Trite i procena vrednosti zemljita

Stevan Maroan

Razvoj sistema masovne procene nepokretnosti u Republici Srbiji

14. - 15. decembar 2015.

Znaaj zemljita - prostora

Zemljite je najvaniji resurs kojim raspolaemo (sporo obnovljiv resurs) osnovno bogatstvo, roba, nedostajui resurs

Zemljite ima veliku vanost za privredni razvoj

Odnos ljudi prema zemljitu je sloen i obuhvata razliite vrste interesa raste njegov znaaj

Znaaj zemljita - prostora

Zemljite je neprocenjivo dobro celog oveanstva, a nikako jedne generacije, nacije, grupe ili pojedinaca.

Zemljite obezbeuje neophodan ivotni prostor za oveka, biljke i ivotinje, doprinosi funkcionisanju i stabilnosti u lancu ishrane, na njemu se podiu kue, fabrike i razni infrastrukturni objekti, utie na globalne cikluse i ravnoteu na planeti Zemlji

Znaaj zemljita - prostora

Korienja zemljita je osnovni interes svakog drutva

Zemljite je najvaniji izvor prihoda

Porast stanovnitva doveo je do toga da odnos ljudi prema zemljitu bude sve sloeniji

Zemljite i drutvene promene U 6. veku u zapadnoj Evropi je

ivelo 14 miliona stanovnika U srednjem veku taj broj je

uvean na 22 miliona U 13. i 14. veku je dolo do

velikog demografskog skoka na 73 miliona stanovnika

Zemljite kao nedostajui resurs

Danas je 0,6ha dovoljno za ishranu jedne osobe

Ve 2050. god. 0.6ha morae da hrani est

Trite zemljita

DOSTUPNOST

S I GURNOST

K O R I E

NJ E

D O S L E D N O S T

Nema trita - nema procene vrednosti

Osnovi funkcionisanja trita zemljita

Dostupnost (Da li je zemljite koje je potrebno na raspolaganju? Ako je na raspolaganju od koga moe da se kupi i po kojoj ceni i pod kojim uslovima? Koliko taj postupak traje?) Sigurnost (Ako je zemljite na raspolaganju, koja prava ima kupac vezano za zemljite i dali su ta prava sigurna? Kako se registruju i prenose prava? Da li ta prava obuhvataju pravo posedovanja, pravo korienja, pravo raspolaganja i pravo ubiranja plodova i prihoda od zemljita itd.? Da li to zemljite moe da se koristi kao zaloga za uzimanje bankarskih kredita?) Korienje (Kako zemljite moe da se koristi i da li moe da se unapreuje kako bi mu se vrednost poveala? Da li je mogue graditi na zemljitu i koliko traje pribavljanje dozvole za gradnju i koliko to kota?) Doslednost (Da li svi konkurenti vezano za zemljite imaju isti tretman ili su neki privilegovani prilikom kupovine i korienja zemljita?)

Osnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteri

Trite zemljita je samo deo ireg sistema trine ekonomije koji poiva na sledeim elementima dobre prakse: Privatnom vlasnitvu Profitu Slobodi izbora Konkurenciji

Osnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteri

Sa stanovita stepena

dravne intervencije

postoji:

Neregulisano trite zemljita

Regulisano trite zemljita

Kontrolisano trite zemljita

Odsustvo trita zemljita

Prodavci

Kupci

DRAVA

INSTITUCIJE

- Posrednici -

Osnovne karakteristike perfektnog trita zemljita

Ogranieni uticaj prodavca i kupca na cenu zemljita

Potpuna zamenljivost i standardizacija zemljita

Dostupnost svih tehnikih i drugih podataka vezanih za zemljite

Nepostojanje trokova vezano za transakciju zemljita

Vrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljita

Oblast

Pokazatelji

Primeri dobre prakse

Politika trita

zemljita

Strategija Zakoni

Postoji jasna strategija Postoji jasna zakonska

regulativa za intervenciju

Upravljanje

zemljitem

Katastar i registracija

zemljita Praenje trita Sporovi Tehnologija

Katastar i sistem registracije su aurni, sigurni, dostupni

Postoji sistematsko praenje cena, vrednovanja, prometa...

Procedure i reavanje sporova oko zemljita je precizno regulisano

Koristi se najsavremenija GIS tehnologija

Vrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljita

Zakonodavni nivo

Stvarno pravo Transakcije zemljita Korienje zemljita

Jasno definisano pravo svojine,

susvojine...Postoje strategije i mehanizmi koji se bave ovim problemom

Postoje jasne procedure prilikom kupoprodaje, nasleivanja, poklona. Ogranienja (pravo pree kupovine, eksproprijacija...) su jasno definisana

Korienje zemljita je jasno definisano planovima.

Postoje propisi za podelu parcele (minimalna veliina parcele)

Porezi i stimulacije

Poreska politika Kreditna politika Posebne mere

Porezi na transakcije zemljita kao i

porezi na imovinu i prihode su jasno definisani

Postoji pristup kreditima Postoje posebne stimulacije (kada se eli

unaprediti odreena vrsta proizvodnje) i olakice (zbog vremenskih nepogoda i druge tete) kao i kaznene mere (kad se zemljite ne koristi).

Procena vrednosti zemljita

Potrebu za vrednovanjem nepokretnosti imaju: Vlasnici nepokretnosti (Da bi procenili vrednost

imovine radi prodaje, zakupa, zamene...) Banke (Radi davanja kredita i drugih novanih

pozajmica) Osiguravajua drutva (Radi visine osiguranja i

isplate naknade usled pretrpljene tete) Drava i optine (Radi pravljenja razliitih procena i

isplate razliitih vrsta naknada) Investitori (Radi procene isplativosti investicija)

Procena vrednosti zemljita Vrednovanje nepokretnosti je grana nauke koja je bazirana na: Ekonomiji (Funkcionisanje trita, formiranje cena , ...) Statistici (Analiza cena nepokretnosti, preenje trendova,

... ) Pravu (Zakonska regulativa koja definie postupke kod

vrednovanja i drugi podzakonski akti) Geodeziji (Lokacija, povrina, nain korienja, ...) Pedologiji (Satav zemljita, mape, ...) Sociologiji (Ponaanje trita i druga socioloke

karakteristike relevantne za vrednovanje, ...)

Vrednosni okvi za procenu i ocenu

funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanje

Oblast

Pokazatelji

Primeri dobre prakse

Politika procene i

vrednovanja

Strategija Zakoni Ciljevi

Postoji jasna dravna strategija za

funkcionisanje sistema vrednovanja Postoji zakonska regulativa Ciljevi su multifunkcionalni i pruaju podrku: Tritu nepokretnosti Zemljinom razvoju Komasaciji zemljita ......

Upravljaki nivo

Tip institucije Asocijacije i udruenja Praenje i nadzor

Postoje vladine i privatne institucije za procenu

i vrednovanje Postoje asocijacije i udruenja za davanje licenci

i pruanje podrke i kontrole ovlaenim proceniteljima

Praenje i nadzor ovlaenih institucija za procenu i vrednovanje sprovodi se od strane odgovarajuih institucija i tela

Vrednosni okvi za procenu i ocenu funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanje

Operativni nivo

Institucionalna povezanost

Predmet vrednovanja

Pruanje usluga Kadrovi

Postoji dobra institucionalna povezanost izmeu institucija koje obavljaju procenu i vrednovanje kao i sa drugim relevantnim dravnim institucijama

Predmet vrednovanja su: Stanovi Zemljite Industrijski objekti Stambeni objekti Specijalni objekti i infrastruktura Usluge se pruaju svim

zainteresovanim licima i institucijama Kadrovi poseduju odgovarajue visoko

obrazovanje i kontinuirano se odravaju seminari i vri dopunsko obrazovanje od strane visokokolskih institucija

Umesto zakljuka

Koja pitanja su jo znaajna vezana za trite i procenu vrednosti zemljita?

Koje informacije jo nedostaju? Koje su vae preporuke da bi se trite i

procena vrednosti zemljita unapredili u Republici Srbiji?

H V A L A N A P A N J I

Trite i procena vrednosti zemljita Znaaj zemljita - prostoraZnaaj zemljita - prostoraZnaaj zemljita - prostoraZemljite i drutvene promeneZemljite kao nedostajui resursSlide Number 7Slide Number 8Osnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteriOsnovi funkcionisanja trita zemljita glavni akteriOsnovne karakteristike perfektnog trita zemljitaVrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljitaVrednosni okvir za ocenu funkcionisanja trita zemljitaProcena vrednosti zemljitaProcena vrednosti zemljitaVrednosni okvi za procenu i ocenu funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanjeVrednosni okvi za procenu i ocenu funkcionisanja sistema za procenu i vrednovanje Umesto zakljukaH V A L A N A P A N J I