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CONSTATS ET COMMENTAIRES
SUR LES RECOMMANDATIONS DU RAPPORT DE BPR (8 AVRIL 2009)
de la propriété sise au :
3465 et 3475 av. Ridgewood
Montréal, Québec
H3V 1B4
No. Dossier : 120830-JL01
REQUÉRANTS
Monsieur Jean-Pascal Lafond
Le 3465-3475 Ridgewood
4305, boul. Lapinière #100
Brossard, Québec J4Z 3H8
PROSPECPLUS CONSEILS INC.
Inspection réalisée le 30 août 2012
Rédigé le 12 octobre 2012
No. Dossier : 120830-JL01
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CONSTATS ET COMMENTAIRES
TABLE DES MATIÈRES
ÉQUIPE DE TRAVAIL ..................................................................................................................4
SOMMAIRE ....................................................................................................................................5
PROPRIÉTÉ INSPECTÉE ..............................................................................................................5
1.0 AVANT-PROPOS ....................................................................................................................6
2.0 INTRODUCTION ....................................................................................................................7
2.1 MANDAT .............................................................................................................................. 7
3.0 MÉTHODOLOGIE ..................................................................................................................8
3.1 INSPECTION .......................................................................................................................... 8
3.2 RAPPORT .............................................................................................................................. 8 3.3 DOCUMENTS CONSULTÉS ..................................................................................................... 8
3.4 VUES EN PLAN ...................................................................................................................... 9
4.0 INSPECTION DES COMPOSANTES MÉCANIQUES .......................................................10
4.1 SYSTÈME DE CHAUFFAGE ................................................................................................... 10
4.2 VENTILATION ..................................................................................................................... 10
4.3 PLOMBERIE ........................................................................................................................ 10 4.4 DISTRIBUTION DE L’EAU POTABLE ..................................................................................... 11 4.5 PROTECTION INCENDIE ....................................................................................................... 11
5.0 INSPECTION DES COMPOSANTES ÉLECTRIQUES ......................................................12
5.1 DISTRIBUTION ÉLECTRIQUE ................................................................................................ 12
5.1.1 Logements du 3465 avenue Ridgewood .................................................................... 12 5.1.2 Logements du 3475 avenue Ridgewood .................................................................... 12
5.2 BÂTIMENTS EN GÉNÉRAL ................................................................................................... 15 5.2.1 Éclairage extérieur ..................................................................................................... 15 5.2.2 Système de protection incendie.................................................................................. 15
5.2.3 Détecteurs de fumée ................................................................................................... 15 5.2.3.1 Logements du 3475 avenue Ridgewood ............................................................. 16 5.2.4 Détecteurs de chaleur ................................................................................................. 17 5.2.4.1 Logements du 3475 avenue Ridgewood ............................................................. 17
5.2.5 Lampes fluorescentes pour les escaliers d’urgence ................................................... 18 5.2.6 Intensité d’éclairage des escaliers d’urgence ............................................................. 18 5.2.7 Batteries ..................................................................................................................... 18
6.0 INSPECTION DE LA STRUCTURE ....................................................................................19
6.1 STRUCTURES EXTÉRIEURES ................................................................................................ 19 6.1.1 Structures des balcons ................................................................................................ 19
6.1.1.1 Logements du 3465 avenue Ridgewood ............................................................. 19
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6.1.2 Mur de soutènement ................................................................................................... 20 6.2 STRUCTURE DE L’ÉDIFICE ................................................................................................... 21
6.2.1 Délamination, désintégration et corrosion ................................................................. 21 6.2.2 Fissures dans les fondations ....................................................................................... 21
7.0 CONCLUSION .......................................................................................................................22
BIBLIOGRAPHIE .........................................................................................................................23
LISTE DES PHOTOS
C-1 : Travaux de colmatage toujours non réalisés en 2012 ........................................................ 11 C-2 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 103 ................................................................... 13 C-3 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 200 et 403 ........................................................ 13
C-4 : Panneau à fusibles dans l’unité 406 ................................................................................... 14 C-5 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 406 ................................................................... 14
C-6 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 407 ................................................................... 15
C-7 : Détecteur de fumée non raccordé au PAI à l’extérieur de la chambre de l’unité 205 ...... 16
C-8 : Détecteur de fumée manquant dans l’unité 406 ................................................................. 17 C-9 : Détecteur de chaleur non ancré dans l’unité 406 .............................................................. 18 C-10 : Corrosion avancée du garde-corps de l’unité 404 ........................................................... 19
C-11 : Affaissement du revêtement de balcon à l’unité 404 ........................................................ 20 C-12 : Mur de soutènement / toit-terrasse – travaux d’étanchéité à faire .................................. 21
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ÉQUIPE DE TRAVAIL
La rédaction de ce rapport a été rendue possible grâce au travail de notre équipe :
Monsieur Claude Guertin, ingénieur civil et directeur technique :
Inspection et expertise
Élaboration de la problématique
Recherche de solutions
Analyse et recherche des documents transmis
Rédaction du rapport
Coordination du travail
Madame Annie Fortier, ing., M.Ing., chargée de projet :
Rédaction du rapport
Madame Chantale Spénard, adjointe administrative :
Montage du rapport
Assemblage
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SOMMAIRE
Requérant(s) : Monsieur Jean-Pascal Lafond et Le 3465-3475 Ridgewood
Date et heure : Jeudi, 30 août 2012 à 10h00
Durée de l’inspection : 6 heures
Condition météo : Ensoleillé, 22oC
Inspecteurs : Claude Guertin, ing.
PROPRIÉTÉ INSPECTÉE
Adresse : 3465 et 3475 av. Ridgewood, Montréal, Québec
Type de propriété : Condominium
Toiture : Membrane multicouches recouverte d’asphalte et gravier
Revêtements extérieurs : Briques
Année de construction : 1950
Orientation de la façade : Nord Nord-Est
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1.0 AVANT-PROPOS
CE QU’EST UNE EXPERTISE
Le but d'une expertise est d’évaluer la condition spécifique d’une composante ou d’un système
du bâtiment. C'est une inspection plus pointue pour :
Étudier et diagnostiquer un problème précis, un vice de construction, un signe apparent
laissant croire ou présager des problèmes cachés (ex : fissure dans la dalle laissant croire à la
présence de pyrite, moisissure en surface des murs laissant présager un problème à l'intérieur
de l'enveloppe, condensation d'un plafond cathédrale) qui ont plusieurs causes potentielles;
Définir la ou les causes du problème ou du vice : un problème peut résulter d'une multitude
de facteurs (la moisissure en est un bon exemple);
Proposer des solutions ou différentes alternatives et des étapes à suivre pour corriger le
problème.
Le rapport est basé sur l'observation de la condition visible et apparente du bâtiment et de ses
composantes étudiées au moment de l'inspection. Le rapport reflète notre opinion
professionnelle et ne peut, d’aucune façon, se substituer aux interprétations légales et définitives
de la cour en ce qui a trait aux notions de vices apparents et de vices cachés.
N.B. Il est important de rappeler que, lorsque cela est applicable, notre opinion établira les causes
possibles, probables ou certaines des éléments recherchés selon les informations communiquées et/ou
constatées; après élimination des éléments non pertinents, lorsque nous pouvons le faire, nous
retiendrons parmi la ou les cause(s) possible(s) qui s’avère(nt) la ou les cause(s) probable(s), à défaut de
pouvoir nous prononcer de façon certaine dans notre conclusion finale.
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2.0 INTRODUCTION
2.1 MANDAT
L’inspection consistera, dans un premier temps, à vérifier la qualité des travaux qui ont été
réalisés. Ces travaux ont été recommandés dans un rapport de BPR datant d’avril 2009. Nous
avons été mandatés donc pour vérifier si les travaux ont été effectués et, le cas échéant, s’ils ont
été réalisés selon les règles de l’art.
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3.0 MÉTHODOLOGIE
3.1 INSPECTION
Pour bien saisir les indications concernant les orientations mentionnées dans ce rapport, vous
devez considérer que vous êtes dans la rue, face à l'édifice ou à la pièce concernée. Cette façade
est l'AVANT; les murs opposés qui délimitent l'immeuble ou la pièce forment l'ARRIÈRE.
Vous regardez la façade de l'extérieur, le CÔTÉ DROIT est à votre droite, et à gauche, le CÔTÉ
GAUCHE. Si vous vous placez à l'intérieur de l'édifice ou de la pièce, votre côté droit est donc à
votre droite quand vous faites dos à la façade.
3.2 RAPPORT
a) Pour une lecture plus fluide, les photos et les schémas appuyant nos constats sont
intégrés aux sections correspondantes plutôt qu’en annexe du rapport.
b) Pour aider à la compréhension du lecteur, nous avons mis entre crochets [ ] les différents
termes techniques mentionnés au rapport.
c) Les photos prises par ProspecPlus seront notées C-1, C-2, etc.
d) Les photos prises par le propriétaire seront notées CP-1, CP-2, etc.
3.3 DOCUMENTS CONSULTÉS
Rapport d’inspection de BPR, Capital BLF inc., en date du
8 avril 2009 révision 2
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3.4 VUES EN PLAN
Afin de mieux visualiser l’espace étudié et faciliter la compréhension, vous trouverez dans cette
section un plan sommaire des bâtiments sous étude (voir plan P-1 ci-dessous).
P-1 : Vue en plan du 3465-3475 avenue Ridgewood
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4.0 INSPECTION DES COMPOSANTES MÉCANIQUES
Tel que mentionné en introduction, l’inspection consistera à vérifier la réalisation et la qualité
des travaux qui ont été recommandés en 2009 par la firme BPR et à vérifier si ces travaux ont été
effectués selon les règles de l’art.
La présente section sera divisée par composant, selon l’ordre utilisé par BPR.
4.1 SYSTÈME DE CHAUFFAGE
Du rapport de BPR datant de 2009, les 2 bouilloires étaient dans une condition acceptable, donc
pas de correctifs demandés.
4.2 VENTILATION
Pas de correctifs demandés sur les systèmes de ventilation inspectés dans le rapport de BPR de
2009.
4.3 PLOMBERIE
1) Les conduites de plomberie sont faites de plusieurs matériaux. Nous retrouvons la
présence d’acier galvanisé, de cuivre et de fonte en ce qui a trait aux conduites
d’évacuation.
2) Beaucoup des conduites de plomberie en acier galvanisé sont d’origine.
3) Comme dans les autres salles, il faudra porter une attention particulière à toutes les
conduites qui percent les parois. Il faut assurer l’étanchéité coupe-feu en matière de
protection incendie. À ce propos, nous avons constaté que les travaux de colmatage
visant à assurer l’étanchéité pare-feu autour de la conduite en ABS (M-03 rapport BPR,
page 3) n’avaient pas été réalisés (voir photo C-1 page 11).
Action corrective à compléter.
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C-1 : Travaux de colmatage toujours non réalisés en 2012
4.4 DISTRIBUTION DE L’EAU POTABLE
Pas de correctifs demandés par BPR en 2009.
4.5 PROTECTION INCENDIE
Pas de correctifs demandés par BPR en 2009.
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5.0 INSPECTION DES COMPOSANTES ÉLECTRIQUES
5.1 DISTRIBUTION ÉLECTRIQUE
Les unités sont généralement alimentées par du 60 ampères. Cependant, certaines unités n’ont
pas profité d’une mise à jour de leurs systèmes électriques. Elles sont toujours alimentées par
des panneaux de distribution à fusibles de 30 ampères. L’ensemble des compteurs ont été
remplacés pour une alimentation de 60 ampères. L’installation reste donc à compléter.
5.1.1 LOGEMENTS DU 3465 AVENUE RIDGEWOOD
4) L’unité 303 est alimentée par un panneau électrique à fusibles de 30 ampères.
5.1.2 LOGEMENTS DU 3475 AVENUE RIDGEWOOD
5) L’appartement 406 est une unité locative, propriété du promoteur. Le panneau électrique
est d’origine. Il est de 30 ampères et à fusibles.
6) Il reste également des panneaux 30 Amps dans les unités 100, 103, 200, 203, 206, 305,
403 et 407 (voir photos C-2 à C-6 page 13 et suivantes).
7) De plus, l’unité 102, propriété du concierge, est alimentée par un panneau 40 ampères.
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C-2 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 103
C-3 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 200 et 403
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C-4 : Panneau à fusibles dans l’unité 406
C-5 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 406
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C-6 : Panneau à fusibles de 30 Amps de l’unité 407
5.2 BÂTIMENTS EN GÉNÉRAL
5.2.1 ÉCLAIRAGE EXTÉRIEUR
Les correctifs demandés par BPR en 2009 ont été réalisés.
5.2.2 SYSTÈME DE PROTECTION INCENDIE
Tout comme l’avait constaté BPR lors de son inspection, le câblage des composantes du système
de protection incendie n’est pas installé dans des conduites appropriées..
Action corrective à compléter.
5.2.3 DÉTECTEURS DE FUMÉE
Les correctifs demandés par BPR en 2009 n’ont pas été réalisés en entier. Bien que des
détecteurs de fumée aient été installés, ceux-ci ne sont toutefois pas reliés au panneau d’alarme
incendie (PAI).
Action corrective à compléter.
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5.2.3.1 LOGEMENTS DU 3475 AVENUE RIDGEWOOD
Nous avons inspecté quelques logements. Voici, sans s’y limiter, des constats que nous avons
faits lors de notre inspection :
8) Unité 205 : Il y a présence d’un détecteur de fumée installé dans le salon, près de la
porte d’entrée, à proximité de la porte de la chambre. Ce détecteur de fumée n’est pas
raccordé au panneau d’alarme incendie.
9) Unité 406 : Le détecteur de fumée est manquant à proximité des chambres. Même chose
pour celui sensé être dans le salon.
C-7 : Détecteur de fumée non raccordé au PAI à l’extérieur de la chambre
de l’unité 205
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C-8 : Détecteur de fumée manquant dans l’unité 406
5.2.4 DÉTECTEURS DE CHALEUR
Les remplacements des détecteurs de chaleur demandés par BPR en 2009 n’ont pas été réalisés,
cependant la majorité des détecteurs a été vérifiée par un sous-traitant certifié.
Action corrective à compléter.
5.2.4.1 LOGEMENTS DU 3475 AVENUE RIDGEWOOD
Nous avons inspecté quelques unités. Voici donc, sans s’y limiter toutefois, les constats que
nous avons faits :
10) Unité 205 : Le détecteur de chaleur installé dans la cuisine a été inspecté par « Gard-X »
et a été certifié en 2011.
11) Unité 405 : Le détecteur de chaleur, installé dans la cuisine de l’unité 405, est raccordé
au panneau d’alarme incendie. La boîte électrique n’est cependant pas fixée. Voir les
photos 933 et 934.
12) Unité 406 : Le détecteur de chaleur est présent dans la cuisine. Selon l’information
obtenue sur place, ce détecteur serait relié au panneau d’alarme incendie. Nous avons
donc vérifié ce détecteur et la boîte métallique de ce détecteur n’est pas ancrée. Cet
ancrage devra être vérifié.
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C-9 : Détecteur de chaleur non ancré dans l’unité 406
5.2.5 LAMPES FLUORESCENTES POUR LES ESCALIERS D’URGENCE
Les recommandations demandées par BPR en 2009 n’ont pas été réalisées.
Action corrective à compléter.
5.2.6 INTENSITÉ D’ÉCLAIRAGE DES ESCALIERS D’URGENCE
Les mesures d’intensité lumineuse demandées par BPR en 2009 ont été réalisées.
5.2.7 BATTERIES
Les recommandations de changements des batteries demandées par BPR en 2009 ont été
réalisées.
Cependant, au jour de notre inspection, nous avons noté un trouble des alarmes sur le panneau
d’alarme incendie.
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6.0 INSPECTION DE LA STRUCTURE
6.1 STRUCTURES EXTÉRIEURES
6.1.1 STRUCTURES DES BALCONS
Du rapport de BPR datant de 2009, 80% des travaux demandés aux balcons sont complétés.
6.1.1.1 LOGEMENTS DU 3465 AVENUE RIDGEWOOD
13) Unité 100 : Les balustrades de la terrasse arrière sont fortement attaquées par la
corrosion. Il y a perforation de l’acier.
14) Unité 204 : La balustrade est très corrodée.
15) Unité 404 : La corrosion est avancée sur les garde-corps de la terrasse. Le revêtement
du balcon est à remplacer. De plus, il faudra réparer l’affaissement du revêtement de
balcon.
Action corrective à compléter : Pour les balcons restants en mauvaise condition, les balustrades
et le platelage ont besoin d’être remplacés.
C-10 : Corrosion avancée du garde-corps de l’unité 404
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C-11 : Affaissement du revêtement de balcon à l’unité 404
6.1.2 MUR DE SOUTÈNEMENT
Les recommandations demandées par BPR en 2009 ont été réalisées, sauf que ça se dégrade déjà.
16) Nous avons finalement inspecté le mur de soutènement situé à l’arrière et qui sépare les
deux (2) bâtiments. Ce mur de soutènement a fait l’objet d’une réparation. Cependant, à
certains endroits, le béton nouvellement appliqué se détache et/ou décolle. Des
microfissures sont observables. De l’efflorescence et des taches jaunâtres résultant de la
corrosion des barres d’armature sont généralement observables.
Action corrective : Au niveau du toit-terrasse, des travaux d’étanchéité sont à faire à court
terme. Une évaluation des travaux correctifs devra être réalisée spécifiquement.
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C-12 : Mur de soutènement / toit-terrasse – travaux d’étanchéité à faire
6.2 STRUCTURE DE L’ÉDIFICE
6.2.1 DÉLAMINATION, DÉSINTÉGRATION ET CORROSION
Du rapport de BPR de 2009, les travaux de remplacement de la membrane sur la dalle n’ont pas
été effectués. On note toutefois que des poutres ont été ajoutées et un resurfaçage artisanal a été
fait par endroits mais il s’effrite déjà.
Action corrective à compléter : Au niveau du toit-terrasse au-dessus des stationnements, des
travaux de remplacement de la membrane d’étanchéité sont requis.
6.2.2 FISSURES DANS LES FONDATIONS
Des recommandations de BPR de 2009, quelques fissures seulement ont été réparées.
Action corrective à compléter : Il faut réparer toutes les fissures.
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7.0 CONCLUSION
À la lumière de nos observations ainsi que des informations obtenues lors de notre expertise,
nous sommes en mesure d’affirmer que les réparations, qui étaient nécessaires en 2009, n’ont pas
encore toutes été effectuées, de telle sorte que certains travaux sont maintenant à mettre en haute
priorité.
Notamment, nous recommandons qu’une étude spécifique soit menée concernant le toit-terrasse
donnant au-dessus des aires de stationnement afin d’identifier les mesures correctives à apporter
pour assurer l’intégrité de la structure et de l’étanchéité de cette composante.
Pour toute information complémentaire, veuillez communiquer avec le soussigné.
Claude Guertin, ing.
No. OIQ : 122610
Directeur général
ProspecPlus Conseils inc.
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BIBLIOGRAPHIE
Code National du bâtiment, édition 1941 (à titre informatif)
PROSPECPLUS CONSEILS INC.
10300, avenue Sécant #102
Anjou, Québec
H1J 1S3
Téléphone : (514) 271-9635, Télécopieur : (514) 271-9688
www.prospec-plus.com
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