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GewerbeflächenentwicklungskonzeptBezirk EimsbüttelGewerbeflächenentwicklungskonzept
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 2
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 3
Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Eimsbüttel 2012
Bezirksamt Eimsbüttel Dezernat Wirtschaft, Bauen und Umwelt Fachamt Stadt‐ und Landschaftsplanung
4 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 5
Inhalt
Vorwort ............................................................................................................................ 7
1. Einführung ........................................................................................................................ 9
1.1 Anlass und Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzepts 9
1.2 Herangehensweise 9
2. Gesamtstädtische Ziele der Gewerbeflächenentwicklung ............................................... 10
3. Gewerbestandort Eimsbüttel – Bestandsanalyse............................................................. 12
3.1 Struktur des Bezirks Eimsbüttel 12
3.2 Der Wirtschaftsstandort Eimsbüttel 13
3.3 Planerische Rahmenbedingungen 17
4. Entwicklungsflächen ....................................................................................................... 21
4.1 Einordnung der gewerblichen Flächen 21
4.2 Steckbriefe 23
4.3 Potenzialflächen 59
5. Gewerbeflächenentwicklung .......................................................................................... 63
5.1 Ziele 63
5.2 Planungsstrategien 64
5.3 Entwicklungsmöglichkeiten 67
6. Schlussbetrachtung ......................................................................................................... 68
Quellenangaben ............................................................................................................. 69
Anlage ............................................................................................................................ 70
6 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 7
Vorwort
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Lebensqualität einer Region hängt ganz wesentlich vom Arbeitsplatz‐ und Wohnungsangebot
ab. Für den Erhalt und für die Neuansiedlung von Handwerks‐, Gewerbe‐und Industriebetrieben ist
die Verfügbarkeit von Gewerbeflächen von entscheidender Bedeutung. Eimsbüttel verfügt jedoch
nur über ein begrenztes Angebot an Gewerbeflächen. Dies ist insbesondere darin begründet, dass
der Bezirk der flächenmäßig kleinste in Hamburg ist und gleichzeitig eine sehr hohe Bevölkerungs‐
dichte aufweist. Deshalb sind angesichts der Flächenknappheit für Neuansiedlungen und Erweite‐
rungen von Betrieben insbesondere in Eimsbüttel immer wieder neue Strategien zur Bestands‐und
Standortsicherung durch ein intelligentes Gewerbeflächenmanagement gefordert.
Mit dem Gewerbeflächenentwicklungskonzept hat der Bezirk einen Auftakt gemacht, parallel zum
Wohnungsbau auch die strategische Weiterentwicklung der Gewerbeflächen voranzubringen. Mit
einer Bestandsaufnahme der bauplanungsrechtlich gesicherten Gewerbeflächen wird die Grundla‐
ge für eine strategische Flächenentwicklung gebildet. Dabei werden insbesondere die planerischen
Aspekte und die dahinter stehenden Rahmenbedingungen der Gewerbeflächenentwicklung thema‐
tisiert, um konkrete Zielsetzungen und planerische Handlungsschritte zu definieren.
Das übergeordnete Ziel des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes ist die Sicherung und Be‐
standsentwicklung vorhandener Gewerbeflächen sowie das Herausfiltern weiterer Entwicklungspo‐
tenziale zur Ansiedlung neuer Gewerbebetriebe am Wirtschaftsstandort Eimsbüttel. Ähnlich dem
Wohnungsbau wird es auch bei der Gewerbeflächenentwicklung einerseits darauf ankommen, die
wenigen städtischen Flächenkapazitäten strategisch zu nutzen. Andererseits muss auch die Vielzahl
an privaten Entwicklungsflächen aktiviert werden, um das Ziel der dauerhaften Sicherstellung von
nutzbaren Gewerbeflächen zu gewährleisten und den attraktiven Wirtschaftsstandort Eimsbüttel
zu stärken!
Ihr,
Dr. Torsten Sevecke
8 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 9
1. Einführung
1.1 Anlass und Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzepts
Die Entwicklung und Stärkung des Wirtschaftsstandortes Hamburg ist eines der übergeordneten
Ziele der Hamburger Stadtentwicklung. Der Erhalt und die Ansiedlung von Unternehmen ist die
Basis für die Schaffung von Arbeitsplätzen und einer der Faktoren einer wachsenden Stadt. In einer
zunehmend dichter bebauten Stadt wird das Flächenangebot für Gewerbe‐ und Industriebetriebe
immer knapper und steht in Konkurrenz zu anderen Nutzungen. Insbesondere in Eimsbüttel ver‐
stärkt die Nachfrage nach Wohnraum den Druck auf brachliegende und untergenutzte Gewerbeflä‐
chen sowie die Verdrängung von ansässigen Betrieben.
Der Bezirk Eimsbüttel ist, historisch bedingt, kein klassischer Industriestandort. Vielmehr haben
sich durch die Lage und die Standortfaktoren überwiegend gemischte Strukturen entwickelt, die
insbesondere in innerstädtischen Lagen das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten begünstig‐
ten. Die wenigen zusammenhängenden Gewerbeflächen weisen hier nur geringe Größen auf und
sind meist in die verdichteten Stadtbereiche integriert. Demgegenüber befinden sich an den größe‐
ren Verkehrsinfrastrukturen großflächige Industrie‐ und Gewerbeflächen, die im Vergleich mit an‐
deren Bezirken und gesamtstädtisch betrachtet eine geringe Gesamtfläche verzeichnen.
Die Zielrichtung des Gewerbeflächenentwicklungskonzepts fokussiert sich folglich auf die Siche‐
rung und Entwicklung der vorhandenen Gewerbeflächen und die Stärkung der gemischten inner‐
städtischen Strukturen, um die Marktfähigkeit des Gewerbestandortes Eimsbüttel zu gewährleisten
und somit auch den Wohnstandort Eimsbüttel zu stärken.
Mit dem vorliegenden Konzept werden einerseits die gesamtstädtischen Rahmenbedingungen und
andererseits die Anforderungen und Ziele für den Gewerbestandort Eimsbüttel beschrieben.
1.2 Herangehensweise
Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept untersucht vor allem die planerischen Aspekte der städ‐
tischen Gewerbestrukturen. Nach der Beschreibung der gesamtstädtischen Ziele wird eine Be‐
standsanalyse des Wirtschaftsstandortes Eimsbüttel durchgeführt, in der die wesentlichen Daten
zu Branchen, Unternehmen und Arbeitsplätzen ausgewertet wurden. Hier werden Schwerpunkte
der Wirtschaftsstruktur des Bezirks ersichtlich, die als Grundlage für zukünftige Nutzungsschwer‐
punkte herangezogen werden können.
Im nächsten Schritt werden die planerischen Rahmenbedingungen innerhalb des Bezirks analysiert
und beschrieben, da sie erheblichen Einfluss auf die gewerblich genutzten Standorte und die nie‐
dergelassenen Betriebe hatten und zukünftig haben werden. Dabei werden neben der historischen
Gewerbeentwicklung und städtebaulichen Strukturen auch die stadtpolitischen Faktoren berück‐
sichtigt.
Im Zusammenhang mit der eingehenden Untersuchung aller planungsrechtlich gesicherten Gewer‐
beflächen werden die maßgeblichen Potenziale für die strategische gewerbliche Entwicklung er‐
mittelt. Damit verbunden ist die Definition von Zielen und Leitlinien der Gewerbeflächenentwick‐
lung, die als konzeptionelle Leitvorstellungen der Attraktivierung und nachhaltigen Stärkung des
Wirtschaftsstandortes Eimsbüttel dienen sollen.
10 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Abschließend werden die planerischen Handlungsfelder herausgearbeitet, die eine Sicherung und
Entwicklung der vorhandenen Gewerbestandorte sowie der zukünftig für Gewerbe nutzbaren Flä‐
chen unterstützen.
Zusammenfassend sind im Anhang einzelne Steckbriefe der Eimsbütteler Gewerbezonen hinsicht‐
lich ihrer Rahmendaten, städtebaulichen Struktur und der Entwicklungsperspektive beschrieben.
Dabei werden auch planerische Maßnahmen zur Aufwertung und ggf. Umstrukturierung von Ge‐
werbeflächen vorgeschlagen.
2. Gesamtstädtische Ziele der Gewerbeflächenentwicklung
Hamburg hat eine gemischte und vielseitige Wirtschaftsstruktur, die als Voraussetzung für ein dau‐
erhaftes Wirtschaftswachstum erhalten bleiben soll. Hamburg ist der Kern einer Metropolregion
mit einer hohen Lebensqualität. Das Arbeitsplatzangebot ist ein wichtiger Faktor der Lebensquali‐
tät. Daher ist die Sicherung bestehender und die Schaffung neuer Arbeitsplätze auch in Zukunft
eine Herausforderung, der sich alle verantwortlichen Akteure stellen müssen.
Trotz eines ‐mit dem wirtschaftlichen Wandel verbundenen‐ wachsenden Anteils des tertiären
Sektors, hat Hamburg einen starken industriellen Kern erhalten. Der produzierende Sektor ist in
der Stadt sowohl mit großen global agierenden Industriebetrieben als auch mit kleinen regional
und lokal agierenden Betrieben vertreten. Er ist ein bedeutender Wirtschaftsfaktor, der Wert‐
schöpfung produziert und Dienstleistungen anzieht und ein wichtiges Fundament für Wissenskom‐
petenz. Er bietet die Chance zur innovativen Weiterentwicklung von Produkten und Dienstleistun‐
gen mit dem Ziel, aus zukunftsfähigen Wertschöpfungsketten am Standort Hamburg ein qualifizier‐
tes Arbeitsplatzangebot zu generieren.
Hamburg sieht deshalb die Synergien zwischen Produktion, Forschung und Entwicklung und
Dienstleistungen als spezifisches Entwicklungspotenzial. Die Stadt wird die größten Standorte des
produzierenden Gewerbes im Hafen, in Finkenwerder, im Industriegebiet Billbrook und am Flugha‐
fen sowie die gewerbliche Nutzung an vielen weiteren Standorten der Stadt sichern und zukunfts‐
und nachfragegerecht entwickeln.
Die Hamburger Wirtschaftspolitik setzt u. a. einen Schwerpunkt auf strategische Wirtschaftsfelder
und Netzwerke in Stadt und Region. Mit seiner Clusterstrategie kann Hamburg in den Bereichen IT
& Medien, Luftfahrt, Logistik und Life Sciences bereits auf große Erfolge verweisen. Diese langjäh‐
rigen Erfahrungen gilt es auch in den jüngeren Clusterinitiativen ‐ Erneuerbare Energien, Kreativ‐
wirtschaft, Gesundheitswirtschaft und Maritimes ‐ zu transportieren. Der Wirtschaftsstandort
Hamburg soll hier seine Wettbewerbsfähigkeit mit anderen Standorten in Deutschland, in Europa
und Weltweit sichern und ausbauen.
Auch künftig soll das Handwerk in der Stadt gute Rahmenbedingungen vorfinden. So ist es im Mas‐
terplan Handwerk zwischen Handwerkskammer und Senat vereinbart. Dazu gehört auch ein aus‐
reichendes Angebot an qualitativ und preislich für Handwerksbetriebe geeigneten Flächen.
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 11
Bei der zukünftigen Entwicklung von Gewerbeflächen und der Unternehmensförderung wird das
Neben‐ und Miteinander von unterschiedlichen Nutzungen in der verdichteten Stadt mit ihrer be‐
grenzten Flächenressource auch aus gesamtstädtischer Sicht abzuwägen sein. Die Veränderung der
Arbeitswelten bieten nicht nur Anlass für Entflechtung und Trennung zwischen Gewerbe und emp‐
findlicher Wohn‐ und Freiraumnutzungen sondern auch Chancen für neue städtische Mischungen.
Diese sollen genutzt werden.
Die künftig verstärkt auf Bestandsentwicklung und Wiedernutzung gewerblicher Flächen ausge‐
richtete Steuerung und Entwicklungsstrategie erfordert eine enge und gute Kommunikation und
Kooperation mit den vorhandenen und ansiedlungsinteressierten Betrieben, um ihren Bedarfen
Rechnung zu tragen.
Die Zuständigkeit für die Betreuung von Unternehmen durch die Wirtschaftsförderung wird in die‐
sem Kontext überprüft und neu geregelt.
Die aus heutiger Sicht zukunftsfähigen gewerblichen Standorte sind zu sichern, nachhaltig zu nut‐
zen und die hiermit verbundenen Umweltbelastungen für die betreffenden Stadträume und Be‐
wohnerschaft zu minimieren. Umnutzungsdruck und Bodenspekulation an diesen Standorten soll
auch durch klare Aussagen des Planungsrechts unterbunden werden. Flächeneffizienz soll in Be‐
standsquartieren und bei neuen Gewerbegebieten aktiv befördert werden. Auch bei hoher Nut‐
zungskonkurrenz sollen stadtverträgliche Gewerbe‐, Produktions‐ und Handwerksbetriebe an in‐
nerstädtischen Standorten gehalten werden.
Historische gewerbliche Standorte, deren Lagequalitäten sich heute für gewerbliche Nutzungen
nicht mehr und für andere Nutzungen aus gesamtstädtischer Sicht besser eignen, sind behutsam
neu zu strukturieren. Für Konversionen mit neuen Nutzungsmischungen gibt es in Hamburg viele
gelungene Beispiele. Zur Zeit wird geprüft, ob bei Umwidmung gewerblicher Ausweisungen die
Wertsteigerungen der Grundstücke auch mit Verpflichtungen zur Kostenbeteiligung an der Ent‐
wicklung anderer Gewerbestandorte verbunden werden können.
Gewerbliche Flächenpotentiale im sensiblen Landschaftsraum sieht der aktuelle Flächennutzungs‐
plan nur an wenigen Standorten vor. Über die Mobilisierung dieser Potentialflächen bzw. neuer
Potentialflächen wird einzelfallbezogen nach gesamtstädtischen Interessen und lokalen Rahmen‐
bedingungen zu entscheiden sein.
Das Angebot an städtischen Gewerbeflächen soll gemäß Vereinbarung im Masterplan Industrie
weiterhin einen jährlichen Vorrat an sofort verfügbaren Flächen von rund 100 ha beinhalten. Dies
ist aktuell gesichert. Die Flächenvorsorge bleibt aber eine wichtige Aufgabe der weiteren Stad‐
tentwicklung.
12 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
3. Gewerbestandort Eimsbüttel – Bestandsanalyse
3.1 Struktur des Bezirks Eimsbüttel
Historie der Gewerbeflächenentwicklung
Die Abgrenzung des Bezirks Eimsbüttel bildet weniger die historisch gewachsenen Zusammenhän‐
ge als vielmehr das verwaltungsbezogene Diskussionsergebnis der Nachkriegszeit ab. Wirtschaft‐
lich gesehen war Eimsbüttel eher schlecht aufgestellt und kaum konkurrenzfähig. Im Gegensatz zu
den anderen Hamburger Bezirken, die durch Häfen sowie wasser‐ und schienenbezogene Indust‐
rien geprägt waren, besaß der Eimsbüttel weder eigene Rohstoff‐Ressourcen noch eine entspre‐
chende infrastrukturelle Anbindung (Tiefwasserhafen, Binnenwasserhafen, Kanäle, Eisenbahn,
Autobahn, Flughafen).
Einziger Standortvorteil bis in die 30er Jahre: die Nähe zum Absatzmarkt, der in Harvestehu‐
de/Rotherbaum gebildet wurde durch das reiche Bürgertum, in Eimsbüttel und Hoheluft durch das
‚mittlere‘ Bürgertum und Arbeiter, in Lokstedt, Niendorf und Schnelsen durch eine Mischung aus
(neu‐) reichen Hamburger Familien und landwirtschaftlich dörflichen Strukturen, in Stellingen und
Eidelstedt aus den Familien der Mitarbeiter der Ottensener und Bahrenfelder Industriebetriebe.
Die baulich‐gewerbliche Struktur ist deshalb von jeher geprägt von mittelständischen quartiersna‐
hen Gewerbebetrieben, die meist in den Hinterhöfen angesiedelt waren, z.T. in sog. ‚Mietfabriken‘.
Beispiele hierfür sind u.a. der Eppendorfer Weg 87a (Mietfabrik), Hoheluftchaussee 95 (Tabakfab‐
rik Von Eicken), Fettstraße 7 (Spiegelfabrik Carl. B. Marcus; Holzbearbeitungsfabrik O. Bauer) Gärt‐
nerstraße 18‐20 (Fassfabrik Traun + Co.), Unnastraße 48 (‚Keimzelle‘ der Chemiefabrik Beiersdorf)
u.v.m.
Ab Mitte der 1930er Jahre entstanden im Zuge der Aufrüstung des Deutschen Reiches an mehreren
Standorten im Bezirk Rüstungsbetriebe, später sogenannte ‚kriegswichtige Betriebe‘ z.B. Valvo in
Lokstedt und die eng damit kooperierenden Forschungsgesellschaft für Elektronik (später Philips‐
Forschungszentrum) an der Vogt‐Kölln‐Straße in Stellingen. Insgesamt handelte es sich um ein
Konzept der Dezentralisierung.
Die gravierendste Änderung, die der Bezirk bezüglich seiner wirtschaftlichen Entwicklung vollzogen
hat, hat weniger mit dem Standort zu tun als mit gesamtgesellschaftlichen Entwicklungen, insbe‐
sondere der dramatischen Zunahme des tertiären Sektors. In Eimsbüttel und Hoheluft‐West ver‐
drängten die Dienstleistungsbetriebe vor allem das produzierende Gewerbe, das sich in den Hin‐
terhöfen angesiedelt hatte.
Größere Gewerbeflächen entstanden im Zuge neuer bzw. ausgebauter Verkehrstrassen in den äu‐
ßeren Stadtteilen in Niendorf, Schnelsen und Eidelstedt, vor allem an den Rändern zu den Bezirken
Altona und HH‐Nord. Eigentlich geplant für mittelständische Handwerksbetriebe, gerieten sie aber
zunehmend unter den Druck von großflächigem Einzelhandel.
Stadträumliche Struktur
Eimsbüttel ist flächenmäßig der kleinste, aber gleichzeitig der am dichtesten besiedelte Bezirk
Hamburgs. Er setzt sich aus neun Stadtteilen zusammen, die jeweils unterschiedliche stadtstruktu‐
relle Merkmale aufweisen. Die innerstädtischen Stadtteile Eimsbüttel, Harvestehude, Hoheluft‐
West, Rotherbaum zählen zu den sehr stark nachgefragten Wohnbereichen, die über hervorragen‐
de Standortqualitäten, attraktive vielfältige Nutzungen und unterschiedliche Arbeitsplatzangebote
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 13
(v.a. im Dienstleistungsbereich) verfügen. Sie weisen eine hohe Bebauungs‐ und Bevölkerungsdich‐
te auf und lassen dementsprechend nur noch begrenzte bauliche und somit auch keine raumgrei‐
fende gewerbliche Entwicklung zu.
Lokstedt und Stellingen können von der Lage fast als zum Kerngebiet zugehörig definiert werden,
unterscheiden sich aber von diesem durch eine sehr heterogene, offenere Bebauungsstruktur. Die
gewerbliche Struktur ist von einer Vielzahl unterschiedlich großer Gewerbeflächen geprägt, die
sich einerseits im Umfeld der großen Verkehrsinfrastrukturen (BAB, Kieler Straße, Bahn) befinden
und andererseits historisch gewachsen sind (z.B. Firma Beiersdorf).
Die äußeren Stadtteile Eidelstedt, Niendorf und Schnelsen in unmittelbarer Nachbarschaft zu
Schleswig‐Holstein haben teilweise noch kleinstädtischen Charakter mit aufgelockerter Bebauung.
Sie weisen stadtteilbezogen einzelne, überwiegend kleinteilige Gewerbestandorte auf. Ausnahme
stellen die Eidelstedter Gewerbeflächen an der Schnackenburgallee dar.
Daraus wird erkenntlich, dass Eimsbüttel tendenziell ein Wohnstandort ist.
Die gewerbliche Struktur ist sehr differenziert zu betrachten. Neben den gemischt genutzten inner‐
städtischen Quartieren, die kleinteilig durch Handwerksbetriebe und Dienstleistungsunternehmen
genutzt werden, befinden sich in Eimsbüttel auch großflächige Gewerbebereiche, die von Weltkon‐
zernen wie die Firma Beiersdorf bestimmt werden.
3.2 Der Wirtschaftsstandort Eimsbüttel
Entwicklung der Gewerbeflächennachfrage im Bezirk
Zu einem Gewerbeflächenentwicklungskonzept für Hamburg und seine Bezirke gehört neben der
Untersuchung des privaten und öffentlichen gegenwärtigen und prognostizierbaren Angebots an
Gewerbeflächen auch die Analyse der aktuellen und zukünftigen Nachfrage nach Gewerbeflächen.
Hier wiederum ist es besonders schwierig, die zukünftige mittelfristige Entwicklung der privaten
Nachfrage nach Gewerbeflächen abzuschätzen. Informationen über schon getätigte Anfragen nach
Erweiterungsflächen wie von Neuansiedlungen von Unternehmen liegen vor, aber über ihre mögli‐
che zukünftige Entwicklung in den nächsten zehn Jahren hängen von außerordentlich vielen Fakto‐
ren ab, die wiederum nicht genau prognostizierbar sind. Genannt seien nur die konjunkturelle
Entwicklung und die Veränderung der Wirtschaftsstruktur. Können auf der gesamtwirtschaftlichen
Ebene hierfür teilweise vorhandene Studien herangezogen werden, so ist dies für ein einzelnes
Bundesland schon sehr viel schwieriger und noch schwieriger für einen Hamburger Bezirk. Not‐
wendig ist aber in jedem Fall, zunächst die Entwicklung in den vergangenen Jahren zu betrachten.
Dies kann erste Anhaltspunkte geben.
Um eine grobe Vorstellung von der Bedeutung des Bezirks Eimsbüttel als Wirtschaftsstandort und
damit seiner Gewerbeflächen zu erhalten, werden hier einige wenige ökonomische Kennziffern
herangezogen.
Diese Daten sollen ermöglichen, die absolute wie relative Stellung der Eimsbütteler Ökonomie und
seiner Gewerbeflächen als Teil der Wirtschaft des Bundeslandes Hamburg und seiner Bezirke über‐
schlägig einzuschätzen. Deshalb werden die genannten Indikatoren nicht nur isoliert für Eimsbüt‐
tel, sondern ebenfalls für die anderen Bezirke sowie für Hamburg insgesamt angegeben. Die Dy‐
namik, d.h. die zeitliche Dimension wird dadurch erfasst, dass die Kennziffern jeweils für verschie‐
dene Zeitpunkte bzw. Zeiträume dargestellt werden.
14 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Unternehmenszahl und Branchenstruktur nach der Handelskammer‐Statistik
Die Anzahl der handelskammerzugehörigen eingetragenen Unternehmen ist in den Bezirken ‐ bis
auf Hamburg‐Mitte ‐ erheblich geringer als die der nicht eingetragenen Unternehmen. Wird die
Entwicklung der Anzahl der eingetragenen Unternehmen in den einwohnerstärkeren Bezirken, d.h.
ohne Bergedorf und Harburg, verglichen, dann hat sich diese Zahl in Eimsbüttel von 2001 auf 2011
um 891 Unternehmen erhöht. Dies ist unter den genannten fünf Bezirken der geringste absolute
Zuwachs. Dies gilt auch für die nicht eingetragenen Unternehmen.
Jahr HH‐Mitte Altona Eimsbüttel HH‐Nord Wandsbek Bergedorf Harburg HAMBURG
insgesamt
2001 17404 6767 6923 7056 7294 1616 2837 49897
2011 24618 10592 7814 8456 8387 1709 2359 64112
Abbildung 1: Anzahl der handelskammerzugehörigen eingetragenen Unternehmen für die Hamburger Bezirke und für Hamburg insgesamt (Quelle: Handelskammer Hamburg)
Jahr HH‐Mitte Altona Eimsbüttel HH‐Nord Wandsbek Bergedorf Harburg HAMBURG
insgesamt
2001 8968 8202 9803 11356 13558 3465 4512 59864
2011 17724 14711 15442 18170 20594 5482 6462 98875
Abbildung 2: Anzahl der handelskammerzugehörigen nichteingetragenen Unternehmen für die Hamburger Bezirke und für Hamburg insgesamt. (Quelle: Handelskammer Hamburg) Anmerkung: Als nichteingetragene kammerzugehörige Unternehmen gelten Gewerbetreibende, die nicht im Handelsregister oder im Genossenschaftsregister eingetragen sind.
Wirtschaftszweige / Branchen Eimsbüttel
2001 Eimsbüttel
2011
HAMBURG insgesamt
2001
HAMBURG insgesamt
2011
Land‐ und Forstwirtschaft, Fischerei 0,54 0,06 0,64 0,08
Produzierendes Gewerbe 7,48 5,40 7,04 6,70
Handel 29,48 21,16 30,83 22,15
Verkehr und Lagerei 5,16 4,67 7,75 8,01
Gastgewerbe 4,50 3,58 4,89 3,80
Information und Kommunikation 6,42 9,23 5,87 7,73
Finanz‐ u. Versicherungsdienstleistungen 4,35 3,29 4,87 3,85
Grundstücks‐ und Wohnungswesen 6,58 5,78 6,06 6,04
Freiberufliche, wissenschaftliche u. technische Dienstleistungen; sonstige wirtschaftl. Dienstl.
31,50 36,93 28,12 32,67
Sonstige Dienstleistungen 4,00 9,90 3,93 8,97
Insgesamt 100,00 100,00 100,00 100,00
Abbildung 3: Übersicht zur Entwicklung der Branchenstruktur im Bezirk Hamburg‐Eimsbüttel und in Hamburg insgesamt für die Jahre 2001 und 2011. Die Zahlen sind Prozentanteile von der jeweiligen Gesamtzahl der handelskammerzugehö‐rigen Unternehmen in Eimsbüttel bzw. in Hamburg insgesamt. (Quelle: Handelskammer Hamburg)
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 15
Insgesamt besitzt Eimsbüttel im Jahre 2001 ‐ eingetragene und nicht eingetragene handelskam‐
merzugehörige Unternehmen zusammen ‐ einen Anteil an den Hamburger Unternehmen in Höhe
von 15,24 Prozent. Die Anzahl der Unternehmen hat sich in Eimsbüttel bis zum Jahr 2011 von
16.726 auf 23.256 erhöht, also um 39 Prozent. In Hamburg insgesamt ist sie von 109.761 auf
162.987 gestiegen, d.h. um 48 Prozent, also stärker als in Eimsbüttel, so dass sich die relative Be‐
deutung Eimsbüttels – gemessen an diesem Indikator – leicht verringert hat. Berücksichtigt man
allerdings die Einwohnerzahl der Bezirke im Verhältnis zu der Unternehmensanzahl, dann liegt
Eimsbüttel bei den nicht eingetragenen Unternehmen nach Hamburg‐Mitte an zweiter Stelle. Bei
den eingetragenen Unternehmen belegt Eimsbüttel dann hinter Hamburg‐Mitte und Altona den
dritten Platz.
Wie in ganz Hamburg lässt sich auch in Eimsbüttel eine starke Tendenz zum tertiären Sektor, insbe‐
sondere zur Dienstleistungsbranche, feststellen. 2011 erreichten die Unternehmen in der Sparte
freiberufliche, wissenschaftliche, technische und sonstige Dienstleistungen 36,93 %, gefolgt vom
Handel mit 21,16 % und sonstigen Dienstleistungen mit 9,90 %.
Unternehmenszahl und Branchenstruktur nach der Handwerkskammer‐Statistik
Die Handwerkskammer unterscheidet bei ihrer Statistik zwischen zulassungspflichtige und zulas‐
sungsfreie Handwerke sowie handwerksähnliche Gewerbe. Die beiden ersten zeigen sehr unter‐
schiedliche quantitative Entwicklungen in den Jahren von 2000 bis 2011 auf. Dies ist in einem er‐
heblichen Maße auf die Reform der Handwerksordnung in 2004 zurückzuführen. In den Jahren
2000 (1977 Betriebe) bis 2003 (1877 Betriebe) sank die Zahl der Handwerksbetriebe in Eimsbüttel
um 5,1 %. Ab dem Jahr 2004 stieg sie jedoch wieder an und 2011 gab es in Eimsbüttel mit 2032
Handwerksbetrieben wieder mehr Betriebe als im Jahre 2000.
Abbildung 4: Vergleich der Prozentanteile der einzelnen Handwerksgewerbe an allen Handwerksgewerben im Bezirk Eimsbüttel für die Jahre 2000 und 2011: EM = Elektro‐ und Metallgewerbe; BA = Bau‐ und Ausbaugewerbe; GKR = Ge‐sundheit, Körperpflege, Reinigung; Holz=Holzgewerbe; BTL= Bekleidung, Textil, Leder; GPK = Glas, Papier, Keramik, sonst.; NMG = Nahrungsmittelgewerbe (Quelle: Handwerkskammer Hamburg)
Die Bedeutung der einzelnen Handwerksbranchen, gemessen an der Zahl der jeweiligen Betriebe,
änderte sich ebenfalls in der Zeitspanne von 2000 bis 2011. Im Jahre 2000 dominierte in Eimsbüttel
das Elektro‐ und Metallgewerbe, gefolgt von der Bau‐ und Ausbaubranche. Sie stellten im Hand‐
werksbereich und als Teil des Produzierenden Sektors damit mehr als die Hälfte aller Handwerks‐
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
35 %
E B GK Holz BTL GPK NMG
2000
2011
16 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
gewerbe in Eimsbüttel (55%). Bis zum Jahre 2011 fiel dieser Prozentsatz auf 46,3 % zurück. Bereits
ab 2006 begann der Bereich Gesundheit, Körperpflege, Reinigung den Handwerkssektor zu domi‐
nieren. Somit fand auch hier eine Trendwende in Richtung Dienstleistungen statt.
Allerdings ist die Dynamik der Strukturveränderung der Branchen verglichen mit denen in anderen
Unternehmenssektoren weniger ausgeprägt. Die Bereiche Elektro‐ und Metallgewerbe und die Bau
‐und Ausbaubranche machen immer noch einen großen Teil des gesamten Handwerkssektors aus.
Betriebsgrößen
Hinsichtlich der Betriebsgrößen liegen Daten der Agentur für Arbeit vor. Sie bildet Betriebsgrößen‐
klassen nach der Anzahl der in den Betrieben sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Die Abbil‐
dung 5 zeigt den prozentualen Anteil für die 13 Beschäftigtengrößenklassen nach Bezirken und für
Hamburg insgesamt.
Wie die Beschäftigtenzahlen zeigen, herrschen in Hamburg insgesamt klein‐und mittelständische
Betriebe mit unter 10 Beschäftigten vor, wobei die Unternehmen mit 1‐3 Beschäftigten stark
überwiegen. In Eimsbüttel liegt der Prozentsatz der klein‐und mittelständischen Unternehmen (0‐
499 Beschäftigte) bei 99,97 %. Großunternehmen weisen mit 0,03 % eine geringe Relevanz auf.
Beschäftigte Altona Bergedorf EimsbüttelHamburg‐Mitte
Hamburg‐Nord
Harburg Wandsbek HAMBURG insgesamt
keine 1,85 1,66 1,49 2,83 1,47 1,60 1,41 1,89
1 ‐ 3 90,80 93,10 92,14 85,39 92,20 92,28 93,17 90,40
4 ‐ 6 4,08 2,29 3,63 5,91 3,15 2,85 2,82 3,97
7 ‐ 9 1,18 1,10 1,03 1,81 1,04 0,87 1,00 1,25
10 ‐ 19 1,21 1,06 1,05 2,07 1,11 1,15 0,96 1,34
20 ‐ 49 0,43 0,36 0,34 0,94 0,44 0,55 0,31 0,53
50 ‐ 99 0,24 0,24 0,12 0,49 0,23 0,37 0,13 0,27
100 ‐ 199 0,16 0,10 0,10 0,32 0,19 0,22 0,12 0,19
200 ‐ 499 0,03 0,04 0,06 0,11 0,07 0,09 0,04 0,07
500 ‐ 999 0,02 0,04 0,03 0,12 0,08 0,02 0,03 0,06
1000 ‐ 4999 0,00 0,00 0,02 0,00
5000 ‐ 9999 0,00 0,01 0,00
10000 und mehr
0,00 0,00
Summe 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
KMU 99,98 99,96 99,97 99,88 99,90 99,98 99,97 99,93
GU 0,02 0,04 0,03 0,12 0,10 0,02 0,03 0,07
Abbildung 5: Prozentualer Anteil der Anzahl der Betriebe nach Beschäftigtengrößenklassen in Hamburg und in seinen Bezirken zum 30. Juni 2010 (Quelle: Agentur für Arbeit)
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 17
Firmeninsolvenzen
Neben der Betriebsgröße und der vorhandenen Unternehmen sind auch die Firmeninsolvenzen
von Interesse. Eimsbüttel nimmt hier bei einem Hamburger Durchschnitt von ‐8 % mit einem Wert
von ‐17 % eine solide Position ein.
Bezirk 1. Halbjahr 2010 1. Halbjahr 2011 Veränderung in %
Altona 90 71 ‐21,1%
Bergedorf 47 30 ‐36,2%
Eimsbüttel 47 39 ‐17,0%
Harburg 45 32 ‐28,9%
Mitte 112 150 33,9%
Nord 74 58 ‐21,6%
Wandsbek 84 79 ‐6,0%
Gesamt 499 459 ‐8,0%
Abbildung 6: Firmeninsolvenzen in Hamburg (Quelle: Bürgel Wirtschaftsinformation aus Abendblatt 08.04.2011 „ Fir‐menpleiten gehen um – 8 % zurück“)
Die quantitative und strukturelle Entwicklung der Unternehmen am Wirtschaftsstandorts Eimsbüt‐
tel in den vergangenen zehn Jahren, die hier nur kursorisch wiedergegeben werden konnte, lässt
sich selbstverständlich nicht einfach linear fortschreiben, um so eine belastbare Prognose für die
Nachfrageseite eines Gewerbeflächenentwicklungskonzept zu erhalten.
3.3 Planerische Rahmenbedingungen
Planungsrechtlich gesicherte Gewerbe‐ und Industriegebiete
Eimsbüttel verfügt über ca. 65 planungsrechtlich gesicherte Industrie‐ und Gewerbeflächen mit
einer Gesamtfläche von ca. 294 ha. Nach absoluten Zahlen besitzt Eimsbüttel im gesamtstädti‐
schen Vergleich damit eine geringe gewerblich nutzbare Fläche. Dies ist einerseits in der geringen
Flächengröße, andererseits durch die hohe Bebauungsdichte und die innerstädtische Lage begrün‐
det. Demgegenüber hat Eimsbüttel in Bezug auf die jeweilige bezirkliche Gesamtfläche einen ver‐
gleichsweise hohen Anteil an Gewerbeflächen.
Nutzung nach HH‐Mitte(in ha)
Altona (in ha)
Eimsbüttel(in ha)
HH‐Nord(in ha)
Wandsbek(in ha)
Bergedorf (in ha)
Harburg (in ha)
Insges. (in ha)
GE (BauNVO) 212,6 158,8 198,8 181,9 404,6 259,9 126,9 1.543,5
GI (BauNVO) 367,6 89,6 62,4 29,9 37,0 89,7 137,9 814,1
I (BPVO) 443,8 74,5 32,2 9,5 25,0 12,8 108,5 706,3
Gesamt 1.024,0 322,9 293,4 221,3 466,6 362,4 373,3 3.063,9
Anteil an Gesamtfläche
9,5 % 4,1 % 5,8 % 3,8 % 3,1 % 2,3 % 3,0 % 4,1 %
Abbildung 7: Planungsrechtlich gesicherte Gewerbeflächen
18 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Die Eimsbütteler Gewerbeflächen bilden verschiedene, räumliche Zusammenhänge und z.T. spezi‐
fischen Nutzungsschwerpunkten ab, wodurch sie auf den Bezirk bezogen in elf verschiedene Ge‐
werbezonen eingeteilt werden können. Diese Gewerbezonen werden im Nachgang in einzelnen
Steckbriefen detailliert beschrieben. Des Weiteren sind sogenannte Streulagen erkennbar, die als
Einzelflächen hinsichtlich ihrer Lage und Nutzung als autarke Gewerbeflächen angesehen werden
können.
Infrastrukturelle Standortfaktoren
Die vorhandenen Gewerbeflächen liegen überwiegend an großen Infrastrukturen. Insbesondere
die Gebiete in Stellingen, Eidelstedt und Schnelsen verfügen durch die Lage an den Autobahnen
BAB 7 und BAB 23 sowie der Anbindung an die gesamtstädtischen Hauptverkehrsstraßen (z.B. B4
und B5) über eine sehr gute Straßenverkehrserschließung und somit auch über die größten Ge‐
werbeflächen im Bezirk Eimsbüttel. Darüber hinaus sind die Gewerbeflächen in Stellingen, Eidels‐
tedt und Schnelsen an das überregionale Schienennetz angebunden. Die östlich gelegenen Gewer‐
begebiete in Lokstedt und Niendorf sind größtenteils an die B 447 (Kollaustraße) und teilweise an
die Güterumgehungsbahn angebunden.
Außerdem befinden sich die Niendorfer und Lokstedter Gewerbeflächen im Umfeld des Hamburger
Flughafens Fuhlsbüttel, wodurch ein großer infrastruktureller Standortvorteil für flughafenaffines
Gewerbe gegeben ist.
Die Universität Hamburg stellt einen weiteren Standortfaktor dar. Seit den 90er Jahren haben sich
in Rotherbaum zahlreiche wissenschaftliche Einrichtungen entwickelt, die – gemessen an der Ge‐
schossfläche – inzwischen mit über 100.000 m² Nutzfläche ca. 50 % der Universität am Standort
ausmacht. Durch den von der Hochschule angestrebten Wissens‐ und Technologietransfer sollen
wirtschaftliche Innovationen und der Praxisbezug des Studiums gefördert werden. Hieraus ergeben
sich für den Gewerbestandort Eimsbüttel u.a. Potenziale zur Rekrutierung von Arbeitskräften oder
Möglichkeiten zur Entwicklung innovativer Technologien.
Begrenzte Flächenverfügbarkeit
Die gesamtstädtische Entwicklung Hamburgs und die damit verbundenen Wachstumseffekte be‐
wirken ein „Zusammenrücken“ der verschiedenen städtischen Nutzungen. Insbesondere die hohe
städtebauliche Dichte und die Attraktivität Eimsbüttels als Wohnstandort fördern den Druck auf
nicht bzw. untergenutzte Flächen, d.h. Gewerbegrundstücke mit niedriggeschossigen Gebäude,
großen Parkplätzen und Lagerflächen stehen einem Nachverdichtungsdruck gegenüber. Im Um‐
kehrschluss sind auch die räumlichen Erweiterungsmöglichkeiten bestehender Gewerbebetriebe
beschränkt oder z.T. gar nicht möglich. Einer darauf folgenden Abwanderung von Unternehmen
muss entgegengewirkt werden.
Liegenschaftsflächen
Der Bezirk Eimsbüttel verfügt aktuell über ca. 10 freie Liegenschaftsflächen, die mit einer Größe
von 0,1 bis 2,0 ha einen insgesamt geringen Flächenanteil an den derzeitig brachliegenden Flächen
haben. Insgesamt beträgt die Größe der freien Liegenschaftsflächen ca. 8 ha.
Die größeren entwickelbaren Gewerbeflächen befinden sich in privater Hand. Der städtische Hand‐
lungsspielraum bei der Koordination und Vergabe von Gewerbeflächen ist demnach begrenzt.
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 19
Gemengelagen
Die vorhandenen Firmen und Unternehmen verteilen sich einerseits auf die planungsrechtlich aus‐
gewiesenen Gewerbeflächen. Andererseits befinden sich insbesondere die klassischen Handwerks‐
betriebe in innerstädtischen Gemengelagen. Durch den hohen Wohnungsdruck in Eimsbüttel ent‐
wickelt sich insbesondere das Kerngebiet nicht nur über seine Grenzen hinaus weiter, sondern
verursacht innerhalb der dicht bebauten Stadtteile auch einen hohen Umnutzungsdruck auf vor‐
handenes Gewerbe. Firmen Insbesondere die vorhandenen Gemengelagen von Wohnbereichen
und Handwerksbetrieben in den innenstadtnahen Lagen sind gefährdet. Die Umsetzung des städ‐
tebaulich nachhaltigen Ziels von Wohnen und Arbeiten in gemischt genutzten Quartieren wird da‐
durch erschwert.
Eine besonders erwähnenswerte gewerbliche Typologie sind die Gewerbehöfe, die vor allem in den
Blockinnenbereichen der innerstädtischen Lagen zu finden sind. Diese liegen meist in bzw. direkt
neben planungsrechtlich ausgewiesenen Misch‐ und Wohngebieten und verdeutlichen die Situati‐
on der Gemengelagen aus Wohnen und Arbeiten.
Als klassischer Gewerbehof ist die rückwärtige Bebauung der Gärtnerstraße 18 zu sehen. Die Nut‐
zungen zeigen eine Mischung aus klassischen Handwerksbetrieben (z.B. Schlosserei, Kfz‐, Fahrrad‐
Werkstatt), Dienstleistungsunternehmen aus der Kreativbranche (Werbung, Modeagentur) sowie
einem Großhändler (Mode). In vielen anderen Gewerbehöfen finden sich vermehrt Dienstleis‐
tungsunternehmen, die das klassische Handwerk „verdrängt“ haben.
Die Lage der bestehenden Handwerksbetriebe verdeutlicht, dass das Handwerk im Eimsbütteler
Kerngebiet sehr verstreut und meist in der gewachsenen Nachbarschaft zu Wohnnutzungen liegt.
20 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Abbildung 8: Gewerbeflächen nach BPVO und BauNVO(grau) und die Lage der Handwerkbetriebe (rot) in Eimsbüttel
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 21
4. Entwicklungsflächen
4.1 Einordnung der gewerblichen Flächen
Bei den im Bezirk Eimsbüttel vorhandenen Gewerbeflächen handelt es sich historisch bedingt zu‐
meist um – im gesamtstädtischen Vergleich – kleinere Einheiten. Aus diesem Grund wird mit die‐
sem Gewerbeflächenkonzept das Ziel verfolgt die einzelnen Gewerbeflächen nach inhaltlichen so‐
wie räumlichen Gemeinsamkeiten in sogenannten Gewerbezonen zusammenzufassen.
Nur solche Flächen, die keine inhaltlichen und räumlichen Bezüge haben, werden als Streu‐ bzw.
Einzelflächen klassifiziert.
Die meisten der 69 einzelnen planungsrechtlich gesicherten Gewerbe‐ und Industrieflächen wer‐
den in insgesamt 11 Gewerbezonen zusammengefasst. Von den nicht dabei berücksichtigten Flä‐
chen werden 7 als Streu‐ bzw. Einzelflächen aufgenommen und dargestellt. Weiterhin bleiben da‐
bei 7 Flächen (Eidelstedt9, Eimsbüttel31/Rotherbaum8, Schnelsen23, Schnelsen63, Schnelsen68,
Stellingen51/Lokstedt51) unberücksichtigt, da diese entweder zu klein, mit fremdartiger Dauernut‐
zung (z.B. Hotel) belegt oder sich derzeit in Umwandlung befinden.
Gewerbezonen
Die eingeführten Gewerbezonen sollen die bestehenden planungsrechtlich gesicherten Gewerbe‐
und Industrieflächen des Bezirks Eimsbüttel sinnvoll zusammenführen und unterteilen. Mit Hilfe
dieser Gewerbezonen sollen die Einzelflächen aufgewertet und von einer Einzelbetrachtung auf
eine Gesamtbetrachtung abgehoben werden.
Insofern bilden die Gewerbezonen auch die Basis des Eimsbütteler Gewerbeflächenentwicklungs‐
konzepts. Auf dieser Ebene erfolgt zudem eine übergreifende Bedeutungszuordnung der einzelnen
Gewerbezonen für die gesamtstädtische Ebene. Die aufgeführten Gewerbezonen mit ihrer Zusam‐
mensetzung, der Charakteristik sowie den enthaltenen Entwicklungsflächen werden in den nach‐
folgenden Steckbriefen detailliert beschrieben und analysiert.
Als Gewerbezonen werden beschrieben:
01 Lokstedt / Hoheluft‐West 02 Waterloohain 03 Stellingen Süd / Langenfelde 04 Stellingen West 05 Nedderfeld / Papenreye 06 Niendorf – Hinschkoppel 07 Niendorf – Krähenweg 08 Niendorf – Vierenkamp 09 Eidelstedt – Holsteiner Chaussee 10 Schnelsen West 11 Schnelsen – Modezentrum
Die Größe der einzelnen Gewerbezonen variiert stark nach Lage und Anzahl der zusammengefass‐
ten Gewerbeflächen. Die Gewerbezonen lassen sich der Größe nach in drei Kategorie einteilen,
fünf Gewerbezonen haben eine zusammengefasste Fläche zwischen 2 ha und 13 ha, fünf weitere
eine Fläche zwischen 23 ha und 43 ha und eine Gewerbezone eine Fläche von 82 ha.
22 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Abbildung 9: Gewerbeflächen in Eimsbüttel – Gewerbezonen („zusammenhängende“ Gewerbeflächen) und Streuflächen
Gewerbezonen
Streuflächen
von gesamtstädtischer Bedeutung
z.T. von gesamtstädtischer Bedeutung
Aktuelle Bebauungsplanverfahren mit geplanter Gewerbeflächenausweisung
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 23
4.2 Steckbriefe
Die Steckbriefe der einzelnen Gewerbezonen werden nachfolgend hinsichtlich verschiedener Pla‐nungsparameter untersucht und beschrieben:
Rahmendaten:
Gebietsgröße
Fläche mit gesamtstädtischer Bedeutung
Planungsrecht
Darstellung im Flächennutzungsplan
geltendes Planungsrecht:
Planungsrechtliche Festsetzungen
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung
Gebietscharakter
Städtebauliche Struktur
Flächenausnutzung
Erschließungsqualität
Typologie
Geschossigkeit
Entwicklungsperspektive
Problemlagen
Entwicklungsperspektive
Entwicklungsflächen
Ziele / Handlungsschritte
Die Plandarstellungen zeigen jeweils einen Lageplan mit Abgrenzung der Gewerbe ausweisenden Bebauungsplangebiete, einen Lageplan mit Kennzeichnung der tatsächlichen Nutzung sowie ein Luft‐bild der Gewerbezone, meist in etwas größerem Ausschnitt.
Industrie und Gewerbe Handel und Dienstleistung
Legende der ALKIS‐Darstellungen
24 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
01 Lokstedt / Hoheluft‐West
Rahmendaten
Gebietsgröße(brutto): 31,3 ha
Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:
ja
Planungsrecht
Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen, Gemischte Bauflächen
geltendes Planungsrecht: Hoheluft‐West 4 / Hoheluft‐Ost 7, Hoheluft‐West 5, Lokstedt 16, Lokstedt 17, Lokstedt 38 / Hoheluft‐West 11, Lokstedt 44, Lokstedt 46 / Hoheluft‐West 12, BSP Eimsbüttel‐Hoheluft‐West, BSP Niendorf‐Lokstedt‐Schnelsen
Festsetzungen: GE II‐VII , GRZ 0,6‐1,0 , GFZ 1,2‐2,4 , TRH 8,0 m, einschränkende Festsetzungenvorhanden;
Industriegebiet (BS)
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung: verschiedene Gewerbe‐ und Dienstleistungsbetriebe, Gewerbehöfe, Firmensitz Beiersdorf mit Büronutzung und klassischem Produktionsgewerbe, Polizei, vereinzelte Fremdnutzungen (Wohnen, Einzelhandel)
Gebietscharakter: einerseits große, z.T. klassische Gewerbegebiete mit einer Mischung aus mehr‐geschossigen Bürogebäuden und Hallenstrukturen, andererseits gemischte Strukturen, die dienstleistungs‐ und handwerksbezogene Gewerbehöfe und eine Mischung aus Wohnen und Arbeiten aufweisen. Da nahezu alle Nutzungen zu den allgemein in Gewerbegebieten zulässigen Nutzungen zählen, kann im planungsrechtlichen Sinn nicht von einer Überfor‐mung gesprochen werden. Die vereinzelten Fremdnutzungen (Wohnen, Ein‐zelhandel) beeinflussen diesen Eindruck nur marginal.
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 25
Lokstedt / Hoheluft‐West 01
Städtebauliche Struktur: heterogen, Die Strukturierung/ Parzellierung innerhalb des Gebiets entspricht weitgehend den Gegebenheiten in der Umgebung. Ausnahme sind die z.T. sehr großen Baukörper nördlich und südlich der Troplowitzstraße sowie südlich der Quick‐bornstraße, deren Struktur sich wesentlich vom städtebaulichen Umfeld ab‐hebt. In dem durch Wohn‐ und Mischgebietsstrukturen geprägten Stadtbereich, in dem die Blockinnenbereiche zum Teil gewerbliche Nutzungen aufweisen, pas‐sen sich die einzelnen Gewerbegebiete in die vorherrschende stadträumliche Typologie ein.
Flächenausnutzung: Die Bebauungsdichte ist sehr unterschiedlich zu bewerten. Während der Ge‐werbehof nördlich der Gärtnerstraße eine geringe Dichte aufweist, sind die Flächen westlich und östlich der Stresemannstraße sehr dicht bebaut.
Erschließungsqualität: Die Gebiete liegen teilweise an gut ausgebauten Straßen (z.B. Troplowitzstra‐ße), die auch für Schwerlastverkehr geeignet ist. Andere Flächen (z.B. Quick‐bornstraße) liegen in Wohngebieten mit entsprechend dimensionierten Stra‐ßen. Einige Gewerbeflächen liegen im Blockinnenbereich (z.B. die Gewerbehöfe), welche nur über Tordurchfahrten oder enge Einfahrten zu erreichen sind und z.T. geringe Rangierflächen aufweisen.
Typologie: mehrgeschossige Bürogebäude, Hallenstrukturen, Gewerbehöfe, Backsteinge‐bäude unterschiedlichen Baualters (z.T. denkmalgeschützt)
Geschossigkeit: überwiegend II‐III, stellenweise auch bis VII Geschosse
Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)
26 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
01 Lokstedt / Hoheluft‐West
Entwicklungsperspektive
Problemlagen: Gemengelagen bzw. Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe, v.a. in Ge‐werbehöfen; begrenzter Entwicklungsraum
Entwicklungsperspektive:
Größere Flächen werden durch etablierte gewerbliche Nutzer in Anspruch genommen, deren Verbleib für den Wirtschaftsstandort Hamburg von großer Bedeutung ist. Daher besteht derzeit und auch perspektivisch kein Handlungs‐bedarf zur Nutzungsänderung des Gebiets. In Teilbereichen ist die bauliche Dichte im Vergleich zum Umfeld sehr niedrig. Es bieten sich daher z.T. Nachverdichtungspotenziale bzw. auch Möglichkeiten einer Nutzungsänderung, um den einzelnen städtebaulichen Qualitäten ge‐recht zu werden. Denkbar ist in diesen Bereichen (z.B. zw. Hoheluftchaus‐see/Wrangelstraße) die langfristige Entwicklung durch eine Mischgebietsaus‐weisung, welche die vitalen Gewerbehöfe und die anderen gewerblichen Nut‐zer in den Hinterhöfen nicht gefährdet und bspw. durch eine höhere mögliche Geschossigkeit Entwicklungsperspektiven bietet. Die vorhandenen Nutzungen wären im Rahmen eines MI zulässig und sollten am Standort dementsprechend planungsrechtlich abgesichert werden, um die besondere Qualität eines engen Nebeneinanders von Wohnen und Arbeiten zu erhalten. Alle Flächen befinden sich in Privateigentum. Die kleinen, verstreuten städtischen Flächen sind ver‐kauft bzw. disponiert. Die Schul‐ und Sportflächen sind nicht entbehrlich. Durch die innerstädtische Lage besteht grundsätzlich ein Umnutzungsdruck in Richtung Wohnungsbau.
Entwicklungsflächen: keine Brachflächen vorhanden; Entwicklung nur durch Umstrukturierung bzw. Neuordnung möglich, z.B. zwischen Wrangelstraße u. Hoheluftchaussee
Ziele / Handlungsschritte: ‐ planungsrechtliche Standortsicherung durch Aktualisierung des Planrechts‐ Stärkung und Sicherung der gesamtstädtisch wichtigen Firmenstandorte, der kleinteiligen Gewerbehofstrukturen und der ansässigen Handwerksbetriebe
‐ Nachverdichtungspotenziale in weniger dicht bebauten Bereichen prüfen ‐ Erhalt eines verträglichen Nebeneinanders von Arbeiten und Wohnen
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 27
Waterloohain 02
Rahmendaten
Gebietsgröße(brutto): 2,0 ha
Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:
nein
Planungsrecht
Darstellung im FNP: Gemischte Bauflächen
geltendes Planungsrecht: D 237;
Im Verfahren : Eimsbüttel 35 (Stand: im Feststellungesverfahren)
Festsetzungen: GEe III‐V , GRZ 0,6, einschränkende Festsetzungen vorhanden
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung: Kreativwirtschaft, Tankstelle
Gebietscharakter: Gewerbegebiet (Kreativwirtschaft):Alle im Gebiet vorhandenen Nutzungen sind regelhaft in einem Gewerbegebiet zulässig. In einem durch Wohn‐ und Mischgebietsstrukturen geprägten Stadt‐bereich, in dem die Blockinnenbereiche zum Teil gewerbliche Nutzungen auf‐weisen, passt sich das Gewerbegebiet in die vorherrschende stadträumliche Typologie ein.
28 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
02 Waterloohain
Städtebauliche Struktur: Die Strukturierung / Parzellierung ist im Vergleich zu den Gegebenheiten im südlichen Umfeld großflächiger, wegen der Lage im Blockinnenbereich aber von den Straßenräumen aus kaum wahrnehmbar.
Flächenausnutzung: Der bebaute Blockinnenbereiche spiegelt die Bebauung der Umgebung wieder, geringe Dichte im Bereich der eingeschossigen Hallen.
Erschließungsqualität: Das Gebiet liegt unmittelbar am Doormannsweg und könnte auch über diesen erschlossen werden. Derzeit erfolgt die Erschließung jedoch über einen Stich von der Waterloostraße aus, die eine schmale Wohnstraße (mit Kopfsteinpflas‐ter) ist. Die Erschließung innerhalb des Gewerbegebiets ist auch für größere Fahrzeuge ausreichend dimensioniert.
Typologie: Bürogebäude und Hallen
Geschossigkeit: I ‐ V
Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 29
Waterloohain 02
Entwicklungsperspektive
Problemlagen: ‐ z.T. geringe Flächenausnutzung‐ Haupterschließung durch Wohnquartier (Waterloostraße/ ‐hain)
Entwicklungsperspektive:
Angesichts des existenten Clusters aus Dienstleistungsbetrieben der Kreativ‐wirtschaft, von dem kaum Belastungen für die umgebende Bebauung ausge‐hen, sollte das Gewerbegebiet für diese Art von Betrieben erhalten bleiben. Am Standort können die spezifischen Anforderungen der Arbeitnehmer befrie‐digt werden (weiche Standortfaktoren wie soziale und gastronomische Infra‐struktur). Der mit eingeschossigen Hallenstrukuren bebaute Teil am Doormannsweg könnte angesichts der zentralen und nachgefragten Lage in der Stadt perspek‐tivisch neu organisiert werden, um die Bebauungsdichte dem Standort ange‐messen zu erhöhen. Die planungsrechtliche Voraussetzung wird durch den Bebauungsplan Eimsbüttel 35 bereits geschaffen. Das eingeschränkte Gewer‐begebiet sichert die Nutzungen entsprechend ab. Das angrenzende Mischge‐biet bietet Spielräume für die Kreativwirtschaft.
Entwicklungsflächen: 0,2 ha Tankstelle (PAUL ‐ privat, verfügbar nach 2016)
Ziele / Handlungsschritte: ‐ Sicherung des Standortes‐ Erhalt der bestehenden Nutzung
30 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
03 Stellingen Süd / Langenfelde
Rahmendaten
Gebietsgröße(brutto): 33 ha
Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:
Nein
Planungsrecht
Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen, Gemischte Bauflächen, Wohnbauflächen
geltendes Planungsrecht: Eimsbüttel 29 / Stellingen 57, Stellingen 1, Stellingen 2, Stellingen 3, Stellingen 6, Stellingen 7, Stellingen 13, Stellingen 21, Stellingen 23, Stellingen 29, Stellin‐gen 36, Stellingen 40
Festsetzungen: GI , BMZ 0,6 , TRH 12,0 m
GE, I‐VIII , GRZ 0,6‐0,8 , GFZ 0,6‐2,2 , TRH 6‐15m bzw. GH 6‐18m , tlw. GF 22.400 qm, einschränkende Festsetzungen vorhanden (räumlich beschränkt)
Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 31
Stellingen Süd / Langenfelde 03
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung: Produktionsbetriebe, Fachhändler, Gewerbehöfe, Büronutzungen, Einzelhan‐del, Tankstellen, Wohnen
Gebietscharakter: Es gibt viele Bereiche mit klassischen Gewerbebetrieben. In Teilbereichen sind nahezu alle Nutzungen in Gewerbegebieten allgemein zulässig, was den Anteil an Fremdnutzungen begründet (Wohnen, Einzelhandel ‐ z.B. entlang Kieler Straße, Alter Weg). In der Örtlichkeit ist trotz der vorhan‐denen Fremdnutzungen insgesamt der Charakter der Gewerbegebiete erkenn‐bar.
Städtebauliche Struktur: Die Strukturierung/ Parzellierung innerhalb der Gebiete ist aufgrund der unter‐schiedlichen Bebauung und der differenzierten Umgebung sehr unterschiedlich zu bewerten.
Flächenausnutzung: Die Flächenausnutzung innerhalb der Gebiete ist aufgrund der unterschiedli‐chen Bebauung sehr unterschiedlich zu bewerten.
32 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
03 Stellingen Süd / Langenfelde
Erschließungsqualität: Die einzelnen Flächen liegen unmittelbar an oder in der Nähe der Kieler Straße, die gut ausgebaut und auch für Schwerlastverkehr geeignet ist. Gleiches gilt für die ebenfalls gut ausgebauten Straßen Holstenkamp und Volksparkstraße. Zudem befindet sich die Autobahnauf‐ und ausfahrt HH‐Stellingen in den nörd‐lichen Bereichen in sehr naher Entfernung. Die Gewerbehöfe (z.B. Alter Weg) sind teilweise eng und nicht für Schwerlast‐verkehr geeignet. Engstellen sind z.T. die Wohnbereiche, deren Straßen schmal sind und zudem intensiv durch ruhenden Verkehr in Anspruch genommen werden.
Typologie: großflächige, meist niedriggeschossige Produktions‐, Lager‐ und Verkaufshal‐len, Gewerbehöfe, mehrgeschossige Bürogebäude, Wohngebäude
Geschossigkeit: I‐V, je nach Nutzung und Lage
Entwicklungsperspektive
Problemlagen: Fremdnutzungen: insbesondere die Einzelhandelsbetriebe entlang der Kieler Straße nehmen große Gewerbeflächen in Anspruch; benachbarte und eindrin‐gende Wohnbebauung stellt Einschränkungen in der Nutzungsintensität der Gewerbeflächen dar.
Entwicklungsperspektive:
Der Stadtbereich stellt sich insgesamt als sehr heterogen dar. Das gesamte städtebauliche Umfeld ist durch eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe geprägt. Auch innerhalb der Gewerbegebiete befinden sich vereinzelt Wohn‐nutzungen, sodass die innerstädtischen Flächen auch für andere Nutzungen, insbesondere Wohnen, interessant erscheinen. Vor allem in der Frühlingsstra‐ße und am Alten Weg, wo zudem die Standortqualitäten für Gewerbe nicht ideal erscheinen (v.a. wegen Erschließung), ist grundsätzlich die Entwicklung von Mischgebieten denkbar. Die vorhandenen Verkehrsinfrastrukturen bergen dabei erhebliche Lärmkonflikte zur vorhandenen Wohnbebauung. Standort‐spezifische Entwicklungen müssen darauf angepasst werden. Die vorhandenen Gewerbenutzungen stellen durch die Lage im Umfeld der Kieler Straße und der S‐Bahn‐Trasse eine standortadäquate Nutzung dar. Die‐ser Standortvorteil hat jedoch die stellenweise Infiltrierung von Einzelhandel begünstigt und hindert die Ansiedlung von Gewerbebetrieben. Hier können zukünftig die Steuerungsmöglichkeiten des Eimsbütteler Einzelhandelskon‐zepts genutzt werden.
Entwicklungsflächen: ca. 6,9 ha mit Umstrukturierungs‐ bzw. Nachverdichtungspotenzial (Alter Weg + Holstenkamp)
Ziele / Handlungsschritte: Da ein Großteil der Flächen durch etablierte Bestandsnutzer in Anspruch ge‐nommen wird, vital ist und die derzeitigen Nutzer kein Konfliktpotenzial im Hinblick auf die angrenzende Wohnnutzung darzustellen scheinen, besteht kein akuter Handlungsbedarf. Dennoch sind folgende Schritte denkbar: ‐ Sicherung und Stärkung der vorhandenen Gewerbeflächen und Gewerbehöfe, z.B. durch Anpassung des Planrechts
‐ Stärkung der vorhandenen Betriebe ‐ Etablierung gewerblicher Nutzungen an der lärmbelasteten Kieler Straße ‐ perspektivische Prüfung einer differenzierteren Nutzungsteilung in Gewerbe‐gebiet, Mischgebiet und Wohngebiet
‐ Stapelung von Nutzungen, soweit sinnvoll bzw. ökonomisch tragbar ‐ effizientere Flächennutzung ‐ Kieler Straße: Erhalt der gewissen Nahversorgungsfunktion, dennoch langfris‐tige Rückbildung von zentren‐ und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel zugunsten gewerblicher Nutzungen
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 33
Stellingen West 04
Rahmendaten
Gebietsgröße(brutto): 82 ha
Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:
Ja
Planungsrecht
Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen
geltendes Planungsrecht: Eidelstedt 4, Eidelstedt 5 / Bahrenfeld 28, Eidelstedt 5 (im Verfahren), Stellin‐gen 4, Stellingen 8, Stellingen 63 – Eidelstedt 70 (im Feststellungsverfahren), Baustufenplan Eidelstedt
Festsetzungen: GI , GRZ 0,7 ‐ 0,8 , BMZ 7,0 ‐ 9,0 , GH 23m bzw. TRH 7‐20m;
GE III‐VI, GRZ 0,6 ‐ 0,8, GFZ 1,2‐2,0, TRH 12,0 m;
Industriegebiet (BSP)
34 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
04 Stellingen West
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung: Logistik, Gewerbehöfe, Großhandel, Handwerk, Dienstleistung, Büros, Produk‐tion, großflächiger Einzelhandel (Kieler Straße)
Gebietscharakter: Ein Großteil der vorhandenen Nutzungen gehört zu den allgemein in Gewerbe‐bzw. Industriegebieten zulässigen Nutzungen. Dennoch sind Bereiche zwi‐schen Bahnlinie und Kieler Straße mit Fremdnutzungen durchsetzt, wodurch insbesondere an der Kieler Straße eine starke Überformung durch Einzelhan‐delsnutzungen besteht.
Städtebauliche Struktur: Die Strukturierung/Parzellierung innerhalb des Gebiets ist großflächiger als im Umfeld und grenzt sich von diesem deutlich ab. Lediglich südwestlich (Stadtteil Bahrenfeld) befinden sich ähnlich großflächige Strukturen.
Flächenausnutzung: Die Flächen sind intensiv genutzt, so dass es nicht möglich ist, sie effektiver zu organisieren/ dichter zu bebauen. Es befinden sich nur wenige Brachen im Gebiet.
Erschließungsqualität: Das Gebiet liegt zum Teil an der gut ausgebauten und uneingeschränkt für den Schwerlastverkehr geeigneten Kieler Straße. Die Autobahnauf‐ und ausfahrt HH‐Stellingen befindet sich unmittelbar südlich. Auch die Straßen innerhalb des Gebiets sind gut ausgebaut.
Typologie: zumeist großflächige und z.T. sehr hohe Hallenstrukturen. Vereinzelt sind Bü‐rogebäude vorhanden. Zudem gibt es einen kleinteilig strukturierten Gewer‐behof.
Geschossigkeit: überwiegend I ‐ II, teilweise V‐geschossig
Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 35
Stellingen West 04
Entwicklungsperspektive
Problemlagen: Verdrängung durch Fremdnutzungen (insbesondere Einzelhandel)
Entwicklungsperspektive:
Die Standortqualitäten für Gewerbe sind gut. Das Gebiet wird auch langfristig für diese Nutzung erhalten bleiben.
Entwicklungsflächen: Ottensener Straße: 0,5 ha (FHH) ab 2015
Ziele / Handlungsschritte: ‐ Die Gebiete werden vollständig durch etablierte Nutzer in Anspruch genom‐men und sollten diesen auf Grund der sehr guten planerischen Rahmenbe‐dingungen auch langfristig weiter zur Verfügung stehen und nachhaltig ge‐stärkt werden. Aus diesem Grund wird aktuell der Bebauungsplan Eidelstedt 5 geändert, um die rein gewerbliche Nutzbarkeit zu sichern.
‐ bei Reduzierung der Bahnflächen mögliche Gewerbegebietserweiterung prü‐fen
‐ aufgrund der Fluglärmzonen: Prüfung von Umwandlungsmöglichkeiten von Wohnflächen in Gewerbe
‐ Stellinger Hof: Langfristig Rückbildung von Nahversorgungs‐ und zentrenrelevantem Einzelhandel zugunsten von gewerbliche Nutzungen so‐wie Ausbau von Einzelhandelsangeboten mit nicht zentrenrelevantem Haupt‐sortiment
36 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
05 Nedderfeld / Papenreye
Rahmendaten
Gebietsgröße(brutto): 43,1 ha
Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:
Ja, in Teilen
Planungsrecht
Darstellung im FNP: Wohnbauflächen, Gewerbliche Bauflächen, Grünflächen
geltendes Planungsrecht: Baustufenplan Niendorf‐Lokstedt‐Schnelsen, Lokstedt 4, Lokstedt 58, Niendorf 3, Niendorf 70,
im Verfahren: Niendorf 90, Niendorf 91
Festsetzungen: Industriegebiet (BSP) ;
GE I‐IV , GRZ 0,5‐1,0 , GFZ 0,6‐2,4 ;
räumlich beschränkte Ausschlüsse vorhanden
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung: Betriebe der Kfz‐Branche („Automeile“ am Nedderfeld), Berufsfachschule für Physiotherapie des UKE; Gewerbehof (heterogene Nutzungsmischung aus Büro, Dienstleistung und Handwerk am Lokstedter Steindamm); teilweise Wohnen (Rütersbarg); Büro, Dienstleistung, Kleingewerbe, Einzelhandel, ein großflächiger Großhandelsbetrieb, Wohnen, Tennisplätze, Kleingartenanlage, Behelfsheimen, Brachfläche (Schmiedekoppel)
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 37
Nedderfeld / Papenreye 05
Gebietscharakter: Ein Großteil der vorhandenen Nutzungen ist regelhaft in einem Gewerbegebiet zulässig. Fremdnutzungen wie Wohnen und (Fach‐) Einzelhandel sind nur in geringem Umfang vorhanden; insgesamt überwiegen gewerbliche Betriebe, insbesondere der Kfz‐Branche; Am Rütersbarg ist eine heterogene Nutzungsmischung aus Büro, Dienstleistung und Wohnen vorzufinden. Stark überformtes Gebiet an der Schmiedekoppel, da viele Bereiche eher fremdgenutzt wirken.
Städtebauliche Struktur: An der Kollaustraße sind die Parzellen durchschnittlich etwas größer als jene im wohnbaulich geprägten Umfeld. Allerdings sind auch kleine Parzellen vor‐handen. An der Papenreye hebt sich nur der großflächige Einzelhandel im Osten deut‐lich von der umgebenden Größenstruktur ab. Die Strukturierung des Gewerbehofs ist etwas kleinteiliger als im Umfeld, aber spiegelt die heterogene Struktur der Umgebung wieder. Die übrigen Bereiche entsprechen weitgehend den Gegebenheiten im Umfeld.
Flächenausnutzung: unterschiedlich:Aufgrund der flächigen Anlagen ist die Dichte am Nedderfeld im Vergleich zum westlichen und südlichen Umfeld als hoch einzustufen. Am Offakamp deutlich lockerere Bebauung. Papenreye: im Vergleich zum Umfeld eher hoch (Geschossigkeit bis VI, durch‐schnittlich II‐III, statt I‐II). Zudem sind die Baukörper flächiger als im Umfeld. Schmiedekoppel: insgesamt eher niedrig In den anderen Bereichen ist die Bebauungsdichte insgesamt mit den Gege‐benheiten im Umfeld vergleichbar.
Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)
38 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
05 Nedderfeld / Papenreye
Erschließungsqualität: Die Erschließungsqualität der unmittelbar an Offakamp und Nedderfeld liegen‐den Flächen ist gut und auch für Schwerlastverkehr geeignet, die rückwärtigen Bereiche (ehem. Recycling‐ und Betriebshof) sind eher mäßig über einen schmalen Stich erschlossen. Die Bereiche an der Kollaustraße sind durch diese sehr gut erschlossen. Aller‐dings sind Abbiegevorgänge von der stadtauswärts führenden Fahrspur in das Gebiet nur eingeschränkt möglich. Am Rütersbarg eher schlecht, da das Gebiet innerhalb eines durch Wohnen geprägten Bereichs mit entsprechend dimensionierten Straßen liegt. Die Papenreye ist gut ausgebaut. Die rückwärtig liegenden Sportplätze und der Bereich Bekstück werden jedoch über das südlich angrenzende Wohngebiet erschlossen. In diesem Bereich ist die Erschließungsqualität daher als nicht gut zu bewerten. Der Gewerbehof liegt unmittelbar am Lokstedter Damm. Die Erschließung erfolgt jedoch über einen Stich, der für Schwerlast‐Verkehr oder größere Fahr‐zeuge nicht ausreichend dimensioniert ist. Die Schmiedekoppel, die der Erschließung rückwärtiger Bereiche dient, ist gut ausgebaut.
Typologie: unterschiedlich:
kleinteiliger Gewerbehof; großflächige Bereiche an Papenreye (Einzelhandels‐betrieb) und Nedderfeld (Werkstätten und großen Hallen mit Ausstellungsflä‐chen)
Geschossigkeit: I ‐ IV
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 39
Nedderfeld / Papenreye 05
Entwicklungsperspektive
Problemlagen: ‐ Nebeneinander von Wohn‐ und Gewerbegebieten (insbesondere am Offakamp)
‐ das Gebiet westlich der Kollaustraße befindet sich z.T. im Überschwem‐mungsgebiet der Kollau und wird von einer Hochspannungsleitung gequert
‐ Brachflächen
Entwicklungsperspektive:
Die Gebiete Papenreye, Kollaustraße und Rütersbarg werden überwiegend durch gewerbliche Nutzer in Anspruch genommen und sollten auch in Zukunft diesen Nutzern zur Verfügung stehen. Am Offakamp sollte die ausgewiesene Gewerbefläche einer neuen gewerbli‐chen Nutzung zugeführt werden. Die südliche Fläche an der Schmiedekoppel sollte eher als Reserve dienen, die erst bei einem Bedarf, der an anderer Stelle nicht gedeckt werden kann, akti‐viert wird. Auch die derzeitige teilweise Nutzung als Kleingartenanlage er‐scheint angesichts der Standortqualitäten des Umfelds (Prägung durch Wohnen und Grün) sinn‐voll und könnte auf die Brachflächen ausgedehnt werden. Durch die Bebauungspläne Niendorf 90, Niendorf 91 und den Senatsplan Loks‐tedt 52 / Eppendorf 9 / Groß Borstel 11 werden neue Gewerbeflächen entwi‐ckelt und bestehende gesichert, im Gebiet Niendorf 90 insbesondere für flug‐hafenaffines Gewerbe.
Entwicklungsflächen: ‐ Schmiedekoppel: 1,5 ha Kleingärten (PAUL ‐ davon 0,8 ha FHH); 2,1 ha Brach‐fläche (PAUL ‐ privat); untergenutzte Flächen des Autohändlers;
‐ Offakamp: 2 ha ‐ ehem. Stadtreinigung (PAUL ‐ FHH); ‐ Papenreye: 0,9 ha Tennisanlage (PAUL ‐ privat); 2,0 ha zw. Papenreye/Vogt‐Cordes‐Damm (PAUL ‐ FHH); 1,0 ha südlich Vogt‐Cordes‐Damm (PAUL ‐ pri‐vat);
‐ Bereich zwischen Bekstück und Willhoop ist deutlich untergenutzt; ‐ einige (Büro‐) Leerstände
Ziele / Handlungsschritte: ‐ Bebauungsplanverfahren Niendorf 90 und Niendorf 91 fortführen ‐ Nachnutzung der Stadtreinigungsfläche (Offakamp) voranbringen, d.h. Konk‐retisierung des Modellprojekts durch Ausschreibung eines Gewerbe‐ und Handwerkerhofs
‐ Aktivierungsstrategien für die untergenutzten Bereiche bzw. teilweise leer‐stehenden Gebäude
‐ Sicherung und Stärkung der vorhandenen Gewerbebetriebe ‐ langfristige Sicherung eines konfliktarmen Nebeneinanders von Wohnen und Gewerbe, z.B. Planrechtsänderung von Industriegebiet (BPVO) zu Gewerbe‐gebiet (BauNVO)
‐ Konkretisierung des FNP westlich der Kollaustraße („gewerbliche Nutzung“) durch Planrechtschaffung und Konkretisierung der Gewerbeflächenabgren‐zung
‐ Weiterentwicklung als spezialisierter Sonderstandort ‚Automeile’ Nedderfeld ‐ Langfristig Rückbildung zentrenrelevanter Hauptsortimente ‐ Entwicklungsziele für den Gesamtstandort mit dem Bezirk Nord abstimmen ‐ Sicherung der Grünverbindung entlang der Schillingsbek
40 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
06 Niendorf ‐ Hinschkoppel
Rahmendaten
Gebietsgröße(brutto): 4,5 ha
Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:
nein
Planungsrecht
Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen
geltendes Planungsrecht: Niendorf 74
Festsetzungen: GE II , GRZ 0,4‐0,8 , GFZ 0,8‐1,6, einschränkende Festsetzungen vorhanden
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 41
Niendorf ‐ Hinschkoppel 06
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung: Zentrallager Modehändler, Brachfläche
Gebietscharakter: Gewerbegebiet:die vorhandene Bebauung ist gewerbegebietstypisch und die Nutzungen grundsätzlich in Gewerbegebieten zulässig.
Städtebauliche Struktur: großflächiger als die Struktur des unmittelbaren Umfelds
Flächenausnutzung: trotz der Brachflächen im Vergleich zum Umfeld eher hoch
Erschließungsqualität: Das Gebiet liegt unmittelbar an einer gut ausgebauten Straße, die auch für Schwerlastverkehr geeignet ist. Auch der zur Erschließung der derzeit brachlie‐genden Flächen bereits vorhandene Straßenstich ist ausreichend dimensio‐niert. Zudem liegt die Fläche in unmittelbarer Nähe zum Stadtteilzentrum Tibarg.
Typologie: mehrgeschossiges Hallengebäude
Geschossigkeit: II‐III
Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)
42 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
06 Niendorf ‐ Hinschkoppel
Entwicklungsperspektive
Problemlagen: Brachfläche
Entwicklungsperspektive:
Das unmittelbare und auch das weitere Umfeld des Gebiets sind zwar maßgeb‐lich durch Wohnen geprägt. Das Gebiet liegt jedoch im Siedlungsbeschrän‐kungsbereich des Flughafens Hamburg und ist daher für eine gewerbliche Nut‐zung prädestiniert. Das Gebiet sollte auch langfristig für gewerbliche Nutzungen erhalten bleiben.
Entwicklungsflächen: 2 ha Brachflächen (privat)
Ziele / Handlungsschritte: ‐ Das Gebiet sollte auch in Zukunft gewerblichen Nutzern zur Verfügung ste‐hen. Dies sollte unter den im Bebauungsplan festgesetzten Einschränkungen geschehen, um auch zukünftig Konflikte mit der angrenzenden Wohnnutzung zu vermeiden.
‐ Vermarktungsbemühungen intensivieren, ggf. Eigentümer unterstützen
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 43
Niendorf ‐ Krähenweg 07
Rahmendaten
Gebietsgröße(brutto): 12,8 ha
Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:
nein
Planungsrecht
Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen
geltendes Planungsrecht: Niendorf 15, Niendorf 41
Festsetzungen: GE I‐II , GRZ 0,8 , GFZ 1,2, einschränkende Festsetzungen vorhanden
44 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
07 Niendorf ‐ Krähenweg
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung: Handwerk, Büro, Gastrogewerbe, relativ viele Fremdnutzungen (Wohnen, Einzelhandel)
Gebietscharakter: In der Örtlichkeit ist trotz der vorhandenen Fremdnutzungen (Lebensmitteldis‐counter, Wohngebäude) insgesamt der Charakter eines Gewerbegebiets er‐kennbar.
Städtebauliche Struktur: Das Umfeld des Gebiets wird maßgeblich durch Wohnen geprägt. Die Strukturierung / Parzellierung innerhalb des Gebiets entspricht weitgehend den Gegebenheiten in der Umgebung und den Anforderungen eines Gewerbe‐gebietes.
Flächenausnutzung: Die Bebauungsdichte innerhalb des Gebiets ist nur geringfügig höher als in der Umgebung.
Erschließungsqualität: Die im Gebiet befindlichen Straßen sind gut ausgebaut und für Schwerlastver‐kehr geeignet. Allerdings erfolgt die Zufahrt über Bereiche, die maßgeblich durch Wohnen geprägt sind.
Typologie: Mischung aus mehrgeschossigen Bürogebäuden und Hallenstrukturen
Geschossigkeit: I‐III, vereinzelt IV
Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 45
Niendorf ‐ Krähenweg 07
Entwicklungsperspektive
Problemlagen: Im Norden und Südosten sind einige Flächen vorhanden, die effizienter organi‐siert werden könnten bzw. in ihrem derzeitigen Zustand untergenutzt wirken. Zudem gibt es vereinzelt Brachen.
Entwicklungsperspektive:
Im Gebiet sind zwar bereits Wohnnutzungen vorhanden und auch das Umfeld ist vor allem durch Wohnen geprägt. Doch sollte der Standort die überwiegend gewerbliche Nutzbarkeit ausschöpfen und wohnortnahe Arbeitsplätze erhalten und generieren. Insgesamt ist das Gebiet trotz einiger Brachen jedoch als vital zu betrachten, so dass derzeit kein akuter Handlungsbedarf zur Anpassung der Gebietsfestset‐zungen besteht. Der Standort wäre neben gewerblichen Nutzungen auch für kundenorientierte Dienstleistungen, Arztpraxen, Gastronomie geeignet.
Entwicklungsflächen: 0,6 ha Brachfläche1,9 ha mit Umstrukturierungs‐ bzw. Nachverdichtungspotenzial
Ziele / Handlungsschritte: ‐ Sicherung der vorhandenen gewerblichen Nutzungen‐ Prüfung von Nachverdichtungsmöglichkeiten, da Teile des Gewerbegebiets ein Entwicklungspotenzial bergen
‐ Langfristig Reduzierung der Einzelhandelsangebote mit nahversorgungsrele‐vantem Hauptsortiment
46 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
08 Niendorf ‐ Vierenkamp
Rahmendaten
Gebietsgröße(brutto): 4,9 ha
Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:
nein
Planungsrecht
Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen
geltendes Planungsrecht: Niendorf 78
Festsetzungen: GE II‐III , GRZ 0,5‐0,7 , GFZ 1,0‐1,2 , GH 7‐12 ; einschränkende Festsetzungen
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung: klassische Gewerbegebietsnutzungen mit Hallen, Büros; Luftfahrt‐Cluster
Gebietscharakter: Klassisches Gewerbegebiet:Alle vorhandenen Nutzungen sind allgemein in Gewerbegebieten zulässig.
Städtebauliche Struktur: Die Strukturen innerhalb des Gebiets sind großflächiger als jene des unmittel‐baren Umfelds.
Flächenausnutzung: Die Bebauungsdichte innerhalb des Gebiets ist im Vergleich zum Umfeld hoch (flächige Bebauung, II‐III Geschosse statt I). Allerdings liegen derzeit einige Flächen brach, die teilweise auch als Erweiterungsflächen vorgehalten werden.
Erschließungsqualität: Das Gebiet liegt unmittelbar am Ring 3 und auch die im Gebiet befindliche Straße ist gut ausgebaut und für Schwerlastverkehr geeignet.
Typologie: mehrgeschossigen Bürogebäuden und Hallenstrukturen
Geschossigkeit: II‐III
Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 47
Niendorf ‐ Vierenkamp 08
Entwicklungsperspektive
Problemlagen: Nachbarschaft von Wohnen und Gewerbe
Entwicklungsperspektive:
Das Gebiet liegt innerhalb des Siedlungsbeschränkungsbereichs des Flugha‐fens, wodurch das Gebiet für eine gewerbliche Nutzung prädestiniert ist. Ande‐re Nutzungen kommen nicht in Betracht.
Entwicklungsflächen: Teilflächen mit insgesamt 1,5 ha liegen brach (PAUL: FHH‐Flächen), befinden sich jedoch in der Vermarktung
Ziele / Handlungsschritte: ‐ langfristiger Erhalt für gewerbliche Nutzungen‐ Vermarktung der brachliegenden Bereiche
48 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
09 Eidelstedt ‐ Holsteiner Chaussee
Rahmendaten
Gebietsgröße(brutto): 22,8 ha
Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:
nein
Planungsrecht
Darstellung im FNP: Wohnbauflächen, Gewerbliche Bauflächen
geltendes Planungsrecht: Eidelstedt 2, Eidelstedt 12, Eidelstedt 62, Eidelstedt 63 / Schnelsen 78, Schnel‐sen 19 / Eidelstedt 44, Schnelsen 85
Festsetzungen: GE , GRZ 0,4 ‐ 0,8 , GFZ 0,8 ‐ 1,6 , II ‐ IV Geschosse bzw. GH 12m ‐ 16m ;
einschränkende Festsetzungen vorhanden
Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 49
Eidelstedt ‐ Holsteiner Chaussee 09
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung: Tischlerei, Druckerei, Tonstudio, therapeutische Einrichtung, (Fach‐) Einzelhan‐delsbetriebe, Stellplatzanlagen, Brachflächen,
Östlich Holsteiner Chaussee: Autohandel, Brache, Wohnen in freistehenden Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern, Lebensmittel‐Discounter
Gebietscharakter: Am Lentföhrdener Weg zählen alle Nutzer zu den allgemein bzw. zumindest ausnahmsweise in Gewerbegebieten zulässigen Nutzungen. Östlich Holsteiner Chaussee ist eine starke Nutzungsmischung (insbesondere mit Wohnen) vorhanden. Gewerblichen Nutzungen beschränken sich auf den Süden des Gebiets und eine einzelne, vom Lerchenkamp erschlossene gewerb‐liche Nutzung im Blockinnenbereich. Die großflächigen Einzelhandelsbetriebe am Hörgensweg sind dem Grundsatz nach nur in Kern‐ bzw. Sondergebieten zulässig. Daher handelt es sich bei ei‐nem Großteil der im Gebiet vorhandenen Nutzer nicht um gewerbegebietsty‐pische Betriebe. Es muss daher im planungsrechtlichen Sinn von einer intensi‐ven Überformung gesprochen werden.
Städtebauliche Struktur: Lentföhrdener Weg: entspricht weitgehend Gegebenheiten der UmgebungHörgensweg: durch die hallenartigen Baustrukturen großflächiger als die in der Umgebung vorhandenen Wohnhäuser
50 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
09 Eidelstedt ‐ Holsteiner Chaussee
Flächenausnutzung: Westlich der Holsteiner Chaussee durch die sehr großflächigen u. hohen Bau‐körper relativ hoch im Vergleich zur eher kleinteilig strukturierten Umgebung Östlich Holsteiner Chaussee könnten einige Flurstücke effektiver genutzt wer‐den. Zudem sind einige Brachen vorhanden. Eher geringe Ausnutzung am Lentföhrdener Weg und östlich der Holsteiner Chaussee aufgrund vieler eingeschossiger und einzeln stehender Baukörper. Am Hörgensweg (westlich der AKN) sowie an der Holsteiner Chaussee (nördlich der A23) sind zwei große Brachflächen vorhanden.
Erschließungsqualität: Die Holsteiner Chaussee ist gut ausgebaut und auch für Schwerlastverkehr geeignet. Zudem befindet sich die Autobahnausfahrt HH‐Eidelstedt unmittel‐bar am Gebiet. Die westliche Brachfläche am Hörgensweg ist hingegen nur über eine eher schmale Wohnstraße Hörgensweg erschlossen, die zudem die AKN quert. Der Lentföhrdener Weg ist eine eher schmale Wohnstraße, die zudem noch intensiv durch ruhenden Verkehr in Anspruch genommen wird und nicht gut für Schwerlastverkehr geeignet ist. Wendevorgänge größerer Fahrzeuge kön‐nen nur durch die Umfahrung von Gebäuden innerhalb des Gebiets durchge‐führt werden.
Typologie: zumeist sehr großflächige und hohe Hallenbaukörper
Geschossigkeit: I ‐ III
Entwicklungsperspektive
Problemlagen: ‐ brachliegende und untergenutzte Flächen, aber kein FHH‐Eigentum ‐ An der Holsteiner Chaussee befinden sich gegenüberliegend auch Wohnge‐bäude, die durch gewerblichen An‐ und Abfahrtsverkehr noch stärker beein‐trächtigt werden könnten.
‐ Fehlende Vitalität der Gewerbeflächen östlich der Holsteiner Chaussee
Entwicklungsperspektive:
Mit den sehr großen, brachliegenden Flächen (nördlich des Hörgenswegs, Hol‐steiner Chaussee/nördlich A23) stehen erhebliche Entwicklungspotenziale zur Verfügung, die zwar eine gute Verkehrsanbindung besitzen, aber bisher keine neuen gewerblichen Nutzer finden konnten. Das Gewerbegebiet östlich der Holsteiner Chaussee ist durch eine starke Nut‐zungsmischung geprägt und steht demnach auch unter einem gewissen Um‐nutzungsdruck, der durch die brachliegenden Flächen unterstützt wird. Das insgesamt vitale Gebiet am Lentföhrdener Weg wird nahezu vollständig durch etablierte gewerbliche Nutzer in Anspruch genommen. Alle übrigen Flächen werden jedoch von etablierten gewerblichen Nutzern in Anspruch genommen und sind auf Grund ihrer Lage und der guten Erschlie‐ßung gut für gewerbliche Nutzer geeignet.
Entwicklungsflächen: 5,7 ha Brache nördlich des Hörgenswegs (PAUL ‐ privat)1,4 ha Brache Holsteiner Chaussee/nördlich A23 (PAUL ‐ privat) 0,9 ha Nachverdichtungspotenzial östlich Holsteiner Chaussee (privat)
Ziele / Handlungsschritte: ‐ Sicherung der vorhandenen Gewerbebetriebe ‐ Unterstützung der privaten Grundstückseigentümer bei der Vermarktung der brachliegenden Flächen
‐ ggf. Anpassung des Planrechts für die Brachflächen ‐ Aktivierungsstrategien für die Nachverdichtungspotenziale ‐ Nutzen der sehr guten Erreichbarkeit ‐ Langfristig Rückbildung der zentrenrelevanten Sortimente zugunsten der Entwicklung der im Wettbewerbsumfeld liegenden zentralen Versorgungsbe‐reiche
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 51
Schnelsen West 10
Rahmendaten
Gebietsgröße(brutto): 33,5 ha
Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:
Ja, in Teilen
Planungsrecht
Darstellung im FNP: Wohnbauflächen, Gemischte Bauflächen, Gewerbeflächen
geltendes Planungsrecht: Schnelsen 8, Schnelsen 10, Schnelsen 11, Schnelsen 16, Schnelsen 69, BSP Niendorf‐Lokstedt‐Schnelsen
Festsetzungen: GE II , GRZ 0,5‐0,8 , GFZ 0,8‐1,6 , GH 8 ‐ 11 m;
GI , GRZ 0,7 , BMZ 3,0;
Industriegebiet (BSP);
einschränkende Festsetzungen vorhanden
Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)
52 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
10 Schnelsen West
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung: Am Flagentwiet / Kulemannstieg klassische Gewerbegebietsnutzungen sowie vereinzelt Wohnen und Einzelhandel;
Im Bereich Süntelstraße gewerbliche Nutzungen und auch Wohnen in freiste‐henden Einfamilienhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern.
Gebietscharakter: Am Flagentwiet und Kulemannstieg gehört ein Großteil der vorhandenen Nut‐zungen zu den allgemein in Gewerbe‐ bzw. Industriegebieten zulässigen Nut‐zungen. In der Örtlichkeit ist trotz der vorhandenen Fremdnutzungen (entlang der Pinneberger Straße, vereinzelt am Kulemannstieg) insgesamt der Charakter eines Gewerbegebiets erkennbar. An der Süntelstraße aufgrund des großen Anteils von Wohnnutzungen eher ein Mischgebietscharakter. Im westlichen Teil liegt eine grobkörnige Nutzungsmi‐schung vor, im östlichen eine geschossweise innerhalb der Gebäuden.
Städtebauliche Struktur: Die Strukturierung/Parzellierung ist insbesondere am Flagentwiet / Kulemannstieg etwas großflächiger als im südlichen und östlichen Umfeld. Nördlich und westlich schließen ‐ bereits außerhalb Hamburgs ‐ landwirtschaft‐liche Nutzflächen und kleinteilig strukturierte Wohngebiete an.
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 53
Schnelsen West 10
Flächenausnutzung: Am Flagentwiet / Kulemannstieg hohe Ausnutzung, da die Gebäude flächiger als im Umfeld sind. Allerdings gibt es auch viele unbebaute Bereiche. Die Flächen an der Süntelstraße entsprechen weitgehend den Gegebenheiten im südlichen Umfeld. Nördlich liegen die größeren gewerblichen Baukörper des Gebiets Schnelsen. Einige Flurstücke, die derzeit nur an der Straße mit einem einzelnen Gebäude bebaut sind, könnten effektiver genutzt werden. Die nicht bebauten Bereiche der Grundstücke werden in vielen Fällen als Ab‐stell‐ und Lagerflächen oder Rangierflächen benötigt. Zudem sind einige Brachen vorhanden.
Erschließungsqualität: Während die großräumige Erschließung mit dem Autobahndreieck HH‐Nordwest in etwa 1,5 km Entfernung und der Holsteiner Chaussee also sehr gut ist, ist die Erschließungsqualität innerhalb des Gebiets als eher mäßig zu bewerten, da nur zum Teil gut ausgebauten und uneingeschränkt für den Schwerlastverkehr geeignete Straßen vorhanden sind. Insbesondere die Ver‐kehrsflächen innerhalb des Gebiets sind schmal.
Typologie: niedriggeschossige, z.T. sehr großflächige Gewerbehallen, die sich in die rück‐wärtigen Grundstücksbereiche erstrecken
Geschossigkeit: Überwiegend II‐II, vereinzelt bis V
Entwicklungsperspektive
Problemlagen: Nachbarschaft Wohnen und Gewerbe
Entwicklungsperspektive:
Der Standort Flagentwiet / Kulemannstieg bietet Qualitäten für Gewerbe. Es handelt sich um eine größere Agglomeration gewerblicher Nutzungen, die nur wenigen Restriktionen unterliegt; zudem ist die großräumige Erschließungs‐qualität gut. Durch den hohen Wohnanteil sind Umstrukturierungsmöglichkeiten der Ge‐werbeflächen an der Süntelstraße denkbar, z.B. durch Umwandlung in ein Mischgebiet, um die vorhandenen gewerblichen Nutzer zu sichern. Entwicklungsflächen sind vorhanden.
Entwicklungsflächen: größere zusammenhängende Brachflächen vorhanden1,3 ha Flagentwiet nördl. (PAUL ‐ FHH) 0,8 ha Flagentwiet südl. (PAUL ‐ FHH) 1,2 ha Kulemannstieg (PAUL ‐ FHH)
Ziele / Handlungsschritte: ‐ Sicherung der vorhandenen gewerblichen Nutzungen‐ Vermarktung der Brachflächen ‐ Prüfung von Planrechtsanpassungen im Bereich Süntelstraße ‐ Klärung und Sicherstellung der Erschließung für die Entwicklungsfläche am Kulemannstieg
54 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
11 Schnelsen ‐ Modezentrum
Rahmendaten
Gebietsgröße(brutto): 4,4 ha
Flächen mit gesamt‐ städtischer Bedeutung:
nein
Planungsrecht
Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen
geltendes Planungsrecht: Schnelsen 39
Festsetzungen: GE IV , GRZ 0,8 , GFZ 1,6 , Ausschlüsse vorhanden
Charakterisierung
Derzeitige Nutzung: Mode‐ Centrum Hamburg (Verkaufsflächen und Showrooms von Großhänd‐lern, Importeuren und Modeagenturen für das Fachpublikum), teilweise die MesseHalle Hamburg‐Schnelsen.
Gebietscharakter: Bei den vorhandenen Betrieben handelt es sich nicht um Einzelhandelsnutzun‐gen, sondern um Verkaufsstätten für Fachpublikum/ Großhandel, sodass die Nutzungen im Gewerbegebiet als sonstige Gewerbebetriebe zulässig sind.
Städtebauliche Struktur: Die Strukturierung/ Parzellierung ist im Vergleich zum Umfeld großflächiger. Die teilweise sehr hohen Gebäude unterschiedlichen Baualters stellen sich im durchschnittlich zweigeschossigen Umfeld hinsichtlich Flächigkeit, Höhe und Nutzung als Solitäre in der vor allem wohnbaulich geprägten Umgebung dar. Die dominante Höhe und somit die stadträumliche Wahrnehmbarkeit wird durch die Lage an Autobahn und Ackerflächen verstärkt.
Flächenausnutzung: Die Baukörper sind flächiger und mit bis zu zehn Geschossen deutlich höher als die in der Umgebung vorhandenen Einfamilienhäuser. ModeCentrum und Messe nutzen das Gebiet baulich sehr intensiv, so dass nicht von untergenutzten oder ineffizient organisierten Flächen gesprochen werden kann. Es sind keine Brachen vorhanden.
Nutzungsverteilung ALKIS (Legende S.23)
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 55
Schnelsen ‐ Modezentrum 11
Erschließungsqualität: Das Gebiet liegt zwar unmittelbar an der Autobahn mit der Ausfahrt HH‐Schnelsen, wird jedoch über den von der Oldesloer Straße abgehenden Modering erschlossen, an dem auch Wohngebäude liegen. So ist die weiträu‐mige Erschließung mit den Ausfahrten HH‐Schnelsen, HH‐Schnelsen‐Nord der Bundesautobahn A7 sowie dem Dreieck HH‐Nordwest der A7/A23 von sehr guter, die kleinräumige Erschließung ‐ trotz eines guten Ausbaustandards des Moderings ‐ jedoch nur von mäßiger Qualität.
Typologie: mehrgeschossiger Gebäudekomplex sowie Einzelbaukörper, die meist über Brücken miteinander verbunden sind; zweigeschossiges Parkdeck
Geschossigkeit: I ‐ X
Entwicklungsperspektive
Problemlagen: Es besteht eine Verkehrs‐ und Emissionskonflikt mit der benachbarten Wohn‐bebauung am Modering. Anbaubeschränkungsbereich der A7 verhindert Erweiterungsmöglichkeiten .
Entwicklungsperspektive:
Das Gebiet liegt an der Autobahn A7 sowie den starkbefahrenen Schleswiger Damm und der Oldesloer Straße, wodurch eine sehr gute regionale und über‐regionale Anbindung vorhanden ist. Eine weitere Nutzung als Gewerbefläche ist demzufolge sinnvoll.
Entwicklungsflächen: keine Brachfläche vorhanden;Erweiterungsmöglichkeiten sind nur im Bereich der Parkplätze / des Parkdecks denkbar.
Ziele / Handlungsschritte: ‐ Sicherung der vorhandenen Nutzung‐ ggf. Prüfung der Verkehrssituation und Maßnahmen gegen Verkehrsbelas‐tung der Wohnbebauung
56 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Land‐ und Forstw
irtschaft, Fischerei
Produzieren
des Gew
erbe
Groß‐ und Einzelhandel
Verkehr und Lagerei
Gastgew
erbe
Inform
ation und Kommunikation
Finanz‐ u. V
ersicherungsdienstleistun‐
gen
Grundstücks‐ und W
ohnungswesen
Freiberufliche, wissenschaftliche u.
technische Dienstleistungen; sonstige
wirtschaftliche Dienstleistungen
01 Lokstedt / Hohe‐luft‐West ‐ (‐) ‐ ‐ (+) + + + +
02 Waterloohain ‐ ‐ ‐ ‐ (+) + + + +
03 Stellingen Süd ‐ (+) (+) + + + + + (+)
04 Stellingen West ‐ + (‐) (+) ‐ ‐ ‐ ‐ (‐)
05 Nedderfeld / Papenreye ‐ ‐ (+) + (+) (+) (‐) (‐) (+)
06 Niendorf – Hinschkoppel ‐ ‐ (+) ‐ (‐) + (+) (+) +
07 Niendorf – Krä‐henweg ‐ (+) (+) (‐) ‐ (+) (‐) (‐) (+)
08 Niendorf – Vierenkamp ‐ (+) ‐ (+) (‐) (+) (‐) (‐) (+)
09 Eidelstedt – Hol‐steiner Chaussee ‐ (‐) (+) + (‐) (+) (‐) (‐) (+)
10 Schnelsen West ‐ + ‐ (+) ‐ (+) (‐) (‐) (+)
11 Schnelsen – Mode‐zentrum ‐ ‐ (‐) (‐) (‐) (+) (+) (+) (+)
Abbildung 10: Nutzungsperspektive für die einzelnen Gewerbezonen
+ Nutzung ist der Gewerbezone angemessen
(+) Nutzung ist nur für Teilbereiche der Gewerbezone angemessen
(‐) Nutzung ist in der Gewerbezone nur im Einzelfall angemessen
‐ Nutzung ist in der Gewerbezone nicht angemessen
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 57
Streuflächen
Neben den Gewerbezonen sind sogenannte Streulagen erkennbar, die als Einzelflächen hinsichtlich
ihrer Lage und Nutzung als autarke Gewerbeflächen angesehen werden können. Insgesamt werden
für Eimsbüttel sieben Streuflächen identifiziert, deren Größe zwischen 1 ha und 6 ha beträgt.
A Hagendeel
Gebietsgröße(brutto): 4,5 ha
Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen
Planungsrecht: Lokstedt 14
Festsetzungen: GE II‐III, GRZ 0,3, GFZ 1,0, GH 8‐12
Derzeitige Nutzung: Brache
Entwicklungsflächen: 0,9 ha nördlich (privat); 2,3 ha südlich (privat); Für beide Flächen ist die Erschließung zu klären.
B Vogt‐Kölln‐Straße
Gebietsgröße(brutto): 8,2 ha
Darstellung im FNP: Flächen für den Gemeinbedarf (Einrichtung für Forschung und Lehre) und Grünfläche
Planungsrecht: Stellingen 52
Festsetzungen: GE IIg‐VIg, GRZ 0,4, GFZ 0,8
Derzeitige Nutzung: Universität, UKE, Parkplatz Firma Velux, Entlas‐tungsparkplatz Hagenbeck, Freiflächen, Wasse‐raufbereitungsanlage, Wohnen
Entwicklungsflächen: Erweiterungsabsichten der Firma Velux, Nach Umzug der Uni sind Teilflächen für Gewerbe‐nutzungen vorgesehen. (wird im B‐Planverfahren Stellingen 61 konkretisiert)
C Theodor‐Schäfer‐Damm
Gebietsgröße(brutto): 1,2 ha
Darstellung im FNP: Gemischte Bauflächen
Planungsrecht: Stellingen 49
Festsetzungen: GE g, GRZ 0,6, GFZ 1,2, GH 6‐14
Derzeitige Nutzung: Druckerei, Brache
Entwicklungsflächen: 0,4 ha (FHH)
58 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
D Kieler Straße / Mühlenaustieg
Gebietsgröße(brutto): 1,0 ha
Darstellung im FNP: Wohnbauflächen
Planungsrecht: Eidelstedt 9, Eidelstedt 53
Festsetzungen: GE I‐II, GRZ 0,8, GFZ 1,0‐1,2
Derzeitige Nutzung: sehr hoher Wohnanteil, Gastronomie, Einzelhandel
Entwicklungsflächen: z.T. Leerstand an der Kieler Straße, Nachverdich‐tung ggf. in 2.Reihe
E Elbgaustraße
Gebietsgröße(brutto): 1,3 ha
Darstellung im FNP: Wohnbauflächen
Planungsrecht: Eidelstedt 53
Festsetzungen: GE II, GRZ 0,7, GFZ 1,2
Derzeitige Nutzung: Gewerbliche Nutzungen (Kfz, Metallverarbeitung, Ladenbau, Druckerei), hoher Wohnanteil
Entwicklungsflächen: nicht vorhanden
F Pinneberger Chaussee / Baumacker
Gebietsgröße(brutto): 6,1 ha
Darstellung im FNP: Gewerbliche Bauflächen, Wohnbauflächen
Planungsrecht: Eidelstedt 2
Festsetzungen: GE, GRZ 0,6, GFZ 1,2, TRH 12,0
Derzeitige Nutzung: gewerbliche Nutzungen, Wohnen, Gastronomie, Zollschule, Lebensmittelproduktion (Vitaquell), große Freiflächen (Brachen)
Entwicklungsflächen: Brachen (ca. 2 ha), Leerstände und untergenutzte Flächen bieten Nachverdichtungspotenziale
G Pinneberger Chaussee
Gebietsgröße(brutto): 1,4 ha
Darstellung im FNP: Wohnbauflächen
Planungsrecht: Eidelstedt 11 / Schnelsen 50
Festsetzungen: GE II o, GRZ 0,4, GFZ 0,8
Derzeitige Nutzung: Mischung aus kleineren Hallenstrukturen und Ge‐werbebetrieben in ursprünglichen Einfamilienhäu‐sern, Lebensmittel‐ Discounter, Wohnnutzung
Entwicklungsflächen: Nicht vorhanden
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 59
4.3 Potenzialflächen
Städtische und private Potenzialflächen
Insgesamt ist in Eimsbüttel z. Zt. ein Gewerbeflächenpotenzial von ca. 28,4 ha bekannt, wovon
12,7 ha in Besitz der Stadt Hamburg sind. Sofort verfügbar sind davon 4,6 ha, mittelfristig verfüg‐
bar (2013 / 2014 / 2015) sind 3,7 ha und langfristig (2016 und nach 2016) 4,4 ha (aus PAUL‐
Datenbank der BSU). Gemessen an der Größe des Bezirks Eimsbüttel kann zwar die Gesamtfläche
der vorhandenen Gewerbeflächen und die Verfügbarkeit der entwickelbaren Potenzialflächen als
sehr hoch eingeschätzt werden, auf der anderen Seite verfügt der Bezirk absolut gesehen nur über
wenige Potenzialflächen und im bezirklichen Vergleich sogar über die geringsten Flächenpotenziale
von stadteigenen Flächen.
Abbildung 11: Lage der gewerblichen Flächenpotenziale, aus: Paul‐Datenbank der BSU (Stand: 3.7.2012)
Hamburg‐Mitteca.120 ha27%
Altonaca. 22 ha
5%
Eimsbüttelca. 28 ha
6%
Hamburg‐Nordca. 35 ha
8%
Wandsbekca. 22 ha
5%
Bergedorfca. 101 ha
23%
Harburgca. 118 ha
26%
60 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
gesamt ge
samt
ha
120,0
21,6
28,4
34,8
22,1
100,9
118,1
445,9
Privat
ha
3,4
7,4
15,7
0,9
4,1
18,7
34,9
85,1
FHH
ha
116,6
14,2
12,7
33,9
18,0
82,2
83,2
360,8
nach 2016
gesamt
ha
74,1
6,9
7,7
23,1
5,2
38,6
57,6
213,2
Privat
ha
1,2
3,3
1,9
6,6
26,2
39,2
FHH
ha
72,9
6,9
4,4
23,1
3,3
32,0
31,4
174,0
gesamt
ha
3,4
2,8
1,1
7,3
2016
Privat
ha
0,8
0,8
FHH
ha
2,6
2,8
1,1
6,5
gesamt
ha
2,3
0,5
20,0
36,0
58,8
2015
Privat
ha
10,0
1,0
11,0
FHH
ha
2,3
0,5
10,0
35,0
47,8
gesamt
ha
2,9
1,7
5,0
0,7
5,1
8,7
4,6
28,7
2014
Privat
ha
0,4
1,8
1,1
3,3
FHH
ha
2,9
1,3
3,2
0,7
5,1
8,7
3,5
25,4
gesamt
ha
3,9
5,0
0,7
0,7
2,4
3,4
2,8
18,9
2013
Privat
ha
4,0
0,7
0,7
2,8
8,2
FHH
ha
3,9
1,0
2,4
3,4
10,7
gesamt
ha
36,8
4,6
14,5
10,3
9,4
27,4
16,0
119,0
2012
Privat
ha
2,2
2,2
9,9
0,2
2,2
2,1
3,8
22,6
FHH
ha
34,6
2,4
4,6
10,1
7,2
25,3
12,2
96,4
Hamburg‐
Mitte
Altona
Eimsbüttel
Hamburg‐
Nord
Wandsbek
Bergedorf
Harburg
Gesamt‐
summe
Abbildung 12: Verfügbarkeit der Gew
erbeflächenpotenziale, aus: Paul‐Datenbank der BSU
(Stand: 3.7.2012)
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 61
Einstufung der städtischen Potenzialflächen von Eimsbüttel
In der Potenzial‐Datenbank der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt sind insgesamt 10 stad‐
teigene Flächen mit einer Fläche von insgesamt 12,7 ha aufgeführt. Allerdings weicht diese Auflis‐
tung von der Zusammenstellung der vermarktbaren Flächen in Teilen ab. In manchen Fällen haben
sich die Zuschnitte geändert oder die Fläche ist zwar absehbar, aber noch langfristig vermietet
oder es sind Flächen, die aufgrund von aktuellen, äußeren Einflüssen (z.B. A7‐Ausbau) derzeit nicht
vermarktbar sind. Auch sind demgegenüber manche Flächen derzeit noch nicht planungsrechtlich
gesichert.
Von der Datenbank teilweise abweichend befinden sich derzeit die nachfolgenden Gewerbeflächen
in der Vermarktung bzw. sind verfügbar.
Lfd.‐Nr.
Lage Flurstück Größe[m²]
Nutzung vorhanden
Verfügbarkeit Anmerkung
1. Lokstedt, Offakamp 9b/11b
827, 828, 829, 2292 und 4089
20.000 ehem. Recyc‐linghof
sofort
2. Niendorf, Vierenkamp
18085‐1, 18085‐2, 18085‐3, 18086, 11786
19.000 unbebaut sofort, in 2012 5 Flächen zwischen 1.400 m² ‐ 8.000 m² (Luftfahrt Cluster)
3. Schnelsen, Flagentwiet (nördl. Fläche)
8595 13.000 unbebaut sofort
4. Schnelsen, Kulemannsstieg, Peter‐Timm‐Str.
7852, 402, 401
13.000 ungenutzt ggf. 2013
5. Niendorf, Papenreye 1a
8164 17.000 ehemalige Tennisplätze
2014 (Luftfahrt Cluster)
Abbildung 13: Verfügbare, städtische Gewerbeflächen in Eimsbüttel (Stand: Juli 2012)
Aufgabe des Gewerbeflächenentwicklungskonzepts ist es auch eine Einstufung der stadteigenen
Potenzialflächen hinsichtlich ihrer Bedeutung vorzunehmen. Dieses geschieht für Eimsbüttel ab‐
weichend und in Teilen unabhängig von der vorher festgelegten Einstufung der Gewerbezonen.
Dabei werden die aufgeführten 5 Gewerbeflächen als von gesamtstädtischer Bedeutung einge‐
stuft. Als Kriterien für diese Einstufung wird einerseits die Größe als auch andererseits die Lage
bzw. Bedeutung angeführt. Eimsbüttel hat grundsätzlich als Gewerbestandort eine gute Lage, da
Eimsbüttel einerseits durch die im Westen durchziehenden Autobahnen über eine gute überörtli‐
che Verkehrsanbindung verfügt. Andererseits liegen die östlichen Teile von Eimsbüttel in unmittel‐
barer Flughafennähe, welches die dortigen Gewerbeflächen von geeignetem Zuschnitt für Firmen
des Luftfahrt‐Clusters interessant macht. Aus diesem Grund werden die bestehenden sowie neu
entstehenden Gewerbeflächen in Niendorf vorrangig für das Luftfahrt‐Cluster reserviert.
Die Schnelsener Flächen wiederum begründen ihre gesamtstädtische Bedeutung aus der
verkehrlich gut angebundenen Lage sowie aus der für Eimsbütteler Verhältnis außerordentlichen
Größe. Die durch den Wegzug des Recyclinghofs frei gewordene Fläche soll wiederum im Rahmen
des Masterplans Handwerk für die Einrichtung eines städtischen Gewerbehofs genutzt werden.
62 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Prüfflächen
Neben der Sicherung der vorhandenen Gewerbeflächen sollten trotz der Flächenknappheit und der
damit verbundenen Nutzungskonkurrenz auch Konzepte zur Entwicklung neuer Flächenpotenziale
geprüft werden. Insbesondere untergenutzte Flächen entlang großer Verkehrsinfrastrukturen, die
z.B. für eine Wohnnutzung nicht geeignet sind, kommen für eine Gewerbeflächen in Betracht.
Als Beispiel ist das Umfeld der Kieler Straße zu nennen, welches aufgrund der sehr guten Erschlie‐
ßung und der innenstadtnahen Lage durch viele geringgeschossige, mit großen Parkplatzflächen
umgebenen Einzelhandelsnutzungen geprägt ist. Hier bieten sich Nachverdichtungsmöglichkeiten
für kleinere Gewerbeeinheiten, insbesondere für Dienstleistungsnutzungen oder Handwerker.
Durch kleinere Gebäudeeinheiten, die sich am städtebaulichen Maßstab der Kieler Straße orientie‐
ren, könnten sich z.B. Gewerbehoftypologien ansiedeln, die sich an den Mischgebietslagen der
Innenstadt anlehnen.
Als weiteres Entwicklungspotenzial können die Planungen der Bahn in Betracht gezogen werden.
Einerseits durch die mögliche Verlagerung des Bahnhofs Altona nach Diebsteich, in dessen Umfeld
sich ggf. die Stellinger Gewerbeflächen am Holstenkamp weiterentwickeln könnten. Andererseits
können sich schienenbegleitende Flächen anbieten, die von der Bahn nicht mehr genutzt werden.
Des Weiteren wird zu prüfen sein, in welchem Umfang die Fluglärmentwicklung auch auf die Nut‐
zungsentwicklung innerhalb der Fluglärmschutzzonen Einfluss nimmt und ggf. auch Planrecht an‐
gepasst werden sollte.
Ziel sollte es sein, die benannten Stadträume im weiteren Prozess näher zu untersuchen, planeri‐
sche Entwicklungsziele aufzustellen und abgestimmte Strategien zu erarbeiten.
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 63
5. Gewerbeflächenentwicklung
5.1 Ziele
Das übergreifende Ziel der Eimsbütteler Gewerbeflächenentwicklung ist die Sicherung der vorhan‐
denen Gewerbestandorte. Durch die planungsrechtlichen, infrastrukturellen und konzeptionellen
Maßnahmen sollen die guten Standortbedingungen erhalten werden und die Entwicklungspotenzi‐
ale der Flächen und Unternehmen gewährleistet werden. Der Bezirk Eimsbüttel verfolgt bei der
Gewerbeflächenentwicklung darüber hinaus insbesondere folgende Ziele:
Sparsamer Umgang mit Flächen
Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten
Branchenmix
Schaffung von nutzungsspezifischen Flächenpotenzialen
Gesamtstädtisches und Bezirksübergreifendes Handeln
Sparsamer Umgang mit Flächen
Die Flächenbegrenzung des Bezirks Eimsbüttel beschränkt eine Neuausweisung von Gewerbeflä‐
chen auf der „Grünen Wiese“. Zudem sind die vorhanden Freiflächen innerhalb des Bezirks zu
schützen. Aus diesem Grund sollte eine Gewerbeflächenentwicklung möglichst im Bestand erfolgen
und Potenziale durch Nachverdichtung generiert werden, indem z.B. die Flächeneffizienz und die
Flächeneffektivität erhöht werden.
Als weitere Alternative bieten sich die Umnutzung bereits anderweitig genutzter Flächen an.
Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten
Insbesondere die gemischt genutzten Quartiere und somit die kurzen Wege zwischen Wohnen und
Arbeiten sorgen für eine lebendige und nachhaltige Stadtstruktur. Eimsbüttel ist vor allem in den
innerstädtischen Stadtteilen geprägt von dicht nebeneinander liegenden Nutzungen, die eine ge‐
genseitige Rücksichtnahme erfordern.
Das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten ist unter städtebaulichen und stadtplanerischen
Gesichtspunkten ein erstrebenswertes Ziel.
Branchenmix
Eimsbüttel verfügt über keinen gewerblichen Nutzungsschwerpunkt, sondern nimmt eine Vielzahl
an Branchen in den Gewerbegebieten auf. Allerdings liegt der Schwerpunkt weniger im Produkti‐
ons‐ oder Logistikbereich, sondern mehr auf Branchen mit hoher Flächenproduktivität. Der Dienst‐
leistungssektor wird voraussichtlich weiter wachsen. Darüber hinaus sollen durch aktive Wirt‐
schaftsförderung auch Unternehmen anderer Branchen am Standort gehalten bzw. in Eimsbüttel
angesiedelt werden, insbesondere Betriebe aus dem Handwerk, dem produzierenden Gewerbe
und Zukunftstechnologien.
Schaffung von nutzungsspezifischen Flächenpotenzialen
Die Anforderungen der verschiedenen Branchen unterscheiden sich z.T. erheblich hinsichtlich ihrer
Standortfaktoren, insbesondere bei Flächengröße, Erschließung, Emissionsgrad oder den weichen
Standortfaktoren. Hier gilt es eine innerhalb der Gesamtstadt ausgewogene Verteilung der Flächen
zu finden, die jeder Branche verschiedene Flächen zur Verfügung stellen kann.
64 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Gesamtstädtisches und Bezirksübergreifendes Handeln
Vereinzelte Branchen und Unternehmen sind von gesamtstädtischer Bedeutung. Bei der ange‐
strebten Standortsicherung bzw. Weiterentwicklung sollten neben bezirklichen Konzepten auch
gesamtstädtischen Flächenressourcen aktiviert werden. Zudem erstrecken sich einige Gewerbeflä‐
chen über die Bezirksgrenzen und erfordern ein gemeinsames Handeln.
5.2 Planungsstrategien
Zur Umsetzung der Ziele sollten folgende Planungsstrategien (weiter‐) verfolgt werden:
Planungsrechtliche Sicherung
Nutzung von Erschließungsvorteilen
Nutzung der Entwicklungs‐ und Erweiterungspotenziale im Bestand
Aktives Flächenmanagement und Flächenaktivierung
Gewerbeflächenmanagement
Nutzungsentflechtung und Aufgabe von nicht marktgängigen Gewerbeflächen
Planungsrechtliche Sicherung
Zur Sicherung von vorhandenen Gewerbeflächen werden im Bezirk Eimsbüttel verschiedene pla‐
nungsrechtliche Strategien verfolgt.
Insbesondere die Anpassung der Gewerbegebiete an die Baunutzungsverordnung (BauNVO) kann
durch die Regelung der spezifischen planungsrechtlichen Zulässigkeit einen erheblichen Beitrag zur
Sicherung von gewerblich genutzten Flächen leisten. Dies kann einerseits durch eine erneute Fest‐
setzung einer GI‐ oder GE‐Fläche erreicht werden oder durch die Sicherung von Gewerbe innerhalb
von Misch‐ und Wohngebieten im Rahmen der Gebietstypen der BauNVO.
Die planungsrechtliche Änderung von Gewerbegebieten in Mischgebiete gemäß BauNVO trägt vor
allem den vielen Gemengelagen der innerstätischen Quartiere Rechnung. In diesen Bereichen gilt
es, die Gewerbehöfe und Handwerksbetriebe zu erhalten und das dauerhaft konfliktfreie Nebenei‐
nander von Wohnen und Arbeiten zu gewährleisten.
Darüber hinaus wurde durch das 2010 aufgestellte Eimsbütteler Einzelhandels‐ und Nahversor‐
gungskonzept ein Planungsinstrument entwickelt, das eine Ansiedlung von Einzelhandelsnutzun‐
gen in Gewerbegebieten reguliert und die Flächen langfristig für gewerbliche Ansiedlungen sichert.
Die bereits vorher praktizierte Anpassung des Planungsrechts zum Schutz der Gewerbegebiete
wurde hiermit auf eine rechtlich besser fundierte Grundlage gestellt.
Umwandlung in Gewerbeflächen
Eine Neuausweisung von neuen Gewerbeflächen ist aufgrund der Flächenknappheit nur in Einzel‐
fällen möglich. Jedoch können anderweitig genutzte Flächen durch planungsrechtliche Umwand‐
lungen als Gewerbeflächen generiert werden. Dies kann der Fall sein bei Brachflächen, bei Flächen,
die kaum oder untergenutzt sind oder Flächen, deren vorhandene Nutzung nicht standortadäquat
ist. Insbesondere jene Flächen eignen sich zur Umwandlung in Gewerbe, die durch Restriktionen
geprägt oder eine maßgebliche Änderung von Rahmenbedingungen betroffen sind, welche eine
Gewerbeansiedlung begünstigen, z.B. die Lage an Infrastrukturtrassen oder im Fluglärmbereich.
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 65
Aktuell werden aufgrund der Lage in den Fluglärmschutzzonen die Bebauungspläne Niendorf 90
und Niendorf 91 als neue Gewerbeflächen ausgewiesen.
Nutzung der Entwicklungs‐ und Erweiterungspotenziale im Bestand
Das ressourcen‐ und flächensparende Bauen kann nur durch die bestandsorientierte Entwicklung
der bereits bebauten bzw. genutzten Flächen umgesetzt werden. Die Potenziale liegen dabei vor
allem in der Optimierung der Flächennutzung. Bei der Entstehung vieler Gewerbeflächen wurde
meist mit großen Freibereichen geplant, die eine großzügige Erschließung und Erweiterungsmög‐
lichkeiten gewährleisteten. Die nunmehr gegebene Flächenknappheit und der daraus folgende
Druck auf untergenutzte Flächen können neue Entwicklungskonzepte für bestehende Flächen und
Gebäude freisetzen. Dabei sind mehrere Ansätze in der Fläche und der Höhe denkbar:
Lage und Nutzung der Erschließungsflächen: Durch effektive Verteilung der Erschließungs‐räume können mehrere Betriebe über die gleiche Zufahrt erschlossen werden. Ähnlich den Gewerbehöfen in den hochverdichteten innerstädtischen Lagen können Kosten eingespart, Flächen gewonnen und gemeinsame Adressen gebildet werden.
Nutzungsteilung: Insbesondere großflächige Stellplatzanlagen, Lagerflächen und Freiräume könnten – betriebsabhängig – von mehreren Betrieben und Nutzern in Anspruch genommen werden.
Aufstockung: Erweiterungsmöglichkeiten bieten sich nicht nur in der Fläche, sondern auch und vor allem in der Höhe. Ähnlich dem Wohnungsbau lassen sich auch Gewerbebauten durch geringe bauliche Anpassungen aufstocken und können zu einer größtmöglichen Ausnutzung eines Grundstückes beitragen.
Stapelung der Nutzungen: Die Nachverdichtung von Gewerbeflächen ist ebenso durch die Stapelung unterschiedlicher Nutzungen möglich. Das Münchener Gewerbehofmodell zeigt die Realisierbarkeit und Praxistauglichkeit von „gestapeltem Gewerbe“.
Modernisierung: Vor allem im Büro‐ und Dienstleistungsbereich haben sich die Anforderun‐gen an die Gebäude und Raumbedarfe geändert. Durch die Modernisierung, insbesondere der Bauten aus den 60er, 70er und 80er Jahren, werden Gewerbeflächen und ihr Umfeld maßgeb‐lich attraktiviert und weiterentwickelt.
Nutzung von Erschließungsvorteilen
Flächen an großen Verkehrsinfrastrukturen sind prädestiniert für gewerbliche Nutzungen. Zum
einen begünstigt eine gute Erschließung den Zu‐ und Abfahrtsverkehr und die Erreichbarkeit von
Kunden, Verbrauchern und Arbeitnehmern. Andererseits sind lärm‐ und emissionsempfindliche
Nutzungen an großen Straßen und Bahntrassen nur im Einzelfall umsetzbar. Mit der Nähe zu Auto‐
bahnen und Bundesstraßen verfügt Eimsbüttel über eine ausgezeichnete Anbindung an das über‐
regionale Straßennetz. Durch gewerbliche Ansiedlungen an verkehrsgünstig gelegenen Flächen
kann dieser Standortvorteil genutzt werden, z.B. im Umfeld der A7 und entlang der Kieler Straße.
Darüber hinaus bietet die Nähe zum Flughafen Hamburg‐Fuhlsbüttel günstige Rahmenbedingungen
die Ansiedlung von flughafenaffinem Gewerbe, insbesondere in den derzeit in Aufstellung befindli‐
chen Bebauungsplänen Niendorf 90 und Niendorf 91.
Neben den Potenzialen des Individualverkehrs befindet sich eine Vielzahl der Eimsbütteler Gewer‐
beflächen im Einzugsbereich von S‐ und U‐Bahn‐ sowie Bus‐Linien. Eine fußgängerfreundliche An‐
bindung der Gewerbeflächen an die Haltestellen und eine entsprechende Umfeldgestaltung kann
zu einer Attraktivitätssteigerung der Gewerbegebiete beitragen und gleichzeitig zu einer Entspan‐
nung der Verkehrslage auf den Straßen führen.
66 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Eine weitere Verbesserung der strukturellen Rahmenbedingungen liegt in der Erschließungsquali‐
tät, die zumindest in Teilbereichen durch den Ausbau, aber auch durch eine ansprechende Gestal‐
tung der Straßenquerschnitte gewährleistet werden kann.
Gewerbeflächenmanagement
Weniger marktgängige Gewerbeflächen müssen nicht zwangsläufig mit neuem Planungsrecht ver‐
sehen oder sogar in andere Nutzungen umgewandelt werden. Die organisatorische oder konzepti‐
onelle Neustrukturierung der Gewerbeflächen kann die Außendarstellung und ‐ wahrneh‐
mung deutlich verbessern. Möglichkeiten sind u.a. in einem Gewerbegebietsmanagement oder
gemeinsamen Marketingstrategien zu sehen.
Aktives Flächenmanagement und Flächenaktivierung
Eine wesentliche Basis für die nachhaltige Gewerbeflächenentwicklung liegt in der Analyse der
Gewerbeflächen und der damit verbundenen Identifizierung von unternutzten und brachliegenden
Flächen. Hierzu führt die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt die Datenbank Paul, in der
private und städtische Flächen gelistet sind, die sofort oder in den nächsten Jahren für eine Akti‐
vierung zur Verfügung stehen.
Im gesamtstädtischen Vergleich besitzt Eimsbüttel die geringste Größe an gewerblichen und in
städtischem Eigentum befindlichen Potenzialflächen, die planungsrechtlich für Gewerbe gesichert
sind. Die ungenutzten und verfügbaren Gewerbeflächen in Eimsbüttel befinden sich überwiegend
in privatem Eigentum, die einerseits oftmals mit hohen Renditeerwartungen und andererseits mit
vergeblichen Vermarktungsbemühungen verknüpft sind. Für diese Flächen müssen Anreize und
unterstützende Maßnahmen entwickelt werden, welche die privaten Grundstückseigentümer akti‐
vieren und bei einer Ansiedlung von Gewerbe unterstützen.
Darüber hinaus sollte mit aktiver und strategischer Flächenpolitik agiert werden. Hierzu zählt das
gesamtstädtische Flächenmanagement, welches wichtige Entwicklungsflächen erfasst, ggf. ankauft,
nutzungsoptimiert entwickelt und vermarktet, um das benannte Flächenportfolio von jederzeit
verfügbaren 100 ha Gewerbefläche zu gewährleisten.
Als ein Baustein der Aktivierung können die aufgeführten Nutzungsperspektiven, die für die einzel‐
nen Gewerbezonen geeignete gewerbliche Nutzungen vorschlagen, dienen. Die Grundlage hierfür
stellen u.a. planungsrechtliche, verkehrliche, stadtstrukturelle Belange und nutzungsspezifische
Verflechtungen dar.
Nutzungsentflechtung und Aufgabe von nicht marktgängigen Gewerbeflächen
Nicht jede gewerblich genutzte Fläche ist sinnvoll im städtebaulichen Gefüge untergebracht. Die
Vielzahl an Gemengelagen und Nachbarschaften zu empfindlicheren Nutzungen (z.B. Wohnen)
erfordern einen gewissen Aufwand an gegenseitigen Schutzmaßnahmen, der sich nicht immer als
wirtschaftlich darstellt. Darüber hinaus verfügen Gewerbeflächen oftmals nicht über geeignete
Standortfaktoren, wie z.B. schlechte Erschließung, keine Erweiterungsmöglichkeit, Entfernung zu
Produzenten und Verbrauchern.
Sind keine sinnvollen Maßnahmen zur Entwicklung der Betriebe am Standort möglich, sollte eine
Standortverlagerung bzw. die Aufgabe des Gewerbestandortes geprüft werden. Denkbar sind Ver‐
lagerungen auf Brachflächen oder ein Flächentausch mit anderen Nutzungen. Bei Handwerksbe‐
trieben können z.B. Verlagerungen in Gewerbehöfe sinnvoll sein, um Synergien mit anderen
Handwerksbetrieben herstellen zu können.
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 67
In diesem Sinne könnten gering genutzte oder konfliktreiche Flächen aufgegeben und einer ande‐
ren Nutzung zur Verfügung gestellt werden, sofern geeignete Alternativstandorte für die beste‐
henden Betriebe gefunden werden. Vor allem in innerstädtischen Lagen könnten dadurch Woh‐
nungsbaupotenziale geschaffen werden.
5.3 Entwicklungsmöglichkeiten
Die Entwicklungsmöglichkeiten von Gewerbeflächen in Eimsbüttel sind begrenzt. Gleichwohl kann
in Eimsbüttel aus folgenden Gründen auch von einer geringeren Nachfrage von großen Gewerbe‐
flächen ausgegangen werden:
Die starke Stellung des Dienstleistungssektors und des Handels in Eimsbüttel könnte eher eine Nachfrage nach Büro‐ und Geschäftsräumen zur Folge haben.
In Eimsbüttel gibt es überwiegend Betriebe mit einer niedrigen Beschäftigtenzahl, wodurch eher kleinere Flächen erforderlich wären.
Der Handwerkssektor hat eine wichtige Stellung, so dass hier eher Flächen mit geringer Größe nachgefragt werden.
Viele der Betriebe sind zudem nicht zwingend auf eine planungsrechtlich als gewerbliche Bau‐fläche ausgewiesene Fläche angewiesen.
Der oftmals vorherrschende Bodenpreis sorgt für eine Flächeneffizienz bei den Betrieben und einer höheren Ausnutzung der einzelnen Gewerbefläche.
Daher kann für den Bezirk Eimsbüttel eher von einer Nachfrage nach Geschäftsräumen und nach
kleineren Flächen mit guten Verkehrsanbindungen und guter Infrastruktur ausgegangen werden.
68 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
6. Schlussbetrachtung
Die Gewerbeflächen in Eimsbüttel sind grundsätzlich gut aufgestellt und stehen verschiedensten
Branchen und Nutzungen zur Verfügung. Diese Vielfalt zeigt sich an den unterschiedlichen Lagen
und Größen der Gewerbegebiete, die sowohl im Kerngebiet als auch in den äußeren Stadtteilen zu
finden sind und in einem dezentralen System die verschiedenen Standortfaktoren nutzen können.
Die zukünftigen gewerblichen Nutzungsschwerpunkte in Eimsbüttel sind nicht eindeutig definier‐
bar. Eimsbüttel ist jedoch kein Standort für großflächige Industrien, nicht historisch und auch nicht
zukünftig.
Durch die Attraktivität des Bezirks als Wohnstandort wird voraussichtlich auch mehr Kaufkraft an‐
gezogen, die mehr Einzelhandels‐ und Dienstleistungsnutzungen nach sich ziehen wird. Außerdem
sollten die Vorteile der Universität Hamburg mit ihren An‐Instituten sowie der Anbindung an das
Universitätsklinikum Eppendorf genutzt werden. Hieraus können sich Chancen im wissenschaftli‐
chen und medizinischen Bereich ergeben. Darüber hinaus sind mit dem NDR‐Standort Potenziale
im Kommunikationsbereich vorhanden.
Die städtebauliche Struktur der Eimsbütteler Gewerbeflächen stellt sich sehr unterschiedlich dar.
Nur wenige Bereiche sind so intensiv genutzt, dass es keine Möglichkeiten der Erweiterung bzw.
Nachverdichtung gibt. Die Flächenausnutzung kann zugunsten von Betriebserweiterungen und
Neuansiedlungen in vielen Bereichen erhöht werden, um dem wachsenden Flächendruck gerecht
zu werden. Dieser ist u.a. durch die steigende Wohnraumnachfrage begründet und erhöht den
Nutzungsdruck – insbesondere in den innerstädtischen Lagen. Es gilt, die Gewerbegebiete hinsicht‐
lich der Flächenausnutzung zu optimieren und in ihrer Nutzung zu schützen bzw. zu sichern!
Die Nutzungstrennung in Gewerbegebiet und Wohngebiet ist für viele gewerbliche Nutzungen un‐
abdingbar. Gleichwohl trägt das Nebeneinander von Wohnen und nicht störenden gewerblichen
Nutzungen zu einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung bei. Für die innerstädtischen Berei‐
che kann dies ein tragfähiges Leitbild sein, um vor allem die bereits ansässigen Betriebe, Handwer‐
ker und Dienstleister langfristig zu sichern.
Vor diesem Hintergrund wird der Bezirk Eimsbüttel nach den planungsrechtlich gesicherten Ge‐
werbeflächen auch eine Untersuchung der gemischt genutzten Flächen vornehmen. Denn insbe‐
sondere in den gemischt genutzten Quartieren befinden sich die beschriebenen Gemengelagen
und das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten.
Unter anderem mit dieser Mischgebietsuntersuchung wird der Bezirk das Gewerbeflächenkonzept
fortschreiben und bezüglich der Potenzialflächen und veränderten Rahmenbedingungen in ange‐
messener Zeit fortschreiben.
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012 69
Quellenangaben
ALKIS‐Nutzungsarten, Amt für Landes‐ und Landschaftsplanung, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Hamburg
Arbeitsmarkt in Zahlen, Eckwerte, verschiedene Ausgaben, Hrsg.: Bundesagentur für Arbeit, Statistik‐Service Nordost
Betriebsstatistik Hamburger Handwerk, Handwerksammer Hamburg
Frühauf, Anne: „Fabrikarchitektur in Hamburg. Entwicklung und Bestand bis 1914“, Hamburg 1991
Masterplan Handwerk 2020, Hamburg 2011
Masterplan Industrie, 2011
PAUL‐Datenbank, Amt für Landes‐ und Landschaftsplanung, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Hamburg
Unternehmenszahlen Hamburger Handwerk , Handelskammer Hamburg
70 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Eimsbüttel 2012
Anlage
Übersicht der Bebauungspläne mit Gewerbeausweisungen
Gewerbeflächen
entw
icklungskonzept Eim
sbüttel 2012
Ü
bersicht Bebau
ungspläne
Gewerbezone
Bebau
ungspläne
Feststellung
Gebiet
Planungsrechtliche Festsetzungen
GRZ
GFZ
Geschosse
Gebäudeh
öhe
Ausschluss von
Bauweise
1 Lokstedt / Hoheluft W
est
Hoheluft‐W
est 4 /
Hoheluft‐Ost 7
26.08.1969
GE
0,8
1,2
II
8m (TR
H)
‐ o
Hoheluft‐W
est 5
24.02.1982
GE
0,8
1,2
zwingend II
‐ D
g
Lokstedt 38 /
Hoheluft‐W
est 11
05.01.1982
GE
0,8
1,2
zwingend II
‐ ‐
‐
Lokstedt 16
14.04.1970
GE
0,6
1,6 ‐ 2,0
III ‐ VII
‐ ‐
‐
Lokstedt 44
08.05.2001
GE
0,8
1,6
IV
‐ A, B
g / ‐
Lokstedt 30 /
Eimsbüttel 33
16.04.1996
GE
0,6 – 0,8
1,0 – 1,6
II‐III
8m – 12m
A, C, D
(tlw.), E
‐
Lokstedt 46 /
Hoheluft‐W
est 12
02.11.1993
GE
0,6
2
V ‐ VII
GH 20 (tlw.)
A, F
‐
BSP Eim
sbüttel ‐
Hoheluft‐W
est
14.01.1955
G
‐ ‐
V
‐ ‐
o
Lokstedt 17
25.06.1973
GE
0,8
2
III
‐ ‐
‐
2 Medienpool / W
aterloohain
D 237
geändert durch
D 237/1
22.09.1958
geändert am
16.06.1961
G
II ‐ V
g
Eimsbüttel 35
im Verfahren
GE
0,6
‐ III ‐ VI
‐ D (tlw.) , E, F
tlw: g / o / ‐
3 Stellingen Süd / Lan
genfelde
Eimsbüttel 29 /
Stellingen 57
21.05.1980
GE
0,8
1,6
III
‐ ‐
‐
Stellingen 1
Änderungen
11.06.1974
GE
0,6
0,8 / 1,0
max II / m
ax III
8m / 12m (TR
H)
‐ ‐
Stellingen 2
15.05.1964
GE
0,6
0,8
‐ 8m (TR
H)
‐ ‐
Stellingen 3
08.10.1965 /
Änderung vom
09.06.1992
GE
0,8
1,8
max III
18,5m (TR
H)
C, E, F
GI
0,8
BMZ 6,0
18m (TR
H)
C, F
Stellingen 6
03.07.1967
GE
0,6
1,6
max III
‐ ‐
‐
Stellingen 7
01.12.1987
GE
‐ ‐
tlw.: III / zwingend III / ‐
GH 7‐ 13, 5
ü. Str.
A, C, D
, F
tlw. g / ‐
Stellingen 13
01.07.1968
GE
‐ 0,6
zwingend I
‐
o
Stellingen 21
04.12.1972
GE
0,6 ‐ 0,8
1,6 ‐ 2,2
II ‐ IV
8m / 15m (TR
H)
‐ ‐
Stellingen 23
07.12.2005
GE
0,8
tlw. 1,6
tlw. 9m ‐ 18 m
GH
6m ‐ 12m (TR
H)
A, C, E, F
‐
Stellingen 29
28.05.1974
GE
0,8
2
III
‐ ‐
‐
Stellingen 36
07.05.1968
GE
0,6
1,5
III
12m (TR
H)
‐ g
Stellingen 39
04.12.1972
GE
0,8
2
II, zwd. III, zwd. IV
‐ ‐
g
Stellingen 40
08.06.1983
GE
0,4 / 0,6
1,2
II / III
‐ B, D
g
Gewerbeflächen
entw
icklungskonzept Eim
sbüttel 2012
Ü
bersicht Bebau
ungspläne
Gewerbezone
Bebau
ungspläne
Feststellung
Gebiet
Planungsrechtliche Festsetzungen
GRZ
GFZ
Geschosse
Gebäudeh
öhe
Ausschluss von
Bauweise
4 Stellingen W
est
Eidelsted
t 4 ‐
Änderung
19.05.2008
GE
0,8
2,4
VI
‐ D
g
GI
0,8
9
‐ 15,5m ‐ 23m (GBH)
‐
Eidelsted
t 5 ‐
Bahrenfeld 28
08.02.1971
GI
0,8
BMZ 9,0
‐ 20m (TR
H)
‐ ‐
Eidelstedt 5
im Verfahren
Stellingen 4
10.10.1966
GE
0,6
1,2
max III
12m (TR
H)
‐ ‐
GI
0,7
7
‐ 12m / 22m (TR
H)
‐ ‐
Stellingen 8
02.03.1970
GE
0,8
2
V / VI
13m / 15,5m / 17m BH
‐ ‐
BSP Eidelsted
t 14.01.1955
I
Stellingen 63 –
Eidelsted
t 70
30.07.2012
GE
0,8
2,4
‐ 28m / 30m / 40m GH
D, E, F
‐
5 Nedderfeld / Pap
enreye
BSP Niendorf‐
Lokstedt‐Schnelsen
14.01.1955
I ‐
‐ ‐
‐ ‐
‐
Lokstedt 4
23.11.1976
GE
0,5
1
II
Lokstedt 58
14.12.2010
GE
1
2,4
‐ 24m / 25m / 26m / 27m
GH
D (tlw.), F, H
‐
Niendorf 3
03.05.1978
GE
0,5 / 0,6 / 0,8
0,6 / 1,2 / 1,5 /
2,2
zwd. I, II, III, IV
‐
‐ ‐
Niendorf 70
15.09.1977
GE
0,6
0,8 / 1,2
I, II, III
‐ D, tlw. F
tlw. g / ‐
Niendorf 90
Im Verfahren
GE
0,8
‐ III
16m ‐ 23m GH
tlw. D
, E, F
‐
Niendorf 91
Im Verfahren
GE
0,5 / ‐
‐ ‐
15m ‐ 23m GH
‐
6 Niendorf ‐ Hinschko
ppel
Niendorf 74
10.05.1983
GE
0,4 / 0,8
0,8 / 1,6
II
8m HA
A, B
, D, F
‐
7 Niendorf ‐ Krähenweg
Niendorf 15
13.08.1991
GE
0,8
1,2
II
‐ tlw. D
, E
o
Niendorf 41
13.08.1991
GE
0,8
tlw. 1,2 / ‐
zwg. I / II
tlw. D
, E
o / g
8 Niendorf ‐ Vierenkamp
Niendorf 78
03.09.1998
GE
0,5 / 0,7
1,0 / 1,2
II, III
7m / 12m GH
A, B
, C, E, F
g / ‐
9 Eidelstedt ‐ Holsteiner Chau
ssee
Eidelsted
t 2
12.11.1991
GE
0,6
1 / 1,2
‐ 12m (TR
H)
tlw. B
, C, D
, E
‐
Eidelsted
t 12
26.03.1968
GE
0,6
1,6
III
‐ ‐
‐
Eidelsted
t 63 /
Schnelsen 78
16.12.1998
GE
0,6
1,2
‐ 17m HA
A, C, D
, E, tlw. F
‐
Eidelsted
t 62
24.04.2001
GE
0,8
1,6 / 60.000m²
III
12m ‐ 16m GH / ‐
A, F, tlw.: B, C, D
, E
‐
Schnelsen 85
13.02.2012
GE
0,8
1,8
II ‐ III
23,5m – 27m GH
D, F
‐
Gewerbeflächen
entw
icklungskonzept Eim
sbüttel 2012
Ü
bersicht Bebau
ungspläne
Gewerbezone
Bebau
ungspläne
Feststellu
ng
Gebiet
Planungsrechtliche Festsetzungen
GRZ
GFZ
Geschosse
Gebäudeh
öhe
Ausschluss von
Bauweise
10 Schnelsen W
est
Schnelsen 8
27.02.1996
GE
0,8
1,6
tlw. III
8m ‐ 11m GH
A, C, D
, E
‐
Schnelsen 10
03.03.1964
GE
0,5
0,8
‐ 8m TRH
B
‐
Schnelsen 11 (nördl.
Teil geändert durch
Schnelsen 69)
23.02.1965
GE
0,5
0,8
max II
‐ ‐
‐
GI
0,7
3
‐ ‐
‐ ‐
Schnelsen 16
13.04.1965
GE
0,5
0,8
max II
‐ ‐
‐
Schnelsen 69
17.08.1982
GE
0,5
0,8
‐ ‐
‐ ‐
GI
0,7
3
‐ ‐
‐ ‐
BSP Niendorf‐
Lokstedt‐Schnelsen
14.01.1955
I
11 Schnelsen ‐ M
odezentrum
Schnelsen 39
22.01.1974
GE
0,8
1,6
IV
‐ D
‐
Streufläche
Bebau
ungspläne
Feststellu
ng
Gebiet
Planungsrechtliche Festsetzungen
GRZ
GFZ
Geschosse
Gebäudeh
öhe
Ausschluss von
Bauweise
A Hagendeel
Lokstedt 14
07.10.1999
GE
0,3
1 / 23.000m²
II, III
8, 9, 12 GH
A, B
, C, D
, E
‐
B Vogt‐Kölln
‐Straß
e
Stellingen 52
26.01.1984
GE
0,4
0,8
II, III, IV, V
I ‐
G
g
C Th
eodor‐Schäfer‐Dam
m
Stellingen 49
03.09.1998
GE
0,6
1,2
‐ 6m / 12m‐14m GH
A, B
, D, F
g
D Kieler Straße/M
ühlenau
stieg
Eidelsted
t 53
12.11.1991
GE
0,8
1
I ‐
A, B
, E, F
‐
E Elbgaustraße
Eidelsted
t 53
12.11.1991
GE
0,7
1,2
II
‐ A, B
, E, F
‐
F Pinneberger Chau
ssee/Bau
macker
Eidelsted
t 2
12.11.1991
GE
0,6
1,2
‐ 12m TRH
B, C, D
, E
‐
G Pinneberger Straße
Eidelsted
t 11 /
Schnelsen 50
21.12.1984
GE
0,4
0,8
II
‐ ‐
‐
Abkü
rzungen
A
luftbelastende und geruchsbelästigende Betriebe
B
Betriebe m
it erheb
lichem
Zu‐ und Abfahrtsverkehr
C
gewerblichen
Freizeiteinrichtungen
D
Einzelhandelsbetrieb
e
E Vergnügungsstätten
F Lärm
kontingentierung
G
Umweltbelange (Biotop, …
) H
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO)
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zw
ecke (§ 9 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO)
kursiv im
Verfahren / gepl. Festsetzungen
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