View
5
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
N O R S K S K A D E K O N F E R A N S E
T H E E U R O P E A N G R O U P O F V A L U E R S
A S S O C I A T I O N S ( T E G o V A )
Erik H. Larsen
Styremedlem i TEGoVAs EVS-utvalg
9. november 2016
1 3 4 5 – 1 4 4 5
I n n l e g g e t o m h a n d l e r f ø l g e n e t e m a e r :
• Hva er TEGoVA, RICS og IVSC?
• Hva gjør TEGoVA?
• Hva er EVSB?
• European Valuation Standards 2016 (EVS 2016)
• EVGN 4 – Fastsettelse av forsikringsverdi og
skadetaksering
• Avslutning
T E G o V A - T H E E U R O P E A N G R O U P O F
V A L U E R S A S S O C I A T I O N S
….. is a pan-European association of
professional bodies working for standards,
ethics and quality in the real estate valuation
market.
TEGoVA represents the interests of qualified
valuers of 61 professional bodies from 33
countries representing more than 70.000
valuers in Europe.
Hva g jø r TEGoVA?
• Utarbeider takseringsstandarder
• Stiller minimumskrav til utdannelse, kompetanse
og etterutdannelse
• Administrerer godkjenningsordninger
• Påvirker og bistår EUs relevante organer
• Driver aktiv lobbyvirksomhet og bistand overfor
alle aktører innen fast eiendom
• Arrangerer internasjonale fagkonferanser
Hva e r EVSB?
En komité direkte underlagt hovedstyret i
TEGoVA.
Består av 6 personer
Har som oppgave å ajourføre og å
videreutvikle TEGoVA sin Europeiske
standard for taksering (EVS).
Reviderer standarden ca. hvert 3. til 4. år.
European Va lua t i on S tandards
2016 (EVS 2016)
Innhold/struktur - oppdelt i 4 hovedkapitler
• 1A Standarder (EVS)
• 1B Veiledninger (EVGN – dvs. Guidance Notes)
• 2 Retningslinjer (Codes)– regler for etisk adferd og
arealmåling
• 3 EU lovgivning og verdivurdering av fast eiendom
• 4 Technical Documents (EVIP)
I nnho ld – Kap . 1A - S tandarde r
• EVS 1 Markedsverdi (Market Value)
• EVS 2 Andre verdigrunnlag enn markedsverdi
(Valuation based on other than market value)
• EVS 3 Kravene til takstmannen (The qualified valuer)
• EVS 4 Ordrebekreftelsen (The valuation process)
• Habilitet,
• Skikkethet/Kompetanse,
• Underleverandører,
• Utførelse av oppdraget
• EVS 5 Takstrapporten
I nnho ld – Kap . 1B - Ve i l edn inge r
• EVGN 1 Takster utført i forbindelse med
regnskapsrapportering
• EVGN 2 Lånetakster
• EVGN 3 Verdipapirifisering (Securitisation)En prosess hvor man konverterer eiendomseiendeler til omsetningsbare verdipapirer, med felles
låneporteføljer som igjen kan selges til f.eks. investeringsselskaper.
• EVGN 4 Fastsetting av forsikringsverdi og skadevurdering
• EVGN 5 Investeringsverdi (Value in use)Verdien av eiendommen for eieren som en ivestering eller til eget bruk
I n n h o l d – K a p . 1 B – Ve i l e d n i n g e r f o r t s .
• EVGN 6 Cross-border valuation
• EVGN 7 Investeringsfond (European Union Directive)Investeringer som blir f inansiert av forskjell ige investorer som ønsker at midlene
brukes på en slik måte at de er fordelaktige for investorene
• EVGN 8 Energidirektivers innvirkning
• EVGN 9 EMF and TEGoVA Commercial Loan
Specification
Retningslinjer for takstmenn som utfører verdivurderinger/ rådgivning til EMF låntakere hvor
formålet med lånet er verdisikring i eiendommen. (EMF= European Morgage Federation)
• EVGN 10 Verdivurdering i henhold til EVS
I nnho ld – Kap . 3 – EU- reg le r
Europeisk lovgivning for verdivurdering av eiendom
Helse og sikkerhet
• HC-tilpasning
• Farlig virksomhet
Energieffektivisering
Miljø
• Politiske reguleringer
• Beskyttelse av naturen
• Tiltak for å motvirke klimaendringer
I n n h o l d – K a p . 4 - Te k n i s k e d o k u m e n t e r
EVIP 1 Sustainability and Valuation
EVIP 2 Valuation Certainty and Market Risk
EVIP 3 Apportionment of Value between Land and Buildings
EVIP 4 Valuation and Other Issues for Recurrent Property
Tax Purposes
EVIP 5 Valuation Methodology
EVIP 6 Automated Valuation Models (AVM)
EVIP 7 European Property and Market Rating:
A Valuer’s GuideEVIP 8 Fair Value Measurement under IFRS
E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r
I n n h o l d
Innledning
Definisjoner
Anbefalte krav til takstmannen
• Utdannelse
• Kvalifikasjoner
• Habilitet
Undersøkelser og rapportering
Prosedyrer for registrering av skader
E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r
I n n l e d n i n g
Veiledningen belyser forhold omkring
fastsettelse av forsikringsverdi og beregningen
av kostnadstapet, eller det erstatningsmessige
tapet ved en inntruffet skade.
Dokumentet tar ikke hensyn til detaljerte
lovfestede bestemmelser eller særlige
landsspesifikke reguleringer eller spesielle
bestemmelser i forsikringsvilkårene.
E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r
D e f i n i s j o n e r
Forsikringsverdi
Skade
Gjenoppbygging
Skadetyper (flom, storm, ras, jordskjelv, brann, vann,
tyveri, osv.)
Naturskader
Fullverdiforsikring
Førsterisiko
Fastsumforsikring
E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r
A n b e f a l i n g e r 1
Takstmannens status, kvalifikasjoner, kunnskap og erfaring
• Uavhengig, ansatt, ansatt – men uavhengig
• Bygningskonstruksjoner og byggekostnader
• Rive- og ryddekostnader
• Bygningslov og forskrifter, eventuelle lokale bestemmelser
• Reguleringsbestemmelser
• Forsikringsvilkår, dekning og begrensninger
• Tidsanslag for reparasjoner
• Markedspriser
• Leiepriser
E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r
A n b e f a l i n g e r 2Forhold som kan være unntatt i polisen
• Asbest og lignende
• Stormskader
• Flomskader
• Svake konstruksjoner
• Brann som skyldes ulovlige el-anlegg
• Skader fra lekkasjer i sprinklersystemer
• Leietap
• Krav etter nye byggeforskrifter
• Feilaktig informasjon fra forsikringstaker
• Svindel
E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r
Ta k s t m a n n e n s v u r d e r i n g e r , r a p p o r t e r i n g
o g p r o s e d y r e r 1
Nye energikrav
Honorarer til konsulenter
Bygningsarealer og kostnadsstatistikk
Rapporten
• Beliggenhet, anvendelse, etasjer, arealer, konstruksjoner,
materialbruk, off. til latelser, tilstand og vedlikehold
• Årsak og undersøkelser om kriminelle handlinger
• Skadeomfang
• Gjenoppbygingskostnader
• Forbedringskostnader
• Regress
E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r
Ta k s t m a n n e n s v u r d e r i n g e r , r a p p o r t e r i n g
o g p r o s e d y r e r 2
Spesielle forhold som skal inntas i rapporten for:
• Flomskader
• Stormskader
• Ras og skred
• Springflo
• Jordskjelv
• Vulkanutbrudd
• Brann, vann, biologiskskade
• Tyveri og hærverk
E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r
S p e s i e l l e f o r h o l d s o m s k a l b e l y s e s i
r a p p o r t e n
Eksempel for flomskader:
• Langsiktige konsekvenser
• Forventede skader i skjulte konstruksjoner
• Utvendige skader og skader på terreng
• Fins systemer for tidlig varsling i området
• Langsomt innsig av vann eller hurtig innsig (grus og søle)
• Forebygging – sandsekker, utgraving av elveløp,
• Off. Info.: flomkart og erfaringsdata
Tanker om sys temet i Norge
• Habilitet er viktig, men graden av viktighet varierer
• Styrt gjenoppbygging – liten eller ingen betydning
• Utbetaling av erstatningsbeløp – stor betydning
• Takstmannens status er derfor viktig å fastslå
• Det er i hovedsak selskapet som fastsetter forsikringsverdien, unntatt
for visse typer forsikring
• Selskapet beregner premie ut fra forsikringsverdien
• Selskapet har egne standardiserte vilkår som ikke kan avvikes?
• Kunden er bundet av forsikringsselskapets tilbud og standardavtaler,
dette på godt og vondt. Kunden er ikke ekspert.
• Kan forsikringsansatte bli medlemmer i NTF?
• Fornøyde kunder – ja de som får utbedret eller korrekte oppgjør, men
hva med de som ikke har skader og som får økte premier?
L inker og nyt t ig s to f fOm TEGoVA,
http://www.tegova.org/
MER generelt, og MER minimum education,
http://www.tegova.org/en/p4912f882b2055
NTFs regler
http://www.ntf.no/norsk/medlemskap/krav-til-sertifisering/
http://www.ntf.no/norsk/om-ntf/regelverk/etiske-retningslinjer/
EVS
http://tegova.org/data/bin/a5738793c0c61b_EVS_2016.pdf
REV
http://www.tegova.org/data/bin/a56efb620b272e_REV_Status.LD.pdf
Recommended