
Através da confiabilidade manifestada pelos envolvidos, expõe
SAMPAIO78, “exige-se que os contraentes guardem um determinado padrão ético de
conduta, funcionando a Boa-Fé Objetiva como ponte entre os mundos éticos e
jurídicos, ou, mais tecnicamente, como um princípio ético-jurídico”.
Esse princípio foi adotado pelo Código de Defesa do
Consumidor, art.4º, III, e está explicito no art.422 do Código Civil79, que dispõe:
Art.422. “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de
probidade e boa-fé”.
Ao ser analisado a expressão boa-fé, tem se a idéia de clareza,
pureza, ausência de malícia, dolo ou engano. Logo, imagina-se que sempre que
alguém realiza um negócio ou executa um ato, este opere de acordo com o direito.
Segundo MARTINS80:
Como princípio, a boa-fé tem um sentido informador de todo ordenamento jurídico, assumindo o papel de um dos pressupostos da ordem jurídica. Pode-se dizer que um dos princípios que mais influência exerce sobre o sistema, representando inclusive, reflexo da
ética no fenômeno jurídico.
Para DINIZ81:
Na interpretação do contrato, é preciso ater-se mais à intenção do que ao sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão agir com
77
SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. , 2002, p.23. 78
SAMPAIO, Laerte Marrone de Castro. A boa-fé objetiva na relação contratual. Barueri/SP: Manole, 2004, p.27-28. 79
BRASIL. Código Civil.In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 80
MARTINS, Flavio Alves. A Boa-fé Objetiva e sua Formalização no Direito das Obrigações Brasileiro. Rio de Janeiro: Editora Lúmen Júris, 2001, p.19. 81
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.42.
21
lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do contrato. Daí estar ligado ao princípio da probidade.
De suma importância na aplicabilidade da interpretação dos
contratos, esse princípio possui dois sentidos, sendo o primeiro ligado a
manifestação de vontade, como sentido subjetivo e o segundo relativo à conduta
moral do contratante, seja antes ou depois de concluída a avença, sentido objetivo,
explica MILHOMENS e ALVES82 que “tal comportamento deve-se subordinar-se a
regras de ética, visando a impedir que uma das partes contraentes oponha óbices à
ação da outra na defesa dos direitos emergentes do contrato”.
Em sua relação com o princípio da probidade, requer-se,
portanto, a honestidade no procedimento dos contratantes e no cumprimento das
obrigações contratuais 83.
A idéia de lealdade enseja na transparência e enunciação da
verdade. Entende-se por confiança a crença na probidade moral de outrem, que se
conquista pela prática de uma conduta leal ou em sociedade reconhecida como
civilizada84.
1.3.7 O princípio da função social do contrato
A função social integra o contrato numa ordem social
harmônica e solidária, sendo que os interesses sociais são prevalentes em relação
aos interesses individuais.
Segundo SANTOS85:
A finalidade individualista e egoísta que o direito privado gozava e privilegiava cedeu passo à sociabilidade. Agora, o intento de contratar não protege o objeto da contratação apenas ao interesse individual, mas à sociedade. Acima da vontade absoluta das partes,
82
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005, p.27. 83
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.43. 84
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2006. p.47-48. 85
SANTOS, Antônio Jeová. Função Social do Contrato. São Paulo: Edtora Método, 2004, p.144.
22
pairam altos valores sociais que o Estado tutela se não quiser que os componentes de seu território sejam terrivelmente lesionados, em
prejuízo da sociedade em geral.
Incide por esse princípio, afirma BIERWAGEN86 que:
[...] a função social do contrato se cumpre quando garantida no aspecto individual dos contratantes, a preservação de seus direitos fundamentais de liberdade e igualdade [...] também depende do atendimento a certos interesses que estão além das partes e que
podem ser afetados pelo contrato, os chamados interesses sociais.
Para GAGLIANO e PAMPLONA FILHO87, ao citar Santos,
expõe:
[...] o contrato não pode ser entendido como mera relação individual. É preciso atentar para os seus efeitos sociais, econômicos, ambientais e até mesmo culturais. Em outras palavras, tutelar o contrato unicamente para garantir a equidade das relações negociais em nada se aproxima da idéia de função social. O contrato somente terá uma função social – uma função pela sociedade – quando for dever dos contratantes atentar para a exigência do bem comum, para o bem geral. Acima do interesse em que o contrato seja respeitado, acima do interesse que a declaração seja cumprida fielmente e acima da noção de equilíbrio meramente contratual, há interesse de que o contrato seja socialmente benéfico, ou, pelo menos, que não traga prejuízos à sociedade – em suma, que o contrato seja
socialmente justo.
Para MARTINS-COSTA88, “a função social tal qual posta no
artigo 421 do Código Civil é, pois, condicionante da autonomia contratual e, ao
mesmo tempo, integrante do conceito de Contrato”.
Assim dispõe o artigo 421 do Código Civil89:
Art.421. “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos
limites da função social do contrato”.
86
BIERWAGEN, Mônica Yoshizato. Princípios e regras de interpretação dos contratos no novo Código Civil. 2.ed. São Paulo: Saraiva, 2003,p.45 87
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2007. p.43. 88
MARTINS-COSTA, Judith. A Boa-Fé no Direito Privado: Sistema e tópica no processo obrigacional. 2. tir.São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000,p.354. 89
BRASIL. Código Civil.In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
23
Neste sentido COELHO90 ensina que “cumpre a função social o
contrato que não sacrifica, compromete ou lesa interesses metaindividuais (públicos,
difusos ou coletivos) acerca dos quais não têm os contratantes a disponibilidade”.
Para FIUZA91:
Os contratos são instrumentos de movimentação da cadeia de econômica, de geração e de circulação de riquezas. É por seu intermédio que a economia se movimenta. Eles geram empregos, criam oportunidades para a promoção do ser humano. Nisto reside
sua função social.
Entretanto, para que a função social do contrato se cumpra é
necessária a satisfação do interesse das partes e a satisfação do interesse social da
coletividade, caso o contrato descumpra, é considerado nulo.
1.3.8 O princípio da equivalência material do contrato
Esse princípio resguarda o equilíbrio contratual, a fim de não
admitir excessos a certos limites impostos pela razoabilidade e bom senso entre os
contratantes.
Nesse sentido, descreve Paulo Lobo, citado por GAGLIANO e
PAMPLONA FILHO92:
O princípio da equivalência material busca realizar e preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no contrato, antes, durante e após sua execução, para a harmonização dos interesses. Esse princípio preserva a equação e o justo equilíbrio contratual, seja para manter a proporcionalidade inicial dos direitos e obrigações, seja para corrigir os desequilíbrios supervenientes, pouco importando que as mudanças de circunstancias pudessem ser previsíveis. O que interessa não é mais a exigência cega de cumprimento do contrato, da forma como foi assinado ou celebrado, mas se sua execução não acarreta vantagem excessiva para uma das partes e desvantagem excessiva para outra, aferível objetivamente, segundo as regras da experiência ordinária. O princípio clássico pacta sunt servanda passou a ser entendido no sentido de que o contrato obriga as partes contratantes nos limites do equilíbrio dos direitos e deveres entre
elas.
90
COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. 2.ed.rev. São Paulo: Saraiva, 2007. 3.v.p.38. 91
FIUZA, César. Direito Civil: curso completo. 13. ed. revista, atualizada e ampliada. Belo Horizonte: Del Rey, 2009. p.411. 92
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2007. p.59.
24
Para BIERWAGEN93:
Em face das mutações dos princípios basilares do direito contratual, estimuladas especialmente pelo reconhecimento de que a igualdade meramente formal não tinha forças para sustentar essa irrestrita liberdade para contratar, tal princípio também foi revitalizado para se reconhecer, na desproporção exagerada entre prestação e contraprestação.
Destarte, esse princípio visa preservar o equilíbrio entre as
prestações dos contratantes impedindo o abuso do poder econômico e a tirania.
1.4 A EXTINÇÃO DOS CONTRATOS
Os contratos, assim como todo negócio jurídico, são
celebrados, executados e se extinguem.
A extinção dos contratos ocorre em sua forma natural com o
cumprimento da obrigação gerada pelo vinculo da relação contratual. Atingindo,
portanto, sua finalidade pretendida94.
Para GONÇALVES95·, ”os contratos, como os negócios
jurídicos em geral, tem também um ciclo vital: nascem do acordo de vontades,
produzem os efeitos que lhes são próprios e extinguem-se”.
No entendimento de VENOSA96:
A extinção do contrato, por sua vez, pode ocorrer de forma normal ou não. Um contrato regularmente cumprido em suas obrigações extingue-se normalmente. O contrato extingue-se por sua execução. É na extinção anormal, antecipada no tempo ou alterada no objeto ou na forma, que vamos encontrar outras hipóteses de extinção, um
desfazimento mais restrito.
Consoante GOMES97, caso não exista a extinção do contrato
de forma natural, existem formas de extinção que são classificadas em duas etapas,
93
BIERWAGEN, Monica Yoshizato. Princípios e regras de interpretação dos contratos no novo Código Civil. 2.ed.São Paulo: Saraiva,2003.p.70. 94
SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002, p.57. 95
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.154. 96
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 2007. p.465.
25
sendo elas: causas anteriores ou contemporâneas à formação do contrato têm-se, a
nulidade, cláusula resolutiva e direito de arrependimento; as causas supervenientes
à formação do contrato têm-se a resolução, resilição, rescisão e morte do
contratante.
Sobre as quais, passar-se-á a discorrer na seqüência.
1.4.1 As causas de extinção anteriores ou contemporânea à formação do
contrato
Há causas anteriores ou contemporâneas à formação do
contrato. Motivos esses determinantes que levam à dissolução do vínculo contratual.
Essas modalidades de extinção dos contratos poderão ser: por
meio de declaração de nulidade devido a defeito na sua formação impossibilitando a
produção de seus efeitos, implemento da condição resolutiva, ou pelo exercício de
direito de arrependimento98.
1.4.1.1 A nulidade do contrato
Para que o contrato tenha validade, é preciso observar as
normas jurídicas e seus requisitos, sob pena de não produzir conseqüências
jurídicas.
GAGLIANO e PAMPLONA FILHO99, explica que:
A ocorrência de Nulidade - seja absoluta, seja relativa - no negócio jurídico contratual é uma típica hipótese que pode ser anterior a própria celebração, mas que a contamina de tal forma, que
impossibilita a produção válida de efeitos.
No conceito de DINIZ100 nulidade é “uma sanção por meio da
qual a lei priva de efeitos jurídicos o contrato celebrado contra os preceitos
97
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.170-171. 98
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.156-157. 99
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos 2007. p.229-230.
26
disciplinadores dos pressupostos de validade do negócio jurídico”, a nulidade
produzirá efeito ex tunc, em caso de nulidade absoluta (declaração de nulidade), e
efeito ex nunc, na nulidade relativa (anulação).
Há nulidade do contrato quando este não pode produzir efeitos,
por ser portador de vício ou defeito tornando-se ineficaz o ato praticado (art. 166, do
CC2002). Há anulabilidade do contrato quando no ato praticado conter erro, dolo,
coação, estado de perigo e etc (art.171, CC 2002). Na anulabilidade o contrato
subsiste enquanto não houver decretação de sua invalidade101.
1.4.1.2 A condição resolutiva do contrato
A condição resolutiva consiste no implemento ou não de
cláusula, cujo contrato para ser eficaz, está submetido a certa condição , podendo
esta gerar sua extinção automática.
Para RUGGIERO102:
Esse princípio é o de que, quando ambos os contraentes estão reciprocamente obrigados, possa cada um deles, em face do não cumprimento por parte do outro, escolher livremente dois caminhos: ou obrigar a outra parte a cumprir a prestação, ou a pedir dissolução
do vínculo.
Nesse sentido, observa GONÇALVES103:
Quando as partes convencionam, diz se que estipulam a cláusula resolutiva expressa ou pacto comissório expresso, cuja origem remonta a lex commissoria romana, que protegia o vendedor contra o inadimplemento do comprador. Naquela época, sendo as prestações independentes, o vendedor, que confiara no comprador, estava sujeito a perder a coisa sem receber o preço, vindo daí a utilidade da cláusula. Na ausência de estipulação, tal pacto é presumido pela lei, que subentende a existência da cláusula resolutiva. Neste caso, diz-
se que é implícita ou tácita.
100
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p. 157. 101
COSTA, Wagner Veneziani; JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Contratos: manual prático: civil e comercial. 1990. p.29-30. 102
RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999.p.347. 103
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007. p.157.
27
Na condição resolutiva tácita, prevista no artigo 475 do Código
Civil, entende-se que pela inexecução da obrigação, a parte lesada poderá pleitear
judicialmente a rescisão do contrato com indenização de perdas e danos dentre eles
o dano emergente e lucro cessante ou exigir o cumprimento da obrigação. Na
resolutiva expressa, o contrato rescindir-se-à automaticamente, baseando-se no
princípio da obrigatoriedade dos contratos, sujeitando o faltoso às perdas e danos,
não havendo a necessidade de interpelação judicial104.
Portanto, cada contraente tem a faculdade de pleitear a
resolução do contrato, caso o outro não cumpre as obrigações estipuladas.
1.4.1.3 O direito de arrependimento
O direito de arrependimento consiste na previsão expressa no
próprio contrato de que o ajuste poderá ser rescindido, se qualquer dos contratantes
se arrepender de ter celebrado, sob pena de pagar multa ao lesado com o
arrependimento.
Esse direito, desde que expressamente previsto no contrato,
permite que qualquer das partes contraentes possa rescindir o ajuste, mediante
declaração unilateral de vontade, sujeitando-se a perdas, sem pagar indenizações
complementares105.
Segundo GAGLIANO e PAMPLONA FILHO106:
É possível, em determinadas avenças, que as partes pactuem, contemporaneamente à celebração do negócio, um direito de arrepender-se, como a estabelecer um “período de carência”, em que
é possível se desfazer o contrato, sem maiores ônus.
O direito de arrependimento consiste na “prerrogativa só
exercitável em dadas situações jurídicas com ele compatíveis”, expõe LOPES107.
104
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.158. 105
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007. p.160. 106
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2007. p.229-230.
28
Sobre esse tema discorre DINIZ108:
O direito de arrependimento pode estar previsto no próprio contrato, quando os contraentes estipularem, expressamente, que o ajuste será rescindido, mediante declaração unilateral de vontade, se qualquer deles se arrepender de ter celebrado, sob pena de pagar uma multa penitencial, devida uma compensação pecuniária a ser recebida pelo lesado com o arrependimento. [...] O prejudicado não poderá opor-se a rescisão contratual, pois o direito de arrepender-se já estava assegurado no contrato, assim, bastará que o contratante
arrependido pague a multa para exonera-se do vínculo.
Esse direito somente é aplicado em casos excepcionais ou
previsto em lei, como no caso de risco ou de imprevisão, rompendo-se ou
modificando-se a força vinculante.
1.4.2 As causas de extinção supervenientes à formação do contrato
Entende-se que há causas de extinção posteriores a criação do
contrato, evitando assim que o mesmo seja executado.
Pressupõe-se que o contrato se concretiza de forma plena,
como negócio jurídico, e em razão de causas posteriores a sua criação, seja
superveniente à sua formação e o impeça de sua execução, haverá, portanto, a
extinção do vínculo contratual109.
Analisar-se-á os tipos dessa modalidade de extinção do
contrato.
1.4.2.1 A resolução do contrato
A resolução do contrato é o desfazimento do contrato, devido
ao não cumprimento das obrigações firmadas e estipuladas pelas partes
contratantes.
107
LOPES,Miguel Maria de Serpa. Curso de Direito civil: Fontes das Obrigações/ contratos. 6.ed.rev.e atualizada pelo Prof. José Serpa Santa Maria.Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1996. V.3 , p.205. 108
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.159. 109
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.160.
29
Nessa modalidade há a dissolução do contrato válido, porém
não cumprido por inexecução, por um dos contratantes, das obrigações ali geradas,
explica SAMPAIO110.
COELHO111lembra que:
Resolução é a dissolução do contrato ocasionada pela inexecução das obrigações. Nessa espécie de dissolução, não é a vontade das partes ou de uma delas que desconstitui o vínculo contratual, mas o
descumprimento do contrato.
Está ligada ao inadimplemento contratual, podendo ser: por
inexecução voluntária ou involuntária do contrato, ou por onerosidade excessiva112.
Em seguida, analisar-se-á cada uma das espécies de
resoluções por inexecução acima citadas.
1.4.2.1.1 A resolução do contrato por inexecução voluntária
Na resolução por inexecução voluntária tem por causa o
inadimplemento de obrigação contratada.
Para que se utilize a resolução contratual por inexecução
voluntária, é necessário, “o inadimplemento do contrato por culpa de um dos
contratantes, o dano causado ao outro e o nexo de causalidade entre o
comportamento ilícito do agente e o prejuízo”, ensina DINIZ 113.
No entendimento de COELHO114:
A resolução por inexecução culposa tem por causa o inadimplemento do contrato por culpa de um dos contratantes. A parte adimplente
pode sempre preferir a execução forçada do contrato a resolução.
110
SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002. p.58. 111
COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.116. 112
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p. 160. 113
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.160. 114
COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.119.
30
A resolução por inexecução voluntária (culposa), além de
produzir o efeito de extinguir o contrato para o passado, a parte prejudicada pode
pleitear os prejuízos sofridos.
1.4.2.1.2 A resolução do contrato por inexecução involuntária
A resolução por inexecução involuntária resulta-se de fatos que
impossibilitam a um dos contratantes o cumprimento das obrigações.
Na resolução por inexecução involuntária a inexecução
contratual se dá por caso fortuito ou força maior, onde a resolução opera de pleno
direito, sem o ressarcimento de perdas e danos, necessitando da “intervenção
judicial para compelir o contratante a restituir o que recebeu e responsabilidade do
devedor pelos danos causados, se estiver em mora”, expõe DINIZ115.
No diapasão GONÇALVES116:
A resolução pode também decorrer de fato não imputável às partes, como sucede nas hipóteses de ação de terceiro ou de acontecimentos inevitáveis, alheios a vontade dos contraentes, denominados caso fortuito ou força maior, que impossibilitam o
cumprimento da obrigação.
Em resumo, determinante da resolução do contrato, a
inexecução involuntária decorre da impossibilidade superveniente, objetiva, total e
definitiva117.
Portanto, a inexecução involuntária provém de fatos inevitáveis
e alheios a vontade das partes contratantes, impedindo sua execução, decorrente de
caso fortuito ou força maior.
1.4.2.1.3 A resolução do contrato por onerosidade excessiva
Na resolução do contrato por onerosidade excessiva, exige-se
que o acontecimento seja extraordinário, imprevisível e excessivamente oneroso
para uma das partes.
115
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.169. 116
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.168. 117
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 1996. p.178.
31
Em virtude dos acontecimentos supra mencionados, afirma
MILHOMENS e ALVES118 “aplica-se aos contratos de execução continuada ou
diferida, se a prestação de uma das partes tornarem-se excessivamente onerosa,
com extrema vantagem para a outra”.
No mesmo raciocínio, leciona GOMES119:
O fato superveniente que provoca a desproporção manifesta da prestação é causa também de resolução do vinculo contratual quando for insuportável para a parte prejudicada pela modificação
das circunstancias, seja o credor ou o devedor.
O atual Código Civil consolidou o direito de alteração do
contrato em ocasiões específicas. Assim dispõe o Código Civil120:
Art.478. ”Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão a data
da citação”.
Diante do exposto, afirma GONÇALVES121:
Os fatos extraordinários e imprevisíveis tornam inviável a prestação para ambas as partes, sem que disso decorra a vantagem a uma delas, como se sucede com guerra, revoluções, planos econômicos, etc. Portanto o requisito da extrema vantagem para outro contraente é, efetivamente, inadequado para a caracterização da onerosidade, que existe sempre que o efeito do fato novo pesar demais sobre um,
pouco importando que disso decorra ou não vantagem ao outro.
Segundo DINIZ122
:
A onerosidade excessiva, oriunda de evento extraordinário e imprevisível, que dificulta extremamente o adimplemento da obrigação de uma das partes, é motivo de resolução contratual, por se considerar entendia a cláusula rebus sic standibus, que corresponde à fórmula de que nos contratos de trato sucessivo ou a
118
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005, p.54. 119
GOMES, Orlando. Contratos. 1996, p.178. 120
BRASIL. Código Civil. In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 121
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.179. 122
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 23.ed.rev.,aum. e atual. de acordo com a reforma do CPC. São Paulo: Saraiva, 2007. v.3, p.163-164.
32
termo, o vínculo obrigatório ficará subordinado, a todo tempo, ao
estado de fato vigente a época de sua estipulação.
Devido aos acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, a
parte lesada no contrato poderá desligar-se de sua obrigação, uma vez que haja
dificuldade em cumprir o seu dever.
1.4.2.2 A resilição do contrato
A resilição, conhecida também como distrato, é uma espécie
de dissolução do contrato, isto é, o desfazimento do vínculo contratual por
manifestação de vontade.
Existem duas espécies de resilição: bilateral e unilateral, as
quais serão analisadas de acordo com o entendimento doutrinário.
Diante do exposto, leciona GONÇALVES123:
A resilição não deriva de inadimplemento contratual, mas unicamente da manifestação de vontade, que pode ser bilateral ou unilateral. Resilir, do latim resilire, significa, etimologicamente, “voltar atrás”. A resilição bilateral denomina-se distrato, que é o acordo de vontades que tem por fim extinguir um contrato anteriormente celebrado. A unilateral pode ocorrer somente em determinados contratos, pois a regra é a impossibilidade de um contraente romper o vínculo
contratual por sua exclusiva vontade.
Segundo COELHO124:
A resilição é a dissolução do contrato derivada da vontade das partes ou uma delas somente. O negócio jurídico contratual é desfeito, aqui, por outro negócio jurídico, bilateral ou unilateral. Não cabe a resilição
unilateral se não houver previsão na lei ou contrato.
Nessa modalidade, a mesma autonomia de vontade que
estabeleceu a relação contratual poderá desfazê-la, rompendo o vínculo contratual,
estabelecendo as conseqüências jurídicas de fato125.
123
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.179. 124
COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.115. 125
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2006. p.33.
33
Portanto, resilição é a simples declaração de vontade de uma
ou das partes na dissolução do contrato, destarte, o desfazimento de comum
acordo, onde as próprias partes do contrato deliberam dissolvê-lo mediante negócio
jurídico126.
1.4.2.3 A rescisão do contrato
Rescisão é o ato pelo qual se desfaz o vínculo contratual,
devido a defeitos anteriores a sua celebração.
Esse termo é utilizado por uma boa parte da doutrina civilista
brasileira, sendo uma forma de extinção de contratos celebrados sob estado de
perigo ou em que se tenha lesão, como observa Silvio Venosa, citado por
GAGLIANO e PAMPLONA FILHO127:
Rescisão é palavra que traz, entre nós, a noção de extinção da relação contratual por culpa. Originalmente, vinha ligada tão-só ao instituto da lesão. No entanto, geralmente quando uma parte imputa à outra o descumprimento de um contrato, pede a rescisão em juízo e a sentença decreta-a. Os interessados, no entanto, usam com freqüência o termo com o mesmo sentido de resilir, isto é, terminar a avença de comum acordo, distratar o que foi contratado. Nada impede que assim se utilize, num costume arraigado em nossos
negócios.
Segundo Messineo, citado por GONÇALVES128:
Dois são os casos em que se admite a rescisão: a) quando o contrato é celebrado em estado de perigo e em condições iníquas; b) quando acarreta uma lesão sofrida por uma das partes, determinada por uma situação de necessidade que impulsionou a concluí-lo. No seu conceito, a lesão consiste na desproporção ou desequilíbrio entre a prestação executada ou prometida pela parte e a que deve receber (que é de menor extensão) ; desproporção que decorre do estado de necessidade em que se encontrava, que foi o motivo determinante do negócio e do qual se aproveitou a contraparte para
obter vantagem. Em suma, rescisão é o rompimento do contrato, tendo a
interrupção da obrigação pactuada entre os contraentes, sempre que houver
contrariedade a vontade de uma das partes.
126
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005, p.54. 127
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contrato. 2006. p.248. 128
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.184.
34
1.4.2.4 A morte de um contratante
A morte de um dos contratantes é causa de extinção de
contrato e só origina a dissolução dos contratos personalíssimos.
Segundo DINIZ129 “a morte de um dos contraentes só é causa
extintiva de contrato se este for intuitu personae. Se ocorrer esta hipótese o contrato
extinguir-se-à de pleno direito produzindo efeitos ex nunc”.
No entendimento de GOMES130:
A morte de uma das partes de contrato intuitu personae, equipara-se à incapacidade superveniente. O contrato extingue-se quando se verifica a impossibilidade de execução porque o devedor se tenha tornado incapaz e sua obrigação não possa ser cumprida por outrem. Nesta hipótese, entendem alguns que o contrato se extingue mediante resolução promovida pela outra parte. Se o contrato é impessoal, o representante do incapaz - curador – deve executá-lo
em nome do interdito.
Para GAGLIANO e PAMPLONA FILHO131:
A morte de uma das partes somente constitui causa de dissolução do contrato naquelas avenças personalíssimas, [...] equiparando-se à incapacidade superveniente, tornando-se evidente nos contratos de
execução continuada ou periódica.
Destarte, GONÇALVES132 lembra que a “impossibilidade da
execução do contrato sem culpa tem como conseqüência a resilição automática,
dado que é insubstituível a parte falecida”.
Entretanto a morte de uma das partes contratantes será causa
de extinção do contrato quando este for intuitu personae, significa que esses
contratos se realizam com base na confiança recíproca entre as partes, sendo assim
extinguir-se-á de pleno direito, tornando-se impossível o cumprimento de sua
obrigação.
129
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.170. 130
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.189. 131
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2006. p.251. 132
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.183.
35
A seguir tratar-se-á no próximo capítulo desta monografia
sobre o contrato de locação de imóveis urbanos, bem como o conceito e sua
natureza jurídica; espécies de locação; obrigações do locador e locatário; garantias
locatícias; transferência de contrato e as formas de extinção do contrato de locação.
36
CAPÍTULO 2
O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
2.1 O CONCEITO E A NATUREZA JURÍDICA DA LOCAÇÃO
Pela exposição do capítulo anterior teve-se a noção de que o
contrato é um instrumento fundamental e de extrema importância para as relações
jurídicas.
Antes de adentrar-se no conceito e natureza jurídica de
locação, faz-se necessário uma breve síntese histórica sobre o conceito de locação.
Segundo COMBRE133:
A locação, tal como se apresenta em nosso sistema jurídico, é instituto de origem romana, [...] no Direito Germânico, a locação surge na Idade Média através de duas figuras jurídicas independentes, ambas derivadas do senso sobre propriedades imóveis. [...] no antigo Direito Francês os primeiros vestígios da locação aparecem nos séculos Xl e Xll, [...] essa época era extremamente favorável à perpetuidade das relações jurídicas, [...] assim, quando se quer criar um direito não perpetuo, recorre-se ao arrendamento. [...] no antigo Direito Espanhol, os mais longínquos traços do instituto da locação são encontradas nas leis godas [...] o contrato era conhecido e se regia pelo direito consuetudinário, inspirado, em linhas gerais, na compra e venda. [...] No Direito Luso-brasileiro, a locação não foi perfeitamente caracterizada. Equiparada ao comodato, o instituto estava compreendido no gênero mais amplo,
que era o empréstimo.
No direito Romano, a locação era considerada como um
contrato consensual, semelhante ao contrato de compra e venda; o comodato e a
133
COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 4.ed.rev. e atual. de acordo com a Lei 8.245/91. São Paulo: Saraiva ,1997, p.03-08.
37
sociedade, regulando-se subsidiariamente pelas normas da compra e venda. Diante
do exposto, FIUZA134 descreve a lição das Instituições de Justiniano:
A locação é semelhante à compra e venda, regulando-se pelas mesmas regras. Ora, do mesmo jeito que a compra e venda se celebra só quando se convém a respeito do preço, também a locação
só se entende celebrada com a fixação do preço [...].
Corrobora para o contexto COELHO135:
A reunião num conceito único de contratos tão díspares como a locação de coisas, de serviços e de obras sobreviveu à superação do modo escravagista de produção e inspirou até mesmo a codificação oitocentista dos países de tradição românica. [...] Em alguns códigos editados ao longo do século XX (assim o de obrigações polonês e o civil chinês e italiano), adotou-se a solução preconizada pela doutrina francesa de restringir-se o conceito de locação apenas para o de coisas, chamando-se a de serviços de prestação de serviços, e a de
obra, de empreitada.
Prossegue COELHO136:
Os códigos civis oitocentistas, inclusive o brasileiro de 1916, reproduziam a tradição do direito romano de reunir num único conceito “locação” três diferentes contratos: a locação de coisa, a de serviços e a de obras. Atualmente, no Brasil, o Código Civil distingue essas modalidades contratuais, de modo que a locação tem sempre por objeto o uso e gozo de uma coisa infungível, e não mais de
serviços ou obra.
A locação foi considerada um contrato que “desfrutou de um
enorme prestígio dentro dos quadros do direito privado, a ponto de sua disciplina
exigir do codificador de 1916 quase sessenta artigos”, com isso, “experimentou
modificações profundas impostas pelo transcurso do tempo”, expõe RODRIGUES137.
De acordo com o entendimento doutrinário e após a visão
histórica de locação, passar-se-á ao conceito e natureza jurídica de locação na
atualidade.
134
FIUZA, César. Direito Civil: curso completo. 13. ed. revista, atualizada e ampliada. Belo Horizonte: Del Rey, 2009. p.520. 135
COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.170. 136
COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil.2007. p.171. 137
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 29.ed.atual. de acordo com o novo código Civil(Lei n. 10.406, de 10-01-2002). São Paulo: Saraiva 2003.v. 3,p. 219.
38
Contribui para o conceito atual COMBRE138, e locação
significa:
Um contrato Bilateral, ou Sinalagmático, no sentido de que gera obrigações para ambas as partes que nele intervem; Consensual, por se aperfeiçoar pelo simples consentimento das partes; Oneroso, pois cada parte visa obter certas vantagens; Comutativo, cada uma das partes reconhece as prestações no momento da formação do contrato; Impessoal, sendo que a pessoa dos contraentes não é elemento determinante da sua conclusão, no caso de sucessão em qualquer dos pólos da relação no caso de morte do locador ou do locatário e de Duração, uma vez que a prestação é única, porém
prolongada no tempo e ininterrupta.
Para RIZZARDO139 citando Monteiro conceitua locação como
“o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra se obriga a
pagar, se compromete a fornecer-lhe ou procura-lhe, durante certo tempo o uso e
gozo de uma coisa [...].
Neste diapasão WALD140, expõe:
Locação é o contrato em que uma das partes se obriga a ceder à outra o uso e gozo de coisa infungível, mediante remuneração [...] a locação é um contrato bilateral, consensual, oneroso, comutativo,
impessoal e de duração, ou execução sucessiva.
E, MILHOMENS e ALVES141:
Locação é o contrato pelo qual uma das partes se compromete, mediante um preço pago pela outra, a fornece-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de coisa não fungível, ou a prestação de serviços apreciáveis economicamente, ou, finalmente, a execução
de algum trabalho determinado.
Vale ressaltar que a locação é um contrato de natureza
pessoal, sendo que o direito de que ele decorre é pessoal e não real.
No entendimento de GOMES142:
138
COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 1997, p.109-110. 139
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.481- 482. 140
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 1995, p.298. 141
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005, p.328. 142
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.209.
39
Estreita-se o sentido da palavra locação, hoje reservada para designar exclusivamente o contrato cuja causa é proporcionar a alguém o uso e gozo temporário, de uma coisa restituível, em troca
de retribuição pecuniária. Atualmente, locação é só de coisas.
Segundo Clóvis Beviláqua, citado por DINIZ143locação é:
O contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornece-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e o gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra
determinada.
GONÇALVES144 menciona “a palavra locação para designar
unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo
temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária”.
COELHO145 explica:
Locação é o contrato em que uma das partes cede temporariamente o uso e fruição de um bem infungível à outra, que em contrapartida, obriga-se a pagar uma remuneração (designada, grosso modo, aluguel). [...] o objeto da locação é o uso e gozo de bem infungível. O uso consiste no direito de extrair da coisa usada, direta ou indiretamente, todas as comodidades que ela proporciona. [...] o objeto do contrato de locação pode ser apenas para o uso (locação para fins residenciais sem autorização para sublocação), somente a fruição (locação para fins não residenciais) ou os dois (locação mista ou para fins residenciais em que se admite sublocação).
AGHIARIAN146 relaciona o contrato de locação como ”matéria
de direitos privados, mas com tratamento de ordem pública” e explica:
Locação é (essencialmente) matéria de direito privado (porque versa sobre patrimônio, que tem natureza disponível e privada por excelência), mas (inafastavelmente) com tratamento de interesse
público (em razão das inferências sociais).
143
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2004. p.246. 144
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.283. 145
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.167. 146
AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito Imobiliário. 7.ed.rev.amp. e atual até a Lei n. 10.931] 2004; Lei 11.196] 2005; Lei 11.481]2007. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2008, p. 293.
40
Todavia, sendo o contrato de locação de natureza pessoal e
não real, logo, não atribui ao locatário direito real sobre a coisa alheia, embora lhe
garanta a posse, com respectiva proteção desta.
A seguir tratar-se-á das espécies de locação.
2.2 AS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO
No direito romano, os contratos eram abrangidos pela
denominação locatio conductio , existia em três modalidades, sendo locatio rei (ou
rerum) locação de coisas; locatio operis faciendi, locação de obra ou empreitada;
e locatio operarum , locação de serviços147.
O nosso direito anterior, prossegue FIUZA148, “era a adaptação
do Direito Romano”, Com isso houve a especialização da “locação em locação de
coisas móveis ou imóveis, locação de obra ou empreitada e locação ou prestação de
serviço”.
A locação de obras resultou no contrato de empreitada, regido
pelo Código Civil em seu artigo 610 e seguinte.
A locação de serviços, apesar de ser regida também pelo
Código Civil, em seu artigo 593 e seguinte, foi absorvida pelo contrato de trabalho e
pelo contrato de prestação de serviços e está sujeita às leis trabalhistas ou lei
especial. A identificação dos “serviços às coisas, para o fim de locação, justificava-
se em Roma, sociedade de estrutura econômica alicerçada no trabalho escravo”,
menciona GOMES149.
Com a evolução do direito romano houve alteração nas
classificações os códigos disciplinaram alguns contratos como figuras autônomas,
restringindo-se à locação de coisas, com regime especial para os imóveis, assunto
que será analisado doravante.
147
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 1995, p.298. 148
FIUZA, César. Direito Civil. 2009. p. 521. 149
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.273.
41
2.3 A LOCAÇÃO DE COISAS
A locação de coisas é um contrato o qual uma das partes cede
à outra, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de uma coisa infungível,
mediante pagamento.
O Código Civil de 2002 dispôs sobre a matéria de forma
diferente. Dessa forma, regula apenas as modalidades de locação de coisas, no que
tange a locação de bens móveis. A locação de prédios rústicos (imóveis rurais)
continua sendo regulada pelo Estatuto da Terra e pelo Decreto 59.566/66; e a
locação predial urbana (imóveis urbanos) é regulada pela Lei n. 8.245/91 - LLPU (Lei
de Locação de Prédio Urbano, ou Lei do Inquilinato) 150.
Na definição de locação de coisas, para GOMES151:
Em princípio, todas as coisas podem ser locadas. Excetuam-se as coisas consumíveis, porque não podem ser restituídas, e as coisas fungíveis, uma vez que o locatário é obrigado a devolver ao locador a coisa que recebeu para uso e gozo. Por essa mesma razão, não pode haver locação de coisa que se exaurem progressivamente, pois na verdade, dá-se no caso a alienação parcial de propriedade, [...]
como as pedreiras.
Nesse sentido a locação de coisas pode ter como objeto bens
móveis ou imóveis, explica VENOSA152. Denomina-se locador, senhorio ou
arrendador a parte que cede a coisa e de locatário, inquilino ou arrendatário a parte
que recebe a coisa.
O contrato é de natureza pessoal e não real, portanto, “a
locação não atribui ao locatário direito real sobre a coisa alheia, embora lhe garanta
a posse da mesma e, conseqüentemente, a proteção possessória”, afirma WALD153.
Contudo, vale lembrar que a coisa se trata de um bem não
fungível, pois incube ao locatário restituí-la ao locador quando findo o contrato,
acrescenta VENOSA154.
150
FIUZA, César. Direito Civil. 2009. p.522. 151
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.277. 152
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. 9.ed.São Paulo: Atlas, 2009.v.3,p.122. 153
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 1995, p.298-299.
42
Descreve DINIZ155
“se houver mais de um locador ou locatário,
entender-se-á que são solidários se o contrato não estipulou o contrário (Lei n.
8.245/91, art.2º)”.
No entendimento de GONÇALVES156, existem três elementos
fundamentais: o objeto, o preço e o consentimento, sendo que:
O objeto pode ser coisa móvel ou imóvel. O bem móvel deve ser infungível; se fungível, será contrato de mútuo. Admite-se, no entanto, a locação de coisa móvel fungível quando seu uso tenha sido cedido, por certo prazo e aluguel, ad pompam et ostentationem, ou seja, para fins de ornamentação, como uma cesta de frutas com adornos raros por exemplo.[...] O preço, denominado aluguel ou remuneração, é essencial para a sua configuração, pois não haverá comodato e não locação, se o uso e gozo da coisa forem fixados a
título gratuito.[...] o consentimento pode ser expresso ou tácito.
O contrato de locação de coisas pode ser verbal ou escrito e
quanto sua forma basta o consensus para que ambas as partes contraiam
obrigações interdependentes. Tendo como essência a onerosidade, pois ao uso e
gozo da coisa deve corresponder uma retribuição (renda, aluguel) 157. O mesmo
pode ser pactuado por tempo determinado, previsto em cláusula contratual, ou
indeterminado, o qual atingirá seu término mediante a denúncia das partes ou nas
formas de resolução ou resilição dos contratos158.
Com relação à locação de coisas, destaca-se a locação predial,
assunto a ser abordado na seqüência.
2.3.1 A locação predial
O prédio pode ser urbano ou rústico, e para tal classificação
verificar-se-á a destinação do imóvel.
154
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. 2009. p.125-126 155
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p.259. 156
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.286. 157
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos. 2005, p.329. 158
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. 2009. p.123.
43
Para VENOSA159 ”prédio, na acepção jurídica tradicional,
pode ser edificado ou não. Um lote ou terreno vazio pode ser locado para fins
comerciais ou industriais e até mesmo residenciais”.
PACHECO160 afirma, “prédios podem ser urbanos e rústicos.
Tanto uns como outros podem ser construídos ou não construídos”.
Para COMBRE161:
Prédio urbano é, portanto, aquele que se destina à habitação ou moradia, comércio, indústria, exercício de profissões, e assim por diante, esteja situado em zona rural ou urbana. Prédio rústico, por sua vez, é aquele que se destina, pelas suas características, à lavoura, ou à exploração agrícola, pecuária, extrativa ou mista, esteja
ou não situado em zona rural.
Conforme RIZZARDO162 ao citar Lafayette demonstra que “a
palavra „prédio‟ exprime de ordinário o solo conjuntamente com o edifício, e outras
vezes o terreno tão-somente”.
No entendimento de GONÇALVES163 “o contrato de locação
predial pode ser estipulado por qualquer prazo, embora não deva ser perpétuo (por
definição, é temporário). Se superior a dez anos, depende de vênia conjugal.
Com o escopo de noção do instituto de locação predial,
LISBOA164 conceitua “locação predial é o contrato pelo meio do qual o locatário ou
inquilino obtém a transferência provisória da posse de um imóvel ou fração,
construído mediante o pagamento periódico de remuneração (aluguel) ao locador.
159
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. 2009. p.134. 160
PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejos e outras. 11. ed. revista e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000, p.153. 161
COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 1997, p.27. 162
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.485. 163
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.297. 164
SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: contratos. 4.ed. reform. São Paulo: Saraiva, 2004. v.3, p. 229.
44
A locação de prédios sofreu profundas modificações, que
segundo RODRIGUES165:
Durante a Segunda guerra Mundial, uma série de fatores provocou algum desequilíbrio entre a oferta e a procura de prédios residenciais, de que resultou, como era de se esperar, uma tendência à alta dos aluguéis. Tal fenômeno foi agravado pelas primeiras ondas de inflação, que, se então era incipiente, chegou,
num dado momento a ser devastadora.
Nesse período “edita-se uma lei de emergência congelando os
aluguéis por dois anos e limitando o caso de despejos, inicialmente para as locações
residenciais e, Pouco depois, também as não residenciais”, afirma WALD166.
Devido à “evolução técnica e social do mundo moderno e a
intervenção do Estado na vida econômica fizeram com que o problema da locação
imobiliária se apresentasse com determinadas peculiaridades”, acrescenta WALD167.
Contudo, a lei do Inquilinato, sistematizou melhor a respeito
das locações, dando ênfase em especial para as locações de imóveis urbanos
residenciais e não residenciais, cuidando da parte processual.
No que concerne a locação predial, analisar-se-á na seqüência
a locação de imóveis urbanos.
2.3.1.1 A locação de imóveis urbanos
A locação dos imóveis urbanos é regulamentada pela Lei do
Inquilinato (Lei. 8.245/91).
Sobre a Lei do Inquilinato (Lei. 8.245/91), ressalta
MONTEIRO168:
165
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2004.p. 229. 166
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 1995, p.303. 167
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 17.ed.rev.,ampl. e atual. de acordo com o Codigo Civil de 2002, com a colaboração do Desembargador Semy Glanz. São Paulo: Saraiva, 2006, p.401. 168
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais , da responsabilidade civil., 2007. p.198.
45
De modo geral a Lei acha-se bem elaborada, e o legislador procurou manter um justo equilíbrio entre os direitos do locador e os do locatário. Atender as duas partes seria rigorosamente impossível. Como afirmou certa feita o Ministro Aliomar Balleiro, a política é a arte do impossível, não do desejável ou do ótimo.
Haja vista, o imóvel urbano é “aquele que destina ao uso
residencial ou a economia desvinculada das atividades ligadas a terra”,
expõe LISBOA169.
Para COELHO170 ”caracteriza-se o imóvel como urbano não em
função de sua localização, mas pela destinação que as partes - locador e locatário –
lhe dão. Em suma, urbano é o imóvel que não explora atividade rural”.
Comenta PEREIRA171 “o regime jurídico da locação urbana
caracteriza-se pelo reconhecimento de uma situação especial para o locatário,
oponível à do proprietário”.
Por fim, a locação de imóvel urbano subdivide em três
espécies: locação residencial; locação para temporada e locação não-residencial,
examinar-se-á cada uma delas.
2.3.1.1.1 A locação residencial
Considera-se imóvel urbano residencial aquele que sua
destinação é previamente deliberada pelo contrato.
O entendimento de COELHO172, a respeito de locação de
imóvel urbano residencial é:
Por sua vez, caracteriza-se a locação do imóvel urbano como residencial em função também da destinação definida pelo contrato. Se o locatário estiver autorizado a usar o bem exclusivamente para moradia permanente dele e da família, é residencial a locação (Marcato, 1992:299), Não interessam as características físicas do prédio ou mesmo a localização no contexto do zoneamento do Município. São as partes que conferem à locação a natureza de
residencial.
169
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 230. 170
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.173-174. 171
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.302. 172
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.174-175.
46
RIZZARDO173, vê na expressão residência “o lugar onde
alguém fica habitualmente, ainda que sem a intenção de nele permanecer sempre”,
e na mesma linha de raciocínio ao citar Pacheco afirma:
Residência é noção de fato, com a qual se designa o lugar em que a pessoa tem sua moradia habitual. É necessário o elemento habitualidade, em oposição à acidentalidade ou provisoriedade. Não precisa intenção de perenidade. Morada, habitação, residência são conceitos afins...No conceito de residência, há a considerar um elemento objetivo, constituído pelo fato da habitual presença e permanência da pessoa no lugar, e um elemento subjetivo, a
intenção da pessoa de continuar estavelmente a morada.
A visão de LISBOA174, a respeito das regras de locação para
fins residenciais são:
A locação com prazo igual ou superior a trinta meses: extingue-se com o advento do seu termo final, independente de notificação premonitória; prorroga-se por ato inequívoco de permanência do locatário por mais de trinta dias após o seu termo final e por ausência de oposição do proprietário, e caso o novo prazo será indeterminado. A locação por prazo inferior a
trinta meses: pode ser celebrado por forma verbal ou por escrito;
findo o prazo estabelecido prorroga-se automaticamente [...].
Entende-se que a locação será residencial, quando o locador
“der ao imóvel a destinação própria de residência efetiva ou circunstancial, como
moradia, domicílio social, para receber visitas, criar filhos e todas as particularidades
normais da vida urbana”, afirma AGHIARIAN175.
Desse modo, a locação residencial é destinada à residência de
pessoas naturais, a qualquer prazo.
2.3.1.1.2 A locação não-residencial
A locação de imóvel urbano é considerada não-residencial
quando aquela destinada a fins econômicos.
173RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.485. 174
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004 p. 235-236. 175
AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito Imobiliário. 2008, p. 303.
47
Sobre a locação não residencial, compara WALD176: Tais locações abrangiam, como o nome indica imóveis para fins diversos, menos o de residir. [...] distinguiam-se em comerciais ou industriais, com ou sem fundo de comercio ou civis (escritórios, consultórios etc.), [...] foram incluídas as locações de fins residenciais, em que a parte locatária é pessoa jurídica, que destina tais imóveis a seus sócios, diretores ou empregados, Isto é, essas
locações foram também incluídas entre as “não residenciais”.
COELHO177 lembra que:
A locação não-residencial pode ser empresarial (se atender aos requisitos do art.51, da Lei do inquilinato) ou não. Se for, é assegurada ao empresário locatário a tutela do interesse de manter seu estabelecimento naquele local, mediante a renovação
compulsória do contrato de locação. Para LISBOA178 “as principais regras da locação de imóvel
para fins não residenciais são:
a) O contrato por prazo determinado não é automaticamente renovado; b) A relação locatícia entre locador e locatário pessoa jurídica, com o objetivo de destinar o bem aos seus respectivos titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, é considerada locação não residencial;
c) Poderá ser renovada, caso o locatário assim deseje, quando cumulativamente: o contrato escrito tiver prazo determinado de, no mínimo, cinco anos, ou o somatório do período locatício corresponder a lapso temporal equivalente; ou o locatário esteja explorando a mesma atividade de mercancia há, no mínimo, três
anos [...]. Entretanto, se o imóvel locado for destinado tanto para
residência do locatário, como para exploração de atividade econômica, a locação é
mista. Nesse caso aplicar-se a o critério de prevalência do uso.
2.3.1.1.3 A locação para temporada
Na locação para a temporada o contrato é de caráter
temporário e o imóvel é destinado para fins transitórios.
Esta espécie de locação distingue-se das demais pelo prazo de
locação que a lei estabelece, não superior a noventa dias179.
176
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.426. 177
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.210. 178
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 236-237.
48
Na locação para temporada na lei anterior deveria o prédio ser
localizado na orla marítima ou estação climática, o locatário teria que ser pessoa
domiciliada em outra cidade, e com prazo máximo de três meses, menciona
WALD180.
O conceito de COELHO181 de acordo com a Lei do Inquilinato
(Lei. 8.245/91):
Na locação para a temporada, o imóvel residencial é locado por até noventa dias em função de circunstancias que se pretendem transitórios (férias, tratamento de saúde, cursos de curta duração em outra cidade e etc.). Nesse tipo de locação predial urbana, além de uma das garantias autorizadas por lei, também o pagamento do
aluguel e despesas pode ser exigido antecipadamente do inquilino.
Sobre o tema, com base na Lei do Inquilinato (Lei. 8.245/91),
descreve AGHIARIAN182:
A atual lei reconhece que qualquer atividade em torno das necessidades do locatário, típicas de residência ou simples moradias urbanas, podem merecer tratamento de locação para temporada, exigindo apenas que o prazo firmado para a locação não ultrapasse
90 (noventa) dias [...].
Contudo, se o locatário permanecer no imóvel além do prazo
contratado, presumir-se-á a prorrogação da locação por tempo indeterminado, logo
há conversão para locação comum de residência.
2.4 AS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR
As obrigações e os deveres do locador correspondem, todavia
aos direitos garantidos ao locatário.
No que tange às obrigações do locador, para MONTEIRO183 “a
locação, consoante se acentuou, é o contrato a título oneroso; à obrigação do
179
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006,p.311. 180
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.425. 181
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.209. 182
AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito Imobiliário. 2008, p. 350.
49
locador de entregar a coisa locada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso
a que se destina”.
A principal obrigação do locador consiste em entregar o imóvel
ao locatário, bem como assegurar-lhe o uso e gozo, mantendo para que isso ocorra
a sua forma e o seu destino184.
No mesmo raciocínio RUGGIERO185, traz:
Em primeiro lugar deve entregar a coisa locada ao locatário, com todas as suas acessões e em bom estado de conservação. [...] manter a coisa em estado de servir ao uso para qual foi locada. [...] dar garantia quanto todos aqueles vícios e defeitos que impeçam o uso da coisa, mesmo que não fossem conhecidos do locador a data do contrato. [...] garantir ao locatário o uso pacífico por todo tempo da
locação.
Em termos gerais, o locador deve “transferir a posse do bem
locado ao locatário”, arcar com “as despesas necessárias à sua manutenção em
condições de uso, se ocorrer algum dano imputável ao locatário”, assegurar “o uso
pacífico da coisa, respeitando a posse e defendendo-a de terceiros”, expõe
MONTEIRO186.
No tocante à locação residencial de imóvel urbano, as
obrigações encontram-se especificadas no artigo 22 da Lei do inquilinato (Lei
8.245/91), MILHOMENS e ALVES187,descrevem em dez itens as obrigações
fundamentais do locador, sendo elas:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacifico do imóvel locado; Ill - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; lV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores á locação;
183
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais , da responsabilidade civil. 2007. p.166. 184
PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejos e outras. 2000, p.322-323. 185
RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999. p.406-408. 186
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais , da responsabilidade civil. 2007. p.176. 187
MILHOMENS, Jônatas; ALVES, Geraldo Magela. Manual prático dos contratos 2005, p.336.
50
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes; Vl - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este paga, vedada a quitação genérica; Vll - pagar as taxas de administração imobiliária se houver, e de intermediações, nessa compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; Vlll - pagar os impostos e taxas, e ainda o premio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa do contrato; lX - exibir ao locatário , quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
Vale ressaltar ao locador cumpre garantir o locatário contra
turbações de terceiros, quer seja de direito ou de fato188.
O locador também responde por todos os atos administrativos
do Estado, “como desapropriação, condenação do edifício, ordem de fechamento,
etc”. Desde que tivesse prévio conhecimento que estes ocorreriam, antes de alugar
o imóvel, lembra FIUZA189.
Diante do contexto, COMBRE190 ao citar Pontes de Miranda
entende que:
Se o locador não cumpre os seus deveres, nascem ao locatário ações para o adimplemento, ou para resolução ou resilição do contrato, com indenização dos danos. A ação do locatário que ainda não recebeu o bem locado é para que o locador lhe transmita a
posse, de regra a posse imediata.
A matéria de locação de coisas, genericamente como em
matéria de locação de prédios são a mesma em questão de não cumprimento das
obrigações por parte do locador191.
Diante das obrigações LISBOA192comenta que o locador
deverá:
188
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.279. 189
FIUZA, César. Direito Civil. 2009. p.527. 190
COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 1997, p.156. 191
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2003, p. 225.
51
Proceder ao pagamento de indenização de benfeitorias necessárias e, se previamente autorizou, ao pagamento de benfeitorias úteis realizadas no imóvel pelo locatário. Observar o direito de preferência do locatário ou do sublocatário, se houver tal contrato acessório,
caso pretenda alienar o bem locado.
Prossegue PACHECO193, “o locador deve dar ciência do
negócio (venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão, ou dação em
pagamento) o locatário”, para que este possa exercer o seu direito de preferência
“para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, em um dos
negócios mencionados no art.27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)” cujo prazo será
de 30 dias, “a partir da data que este receber a comunicação do locador”.
Entretanto, se houver melhores propostas não atendidas pelo
locatário, e sim por terceiros ou condôminos (que têm prioridade), não prevalece o
direito de preferência do locatário194.
A seguir parte-se para a abordagem das obrigações do locatário.
2.5 AS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
O locatário também é parte no contrato de locação, e tratando-
se de uma relação jurídica de obrigações recíprocas, este também possui
obrigações.
As obrigações do locatário em geral são regidas pelo Código
Civil, com atenção especial à locação dos imóveis urbanos residenciais que é
regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Para GOMES195, “a principal obrigação do locatário é pagar o
aluguel pontualmente. Além do aluguel o locatário pode obrigar-se a pagar impostos
e taxas incidentes no imóvel”, ao locatário incumbe ainda:
192
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 234. 193
PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejos e outras. 2000, p.350-351. 194
PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejos e outras. 2000, p.351. 195
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.280.
52
[...] usar a coisa como bom pai de família. A locução tem sentido conhecido em Direito. Dizendo-se que lhe cumpre usá-la desse modo, quer significar que deve conduzir-se com cuidado e moderação, como se sua fora, sem estragá-la ou desvirtuar a destinação. [...] deve conservar o prédio, fazendo os pequenos reparos necessários, inclusive os reclamados por estragos provenientes naturalmente do tempo ou do uso. [...] cumpre lhe,
finalmente, restituir a coisa locada finda o contrato. O locatário tem a obrigação de cuidar da coisa e conservá-la,
porém “não poderá alterar a forma interna e externa do imóvel, sem anuência do
locador”, menciona DINIZ196
.
MONTEIRO197explica que o locatário:
Deve servir-se da coisa para os fins convencionados, ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstancias. Assim, se a locação diz respeito a prédio residencial, deve este ser utilizado exclusivamente para moradia; se ela se refere à imóvel rural, destinado à exploração agrícola, não podendo ser deturpada tal finalidade, cortando-se-lhe, por exemplo, as matas para sua
transformação em lenha ou carvão.
Sobre as obrigações do locatário, RUGGIERO198 comenta:
Do respeito que deve a substância da coisa e à sua destinação econômica deriva: que é proibida qualquer alteração na destinação, que dá para a outra parte o direito de pedir a rescisão, principalmente se dela resultou dano; que deve guardar a coisa e é obrigado, sob pena de responder por danos e despesas, a prevenir o locador das usurpações cometidas por terceiros; que deve também cuidar da sua conservação, respondendo pelas perdas e deteriorações sucedidas durante o seu gozo, salvo provando que não responsabilidade no
fato que as provocou.
Com relação à locação de imóveis, as principais obrigações do
locatário estão arroladas no artigo 23 da Lei do Inquilinato (Lei. 8.245/91), que com
base nesse artigo COELHO199 descreve:
I - pagar o aluguel e encargos;
196
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p.274. 197
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais, da responsabilidade civil. 2007. p.164. 198
RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999. p.409-410. 199
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.167.
53
Il - observar a destinação da locação; Ill - conservar o imóvel; lV - restituir o imóvel ao fim da locação; V - Informar o locador sobre turbação da posse ou danos ou defeitos no imóvel; Vl - reparar os danos de sua responsabilidade Vll - não alterar a forma do imóvel; Vlll - entregar documentos ao locador; lX - pagar as despesas de consumo; X - admitir a vistoria do imóvel; Xl - obedecer a convenção do condomínio; Xll - pagar o prêmio do seguro de fiança locatícia;
Xlll - pagar as despesas ordinárias do condomínio.
Na visão de RODRIGUES200:
O locatário é obrigado a zelar pela coisa alugada como se sua fosse, de modo que, se a não conserva como um homem prudente, pode o locador promover a rescisão da relação ex locato, ou reclamar
indenização do prejuízo.
GONÇALVES201 lembra ao citar trechos da RT, 672/145:
O inquilino deve ainda tratar a coisa “com o mesmo cuidado como se seu fosse”, pois se entende que o dono zela pelas suas coisas. [...] a doutrina toma como base o critério abstrato do homem médio na conservação de seus próprios bens, que não deixaria imóvel de sua propriedade se deteriorar sem tomar nenhuma providencia. Não servirá de escusa ao locatário a alegação de desleixo com que trata as suas próprias coisas. “Já se decidiu que a caracteriza infração do contrato de locação o descumprimento de cláusula atinente à conservação á conservação do imóvel, pois a obrigação nela contínua, de trato sucessivo” e que a responsabilidade do locatário abrange os atos praticados por seus prepostos, pessoas de sua
família e sublocatário.
Sobre as obrigações do locatário, ressalva COELHO202:
O locatário não pode, sem anuência previa e expressa do
locador, ceder a locação nem sublocar ou emprestar o imóvel a terceiros. Se praticar
qualquer um desses negócios jurídicos desatendendo essa condição, incorrerá em
descumprimento do contrato, de que poderá derivar a retomada do imóvel locado.
200
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2003. p. 226. 201
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.293. 202
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.206.
54
Consoante GAGLIANO e PAMPLONA FILHO203, “a mais
evidente obrigação do locatário é, sem a menor sombra de dúvida, pagar
pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o
costume do lugar”.
No que concerne a pontualidade do aluguel, menciona
PEREIRA204:
A pontualidade é caráter complementar do aluguel, e tem de ser observada rigorosamente, quer naqueles regidos pelo direito comum, naqueles outros disciplinados pela legislação especial. Não constitui quebra deste dever aproveita-se o arrendatário do prazo de tolerância que a lei e o contrato lhe facultam. Escoado ele, está de pleno direito constituído em mora, e sujeitos às sanções, que são uma alternativa a benefício do credor: cobrança executiva ou
rescisão do contrato e despejo.
Em síntese, é dever de o locatário pagar pontualmente o
aluguel, da maneira que foi estabelecido; cuidar da coisa, como se sua fosse; servir-
se dela conforme convencionado e restituí-la, nas mesmas condições em que a
recebeu e por fim agir no sentido de impedir, levando ao conhecimento do locador
as turbações de terceiros205.
Na seqüência verificar-se-á as garantias locatícias.
2.6 AS GARANTIAS LOCATÍCIAS
No contrato de locação o locador poderá requer do locatário
uma das garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato206 (Lei 8.245/91).
Segundo DINIZ207
:
203
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. tomo 2 - contratos em espécie . São Paulo: Saraiva, 2008.v.4, p.186. 204
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.294. 205
FIUZA, César. Direito Civil. 2009. p.527. 206
BRASIL, DECRETO LEI N. 8.245 de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre a Locação de imóveis urbanos. In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 207
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (Lei 8.245 de 18-10-1991). 9.ed.,rev. e atual. de acordo com a reforma do CPC. São Paulo: Saraiva 2008. p.157.
55
A nova lei passa, aqui, a reger as garantias locatícias, dando aos contratantes grande flexibilidade para estipularem a locação, ao conferir ao locador o direito de exigir do locatário uma das seguintes
garantias: caução, fiança ou seguro de fiança locatícia.
PEREIRA208 lembra, “as garantias que o locador pode exigir do
locatário: caução, fiança, seguro de fiança, restritas sempre a uma delas, e vedada
mais de uma num mesmo contrato”.
Na visão de RIZZARDO209, “a garantia de que o locatário paga
os aluguéis, e, assim, de que o locador receba seus créditos, sempre constituiu um
dos grandes problemas nos contratos de locação”.
LISBOA210 conceitua “havendo previsão contratual a respeito, o
locatário poderá assumir as seguintes garantias”:
a) fiança locatícia, contrato celebrado entre o locador e o fiador para a garantia de pagamento do aluguel, caso o locatário não venha a cumprir a sua obrigação; b) o seguro de fiança locatícia, [...] o locatário efetua o pagamento periódico de um prêmio; c) a caução em dinheiro, cujo valor depositado em caderneta de poupança não podendo exercer a três vezes o valor do aluguel; e d) a caução real em outros bens móveis, ou ainda, em imóveis.
RIZZARDO211 acrescenta como garantia locatícia a cessão
fiduciária de quotas de fundo de investimento e explica:
Essa garantia foi introduzida pela Lei n.11.196, de 21.11.2005, constituindo a transferência para o locador, durante o prazo do contrato, de quotas de fundo de investimento. [...] o fundo de investimento representa uma modalidade de representação, sob a forma de condomínio, de recursos de pessoas físicas e jurídicas, com objetivos comuns, e administrados por uma instituição financeira. [...] há somente a cessão fiduciária da quota, o que importa em concluir que os rendimentos não pertencem ao locador. No caso de falta de pagamento, o seu crédito realizar-se-á no fundo
ou nos rendimentos.
208
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006,p.312. 209RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.555. 210
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 243-244. 211RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.565.
56
No que diz respeito às garantias locatícias, afirma
GONÇALVES212 “constitui contravenção penal a exigência de pagamento
antecipado do aluguel, salvo a hipótese de locação para temporada, ou se a locação
não estiver assegurada por qualquer das referidas espécies de garantia [...]”.
Deste modo, a garantia locatícia é um acordo previsto no
contrato de locação, assegurando ao locador a importância do aluguel e encargos
devidos pelo locatário.
2.7 A TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
No contrato de locação, a transferência se dá por ato inter
vivos ou pela transferência de direitos e deveres por causa mortis.
A distinção se encontra nas conseqüências de cada
modalidade.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), “na
transferência por ato inter vivos tem-se a cessão, a sublocação e o empréstimo, A
transferência por causa mortis poderá ser devida a morte do locador ou locatário,
elucida DINIZ213.
Na seqüência, analisar-se-á cada um dos modos translativos
do contrato de locação.
2.7.1 A cessão de locação
A cessão é a forma de transferir do locatário a um terceiro
direitos pessoais decorrentes da locação.
Diante do tema, menciona DINIZ214
:
212
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.305-306. 213
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais.2007. p.278-282. 214
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p.279.
57
A cessão locacional, como pontifica Antonio Chaves, consiste na alienação, na transferência a outrem da posição contratual do locatário; enfim, na transmissão, para outra pessoa, dos direitos e deveres que lhe competem. O locatário desliga-se da condição de locatário primitivo, vinculando o cessionário ao locador. [...] desse modo, o cedente é o locatário; o cedido é o locador; e o cessionário,
o terceiro.
Pontifica AGHIARIAN215:
No âmbito das relações de locação, a cessão se presume graciosa, o cerne distintivo está em que o locatário transfere para o terceiro, sucessor, sub-rogatário, seus direitos e obrigações quanto à totalidade do bem, enquanto locatário, afastando-se, por decorrência,
da relação jurídica principal.
Para GAGLIANO e PAMPLONA FILHO216 “ocorrendo à cessão
de locação, o contrato base é transferido, com a anuência do cedido, transferindo-se
para o cessionário todos os direitos e obrigações deles resultantes”.
Prossegue GAGLIANO e PAMPLONA FILHO217, “a Lei do
Inquilinato (Lei 8.245 /91), em seu art. 13, prescreve”:
Art. 13. A cessão de locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e
escrito do locador.
Não se presume consentimento pela simples demora do
locador em manifestar formalmente sua oposição.
Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência
de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá prazo de trinta dias para
manifestar formalmente sua oposição.
Destarte, a cessão de locação, por importar em transferência
de direito pessoal, reger-se-á pelas normas do Código Civis referentes à cessão de
crédito, conforme DINIZ218
.
215
AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito Imobiliário. 2008, p. 306. 216
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.192. 217
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.192.
58
Portanto, a cessão de locação consiste na transferência da
posição contratual do locatário, isto é, na transmissão dos direitos e deveres que lhe
competem.
2.7.2 A sublocação
A sublocação é o contrato de locação entre o locatário de um
bem e uma terceira pessoa.
Para DINIZ219
:
A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário e terceiro (sublocatário), com previa permissão do locador, que, participando de uma primeira relação jurídica ex locato (contrato de locação), se vincula a uma segunda (contrato de
sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado.
Sobre o tema AGHIARIAN 220
descreve:
A sublocação tem caráter oneroso, se resume à extensão dos direitos do locatário a terceiro, estabelecendo-se uma relação jurídica autônoma, porém, conseqüente, derivada, acessória, dependente da forma de tolerância obtida do locador, para ser reconhecida como verdadeira novação. De regra, na forma própria da sublocação não há relação jurídica entre locador e sublocatário, sendo comum a ambos, apenas, o imóvel e sua realidade de destinação, dado que a vontade do sublocatário se submete à vontade do locatário, que, por sua vez, se mantém subordinada aos compromissos negociais com
aquele de deu o bem em locação, originalmente.
Quanto à responsabilidade subsidiária do sublocatário, Clóvis
Bevilaqua, citado por WALD221, entende que “é mais uma garantia, seria um
transporte de credito, a favor do locador. De fato, quem deve o aluguel ao locador é
o inquilino; o sublocatário deve ao inquilino sublocador”.
218
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p.279. 219
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais.2007. p.281. 220
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p.279. 221
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.415.
59
A sublocação, portanto, trata-se de um subcontrato ou contrato
derivado. O locatário passa a ser sublocador e repassa a locação para o
sublocatário.
2.7.3 O empréstimo do bem locado
No contrato de locação, o empréstimo é uma espécie de
transferência de direitos pessoais a terceiro, cujo modo é provisório e gratuito.
Segundo DINIZ222
:
O empréstimo, parcial ou total, da coisa locada envolveria a figura do comodato. Como preleciona Antonio Chaves, seria uma cessão, a título provisório e gratuito, pelo locatário, de parte ou da totalidade do prédio, com o dever de restituí-lo em breve tempo. [...] o locatário só poderá emprestar o bem alugado se obtiver anuência previa e por escrito do locador. Havendo empréstimo da coisa locada, o locatário,
continuará responsável perante o locador.
Em matéria de transferência, o empréstimo, como cessão a
título gratuito, condicional ou temporal, parcial ou total do bem, não há
desvinculação final do locatário, da relação jurídica principal, explica AGHIRIAN223.
Entretanto, essa modalidade de transferência só terá validade
se o empréstimo do bem locado for a título gratuito e de caráter temporário, por
parte do locatário, e com o consentimento por escrito do locador do imóvel.
2.7.4 A transferência por causa mortis
Haverá transferência de direitos e deveres, por morte do
locador ou locatário.
No entendimento de DINIZ224
e com base na Lei do Inquilinato
(Lei 8.245/91):
222
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p.279. 223
AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito Imobiliário. 2008, p. 306. 224
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007, p.279.
60
Nas locações de prédio urbano, falecendo o locador, tranferir-se-á aos herdeiros a locação por tempo determinado ou indeterminado (art. 10); assim, o falecimento do locador não extinguirá a locação visto que seus direitos e obrigações passarão ope legis aos seus sucessores (herdeiros ou legatários). [...] Mas se o locador que faleceu era usufrutuário ou fiduciário, pelo art.7. Lei n. 8.245/91, não se operará qualquer transferência patrimonial a seus herdeiros, pois o nu-proprietário ou o fideicomissário não tem nenhuma obrigação de manter a locação, mesmo com prazo determinado, a não ser que expressamente tivessem consentido na contratação. [...] em caso de óbito do locatário, terão direito à continuidade da locação ajustada por tempo determinado ou indeterminado (art.11, l e ll), o companheiro ou cônjuge sobrevivente e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, desde que residentes no prédio e desde que o contrato locatício seja para fins residenciais; o espólio do inquilino falecido e, a seguir, se for o caso, seu sucessor no negócio, se tratar
de locação não residencial.
Com a morte do locador transferir-se-á posição jurídica
contratual em sub-rogação pelos herdeiros. Em caso de morte do locatário,
transferir-se-á o negócio jurídico em sub-rogação para ao cônjuge ou companheiro,
herdeiros necessários, dependentes do locatário, espólio ou sucessor do negócio.
2.8 A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
A extinção do contrato de locação é do modo e pelas causas
que extinguem os contratos em geral.
No contrato de locação, a extinção das relações imobiliárias
está previstas nos arts. 46 e 47, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) 225.
Uma das causas pelas quais a locação se cessa é a cláusula
resolutiva menciona RUGGIERO226:
Algumas ligam-se à bilateralidade do contrato e não são mais do que aplicações do princípio da condição resolutiva tácita por falta de cumprimento das obrigações recíprocas, e outras referem-se à necessidade da existência da coisa ou a essencial duração
temporária da relação.
225
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008.v.4, p.194. 226
RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. 1999. p.411.
61
Diante das causas de extinção do contrato de locação, outra
modalidade é a resilição unilateral, comenta GAGLIANO227:
Na hipótese de locação por duração indeterminada, é possível, portanto, a resilição unilateral, desde que a parte interessada notifique a outra, com prazo razoável, sob pena de incidência dos efeitos da mora. Trata-se da denuncia vazia do contrato de locação entendida esta como a extinção por iniciativa unilateral, sem necessidade de justificação legal, mas, sim, como decorrência da
manifestação da vontade da parte. [...].
Nesse caso deve-se observar a regra do art.6 da Lei do
Inquilinato (Lei 8.245/91) 228.
Com a alienação do imóvel prevê a Lei do Inquilinato229 (Lei
8.245/91) em seu art. 8º:
Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver
averbado junto à matrícula do imóvel.
DINIZ230
comenta a respeito do dispositivo acima:
O dispositivo sub examine refere-se à hipótese de transferência da posição jurídica do titular do domínio relativamente ao prédio locado, mediante alienação. [...] e o novo adquirente do imóvel locado será aquele que vier a substituir ao locador, por ato inter vivos, no seu direito de propriedade. [...], por conseguinte, não terá dever algum de respeitar o contrato locatício efetivado para fins residenciais ou não, em que não foi parte, podendo denunciá-lo dando prazo de noventa dias para a evacuação, sem qualquer justificação (denuncia vazia),
[...].
Diante do contexto, dispõe o art. 9, da Lei do inquilinato231 (Lei
8.245/91):
227
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.195-196. 228
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.196. 229
BRASIL, DECRETO LEI N. 8.245 de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre a Locação de imóveis urbanos. In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 230
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 2008. p.157.
62
Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita: I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las.
Dentre as causas que põem fim ao contrato de locação, existe
ainda: a) distrato ou resilição bilateral; b) vencimento do prazo contratual; c) nulidade
ou anulabilidade; d) perda total ou parcial; e) extinção de usufruto ou fideicomisso; f)
morte do locatário; g) a retomada.
Analisar-se-á a cada uma das causas de extinção acima
citadas.
2.8.1 O distrato ou resilição bilateral
O contrato de locação poderá ser desfeito por mútuo acordo,
nesse caso chama-se distrato ou resilição bilateral.
O distrato é admitido em quaisquer circunstâncias, agindo-se
pela simples restituição da coisa ao locador, desde que este aceita. Não requer,
portanto, de forma escrita, explica GOMES232.
No mesmo paradigma, PEREIRA233menciona ”cessa a locação
pela resilição bilateral, independente de requisito formal, bastando que o locatário,
de comum acordo com o locador, restitua a este a coisa locada.”
Todavia, no distrato ou resilição bilateral, basta que o locatário
restitua o bem locado ao locador, sendo que este esteja de comum acordo, antes de
esgotar o prazo de duração do contrato234
.
231
BRASIL, DECRETO LEI N. 8.245 de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre a Locação de imóveis urbanos. In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 232
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.284. 233
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006,p.309.
63
Contudo, ocorre a extinção do contrato através do distrato ou
resilição bilateral, quando as partes contratantes estão de comum acordo para
extinguir-lo.
2.8.2 O vencimento do prazo contratual
Entende-se que, o vencimento se dá por cumprido o prazo da
obrigação estabelecido no contrato de locação.
Sobre o assunto, Fiuza235 explica:
Advindo o termo, ou seja, findo o prazo contratual, a regra é que o contrato se extingue. Estipula a Lei, entretanto, que uma vez que o locatário continue na posse da coisa, sem que se oponha o locador, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado,
mantendo-se inalteradas todas as outras cláusulas do contrato.
Se o prazo do contrato é determinado, e “quando a Lei não
impõe prorrogação ou revogação. O locatário cumpriu, portanto, espontaneamente
seu dever, restituindo, então, o bem locado. Cessa de pleno direito, a locação”,
expõe DINIZ236
.
No entanto, cessa a locação com a expiração do prazo
contratual, salvo nas hipóteses especiais em que não imponha prorrogação ou
renovação.
2.8.3 Nulidade ou anulabilidade
O contrato de locação poderá ser nulo ou anulável, quando os
elementos essenciais do negócio jurídico falham, nos termos da Lei
234
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p.284. 235
FIUZA, César. Direito Civil. 2009. p.527. 236
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p.284-285.
64
De acordo com o art.45 da Lei do inquilinato (Lei 8.245/91) há
nulidade ou anulabilidade do contrato de locação em razão de vícios que autorize
alerta DINIZ 237
A Lei do inquilinato (Lei 8.245/91), “impõe nulidade às
cláusulas contratuais que visem a elidir os objetivos da Lei, as que proíbam a
prorrogação prevista no art.47, ou que afaste o direito à renovação ou imponham
obrigações pecuniárias para tanto”, explica WALD238.
Há nulidade quanto o contrato de locação não preenche os
requisitos pessoais quanto aos objetivos ou formais exigidos na Lei e há
anulabilidade quando contém vício do consentimento, ou vício social em sua
formação, (erro, dolo, simulação) informa BITTAR239.
Destarte a nulidade ou anulabilidade do contrato de locação
ocorre em decorrência de vícios, o qual, o negócio jurídico não produz efeitos
jurídicos almejados.
2.8.4 A perda parcial ou total da coisa locada
Essa modalidade de extinção do contrato ocorre quando o bem
locado pelo locatário é impedido de ser utilizado.
Na perda total da coisa locada, “extingue-se o contrato pelo
perecimento do bem locado, já que perece o direito, desaparecendo seu objeto, ante
a impossibilidade de uso e gozo do bem locado pelo locatário”, afirma DINIZ240
.
Sobre a hipótese de perda total ou parcial da coisa locada
GOMES241 descreve:
237
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p.285. 238
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.438-439. 239
BITTAR, Carlos Alberto. Direito dos contratos e dos atos unilaterais. 2004, p.144. 240
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 2007. p.284. 241
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.284.
65
O perecimento da coisa é uma das hipóteses de extinção de contrato por impossibilidade que ocorre superveniente em objeto, como na hipótese de completa destruição, por incêndio, da casa alugada. Se feita pelo locador intencionalmente, pode o locatário manter-se na posse do solo e exigir redução proporcional do aluguel. Cessa também se há perda parcial, seja em relação ao objeto, como na hipótese de completa destruição, por ato do locador, hipótese em que pode ser mantida se o locatário preferir reconstruir o imóvel a expensas da outra parte. Ao perecimento total equipara-se a
desapropriação.
No que tange o conceito de desapropriação DINIZ242
expõe
que “é uma modalidade especial de perda da propriedade, pois o domínio se
transfere, por necessidade ou utilidade pública e interesse social, para o acervo
estatal, tendo-se em vista o interesse da coletividade”.
Desse modo, com a perda total ou parcial da coisa, tem-se a
extinção do contrato de locação, mediante a impossibilidade de utilização pelo
locatário, uma vez que a coisa locada se torne inadequada para o uso normal243.
Portanto, haverá a cessão do contrato de locação quando
resultar-se a perda total, parcial ou deterioração do bem locado.
2.8.5 A extinção do usufruto ou fideicomisso
Nessa modalidade tem-se a extinção do contrato de locação
pela cessão dos direitos de uso e gozo temporários.
GAGLIANO e PAMPLONA FILHO244conceituam:
O usufruto é um direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade; já o fideicomisso é uma disposição testamentária por meio da qual o testador institui alguém, chamado fiduciário, como seu herdeiro ou legatário, recebendo bens em propriedade resolúvel (limitada no plano da eficácia por termo ou condição, o que inclui, inclusive, a própria possibilidade de morte do fiduciário), transferindo-se os bens
242
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 2008. p.56. 243
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006. p.309. 244
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.197.
66
com o advento do fator eficacial, a uma outra pessoa nomeada ,
denominada fiduciária.
Sobre essa modalidade de extinção do contrato de locação,
explica MONTEIRO245:
O contrato de locação ajustado pelo usufrutuário ou fiduciário termina com a extinção do usufruto ou fideicomisso, podendo então ser denunciado com prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se com ele anuiu, por escrito, o nu-proprietário ou fideicomissário, ou se a propriedade se consolidar em mãos do usufrutuário ou do
fiduciário.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) manteve a denúncia vazia no
contrato de locação “para os casos em que o locador é usufrutuário ou fiduciário e
termina o usufruto ou fideicomisso” alega WALD246.
Assim sendo, o contrato de locação ajustado pelo usufrutuário
ou fiduciário, extinguir-se-á, com o fim do usufruto ou fideicomisso, pois estes
perderão seus direitos sobre o imóvel locado.
2.8.6 A morte do locatário
A morte do locatário não extingue o contrato de locação, sub-
rogando os seus direitos e obrigações.
Na concepção de MONTEIRO247:
Nas locações residenciais, a continuação tem como pressuposto a residência do cônjuge sobrevivente ou companheiro, dos herdeiros e dos dependentes no imóvel locado. Se falha esse pressuposto,
extinguir-se-á a locação residencial com a morte do locatário.
A finalidade do contrato de locação observa DINIZ248
ao citar
Agostinho Alvim “é intuitu familiae e não intuitu personae; logo a morte do locatário
245
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais, da responsabilidade civil. 2007. p.186. 246
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.408. 247
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais , da responsabilidade civil. 2007. p.187.
67
não o extinguirá, não haverá alteração do statu quo ante, desde que existam
pessoas ocupando o imóvel, por ocasião do óbito, e que pretendam continuar na
relação ex locato
No entanto, têm-se a extinção do contrato de locação com a
morte do locatário, na hipótese de este não possuir sucessor.
2.8.7 A retomada do bem locado
A retomada é um direito assegurado ao locador no contrato de
locação de imóveis.
Sobre a retomada, expõe GOMES249:
Para a retomada, basta comprovar o fato extintivo: advento de termo final, extinção de usufruto e alienação do imóvel, necessário sendo o reconhecimento judicial da necessidade do locador quando neste se funda; para a rescisão (tecnicamente resolução), requer-se o locador que comprove a infração contratual do locatário, como, por exemplo, a falta de pagamento do aluguel ou a sublocação sem seu
consentimento.
Neste diapasão, explica COELHO250:
Nas locações residenciais contratadas por menos de trinta meses, o locador não tem direito de reaver o imóvel sem justa causa, mesmo após o vencimento do prazo contratual, enquanto não transcorrido cinco anos de vinculo. Já nas contratadas por trinta meses ou mais, vencido o prazo contratual, o locador pode retomar o imóvel sem
justificativa (“denúncia vazia”).
Diante do tema WALD251 lembra ao citar a Súmula 374 do STF
“na retomada, para construção mais útil, não é necessário que a obra tenha sido
ordenada pela autoridade pública”.
Dito isso, segue-se para o próximo capítulo, no qual tratar-se-á
sobre o Seguro-fiança, como garantia locatícia, decorrente do contrato de locação
dos imóveis urbanos e suas particularidades.
248
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 2008. p.78. 249
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.284. 250
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.200. 251
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.455.
68
CAPÍTULO 3
O SEGURO-FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
3.1O SEGURO
O seguro é um contrato de garantia contra riscos previstos, e
tem como instrumento a apólice.
Consoante GUIMARAES252:
O princípio da instituição do seguro como fator de proteção diante das fatalidades da vida é muito antigo. Há muito tempo o homem já se preocupava em minimizar os efeitos de um acontecimento imprevisível. [...] a inexistência de companhias de seguros na Antiguidade significava a ausência de uma empresa especializada em gerenciar os riscos das outras pessoas. Nesse passado distante, remediavam-se os sinistros depois que eles ocorriam, bem diferente do que acontece hoje, quando o premio significava exatamente a prevenção de uma fatalidade através do pagamento antecipado de
uma pequena remuneração.
Diante de uma visão histórica, foi em Gênova, na Itália, no ano
de 1.347, que “o primeiro contrato de seguro foi firmado”, porém, “ainda não se
contava com a figura da seguradora como gerente de risco”, expõe GUIMARÃES 253.
No Brasil, a seguradora iniciou a sua atividade, em razão da
chegada da Corte portuguesa no país em 1808. Precisamente, devido às
embarcações, houve a necessidade de proteção destas, formando-se as primeiras
companhias, voltadas ao seguro marítimo254.
A economia de um país consiste em um conjunto de
“atividades das pessoas na obtenção e dispêndio da riqueza”. “Na possibilidade de
252
GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002, p.15. 253
GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. 2002, p.16. 254
GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. 2002, p.16.
69
ocorrer “um evento danoso, desfavorável”, o qual poderá trazer prejuízos
econômicos”, uma vez que constantemente essa atividade está sob risco, busca-se
“gerenciar, administrar a possibilidade de eventos danosos e suas conseqüências” e
para GUIMARÃES255 pode se dizer que:
Ao contratar um seguro para salvaguarda de seus bens, ou recursos, ou mesmo de sua atividade econômica em si, a pessoa ou pessoas, estará garantindo a continuidade de sua atividade econômica em face da possibilidade de ocorrência de eventos prejudiciais indesejáveis que venham a diminuir, corroer ou, até mesmo dilapidar
seu patrimônio ou recursos.
Para WALD256, “o seguro pode ser conceituado conforme a
concepção de cada autor, mas tem sido possível uniformizar os conceitos básicos”,
dentre os principais têm-se:
O seguro é a compensação, segundo as leis da estatística ou outros dados científicos, de um conjunto de riscos da mesma natureza, permitindo, mediante remuneração chamada prêmio ou cotização, fornecer, pela garantia mútua e nas condições fixadas, certas prestações em caso de realização de uma eventualidade suscetível de criar um estado de carência.
No conceito de FIUZA257:
É o contrato pelo qual uma das partes, o segurador, se obriga para com outra, o segurado, mediante recebimento de prêmio, a indenizá-lo, ou a terceiros, de prejuízos resultantes de riscos futuros e
incertos, mas previsíveis.
Para PEREIRA258:
Seguro é o contrato por via do qual uma das partes (segurador) se obriga para com outra (segurado), mediante o recebimento de um prêmio, a garantir interesse legítimo desta, relativo à pessoa ou a
coisa, contra riscos futuros predeterminados.
Na mesma linha de raciocínio LISBOA259, explica:
Seguro é contrato por meio do qual um sujeito (seguradora) se obriga a pagar indenização diante de prejuízos sofridos pela outra parte ou
255
GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. 2002, p.21-22. 256
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.603-604. 257
FIUZA, César. Direito Civil: 2009. p.599. 258
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.451. 259
SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 347.
70
por terceiro por este indicado (beneficiário), desde que ela efetue o
pagamento de um prêmio.
Neste diapasão, GOMES260 descreve:
A noção de seguro pressupõe a de risco, isto é, o fato de estar o indivíduo exposto à eventualidade de um dano à sua pessoa, ou ao seu patrimônio, motivado pelo acaso. Quando o evento que produz o dano é infeliz, chama-se sinistro. Assim, o incêndio. Tal evento é aleatório, mas o perigo de que se verifique sempre existe. Por isso se diz, com toda procedência, que o contrato de seguro implica transferência de risco, valendo, portanto, ainda que o sinistro não se
verifique, como se dá, aliás, às mais das vezes.
Sobre a natureza jurídica do contrato de seguro MONTEIRO261
lembra que:
É contrato bilateral, porque gera entre os contratantes, recíprocas obrigações. É também aleatório, porque o ganho ou a perda das partes está na dependência de circunstâncias futuras e incertas,
prevista no contrato e que constituem o risco.
Prossegue LISBOA262, “trata-se de contrato consensual, de
adesão, bilateral, de trato sucessivo e aleatório, pois não se pode precisar se haverá
ou não o pagamento de indenização, e em que tempo”.
No que concerne ao objeto do contrato de seguro, menciona
RODRIGUES263 “o objeto do negócio é o risco, que o segurado transfere ao
segurador. O segurado adquire a tranqüilidade da persuasão de que o sinistro não
conduzirá a ruína”, e se por ventura sofrer prejuízos, estes “serão cobertos pelo
segurador”.
Na concepção de COELHO264sobre a função do seguro,
ressalva:
260
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.411. 261
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2. Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais, da responsabilidade civil. 2007. p.339. 262
SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 347. 263
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2003. p. 332. 264
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.341.
71
A função econômica do seguro é socializar riscos entre os segurados. A companhia seguradora recebe de cada um o premio, calculado de acordo com a probabilidade de ocorrência do evento danoso. Em contrapartida, obriga-se a conceder a garantia consistente em pagar certa prestação pecuniária, em geral de caráter indenizatório, ao segurado, ou a terceiros beneficiários, na hipótese
de verificação do sinistro.
A função do contrato de seguro, no século XX, foi expandida
progressivamente, cuja finalidade de abranger não somente o seguro de vida como
responsabilidade civil, e sim o da fidelidade funcional, a execução de obrigações, os
riscos políticos, a insolvência do devedor e outros, elucido WALD265.
Em complemento, consideram-se elementos essenciais do
contrato de seguro: o segurador, o segurado, os riscos contratados, objeto segurado
e o prêmio devido.
A seguir, analisar-se-á a cada um dos elementos do contrato
de seguro.
3.1.1 O segurador
Denomina-se seguradora ou segurador a parte responsável
pelo pagamento da quanta estipulada no contrato se ocorrer o risco previsto.
Sobre a função da seguradora WALD266 explica que “a função
do segurador, na [...] expressão dos autores franceses, como um verdadeiro
marchand de securité, ou seja, um “vendedor de segurança”, que assumindo,
onerosamente, os riscos alheios, corrige os efeitos negativos do acaso”.
Sobre o tema COELHO267 ressalta:
O elemento subjetivo indispensável à caracterização do contrato de seguro é a presença da seguradora como parte que confere a garantia contra o risco. Trata-se necessariamente de uma empresa, isto é, uma organização profissional, cuja especialidade é a constituição e administração de fundos de socialização alimentados pelos prêmios puros pagos pelos segurados expostos a idênticos
265
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.605. 266
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.607. 267
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.344.
72
riscos. É a empresarialidade da seguradora que lhe possibilita conceder, no mercado, a garantia buscada pelos segurados ou contratantes do seguro. Sem organização empresarial, ninguém pode eficientemente oferecer serviços de garantia securitária.
Diante do contexto, complementa LISBOA268 “segurador é
pessoa jurídica de direito empresarial, que deve adotar a forma de sociedade
anônima e ter seu funcionamento autorizado pela Superintendência de Seguros
Privados – SUSEP”.
Sobre o segurador acrescenta PEREIRA269:
Não é livre a exploração de seguros privados. Em nosso direito, não pode um indivíduo ou pessoa física contratar como segurador. O parágrafo único do art. 757, do Código Civil somente admite ser parte no contrato como segurador entidade legalmente autorizada para tal fim. É uma atividade empresária reservada as sociedades anônimas, as sociedades mútuas e as cooperativas, estas, porém, habilitadas tão somente para seguros agrícolas (Decreto-lei n. 2.063, de 7 de março de 1.940, art.1). Têm ainda capacidade de segurador as instituições de previdência social, relativamente aos seus associados
ou a categoria laboral nelas compreendidas.
Conforme GUIMARÃES270 “o Estado intervém nas atividades
de seguro desde longa data. [...] Assim, a efetiva Consolidação do Sistema Nacional
de Seguros Privados deu-se somente em 1.966, com edição do Decreto-lei 73, de
21.11.1966. Estabelece o referido Decreto-lei 73, de 21.11.1.966, em seu art. 8 que
o Sistema Nacional de Seguros Privados é constituído por Conselho Nacional de
Seguros Privados - CNSP, pelo Instituto de Resseguros do Brasil- IRB, pela
Superintendência de Seguros Privados- SUSEP, e pelas sociedades autorizadas a
operar em seguros privados e corretores habilitados.
GUIMARÃES271 ainda conceitua os órgãos acima citados, da
seguinte forma:
a) Conselho Nacional de Seguros Privados – CNSP, é a entidade máxima que estabelece as grandes diretrizes do setor de seguros privados, sendo o normalizador das atividades securitícias do
268
SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 348. 269
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.454. 270
GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. 2002, p.29. 271
GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. 2002, p.31-37.
73
país e órgão de cúpula do Sistema Nacional de Seguros Privados;
b) Instituto de Resseguros do Brasil – IRB tem por finalidade de regular o cosseguro, o resseguro e a retrossão, bem como promover o desenvolvimento das operações de seguro, segundo as diretrizes do CNSP;
c) Superintendência de Seguros Privados – SUSEP, é o órgão responsável pelo controle e fiscalização do mercado de seguros, previdência privada aberta e capitalização.
d) Companhias seguradoras e corretores de seguros – As sociedades seguradoras, de previdência privada aberta de capitalização caracterizam-se como investidores institucionais,
[...].
Para WALD272:
O segurador deve ser uma sociedade anônima, uma sociedade mútua ou uma cooperativa, com autorização governamental, que assume o risco, mediante recebimento do prêmio, a pagar ao
primeiro a indenização.
Em suma, destaca RIZZARDO273, “os riscos assumidos pelo
segurador são exclusivamente os assinados na apólice, dentro dos limites por ela
fixados, não se admitindo a interpretação extensiva, nem analógica”.
Contudo, a seguradora ou segurador é pessoa jurídica parte no
contrato de seguro a qual visa garantir ao beneficiário, o ressarcimento dos danos
sofridos caso haja sinistro.
3.1.2 O segurado
O Segurado é uma pessoa física ou jurídica que visa proteger
seu interesse.
É a parte que tem interesse direto na conservação da coisa ou
pessoa, esclarece MONTEIRO274.
Segundo o entendimento de COELHO275:
272
WALD, Arnold. Direito das obrigações. 2006. p.184. 273
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.848. 274
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das obrigações: 2ª Parte: dos contratos em geral, das várias espécies de contrato, dos atos unilaterais, da responsabilidade civil.2007. p.340.
74
Segurado é o titular direto do interesse garantido. Normalmente é ele o contratante do seguro e seu beneficiário; existem casos, entretanto, em que o seguro é contratado por ou liquidado em favor de quem
titulariza apenas interesse indireto sobre a garantia.
Consoante GAGLIANO276,”segurado é a pessoa física ou
jurídica, consumidora da prestação de serviço da companhia seguradora, e que tem
a precípua obrigação de pagar-lhe uma obrigação pecuniária denominada prêmio”.
Lembra LISBOA277, que “segurado pode ser qualquer pessoa
física ou jurídica”.
Para RODRIGUES278, “segurado é o contratante que mediante
pagamento de um prêmio, obtém a transferência do risco para o segurador”.
Ressalva GOMES279 “segurado é, no seguro da própria vida, a
parte que se obriga ao pagamento do prêmio, para se premunir do risco”.
Destarte, o segurado é a parte do contrato de seguro que tem
como objetivo garantir o recebimento de indenização, caso sofra possíveis danos
presumidos na apólice.
3.1.3 O risco no seguro
A classificação do seguro se dá em função do risco garantido.
Para COELHO280, “o primeiro elemento característico do
contrato de seguro é o risco, ou seja, a possibilidade de ocorrer ou não o evento
contra o qual se quer garantir o segurado”.
PEREIRA281 acentua que:
275
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil, 2007.p.354. 276
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.463. 277
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 348. 278
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 2003. p.338. 279
GOMES, Orlando. Contratos. 2001, p.416. 280
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007.p.342.
75
O risco é um elemento essencial no contrato de seguro, como acontecimento incerto, independente da vontade das partes. Pode ser infeliz ou sinistro (morte, incêndio, naufrágio, etc.) ou feliz (sobrevivência). Não obstante ser tão importante, que falta objeto ao seguro se a coisa não estiver em risco.
A expressão utilizada pelas seguradoras é o sinistro, que
significa “acontecimento eventual economicamente desvantajoso”, para indicar o
risco assumido, expõe WALD282.
O contrato de seguro é um contrato de transferência de um
risco, no qual uma parte contratante está vendendo à outra uma garantia que
consiste em indenizar o valor de um bem em caso de sinistro com o mesmo,
mediante o pagamento de prêmio, esclarece GUIMARÃES283.
Por conseguinte, a expressão risco, consiste na probabilidade
de ocorrer ou não evento futuro e incerto de conseqüências relevantes aos
interesses do contratante do seguro.
3.1.4 O valor do objeto segurado
Considera-se o valor real do bem assegurado como objeto do contrato de seguro.
O valor do objeto do seguro deve ser fixado, pois “em caso de
perda total por evento descrito na apólice como sinistro, não há o que se avaliar do
bem, cabendo a indenização pelo montante constante do contrato”, afirma
LISBOA284 e adverte “o objeto do seguro não pode ser assegurado por mais do que
realmente vale, isto é, o valor segurado não pode ser superior ao do bem”.
Para WALD285, “a quantia paga pela seguradora é a
indenização ou o valor segurado”.
281
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.453. 282
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.606-607. 283
GUIMARAES, Antônio Marcio da Cunha. Contratos internacionais de seguros. 2002, p.48. 284
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 349. 285
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.606.
76
COELHO286 destaca “não havendo a limitação legal pelo valor
de mercado do bem assegurado na hipótese de excesso de seguro, aumenta-se a
possibilidade estatística do sinistro ocorrer”.
Consoante GONÇALVES287 ao mencionar o Código Civil expõe
que:
Admite-se o resseguro, desde que o total da garantia prometida não ultrapasse o valor do interesse segurado no momento da conclusão do contrato (art.782), bem como no seguro de vida (art.789). As coisas não podem ser seguradas por mais do que valem, nem ser objeto de segundo seguro. A vida, porém pode ter mais de um seguro e ser estimada por qualquer valor, já que é insuscetível de
apreciação pecuniária. Na hipótese de variação no valor do objeto segurado,
preleciona GONÇALVES288 ao citar Alves:
Mas é preciso admitir e ponderar que, vindo o valor da indenização ser menor do que aquele mensurado ao tempo do ajuste e fixado na apólice, o premio pago será superior ao aqui estabelecido pelo valor do interesse segurado no momento do sinistro, caso em que terá de ser reduzido, com a diferença acrescida ao pagamento indenizatório
[...]. Todavia, para que não haja o intuito de obter lucro com o
sacrifício do objeto segurado, este deve conter seu valor real e ser estipulado no
contrato.
3.1.5 O prêmio no contrato de seguro
Prêmio é a quantia paga ao segurador para obter garantia em caso de sinistro.
Para WALD289 “o pagamento do prêmio pode ser feito de uma
só vez ou periodicamente, em prestações, se admitindo pela seguradora ou norma
administrativa”.
286
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.370. 287
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.479. 288
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.484. 289
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.613.
77
Segundo LISBOA290 ”prêmio é a importância que o segurado
paga à companhia de seguros, a título de compensação pela responsabilidade por
ela assumida”.
Corrobora para o contexto COELHO291:
A remuneração paga pelo contratante em contrapartida à garantia contra o risco, no seguro, denomina-se prêmio. Ela se desdobra em duas partes: a) premio puro, corresponde ao valor risco assegurado, [...] e o carregamento que remunera especificamente os serviços securitários, cobrindo as despesas operacionais e proporcionando
lucro [...]. Portanto, o prêmio é o pagamento que o segurado faz ao
segurador mediante garantia de cobertura na possibilidade de ocorrer evento futuro.
3.2 AS ESPÉCIES DE SEGURO
As espécies de seguros envolvem danos patrimoniais e
pessoais.
Dentre as espécies de seguro, têm-se: “o seguro de dano e o
seguro de pessoa”, expõem GAGLIANO e PAMPLONA FILHO292.
Segundo FIUZA293:
Na atualidade, praticamente, todo tipo de bem jurídico é segurável. A doutrina classifica os seguros de diversas maneiras, dependendo do tipo de risco ou bem segurado. Assim temos os seguros pessoais e de coisas materiais; seguros de ramos elementares e seguro de vida; seguros contra danos e seguro de vida; seguros individuais e seguros coletivos, e tantos mais quanto se queira imaginar. [...] O código Civil dividiu o contrato em duas categorias: seguro de dano e
seguro de pessoa.
Para GONÇALVES294:
290
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 350. 291
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.342-343. 292
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.499. 293
FIUZA, César. Direito Civil: 2009. p.606.
78
O contrato de seguro é unitário, embora, integrado por espécies diferentes. Caracterizam-se, quaisquer que sejam os riscos segurados, pela idéia de ressarcimento de danos, de cunho material ou moral. Hoje praticamente todos os riscos são passiveis de cobertura, exceto os excluídos pela lei, como os dolosos ou ilícitos e os de valor superior ao da coisa. [...] podem-se distinguir, de início, os seguros sociais dos seguros privados. Estes são em regra, facultativos e dizem respeito a coisas e pessoas. Aqueles de cunho obrigatório tutelam determinadas classes de pessoas, como os
idosos, inválidos e acidentados no trabalho, etc.
No que concernem as espécies de seguros, PEREIRA295 expõe:
São numerosas as espécies de seguros. Alguns mais freqüentes outros menos comuns. A bem dizer é suscetível de cobertura todo risco criado a qualquer interesse legitimo do segurado, em qualquer gênero de atividade. [...] podem-se classificar de maneiras diversas, [...] que os separa em duas categorias: seguros de pessoa e de dano.
Assim, o seguro contra o dano consiste na idéia de
compensação, a qual não deve ser em razão de lucro e o seguro de vida deve ser
informado com finalidade previdenciário explica PEREIRA296.
Dentre as espécies de seguros, RIZZARDO297 ressalva que
“merece destaque o imobiliário, pela incidência de contratos na prática e pela série
de controvérsias que gera” e prossegue:
Inclui-se no ramo dos seguros privados, mas não com o significado de se dirigir aos bens imóveis em geral, e sim de se destinar aos imóveis para fins de habitação. Apropriada, pois, seria a denominação do seguro habitacional. Parece correto falar em cobertura dos riscos de uma atividade, isto é, da atividade de conceder financiamentos habitacionais, de construir, de desenvolver uma incorporação. Procura cobrir os danos provenientes da atividade
de construir, de financiar e garantir o pagamento da dívida.
Com relação ao texto acima descrito no que tange a
construção, estão os seguros que envolvem o Sistema Financeiro de Habitação, tem
294
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.481. 295
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.462. 296
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.463. 297
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.891.
79
por finalidade cobrir danos físicos dos imóveis, morte e a invalidez permanente; do
financiamento, serve para os imóveis que não fazem parte do Sistema Financeiro de
Habitação, visa cobrir riscos habitacionais comuns, os de natureza pessoal, como:
morte, invalidez permanente ou de natureza material, atender em casos de incêndio,
de acidentes no imóvel, e outros eventos de natureza externa; e de garantia
locatícia, o seguro-fiança, que tem como objetivo cobrir as obrigações decorrentes
do contrato de locação,298, este será abordado ao final deste capítulo.
Analisar-se-á na seqüência o seguro de dano e o seguro de pessoa.
3.2.1 O seguro de dano
A perda ou deterioração de coisa material, sendo o risco
garantido pela seguradora é objeto de seguro de dano.
O seguro de dano tem como objetivo garantir o risco de lesões
materiais do segurado esclarece GAGLIANO E PAMPLONA FILHO299.
Afirma GAGLIANO e PAMPLONA FILHO300 que “é
indispensável à existência de dano ou prejuízo, para a configuração da
responsabilidade civil e, conseqüentemente, para justificar a obrigação de indenizar
o segurado”, e ao citar Clayton Reis acentua “a concepção normalmente aceita a
respeito do dano envolve uma diminuição do patrimônio de alguém, em decorrência
da ação lesiva de terceiros”.
LISBOA301 conceitua “seguro de dano é o contrato aleatório
que se destina a efetuar a cobertura de eventos causadores de danos ao segurado
ou a terceiro”.
298
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.891-892. 299
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.499. 300
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.499- 501. 301
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 351.
80
Por esse contrato, o segurador garante o pagamento de
indenização de perdas e danos a terceiros referente a danos causados pelo
segurado, de acordo com a cobertura contratual302.
3.2.2 O seguro de pessoa
É uma espécie de seguro que visa garantir o pagamento de
indenização ao beneficiário, em caso de dano pessoal ao segurado.
O seguro de pessoa, “tem por finalidade beneficiar a vida e
as faculdades humanas”. “Difere do seguro de dano, pois este “não tem caráter
indenitário”, isto é, “seu valor não depende de qualquer limitação e varia de acordo
com a vontade e as condições financeiras do segurado, que pode fazer quantos
seguros desejar”, ilustra GONÇALVES303.
Para PEREIRA304:
Há duas subespécies de seguros de vida: a) seguro de vida propriamente dito, em que o segurado paga o premio indefinidamente ou por tempo limitado, assumindo o segurador a obrigação de pagar aos beneficiários o valor do seguro, em função da álea específica da morte do segurado; b) seguro de sobrevivência, em que se ajusta a liquidação em vida do segurado, após certo termo ou na ocorrência de certo evento, inscrevendo-se nesta modalidade o seguro para velhice, o seguro para custeio de
estudos etc. É licita a sua combinação.
O seguro de pessoa possui características que a afastam do
seguro de dano. “essa natureza peculiar é decorrência direta do interesse segurado:
valores e bens de natureza personalíssima, a exemplo da integridade física e da
própria vida”, explica GAGLIANO e PAMPLONA FILHO305.
302
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 351. 303
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 2007, p.491. 304
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.465. 305
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos. 2008. p.528.
81
Diante do contexto LISBOA306 descreve “as principais espécies
de seguro de vida são”:
a) Seguro de vida inteira, em que o pagamento do prêmio se dá enquanto viver o segurado, ficando a indenização em prol dos beneficiários, com o falecimento daqueles; b) Seguro de vida a prazo, em que o pagamento do prêmio é delimitado no tempo, não necessitando o segurado continuar efetivando o pagamento, após o termo disposto no contrato; c) Seguro de capital diferido, em que o segurado, sobrevivendo ao prazo contratualmente estabelecido, recebe a indenização; d) Seguro sobre duas vidas, em que a indenização é paga para o segurado que sobreviver em relação ao outro; e) Seguro dotal, para garantia do dote nupcial;
f) Seguro misto, que possui elementos de mais de uma das
modalidades acima enunciadas.
No conceito de RIZZARDO307:
[...] O contrato tem em vista, aqui, a proteção da pessoa, garantindo interesses que envolvem o dano pessoal ou que se referem a certos eventos sem trazer danos, como satisfação de uma importância determinada ao atingir uma idade mais avançada, ou quando da
morte do segurado.
Por conseguinte, o seguro de pessoa, tem por finalidade
indenizar o próprio segurado nos casos de acidente e incapacidade, e beneficiar um
terceiro em caso de morte do segurado.
3.3 AS OBRIGAÇÕES DO SEGURADOR
O contrato de seguro gera obrigações para as partes. Ao
segurador cabe proceder à indenização pelo sinistro em dinheiro.
Para WALD308, as obrigações do segurador são:
O segurador deverá pagar a indenização devida em dinheiro, salvo a estipulação que permita a restituição da coisa in natura (conserto do carro acidentado ou do imóvel destruído pelo fogo), nos termos do
arts. 772 e 776 do novo Código Civil.
306
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 350. 307
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.870-871. 308
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.615.
82
Diante do tema a seguradora deve “observar a boa-fé e a
veracidade na execução do contrato; pagar o prejuízo conforme ajustado pelo
contrato, em dinheiro; dar quitação dos prêmios pagos”, afirma LISBOA309.
PEREIRA310 diz que “a principal obrigação do segurador é
pagar em dinheiro o valor segurado, ou repor a coisa, caso assim às partes tenham
convencionado expressamente, dentro dos termos da apólice.
FIUZA311 entende que dentre outras obrigações “o segurador
deverá arcar com as despesas de salvamento resultantes do sinistro, até o limite
fixado no contrato”.
Celebrado o contrato de seguro, COELHO312 menciona: Assume a seguradora a obrigação de garantir o interesse segurado contra os riscos indicados em contrato. Desse modo deve organizar-se empresarialmente e gerir os recursos provenientes do pagamento do prêmio (em especial os do prêmio puro) de forma a atender aos
compromissos com seus segurados ou beneficiários. No Seguro-fiança a seguradora tem como obrigação o
pagamento da “indenização de possíveis e eventuais prejuízos do locador”, expõe
DINIZ313.
Desse modo, o segurador tem a obrigação de garantir os
prejuízos sofridos pelo segurado, previsto no contrato.
309
SENISE LISBOA,Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 352. 310
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.453. 311
FIUZA, César. Direito Civil: 2009. p.605. 312
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 2007. p.363. 313
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: (Lei 8.245 de 18-10-1991). 9.ed.,rev. e atual. de acordo com a reforma do CPC. São Paulo: Saraiva, 2008. p.164.
83
3.4 AS OBRIGAÇÕES DO SEGURADO
Em contrapartida, cabe ao segurado cumprir as obrigações
relacionadas abaixo.
Segundo WALD314 são obrigações do segurado:
a) Esclarecer o valor real do bem e as condições peculiares em que se encontra o objeto segurado ou a pessoa candidata ao seguro, indicando no seguro de pessoas o beneficiário; b) Pagar o prêmio na forma estabelecida pela apólice, respondendo por juros moratórios no caso de atraso e podendo reabilitar-se na hipótese de caducidade da apólice por impontualidade ou atraso no pagamento do prêmio. A reabilitação só será concedida nos termos fixados na apólice ou mediante acordo das partes interessadas; c) Não agravar os riscos existentes no momento do contrato, evitando que aumente a probabilidade de ocorrência do sinistro; d) Comunicar ao segurador, logo que saiba, todo incidente que agrave consideravelmente o risco coberto. [...] Se o segurado agrave intencionalmente o risco, ele perderá o direito ao valor garantido, [...] o segurador poderá optar pela rescisão do contrato; e) Comunicar imediatamente ao segurador a ocorrência de sinistro e tomar todas as providências necessárias para minorar todas as conseqüências;
Na mesma linha de raciocínio quanto às obrigações do
segurado, LISBOA315contempla que o segurado deve:
Observar a boa-fé e a veracidade na execução do contrato; comunicar imediatamente o sinistro, que é a concretização do risco contratado, para que a seguradora possa tomar as medidas que entender cabíveis, inclusive em face de terceiros; pagar somente o valor do premio, pouco importando tenham os riscos aumentados ou não; pagar os juros legais decorrentes da mora do premio; dar
quitação pela indenização recebida em razão do sinistro.
No entendimento de PEREIRA316,
Cabe ao segurado, ao ensejo da celebração do contrato, portanto, prestar ao segurador informações exatas e sem reticências (Código Civil, art.765), sob pena de perder o direito a garantia, além de ficar obrigado ao premio que já tiver vencido.
Dispõe o art. 765 do Código Civil:
314
WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 2006, p.614-615. 315
SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 348- 349. 316
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 2006, p.458.
84
Art. 765 – “O segurado e o segurador são obrigados a guardar na conclusão e na execução do contrato, a mais estrita boa-fé e veracidade, tanto a respeito do objeto como das circunstancias e declarações a ele concernentes”.
O segurado tem o dever de “abster-se de tudo quanto possa
aumentar o risco, sob pena de perder o seguro”, leciona FIUZA317.
Nota-se que dentre outras obrigações, as principais do
segurado é pagar o prêmio, constatar a boa-fé e a veracidade das informações
sobre o objeto, e estimar o valor real da coisa.
3.5 O SEGURO FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
PARA FINS RESIDENCIAIS
O seguro-fiança é uma espécie de garantia locatícia e está
previsto no art.37, inciso III da Lei do Inquilinato318 (Lei 8.245/91).
Dispõe o art. 37 da Lei 8.245/91:
Art. 37 – “no contrato de locação pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia;
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Ademais, o artigo supracitado, em seu parágrafo único, trata
da impossibilidade de exigência de mais de uma garantia no mesmo contrato, assim
como a Circular Susep 347 de 27 de junho de 2007319, em seu art.7º, no que tange o
seguro-fiança dispõe:
Art.7º- “É vedada a contratação de mais de um seguro de fiança
locatícia cobrindo o mesmo contrato”.
317
FIUZA, César. Direito Civil. 2009. p.604. 318
BRASIL, DECRETO LEI N. 8.245 de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre a Locação de imóveis urbanos. In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 319
Disponível em: http://www.susep.gov.br/bibliotecaweb/docOriginal.aspx?tipo=1&codigo=22332 acesso em 21.05.2011.
85
Dentre as demais espécies de locação, o seguro-fiança busca
facilitar ao locatário uma das exigências asseguradas ao locador.
A respeito do seguro-fiança RIZZARDO320 aduz:
A garantia de que o locatário paga os aluguéis, e, assim, de que o locador receba seus créditos, sempre constituiu um dos grandes problemas nos contrato de locação. Presentemente, a Lei n. 8.245 realçou uma importante alternativa para aqueles que não podem oferecer garantias pessoais e reais. Reafirmou o seguro de fiança locatícia (já introduzido na Lei n. 6.649, no art.31), forma de estabelecer o compromisso de uma seguradora em pagar os
aluguéis, caso verificado o descumprimento pelo locatário.
O seguro-fiança tem por finalidade garantir ao locador o
pagamento dos aluguéis, assim como encargos e demais obrigações devidas pelo
locatário.
Contribui para o tema LISBOA321,
O seguro de fiança locatícia é o negócio por meio do qual o locatário efetua o pagamento periódico de um prêmio, normalmente mensal,
que, em conformidade com a Circular SUSEP1/ 92, não pode ser
cumulado com qualquer outra garantia. A Circular SUSEP n. 1/ 92 em seu art. 5º, informam que, uma
das obrigações do segurado é “não efetuar outros seguros de fiança locatícia para
garantir a obrigações seguradas por esta apólice”.
PAULO FILHO322, por sua vez conceitua:
Seguro de fiança locatícia consiste no pagamento de importância correspondente a prêmio mensal ou anual, que for contratualmente acertado, com o objetivo de garantir o pagamento de certo valor ao
locador, garantindo, o prêmio, o pagamento do aluguel. A expressão “garantia advém do francês garantie, que
significa proteger, assegurar”. “De maneira que toda garantia será uma proteção,
que se concede ao credor, aumentando a possibilidade de receber aquilo que lhe é
320
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.555. 321
SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: contratos. 2004. p. 244. 322
PAULO FILHO, Pedro. As ações na locação imobiliária urbana. 3ed. Atualizada. Leme: J.H.Mizuno, 2008, p. 255.
86
devido”, elucida DINIZ323
conceitua “a garantia locatícia é o ajuste, inserido na
locação, que visa dar ao locador uma segurança no que respeita ao pagamento do
aluguel e dos demais encargos locativos [...]”.
As partes contratantes do seguro-fiança são: a seguradora, o
segurado, o garantido e o estipulante.
Sobre as partes contratantes PACHECO324 exemplifica:
A seguradora é a sociedade devidamente autorizada a operar neste ramo de seguro; O segurado beneficiário é o locador, pessoa física ou jurídica, proprietário ou não do imóvel urbano, objeto do contrato de locação e de seguro, em favor de quem é concedida esta garantia, podendo acumular a condição do estipulante; O garantido é a pessoa física ou jurídica que, na condição de locatário, é a razão deste contrato e de sua execução; O estipulante é a pessoa física ou jurídica em nome do qual poderá ser emitida a apólice coletiva em favor do segurado e a quem cabe proceder a todas as obrigações
previstas para este. Dispõe o art. 41 da Lei 8.245/ 91325
:
Art.41 – “o seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das
obrigações do locatário”.
Esclarece VENOSA326 que o artigo 41 da Lei 8.245/ 91 é claro
estabelecendo que o seguro-fiança envolve a totalidade das obrigações do locatário,
ou seja:
[...] o legislador é expresso no sentido de que o seguro da locação abrange a totalidade das obrigações do locatário. O legislador regulamentador não poderá fugir a esse dispositivo. O seguro deverá garantir aluguéis, encargos e indenizações devidas pelo inquilino, tal como as demais formas de garantia. A Circular n. 1 da Susep, de 14 de janeiro de 1992, procura orientar esse seguro de forma bastante ampla embora com algumas exclusões de riscos e prejuízos não
indenizáveis.
BARROS327 acrescenta que o contrato de fiança locatícia
deverá cobrir todas as obrigações do locatário, ou seja, “a norma impõe que o
323
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 2008. p.157-158. 324
PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejo e outras. 2000, p.310. 325
BRASIL, DECRETO LEI N. 8.245 de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre a Locação de imóveis urbanos. In Vademecum. 11.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 326
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática – Lei 8.245, de 18 – 10-1991. 10.ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 182.
87
seguro abranja a soma total das obrigações do inquilino, ou seja, as legais e as
contratuais, sem exceção alguma”. E destaca ainda que o artigo 42 da Lei do
Inquilinato não foi observado pela Circular da Susep que admite cobertura parcial e
afasta sua contratação para cobrir determinados prejuízos, além de impedir sua
utilização para um número elevado de situações.
Quanto aos prejuízos não indenizáveis e riscos excluídos,
PACHECO328, leciona que “o seguro não responderá pelos prejuízos resultantes de”:
a) Aluguéis ou encargos mensais discutidos ou impugnados pelo garantido, por impedimento no seu recebimento ou por motivo de falta de cumprimento ou inexecução, pelo segurado, das clausulas e condições do contrato de locação, bem como de encargos que não sejam, legal ou contratualmente, exigíveis do garantido; b) Locações; b.1) efetuadas a sindicatos de classe, associações culturais, beneficentes, religiosas, desportivas, recreativas e habitações coletivas; b.2) De imóveis da propriedade da União, dos estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações publicas; b.3) De vagas autônomas ou de espaços para estacionamento de veículos; b.4) De espaços destinados a publicidade; b.5) Em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; c) Arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades; d) Quaisquer deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, bem como desvalorização por qualquer causa ou natureza; e) Inexigibilidade dos alugueis ou encargos mensais conseqüentes de leis ou decretos que impeçam o uso das ações próprias a sua cobrança, reduzam ou excluam as garantias, mesmo em caso de desapropriação; f) Locação realizada com inobservância de quaisquer princípios estabelecidos por leis, decretos, regulamentos portarias ou normas emanadas das autoridades competentes; g) Retenção do imóvel pelo garantido a qualquer título; h) Taxas e quaisquer despesas de intermediação ou administração imobiliária, bem como as despesas extraordinárias de condomínio como definidas em lei; i) Locação efetuada a sócio ou acionista do estipulante ou do segurado ou a pessoa em grau de parentesco afim, consangüíneo ou civil com esses; j) Locação decorrente de locação de emprego, bem como a sublocação, cessão, empréstimo do imóvel locado seja total ou
327
BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à Lei do Inquilinato: Lei 8.245, de 18 – 10-1991. São Paulo: Saraiva,1995. p..182. 328
PACHECO, José da Silva. Tratado das locações, ações de despejo e outras. 2000, p.310.
88
parcial, ainda que tenha havido o consentimento expresso do segurado; k) Incapacidade de pagamento conseqüente de fatos da natureza ou atos do poder público; e
l) Incapacidade de pagamento causada ou resultante de radiações ionizantes ou quaisquer contaminações pela radioatividade e efeitos primários e secundários da combustão de quaisquer
materiais nucleares.
O seguro-fiança tem por finalidade garantir os prejuízos que o
segurado possa sofrer em razão do inadimplemento do pagamento de aluguel e
encargos. RIZZARDO329,revela esses prejuízos, sendo eles:
a) Aluguéis previstos no contrato de locação do imóvel, não pagos pelo locatário garantido; b) Encargos legais previstos no contrato de locação desde que regularmente discriminados no recibo...;
c) Reembolso de custos judiciais e honorários advocatícios decorrentes das medidas judiciais intentadas para a desocupação do
imóvel e de acordo com o cálculo do respectivo processo.
Com relação à cobertura de riscos, DINIZ330 aponta as condições
do seguro fiança contida na Circular n. 1/92331:
Básica: trinta vezes o valor do aluguel e encargos legais; adicional relativo a multas e temporada: três vezes o aluguel mensal; adicional relativo e danos ao imóvel: seis vezes o valor do aluguel; o seguro também cobre às custas e os honorários advocatícios.
Prossegue DINIZ332
:
Pela Circular 1/92 da Susep, a apólice de seguro-fiança pode ser paga a vista, hipótese em que o desembolso é de 34%, ou em doze parcelas mensais (se o contrato for de um ano), de 3,5% sobre o valor do aluguel e encargos legais. Para as coberturas adicionais: a) danos causados ao imóvel: 2% sobre o valor do aluguel mensal ou 20% sobre o mesmo valor, se o prêmio for pago a vista; b) de sublocações e locações para a temporada: 5,85% sobre o valor do aluguel mensal (parcelado) ou 57% sobre a mesma base (a vista). Com o seguro fiança locatícia haverá a despersonificação da garantia; a entidade seguradora, a quem o Poder Público conceder a exploração dessa atividade, terá o dever de indenizar o locador pelos alugueis não pagos pelo inquilino segurado.
329
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.563. 330
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 2008. p.164. 331
Disponível em: http://www.susep.gov.br/bibliotecaweb/docOriginal.aspx?tipo=1&codigo=16319 acesso em 21.05.2011. 332
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 2008. p.164.
89
No Seguro-fiança, o locatário é quem paga a o prêmio do
seguro a fim de garantir suas obrigações. São necessários os documentos pessoais
deste, assim como cópia do contrato de locação autenticada; recibo dos 3 últimos
pagamentos de alugueis anteriores ou uma declaração de pontualidade assinada
pelo locador anterior; comprovar renda de 3x o valor do aluguel atual, podendo este
ser somado a renda do grupo familiar. Vale ressalvar que para uma análise de
cadastro, o locatário não poderá ter antecedentes criminais e restrições no SPC
(serviço de proteção de crédito) e Serasa333.
Em regra, limita-se a doze meses o prazo do seguro-fiança,
mesmo que o contrato de locação tenha um lapso temporal superior e faculta-se,
entretanto o pagamento do prêmio em doze prestações, expõe RIZZARDO334.
Entretanto, “a vigência da apólice é de um ano”, porém a lei
não veda se “pode ser contratado para vigorar pelo prazo de duração do contrato ou
locação”. Desse modo, pode ser renovada, mediante endosso. Que em se tratando
de contrato de seguro “esse vocábulo tem sentido auditivo, suplemento ou
complemento à apólice”, expõe DINIZ335.
Ressalva-se que de acordo com a Circular Susep 347 de 27
de junho de 2007336 a vigência do contrato é:
Art. 12 – “o prazo de vigência do contrato de seguro de fiança é o
mesmo do respectivo contrato de locação”. Destarte, o seguro-fiança tem como objetivo garantir ao
locador o cumprimento das obrigações estipuladas ao locatário previstas no contrato
de locação.
333
Disponível em http://tudosobreseguros.org.br/sws/portal/pagina.php?l=395, acesso em 09/06/2011. 334
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p.564. 335
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 2008. p.164. 336
Disponível em: http://www.susep.gov.br/bibliotecaweb/docOriginal.aspx?tipo=1&codigo=22332 acesso em 21.05.2011.
90
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O Contrato é um instrumento jurídico necessário para que se
crie, modifique ou extinga os direitos de duas ou mais pessoas diante de uma
relação jurídica, com intuito de resguardar seus interesses da vida social. Para o
direito contratual as normas estipuladas pelos contratantes estão ligadas a
princípios, visando o equilíbrio de seus direitos e obrigações contratuais. Por ser um
dos institutos jurídicos mais antigos, resta evidente que exista desde o surgimento
do homem e sua relação de convivência em sociedade, devido a sua evolução, o
contrato passou por grandes transformações.
Ao se apreciar a Locação, tem se que é uma espécie de
contrato, pelo meio do qual uma das partes concede a outra, o uso e o gozo de
coisa infungível, mediante pagamento de aluguel, por certo lapso de tempo, o qual
sua natureza é de direito pessoal e não real. Diante de um esboço histórico, a
locação era semelhante à compra e venda, regulando-se pelas mesmas regras.
Porém o Código Civil de 1.916 reproduziu a tradição do Direito Romano,
diferenciando a locação em três espécies: a de obras; a de serviços e a de coisas. O
Código Civil de 2002 resultou a locação de obra no contrato de empreitada; e a de
serviços pelo Contrato trabalhista ou prestação de serviço, a locação de coisas teve
alterações na classificação, onde alguns contratos tem regime especial como no
caso dos imóveis.
A locação de imóveis, especificamente a predial urbana, é
regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Nesse caso há transferência
provisória da posse para o inquilino, podendo ser da seguinte forma: residencial, que
o uso é destinado a moradia, domicílio; a não-residencial , para fins econômicos; a
de temporada, para fins transitórios. Dentre as obrigações para o locador a principal
é a de entregar o imóvel, e para o locatário é pagar pontualmente o aluguel. Em
contrapartida o locador tem o direito de exigir uma das seguintes modalidades de
91
garantias: caução; fiador; seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de
investimentos, sendo vedada mais de uma das garantias, prevista no contrato.
Na pesquisa sobre o contrato de seguro, constatou-se que o
seguro é uma garantia contra os riscos previstos no contrato. E dentre outras
obrigações, as principais do segurado é pagar o prêmio, constatar a boa-fé e a
veracidade das informações sobre o objeto, e estimar o valor real da coisa, e ao
segurador cabe proceder ao pagamento da indenização.
No que concernem as espécies de seguro, destacou-se o
seguro-fiança como uma garantia locatícia que visa facilitar ao locatário uma das
exigências asseguradas ao locador pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), e tem por
finalidade garantir ao locador as obrigações devidas pelo locatário, prevista no
contrato de locação.
Diante do problema, e como ponto de partida para a
investigação sobre os riscos não indenizáveis pelo seguro-fiança na locação de
imóveis urbanos para fins residências, com a hipótese de que o Seguro-fiança
envolve a totalidade das obrigações do locatário conforme o art. 41 da Lei do
Inquilinato, entretanto, a Circular Susep n.1/92 estabelece que alguns prejuízos não
são indenizáveis e alguns riscos são excluídos, obteve-se a hipótese confirmada ,
pois constatou-se que a Circular Susep n.1/92 foi revogada, pela Circular da Susep
n.347/2007, abrangendo ao segurador a responsabilidade total das obrigações do
locatário previstos no contrato de locação de imóveis urbanos para fins residenciais.
92
REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS
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ANEXOS
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