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擬定臺北市大安區大安段三小段 411 地號
整建維護都市更新事業計畫案
實施者:旭光大廈管理委員會
地址:台北市和平東路二段 365 號
《將旭光大廈外牆更新的經驗與大家分享》
◎ 更新計畫的推動是件耗時、耗力的藝術工程。
◎ 如果辛苦的完成後,它會有預想不到的效益。
◎ 每天進出一棟外觀美好的大樓,也是有種幸福感。
住戶為什麼想要進行大樓外牆更新?
(1) 大樓外牆破舊,已影響到室內生活品質
(2) 外牆磁磚、水泥撥落,影響到公共安全
(3) 希望增加房屋價值
(4) 改善大樓外觀,增進都市景觀
生活品質愈受影響的住戶,愈想進行更新。
住戶自我為中心的心態
一般人寧可花一百萬元做室內裝潢,而對於外牆的改善常常持保留態度。
《計畫位置與範圍》地點:臺北市大安區和平東路二段 365 號,
範圍:臺北市大安區大安段三小段 411 地號 1 筆土地,面積
277 平方公尺。
地上 11 層、
地下 1 層
之鋼筋混凝土造建物
大廈正視電梯機房牆壁斑駁龜裂大廈正視
正面側樑鋼筋外露 五樓外牆鋼筋外露
旭光大廈側視 (2 8 年屋齡 )
建築現況
《辦理起緣》
當時,建物旭光大樓主要面臨的問題:
(3) 滲水問題 ;各樓層住戶承受滲水之苦,電梯頻出故障。
(4) 公安問題 ;磁磚剝落,路人與鄰居反應多年。
貳、辦理過程辦理過程:(2) 96/7/19 召開第一次修繕會議,修繕小組成立
(3) 評估作業,依實地查訪結果,選擇勤實佳營造公司辦理首次修繕評估
(4) 96/8/2 召開第二次修繕會議,勤實佳營造公司報告設計與估價結果
(5) 96/8/15 召開第三次修繕會議,設計與估價修正報告
(6) 尋找另外兩家營造公司,進行比價工作
(7) 96/8/30 提交臺北市都市整建更新維護計畫申請書
(8) 日旭營造工程、源信工程顧問公司報價完成
(9) 96/10/31 召開召開第四次修繕會議,決議由勤實佳營造公司負責承攬
(10) 96/11/9 召開召開第五次修繕會議,決議修繕費用分擔方式
(11) 96/12/3 辦理公聽會
決議進行更新計畫
成立工作小組
調查同意人數及初步意見
決定承包商
反覆召開區分所有權人會議
工作小組與承包商初步討論
決定價格、外牆型式、工程內容、用
材
提出市政府補助申請
計畫流程
前次外牆更新計畫的推動已失敗
為什麼失敗? 調查原因
建材型式都是主委自己決定的,我還沒看到或確認。
廠商提供的建材樣本都放在一樓店面展示了,大家也沒意見呀!
他是什麼時候登報的?大家都說這個廠商好像與他有關係。
對於廠商的召標,我已經登報公告了,這個承包商是經過合法程序產生的。
主席很主觀且自以為是,我提的意見好像不受重視,參加也沒意思。
每次召開會議人數都無法預期,有些人總是不開會。
我們都不知道主委在做什麼?住戶都不知道我有多辛苦。
住戶說詞主委 ( 推動者 ) 說詞
《初步面臨的問題》• 住戶對管理委員會的信任感極低。
• 少數意見相向的住戶很容易將不好 的訊息像病毒傳開。
《解決》• 不可貿然進行外牆更新計畫。
• 管委會重啟應有的管理業務,預期一年的修復時間,使住戶重拾對管委會的信任。
《適當時機,成立更新工作小組》• 絕對不可單打獨鬥。
• 邀請「志同道合」的人員 (3 位 ) 成立工作小組,由會議表決通過。
《對工作小組的期許》• 除非要搬家,外牆更新的事業是值得投資的。
• 任何信息馬上回報、討論、處理。
• 一切作業透明化。
• 內部整合出的結論,口徑必須一致對外。
《不要忽視工作小組的力量》
(1) 分工合作。
(2)互相打氣。
(3)互相保護。
(4)釋放壓力。
(5) 它是個長期抗戰中,支持你的力量。
《如何選擇工程承包商》
品質 費用
費用過低,擔心品質
要求品質,價格會高
• 施工項目的多寡、形式,建材的等級直接影響總工程的費用。
• 總工程費是由全體住戶分攤,分攤的多寡直接影響住戶的感受,甚至參與意願。
• 使用等級較低的外牆飾材,不等同於較低的「施工品質」,好的施工品質往往比建材等級還重要。
住戶 1
總工程費低
分攤費高總工程費高
分攤費低
建議以住戶所能容忍的分攤費用上限去調整工程費用
住戶 1 住戶 2
《如何兼顧品質和費用去尋找適合的承包商》
(1)收集已完成之更新作品的資訊。
(2) 實際勘查,與詢問該大樓的主委和警衛。
(3)比較後,選定一營造商 (或建築事物所 )洽談。
(4) 經多次區分所有權人會議充分與營造商討論溝通,定出設計內容與費用 (列出明細 ) 。
(5)以此設計藍本,另外找兩家營造商報價。
(6)比價後敲定最後工程承包商。
《如何整合住戶?如何與住戶溝通?》這是更新計畫推動最困難的一環
( 一 ) 把住戶的型態分類
(1)贊成
(2) 有意願,但考慮中
(3) 觀望
(4) 反對
反對者又可分為
(1) 會接觸者
(2) 不接觸者
《如何整合住戶?如何與住戶溝通?》( 二 ) 會接觸的反對者,往往只是表面反對,必須耐心溝通。
( 三 ) 不接觸的反對者,讓人無法瞭解個人想法。
建議:
(1)登門拜訪
(2)透過第三者溝通,如他的朋友
(3)儘管不接觸,也必須將計畫推動的訊息定期告之
(4)耐心溝通,不意氣用事,一次爭吵難上加難
(四 ) 工作小組可擴充編制溝通小組,請關係較好的人 去關照 反對的人。
《如何整合住戶?如何與住戶溝通?》
( 五 ) 對於「有意願,但考慮中」者,會有某些自身的考量:
(1) 因為管委會沒有幫我處理問題 意謂著如果不 先 解決我的問題,就暫緩同意。
(2) 獨居老人 對未來持著悲觀的態度。
《如何分攤費用?》◎ 一般以建物的持分比例分攤
◎ 要注意!建物的持份包括主建物、附屬建物及共同建物。
◎ 常見的爭議:
• 分攤比例要包括地下室或車位的地坪數嗎?
• 應以外牆更新的程度來分攤嗎?這常常發生在每戶更新窗戶樘數不同時。
《外牆設計須注意的事情?》 ◎ 如果是要申請市政府補助時,就須要考量到違章建築及外掛物的問題。
• 廣告召牌的設置
• 分離式外掛主機的設置
• 鐵窗的拆除
• 管線的整理
• 違章建築的拆除
◎ 事前必須與住戶溝通。
《市政府補助申請》 ◎ 因法條規定,補助申請有一定的流程,它所花費的時間及精力可能超乎想像。
◎ 不必擔心,只要按部就班,堅持最後,都更處都會協助大家到達終點,申請到補助款。
《工程進行時》 ◎ 如果是申請補助,應等市政府的計畫核准函下來後動工為宜。
◎ 應申請外牆變更執照;工地遭民眾檢舉時,建管處首先查閱是否申請執照,如無將勒令停工。另外,都更處也是以核准的外牆變更執照作為竣工完成的依據。
◎ 工程進行時,窗戶是封閉的,住戶的生活品質變差,此時也是抱怨最多的時候。
◎ 工程突發狀況很多,工作小組必須掌握狀況,與廠商共同解決。
◎ 更換鋁窗的工程一定會破壞到室內牆壁及裝潢,事後修補的事宜,住戶和廠商一定要達成協議。
更新前 更新後
更新後更新後
《外牆更新後的效益》 ◎ 房價提高許多,對於住戶來說這是最大的受益。
◎ 解決了漏水問題,生活品質改善許多。
◎ 大樓住戶向心力的提升。
◎ 住得較有尊嚴。
《外牆更新後的維護》 ◎ 管委會必須很嚴格地規範住戶,不可變更外牆形式,不可私自掛鐵窗,冷氣主機必須放置格柵內,如果大樓回到以前零亂的外觀,大家的努力成果將大打折扣。
◎ 住戶的習慣是會改變的。我們曾發生過住戶的抗議:• 不裝鐵窗,如果我家的小孩從窗戶掉下去,管委會要負責。
• 不裝雨披,下雨時雨水會從窗戶打進我們家,裝潢都壞了。
由於我們的堅持,住戶們願意改變自己生活管理的方式,才保住了大樓的外觀。
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