Officenter Leuven : eerste presentatie visie en ambities

www.officenter.be Pagina 1

Naar 5 en meer business centers in onze regio

Stap 5 : Officenter Leuven

Presentatie november 2013,

Voor alle potentiële partners

De nieuwe groei-strategie van een business center groep


Structuur van de presentatie

I. Historiek

II. Product en klanten

III. De markt

IV. Kritische succes factoren OFFICENTER

V. Groeiambities OFFICENTER en Officenter Maastricht

VI. Conclusies

VII. Bijlagen : I. Financiële vergelijking ‘Officenter/zelf huren’

II. Enkele reflexies van Officenter gebruikers

III. Klantentevredenheid, het enige objectief van OFFICENTER.


I. HISTORIEK Wie zijn we, wat hebben we gedaan ?

Christa Jouck 10 jaar ervaring

in het management van business centers

> 20 jaar ervaring in de service-industrie (Horeca, Infraligne)

10 ‘Hasseltse’ investeerders Stijn Lauwers,

projectontwikkelaar Steven Vandeput,

bouwcoördinator Saskia Mussels, architect Raf Kinet, I.T.-leverancier Jaak Nijs, zorgsector Reginald Vossen, BAN

Vlaanderen Guido Verswijvel, e.a.

Finpower partners

Koen Batsleer Eigenaar

Finpower, een consultingkantoor met 5 personen.

Kern-doelgroep van ‘Officenter business centers’.

1990 - 2009

8 Turnhoutse investeerders Tania Stouthuysen,

vastgoedstyling Sébastien Hendrickx,

projectontwikkelaar Koen Vanlommel, I.T.

ondernemer Peter Aertsen,

verzekeringsmakelaar Werner Van Hooghten,

Dietmar Van Dyck, Hilde Swaans , Dirk Goris en Ronny Luyten, accountants

Overname en

‘herprofilering’

OFFICENTER

HASSELT

Overname en

‘herprofilering’

‘Berkenhof’ tot OFFICENTER TURNHOUT

2010 2011

12 Antwerpse investeerders Jan Adriaenssens, Groep

Jorssen Dimitri Baeten, L.K.M. Harry De Smedt, B.A.N. Vl. Charlotte Gerards-Vermout Marc Vandebroeck, Groep

Trafuco Marcel Le Moine, Patramarc Ingrid Bijnens, Runtime Kris Nys, Administri Werner Schrauwen,

accountant

2012

Bedrijvencentrum Rupelstreek

wordt OFFICENTER

A12

OFFI-CENTER LEUVEN

24 Belgische en Nederlandse investeerders• Francois Nicoll, OPB• Henny Pelsers, Bayard• Henny Corstjes, Conatum• Bas van de Kreeke, van de

Kreeke bouw• Merlijn van Kan, Belisia• Roger Bozon, Brains & More,….• Jean Luc Andrianne, WMD • ….

Voormalig GGD Gebouw

wordt OFFICENTER MAASTRICHT

2013


I. HISTORIEK OVERNAME OFFICENTER HASSELT, april 2010

OFFICENTER was opgericht in 1980 als ‘business-center’ van 4.700 m², maar was - om te overleven - geëvolueerd naar een verhuurder van ‘grotere’ oppervlaktes (Provincie, Kind & Gezin)

Een 10-tal ondernemende personen uit regio Hasselt, rond Christa en Koen, zagen de mogelijkheid om dit gebouw eind 2009 over te nemen, met als doel het te herprofileren :

Van een ‘verhuurder’ van kantoorruimtes

Naar een ‘aanbieder van werkplaatsen’ Met bijkomend accent op

‘vergaderfaciliteiten’ en ‘flexibele kantooroplossingen’ (co-working, flex- en virtuele kantoren)

Met de overname van OFFICENTER in HASSELT hebben wij voor bijna 150 ondernemingen een uitvalsbasis in Hasselt gecreëerd.


I. HISTORIEK OVERNAME BERKENHOF OFFICENTER TURNHOUT, sept. 2011

BERKENHOF was gebouwd in 1995 als 2.600 m² ‘bedrijvencentrum’, maar de eigenaar zag in 2009 geen toekomst meer, en wilde er ‘service-flats’ van maken … – maar … dit bleek te duur.

Samen met een 9-tal ondernemende personen uit Turnhout heeft OFFICENTER dit gebouw overgenomen, en gaan we dit herprofileren

Van een ‘verhuurder’ van kantoorruimtes Naar een ‘aanbieder van werkplaatsen’ Met bijkomend accent op ‘vergaderfaciliteiten’ en ‘flexibele

kantoren’ (uur/dagbasis)

Officenter Turnhout heeft de verwachtingen meer dan ingelost : 18 maanden na de opening was OFFICENTER

TURNHOUT al volzet, mede door een ‘tijdelijke’ invulling door J&J.

Op heden is OFFICENTER TURNHOUT al de thuisbasis voor meer dan 50 ondernemingen, en heeft het zich verankert in het lokale ondernemingsklimaat.

Met de overname van OFFICENTER in TURNHOUT bewijzen ‘wij’ dat ons ‘model’ multipliceerbaar is naar ‘gelijkwaardige’ steden toe.


I. HISTORIEK Overname Bedrijvencentrum Rupelstreek OFFICENTER A12, mei 2012

Ondanks de minder dan 50 % bezetting van dit gebouw bij de overname, zullen we binnen de 24 maanden ook met Officenter A12 de volledige bezettingsgraad hebben bereikt.

Met Officenter A12 tonen we aan dat ons ‘business model’ verschillend is van de traditionele bedrijvencentra.

Gebouw Bedrijvencentrum Rupelstreek Traditioneel B.C., 1.850 m², ca. 40 kantoren Eigendom van Eandis, KBC en POM Antwerpen Bezettingsgraad 2011 < 50 %, ca. 25 werkplaatsen.

Samen met 12 locale ondernemers werd het pand in maart 2012 definitief verworven, in april gerenoveerd en op 25 mei in aanwezigheid van Minister Peeters van maar liefst 700 ondernemers geïnaugureerd.

‘VOOR’

‘NA’


V. OFFICENTER OFFICENTER MAASTRICHT

In 2013 hebben we dan ons 4de OFFICENTER in MAASTRICHTER gerealiseerd.

Gezien de aanwezigheid van meer dan 750 ondernemers bij onze opening op 7 maart 2013 zijn we er ook van overtuigd dat ook de Maastrichtse markt open staat voor ons initiatief, waardoor wij er van uitgaan dat deze locatie binnen 3 jaar de uitvalsbasis voor meer dan 100 dienstverlenende ondernemers in Maastricht wordt.

Op heden zijn al meer dan 100 werkplaatsen ingevuld (> 75 %), heel wat meer dan initieel voorzien in onze business plan

Maastricht toont aan dat wij ook op locaties ‘met alternatieve business centers (Regus, OfY, The Office Operators) een latente behoefte aan infrastructuur voor lokale ondernemers invullen.


Relatienetwerk

Community

Aanvullende

diensten

m² ver-huren

II. PRODUCT EN KLANTENEEN BUSINESS CENTER : wat behelst dit ?

Aanbod van : Vaste werkplaatsen Flexibele werkplaatsen Virtuele werkplaatsen Vergaderlocaties

Aanbod aan : (Lokale) dienstverlenende

ondernemingen tot 5-7 werkplaatsen

Grote ondernemingen welke ‘spreiding’ van werkplaatsen willen

Vraag naar ‘tijdelijke’ werkplaatsen (projecten, akties, …)

Eigenschappen ‘Serviced Offices’ Secretariaat (Telefoonpermanentie,

postbehandeling) Incl. onderhoud, telefonie, I.T.,

print-en kopiediensten All-in prijszetting ‘per werkplaats’,

niet ‘per m²’

Business centers bieden een oplossing voor de stijgende vraag naar flexibele, all-in infrastructuurformules.

Voordelen ‘op drie niveau’s’ : Zeer flexibele verhuurformule Total cost of ownership ca. 20 %

lager dan ‘alternatieve formules’ (huren, kopen – zie bijlage 1)

Inclusief een uniek relationeel netwerk


III. DE BUSINESS CENTER MARKT IN BELGIEEen rijke, maar arme historiek

De business center markt heeft een zeer specifieke historiek.

1985-1995 : ‘Boom’ van ‘bedrijvencentra’ : 1985-95 : oprichting van ‘bedrijvencentra’ in diverse steden in Vlaanderen 1989-90 : Officenters in Hasselt, Sint Truiden en Mechelen 1989 : Oprichting ‘Antwerp business center’, Intercenter in Lummen

(Christa) 1994 : Carlo Top bouwt zijn meubelwinkel in Gent om tot ‘Parkoffice’. 1989 : eerste business center REGUS in Brussel

Huidig wereldmarktleider met meer dan 1.000 business centers in 78 landen

1995-2005 : Overlevingsperiode voor business centers Regus overleeft via een Chapter 11 in 2003 Officenter Sint Truiden en Mechelen worden omgevormd tot

appartementsgebouwen Vele initiatieven worden gesloten (Inter Center, Bedrijvencentrum Turnhout)

2006–2008 : Tweede ‘boom’ van de markt Regus, NCI (Multiburo) openen meer vestigingen in België Diverse ‘nieuwe’ starters (Silver Square, MC Square, Frame 21, …)

2009 -… : De crisis ‘beinvloedt’ de groei van deze markt.

Aktief in 2012 1

Amount KolomlabelsLarge Cities internationaal Privaat Publiek TotalBrussel 13 39 5 57Antwerpen 4 8 4 16Gent 1 7 3 11Hasselt 2 2 4Luik 4 4Mechelen 1 1 1 3Kortrijk 2 1 3Sint-Niklaas 1 1 2Namen 2 2Charleroi 2 2Leuven 2 2Dendermonde 1 1St Truiden 1 1Oudenaarde 1 1Geel 1 1Luik 1 1Genk 1 1Nivelles 1 1Bierges 1 1Roeselare 1 1Geraardsbergen 1 1Tongeren 1 1Braine lalleud 1 1Malle 1 1Herentals 1 1Diest 1 1Ieper 1 1Oostende 1 1Beringen 1 1Overpelt 1 1Tournai 1 1Estaimpuis 1 1Turnhout 1 1Tienen 1 1Waregem 1 1Eupen 1 1Willebroek 1 1Veurne 1 1Louvain La Neuve 1 1Waver 1 1Aalst 1 1Zelzate 1 1Maasmechelen 1 1Brugge 1 1Maldegem 1 1Total 22 79 39 140


III. DE BUSINESS CENTER MARKT IN BELGIEEen rijke, maar arme historiek

Marktgroei slechts 3 %/jaar over de voorbije 10 jaar Beperkte groei semi-publieke markt, en ‘flexibele’ internationale

markt. Marktgroei private markt gemiddeld 6 %/ jaar

Internationaal : marktgroei > 10 % sinds 2006 ! België kent op dit vlak duidelijk een achterstand (bvb. 9 Regus

vestigingen in België vs. meer dan 30 in Nederland)

Ca. 50 % van de business centers in België zijn nog steeds operationeel verlieslatend !

Enkel spelers met voldoende schaalvoordelen (Regus, Multibureau, …) lijken in staat om operationeel rendabel te zijn.

De business center markt groeit in België (Benelux) trager dan de markt omwille van de te beperkte rentabiliteit.


III. OFFICENTER ‘PRODUCT EN MARKT’Waarom maken wij het verschil ?

Christa1. Sabatjaar2. B2C ervaring3. Franchising

ervaring

Koen1. Goedkope

huisvesting2. Finpower-

inkomsten3. Progressieve

gebruiker

Investors 1. Vrienden2. Belegging

onroerend goed

Gestandardiseerde producten

Prijsbepaling uitgaande van 100

% bezetting

Minimale kost management

Community-oriented

Lage & lange rendementsverwac

hting

Prijs ‘cost plus’, 20 % lager dan : 1. Referentie-punt

klanten (huren appartement)

2. Concurrentie“All in = all in”

Kwaliteit/prijs aanvaardbaar voor KMO-er

Geen ‘agressieve’ commerciële aanpak nodig

Klanten-trouwheid 3 – 5 x hoger dan

normaal in onze markt


Symbiose van ‘centrale know-how’ + ‘lokale

verankering’ lijkt aangewezen

IV. OFFICENTER GROEIPAD 2012 - 2015‘Officenter’ Business Model

Management-kennis Business center management Financieel (M&A) management ISO-norm Aankoopkracht

Marketing - kennis Marktkennis Naambekendheid, relatienetwerk Website

Schaalvoordelen zeker aanwezig

Locale verankering Locaal netwerk van

klanten/clusters/ondernemingen

Lokaal ‘investor team’ Basisbezetting creëren Aanbreng/credibiliteit

Gebouw Ligging cruciaal

Invalsweg Parkeergelegenheid

Station/openbaar vervoer en visibiliteit’ niet cruciaal

Prijs = opportuniteit noodzakelijk Ter compensatie’ opstartverliezen’ Kostprijs moet laag blijven.

Sc

ha

alvo

ord

ele

nL

oca

tie-g

eb

on

de

n


IV. OFFICENTER GROEIPAD 2012 – 2015 5-7 Regionaal gespreide OFFICENTERS

Wij willen 5 ‘gelijkwaardige’ locaties in een bereikbare straal rond Hasselt.

Met 4 vestigingen hebben we onze ‘minimale schaalgrootte’ bereikt’ Groeien naar 5 lijkt

haalbaar zonder uitbreiding 1-persoons-management

Leuven is als 5de locatie te verkiezen boven Luik of Eindhoven

Has-selt

Turnhout

Leu-ven

Maastricht

Aart-selaar

Luik

Eind-hoven


V. OFFICENTER LEUVENMarktanalyse

Van de 140 business centers in België, zijn er maar 2 in Leuven gevestigd.

Bron : marktstudie Finpower, 2012

Large Cities internationaalPrivaat Publiek TotalBrussel 13 38 5 56Antwerpen 4 8 4 16Gent 1 7 3 11Hasselt 2 2 4Luik 4 4Mechelen 1 1 1 3Kortrijk 2 1 3Namen 2 2Charleroi 2 2Sint-Niklaas 1 1 2Leuven 2 2Louvain La Neuve 2 2

Stadsomgeving # bedienden # dst.KMO's

BRUSSEL 9.565 3.640

ANTWERPEN 2.259 844

GENT 1.619 607

LIEGE 949 388

HASSELT 760 297

BRUGGE 750 293

DIEGEM/ZAVENTEM/MACHELEN 649 206

NAMUR 614 235

LEUVEN 603 206

MECHELEN 598 211

KORTRIJK 491 175

ROESELARE 473 179

AARTSELAAR/WILRIJK 456 187 WAVER 452 153

BERCHEM-ANTWERPEN 438 169 MONS 407 167 SINT-NIKLAAS 400 172

Echter, qua ‘marktpotentieel’ positioneert Leuven zich boven Mechelen, Aartselaar en Turnhout

Bron : eigen analyse # dienstverlenende ondernemingen per stad.


V. OFFICENTER LEUVEN Ligging

Basis-uitgangspunten Ligging aan een ‘invalsweg’ met parking rond het

gebouw Bestaand bedrijvencentrum of leegstaand, verouderd

kantoorgebouw

Mogelijkheden in Leuven relatief beperkt : Weinig ‘oudere’ kantoorgebouwen aan invalswegen Rond het station vnl. nieuwe kantoorgebouwen Echter, diverse mogelijkheden in Haasrode

Leegstand kantoren relatief hoog (> 10 %) Deze leegstand zal de komende jaren verder stijgen

Enkele mogelijkheden vandaag in Haasrode : Philips-gebouw Voormalige Honeywell-gebouw Andere alternatieven worden onderzocht.


V. OFFICENTER LEUVEN Basis-kader - ‘Financieel plan’

Grootte gebouw Officenter minimaal 2.000 m², maximaal 5000 m²

Schaalvoordelen tot 4.000 m² zeker aanwezig Wel af te wegen ten opzichte van de ligging Leuven vormt ons inziens een ‘meer dan aantrekkelijke markt’

Kostprijs gebouw Tot op heden : ‘all-in’ investeringskost Officenter gebouwen < 1.000 €/m²

Ca. 50 % in ‘aankoopkost’ Incl. renovatie maar ook ICT en opstartkosten Ook voor Leuven willen we dit als doelstelling houden

Financieel plan Uit te werken in kader van specifieke aankoop/inrichtingsmogelijkheden

gebouw Huidig ‘denkkader’ :

Gebouw 4.000 m², ‘all-in cost’ 4 Mio €, voor 200 – 250 werkplaatsen.


V. OFFICENTER LEUVEN Zoektocht naar ‘mee-investerende ondernemers’

Basis-uitgangspunten : Met Officenter betrachten wij 75 % van de investeringskost bancair te financieren, wat

haalbaar is gezien we telkens een ondersteunende ‘waarborgstelling’ van Officenter Holding voorzien.

Het saldo van de kostprijs, ca. 25 % dienen we in te vullen met eigen middelen. Een gedeelte hiervan vullen we in met Officenter Holding, om aan te tonen dat ook wij

vertrouwen hebben in deze investering. Echter, meer dan 80 % van deze middelen laten we investeren door lokale, Leuvense

ondernemers welke hierdoor : Een investering kunnen doen met een mooi onroerend goed rendement. Een alternatief hebben voor het investeren in een eigen kantoorgebouw Hun ruim netwerk kunnen ter beschikking stellen van Officenter Leuven Lid kunnen worden van het op heden reeds meer dan 50-leden kennende ‘Investeerders-teams’ van de diverse Officenter

–vestigingen

Mocht jij als ondernemer interesse hebben om het ‘project’ Officenter Leuven te ondersteunen, aarzel niet om contact op te nemen met Koen Batsleer ([email protected]; 0495 534422).

mailto:[email protected]


VI. CONCLUSIES

OFFICENTER heeft het potentieel van haar formule bewezen

Officenter Hasselt bewijst dat regionale business centers rendabel kunnen uitgebaat worden

Met Officenter Turnhout, A12 en Maastricht tonen we aan dat ons business model ‘kopieerbaar’ is, en dat er duidelijk schaalvoordelen in deze markt zijn.

Verdere groei naar 5 business centers is de logische volgende stap

Telkens in combinatie met ‘locale investeerders’ (netwerk of basisbezetting – geld alleen is niet voldoende)

Management gecentraliseerd rond 1 persoon, maar met locale verankering

Leuven is geografisch de beste locatie voor een 5de business center

Regionale stad, vergelijkbaar met Hasselt/Maastricht/Turnhout

Marktvraag wordt lokaal momenteel niet ingevuld

Aanwezige vraag bij huidige klanten/investeerders

OFFICENTER streeft zowel een financieel als een economisch en sociaal doel na.


BIJLAGEN


Bijlage : Inschatting kosten op jaarbasis voor 4 kantoren voor 4 personen

Consultingkantoor Advocatenkantoor Oplossing OfficenterInfrastructuurkosten 21.524 23.879 19.800

All-in vergoeding 19.800

Huur gebouw 12.500 15.420 incl

Onroerende voorheffi ng 1.000 1.629 incl

Brandverzekering 250 175 incl

Kosten poetsen kantoren 1.920 1.328 incl

Kosten poetsen ramen 840 incl. incl

Kosten poetsen tuin 1.250 geen incl

Kosten beveiliging/alarmcentrale 175 geen incl

Elektriciteit 1.125 952 incl

Water 250 271 incl

Stookolie - Gas 1.000 1.450 incl

Parkeerkosten n.r. 1.440 incl

Afschrijvingen inrichting 3500 7 500 500 incl

Afschrijving meubilair 5000 7 714 714 incl

Kantoorkosten 9.267 9.463 5.424

Huur kopieertoestel 2.120 1.741 incl.

Kosten kopieertoestel 1.050 15000 (OF kopies, overig papier)

Aankoop papier 150 150 incl.

Afschrijving I.T.-server 6000 5 1.200 1.200 500 exclusief eigen P.C.'s

Kosten informaticaondersteuning 1.750 1.500 750 SLA Off icenter

Internetabonnement 840 971 incl.

Afschrijving telefooninstallatie 3000 7 429 429 incl.

Telefoon 2.778 3.471 3.124 tarieven telefoon 90 % van normale tarieven

(excl. mobiele telefonie) p.m. p.m. p.m.

Secretariaatskost 2.500 2.500 0

Parttime secretaresse : 2 uur/week 2.500 2.500 incl.

TOTALE KOSTPRIJS : 33.291 35.842 25.224

132% 142%

Per persoon, per maand : 693,56 746,71 525,50


Bijlage 2 : Enkele getuigenissen van Officenter-klanten :Het all-inn-concept: de “diensten” die Officenter aanbiedt, zijn compleet naar accommodatie alsook pricing. Alle faciliteiten zijn te vinden: je kantoor op zich, de vergaderruimten, en indien nodig de ruimere vergaderlokalen waar zelfs mogelijkheden zijn tot organiseren van seminars voor klanten. De aanwezigheid van een brasserie is een meerwaarde: voor jezelf is er snel een snelle hap ter beschikking maar tevens een hapje met een klant/medewerker hoort tot de mogelijkheden. De pricing is tevens all-inn: geen verborgen kosten, duidelijke prijsstelling.

• Ann Van Baelen, Accountantskantoor A & Co, 4 medewerkersDe dienstverlening van OFFICENTER is voor ons enorm tijdsbesparend : telefonische permanentie is aanwezig, er is een postpunt, en er is meer dan voldoende parking. Zo verkrijg is als jonge onderneming heel wat credibiliteit en een professionele uitstraling. En, de 40 andere bedrijven in het gebouw vormen een sterk professioneel netwerk van gelijkgestemden.

• Bart Martens, Etalentis N.V., een engineeringsbedrijf met 4 centrale medewerkersHet is het concept van Officenter dat voor ons doorslaggevend was om ons hier te vestigen : een aangename, dynamische werkomgeving met de juiste facilitaire omkadering (secretariaat op afroep, vergaderzalen, kopieën printfaciliteiten). Deze professionele omgeving wordt ook enorme gewaardeerd door onze bezoekers. Tot slot creëert de maandelijkse ‘meet and greet’ hetgeen de onderlinge contacten en het netwerk tussen de vele ondernemingen in OFFICENTER stimuleert.

• Jan Boots, BRO N.V., strategie-adviesbureau met groeiambities.Persoonlijk apprecieerde ik de hulp van Officenter om toegang te krijgen tot hun uitgebreide KMO-netwerk in de regio’s enorm. Daarenboven was ik enorm positief verrast door de kennis en professionaliteit die ik terugvond bij de andere bedrijven in het Officenter. Deze gezamenlijke kennis en klantenportefeuilles bundelen kunnen leiden tot mooie resultaten! Het management van Officenter werkt actief mee aan het bij elkaar brengen van al deze bedrijven. Dit geeft ons alleszins een beloftevolle basis tot succes in deze KMO groeipolen

• Bart Geeraerts, ICT4Me, IT-bedrijf uit Zellik met een bijkantoor in Hasselt Als professioneel netwerk voor business angels vormen de diensten van OFFICENTER de perfecte invulling van onze vereisten op het vlak van infrastructuur : een professionele kantooromgeving, een ruim netwerk van ondernemingen binnen het gebouw en 10 vergaderzalen van verschillende groottes waardoor we heel wat van onze netwerkevents hier lokaal kunnen organiseren. Tot slot vinden we hier in Officenter ook een perfecte aansluiting bij andere dienstverleners aan de ondernemers waarop wij ons richten.

• Reginald Vossen, directeur BAN Vlaanderen, netwerk voor business angels, 5 vaste medewerkers;


Bijlage 3 : Klantentevredenheid blijft ons uniek objectief.Beste Christa, Vooreerst mijn allerbeste wensen voor 2012.Ik wens je een heel goede gezondheid toe en hoop dat al je dromen en wensen werkelijkheid mogen worden. Voor het afgelopen jaar wil ik je danken, hoe je medewerkers de telefoon permanentie hebben waar genomen voor de firma, waar sommige klanten onszelf persoonlijk op attent hebben gemaakt over vriendelijk- en hoffelijkheid van je medewerkers. Proficiat, je weet ze te kiezen (maar ja, wat had ik anders van je verwacht) Nogmaals mijn dank en een prettig jaar zonder zorgen. Jean-Pierre

Hallo, Met deze even een klein mailtje voor de mooie samenwerking en de mooie attentie van deze week voor de cava. Ik kijk er naar uit in de toekomst om hier verder te werken ,het geeft een goed gevoel om alle dagen naar het werk te gaan om te weten dat je er gemotiveerde mensen vind alvast bedankt Koen Druyts

Real Estate

Officenter Leuven : eerste presentatie visie en ambities