MAATSCHAPPELIJK VASTGOED: LUXE OF

NOODZAAK?Twee belangrijke spelers op de ‘markt’ van maatschappelijk vastgoed ervaren op dit moment de gevolgen van de

kredietcrisis: zowel gemeenten als woningcorporaties hebben minder kapitaal voor maatschappelijk vastgoed

beschikbaar. Deze verminderde financiële speelruimte zal een wissel trekken op de ontwikkeling èn exploitatie van

maatschappelijk vastgoed. Jarenlang hebben gebruikers van schoolgebouwen, theaters en wijkvoorzieningencentra

de luxe van twee ruimhartige vastgoedaanbieders gehad. Maar wat gebeurt er als beide partijen hun activiteiten in

maatschappelijk vastgoed terugschroeven? Zeker nu marktpartijen nog terughoudend zijn om

in dit segment van de vastgoedmarkt te acteren.

Wi c h e r F. S c h ö n a u e n S a n d y v a n M a r r e w i j k

Dit artikel gaat in op de gevolgen van de crisis voor de maatschappelijkvastgoedactiviteiten van gemeen-

ten en woningcorporaties. Allereerst wordt ingegaan op de verwachtingen van beide vastgoedpartijen voor de nabije toekomst. Daarnaast verkennen wij de kansen voor gemeenten en corporaties om in maatschappelijk vastgoed actief te blijven, ook in tijden van crisis.

Bezuinigingsopgave bij gemeentenDe net aangetreden colleges in de 431 Nederlandse

gemeenten zien zich geconfronteerd met grootschalige bezuinigingen. Gemeenten zullen een aanzienlijk deel moeten bijdragen aan de Brede Heroverwegingen, die volgens het CPB een structurele overheidsbesparing van 29 miljard euro betekent1. Teruglopende inkomsten uit belastingen, grondexploitaties en een verminderde bijdrage uit het gemeentefonds (circa 10 procent) zorgen ervoor dat kostenreductie bovenaan de bestuurlijke agenda staat. Gemeenten beschikken over circa 30 pro-cent vrij te besteden middelen; de overige bestedingen liggen vast in de wettelijke taken van een gemeente. Een groot deel van dit vrije budget zit vast in gemeentelijke vastgoedlasten. Het is dan ook niet verwonderlijk dat gemeentelijk vastgoed op dit moment beschouwd wordt als gunstige bezuinigingspost. Reeds in 2009 toonde de

Barometer Maatschappelijk Vastgoed dat bij 86 procent van de gemeenten kostenreductie een actueel beleidsthema is2. Het onderzoek Professioneel Gemeentelijk Vastgoed laat zien dat onder gemeenten met meer dan 50.000 inwoners doelmatigheid een belangrijk motief is om de eigen vast-goedorganisatie te (re)organiseren3. Hoe groter de gemeen-telijke vastgoedportefeuille, hoe meer de noodzaak tot een efficiënte bedrijfsvoering gevoeld wordt. Maatschappelijk vastgoed als onderdeel van een gemeentelijke portefeuille is een beleidsinstrument. Het ondersteunt de gemeente om beleidseffecten zoals verbetering van het sportklimaat of leefbaarheid te bereiken. Ingrijpen in maatschappelijk vastgoed raakt daarmee direct de kwaliteit van de gemeen-telijke dienstverlening aan haar burgers. Wat betreft maat-schappelijk vastgoed zijn dit de gebruikers van scholen, sportfaciliteiten en wijkvoorzieningencentra. Maatschap-pelijke organisaties zien op dit moment de dreiging van de bezuinigingen aankomen, waardoor subsidies voor het gebruik van maatschappelijk vastgoed onder druk staan.

De WOZ-waarde van gemeentelijk vastgoed in Neder-land is naar schatting 25 tot 35 miljard euro (Hordijk & Teuben 2007). Jarenlang hebben gemeenten zich kun-nen veroorloven om deze waarde besloten te laten in het vastgoed. Nu bezuinigingen actueel zijn, gaan in diverse

REM70.indb 13 25-05-2010 15:20:56

gemeenten stemmen op om deze waarde te gelde te maken. Een voorzichtige inschatting is dat een gemiddelde gemeente structureel 1 miljoen euro kan besparen door haar vastgoed doelmatig te exploiteren. Daarnaast kan zij eenmalig circa 8 miljoen euro vrijspelen door niet-strategisch courant vastgoed te verkopen. Dit betreft vastgoed zonder beleidsdoel, waardoor het de doeltref-fendheid van de gemeente niet aantast.

Kerntakendiscussie Naast de financiële actualiteit wordt

al jaren binnen gemeenten een kernta-kendiscussie gevoerd. In de trend van de terugtredende overheid bezinnen lokale overheden zich op het takenpakket dat zij essentieel achten. Omdat de komende jaren de gemeentelijke inkomsten dalen, is het snijden in overbodige taken een onderwerp van discussie. Op beleidsni-veau is het woord ‘overbodig’ niettemin een heet hangijzer, tenzij dit geplaatst wordt naast de wet-telijke taken die de gemeente heeft. Bovendien is deze her-bezinning op kerntaken voor iedere gemeente specifiek: elke gemeente maakt daarin haar eigen keuze, afhankelijk van het soort gemeente dat zij wenst te zijn. Op het gebied van maatschappelijk vastgoed heeft Van Leent hiervoor een viertal strategische opties benoemd4. Hij onderscheidt bij-voorbeeld de ‘vastgoedloze gemeente’ die louter stuurt op maatschappelijke doelen en het middel vastgoed bij part-ners onderbrengt. De ‘accommoderende gemeente’ kiest er bewust voor juist door bezit en beheer van vastgoed maatschappelijke voorzieningen te sturen. Het is aan de gemeente zelf om hierin een afweging te maken. De hui-dige herbezinning op kerntaken vormt echter hét moment om scherpe keuzes door te voeren. En hier vervolgens de eigen vastgoedorganisatie op in te richten.

Als gevolg van bezuinigingen bij gemeenten worden aldus twee bewegingen zichtbaar: ten eerste is dit het streven naar doelmatigheid. Voor zover deze ontwikkeling al niet aanwezig was, zullen gemeenten gaan snijden in de kosten en processen optimaliseren. Dit geldt ook voor de eigen vastgoedportefeuille, -organisatie en -dienst-verlening. Indien blijkt dat efficiencyverbetering niet tot gewenste besparingen leidt, zal het takenpakket van de gemeente ter discussie worden gesteld. Herbezinning op de kerntaken is daarmee de tweede beweging.

Gevolgen van de crisis en heffingen voor woningcorporaties

De afgelopen jaren hebben woningcorporaties zich ontwikkeld tot een belangrijke speler op het gebied van maatschappelijk vastgoed. In hun taakopvatting als maat-schappelijke onderneming kiest een aantal corporaties voor een nadrukkelijke rol in het ontwikkelen en exploi-

teren van maatschappelijk vastgoed. Haar positie als grote vastgoedeigenaar in delen van steden maakt corporaties op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling een natuurlijke partner voor samenwerking. Maatschappelijk rendement

en het verstevigen van de positie in wij-ken en buurten zijn de belangrijkste rede-nen om te investeren in maatschappelijk vastgoed, zo blijkt uit het Maatschappelijk Vastgoedonderzoek onder woningcorpo-raties5.

De kredietcrisis heeft ook woningcor-poraties stevig geraakt. Hoewel zij over aanzienlijke eigen vermogens beschikken en waarborging via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor financiering op vreemd vermogen hebben, is de beschik-baarheid van kapitaal ook voor hen een probleem. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de stagnerende woningverkoop, waardoor vermogen

vast blijft zitten in de stenen, de Vogelaarheffing en de invoering van de vennootschapsbelasting. Bij een kleinere financieringsruimte gaan investeringen in woningen voor en stellen corporaties hun ambities naar beneden bij als het gaat om maatschappelijk vastgoed. Een ontwikkeling die tevens in lijn is met de aanbevelingen in de brief die de toenmalige minister Van der Laan in juni 2009 aan de Tweede Kamer stuurde. Dit wordt bevestigd in ons onder-zoek, waaruit grote onzekerheid blijkt over de toekomstige investeringen in maatschappelijk vastgoed door woning-corporaties. Driekwart geeft aan te willen consolideren of het niet te weten. Als corporaties al groeiambities hebben, willen zij vooral groeien in zorgvastgoed. Door deze ont-wikkeling verleggen corporaties hun focus naar de interne organisatie en de bedrijfsvoering. Waar gemeenten spre-ken over doelmatigheid, staan bij corporaties efficiëntie en effectiviteit hoog op de agenda. Ook mede hierdoor is een kerntakendiscussie opgelaaid. De vraag ‘waar zijn wij van en wat is onze focus?’ is actueel onder corporaties. Dit heeft ontegenzeggelijk gevolgen voor hun betrokkenheid bij maatschappelijk vastgoed.

Investeren in maatschappelijk vastgoed? Zowel het onderzoek naar gemeentelijk vastgoed als

dat onder woningcorporaties toont een terughoudend-heid bij beide partijen in het investeren in maatschappelijk vastgoed. Daarnaast zijn gemeenten, maar ook woning-corporaties, gefocust op de doelmatigheid van de eigen vastgoedactiviteiten. Professionalisering is echter een voorwaarde om beter te kunnen sturen op de financiële prestaties van de eigen vastgoedportefeuille.

Figuur 1 toont twee bewegingen die wij momenteel in de maatschappelijkvastgoedmarkt bij gemeenten en corporaties waarnemen. Ten eerste wordt gestuurd op

MAAT-SCHAPPELIJKE ORGANISATIES

ZIEN DE DREIGING VAN DE BEZUINIGINGEN

REM70.indb 14 25-05-2010 15:20:56

effi ciencyverbetering om de beschikbare middelen voor maatschappelijk vastgoed zo doelmatig mogelijk in te zet-ten. Door de omvang van de bezuinigingen verwachten wij dat deze focus nog enige jaren aanwezig blijft. Daarnaast is een herbezinning op kerntaken aan de orde, met reorgani-saties of afstoten van taken als gevolg. Onder woningcor-poraties woedt deze discussie al langer, mede ingegeven door een aantal incidenten. Na een jarenlang groeiende rol in de ontwikkeling en exploitatie van maatschappelijk-vastgoedobjecten, vragen veel corporaties zich nu openlijk af of dit wel binnen hun taakopvatting valt.

Nu gemeenten en corporaties kritischer kijken naar hun maatschappelijkvastgoedactiviteiten, rijst de vraag of deze luxe of noodzaak zijn. Beide kunnen niet volledig terug-vallen op hun wettelijke taken, want zij hebben ook een maatschappelijke taak. De praktijk zal echter uitwijzen met welke investeringen gemeenten en woningcorporaties deze maatschappelijke verantwoordelijkheid zullen invullen.

Gebruikers: kind van de rekening? Wat gebeurt er met de ‘markt’ van het maatschappelijk

vastgoed als de twee belangrijkste vastgoedaanbieders — gemeenten en woningcorporaties — hun activiteiten gaan beperken? Op het eerste gezicht lijkt één partij hier hoofdzakelijk slachtoffer van te worden: de gebruikers van het maatschappelijk vastgoed. En dan voornamelijk de toneelgezelschappen, sportverenigingen, schoolbesturen, vrijwilligersorganisaties etc. Deze partijen zijn verenigde burgers of maatschappelijke organisaties die theaters, sportcomplexen, scholen en allerhande objecten huren, veelal van gemeenten, maar in toenemende mate ook van corporaties. Het zijn semi- of niet-professionele partijen op de vastgoedmarkt, die voor huisvesting afhankelijk zijn van partijen als gemeenten en corporaties. Zij beschik-ken veelal niet over de kennis van vastgoedontwikkeling, -beheer, vergunningen etc., laat staan over het geld om te investeren. Gemeenten en corporaties hebben deze kennis en middelen wel en daardoor een unieke positie in de maatschappelijkvastgoedmarkt. Maar hoe kunnen zij deze positie handhaven in tijden van bezuinigingen? En hierbij voorkomen dat gebruikers het kind van de rekening wor-den?

Kans 1. Professionalisering — Bij het kritischer kijken naar de maatschappelijkvastgoedactiviteiten hoort automa-tisch de vraag of het niet effi ciënter en effectiever kan. De doelmatigheidsbeweging is al enkele jaren aan de gang, maar wordt nu urgent. Bij gemeenten gebeurt dit door het professionaliseren van de eigen vastgoedorganisatie. Ruim tweederde van de gemeenten is daar momenteel mee bezig. Uit het onderzoek Professioneel Gemeentelijk Vastgoed blijkt echter dat zelfs de voorlopers op dit gebied erkennen dat zij nog een weg te gaan hebben. Zo kennen wij een grote gemeente die ogenschijnlijk alle vastgoed-informatie beschikbaar heeft. De informatie is weliswaar

toegankelijk, maar vanuit verschillende beleidsvelden. Doordat niet inzichtelijk en vergelijkbaar is wat vastgoed-objecten kosten en opleveren, kan feitelijk niet gestuurd worden.

Ook bij corporaties staat de professionalisering van de maatschappelijkvastgoedactiviteiten nog in de kinder-schoenen. Een aantal corporaties heeft deze activiteiten gebundeld in een aparte afdeling. Een voorbeeld is een woningcorporatie in Midden-Nederland, die zich door concentratie van de beheeractiviteiten professionaliseert. Maar bij het overgrote deel van de corporaties zijn deze activiteiten verspreid over verschillende afdelingen, zoals blijkt uit het Maatschappelijk Vastgoedonderzoek. Een wereld is te winnen in het vergroten van de effi ciëntie en de effectiviteit van ontwikkeling, beheer en exploitatie.

Kans 2. Optrekken met marktpartijen — Huurders van maatschappelijk vastgoed zullen gaan merken dat gemeen-ten en woningcorporaties minder middelen beschikbaar hebben. Alleen al de gemeentelijke bijdrage in de vorm van subsidies zal onder druk komen te staan, nog los van de ondersteuning op huisvesting. Een kans is echter het betrekken van marktpartijen, zoals vastgoedbeleggers of -fi nanciers. Vooralsnog zijn marktpartijen terughoudend in het ontwikkelen, fi nancieren, beheren en exploiteren van maatschappelijk vastgoed. Dit komt mede door de belem-meringen in de maatschappelijkvastgoedmarkt — voor zover deze als markt bestaat en functioneert. In de eerste plaats kennen de meeste maatschappelijkvastgoedontwik-kelingen een onrendabele top. Dit maakt dat marktpartijen afhankelijk zijn van een gemeentelijke bijdrage of — bij toekomstig eigendom — een rendabele exploitatie nastre-ven. In dat laatste geval worden marktconforme huurprij-zen berekend, die maatschappelijke instellingen weer naar gemeenten zullen doen kijken. Een andere belemmering is de borgstelling voor investeringen, zoals de WSW voor woningcorporaties en de WFZ voor zorginstellingen, die toetreding tot deze markt door fi nanciers met een ander

Figuur 1. Twee bewegingen op de markt voor maatschappelijk vastgoed bij gemeenten en corporaties.

REM70.indb 15 25-05-2010 15:20:57

risicoprofiel belemmert. Verder stellen marktpartijen procesmatige eisen aan de ontwikkeling en exploitatie van maatschappelijk vastgoed. Een zakelijke benadering gericht op een sluitende businesscase vraagt om een pro-fessionele gesprekspartner. Zij zijn terughoudend in het om de tafel gaan met een verzameling maatschappelijke organisaties die het toekomstige object zullen huren. Een professionele vertegenwoordiging is benodigd voor het ontwikkelingsproces en de latere exploitatie. Juist hier kunnen gemeenten of corporaties een grote rol spelen. De facto zijn zij de partijen die toegang hebben tot de profes-sionele vastgoedmarkt, kennis hebben van de lokale markt en namens een lappendeken aan huurders het maatschap-pelijk vastgoed vertegenwoordigen. Wij zien hier een kans voor beide partijen om zich te ontwikkelen tot profes-sionele vastgoedspeler op het gebied van samenwerking, contractvorming en advisering. Een grotere betrokkenheid van marktpartijen bij de ontwikkeling, beheer en exploi-tatie van maatschappelijk vastgoed is goed, omdat dit het risicoprofiel voor de gemeente of corporatie verkleint en spreidingsmogelijkheden voor investeringen vergroot.

Kans 3. Samenwerking — De laatste jaren zijn veel plannen voor multifunctionele accommodaties ontstaan vanuit de gedachte dat het combineren van functies zorgt voor efficiënter ruimtegebruik en gemak voor de bewoners in de wijk. Tegelijkertijd is gebleken dat dit in de praktijk lastiger te realiseren is dan het op papier lijkt. Criticas-ters pleiten alweer voor het realiseren van monofunctio-nele gebouwen: één gebouw met één gebruiker. Minder beschikbare middelen kunnen juist zorgen voor de urgen-tie en noodzaak om ruimten echt efficiënter te gebruiken

en functies te combineren. Samenwerking wordt hierdoor nog belangrijker. Het gaat dan niet alleen om samenwer-ken tussen gemeenten en corporaties onderling, maar ook met gebruikers, bouwers, leveranciers etc. Het proces van samenwerken moet evenwel verbeteren. Samenwerken is nu nog te vaak afhankelijk van ‘onbewust handelen’, ter-wijl bewuste zorg en aandacht voor het ontwikkelen van samenwerkingsrelaties veel kansen biedt. Vanwege hun positie in de maatschappelijkvastgoedmarkt zijn gemeen-ten en corporaties geëigende partijen om een gezamenlijk handelingskader te scheppen. Door een heldere taakver-deling en duidelijkheid over de financiële en procesmatige betrokkenheid bij maatschappelijk vastgoed is zichtbaar te maken wie welke bijdrage levert, welke rol op zich neemt, risico’s draagt en verantwoordelijkheden heeft.

Tot slot Gemeenten en woningcorporaties hebben een unieke

positie in het speelveld van maatschappelijk vastgoed. Wanneer zij zich vanuit een louter financieel oogpunt terugtrekken uit deze markt, laten zij kansen liggen. In turbulente tijden zien wij voor beide partijen namelijk perspectieven. De sleutel daarbij is: zich richten op de processen in de maatschappelijkvastgoedmarkt en pro-fessionalisering van de eigen organisatie. Waarschijnlijk schept dit ook ruimte voor toekomstige betrokkenheid van marktpartijen bij maatschappelijk vastgoed.

Noten1. CPB (16 maart 2010).2. Hanzehogeschool (2009).3. Twynstra Gudde (2010).4. M. Van Leent - Waarom hebben gemeenten vastgoed (Real Estate Magazine, 2008).5. Twynstra Gudde i.s.m. USP Marketing Consultancy (2010).

Wicher F. Schönau is adviseur maatschappelijk vastgoed bij Twynstra Gudde.

Daarbij richt hij zich hoofdzakelijk op de besluitvormingsprocessen bij gemeentelijke bouwprojecten. Hij is auteur van het onderzoek Professioneel

Gemeentelijk Vastgoed. Sandy van Marrewijk is adviseur woningcorporaties bij Twynstra Gudde. Daarbij richt zij zich hoofdzakelijk op organisatievraagstukken

rondom maatschappelijk vastgoed, samenwerking en proces- en programmamanagement in wijken. Zij is mede initiatiefnemer van het

sMaatschappelijk Vastgoedonderzoek onder woningcorporaties.

REM70.indb 16 25-05-2010 15:20:58