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Engo. Diego de Alava SotoAnalista de Infraestrutura do MPOG, em exercício no DNIT
Engo. Robson Carlindo Santana Paes LouresAnalista de Infraestrutura do MPOG, em exercício no MT
Maio/2014
Workshop de Avaliação Imobiliária e RGV
Poder Público Particular
Desapropriação
Lei 3.365/41
Interesse Público
Direito à propriedade
Poder Público Particular
Justa Indenização
Direito à propriedade
Desapropriação
Lei 3.365/41
Interesse Público
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens.
Justa Indenização ou Valor Justo
Valor de mercado Valor em risco
Valor patrimonial Valor de liquidaçãoforçada
Custo de Reprodução Custo de Reedição
Aquele que melhor representa o prejuízo ocasionado pela desapropriação ao proprietário afetado pela
mutilação ou supressão de seu bem.
Normas utilizadas pelo DNIT em avaliações:
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas- NBR 14653-1:2001 (procedimentos gerais);- NBR 14.653-2:2011 (imóveis urbanos);- NBR 14.653-3:2004 (imóveis rurais);- NBR 14.653-4:2002 (empreendimentos);-NBR 14.653-5:2006 (máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral);- NBR 14.653-6:2008 (recursos naturais e ambientais);- NBR 14.653-7:2009 (bens de patrimônios históricos e artísticos);
- NBR 12.721:2007 (avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edílicos);- NBR 13.752:1996 (perícias de engenharia na construção civil).
DNIT- Diretrizes Básicas para Desapropriação (IPR 746).
RGV – Relatório Genérico de Valores
Origem Planta de Valores Genéricos
ABNT NBR 14653-2:2011 (imóveis urbanos):Item 3.53 - planta de valores: representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data.
Objetivo Avaliações em massa
O termo Planta de Valores Genéricos (PVG) está associado, para muitos profissionais da
área, a avaliações para fins tributários
MÖLLER, Luiz Fernando. Planta de valores genéricos: avaliação coletiva de imóveis para fins tributários. Porto Alegre: Sagra – D. C. Luzzatto, 1995.
BIBLIOGRAFIA
ZANCAN, Evelise Chemale. Avaliações de imóveis em massa para efeitos de tributos municipais. Florianópolis: Rocha, 1996.
BIBLIOGRAFIA
LIPORONI, Antônio Sérgio. Avaliações em massa com ênfase em Planta de Valores. In: ALONSO, Nelson Roberto Pereira (Coord.). Engenharia de Avaliações. 1. ed. São Paulo: PINI, 2007.
BIBLIOGRAFIA
THOFEHRN, Ragnar. Avaliação em massa de imóveis urbanos: para cálculos de IPTU e ITBI. 1. ed. São Paulo: PINI, 2010.
BIBLIOGRAFIA
DNIT, DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA DE TRANSPORTES. Diretrizes Básicas para Desapropriação. Rio de Janeiro: IPR, 2011.
BIBLIOGRAFIA
RGV – Relatório Genérico de Valores
Diretrizes Básicas para Desapropriação (IPR/DNIT – Publicação no. 746)
Definições e objetivos
http://ipr.dnit.gov.br/
Página 41:“Na realização dos trabalhos avaliatórios, inicialmente, deve ser elaborado um Relatório Genérico de Valores (RGV), o qual contém informações gerais sobre os bens existentes no trecho que se pretende avaliar e toda a base metodológica [...]”.
Página 113:“Na avaliação de terrenos que irão integrar as faixas de domínio procura-se identificar segmentos homogêneos, ou seja, trechos que possuem terrenos com valor unitário dentro de determinado intervalo. Estes segmentos devem ser relatados e identificados por meio do Relatório Genérico de Valores – RGV, utilizados para avaliar determinados bens constantes de um mesmo trecho. O RGV, além de apresentar a pesquisa realizada, deve mostrar o tratamento estatístico e o modelo utilizado para determinação dos valores unitários a serem adotados para elaboração dos laudos individuais”.
Diretrizes Básicas para Desapropriação (IPR/DNIT )
Página 120 (capítulo 11.1 – RGV):“Para balizar a avaliação, deve ser executado o Relatório Genérico de Valores (RGV), onde devem constar todos os valores unitários das terras nuas para cada segmento homogêneo identificado ao longo de todo o trecho a ser executado, assim como todos os custos unitários das benfeitorias que serão atingidas, ressaltando que este relatório deve ser previamente apreciado pelas Comissões de Desapropriação e pelo Setor de Desapropriação, em Brasília. Desta forma, deve ser remetido para análise em duas vias impressas, em processo administrativo próprio e, depois de aprovado, deve ficar arquivada uma via em Brasília e a outra remetida para a respectiva Superintendência”.
“O RGV deve descrever detalhadamente toda a metodologia a ser utilizada nas avaliações, assim como a memória de cálculo, fornecendo toda a diretriz dos procedimentos avaliatórios a serem utilizados nos cálculos das indenizações. A partir do RGV devem ser produzidos laudos individuais, nos quais a descrição das características dos bens a desapropriar deve ser detalhada, citando a metodologia apenas de forma sucinta, reportando-se ao RGV aprovado”.
Diretrizes Básicas para Desapropriação (IPR/DNIT )
ETAPAS DA ELABORAÇÃO DE UM RGVEtapas de Campo
Vistoria do(s) avaliando(s): conhecimento do(s) bem(ns) a ser(em) avaliado(s);
Identificação das variáveis influenciantes: são estabelecidas com base em teorias existentes, conhecimentos de trabalhos anteriores, etc.
Levantamento de dados de mercado (pesquisa): consulta a agentes imobiliários locais, corretores, proprietários, Prefeitura, Registro de Imóveis, etc.
Etapas de Escritório
Análise do dados;Definição da metodologia;Tratamento dos dados;Elaboração do Relatório (redação).
Metodologias PrincipaisConforme NBR 14653:1
8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos8.2.1 - Método comparativo direto de dados de mercado (MCDDM): identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
8.2.2 Método involutivo (MINVO): Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
8.2.3 Método evolutivo (MEVOL): Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
8.2.4 Método da capitalização da renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
Metodologias PrincipaisConforme NBR 14653:1
8.3 Métodos para identificar o custo de um bem8.3.1 Método comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
8.3.2 Método da quantificação de custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
8.4 Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento
Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, entre outros.
Mapa de dados (amostra)
Tabela de dados (amostra)
Resultados do RGV
VU = 2575,727 * e^(0,316 * 1/AREA ) * e^(0,483 * AREA MAQUINAVEL ) * e^(-0,040* DIST VIA PAVIMENTADA ) * e^(-0,022 * DISTANCIA POLO PRINCIPAL² ) * e^(0,225 * OFERTA-VENDA )
Equação Inferencial
Resultados do RGV
CASOS TÍPICOS NOS QUAIS OCORREM DESAPROPRIAÇÕES DO DNIT
IMPLANTAÇÕES
IMPLANTAÇÕES
Pista Nova
Pista AntigaDUPLICAÇÕES
DUPLICAÇÕES
Pista Antiga
Pista Nova
TRAVESSIAS URBANAS
CADASTRO - LEVANTAMENTOS
CRO
QU
IS
CRO
QU
IS
CROQUIS
BENFEITORIAS ATINGIDAS
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS
Culturas permanentes e temporárias, as florestas plantadas, e as pastagens cultivadas e as pastagens nativas melhoradas
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS
BENFEITORIAS
BENFEITORIAS
LEVANTAMENTOS DE EDIFICAÇÕES E OUTRAS BENFEITORIAS
Objetivos– Definir as características físicas da edificação;– Quantificação de materiais e serviços aplicados.
Características Construtivas– Estabelecer o padrão construtivo da edificação avalianda:
Exemplo: padrão mínimo, baixo, normal e alto (Tipologia) de acordo com o SINAPI.
Observação: podem ser utilizadas outras fontes de consulta: SICRO (DNIT), SINDUSCON, PINI, consulta direta a fornecedores, etc.
BENFEITORIAS
SINAPI - DEFINIÇÃO
O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil - SINAPI é um sistema de pesquisa mensal que informa os custos e índices da construção civil e tem a CAIXA e o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE como responsáveis pela divulgação oficial dos resultados, manutenção, atualização e aperfeiçoamento do cadastro de referências técnicas, métodos de cálculo e do controle de qualidade dos dados disponibilizados pelo SINAPI.
A partir da edição da Lei no.10.524 /2002, de 25 de Julho de 2002 (LDO 2003), o SINAPI passou a ser o indicador oficial para aferição da razoabilidade dos custos das obras públicas executadas, em especial daquelas com recursos do Orçamento Geral da União – OGU.
SINAPI – PADRÕES DE ACABAMENTO
Mês de referência: abril/2013 (Goiás)
TABELA DE CUSTOS SINAPI (EXEMPLO)
Coeficientes médios para cálculo da área Descrição da área Coeficientes Médios
Garagem 0,5 a 0,75Área privativa 1,00Salas sem acabamento 0,75 a 0,90Área de lojas sem acabamento 0,4 a 0,6Varandas 0,75 a 1,0Terraços ou áreas descobertas sobre lajes 0,3 a 0,6Estacionamentos sobre terrenos 0,05 a 1,0Área de serviço - residência unifamiliar, padrão baixo 0,5Piscinas, quintais, etc. 0,50 a 0,75
Áreas Equivalentes (CUBs SINAPI e SINDUSCON)Coeficientes sugeridos pela norma ABNT - NBR 12.721
BENFEITORIAS
DEPRECIAÇÃODefinições: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por:
Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção;
Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados;
Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes;
Obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional.
Valor depreciável: é o valor do imóvel novo menos o valor residual
Valor residual: é o valor do bem ao final da sua vida útil.
DEPRECIAÇÃO
Cálculo da Depreciação Física
Método combinado de Ross-Heidecke:
É um método misto, que combina o estado de conservação em que o bem se encontra, com a idade e vida útil do bem.
Desta combinação, tem-se a tabela do próximo slide.
DEPRECIAÇÃO
Conservação (Heidecke)a) Novo;b) Entre novo e regular;c) Regular; d) Entre regular e necessitando reparos simples; e) Necessitando reparos simples;f) Necessitando reparos simples a importantes; g) Necessitando reparos importantes;h) Sem Valor (residual)
Subjetividade – qual a idade da edificação abaixo?
Subjetividade – qual a idade da edificação abaixo?
Subjetividade – qual a idade da edificação abaixo? E o padrão ?
Resposta (idade): 2014 – 1983 = 31 anos
Fotografias - exemplos
Laudo de Avaliaçãoconforme NBR-14.653-2 (imóveis urbanos)*
Laudo Completo
a) Identificação do solicitante;b) Finalidade;c) Objetivo;d) Pressupostos, ressalvas e limitações;e) Caracterização do imóvel;f) Diagnóstico de mercado;g) Métodos utilizados;h) Especificação (enquadramento);i) Planilha de dados utilizados;j) Caso MCDDM: descrição das variáveisk) Tratamento dos dados (cálculos);l) Resultado e data de referência;m) Profissional responsável.
Laudo Simplificado *
a) Identificação do solicitante;b) Finalidade;c) Objetivo;d) Pressupostos, ressalvas e limitações;e) Caracterização do imóvel;f) Diagnóstico de mercado;g) Métodos utilizados;h) Especificação (enquadramento);i) Planilha de dados utilizados;j) Caso MCDDM: descrição das variáveisk) Tratamento dos dados (cálculos);l) Resultado e data de referência;m) Profissional responsável.
* De forma resumida
OBRIGADO!
Contatos: diego.soto@dnit.gov.br
robson.loures@transportes.gov.br
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