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Chiffres clefs 2012
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T O U R S
Chiffres clefs 2012ANALYSE ET TENDANCESLe marché de l’immobilier d’entrepriseBureaux et locaux d’activités
ARTHUR LOYDUN RÉSEAU
UNE MARQUE NATIONALEUNE RÉFÉRENCE DE 1er ORDRE
1er RÉSEAU PARTENAIRE
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise P. 2
SOMMAIREm Édito ....................................................... P. 3
m En bref .................................................... P. 3
m Cartographie des secteurs ......................... P. 4
m Le marché des bureaux Évolution des transactions .......................... P. 5 Chiffres 2012 ........................................... P. 6 - 7
m Le marché des locaux d’activités et entrepôts Évolution des transactions .......................... P. 8 Chiffres 2012 ........................................... P. 9 - 10
m Les activités d’Arthur Loyd .......................... P. 11
ARTHUR LOYD EN 201258 AGENCES PARTENAIRES 300 COLLABORATEURS28 500 000 E DE CHIFFRE D’AFFAIRES3 000 TRANSACTIONS+ DE 1 000 000 M2 COMMERCIALISÉS
Quartier des Deux Lions - 37 - ToursImmeuble de l’opération des Lions d’Azur
Quartier des Deux Lions - 37 - Tours
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entrepriseP. 3
ÉDITO L’année 2012 se présente comme un bon cru, après trois années difficiles. Toutefois, cette apparence est à relativiser en matière de bureaux, alors que pour les locaux d’activité les transactions sont importantes en volume et stables en quantité :
Pour les bureaux, le volume (30 000 m2) est supérieur aux trois dernières années. Toutefois, ce chiffre est réalisé, pour 30 %, par deux ventes importantes. Pour la première fois en 25 ans, la vente supplante en volume la location avec 54,3 %. De même, le nombre de transactions est en baisse de près de 30 % par rapport à l’année 2011 et bien plus par rapport au milieu des années 2000.
Le stock des bureaux neufs est faible et 1’offre restreinte, même si de nombreux projets sont conçus.
L’année 2013 confirmera ou non ces fortes évolutions.
Pour les locaux d’activité, le marché est très équilibré, tant entre la location (80 %) et la vente (20 %), que dans la recherche des surfaces et le nombre des demandes.
L’offre neuve est quasi inexistante.
Pour le commerce, il souffre en subissant à la fois un contexte économique difficile, l’évolution des habitudes de consommation et les travaux de réalisation du tramway à Tours.
De manière générale, le marché de l’immobilier d’entreprise reste complexe.
L’Equipe Arthur Loyd est là pour vous accompagner dans vos réflexions ou projets.
François BOILLE
en brefTOURS9 DémographieTours ville : 138 588 habitantsTour(s) Plus* : 277 804 habitantsPôle urbain de Tours (36 communes) : 346 105 habitantsIndre et Loire : 605 819 habitantsHabitants de moins de 20 ans : 24,2 %Habitants de 20 à 59 ans : 52,1 %Habitants de 60 ans et plus : 23,7 %
9 Développement économique en Indre-et-Loire
244 000 emplois dont : 3 % dans l’agriculture, 23 % dans l’industrie et
la construction, 74 % dans le commerce et
les services.39 500 établissements privés et publics27 000 étudiants4 pôles de compétitivité2 500 chercheursSalaire moyen brut annuel : 28 272 E
9 Les liaisons rail-avion-route
Air :Tours - Marseille en 1 h 20 Tours - Londres en 1 h 00Tours - Porto en 1 h 00TGV Atlantique :PARIS à 55’BORDEAUX en 2 h 20Autoroutes :A10 (Axe Paris-Tours-Espagne)A85 (Axe Nantes-Tours-Lyon)A28 (Axe Calais-Tours-Espagne)
*Communes de Tour(s) Plus :Ballan-Miré / Berthenay / Chambray-lès-Tours / Druye / Fondettes / Joué-lès-Tours / La Membrolle-sur-Choisille / La Riche / Luynes /Mettray / Notre-Dame-d’Oé / Saint-Avertin / Saint-Cyr-sur-Loire / Saint-Etienne-de-Chigny / Saint-Genouph / Saint-Pierre-des-Corps / Savonnières / Tours / Villandry
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise P. 4
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37
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33la Loire
le Cher
: noitceriDSNAM EL
: noitceriD CHANCEAUX
SUR CHOISILLE
RIOL UD UAETÂHC
: noitceriDEHCÈLF AL
LAVALAV AL UAETÂHC EREILL
riD : noitceNOM ST
: noitceriDETÂHC LUARELL T
NOZABTNOM
: noitceriDXUORUAETÂHC
SEHCOL
SEGRUOBÉRÉLB
DRAHCIRTNOMENONCEAUHC
: noitceriDOLB SI
: noitceriDSIRAP
TLUANER-UAETÂHC
: noitceriDENIOVARUMUAS
réA oportSRUOT
ERIOL ED LAV
ver : sXUAEDROB
Direction :
D910 D943
D86
D938
D29
57D 1
D140
D14
2
D47
D910
D959
D938
D952
D751
D976
D3
D751
Boulevard périphérique
D6
D7
ANGERSNANTES
A85 E60
ORLÉANSPARIS
A10 E60
LE MANSROUEN
A28 E502
VIERZONLYON
A85 E604POITIERS
BORDEAUX
A10 E05
A10
A10
58A 58A
A28A28
A28
A28
A28
A28
20
19
21
22
23
24
Sources : FIPARC / OE2T. Cartographie : Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2010
0 4 Km2
N138 N10
N76
N143
N152
N10
AZAY LE RIDEAUCHINON
: noitceriD
MONNAIE: noitceriD
: noitceriD
: srev SIRAP
: noitceriDGNAL SIAE
RUMUAS
ZA La châtaigneraie
ZA Carrefour en Touraine
Les AubuisJean Perrin (ZA N°1 de Chambray)
La Papoterie - Les Barillers
ZA Les Renardières
ZAC de la VrillonneriePôle commercialGrand Sud
ZA Les Brosses
ZA La Haute Limougère
ZA Les Deux Croix
ZA de la gare
ZA de la Liodière
ZA n°1 Les Pins
ZA La ChoisilleZA Les Gaudières
ZA n°2 de La Grande Noue
ZA du Haut Chemin
ZA Les Landesde Cassantin
ZA La Fosse Neuve
ZA de Chatenay
ZA N°1Le Papillon
ZA La Coudrière
ZA de l'Arche d'Oé I
ZA Le Plessis
ZA Saint-Cosme
ZA Saint-François
ZAC des MinimesPôle commercial La Riche Soleil
ZA n°3 Le Chapelet
Equatop
Pôle commercialEquatopLe Clos de la Lande
Parc Tertiaire des Granges Galand
ZA N°2 Cugnot
ZA N°1 Gutenberg
Zone Artisanale de Joué
ZA Espace Gare
Marché de Gros
ZA du Bois de Plantes
ZA de l’Etang Vignon
ZA de Conneuil
ZA des Grands MortiersZAC de
RochepinardPôle commercial Les Atlantes
ZAC des Fougerolles
ZA Les Yvaudières
ZA Nord (La Morinerie)
Pôle commercial Tours Synergie
ZA de la Gare
EuroparcAéronef
La Chevalerie
ZAGiraudeau
ZA Pôle Nord Industries
Quartier des 2 lionsPôle commercial L’heure Tranquille
Tours Centre
AVENUE DE GRAMMONTBOULEVARD THIERS
BOULEVARD LOUIS XI
RUE NATIONALE
AV DE LA TRANCHEE
BD BÉRANGERBD HEURTELOUP
AV A. MALRAUX
AV PROUDHON
La Riche
Joué-lès-Tours
Saint-AvertinLarçay
Chambray-lès-Tours
Saint-Pierre-des-Corps
ToursLuynes
Saint-Genouph
Saint-Cyr-
Parçay-Meslay
Rochecorbon
Vouvray
Montlouis-sur-Loire
La Ville-aux-Dames
sur-Loire
Notre-Dame-d'Oé
Mettray
La Membrolle-sur-Choisille
Fondettes
Ballan-Miré
Savonnières
47, rue Edouard Vaillant 37000 TOURSTél. : 02 47 750 750Fax : 02 47 750 908Email : contact@arthurloyd-tours.com www.arthurloyd-tours.comwww.arthur-loyd.com
ToursDépartementIndre-et-Loire37
Paris
Cartographie TOURS & AgglomérationLégende
Autoroutes
Périphérique
Routes principales
Voie ferrée
Gare
Agglomération
Zone d’Activités
Zone Tertiaires
Zone Commerciales
Cartographie des secteurs
ToursDépartementIndre-et-Loire37
Paris Cartographie TOURS & Agglomération
Légende
Autoroutes
Périphérique
Routes principales
Voie ferrée
Gare
Agglomération
Zone d’Activités
Zone Tertiaires
Zone Commerciales
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entrepriseP. 5
Le marché des bureaux9 Évolution des transactions
Année 2008 Année 2009 Année 2010 Année 2011 Année 2012
Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté
moins de 100 m² 2 871 m2 47 3 285 m2 53 3 250 m2 51 3 087 m2 53 1 429 m2 26
de 100 m² à 199 m² 5 016 m2 38 3 406 m2 26 4 098 m2 30 3 235 m2 26 3 216 m2 24
de 200 m² à 499 m² 7 867 m2 27 6 700 m2 22 7 565 m2 23 6 044 m2 20 3 293 m2 12
de 500 m² à 999 m² 7 539 m2 10 4 589 m2 7 3 236 m2 5 5 545 m2 9 7 900 m2 12
1 000 m² et plus 16 086 m2 7 6 822 m2 5 5 516 m2 3 9 630 m2 5 14 438 m2 6
TOTAL 39 379 m2 129 24 802 m2 113 23 665 m2 112 27 541 m2 113 30 276 m2 80
selon LA SUPERFICIE
5 000 m2
5 000 m2
2008 20082009 20092010 201020122011 2011 2012
10 000 m2
10 000 m215 000 m2
15 000 m2
20 000 m2
20 000 m2
25 000 m2
25 000 m2
30 000 m2
35 000 m2
0 0
Location
Vente
2nde main
selon LE TYPE DELA TRANSACTION
selon LA NATURE DE L’OPÉRATION
2012 est marquée par un nombre plus important de transactions supérieures à 500 m2.6 transactions représentent près de la moitié des surfaces commercialisées et près de 75 % du marché est constitué de transactions pour des surfaces de 500 m2 et plus.
Pour la première fois, depuis que le marché de l’immobilier de bureaux est étudié, la vente est majoritaire (54,30 % du marché) par rapport à la location.De plus, le neuf compte pour 36,40 % dans ce chiffre.Ce marché de la transaction de bureaux a été tiré par 3 ventes représentant plus d’un tiers du volume total commercialisé.
La part du neuf, 42 % du marché et plus de 50 % dans la transaction à la vente, est remarquable. Inversement, les bureaux de seconde main qui représentaient 80 %, ne représentent plus que 58 % des transactions.Quelques transactions importantes dans le neuf tirent cette tendance.
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Neuf
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise P. 6
Le marché des bureaux
Transactions selon LA SUPERFICIE
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
9 2012
moins de 100 m² 4 26 (32,5 %)
de 100 m² à 199 m² 4 24 (30,0 %)
de 200 m² à 499 m² 4 12 (15,0 %)
de 500 m² à 999 m² 4 12 (15,0 %)
1 000 m² et plus 4 6 (7,5 %)
I 80 (100,0 %)
SCOT de l’agglo de Tours 4 3 (3,7 %)
Autres secteurs Tour(s) plus 4 18 (22,4 %)
Saint-Avertin (Granges Galand) 4 15 (18,8 %)
Tours Nord 4 13 (16,3 %)
Tours centre 4 25 (31,3 %)
Tours Sud 4 6 (7,5 %)
I 80 (100,0 %)
1 429 m2
Phénomène nouveau : 6 transactions sur 80 portent sur des surfaces de 1 000 m2 et plus et absorbent presque 48 % des surfaces commercialisées. Cela s’explique par quelques transactions exceptionnelles : Harmonie à la gare de Saint-Pierre-des-Corps (5 000 m2),La Caisse d’Epargne Loire Centre dans le quartier des 2 Lions (4 200 m2).
En nombre, deux secteurs dominent : Saint-Avertin et Tours Nord, en dehors de Tours centre qui reste traditionnellement le lieu qui suscite le plus de demandes. Toutefois, le nombre de transactions réalisées n’est pas révélateur de l’importance des surfaces.
TOURS Nord
• AERONEF : Immeubles K - L - M
• LE NOBEL A : Site Pierre et Marie Curie
• Le FORUM MELlES : Site Métro
TOURS centre
• LA NEF : Livraison début 2014
TOURS Sud
• Léonard de Vinci : Quartier des Deux Lions
• Ecoparq : Chambray-lès-Tours
SAINT-PIERRE-DES-CORPS
• CAP 55 - Tranche Ill :Quartier de la gare
295 m2
Quantité
Quantité
3 216 m2
15 323 m2
3 293 m2
4 015 m2
7 900 m2
2 990 m2
4 655 m2
30 276 m2
30 276 m2
14 438 m2
2 998 m2
4,7 %
1 %
10,6 %
9,9 %
10,9 %
50,5 %
26,1 %
15,4 %
47,7 %
9,9 %
13,3 %
LES PROJETS
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entrepriseP. 7
Le marché des bureaux
Transactions selon LE TYPE DE LA TRANSACTION
Les valeurs FINANCIÈRES
9 2012
neuf 4 4 (5,0 %)
seconde main 4 59 (73,8 %)
neuf 4 3 (3,8 %)
seconde main 4 14 (17,5 %)
I 80 (100,0 %)
1 697 m2
La vente devient majoritaire dans le volume transacté avec seulement trois opérations dans le neuf qui totalisent à elles seules 11 033 m2. Ces chiffres ont tiré le volume de commercialisation, plaçant 2012 dans les quatre meilleurs résultats de la décennie.
Les valeurs sont stables pour la deuxième année consécutive. Les différences de coût tiennent en grande partie au stationnement compris ou non dans le loyer. Egalement à la qualité de la construction : les immeubles neufs ayant des coûts de consommation d’énergie très inférieurs.
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
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QuantitéLocation
Vente
12 149 m2
11 033 m2
30 276 m2
PRIX MOYENS(1)/M2
5 397 m2
17,8 %5,6 %
40,1 %36,4 %
Année 2012
Location Vente
Bureaux neufsen centre ville 150 € - 170 €
Bureaux neufsen agglomération 120 € - 145 € 1 700 € - 2 000 €
Bureaux «seconde main»en centre ville 110 € - 140 € 1 200 € - 2 200 €
Bureaux «seconde main»en agglomération 80 € - 120 € 800 € - 1 500 €
Quantité Surface
Bureaux neufs 7 12 730 m2
Bureaux «seconde main» 73 17 546 m2
Immeuble de l’Aéronef - Centre d’affaire37 - Tours Nord
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entreprise P. 8
9 Évolution des transactions
Année 2008 Année 2009 Année 2010 Année 2011 Année 2012
Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté
moins de 250 m² 3 179 m2 19 2 387 m2 14 767 m2 5 945 m2 6 1 133 m2 8
de 250 m² à 499 m² 4 782 m2 13 2 355 m2 7 3 738 m2 11 3 615 m2 10 3 652 m2 10
de 500 m² à 999 m² 9 541 m2 14 8 108 m2 11 9 374 m2 14 14 006 m2 20 8 082 m2 11
de 1000 m² à 2999 m² 22 968 m2 14 15 150 m2 9 11 574 m2 8 14 253 m2 10 18 711 m2 11
3000 m² et plus 11 448 m2 3 0 m2 0 11 000 m2 3 12 608 m2 3 20 340 m2 5
TOTAL 51 918 m2 63 28 000 m2 41 36 453 m2 41 45 427 m2 49 51 918 m2 45
selon LA SUPERFICIE
5 000 m2
2008 20082009 20092010 20102011 2012 2011 2012
10 000 m2
20 000 m2
10 000 m2
15 000 m2
30 000 m2
20 000 m2
40 000 m2
25 000 m2
50 000 m2
30 000 m2
35 000 m2
45 000 m2
40 000 m2
0
Location
Neuf
Vente
2nde main
selon LE TYPE DELA TRANSACTION selon LA NATURE
DE L’OPÉRATION
Les deux extrêmes, les petites surfaces de 250 m2 et les surfaces de plus de 3 000 m2, enregistrent le moins de transactions, soit 20 % du marché. La répartition des transactions réalisées par tranche demeure très équilibrée en 2012.
Comme d’usage, ces répartitions tournent autour de 20 % à la vente et 80 % à la location. Le volume des locations est le plus important depuis plus de quatre ans. Le volume à la vente est identique au chiffre de 2009, de l’ordre de 9 000 m2.
La part du neuf, contrairement au constat pour les bureaux, est très faible. Une seule opération, pour une surface de 570 m2, soit environ 1 % du volume transacté, contre près de 10 000 m2 en 2011.
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entrepriseP. 9
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
Transactions selon LA SUPERFICIE
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
9 2012
moins de 250 m² 4 8 (17,8 %)
de 250 m² à 499 m² 4 10 (22,2 %)
de 500 m² à 999 m² 4 11 (24,4 %)
de 1 000 m² à 2 999 m² 4 11 (24,4 %)
3 000 m² et plus 4 5 (11,2 %)
I 45 (100,0 %)
Tour(s) plus 4 33 (73,3 %)
CC du Val de l’Indre 4 8 (17,8 %)
CC du Vouvrillon 4 3 (6,7 %)
CC de l’Est Tourangeau 4 1 (2,2 %)
SCOT de l’agglomération de Tours I 45 (100,0 %)
Très grand équilibre dans la répartition des surfaces transactées.Seules les surfaces supérieures à 3 000 m2 correspondent à moins de 12 % de la recherche et pèsent près de 40 % du volume transacté.
L’agglomération de TOURS PLUS concentre comme l’an dernier, 73 % des transactions, représentant près de 73 % de la demande placée.Là encore, la répartition est comparable à 1’année 2011.
Quantité
Quantité
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3.
51 918 m2
51 918 m2
3 652 m2
18 711 m2
8 082 m2
20 340 m2
39,2 %
7,0 %
36,0 %
15,6 %
1 133 m2 2,2 %
11 942 m2
37 742 m2
72,7 %
23,0 % 300 m2
1 934 m2
0,6 %
3,7 %
Chiffres clefs 2012 P. 10du marché de l’immobilier d’entreprise
Le marché des locaux d’activités et entrepôts 9 2012
Transactions selon LA NATURE DE L’OPÉRATION
Les valeurs FINANCIÈRES
neuf 4 0 (0,0 %)
seconde main 4 36 (80,0 %)
neuf 4 1 (2,2 %)
seconde main 4 8 (17,8 %)
I 45 (100,0 %)
L’offre neuve représente 1 % par une vente.Le marché des locaux d’activité porte comme toujours sur un marché de seconde main. Le neuf porte sur des investisseurs utilisateurs.
Stabilité des prix, mais grande disparité dans la qualité des bâtiments, des bureaux d’accompagnement, de même que dans l’importance de taille du foncier d’assiette de l’immeuble.
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
QuantitéLocation
Vente
PRIX MOYENS(1)/M2Année 2012
Location Vente
Locaux neufsen agglomération 50 € - 65 € 600 € - 1 100 €
Locaux «seconde main»en agglomération 25 € - 50 € 150 € - 500 €
Entrepôts neufsen agglomération 40 € - 50 € 500 € - 700 €
Entrepôts «seconde main»en agglomération 15 € - 30 € 150 € - 350 €
Quantité Surface
Neufs 1 570 m2
«Seconde main» 44 51 348 m2
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3.
51 918 m2
8 534 m2
42 814 m282,5 %
16,4 %
570 m21,1 %
Notre Dame37 - Tours
Immeuble de l’opération CAP 55Gare Saint-Pierre-des-Corps - 37
Bureaux
Bâtiments IndustrielsLocaux d’activités
Entrepôts
Commerces
+
+
Chiffres clefs 2012 du marché de l’immobilier d’entrepriseP. 11
m
Location
Vente
Investissement
Conseil
Étude
Expertise
Montage d’opération
+
T O U R S
CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
www.arthur-loyd.com
BOILLE Immobilier47, rue Édouard Vaillant 37000 TOURS
Tél. : 02 47 750 750Fax : 02 47 750 908
Email : contact@arthurloyd-tours.com www.boille-immobilier.fr
Doc
umen
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con
tract
uel.
Info
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don
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2013
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Lille ValenciennesAmiens
Le Havre Rouen
ReimsMetz
Nancy
Dijon
ParisMelun Sénart
FontainebleauChartres
Orléans
Brest
La Martinique
La RéunionSaint DenisLa Guyane
Cayenne
Laval
RennesAngers Blois
ToursNantesBourges
Poitiers
Chalon sur Saône
Roanne
Clermont Ferrand
Limoges
La Rochelle
Grenoble
Angoulême
Bordeaux
Biarritz Toulouse
PauMontpellier
Perpignan
Aix en Provence
Avignon
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