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UFC – UFRGS – UECE – UEL – UFPel – UEFS JUNHO/2005
Projetos financiados pelo Programa Habitare
Gerenciamento de requisitos e melhoria da qualidade na habitação de interesse social2004-2006
requali
UFC – UFRGS – UECE – UEL – UFPel – UEFS JUNHO/2005
Projeto REQUALI
• Objetivo: estabelecer critérios e diretrizes para o gerenciamento de requisitos dos clientes em EHIS
• Parceiros: GIDUR/RS, GIDUR/CE, GIDUR/BA, PMPelotas, DEMHAB (POA), COHAB/Londrina, 10 empresas de construção
• Foco: programas existentes (PAR, HBB)
• Estratégia de pesquisa predominante: Estudo de caso
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Rede de Pesquisa
Grupo de apoio científico à construção civil
UECEUEFS UFC
Universidades
Núcleos de Pesquisa
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Ações Gerais da Rede
• Criação de uma codificação para os estudos de casos dos núcleos
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Ações Gerais da Rede
• Criação de uma extranet para repositório de informações, relatórios, projetos de pesquisa, prestação de contas etc.
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Ações Gerais da Rede
• Definição de modelos padronizados para apresentação de projetos de pesquisa, planos de trabalhos e relatórios;
• Reunião geral ocorrida no período de 15 a 17 de dezembro de 2004, em Porto Alegre;
• Definição de referências bibliográficas a serem lidas pelos membros dos núcleos de pesquisa;
• Distribuição de atividades a serem desenvolvidas por cada núcleo de pesquisa e as formas de replicação em outros núcleos.
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Modelo do PDP do PAR
CONCEPÇÃO E PROJETO PRODUÇÃO USO E OCUPAÇÃO
BUSCAR TERRENO
OPÇÃO DE TERRENO
ANALISAR TERRENO E ENTORNO
CADASTRO INICIAL DOS
INTERESSADOS
DIRETRIZES DE PROJETO
CONVÊNIO COM A CEF
CONCEPÇÃO /AJUSTE DO PRODUTO GENÉRICO
PROJETO DO PRODUTO
ESPECÍFICO
ANÁLISE
APROVAÇÃO
APROVAÇÃO
CRONOGRAMA FÍSICO-
FINANCEIRO
CO
NTR
ATAÇ
ÃO
ENTR
EGA
P/ C
EF
FICALIZAÇÃO/ MONITORAM.
REVISÃO DO CRONOGRAMA
FÍSICO-FINANCEIRO
PRODUÇÃO/ PCP
MANUAL AS BUILT
PROJETO DO SISTEMA DE PRODUÇÃO
HABITE-SE
AVALIAÇÃO DA SATISFAÇÃO
MANUTENÇÃO
PASSAGEM PARA O ARRENDATÁRIO (APÓS 15 ANOS)
CONCEPÇÃO DE FUTUROSEMPREENDIMENTOS
PRINCIPAIS AGENTES:
LEGENDA
PODER PÚBLICO
CONSTRUTORA
CEF
ETAPAS
ATIVIDADES CRÍTICAS
COMPRA DO TERRENO
SELEÇÃO DOS CADASTRADOS
PROJETO SOCIAL
oportunidades de captação de requisitos do cliente final
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Núcleo Fortaleza
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Projeto de Referência
• Desenvolvido a partir da necessidade de agilização dos processos de aprovação dod projetos (arquitetônico, estrutural e de sistemas prediais) dentro das instâncias da CAIXA e contou com a participação de membros da CAIXA, do SINDUSCON/CE e de projetistas locais;
• Foram realizadas reuniões com representantes destes três segmentos para avaliação crítica sobre este projeto, além de reuniões internas para discussão sobre os projetos;
• Atualmente, está em andamento um edital para desenvolvimento de novas tipologias de projeto de referência: (térreo + 3), (térreo + 4) ...
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Projeto de Referência
ESPECIFICAÇÕES MÍNIMAS DO MINISTÉRIO DAS CIDADES
LEGISLAÇÃO FEDERAL E MUNICIPAL
INFORMAÇÕES DE MERCADO, DO CLIENTE E DA EMPRESA
EXPERIÊNCIAS ANTERIORES DO PROJETISTA
UNIDADE BASE
MODULARIZAÇÃO IMPLANTAÇÃO
CONCEITO
Figura 1: Resumo do processo de desenvolvimento do Projeto de Referência
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Projeto de Referência
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4 4
PAVIMENTO INFERIOR PAVIMENTO SUPERIOR
37,24Média
37,184
35,873Superior
38,312
37,601Inferior
Área Útil do Apartamento(m²)TipoPavimento
Quadro de Áreas
Figura 2: Projeto de Referência utilizado no PAR em Fortaleza-CE
Perspectiva – Maquete eletrônica
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4 4
PAVIMENTO INFERIOR PAVIMENTO SUPERIOR
37,24Média
37,184
35,873Superior
38,312
37,601Inferior
Área Útil do Apartamento(m²)TipoPavimento
Quadro de Áreas
Figura 2: Projeto de Referência utilizado no PAR em Fortaleza-CE
Perspectiva – Maquete eletrônica
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Processo de Negócio PAR
• Apresentação de uma visão geral do PAR e dos agentes que dele participam, desde o Ministério das Cidades até os arrendatários, apresentando as atribuições de cada um e a correlação entre eles;
• Estudo das vantagens e desvantagens do programa;
• Apresentação da documentação necessária para a análise econômica-financeira e cadastral da CAIXA.
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Requisitos da Produção
• Definição, levantamento e avaliação de requisitos de produção importantes para um bom desempenho da empresa através da satisfação;
• Busca dos requisitos necessários a uma boa execução dos serviços referentes a cada etapa de obra, que devem estar definidos antes do início das referidas etapas;
• Reuniões semanais, em 5 empreendimentos, para acompanhamento do PCP e dos sistemas da qualidade, na busca de problemas de execução, de restrições técnicas e gerenciais.
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Boas práticas
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Incompatibilizações de projeto
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Não cumprimento das exigências de
projeto
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Situações inseguras
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Núcleo Porto Alegre
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Avaliação da Satisfação dos Clientes
• Foco na captação de requisitos dos clientes finais, visando à retro-alimentação de empreendimentos futuros;
• Identificação dos clientes;
• 4 estudos de caso;
• Abordagem qualitativa (amostra intencional);
• Principais considerações:– Grau de satisfação elevado;– Vago conhecimento sobre o perfil do cliente, por parte de
construtores e projetistas;– Agrupamentos domiciliares diferentes do agrupamento
básico estabelecido pela CAIXA (casal e dois filhos)
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Ferramenta utilizada
• Questionário– Perfil do entrevistado– Técnica do incidente crítico– Nível de satisfação
• Empresa administradora• Condomínio como um todo• Unidade habitacional
– Mudanças realizadas/desejadas
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0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Acabamentos
Programa de Arrendamento Residencial
Segurança
Vida em Condomínio
Projeto UH
Localização
Projeto Condomínio
O que os clientes finais mais gostaram no PAR Alta Vista
Proj. cond.
Vida em cond.Projeto U.H.
Segurança
Localização
Serviços; transporte
públicoOrganização; vizinhos;
coleta seletiva
PARCasa própria
Área lazer; salão de
festas; praça; “prédio muito
bonito”
Tamanho; “melhor que outros PAR”; boa planta
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0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Localizaçõa
Preço Condomí nio
Programa Arrendament o Residencial
Projet o UH
Administ radora
Falt a de Varal
Acabamentos
Problemas Execução Pat ologia
Projeto Condomí nio
Vida em Condomí nio
O que os clientes finais menos gostaramno PAR Alta Vista
Vida em cond.Projeto cond.
Projeto U.H.
Problemas exec./patologiasAcabamentos
Falta de varalAdministradora
Regras; barulho; “90%
nunca moraram em condomínio e não querem se adaptar”
Muro baixo; acesso bloco C ao estac.;
falta de arborização
Impedimento de estender
roupa na janela; não tem corda
“não toma providências;
“não especifica
gastos”
WC pequeno; área serviço
pequena
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Mudanças realizadas na U.H.
Separação cozinha e sala04,4% feitos
24,4% desejam
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Mudanças realizadas na U.H.
Troca do tampo da pia (15,40% feitos)
10 cm
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Mudanças realizadas na U.H.
Troca piso
Compl. Acab. 02,56% feitos12,82% desejam 10,26% feitos
30,77% desejam
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Satisfação geral
FI I N S FS0
102030405060708090
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
FI I N S FS0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
FI I N S FS
81,26%96,88%80,85%
Alta Vista Guerreiro M. Dias
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Agrupamentos encontrados
Casal com filho(s) Casal sem filho(s)
Adulto(s) com filho(s)Adulto(s) sem filho(s)
37,80%
18,89% 11,11%
21,11%
17 10
1934
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Análise de cluster (K means cluster analysis)
“adulto com filho”39 anos
EM completoCasa
Insatif. proj. cond.Satif. proj. UH
“casal com filho”39 anos
EM completoApto
Satif. proj. cond.Satif. proj. UHN=27 N=36
N=08 N=08
“casal jovem com filho”18 anos
EM incompletoCasa
Insatif. proj. cond.Insatif. proj. UH
“casal de meiaidade sem filhos”
56 anosEF completo
AptoInsatif. proj. cond.
Satif. proj. UH
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Principais conclusões
• Pontos críticos identificados:– Integração da cozinha e sala– Área de serviço pequena– Falta de varal– Piso original no PAR Renovação– Preço do condomínio
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Principais conclusões
• Perfil percebido pelos construtores/projetistas– “Eu não sei; meu cliente é a Caixa”– “São pessoas compatíveis a essa renda baixa”– “Dois grupos: ascendentes e descendentes”– “Tem uma população que antigamente, ou morava
em sub-habitações ou dividia com o pai e a mãe, dividia com o irmão, o irmão mora na frente outro nos fundos”
– “Tem alguém lá que tem família e não tem dinheiro para lazer fora, a vida dela se faz dentro daquele condomínio"
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Programa Integrado Entrada da Cidade
• Compreender o processo de desenvolvimento de EHIS realizados através de programas integrados, com a finalidade de desenvolver uma sistemática para o gerenciamento dos requisitos dos principais clientes desses empreendimentos;
• Caracterização do Programa:– 3375 famílias que vivem precariamente em 22 vilas
irregulares;– Renda de zero a 3 SM;– Financiamento pelo BID;– Projetos: infraestrutura, valorização paisagística, habitação
e trabalho social;
• Objeto de estudo: 3 loteamentos (Vila Tecnológica, Pôr-do-sol, Progresso)
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Programa Integrado Entrada da Cidade
• Características positivas e negativas relacionadas ao porte do programa:– Projeto de grande porte;– U$ 55 milhões;– Estímulo à formação de parcerias entre o poder público, a
iniciativa privada, o terceiro setor e as universidades;– Recuperação ambiental, qualificação do uso da terra, eliminação
das áreas de risco,melhoria da infraestrutura, geração de emprego e renda;
– Lenta concepção;– Dificuldade para desenvolvimento e execução;– Dificuldade para planejamento e controle;– Alta complexidade gerencial;– Disparidade entre a dinâmica do projeto e das famílias.
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Programa Integrado Entrada da Cidade
• Características Positivas e Negativas do Programa Integrado– Integração entre as áreas de arquitetura, engenharia e trabalho
social para desenvolvimento de novas tipologias habitacionais;– Integração entre secretarias municipais (infraestrutura e
planejamento) para a negociação da flexibilização do Plano Diretor;
– A motivação do profissionais da prefeitura por este projeto apresentar uma forma de intervenção mais completa;
– Alternância de coordenação do programa entre as secretarias, resultando na fragmentação da visão dos processos e na tomada de decisão, e em dificuldades em atender as prioridades do programa;
– Geração de conflito entre os participantes em virtude da nova forma de trabalho que rompeu com a tradicional estrutura organizacional da prefeitura.
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Programa Integrado Entrada da Cidade
• Características Positivas e Negativas do Projeto Social– O projeto social permitiu a primeira aplicação do cadastro
socioeconômico da comunidade (renda, escolaridade, coabitação, criação de animais, pessoas portadoras de necessidades especiais etc.);
– O projeto social permitiu uma interface com as demandas do OP, além da criação de três mecanismos de participação comunitária: organização comunitária, educação sanitária e geração de emprego e renda;
– Demanda excessiva de tempo da equipe para preenchimento de relatórios exigidos pelo BID;
– Incoerências do diagnóstico;
– Necessidade de adaptação à nova configuração habitacional.
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Núcleo Pelotas
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Planos de trabalho desenvolvidos
• Caracterização do universo dos empreendimentos PAR, envolvendo a totalidade dos conjuntos habitacionais executados ou em andamento em Pelotas, a partir de dados obtidos na PMP e empresas construtoras– Padronização do cadastro– 10 empreendimentos– 4 empresas atuando neste nicho de mercado
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Planos de trabalho desenvolvidos
• Caracterização do universo dos pretendentes a uma unidade habitacional sob essa forma de acesso à habitação, com dados obtidos através da PMP e imobiliárias responsáveis por parte do processo de seleção de futuros moradores;
• Descrição e comparação entre o sistema de aquisição da casa própria tradicional e o sistema de arrendamento, destacando direitos quanto à manutenção e gestão, onde se inclui a comparação entre direitos de proprietários, inquilinos e arrendatários, a partir de pesquisa bibliográfica e documental
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Planos de trabalho desenvolvidos
• Identificação da legislação relativa a empreendimentos PAR, incluindo as alterações realizadas, com dados obtidos a partir da PMP
• Descrição dos processos de seleção dos futuros moradores dos empreendimentos PAR em Pelotas, com dados obtidos na PMP e imobiliárias:– Divulgação– Inscrições– Reunião
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Planos de trabalho desenvolvidos
• Descrição do processo denominado de Trabalho Social promovido pela CAIXA envolvendo um conjunto de ações visando promover a integração do arrendatário ao espaço habitacional, com dados obtidos em documentos da CAIXA e PMP;
• Descrição do processo de ocupação do imóvel no programa PAR em Pelotas e instalação do condomínio, onde se inclui a descrição das responsabilidades e deveres das imobiliárias e também as exigências da CAIXA para a seleção das imobiliárias, com dados obtidos na PMP, imobiliárias e CAIXA.
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Núcleo Londrina
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Planos de trabalho desenvolvidos
• Diagnóstico do processo de desenvolvimento de empreendimentos de habitações de interesse social (HIS): HBB, PSH e PAR– O HBB e o PSH têm uma etapa explícita de projeto social,
diferentemente do PAR;– A condução do processo, no PAR, fica sob a coordenação
da construtora contratada, enquanto nos outros dois programas, há uma supervisão direta do poder público (COHAB-Ld);
– Dificuldades no processo de aprovação, que gerou outro plano de trabalho para estudo do processo de tramitação dos processo de implantação de empreendimentoS HBB, PSH e PAR (em andamento).
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Planos de trabalho desenvolvidos
• Avaliação da satisfação de clientes junto a moradores de empreendimentos PAR, tendo como modelo o questionário desenvolvido pelo NORIE– 96 entrevistas estruturadas – 2 empreendimentos PAR– Respondentes: condôminos
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Planos de trabalho desenvolvidos
• Principais observações sobre a satisfação de clientes:– Dificuldade de viver em condomínio– Boa localização do empreendimento– Alguns problemas de qualidade na execução– Moradia digna, apesar de pequena– Dificuldade de relacionamento com a
administradora do condomínio
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Planos de trabalho desenvolvidos
• Diagnóstico do processo de gestão de requisitos de sustentabilidade ambiental em habitações de interesse social– Separação da análise do parcelamento do solo e da unidade
habitacional;– Falta de procedimentos formais para levantamento de
requisitos;– Análise individualizada de dois órgãos públicos que trocam
informações entre si;– Concentração da responsabilidade da licença prévia e do
fechamento da Planta de Diretrizes em uma única pessoa (visão míope);
– Falta de registro dos requisitos ambientais.
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Núcleo Feira de Santana
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• Estudo do fluxo de processos, referente à análise de engenharia, para a contratação da construtora do empreendimento residencial Princesa do sertão:– 19 meses (9 – avaliação; 10 – construção)
Planos de trabalho desenvolvidos
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Planos de trabalho desenvolvidos
• Levantamento do perfil dos interessados em unidades habitacionais de Feira de Santana, do PAR;– Sexo feminino; – Residente anteriormente com familiares;– Faixa etária: 20-29 anos;– Solteiros;– Renda: 3 a 6 SM
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Planos de trabalho desenvolvidos
• Levantamento do perfil dos arrendatários do residencial Princesa do Sertão.– GILIE;– Sexo feminino;– Grau de instrução: médio completo;– Faixa etária: 30 a 39 anos;– Renda: 3 a 6 SM;– Moradia anterior: pais ou parentes;– Estado civil: solteiro.
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Planos de trabalho desenvolvidos
• Elaboração de questionários de avaliação de impacto ambiental de empreendimentos de interesse social do ponto de vista do usuário, da vizinhança e da administradora do empreendimento;
• Avaliação do formulário Habitação e Meio Ambiente: uma abordagem integrada
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Próximos Passos
• Realizar pesquisas de satisfação de clientes, em todos os núcleos, tendo como base o questionário desenvolvido pelo NORIE/UFRGS;
• Levantar as informações, em cada núcleo, sobre EHIS, a partir do cadastro desenvolvido pelo NAURB/UFPEL;
• Estudar os requisitos ambientais, com base dos questionários desenvolvidos pela UEFS e UEL;
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Próximos Passos
• Desenvolvimento de análises comparativas a partir dos estudos mencionados em itens anteriores;
• Estudo aprofundado sobre o uso de projetos de referência;
• Estudo sobre a caracterização da demanda dos clientes de empreendimentos EHIS;
• Análise dos requisitos de clientes internos e externos relacionados à produção.
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OBRIGADO!
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