PENGERTIAN SEWA GUNA USAHA (LEASING)

Kegiatan utama perusahaan sewa guna usaha adalah bergerak dibidang pembiayaan

untuk keperluan barang-barang modal yang diinginkam nasabah. Pembiayaan ini dimaksud

jika seorang nasabah membutuhkan barang-barang modal seperti peralatan kantor atau mobil

dengan cara disewa atau dibeli secara kredit dapat diperoleh di perusahaan leasing.

Perusahaan leasing dapat membiayai einginan nasabah sesuai dengan peranjian yang telah

disepakati kedua belah pihak.

Perusahaan leasing dpat diselenggarakan oleh badan usaha yang berdiri sendiri.

Keterbatasan usaha leasing adalah tidak boleh melakukan kegiatan yang dilakukan oleh bank,

karenanya perusahaan leasing harus pandai-pandai dalam memberikan atau memilih

sasarannya janga sampai bertentangan dengan jasa yang diberikan oleh lembaga keuangan

bank.

Pengertian sewa guna usaha secara umum adalah perjanjian lessor (perusahaab

leasing) dengan lessee(nasabah) dimana pihak lessor menyediakan barang dengan hak

penggunaan oleh lessee dengan imbalan pembayaran sewa untuk jangka waktu tertentu.

Sesuai dengan keputusan menteri keuangan No. 1169/KMK.01/1991 sewa guna usaha

adalah pembiayaaan dalam bentuk penyediaan barang modal baik secara sewa guna usaha

dengan hak opsi maupun sewa guna usaha tanpa hak opsi untuk digunakan oleh lesssee

selama jangka waktu tertentu berdasarkan pembayaran secara berkala. Selanjutnya yang

dimaksud dengan finance lease adalah kegiatan sewa guna usaha dimana lease pada akhir

masa kontrak mempunyai hak opsi untuk membeli sewa guna usaha berdasarkan nilai sisa

yang disepakati. Sebaliknya operating lease tidak empunyai hak opsi untuk membeli objek

sewa guna usaha.

KETENTUAN MENGENAI LEASING

Kegiatan leasing secara resmi dipernolehkan beroperasi di Indonesia setelah keluar

surat keputusan bersama antara Menteri Keuangan, Menteri Perindustrian dan perdagangan

Nomor Kep. 122/MK/IV/2/1974 tentang perizinan perusahaan leasing di Indonesia.

Wewenang memberikan usaha leasing dikeluarkan oleh Mentei Keuangan

berdasarkan surat Keputusan Nomor 649/MK/IV/5/1974 yang mengatur mengenai ketentuan

tata cara perizinan dan kegiatan usaha leasing di Indonesia.

Perkembangan selanjutnya adalah dengan keluarnya kebijaksanaan deregulasi 20 Desember

1988 (Pakdes 1988) yang isinya mengatur tentang usaha leasing di Indonesia dan dengan

keluarnya kebijaksanaan ini, maka ketentuan mengenai usaha leasing sebelumnya dinyatakan

tidak berlaku lagi. Kemudian dalam Keppres Nomor 61 Tahun 1988 dan keputusan menteri

Keuangan nomomr 1251/KMK.013/1988 tanggal 20 Desember 1988 diperkenalkan adanya

istilah pembiayaan yaitu kegiatan pembiayaan dalam bentuk dana atau barang modal dengan

tidak menarik dana secara lansung dari masyarakat luas.

 PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM LEASING

Ada beberapa pihak yang terlibat dalam pemberian fasilitas leasing, dan masing-

masing pihak mempunyai hak dan kewajibannya. Masing-masing pihak dalam melakukan

kegiatannya selalu bekerja sama dan saling berkaitan satu sama lainnya melalui kesepakat

yang dibuat bersama.

Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam proses pemberian fasilitas leasing adalah:

1)      Lessor; merupakan perusahaan leasing yang membiayai keinginan para nasabahnya untuk

memperoleh barang-barang modal.

2)      Lessee; yaitu nasabah yang mengajukan permohonan leasing kepada lessor untuk

memperoleh barang modal yang diinginkan.

3)      Supplier; yaitu pedagang yang menyediakan barang yang di leasing sesuai perjanjian antara

lessor dengan lessee, dalam hal ini supplier dapat juga bertidak sebagai lessor.

Asuransi; merupakan perusahaan yang akan menanggung resiko terhadap perjanjian antara

lessor dengan lessee. Dalam hal ini lessee dikenakan biaya asuransi dan apabila terjadi

sesuatu, maka perusahaan akan menanggung resiko sebesar sesuai dengan perjanjia terhadap

barang yang dileasingkan.

JENIS SEWA GUNA USAHA

1.      Penjualan dan penyewaan kembali

Suatu perjanjian dimana sebuah perusahaan menjual tanah, bangunan, atau peralatan

dan sekaligus menyewa properti itu kembali selama jangka waktu dan menurut ketentuan –

ketentuan tertentu.  Perusahaan yang menjual properti, atau penyewa guna usaha (lessee),

akan segera menerima harga beli yang ditawarkan oleh pembeli, atau pemberi sewa guna

usaha (lessor). Pada waktu yang sama, perusahaan penjual lessee tetap mempertahankan

penggunaan properti seperti jika telah meminjam dan menghipotekkan properti sebagai

jaminan pinjaman.  

2.      Sewa Guna Usaha Operasi

Sewa guna usaha operasi (operating lease), yang terkadang diebut pula sewa guna

usaha jasa (service lease), memberikan jasa pendanaan dan pemeliharaan. Salah satu ciri

khas dari sewa guna usaha operasi adalah adanya kenyataan bahwa sewa guna usaha operasi

sering kali tidak diamortisasi penuh; atau dengan kata lain, pembayaran yang diminta

menurut kontrak sewa guna usaha tidak cukup untuk melunasi biaya peralatan secara penuh.

Fitur akhir adalah bahwa sewa guna usaha operasi sering kali memuat suatu klausul

pembatalan,  yang memberikan hak kepada  lessee untuk membatalkan sewa sebelum tanggal

berakhirnya perjanjian.

3.      Sewa Guna Usaha Keuangan atau Modal

Berbeda dari sewa guna usaha operasi dalam 3 hal, antara lain sewa guna usaha

keuangan : 1. Tidak memberikan jasa pemeliharaan, 2. Tidak dapat dibatalkan, 3. 

Diamortisasi secara penuh.

Umumnya, perusahaan yang akan menggunakan peralatan (lessee) memilih item –

item tertentu yang dibutuhkannya dan menegosiasikan harga dan syarat – syarat pengiriman

dengan pihak pembuat.

Sewa guna usaha keuangan mirip dengan perjanjian penjualan dan penyewaan kembali,

perbedaan utamanya peralatan yang diseakan adalah baru dan lessor membelinya dari pabrik

pembuat atau distributor, bukannya dari pengguna-lessor.

PENGARUH LAPORAN KEUANGAN

Pembayaran sewa guna usaha disajikan sebagai beban operasi dalam laporan laba rugi

perusahaan, tetapi dalam kondisi tertentu baik itu aktiva yang disewa maupun kewajiban

akibat kontrak sewa guna usaha tidak disajikan dalam neraca. Sewa guna usaha sering kali

disebut sebagai pendanaan diluar neraca.

Untuk mengatasi masalah ini dewan standar akuntansi keuangan (Financial

accounting standard board) menerbitkan FASD#13, yang mengharuskan perusahaan yang

melakukan sewa guna usaha keuangan (atau modal) menyajikan kembali neracanya untuk

melaporkan (1) Aktiva yang disewa sebagai aktiva tetap dan (2) nilai sekarang dari

pembayaran sewa guna usaha yang akan datang sebagai kewajiban, agar dapat mendapatkan

opini laporan audit yang wajar. Proses ini disebut Kapitalisasi sewa guna usaha, yang

pengaruh akhirnya akan menyebabkan perusahaan B dan S memiliki neraca yang sama,

seperti yang ditunjukkan oleh neraca perusahaan B setelah terjadi peningkatan aktiva.

Jika sebuah perusahaan menandatangani suatu perjanjian sewa guna usaha

kewajibannya untuk melakukan pembayaran sewa akan sama mengikatnya dengan jika

perusahaan menandatangani suatu perjanjian pinjaman. Ketidakmampuan untuk melakukan

pembayaran sewa dapat membuat bangkrut sebuah perusahaan sama seperti ketidakmampuan

untuk melakukan pembayaran bunga dan pokok dari suatu pinjaman. Oleh sebab itu, suatu

sewa guna usaha keuangan adalah identik dengan pinjaman. Dalam hal ini, ketika sebuah

perusahaan menandatangani suatu perjanjian pinjaman, maka perusahaan tersebut secara

tidak langsung telah menaikkan rasio utang “sebenarnya” dan akibatnya mengubah struktur

modalnya yang “sebenarnya”.

EVALUASI OLEH LESSEE

Setiap sewa guna usaha prospektif harus dievaluasi oleh lessee maupun lessor. Lessee

harus memutuskan apakah menyewa suatu aktiva akan lebih murah daripada membelinya,

dan lessor harus memutuskan apakah sewa guna usaha akan memberikan tingkat

pengembalian yang memadai atau tidak. Peristiwa – peristiwa yang menyebabkan dibuatnya

suatu perjanjian sewa guna usaha akan mengikuti urutan seperti yang diuraikan dalam daftar

di bawah ini:

1.      Perusahaan memutuskan untuk membeli sebuah bangunan tertentu atau sebuah peralatan.

Keputusan ini didasarkan atas prosedur – prosedur penganggaran modal rutin, dan keputusan

untuk memperoleh aktiva tersebut adalah keputusan yang telah “jadi” sebelum analisis sewa

guna usaha dimulai.

2.      Segera setelah perusahaan memutuskan untuk memperoleh suatu aktiva, pertanyaan

berikutnya adalah bagaimana mendanainya. Bisnis yang berjalan baik tidak akan memiliki

kelebihan kas menganggur, sehingga aktiva baru bagaimanapun harus mendapatkan

pendanaan.

3.      Dana untuk membeli aktiva dapat diperoleh melalui pinjaman, dengan menahan laba, atau

dengan menerbitkan saham. Alternatifnya, aktiva tersebut dapat disewa. Karena ketentuan

kapitalisasi (penggunaan) / pengungkapan atas sewa guna usaha dari FASB #13, maka sewa

guna usaha akan memiliki pengaruh pada struktur modal yang sama dengan pinjaman. Jadi,

adalah tepat jika kita membandingkan biaya atas sewa guna usaha dengan biaya pendanaan

melalui utang.

 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI SEWA GUNA USAHA

                        Estimasi nilai sisa

                        Penting untuk dicatat bahwa lessor-lah yang akan memiliki properti setelah

masa sewa habis. Estimasi nilai properti pada akhir masa sewa disebut nilai sisa (residual

Value). Sepintas terlihat bahwa jika nilai sisa diperkirakan memiliki jumlah yang tinggi,

maka memilikinya akan lebih menguntungkan dari pada menyewanya. Namun, jika

ekspektasi nilai sisa ternyata tinggi, karena mungkin kecilnya inflasi baig beberapa jenis

peralatan tertentu seperti juga melibatkan properti real estate. Maka persaingan diantara

perusahaan sewa guna usaha akan memaksa tarif sewa turun ke titik dimana nilai sisa

potensial akan sepenuhnya di akui ke dalam tarif kontrak sewa guna usaha. Jadi. Adanya nilai

sisa yang tinggi atas peralatan kemungkinan tidak akan menyebabkan terjadinya bias pada

keputusan yang menentang sewa guna usaha.

      Meningkatnya ketersediaan pinjaman

                        Sewa guna usaha kadang dikatakan memberikan keuntungan bagi

perusahaan-perusahaan yang mencari tingkat leverage keuangan yang maksimal. Pertama,

kadang terdapat perdebatan apakah melalui suatu perjanjian sewa guna usaha sebuah

perusahaan dapat memperoleh lebih banyak uang, dan untuk jangka waktu yang lebih lama

daripada pinjaman yang dijamin dengan aktiva. Kedua, karena sebagian sewa guna usaha

tidak i disajikan didalam neraca, pendanaa melalui sewa guna usaha dikatakan memberikan

perusahaan penampilan yang lebih kuat dalam analisi pinjaman yang dilakukan secara tidak

mendalam,  sehingga akibat nya memungkinkan perusahaan menggunakan ;ebih banyak

leverage dibandingkan dengan jika tidak menggunakan sewa guna usaha.

BIAYA-BIAYA YANG DIKELUARKAN

Antara perusahaan leasing niaya yang dibebankan terhadap lessee tidak sama. Besar

kecilnya biaya yang dikenakan terhadap nasabahnya akan mempengaruhi keuntungan yang

diterima oleh perusahaan leasing. Adapun biaya-biaya yang dibebankan kepada lesse

biasanya terdiri dari:

1)      Biaya administrasi yang besarnya dihitung pertahun

2)      Biaya materai untuk perjanjian

3)      Niaya bunga terhadap barang yang dileasekan

4)      Premi asuransi yang disetor kepada pihak asuransi

PROSEDUR PERMOHONAN LEASING

Prosedur pemohonan fasilitas leasing secara umum sebagai berikut:

1)      Pihak lessee mengajukan permohonan untuk memperoleh fasilitas suatu barang modal baik

secara lisan maupun tertulis.

2)      Pihak lessor akan meneliti maksud dan tujuan permohonan lessee. Serta meneliti dokumen

atau infor masi yang perlu dilengkapi seperti; N.P.W.P., slip gaji, KTP/KK, permohonan

tertulis, laporan keuangan.

3)      Jika dokumen lengkap, maka pihak lessor memberikan informasi tentang persyaratan dalam

perjanjian kontrak, termasuk hak dan kewajiban masing-masing.

4)      Lessor akan meneliti informasi dan data yang diberikan lessee dengan mengukur

5C( character, capacity, capital, conditio, dan colleteral; serat meneliti lansung lokasi dimana

lesse berada dan mempunyai hubungan.

5)      Kemudian disumpulkan apakan menolak permohonan lesssee dengan alasan tertentu,

mempertimbangkannya kembali, ataupun menerima permohonan lessee.

6)      Jika permohonan sudah diterima kemudian dilakukan pertemuaan antara kedua belah pihak

membahas persyaratan yang dipenuhi dan penandatanganan perjanjian.

7)      Pihak lessee membayar sejumlah kewajibannya dan menandatangani surat perjanjian. Pihak

lessor melakukan pemesanan kepada pihak supplier sesuai dengan barang  yang diinginkan

lessee. Pihak essor juga membayar premi asuransi yang disetor lessee.

Pihak supplier mengirim barang sesuai dengan pesanan dan surat bukti pembayaran yang

telah dilakukan lessor.

CONTOH UNTUK ANALISIS

            Anggaplah bahwa Mcnabb Electronics, inc. Memutuskan untuk memperoleh

peralatan senilai $148.000. jika digunakan pendanaan sewa guna usaha, perusahaan memiliki

periode sewa 7 tahun dengan pembayaran tahunan $27.500. pembayaran sewa guna usaha

dilakukan di setiap awal tahun. Perawatan peralatan, pajak dan asuransi merupakan tanggung

jawab penyewa atau dengan kata lain digunakan sewa guna usaha bersih.

            Pembayaran sewa guna usaha sudah termasuk pembayaran bunga bagi pemilik aktiva.

Jika nilai sisa diabaikan, pengembalian sebelum pajak bagi pemilik aktiva,R, dapat

ditentukan sebagai berikut :

                                                                      

            Karena pembayaran sewa guna usaha dilakukan di awal tahun, maka di cari tingkat

pengembalian hasil intern, R, yang menyamakan biaya aktiva denga satu pembayaran sewa

guna usaha pada awal investasi, ditambah nilai sekarang anuitas yang terdiri dari 6

pembayaran sewa guna usaha pada akhir masing-masing  6 tahun kedepan. R  di peroleh

sebesar 9,79%. Jika pemilik aktiva sebenarnya ingin memperoleh pengembalian sebelum

pajak sebesar 11%, maka perusahaan perlu memperoleh pembayaran sewa guna usaha

tahunan ,X, pada persamaan berikut:

                                                   

                                                   

                                                    )

            Dalam persamaan (21-3), 4,231 merupakan faktor bunga nilai sekarang anuitas  pada

11% selama 6 tahun (diperoleh dari tabel IV-lampiran di akhir buku). Oleh karena itu,

pembayaran sewa guna usaha tahunan menjadi $28.293

Jika aktiva dibeli, perusahaan akan mendanai pembelian dengan pinjaman bersyarat 7 tahun

berbunga 12%. Tarif pajak bagi perusahaan adalah 40%. Aktiva termasuk dalam kelompok

properti 5 tahun dalam perhitungan modifikasi sistem pemulihan biaya

dipercepat(penyusutan). Jadwal penyusutan adalah sebagai berikut:

TAHUN

1 2 3 4 5 6

DEPRESIASI 20,00% 32,00% 19,20% 11,52% 11,52% 5,76%

            Biaya aktiva kemudian disusutkan dengan menggunakan tingkat-tingkat persentase di atas, sehingga penyusutan tahun pertama adalah 0,20X$148.000=$29.600 dan seterusnya. Pada akhir tahun ke-7, nilai sisa peralatan sebesar $15.000. Mcnabb electronics memiliki hak atas nilai sisa ini karena melalui pembelian ia adalah pemilik aktiva tersebut