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Gafisa Adquire AlphaVille Urbanismo
Projetos AlphaVille
Conferência Telefônica
São Paulo, 03 de Outubro de 2006
Vila dos Ingleses - MG AlphaVille Campinas - SP
AlphaVille Graciosa - PR AlphaVille Fortaleza - CE
Relações com Investidores: Gustavo Felizzolari@gafisa.com.br
TeleconferênciaSão Paulo, 03 de Outubro de 200610:00 (Horário de Brasília), 09:00 (US-ET)Telefone: +55 (11) 2101-4848Código: GafisaWebcast: http://www.gafisa.com.br/ri
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A Aquisição da AlphaVille Reforça o Posicionamento da Gafisa para Oportunidade Diferenciada de Crescimento
Diversificação geográfica
Acionistas de classe mundial e elevados
padrões de governançacorporativaModelo de negócios
eficiente e banco de terrenos estratégico
Mercado com Potencial de Crescimento
Liderança no setor e forte reconhecimento da marca
Administração profissional e estrutura
organizacional estabelecida
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AlphaVille Urbanismo
Residential Area Parks
Business Area
Multi-family Area
AlphaVille Club
Golf Course
Business Area Residential Area
Residential Area
Um Projeto Piloto Típico da AlphaVille
A AlphaVille Urbanismo é a maior empresa incorporadora de projetos de desenvolvimento urbano no Brasil,
sem nenhum concorrente relevante
A Companhia transforma transformar um grande terreno rural em lotes urbanizados, desenvolvendo toda a
infra-estrutura necessária (rede de água e esgoto, pavimentação, claçadas, iluminação), além de completa
área de lazer, representada por clube esportivo, muros altos monitorados, etc., para subseqüente venda
AlphaVille não se envolve na construção das casas dos condomínios
Os lotes residenciais de alto padrão são voltados para famílias de classe alta e média alta nos arredores de
regiões metropolitanas em todo o Brasil
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Financiamento da Aquisição
Gafisa adquire 100% da AlphaVille nos próximos cinco anos
A aquisição da AlphaVille envolve a compra de 100% de suas ações em dinheiro e ações, divididas em três fases, conforme o descrito a seguir:
Fase 1 – aquisição de 60% das ações da AlphaVille por R$ 20 milhões em dinheiro na data de fechamento da transação e a emissão de cerca de 6,477,718 de ações da Gafisa (preço de R$28,05), no valor aproximado de R$ 181,7 milhões, para os atuais acionistas da AlphaVille
Fase 2 – aquisição de 20% das ações da AlphaVille em dinheiro ou ações, a critério da Gafisa, da Gafisa 36 meses após o fechamento da transação
Fase 3 – aquisição dos 20% remanescentes das ações da AlphaVille em dinheiro ou ações, a critério da Gafisa, da Gafisa 60 meses após o fechamento da transação
O preço da ação da AlphaVille da segunda e da terceira fases será calculado com base em avaliação a ser feita por uma instituição independente segundo o Método do Fluxo de Caixa Descontado
Os novos acionistas da Gafisa deterão aproximadamente 5.9% do capital da Gafisa após a primeira fase da transação
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Nota (2): Baseado no preço de R$28.05 para ação da Gafisa
42,2% Desconto sobre Múltiplo da Gafisa (2)
13,2xGafisa's P/E 2008E
7,6xP/L implícito na transação 2008E
P / L
41,6% Desconto sobre Múltiplo da Gafisa (2)
10,1xGafisa FV / EBITDA 2008E
5,9xFV / EBITDA implícito 2008E
FV / EBITDA
Nota (1): Baseado no Consenso de Mercado para as Estimativas de 2008 (Deutsche Bank, Itau, Merrill Lynch, UBS)
218,4 Lucro Líquido 2008E (1)
271,3 EBITDA 2008E (1)
2.744,1 Firm Value (FV)
(147,0)Endividamento Líquido (Caixa Líquido)
0,0 Participação Minoritária
102,6 # ações (mm)
Gafisa's Financials (R$ million, as of June 30th 2006)
Valuation Atrativo
Análise por Múltiplos
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Economics Atrativo
O segmento apresenta melhores margens e exposição de caixa significativamente menor
10%2%62%19%% dos Lançamentos²
44%28%31%37%Margem Típica dos Proj.
100 - 400100 - 500150 - 300< 100Número de Unidades
R$ 1.800 - R$ 2.000
100% CEF (direto com o comprador)
R$ 32.000 - R$ 62.000
R$ 70k - 130K
45 - 65 m²
Popular LoteamentosMédio e Médio-AltoAlto Padrão
R$ 2.000 - R$ 3.600
Bancos Comerciais e CEF
R$ 70.000 - R$150.000
R$ 150k - 400K
70 - 150 m²
10-15%30-35%Exposição de Caixa / Vendas Totais
R$ 150 – R$ 800
Gafisa
na
< 300k
100 - 1.000 m²
> R$3.600
Gafisa
> R$150,000
> 400K
100 – 500 m²
Preço Médio p/m²
Financiamento
Renda Familiar¹
Preço Médio da Unidade
Tamanho (m²)
Notes:¹ Annual household income. ² Gafisa has commercial buildings which accounted for the remaining 7% of the 2006 Launches
Lorian - SPBlue -RJ Side Park - SPThe Gold-SP
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Posicionamento de Mercado sem ParaleloCom Forte Reconhecimento de sua Marca e abrangência nacional, a AlphaVille se diferencia dos concorrentes potenciais
AlphaVille – Presença Geográfica
AlphaVille
Gafisa
Posição de Liderança: a AlphaVille Urbanismo é líder absoluta nesse segmento.
Track Record comprovado: O conceito AlphaVille tem sido muito bem aceito por todo país, presente em 35 cidades e 16 estados
Forte Reconhecimento da Marca: A AlphaVille éreconhecida por sua infra-estrutura de alta qualidade (em razão de um projeto especializado de produto para famílias de classe alta e alta classe média e de rígidos processos de qualidade). A constante busca por excelência no atendimento pós-venda, bem como esforços para manter a permanente satisfação de todos com os quais se relaciona, resultaram em um forte reconhecimento público da marca “AlphaVille”nos mercados onde atua, o que faz com que a empresa consiga vender seus produtos com margens superiores
2005
Top de Marketing
2005 2005
Superbrands
2005
FIABCI
2005
Pop ListMasterImobiliário
AlphaVille – Prêmios Conquistados (2005)
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Prospecção / Análise Estratégica
Parceria / Aquisição de
Terrenos OcupaçãoAprovação e
RegistroMarketing& Vendas Construção
Análise envolvendo aspectos legais, ambientais, urbanos, técnicos e de mercado (ex.: preço, demanda, concorrência e adesão ao conceito)
Prospecção / Análise Estratégica
Assinatura de um Contrato de Parceria com o proprietário do terreno ou uma aquisição seletiva do terreno
Parceria / Aquisição de Terrenos
Na última fase, os clientes estão aptos para construírem suas casas, e a AlphaVille apóia o estabelecimento do “conselho de administração” do condomínio
A AlphaVille trabalha como Administradora da Construção, terceirizando a execução das obras
Após o lançamento, a AlphaVille inicia a pré-venda das unidades durante o período de contrução (similar à Gafisa)
Desenvolvimento de um Plano Diretor a ser submetido às autoridades para o processo de aprovação
Esse processo leva em média três anos (comparado aos seis meses da Gafisa) e envolve interações com as autoridades nos níveis federal, estadual e municipal, após o quê, a incorporação é registrada em nível municipal e está pronta para ser comercializada
Ocupação
Construção
Marketing& Vendas
Aprovação e Registro
Segmento Caracterizado por Elevada Barreira de Entrada
Longo Processo de Aprovação de Novos Projetos…
Dificilmente haverá algum concorrente no futuro próximo com capacidade para replicar a posição liderança adquirida pela companhia
3 anos 1 anos 2 anos
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Elevado Potencial de Crescimento, com Risco Relativamente BaixoA AlphaVille possui um significativo e não-replicável land bank, de aproximadamente R$ 2,0 bilhões de vendas futuras
100%155.2781.430746.533Sul
% em permuta
Potencial de vendas
(R$ mm)
Unidades potenciais
Área Útil (sq.m)
100%566.6463.4612.626.057Nordeste
8.963.794
162.121
502.757
4.926.325
15.467
438
926
9.213
1.997.452
32.424
104.954
1.138.151 93%Sudeste
27%Centro-Oeste
92%Total
100%Norte
Land Bank¹
¹ 30/06/06
Entre 2006 e 2010 a Companhia espera lançar 46 empreendimentos, sendo que 42 já estão no banco de terrenos da companhia
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Vendas cruzadas de edifícios residenciais da Gafisa em condomínios horizontais (lotes)
Ampla experiência de negociação da AlphaVille com autoridades locais e parceiros consolidada em 35 cidades e 16 estados para ampliar e consolidar a presença geográfica da Gafisa
AlphaVille se beneficiará do expertise financeiro da Gafisa, permitindo com que a companhia possa otimizar sua estrutura de capital e fornecer produtos ainda melhores para seus clientes
Esperamos que ambas as empresas possam se beneficiar de futuras sinergias, tais como:
Esta Combinação Resultará em Inúmeras Sinergias
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Nota: (1) O preço por m2 para Gafisa exclui lotes
40012221247715551089687244611321790Número de Unidades
nanana263,7 200,2 146,6 2.768,0 2.725,0 2.701,0 Preço por m2 (1)
1,684,164 1,285,291 836,157 1,170,096 1,151,898 656,720 514,068 133,393 179,437 Área Útil Lançada (m2)
828,307 348,463 434,771 176,492 141,521 57,415 651,815 206,942 377,356 Lançamentos (R$ '000)
25 15 23 4 4 3 21 11 20 Número de Lançamentos
2005A2004A2003A2005A2004A2003A2005A2004A2003A
Gafisa + AlphaVille (Pro-forma)AlphaVilleGafisa(R$ 000, exceto quando indicado)
Informações Operacionais e Financeiras Selecionadas (Pro-forma)
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AlphaVille – Práticas de Governança
O Expertise da AlphaVille Permanecerá na Companhia após a Conclusão da Aquisição
As participações somadas de Nuno Luiz Alves e Renato Albuquerque representarão 40% da
AlphaVille ao longo dos próximos cinco anos
Nuno Luiz Alves continuará sendo o Presidente da Companhia
A AlphaVille operará como uma subsidiária da Gafisa
o Conselho de Administração da AlphaVille será formado por cinco membros, dos quais três
serão indicados pela Gafisa
A Gafisa buscará a aprovação dos acionistas para a indicação do Sr. Albuquerque como
Membro do Conselho da Gafisa
Gafisa S.A.
SPE A SPE B SPE C Gafisa Vendas Alphaville...60%
Estrutura Corporativa Pro-Forma da Gafisa após a Transação (Fase 1)
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Diversificação geográfica
Acionistas de classe mundial e elevados
padrões de governançacorporativaModelo de negócios
eficiente e banco de terrenos estratégico
Mercado com Potencial de Crescimento
Liderança no setor e forte reconhecimento da marca
Administração profissional e estrutura
organizacional estabelecida
A Aquisição da AlphaVille Reforça o Posicionamento da Gafisa para Oportunidade Diferenciada de Crescimento
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