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www.realogis.de
Adriano Borgia Bockenheimer Landstr. 39 I 60325 FrankfurtTel.: +49 (0)69 - 8 700 401-50Kranstraße 8 I 70499 StuttgartTel.: +49 (0)711 - 8 38 89 59-0
Investment in den Bundesländern: Baden-Württemberg, Hessen
Bülent AlemdagHansaallee 247b I 40549 DüsseldorfTel.: +49 (0)211 - 52 28 45-0
Investment in den Bundesländern: Saarland, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Bremen, Hamburg, Schleswig Holstein und Mecklenburg Vorpommern
Oliver RaigelBockenheimer Landstr. 39 I 60325 FrankfurtTel.: +49 (0)69 - 8 700 401-50Rundfunkplatz 4 I 80335 MünchenTel.: +49 (0)89 - 51 55 69-0
Investment in den Bundesländern: Hessen, Bayern, Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg und Berlin
Oliver StenzelKranstraße 8 I 70499 StuttgartTel.: +49 (0)711 - 8 38 89 59-0
Investment im Bundesland: Baden-Württemberg
Clemens F. KerscherRundfunkplatz 4 I 80335 München,Telefon: +49(0)89 - 51 55 69-0
Investment in den Bundesländern:Hessen, Bayern, Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg und Berlin
Jörg Lojewski Gotenstraße 21 I 20097 HamburgTel.: +49 (0)40 - 5 48 08 57-0
Investment in den Bundesländern: Saarland, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Bremen, Hamburg, Schleswig Holstein und Mecklenburg
Kompetenz: regional - bundesweit - europaweit
ne Logistikimmobilien in A- und B-Lagen im Fokus der Anleger. Auch das Segment Gewerbe-/Industrieparks erfreut sich nicht nur bei Gemeinden, Projektentwicklern und Mietern zunehmender Beliebtheit, sondern auch bei vielen Investoren mit ho-hem Anlagedruck.
Nehmen größere Portfolio-Ankäufe á la Blackstone zu?
Während 2016 Portfoliotransaktionen mit unter 30% zum Ergebnis beitrugen, hat sich das Verhältnis 2017 mit 65% eindeu-tig zugunsten der Paketverkäufe verscho-ben. Davon entfielen – auch aufgrund von Restriktionen vieler Investoren in ihren Her-kunftsländern hinsichtlich eines direkten Immobilienerwerbs – rund 25% auf Share Deals.Bei den Portfoliotransaktionen sind u.a. der Verkauf von Logicor an China Investment Corporation, die Übernahme von Geneba Properties durch Frasers Centrepoint, der Verkauf des deutschen Hansteen-Portfolios an Blackstone und M7 Real Estate sowie
Oliver Raigel, Clemens Kerscher und Bülent Alemdag aus dem Realogis Invest-ment Team kommentieren die derzeitige Situation auf dem Investmentmarkt für Lo-gistikimmobilien im Jahr 2017 und geben ihre Prognose für das Jahr 2018.
Wie hoch ist das bis jetzt umgesetzte Transaktionsvolumen im laufenden
Jahr und welche Entwicklung gegen-über 2016 ist daraus zu erkennen?
Das Jahr 2017 bricht alle Rekorde. Bis An-fang Dezember 2017 haben wir rund 7 Mrd. EUR in Logistikimmobilien-Transaktio-nen verzeichnet. Da das Jahresendgeschäft noch nicht eingerechnet ist, beläuft sich unsere Prognose für das Jahr 2017 auf bis zu 8 Mrd. EUR. Entscheidend zum neuen Rekordergebnis beigetragen haben groß-volumige Portfoliotransaktionen.
Welche Immobilien haben in 2017 den Besitzer gewechselt?
Hauptsächlich standen Neubau- und moder-
Das Investitionsvolumen auf dem deutschen Logistik-immobilienmarkt erreicht einen neuen Rekord
Der deutsche Logistikimmobilienmarkt er-reicht in diesem Jahr einen neuen Rekord. Vor dem Hintergrund, dass das Closing für diverse Deals noch in diesem Monat erwar-tet wird, schätzt das Investment Team von Realogis das endgültige Investitionsvolu-men für dieses Jahr auf bis zu 8 Mrd. EUR. Der Anstieg um 77,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr ist nicht nur auf stabile Mieten und – im Vergleich zu anderen Assetklas-sen – nach wie vor überdurchschnittliche Renditen bei Logistikimmobilien zurückzu-führen. Ein dritter entscheidender Faktor ist die Lage: Deutschland gilt sowohl geogra-phisch-strategisch wie auch infrastrukturell als bester Standort innerhalb Europas für Logistikimmobilien. Das lockt ausländische Käufer immens an. Gute Beispiele sind die in diesem Jahr durchgeführten großvolumi-gen Übernahmen: Logicor durch China In-vestment Corporation (ca. 2 Mrd. EUR) und der Hansteen-Verkauf an Blackstone und M7 Real Estate (1 Mrd. EUR).Der nachhaltige Trend zu einer Institutiona-lisierung des Produkts Logistikimmobilien ist seit Jahren in Gang gesetzt.
I N D U S T R I E - & L O G I S T I K I M M O B I L I E N
DEZ 2017
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nen die Unternehmen dann wieder in den Betrieb investieren.
Die Käufer sind überwiegend ausländische Investoren, wobei neuerdings die asiati-schen Einkäufer den Großteil ausmachen. Sie werden ihr Engagement im nächsten Jahr deutlich intensivieren. Dies ist nach
wie vor den hervorragenden Rahmenbe-dingungen in Deutschland im Vergleich zu allen anderen europäischen Ländern mit Industrie- und Logistikrelevanz geschuldet. Außerdem hat die gut ausgebaute Ver-kehrsinfrastruktur in Deutschland schon längst einen Spitzenplatz im internationa-len Wettbewerb eingenommen.
Wie haben sich die Entwicklungen auf die Renditen an den Top-Standorten
ausgewirkt?
Im Core Segment sinken die Renditen auf-grund der großen Nachfrage kontinuier-lich weiter. Im Vergleich zum Vorjahr ging es hier um durchschnittlich 8 Basispunkte nach unten. Aktuell liegt die Rendite bei 5% und knapp darunter bei 4,6% im Prime Bereich. Bei Light Industrial Objekten liegen wir im Ankauf zwischen 6,3% und 7,5% an den Top-Standorten.
mehrt Value-Add geprägte Immobilien in den Fokus. Bei guter Lagestruktur werden mehr Käufer bereit sein, nachhaltig in die-se Immobilien zu investieren, um die Leer-standquote signifikant zu senken.
Der Handel über das Internet erfreut sich schon seit einigen Jahren eines ungebrems-
ten Wachstums und hat sich im B2C-Be-reich laut Statista zwischen 2011 mit einem Umsatz von 24,4 Mrd. Euro bis 2017 mit prognostizierten 48,7 Mrd. Euro fast ver-doppelt. Wir gehen davon aus, dass der Trend auch weiterhin anhält. Damit stehen auch zukünftig neben klassischen Core-Im-mobilien weiterhin Cross-Docking-Objekte ganz oben im Anlageprofil von Investoren.
Wer sind die Verkäufer, wer sind die Käufer - was hat sich hier gegenüber
den letzten Jahren verändert?
Die Verkäufer bleiben klassischerweise Pro-jektentwickler und zusehends auch Spezial-Investoren sowie Fonds. Hinzu kamen in diesem Jahr zum einen Privateigentümer und zum anderen Unternehmen, die den aktuell sehr guten Investmentmarkt im Zuge von sale-and-lease-back Transaktio-nen ausnutzen. Entsprechende Erlöse kön-
7,0
7,2
7,4
7,6
7,8
Spitzen-Bruttorendite an den Top-Standorten*, überdurchschnittliche Mietvertragslaufzeiten
Spitzen-Bruttorendite an den Top-Standorten*, mittelfristige Mietvertragslaufzeiten
Rendite von Industrie- und Gewerbeparks in Bezug auf Mietvertragsdauer
an deutschen Standorten
%
Spitzen-Bruttorendite an einem Top-Standort*, Gewerbeparks der neuesten Generation, Mindestlaufzeit 10 Jahre
Quelle: REALOGIS
8,0
7,07,0
6,3
7,3
7,5
6,8
8,0
6,0
6,2
6,4
6,6
JANUAR 2017 SEPTEMBER 2017
*Top-Standorte: München, Stuttgart, Köln, Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main
- REALOGIS BRANCHEN-NEWS 12/2017 -
die Übernahme eines Kühlhallenportfolios durch Garbe zu nennen.Aktuell werden in Deutschland zwei wei-tere größere Portfolio-Transaktionen als Share Deals vorbereitet. Somit kann der Anteil der großvolumigen Portfolioankäufe noch zunehmen.
Wie ist das Investoreninteresse in den Segmenten Light Industrial und Ge-
werbeparks sowie in der Risikoklasse Value-Add oder Cross-Docking?
Die Nachfrage nach Logistikimmobilien im Segment Core und Core Plus – auch wenn die Spitzenrenditen im Core-Bereich für Trophy-Immobilien nunmehr bei 4,6% liegen – ist ungebrochen, und es gibt Ten-denzen zu weiteren Preissteigerungen. Investoren haben zudem das Segment Ge-werbeparks und Light Industrial wieder für sich entdeckt. Hier wachsen die Faktoren moderater als im Core / Core Plus Segment, wodurch je nach Lage und Baujahr höhere Renditemöglichkeiten winken.Durch einen Mangel an Produktverfügbar-keit gepaart mit einem hohen Kapitaldruck sind Investoren bereit, zukünftig höhere Risiken einzugehen. Damit geraten ver-
Spitzen-Bruttorendite an den Top-Standorten*, überdurchschnittliche Mietvertragslaufzeit
Spitzen-Bruttorendite an den Top-Standorten*, mittelfristige Mietvertragslaufzeit
Rendite von Logistikimmobilien in Bezug auf Mietvertragsdauer
an deutschen Standorten
Spitzen-Bruttorendite einer Trophy-Immobilie an einem Top-Standort*, Mindestlaufzeit 10 Jahre (voll indexiert), tripple A-Mieter
Quelle: REALOGIS
5,7
4,9
5,1
4,6
5,45,3
JANUAR 2017 SEPTEMBER 2017
*Top-Standorte: München, Stuttgart, Köln, Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main
4,0
4,2
4,4
4,6
4,8
5,0
5,2
5,4
5,6
5,8
6,0
%
Wir haben 2017 bei Last-Mile-Logistik wie z.B. Amazon Fresh ein gesteiger-
tes Interesse der Investoren gesehen – wird sich dieser Trend fortsetzen?
Die Last-Mile-Logistik ist in aller Munde, insbesondere im Lebensmittelbereich. Im-mer mehr Konsumenten trauen sich zu, die Lebensmittel online zu bestellen oder zie-hen in Erwägung, dies in der Zukunft aus-zuprobieren. Laut Statista kaufen 16% der Verbraucher in Deutschland ihre Lebens-mittel sowohl auf dem traditionellen Wege als auch online, obwohl überwiegend tra-ditionell. Die Antworten belaufen sich mit 25,6% auf „seltener“, trotzdem laut der Umfrage von Ernst & Young möchten 12% der Verbraucher in Zukunft häufiger übers
Internet einkaufen. Auch dieser Trend ist bei den Investoren angekommen, sodass einige daran interessiert sind, die Last-Mile-Logistik in ihren Portfolios aufzunehmen. Diesbezüglich werden, im Gegensatz zu bisher üblichen Ankaufsprofilen, in sehr guten Lagen Immobilien ab 5.000 m² ab-gefragt und Volumina ab 5 Mio. EUR ak-zeptiert.
Wie wird die weitere Entwicklung des Investmentmarktes für Logistik-
immobilien für 2018 eingeschätzt?
Wir gehen davon aus, dass die Angebots-knappheit und der Ansturm auf Logisti-kimmobilien die Preise weiterhin wachsen lassen. Ob das diesjährige Rekordergebnis in den nächsten Jahren wiederholt werden
kann, ist allerdings sehr vage mit „Ja“ zu beantworten. Der größte Teil der Invest-mentvolumina ist auf die großvolumigen Deals zurückzuführen, die im Vorjahr noch nicht abzusehen waren. Grundsätzlich ge-hen wir davon aus, dass der Wachstums-trend weiterhin anhält und der Durch-schnittswert der letzten drei Jahre von 2014 bis 2016 in Höhe von 4,5 Mrd. EUR unse-rer Schätzung nach übertroffen wird. Wir wagen sogar die Prognose, dass Logistik-immobilien mittelfristig den stationären Retail-Bereich – und insbesondere das aus unserer Sicht im Strukturwandel befindli-che Fachmarktgeschäft – als zweitgrößte Gewerbeimmobilienklasse nach Office ab-lösen wird.
- REALOGIS BRANCHEN-NEWS 12/2017 -
Wuppertal
Quelle: REALOGIS
Bedeutende Logistikmärkte im Überblick
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