Định giá Bất Động Sản

Khách Sạn An Phú, Số 34 Đặng Tất

Phường Vĩnh Phước, Nha Trang

GVHD: Phan Thị Lệ Thuý

Thành viên nhóm:

1) Võ Thanh Vũ 6) Lương Thị Hồng Tin

2) Trần Thị Thanh 7) Hồ Thị Kim Triều

3) Trần Thị Mai 8) Nguyễn Hồng Loan

4) Trần Thị Minh Thư 9) Nguyễn Thị Thương

5) Nguyễn Lê Minh Hậu

Đơn vị thẩm định: Nhóm 10-52TC1

NỘI DUNG TRÌNH BÀY

A.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Vị trí, địa thế

2. Quy mô, quyền sử dụng đất

3. Cơ sở giá trị thị trường.

4. Nguyên tắc sử dụng.

5. Phương pháp thẩm định

B.BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

I. Giá trị phần đất

II. Giá trị phần tài sản trên đất

1. Chi phí xây dựng

2. Giá trị tài sản, nội thất.

3. Tổng giá trị

A. TỔNG QUAN VỀ

BÂT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH

Khách sạn An Phú, số 34 Đặng Tất, Phường Vĩnh Phước, Nha Trang

8m x 32 m = 256 m2

Quyền sử dụng đất hợp pháp, có sổ hồng

B. BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

I. Giá trị phần đất của Bất Động Sản

Kết quả điều tra thị trường, ta tìm được 3 Bất Động Sản giao

dịch thành công gần đây nằm ở khu vực Đặng Tất như sau:

25B Đặng Tất

7m x 35 m

26 Hẻm Hưng Đạo

7,2m x 35m

10 Hẻm Hưng Đạo

7m x 50m

Chỉ tiêu BĐS TĐ BĐSSS1 BĐSSS2 BĐSSS3

Vị trí 34 Đặng Tất

Mặt tiền

(Vị trí 1)

25B Đặng Tất

Mặt tiền

(Vị trí 1)

26 Hẻm

Hưng Đạo

(Vị trí 3)

10 Hẻm

Hưng Đạo

(Vị trí 3)

Tính pháp lý Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ đỏ

Diện tích 256m2 245m2 252m2 350m2

Mục đích sử

dụng

Thổ cư Thổ cư Thổ cư Thổ cư

Hình dáng Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức

Giá trị xây dựng 972.000.000 1.380.000.000 2.508.000.000

Giá trị nội thất 486.000.000 655.500.000 1.650.000.000

Giá trị giao dịch 10.768.000.000 6.700.000.000 10.548.000.000

Đơn giá đất 38.000.000 18.500.000 18.000.000

Tổng quan và thông số của các Bất Động Sản

BĐS1 BĐS2 BĐS3

Các Bất Động Sản trên đường Củ Chi

Chỉ tiêu BĐS1 BĐS2 BĐS3

Vị tríMặt tiền đường

(VT1)

Hẻm

(VT3)

Hẻm

(VT3)

Diện tích 150m2 100m2 85m2

Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ hồng

Giá bán 5.000.000.000 2.025.000.000 1.850.000.000

Giá trị xây dựng và nội

thất

900.000.000 785.000.000 657.500.000

Đơn giá đất 27.300.000 12.400.000 14.000.000

Tổng quan về các Bất Động Sản trên đường Củ Chi

Đơn giá trung bình của nhà trong hẻm đường Củ Chi

Hệ số về giá giữa nhà trong hẻm và mặt tiền đường

ở đường Củ Chi:

Các Bất Động Sản trên đường Bắc Sơn

BĐS1 BĐS2

Chỉ tiêu BĐS1 BĐS2

Vị tríMặt tiền đường

(VT1)

Hẻm

(VT3)

Diện tích 250m2 300m2

Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng

Giá bán 7.380.000.000 5.945.000.000

Giá trị phần xây

dựng và tài sản

2.080.000.000 2.345.000.000

Đơn giá đất 23.000.000 12.000.000

Tổng quan về các Bất Động Sản trên đường Bắc Sơn

Hệ số đơn giá đất giữa nhà hẻm và mặt tiền:

Tương quan giá đất theo quy định của nhà nước:

Đối tượng so sánh

Hệ số tương quan giữa giá

BĐS nằmtrong hẻm và

BĐS nằm ở mặt tiền đường

Củ Chi 48,35%

Bắc Sơn 52,17%

Đơn giá nhà nước qui định

Bảng tổng hợp tương quan giá đất

Mức tương quan giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường là:

Các Bất Động Sản trên khu vực gần đường Đặng Tất

BĐS1

Cao Văn Bé

BĐS2

Cà phê V3

Đặng Tất

BĐS 3

Cà phê city point

Hòn Chồng

BĐS4

Nhà Thờ

Chỉ tiêu BĐS1 BĐS2 BĐS3 BĐS4

Vị trí

Đường

Cao Văn Bé

(Vị trí 3)

Cà phê V3

Đường

Đặng Tất

(Vị trí 1)

Cà phê

City Point

Đường

Hòn Chồng

(Vị trí 1)

Đường

Nhà Thờ

(Vị trí 3)

Diện tích6m x 35 m

210m2

7m x 45 m

315m2

8m x 30m

240m2

6,5m x 50m

300m2

Giá trị giao

dịch

3.371.000.000 5.745.500.000 4.440.000.000 7.504.000.000

Giá trị

TSTĐ

566.000.000 1.425.500.000 1.440.000.000 2.164.000.000

Đơn giá đất 18.700.000 36.000.000 37.500.000 17.800.000

Tổng quan về các Bất Động Sản nêu trên

Ta điều chỉnh đơn giá đất theo sự tương quan mặt tiền và

hẻm như sau:

BĐS1 BĐS2 BĐS3 BĐS4

Điều chỉnh 0% 0%

Đơn giá 18.700.000 36.000.000 37.500.000 17.800.000

Đơn giá sau

điều chỉnh

37.000.000 36.000.000 37.500.000 35.500.000

Đơn giá trung bình của BĐS có chiều dài dưới 40m:

Đơn giá trung bình của BĐS có chiều dài từ 40m trở lên:

Sự tương quan về giá giữa lô BĐS có chiều dài trên 40m

và dưới 40m như sau:

Vậy, kể từ 35m-50m sẽ có sự tương quan như sau:

Sự tương quan giá về chiều dài:

≤ 35m: 100%

Từ 35-50m: 87%

BĐS thẩm định lợi thế hơn BĐSSS2 về vị trí

(mặt tiền đường và hẻm):

BĐS thẩm định lợi thế hơn BĐSSS3

Về vị trí ( mặt tiền đường và hẻm):

Về chiều dài:

Tương quan

Tỷ lệ điều chỉnh

Chỉ tiêu BĐSSS1 BĐSSS2 BĐSSS3

vị trí 0% 99,32% 99,32%

chiều dài 0% 0% 4,05%

Tổng điều chỉnh 0% 99,32% 207,39%

Đơn giá đất 38.000.000 18.500.000 18.000.000

Đơn giá sau điều

chỉnh

38.000.000 36.870.000 37.300.000

Vậy đơn giá đất của BĐSTĐ được tính như sau:

II. Giá trị tài sản

1. Chi phí xây dựng

Bản vẽ thiết kế :

40.000.000 đồng

Công giám sát thi công theo thiết kế:

25.000.000 đồng

Tổng chi phí thiết kế:

65.000.000 đồng

Chi phí nhân công:

Diện tích sàn xây dựng: 6,5m x 32m x 4 tầng = 676m2

Đơn giá xây dựng: Nhà= 2,5trđ/m2

Sân= 87 m2

Tổng chi phí nhân công: 676 x 2,5=1.690.000.000 đồng

STT Vật tư xây dựng số lượng đơn giá Thành tiền

1 Ximăng Hoàng Thạch PCB 30 350 1.450.000 507.500.000

2 Gạch ( toàn bộ tường 20) 120 4.500.000 540.000.000

3 Thép 45 15.000.000 675.000.000

4 mái ngói 3000 12.000 36.000.000

5 Trần thạch cao 550 135.000 74.250.000

6 Đá làm nóng 2.500 12.000 30.000.000

7 Đá Granite ốp tường+ sàn 320 800.000 256.000.000

8 Đá nhám lót sân (sân 88m2) 425 70.000 29.750.000

9 Gạch trắng nhám lót hành lang 131 250.000 33.000.000

10 Gạch kiếng bóng nền 218 180.000 39.000.000

11 Gạch xanh Taicera ốp tường 15 350.000 5.250.000

12 Gạch lót nền tầng thượng 136 170.000 23.000.000

13 Sàn gỗ hương lót nền phòng thờ 50 1.500.000 75.000.000

14 Đá granite nền cầu thang 95 700.000 66.500.000

15 Sơn stroxmax cao cấp 25 750.000 18.750.000

16 Bộ cửa sổ gỗ (2m15x1m75 13 5.000.000 65.000.000

17 Cửa chính phòng lễ tân 1 45.000.000 45.000.000

18 Bộ cửa gỗ lớn phòng thờ 1 15.000.000 15.000.000

19 Bộ cửa gỗ 2,5m x 0,85m 11 3.500.000 38.500.000

20 Bộ cửa gỗ 2,5m x 1,6m 3 4.500.000 13.500.000

21 Cửa cuốn sắt 13m2 1 9.000.000 9.000.000

22 Cửa cổng sắt 7m x 2,5m 1 11.000.000 11.000.000

23 Tổng vật tư 2.606.000.000

2. Giá trị tài sản

Đặc điểm của khách sạn An Phú:

Tầng trệt gồm: 1 Phòng lễ tân, sảnh

1 phòng sinh hoạt chung

2 nhà vệ sinh

Tầng 1 và tầng 2: có 8 phòng double dành cho khách lưu

trú

Tầng 3 gồm: Sảnh trước, 1 phòng thờ, 1 phòng chứa

đồ, 1 phòng vệ sinh, khu phơi quần áo

Giá trị nội thất phòng lễ tân:

STT Tên thiết bị Thông số SL Đơn giá Giá CLCL GTCL

1 Gương

1m62 x

0,68m 1 600 600 98% 588

2

Kệ quầy + tủ trưng

bày lễ tân 2m50 x 1m 1 38.000 38.000 95% 36.100

3

Cửa chính gỗ + kính

cường lực 4m2 x 2m8 1 45.000 45.000 97% 43.650

4

Bộ bàn ghế lớn

(Gỗ hương)

4 ghế bành

1bộ 450.000 450.000 98% 441.000

1 ghế lớn dài

2 bàn trung

1 bàn lớn

2 ghế nhỏ

5

Máy vi tính+ loa+

máy POSS 1 11.280 11.280 90% 10152

6

Đầu bò tót lớn+ gỗ

lim trang trí 2 40.000 80.000 90% 72000

7 Đầu linh dương trang trí 1 8.000 8.000 90% 7200

Bảng tính toán giá trị nội thất phòng lễ tân Đvt: ngàn đồng

8

Tivi Sony Bravia

KDL52S5100 full HD 52 inches 1 42.000 42.000 97% 40740

9

Máy lạnh Panasonic âm

trần 18.000 BTU 2 21.000 42.000 92% 38640

10 Đồng hồ treo tường 1 250 250 85% 212,5

11 Quạt Senko 1 500 500 90% 450

12 Đèn chùm 1 2.100 2.100 90% 1890

13 Đèn xoắn 24 25 600 80% 480

14 Đèn huỳnh quang 4 28 112 70% 78,4

Tổng giá trị nội thất phòng lễ tân 693.181

Giá trị nội thất phòng sinh hoạt chung:

STT Tên thiết bị Thông số SL

Giá

thành

TLC

L GTCL

1 Tủ quần áo gỗ 2m x 1m58 1 7.500 97% 7.275

2 Bàn nhỏ đầu giường 0,58x 0,47 x 0,56m 1 1.500 97% 1.455

3 Bộ kệ, tủ bếp (chữ U) 0,5m x 3m x 0,8 1 48.000 95% 45.600

4

Giường, nệm Kim

Đan 1m77 x 2m2 1 19.000 96% 18.240

5 Bộ cửa sổ lớn 2m15 x 1m75 1 5.000 95% 4.750

6 Cửa sổ nhỏ 1m15 x 1m90 1 3.500 95% 3.325

7 Gương 1m62 x 0,68m 1 600 98% 588

8 Cửa ra vào 1m3 x 2m6 1 7.000 95% 6.650

9 Bộ bàn ăn

(1 bàn, 8 ghế)

1 9.000 97% 8.7301m74 x 0,95m

10 Đèn xoắn 6 90 80% 432

Bảng tính toán giá trị phòng sinh hoạt chung Đvt: ngàn đồng

11 Đèn huỳnh quang 4 120 70% 336

12 Chùm đèn trang trí 3 đèn trang trí/chùm 2 700 90% 1.260

13

Bếp ga âm Faster

ITALY

2 lò, mặt đá, hàng

NK 1 8.000 92% 7.360

14

Máy khử mùi TEKA

DG Hàng NK 1 6.000 92% 5.520

15 Tủ lạnh panasonic NR-BW414X/V 1 12.000 95% 11.400

16

Máy lạnh Panasonic

CS-C12MKH 12000 BTU 2 8.750 92% 16.100

17 Tivi Sony Bravia 52 inches full HD 1 42.000 97% 40.740

Tổng giá trị nội thất phòng sinh hoạt chung 179.761

Giá trị nội thất phòng lưu trú:

8 Phòng nghỉ lưu trú ( Double room) ĐVT: đồng

STT Tên thiết bị Thông số SL Giá thành GTCL GTCL

1 Gường đôi gỗ 1m4 x 2m 2 5.000.000 95% 9.500.000

2 Nệm Everon 2 7.500.000 95% 14.250.000

3 Tủ quần áo gỗ 1 3.500.000 97% 3.395.000

4 Tủ gỗ đầu giường 1 1.500.000 97% 1.455.000

5 Bộ bàn ghế gỗ nhỏ 1 bàn, 2 ghế 1 2.000.000 95% 1.900.000

6 Tủ lạnh đơn samsung RT34S 1 2.300.000 90% 2.070.000

7 Tủ Kệ tivi gỗ 1 3.000.000 97% 2.910.000

8 Tivi Sony Bravia 32 inches 1 12.000.000 90% 10.800.000

9

Máy lạnh

Panasonic

S10NKH 9720

BTU 1 9.500.000 90% 8.550.000

10 5 Đèn xoắn 5 480.000 80% 1.920.000

11 Đèn ngủ 1 150.000 80% 120.000

12 Đèn tròn 1 80.000 80% 64.000

Giá trị nội thất của 1 phòng lưu trú 56.934.000

Tổng giá trị nội thất 8 phòng lưu trú 455.472.000

Giá trị nội thất phòng vệ sinh

Phòng vệ sinh thường Đvt: đồng

STT Thiết bị Giá thành GTCL GTCL

1 Bồn rửa tay INAX 1.200.000 92% 1.104.000

2 Bồn cầu INAX nắp hơi 4.000.000 90% 3.600.000

3

Bộ vòi sen inox nước nóng

lạnh 750.000 90% 675.000

4 Kệ để xà phòng + giá treo đồ 350.000 95% 332.500

Giá trị nội thất 1 phòng vệ sinh thường 5.711.500

Giá trị nội thất 3 phòng vệ sinh thường 17.134.500

Phòng vệ sinh thường Đvt: đồng

STT Thiết bị Giá thành GTCL GTCL

13 Bồn rửa mặt INAX 1.200.000 95% 1.140.000

14 Bồn tắm nằm INAX 3.800.000 95% 3.610.000

15 Bồn cầu men sứ cao cấp 3.000.000 90% 2.700.000

16 Gương dài 450.000 97% 436.500

17 Bộ Vòi sen inox 500.000 95% 475.000

Giá trị nội thất 1 phòng vệ sinh thường 8.361.500

Giá trị nội thất 8 phòng vệ sinh thường 66.892.000

Giá trị tầng 3 gồm: 1 phòng thờ, sảnh, sân phơi đồ, phòng chứa đồ,

phòng vệ sinh

STT Thiết bị, đồ dùng

số

lượng Giá thành GTCL GTCL

1 Tủ thờ 1 3.500.000 95% 3.325.000

2 Gìan khung inox phơi đồ 10 7.000.000 98% 6.860.000

4 Máy hút bụi 1 3.500.000 90% 3.150.000

3 Máy giặt LG 1 8.000.000 90% 7.200.000

Giá trị đồ dùng tầng 3 20.535.000

Thiết bị phục vụ khác

STT Tên thiết bị SL Giá thành

GTC

L GTCL

1 Pa nô bản hiệu 1 2.500.000 95% 2.375.000

2 Bảng đèn led quảng cáo lớn 1 8.500.000 90% 7.650.000

3 Hệ thống Camera 4 12.000.000 90% 10.800.000

4 Hệ thống báo cháy 1 5.000.000 95% 4.750.000

5 Bình chữa cháy 6 3.000.000 90% 2.700.000

6 Điện thoại bàn 10 1.335.000 95% 1.268.250

7

Hệ thống máy nước nóng

Sunhouse 2 48.000.000 95% 45.000.000

8 Hệ thống thang máy 1

270.000.00

0 95%

256.500.00

0

9 Bộ phát Wi-fi 2 1.200.000 85% 1.020.000

10 Đèn hành lan 16 800.000 80% 640.000

11 Đèn up cầu thang 8 350.000 80% 280.000

12 Nệm dự trữ 2 7.500.000 95% 7.125.000

13 Dàn kính chắn mưa 3 tầng 3 600.000 95% 570.000

Tổng giá trị các thiết bị phục vụ 341.278.250

Giá trị các đồ trang trí khác:

3 Ghế đá trước sân: 8.000.000đ

Vật trang trí trong phòng lễ tân như Lộc bình gỗ

lớn, các tượng phật gỗ, vật như ý, bể cá…trị giá

48.000.000đ

2 chậu cây lớn ở tầng 3: 8.000.000đ

Bọ rềm cửa : 10.000.000đ

Tổng cộng đồ trang trí: 74.000.000 đồng

(Mười lăm tỷ tám trăm bốn mươi sáu triệu chín

mươi ba ngàn bảy trăm năm mưới đồng)