In de vastgoedsector is specialistische kennis nodig om een idee tot een eindresultaat te brengen. Dus is het belangrijk dat u met een bank praat die niet alleen naar de cijfers kijkt. Een bank die specialisten in huis heeft die exact weten wat er speelt in de vastgoedsector en tot het uiterste gaan om voor u de beste fi nanciering te regelen. De relatiemanagers van ons Real Estate Finance-team doen dat. Zij praten graag met u over een concreet project, maar denken net zo graag mee over uw toekomstplannen. Zodat u onze specialistische kennis optimaal kunt benutten voor doelgerichte oplossingen. Wilt u met ons kennismaken? Kijk dan op abnamro.nl/realestate of bel direct met ons Real Estate Finance-team: 020 - 383 49 31.

DENKKRACHT OMZETTEN IN DAADKRACHT

Dat is fi nancieren anno nu.

8700127 Split Architect 215x280.indd 1 04-05-12 16:28

jaa

rga

ng 19 n

UM

MEr 3

jUn

i 2012M

aga

ZinE

jaargang 19

nUMMEr 3

jUni 2012

Vereenvoudiging welstandsbeleid door ‘kan-bepaling’

De kredietcrisis: een uit de hand gelopen asset price bubble

Interview: Real Estate Investment Trusts

Crisis-woordvoering is een vak

M A G A Z I N E

leegstandThema

CoverSerMagJUNI2012.indd 1 5/23/12 5:13 PM

2 Serv ice m aga zine juni 20 1 2

Colofon

Algemeen

Service magazine is een uitgave van Stichting Service magazine. Stichting Service magazine wordt beheerd door studievereniging Service, de studievereniging van de studierichting real estate management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische universiteit eind-hoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.

Bronnen

voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging Service. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.

Bestuur

Tim Schelle voorzitterjanneke Koeleman Secretarismarco van der Spank Penningmeesterrick Willems acquisiteurTim Op Heij Hoofdredacteur magazinejudith Wintraecken Hoofdcommissaris reiscommissie

stichtingsBestuur

Steven de ridder voorzitterella Stoop Penningmeesterroy zöld acquisitieStefan van Hoef magazinePaul Sengers magazine

rAAd vAn Advies

drs. ing. n.j.T. Bol (grontmij | Kats & Waalwijk groep)

B. Petit mSc (ing-DiBa – real estate Finance)

ir. L.m.a.c. van de ven (Technische universiteit eindhoven)

drs. r.m. Weisz ra (Timevest)

redActie

Tim Op Heij Hoofdredacteurjonne Besselinkmichel van DintherPaul jansenPhilip van Susante

vormgeving

eline Pellis Lay-out & kaftwww.elinepellis.com

drukwerk

Drukkerij Occ dehoog

sponsoren

aBn amrO, amsterdam School of real estate, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink groep, continu engineering, DHv, DTz zadelhoff, interface, ivBn, Syntrus achmea

contActgegevens

Stichting Service magazinevertigo 08H09Postbus 5135600 mB eindhoven

T: 040 24 750 93F: 040 24 384 88W: www.SERVICE-studievereniging.nle: info@Service-studievereniging.nl

redactioneel

geachte lezer,

enige mate van leegstand – welbekend als frictieleegstand – is gezond om dynamiek in

de vastgoedmarkt te behouden. De ontwikkelingen van de laatste jaren hebben er echter

voor gezorgd dat deze gezonde waarden ruimschoots overschreden zijn. Hierbij spant

de kantorensector de kroon met een huidig leegstandspercentage van nabij veertien

procent, waar waarden van vier tot acht procent als gezond beschouwd worden.

alleen daarom al reden genoeg om het thema van deze editie van het Service magazine

te wijden aan ‘leegstand’. Dat dit onderwerp vandaag de dag van grote betekenis is,

blijkt niet alleen uit de actualiteit. Het grote animo van partijen dat heeft uitgesproken

een inhoudelijke bijdrage te willen leveren aan deze editie bevestigde dit gegeven.

verschillende professionals beargumenteren hun visie, oplossingsrichtingen en/of

creatieve omgang betreffende leegstaand vastgoed in het themagedeelte.

naast onderwerpen gerelateerd aan het thema leegstand, bevat dit magazine artikelen

die andere actuele onderwerpen belichten, met soms interessante raakvlakken.

zo gaan reinout Wibier en Lawrence Longue in hun artikel in op de welbekende ‘Bubble

and Burst’; enerzijds vanuit juridisch perspectief en anderzijds vanuit een wereldwijde

benadering van real estate investment Trusts.

Dit is het derde en daarmee het laatste magazine van dit bestuursjaar, dat dus met de

huidige redactiesamenstelling is bewerkstelligd. Het klinkt wellicht cliché om tijdens dit

schrijven terug te kijken naar het afgelopen redactie- en bestuursjaar, toch geeft dit jaar

een overschot aan redenen dit te doen. er zijn namelijk grote stappen gezet in zowel het

bestuur van studievereniging Service als de redactie van Service magazine.

Te beginnen bij het grote aantal nieuwe relaties die mede dankzij een proactieve

acquisitiecommissie tot stand zijn gekomen en de omvangrijke ledenomgeving die

aanzienlijk gegroeid is en bovendien efficiënter wordt beheerd. Hiermee is het bereik

van het magazine vergroot. Daarnaast is Service dit jaar bezig geweest met het

organiseren van verschillende activiteiten zoals twee drukbezochte Service Symposia.

Wij zijn er bovendien van overtuigd dat we de stijging in kwaliteit, die het Service

magazine reeds enkele jaren doormaakt, hebben kunnen doorzetten. Wij hopen dat u dit

ook zo heeft ervaren. ik ben de auteurs, redactieleden, de stichting van Service

magazine, de lay-out specialiste(n) en andere meewerkende partijen dan ook meer dan

dankbaar voor hun bijdrage aan een zeer geslaagde negentiende jaargang van Service

magazine.

Ondanks de gedegen basis die in de voorgaande jaren is gelegd, hebben de redactie en

ik het tot stand laten komen van het Service magazine voortdurend als uitdaging

beschouwd. aan het komende bestuur en de redactie de taak dit voort te zetten. ik wens

hen alle succes en plezier toe in en het komende jaar; het vierde lustrumjaar. Tot slot

richt ik me tot u als lezer en wens ik u veel leesplezier toe voor nu en alle komende

edities.

Tim Op HeijHoofdredacteur Service magazine

2011 - 2012

Werken bij DTZ Zadelhoff betekent een gevarieerde baan bij dé markt-

leider van Nederland in bedrijfsmatig onroerend goed. Door middel

van vakinhoudelijke opleidingen en ‘learning on the job’ leiden wij onze

mensen op tot vastgoedadviseur binnen één van onze specialismen.

Wij bieden je een open werksfeer in een professioneel, informeel

en jong team. Je groei en carrière bepaal je bij ons zelf. Als jij de

drive hebt, krijg je van ons ruim baan! Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Als jij de drive hebt, krijg je van ons ruim baan.

Meer weten? Voor meer informatie kun je contact

opnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhoff

telefoon 020 5 711 449 of kijk op www.werkenbijdtz.nl.

dat noemen wij passie.

Als je doet wat

werken,nooit teleukvindt hoef je je

Altijd de juiste mensen

Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures binnen bouw en techniek op www.continu.nl

018.048 Continu Uiting A4 rechts_jeroen_kand.indd 1 25-05-2010 09:52:32

CoverSerMagJUNI2012.indd 2 5/23/12 5:13 PM

inhoud

04 Lectori Salutem – Leegstand van eindhoven voor het eerst in kaart

05 vereenvoudiging welstandsbeleid door ‘kan-bepaling’

07 De kredietcrisis: een uit de hand gelopen asset price bubble

10 column – volstand

36 vastgoed in het buitenland - chinese spooksteden: staat er een ‘mega-bubble’ op barsten?

39 interview: real estate investment Trusts

42 crisis-woordvoering is een vak

45 eén jaar in de praktijk

47 afstudeerder Tu/e – De impact van een creatief milieu

50 Service actief

55 afstudeerverslagen Tu/e – remD

58 Service Symposium

59 contact studievereniging Service

60 contact Service magazine

18

47

50

36

Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze

overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,

werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl

Thema

12 Introductie thema: Leegstand

14 Scan en Reboot: Aanpak Duurzaam Transformeren

18 Leegstandbeheer anno 2012: Totaalaanpak om risico’s te minimaliseren en

rendement te optimaliseren

23 De kansen zijn er als we kennis en kunde verbinden!

26 Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties

29 Leegstand bestrijden begint bij duurzame renovatie

32 Leegstand als opstap naar herpositionering van winkellocaties

4 5Serv ice m aga zine juni 20 1 2

lectori salutemLeegstand van eindhoven

voor het eerst in kaart

Leegstand is hot; het vormt het gesprek van de dag. Door het tv-programma

De Slag om nederland heeft leegstand nu ook de aandacht gekregen buiten

de professionele wereld. Het accent ligt daarbij vooral op de leegstaande

kantoren. maar in een snel tempo komen er ook bijvoorbeeld bedrijven,

kerken en scholen leeg te staan. in eindhoven is er geen beeld van alle

gebouwen die structureel leegstaan. een mooie kans om studenten dit in

beeld te laten brengen.

Samen met Fred geers (economie en cultuur) van de gemeente eindhoven is

gewerkt aan dit project. De opgave was als volgt geformuleerd: breng de

leegstand van eindhoven in kaart voor functies als kantoren, bedrijven,

winkels, woningen en maatschappelijk vastgoed. maak vervolgens een

gebiedsgerichte aanpak om de leegstand aan te pakken voor die delen van

eindhoven die in de kaarten als probleemgebied naar boven zijn gekomen.

in het derde kwartiel van het huidige studiejaar hebben 27 masterstudenten

real estate management and Development de leegstand in kaart gebracht.

zes groepen studenten zijn de wijken van eindhoven in beeld gaan brengen,

te weten centrum, Strijp, Stratum, gestel, Tongelre en Woensel (zuid),

waarbij websites van het cBS, de gemeente eindhoven en vastgoedaanbieders

zijn geraadpleegd. De Bag-viewer die in opdracht van het ministerie van i&m

en het Kadaster is ontwikkeld leverde vervolgens informatie op pandniveau

en veldresearch was nodig voor de actualisatie van de gegevens.

Bij de totstandkoming van de kaarten is gebleken dat niet alle informatie

goed op elkaar aansloot. De beschikbare giS-kaart, ingebracht in mapinfo,

maakt het in eerste instantie alleen mogelijk om per bouwblok gegevens in te

voeren. Dat betekent dat als een deel van een bouwblok leeg

staat, de kaart het hele bouwblok als leegstaand aangeeft.

Door middel van kleurschakeringen en taartdiagrammen is

vervolgens geprobeerd beter inzage te geven in de mate van

leegstand. mapinfo biedt vervolgens veel mogelijkheden om

verdere informatie toe te voegen, zoals bijvoorbeeld een

bereikbaarheidsindex.

Op 4 april jl. hebben de studenten de kaarten gepresenteerd.

voorzichtig kunnen de volgende conclusies worden getrok-

ken:

• de bestudeerde wijken geven een totaal verschillend

beeld wat betreft leegstand;

• in het centrum zijn de leegstaande kantoren en de ruim-

ten boven winkels het meest in het oog springend;

• in Strijp, Stratum en gestel is de meeste leegstand te

vinden langs de oude linten;

• in Tongelre is de leegstand van bedrijfsgebouwen het

grootst, geconcentreerd aan de Kanaaldijk noord en in

Oud Tongelre (o.a. sectie c);

• in Woensel zuid is de leegstand zeer versnipperd, het

gaat hier dan met name om woningbouw. veel van de

leegstand is te vinden in de wijkvernieuwingsgebieden.

Peter van der Waerden, onderzoeker Tu/e en medebegeleider

van het project, heeft nu de taak om de zes wijkkaarten bij

elkaar te plaatsen tot één overzichtskaart. Op 10 mei zitten we

bij wethouder mary Fiers van gemeente eindhoven aan tafel.

zij is heel benieuwd naar de kaart met de transformatieopga-

ven voor de toekomst. Hopelijk kan de inbreng van de

studenten de stad een duwtje in de goede richting geven.

ir. B.c. van holland mreerna van Holland studeerde Bouwkunde aan de Tu/e. zij heeft bij verschillende project-ontwikkelaars gewerkt en is 10 jaar geleden haar eigen bedrijf gestart: cOB-WeB advies. momenteel begeleidt zij het m2 project bij real estate management & Development: de Transformatiekaart van eindhoven.

Leegstaande gebouwen naar functie

Stadsdeel Tongelre

WonenKoudenhoven

Haagdijk

Doornakkers

(34)

commercieel (1)

maatschappelijk (14)

Wonen/commercieel (15)

maatsch./commercieel (1)

Wonen/maatsch./commercieel (4)

vereenvoudiging

welstandsbeleid

door ‘kan-bepaling’

Op 22 november 2011 heeft de toenmalige

minister van Binnenlandse Zaken en

Koninkrijksrelaties een brief aan de Twee-

de Kamer gestuurd met plannen van het

kabinet voor het welstandstoezicht.

De plannen betekenen voor de komende

jaren dat het voor gemeenten mogelijk

wordt om te kiezen voor het al dan niet

inschakelen van de welstandscommissie

of de stadsbouwmeester voor de toets van

bouwplannen aan welstand. In de brief

aan de Tweede Kamer wordt gesproken

over het vervangen van de nu geldende

verplichting voor gemeenten om advies

in te winnen door een ‘kan-bepaling’.

met het invoeren van de kan-bepaling wordt de regelgeving over welstand

verder vereenvoudigd, zonder welstandstoezicht in zijn geheel in te perken.

al in de gewijzigde Woningwet van 1992 was de mogelijkheid voor de

gemeente aanwezig om voor een gebied geen welstandseisen van toepassing

te laten zijn. gemeenten kunnen sinds die tijd dus kiezen voor het wel of niet

voeren van welstandsbeleid binnen (delen van) haar gemeente. Wanneer een

gemeente kiest voor het voeren van welstandsbeleid, is zij sinds 2003

verplicht een welstandsnota op te stellen met inhoudelijke criteria voor de

toepassing van het welstandstoezicht. Bouwers weten daardoor bij het

ontwerpen van gebouwen aan welke welstandscriteria de bouwplannen

worden getoetst.

huidige regelgeving over welstandscommissies Wanneer een gemeente welstandsbeleid voert in een bepaald gebied, moet

elke aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen voor dat

gebied op grond van artikel 6.2 van het Besluit omgevingsrecht in de huidige

situatie voor advies worden voorgelegd aan de welstandscommissie of de

stadsbouwmeester1,2. De welstandscommissie brengt

vervolgens een welstandsadvies3 uit aan de gemeente.

Deze welstandsadviezen mogen alleen gebaseerd zijn op

criteria uit de door de gemeente vastgestelde welstandsnota.

Om de onafhankelijkheid en transparantie van het advies van

de commissies te waarborgen zijn in de artikelen 1 en 12b van

de Woningwet randvoorwaarden opgenomen waaraan

welstandscommissies moeten voldoen, zoals de limietstelling

aan de zittingstijd van leden in de commissie en de verplich-

ting openbare vergaderingen te houden. Deze randvoorwaar-

den bleken in 2003 nodig om de ontstane welstandspraktijk

te reguleren. Over het welstandstoezicht was door de

ongecontroleerde samenstelling en werkwijze van de

welstandscommissies (en het tot dan toe niet verplicht zijn

van welstandsnota’s) het beeld ontstaan dat welstandscom-

missies het welstandsbeleid zelf bepaalden.

kan-bepalingDoor de verplichting voor het opstellen van een welstandsnota

met inhoudelijke criteria voor de toepassing van welstands-

toezicht in 2003 is de toets aan welstand transparanter en

eenduidiger geworden. Onderzoek wijst uit dat eenduidige

beoordeling van bouwplannen mogelijk is op basis van de

welstandsnota, ook zonder dat daarbij advies wordt ingewon-

nen bij een welstandscommissie.

met de kan-bepaling wordt de plicht tot het inwinnen van een

welstandsadvies bij een welstandscommissie in artikel 6.2 van

het Besluit omgevingsrecht gewijzigd in een keuze voor

gemeenten om welstandsadvies in te winnen bij welstands-

commissies. Wanneer zij niet kiezen voor het inwinnen van

welstandsadvies zal ambtelijke beoordeling plaatsvinden, ook

op basis van de welstandsnota. gemeenten kunnen dus niet

bij een andere externe partij advies inwinnen.

Hiermee wordt gewaarborgd dat, als gemeenten kiezen voor

het inwinnen van welstandsadvies, de huidige voorschriften

rondom welstandscommissies moeten worden nageleefd.

Dit zijn de voorschriften in de artikelen 1 en 12b van de

Woningwet, zoals de limietstelling aan de zittingstijd van

leden in de commissie. met de kan-bepaling kan het proces

van vergunningverlening worden versneld. zogenaamde

loketvergunningen (of flitsvergunningen) zullen vaker mogelijk

zijn. veelal simpele bouwaanvragen kunnen ‘aan het loket’

van de gemeente worden vergund. vergaderingen van

welstandscommissies hoeven immers niet per se te worden

afgewacht. Het proces van vergunningverlening kan dus

efficiënter en daardoor goedkoper worden. De kosten van

vergunningverlening kunnen daarnaast worden teruggedron-

gen doordat welstandscommissies als extern adviesorgaan

niet hoeven te worden ingehuurd door gemeenten.

A. van kempen msc mAanneke van Kempen werkt als beleidsmedewer-ker bij het ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, directoraat-generaal Wonen, Bouwen en integratie, voorheen onderdeel van het voormalig ministierie van vrOm. ze houdt zich bezig met verschillende facetten van de bouwregelgeving, waaronder met het wel-standsbeleid. anneke studeerde real estate ma-nagement and Development aan de Technische universiteit eindhoven en communicatie, Beleid en management aan de universiteit utrecht.

6 7Serv ice m aga zine juni 20 1 2

Beleidskeuzesals gemeenten niet kiezen voor enkel ambtelijke welstandstoetsen of enkel

het inwinnen van welstandsadviezen bij de commissie, zullen gemeenten

beleidskeuzen moeten maken welke typen aanvragen voor omgevingsvergun-

ningen voor het bouwen een advies van de welstandscommissie behoeven.

Plantoetsers bij de gemeente weten daardoor welke bouwplannen zij aan de

commissie moeten voorleggen en welke bouwplannen zij zelf moeten toetsen.

gemeenten kunnen bijvoorbeeld bepaalde gebieden of type gebouwen

aanwijzen waarvoor de bouwplannen moeten worden voorgelegd aan de

welstandscommissie. Ook kunnen repeterende bouwplannen ( bijvoorbeeld

meerdere woningen met eenzelfde ontwerp) uitgezonderd worden voor een

welstandsadvies. De keuze voor het beleid hierin is geheel aan de gemeente.

De beleidskeuze van een gemeente om advies van de welstandscommissie in

te winnen zal aan de orde kunnen zijn wanneer gemeenten (veel) zogenaam-

de expliciete bepalingen, ofwel uitzonderingsbepalingen, hebben opgenomen

in de welstandsnota. Denk aan bijzondere gevallen waarin de gestelde criteria

in de welstandsnota niet voorzien. Dit komt veel voor in de eisen in wel-

standsnota’s voor gebieden waar gemeenten innovatieve en nieuwe bouwvor-

men willen bevorderen. De regelgeving maakt het opnemen van dergelijke

expliciete bepalingen mogelijk, omdat het geen enkele gemeenteraad is

gegeven om in een welstandsnota welstandscriteria op te nemen die én

voldoende concreet zijn voor bouwers én tegelijkertijd alle theoretisch

denkbare vormen van materiaalgebruik en vormgeving omvatten.

toekomstOp de langere termijn is het wenselijk het welstandsinstrumentarium te

integreren met ander ruimtelijk instrumentarium van gemeenten, zoals

bestemmingsplannen. Welstandsbeleid en bestemmingsplannen beschrijven

namelijk vaak eisen aan gerelateerde of dezelfde aspecten

van een gebouw. er kan een betere afstemming en een

logisch geheel bereikt worden door deze ruimtelijke

(kwaliteits)eisen te integreren tot één geheel.

slotwoordWelstand is en blijft een gemeentelijke aangelegenheid.

gemeenten kunnen al zelf kiezen of zij welstandsbeleid willen

voeren. Daarnaast kiezen zij ook zelf de criteria in welstands-

nota’s waar welstand op wordt getoetst. met de kan-bepaling

worden de keuzemogelijkheden voor gemeenten verder

vergroot. Tegelijkertijd wordt de bouwer beschermd tegen

subjectiviteit en ongelijke behandeling door de waarborging

die in de regelgeving omtrent welstandstoezicht is opgeno-

men.

1) Tenzij het gaat over bouwwerken waarvoor in de vergunning wordt bepaald dat deze slechts voor een bepaalde periode in stand mogen worden gehou-den, met uitzondering van seizoensgebonden bouwwerken, of wanneer bij voorbaat vaststaat dat de omgevingsvergunning reeds op een andere grond dan welstand moet worden geweigerd.

2) in het vervolg van dit artikel wordt met welstandscommissie zowel de wel-standscommissie als de stadsbouwmeester bedoeld.

3) De gemeente bepaalt uiteindelijk altijd het welstandsoordeel. gemeenten zijn niet verplicht om een negatief advies van de welstandscommissie of stadsbouwmeester over te nemen. zij kunnen het welstandsadvies naast zich neer leggen wanneer zij van oordeel zijn dat de vergunning toch moet worden verleend.

de kredietcrisis: een uit de hand gelopen asset price bubbleDe directe aanleiding voor de krediet-

crisis is eigenlijk niets meer dan wat

wij in goed Nederlands een ‘asset price

bubble’ op de onroerendgoedmarkt

zouden noemen. Een prijsstijging van in

dit geval woningen in (vooral) Amerika,

waarbij de prijzen niet meer kunnen

worden verklaard door de intrinsieke

waarde van de goederen. Asset price

bubbles zijn van alle tijden. Een bekend

voorbeeld is de zogenoemde tulpenbol-

lengekte (tulipmania), die dateert uit

de Gouden Eeuw en zich in Nederland

afspeelde. Een explosieve stijging van

de prijs van bloembollen, gevolgd door

een plotselinge ineenstorting van die

prijs.

moderne voorbeelden zijn de internet-bubble van het begin van deze eeuw,

waarbij astronomische bedragen werden betaald voor de aandelen van vooral

internet- en telecombedrijven die vaak nog nooit winst hadden gemaakt en,

zoals gezegd, de huizenprijzenstijging direct voorafgaand aan de kredietcrisis

van 2007/2008.

Bubbles hebben de neiging om te barsten. De huizenprijzen in amerika zijn

dan ook flink gaan dalen. Dit artikel gaat over de vraag hoe daling van de

huizenprijzen in de verenigde Staten van amerika een zo

ernstige financiële crisis heeft kunnen veroorzaken. De kern

van de verklaring is te vinden in securitizations, dat wil

zeggen het herverpakken van (hypothecaire) leningen in

verhandelbare obligaties.

securitizations en de kredietcrisisiemand die een huis wil kopen, zal doorgaans eerst een

lening bij de bank moeten aantrekken. De bank zal tot

zekerheid van de terugbetaling van die lening een recht van

hypotheek bedingen op de aan te schaffen woning. Op die

manier kan de bank zich verhalen op de executieopbrengst

van de woning, mocht de leningnemer in gebreke blijven met

de terugbetaling.

maar hoe financiert de bank deze hypothecaire leningen? een

van de mogelijkheden is om het geld dat door spaarders aan

de bank is toevertrouwd te gebruiken. Dat leidt echter niet tot

een optimale wijze van financiering (Schwarcz, 2003, 2008)

en bovendien beschikken niet alle hypotheekaanbieders over

(voldoende) spaargelden om op deze wijze alle verstrekte

leningen te financieren. er moeten dus andere financierings-

bronnen worden aangeboord.

Bij een securitization worden de leningen van een bank

(originator genoemd) inclusief de daaraan verbonden rechten

van hypotheek verkocht aan een speciaal daartoe opgerichte

vennootschap, een special purpose vehicle (SPv).

De koopprijs voor de leningen trekt het SPv aan via de

(internationale) kapitaalmarkten door obligaties uit te geven.

De obligatiehouders zijn voor wat de betaling van rente en

aflossingen betreft afhankelijk van de rente en aflossingen die

op de oorspronkelijke leningen door de huizenbezitters

worden betaald. De leningportefeuille van de originator (en

daarmee ook het risico van niet-betaling van rente en

aflossingen door de huizenbezitter) is op deze wijze verhan-

delbaar geworden en ligt niet meer bij de bank die de lening

verstrekte zelf. accountingtechnisch leidt dat voor de bank tot

balansverkorting. en, heel belangrijk: (daardoor) kan de bank

volstaan met het aanhouden van minder kapitaal, wat een

gunstig effect heeft op de prijs van het krediet (Wibier, 2011).

maar daar hield de financiële innovatie niet op. zogeheten

structured investment vehicles (Sivs) kochten diverse series

(langlopende) obligaties op van verschillende SPvs, om zo

prof. mr. r.m. wibierProf. mr. reinout m. Wibier, studeerde rech-ten in nijmegen (1999) en promoveerde na zes jaar full time in de advocatuur (amsterdam en new York) eind 2007 aan de universiteit van Tilburg. Thans is hij hoogleraar privaatrecht aan de universiteit van Tilburg en advocaat bij allen & Overy LLP in amsterdam

“Securitizations leidden ertoe dat verlie-

zen op de huizenmarkt als een agressief

virus door het hele financiele systeem

werden verspreid."

De verbinding tussen studenten en bedrijven

20 & 21november 2012

www.bouwkundebedrijvendagen.nl Vertigo Plaza Technische Universiteit Eindhoven

Carrière LoungeWorkshopsGesprekken

LezingenBedrijvenmarktInspiring Futures

8 9Serv ice m aga zine juni 20 1 2

een mix aan obligaties te verkrijgen en daarmee risico te spreiden. De

koopprijs voor deze investering wordt door het Siv op zijn beurt eveneens

aangetrokken via de kapitaalmarkt door de uitgifte van (veelal) kortlopende

obligaties.

De terugbetaling van deze obligaties is afhankelijk van de terugbetalingen op

de door het Siv van (andere) SPvs aangekochte obligaties. een zogenaamde

collateralised debt obligation (cDO) is geboren.

Tijdens de kredietcrisis is het helemaal misgegaan met dit type obligaties.

Toen de huizenprijzen in grote delen van de verenigde Staten gingen dalen,

was het, mede door de complexiteit van veel van die obligaties, volstrekt

onduidelijk wie nu welke verliezen had geleden of zou gaan lijden. Door de

crisis werd pijnlijk duidelijk dat securitizations ertoe hadden geleid dat de

verliezen op de huizenmarkt door het hele financiële systeem waren verspreid

als een agressief virus waar iedereen potentieel last van had.

het sub-prime-viruseen tweede belangrijke factor bij het ontstaan van de kredietcrisis is de

ontwikkeling van zogenoemde sub-prime-leningen. engel & mccoy (2011)

spreken in dit verband zelfs van het sub-prime virus. Het was immers dit type

leningen dat de grootste twijfels opriep en juist securitizations van dit type

leningen liepen de grootste risico’s. risico’s die zich verwezenlijkten op het

moment dat de huizenprijzen gingen dalen en veel leningnemers van

sub-prime-hypotheken in moeilijkheden kwamen met de rente en aflossingen

op hun leningen.

een sub-prime-lening is een lening die in een of meerdere opzichten afwijkt

van de standaard hypothecaire lening. in de verenigde Staten wil standaard

(prime) het volgende zeggen: een vast rentepercentage, een veilig aflossings-

schema en vaak een down-payment (aanbetaling) van twintig procent van de

koopprijs, zodat het te lenen bedrag ‘maar’ tachtig procent is van de waarde

van het huis (nederlandse vereniging van Banken, 2011).

De afwijkingen kunnen betrekking hebben op de eisen die worden gesteld

aan de kredietwaardigheid van de leningnemer (inkomensvereisten, het

vermogen om een aanbetaling van twintig procent op het huis te doen) en op

het type lening. maar nog belangrijker voor de kredietcrisis was het ontstaan

van niet-traditionele leningvormen, zoals hypothecaire leningen waarbij de

rente 1) geen vast percentage heeft, maar een variabel percentage (arm,

adjustable rate mortgage), 2) wordt opgeteld bij de hoofdsom in plaats van

betaald en 3) de enige betalingen zijn die de leningnemer verricht, zodat de

lening zelf niet wordt afgelost gedurende de looptijd.

Sub-prime is gaan bloeien in een tijd dat de amerikaanse overheid (met name

onder president george W. Bush, maar ook onder diens voorganger clinton)

de markt zoveel mogelijk haar gang liet gaan en dat is waarschijnlijk niet

toevallig (engel & mccoy, 2011, Hoofdstuk 8, 9 en 10). Wanneer het gaat om

regulering, wordt soms ten onrechte alleen gekeken naar de wijze waarop

banken moeten worden gereguleerd. Dat is uiteraard van groot belang, maar

ook een goede consumentenbescherming tegen agressieve leningen had de

crisis kunnen helpen voorkomen.

de housing-bubbleLevitin en Wachter (2010) onderzochten de oorzaken van de

prijsstijging van huizen in de verenigde Staten in de periode

tussen 1997 en 2006. zij beschrijven hoe juist securitizations

en de daaruit voortvloeiende overvloed aan goedkoop krediet

moeten worden gezien als de belangrijkste oorzaak van de

stijging van de huizenprijzen (en daarmee indirect van de

kredietcrisis zelf, zo voeg ik daaraan toe).

Traditioneel werden de meeste hypothecaire leningen in de

verenigde Staten verkocht aan de Federal Home Loan

mortgage corporation (FHLmc), in de volksmond Freddie

mac, en aan de Federal national mortgage association

(Fnma), in de volksmond aangeduid met Fanny mae. Dat zijn

zogenoemde government sponsored enterprises (gSes), door

de overheid ingestelde organisaties. Freddie mac en Fannie

may hadden het bevorderen van krediet en het terugbrengen

van de daaraan verbonden kosten als voornaamste doelstel-

lingen (reiss, 2011). zij richtten zich daarbij op de huizen-

markt door leningen te kopen van partijen die de bedragen

daadwerkelijk uitleenden aan huizenbezitters (originators).

zij werkten met strenge regels voor wat het type leningen

betreft dat zij ter overname accepteerden van originators.

Over het algemeen accepteerden zij uitsluitend zogenoemde

prime-leningen, dat wil zeggen leningen van goede kwaliteit

met een laag risico (Levitin & Wachter, 2010, p. 16). Freddie

mac en Fannie may verkochten de leningen op hun beurt aan

special purpose vehicles in het kader van securitization-trans-

acties. Sterker nog, de eerste securitization-transacties

hadden betrekking op juist deze leningen van de twee

amerikaanse gSes.

maar daar kwam verandering in toen vanaf de jaren negentig

van de vorige eeuw ook andere partijen zich op grote schaal

gingen bezighouden met securitization-transacties. Private

marktpartijen zoals investment banks gingen, ongehinderd

door regels met betrekking tot de kwaliteit van de onderlig-

gende leningen, leningen verstrekken en onderbrengen in

securitizations. zo ontstond de mogelijkheid om ook leningen

te verstrekken aan partijen met een lagere kredietwaardig-

heid, met minder startkapitaal en met een hogere lening ten

opzichte van de waarde van het huis.

er kwam op deze wijze bovendien meer geld beschikbaar

omdat mensen meer konden lenen en dat geld heeft ertoe

geleid dat mensen hoge prijzen gingen bieden voor huizen.

in deze visie zijn securitizations dus een van de belangrijkste

oorzaken van de financiële crisis.

onroerend goed-bubble in nederland?Ook in nederland worden securitization-transacties op grote

schaal toegepast. Het is de wijze waarop banken hun

hypothecaire leningen financieren. Wat wij in nederland echter niet kennen,

zijn echte sub-prime-leningen. Ten minste, wanneer je sub-prime definieert

als mensen die eigenlijk op voorhand niet in staat zijn aan hun verplichtingen

onder de lening te voldoen. Wat wij in nederland wel hebben, is een vrij hoge

nationale hypotheekschuld, gemiddeld een zeer hoge lening ten opzichte van

de waarde van het huis (soms tot wel 120 procent) en ten opzichte van het

inkomen (vijf tot zes keer het jaarinkomen is geen uitzondering), hypotheek-

renteaftrek en andere verstorende overheidsmaatregelen en een stagnerende

woningmarkt waar het aantal te koop staande woningen sterk toeneemt,

wellicht ten gevolge van het feit dat huizenverkopers niet of maar moeilijk

kunnen wennen aan de nieuwe realiteit op de woningmarkt.

een heel interessant fenomeen in dit verband is de zogenoemde Herengracht

index, ontworpen door de maastrichtse hoogleraar eichholtz (eichholtz 1996).

Dat is een overzicht van de prijzen van grachtenpanden dat is gecorrigeerd

voor inflatie. Het unieke aan de index is dat zij start in 1628. De huizenprijzen

bereikten volgens die index een hoogtepunt in 1732. vervolgens duurde het

375 jaar voordat opnieuw een hoogtepunt werd bereikt in 2007(!). Dat geeft te

denken. Huizenprijzen waren in 2007 historisch hoog en dat is eigenlijk nog

steeds het geval. er gaan dan ook steeds meer geluiden op die waarschuwen

voor een crash op de nederlandse markt (global house prices, the economist,

24 november 2011). in de woorden van cPB-economen van ewijk en Teulings

(van ewijk en Teulings 2009, p. 92): ‘anders dan de meeste mensen denken,

is een huis over langere tijd bekeken niet per definitie een winstgevende

belegging.’

Hoe het zal aflopen met de nederlandse onroerend goedmarkt weet niemand.

maar een ding is wel duidelijk. De tijd dat de bomen tot in de hemel groeiden,

is voorlopig voorbij.

literatuureichholtz, P.m.a. (1996). a Long run House Price index: the Herengracht

index, 1628-1973. verkregen op 17 april 2012, van http://papers.ssrn.com/sol3/

papers.cfm?abstract_id=598

engel, K.c., & mccoy, P.a. (2011). The Subprime virus (Hoofdstuk 8, 9 en 10).

engeland: Oxford university Press 2011

van ewijk, c., & Teulings, c. (2009). De grote recessie – Het centraal Planbu-

reau over de kredietcrisis. amsterdam, nederland: Balans

Levitin a.j., & Wachter S.m. (2010). explaining the Housing Bubble. verkregen

op 17 april 2012, van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_

id=1669401

nederlandse vereniging van Banken (2011). gedragscode Hypothecaire

Financieringen. verkregen op 17 april 2012, van http://drcwww.uvt.nl/its/

voorlichting/handleidingen/bibliotheek/apa.pdf

reiss, D.j. (2011). Fannie mae, Freddie mac, and the Future of Federal Housing

Finance Policy: a Study of regulatory Privilege. verkregen op 17 april 2012,

van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1814271

Schwarcz, S.L. (2003). Securitization Post-enron’, cardozo Law review Sympo-

sium issue on ‘Threats to asset-Based Finance’. verkregen op 17 april 2012,

van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=386601

Schwarcz, S.L. (2008). The Future of Securitization. verkregen

op 17 april 2012, van http://papers.ssrn.com/sol3/papers.

cfm?abstract_id=1300928

Wibier, r.m. (2011). De kredietcrisis en het privaatrecht.

verkregen op 17 april 2012, van http://arno.uvt.nl/show.

cgi?fid=113588

“Een goede consumentenbescherming tegen

agressieve leningen had de crisis kunnen helpen

voorkomen."

“De tijd dat de bomen tot in de hemel

groeiden, is voorlopig voorbij."

10

Column

volstand Enige tijd geleden sprak ik een manager van een grote

luchtvaartmaatschappij. Hij vertelde tevreden dat hun

bezettingsgraad gestegen was naar ongeveer tachtig

procent. Hij oogde ontspannen en ik kreeg niet de

indruk dat hij zich zorgen maakte over de toekomst

van zijn bedrijfstak, of over de financiering van zijn

vloot. Op mijn beurt vertelde ik hem, dat in Neder-

land nu ruim 14 procent van de kantoormeters leeg

staat, en dat menig vastgoedfinancier eerder afbouwt

dan groeit. De ruimte die mij hier wordt gegeven is te

beperkt om in te gaan op alle verschillen en overeen-

komsten tussen deze twee sectoren, maar enkele wil ik

hier toch belichten.

Ten eerste valt op, dat we in de vastgoedbranche

vooral de focus lijken te leggen op het deel van ons

product waarvoor geen klanten zijn. Is het glas half

vol of half leeg? Is het u wel eens opgevallen dat het

bord “Te huur” op een gebouw vaak veel groter is

dan de logo’s van de zittende huurders? Geen enkele

weldenkende ondernemer gaat er bij de lancering van

een product of de investering in een productiemid-

del vanuit dat alles wordt verkocht voor de volle prijs,

of dat altijd honderd procent van de capaciteit wordt

benut. De luchtvaartondernemer weet dat, de bio-

scoopexploitant, de hotelier, de vrachtwagenbouwer

en de fruitteler weten het. Zelfs dames met het oudste

beroep ter wereld gaan er vanuit dat de klandizie wel

eens achterblijft bij het aanbod. Toch wordt er bij de

investering in vastgoed al te vaak uitgegaan van de

veronderstelling dat het gebouw gedurende langere

periode volledig verhuurd zal zijn. Op die manier

wordt de waarde bepaald, die echter geen duidelijke

correlatie heeft met de kostprijs van dat gebouw. Pro-

jectontwikkelaars hebben jarenlang een goed belegde

boterham verdiend, gebaseerd op het verschil tussen

waarde en kostprijs.

De luchtvaartmaatschappij koopt haar vliegtuigen

rechtstreeks bij de fabriek, in die sector kent men geen

projectontwikkelaars. Daarnaast weet een luchtvaart-

maatschappij exact wat de exploitatiekosten van haar

vloot zijn, en houdt zij rekening met toekomstige

kosten om de vloot bij de tijd te houden. Om de op-

brengst te maximaliseren wordt per aangeboden stoel

per vlucht bepaald wat de huurprijs daarvan moet zijn.

De klant wordt gelokt met een “vanaf prijs”, en betaalt

vervolgens extra voor aanvullende services, brandstof-

toeslagen en dergelijke. Verhuurders van kantoren doen

het precies andersom. Potentiële klanten worden eerst

geconfronteerd met wat we de markthuur noemen.

Iedere huurder weet inmiddels dat de verhuurmakelaar

veel lijkt op een Noord-Afrikaanse marktkoopman. Je

weet dat er afgedongen kan worden, en dat je gek bent

als je de volle prijs betaalt. Met huurvrije periodes,

inrichtingsbijdragen en andere incentives wordt de vraaghuur afge-

peld tot wat de huurder werkelijk netto moet betalen. Ook bij een

kantoor waarbij alle aanwezige huurders een lagere huur betalen dan

de veronderstelde markthuur wordt bij de vaststelling van de waarde

uitgegaan van de laatste.

Het tweede opvallende verschil is de manier waarop de klant wordt

bediend. In de vastgoedbranche wordt de meeste tijd gestopt in

het binnenhalen van de nieuwe klant, en wordt het klantcontact

daarna beperkt tot het reageren op storingen en het afrekenen van

de servicekosten. Een klant heet dan een huurder of een gebruiker.

Iedereen die wel eens vliegt, weet hoe het ook kan. Speciaal daar-

voor opgeleide mensen zullen er gedurende de vlucht (de huurpe-

riode) voor zorgen dat het u aan niets ontbreekt. Regelmatig wordt

gevraagd of alles naar wens is, en krijgt u waarvoor u hebt betaald.

Eventueel kunt u tegen betaling gebruik maken van extra services.

Zo gaat het ook in het hotel waar u verblijft en bij de meeste andere

dienstverleners. Zij weten dat een tevreden klant vaker terugkomt en

per bezoek meer besteedt. Met loyaliteitsprogramma’s wordt dat nog

verder onderstreept.

“Okay”, hoor ik u denken, “dat is dan zo, maar wat kunnen we daar

dan mee?” Ik hoop met deze korte vergelijking tussen twee op het

oog verschillende sectoren u te prikkelen tot een positieve benade-

ring van de kantorenmarkt. Als we bereid zijn om onze aannames te

baseren op de reële kostprijs, zowel bij aanvang als gedurende de

exploitatie, valt er een prima boterham te verdienen met de verhuur

van kantoren. Als we dan de gebruiker weer als klant gaan zien zal

blijken dat die zeker bereid is om een passende vergoeding te gaan

betalen voor de aangeboden meters en de aanvullende diensten.

Welke verhuurder zet straks als eerste stewardessen in, in plaats van

gebouwbeheerders? Wat mij betreft is het glas meer dan half vol!

Edwin van de Woestijne

drs. e. van de woestijneedwin van de Woestijne (1969) studeerde bestuurskunde aan de er-asmus universiteit rotterdam. Sinds 1994 is hij werkzaam in de ned-erlandse vastgoedsector. na diverse functies bij Wereldhave werkt hij sinds 2011 bij Bouwfonds reim. als Hoofd asset management iBcam is hij daar verantwoordelijk voor een portefeuille winkels, kantoren en bedrijfsgebouwen ter grootte van circa 2,7 miljard euro. Hij schrijft deze column op persoonlijke titel.

Aanpak leegstand volgens Hilbrand“Leegstaand vastgoed biedt altijd mogelijkheden. Lege kantoren gebruiken voor andere functies is zowel financieel als technisch haalbaar. Het is een kwestie van matchen: bestemmingen waar wel vraag naar is matchen met daarvoor geschikte panden. Leegstaand vastgoed kan veel beter benut

dhv.nl

Advies- en ingenieursbureau

worden,” vindt Hilbrand. Door vastgoed een andere bestemming te geven of te herverkavelen neemt het aanbod af. Dat zijn duurzame oplossingen met positieve effecten op gebouw en gebied. Om deze aanpak financieel haalbaar te maken heeft Hilbrand samen met zijn team criteria ontwikkeld om gebouwen te matchen met de gebruikersvraag. Niet de makkelijkste oplossing, maar die met het beste resultaat. DHV, altijd een oplossing verder.

12 13Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2

leegstandLeegstand. Menig vastgoedprofessional

kan het woord eigenlijk al niet meer

horen. De afgelopen jaren werd het

vastgoednieuws gedomineerd door ne-

gatieve berichten over de problemen

van leegstand in met name de kanto-

renmarkt. Dit type vastgoed is sinds de

jaren zeventig actief gebruikt als inves-

teringsinstrument door verschillende

soorten beleggers.

Zowel institutionele als particuliere beleggers zagen de kantoren-

markt als een veilige haven voor hun investeringen. Dit is ook goed

terug te zien in het huidige aanbod. Ondanks de grote toevoegingen

van de afgelopen tien jaar is nog steeds meer dan de helft van de

huidige voorraad gebouwd tussen 1980 en 1999.

Echter, rond 2002 liet het beeld van die veilige haven

de eerste scheuren zien. Institutionele en goed geïn-

formeerde particuliere beleggers gingen beseffen dat

vraag en aanbod binnen de kantorenmarkt totaal niet

op elkaar afgestemd waren.

De afgelopen zeven jaar heeft een proces plaatsgevon-

den van onderzoeken, overtuigen en accepteren. Met

name de eigenaren en beleggers wilden in eerste in-

stantie niet geloven dat hun bezit in werkelijkheid veel

minder waard was dan waarvoor ze het in de boeken

hadden staan. En doordat beleggers bleven investeren,

bleven de ontwikkelaars en aannemers doorgaan met

het vergroten van de kantorenvoorraad (afbeelding 2)

De huidige stand van zaken laat echter niets aan

de verbeelding over. Van alle kantoorruimte staat 14

procent leeg. 6,5 miljoen vierkante meter vastgoed

dat totaal geen inkomsten oplevert (DTZ Zadelhof) .

Ongeveer een derde van deze kantoorruimte staat al

meer dan drie jaar leeg. Op dat moment spreken we

van structurele leegstand. De kans dat deze ruimte

ooit nog wordt verhuurd is erg klein. Erik Groen van

ABC Management zal in het eerste deel van zijn artikel

“De kansen zijn er als we kennis en kunde verbinden!”

verder ingaan op de huidige vraag naar kantoorruimte

in Nederland. Hij beschrijft hierbij waarom er een

verschuiving heeft plaatsgevonden in de vraag naar

kantoorruimte en waarom leegstand een probleem is

dat alleen nog maar erger gaat worden en niet meer

zal afnemen. Daarbij wordt ook de nieuwe vraag naar

duurzame kantoren naast het huidige aanbod gehou-

den. Daaruit concludeert hij dat nieuwbouw niet de

oplossing zal bieden, maar dat het transformeren en

vervangen van de huidige kantoren de enige uitweg is.

In het tweede deel van het artikel wordt ingegaan op

de aanpak van een dergelijke herontwikkeling. Zowel

vanuit een juridische als een financiële benadering

wordt de herontwikkelingsopgave onder de loep geno-

men.

Om goed in te kunnen in te kunnen spelen op de hui-

dige vraag is er goed onderzoek nodig. Paul Eerenberg

heeft onlangs een masterthesis afgerond aan onze

eigen Technische Universiteit van Eindhoven. In het

artikel “Transformatie van monofunctionele kantoor-

locaties” blikt hij terug op zijn eigen onderzoek. In

dit onderzoek, dat gericht was op Amsterdam, zijn

gebieden met weinig tot geen structurele leegstand

vergeleken met monofunctionele kantoorlocaties

met veel structurele leegstand. Door de verschil-

len duidelijk in beeld te krijgen, kan er nieuw inzicht

verkregen worden in de mogelijke verbeterpunten bij

de herstructurering van monofunctionele kantoorlo-

caties. In de conclusie wordt er kort vooruitgeblikt

naar mogelijke manieren om deze probleemgebieden

Introductie themapaul Jansen - service

in de toekomst aan te pakken. Ook Arnout Ziegelaar van Coresta en

Tom Kretschmann van Maak<architectuur leggen de nadruk op goed

onderzoek in het artikel ‘Scan en Reboot: Aanpak Duurzaam Trans-

formeren’ waarin de mogelijkheden onderzocht worden om kantoren

te transformeren naar andere functies. Maak<architectuur en Coresta

ontwikkelen samen instrumenten en methodes om kansen en knel-

punten te beoordelen bij het transformeren van leegstaande kanto-

ren voor zorg en onderwijs. Hierbij worden verschillende methodes

beschreven waarmee wordt geprobeerd meer grip te krijgen op de

belangrijkste factoren in een dergelijk proces. De focus in dit onder-

zoek is voor een deel gelegd op de niet direct meetbare indicatoren.

Door deze met een goede onderzoeksmethodiek op te sporen kan er

meer inzicht worden verkregen dat het besluitvormingsproces bij de

transformaties kan ondersteunen. Er worden ook een aantal conclu-

sies besproken die specifiek ingaan op de hoofdcriteria voor succes-

vol transformeren.

Gelukkig zijn we nu op een moment in tijd beland waarin het pro-

bleem van structurele kantorenleegstand is geaccepteerd en men

steeds meer de handen ineen slaat om oplossingen te zoeken. Wat

voorheen voor slapeloze nachten zorgde, staat nu centraal in de

nieuwe visies voor de toekomst. Leegstaande kantoren, van hoofd-

pijnen naar nieuwe kansen, nieuwe mogelijkheden. Door nieuwe

instrumenten, methodes en concepten wordt steeds meer mogelijk.

Nu het stof van de leegstaande kantoren wordt afgeklopt blijkt dat

er voor een aantal nog een glansrijke toekomst in het verschiet ligt.

Een schoolvoorbeeld hiervan is de nieuwe aanpak die wordt gebruikt

bij de nieuwe huisvesting van Waterleidingbedrijf Dunea dat wordt

beschreven door Phlip Boswinkel in het artikel ‘Leegstand bestrij-

den begint bij duurzame renovatie’. Bij de keuze van het nieuwe

hoofdkantoor is besloten om een bestaand kantoorcomplex te

renoveren. Hierbij werken de eigenaar en de huurder op een transpa-

rante manier samen om er beide het beste uit te halen. Zo wordt er

samengewerkt aan de hand van het alliantiemodel, dat in het artikel

wordt toegelicht. Op deze manier worden gedurende het gehele

proces keuzes gemaakt die de kwaliteit verhogen en de

exploitatielasten verlagen. Het resultaat is een nieuw,

duurzaam en kwalitatief hoogwaardig kantoor dat

precies aansluit op de vraag van zowel de eigenaar als

van de eindgebruiker.

Ondanks alle nieuwe initiatieven en ontwikkelingen zal

er de komende tijd een groeiende vraag komen naar

leegstandsbeheer. Bob de Vlinder van Camelot leeg-

standbeheer zal het leegstandsbeheer anno nu stap

voor stap toelichten in het artikel ’Leegstandbeheer

anno 2012: Totaalaanpak om risico’s te minimalise-

ren en rendement te optimaliseren’. Vanuit een korte

introductie over leegstandsbeheer uit het verleden,

wordt opgebouwd naar de meest recente ontwikke-

lingen. In het artikel wordt onder andere besproken

waarom de het leegstandsbeheer in de afgelopen jaren

drastisch is veranderd en op welke manier daar op in-

gespeeld moet worden. Zo worden voor een aantal veel

voorkomende situaties mogelijke oplossingen gegeven.

Er wordt stilgestaan bij de verschillende betrokken

partijen en welke rol die betrokken partijen zullen

moeten vervullen. Ook wordt er kort ingegaan op de

recentelijk ingevoerde wetgeving die leegstandsbeheer

flink heeft veranderd en waarvan de gevolgen nog

niet helemaal uitgerold zijn. Er wordt onder meer een

nadruk gelegd op het feit dat leegstandsbeheer een

professionele en onmisbare branche is geworden, waar

beleggers en eigenaars in de toekomst steeds vaker

gebruik van zullen maken.

De auteurs in deze editie van het magazine met als

thema leegstand, behandelen ieder een eigen visie

over de toekomst van leegstaand vastgoed. Dit is

slechts een fractie van alle initiatieven en ontwikkelin-

gen die ondernomen worden om dit enorme probleem

op te lossen. Na jarenlang steeds nieuwe constructies

en concepten uit te proberen is een ding zeker; er zal

geen universele oplossing komen die overal toegepast

kan worden. Er worden nieuwe onderzoeken gedaan

en nieuwe instrumenten ontwikkeld, maar het oplos-

sen van structurele leegstand zal per object bekeken

moeten worden. Er is geen universele oplossing want

de objecten zijn stuk voor stuk uniek. De visies op

leegstand en de aangedragen oplossingen verschillen

van elkaar. Maar wat ze allen gemeen hebben is de wil

om het probleem op te lossen. En we weten allemaal

dat als er een wil is, er altijd een weg gevonden kan

worden.

BronvermeldingDTZ Zadelhoff (2011). Van veel te veel. De markt voor

Nederlands commercieel onroerend goed.

DTZ Zadelhoff (2012). Nederland Compleet: Factsheets

kantoren- en bedrijfsruimtemarkt.

DTZ Zadelhoff (2010). Het aanbod veroudert. De Neder-

landse markt voor kantoorruimte.

Nederlandse kantorenmarktAanbod naar bouwperiode per januari 2010

Voor 190026% 16%

52%

1900 - 19191920 - 19391940 - 19591960 - 19791980 - 1999na 2000

2 2 1 1 (%)

AfBeelding 1

aanbod naar bouwperiode

AfBeelding 2

groei nederlandse kantoorvoorraad

Kantoorvoorraad [m2 v.v.o.], 1992-2010 - Nederland

m2

v.v.

o.

1992

1993

1994

1995

1996 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

OnderwerpenKantoorvoorraad nederland

50.000.000

45.000.000

40.000.000

35.000.000

30.000.000

25.000.000

20.000.000

15.000.000

10.000.000

5.000.000

0

14 15Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2

scan en reboot:

Aanpak duurzaam

transformeren.

Maak<architectuur en Coresta heb-

ben de handen ineengeslagen voor

een integrale aanpak voor leegstaande

kantoren. Beide bedrijven ontwikkelen

instrumenten en methodes voor de

beoordeling van kansen en knelpun-

ten van hergebruik en transformatie

van kantoorgebouwen voor de zorg en

het onderwijs. Snel en goed inzicht in

haalbaarheid is voor beleggers en voor

zorg- en onderwijsinstanties essenti-

eel. Als gezamenlijke partners kiezen

zij hierbij bewust voor een integrale

aanpak, waarbij de eindgebruiker en de

toekomstige gebruiker centraal staan.

ProbleemstellingDat de vastgoedbranche op de blaren zit in verband

met het grote overschot van leegstaande kantoren, is

bij iedereen inmiddels wel bekend. Volgens recente

gegevens, staat van de huidige voorraad, van bijna 47

miljoen vierkante meter, circa 6,5 miljoen vierkante

meter leeg. Hierbij is de verborgen leegstand niet eens

meegenomen en deze wordt geschat op circa 2 miljoen

vierkante meter.

Het overschot zal nooit meer worden opgenomen.

Er is een structurele mismatch tussen vraag en

aanbod. Vanaf medio 2005 is het probleem al erkend

en zijn er vele visiedocumenten geschreven en ac-

tieprogramma’s opgericht om de leegstand te lijf te

gaan. Afgezien van kleine succesvolle voorbeelden is

de hefboom naar een duurzame transformatie van de

leegstand nog niet gevonden. We kijken teveel naar de

excessen en niet naar onderliggende problemen. Kan-

toren zijn niet neergezet voor de eindgebruikers, maar

zijn al sinds de jaren zeventig een financieel product

geworden. Het systeem moet anders.

Aanleiding onderzoekDe markt vraagt steeds meer om verifieerbare uitspra-

ken over duurzaamheid van herbestemming.

Om een goed begin te maken met het oplossen van

de leegstand, is transformatie slechts een van de vele

instrumenten. Sloop van leegstaande gebouwen is ook

onvermijdelijk. Tevens moet er naar waarderingsaspec-

ten en fiscale stimuleringsmaatregelen worden geke-

ken. Ook is er een betere regionale afstemming nodig

tussen vraag en aanbod. Parallellen zijn te trekken met

de herstructurering van bedrijventerreinen. Welke kan-

sen zijn er nu voor bestaande leegstaande kantoren?

Op het eerste gezicht lijkt de bouwkundige structuur

van kantoren zeer geschikt voor het herbestemmen

naar nieuwe zorgconcepten en wellicht nog beter voor

de huisvesting van verschillende onderwijsvormen.

Herbestemmen tot woningen ligt niet direct voor de

hand, dit in verband met de locatie en de grote bouw-

kundige ingrepen en de daarmee gepaard gaande hoge

transformatiekosten.

ZorgIn de zorg is er groeiend ondernemerschap als het gaat

om huisvesting en vastgoed vanwege het gewijzigde

overheidsbeleid. Door de introductie van de marktwer-

king in de zorgsector en de wijziging van de spelregels

voor het vastgoed komen zorginstellingen in financiële

problemen. Traditioneel betaalt de overheid rente en

aflossing op de zorggebouwen. Nu moeten de instellin-

gen, deze kosten met omzet terugverdienen. Vaak zijn

de bestaande, soms technisch verouderde gebouwen,

niet meer geschikt voor een kwalitatief goede leefom-

geving. Dit is wel iets waar klanten om vragen en het is

voor de zorg noodzakelijk. Een deel van de gebouwen

zijn daardoor nodig aan vervanging toe, maar nog lang

niet afgeschreven. Het is een boekwaardeprobleem,

dat tot een technisch faillissement van de instelling

kan leiden.

Voor het maak<lab de vraag om te onderzoeken of er

een kansrijk procesmodel kan worden ontwikkeld, die

het probleem van leegstand en voor de zorgsector

duurzaam kan oplossen.

Deze studie is gericht op vergroting van de haalbaar-

heid door beide probleemgebieden in kaart te brengen,

waarbij ook de niet direct meetbare indicatoren wor-

den opgespoord. Met behulp van goede methodieken,

die de onderlinge samenhang van deze indicatoren

weergeeft, wordt er inzicht gegenereerd, welke het

besluitvormingsproces bij transformatie kan onder-

steunen.

De huidige methodieken voor kansrijke transformaties

zijn vooral gebaseerd op mogelijkheden en onmogelijk-

heden vanuit het perspectief van het leegstaande kan-

toorgebouw. Een directe koppeling in het onderzoek

van beide probleemgebieden vergroot de kansen. In

het uitgevoerde onderzoek door BNA, TU Delft en TNO

Centrum Zorg en Bouw is deze koppeling wel gemaakt.

Hierbij is op basis van concrete voorbeeldprojecten per individueel

project gebruik gemaakt van de Transformeter Zorg (TUD) en de

financiële haalbaarheidstoets met behulp van InKos (TUD).

Een volwaardige generieke aanpak heeft dit nog niet direct

opgeleverd en vraagt om meer onderzoek.

Opgave “kantorenzorg”Een goede onderzoeksmethodiek en een goed ontwerpinstrument,

die alle actoren van beide werkvelden meeneemt, sluit risico’s uit en

vergroot de slagingskansen van een goede transformatie.

De doelstelling is in de routeaanpak tweeledig opgezet, namelijk:

1 Transformatie Scan: om vastgoedbeleggers en zorgpartijen snel

inzicht te geven in potentiële projecten met betrekking tot de

ontwikkelkansen voor een duurzame transformatie. Bij een even-

tueel positief resultaat kan er gefundeerd een vervolgonderzoek

worden ingezet.

2 Vastgoed Reboot: een diepgaand integraal oplossingsgericht

onderzoek op basis van alle actoren en uitgangspunten uit de

transformatiescan, dat een goed businessmodel moet kunnen

genereren voor een nieuwe haalbare verhuursituatie.

In het maak<lab is deze opgave behandeld, waarin naast Coresta en

maak<architectuur ook andere kennispartijen (vastgoedbelegger,

financiële vastgoedadviseurs, installatie- en bouwkostenadviseurs,

zorgspecialisten) zijn benaderd. Een tweetal onderzoeksvragen is

voorgelegd aan de groep met betrekking tot de eerste opgave,

namelijk het ontwikkelen van de “Transformatie Scan”;

1e onderzoeksvraag: Welke indicatoren zijn van belang bij een

succesvolle transformatie?

2e onderzoeksvraag: Wat is de onderlinge samenhang van deze

indicatoren en welke beoordelingsaspecten zijn aanwezig?

1e Onderzoek indicatorenUit het vooronderzoek blijkt dat het maatwerk is met betrekking tot

de differentiatie van de leegstand en de hoeveelheid van indicatoren,

die van belang zijn bij een succesvolle transformatiescan opgave.

Naast de voor de hand liggende harde feiten, zijn we vooral ook op

zoek gegaan naar de zogenaamde zachte en veelal niet meetbare

aspecten, die het transformatieproces positief al dan niet negatief

beïnvloeden.

Voor de zorg betekent dit vooral aspecten uit het design effective-

ness. Een gebouw dat past bij de doelgroep en het bedrijfsproces

maakt de zorgexploitatie goedkoper. Een goed vastgoedconcept,

schaalgrootte en juist gebruik van kennis op het gebied van healing

environment kan leiden tot een verbeterd welbevinden van de

gebruikers. Een effectief gebouw gaat samen met besparing in perso-

neelsinzet, medicijngebruik en ziekteverzuim van personeel.

Kortom, een kwalitatief goede leefomgeving gaat hand in hand met

de economische besparing bij de exploitatie van het gebouw en de

ing. t. kretschmannTom Kretschmann1 (1963) studeerde bouwkunde aan de Hogeschool en volgde de architectuuropleiding aan de academie van Bouwkunst te amsterdam. als projectmanager en als procesinnovator betrokken bij diverse grootscha-lige utiliteitsprojecten. Sinds 2007 mede-oprichter en mede-directeur van maak<architectuur. met ingang van 2010 verbonden met avans Hogeschool als programmamanager expertisecentrum Duurzame innovatie en lid kenniskring lectoraat innovatie Bouwproces & Techniek.

drs. A. siegelaar mph mrearnout Siegelaar2 (1965) studeerde bestuurskunde aan de uT en Health Policy & administration aan de university of north carolina. recent behaalde hij zijn master of real estate (H) met een onderzoek naar effectief ontwerpen voor de zorg. Hij heeft jaren gewerkt voor zorginstellingen als intern adviseur en manager vastgoedontwikkeling en sinds 2008 is hij verbonden aan coresta Healthcare als consultant.

Maak<architectuur is een onderzoekend en maatschappelijk betrokken bureau voor architectuur en stedenbouw. met haar maak<labs creëren zij nieuwe innovatieve concepten middels een creatieve procesbenade-ring in combinatie met het integreren van verschillende kennisdisciplines uit het netwerk.

Coresta is een toonaangevend adviesbureau in het maatschappelijk vastgoed, dat de corporate real estate strategieën voor gemeenten, onderwijs en zorginstellingen ontwikkelt. Dat wil zeggen dat coresta redeneert vanuit de gebruiker van het vastgoed, en vastgoed ziet als strategisch bedrijfsmiddel.

“Afgezien van kleine succesvolle voor-

beelden is de hefboom naar een duur-

zame transformatie van de leegstand

nog niet gevonden.”

“Op het eerste gezicht lijkt de bouwkundige

structuur van kantoren zeer geschikt voor het

herbestemmen naar nieuwe zorgconcepten en

wellicht nog beter voor de huisvesting van ver-

schillende onderwijsvormen.”

21

16

zorgorganisatie als gebruiker. Voor de volgende factoren is door

middel van onderzoek aangetoond, dat deze van invloed zijn op het

welbevinden en gezondheid van de cliënten, onder andere: bewe-

gingsvrijheid, geluid, afwerking en kleurgebruik, oriëntatie, geuren,

privacy en sociale interactie en uitzicht.

In het eerste lab zijn de partijen aan de hand van een voorbeeldcasus

tot de conclusie gekomen, dat veel kantoren interessant zijn voor de

kortdurende zorg (revalidatie en zorghotel). De casus is op verschil-

lende indicatoren beoordeeld op zowel gebouw- en omgevingsniveau.

Vanwege de gebouwstructuur, liftomvang en locatie biedt permanent

tijdelijke zorg de meeste kansen. De investeringskosten blijven rela-

tief beperkt tot aanpassing van extra sanitaire voorzieningen. Door

de beperkte ingreep vergroot men de kansen op een betere levens-

cyclus voor het gebouw.

Voor de transformatiescan is een groepering vastgesteld van een

vijftal hoofdindicatoren, namelijk economisch, functioneel, fysiek,

so ciaal en samenwerking, met daarin ca. 80 verschillende subin-

dicatoren ondergebracht. Hierbij wordt ook uitdrukkelijk de relatie

gelegd met de schaalgrootte en de stedenbouwkundige context van

de locatie.

2e Samenhang en beoordeling indicatorenGeen van de huidige methodieken laat alle indicatoren in voldoende

mate zien. Veelal is er sprake van een eenzijdige bouwkundige en

technologische benadering. De onderlinge beoordeling en samenhang

van de verschillende indicatoren zijn niet of nauwelijks aanwezig.

Dit laatste geeft ook de complexiteit en de realiteit van deze opgave

aan. Voor de scan-beoordeling is er gekeken naar bestaande en deels

beproefde innovatie systeemanalyses.

De resterende waarde van het bestaande vastgoed

bedraagt dan circa 30 procent. Of dit maatschappelijk

ofwel commercieel haalbaar is, is onder andere sterk

afhankelijk van de huidige waarde in plaats van de

boekwaarde van de vastgoedportefeuille en maat-

schappelijke acceptatie.

Vastgoed RebootVastgoed Reboot is een aanvullend en diepgaand on-

derzoek. De transformatiekosten worden middels een

relatieschema in kaart gebracht. Doelstelling hierbij is

enerzijds het in beeld brengen van maximale effecten

die men kan bewerkstelligen bij de investeringsbeslui-

ten, hoe risico’s uitgesloten kunnen worden en ander-

zijds dient de Vastgoed Reboot als sturingsorgaan voor

input voor een nader vast te stellen Programma van

Eisen.

Tot slotMet deze maak<lab-studie zijn wij met de betrokken

experts tot de eindconclusie gekomen, dat transforma-

tie het beste kan worden vertaald als “het nastreven

om een bestaand gebouw in een nieuwe gezondheids-

toestand te brengen, zodat de gebruikswaarde duur-

zaam kan worden ingevuld”.

Belangrijkste hoofdcriteria voor succesvol transforme-

ren is:

• optimalisatie afstemming programma huisvesting zorg

(tijdelijk permanent) en onderwijs (met name voortgezet

onderwijs) in relatie tot de beperking van de transforma-

tiekosten;

• technisch zo transformeren (nieuwe eisen installatie en

energie), dat het een multifunctioneel inzetbaar gebouw

blijft (met andere woorden geen tweede lijns transfor-

matieprobleem creëren voor de toekomst: transformeren

naar transformeerbare gebouwen);

• reële waarde van vastgoed nemen als financieel

uitgangspunt;

• creëren van maatschappelijke acceptatie;

• functiemenging niet uitsluiten.

De “Transformatie Scan” verkeert momenteel in een

pilot fase en wordt aan de hand van reële casus-

sen geperfectioneerd. Nieuwe inzichten door gebruik

geven een reëel beeld. We hopen hiermee een positieve

bijdrage te kunnen leveren aan het alsmaar groeiend

probleem van leegstand.

BronvermeldingDTZ Zadelhoff, Van veel te veel, januari 2011.

sociaal

samenwerking functioneel

012345economisch fysiek

figuur 1

Sterdiagram

Cruciaal in de beoordeling is het creëren van een goed businessmo-

del. De economische meerwaarde moet worden aangetoond.

De financiële haalbaarheid is in een aparte expertmeeting onder-

zocht. Huuropbrengsten vanuit de zorg zijn erg laag. Hier staat een

lange huurperiode tegenover. Als uitgangspunt kijken we van achte-

ren naar voren. Globaal ligt het huurniveau voor zorg en onderwijs

tussen 85 euro en 140 euro per vierkante meter bruto vloeroppervlak

(BVO). Bij de doorberekening levert dit bij een minimale benodigde

investering van 70 procent een transformatiebudget op van circa

850 euro tot 1100 euro per vierkante meter, hetgeen krap is, maar

haalbaar.

Op zoek naar hèt optimale gebruiksrendement van uw kantoorhuisvesting?

VE

G In

terio

r Bu

ildin

g System

s

Een hoge gebruikswaarde en maximale functionaliteit zijn

binnen de hedendaagse kantoorhuisvesting belangrijke

aspecten. Maar ook flexibiliteit, efficiency en werkomgeving

spelen een belangrijke rol voor organisaties om een optimaal

gebruiksrendement van kantoorgebouwen te garanderen.

VEG Interior Building Systems zet uw kantoor dan ook niet

simpelweg vol met meubels en accessoires maar bedenkt

samen met u een huisvestingsconcept waarmee u doelstellingen

kunt realiseren. Praat er eens over met onze consultants

en ervaar de meerwaarde van elke vierkante meter.

TU/e , Gebouw Connector 1.23Het Eeuwsel 65612 AS EindhovenPostbus 6524, 5600 HM Eindhoven

Telefoon +31(0)40 2962875Fax +31(0)40 2449890e-mail info@vegoffice.comwww.vegoffice.com

VEG Interior Building Systems BVConcept Development - Architecture Design - Project Realisation - Facility Management.

VEG Interior Building Systems BV

18 19Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2

leegstandbeheer anno 2012: totaalaanpak om risico’s te minimaliseren en rendement te optimaliseren

Begin jaren tachtig, toen

leegstandbeheer nog gewoon antikraak

heette, was het vak simpel: een paar

studerende neefjes in een leegstaand

kantoorpand plaatsen en klaar is

Kees. Die tijd ligt ver achter ons.

Leegstandbeheer is in de afgelopen

dertig jaar behoorlijk uitgebreid en

verder geprofessionaliseerd. Vooral

de Wet kraken en leegstand die op 1

oktober 2010 in werking is getreden,

in combinatie met de enorm opgelopen

leegstandpercentages, heeft de boel in

een flinke stroomversnelling gebracht.

Kortom de hoogste tijd om ons te verdiepen in leeg-

standbeheer anno 2012.

De branche voor leegstandbeheer heeft zich recent

georganiseerd in de Vereniging Leegstandbeheerders

Nederland (VLBN) en er is een onafhankelijk Keurmerk

Leegstandbeheer ingesteld. Er zijn ruim veertig leeg-

standbeheerders in Nederland actief, waarvan veertien

gecertificeerd zijn met dit Keurmerk. Samen beheren

zij naar schatting zo’n vijftienduizend projecten in

Nederland, van leegstaande corporatiewoningen tot

een compleet verlaten attractiepark of zelfs militair

complex. In totaal wonen en werken in Nederland

ongeveer vijftigduizend mensen op basis van tijde-

lijke contracten in lege woningen, kantoren, kerken en

scholen.

Overheid erkent rol professioneel leegstandbeheerOp 31 januari 2011 schreef toenmalig minister Don-

ner in een brief aan de Tweede Kamer dat de Rijks-

gebouwendienst alleen nog maar met keurmerk

gecertificeerde bedrijven zal werken. Een groot deel

van gemeentes en woningcorporaties in Nederland

heeft wel één of meer leegstandbeheerders in de arm

genomen en ook de professionele vastgoedeigenaren

maken dankbaar gebruik van de beschikbare kennis.

De gemeente Rotterdam schreef eind vorig jaar zelfs

de eerste Nederlandse tender uit voor het beheer van

haar leegstandportefeuille. Fons Schrader, voorzitter

van de VLBN: ‘Dit is een duidelijke waardering voor

de rol die leegstandbeheerders tegenwoordig spelen.

Partijen erkennen dat handhaving en uitvoering van de

wet professioneel leegstandbeheer vraagt en die kennis

en expertise vinden ze bij de aangesloten bedrijven.’

Leegstandbeheer is maatwerkRemco van Olst, directeur van een van de grotere

leegstandbeheerders Camelot: ‘Tegenwoordig maken

wij voor elk pand een leegstandbeheerplan op maat.

Dat begint met een analyse van alle risico’s. De crimi-

nele risico’s zijn bekend: vandalisme, diefstal, graf-

fiti, kraak. Maar onderschat de economische risico’s

niet zoals onderverzekering en waardevermindering.

Daar bovenop komen nog de technische risico’s zoals

weerschade, lekkages, brandveiligheid, achterstal-

lig onderhoud en vervuiling.’ Op de analyse volgt een

plan van aanpak op maat, gericht op het optimaal

B. de vilderBob de vilder studeerde Bedrijfskunde en Hoger Levensmiddelen management aan de nyenrode Business universiteit. momenteel is hij werkzaam als marketing & Sales director bij camelot europe, dat hij in 1993 mede heeft opgericht. Daarnaast is hij mede-eigenaar van KcS marketing.

“Voor invulling van het pand geduren-

de de leegstand is veel meer mogelijk

dan een paar antikraak-studenten.”

bewonen, bewaken, beheren, verzekeren en benutten van het project.

Veel eigenaren willen zich niet bezighouden met het onderhoud, de

schoonmaak en de inspecties van hun leegstand en besteden dat dus

ook graag uit. Voor invulling van het pand gedurende de leegstand is

veel meer mogelijk dan een paar antikraak-studenten. Men kan kie-

zen voor kunstenaars, startende bedrijven, ambachtslieden, flexibele

werkplekken of bewoners, op basis van bruikleenovereenkomsten of

tijdelijke verhuurcontracten.

Voor de meeste overheidsinstanties is leegstand sociaal onaanvaard-

baar en een goede invulling geven aan een gebouw kan bestuurders

veel goodwill opleveren. Het maatschappelijk rendement is vaak net

zo belangrijk als het economisch rendement.

Voormalige kantoorkolos wordt broedplaatsDat maatschappelijke rendement wordt in Heerlen in de praktijk aan-

getoond. Daar hebben zich in het voormalig CBS-gebouw, een beton-

nen kantoorkolos uit de jaren zeventig van dertigdui-

zend vierkante meter, tientallen startende bedrijfjes en

kunstenaars gevestigd. Zo is een broedplaats ontstaan

op een plek die anders snel zou zijn vervallen. Kunste-

naar Els Steensma is gebruiker van het eerste uur. Zij

heeft er een atelier annex workshop voor glas-in-lood

ramen: ‘Voor ons is deze plek ideaal. We kunnen hier

netwerken, contacten opbouwen en elkaar inspireren.

Een ruimte huren van deze omvang zit er normaal niet

in en thuis is te weinig ruimte om alle initiatieven uit

te voeren, dus dit pand is voor mij een prima oplos-

sing. We hebben als groep zelfs een eigen website

opgezet.’

Een open dag in het gebouw trok recent vele belang-

stellenden en de startende bedrijfjes hebben al een

paar nieuwe arbeidsplaatsen opgeleverd. Sterker nog,

de eerste bedrijfjes zijn al zo gezond en hard gegroeid,

dat ze een overstap naar de reguliere huurmarkt

overwegen. Voor de eigenaar en de gemeente is het

goed om te zien dat het pand bruist. Een leegstandbe-

heerder verzorgt alle rompslomp: contracten, receptie,

onderhoud en contacten met alle betrokkenen.

Transformatie van kantoor naar woningen niet eenvoudigNaast tijdelijke invullingen spelen leegstandbeheerders

ook een groeiende rol bij de permanente transformatie

van kantoren naar bijvoorbeeld studentenwoningen. In

Eindhoven hebben gemeente, onderwijsinstellingen en

een leegstandbeheerder samen een voormalig kan-

toorpand in het centrum aan de Bomansplaats weten

om te bouwen tot bijna honderd turnkey studentenap-

“Eigenaren zullen dan wel doordron-

gen moeten raken van het feit dat veel

leegstand in de huidige grote steden

nooit meer een invulling zal krijgen

zoals oorspronkelijk bedoeld.”

AfBeelding 1

muziekatelier in het XcBS gebouw te Heerlen

AfBeelding 2

Wonen in een voormalige fabriek

20 21Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2

partementen. Dat is niet zo makkelijk als het lijkt. Joost van Gestel,

die namens de betrokken leegstandbeheerder het project aanstuurde:

‘De eerste hobbel is dat de eigenaar een flinke afwaardering dient

te doen van zijn gebouw. Commerciële kantoorhuur levert op papier

nu eenmaal meer op. Vooral in de Randstad houdt dat transformatie

tegen, in de rest van Nederland is men sneller bereid om het verlies

te nemen. Daarna volgt een lang traject van vergunningen, plan-

nen maken en weer aanpassen.’ Hij geeft een paar concrete tips om

transformatieprocessen te stimuleren: ‘Richtlijnen en rechtszekerheid

voor ontwikkelaars zijn bij dit soort trajecten nog grillig en onbe-

trouwbaar, en dat schrikt af. De bereidheid om van nieuwbouwnor-

men af te zien en uit te gaan van de bestaande bouwnormen is niet

altijd aanwezig. De financiële consequenties van de nieuwbouweisen

liggen volledig bij de investeerder en blokkeren het doorgaan van

projecten. Ook de opgelegde oppervlakte van zelfstandige woonruim-

te is een punt van aandacht. De gebruikers, studenten en jongeren,

vragen kleine betaalbare units, terwijl de afdeling stedenbouw denkt

in traditionele appartementgroottes.’

Rol overheidDe lokale overheid zou kunnen helpen door bij transformatie de leges

niet te innen voor de ontwikkeling. In ruil daarvoor kan zij toekom-

stige gemeentelijke heffingen tegemoet zien van de nieuwe bewoners.

De herzieningen van het puntenstelsel voor zelfstandige woningen in

juli 2011 speelt hierbij een positieve rol. Van Gestel: ‘Duurzaamheid

weegt daarin zwaarder mee en wordt gekoppeld aan het bouwjaar.

Dit betekent dat gloednieuwe studentenwoningen in een voormalig

kantoor al snel vijftien euro per maand meer kunnen opbrengen. Dat

lijkt weinig, maar voor een kantoorproject van bijvoorbeeld negentig

woningen betekent dit dat de beleggingswaarde gelijk met 250.000

euro omhoog gaat. Deze meerwaarde kan, indien aangeboden aan

de verkopende partij, het verschil maken tussen doorgaan of misluk-

Wat betekent de Wet kraken en leegstand voor vastgoedeigenaren?

Het doel van de wet is simpel: minder langdurige

leegstand. Ook de eerste alinea is helder: kraken is een

misdrijf. Daarna wordt het ingewikkeld en volgen nog

vele pagina’s over leegstandbeheer.

De kern is dat deze wet gemeenten de mogelijkheid biedt

om een leegstandsverordening vast te stellen, waarmee

actief leegstandbeheer mogelijk wordt. amsterdam is als

één van de eerste gemeenten begonnen om zo’n

verordening op te stellen. eerste onderdeel van een

leegstandsverordening is een gebiedsgerichte meldings-

plicht van leegstaande kantoren, bedrijfspanden en

winkelpanden. Tweede onderdeel is het invoeren van

een leegstandsoverleg onder leiding van de gemeente,

uitmondend in een leegstandbeschikking. Daarbij

kunnen eigenaren worden aangesproken op hun

verantwoordelijkheid om invulling te geven aan hun

leegstaande pand. mocht in het uiterste geval de

eigenaar helemaal niet meewerken, dan biedt deze wet

de mogelijkheid aan gemeenten een gebruiker aan de

eigenaar van het leegstaande pand voor te dragen.

Daarnaast vergroot de wet de mogelijkheden voor

tijdelijke verhuur en transformatie van verouderde en

langdurig leegstaande kantoren. eén van de voorstellen

is om leegstaande kantoren toe te voegen aan de

Buitenplanse Ontheffingenlijst van het Besluit ruimtelijke

ordening. De rol van erkende leegstandbeheerders

wordt in de wet nadrukkelijk genoemd bij de uitvoering

van de wet.

ken van het project.’ De centrale overheid zou, zoals

tijdelijk voor woningrenovatie gold, de btw voor trans-

formatieprocessen kunnen verlagen naar zes procent.

Bovendien pleit Van Gestel voor het volledig afschaffen

van btw over de aankoopprijs van te transformeren ge-

bouwen, de zogenaamde integratieheffing. Deze heffing

is immers niet terug te vorderen, omdat op particu-

liere huurwoningen geen btw wordt geheven. Wanneer

de politiek, met de nieuwe wet in de hand, werk maakt

van deze aanbevelingen, zullen meer transformatie-

projecten commercieel rendabel worden. Daardoor

zullen investeerders makkelijker instappen.

Eigenaren zullen dan wel doordrongen moeten raken

van het feit dat veel leegstand in de huidige grote

steden nooit meer een invulling zal krijgen zoals oor-

spronkelijk bedoeld.

Leegstandbeheer: zelf doen of uitbesteden?Kleinere gemeenten en corporaties zullen bij dit soort

complexe vormen van leegstandbeheer steeds meer

kiezen voor geheel of gedeeltelijk uitbesteden. Grote

partijen zoeken een sparringpartner met ervaring en

verstand van zaken. Een nieuwe trend die in de markt

ontstaat is leegstand-consultancy, waarbij kennis op

projectbasis wordt afgenomen. De komende jaren

“Leegstandbeheer is anno 2012 uitgegroeid tot

een boeiende en kennisintensieve branche, waar

met alle betrokken partijen wordt samengewerkt

om de risico’s te beheersen en het rendement te

bewaken.”

AfBeelding 3

getransformeerde brandweerkazerne

verwacht de branche voor leegstandbeheer daarom een verdere ver-

schuiving van producten leveren (zoals antikraak) naar totaaladvies

uitbrengen.

Totaaladvies bespaart kosten en verbetert rendementNaast het adviseren bij transformatie zijn er ook andere adviezen

met grote rendementen denkbaar. Een financiële analyse kan van elk

individueel leegstaand pand in detail uitrekenen hoe het economi-

sche en maatschappelijk rendement kan verbeteren. Een energiebe-

sparingscan levert bijvoorbeeld al gauw een twintig procent lagere

rekening op. Ook in het onderhoud, de beveiliging en het beheer kan

door slimme oplossingen veel geld worden bespaard. In een plan van

aanpak worden de besparingen op de maandelijkse lasten en moge-

lijke inkomsten gedurende de leegstand op maat uitgewerkt.

Nieuwe kennis over leegstandbeheer uit EuropaNieuwe kennis komt intussen uit heel Europa, want ook over de

grenzen zijn de van oorsprong vaak Nederlandse leegstandbeheerders

actief. Zo heeft de city of Westminster in het hartje van Londen in

één klap een oplossing gevonden voor twee problemen. Deze deel-

gemeente, op de duurste plek van Londen, had grote problemen met

het aantrekken van de key-workers: brandweermannen, leraren, ver-

plegend personeel, ambtenaren en politieagenten. Deze groep koos

liever voor dezelfde baan aan de rand van de stad om zo de hoge

huren of de lange reistijden naar het centrum te voorkomen. Dicht

bij de werkplek betaalbare woonruimte vinden was haast onmogelijk.

Een Engelse leegstandbeheerder legt uit dat de oplossing voor de

hand lag: ‘De deelgemeente had een flinke leegstandportefeuille, met

daarin onder andere scholen, kantoren en een heuse brandweerka-

zerne. Allemaal panden met hoge risico’s op kraak, diefstal en verval.

Wij hebben deze portefeuille in beheer genomen en bieden de eigen

werknemers hier tijdelijke woonruimte. Dit bleek uiteindelijk voor

de meesten een prima springplank naar een woonoplossing voor de

langere termijn. Win-win voor iedereen.’

Inkomsten uit leegstandEen ander nieuw fenomeen is ‘Make Space Pay’, ook over komen

waaien uit Engeland, waar film- en fotobedrijven al snel doorkre-

gen dat de leegstandbeheerders veel interessante panden in beheer

hadden. Zij zochten bijvoorbeeld een lege fabriekshal voor een

reclamefilm of een chique villa voor de opnames van

een soap-aflevering. Op die manier wist de leegstand-

beheerder onvermoede inkomsten te genereren voor

de eigenaar. Al gauw bleken er vele mogelijkheden:

verhuur als reclameobject, de parkeerplaatsen te gelde

maken of gebruik als evenementenlocatie of opslag-

ruimte. De leegstandbeheerder regelt de vergunningen,

de verzekeringen en draagt de inkomsten na aftrek

van de kosten netjes af. Nieuwste ontwikkeling is het

realiseren van tijdelijke kantoorruimte en flexibele

werkplekken die per uur, dag of maand te huur zijn. Zo

worden tijdelijke werkplekken gerealiseerd op toplo-

caties (direct naast het centraal station bijvoorbeeld),

waarbij de eigenaar toch gedeeltelijk huurinkomsten

realiseert.

Verzekering voordeelTot slot hebben ook de verzekeraars ontdekt dat pro-

fessioneel leegstandbeheer de criminele risico’s en de

kans op schades fors vermindert. Dit heeft geleid tot

speciale bedrijfspolissen, waarbij de eigenaar gelijkblij-

vende dekking houdt als bij normaal gebruik. Normaal

stijgen de premies en daalt de dekking, maar niet als

professioneel leegstandbeheer het pand netjes in-

specteert, beveiligt en onderhoudt. Dat wordt verze-

keringstechnisch erkend als normaal gebruik en dus

beloond.

Leegstandbeheer is anno 2012 uitgegroeid tot een

boeiende en kennisintensieve branche, waar met alle

betrokken partijen wordt samengewerkt om de risico’s

te beheersen en het rendement te bewaken. In deze

economische tijden een kans die men niet moet laten

liggen.

AfBeelding 4

Ontruiming Shell-complex amsterdam noord

22 23Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2

de kansen zijn er als we kennis en kunde verbinden! inleidingOp een kantorenvoorraad van 45 miljoen vierkante

meter in Nederland staat zo’n 6 tot 8 miljoen vierkante

meter leeg, waarvan 2,5 miljoen vierkante meter als

obsoleet kan worden beschouwd. Het substantiële deel

van de leegstand zit in het middensegment.

De vastgoedwereld staat voor een grote uitdaging:

hoe kan bestaande verouderde kantoorgebouwen een

hernieuwd en duurzaam leven worden ingeblazen? De

vraag naar duurzame gebouwen neemt toe onder druk

van de overheid en door kantoorgebruikers en beleg-

gers die zich in toenemende mate bewust zijn van hun

maatschappelijke verantwoordelijkheid. Ook zien zij de

kansen dat structureel leegstaande kantoren verhuurd

worden steeds verder afnemen.

Door de verder aangescherpte wet- en regelgeving, zo-

als het duurzaam inkoopbeleid van de Rijksgebouwen-

dienst en het toevoegen van duurzaamheid als pijler

binnen het nieuwe Bouwbesluit, maar ook door de in-

zet van het energielabel voor vastgoed, zijn de tekenen

zichtbaar dat de focus vanuit de marktpartijen en de

overheid steeds meer op het verduurzamen van de bestaande vast-

goedvoorraad komt te liggen. Om te weten hoe dit aangepakt moet

worden is het benoemen van oorzaken een eerste uitgangspunt.

Veranderende manier van werkenBelangrijk om bij de start van dit artikel te benoemen is dat de leeg-

stand geen probleem is van de huidige economische recessie.

Er is gewoon steeds minder kantoorruimte nodig. Het Nieuwe Werken

(HNW) speelt daarin een rol. HNW gaat erom dat werknemers al

sinds langere tijd vaker een dagje thuis werken, dat bedrijven onder-

ling meer zijn gaan samenwerken en dat adviseurs steeds vaker op

locatie bij de klant werken. Daarnaast zijn nog andere oorzaken aan

te wijzen, zoals demografische ontwikkelingen (vergrijzing), de ver-

plaatsing van banen naar goedkopere landen en dat het aantal ZZP-

ers is gegroeid. Deze ontwikkelingen hebben tot een fundamentele

wijziging van bedrijfsstructuren geleid, de vraag naar kantorenvast-

goed zal daarom niet weer terugkomen. We hebben dus te maken

met een steeds groter wordend leegstandprobleem.

VervangingsvraagKwantitatief is de Nederlandse kantorenmarkt verzadigd. Echter een

belangrijk deel van de voorraad voldoet niet aan de kwalitatieve ei-

sen van deze tijd. Deze kantoren blijven qua uitstraling, bereikbaar-

heid, comfort en duurzaamheid achter op nieuw gebouwde kantoren

en vooral in dit segment is sprake van structurele leegstand. Uit on-

derzoeken van Jones Lang LaSalle (2009) en Twynstra Gudde (2010)

blijkt dat de helft van de huidige kantoorgebruikers binnen vijf jaar

duurzaam gehuisvest wil worden, wat kan dan oplopen tot een

vraag van ruim 20 miljoen vierkante meter. Jaarlijks komt er slechts

500.000 tot 800.000 vierkante meter nieuwe (duurzame) kantoor-

ruimte bij. Alleen al op basis hiervan is aan te nemen dat de nieuw-

bouw niet in staat zal zijn om aan de vraag naar duurzaam vastgoed

te kunnen voldoen. Daarbij komt dat het leeuwendeel van de 8,4

miljoen ton CO2 die de Nederlandse kantorenmarkt jaarlijks uitstoot,

voor rekening komt van de bestaande bouw. Dit terwijl de overheid

de doelstelling heeft om in 2020 een CO2- reductie van 30 procent te

realiseringen in vergelijking met 1990. Kortom, de vraag van morgen

is geen uitbreidingsvraag maar een vervangingsvraag onder regime

van een voorraadbeleid.

Urgente vraag naar huisvestingNaast de vervangingsvraag voor kantorenhuisvesting blijkt uit recent

rapport van Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting dat er een

urgente vraag is vanuit lage inkomens en door vergrijzing naar huis-

ir. e. groen msreSinds zeven jaar werkzaam in het vakgebied van projectmanagement in bouw en vastgoed. vanaf 2009 is hij aandeelhouder en directielid van aBc management groep. Hij heeft HTS Bouwkunde in Hogeschool Windesheim, Technische Bedrijfskunde aan de universiteit Twente en mSre urban Development gestudeerd aan de aSre. en in 2011 heeft hij van vastgoedmarkt de Young Talent award mogen ontvangen.

figuur 1

Leegstand kantorensegmenten ivBn 2010

“De vastgoedwereld staat voor een grote uitda-

ging: hoe kan bestaande verouderde kantoor-

gebouwen een hernieuwd en duurzaam leven

worden ingeblazen?”

Topsegment(20 - 30%)

Verduurzamenvoor de toekomst

of

Verstoten doornieuwbouw?

middensegment(60 - 70%)

Onderkant(10 - 20%)

Heel weinigweestand

Substantiëleweestand

zeer veelweestand

TOTAAL LEEGSTANDBEHEER OP MAAT

TIJDELIJK WONEN

TIJDELIJK WERKEN

BEHEREN & ONDERHOUDEN

BEWAKEN & BEVEILIGEN

MAKESPACE PAY

VERZEKERENi.s.m. ACHMEA

Neem contact op voor een afspraak met onze Leegstandadviseur in uw regio:088 - 226 3568 cameloteurope.com info@cameloteurope.com

KANTOOR EINDHOVEN

Meerenakkerplein 5

5652 BJ Eindhoven

KANTOOR AMSTERDAM

Gyroscoopweg 4b

1042 AB Amsterdam

KANTOOR UTRECHT

Energieweg 3

3542 DZ Utrecht

KANTOOR ROTTERDAM

Weipoort 11

3075 EW Rotterdam

KANTOOR HEERLEN

Kloosterweg 1

6412 CN Heerlen

KANTOOR ZWOLLE

Russenweg 8

8041 AL Zwolle

Waardevermindering Vandalisme

Weer- en Waterschade

Onnodig hoge energiekosten

Leefbaarheid omgeving

Inbraak

NL_12_05_advert_studenten_service_A4.indd 1 21-05-12 13:41

24 25Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2

vesting. Concreet is bekend dat er vraag is naar studentenwoningen,

huisvesting voor Oost-Europese arbeidsmigranten, huisvesting door

scheiding of uitzetting, de uitstromers uit de maatschappelijke op-

vang en ‘nultreden woningen’ in verband met vergrijzing.

Waarom wordt er niet doorgepaktEr is een vraag naar investeringen in duurzaamheid van bestaand

kantorenvastgoed en een urgente vraag naar huisvesting, maar waar-

om wordt er niet doorgepakt? In werkelijkheid blijkt het allemaal

niet zo eenvoudig en blijft het aantal transformaties van leegstaande

kantoorgebouwen ver achter bij de vraag. In de praktijk blijken er

de nodige financiële, bouwtechnische en juridische obstakels te zijn

die geslaagde transformaties in de weg staan en moeten eigenaren

van kantoren, zoals beleggingsfondsen en woningcorporaties, grote

financiële en psychologische barrières overwinnen.

Gelukkig zijn er wel recente ontwikkelingen en ideeën om de kansen

bij leegstaand vastgoed te verzilveren. Het vervolg van dit artikel zal

de veranderingen in beeld brengen aan de hand van de juridische,

financiële en bouwtechnische benadering. Vooral bij de laatste bena-

dering zal gebruikt worden gemaakt van recente projectervaring bij

ABC Management Groep.

De juridische benaderingDe Wet en Regelgeving is sterk in beweging om herontwikkelings-

projecten makkelijker te maken. Twee belangrijke wijzigingen van de

laatste tijd zijn:

1 De formele proceduretijd van wijzigingen binnen bestemmings

plannen en omgevingsvergunningen is ingekort met de invoering

van de WRO (1 juli 2008), de Crisis- en Herstelwet op (31 maart

2010) en de WABO (1 oktober 2010)

2 Bij de inwerkingtreding van het nieuwe Bouwbesluit zullen bij

transformatie in veel gevallen de wettelijke eisen met betrekking

tot de verbouwing minimaal zijn.

Maar veelal komt de herontwikkeling niet tot stand, omdat de eige-

naar niet wil of kan. De eigenaar is nog altijd koning en alleenheerser

op zijn eigen terrein. Het is dan ook vaak lastig om, zonder ieders

medewerking, een geheel gebied te gaan herontwikkelen. Met een

kabinet dat geen geld meer wil of kan uitgeven is ook het instrument

van de onteigening niet in te zetten tegen zo’n eigenaar. De Rijksover-

heid zal daarom eens moeten kijken naar de wijze van Ruilverkaveling

toe te passen op de leegstandsproblematiek. Ruilverkaveling is een

instrument van de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). Dit wordt

nu toegepast voor agrariërs met versnipperd grondeigendom, zodat

er een efficiënt bedrijfsproces gevoerd kan worden. Ruilverkaveling

kan als principe dienen om de versnipperde leegstand te clusteren en

herontwikkelingsprojecten mogelijk te maken.

De financiële benaderingIk bepleit de ‘saldobenadering’ en een andere cashflowmodel voor

herontwikkelingsprojecten. Dit hoeft niet altijd te betekenen dat

de projecten worden versneld, maar wel vanuit maatschappelijk

perspectief wordt bekeken. Bij de saldobenadering zal de keuze voor

nieuw vastgoed gebaseerd moeten worden op het saldo van positieve

en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebou-

wenvoorraad. Hoe duurzaam is een verhuizing naar een nieuw en

optimaal energiezuinig kantoor als daardoor één of meer bestaande

kantoren structureel leeg komen te staan, terwijl die kantoren ook te

verduurzamen zijn? Naast de positieve duurzame kwaliteiten van een

nieuw gebouw zelf, moet immers rekening worden ge-

houden met negatieve effecten zoals het extra beslag

op de toch al schaarse ruimte en het vergroten van de

leegstand in de kantorenvoorraad. Vanuit de saldobe-

nadering zal daarom de focus liggen op het verduurza-

men van bestaande gebouwen.

Een andere vorm van cashflowmodellen om leegstand

te bestrijden is om energie niet meer te zien als cash

out, maar als toekomstige cash in. Dit komt doordat

afval een nieuwe inkomstenbron is en er nieuwe tech-

nologieën zijn voor decentrale elektriciteitsproductie.

Waar afval vroeger een probleem was vanuit maat-

schappelijk en hygiënisch perspectief is deze gedachte

verschoven naar een economisch en duurzaamheids-

perspectief. Het verwijderen van energierijk afval

zonder de restwaarde daarvan te benutten wordt ge-

zien als onverantwoord gedrag. Ten eerste omdat het

een verspilling is, ten tweede omdat de economische

ontwikkelingen ons dwingen tot het efficiënter omgaan

met (grond)stoffen.

De toekomst van elektriciteitsproductie ligt in decen-

trale netwerken, waarin elektriciteit kan worden opge-

wekt en gebruikt op eigen locatie. Decentrale netwer-

ken bieden een oplossing voor de stijgende vraag naar

elektriciteit. De beperkingen van de traditionele wijze

van elektriciteitsopwekking verliezen door transport

van energie en de aanzienlijke investeringen op het ge-

bied van infrastructuur. Door in decentrale netwerken

vraag en aanbod real-time op elkaar af te stemmen

ontstaat een “Smart Grid” waarin ieder huishouden of

bedrijf zowel energieconsument als energieproducent

kan zijn.

De bouwtechnische benaderingBij de vervangingsvraag moeten bouwtechnische

obstakels snel in beeld zijn. Dit vraagt om een andere

manier van managen. Het managen van revitalisatie-

projecten laat zich kenmerken door:

• proactieve houding ten aanzien van communica-

tie met alle stakeholders, zeker als het gaat om

revitalisatieprojecten waarbij het primaire proces

doorgang moet blijven vinden;

• andere bouwtechnische methoden en fasering,

Regelmatig worden bij herontwikkelingsprojecten

specifieke onderdelen apart aanbesteed, dit vraagt

om extra oog voor coördinatie en het voorkomen

van “grijze gebieden”;

• andere kostenkengetallen, bij herontwikkelings-

projecten kunnen niet de nieuwbouwkengetallen

gebruikt worden. Het vraagt specialistische koste-

nexpertise om dit soort vraagstukken goed op te

lossen, een verkenning op locatie is essentieel;

• budget- en planningsbewaking waarbij betrokken-

“Kwantitatief is de Nederlandse kanto-

renmarkt verzadigd. Echter een belang-

rijk deel van de voorraad voldoet niet

aan de kwalitatieve eisen van deze tijd.”

heid en flexibiliteit in de uitvoering erg belangrijk

is. De revitalisatie laat zich altijd verrassen door

onverwachte zaken, dit vraagt om een flexibele

benadering;

• hoge mate van risicomanagement, omdat er sprake

is van bouwen in een bestaande omgeving zijn er

meer stakeholders en meer risico’s. Het vergt een

hoog niveau van risicomanagement waarbij proac-

tieve communicatie zeer belangrijk is.

• De kenmerken van de bouwtechnische benadering

geven een duidelijk beeld dat er projectmana-

gers nodig zijn met technische inhoud. Ik zie deze

onderdelen nog beperkt terug in huidige oplei-

dingsmodules. Het technische vak van projectma-

nagement zal meer aandacht moeten hebben in de

toekomst, om de vervangingsvraag aan te kunnen.

ConclusieEr is een grote uitdaging om het bestaande leegstand-

probleem in de kantorenmarkt op te pakken.

De kansen zijn er als we kennis en kunde verbinden.

Er is een initiatief van diverse bedrijven die gezamen-

lijk staan voor het terugdringen van leegstand in kantoorgebouwen.

Deze nationale coalitie is genaamd Refill (waar ABC Management

Groep onderdeel van is). Het belangrijkste voor mij en ook voor de

coalitie is om kennis en kunde te delen. De noodzaak hierbij is een

juridische, financiële en bouwtechnische benadering te kiezen.

In de coalitie Refill is dit concreet gemaakt door met banken, ontwik-

kelaars en adviseurs cases door te spreken en plannen te maken om

leegstand aan te pakken. Laten we samen ons Nederland weer een

beetje mooier maken.

BronvermeldingIVBN (2010), Doorgaan of duurzaam, IVBN visie op een duurzaam

kantorenbeleid, verkregen op 15 april 2012 van www.ivbn.nl

www.refillnow.nl

SEV (2012), Wonen buiten kantoortijd Handleiding voor permanente of

tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen, verkregen op 15 april

2012 van www.sev.nl

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed

Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.

Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? Kijk dan op onze website voor passend knap werk.

brinkgroep.nl knap werk

26 27Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2

transformatie van

mono functionele

kantoor locaties De leegstand van kantoren is de afge-

lopen jaren buitenproportioneel geste-

gen. Met name monofunctionele kan-

toorlocaties aan de randen van steden

hebben zwaar te lijden onder de neer-

waartse tendens op de kantorenmarkt.

Omstreeks 2002 was er een kentering op de Nederlandse kantoren-

markt zichtbaar. Waar in het verleden de Nederlandse kantorenmarkt

vooral door uitbreiding werd gedreven, is er sinds 2002 sprake van

een vervangingsmarkt. Vraag en aanbod zijn in de huidige markt niet

meer in evenwicht en waar voorheen leegstand vooral cyclisch werd

gedreven is er op dit moment sprake van een structureel overaan-

bod aan kantoren. De leegstand is in Nederland reeds opgelopen tot

14,1 procent. (DTZ, 2012) Van deze leegstand is ongeveer een derde

van structurele aard (>drie jaar). De kans op wederverhuur voor een

aanzienlijk deel van dit (structurele) overschot aan kantoren is zeer

klein.

De meeste leegstand is echter voornamelijk terug te vinden op kan-

toorlocaties uit de jaren zeventig en tachtig. Deze gebieden werden

gekenmerkt door hun monofunctionaliteit, ruime opzet, multimo-

dale bereikbaarheid en perifere ligging. (Hoek, 2007) Volgens Remøy

(2010) is meer dan 70 procent van de leegstaande kantoren terug te

vinden op monofunctionele kantoorlocaties. In contrast staat slechts

34 procent van de totale voorraad aan kantoren in Nederland op dit

soort locaties. Deze grootschalige en planmatig ontwikkelde gebie-

den blijken geen goede weerstand te kunnen bieden aan door de tijd

wisselende eisen van eindgebruikers met betrekking tot de locatie en

het vastgoed. De leegstandsproblematiek wordt door publieke en pri-

vate partijen hedendaags wel herkend en erkend, maar er zijn tot op

heden geen noemenswaardige stappen ondernomen om de leegstand

op monofunctionele kantoorlocaties terug te dringen.

Heden ten dage gaat de discussie bij het aanpakken

van de leegstand vooral over het transformeren dan

wel sloop-nieuwbouw van kantoren. Dergelijke poten-

tiële maatregelen worden echter op monofunctionele

kantoorlocaties belemmerd door financiële, juridische

en markttechnische factoren.

Gedetailleerde vergelijkingIn het onderzoek Transformatie van monofunctionele

kantoorlocaties (Eerenberg, 2011), waar het onderlig-

gend artikel op gebaseerd is, is niet gezocht naar een

financieel en juridisch haalbare businesscase. De focus

lag daarentegen veel meer op het op detailniveau

vergelijken van ’goed’ en ‘slecht’ presterende kant-

oorlocaties. Er is op locatie- en gebouwniveau een

vergelijking gemaakt tussen monofunctionele kant-

oorlocaties met veel structurele leegstand en locaties

met weinig tot geen structurele leegstand in (de regio

van) Amsterdam. Met deze vergelijking kan inzicht

worden verkregen in mogelijke verbeterpunten voor

monofunctionele kantoorlocaties met veel structurele

leegstand. Er is onder andere gekeken naar bouwhoog-

ten, vloeroppervlakten, bouwperioden, dichtheden en

functiemenging. (Eerenberg, 2011) Structurele leeg-

stand van kantoren diende als criterium waarmee de

verschillende gebieden wel of niet geselecteerd werden

voor het onderzoek. Structurele leegstand op gebieds-

niveau is een meetbaar resultaat van het functioneren

van kantoren binnen een gebied. Het streven was om

zoveel mogelijk kwantitatieve data te verzamelen. Dit

was echter niet altijd mogelijk en daarom is in derge-

lijke gevallen uitgeweken naar kwalitatieve informatie.

ir. p. eerenbergPaul eerenberg1 is in 2011 afgestudeerd aan de leerstoel real estate manage-ment and Development van de Tu eindhoven. Onderliggend onderzoek is uitgevoerd bij het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente amsterdam. Sinds december 2011 is hij werkzaam als Trainee bij altera vastgoed n.v.

ir. r. Appel-meulenbroekrianne appel-meulenbroek2 is universitair Docent bij de leerstoel remD en begeleidde het afstudeerproject. zowel haar onderwijs als onderzoeks-activiteiten concentreren zich op corporate real estate (cre) management en de manier waarop het ontwerp van een gebouw een organisatie kan ondersteunen, via productiviteit van medewerkers, innovatie, kennisdelen, logistieke processen, etc..

ir. l. van de venLeonie van de ven3 heeft het afstudeertraject begeleid als universitair Docent voor de leerstoelgroep remD. Haar specialisme is vastgoedontwikkeling; tevens bekleedt zij commissariaten en maatschappelijke functies in het bedrijfsleven.

1 2 3

Door middel van veldonderzoek is data verzameld van

de verschillende locaties en gebouwen. Het ontwik-

kelde toetsingsmodel en de resultaten zijn door middel

van een iteratief proces zowel theoretisch getoetst

door een vergelijking tussen de gebieden als in de

praktijk door experts- en belanghebbenden.

Voor de monofunctionele kantoorlocaties is specifiek

gekeken naar Amstel III in Amsterdam Zuidoost,

Teleport in Amsterdam Westpoort en Beukenhorst-

West in Hoofddorp. Deze gebieden zijn typerend voor

de monofunctionele kantoorlocatie uit de jaren ze-

ventig en tachtig en hebben een aanzienlijke structu-

rele leegstand. Voor de gebieden met weinig tot geen

structurele leegstand is gekeken naar de 97 buurt-

combinaties (wijken) van Amsterdam. Deze buurtcom-

binaties dienden minimaal twintigduizend vierkante

meter kantoor (verspreid over meerdere gebouwen) en

minder dan 1 procent structurele leegstand per gebied

te hebben om in aanmerking te komen voor het on-

derzoek. 25 van de 97 buurtcombinaties voldeden aan

deze voorwaarden en hiervan zijn de 15 gebieden met

de laagste structurele leegstand onderzocht. Dit heeft

geresulteerd in gebieden verspreid over heel Amster-

dam (zie kaart) met gemiddeld meer dan honderddui-

zend vierkante meter kantoorruimte.

GebiedstransformatieNadat de gegevens op detailniveau in kaart waren

gebracht, is gekeken naar de gemene deler van ener-

zijds de gebieden met weinig tot geen structurele

leegstand, anderzijds de monofunctionele kantoorlo-

caties met veel structurele leegstand. De voornaamste

verschillen tussen deze locaties kunnen een inzicht

geven in mogelijke ingrepen en verbeterpunten. Uit de

vergelijking kwam naar voren dat het wenselijk is om

bij de vorming van een visie voor de transformatie dan

wel herstructurering van monofunctionele kantoorlo-

caties, de volgende locatie- en gebouwkenmerken als

uitgangspunt te gebruiken:

• Meer groen- en watervoorzieningen als parken,

plantsoenen, grachten/sloten en open water.

In plaats van groen- en watervoorzieningen te

gebruiken als barrière, waarmee het gebied de

aansluiting met de omgeving mist, kunnen groen-

en watervoorzieningen beter gebruikt worden voor

verbeteren van de omgevingskwaliteit en uitstra-

ling van het gebied. Groen- en watervoorzieningen

dienen verspreid in het gebied en tussen de gebou-

wen in te worden gepositioneerd.

• Het toevoegen van buurtontmoetingsplaatsen als

pleinen, parken en centraal gelegen eet- en drink-

gelegenheden, kan een belangrijke schakel zijn in

het verbeteren van de waarde en aantrekkelijkheid

van monofunctionele kantoorlocaties.

• In plaats van 100 procent werken is het wenselijk om te streven

naar een verhouding van 60-80% wonen, 10-20 procent voorzie-

ningen en 0-20 procent werken.

De monofunctionele kantoorlocaties zijn zowel met de auto als

met het openbaar vervoer goed bereikbaar. Kenmerkend voor de

gebieden met weinig tot geen structurele leegstand is een kern

met een aanzienlijke voorraad voorzieningen. Hierdoor is wellicht

de bereikbaarheid en ligging ten opzichte van het centrum van

ondergeschikt belang.

• Met het oog op de wijze van functiemenging is het wenselijk om

een combinatie van verticale- en horizontale functiemenging

toe te passen op monofunctionele kantoorlocaties. Denk hierbij

aan het plaatsen van alternatieve plintfuncties in grootschalige

kantoorgebouwen, maar ook het realiseren van nieuwe woonge-

bouwen met kleinschalige kantoren in de plint en/of gebouwen,

die volledig bestaan uit voorzieningen of woningen. Door deze

verscheidenheid aan functies kan de sociale controle, dynamiek

en het vestigingsklimaat verbeteren.

• Het is wenselijk om vooral voor de kleinschalige kantoorgebrui-

kers en eventuele toekomstige woonfuncties en/of voorzieningen

vrij toegankelijke parkeerplekken aan de openbare ruimten toe te

voegen. Bij de grootschalige kantoorgebouwen dienen de afgeslo-

ten parkeerterreinen op het maaiveld te worden vervangen door

parkeerkelders. Hierdoor ontstaat meer ruimte voor het verbete-

ren van de openbare ruimte door bijvoorbeeld het toevoegen van

groenvoorzieningen. Deze extra ruimte biedt echter ook mogelijk-

heden tot verdichting.

Bovenstaande resultaten betreffen de meest interessante resultaten

uit het volledige pakket met ingrepen dat voortkomt uit het onder-

zoek. Opvallend is wel dat een aanzienlijk deel van deze ingrepen

toch doorgaans op gebiedsniveau plaats dient te vinden. Er valt dus

nog een hoop te behalen met de aanpak van de openbare ruimte.

figuur 1

Kaart van amsterdam met de vergeleken gebieden

“De centrale overheid daarentegen kan zowel

financiële als niet-financiële prikkels gebruiken

om de aanpak van de leegstaande kantorenvoor-

raad te stimuleren.”

“Kenmerkend voor de gebieden met

weinig tot geen structurele leegstand is

een kern met een aanzienlijke voorraad

voorzieningen.”

“Deze grootschalige en planmatig ontwikkelde

gebieden blijken geen goede weerstand te kun-

nen bieden aan door de tijd wisselende eisen van

eindgebruikers met betrekking tot de locatie en

het vastgoed.”

28 29Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2

Echter, aanpassingen aan het gebied hebben wel degelijk gevolgen

voor de gebouwde omgeving. Voor bijvoorbeeld het toevoegen van

alternatieve functies of het realiseren van parken zal door een gebrek

aan ruimte het transformeren of slopen van kantoren onvermijdbaar

zijn.

Conclusie Het proces om gebiedstransformatie in te zetten is een langdurig

en gecompliceerd traject. Het toetsingsmodel zou kunnen bijdragen

aan de ontwikkeling van een visie voor de gebiedstransformatie of

herstructurering van een monofunctionele kantoorlocatie.

Er dient echter nog wel een instrumentarium ontwikkeld te worden

waarmee de verdere juridische en financiële gevolgen van de ge-

schetste ingrepen voor een gebiedstransformatie van een monofunc-

tionele kantoorlocatie in kaart gebracht kunnen worden. Door de

gebieden met weinig tot geen structurele leegstand af te zetten

tegen gebieden met veel structurele leegstand kunnen tot op zekere

hoogte de wensen en eisen van de hedendaagse kantoorgebruikers in

kaart worden gebracht. Bij de vergelijking tussen de verschillende lo-

caties is wel sprake van een momentopname. Door trends en ontwik-

kelingen in de maatschappij, als bijvoorbeeld ‘Het Nieuwe Werken’ en

de vraag naar meer duurzaamheid, kunnen deze resultaten wellicht

over een aantal jaren aanzienlijk verschillen. Daarentegen kan het

model herhaaldelijk (jaarlijks) worden toegepast. Op basis van het

onderzoek kan geen generieke oplossing voor alle monofunctionele

kantoorlocaties met structurele leegstand worden geboden.

Daarom is het wenselijk om in de toekomst meer locaties en gebou-

wen bij een dergelijke vergelijking te betrekken dan in het onder-

zoek tot dusver mogelijk was. Het toetsingsmodel is overigens niet

gebonden aan één stad of land. Het model kan bijvoorbeeld ook

worden gebruikt voor de toetsing van Rotterdam, Utrecht, Den Haag

of Eindhoven, mits de locaties met de laagste structurele leegstand

en de monofunctionele kantoorlocaties in dezelfde regio of stad zijn

gelegen en de gegevens met betrekking tot de voorraad en (structu-

rele) leegstand van kantoren op een relatief laag schaalniveau

bekend zijn.

Door het doorgaans gefragmenteerde eigendom en de versnipperde

leegstand is het niet realistisch om te verwachten dat, zelfs bij een

complete gebiedstransformatie, alle kantoren kunnen worden ge-

transformeerd naar alternatieve functies. Er wordt doorgaans gespro-

ken over het realiseren van een kritische massa van

functies waarmee ontwikkelingen zich als een olievlek

over het gebied kunnen verspreiden. Nader onder-

zoek is nodig hoe omvangrijk een dergelijke kritische

massa dient te zijn en wat de juridische, bestuurlijke

en financiële gevolgen van de geschetste ingrepen zijn.

En wellicht nog belangrijker, welke actoren daarin het

voortouw zouden moeten nemen. Hier lijkt een rol

weggelegd voor de centrale overheid. Tot op heden is

gebleken dat publieke en private partijen als gemeen-

ten, ontwikkelaars en beleggers niet de financiële

middelen of kennis tot hun beschikking hebben om de

problematische monofunctionele kantoorlocaties aan

te pakken. De centrale overheid daarentegen kan zowel

financiële als niet-financiële prikkels gebruiken om de

aanpak van de leegstaande kantorenvoorraad te stimu-

leren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan belastingvoordelen

of het verkorten van wettelijk geregelde procedures bij

transformatie.

BronvermeldingDTZ Zadelhoff (2012). Nederland Compleet: Factsheets

kantoren- en bedrijfsruimtemarkt januari 2012. DTZ

Zadelhoff.

Eerenberg, P. (2011). Transformatie van monofunctio-

nele kantoorlocaties: Transformatie op gebiedsniveau

van monofunctionele kantoorlocaties. Master Thesis,

Technische Universiteit Eindhoven.

Hoek, J. van den. (2007). Leegstaande kantoren als ste-

delijke opgave. Amsterdam: De Architekten Cie.

Remøy, Hilde. (2010). Transformatie van monofunctio-

nele kantoorgebieden. Real Estate Magazine, Oktober

2010.

AfBeelding 1

monofunctionele kantoorlocatie Teleport in amsterdam Westpoort

leegstand bestrijden begint bij duurzame renovatie De kantorenmarkt in Nederland is de

afgelopen jaren gekanteld. Landelijk

staat nu 14 procent van de kantoren

leeg. Daarnaast krijgen we de komende

jaren nog te maken met ontwikkelingen

als gevolg van de economische crisis,

vergrijzing en het nieuwe werken.

Door deze ontwikkelingen en het grote

percentage leegstaande kantoren is een

vragersmarkt ontstaan die huurders de

ruimte biedt om kwaliteit te eisen en

waarin nieuwbouw geen logische op-

lossing meer is. De opgave wordt hier-

door ingewikkelder en dat zal grote

gevolgen hebben voor iedereen die

vastgoed in zijn bezit heeft. De waarde

van kantoren in Nederland staat daar-

mee ernstig onder druk.

Gemeenschappelijke belangen Local heeft een methode ontwikkeld die inspeelt op

de problematiek van de kantorenmarkt. De oplossing

start met het inventariseren van belangen. Een goede

analyse van de belangen van de eigenaar en gebruiker

wijst uit dat beide partijen voor een groot deel ge-

meenschappelijke belangen hebben (afbeelding 1).

De gebruikers van kantoren hebben in de huurders-

markt ruime keuze en zijn zich bewust van de moge-

lijkheden. Gebruikers vragen om comfort en kwaliteit

die uiteindelijk leiden tot een productieve en plezierige

werkplek. Daarnaast is de gebruiker zich bewust van

zijn totale huisvestingslasten. Huurtransacties vinden

steeds meer plaats op basis van Total Cost of Owner-

ship en minder aan de hand van kale huurprijs.

De belegger heeft belang bij een lange termijn verbin-

ding met de huurder. De waarde van bestaand vast-

goed wordt bedreigd door leegstand en afnemende

kwaliteit van de bestaande voorraad. Om tot waarde-

creatie te komen moet de belegger de kwaliteit van

haar aanbod afstemmen op de eisen van de huurder.

AfBeelding 1

gemeenschappelijke belangen eigenaar en huurder

p. Boswinkel msc mre mricsPhlip Boswinkel is na zijn studie theoretische natuurkunde 15 jaar werkzaam geweest bij diverse grote projectontwikkelaars. Het streven naar kwaliteit en waardeoptimalisatie loopt als rode draad door zijn loopbaan. Drijfveer hierachter is de zorg voor onze leefomgeving op de lange termijn. in 2004 rondde hij zijn mre opleiding af, en sinds 2005 is hij lid van ricS nederland. in 2008 richtte hij samen met twee partners Local op. actief op het gebied van commercieel vastgoed, woningen en energievoorzieningen realiseert Local duurzame kwaliteit in vastgoed voor zowel de eigenaar als gebruiker. Dit doet Local door middel van advise-ren, herontwikkelen en het organiseren van het gebruik van toekomstbestendige gebouwen.

Belangen eigenaar

Belangen gebruiker

gezamenlijk belang

De oplossing die gehanteerd kan worden bestaat uit

het vertalen van de verschillende belangen naar finan-

ciële parameters. Deze belangenanalyse toont aan dat

een groot deel van de eisen overlappen in financiële

zin. De vertaalslag van wensen en eisen naar euro’s

is daarin cruciaal. Nieuwe samenwerkingsmodellen

maken het mogelijk om de belangen uit te drukken in

geld, en zo kwaliteit en comfort in bestaand vastgoed

te realiseren.

30 31Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2

AlliantiemodelOm de vertaalslag van kwaliteit naar stichtingskosten te kunnen ma-

ken is het alliantiemodel opgezet. In het alliantiemodel stelt de eige-

naar van het kantoor een budget vast voor de renovatie en wordt de

kwaliteit geoptimaliseerd tijdens het renovatieproces. Als tijdens het

ontwikkelingsproces budget bespaard wordt, ontstaat er financiële

ruimte voor de ‘alliantiepot’ (zie afbeelding 2). Eigenaar en gebrui-

ker kunnen dit geld aanwenden om te investeren in extra kwaliteit.

Indien partijen besluiten niet in deze extra kwaliteit te investeren

vloeit het overtollig budget bij oplevering terug naar de eigenaar én

de gebruiker. Zo ontstaat een ontwikkelingsproces waarin het niet

draait om het besparen van de kosten ten koste van de kwaliteit,

maar er juist ruimte wordt geboden voor het verhogen van de kwali-

teit binnen beschikbaar budget.

RandvoorwaardenOm tot een succesvolle alliantie tussen eigenaar en ge-

bruiker te komen zijn de volgende aspecten essentieel:

• Lange termijn belangen

Het lange termijn belang van eigenaar en huurder

moeten op elkaar gelegd worden. De eigenaar moet

afzien van winstoptimalisatie door kostenbesparing

en juist werken aan kwaliteitsverhoging binnen

budget en waardeoptimalisatie;

• Transparantie

Renovatie van kantoren op deze wijze kan alleen tot

succes leiden als er volledige transparantie is over

het renovatiebudget en er goede afspraken worden

gemaakt over de inzet van het beschikbare geld.

Het alliantiemodel is een goed hulpstuk om deze

transparantie te garanderen;

• Integrale opzet

Door een integrale opzet van het renovatieconcept

combineert haalbaarheid met comfort en kwaliteit.

Deze combinatie leidt tot een duurzaam kantoor.

Duurzaamheid is het gevolg van het koppelen van

lange termijn belangen van eigenaar en huurder en

het streven naar haalbare kwaliteit.

Zowel de transparante manier van werken binnen het

alliantiemodel als ook het sturen op gemeenschap-

Stichtingskosten

alliantiepot

eige

naar

eige

naar

geb

ruik

er

g

ebru

iker

AfBeelding 2

alliantiemodel

AfBeelding 3

Ontwerp van het nieuwe hoofdkantoor van Dunea,

door nina graziosi – graziosi Progetti

“Nieuwe samenwerkingsmodellen maken het

mogelijk om de belangen uit te drukken in geld,

en zo kwaliteit en comfort in bestaand vastgoed

te realiseren.”

pelijk belang, vragen om een andere werkmethode dan gebruikelijk

was in vastgoedontwikkeling. De renovatie van een kantorencomplex

in Zoetermeer laat zien dat, onder bovengenoemde voorwaarden,

renovatie in de praktijk leidt tot werkelijke waardeoptimalisatie voor

de eigenaar.

Case study Dunea ZoetermeerLocal herontwikkelt momenteel twee naast elkaar gelegen kantoor-

panden in opdracht van eigenaar Syntrus Achmea tot het nieuwe

hoofdkantoor van Dunea. Waterleidingbedrijf Dunea heeft renovatie

van een bestaand kantoorcomplex in Zoetermeer verkozen boven

nieuwbouw. Twee naast elkaar gelegen kantoren worden geheel ge-

stript. Vervolgens wordt dit complex getransformeerd tot een hoog-

waardig, en comfortabel hoofdkantoor waarin Dunea haar nieuwe

werkmethode voor de medewerkers kan waarmaken in een modern

kantoor met energielabel A. Een voorbeeld van hoe nieuwe werkvor-

men en de hiermee gepaard gaande eisen aan huisvesting kunnen

worden gerealiseerd binnen de bestaande bouw (zie afbeelding 3).

Kortom een dubbel duurzame oplossing van een huisvestingsvraag-

stuk.

TransparantieSyntrus Achmea geeft tijdens de herontwikkeling van het complex

aan Dunea volledig inzicht in de financiële stand van zaken, van ont-

werp tot en met de aanbesteding en het meer- en minderwerk.

Als bij oplevering blijkt dat er minder is uitgegeven dan oorspronke-

lijk geraamd, staat Syntrus Achmea deze besparing voor het groot-

ste deel af aan Dunea. Syntrus Achmea blijft verantwoordelijk voor

het budget tijdens de renovatie, maar Dunea heeft een stok achter

de deur om te zorgen dat het budget werkelijk aan kwaliteit wordt

besteed

De aanpak van het project Dunea is gebaseerd op de lange termijn

belangen van eigenaar en huurder. Hierdoor kunnen keuzes gemaakt

worden in het ontwerp die de kwaliteit verhogen en de exploitatielas-

ten tijdens gebruik verlagen. De integrale opzet van

dit concept blijkt uit de combinatie van bouwfysische,

installatietechnische en bouwkundige maatregelen

(afbeelding 4).

Door te sturen op haalbare kwaliteit wordt waarde

gecreëerd voor eigenaar en gebruiker.

Op dit moment wordt een haalbaarheidsstudie uitge-

voerd naar verder gaande maatregelen in het kader

van de SEV regeling kantoorrenovaties. De start van de

renovatiewerkzaamheden staat gepland voor aanko-

mende zomer, zodat Dunea een jaar later haar nieuwe

hoofdkantoor kan betrekken.

Dunea is een mooi voorbeeld om te laten zien dat

de dreigende leegstand in Nederland voorkomen kan

worden door de belangen en wensen van huurder en

eigenaar goed af te stemmen. Zo ontstaan er moge-

lijkheden om op een duurzame manier de waarde van

vastgoed te optimaliseren. Hiermee kan leegstand in

veel gevallen worden voorkomen en wordt comfort

en kwaliteit voor de zowel de eigenaar als de huurder

gegarandeerd.

AfBeelding 4

Schets aanpassing comfort niveau werkplekken Dunea

“Om tot waardecreatie te komen moet de beleg-

ger de kwaliteit van haar aanbod afstemmen op

de eisen van de huurder.”

Bouwdeel links

Nie

uwe

geve

l met

zeer

goe

de is

olat

ieN

ieuw

neu

traa

l zon

wer

end

glas

+ te

ope

nen

ram

en

Binn

enzo

nwer

ing

Verse lucht

Basisverlichting

Werkplekverlichting

Afwezigheids sensor

Radi

ator

+th

erm

isch

e re

gelin

g

meer daglicht Kunstlicht Gebied

DaglichtGebied

32 33Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2

leegstand als opstap naar herposi-tionering van winkellocatiesDe afgelopen tijd heeft de toenemende

leegstand in het winkellandschap veel

aandacht gekregen. Leegstand geldt als

een van de meest negatieve indicatoren

in de winkelmarkt, en de vrees voor

veranderende handelspatronen wordt

vaak verbeeld met illustraties vol met

lege winkelpuien. Sinds de financiële

crisis van najaar 2008 staat de groei

van de consumptieve bestedingen on-

der zware druk en wordt de impact

van de snel groeiende internet verkoop

versneld zichtbaar. Op veel locaties

in Nederland is de leegstand dan ook

toegenomen.

Dit vraagt korte termijn oplossingen om het directe leed voor de om-

geving zoveel mogelijk te verzachten, en lange termijn oplossingen

om een levensvatbare winkellocatiestructuur te handhaven zoals her-

positionering of eventueel zelfs heroverweging van winkelgebieden.

In internationaal perspectief neemt Nederland hierin geen unieke

positie in: leegstand is een internationaal probleem. Echter, ondanks

alle aandacht is de leegstand in Nederland redelijk te overzien.

Schommelde de leegstand in de jaren voor 2008 rond

de vijf procent, sinds 2009 is de leegstand opgelopen

tot zes procent (PBL, 2011). Een matige toename, zeker

in vergelijking met de verdubbeling van leegstand in

de kantorenmarkt. Leegstand is verre van een nieuw

probleem. Leegstand is altijd hand in hand gegaan met

het bestaan en evolutie van georganiseerde handelslo-

caties.

In een markt die zich in een evenwichtsituatie bevindt

is een zekere mate van leegstand nodig om aanpassin-

gen in de markt te kunnen verwerken. Bestaande win-

kels verplaatsen of worden opgeheven, nieuwe winkels

worden opgestart, en winkelketens zijn veelal op zoek

naar uitbreiding van hun vestigingennetwerk. Al deze

mutaties kunnen alleen plaats vinden als er een zekere

mate van rek in de voorraad is, een frictieleegstand.

Een situatie met in het geheel geen leegstand is een

indicatie van een gespannen markt met ruimte tekort

en oplopende huurprijzen.

Zowel in Nederland als ook internationaal komt het

niet vaak voor dat een markt volledig in evenwicht is.

Vaak is er sprake van overmatige leegstand of ruimte

tekort. Ook zijn lokale en regionale verschillen in

leegstand vaak groot. Een algemene oplossing voor het

leegstandsprobleem is er dan ook niet. Echter, het is

wel een noodzaak om grip te krijgen op de factoren die

leegstand kunnen beïnvloeden.

Overmatig leegstand is het gevolg van een overschot

van ruimte in een markt, een markt die wordt be-

paald door dynamiek in het aanbod en dynamiek in de

vraag. In de meeste markten, zeker ook in Nederland,

wordt een zekere mate van evenwicht tussen vraag

naar en aanbod van winkelruimte nagestreefd. In de

meeste West-Europese landen gebeurt dat via regelge-

ving en ruimtelijke ordening, die zowel het volume van

te realiseren ruimte als de locatie daarvan proberen

dr. h. J. kok mreHerman Kok is werkzaam als international research Director bij multi Development. Hij ondersteunt vooral de internationale ‘research & concepts’ activiteiten van multi op het vlak van business development, marketing, acquisitie en investment. Hij is afgestudeerd en gepromoveerd in de sociale geografie. Herman is lid van de nrW commissie research en educatie en de icSc european research group. Hij geeft gastcolleges aan verschillende uni-versiteiten in europa en publiceert in zowel vaktijdschriften als wetenschap-pelijke tijdschriften.

te sturen. Zo bestaat er in veel landen een maximum

omvang voor winkels en projecten waarboven speciale

procedures en vergunningen nodig zijn, en bestaat

er een voorkeur om relatie van nieuwe winkelruimte

aan te laten sluiten op bestaande winkellocaties zoals

binnensteden en wijkwinkelcentra. In Nederland liggen

detailhandelsvisie nota’s en markthaalbaarheidsana-

lyses ten grondslag een de politieke en beleidsmatige

steun voor nieuwe winkelprojecten. In veel landen

in Centraal Europa, Zuid Europa en Zuidoost Europa

wordt het echter vaker aan de marktpartijen over

gelaten om tot een evenwicht te komen, met soms

desastreuze gevolgen.

Echter, in zowel gereguleerde winkelmarkten als meer

door de markt gevormde winkelmarkten blijft leeg-

stand een probleem. Dit is omdat leegstand met veel

meer factoren samenhangt dan het volume en de groei

van het aanbod. Zaken die direct of indirect tot leeg-

stand kunnen leiden omvatten economische conjunc-

tuur, demografische trends, mobiliteit, dynamiek in de

detailhandel, en meer recent uiteraard de opkomende

handel op internet en via sociale media.

De economische cyclus laat zich niet makkelijk

ordenen, maar heeft wel een enorme impact op de

bestedingen van consumenten en het draagvlak voor

winkelgebieden. De crisis van 2008 heeft geleid tot

economische stagnatie en een stijgende werkloos-

heid en een dalend vertrouwen, als gevolg waarvan de

consument minder ging uitgeven. Daarbij opgeteld het

effect dat het aanstaande bezuinigingsbeleid zal heb-

ben op de koopkracht, is het duidelijk dat de conjunc-

tuuur voor de detailhandel tegen zit. De conjunctuur

is vaak een zaak van de kortere en middellange termijn

en heeft een relatief grillig karakter. De impact van de

financiële crisis van 2008 lijkt een zaak van langere

termijn te zijn met althans in Nederland de langste

periode van koopkracht stagnatie in de naoorlogse

geschiedenis. Het is duidelijk dat detailhandelsorgani-

saties onder druk komen te staan en moeten reorga-

niseren terwijl veel middenstanders vanwege faillis-

sement noodgedwongen moeten sluiten, met leegstand

als gevolg. Dit vraagt vooral korte termijnoplossingen

om de cyclus door te komen, als ruimte bieden aan

pop-up stores en ontwerpers, en het accepteren dat

winkelunits tijdelijk een andere functie hebben.

Veel geleidelijker is de impact van de demografische

dynamiek. Lange tijd heeft de trend van huishou-

densverdunning, gevolg van minder kinderen per

huishouden en een toename van het aandeel eenper-

soonshuishoudens, geleid tot een toename van het aantal consumen-

teneenheden, hetgeen leidde tot aanvullende vraag naar meubelen,

decoratie en wit- en bruingoed. Terwijl het proces van huishoudens-

verdunning geleidelijk minder wordt, wordt vooral de invloed van

de vergrijzing en de vertraagde bevolkingsgroei met het hiermee

gepaard gaande verschijnen van krimpregio’s, waarin de bevolking

afneemt, relevant. De lange termijn impact van de demografische

trend is op lange termijn zeer substantieel zijn. Ook is er een sterk

regionale en lokale variëteit. Bekend is de sterke vergrijzing in na-

oorlogse woonwijken, waarbij voorzieningen zich moeten aanpassen

van de vraag van middenklasse gezinnen met kinderen in de tijd

dat de wijk werd gerealiseerd, naar een meer diverse en vaak sterk

vergrijsde bevolking vandaag de dag. Huishoudens zijn gemiddeld

kleiner van omvang, met als gevolg een bevolkingsterugloop in de

wijk en een lager draagvlak voor veel detailhandelssegmenten. Win-

kelgebieden en winkels moeten zich aanpassen aan de veranderende

bevolkingsopbouw, hetgeen vaak gepaard gaat met winkelsluitingen

en een toenemende leegstand op buurt- en wijklocaties van de wij-

ken waarin deze processen optreden. Kooplocaties zullen geleidelijk

ontwikkelen tot ontmoetingsplekken waar ook kan worden gekocht,

met meer gemak, comfort, en gevoel van veiligheid voor een vergrij-

zende wijkpopulatie.

Bevolkingsafname op regionaal niveau, zoals het geval is in het noor-

den en het zuidoosten van het land, zet het draagvlak voor winkelge-

bieden in grotere gebieden onder druk, en zal zonder ingrijpen leiden

tot onacceptabel hoge leegstandsniveaus door het gebied heen. Een

grote opgave in deze gebieden is het leefbaar houden van steden,

wijken, en buurten qua leefomgeving en voorzieningenniveau.

Zo is er in Parkstad Limburg een proces van herstructurering gaande

waarin de winkelstructuur in het gebied wordt aangepast aan de

bevolkingsprognoses op de langere termijn. Dit betekent dat het bin-

nenstedelijk kernwinkelapparaat wordt geconcentreerd op de meest

kansrijke locatie, terwijl er op andere locaties schaalverkleining en

een herprofilering in de richting van een wijklocatie zal plaats

vinden.

Ook het aspect van locatie en bereikbaarheid als zodanig is aan

verandering onderhevig. De huidige sterke rol van de auto is pas een

zaak van de laatste decennia. Veel winkellocaties zijn in het verleden

ontwikkeld op basis van voetgangers, fietsers, en beperkt openbaar

vervoer. En omgekeerd is het nog maar de vraag hoe de mobiliteits-

patronen er over enkele decennia uit zullen zien. Met andere woor-

den, de betekenis van locatie, bereikbaarheid, en nabijheid zijn in de

loop van de tijd sterk veranderd. Zo zijn veel kleinschalige buurtloca-

ties irrelevant geworden omdat ze met de auto minder goed bereik-

baar zijn dan te voet of met de fiets, en zijn bijvoorbeeld meubelza-

ken, zaken voor bouwmaterialen, en keukenspecialisten uitgeweken

van locaties aan hoofdstraten in de stad naar beter ontsloten locaties

aan de stadsrand zoals meubelboulevards. Een dergelijke dynamiek

gaat gepaard met winkelsluitingen en leegstand, en er gaat vaak een

langere tijd overheen voordat er voor het betreffende vastgoed een

nieuwe functies is gevonden.

Gerelateerd hieraan is er de trend van dynamiek in de detailhandel,

vooral de nog voortgaande schaalvergroting en filialisering.

Dit leidt tot een autonome vraag naar modern winkelvastgoed,

“Leegstand is verre van een nieuw

probleem.”

“Kooplocaties zullen geleidelijk ontwik-

kelen tot ontmoetingsplekken waar ook

kan worden gekocht, met meer gemak,

comfort, en gevoel van veiligheid voor

een vergrijzende wijkpopulatie.”

“De betekenis van locatie, bereikbaarheid, en

nabijheid zijn in de loop van de tijd sterk veran-

derd.”

34 35Serv ice m aga zine m a arT 20 1 2

terwijl bestaand ouder winkelvastgoed als gevolg van inflexibiliteit

van de locatie of het gebouw minder gevraagd is. Gevolg is wederom

leegstand, waarbij het vaak tot herontwikkeling moet komen om de

locatie aan te passen aan de hedendaagse vraag vanuit de detailhan-

del of een nieuwe functie te geven.

De opkomst van e-commerce eind jaren negentig van de vorige eeuw

leidde aanvankelijk tot een behoorlijke paniek onder detailhandels-

organisaties en vastgoedeigenaren. Een beruchte kop van een artikel

gepubliceerd in de VS uit die periode was ‘Kiss your mall goodbye’.

Al vrij gauw bleek internetverkoop vooral samen te gaan met fysieke

winkels, waarbij veel consumenten zowel het web als winkels gebrui-

ken om tot een koopbeslissing te komen. Echter, de gestaag ontwik-

kelende betaalmogelijkheden online, de opkomst van smartphones

en social media, de verbetering van de presentatie van producten

online, en de verbetering van de bezorging van aankopen, hebben er

toe geleid dat de positie van de verkopen via internet vergaand zijn

verbeterd, met een sterk stijgend marktaandeel voor veel internet

verkopers en ook detailhandelsorganisaties. Hoewel het winkelvast-

goed zeker niet uit het stedelijk landschap zal verdwijnen, is de rol

er van wel aan het veranderen, en zijn veel vastgoedeigenaren en

winkellocatiemanagers op zoek naar een online strategie.

De al langer gaande verschuiving van ‘places to buy’ via ‘places to

shop’ naar ‘places to meet and consume’ is hierdoor verder in een

stroomversnelling geraakt, en er lijkt een trend op gang te komen

van een evolutie van winkellocaties naar ‘third place’ ontmoetings-

plekken. Hierbij gaan winkellocaties in toenemende mate een sociale

functie vervullen tussen de woonplek van consumenten als ‘first

place’ en de werkplek als ‘second place’. Ook dit gepaard met grote

verschuivingen in locatievoorkeuren en vastgoed- en omgevingseisen,

waarbij veel locaties zich waarschijnlijk onvoldoende zullen kunnen

aanpassen.

In vergelijking met buitenland lijkt het met de leegstand in Neder-

land mee te vallen. Wel is duidelijk dat structurele veranderings-

processen die ten grondslag liggen aan de leegstand nu versneld

zichtbaar worden. Dankzij de economische bloeiperiode van 2002

tot 2008 en de als gevolg daarvan sterke markt bleven de gevolgen

van de structurele veranderingsprocessen beperkt. De helpende

hand van de conjunctuur is echter na 2008 verdwenen. Overheden,

detailhandelsorganisaties, en vastgoedeigenaren en beheerders zul-

len met antwoorden op de structurele veranderingen moeten komen.

Op korte termijn zijn creatieve maatregelen nodig om leegstand

een invulling te geven waardoor de levensvatbaarheid van locaties

niet te veel wordt aangetast. Op langere termijn zal er niet ontko-

men kunnen worden aan het herpositioneren van de hiërarchie van

winkellocaties in krimpregio’s, het samenvoegen van winkellocaties

in na-oorlogse woonwijken, en zal ook het profiel van binnenste-

den en hoofdwinkelgebieden sterk wijzigen. Hierbij hebben vooral

historische binnensteden een voorsprong om zich te ontwikkelen tot

aantrekkelijke ontmoetingsplekken. Lijkt de leegstand zich in binnen-

steden en hoofdwinkelgebieden vooral toe te spitsen op minder ge-

wilde B en C locaties, dit kunnen allicht ook de locaties worden waar

nieuwe retail en dienstverlenende concepten, waarvan veel wellicht

nooit op detailhandelslocaties gevestigd is geweest, in de toekomst

een plaats vinden. Creativiteit en innovatieve oplossingen zijn nodig

om het leed van leegstand zoveel mogelijk te verzachten op korte

termijn, terwijl gemeenten en vastgoedeigenaren niet

ontkomen aan strategische keuzes voor de vormgeving

van het winkellandschap op lange termijn qua struc-

tuur, locatie, en vastgoedaanbod.

BronvermeldingPBL Planbureau voor de Leefomgeving (2011) Detailhan-

del en beleid: een continue wisselwerking. David Evers.

Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving (PBL)

M U L T I V A S T G O E D | P O S T B U S 8 7 5 | 2 8 0 0 A W G O U D A | + 3 1 ( 0 ) 1 8 2 6 9 0 9 0 0

JÖRGENJUNIOR PROJECTMANAGER

NEDERLAND. BELGIË. TSJECHIË. FRANKRIJK. DUITSLAND. ITALIË POLEN. PORTUGAL. SLOWAKIJE. SPANJE. ZWITSERLAND. TURKIJE. OEKRAÏNE. VERENIGD KONINKRIJK

CHOOSE FORA CAREER

WITH MULTI!

POWER OF IMAGINATIONOF IMAGINATION

Advertentie A4_people.indd 1 10-5-2012 16:30:02

“In vergelijking met buitenland lijkt het met de

leegstand in Nederland mee te vallen.”

36 37Serv ice m aga zine juni 20 1 2

chinese spook-steden: staat er een ‘mega-bub-ble’ op barsten?

De westerse economie heeft het zwaar

te verduren de laatste jaren. Dit staat

in schril contrast met de florerende

economieën in de BRIC-landen (Brazi-

lië, Rusland, India en China). De econo-

mie van koploper China groeit al jaren

buitenproportioneel hard. Deze groei

wordt de laatste jaren gekenmerkt door

enorme investeringen in vastgoed.

Complete steden worden in korte tijd

uit de grond gestampt, maar het blijkt

dat veel van deze nieuwe steden al

tijden leeg staan. China wordt geteis-

terd door moderne spooksteden. Waar

komt dit door en wat kunnen hier de

gevolgen van zijn? Aan de hand van

een extreem voorbeeld, de leegstaande

stad New Ordos, zal in dit artikel de

vastgoedsituatie in China worden be-

handeld.

wat is er gebouwd?De stad new Ordos ligt in de chinese provincie Binnen-

mongolie, op ongeveer dertig kilometer van de overvolle stad

Old Ordos, met zijn anderhalf miljoen inwoners. De nieuwe

stad is in vijf jaar tijd vanuit het niets prachtig opgebouwd,

met brede straten en veel groen. De stad staat vol met lege

huizenblokken, imponerende gebouwen, een groot centraal

plein met twee imposante bronzen paarden, musea en biblio-

theken. maar ondanks dit alles heeft men de impressie van

een aantrekkelijke, welvarende stad nog niet kunnen wekken.

uiteindelijk zou de stad plaats moeten bieden aan ruim een

miljoen inwoners. Driehonderdduizend daarvan zouden in

2010 de stad al bevolken, maar uit cijfers van de chinese

overheid blijkt dat ze op dat moment slechts 28.000 inwoners

telde (nytimes, 2010). Daarbij kan ook nog de kanttekening

worden gemaakt dat de meeste mensen die er wonen

senioren, bouwvakkers en regeringsfunctionarissen zijn,

welke door hun werk ertoe gedwongen waren er te gaan

wonen. De overheid doet pogingen om meer mensen te

trekken, bijvoorbeeld door goed onderwijs in de stad aan te

bieden. er trokken hierdoor echter niet complete gezinnen

naar de stad, maar ouders stuurden slechts hun kinderen

(metro, 2012). De stad blijft akelig leeg, het is een moderne

spookstad geworden.

naast new Ordos zijn er meer voorbeelden te noemen van

spooksteden in china: new Town of jia Ding, een nieuwe nog

leegstaande stad bij Shanghai; Dongguan’s new South china

mall, bekend als ’s werelds grootse winkelcentrum, maar

wordt sinds de opening in 2005 vooral gekenmerkt door zijn

99 procent leegstand (Kijkopchina.nl, 2011). in china worden

door het hele land jaarlijks ongeveer tien nieuwe steden

gebouwd met grootschalige winkelcentra, moderne sportsta-

dions en rijen aan hoge woontorens. allen blijven na

oplevering echter praktisch onbenut en worden enkel

gebouwd om china’s economische groei te blijven stimuleren.

Jonne Besselink - serviceVastgoed in het buitenland

waarom is het gebouwd?aanvankelijk werd new Ordos bedacht als oplossing voor de

problemen van de oude stad Ordos, een half uur rijden van de

nieuw gebouwde stad. net als vele andere chinese provincie-

steden dreigt het oude Ordos overvol te raken doordat steeds

meer chinezen het platteland voor de stad verruilen. in plaats

van een geleidelijke uitbreiding van Oud Ordos, besloten

overheid en projectontwikkelaars echter om een geheel

nieuwe stad te bouwen (nOS, 2009). Het was de bedoeling dat

een deel van de inwoners van Old Ordos zou verhuizen naar

new Ordos, maar het uitblijven van ook maar enige bedrijvig-

heid in new Ordos maakt mede dat dit nog niet is gebeurd.

Waarvan is hier sprake, moeten er eerst banen worden

gecreëerd en volgen dan de mensen wel, of zullen er eerst

mensen moeten komen en markt worden gecreëerd voordat er

werk ontstaat?

er zijn meer redenen aan te wijzen voor de bouw van new

Ordos. Het gaat goed met de chinese economie en de mensen

zoeken manieren om hun geld te investeren, ook wil de

overheid het Bruto Binnenlands Product (BBP) verder omhoog

trekken, de eenvoudigste manier om dat te bereiken is

bouwen. Daarnaast zijn er vele ‘gewone’ chinezen die een

betaalbare woning zoeken, hiervoor heeft de overheid in haar

vijfjarenplan een bouwprogramma opgenomen voor de bouw

van 10 miljoen woningen per jaar tot een totaal van 36 miljoen

woningen in een termijn van vijf jaren (kijkopchina.nl).

De woningen in new Ordos werden in eerste instantie redelijk

verkocht. De voornaamste reden hiervoor is dat de woningen

een populaire investering waren. china is zeer rijk aan

na tuur lijke grondstoffen. De economie draait voornamelijk op

export, de productie van textiel, kolenmijnen, petrochemie, de

opwekking van elektriciteit en de productie van bouwmateria-

len. De chinese provincie Binnen-mongolië heeft grote

voorraden aardgas en kolen -een zesde van de gehele kolen

voorraad in china- en heeft hiermee ontzettend veel geld

verdiend. De nieuwe rijken die hierdoor ontstonden zochten een manier om

hun geld te investeren en vonden deze onder andere in de bouw van de

nieuwe stad: new Ordos. zij gebruiken de woningen om mee te speculeren op

de huizenmarkt. De verkoopcijfers zijn al fors aan het dalen en ook de huizen -

prijzen beginnen inmiddels in elkaar te storten (na 2010, zie afbeelding 2).

“De ogenschijnlijk sterke economische groei in china maskeert echter grote

onderliggende structurele problemen in de chinese maatschappij, die vroeg

of laat een rem zullen zetten op de economische groei en een pijnlijke

herstructurering vergen” (van Dijk, 2011). De groei van de economie bestaat

voor een groot deel uit de sterke exportsector van china, maar als gevolg van

de crisis in de westerse landen dalen de inkomsten uit de export fors.

Daarnaast worden de knoppen die de cijfers van economische groei beïnvloe-

den in china handig bespeeld, waardoor een onrealistisch beeld wordt

geschept van de daadwerkelijke groei.

Om een continue groei van het BBP en dus een stabielere economie te

creëren, dicteerde de chinese overheid dat het Bruto Binnenlands Product

met 8,0 procent zou moeten groeien. als de overheid zegt dat het BBP

omhoog moet, dan behoren locale overheden hier aan te voldoen. Bouwen is

een makkelijke manier om dit te bereiken en dit gebeurt dan ook zonder oog

voor het daadwerkelijke nut ervan. er zijn weliswaar meer dan genoeg

chinezen die een woning zoeken, maar de ‘gewone chinees’ kan zich

simpelweg de prijzen in de moderne spooksteden niet veroorloven.

mede doordat de rijkeren uit de samenleving het vastgoed gebruiken om mee

te speculeren, worden de prijzen hoog gehouden. De plannen voor de bouw

van 36 miljoen betaalbare woningen zou de binnenlandse consumptie doen

stijgen, doordat niet meer het hele salaris van de chinezen op zou gaan aan

het afbetalen van hun woning. maar met dit project zijn nog geen betaalbare

woningen gecreëerd, de prijzen liggen te hoog.

wat valt er te verwachten in de toekomst?voor de cijfers van economische groei maakt het niet uit of vastgoed wordt

gebruikt of leeg staat. Sterker nog, een perfect nieuw gebouw zou gesloopt

kunnen worden om het de volgende dag weer nieuw op te bouwen en het

vervolgens groei noemen. zelfs dan gaan de cijfers van economische groei

omhoog. Dit is in principe ook wat er in china gebeurt bij de wederopbouw

na de aardbeving en ook bij de bouw van spooksteden. Het wordt meegeno-

AfBeelding 2

cijfers over commercieel en residentieel vastgoed, cijfers

2005 niet beschikbaar, * tot en met augustus, bron: over-

heid Ordos

$60 a square foot

50

40

30

20

10

0

Real estate prices in Ordos

'04 '06 '07 '08 '09 '10*

Real estate sales in Ordos

50 million square feet

40

30

20

10

0

'04 '06 '07 '08 '09 '10

AfBeelding 1

Ordos ghost city

38 39Serv ice m aga zine juni 20 1 2

men in de groeicijfers, natuurlijk heeft wederopbouw extra waarde voor een

land, maar er kan niet volledig worden uitgegaan van groei aangezien er

eerst gebouwen verloren zijn gegaan. Het is niet de kwantiteit van het BBP

maar de kwaliteit waar het om gaat in een gezonde economie. in china is er

niet gebouwd als reactie op vraag, maar zijn er woningen gecreëerd voor

leegstand en dit gebeurt nog steeds. geschat wordt dat er zo’n 64 miljoen

leegstaande appartementen zijn (china’s ghost towns, Dateline). zo ontstaat

er een vastgoedbubbel waarvan gezegd wordt dat deze nog vele malen groter

is dan de bubble die is gebarsten in amerika.

cijfers van de groei van het BBP in china van de afgelopen jaren liegen er niet

om, volgens cijfers van china’s nationaal Bureau voor de Statistiek is de groei

van het BBP in het vierde kwartaal van 2011 8,9 procent, een stabiele maar

bescheiden daling ten opzichte van de kwartalen ervoor. Over het gehele jaar

een BBP groei van 9,2 procent, de beoogde 8,0 procent werd dus ruim

gehaald. maar bij de betekenis van deze cijfers kunnen dus wel de nodige

vraagtekens worden gezet.

als de ontstane vastgoedbubbel in china barst, zal de groei van de economie

opeens hard dalen omdat deze voor een groot deel rust op vastgoed.

een berekening van de econoom Patrick chovanec in januari 2012 laat zien dat

wanneer de investeringen in vastgoed af gaan nemen, – wat niet ondenkbaar

is gezien het verloop van andere vastgoedmarkten – de groei van het BBP ook

fors zal dalen. Bijvoorbeeld wanneer de investeringen in vastgoed 10,0

procent zullen dalen, dan zal het BBP dalen van 9,2 naar 5,3 procent. Dit ligt

ver beneden de ‘magische’ 8,0 procent.

Het punt is dat de groei van de vastgoedmarkt een (te) groot deel uit maakt

van de groei van het BBP, waardoor zelfs een kleine daling in vastgoed

investeringen al een zeer grote invloed kan hebben op de algehele chinese

economie.

wat moet er gebeurenDe overheid moet af van de maatregelen puur voor de groei van BBP en ze

zullen minder afhankelijk moeten worden van export, de focus zal meer

moeten komen te liggen op het stimuleren van de binnenlandse consumptie

en van private sector bedrijven. De huidige daling van woningprijzen is in

bepaald opzicht ook een positief punt, zo worden de leegstaande woningen

betaalbaar voor de ‘gewone chinees’. als speculanten zich terugtrekken door

de dalende vastgoedprijzen en de appartementen betaalbaar worden voor

huizenzoekers, kan de woningleegstand worden tegengegaan en kunnen de

spooksteden wellicht alsnog veranderen in levendige, welvarende steden.

BronvermeldingBrown, a. (2011). China’s Ghost Cities. verkregen op 25 maart

2012 van http://www.sbs.com.au/dateline/story/watch/

id/601007/n/china-s-ghost-cities.

Kijkopchina (2011). Filmpje: Chinese spooksteden en de groeiende vastgoedbubbel. verkregen op 18 maart 2012 van

http://kijkopchina.nl/economie/filmpje-chinese-spooksteden-

en-de-groeiende-vastgoedbubbel/

ge, j. (2011) Dispatches from the Ghost Towns. verkregen op 18

maart 2012 van http://www.chinabubblewatch.org/2011/11/25/

dispatches-from-the-ghost-towns/

ge, j. (2011) Dispatches from the Ghost Towns 2. verkregen op

18 maart 2012 van http://www.chinabubblewatch.

org/2011/11/25/dispatches-from-the-ghost-towns-2/

metronieuws (2012) Welkom in Ordos, China’s spookstad.

verkregen op 25 maart van http://www.metronieuws.nl/

nieuws/welkom-in-ordos-china-s-spookstad/

Srzlaj!sdoSOXP6bvfdm/

nOS (2009) Glimmende spookstad in Noord-China. verkregen

op 25 maart 2012 van http://nos.nl/artikel/124647-glimmende-

spookstad-in-noordchina.html

Day, P. (2012) Ordos: the biggest ghost town in China. verkre-

gen op 18 maart 2012 van http://www.bbc.co.uk/news/

magazine-17390729

van Dijk, B. (2011) Groei China te mooi om waar te zijn.

verkregen op 26 maart 2012, van http://fd.nl/Print/krant/

rubriek/essay/333316-1109/groei-china-te-mooi-om-waar-te-

zijn_bron_fd_krant

chovanec, P. (2012) BBc: China’s 2011 GDP Numbers.

verkregen op 26 maart 2012 van http://chovanec.wordpress.

com/2012/01/17/bbc-chinas-2011-gdp-numbers/

chovanec, P. (2012). Further Thoughts on Real Estate’s Impact on GDP. verkregen op 26 maart 2012 van http://chovanec.

wordpress.com/2012/01/20/further-thoughts-on-real-estates-

impact-on-gdp/

Thompson, D. (2011). Why China’s Ghost Towns Matter for Our Economy. verkregen op 25 maart 2012 van http://www.

theatlantic.com/business/archive/2011/06/why-chinas-ghost-

towns-matter-for-our-economy/240629/

AfBeelding 3

Bronzen paarden bij kunstmatig aangelegde rivier Ordos interview

real estate investment trusts

The recent past showed tremendous

changes in the real estate investment

market that influenced financial mar-

kets on a global scale. What happened

with Real Estate Investment Trusts

(REITs), what where the consequences

and what can we learn? To find some

answers, two board members of study

association SERVICE went to New York

and conducted an interview with Law-

rence J. Longua; Director, NYU REIT

Center; Clinical Associate Professor of

Real Estate.

the past 5 years on stock exchange marketsThe first imperative of reiTs, as with any enterprise is to survive. equity reiTs

were basically outperforming the broad market for approximately six or seven

years as prices of real estate increased and, therefore, values of their assets

increased. as a matter of fact, there was only one reiT that actually got into

trouble due to the credit crunch in 2007 and 2008 and finally ended up in

bankruptcy. That was mainly because they had acquired another public

company in 2004. at that time they had the opportunity to fund this acquisi-

tion with either debt or equity and they decided to fund the acquisition with

debt. unfortunately it was a debt that had a five year maturity and the debt

came due in 2009 at a time when the market shut down completely. So that

company could not meet the maturity of that loan and therefore, they ended

up filing for bankruptcy. On balance, reiTs survived during the credit crisis

and the reason was probably that uS reiTs historically had been relatively low

levered. This is not because it was legislatively imposed on them but the

market had imposed a debt limit of fifty percent of total capitalization. Once

reiTs hit a total of fifty percent debt to total cap, the red flags went up. So the

reiTs stayed low levered and performed pretty well and even

when the stock market hit the bottom, which was march

2009. reiT shares pretty much tracked the broad markets in

terms of their share performance, and bottomed out at the

same time. many of the stronger reiTs did in fact go out into

the public markets, even though it was expensive at the time,

and they re-equitized and recapitalized with publicly-issued

shares and bonds, and they are extremely healthy these days.

if an investor bought some reiT shares at the bottom of the

market, he probably at least doubled his money. Share prices

have somewhat leveled off over the last five of six months

but, again, they are attractive because in the very low interest

rate environment we are in, their dividends are in some cases

three or four hundred basis points above uS ten-year

treasuries. This proves that they are an attractive investment

for especially retail investors and, of course, without getting

into the technicalities, reiT dividends are also somewhat tax

advantaged; they are not taxed in the same way as other

public company dividends.

l. J. longuaLawrence j. Longua is a clinical associate Professor in the masters Program of the new York university’s Schack institute. Prior to his po-sition at nYu Schack, mr. Longua had over 35 years of commercial real estate experience, having held senior positions in the real estate units of major com-mercial banks, both foreign and domestic. mr. Longua received a Bachelor’s degree in economics from Fairfield university, an mBa degree from Dowling college, completed the Harvard university advanced management course and is a member of the Delta mu Delta national Honor Society in Business administration.

Tim Op Heij and rick Willems

reitsa real estate investment Trust is a security that sells like

a stock on the major exchanges and invests in real estate

directly. They receive special tax considerations and

typically come with high yields for investors. it is a highly

liquid method of investing in real estate.

There are three types of reiTs:

• equity reiTs invest in and own properties.

This makes the investors responsible for the equity

or value of their real estate assets. Properties’ rents

principally provide their revenues.

• mortgage reiTs deal in investment and ownership of

property mortgages. This type of reiTs loan money

for mortgages to owners of real estate, or purchase

existing mortgages or mortgage-backed securities.

The interest that they earn on the mortgage loans

provide their revenues.

• Hybrid reiTs combine the investment strategies of

the two mentioned above by investing in both prop-

erties and mortgages.

40 41Serv ice m aga zine juni 20 1 2

So far, i have been discussing equity reiTs. There are also mortgage reiTs.

There are many different types of mortgage reiTs. The reiTs involved in

acquiring long term fixed rate bonds guaranteed by Fannie and Freddie have

received the most publicity. These are interesting since they act almost as

funds as opposed to reiTs. These particular types of mortgage reiTS (mreiTs)

buy long-term fixed-rate bonds that may be priced at, say, five percent and

fund themselves at the short end of the yield curve. That is an oversimplifica-

tion. But as a result of borrowing short and lending long, which would seem

to be a risky model, they are able to generate dividends in the teens. now

these are very different from equity reiTs which essentially pay relatively low

dividends, but they provide appreciation. These mortgage reiTs are primarily

income generators. They invest in bonds issued by Fannie and Freddie papers,

so they are referred to as agency reiTs, since Fannie and Freddie are

government agencies. as long as the Federal reserve has publicly come out

and said that they are going to maintain low interest rates through 2013, it

looks like a safe bet. as long as short term rates are low, then consequently

more money is piling into these mortgage reiTs. Here you have the classic

mismatch between assets and liabilities and financial institutions are not

supposed to do that. So it is accurate to say that investing in these unique

mreiTs is as much or more a political gamble as a bet on the future perfor-

mance of the sector itself.

what can we learnThe reaction among many observers and politicians to the financial crisis was

and is that we need more regulation because lack of regulation was one of

the root causes. i, however, disagree with that. There was regulation on the

books as far back as 1991, and it was not a question of a lack of regulation but

a lack of enforcement of existing regulation. in 1991 there was a specific

legislation passed by congress and signed by the President, that quite clearly

imposed lending restrictions on financial institutions. a good assumption is

that the epicenter of the crisis that occurred was the single family market. i

think that the damage that occurred in commercial real estate was collateral

damage. The problem will be sustained by continuing to prop up some of

those single family borrowers and not allowing the market to adjust on its

own. recent government programs intended to keep people in houses that

maybe they should not have bought in the first place is a problem, in my

opinion, and keeps the values of these homes down. So what can we learn?

Let us focus on Fannie mae and Freddie mac. in my opinion, the epicenter of

the crisis was single family financing, and Fannie and Freddie were at the

epicenter of that. each of them was a government created entity and their

mandate was very simple. With respect to single family homes, it was to

provide liquidity for the housing market. Their job was to purchase loans that

were referred to as “conforming” loans. The loans conformed to Fannie and

Freddie’s standards: eighty percent loan-to-value that the borrower had

sufficient income to cover the debt service, et cetera. all of these conditions

that made these loans “conforming” were entirely conservative underwriting.

When they bought these loans, they pooled these loans, securitized them and

sold bonds, which Fannie and Freddie guaranteed. What the government did

to get all of this debt off the government balance sheet was to spin them off

and make them public companies trading on the new York stock exchange.

Then they announced: “by the way, we do not guarantee their debt anymore,

they are stand-alone entities that are responsible for their own debt”. By this

time, they had assets and outstanding debt in the amount of trillions of

dollars. even though it was publicly announced that the government was not

standing behind Fannie and Freddie’s debt, the capital markets did not

believe it. nobody believed it. Fannie and Freddie debt traded just about at

the same interest rates as uS government debt. even though they were

separate companies trading on the new York stock exchange,

they were peculiar in the sense that they did not have to

report to the Securities and exchange commission, as do all

other public companies. They had a separate, and rather

weak, stand-alone regulator appointed by the federal

government, so there was very little oversight. Because of

these peculiarities, there were times during different

administrations where Fannie and Freddie became the

vehicles to implement government social programs. So Fannie

and Freddie became the vehicles to provide low income

housing , in many cases, for people who would not qualify for

conforming loans. in essence, these new York Stock exchange

publicly-traded companies were used to perform the

government’s well-intentioned policies, allowing people to

acquire homes that they could not afford otherwise. and

when Fannie and Freddie bought mortgage securities

securitized by subprime mortgages, they guaranteed the debt

used to purchase these securities. This is why Fannie and

Freddie have so far eaten about 180 billion dollars of tax

payer’s money because once they failed in 2008, they were

taken over by the government in what is referred to as

“conservativeship”. The government immediately took the

initiative to run Fannie and Freddie and they are still very

active. They purchase about ninety percent of all of the single

family mortgage origination today. So what is the lesson?

These entities were created that basically privatized profits:

the losses ended up being absorbed by the tax payer and the

profits, when they existed, ended up with the stock holders.

That is peculiar. another thing that has to be changed is that

we have a debt bias in the sense that interest on mortgages is

deductable. no other consumer debt enjoys this favored

status. The public policy behind that bias is that home

ownership is inherently a good thing. The implementation of

that policy put families into homes that they couldn’t afford

and, as it turned out, and contrary to expectations, it was a

disaster, and rather than stabilizing neighborhood, it had the

exact opposite effect: it destroyed neighborhoods. it is

necessary to think through the idea that home-ownership

may not be an inherently good thing. Some courageous politi-

cians have talked about eliminating the deductibility of

interest; it’s good policy, but bad politics, and is seen as

almost the same as proposing the elimination of social

security. my own opinion is that, ultimately, it has to happen.

People have come to start to understand that their home may

not be an asset but may be a liability. a good start is to get

the government out of single family markets and to eliminate

the deductibility of home mortgage interest

major changes or revolutionary changesTwenty seven countries have existing reiT structures, seven

additional countries are considering it, and you can go on and

on. This concept will spread, and is going to take hold in more

and more places. That is a good thing, because this takes this

very illiquid asset – which is commercial real estate – securi-

tizes it and enables individual investors to participate in this

asset class. This leads to a higher liquidity in the asset class,

which is good news. The spread and higher liquidity have the

tendency to stabilize the market. more importantly, it creates

transparency. about twelve years ago, the uS constituted

about eighty percent of the total market cap of reiTs.

currently, this is about forty percent. However, this is no

major or revolutionary change because it has started years

ago. The reiT regime started in the uS in 1960 and the Dutch

people argue that they also had reiTs in 1960. after 1991 and

1992 there was this tremendous wave reiT iPOs in the uS, due

to the creation and acceptance by the investment community

of the uPreiT structure. What followed in the mid-1990s were

reiTs in japan and Korea. Since then, it seems, everybody

joined in. Hong Kong and australia have developed major

reiTs. Probably what is also important is that a few years ago

two holdouts in europe finally created reiTs: uK and

germany. it is kind of curious that these important countries

did not create them earlier.

us electionsWhoever is elected, regardless of the republican nominee

(probably mitt romney), i think that the differences between

the two visions are so apart from one another that this

election will result in major changes. Since Obama is

prohibited from the third term, he will be immediately

inclined, if re-elected, to accelerate the involvement off the

government in the uS economy. in my mind, that is not a

good thing. However, there is an excellent possibility that,

even if Obama is reelected, there will be a republican

majority in both chambers of congress. For the first two years

of his four year term, he had a Democratic congress:

Democratic Senate and a Democratic House of representa-

tives. in 2010, the House of representatives flipped and

became and became republican. So at least one of the two

houses is now republic. if Obama is reelected and there is a

republican Senate and a republican House, there will be

legislative gridlock: nothing will happen. So it is not just a

question who wins the presidency, it is also the question what

happens in the congress. The odds are that we are going to

end up with a republican Senate and a House, regardless of

who is elected. every time there is an election one says it is

the most important election in history, but this one might be.

euro crisisThe fall-out of the euro crisis is going to be stunning. The use

of credit default swaps spreads risk all over the world; we

even do not know where the risk is and which institutions

hold this risk. Once this happens, what happens to the

european banks and uS banks on the other side of the trade

is scary. not because of what we know, but because of what

we do not know. it affects the uS, europe and, arguably, has

the potential to slow down the growth of the chinese

economy, since the uS and europe are the markets for their

exports. The pundits say that we are coming out of a recession and everything

is improving in europe. But we are all connected. The euro crisis, political

issues in South america and the slow-down in china, it all affects us.

The euro crisis is particularly troubling because more problematic countries

like Portugal, Spain, greece and italy are in some way testing the patience of

germany and The netherlands to subsidize all of their bad behaviour. i am

sure that their patience is wearing thin.

conclusionit is obvious that i do not feel very optimistic in the near term. We seem to be

at a period of exteme fragility. global events, whether in north asia, the

middle east or elsewhere cannot leave the global economy unaffected. and i

do not see any indications that these issues will be easily resolved, or

resolved at all. The increase in confidence, as evidenced by the uptick in the

equity markets is, i believe, misplaced.

“Once REITs hit a total of fifty percent debt to

total capitalization, the red flags went up.”

“As a result of borrowing short and

lending long, which would seem to be

a risky model, mortgage REITs are able

to generate dividends in the teens.”

“It is necessary to think through the

idea that home-ownership may not be

an inherently good thing.”

42 43Serv ice m aga zine juni 20 1 2

crisis-woordvoering is een vak

In december 2011 werd een gedeelte

van Winkelcentrum ’t Loon in Heerlen

gesloopt. Paul ’t Lam van het Maas-

trichtse communicatiebureau Facet&

was woordvoerder namens de drie gro-

te marktpartijen die eigenaar zijn van

het gebouwencomplex.

Op verzoek van SERVICE Magazine

geeft hij een beeld van het werk van

een crisiswoordvoerder wanneer er

in dit geval letterlijk iets op barsten

stond.

wat een eikelOrganisaties zijn volledig afhankelijk van wat er in hun omgeving gebeurt en

dus is communicatie van levensbelang. en zeker als er gedoe is, een calami-

teit of een crisis. Want dan hangt er immers al snel een journalist aan de

telefoon en dan kan je het maar beter goed doen. alleen valt het resultaat

meestal tegen. ‘’ik heb die journalist het hele verhaal vertelt, maar hij heeft

er slechts een paar dingen uitgepikt. Wat een eikel”. Dergelijke reacties krijg

ik nogal eens als ik erbij wordt geroepen als communicatieadviseur. ik stel

dan altijd de vraag wie er nu eigenlijk een eikel is?

veel ervaringeen communicatieadviseur doet precies wat die aanduiding doet vermoeden.

Hij adviseert organisaties over hun communicatiebeleid. Dat bestrijkt het

brede gebied van public relations, tekstschrijven, marketingcommunicatie,

public affairs, reclame, events, nieuwe media, speechwriting, mediatraining

en woordvoering. Het is niet zonder reden dat ik woordvoering als laatste

noem in deze reeks. een goede woordvoerder moet een fikse dosis ervaring

hebben in de breedte van het communicatievak. en daarnaast moet hij stevig

in zijn schoenen staan, gevoel voor verhoudingen hebben en enig psycholo-

gisch inzicht is een must.

geen ervaringDe eigenaren van het gebouwencomplex ’t Loon in Heerlen

zagen zich plotseling gesteld voor een grote opgave. De insta-

biliteit van de ondergrond bracht –op last van de burgemees-

ter- de sluiting van het winkelcentrum met zich mee. eerst

gedeeltelijk, later geheel. in een mum van tijd werden de drie

directies in een voortdurend crisisberaad getrokken, waaraan

ook de gemeente Heerlen, bodemexperts en juristen deel-

namen. De actualiteit van de situatie en de grote belangen

van bewoners en winkeliers leidde tot grote media-aandacht.

voor die complexe en onalledaagse omstandigheden waren

de organisaties niet voldoende geëquipeerd. Bovendien

konden de directies niet gedurende langere tijd de leiding

van hun eigen organisaties veronachtzamen. Om die reden

werd een gezamenlijke crisismanager en een gezamenlijke

crisiswoordvoerder aangesteld.

facilitatoren dan gaat de telefoon. er is iets aan de hand. een bedrijf in

nood, negatieve publiciteit, een dodelijk ongeval, de sluiting

van een fabriek, het gemeentebestuur onder vuur, een

dreigtweet op school, de grond onder winkelcentrum ’t Loon

in Heerlen lijkt te verzakken. Kom naar ons toe en help ons.

vanaf dat moment maak je deel uit van het crisisteam, denk je

mee en handel je naar bevind van zaken. Dat handelen speelt

zich overigens grotendeels achter de schermen af. Belangrijk

is dat het proces van de communicatie moet worden

gefaciliteerd. zo moet je er altijd op gespitst zijn via welke

weg vragen van de pers binnenkomen. Laatst stond er in de

krant een artikel over gedoe bij een bedrijf. geen van de part-

ners was bereikbaar voor commentaar, maar volgens de

telefoniste was er wel wat aan de hand, want “ze liepen

schreeuwend door de gang”.

Adviseurals woordvoerder voer ik het liefst zo min mogelijk het

woord. ik faciliteer het communicatieproces, maak mediabe-

richten, vang de persvragen op, bereid de antwoorden voor

en ik coach de feitelijke woordvoerders. maar dat ben ik zelf

liever niet. een organisatie is vooral geloofwaardig als een

vertegenwoordiger van de organisatie zelf het woord voert.

Liefst de baas. ik adviseer altijd dat het woord wordt gevoerd

door een geloofwaardige woordvoerder. en daarbij hanteer ik

de stelregel: hoe groter de crisis, hoe hoger de woordvoerder.

Bij een klein brandje kan de vestigingsmanager het woord

drs. p.J. ’t lamPaul ’t Lam van het maastrichtse communicatie-bureau Facet& is woordvoerder van de eigenaren van het gedeeltelijk gesloopte gebouwencomplex van Winkelcentrum ’t Loon in Heerlen. Hij was eerder werkzaam als journalist en als (crisis-) woordvoerder bij overheidsorganisaties en in het bedrijfsleven. als communicatieadviseur was hij betrokken bij de eurotop in maastricht, de start van vodafone in nederland en bij Limburgse toeristische campagnes.

“Bij crisiswoordvoering gaat het ook

altijd om reputatiemanagement.”dat de eigenaar van de woontoren, of van de parkeergarage. maar telkens

was er een veel groter gezamenlijk belang op grond waarvan de woordvoe-

ring gestalte kon krijgen.

reputatiemanagementmaar wie het woord ook voert in een crisissituatie, één ding staat voorop.

Bij crisis-woordvoering gaat het ook altijd om reputatiemanagement.

reputatie komt te voet en gaat te paard. een zorgvuldig opgebouwd imago

kan in één klap sneuvelen als een crisis niet goed wordt gemanaged.

Of het nu gaat om een calamiteit die je overkomt, of om een fout die aan de

organisatie zelf is toe te schrijven; de reputatie staat of valt bij de wijze van

optreden tijdens de crisis. je verantwoordelijkheid nemen, slagvaardig

optreden en in woord en lichaamstaal duidelijk maken dat het management

‘on top of things’ is. Leiderschap, daar gaat het om. Bij een crisis wordt de

scheidslijn tussen mannen en jongens duidelijk. in die zin is de crisis zelfs een

kans om intern en extern je leiderschap te onderstrepen. maar dan moet je

wel met de pers weten om te gaan. in het geval van ’t Loon waren er twee

hoofdlijnen in de communicatie. De verantwoordelijkheid van de eigenaren

om de problemen schouder aan schouder met de gemeente Heerlen op te

lossen en de zorg om de toekomstige reputatie van het winkelcentrum. na de

sloop van een deel van de winkels zou het resterende gedeelte weer als een

aantrekkelijk winkelcentrum te boek moeten staan. nauwe samenspraak met

de winkeliersvereniging was in die zin ook van groot belang.

golden rulesBij het omgaan met de pers in crisistijd zijn er een aantal golden rules die je

moet weten.

• zo moet je altijd al het (slechte) nieuws tegelijk naar buiten brengen.

ga niet gedoseerd stap voor stap de ellende brengen, want dan word je

gefileerd!

• Probeer ook altijd tijd te winnen. niet onmiddellijk antwoord geven, maar

voeren. maar als er doden vallen of en komen gevaarlijke

stoffen vrij, dan zal al snel de raad van Bestuur moeten

spreken.

woordvoerdernatuurlijk komt het voor dat de externe woordvoerder ook

daadwerkelijk het woord voert. in sommige gevallen is de

leiding van de organisatie in een crisissituatie zó emotioneel

betrokken dat het verstandig is om een externe woordvoerder

namens de organisatie naar voren te schuiven. vanzelfspre-

kend moet ook de eerste man of vrouw niet zelf antwoord

geven op allerlei kleine vragen die in een crisissituatie

opkomen. Tenslotte kan het zo zijn dat er een gedeeld belang

is van meerdere partijen. in het geval van Winkelcentrum ‘t

Loon in Heerlen ging het om drie grote marktpartijen, dan

kan je moeilijk drie heren laten aanschuiven bij Pauw en

Witteman. als ingehuurde externe woordvoerder sprak ik dus

namens de drie eigenaren. natuurlijk waren de belangen van

de drie eigenaren niet in alle gevallen gelijkluidend.

De eigenaar van het winkelcentrum heeft andere belangen

“Een organisatie is vooral geloofwaar-

dig als een vertegenwoordiger van de

organisatie zelf het woord voert.”

AfBeelding 1

voorpagina Dagblad De Limburger 23 december 2011

44 45Serv ice m aga zine juni 20 1 2

even de tijd nemen om het antwoord voor te bereiden.

• Weet ook hoe de pers werkt. jouw hele verhaal komt nooit in de krant.

vaak maar een paar regels. Daar kan en moet je dus op voorbereid zijn.

• Denk in nieuwstermen en formuleer een aantal korte en krachtige state-

ments (soundbites).

• Probeer zoveel mogelijk positieve woorden te gebruiken.

• er is leven na de crisis en de woordvoerder moet ook altijd dat perspectief

proberen te schetsen.

• geef gedoseerd de benodigde achtergrondinformatie, waardoor het

nieuws in de juiste context kan worden geplaatst.

• en last but not least. vermijd het woord ‘ik’; het gaat altijd om ‘wij’

allemaal van groot belang, maar dan komt het er op aan. Het gesprek met de

pers, een spervuur van vragen en een simpel advies: vertel je eigen verhaal.

vertel je eigen verhaal: alibiDe journalist heeft het volste recht te vragen wat hij wil. Dat is helder. maar jij

hebt het volste recht te zeggen wat jij wilt. en dat vergeten gesprekspartners

van de pers nog wel eens. een interview is een kans om jouw verhaal te

vertellen en een vraag is een alibi om het antwoord te geven dat je hebt

voorbereid. Deze techniek is op het Binnenhof tot een ware kunst verheven.

Op die vierkante kilometer geeft bijna niemand echt antwoord op de gestelde

vragen. vraag de fractievoorzitter van de Pvda of hij liever met de SP of met

het cDa wil regeren en er komt geen direct antwoord. maar wel een verhaal

over de uitgangspunten van zijn partij, de noden in het land en het belang

van een snelle formatie.

vertel je eigen verhaal: Q&A’sStop daarom met het maken van Q&a’s als voorbereiding op een persgesprek.

ellenlange advocaat-van-de-duivel-sessies leveren vaak nauwelijks iets op.

Het gaat er niet om tientallen Questions te bedenken. Formuleer een handvol

answers, waarmee je jouw verhaal kunt vertellen. in de praktijk blijkt echter

dat er nét een andere vraag gesteld wordt en dan is er meteen paniek.

Daar had men zich niet op voorbereid. Dat lukt ook nooit, vandaar dat ook in

crisissituaties het advies geldt om je voor te bereiden op de antwoorden die jij

namens jouw organisatie in de gegeven omstandigheden wil geven.

goed gedoseerd, voorzien van de nodige achtergrondinformatie en voorzien

van een bruikbaar statement. maar hoe past dat antwoord op de gestelde

vraag?

vertel je eigen verhaal: verleidingga altijd serieus in op een vraag van een journalist, maar kom in je antwoord

altijd uit bij de boodschap die jij wilt brengen. Pacing & Leading heet die tech-

niek, ontleend aan het werk van de beroemde amerikaanse psychotherapeut

milton erickson. je begint in de comfortzone van de ander en verleid hem

om naar die van jou te komen. Simple seduction, my dear Watson. Tijdens de

sloop van een gedeelte van winkelcentrum ’t Loon was de pers erg geïnteres-

seerd in de sloopkosten, terwijl voor de winkeliers en eigenaren een spoedig

herstel en een snelle heropening voorop stonden. in de woordvoering werd

dus daar het accent op gelegd.

stakeholdersDit zijn wat mij betreft de basisregels: een opvatting over de verhouding, een

manier om je voor te bereiden en een techniek om vraag en antwoord op

elkaar af te stemmen. Laat de pers maar komen! nou, wacht

toch nog heel even. Weten we wel helemaal zeker wat het

effect van onze antwoorden op de relatie met onze stakehol-

ders is? in het geval van Winkelcentrum ’t Loon speelden er

vanzelfsprekend meer belangen dan die van de drie markt-

partijen die ik vertegenwoordigde. De winkeliers hadden

evident grote belangen, zowel de ketens als ook de individu-

ele ondernemers. en wat te denken van de omwonenden in

relatie tot overlast en veiligheid. De gemeente Heerlen had

daarbij natuurlijk ook een eigen verantwoordelijkheid waar

het gaat om openbare orde en veiligheid. in dat spannings-

veld kan je onmogelijk vrijelijk communiceren, maar moet je

voortdurend afwegen en afstemmen, zonder dat je tijd

verliest of met een nietszeggende boodschap komt.

helderheidinmiddels in een gedeelte van ’t Loon in Heerlen gesloopt,

waarna de rest van het winkelcentrum weer werd heropend.

Wat nu volgt is onderzoek naar de oorzaak van de verzakking

van de ondergrond en de herbouw van het gesloopte deel.

Binnenkort zal ook de aansprakelijkheid wel aan de orde

komen. Over de aansprakelijk hebben de eigenaren tijdens de

crisis nadrukkelijk niet willen spreken. vanzelfsprekend

kwamen er onmiddellijk veel vragen van de pers, maar

daarop hebben wij steevast geantwoord dat we handelen

vanuit de verantwoordelijkheid die we hebben, en ons nu niet

gaan bezighouden met het vraagstuk van de aansprakelijk-

heid. Dat soort helderheid helpt.

“In het geval van Winkelcentrum ‘t Loon in Heer-

len ging het om drie grote marktpartijen, dan kan

je moeilijk drie heren laten aanschuiven bij Pauw

en Witteman.”

van theorie naar praktijkOp het vlak van competentieontwikkeling was de stap van de

universiteit naar een baan niet al te groot, vakinhoudelijk was

de stap echter des te groter. gedurende de opleiding is

duurzaamheid als onderdeel van vastgoed beperkt aan bod

gekomen. voor mij persoonlijk is het grote voordeel van het

werken binnen een klein bedrijf de diversiteit van de

werkzaamheden. Op deze manier is het mogelijk om in

relatief korte tijd veel praktijkervaring op te doen. zo bestaan

mijn werkzaamheden uit zowel advieswerk als projectontwik-

kelingwerkzaamheden.

voor het advieswerk is het uitermate belangrijk om op de

hoogte te zijn van de laatste ontwikkelingen om een klant van

goed advies te kunnen voorzien. Binnen de markt van

duurzaam vastgoed zijn de alsmaar wijzigende wet- en

regelgeving bijvoorbeeld een belangrijk aandachtspunt. Denk

daarbij aan de effecten van wijzigende fiscale regelgeving of

bijvoorbeeld de voortdurende aanscherpingen omtrent de

energieprestatiecoëfficiënt (ePc) eis.

mijn eerste adviesproject voor een nieuwbouwproject in de

omgeving van arnhem betrof het in bouwteamverband

adviseren van een projectontwikkelaar over de wijze waarop

deze zo efficiënt mogelijk aan de energetische prestatie-eisen

kon voldoen. Hierbij kijk je al in een vroeg stadium met

architecten mee op welke wijze, met kleine aanpassingen in

het ontwerp, de woningen energetisch optimaal presteert,

waarbij ook de kosten van deze maatregelen voor de

ontwikkelaar niet uit het oog worden verloren.

Het is een leerzame uitdaging om enerzijds de financiële

belangen van de projectontwikkelaar mee te nemen, maar

tegelijkertijd rekening te houden met de belangen van de

eindgebruiker. Daarnaast is het de uitdaging om met de

aanpassingen in het ontwerp rekening te houden met de

esthetische uitgangspunten van de architect. Des te meer

geeft het voldoening wanneer er een ontwerp ligt waar alle

partijen tevreden mee zijn.

naast advieswerk ben ik eveneens actief als projectontwik-

kelaar. een leuk voorbeeld van deze functie is een deel van de

realisatie van de nieuwe ramspolbrug-n50 waaraan ik

eén jaar in de praktijk Met de zoektocht naar een interessant

afstudeeronderwerp ben ik tegelijkertijd

gaan kijken naar de mogelijkheden in de

arbeidsmarkt. Het afstudeeronderzoek is

immers de ideale springplank naar een

baan binnen de vastgoedmarkt. Het biedt

de mogelijkheid je te verdiepen in een

onderwerp en je op deze wijze te onder-

scheiden van de andere afgestudeerden.

En dat is in deze uitdagende tijd toch wel

een belangrijk uitgangspunt bij de zoek-

tocht naar toch al beperkt vrijkomende

vacatures in de (vastgoed)markt.

De zoektocht naar een interessant afstudeeronderwerp bracht me bij het

onderwerp duurzaam vastgoed. gedurende de studie heeft dit onderwerp niet

veel aandacht gekregen, zodoende een interessante ‘black box’ om me in te

verdiepen. Tijdens het onderzoek wilde ik de theoretische kant aanvullen met

praktijkervaring, een relevante stageplaats is hierbij essentieel. Deze stageplaats

vond ik bij de duurzame projectontwikkelaar volkerWessels Dec. Hier kreeg ik na

mijn studie een aanbieding en zodoende ben ik er nog steeds werkzaam.

volkerwessels deczoals de naam al doet vermoeden maakt Dec onderdeel uit van het volkerWessels

concern. volkerWessels is met een jaaromzet van ruim 4,2 miljard euro één van

de grootste bouwconcerns van nederland. in 2006 is Dec opgericht om antwoord

te kunnen geven op de steeds luider wordende vraag binnen de vastgoedwereld

op welke wijze vastgoed verduurzaamd kan worden. Hierbij is Dec actief in het

gehele vastgoedtraject, van de ontwikkeling van concepten en haalbaarheidstu-

dies tot en met de realisatie en exploitatie van duurzame energiesystemen. De

twee belangrijkste pijlers binnen het bedrijf zijn de ontwikkeling van warmte en

zonne-energieprojecten.

Dec is een relatief kleine partij binnen de vastgoedwereld, wat verschillende

voordelen met zich meebrengt. Binnen het bedrijf zijn er korte lijnen, waardoor

er snel gecommuniceerd kan worden en wanneer nodig snel knopen doorgehakt

kunnen worden. De kleinschaligheid brengt snelheid en flexibiliteit met zich mee.

De handelsnaam volkerWessels geeft aan de andere kant het benodigde vertrou-

wen, wat zeker in deze onzekere tijd van groot belang is.

r. hennekeij msc ronald Hennekeij studeerde in september 2010 af aan de leerstoel real estate mangement & Deve-lopment aan de Technische universiteit eindhoven. Hij rondde zijn studie af met een onderzoek naar een praktijkmodel ter ondersteuning van consu-menten bij de verduurzaming van nieuwbouw-woningen. gedurende dit onderzoek liep hij stage bij volkerWessels Dec, waar hij nu werkzaam is als projectontwikkelaar.

“Het is een leerzame uitdaging om

enerzijds de financiële belangen van

de projectontwikkelaar mee te nemen,

maar tegelijkertijd rekening te houden

met de belangen van de eindgebruiker.”

46 47Serv ice m aga zine juni 20 1 2

invulling geef. Het bijzondere aan deze brug is dat deze in opdracht van

rijkswaterstaat energieneutraal wordt, mede door het in het ontwerp van de

brug integreren van 320 zonnepanelen. Over een lengte van 300 meter

worden aan weerszijden van de brug zonnepanelen aangebracht. namens

Dec ben ik verantwoordelijk voor de realisatie van dit zonnepanelensysteem.

Hierbij is er gekeken naar de energetische, de technische maar uiteraard ook

de financiële aspecten bij de realisatie van de brug. De werkzaamheden

bestaan in grote lijnen uit financiële analyses, risicoanalyses, budgetbepalin-

gen en contractvorming. voor welke prijs kunnen de onderdelen zoals de

zonnepanelen en de omvormers geleverd worden en voor welke prijs kan de

installatie uitgevoerd worden. Wat zijn de tijdslijnen voor realisatie en hoe

verhouden onze activiteiten zich tot al die andere werkzaamheden die bij de

realisatie van een brug komen kijken? in die zin zijn er geen grote verschillen

tussen de projectontwikkeling van vastgoed en de projectontwikkeling van

een zonne-energiesysteem. Wat echter wel een groot verschil betreft is de

doorlooptijd van het project. De plaatsing van de in totaal 320 zonnepanelen

gebeurt in een tijdsbestek van circa drie weken.

duurzaam vastgoed heeft de toekomstconform de wetgeving dienen nieuw te bouwen vastgoedobjecten de

komende jaren nog energiezuiniger te worden en vanaf 2020 zelfs energie-

neutraal te zijn. Dat wil zeggen dat gebouwen die vanaf 2020 worden

ontwikkeld, evenveel energie dienen op te wekken als dat er wordt verbruikt

voor de verwarming, koeling, ventilatie en verlichting van het gebouw. Dit

gaat een enorme uitdaging worden voor projectontwikkelingen, waarbinnen

energiezuinige ontwerpen én technieken een steeds prominentere rol gaan

spelen.

naast dat de wetgeving steeds strengere eisen stelt aan de energetische

prestaties van nieuwbouw vastgoed, wensen ook steeds meer eindgebruikers

een duurzaam vastgoedobject. zowel in de woning- als utiliteitsbouw groeit

de vraag naar energiezuinige gebouwen. Steeds meer kantoorgebruikers

volgen het beleid van de rijksgebouwendienst om uitsluitend kantoorgebou-

wen met minimaal een groen energielabel c te huren en te kopen. Het gaat

de eindgebruikers hierbij niet enkel om het besparen op cO2-uitstoot of het

imago van het bedrijf, maar ook om de portemonnee. Dit laatste geldt

eveneens in de woningmarkt, waar stijgende energieprijzen ertoe leiden dat

bewoners steeds bewuster worden van het energiegebruik.

Des te meer er gebruik wordt gemaakt van energiezuinige

technieken, des te lager zijn de energiekosten en des te

beperkter is de impact van de stijgende energieprijzen.

Terugkijkend op de afgelopen jaren kan ik concluderen dat ik

in een uitdagende markt terecht ben gekomen waarin

interessante mogelijkheden zijn weggelegd voor duurzaam

vastgoed. Ondertussen kan ik eveneens melden dat ik met de

opgedane theoretische en praktische ervaring steeds meer

inzicht krijg in de ‘black box’ die duurzaamheid enkele jaren

geleden voor mij was. Tegelijkertijd besef ik ook dat duur-

zaam vastgoed een breed werkterrein beslaat dat volop in

ontwikkeling is. en ook dat brengt weer nieuwe uitdagingen

met zich mee, maar gelukkig ben je nooit te oud om te leren. AfBeelding 1

impressie ramspolbrug met zonnepanelen

“Voor mij persoonlijk is het grote voordeel van

het werken binnen een klein bedrijf de diversiteit

van de werkzaamheden. Op deze manier is het

mogelijk om in relatief korte tijd veel praktijker-

varing op te doen.”

gemeenten proberen met het aantrekken van creatievellingen

en met het ontwikkelen van broedplaatsen gebieden

aantrekkelijker te maken. er wordt getracht om een proces

van verbetering van wijk en/of omgeving in gang te zetten.

gemeenten proberen de creatieve industrie aan te trekken

door broedplaatsen te ‘creëren’ en/of een creatief milieu te

stimuleren. Ook verschoor (2009) komt tot de conclusie dat

creatieve broedplaatsen in nederland steeds meer worden

ingezet als katalysator voor de herontwikkeling van wijken. in

dit artikel staat de vraag centraal welke effecten creatieve

milieus hebben op hun omgeving en hoe met deze inzichten

hierop gestuurd kan worden.

creatieve milieusvoordat een creatief milieu, op diverse schaalniveaus, kan

ontstaan zijn er diverse karakteristieken in de omgeving

nodig om het ontstaan te kunnen faciliteren:

• Ten eerste dient er een drempelwaarde aan creatieve

ondernemers in de omgeving aanwezig te zijn;

• ten tweede dient de omgeving tolerant te zijn om nieuwe

mensen op te nemen;

• als laatste dient in de omgeving geschikt vastgoed aan-

wezig te zijn. Dit vastgoed dient een goede huurprijs te

hebben en aan esthetische eisen te voldoen.

een creatief milieu kan verschillende effecten hebben op de

omgeving. De effecten kunnen onderverdeeld worden in

economische, sociale, culturele en ruimtelijke effecten. Bij de

ontwikkeling van creatieve milieus is er gebruik gemaakt van

verschillende concepten. Deze concepten hebben ieder hun

eigen relatie tussen creatief milieu, huurders, omwonenden

en bezoekers. Bij iedere ontwikkeling horen verwachtingen

en voorwaarden. De concepten worden gebruikt om deze

voorwaarden en verwachtingen te sturen.

er is een differentiatie aan te brengen in typen creatieve

milieus. verschoor (2009) heeft verschillende typologieën

ontwikkeld die gebruikt kunnen worden in een conceptont-

wikkelingsmodel, expose, interact en attract. gebaseerd op

de concepten expose, interact en attract zijn milieus geselec-

teerd die aan voorwaarden per concept voldoen.

Het milieu expose heeft als kenmerk dat de diversiteit van het

creatieve ondernemerschap en de cultuurmanifestatie

volledig in het middelpunt staan en dat er volop mogelijkhe-

den worden geboden om de cultuurproductie te presenteren

aan bezoekers. Dit concept is extravert georiënteerd. Door de

aantrekkingskracht van mensen is dit concept ook aantrekke-

lijk voor het vestigen van andere bedrijvigheid en voorzienin-

gen zoals horeca en detailhandel. De interactie met de buurt

zal door de marktgerichte en extraverte oriëntatie minder

Afstudeerder TU/e

de impact van een creatief milieu Investeringen in creatieve milieus heb-

ben in de afgelopen jaren, met Richard

Florida (2002) als aanjager, zowel in

Nederland als internationaal een vlucht

genomen. Lokale partijen die niet in-

vesteren in de creatieve industrie of in

creatieve milieus zouden gedoemd zijn

en achter de feiten aanlopen. Gemeen-

ten, woningcorporaties en ontwikke-

laars hebben in de afgelopen jaren dan

ook flink geïnvesteerd. Welke effecten

hebben deze creatieve milieus op hun

omgeving? Verschillende wijken in

Nederland kampen met sociaal-econo-

mische problemen. De overheid heeft

diverse beleidsstukken en plannen om

deze wijken te verbeteren.

Steeds meer industriële panden in

of rondom stadscentra achtergelaten

zonder dat een nieuwe invulling wordt

gevonden.

ir. ing. u.A.t veltrop (foto)dr. J.J.A.m. smeets ir. l.A.m.c. van de venir. J. Brouwer

48 49Serv ice m aga zine juni 20 1 2

zijn. Door de exposure naar buiten toe is duidelijk dat dit concept zich richt op

de markt. Het milieu interact kenmerkt zich voornamelijk door de interactie

tussen het creatieve milieu en de buurtbewoners. Dit kan een experimenteel

karakter hebben. Het concept tracht extravert op te treden naar de buurt toe.

Het laatste milieu, attract, is erop gericht om mensen buiten de wijk naar de

broedplaats te halen. Het heeft geen of weinig interactie met de omgeving.

Om zicht te krijgen op ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in de

omgeving van creatieve milieus is gebruik gemaakt van een longitudinaal

onderzoek, gebaseerd op data die aangeleverd zijn door aBF cultuur (2011).

Om ook daarwerkelijk verbanden met de creatieve industrie aan te kunnen

tonen zijn de ontwikkelingen tussen veronderstelde effecten en het aantal

arbeidsplaatsen in de creatieve sector geanalyseerd door middel van een

correlatie analyse. Om de analyse uit te kunnen voeren is er gekeken naar de

hoofdcategorieën werkgelegenheid, leefbaarheid, woningwaarde en

voorzieningen.

in de analyse van alle creatieve milieus blijkt dat een creatief milieu de

werkgelegenheid en het aantal arbeidsplaatsen in de omgeving positief

beïnvloed. voornamelijk de invloed op de zakelijke dienstverlening is groot.

De invloed van de creatieve industrie op de leefbaarheid en voorzieningen is

bij alle cases met ongeveer 10 procent minder dan de invloed op werkgele-

genheid.

De verbanden tussen creatieve milieus en de werkgelegenheid zijn niet

verwonderlijk. creatieve milieus ontstaan of worden in veel gevallen

ontwikkeld in oudere en/of leegstaande panden. Door de toename van

vestigingen en arbeidsplaatsen in deze milieus zijn de

arbeidsplaatsen die vallen onder de creatieve industrie ook

terug te vinden in andere sectoren. De toename is voorname-

lijk in de zakelijke dienstverlening. De toename van het aantal

arbeidsplaatsen in de creatieve en culturele sector beïnvloedt

de leefbaarheid in mindere mate. alleen de leefbaarheid van

woningen wordt voor 28 procent hierdoor beïnvloed. Dit

wordt echter miniem beïnvloed door de afname van het

aantal huurwoningen.

effectenHet blijkt, dat als er gekeken wordt naar alle creatieve

milieus, dat de effecten die toegeschreven zijn aan het

creatieve milieu miniem zijn. er zijn echter wel degelijk

effecten waargenomen die toegeschreven kunnen worden

aan een creatief milieu. Hiervoor is gekeken naar de effecten

die een type creatief milieu heeft op zijn omgeving.

De milieus die eerder geselecteerd zijn, zijn expose, interact

en attract.

exposeHet creatieve milieu expose beïnvloedt duidelijk de toename

van de werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening en in

voorzieningen. voornamelijk de invloed van het creatieve

milieu op de voorzieningen ligt in de lijn der verwachtingen.

zoals eerder beschreven richt het milieu expose zich door

AfBeelding 1

camden market London

het weldegelijk mogelijk om bepaalde effecten te realiseren. De groeipotentie

gecombineerd met de formulering van een helder concept en de juiste

programmering zorgt ervoor dat de beoogde effecten sneller kunnen

optreden en dat een ontwikkeling toekomstbestendig is.

BronvermeldingaBF cultuur, (2011). Databestand.

Florida, r., (2002). The rise of the creative class. And how it’s transforming work, leisure, community and everyday life. new York.

Landry, c. (2000), The creative city; a toolkit for urban innovators. London:

comedia.

verschoor, m, (2009). Conceptontwikkeling voor creatieve broedplaatsen.

eindhoven: Faculteit bouwkunde, Sectie real estate management and

Development, Technische universiteit eindhoven.

middel van grotere culturele trekkers op het aantrekken van

bezoekers. Hierdoor is de verwachting dat dit juist een impuls

geeft aan de voorzieningen in de omgeving. De toename van

arbeidsplaatsen en vestigingen van voorzieningen wordt sterk

beïnvloed door een creatieve broedplaats. Ook de leefbaar-

heid door deze voorzieningen wordt hierdoor beïnvloed.

InteractDe relatie die aangegaan wordt met de omgeving door

huurders in het creatieve milieu zorgen ervoor dat er een

duidelijke relatie is tussen de leefbaarheid en het creatieve

milieu. er is een duidelijk invloed van de creatieve industrie

op de toename van het aantal arbeidsplaatsen en vestigingen.

Deze toename is toe te schrijven aan de komst van een

creatief milieu.

AttractHet type creatieve milieu attract laat een duidelijke invloed

zien op de werkgelegenheid en voorzieningen. De invloed op

de arbeidsplaatsen en vestigingen is, zoals ook het geval is bij

interact, toe te schrijven aan de toename van arbeidsplaatsen

in het creatieve milieu zelf. De invloed op de voorzieningen

horeca en detailhandel kan verklaard worden door de komst

van bezoekers. Door zich te richten op het trekken van bezoe-

kers is te zien dat er geen invloed is op de leefbaarheid.

AanbevelingenWil een creatief milieu ontwikkelen dan dient er met een

aantal punten rekening gehouden te worden. Ten eerste is de

keuze voor een locatie van groot belang. uit de literatuurstu-

die is naar voren gekomen dat het ontstaan en de ontwikke-

ling van creatieve milieus moet voldoen aan een aantal eisen.

Daarnaast blijkt uit de resultaten dat toepassing van een

bepaald concept resultaten levert op een bepaald type

omgeving. De formulering van een helder concept voor een

creatief milieu is noodzakelijk om te kunnen sturen op

resultaten. een goede studie naar de omliggende wijk en de

resultaten en effecten waar men op wil sturen is onontbeer-

lijk om een helder concept te kunnen formuleren. als laatste

is, naast de formulering van een helder concept, de uiteinde-

lijke programmering van het creatieve milieu belangrijk. een

programmering die past bij het gestelde concept kan ervoor

zorgen dat het creatieve milieu een katalysatorfunctie kan

vervullen in de wijk.

Bij de ontwikkeling van een creatief milieu dient er tevens

gekeken te worden naar de groeipotentie die een omgeving

heeft. Het ontstaan en de ontwikkeling van een creatief milieu

dient te voldoen aan een aantal eisen. er kan geconcludeerd

worden dat een creatief milieu een katalysatorfunctie

bekleedt op kansrijke locaties. Bij de ontwikkeling van een

creatief milieu is er een basis nodig vanwaar een milieu

verder kan uitgroeien. De katalysatorfunctie zal de bestaande

effecten in de omgeving kunnen versterken. Het is echter niet

het geval dat de toepassing van de creatieve milieus een

garantie is dat er bepaalde effecten optreden in de omgeving.

een creatief milieu kan als katalysator optreden om bepaalde

effecten versneld en/of sterker te laten plaats vinden. er zijn

altijd meerdere invloeden die het succes en de sterkte van

effecten bepalen en/of beïnvloeden. Door de juiste afstelling

van programmering, invulling en relatie met de omgeving is

AfBeelding 2

Herontwikkelde voormalige koneser wodka fabriek tot creatief milieu

50 51Serv ice m aga zine juni 20 1 2

service Actiefgeachte lezer,

inmiddels heeft alweer de 16e studiereis van studievereniging

Service plaatsgevonden en kunnen we de bestemming

Shanghai toevoegen aan de lijst met eerder bezochte steden.

eerdere jaren zijn de steden new York, Toronto, Hong Kong,

Seoul en Singapore bezocht. De steden geven niet alleen een

goed inzicht in de verschillende aspecten van vastgoed, maar

dragen ook bij aan het vormen van een bredere kijk op de

wereld en verschillende culturen.

de bestemmingSinds de opening van dit academisch jaar is de reiscommissie

druk bezig geweest met het organiseren van de studiereis.

Om een interessante studiereis te organiseren is er allereerst

onderzoek gedaan naar een aantal kenmerkende eigenschap-

pen van nederland. De volgende eigenschappen van

nederland zijn van een dermate doorslaggevend belang

geweest bij het toewijzen van de locatie voor de studiereis: de

recessie van de economie, de kennis¬economie, logistiek

doorvoercentrum van europa, wegtrekkende hoger opgelei-

den en een hoge bevolkingsdichtheid. De locatie moest ons

inzicht geven in de verschillen dan wel overeenkomsten met

deze eigenschappen van nederland. Hierbij kwam Shanghai

als meest interessante locatie naar voren om de volgende

redenen:

Shanghai heeft zich in de afgelopen twintig jaar sterk

ontwikkeld tot het economische centrum van Oost- azië.

Sinds 1992 kent de stad een economische groei van 9-15

procent per jaar. De economische expansie is groot en de stad

ontwikkeld zich snel. Shanghai is tevens het handelscentrum

en het financiële centrum van china. Het district Pudong is

bekend als hét zakencentrum van Shanghai en china.

met een oppervlakte van 6.340 vierkante kilometer als

stadsprovincie en een inwoneraantal van ruim 23 miljoen, is

Shanghai de grootste stad van china. Tevens is Shanghai de

grootste gemeente ter wereld qua inwonersaantal en een van

de grootste metropolen ter wereld.

Shanghai is het logistieke doorvoercentrum voor azië en

heeft momenteel de grootste haven ter wereld. Deze titel

heeft de stad in 2004 overgenomen van de haven van

rotterdam. Dit alles heeft tot gevolg dat Shanghai veel

logistiek vastgoed heeft.

in Shanghai is een sterk toenemende vraag naar hoogopge-

leiden. Shanghai heeft meerdere universi¬teiten. Hierbij staat

de Shanghai university bekend om zijn internationale

uitwisselings- en samenwerkings¬programma. De jiaotong

universiteit van Shanghai is de oudste en een van de meest

invloedrijkste universiteiten van china. Deze universiteit staat

bekend om zijn jaarlijkse publicatie van de ranglijst van

universiteiten.

uit de zeer succesvolle inschrijving voor de studiereis, bleek

dat de bestemming Shanghai goed was ontvangen. alle

studenten stonden te popelen om te leren wat de economi-

sche hoofdstad van china te bieden heeft. Daaropvolgend is

de reiscommissie verder gegaan met het samenstellen van

een interessant en afwisselend programma. ieder bedrijf is

vervolgens met een duidelijke doelstelling benaderd.

AfBeelding 1

v.l.n.r. Lieke van Delft (Formeel), marianne Liebregts (in-

formeel), judith Wintraecken (voorzitter), justin elemans

(Formeel), Loek eskens (acquisitie) & nick Peters (Pr).

educatieve karakternatuurlijk is het belangrijk dat de studenten kennis maken met

de cultuur van het land en de stad, maar het educatieve

karakter van de reis stond voorop tijdens de voorbereidingen.

Om het educatieve karakter te waarborgen, zijn er een tweetal

cases opgesteld in samenwerking met het nederlandse

bedrijfsleven. De cases waren gericht op het vierentwintig uur

per dag, zeven dagen in de week bouwen in china en de

studentenhuisvesting. De cases vormde samen met het thema

‘BriDging cuLTureS’ de leidraad voor het programma en

paste bij het convergerende karakter van het formele

programma. iedere dag kreeg daarbij een subthema toege-

kend, om het uiteindelijke definitieve thema vorm te geven.

Het eerste subthema zorgde voor een algemene indruk van de

vastgoedmarkt van Shanghai. Daaropvolgend werden de

subthema’s toegekend aan de twee cases en aan het einde

werd afgesloten met de subthema’s die aansloten bij enkele

toonaangevende projecten en bedrijven die op het programma

stonden. Dit zorgde voor een duidelijke opbouw van de

informatie en verbeterde het leerproces voor de studenten.

uiteindelijk denken wij dat we als reiscommissie gekomen zijn

tot een zeer interessant en kwalitatief hoogstaand program-

ma, waar wij dan ook erg trots op zijn.

stadsverkenningOp woensdag 9 mei was het dan eindelijk zo ver, de studiereis

naar Shanghai kon beginnen. al vroeg in de ochtend werd

verzameld bij het vertigo gebouw in eindhoven, waarna we

vertrokken vanaf Brussel zaventem om vervolgens via zurich

op donderdagmorgen Shanghai te bereiken. eenmaal geland

op het vliegveld vetrokken we richting het hostel en wel op de

snelste manier die er mogelijk is in Shanghai. met de maglev

trein, die binnen 8 minuten het centrum bereikt op een

topsnelheid van 431 km/uur, kregen we de eerste aanblik van

de stad. Deze blik ging onze verwachtingen te boven en was

overweldigend. na aankomst in het hostel konden we ons

klaar maken voor de eerste activiteit van de studiereis.

en wat is nou de beste (nederlandse) manier om een

wereldstad als Shanghai te verkennen. natuurlijk door middel

van een fietstour. met in totaal zesendertig deelnemers en drie

gidsen zijn we door deze indrukwekkende stad gefietst.

Daarbij werd het wel bekende zakendistrict Pudong gepas-

seerd, hebben we een blik kunnen werpen op het nu

leegstaande terrein van de expo, maar hebben we ook de

echte typische chinese wijken ervaren. Het was een mooi

gezicht om de hele groep door zo een indrukwekkende stad te

zien fietsen. De eerste avond in Shanghai werd afgesloten in

de gezellige wijk French concession.

vastgoedmarktna een dag van verkenning, stonden de eerste bedrijfsbezoe-

ken op de planning. Op de vrijdag stond het thema ‘de stad

van vandaag’ centraal. allereerst hebben we een presentatie

gehad bij jones Lang Lasalle, waarin de algemene vastgoed-

markt aan bod is gekomen. Hierin kwam het verschil tussen de

nederlandse en chinese economie sterk naar voren. De stad is

sterk in ontwikkeling en de gebouwen schieten uit de grond.

aansluitend op deze lezing hebben we een vertaalslag

gemaakt naar onze eigen lichtstad eindhoven. We hebben een

bezoek gebracht aan Philips Lighting, dat sinds 2000 gevestigd

is in Shanghai. Tijdens ons bezoek hebben we een rondleiding

gehad en zijn we op de hoogte gebracht van de nieuwe

innovaties op het gebied van belichting.

in de namiddag hebben we nog een lezing gehad van het

nederlands consulaat over de cultuurverschillen, waarmee

nederlanders te maken krijgen in Shanghai en/of china.

Daarnaast bleek dat steeds meer zakenlieden uit nederland

hun weg vinden naar deze economische topregio.

AfBeelding 2

Panorama view van Shanghai, met aan de linkerzijde het

zakendistrict Pudong en aan de rechtzijde is de Bund gesi-

tueerd, gelegen in het stadsdeel Puxi

52 53Serv ice m aga zine juni 20 1 2

Op zaterdag en zondag stonden enkele informele bezoeken op

het programma. in het urban exhibition Planning center, waar

een maquette staat van Shanghai 2020, hebben we het

toekomstige Shanghai ervaren. Op zondag hebben we

kennisgemaakt met de historie van Shanghai door een bezoek

te brengen aan het Propaganda museum, waar posters zijn

tentoongesteld uit het maoïstische tijdperk van china, en met

name uit de tijd van de culturele revolutie. na meer te weten

te zijn gekomen over de overheidsinvloeden in china, hebben

we een bezoek gebracht aan de Oude Stad. Hier zijn tempels

en theehuizen bezocht, waar het respect en de tradities van de

chinese cultuur werden ervaren. en hoe konden we de dag

beter afsluiten dan met karaoke. We hadden onze stembanden

dan ook goed gesmeerd, voordat we de chinezen ons

zangtalent hebben laten horen.

De maandag stond in het teken van het vierentwintig uur,

zeven dagen in de week bouwen. Hiervoor hebben we

verschillende lezingen bijgewoond over uiteenlopende

thema’s zoals het opzetten van een bedrijf in china en de

organisatie rondom het 24/7 bouwen. Ook is er een lezing

bijgewoond over alle toonaangevende projecten in Shanghai

en de bouwmethodes in een miljoenenstad als Shanghai. Deze

lezingen waren niet specifiek uit vastgoedperspectief, maar

toch een interessante en unieke ervaring voor ons als

deelnemers.

Dinsdag 15 mei hebben we eerst een lezing bijgewoond van

cBre met betrekking tot het winkelcentrum ‘Super Brand

mall’ ontwikkeld door Shanghai Kinghill Limited. cBre had bij

de ontwikkeling van dit project de functie als procesmanager.

Kengetallen van de Super Brand mall: dertien verdiepingen,

met een totale bruto vloeroppervlakte van 250.000 vierkant-

meter. Daarna zijn we natuurlijk zelf een kijkje gaan nemen in

dit winkelcentrum en dit was echt overwel¬digend! zoveel

winkels, zo groot en zo druk. na deze ervaring hebben we de

dag afgesloten met een leisure activiteit, want dit was ten

slotte het thema van de dag ‘Leisure in Shanghai’.

De case studentenhuisvesting stond op de woensdag centraal,

waarbij een bezoek aan de Tongji universiteit op het

programma stond. De universiteit had voor ons een geheel

dagprogramma gemaakt, met een rondleiding op de campus,

bezoek aan de studentenaccommodaties en het museum over

de geschiedenis van de campus. aansluitend hebben we een

bezoek gebracht aan de faculteit van construction manage-

ment and real estate. en omdat het internationale week was

op de Tongji universiteit hebben we zelfs een college mogen

bijwonen van mr. Shai Soloveizik, general manager china

Operations, Kulicke & Soffa Limited. Dit college was genoemd

‘Leadership ability in intercultural communication of a uS

company in china’, dat geheel binnen het thema Bridging

cultures van de studiereis paste.

Op donderdag en vrijdag stonden de thema’s wonen en

werken in Shanghai centraal waarbij bezoeken zijn gebracht

aan de consultancy bedrijven Savills en cushman & Wake-

field. Daarnaast hebben we een lezing bijgewoond van aBn

amrO dat sinds januari dit jaar weer is gehuisvest in

Shanghai. zij hebben ons meer verteld over hun drie

werkgebieden in china en hoe ze hun kantoor weer hebben

opgezet in Shanghai. Ook hebben we 2-Shanghai bezocht wat

is opgezet door twee nederlanders. zij wilden een aantal

jaren geleden zelf in Shanghai gaan werken maar liepen op

tegen de cultuurverschillen. ze zijn nu intermediair voor

nederlanders die daar een bedrijf willen opzetten. Tevens zijn

ze bemiddelaars voor nederlanders die stage willen lopen in

Shanghai.

nadat we de hele week de stad hebben ervaren, beter

hebben leren kennen door alle interessante lezingen die we

hebben mogen ontvangen hadden we geen betere afsluiting

kunnen bedenken voor de formele activiteiten dan een bezoek

te brengen aan de Shanghai World Financial center.

We hebben hier een presentatie bijgewoond, de showvloer

gezien en een geweldig uitzicht gehad over de stad Shanghai

(vanaf de honderdste verdieping).

AfBeelding 3

alle deelnemers studiereis 2012

– met op de achtergrond Pudong

Het was een uitdaging voor de reiscommissie om de

nederlandse vastgoedondernemingen enthousiast te maken

om de studiereis te ondersteunen. We zijn er trots op om te

zeggen dat we interessante bedrijven hebben gevonden

waardoor de deelnemende studenten inzicht konden krijgen

in de Shanghaise vastgoedmarkt. Door de samenwerking met

XiOr studentenhuisvesting en Wijnen Bouwgroep is vooral

een extra actieve en deelnemende rol van de studenten tot

stand gekomen. Daarnaast willen wij het universiteitsfonds

eindhoven in het bijzonder bedanken, hun bijdrage was van

essentieel belang en heeft mede gezorgd voor een kwalitatief

hoogstaande reis. natuurlijk willen we al onze overige

sponsoren ook bedanken voor hun bijdrage, zonder deze

sponsoren was de studiereis niet mogelijk geweest.

Daarnaast wil ik ook alle bedrijven bedanken in Shanghai, die

ons overweldigend hebben ontvangen, informatie met ons

wilden delen en onze kennis wilden verrijken. en natuurlijk

wil ik alle deelnemers, met in het bijzonder de heer Smeets

en mevrouw Leussink, bedanken voor hun enthousiasme.

na maanden van hard werken, kijk ik persoonlijk terug op

een geweldige ervaring. voor deze ervaring wil ik dan ook

mijn reiscommissie speciaal bedanken. ik waardeer hun inzet

enorm, hun betrokkenheid bij de reis en hun enthousiasme,

die vanaf het begin al aanwezig was. We kunnen met veel

trots terugkijken op deze studiereis, die wij samen hebben

neergezet. Bedankt voor de goede samenwerking!

Afsluiting van de reisDe laatste twee dagen van onze studiereis hebben we

doorgebracht in een andere stad dan Shanghai, name-

lijk Hangzhou, zodat we naast het al redelijk verwesterde

Shanghai, ook meer te weten zouden komen over de chinese

cultuur. Hangzhou is de hoofdstad van de oostelijke provincie

zhejiang en ligt ongeveer 180 km ten zuidwesten van Shang-

hai. in 2005 had Hangzhou een geregistreerde populatie van

6,6 miljoen inwoners, dus geheel rustig was het in deze stad

niet. Hangzhou is een van de bekendste en welvarendste

steden van china, en staat vooral bekend om de natuurlijke

en groene omgeving, met het Westelijke meer als toeristische

trekpleister. Hangzhou wordt hierdoor ook wel het paradijs

genoemd. een bekend chinees citaat is dan ook: “Boven

hebben we een paradijs, maar hier beneden hebben we

Hangzhou en Suzhou”.

Tijdens ons verblijf hebben we het West Lake verkend middels

roeibootjes en hebben we een thee plantage bezocht. Hier

hebben we leren begrijpen waarom theeceremonies zo

belangrijk zijn voor de chinezen. Daarnaast hebben enkelen

uiteraard wel de champions League finale gevolgd om drie

uur ’s nachts plaatselijke tijd.

nadat we allemaal genoten hebben van het paradijs, zijn we

zondag in de namiddag weer teruggereisd naar Shanghai.

Daar hebben we deze geweldige ervaring afgesloten met een

gezellige avond.

tot slotShanghai is niet in één woord te beschrijven. Het is echt een

dynamische, overweldigende en unieke stad waar vieren-

twintig uur per dag, zeven dagen per week gebouwd en

geleefd wordt. zowel op het gebied van vastgoed als op

cultureel gebied ontzettend leerzaam, want de cultuurver-

schillen hebben we uiteraard gemerkt tijdens ons verblijf.

De mensen hebben hun tradities en respect voor anderen, dat

mooi was om te zien. ik kijk met heel veel plezier terug op

een onvergetelijke, leerzame studiereis in een gezellig

gezelschap.

verder zouden we nooit in staat zijn geweest om deze reis te

organiseren zonder de financiële steun van bedrijven.

judith Wintraecken

voorzitter studiereiscommissie

Service 2011-2012

54 55Serv ice m aga zine juni 20 1 2

Afstudeer-verslagen tu/e - remdOp deze pagina treft u een overzicht

van de meest recente afstudeerver-

slagen van de opleiding Real Estate

Management and Development aan

de Technische Universiteit Eindhoven.

Het complete overzicht van afstudeer-

verslagen is te vinden op de website

van SERVICE: www.service-studiever-

eniging.nl. Bestelling van de verslagen

geschiedt door invulling van het bestel-

formulier op de internetsite. De kosten

bedragen 45 euro voor een digitaal

verslag en 60 euro voor een hard copy

verslag (inclusief verzendkosten).

auteur: Joep van EijkerenBestelnr.: 464

Opleiding: rem&D

jaar: 2012

KANSEN OP DE KANTORENMARKTDe kantorenmarkt is in beweging, tal van nieuwsberichten

vertellen ons dagelijks over de krimpende kantorenmarkt en

de toenemende leegstand. De crisis heeft zijn effect op de

kantorenmarkt niet gemist.

elke gemeente heeft zijn eigen leegstandsproblematiek. Door

invloeden van trends en ontwikkelingen als de economische

crisis en het intreden van Het nieuwe Werken lijkt deze pro-

blematiek de komende jaren alleen maar groter te worden.

zijn er nog wel kansen voor kantoorontwikkelingen?

in dit onderzoek wordt de vraag, of er nog kansen zijn voor

kantoorontwikkelingen, gekoppeld aan het kantorenvraagstuk

op Strijp-S in eindhoven. Strijp-S is een gebiedsontwikkeling

waar de afgelopen drie jaar, geheel tegen de marktverwach-

tingen in, toch ruim 70.000 m2 aan tijdelijke kantoorruimte

is verhuurd. Het succes van de tijdelijke verhuur van kan-

toorruimte op Strijp-S heeft de grondexploitatie van deze

gebiedsontwikkeling gezond gehouden. Dit onderzoek maakt

duidelijk waar nog kansen liggen op de kantorenmarkt. ver-

der wordt onderzocht welke gebouw- en locatiekenmerken

verantwoordelijk zijn voor het succes van de tijdelijke verhuur

op Strijp-S en hoe het succes gebruikt kan worden bij de

exploitatie van toekomstige (nieuwbouw) kantoorruimte op

Strijp-S in eindhoven.

auteur: Nick OpbroekBestelnr.: 461

Opleiding: rem&D

jaar: 2012

BRANDING GENIUS LOCI“The importance of analyzing the stakeholders’ competen-ces regarding a brownfield redevelopment project before creating the brand.”redeveloping former industrial sites, called brownfields,

should be motivated more and more by policy pushes and

opportunity pulls. using place branding, a strategic approach

to generate attraction towards a place, is an example of an

opportunity pull to fully use the potential of the site. However,

most stakeholders of a brownfield redevelopment do not

know how to use and implement place branding.

Problem definition

How does a stakeholders’ organization of a brownfield rede-

velopment project achieve the place branding approach that

is best suited to deal with the criteria that are not present suf-

ficiently within the stakeholders’organization but are required

to brand a unique and specific brownfield successfully?

elaboration From the problem definition a model is created

that, by means of a list of pairwise comparisons and a questi-

onnaire regarding the criteria required to brand successfully,

achieves the best suited place branding approach for a spe-

cific and unique brownfield redevelopment project. not only

does the model create awareness for the required criteria but Local zet duurzame waarde van vastgoed op de kaart van Nederland • www.local.nl

56 57Serv ice m aga zine juni 20 1 2

moeten worden en op welk schaalniveau dit moet gebeuren.

Hierbij wordt een nieuw schaalniveau geïntroduceerd: het

supralokale niveau. Ook de keuze tussen een verspreide en

geconcentreerde retailstructuur komt aan bod; hierbij staat

de afweging tussen de leefbaarheid van een gebied en de

levensvatbaarheid van winkelconcentraties in dat gebied

centraal. De Stadsregio Parkstad Limburg wordt gebruikt voor

case studies.

auteur: Jan-Martijn BurumaBestelnr.: 460

Opleiding: rem&D

jaar: 2012

(Scriptie alleen in engels verkrijgbaar)

OORZAKEN VAN DE GERINGE INBEDDING VAN KLEINE WINKE-LIERS DOOR WINKELCENTRA EIGENAREN:“Hoe markt en institutioneel raamwerk condities de toe-gankelijkheid van kleine winkeliers in Zuid-Afrikaanse en Nederlandse winkelcentra beïnvloeden.”in zowel de zuid-afrikaanse als de nederlandse markt

hebben kleine winkeliers moeite om in recent ontwikkelde

winkelcentra voet aan de grond te krijgen. Door de sterke

positie van winkelketens bestaat in beide markten soms

slechts 10% van de huurdersmix in deze winkelcentra uit

kleine winkeliers. in beide markten leidt dit tot sociale onrust,

omdat kleine winkeliers een belangrijke sociale en econo-

mische rol spelen in lokale gemeenschappen, met als gevolg

dat de eigenaren/investeerders van deze winkelcentra vaak

bekritiseerd worden om hun keuze voor winkelketens. echter,

de marktomstandigheden en de institutionele raamwerken

van beide markten verschillen significant: zuid-afrika is een

typische opkomende markt, met een sterke inkomensonge-

lijkheid, terwijl nederlands één van de welvarendste landen

ter wereld is. Door middel van een analyse van de relatie

tussen winkelcentra eigenaren en kleine winkeliers en door

in beide markten 3 grote retail investeerders te interviewen,

toont dit onderzoek aan dat de bereidheid en mogelijkheden

van winkelcentra eigenaren om meer kleine winkeliers in hun

winkelcentra op te nemen worden beïnvloedt door diverse

marktomstandigheden en het institutioneel raamwerk. Door

het vergelijken van deze omstandigheden en raamwerken

kunnen bovendien algemene indicatoren voor de toeganke-

lijkheid van kleine winkeliers in winkelcentra onderscheiden

worden.

auteur: Marwin PeetersBestelnr.: 462

Opleiding: rem&D

jaar: 2012

CONSUMENTGERICHTE PROJECTONTWIKKELING 2.0“Op weg naar een meer vraaggerichte benadering.”De transitie van een aanbodgerichte naar een vraaggerichte

woningmarkt maakt dat de traditionele wijze van projectont-

wikkeling steeds minder toereikend zal zijn om in te spelen

op de stijgende vraag naar maatwoningen. een oplossing om

also measures their presence within the stakeholders’ orga-

nization. The model can even be employed in a wide range of

(re)development projects since it also generates awareness

for the criteria required to cooperate and design sustainably.

auteur: Roy ZöldBestelnr.: 458

Opleiding: rem&D

jaar: 2012

PROJECTONTWIKKELAARS IN CRISISTIJD? “Een onderzoek naar de rol van Nederlandse ontwikkelaars in de toekomst.”Projectontwikkelaars zijn door de huidige crisis hard

getroffen. De werkgelegenheid is in de periode 2007-2011

meer dan gehalveerd. Hoewel de sector vele crisissen heeft

meegemaakt en deze doorstaan hebben, is de huidige crisis

anders. Door de huidige crisis komen de structurele pro-

blemen aan het licht. Het imago van projectontwikkelaars

is slecht, de leegstand in verschillende sectoren zal steeds

verder toenemen en er is sprake van een vervangingsmarkt

in steeds meer sectoren en gebieden in nederland en dit

neemt steeds verder toe. De concurrentie neemt steeds meer

toe en de marktomvang voor projectontwikkelaars krimpt.

Willen projectontwikkelaars ook in de toekomst overleven dan

moeten er structurele veranderingen plaats vinden. niet alle

type ontwikkelaars zullen overleven. zelfstandige ontwik-

kelaars verdwijnen grotendeels. er blijven enkele zelfstandige

ontwikkelaars bestaan die vooral gespecialiseerd zijn in

enkele nichemarkten. Ontwikkelaars gelieerd aan financiers

zijn al grotendeels verdwenen. Ontwikkelaars moeten een

andere houding aan gaan nemen. vertrouwen, transparantie

en teamspeler zijn enkele begrippen die ontwikkelaars eigen

moeten maken. uiteindelijk zal de projectontwikkelingsector

hoofdzakelijk als volgt uitzien: projectontwikkelaars zullen

in de toekomst niet meer een op zichzelf staande onderne-

ming zijn of een zelfstandige afdeling binnen een concern.

Het wordt een onderdeel van het vastgoedconcern waarbij

gekeken moet worden wat projectontwikkeling aan de andere

onderdelen binnen het bedrijf kan toevoegen. Termen als ‘op

eigen initiatief, voor eigen rekening en risico’ veranderen in

gezamenlijk initiatief, voor gezamenlijke rekening en risico.

Daarbij zal de betrokkenheid van de projectontwikkelaar zich

niet meer alleen uitstrekken tot de fase van ingebruikneming,

maar tot en met de exploitatiefase.

auteur: Martijn PustjensBestelnr.: 458

Opleiding: rem&D

jaar: 2012

WINKELLEEGSTAND IN EEN KRIMPREGIO“Een strategische aanpak op een nieuw schaalniveau.”Dit onderzoek beschrijft hoe in een krimpregio de (potentiële)

winkelleegstand aangepakt kan worden. voor deze aanpak

worden verschillende soorten instrumenten aangereikt.

van deze instrumenten is beschreven wanneer ze toegepast

de consumenten meer vraaggericht bij de ontwikkeling te be-

trekken is bewonersparticipatie op basis van interactieve ont-

werpsessies. Doordat deze benadering de beheersbaarheid

en de te behalen schaalvoordelen in het geding kan brengen,

zal echter de invloed die consumenten wordt geboden gelimi-

teerd moeten worden. Om consumenten toch zo vraaggericht

mogelijk te benaderen is het van belang om ze invloed te

bieden op die aspecten waaraan ze het meeste belang hech-

ten. vandaar dat een ‘compositional stated choice’ onderzoek

is uitgevoerd naar het belang dat huishoudens hechten aan

invloed op diverse aspecten bij de projectmatige ontwikke-

ling van hun woning. Het steekproefkader betrof hierbij alle

in nederland gevestigde huishoudens die zich in de voorbije

twee jaren hebben aangemeld als geïnteresseerde voor een

of meerdere door Bouwfonds en nouville Ontwikkeling ont-

wikkelde woningen in Limburg of noord-Brabant (n=4265).

Door middel van een ‘conjoint analyse’ zijn de keuzes van de

355 respondenten (8,3%) systematisch geanalyseerd. Hieruit

blijkt dat huishoudens invloed op aspecten die de functio-

naliteit (indeling, type woning, volume etc.) van de woning

aangaan over het algemeen belangrijker vinden dan invloed

op aspecten die betrekking hebben op de esthetica van de

woning (architectuurstijl, dakvorm etc.). Daarbij blijkt er een

directe relatie te zijn tussen diverse huishoudkenmerken en

het belang dat huishoudens hechten aan invloed op de diver-

se onderzochte aspecten. vandaar dat wordt geconcludeerd

dat bij de afweging om wel of niet enige vorm van invloed

aan te bieden, de consequenties daarvan op de beheersbaar-

heid en de te behalen schaalvoordelen het beste beschouwd

worden in relatie tot het nut dat het aanbieden van invloed op

de aspecten heeft voor de geïnteresseerde huishoudens.

SCRIPTIEPRIJS 2013

Kijk voor het scriptiereglementop www.ivbn.nl

5000

De IVBN-scriptieprijs is een stimuleringsprijs die jaarlijks

wordt uitgereikt door de Vereniging van InstitutioneleBeleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN).

De afstudeerscripties moeten relevant zijn voor de belangenvan Nederlandse beleggers in vastgoed, voor het beleggenin Nederlands vastgoed of voor vastgoedbeleggen in hetalgemeen. De prijs wordt toegekend aan inzendingen ophet niveau van universitaire masteropleidingen, vastgoed-gerelateerde postacademiale of post-HBO masteropleidingen.

Er zijn maximaal drie genomineerde scripties met uiteindelijk1 winnaar, die een geldbedrag van € 5.000,- ontvangt.

De twee genomineerden ontvangen ieder € 1.000,-

Studiejaar 2011/2012. Sluitingsdatum 2 november 2012.

Inzendingen naar IVBN-scriptieprijs, Postbus 620, 2270 AP Voorburg.

IVBNScriptieprijsADV:Opmaak 1 11-05-2012 11:16 Pagina 1

58 59Serv ice m aga zine juni 20 1 2

middels een presentatie. Dit biedt geïnteresseerden de mogelijkheid

vragen te stellen of in discussie te gaan. Ellen Zwetheul (Corio) had

in het kader van het thema ‘Retail’ een lezing gegeven over hoe de

huidige situatie op de winkelvastgoedmarkt juist potentie kan bieden

voor kansen en innovatieve ideeën. Arjen Knoester (gemeente Rotter-

dam) had zijn presentatie gewijd aan hoe planmatig ingrijpen in de

Rotterdamse binnenstad tot succesvolle uitkomsten zal leiden. Cor

Worms (destijds Syntrus Achmea) had verhaal gedaan over de impact

van het door Brussel gevormde Solvency II op de vastgoedmarkt.

SERVICE Symposium; een terugkerend evenementStudenten, alumni en professionals zijn allen van harte welkom op

het SERVICE Symposium.

Het is voor bedrijven uiteraard mogelijk het SERVICE Symposium te

gebruik voor ‘exposure’. Hierbij zullen niet alleen een groot aantal

studenten, maar ook professionals direct bereikt worden. Neem hier-

voor contact op met onze acquisiteur Rick Willems via acquisition@

service-studievereniging.nl.

We zien jullie graag terug op het eerstvolgende SERVICE Symposium

dat in december plaats zal vinden. Exacte datum en tijdstip zal te

zijner tijd middels een uitnodiging bekend gemaakt worden. Houd

ook onze agenda in de gaten op www.service-studievereniging.nl.

service symposiumHet bestuur van studievereni-

ging SERVICE en de redactie

van SERVICE Magazine van

2011-2012 zijn met de release

van het vorige magazine, editie

19.3, gestart met het SERVICE

Symposium. We zien jullie

graag verschijnen op ons

driejaarlijkse symposium, dat

steeds in dezelfde week als

de release van het magazine

plaats zal vinden.

Terugblik Symposium Retail Wat begon met een initiatief om SERVICE en SER-

VICE Magazine meer onder de aandacht te brengen,

resulteerde in een drukbezochte en geslaagde middag

waarbij kennisverspreiding, interactie en actualiteit

centraal stond. Tijdens deze middag belichten auteurs

die geschreven hebben in het magazine hun onderwerp

contact studie- vereniging serviceStudievereniging SERVICE is de studievereniging die de master-

richting Real Estate Management and Development aan de TU/e

vertegenwoordigt. Daarbij vertegenwoordigen we een grote groep

studenten die deze master volgt of gaat volgen.

ActiviteitenWe brengen drie keer per jaar het SERVICE Magazine uit. Daarnaast

organiseren we gedurende het jaar nog vele andere activiteiten. Zo

gaat SERVICE met een grote groep studenten op studiereis, worden

er meerdere excursies, lezingen, symposia, workshops en nog veel

meer activiteiten georganiseerd.

In contact komen met studentenHet is belangrijk dat de studenten in contact komen

met de praktijk, vandaar dat het belangrijk is dat we

de activiteiten kunnen organiseren samen met het

bedrijfsleven. We kunnen dan ook niet zonder het

bedrijfsleven. We zijn altijd op zoek naar nieuwe con-

tacten en nieuwe sponsoren!

SERVICE ondersteunenWilt u SERVICE ondersteunen, met SERVICE samen-

werken, een activiteit organiseren of adverteren in

dit magazine, neem dan contact op met SERVICE. Op

deze manier komt u in contact met studenten en we-

ten zij u ook in de toekomst te vinden. Investeren in

studenten is namelijk een investering in uw toekomst.

Meer informatieKijk voor meer informatie op

www.service-studievereniging.nl of meldt u aan op de

LinkedIn Groep van Studievereniging SERVICE. Daar-

naast houden we u graag op de hoogte middels onze

Facebook pagina en via Twitter.

Contactrick willems

Acquisitie/Bedrijvenrelaties

acquisition@service-studievereniging.nl

06 30107597

AfBeelding 1

Financial district, new York city

60

contact service magazineThema volgende editie

‘Afwaarderen op de vastgoedmarkt’

De noodzaak van het afwaarderen van vastgoed is een belangrijk

discussiepunt in de huidige vastgoedmarkt. Het is vanzelfsprekend

dat het geven van een lagere waardes aan bestaand vastgoed tot

problematische situaties kan leiden voor vastgoedbeleggers. Andere

partijen claimen daarentegen dat het gezond is voor de marktwer-

king. De decembereditie van SERVICE Magazine zal dit onderwerp

behandelen vanuit verschillende partijen en daarmee bijdragen aan

de discussie omtrent afwaarderen op de vastgoedmarkt. Het afwaar-

deren van vastgoed wordt door sommigen gezien als een logisch ver-

volg op leegstand en daarmee sluit editie 20.1 van SERVICE magazine

naadloos aan op het thema van deze editie.

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE

Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden

kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via onder-

staande contactgegevens

Abonneren/Opzeggen/AdreswijzigingenEen abonnement op SERVICE Magazine is gratis. Abon-

neren, het opzeggen van een abonnement of het wijzi-

gen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk

doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

tim op heij

Hoofdredacteur

hoofdredacteur@service-studievereniging.nl

Jonne Besselink

Redacteur

j.m.a.besselink@student.tue.nl

michel van dinther

Redacteur

m.f.j.g.v.dinther@student.tue.nl

Contact

paul Jansen

Redacteur

p.l.m.jansen@student.tue.nl

philip van susante

Redacteur

p.j.m.v.susante@student.tue.nl

Werken bij DTZ Zadelhoff betekent een gevarieerde baan bij dé markt-

leider van Nederland in bedrijfsmatig onroerend goed. Door middel

van vakinhoudelijke opleidingen en ‘learning on the job’ leiden wij onze

mensen op tot vastgoedadviseur binnen één van onze specialismen.

Wij bieden je een open werksfeer in een professioneel, informeel

en jong team. Je groei en carrière bepaal je bij ons zelf. Als jij de

drive hebt, krijg je van ons ruim baan! Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Als jij de drive hebt, krijg je van ons ruim baan.

Meer weten? Voor meer informatie kun je contact

opnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhoff

telefoon 020 5 711 449 of kijk op www.werkenbijdtz.nl.

dat noemen wij passie.

Als je doet wat

werken,nooit teleukvindt hoef je je

Altijd de juiste mensen

Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures binnen bouw en techniek op www.continu.nl

018.048 Continu Uiting A4 rechts_jeroen_kand.indd 1 25-05-2010 09:52:32

CoverSerMagJUNI2012.indd 2 5/23/12 5:13 PM

In de vastgoedsector is specialistische kennis nodig om een idee tot een eindresultaat te brengen. Dus is het belangrijk dat u met een bank praat die niet alleen naar de cijfers kijkt. Een bank die specialisten in huis heeft die exact weten wat er speelt in de vastgoedsector en tot het uiterste gaan om voor u de beste fi nanciering te regelen. De relatiemanagers van ons Real Estate Finance-team doen dat. Zij praten graag met u over een concreet project, maar denken net zo graag mee over uw toekomstplannen. Zodat u onze specialistische kennis optimaal kunt benutten voor doelgerichte oplossingen. Wilt u met ons kennismaken? Kijk dan op abnamro.nl/realestate of bel direct met ons Real Estate Finance-team: 020 - 383 49 31.

DENKKRACHT OMZETTEN IN DAADKRACHT

Dat is fi nancieren anno nu.

8700127 Split Architect 215x280.indd 1 04-05-12 16:28

jaa

rga

ng 19 n

UM

MEr 3

jUn

i 2012M

aga

ZinE

jaargang 19

nUMMEr 3

jUni 2012

Vereenvoudiging welstandsbeleid door ‘kan-bepaling’

De kredietcrisis: een uit de hand gelopen asset price bubble

Interview: Real Estate Investment Trusts

Crisis-woordvoering is een vak

M A G A Z I N E

leegstandThema

CoverSerMagJUNI2012.indd 1 5/23/12 5:13 PM