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Caracas, Agosto de 2011 Encuéntranos en el Grupo de Facebook: cedice Síguenos en Twitter: @cedice Contáctanos por el correo electrónico: [email protected] Visita nuestra web: www.cedice.org.ve A continuación se presenta el análisis Costo Beneficio del Proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, el cual está siendo discutido en la Comisión Permanente de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional. Al respecto se considera este proyecto de Ley que tiene efectos en la propiedad debido a que coartará la posibilidad de que el arrendamiento de vivienda produzca beneficios para el arrendador, ya que no tendrá la posibilidad de ser quien determine el canon de arrendamiento, esta situación podría conllevar a que desaparezca la figura del arrendamiento de viviendas. Por otro lado, se considera que desvirtúa la figura de la expropiación y otorga potestades para expropiar a las asociaciones de inquilinos y otras formas asociativas, en detrimento del dueño del inmueble, lo cual también entra en contradicción con la Constitución Nacional. El presente análisis procura mostrar las disposiciones distorsionantes que contiene el proyecto de Ley y que constituirán un nuevo cerco a los derechos de propiedad de los ciudadanos. Si desea más información sobre este boletín escriba a: [email protected] RESUMEN EJECUTIVO Av. Andrés Eloy Blanco (Este 2) Edif. Cámara de Comercio de Cara- cas. Nivel Auditorio, Los Caobos. Caracas, Venezuela. 1050-A. Telf: +58(212) 5713357 Fax: +58(212) 5760512 CEDICE LIBERTAD Proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Pág. 1 Criterios Esgrimidos para discutir la Ley La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, fue aprobada en el marco de la primera Ley Habilitante en Octubre de 1999, reimpresa según gaceta oficial del 07 de diciembre de ese mismo año y entró en vigencia en enero de 2000. Tal como señala en la exposición de motivos hasta ese momento se consideraba que en Venezuela no se había legislado correctamente sobre la materia, y con dicha ley se procuraba crear un cuerpo homogéneo de normas… con una perfecta armonización entre los intereses de arrendatarios y arrendadores. Sin embargo, a diez años de vigencia de dicha Ley, se considera necesario la aprobación de una nueva ley de alquileres, la cual concebida como un sub-sistema dentro de un sistema legislativo más general ofrezca garantía del derecho a la vivienda y el hábitat, mejore las garantías jurídicas reconocidas actualmente a los arrendatarios y arrendadores, cree las condiciones de confianza y seguridad jurídica necesarias para que se incremente de forma sostenida la oferta de inmuebles para alquilar como vivienda, y ofrezca los necesarios estímulos, no sólo a los propietarios actuales de edificaciones aptas para su alquiler con fines de vivienda, sino a los constructores, de modo que se reactive la construcción de inmuebles no sólo destinados a la compra venta sino también al alquiler con fines de vivienda. El déficit habitacional estimado en Venezuela es de 1.200.000 unidades de viviendas, el cual se ha visto agravado por la ocurrencia de fenómenos naturales que han deteriorado aún más las condiciones de infraestructura y disposición de vivienda por parte de los ciudadanos venezolanos, aunado a un descenso importante en el mercado de arrendamiento inmobiliario. Como porcentaje del total de las transacciones de inmuebles la participación de alquileres se redujo de 30% a 5%, entre 2000 y 2010, ello explicado en parte por la congelación de los cánones de arrendamiento vigente desde 2003 y por otras regulaciones gubernamentales. Preparado por Alicia Sepúlveda, con base a trabajos de investigación exhaustivos del Econ. Rafael González, Master en Economía Regulatoria y del Dr. Luis Alfonso Herrera, Especialista en Derecho Administrativo. Ambos investigadores del Observatorio Económico Legislativo de CEDICE- Libertad.

Análisis Costo-Beneficio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario

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Caracas, Agosto de 2011

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A continuación se presenta

el análisis Costo Beneficio

del Proyecto de Ley para la

Regularización y Control de

los Arrendamientos de

Viviendas, el cual está

siendo discutido en la

Comisión Permanente de

Administración y Servicios

de la Asamblea Nacional. Al

respecto se considera este

proyecto de Ley que tiene

efectos en la propiedad

debido a que coartará la

posibilidad de que el

arrendamiento de vivienda

produzca beneficios para el

arrendador, ya que no tendrá la

posibilidad de ser quien

determine el canon de

arrendamiento, esta situación

podría conllevar a que

desaparezca la figura del

arrendamiento de viviendas. Por

otro lado, se considera que

desvirtúa la figura de la

expropiación y otorga potestades

para expropiar a las

asociaciones de inquilinos y

otras formas asociativas, en

detrimento del dueño del

inmueble, lo cual también entra

en contradicción con la

Constitución Nacional.

El presente análisis procura

mostrar las disposiciones

distorsionantes que contiene el

proyecto de Ley y que

constituirán un nuevo cerco a

los derechos de propiedad de

los ciudadanos.

Si desea más información sobre este boletín escriba a: [email protected]

RESUMEN EJECUTIVO

Av. Andrés Eloy Blanco

(Este 2) Edif. Cámara

de Comercio de Cara-

cas. Nivel Auditorio, Los

Caobos . Caracas,

Venezuela. 1050-A.

Telf: +58(212) 5713357

Fax: +58(212) 5760512

CEDICE LIBERTAD

Proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

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Criterios Esgrimidos para discutir la Ley

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, fue aprobada en el marco de la primera Ley Habilitante en Octubre de 1999, reimpresa según gaceta oficial del 07 de diciembre de ese mismo año y entró en vigencia en enero de 2000. Tal como señala en la exposición de motivos hasta ese momento se consideraba que en Venezuela no se había legislado correctamente sobre la materia, y con dicha ley se procuraba crear un cuerpo homogéneo de normas… con una perfecta armonización entre los intereses de arrendatarios y arrendadores. Sin embargo, a diez años de vigencia de dicha Ley, se considera necesario la aprobación de una nueva ley de alquileres, la cual concebida como un sub-sistema dentro de un sistema legislativo más general ofrezca garantía del derecho a la vivienda y el hábitat, mejore las garantías jurídicas reconocidas actualmente a los arrendatarios y arrendadores, cree las condiciones de confianza y seguridad jurídica necesarias para que se incremente de forma sostenida la oferta de inmuebles para alquilar como vivienda, y ofrezca los necesarios estímulos, no sólo a los propietarios actuales de edificaciones aptas para su alquiler con fines de vivienda, sino a los constructores, de modo que se reactive la construcción de inmuebles no sólo destinados a la compra venta sino también al alquiler con fines de vivienda. El déficit habitacional estimado en Venezuela es de 1.200.000 unidades de viviendas, el cual se ha visto agravado por la ocurrencia de fenómenos naturales que han deteriorado aún más las condiciones de infraestructura y disposición de vivienda por parte de los ciudadanos venezolanos, aunado a un descenso importante en el mercado de arrendamiento inmobiliario. Como porcentaje del total de las transacciones de inmuebles la participación de alquileres se redujo de 30% a 5%, entre 2000 y 2010, ello explicado en parte por la congelación de los cánones de arrendamiento vigente desde 2003 y por otras regulaciones gubernamentales.

Preparado por Alicia Sepúlveda, con base a trabajos de investigación exhaustivos del Econ. Rafael González, Master en Economía Regulatoria y del Dr. Luis Alfonso Herrera, Especialista en Derecho Administrativo. Ambos investigadores del Observatorio Económico Legislativo de CEDICE-Libertad.

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En Caracas se estiman que existen 40.000 unidades de vivienda arrendadas, para total de 700.000 personas en esa condición. Mediciones de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, señalan que oferta alquileres ha tenido una fuerte merma, la cual se calcula en 90% en tan sólo 24 meses, como resultado del establecimiento de normativas regulatorias y suspensión de juicios en materia inmobiliaria. Los dueños prefieren vender que alquilar y además los propietarios hacen todo lo posible para no dejar solas las viviendas con el propósito de evitar invasiones.

Dado ese escenario, el Gobierno Nacional, lejos de promover condiciones que permitan la construcción de nuevas soluciones habitacionales y la reactivación del mercado inmobiliario ha promovido entre sus seguidos la discusión de una Ley que lesiona desde su propio título y asoma una pretensión decretista, reduciendo un tema tan complejo (como es el de la vivienda en Venezuela) a la simple aprobación de una Ley.

Principales Aspectos de la Ley

(Proyecto publicado en web de la Asamblea Nacional

el 01/08/2011)

Lo primero que destaca en el Artículo 1 es que la Ley estaría circunscrita al arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles sean urbanos o suburbanos, destinados a vivienda, habitación y pensión.

El artículo 3 configura una declaratoria de interés público general, social y colectivo a toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

En este orden de ideas el artículo 3 establece que el Ejecutivo Nacional tomará todas las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos necesarios, que garanticen a todas las ciudadanas y ciudadanos, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat. Se entiende de este artículo que las acciones del Ejecutivo Nacional no se encontrarían limitadas o circunscritas al resguardo colectivo del interés público, sino eventualmente protegiendo a un grupo de ciudadanos en detrimento no solo de otro grupo, sino del funcionamiento eficiente de dicho mercado e incluso de los potenciales y futuros ciudadanos con necesidad de viviendas.

El artículo 4 sobre el Ámbito de Aplicación de la Ley establece como mecanismo intermedio para resguardar el supuesto objeto tutelado –derecho humano a la vivienda-, el establecimiento de condiciones determinadas por la Ley para regular los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión. Es así, como se limita y circunscribe una regulación vía control del canon de arrendamiento como el único mecanismo para resguardar el derecho de la vivienda.

El artículo 8 establece la exclusión de la fijación del canon de arrendamiento a aquellos inmuebles que perteneciendo a la República, a los estados, a los municipios y a los organismos públicos, el Ejecutivo Nacional lo determine. Si el proyecto de Ley pretende tutelar materia que ha definido de interés público, como sería el derecho a la vivienda, mal puede nadie, ningún ente o poder estar excluido de su aplicación. La discrecionalidad que se le otorga al Ejecutivo Nacional, por encima de cualquier otro poder y especialmente de la sociedad en su conjunto, carece de asidero en el supuesto objetivo de resguardo del interés público.

Los artículos 14 y 15 sobre el Órgano Rector –el Ejecutivo Nacional a través del ministerio competente de la materia de hábitat y vivienda- y la creación de una Dirección Nacional de Inquilinato, con representación en todas las entidades federales, implicará la generación de una serie de costos directos derivados del desarrollo institucional de la normativa. Igualmente el artículo 18 establece que en adelante la Dirección Nacional de Inquilinato deberá revisar los contratos de arrendamiento para que estos cumplan los parámetros establecidos en este Ley. Esta disposición crea una barrera administrativa adicional, que en la medida que su administración represente un tramite o nodo adicional en el proceso de negociación y arrendamiento, los costos, así sean generales dado los costos de espera, entre otros, se incrementarán, tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Los artículos 17 y 19 establecen la creación del Censo de Contratos de Arrendamiento, imponiendo exigencias a los arrendadores de notificar la información que constituiría este censo (a saber: los datos identificativos del arrendador y/o arrendadora, arrendatario y/o arrendataria, cualidad del arrendador, del canon de arrendamiento, de la existencia de cláusulas penales, de la duración del contrato, de la fecha del contrato, del tipo de inmueble, de la ubicación del inmueble y cualquier otro que la Dirección Nacional de Inquilinato considere pertinente). Si se violenta lo establecido en el artículo 19 sobre el suministro de información al censo por parte del arrendador, implicará la aplicación de multas.

Preocupa en la redacción del artículo 23 que expresamente se establezcan disposiciones donde se crea la defensa pública con el objetivo exclusivo de resguardo de los derechos de aquellas personas que ocupen inmuebles destinados a vivienda, habitación e pensión. La ausencia de otros derechos, como el de la propiedad, podría crear instituciones que en nombre del débil jurídico desmedre derechos constitucionalmente consagrados. Este hecho resulta preocupante porque el derecho a la vivienda y el derecho a la propiedad no son sustitutos, ni excluyente, mucho menos los derechos de propiedad constituyen un juego de suma cero donde

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existe necesariamente un perdedor y un ganador. Por el contrario, los derechos de propiedad sobre los inmuebles y el respeto de tal institución económica por parte de las instancias del Estado, fomentará un mercado de arrendamiento claro y robusto, facilitando el acceso a unidades habitacionales y coadyuvará a la satisfacción del derecho a la vivienda.

Debe considerarse que disposiciones desproporcionadas a favor de los arrendatarios y en detrimento de los arrendadores generará efectos negativos que tienen que ser ponderados antes de aprobarse este proyecto de Ley. Existiendo responsabilidades para cada una de las partes en el contrato de arrendamiento, el exceso de protección de los arrendatarios en detrimento de los arrendadores creará un problema de riesgo moral por el cual los primeros relajarán sus conductas responsables hacia su contraparte.

El numeral 8 del artículo 24 sobre las atribuciones de la defensa pública con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, podría en su administración erigirse como una sentencia o decisión previa en contra de los arrendadores. Debe evitarse posiciones que luzcan como decisiones previas a los procedimientos administrativos ya que introducen problemas por medio de los cuales se hace culpable a los arrendadores, independientemente de la particularidad del caso.

El artículo 31 sobre el Cobro Indebido de los Cánones, establece una regulación de la actividad de arrendamiento a través de un control de precios (canon), el cual estaría siendo establecido, directa o indirectamente de forma administrada, según el fijado por la Dirección Nacional de Inquilinato o por medio de los métodos que la Ley ofrecería. Debe preocupar la utilización de calificativos como “justo” para referirse al canon que la Ley permitirá.

Tal referencia al “canon justo” no solo no se encuentra definido en la Ley, sino que desconocería un precio o canon determinado por mercado de arrendamiento, el cual sea aceptado por el arrendatario y establecido en un contrato voluntario entre las partes.

El artículo 38 sobre el Canon de Arrendamiento elimina la libre negociación entre las partes en lo referido al canon toda vez que este debe responder a lo establecido en la Ley o ser fijado por la Dirección Nacional de Inquilinato. En este sentido, se obvia a los dos agentes fundamentales, el oferente del inmueble y el demandante así como el precio de reserva del primero, y los gustos, preferencias y soberanía del segundo (consumidor).

Se debe hacer un inciso acá para señalar que pretender crear un aparataje regulatorio e institucional que pretenda hacer responsable a los propietarios de inmuebles o los arrendatarios de la satisfacción del derecho a la vivienda, constituye una miopía regulatoria que lejos de coadyuvar a su concreción, incrementa

brechas entre la demanda de inmuebles para vivienda vía arrendamiento y la oferta.

El artículo 57 sobre la Competencia de la Dirección Nacional de Inquilinato, le otorga a esta la responsabilidad de fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles que estaría regulados por el proyecto de Ley de ser aprobado.

El criterio utilizado en el artículo 61 sobre la fijación del canon en el cual se establece la secuencia creciente de un porcentaje de cobro como canon sobre el valor del inmueble, podría crear distorsiones sobre la oferta en el mercado de arrendamiento, teniendo igualmente efectos sobre el sector de la construcción. Una vez que existe una segmentación de los valores de los inmuebles sobre los cuales se imputa un porcentaje del valor del inmueble como monto del canon, tal clasificación se perfeccionará en un esquema de incentivo o desincentivos a la oferta de arrendamiento. Este constituye un ejemplo de que cómo la sustitución del mercado (como espacio de interacción entre oferentes y demandantes) por decisiones burocráticas y administradas podría generar distorsiones y trastocar los incentivos a favor de la oferta para ciertos segmentos del mercado.

Tal fijación rígida, sin considerar los costos de oportunidad, la revalorización de los inmuebles como activo fijo y el riesgo asociado a la actividad de arrendamiento, así como los costos y gastos operativos y administrativos, desincentivaran a la oferta de inmuebles para el arrendamiento.

El artículo 62 establece administrativamente el valor del inmueble sobre el cual se aplicaría la rentabilidad o canon permitido establecido en el artículo 61. La conjunción de ambos artículos dejaría a un lado la soberanía tanto del oferente como del demandante. La fijación de los dos parámetros o dimensiones de los ingresos producto del arrendamiento son Ad Hoc, sin fundamento robusto, obviando como se forman los precios en los mercados donde existe libertad en la oferta y se ejerce la soberanía del demandante. La fijación de un valor y un porcentaje de canon por debajo de los precios de reserva del oferente generarán reducción en la oferta, lesionándose la posibilidad de satisfacer el derecho a la vivienda.

La fijación de precios, tarifas, cánones, etc., cuenta con asidero única y exclusivamente cuando nos encontramos ante un mercado o sector caracterizado como monopolio natural. El interés público que podría justificar este tipo de regulación vía control y fijación de precios buscaría recuperar la pérdida de peso muerto que implicaría aquel excedente del consumidor no realizado en aquellos casos en los que existiendo disponibilidades de pago superiores a los costos de proveer el bien o el servicio no termina generándose. Lo anterior se presentaría exclusivamente en el caso de monopolio natural y no en el caso de la existencia de una restricción de la actividad económica del sector construcción que nutre al mercado

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primario y secundario, así como al mercado de arrendamiento de inmuebles, producto de causas distintas a prácticas estratégicas corporativas.

Más allá, tales regulaciones e imposiciones de cánones administrados podrían restar atractivo a la actividad del arrendamiento, incentivando en el corto plazo la oferta del inmueble para la venta y posteriormente, dado la pérdida de cualidad de los derechos de propiedad, se reducirá la demanda primaria de inmuebles que podrían ser destinados a la oferta del servicio de arrendamiento.

Los artículos 62, 63, 64, 65, 66 y 67 responden a una visión regulatoria basada en costos. Esta visión o enfoque regulatorio se encuentra en desuso a nivel mundial por anacrónico y por generar distorsiones sobre los mercados o sectores en los cuales se instrumenta vía un control de precios teniendo como referencia los costos. Ante una situación de restricción en la oferta de inmuebles para el arrendamiento, ninguna fijación del canon implicará una mejora en el bienestar social. Por el contrario, se producirá un constreñimiento en la oferta, pérdida de demandantes satisfechos y se vulnera el derecho a la vivienda.

El artículo 72 añade al control y a la determinación administrada del canon, la fijación y congelamiento temporal de los cánones fijados a lo largo de tres años. Esta imposición lesiona cualidades y atributos de la propiedad de los inmuebles para la vivienda. En la medida que el canon representa unos ingresos por un servicio de arrendamiento, la pérdida de poder de pago y compra de tal valor controlado, resta incentivos a favor de la oferta de inmuebles para vivienda por medio del arrendamiento. Este rezago en el poder de compra y de pago del canon restaría competitividad a la actividad de arrendamiento, deteriorando las posibilidades de resolver el eventual déficit de viviendas y de soluciones habitacionales.

El artículo 74 al condicionar el 25% de viviendas a ser construidas a la actividad del arrendamiento y dado que la presente Ley constituye un entramado que lesiona los incentivos a esta actividad, se estará lesionando asimismo los incentivos a favor de la construcción de soluciones habitacionales en Venezuela.

El artículo 75, se erige como un nuevo trámite administrativo a la actividad de la construcción en Venezuela. En este sentido, el inicio de la actividad de construcción de soluciones habitacionales y/o viviendas quedará condicionado a la entrega de la carta aval de la Dirección Nacional de Inquilinato. Queda expuesto el sector construcción en adelante a un nuevo riesgo de fallas de Gobierno en la administración de la norma bajo análisis.

El artículo 81 establece: “En aras de apoyar al sector privado de la construcción, se exoneran del pago de impuesto sobre la renta

aquellos que desarrollen conjuntos habitacionales, destinados a ventas y arrendamientos de viviendas” .El artículo 81 aún cuando pretende constituir un incentivo a favor de la construcción de viviendas para la oferta primaria y para arrendamiento, podría no ser suficiente dado las numerosas disposiciones a lo largo del presente proyecto de Ley que destruyen los incentivos a la oferta de inmuebles y a la actividad de la construcción.

El artículo 82 establece: “La prorroga arrendaticia será el tiempo que demore la Dirección Nacional de Inquilinato en otorgar al arrendatario y/o arrendataria una nueva unidad habitacional, de aquellas que construya el Estado para tal fin, o de aquellas que los privados por obligatoriedad de esta Ley, tengan a bien entregar en arrendamiento”. De nuevo, se lesiona a las cualidades de la propiedad privada, al imponerle una obligación a unos privados, no en resguardo del interés público, sino en beneficio de unos particulares. Este tipo de disposiciones lejos de corregir el déficit de soluciones habitacionales en Venezuela, tenderá a agudizarlo, porque inhibe la oferta futura, lesionándose a quienes requieren de soluciones habitacionales, así como a todos aquellos que dependen de la actividad económica del arrendamiento y el sector construcción.

El artículo 150 introduce disposiciones y actores abiertamente políticos, en ocasiones sin interés expreso o determinado, lo que violaría no solo la formación y diseño de políticas públicas y regulatorias, sino especialmente el interés público.

Efectos sobre la Propiedad

Con los supuestos bajo los cuales solo podrá demandarse el desalojo, señalados en el artículo 116, se limita el uso, disfrute y disposición de la propiedad, lo que lesiona las características y cualidades del derecho de propiedad de los inmuebles utilizados o susceptibles de ser usados en la actividad económica de arrendamiento. Esto se agrava con lo señalado en el artículo 148 referido a la Reincidencia, donde se contempla la expropiación de inmuebles cuando la reincidencia correspondiera a la tercera. Lo anterior resulta desproporcionado, confiscatorio y violatorio de los derechos de propiedad.

En el artículo 78 –al igual que en los artículos 74 y 77- se establece una disposición que resulta a todas luces inconstitucional por confiscatoria, discriminatoria y desproporcionada. Se está haciendo absolutamente responsable de los desalojos y de la situación de déficit habitacional a los privados que poseen o construyen viviendas a las cuales se les está imponiendo la obligatoriedad de dedicar un porcentaje a la actividad de arrendamiento.

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El artículo 80 limita el uso, disfrute y disposición de un bien, lo que desdibuja o lesiona las propiedades y cualidades de la propiedad sobre cierto tipo de inmuebles –los establecidos en el artículo 74, 75 y 76-. Lo anterior en nada mejora las condiciones requeridas para que se produzca una expansión de la oferta de inmuebles en el mercado primario, secundario y de arrendamiento Eliminación de libertad de las partes en la formación del contrato y absorción por parte del Ejecutivo Nacional de toda capacidad para fijar las condiciones económicas del contrato al respecto cabe destacar que ninguna ley puede ni debe eliminar la libertad de contratación de las personas, menos aún en áreas de especial interés social como la de alquiler de inmuebles para viviendas. Desde luego, la ley debe evitar los abusos y atropellos, y para ello es necesario que establezca prohibiciones y formas de supervisar el cumplimiento de las mismas y sancionar su incumplimiento, equilibrada para ambas partes. Pero la ley no puede ser un instrumento de sustitución del Gobierno en las decisiones de las personas, bajo la excusa de querer protegerles. El actual Proyecto prácticamente quita a las partes del arrendamiento toda materia sobre la cual decidir (de cánones, de duración, de obligaciones a sumir, etc.) y atribuye a la Dirección Nacional de Inquilinato total discrecionalidad para establecer ella en forma unilateral (acaso con el concurso de extraños al contrato, como son las instancias del Poder Popular) las condiciones del contrato. He allí una fuente de temor, de desconfianza e inseguridad jurídica, al negar la capacidad jurídica y la legítima participación de las personas en su proyecto de vida.

Costo-Beneficio Por el lado de la oferta varios pueden ser los afectados negativamente.

1.– Todos los propietarios de inmuebles con uso de viviendas que ofertan o podrían ofertarlas en el mercado de servicio de arrendamiento. Una vez que la actividad de arrendamiento de viviendas está siendo menoscabada y destruidos los incentivos a su favor, todos ellos descartarán tal actividad como una alternativa dado su relación rentabilidad y riesgo asociados. 2.– Dado que la actividad de arrendamiento pierde incentivos como alternativa, la demanda primaria de viviendas con fines de arrendamiento también perderá incentivos, por lo que la oferta se reducirá. Para que pueda haber viviendas ofertables en el mercado de servicios de arrendamiento, debió previamente haber una oferta primaria de estos inmuebles. Lo anterior, hace intuir que existirá un efecto de caída de la demanda de inmuebles, especialmente en el mercado primario, lo que reducirá los incentivos a los agentes económicos que actúan en el sector construcción. Todos los agentes económicos que hacen vida en este sector estarían siendo afectados, constructoras, mano de obra del sector construcción, oferentes de insumos a la construcción y el Estado que dejaría de percibir ingresos fiscales derivados de la actividad directa e indirecta del sector construcción.

Por el lado de la demanda, resulta claro que aun cuando parece que

el proyecto de Ley protegería a los actuales arrendatarios, estarían siendo lesionados los potenciales arrendatarios, quienes verán reducir las opciones de oferta. Segundo, los actuales arrendatarios podrían verse lesionados en la medida que las alternativas futuras de arrendamiento se vean reducidas producto de la aprobación e instrumentación del proyecto de Ley bajo análisis. Para evaluar los costos se hace necesario analizar por un lado la racionalidad del proyecto, lo cual implica, evaluar si resulta estrictamente necesario lesionar a un grupo de venezolanos para eventualmente proteger a otro grupo de ciudadanos y por el otro determinar si el efecto neto de la aplicación de la norma es positivo o negativo. En cuanto a la racionalidad del proyecto, debe considerarse que el precio o canon que resulte del mercado de arrendamiento–del libre juego de la oferta y la demanda- y que sirva de referencia para el perfeccionamiento de los contratos de arrendamiento, no tiene porque ser considerado como el resultado de un juego suma cero para aquellos que firman un contrato de esta índole. Ambas partes firmarán un contrato de arrendamiento en la medida que el precio o canon satisfaga ambas partes. Lo anterior es equivalente a pensar en el precio del mercado de un producto, para el demandante efectivo no superará a su disponibilidad de pago, porque de lo contrario no adquiriría al bien. De forma equivalente, para el oferente el precio o canon del mercado superará a su precio de reserva, porque de lo contrario no ofrecería el inmueble a la oferta en el mercado de servicios de arrendamiento, ni firmara un contrato. Esto significa que el problema del déficit habitacional en general, y de arrendamiento en particular, no tendrá solución por medio del control de los cánones, como lo establece el proyecto de Ley. Por el contrario, el déficit habitacional se incrementará producto de su aprobación e instrumentación, toda vez que se constreñirá la oferta de inmuebles para viviendas en arrendamiento. Todo esto sirve de fundamento para validar que todos los propietarios de inmuebles de viviendas son potenciales lesionados porque se limita el uso de su propiedad y su libertad económica, en la medida que se castiga a la actividad de arrendamiento de inmuebles para vivienda. Respecto al efecto neto de la aplicación de la norma, debe dejarse claro que en la medida que el derecho de propiedad y el derecho a la vivienda no se encuentren en conflicto, sino que por el contrario el primero constituye un requisito para satisfacer al segundo, la vulneración del primero con la excusa de pretender proteger al segundo, generará una lesión a la sociedad porque se atentará contra la eficiencia económica y particularmente la eficiencia dinámica, consideradas ambas bienes sociales. Este constituye en términos generales el efecto negativo más preocupante que tendría la aprobación e instrumentación de este Proyecto de ley.

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La nueva legislación de alquileres para vivienda, debe partir de la idea conforme a la cual el alquiler debe ser concebido como una solución temporal y no definitiva al problema de acceso al derecho a una vivienda digna propia garantizado por la Constitución de 1999, ello así porque el contrato de arrendamiento no tiene por fin transferir la propiedad del bien sino sólo su uso y goce temporal, y los propietarios tienen derecho, salvo que decidan lo contrario, a mantener su patrimonio para que le genere frutos sin que sean constitucionales formas directas o indirectas de privarle de su propiedad. Si el objetivo fundamental, del Proyecto de Ley, es proteger el derecho a la vivienda, el diseñador de las políticas públicas y regulatorias debe entender que la mayoría de los objetivos regulatorios, materia de interés público, no se alcanzan vía decreto. Por el contrario, el Estado debe garantizar las condiciones para que los oferentes incrementen su oferta y de esta manera los demandantes consigan suficientes alternativas y opciones que les permitan escoger según sus gustos y preferencias. Así las cosas, se requiere fomentar la actividad económica privada en el sector construcción, así como en el sector de servicios de arrendamiento.

Si la preocupación es el poder adquisitivo del venezolano, debe instrumentarse políticas de estabilización macroeconómicas responsables que impliquen la armonización de la política fiscal, monetaria y cambiaria para garantizar la estabilidad de los precios y no el financiamiento inorgánico del gasto público corriente no productivo. Debe articularse la incorporación más protagónica de los constructores privados para canalizar los fondos públicos de vivienda, garantizando una procura que evite la burocratización, corrupción y despilfarro de los recursos públicos destinados a la vivienda. Finalmente, resulta fundamental que dicha legislación genere confianza y brinde la seguridad necesaria para que quienes están en capacidad de aumentar la oferta (actuales propietarios y constructores, al margen por supuesto de la iniciativa estatal para contribuir también al aumento de la misma) tengan los incentivos para hacerlo, sin temor a ser privados arbitrariamente de su propiedad, y que al lograr tal efecto, promoverá sin duda una sana competencia entre los oferentes, que conducirá a una moderación de los precios de alquiler, beneficiosa para los actuales y futuros arrendatarios.

Si desea citar este documento:

Proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamien-tos de Vivienda. Documento "Promoción del Diálogo Democrático a través de un Pro-grama de Análisis Legislativo y Económico" CIPE-CEDICE, Agosto 2011 Pueden ser consultados en www.cedice.org.ve

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Adicionalmente, en la medida se lesione la eficiencia dinámica en el mercado de arrendamiento y del sector construcción, la demanda primaria de inmuebles caerá y dejará de justificar cierto nivel de actividad económica en el sector construcción, se habrá dejado de fomentar la actividad económica y el valor agregado, así como capacidad de contratación del sector construcción y el de servicios de arrendamiento. El efecto negativo será la pérdida de valor, bienestar y riqueza producto del constreñimiento de la actividad económica en ambos mercados.

En la medida que se desincentive el mercado de arrendamiento, así como la oferta primaria de viviendas, cualquier mercado o sector relacionado con el sector vivienda se verá afectado. Una vez que la vivienda constituye un bien duradero, la oferta primaria de hoy servirá de competencia, de la oferta futura, disciplinando a todo el mercado. Este Proyecto de Ley lesiona esta dinámica competitiva que beneficia a los demandantes, arrendatarios, potenciales demandantes y a la sociedad en su conjunto.