Accelerating success.
MARKTBERICHT
Düsseldorf1. – 3. Quartal 2015
Vermietung und Investment
Marktbericht Düsseldorf | 1. – 3. Quartal 2015 | Vermietung und Investment2
BürovermietungGroßnutzer sorgen für hohes Umsatzplus auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt
Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf erzielt in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres einen Büroflächenumsatz von 297.000 Quadratmeter und konnte damit das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um fast 60 Prozent deutlich übertreffen. Drei Großabschlüsse von Deutsche Telekom, trivago und L’Oréal summierten sich auf rund 70.000 Quadratmeter. Die Anzahl aller Abschlüsse (371 Miet-
DüsseldorfIN ZAHLEN
Einwohnerzahl 604.527
Arbeitslosenquote 8,4 %
SozialversicherungspflichtigeBeschäftigte
388.445
EZH-Kaufkraftkennziffer 117,7
Gewerbesteuerhebesatz 440
Verfügbares Einkommen/Kopf 26.563 €
Quellen: Information und Technik Nordrhein Westfalen, Bundesagentur für Arbeit, Stadt Düsseldorf, infas Geodaten
Fast FactsBÜROVERMIETUNG
Flächenumsatz 297.000 m²
Vermietungsumsatz 282.800 m²
Spitzenmiete 26,00 €/m²
Durchschnittsmiete 14,40 €/m²
Leerstandsquote 8,6 %
Flächenbestand 7,66 Mio. m²
Büroflächenumsatz in 1.000 m2
Vermietung Eigennutzer
0
100
200
300
400
900Q 1-32015
2014201320122011
289 294 218330 283
21 1116
2314
Unterbilk
Carlstadt
Kaiserswerth
Grafenberg
Stadtmitte
Pempelfort
Stockum
Düsseltal
Wersten
Mörsenbroich
Oberbilk
Altstadt
Eller
Flehe
Flingern
Süd
Lohausen
Vennhausen
Flingern
Nord
Volmerswerth
Unterrath
Rath
Lörick
Lierenfeld
Bilk
Derendorf
Niederkassel
Golzheim
Lichtenbroich
Oberkassel
Ludenberg
Hamm
Heerdt
Friedrichstadt
Gerresheim
KalkumRatingen
Neuss
8
2
326
7
1
1
7
57
52
46
52
44
Düsseldorf
5
3
8
4
9
10
2
1
6
7
3Research: Lars Zenke, [email protected] | Colliers International
verträge) übertraf zudem im bisherigen Jahresverlauf das vergleichbare Vorjahresergebnis um 5 Prozent. Einhergehend mit dem guten Umsatzergebnis war ein erheblicher Leerstandsabbau zu verzeichnen. Als Resultat ist die Leerstandsquote für das Stadtgebiet auf 8,6 Prozent gefallen und notiert damit auf dem niedrigsten Stand seit Jahresbeginn 2009.
Flächenumsatz
Nachdem sich im 1. Halbjahr bereits L’Oréal für eine Projektentwicklung am Kennedydamm entschieden hat, wurden im 3. Quartal die Großanmietungen von Deutsche Telekom in einer umfangreich sanierten Bestandsimmobilie am Seestern und trivago in einer Projektentwicklung im Medienhafen abgeschlossen. Zudem wurden alleine im 3. Quartal weitere sieben Mietvertragsabschlüsse im Flächensegment zwischen 2.000 und 6.000 Quadratmeter gezählt, was die hohe Marktaktivität der Nutzer nach der Sommerpause ver-deutlicht. Beispiele hierfür sind die Anmietungen der Werbeagentur Taskom in der Projektentwicklung „Okzitan“ im Quartier Central oder auch Luxury Fashion Trade (Fashionette) im „Global Gate“ auf der Grafenberger Allee.
Die beiden kleinsten Flächensegmente zeigten sich im Jahresvergleich äußerst stabil. So erreichte das klein-flächigste Segment bis 500 Quadratmeter mit rund 65.800 Quadratmeter Flächenumsatz nahezu das Vor- jahresniveau. Im nächst größeren Bereich bis 1.000 Qua-dratmeter gab es mit 42.600 Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahresergebnis ebenfalls keine Änderung. Alle weiteren Größenklassen konnten allerdings ordentliche Zuwächse verzeichnen. Am deutlichsten zeigte sich dieser Zuwachs im Flächensegment 1.001 bis 2.000 Quadrat-
meter, in dem der Flächenumsatz um gut 70 Prozent gesteigert werden konnte. Aber auch die Größenklasse zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmeter konnte mit 17 Vertragsabschlüssen um mehr als 30 Prozent im Jahresvergleich zulegen.
Die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes wird – natürlich von der Anmietung der Deutschen Telekom am Seestern getrieben – vom Teilmarkt Linksrheinisch mit 65.900 Quadratmeter angeführt, auf den etwa fast ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes entfällt. Aber auch ohne die Großanmietung wäre dem Teilmarkt Linksrheinisch ein respektables Ergebnis zu bescheinigen. In der Innenstadt wurden 47.300 Quadratmeter umgesetzt und im Teilmarkt Hafen belief sich die Summe der Vermietungen auf knapp 45.900 Quadratmeter.
Bei der Zuordnung des Büroflächenumsatzes nach Flächenqualitäten zeigte sich auch im bisherigen Jahresverlauf 2015 ein gewohntes Bild. Rund 60 Prozent des Jahresumsatzes entfiel auf Büroflächen des mittleren Qualitätssegmentes (Qualität B)*, während rund ein Drittel in Top-Flächen vermietet worden ist. C-Flächen erlangten wie gewohnt nur einen sehr geringen Marktanteil.
* A-Qualität Neubau, hochwertige Qualität B-Qualität Bestand, Standardausstattung C-Qualität sanierungsbedürftig, nur schwierig
vermarktbar
Angebot und Leerstand
Bei der Leerstandssituation konnte der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt in den zurückliegenden Monaten einen massiven Abbau der Flächenüberhänge verzeichnen.
Der Markt im Überblick
LAGEFlächenumsatz in m²
inkl. EigennutzerUmsatzanteil
in %Spitzenmietein €/m² mtl.
Durch schnitts miete in €/m² mtl.
Flächenleerstand in m² inkl.
UntermietflächenFertigstellungen 2015
in m²
CBD 23.800 8 26,00 20,20 48.700 0
Innenstadt 47.800 16 20,00 13,40 85.100 2.600
Hafen 45.900 15 22,50 18,00 80.700 0
Kennedydamm 29.800 10 20,00 16,00 40.800 0
Linke Rheinseite 65.900 22 15,50 11,90 187.500 0
Düsseldorf-Nord 36.700 12 16,50 11,30 116.400 34.900
Airport City 14.100 5 16,50 15,90 13.600 25.100
Grafenberger Allee 13.800 5 12,50 11,00 48.300 0
Innenstadt-Ost 14.700 5 13,50 12,80 13.800 0
Düsseldorf-Süd 4.500 2 11,50 10,70 27.100 0
Stadtgebiet 297.000 100 26,00 14,40 662.000 62.600
1
2
3
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10
Marktbericht Düsseldorf | 1. – 3. Quartal 2015 | Vermietung und Investment4
Durch zahlreiche Anmietungen in Bestandsimmobilien sowie einige Umnutzungen von veralteten Bürogebäuden konnte der Büroflächenleerstand im Düsseldorfer Stadtgebiet im Vergleich zum 3. Quartal 2014 um mehr als 130.000 Quadratmeter abgebaut werden. Als Resultat ist die Leerstandsquote auf 8,6 Prozent gesunken und notiert damit auf dem niedrigsten Stand seit dem 1. Quartal 2009. Untermietflächen spielen aktuell auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt so gut wie keine Rolle mehr.
Der Teilmarkt Linksrheinisch hält zwar weiterhin mit Abstand das größte, kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot in Düsseldorf vor, konnte aber in den vergangenen 12 Monaten nennenswerte Flächenüberhänge abbauen, vor allem durch die jüngste Großanmietung der Deutschen Telekom im Seesterngebiet. Gleichwohl waren es Ende September 2015 aber immer noch 187.500 Quadratmeter kurzfristig verfügbare Büroflächen und somit rund 28 Prozent des Leerstandes im gesamten Düsseldorfer Stadtgebiet.
Im bisherigen Jahresverlauf wurden in Düsseldorf rund 54.700 Quadratmeter Bürofläche in Projektentwicklungen fertiggestellt – allesamt im Teilmarkt Düsseldorf-Nord sowie in der Airport City. Die Vorvermietungsquote betrug dabei mehr als 80 Prozent. Bis zum Jahresende 2015 wird es keine weiteren, spekulativen Fertigstellungen von Büroflächen geben. Für das Gesamtjahr 2016 wird ein Fertigstellungsvolumen von rund 76.000 erwartet. Die Vorvermietungsquote liegt dabei jedoch erst bei knapp 30 Prozent, so dass potenziellen Nutzern noch einige Anmietungsmöglichkeiten in diesen Projektentwicklungen zur Verfügung stehen.
Nachfrage
Das Branchenbild zeigte sich von Januar bis September breit gefächert. Auf vier Branchen entfallen nahezu zwei Drittel des gesamten Flächenumsatzes. Die Branche Information und Telekommunikation führt dabei mit rund 51.900 Quadratmeter das Feld an, dicht gefolgt von den Beratungsunternehmen (49.400 Quadratmeter), die über alle Branchen hinweg die höchste Anzahl von Mietverträgen (91) generierten. Dahinter landen die beiden Branchen Handel und Gastronomie (46.000 Qua- dratmeter) sowie Tourismus und Verkehr (42.800 Quadrat-meter) auf den weiteren Plätzen, weit vor allen weiteren Branchen.
Mieten
Die beiden Projektentwicklungsanmietungen von L’Oréal und trivago hatten einen maßgeblichen Einfluss auf die Entwicklung der gewichteten Durchschnittsmiete im Düsseldorfer Stadtgebiet. Insgesamt sind fast 50 Anmietungen mit zusammen 70.000 Quadratmeter Fläche
Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge
Flächenumsatz nach Branchen – Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %)
Spitzen- und Durchschnittsmiete(in €/m²)
Q3 20152014201320122011
DurchschnittsmieteSpitzenmiete
13,60 14,90 14,00 14,4014,80
26,0023,00
27,50 26,00 26,00
0
20
40
60
80
100
ab 5.001bis 5.000bis 2.000bis 1.000bis 500
22% 15% 14% 18% 31%
65.8
00 42.6
00
42.3
00
53.4
00
92.9
00
260 59 29 17 6
Flächenumsatz Anzahl Mietverträge
0 10 20 30 40 50 60
51.900/18%
49.400/17%
46.000/15%
42.800/14%
19.500/8%
Information und TelekommunikationBeratungsunternehmenHandel
Tourismus und VerkehrBau und Immobilien
5Research: Lars Zenke, [email protected] | Colliers International 5
mit einem Mietzins über 17,50 Euro je Quadratmeter registriert worden. Diese sorgten dafür, dass die gewichtete Durchschnittsmiete im Vergleich zum Herbst 2014 um gut zwei Prozent auf nun 14,40 Euro angezogen hat. Eine Auswertung der Anmietungen über 3.000 Quadrat-meter im bisherigen Jahresverlauf zeigte zudem, dass diese Nutzer bereit waren, durchschnittlich eine gewichtete Durchschnittsmiete von rund 15,50 Euro pro Quadratmeter zu zahlen.
Nachdem zur Jahresmitte 2014 die Spitzenmiete auf dem historischen Höchststand von 27,50 Euro notierte, kam es in den Folgequartalen zu einer erwarteten Anpassung auf nun 26,00 Euro pro Quadratmeter. Die 15 hochpreisigsten Mietverträge entfielen im bisherigen Jahresverlauf allesamt auf die Königsallee und die Premiumobjekte im Medienhafen mit direkter Wasserlage.
Property Index IMMAX
Der Colliers PropertyIndex IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Büromarkt. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Flächenumsatz der vergangenen 12 Monate. Für Düsseldorf beträgt dieses Verhältnis derzeit nur noch 2,0 und liegt damit fast 38 Prozent unter dem Vorjahreswert. Dies veranschaulicht eindrucksvoll die guten Flächenumsätze und den Leerstandsabbau der letzten Monate.
Fazit und Prognose
Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf konnte durch gute Vermietungsleistungen in allen Größenklassen mit 297.000 Quadratmeter das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um fast 60 Prozent deutlich übertreffen und der damit einhergehende massive Leerstandsabbau sorgte dafür, dass die Leerstandsquote auf 8,6 Prozent fällt. Dies bedeutet den niedrigsten Stand seit Anfang 2009. Deutschlandweit schlagen sich derzeit die guten Umsätze in deutlich niedrigeren Leerständen nieder. Jedoch stellen Quoten von 4 Prozent und weniger, wie wir sie in Stuttgart, München und Berlin derzeit sehen, aber normalerweise die Ausnahme dar. In Düsseldorf wird sich ein solches niedriges Leerstandsniveau aber nicht zeigen.
Abschließend bleibt festzuhalten, dass sich Düsseldorf auf dem besten Weg zu einem überdurchschnittlichen Jahr auf dem Vermietungsmarkt befindet. Die stabile Situation der deutschen Wirtschaft lässt Unternehmen ausreichend optimistisch in die Zukunft blicken, um neue Büroflächen anzumieten. Jedenfalls wird der Büroflächenumsatz in Düsseldorf für das Gesamtjahr 2015 die 350.000 Quadratmeter-Marke mit Leichtigkeit überschreiten.
Leerstand (in 1.000 m2) und Leerstandsrate (in %)
Fertigstellungsvolumen (in 1.000 m2) und Vorvermietung / Eigennutzung
Property Index IMMAX
SHARE IN TOP 6SHARE IN TOP 6
0
50
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150
201620152014201320122011
59
134
59 10
5398
26
55
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Fertigstellungsvolumen Vermietung/Eigennutzer
0
200
400
600
800
1000
Q3 2015201420132012*2011*Neue Bestandserhebung 2012
832
863
811
788
622
10,7%11,4%
10,8% 10,4%8,6%
0 1 2 3 4 5
10/15
1/15
7/14
1/14
7/13
1/13
7/12
1/12
7/11
1/11
7/10
1/10
7/09 3,14,73,02,73,02,72,92,82,82,42,73,32,0
Marktbericht Düsseldorf | 1. – 3. Quartal 2015 | Vermietung und Investment6
InvestmentDüsseldorfer Investmentmarkt auf Rekordkurs: Transaktionsvolumen bereits bei 1,7 Milliarden Euro
Transaktionsvolumen
Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf (nur Stadtgebiet) wurden in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres 2015 Immobilien und Grundstücke im Wert von zusammen 1,7 Milliarden Euro gehandelt. Damit wurde das bereits sehr gute Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes nochmal um 17 Prozent übertroffen. Maßgeblichen Einfluss auf dieses Ergebnis hatte das außerordentlich starke 3. Quartal, in dem alleine ein Transaktionsvolumen von rund 1 Milliarde Euro generiert worden ist. Dabei sind als Großtransaktionen die beiden Shopping Center „Sevens“ auf der Königsallee im CBD und „Düsseldorf Arcaden“ im Stadtteil Bilk zu nennen.
Dabei ging der Run auf Top-Einzelhandelsimmobilien in Düsseldorf weiter. Nachdem die erste Jahreshälfte auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt von der Übernahme der drei Düsseldorfer Kaufhof-Immobilien im Rahmen einer bundesweiten Portfolio-Transaktion geprägt war, wurde im 3. Quartal mit dem Sevens ein weiteres Einzelhandelsobjekt im CBD veräußert. Bis zum Jahresende könnte es zu weiteren Großtransaktionen kommen. Dabei stehen insbesondere in der Assetklasse Retail – aufgrund der äußerst hohen Nachfrage – die Renditen weiter unter Druck.
Käufer- und Verkäufergruppen
Internationale Käufer konnten auch im 3. Quartal ihre bereits zur Jahreshälfte hohen Marktanteile fortführen und generierten zusammen ein Transaktionsvolumen von rund 1 Milliarde Euro. Damit beläuft sich der Anteil der internationalen Käufer am Transaktionsvolumen auf 60 Prozent – ein Plus von rund 20 Prozentpunkten im Vergleich zum Herbst 2014 (circa 575 Millionen Euro) – und sogar 9 Prozentpunkte über dem deutschlandweiten Anteil von 51 Prozent, was die zunehmende Beliebtheit von Düsseldorf bei internationalen Investoren eindrucksvoll verdeutlicht. Bei den internationalen Käufern dominierten im bisherigen Jahresverlauf nordamerikanische REITs und Fund Manager sowie europäische Spezialfonds das Marktgeschehen.
Auf der Verkäuferseite generierten im bisherigen Jahresverlauf Asset/Fund Manager mit knapp einer halben
Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. €)
Fast FactsINVESTMENT
Gewerbliches Transaktionsvolumen: 1,7 Mrd. €
Größte Käufergruppe:Offene Immobilienfonds/Spezialfonds
33 %
Größte Verkäufergruppe:Asset/Fund Manager
29 %
Nachgefragtester Immobilientyp:Einzelhandel
50 %
Spitzenrendite Büro 4,75 %
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5 SHARE IN TOP 6
Q 1-32015
2014201320122011
0,670,8
1,92 1,951,7
Lars Zenke Dipl. Geogr. | Director Research | Düsseldorf+49 211 - 862062 - 48 [email protected]
Colliers International Düsseldorf GmbH Königsallee 60 C/Eingang Grünstraße D – 40212 Düsseldorf
+49 211 - 862062 - 0
7Research: Lars Zenke, [email protected] | Colliers International
Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio.€), Anteil (in %)
Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. €), Anteil (in %)
Anteil der Immobilientypen(in %)
50
5
43
1Grundstücke(Gewerbe)
Misch-nutzung Hotel
Einzel-handel
Büro
1
Milliarde Euro das höchste Transaktionsvolumen, dicht gefolgt von den Corporates/Eigennutzern. Auf den weiteren Rängen sind Projektentwickler, Offene Immobilienfonds / Spezialfonds sowie Pensionskassen/ Pensionsfonds mit einem jeweiligen Transaktionsvolumen im Bereich von 110 bis 160 Millionen Euro zu nennen.
Investitionsobjekte
Bei den Spitzenrenditen für Top-Objekte in Düsseldorf kam es in den vergangenen drei Monaten aufgrund der hohen Nachfrage auf Investorenseite zu einer deutlichen Korrektur. Die Spitzenrenditen in Düsseldorf sind nach der Sommerpause für alle Nutzungsarten gesunken – besonders deutlich zeigte sich dies in der Assetklasse Retail. So gab die Spitzenrendite für High Street Retail um 15 Basispunkte auf nun 4,10 Prozent nach. Für das Segment Shopping Center notieren die Spitzenrenditen nun bei 4,75 Prozent – ein Rückgang von 75 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahresstand. Auch Top-Büroimmobilien verteuerten sich auf 4,75 Prozent.
Gleichwohl bleibt Düsseldorf in Bezug auf die Spitzenrenditen für Investoren höchst attraktiv, denn nach wie vor ist hier noch im Vergleich mit den meisten anderen Top-Standorten in Deutschland ein gewisser „Renditevorsprung“ vorhanden. Während beispielsweise Büroobjekte in München (3,75 Prozent), Hamburg und Stuttgart (jeweils 4,30 Prozent) am teuersten sind, ist der Renditedruck auch in Berlin (4,50 Prozent) immer deutlicher zu spüren.
Fazit und Prognose
Die weiterhin expansive Geldpolitik in Europa und die ausgebliebene Zinserhöhung in den USA sorgen für weiterhin hohen Anlagedruck auf Investorenseite. Das bereits jetzt sehr gute Ergebnis in Deutschland und auch in Düsseldorf könnte im für gewöhnlich sehr starken Schlussquartal zu einem außerordentlich umsatzstarken Jahr auf dem Investmentmarkt führen. Die wirtschaftlichen Rahmendaten und die Situation auf dem Finanzierungsmarkt spielen dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin in die Karten.
In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt könnten im Zuge einer „Jahresabschlussrally“ weitere Großdeals für ein Rekordergebnis im Gesamtjahr 2015 sorgen. Bislang stellten die Jahre 2006 und 2007 mit einem Transaktionsvolumen von 2,1 respektive 2,3 Milliarden Euro die Spitzenwerte auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt dar.
Asset/Fund Manager
Corporates/Eigennutzer
Projektentwickler/Bauträger
O�ene Immobilienfonds/Spezialfonds
Pensionskassen/Pensionsfonds
0
100
200
300
400
500
600
29% 28%
10% 8% 7%
O�ene Immobilienfonds/Spezialfonds
REITs
Asset/Fund Manager
Projektentwickler/Bauträger
Immobilien AGs
0
100
200
300
400
500
600
33%
26% 22%
11%4%
Über Colliers International Deutschland
Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe- und Hotelgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions).
Weltweit sind die Mitglieder der Colliers International Property Consultants Inc. mit mehr als 16.300 Experten und 502 Büros in 67 Ländern tätig.
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Autor:
Lars Zenke Director | Research+49 211 - 862062 - [email protected]
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