Универзитет у Новом Саду

Правни факултет

др Раденка Цветић

ванредни професор

С К Р И П Т А

Намењена студентима Правног факултета у Новом Саду,

као ДОПУНА уз препоручени уџбеник:

Обрен Станковић, Миодраг Орлић, Стварно право, (Београд,

Номос, девето издањe)

за припрему испита из наставног предмета

СТВАРНО ПРАВО

_________________________________________________

Нови Сад, април 2010. године

2

Предговор

Након последњих измена и допуна наведеног универзитетског уџбеника

ступили су на снагу Закон о заложном праву на покретним стварима уписаним у

регистар (Сл. гласник РС, бр. 57/2003) и Закон о хипотеци (Сл. гласник РС,

бр.115/2005), којима су унете новине у наше заложно право. Поред тога, ситуација

у погледу евиденције непокретности у Србији измењена је утолико што је предност

дата тзв. јединственој евиденцији непокретности, која би у скорије време требала

да постане и једина (да замени земљишнокњижни и тапијски систем). И сам систем

јединствене евиденције непокретности, спроведен кроз катастар непокретности,

претрпео је одређене измене ступањем на снагу Закона о државном премеру и

катастру (Сл. гласник РС, бр. 72/2009). Због тога је било нужно извршити не само

одговарајућу допуну уџбеника, већ и измене већ постојећих скрипата објављених у

априлу 2008. године.

Наведене новине у нашем правном систему таквог су карактера и обима да,

у недостатку адекватног уџбеника, захтевају овакву (привремену) интервенцију у

циљу пружања могућности студентима да их сазнају и савладају. На још неке

измене које су се десиле у међувремену (због измена и допуна Закона о основама

својинско-правних односа из 1996. године, ступања на снагу Закона о промету

непокретности из 1998. године и Породичног закона из 2005. године), али које нису

толиког обима (у погледу права етажних власника на заједничким деловима зграде,

затим, заједничке својине, као и права прече куповине) студентима је скренута

пажња на часовима предавања и консултацијама.

На кодификацију стварног права у Србији чека се више од шездесет година,

а у фази нацрта наше стварно право налази се већ тридесет година. Када коначно

дође до кодификације ове врло битне гране приватног права, било посебним

законом или у оквиру јединственог грађанског законика, и када се постигне

униформна евиденција непокретности, биће створени услови за настанак новог

уџбеника којим би на одговарајући начин била обухваћена целокупна материја

стварног права.

НАПОМЕНА: У циљу правилног коришћења ових скрипата, неопходно је

пажљиво прочитати овај Предговор и напомену учињену пре излагања

одговарајуће тематске јединице.

Нови Сад, април 2010. године Раденка Цветић

3

ЗАЛОЖНО ПРАВО

НА ПОКРЕТНИМ СТВАРИМА УПИСАНИМ У РЕГИСТАР (бездржавинска залога; регистарска залога; регистрована залога; мобилијарна

хипотека)

НАПОМЕНА: питања која се тичу заложног права на покретним стварима

уписаним у регистар не могу се припремати из препорученог уџбеника Стварно

право, будући да у њему нису обрађена (у време његовог настанка овај вид

заложног права није ни постојао у нашем правном систему). Због тога ова питања

треба припемити уз помоћ предавања, ових скрипата и приручника: Душан

Николић, Основни извори стварног права, Нови Сад, 2007.

Овај вид заложног права регулисан је Законом о заложном праву на

покретним стварима уписаним у регистар (Сл. гласник РС, бр. 57/2003, 61/2005,

64/2006).1

1. О називу овог вида залоге на покретним стварима - Мада се ради о

покретним стварима, начин стицања (и средство публицитета) заложног права није

предаја ствари у државину заложног повериоца, већ упис у одговарајући јавни

регистар. Дакле, ствар која је предмет залоге и даље остаје у државини заложног

дужника (власника). То је суштинска разлика у односу на ручну залогу (заложно

право на покретним стварима), и суштинска сличност са хипотеком (заложно право

на непокретним стварима).

Због тога је можда најадекватнији назив овог вида залоге мобилијарна

хипотека (хипотека на покретним стварима), будући да преостала два, иначе

уобичајена, изражавају само по једну доминантну особину овог начина залагања

покретних ствари: ствар се не предаје заложном повериоцу (и зато је

бездржавинска залога), а за настанак зложног права потребно је извршити упис у

одговарајући јавни регистар (и зато је регистарска односно регистрована залога).

Назив мобилијарна хипотека упућује на то да се ради о залагању покретних ствари,

али да се оно, у основи, врши по правилима хипотекарног права, а не ручне залоге.

2. Настанак заложног права - Бездржавинска залога на покретним стварима

настаје на основу уговора о залози којим се залогодавац обавезује да повериоцу

пружи обезбеђење потраживања тако што ће се заложно право повериоца на

стварима залогодавца уписати у Регистар залоге.

1 Закон је донет, проглашен и објављен 30. маја 2003. године. Ступио је на снагу протеком

уобичајеног периода чекања закона (vacatio legis) од 8 дана након објављивања, а примењује се од 1.

јануара 2004. године. Закон о изменама и допунама Закона о заложном праву на покретним

стварима уписаним у регистар донет је 2005. године (Сл. гласник РС, бр. 61/2005); у Сл. гласник РС,

бр. 64/2006 објављена је исправка Закона о изменама и допунама из 2005. године. Видети

пречишћен текст овог Закона у: Душан Николић, Основни извори стварног права, Нови Сад, 2007.

4

Уговор је само правни основ (за чију се пуноважност захтева писана форма),

док заложно право настаје уписом у Регистар (регистарска залога). То значи да

упис има конститутивни карактер. Међутим, упис који није заснован на

пуноважном основу (јер је, на пример залогодавац заложио ствар на којој нема

право својине) не производи правно дејство, тј. на основу таквог уписа неће

настати заложно право.

Упис могу тражити поверилац (потребна му је изричита изјава залогодавца

да се саглашава са таквим уписом) и залогодавац. Залогодавац може бити само

лице које има право својине на покретној ствари, односно лице које је титулар

права које се залаже. Залогодавац не мора бити дужник потраживања чије се

намирење обезбеђује. То може бити и треће лице које пружа обезбеђење за туђи

дуг.

3. Правно дејство заложног права – Ако обезбеђено потраживање не буде

исплаћено о доспелости, поверилац чије је заложно право уписано у Регистар

залоге има право првенства у наплати из вредности предмета залоге, као и право

следовања на основу којег може тражити наплату и од каснијих прибавилаца

предмета залоге.

4. Предмет заложног права – Предмет заложног права могу бити:

- покретне ствари (индивидуално одређена ствар и индивидуализована

генерична ствар),

- збир покретних ствари (на пример, роба у складишту или продавници),

- право потраживања (под условом да је преносиво),

- друга имовинска права (којима титулар може слободно располагати),

- сувласнички удео,

- будуће ствари и права (заложно право настаје тек када залогодавац стекне

својину на ствари односно право).

5. Уговорне стране – Уговорне стране су заложни поверилац и залогодавац.

Заложни поверилац је увек оно лице које је поверилац обезбеђеног потраживања

(има право потраживања према дужнику и заложно право на покретним стварима

уписаним у регистар). Залогодавац је, најчешће, дужник обезбеђеног потраживања

који је истовремено и власник ствари која се залаже, али то може бити и треће лице

које пружа обезбеђење за туђи дуг.

Зависно од тога да ли је залогодавац физичко лице (уговор о залози

закључује изван оквира привредне делатности) или привредни субјект (лице које се

професионално бави привредном делатношћу), Законом је предвиђена могућност

уговарања посебних одредаба о намирењу (вансудска јавна продаја, продаја

предмета залоге по тржишној односно берзанској цени или задржавање ствари по

тој цени).2

6. Права и обавезе залогодавца у погледу предмета залоге – Залогодавац је

обавезан да чува предмет заложног права (са пажњом доброг домаћина, односно

2 Одредбе чл. 27-28 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар.

5

доброг привредника) и да га одржава у исправном стању (обавеза осигурања

предмета залоге постоји само ако је изричито уговорена).

Будући да се ствар налази код њега,3 залогодавац може, поштујући наведене

обавезе, вршити сва овлашћења која проистичу из права својине (употреба,

прибирање плодова, издавање у закуп, односно уступање предмета залоге трећем

лицу ради употребе и прибирања плодова). Залогодавац може отуђити предмет

заложног права, чиме се не мења правни положај заложног повериоца јер

прибавилац стиче право својине оптерећено уписаним заложним правом.4

Наведена права залогодавца могу се битно ограничити или искључити

уговором о залози. Тако, уговором се може искључити право залогодавца да отуђи

предмет заложног права или да га поново заложи, а може се и ограничити употреба

предмета заложног права.5

7. Ред првенства у наплати – У случају вишеструке регистарске залоге (на истом

предмету заложног права) ред првенства у наплати одређује се по моменту

настанка заложног права, тј. према тренутку уписа у Регистар.

Законом је прописано и како се одређује ред првенства када постоје

различита заложна права на истом предмету. Тако, када постоји и регистарска и

ручна залога, првенство у наплати одређује се према времену настанка

одговарајућег заложног права (упису у Регистар, односно предаји ствари у

државину).6

Првенство у односу на регистарску залогу има законско заложно право из

уговора у привреди, које настаје по одредбама Закона о облигационим односима.7

За потраживања пореза и других дажбина ред првенства законског заложног

права државе одређује се према времену њиховог уписа у Регистар залоге.8

8. Намирење – Ако дужник не испуни своју обавезу о доспелости, заложни

поверилац стиче право на државину по самом закону и право да из вредности

премета заложног права намири своје обезбеђено потраживање (главницу и камату)

као и трошкове наплате.

3 Залогодавац има право да држи предмет заложног права, с тим што губи право на државину ако о

доспелости не испуни обавезу према заложном повериоцу. (чл. 20 Закона о заложном праву на

покретним стварима уписаним у регистар) 4 Међутим, ако залогодавац предмет заложног права продаје у оквиру своје редовне делатности,

купац стиче право својине без терета. (чл. 23/6 Закона о заложном праву на покретним стварима

уписаним у регистар) 5 Чланови 24-26 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар.

6 У Закону о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар прецизирано је да

заложно право стечено предајом у државину (ручна залога) ужива првенство у односу на доцније

заложно право уписано у Регистар залоге, ако се заснива на уговору о залози који је закључен у

писменој форми и оверен у суду. Поред тога, терет доказивања је на повериоцу који тврди да је

ствар била предата у државину пре него што је извршен упис у Регистар. 7 Ради се о законском заложном праву превозиоца, комисионара, отпремника и складиштара ради

обезбеђења потраживања трошкова отпреме и превоза ствари, као и о законском заложном праву

посленика за потраживања која проистичу из уговора о делу (потраживање награде за рад, накнаде

за утошени материјал). 8 Члан 34 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар .

6

Поступак наплате почиње када заложни поверилац препорученим писмом

обавести дужника и залогодавца (када то није исто лице) и треће лице код кога се

ствар налази, о намери намирења из предмета залоге. Заложни поверилац је дужан

да затражи да се у Регистар залоге упише да је започео поступак намирења.

Залогодавац је дужан да, почев од дана обавештења, сарађује са заложним

повериоцем у поступку намирења (пружа потребна обавештења, трпи намирење,

преда ствар или потребну исправу) и дужан му је накнадити сваку штету која

настане услед одбијања сарадње.

Ако залогодавац добровољно не преда предмет заложног права заложном

повериоцу, Законом је предвиђен врло брз судски поступак који треба да доведе до

тога.9 Након што му је достављено обавештење заложног повериоца, залогодавац

не може без његове дозволе правно располагати предметом залоге.

Када се изврши упис почетка намирења у Регистар залоге, заложни

поверилац може захтевати судску продају (јавну продају или продају по текућој

цени)10

, а након протека 30 дана од уписа почетка намирења11

може приступити

вансудској продаји.12

Савесно лице које купи ствар стиче право својине без терета.

Дужник може спречити продају испуњењем дуга, а то може учинити и залогодавац

који није дужник.

9. Престанак заложног права – Без обзира на разлог који доводи до престанка

заложног права, да би оно и формалноправно престало да постоји потребно је да се

брише из Регистра залоге. Брисање се може тражити када се оствари неки од

следећих услова:

а) престанак потраживања - Као и остале врсте заложног права,

регистарска залога престаје ако престане обезбеђено потраживање (исплатом дуга

или на други начин).13

Да би и формалноправно престало да постоји потребно је да

се изврши брисање заложног права из Регистра залоге.

Брисање могу захтевати заложни поверилац, дужник и залогодавац (када дужник и

залогодавац није исто лице).

9 Када заложни поверилац поднесе одговарајући захтев суду (као и оверени извод из Регистра залоге

и уговор о залози), суд мора донети одлуку у року од три дана, а поступак одузимања спроводи се у

даљем року од три дана од дана доношења решења којим је захтев за одузимање усвојен.

Залогодавац у року од три дана од када му је достављено решење о одузимању може уложити

приговор (да повериочево потраживање или заложно право не постоји или да је дуг исплаћен), који,

међутим, не одлаже извршење. 10

Ако би трошкови јавне продаје били несразмерно велики према вредности предмета залоге, суд

може одлучити да га заложни поверилац прода по цени утврђеној проценом стручњака или да га

задржи за себе по тој цени. 11

Тај рок се може скратити споразумом заложног повериоца и залогодавца. 12

Законом су детаљно утврђена правила о томе када се може приступити вансудској јавној продаји,

а када се и како врши продаја по тржишној или берзанској цени (чл. 46-49 Закона о заложном праву

на покретним стварима уписаним у регистар). 13

Сврха заложног права је обезбеђење намирења потраживања. Из акцесорног карактера заложног

права у односу на потраживање, проистиче да оно не може настати ако нема потраживања, да се не

може осамосталити у правном промету (тј. може се преносити само заједно са преносом

обезбеђеног потраживања), али и да престаје када престане да постоји потраживање (испуњењем

или на други начин).

7

Застарелост потраживања не даје могућност дужнику (залогодавцу) да захтева

брисање заложног права, јер заложни поверилац може и своје застарело

потраживање намирити из вредности предмета залоге.

б) пропаст предмета залоге – Престанак потраживања доводи увек до

престанка заложног права (због његовог акцесорног карактера). Међутим, када

престане да постоји предмет залоге престаће заложно право, али не и потраживање.

Оно ће и даље постојати иако ослабљено због престанка заложног права.

У случају да је предмет залоге био осигуран, заложно право се успоставља на

потраживању износа осигурања, по самом закону (без икаквог посебног

уговарања).

в) продаја предмета залоге у поступку намирења заложног повериоца - Ако

је у питању судска продаја, суд по правноснажности одлуке о намирењу решењем

одређује да се заложно право брише из Регистра залоге. У случају вансудске

продаје заложни поверилац је дужан да изда исправу на основу које залогодавац

може захтевати брисање заложног права. Купац који је предмет заложног права

прибавио на вансудској продаји, такође, може захтевати од заложног повериоца

издавање овакве исправе.

г) одрицање заложног повериоца од заложног права – Одрицање је ваљан

основ да се захтева брисање само ако је дато у писаној форми.

д) конфузија – Када се својство заложног повериоца стекне у истом лицу са

својством дужника престаће заложно право зато што ће у том случају доћи до

престанка потраживања (нико не може сам себи да дугује, односно сам од себе да

потражује).

ђ) консолидација – Када заложни поверилац стекне право својине на

предмету заложног права доћиће до престанка заложног права.

10. Регистар залоге – Регистар залоге представља јединствену електронску базу

података14

која је доступна свим лицима, без обзира на место и територију на којој

приступају Регистру. Регистар залоге15

води Агенција за привредне регистре

Републике Србије. Претраживање података уписаних у Регистар веома је олакшано

и може се вршити према залогодавцу, предмету заложног права, броју под којим је

захтев заведен.16

14

Основа јој је централна база података у којој се чувају сви подаци унети у Регистар. Локалне

јединице формирају се на територији Републике Србије. Централна база података је доступна путем

локалних јединица Регистра залоге, ради уписа или претраживања. 15

Пун назив регистра је Регистар заложног права на покретним стварима и правима. Регистар је

почео са радом 15. августа 2005. године. Подаци уписани у Регистар доступни су јавности путем

званичног сајта Агенције www.apr.gov.rs. Ту се могу преузети и сви формулари захтева за упис и

брисање, са упутством за њихово попуњавање и о потребној документацији коју треба приложити

да би се издејствовала дата врста уписа. О Регистратору, као лицу преко којег се води Регистар (ко

га именује и разрешава, која су му овлашћења и обавезе) видети чл. 57-57а Закона о заложном праву

на покретним стварима уписаним у регистар. 16

На сајту Агенције дата су детаљна упутства које податке треба унети да би започело

претраживање. Најчешћи предмети залоге су теретна и путничка возила, аутобуси, производне

машине, опрема (све оно што се може лако идентификовати по одређеном регистарском броју), али

то могу бити и уметнички предмети (наводи се врста и аутор) и драгоцености (наводи се назив и

произвођач).

8

Подаци уписани у регистар су јавни. Без доказивања било каквог интереса

свако има право да захтева приступ уписаним подацима, као и оверени извод (о

подацима из Регистра и о томе да Регистар не садржи податке о залози на

одређеној ствари или праву).17

Упис у Регистар залоге ствара необориву претпоставку да су трећа лица

упозната са постојањем заложног права. Међутим, упис није доказ о постојању

својинских или других права залогодавца на заложеним покретним стварима, нити

да је обезбеђено потраживање или залагање пуноважно.

Регистар залоге садржи податке о учесницима заложноправног односа,

податке којима се ближе одређује предмет заложног права и потраживање које се

обезбеђује (обавезно се назначује основни и максимални износ да би се знало до

које мере је оптерећена вредност ствари), податке о постојању спора о заложном

праву или предмету залоге и податак да је започет поступак намирења.

Поред уписа којим се стиче заложно право или се врше измене и допуне

извршеног уписа, у Регистар залоге уписује се и почетак поступка намирења

(заложни поверилац је дужан да затражи такав упис), забелешка постојања спора

покренутог ради брисања заложног права (упис се врши по захтеву залогодавца),

као и забелешка вођења неког другог спора релевантног за уписано заложно право

(упис могу захтевати залогодавац и заложни поверилац).

Поступак уписа у Регистар залоге детаљно је регулисан:18

како се покреће,

шта садржи захтев за упис, шта се уз њег прилаже, шта Регистратор проверава19

,

одлуке којима се одлучује о захтеву (решење и закључак), подношење жалбе на

одлуку. На процесна питања која нису посебно уређена овим Законом, сходно се

примењују правила општег управног поступка.

17

За упис или измену података, претраживање које укључује добијање извода и за добијање извода

плаћају се одговарајуће накнаде (чл. 60 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним

у регистар). 18

Овај поступак је регулисан Законом о изменама и допунама Закона о заложном праву на

покретним стварима уписаним у регистар из 2005. године, чл. 65а-65ђ. 19

Регистратор, практично, утврђује комплетност захтева за упис и пратеће документације. Изричито

је прописано да не испитује тачност података и веродостојност достављених докумената.

9

НАЈЗНАЧАЈНИЈЕ НОВИНЕ КОЈЕ ЈЕ ЗАКОН О ХИПОТЕЦИ

УВЕО У НАШЕ ХИПОТЕКАРНО ПРАВО

НАПОМЕНА: Сва питања у погледу хипотеке треба припремати из препорученог

уџбеника Ставрно право. Дату материју треба само допунити питањима која су

овде размотрена.

Закон о хипотеци, који је усвојен на самом крају 2005. године,20

донео је

потпуно уређење овог веома значајног института тржишне привреде које нам је

недостајало више од пола века. Поред тога, Законом су предвиђена нека нова

решења у погледу предмета хипотеке, фиксног ранга хипотеке, вансудског

поступка намирења повериоца из вредности хипотековане непокретности, као и

увођење централне евиденције хипотеке. О њима ће овде бити речи.

1. Предмет хипотеке - Чланом 3 Закона о хипотеци прецизно је уређено шта све

може да буде предмет хипотеке:

- непокретна ствар (право својине на земљишту, грађевинском објекту)

- део непокретне ствари (у складу са одлуком о деоби),

- сусвојински удео у непокретној ствари,

- посебан део зграде на којем постоји право својине, односно друго право

које садржи право располагања (стан, пословне просторије, гаража, гаражно место

и др.),

- право на земљишту које садржи овлашћење слободног правног

располагања (нарочито право грађења, право прече градње) или располагања у

државној, односно друштвеној својини,

- објекат у изградњи, као и посебан део објекта у изградњи (стан, пословна

просторија, гаража), без обзира да ли је већ изграђен, под условом да је издато

правноснажно одобрење за градњу у складу са законом којим се уређује изградња

објеката. На овај начин проширује се могућност узимања стамбених кредита, мада

ће пракса показати колико ће банке као кредитори бити заинтересоване за

обезбеђење кредита путем хипотеке на објекту који још није изграђен.21

20

Објављен је у Сл. гласнику РС, бр. 115/2005 од 27. децембра 2005. године; у прелазним и

завршним одредбама раздвојени су моменти његовог ступања на снагу (осмог дана од објављивања)

и почетка примене (почев од шездесетог дана од дана објављивања). Текст Закона објављен је и у:

Душан Николић, Основни извори стварног права, Нови Сад, 2007. 21

Будући да је предмет хипотеке објекат који не постоји (ни фактички, ни правно) у моменту њеног

настанка, предвиђена су посебна правила о упису уговорне хипотеке на објекту у изградњи (члан

11, ст. 2-5: на земљишту на којем се објекат гради, уписује се хипотека на објекту у зградњи, а по

упису објекта у регистар непокретности, хипотека се уписује по службеној дужности на изграђеном

објекту, односно посебном делу зграде), као и о намирењу кад је предмет хипотеке објекат у

изградњи (члан 39: продаја објекта у изградњи ради намирења врши се уступањем права градње

утврђеног правноснажним одобрењем за градњу, уз накнаду, и продајом ствари које су уграђене у

објекат у изградњи).

10

2. Начин настанка и врсте хипотеке – Хипотека настаје уписом у регистар

непокретности.22

Зависно од тога на основу чега настаје, према Закону о хипотеци

разликују се следеће врсте хипотеке:

- уговорна хипотека (настаје уписом на основу уговора или судског

поравнања),

- једнострана хипотека (настаје уписом на основу заложне изјаве),

- законска хипотека (настаје уписом на основу закона),

- судска хипотека (настаје уписом на основу судске одлуке у извршном

поступку).

Правила о уговорној хипотеци сходно се примењују на једнострану,

законску и судску хипотеку, осим ако је законом друкчије прописано.

Једнострана хипотека представља нову врсту хипотеке. У односу на

уговорну хипотеку разликује се само по основу настанка, будући да настаје на

основу заложне изјаве која представља исправу сачињену од стране власника,

којом се он једнострано обавезује, уколико дуг не буде исплаћен о доспелости, да

поверилац наплати своје обезбеђено потраживање из вредности хипотековане

непокретности.

3. Вансудско намирење повериоца – Законом о хипотеци извршено је одступање

од начела официјелности при реализацији заложног права предвиђањем

могућности вансудског намирења хипотекарног повериоца. Будући да се ради о

значајној новини, Законом су прецизно и детаљно уређени услови под којима

уговор о хипотеци представља извршну исправу на основу које се може

приступити вансудском намирењу. Тај поступак, такође, прецизно је и детаљно

уређен. Разлог увођења ове новине треба тражити у тежњи да се тиме отклони

један од највећих недостатака хипотеке у нашем правном систему – спора

реализација у дугој и гломазној процедури, и тиме ово изузетно погодно реално

средство обезбеђења (са становишта власника хипотековане ствари који све време

задржава и њену употребну вредност) учини атрактивнијим за повериоце.

3.1. Када уговор о хипотеци односно заложна изјава представља

извршну исправу?23

– То ће бити случај ако поред свих услова за пуноважност

(писана форма, оверени потписи, прецизни подаци о потраживању које се

обезбеђује и хипотекованој непокретности, клаузула интабуланди) садржи и

одредбе из којих недвосмислено произилази да је власник пристао на могућност да

се поверилац намири без подношења тужбе суду, да поверилац има право приступа

непокретности и да је са тим упознато и евентуално треће лице које има

непосредну државину хипотековане непокретности.

Хипотека заснована на основу извршног уговора или извршне заложне

изјаве, уписује се у регистре непокретности као извршна вансудска хипотека, а

вансудски поступак намирења спроводи се у складу са одредбама Закона о

хипотеци.

22

Према садашњем стању евиденције непокретности и права у Републици Србији, то може бити:

земљишна књига (земљишнокњижни систем), катастар непокретности (систем јединствене

евиденције непокретности) или интабулациона књига (тапијски систем). 23

Видети чл. 15 Закона о хипотеци.

11

У случају да уговор о хипотеци, односно заложна изјава не представља

извршну исправу, намирење се спроводи у складу са законом који уређује извршни

поступак.

3.2. Васнудски поступак намирења24

– Поступак намирења уређен је тако

да поверилац за случај да дужник не исплати дуг о доспелости може сам у

релативно кратком времену да реализује своје потраживање из вредности

хипотековане непокретности.

Поступак се покреће првом опоменом која се у писаној форми шаље

дужнику (и власнику предмета хипотеке, ако се ради о различитим лицима).

Прописана садржина прве опомене је таква да из ње недвосмислено проистиче

спремност повериоца да приступи продаји ако дужник не плати што је дужан у

року од 30 дана од пријема прве опомене.

Ако у том року дуг не буде исплаћен, поверилац ће дужнику (и власнику)

упути опомену о продаји непокретности. И ова опомена треба да буде снабдевена

свим неопходним подацима у погледу потраживања и радњама које дужник треба

да предузме у циљу исплате дуга и спречавања продаје, као и обавештење о избору

начина продаје.

Истовремено са слањем опомене о продаји дужнику, поверилац ће регистру

непокретности послати захтев да се изврши забележба хипотекарне продаје у

његову корист.25

Забележба садржи изричито овлашћење хипотекарног повериоца да по

правноснажности решења о забележби26

(а најраније истеком рока од 30 дана од

дана издавања решења), може у своје име продати хипотековану непокретност, у

складу са одредбама Закона о хипотеци, као и забрану продаје хипотековане

непокретности од стране власника.

Наведена правила дају могућност хипотекарном повериоцу да приступи

продаји хипотековане непокретности у врло кратком року од прве опомене (30 дана

за испуњење обавезе по првој опомени, плус 7 дана за доношење решења о

забележби и извршење забележбе, плус 30 дана од дана издавања решења). Продаја

се може извршити путем аукције27

или непосредном погодбом.28

24

Члановима 29-38 Закона о хипотеци. 25

Регистру непокретности уз захтев доставља се и копија опомене о продаји, копија уговора о

хипотеци, изјава да дужник до тог дана није испунио дуг, докази да су прва опомена и опомена о

продаји послате дужнику и власнику непокретности (чл. 31, ст.1). У року од 7 дана по приспећу

захтева мора се извршити тражена забележба и повериоцу, дужнику и власнику непокретности

доставити решење о забележби хипотекарне продаје. 26

Рок за жалбу на решење о забележби износи 15 дана од дана пријема решења, а надлежни орган

мора донети другостепено решење у року од 15 дана од дана подношења жалбе. Право жалбе имају

власник, дужник и поверилац (чл. 31, ст. 4). Жалба ће бити уважена ако дужник или власник

достави регистру непокретности неспорне писмене доказе да потраживање не постоји, да хипотека

не постоји, да потраживање није доспело за наплату или да је дуг исплаћен. 27

Правила о аукцијској продаји садржана су у чл. 35 Закона о хипотеци. Оглас о одржавању аукције

мора бити објављен најмање 45 дана пре заказане продаје. Успех продаје већ на првој аукцији

значио би да поверилац може извршити наплату свог доспелог потраживања у року краћем од 4

месеца од када је опменуо дужника да плати оно што је дужан. 28

Продаја непосредном погодбом регулисана је чл. 36 Закона о хипотеци. Продаја се врши по цени

која је приближна тржишној, а 15 дана пре закључења уговора о продаји, поверилац треба да о

намераваној продаји обавести дужника, власника непокретности и лица која имају друга права на

12

Могућност брзе реализације хипотеке треба да стимулише повериоце да пристају

на обезбеђење својих потраживања на овај начин. С друге стране, дужник све време

након што је пао у доцњу може спречити продају ако изврши исплату дуга.

4. Престанак хипотеке - Престанак хипотеке прецизно је и исцрпно регулисан чл.

43-52 Закона о хипотеци.29

У вези исписа хипотеке, као формалног акта који прати

остварење неког од (материјалноправних) разлога престанка хипотеке, предвиђено

је када се врши (ако обезбеђено потраживање престане на начин дозвољен

законом) и по чијем захтеву (дужника, власника или повериоца). Испис хипотеке

на захтев власника врши се само ако је дуг исплаћен у потпуности (недељивост

заложног права). Његов захтев за испис мора да садржи писану изјаву

хипотекарног повериоца да пристаје на испис или правноснажну судску пресуду

којом се утврђује да је потраживање хипотекарног повериоца престало. Поверилац

је дужан да дозволи брисање хипотеке (уколико му је потраживање у целости

исплаћено), изда (дужнику и власнику) потврду о измирењу дуга без одлагања и да

сагласност за брисање хипотеке.

У погледу престанка хипотеке због пропасти хипотековане непокретности

прописано је изричито да се хипотека поново успоставља ако власник обнови

непокретност (поновни упис врши се по самом закону). У случају њене делимичне

пропасти, хипотека се своди на преостали део (исправка уписа врши се по самом

закону). У оба случаја (пропаст или делимична пропаст) хипотекарни поверилац

стиче заложно право (по самом закону) на потраживању накнаде из осигурања,

односно на исплаћеној накнади.

На сличан начин уређен је и престанак хипотеке када у општем интересу

(по основу експропријације) право власника на предмету експропријације пређе на

треће лице (заложно право простире се на потраживању накнаде или се уписује на

непокретности која је дата у својину на име накнаде).

Хипотека престаје и када је извршена судска јавна продаја или вансудска

продаја (испис се врши на основу одговарајућег доказа да је извршено намирење

повериоца), као и када се у истом лицу стекне својство хипотекарног повериоца и

хипотекарног дужника (конфузија) или хипотекарни поверилац стекне право

својине на хипотекованој непокретности (консолидација).

Поверилац се може одрећи хипотеке. Да би одрицање произвело правно

дејство престанка хипотеке потребно је да буде дато у писаној форми, а потпис

оверен од стране надлежног органа, те да се изврши испис (захтева га власник

подносећи повериочеву оверену изјаву о одрицању).

Законом о хипотеци изричито је утврђено да хипотека престаје и услед

амортизације обезбеђеног потраживања, када се ради о тзв. старим хипотекама.30

Основ престанка хипотеке у овом случају је правноснажна судска одлука којом се

непокретности. То обавештење, између осталог, садржи и изјаву у ком року може да се изврши

целокупна обавеза да би се избегла продаја непокретности. 29

Поређења ради, цео институт хипотеке био је регулисан са 7 чланова Закона о основама

својинско-правних односа (чланови 63-69). 30

Овај начин престанка хипотеке није био предвиђен Законом о основама својинско-правних

односа. Међутим, брисање старих хипотека (због амортизације обезбеђеног потраживања) могло се

извршити по правилима земљишнокњижног права (јер је овај начин престанка хипотеке био

предвиђен Законом о земљишним књигама из 1930. године).

13

утврђује амортизација потраживања, а која се доноси на предлог власника

(сувласника или титулара заједничке својине) хипотековане непокретности. Да би

се усвојио захтев за амортизацију потраживања треба да буду кумулативно

испуњени следећи услови: 1) да је протекло двадесет година од доспелости

обезбеђеног потраживања, 2) да уписани хипотекарни поверилац више не постоји

или се не може пронаћи (као ни његови универзални сукцесори или касније

уписани пријемници обезбеђеног потраживања) и 3) да за протекло време нико од

овлашћених лица није захтевао, нити примио исплату ни главног потраживања ни

камате. Иста лица која могу тражити да се утврди амортизација обезбеђеног

потраживања (власник, сувласник, заједничар), могу захтевати испис на основу

правноснажне судске одлуке.

5. Заснивање нове хипотеке – Законом о хипотеци регулисано је неколико

ситуација које могу имати врло велики практични значај будући да се ради о

начинима обезбеђења фиксног ранга хипотеке, односно реда првенства. У том

смислу, омогућено је располагање неисписаном хипотеком (односно њен пренос),

дозвољена је забележба првенственог реда за упис нове хипотеке на месту које је

имала ранија хипотека чији се испис тражи, као и предбележба нове хипотеке која

ће настати и заузети место старе хипотеке када она престане.

5.1. Располагање неисписаном хипотеком31

- Овакво располагање могуће

је у периоду од три године након престанка потраживања које је било обезбеђено

том хипотеком, тако што се она може пренети ради обезбеђења новог

потраживања, а до износа потраживања које је раније обезбеђивала. Пренос се

врши на захтев власника, уз доказ да је престало потраживање које је било

обезбеђено. Тиме се не мења положај хипотекарних поверилаца са доцнијим редом

првенства (задржавају место на коме се њихове хипотеке налазе – тзв. фиксни

ранг), тако да се они не могу успротивити таквом располагању. С друге стране,

побољшава се положај власника хипотековане непокретности јер он може

остварити задуживање под повољнијим условима ако понуди обезбеђење

хипотеком првог ранга.

5.2. Забележба првенственог реда - Сличан смисао као и располагање

неисписаном хипотеком, а то је резервисање првенственог ранга, има и правило

које омогућава власнику хипотековане непокретности да уз захтев за испис може

да тражи забележбу првенственог реда за упис нове хипотеке.32

Нова хипотека

треба да буде уписана у року од три године од дозвољавања такве забележбе и

ништа не мења у поређењу са старом (ранијом) хипотеком чији се испис захтева

(исти ранг, до износа потраживања обезбеђеног ранијом хипотеком).

31

Чланови 53-54. Власник се не може одрећи права на располагање неисписаном хипотеком

(одрицање нема правно дејство), осим што се уговором са конкретним лицем, а нарочито са

хипотекарним повериоцем са каснијим редом првенства, може обавезати да ће тражити испис

одређене хипотеке у његову корист. 32

Члан 55 Закона о хипотеци. Ако у међувремену дође до промене власника хипотековане

непокретности, извршена забележба користи новом власнику. Нова хипотека, може под наведеним

условима ступити на место две или више хипотека које у првенственом реду долазе једна иза друге.

14

5.3. Предбележба нове хипотеке - Резервисање првенственог ранга могуће

је постићи и предбележбом нове хипотеке на месту већ уписане хипотеке,33

с тим

што упис производи дејство ако се стара хипотека испише у року од годину дана од

дана извршене предбележбе нове хипотеке. Ако се то не деси нова хипотека

исписује се по самом закону.

6. Централна евиденција хипотека представља централну јединствену

електронску јавну базу података у коју се уносе хипотеке уписане у надлежни

регистар непокретности. Тако уређена, ова евиденција омогућава једноставно

прикупљање података о хипотекама и путем Интернета, и то без накнаде. Води је

Републички геодетски завод који је дужан (мада не одговара за тачност и

потпуност података34

) да се стара о законитом, систематичном и ажурном вођењу

ове евиденције. Подаци се уносе непосредно из обрасца обавештења, који

прописује Републички геодетски завод, а који попуњавају и достављају му без

одлагања надлежни регистри. Предвиђено је и да се подаци о свим постојећим

хипотекама унесу у Централну евиденцију, као и да се убудуће врши евидентирање

свих промена постојећих уписа, по службеној дужности.35

33

Члан 56 Закона о хипотеци. Овим чланом не само да су одређени услови за предбележбу нове

хипотеке и услови под којим ће она произвести дејство, него је регулисана и ситуација за случај да

је на старој хипотеци заснована надхипотека. 34

То је изричито прописано у ст. 2. чл. 57 Закона о хипотеци. На увођење и функционисање

Централне евиденције односе се одредбе чланова од 57-62. 35

Централна евиденција хипотека успостављена је као база података у седишту Републичког

геодетског завода (www.rgz.gov.rs/ceh ).

15

ЕВИДЕНЦИЈА НЕПОКРЕТНОСТИ

НАПОМЕНА: Упркос томе што у Републици Србији и даље постоје три

паралелна система евиденције непокретности, при разматрању ове материје мора се

поћи од чињенице да је преовлађујући систем јединствене евиденције

непокретности. Његова доминантност произилази из податка да је катастар

непокретности основан у 88% катастарских општина, али и из тенденције да овај

систем постане и једини у Србији. Потврда такве тенденције проистиче и из

најновије регулативе садржане у Закону о државном премеру и катастру из 2009.

године.

Стога, из препорученог уџбеника Стварно право треба припремати питања:

Земљишне књиге (појам, значај и састав) - стр. 318-327, и Јединствена евиденција

непокретности (појам и основне разлике у односу на земљишне књиге) – стр. 362-

367; остала испитна питања која се односе на евиденцију непокретности треба

припремити из ових Скрипата.

СИСТЕМИ ЕВИДЕНЦИЈE НЕПОКРЕТНОСТИ У СРБИЈИ

1. Појам и значај евиденције непокретности – Евиденција непокретности

представља систематизоване податке о непокретностима који пружају сазнање о

тачном положају, простирању и границама непокретности, врсти и квалитету

земљишта, зградама које се на њему налазе, али и о правима која на

непокретностима (земљишту и зградама) постоје. Сви ти подаци чине потпуну

евиденцију неопокретности, а могу бити садржани у јединственом регистру или у

различитим евиденцијама које се међусобно надопуњавају.

Изводљивост евиденције непокретности произилази из чињенице да је та

врста ствари, за разлику од покретних, ограничена у броју и простирању, те да

имају положај који се не мења, односно представљају релативно трајни елемент. У

развоју људског друштва релативно рано је уочено да се путем адекватне

евиденције постиже жељена сигурност у правном промету непокретности. .

Временом се из потребе да акти располагања правима на земљишту буду

јавни,36

развио обичај да се својина на непокретности преноси и ограничава пред

судом уз лично присуство преносиоца и прибавиоца који су давали изјаве о

преносу својине или настанку другог стварног права које представља ограничење

права својине. Те изјаве су чуване у суду, а затим је почело њихово уписивање у

посебне књиге. Управо из тог обичаја настала је главна формалност за прибављање

својине и других стварних права на непокретностима у виду уписа у посебне јавне

36

За прибављање права својине на непокретним стварима на основу уговора у римском праву важио

је исти принцип као и код покретних ствари: да би дошло до преноса права својине било је потребно

и довољно да постоји споразум преносиоца и прибавиоца и да се изврши предаја, односно ступање

у посед од стране прибавиоца. Међутим, временом је у германском праву преовладало схватање да

пренос права својине на непокретностима треба да буде јаван и свечан. У основи таквог схватања је

економски, па чак и егзистенцијални значај који је земљиште имало. Нарочито је развој зајма, а

затим и кредитних односа који су потенцирали развој реалних средстава обезбеђења испуњења

обавезе, представљао замах за убрзан развој евиденција непокретности.

16

књиге. Вођење таквих јавних регистара од стране суда или другог надлежног

државног органа или тела, такође је временом постало правило, јер су на тај начин

дати регистри добијали неопходан ауторитет.

Може се констатовати да је са развојем и интензивирањем промета

непокретности све више долазила до изражаја потреба проналажења што

адекватнијег начина публиковања преноса односно стицања стварних права на

непокретностима у циљу постизања правне сигурности у том промету. У почетку је

уписивање у земљишне регистре имало само функцију публицитета у смислу

чињења доступним података о стварноправном стању непокретности што ширем

кругу лица, да би се касније, најпре у германским правима, само стицање стварних

права на непокретностима почело условљавати уписом у посебну јавну књигу. У

том смислу може се рећи да функција већине регистара о непокретностима и

стварним правима на њима није искључиво пружање слике правног стања

непокретности, већ да упис у њих добија традициони значај, будући да представља

конститутивни моменат за стицање, ограничавање, пренос или престанак стварних

права на непокретностима.37

2. Три система евиденције непокретности у Србији - Нашим позитивним

стварним правом предвиђено је да се "На основу правног посла право својине на

непокретности стиче уписом у јавну књигу или на други одговарајући начин

одређен законом."38

Имајући у виду постојеће стање у Србији у том погледу, може

се рећи да је конститутивни моменат за стицање права својине на непокретности на

основу правног посла или упис у земљишне књиге или упис у катастар

непокретности или пренос тапије. То значи да у Србији, постоје три паралелна,

међусобно изузетно различита, система правне евиденције непокретности: систем

земљишних књига, систем тзв. јединствене евиденције непокретности у виду

катастра непокретности и тапијски систем. Прогнозе су ипак да ћемо ускоро имати

само једну – јединствену евиденцију непокретности кроз катастар непокретности.

То проистиче из чињенице да је катастар непокретности основан и потврђен у 88%

катастарских општина,39

земљишне књиге постоје у 10 % катастарских општина,

док је у 2% катастарских општина и даље евиденција кроз катастар земљишта.

2.1. Систем земљишних књига – Земљишна књига40

представља тзв.

правну евиденцију непокретности (у надлежности суда) која је заснована на

катастру земљишта као фактичкој евиденцији (у надлежности органа управе).

Дакле, земљишна књига не садржи податке о непокретности (површина, облик,

37

Ради њихове потпуности врши се и евиденција стварних (и неких облигационих) права која су

стечена ванкњижно, тј. без уписа (на пример, одржајем или по основу наслеђивања), као и неких

правно релевантних чињеница које су од значаја било за промет, било за обим уписаног права (на

пример, чињеница малолетства власника, чињеница вођења спора о постојању самог права или

његовом обиму). 38

Члан 33 Закона о основама својинско-правних односа. 39

Према чл. 189 Закона о државном премеру и катастру: "У катастарској општини или њеном делу

за коју је основан катастар непокретности у складу са одредбама овог закона, даном почетка његове

примене, престаје да важи катастар земљишта, као и земљишна књига, књига тапија, интабулациона

књига и књига продатих друштвених станова са хипотеком, ако ове књиге постоје у време оснивања

катастра непокретности у тој катастарској општини." 40

О појму, значају и саставу земљишних књига видети у препорученом уџбенику из Стварног

права, стр. 318-327.

17

границе простирања) који се добијају њеним изворним премером, већ се

непокретност у њој описује према подацима из катастра земљишта. То значи да је

ажурност земљишне књиге условљена, с једне стране, ажурношћу катастра

земљишта, јер се промене у погледу непокретности (површина и облик парцеле,

изграђеност земљишта) могу провести у земљишној књизи тек ако су проведене у

катастру земљишта. С друге стране, због начела добровољности уписа у земљишне

књиге, њена ажурност у погледу права на непокретностима, зависи и од титулара

тих права. Међутим, доследна примена начела уписа која би значила неопходност

његовог спровођења да би могло доћи до промене у правном стању непокретности,

довела би до тога да начело добровољности уписа не би могло бити

злоупотребљено на штету тачности и потпуности земљишне књиге.41

У моменту када се почело размишљати о замени земљишних књига

системом јединствене евиденције непокретности,42

посматрано за територију

Србије, систем земљишних књига постојао је у Војводини (у којој је, као делу

Хабсбуршке монархије, уведен још 1855. године) и на приближно једној трећини

ужег подручја Србије, где се са увођењем земљишних књига почело после

доношења земљишнокњижних прописа у Краљевини Југославији 1930. и 1931.

године.43

Земљишне књиге су увођене почев од севера, од Саве и Дунава, према

југу и посебно за Град Ниш.

Пошто је 1946. године, ступањем на снагу Закона о неважности правних

прописа донетих пре 6. априла 1941. године и за време непријатељске окупације

дошло до прекида правног континуитета с правним поретком Краљевине

Југославије, наведени земљишнокњижни закони изгубили су правну снагу. На

основу чл. 4 Закона о неважности ... из 1946. године примењивана су правна

правила садржана у земљишнокњижним прописима из 1930. и 1931. године, а

примењују се још увек у недостатку позитивних прописа у овој области, на

подручјима где земљишне књиге нису замењене катастром непокретности.

2.2. Тапијски систем – У осталим деловима Србије (јужна Србија и Косовo

и Метохијa) земљишне књиге нису уведене ни након доношења споменутих

земљишнокњижних закона, већ је и даље постојао, а у неким и данас постоји

тапијски систем44

као наслеђе из турског времена.

Српским грађанским закоником из 1844. године (§ 292) предвиђено је да се

пренос својине на непокретним добрима врши једино уписом прибавиоца у

баштинске тј. земљишне књиге. До увођења баштинских књига, као привремено

решење, а на основу законодавног решења из 1850. године, наређено је да се упис у

41

О томе каква је судска пракса у том погледу настала и зашто, биће речи при разматрању начела

катастра непокретности. 42

То је период друге половине седамдесетих и прве половине осамдесетих година XIX века када је

Србија у саставу Социјалистичке Федеративне Републике Југославије, али се питање евиденције

непокретности и права на њима већ тада налазило у законодавној надлежности република. 43

То су: Закон о земљишним књигама, Закон о унутрашњем уређењу, оснивању и исправљању

земљишних књига (оба донета 1930. године), Закон о земљишнокњижним деобама, отписима и

приписима и Правилник за вођење земљишних књига (из 1931. године). 44

Овај ситем изводи свој назив од тапије која се појављује као његова централна установа. Тапија је

јавна исправа која садржи обориву претпоставку да је лице које је означено у њој власник

непокретности за коју је издата тапија. О тапијском систему видети више у препорученом уџбенику

из Стварног права, стр. 359-362.

18

књиге замени судским преносом тапије, а да за тај пренос важе прописи који се

односе на упис у баштинске књиге, под условом да се могу применити.45

Улога тапијског система као прелазног решења46

никада га није доводила у

равноправан положај при разматрању питања за коју евиденцију непокретности ће

се Србија определити.47

У том смислу равноправни такмаци последње две деценије

били су земљишнокњижни систем и систем јединствене евиденције непокретности.

2.3. Јединствена евиденција непокретности - Катастар непокретности у

смислу јединствене (фактичке и правне) евиденције непокретности као позитивно-

правно решење постоји у Србији више од две деценије. Законом о премеру и

катастру и уписима права на непокретностима који је донет 1988. године,48

у

Србији је уведена јединствена евиденција непокретности, мада ће она постојати

само као законско решење без икакве реализације све до доношења Закон о

државном премеру и катастру и уписима права на непокретностима из 1992.

године.49

Иако је од почетка планирано да катастар непокретности буде не само

јединствена већ и једина евиденција непокретности (да се њоме замене постојеће

земљишне књиге и тапијски систем), у првој деценији важења Закона веома мало је

урађено на његовом спровођењу.50

Темпо оснивања катастра непокретности,

међутим, након 2002. године, када су донете бројне и значајне измене и допуне

Закона о државном премеру и катастру и уписима права на непокретностима, битно

је промењен.51

Бројне измене и допуне Закона о државном премеру и катастру и уписима

права на непокретностима из 1992. године52

довеле су до закључка да је ову

материју потребно регулисати новим законом. Након трогодишње фазе нацрта, 31.

августа 2009. године донет је сада важећи Закон о државном премеру и катастру.53

45

"Тако је комбинован систем тапија са системом баштинских књига и створен је један нови систем,

који слободно може да се назове српским системом". (Лазар Марковић, Грађанско право, Општи

део и Стварно право, Београд, 1912, стр. 353) 46

Тапијски систем, као што се види, у Србији има третман привременог система још од ступања на

снагу Српског грађанског законика 1844. године, с тим што је у једном дугом периоду био

привремено решење до увођења земљишних књига, а сада је већ годинама привремено до увођења

катастра непокретности (у овом моменту само у 2% катастарских општина у Србији). 47

Шта више, постоји и став да тапијски систем у Србији постоји само теоријски. Видети: Братислав

Точанац, Напомене о стању евиденције непокретности, Правни живот, бр. 9-10/1994, стр. 810, или

Драгољуб Симоновић, Реафирмација земљишних књига, Правни живот, бр. 10/1998, стр. 780 ("... на

папиру постојећег, а у пракси потпуно закржљалог, тапијског система."). Сматрамо, међутим, да ако

је поступак издавања тапије нешто што је остало у домену теорије, да се то никако не може рећи за

интабулационе књиге. 48

Службени гласник СР Србије, бр. 17/1988, 24/1988, 49/1989, 56/1989; пречишћен текст објављен у

бр. 28/1990. 49

Службени гласник Републике Србије, бр. 83/1992; измене и допуне у бр. 53/1993, 67/1993,

48/1994,12/1996, 15/1996, 34/2001, 25/2002 и 101/2005. 50

До марта 2000. године катастар непокретности је основан у 252 од укупно 5831 катастарских

општина, што је око 4% укупне територије Србије. Како је Законом био прописан десетогодишњи

рок (истицао је 2002. године) за израду нове евиденције, а имајући у виду дотадашњу реализацију,

сматрало се да је дошло време за реафирмацију земљишне књиге. 51

Више о томе у: Раденка Цветић, Евиденција непокретности, Зборник радова Правног факулотета

у Новом Саду, бр. 3/2004, стр. 335-338. 52

Видети напомену бр. 49. 53

Објављен у Службени гласник Републике Србије, бр. 72/2009 од 3. септембра 2009; ступио на

снагу 11. септембра 2009. године. Закон о изменама и допунама у бр. 18/2010 од 23. марта 2010.

19

Јединствена евиденција непокретности у суштини представља обједињену

базу података о непокретностима и правима на њима у надлежности Републичког

геодетског завода. Посматрано у односу на стање које је код нас постојало пре

њеног увођења, јединствена евиденција непокретности замишљена је и спроведена

као концепт који подразумева да катастар земљишта преузме дотадашњу функцију

земљишних књига. У аустријско-немачком систему земљишних књига заснованих

на катастру земљишта егзистирају два јавна регистра: земљишна књига и катастар

земљишта. У систему јединствене евиденције непокретности постоји један јавни

регистар који се зове катастар непокретности.

3. Превазилажење постојећег стања – Види се да је стање евиденције

непокретности код нас незадовољавајуће и да је више разлога у основи тога.54

Пре

свега, никада није постојала једнообразност у правној евиденцији непокретности,55

а, самим тим, земљишне књиге, као поуздани регистри примењени у неким високо

развијеним земљама (Аустрија, Немачка, Швајцарска), нису добиле исту шансу и

код нас. Земљишне књиге никада нису биле уведене у целој Србији, а и на оним

подручјима где јесу, нису увек биле уредно вођене, негде су запуштене, а негде где

су уништене још у току Другог светског рата никада нису до краја обновљене.

Поврх свега, у великом броју случајева подаци који су евидентирани у земљишним

књигама разликују се од података у катастру земљишта, а и земљишнокњижно и

катастарско стање разликују се од стварног (фактичког) стања непокретности.56

Императив стварања потпуне и прецизне евиденције непокретности, као

предуслова легалног промета непокретности и искоришћавања њене вредности

ради добијања што повољнијих кредита њеним хипотековањем, требало је, по

мишљењу бројних правних теоретичара и практичара, задовољити доношењем

одговарајућих прописа о земљишним књигама, успостављањем земљишнокњижне

евиденције на оним подручјима Србије где постоји тапијски систем, те

ажурирањем постојећих земљишних књига (довођењем у склад правних података

убележених у земљишне књиге са фактичким стањем које је у међувремену знатно

измењено). Уместо тога, дошло је до опредељења за увођење система јединствене

евиденције непокретности. Коментари су били бројни и разноврсни, али би се

могли свести на следећу констатацију: "Увођење јединствене катастарске

евиденције је особен покушај да се напусти најсавршенији систем

земљишнокњижне евиденције који је доживео своју потпуну афирмацију у

54

О разлозима незадовољавајућег стања евиденције непокретности видети више у: Раденка Цветић,

Савремена евиденција непокретности, Нови Сад, 2009, стр. 62-70. 55

До каквог апсурда то може да доведе показује један пример из прошлости. У Чачку је увођење

земљишних књига започето 1940. године, а настављено је по завршетку рата. Током 1946. и 1947.

године земљишне књиге уведене су у 28 катастарских општина на подручју леве обале Западне

Мораве. Због недостатка средстава тада се "застало" тако да је у 29 катастарских општина на десној

обали и даље важио тапијски систем. Такво стање потрајало је све до увођења јединствене

евиденције (катастра непокретности) у свим катастарским општинама, што се десило у периоду од

2000. до 2008. године. 56

Ажурна земљишна књига подразумева постојање свести приватноправних субјеката да је упис

неопходан за легалан промет непокретности, да је недостатак уписа нешто што умањује тржишну

вредност непокретности и од ње чини тзв. мртав капитал који не може да се оптерети хипотеком у

циљу добијања (повољних) кредита.

20

најразвијенијим државама Европе и да се проблем настао услед недовршеног

регистра реши покушајем увођења ‘нове’ евиденције."57

58

КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ

(појам и састав)

Законом о државном премеру и катастру уређују се сва питања значајна за

установљење и функционисање јединствене евиденције непокретности.59

За

стручне послове и послове државне управе од значаја за фактичку и правну

евиденцију непокретности утврђена је надлежност Републичког геодетског завода,

посебне организације у оквиру државне управе.60

1. Појам катастра непокретности – Према законској дефиницији катастар

непокретности је основни и јавни регистар о непокретностима и стварним правима

на њима. У катстар непокретности уписују се следеће непокретности: земљиште

(катастарске парцеле пољопривредног, шумског, грађевинског и другог земљишта),

надземни и подземни грађевински објекти (зграде свих врста, привредни објекти,

објекти културе, спорта и рекреације, склоништа и други грађевински објекти),

посебни делови објеката који чине грађевинску целину (стан, пословни простор,

гаража и други). Што се тиче права која се уписују, при чему упис има

конститутивни карактер, уписује се право својине, право сусвојине, право

заједничке својине, право коришћења, право закупа, право службености, хипотека

и друга стварна права на непокретностима прописана законом.61

Из оваквог законског одређења проистиче да катастар непокретности

обједињује у себи и фактичке и правне податке о непокретности (јединствена

евиденција непокретности).

2. Састав катастра непокретности – Према важећем Закону којим је регулисана

јединствена евиденција, катастар непокретности састоји се од:62

1) елабората

премера; 2) збирке исправа и 3) базе података катастра непокретности.

57

Мирослав Лазић, Значај јавног регистра за хипотеку, Зборник радова Правног факултета у Нишу,

2000/2001, стр. 85. 58

О томе како се евентуално могло превазићи незадовољавајуће стање евиденције непокретности у

Србији, видети више у: Раденка Цветић, Савремена евиденција непокретности, стр. 78-93. 59

Видети чл. 1 Закона о државном премеру и катастру 60

Видети чл. 10 Закона о државном премеру и катастру. Стручне послове (геодетске радове) поред

Републичког геодетског завода, обављају и годетске организације (на основу лиценце коју издаје

Завод). 61

Видети чл. 4 и 75-77 Закона о државном премеру и катастру. 62

Видети чл. 67 Закона о државном премеру и катастру и упоредити са чл. 38-41 дерогираног

Закона о државном премеру и катастру и уписима права на непокретностима, по којем су у састав

катастра непокретности улазили: 1) радни оригинал плана (копија архивског оригинала), који је

служио за одржавање премера и катастра непокретности; 2) збирка исправа (оригинали или оверени

преписи исправа од значаја за упис права на непокретностима); 3) катастарски операт (пандан

главној књизи земљишне књиге), а чинили су га листови непокретности (пандан

земљишнокњижном улошку у систему земљишних књига).

21

2.1. Елаборат премера - Елабората премера је скуп докумената и података

насталих у поступку пројектовања63

и реализације катастарског премера,

комасационог премера или постојећег премера, на основу којих се оснива или

обнавља катастар непокретности. Из садржине елабората премера проистиче да он

обухвата податке и документа који се односе на фактичку евиденцију

непокретности (њено хоризонтално и вертикално позиционирање, описивање,

израчунавање површине). Елаборат премера чува се трајно.

Катастарски премер64

може да се врши у циљу оснивања или обнове

катастра непокретности, а представља геодетско мерење и прикупљање података о

непокретностима и имаоцима права на непокретностима, у складу са фактичким

стањем. Основна катастарска територијална јединица је катастарска парцела,65

а

основна јединица за коју се врши катастарски премер и оснива, обнавља и одржава

катастар непокретности је катастарска општина. Катастарски премер обухвата

хоризонтално и вертикално позиционирање непокретности, обележавање граница

катастарске општине и катастарске парцеле, геодетско мерење и прикупљање

података о непокретностима према фактичком стању (о просторним јединицама,

парцелама, објектима, посебним деловима објеката), прикупљање података о

имаоцу права на непокретности у складу са фактичким стањем, катастарско

класирање земљишта,66

а може се вршити и бонитирање земљишта.

2.2. Збирка исправа - "(1) Збирка исправа јесте скуп исправа на основу којих

је извршен упис или брисање уписа на непокретностима. (2) Збирка исправа чува се

трајно."67

Овако сумарно законско одређење збирке исправа нодомешћено је

детаљнијом регулативом о исправама на основу којих се врши упис у катастар

непокретности. Упис се може извршити на основу приватне или јавне исправе која

је и по садржини и по форми подобна за упис.68

2.3. База података катастра непокретности - База података катастра

непокретности је скуп података о непокретностима и стварним правима на њима,

који приказују комплетно (фактичко и правно) стање непокретности. У бази

63

Шта обухват пројектовање (техничка документација) видети у чл. 23-26 Закона о државном

премеру и катастру. 64

Видети чл. 40-52 Закона о државном премеру и катастру. Завод је дужан да на прописан начин

обавести о вршењу катастарског премера и објави позив имаоцима права да учествују у поступку и

да појединачно позове све имаоце права на земљишту, који су као такви уписани у било коју

постојећу евиденцију (катастрар земљишта, земљишну књигу, књигу тапија, катастар

непокретности) да изврше обележавање граничних тачака парцела. 65

Катастарска парцела представља део земљишта у катастарској општини одређен границом

(међом) и означен јединственим бројем, на коме постоји право својине (чл. 42). Поред катастарске

парцеле, као основне, остале катастарске територијалне јединице су катастарска општина (чл. 43;

по правилу, обухвата подручје једног насељеног места) и катастарски срез (чл. 44; територијална

јединица за катастарско класирање земљишта). 66

Катастарско класирање земљишта врши се на основу природних и економских услова производње

постојеће културе на земљишту и служи за утврђивање катастарског прихода. Катастарски приход

је новчани еквивалент разлике вредности просечних приноса и просечних материјалних трошкова

производње за сваку катастарску културу и катастарску класу у катастарском срезу. Парцеле

пољопривредног и шумског земљишта сврставају се у следеће катастарске културе: њива, врт,

воћњак, виноград, ливада, рибњак, пашњак, шума, трстик и мочвара (чл. 52). 67

Видети чл. 69 Закона о државном премеру и катастру. 68

Видети чл. 86-88 Закона о државном премеру и катастру. О томе ће бити више речи при

разматрању општих услова за упис.

22

података садржани су нарочито подаци о: 1) парцелама, 2) објектима, 3) посебним

деловима објеката и 4) имаоцима стварних права на непокретностима; у њој се воде

и подаци адресног регистра и регистра просторних јединица.69

Из базе података катастра непокретности издаје се катастарски план (у

дигиталном или аналогном облику, за једну или више парцела) и лист

непокретности.

Састав катастра непокретности, утврђен на начин како је то учињено

важећим Законом о државном премеру и катастру, измењен је70

у правцу стварања

у правом смислу речи јединствене евиденције о непокретностима и правима на

њима у виду базе података која приказује комплетно (фактичко и правно) стање

непокретности. Такав приступ представља концепцијско усавршавање катастра

непокретности, али и неопходан уступак захтевима електронске обраде података.

Оно што ће се евентуално показати као недостатак је чињеница да база података,

због детаљности и извршене фрагментације (подељеност података у одређене

тематске целине) неће бити у стању да пружи једноставну и целовиту информацију

о стању непокретности као што то може главна књига у систему земљишних књига.

2.4. Лист непокретности - Лист непокретности је основни документ о

непокретностима и стварним правима на њима.71

У важећем Закону о државном

премеру и катастру изостала је традиционална подела овог основног документа о

непокретностима на одређене листове који садрже унапред предвиђене податке.72

Сви подаци садржани су, као што је већ истакнуто, у бази података катастра

непокретности. Из базе података издаје се лист непокретности у прописаном

облику и садржају 1) за непокретност (садржи податке који се односе на

69

Видети чл. 70 Закона о државном премеру и катастру. 70

Док је катастарски операт као скуп листова непокретности (видети напомену бр. 62 у којој се

наводи састав катастра непокретности према дерогираном Закону о државном премеру и катастру и

уписима права на непокретностима), на неки начин опонашао главну књигу земљишне књиге као

скуп земљишнокњижних уложака, база података катастра непокретности представља потпуно нову

концепцију вођења података о непокретностима и правима на њима. Састав катастра непокретности

уређен недавно дерогираним Законом о државном премеру и катастру и уписима права на

непокретностима, представљао је практично механички спој катастра земљишта и земљишне књиге. 71

Видети чл. 2, тачка 17. Закона о државном премеру и катастру. 72

Када се говори о саставу листа непокретности, треба истаћи да је и дерогирани Закон о државном

премеру и катастру и уписима права на непокретностима напустио традиционални састав

земљишнокњижног улошка, иако се стварао привид да је он само донекле измењен. Тродеоба

земљишнокњижног улошка (поседовница – пописни лист, лист А; властовница – власнички лист,

лист Б; и теретовница – теретни лист, лист Ц) даје могућност да се у сваки део уписује тачно оно

што је законом предвиђено, тако да је врло једноставно утврдити било који податак који се тиче

непокретности односно права на њој, титулара права и других правно релевантних чињеница. При

увођењу јединствене евиденције непокретности, законодавац је напустио традиционални концепт

земљишнокњижног тела као правне целине и установио лист непокретности који је давао могућност

да као власници земљишта и изграђеног објекта на том земљишту буду уписана различита лица.

Подаци који су уписивани у лист непокретности били су распоређени у четири листа: А лист

(садржи податке о земљишту), Б лист (садржи податке о носиоцу права на земљишту), В лист

(садржи податке о згради, стану и пословној просторији, као посебним деловима зграде и другим

грађевинским објектима и носиоцима права на њима) и Г лист (садржи податке о теретима и

ограничењима: стварне и личне службености, хипотека, право дугорочног закупа, уговорно право

прече куповине, право откупа и прекупа; у овај лист врши се и забележба правних чињеница које се

односе на власника непокретности или саму непокретност, а које могу да буду од утицаја на

постојање и промет права на непокретностима).

23

непокретност за коју се издаје) и 2) за имаоца права (садржи податке који се односе

на све непокретности које припадају истом имаоцу права). У суштини, ради се о

комбинацији реалних и персоналних фолија. У систему евиденције који се води по

принципу реалних фолија (што је случај са земљишним књигама), уписи се

спроводе и одређени су с обзиром на објект права које се уписује, односно с

обзиром на непокретност као трајнији елемент. Систем персоналних фолија почива

на уписима који се спроводе с обзиром на имаоца права, тако што се поред имена

одређеног лица уписују све непокретности које му припадају или на којима има

друго стварно право.

Нови концепт листа непокретности донекле утиче на домашај начела

јавности катастра непокретности. Ограничење начела јавности везује се за лист

непокретности који се издаје за имаоца права. Тај лист може се издати само имаоцу

права, лицу које докаже правни интерес и државном органу за вођење поступка

покренутог по службеној дужности из његове надлежности.73

НАЧЕЛА КАТАСТРА НЕПОКРЕТНОСТИ

Када се говори о начелима евиденције непокретности треба имати у виду

најопштија правила на којима се она темељи, оквир од којег се полази при

регулисању дате материје. Законом о државном премеру и катастру изричито су

предвиђена следећа начела: начело државног премера, начело уписа, начело

обавезности, начело јавности, начело поуздања, начело законитости, начело

првенства и начело одређености. Ради се, уз изузетак начела обавезности, о

традиционалним начелима земљишнокњижног права.74

1. Начело државног премера - По начелу државног премера (чл. 59)

катастар непокретности заснива се на подацима државног премера, чиме се истиче

да се фактичко стање непокретности, по коме се она описује и идентификује у

катастру непокретности, утврђује искључиво државним премером.75

То даље значи

да се правни опис непокретности, без обзира у ком се правном документу

(приватној или јавној исправи) наводи, чини узимањем података из катастра

непокретности. Ти подаци, све док од стране надлежног органа и у прописаној

процедури не буду измењени, једини су званични и поуздани подаци о

вертикалном и хоризонталном простирању непокретности. Сваки други опис

непокретности могао би бити довољан самим учесницима правног промета, али би

свој недостатак испољио већ у случају спора и његовог решавања пред надлежним

органом.

73

Видети чл. 173/3 Закона о државном премеру и катастру. 74

О начелима земљишнокњижног права видети у препорученом уџбенику из Стварног права, стр.

327-343. 75

У систему земљишних књига, земљишне књиге су засноване на катастру земљишта који се оснива

на основу извршеног катастарског премера.

24

2. Начело уписа - Домашај овог начела треба сагледати кроз дејство уписа

у катастар непокретности на стицање, промену, пренос и престанак права на

непокретностима. У том смислу биће речи о конститутивности, декларативности и

каузалности уписа.

Члан 60 Закона о државном премеру и катстру који носи назив Начело уписа

гласи:

"Својина и друга стварна права на непокретностима стичу се, преносе и

ограничавају уписом у катастар непокретности (конститутивност уписа), а престају

брисањем уписа.

У случајевима одређеним законом, својина и друга стварна права на

непокретностима могу се стећи и пре уписа у катастар непокретности, а уписом

производе правно дејство према трећим лицима (декларативност уписа).

У катастар непокретности могу се уписати и одређена облигациона права

која се од тог тренутка уписа могу супроставити трећим лицима."

Могуће дејство уписа: конститутивно или декларативно - Када се

стварна права на непокретности стичу на основу правног посла правни следбеник

изводи своје право из права претходника (деривативно стицање) и тај правни

посао, под условом да је пуноважан, представља правни основ стицања (iustus

titulus), али да би до стицања права дошло неопходно је да се изврши упис у

одговарајући јавни регистар. Будући да је упис у јавни регистар онај моменат када

долази до стицања стварног права на непокретности, сам упис означава се као

начин стицања у ужем смислу (modus acquirendi), а упису даје конститутивно

дејство јер пре њега стварно право није настало. То практично значи да је, на

пример, могуће да купац исплати цену и ступи у посед непокретности на начин да

фактички остварује сва власничка овлашћења, али и даље, док не буде извршен

упис, правни поредак га не сматра, а то значи и не штити као власника.

Конститутивни карактер уписа најдоследније је спроведен код хипотеке.

Јер, као што смо видели, право својине може ефективно да се остварује и без

уписа,76

али хипотека као бездржавинска залога не може постојати на други начин,

јер се у том случају упис у јавни регистар јавља и као искључиво средство

публицитета датог права на туђој ствари. У том смислу може се рећи не само да је

пуноважна једино хипотека која је уписана, већ да она и не може да настане без

уписа (ванкњижно).

До стицања, промене или престанка стварног права на непокретности,

међутим може доћи и тзв. оригинарним путем, на основу самог закона, одлуке

надлежног државног органа или путем наслеђивања. У свим тим случајевима упис

нема конститутивни карактер односно не јавља се као модус стицања права, али он

и даље не остаје без значаја. Стечена права морају се публиковати, учинити

познатим трећим лицима да би им се ваљано могла супроставити и у том смислу

упис врши функцију декларисања већ постојеће стварноправне ситуације.77

76

Исти је случај и са стварним и личним службеностима будући да се оне испољавају кроз држање

и коришћење туђе ствари (начин и обим, наравно, зависе од врсте службености). И не само да се без

уписа право својине и службености може фактички остваривати, већ под одређеним условима тај

фактицитет може прерасти у право (одржај као оригинарни начин стицања стварних права). Видети

више у препорученом уџбенику из Стварног права, стр. 329-330. 77

На пример, узукапиони држалац непокретне ствари постаје њен власник истеком последњег дана

рока одржаја ex lege. Значи, истек последњег дана рока одржаја, под условом да су испуњени

25

Одступање од начела уписа - У нашем правном систему постоји и један

изузетак који упису не само да не даје конститутивни карактер већ му одузима

било какав правни значај тако да он нема ни декларативни карактер. Наиме, према

Закону о основама својинскоправних односа (чл.53/3) стварна службеност која

настаје на основу судске одлуке стиче се даном правноснажности пресуде. Без

обзира на чињеницу да ли је извршен упис или не, тако стечена стварна службеност

може се истицати према свим каснијим стицоцима права на тој непокретности.78

Каузалност уписа - У погледу начела уписа потребно је још истаћи значај

чињенице да је упис каузалног карактера. То практично значи да упис сам за себе,

ако није заснован на пуноважном правном основу неће довести до промене

стварноправног стања непокретности. Такав неистинит упис доводи само до

повреде постојећег књижног права и овлашћује лице чије је уписано право

повређено да тражи брисање спроведеног уписа. Међутим, све док није оспорена и

учињена видљовом кроз јавни регистар, неистинитинитост уписа не може

проузроковати повреду права савесних трећих лица. Њихови интереси заштићени

су начелом поуздања у јавни регистар о чему ће касније бити речи.

3. Начело обавезности - У концепту јединствене евиденције

непокретности као једна од новина у односу на земљишнокњижни систем истиче се

обавезност уписа.

У Закону о државном премеру и катастру, начело обавезности дефинисано је

кроз обавезу имаоца права на непокретности да поднесе захтев за упис

непокретности и права својине у катастар непокретности. Предвиђено је да се

такви уписи врше и по службеној дужности, у складу са законом (чл. 61). Међу

правилима која су битна за одржавање катастра непокретности (чл. 113-137), а

проистичу из начела обавезности налази се и оно које предвиђа обавезу имаоца

права на непокретности да у року од 30 дана од настанка промене на

непокретности79

поднесе захтев за провођење промене Заводу, као и исправу која је

законом прописани услови у погледу квалификованости државине, има конститутивно дејство.

Међутим, тако стечено право својине може се пре уписа супроставити једино ранијем власнику и

његовим универзалним сукцесорима. Да би могло да се истиче ваљано према свим трећим лицима

неопходно је да се изврши упис права у одговарајући јавни регистар. А да би се извршио упис

неопходно је да се издејствује судска одлука којом се установљава (декларише) да су испуњени сви

законом прописани услови за стицање права својине путем одржаја. 78

Мада не постоји јединствен став о овом питању, сматрамо да чињеница што није извршен упис

може имати утицаја на решење питања облигационоправне одговорности за штету правног

претходника према савесном правном следбенику, али не и питања да ли је настала стварна

службеност. Јер стварна службеност која настаје на основу судске одлуке претпоставља да је суд

утврдио нужност њеног настанка која би се као таква могла истаћи према сваком лицу. У том

смислу: Обрен Станковић у препорученом уџбенику из Стварног права, стр. 197-198. У напомени

бр. 582 на стр. 198 износи се став наших правних теоретичара (Милан Бартош и Лазар Марковић) о

томе да пресуда представља само титулус, а да је за настанак потребан упис у земљишне односно

интабулационе књиге. 79

Утврђена је (чл. 114) прилично дуга и детаљна листа шта се сматра променом на непокретности и

стварним правима на њима у смислу одржавања катастра непокретности, а која се мора пријавити

надлежној служби. Тиме се потенцира значај и настојање да се одржи ажурност катастра

непокретности након његове израде и потврђивања. Таквим променама сматрају се оне које су

настале: 1) деобом, спајањем парцела, променом граница парцела или реализацијом пројекта

парцелације; 2) изградњом, реконструкцијом, доградњом, уклањањем објекта и формирањем

26

основ за упис, тј. исправе које омогућавају утврђивање настале промене (чл. 117/1

и 2).

За и против одступања од страначке диспозиције - У нашој правној

теорији стављена је примедба да увођење начела обавезности уписа у катастар

непокретности представља ограничење аутономије воље, јер се тиме одступа од

принципа слободне иницијативе односно страначке диспозиције при вршењу и

заштити грађанских субјективних права. Правило о обавезности уписа у катастар

непокретности супротно је оном које важи у земљишнокњижном систему, а према

коме се упис врши по предлогу заинтересованог лица, а само изузетно по

службеној дужности. Пошто за упис у земљишну књигу није довољан само предлог

овлашћеног лица већ и изричита сагласност земљишнокњижног претходника да се

тражени упис изврши (clausula intabulandi), ово начелно правило за вршење уписа

у земљишне књиге зове се начело приволе или консенза. То практично значи да се

упис у земљишне књиге може извршити само уз обострану приволу (сагласност)

лица које уписом стиче право и лица чије се право уписом ограничава, преноси на

другога или укида.

Ако се има у виду чињеница да се упис врши не само у приватном, него и у

општем интересу, те императив устројства уредне и ажурне евиденције,

интервенција државе у приватноправне односе прописивањем обавезности уписа

по службеној дужности може се прихватити као оправдана.

Ни међу поборницима земљишних књига, као најприхватљивије евиденције

непокретности, нема јединственог става по овом питању. По некима, начело

обавезности је излишно и неспојиво са стандардима правне цивилизације који важе

за грађанска субјективна права,80

док неки сматрају да треба обезбедити његову

доследну примену и у вођењу земљишнокњижне евиденције.81

Начело обавезности

уписа има друштвено оправдање и треба га прихватити као правну могућност

интервенције државе ради одржавања ажурне евиденције, онда када изостане

иницијатива заинтересованог приватног субјекта. Оно што је, међутим, од посебног

значаја за ажурност евиденције непокретности је постојање свести

приватноправних субјеката да је упис неопходан за легалан промет непокретности

и да је тај упис првенствено значајан за њих, да избегавање уписа не доводи само

до успешног избегавања фискалних обавеза, већ до смањења тржишне вредности

посебних делова објеката; 3) реконструкцијом и доградњом посебног дела објекта, деобом или

спајањем посебних делова објекта; 4) променом начина коришћења објекта и посебног дела објекта;

5) променом врсте и начина коришћења земљишта; 6) утврђивањем и променом кућног броја као и

променом назива улице и трга; 7) променом граница, назива и матичних бројева просторних

јединица; 8) променом лествице катастарског прихода; 9) променом вредности непокретности; 10)

променом која се односи на стицање, пренос, ограничење и престанак стварног права или држаоца

непокретности; 11) променом личних, статусних и других података о имаоцу права на

непокретности. 80

Видети, на пример: Миодраг Орлић, Уређење и обнављање земљишних књига (Предлог за

најпогоднију врсту јавних регистара непокретности у Србији за XXI век), Анали Правног

факултета у Београду, бр. 1-2/2000, стр. 49 и Драгољуб Симоновић, Реафирмација земљишних

књига, Правни живот, бр. 10/1998, стр. 777. 81

Видети, на пример: Мирослав Лазћ, Значај јавног регистра за хипотеку, Зборник радова Правног

факултета у Нишу, 2000/2001, стр. 102.

27

непокретности, која постаје мртав капитал чија се вредност не може искористити за

добијање кредита, јер се без уписа не може хипотековати.82

4. Начело јавности - Сврха евиденције непокретности је да се путем ње

обезбеди публицитет чињеничног и правног стања непокретности. На тај начин

повећава се правна сигурност титулара уписаних права, као и сигурност правног

промета. Таквој функцији одређеног регистра иманентно је начело јавности. Због

тога је ово начело, без изузетка, испоштовано у свим системима евиденције

непокретности, уз присуство појединих специфичности при његовом прописивању.

Начелно, садржај регистра непокретности, без обзира како се он зове, свима

је доступан што значи да је увид у уписане податке свима слободан. Управо због

тога, сви учесници у правном промету непокретности имају обавезу да се упознају

са садржином евиденције непокретности, јер постојећи степен њихове доступности

јавности ствара необориву претпоставку да је јавност и упозната са њима.

Домашај начела - По правилу, свако може тражити увид у регистар или

одговарајући извод о садржини регистра, а да при томе не мора доказивати било

какав правни интерес за наведене радње.83

У Закону о државном премеру и катастру, начело јавности (чл. 62)

дефинисано је на начин да су подаци у катастру непокретности јавни и да свако

може тражити да изврши увид у њих (под условима утврђеним законом). Уз то,

прописана је необорива претпоставка да је свако упознат са подацима уписаним у

катастар непокретности, јер се нико не може позивати на то да му уписани подаци

нису били или нису могли бити познати, нити то може доказивати. Постављање

овакве претпоставке уз немогућност доказивања супротног, практично значи да

нико не може да тврди да је савестан јер није упознат са постојећим уписима у

јавном регистру. Савесност се може односити на оправдано непознавање неке

чињенице која је при датим околностима могла остати непозната. То никако не

може бити случај са подацима који су доступни најширој јавности. Савесност у

погледу земљишнокњижног стања не може постојати. Могућа је само савесност у

погледу оних чињеница које нису уписане у земљишне књиге (тзв. ванкњижно

стање).

Последица чињенице да регистар воде органи државне власти - Јавне

регистре о непокретностима воде органи државне власти: судови, органи управне

власти или специјализоване владине (државне) агенције. У земљишнокњижном

систему евиденције непокретности, јавни регистар о правном стању непокретности

у надлежности је посебних (земљишнокњижних, грунтовних) одељења

првостепених судова, а у систему јединствене евиденције непокретности ова

надлежност судова пренета је на посебну организацију у оквиру државене управе –

Републички геодетски завод. Не упуштајући се на овом месту у разматрање питања

шта је исправније, везано за начело јавности битно је истаћи да та чињеница да је

82

Ванкњижни промет има смисла и биће фаворизован све док његовим учесницима пружа довољан

степен правне сигурности. У условима поштовања начела уписа и рестриктивног приступа

изузецима од њега, фактичке промене, тј. ванкњижни промет који није праћен уписом, нема правни

значај. Такав приступ чини не само непримереним, већ и излишним начело обавезности. 83

У немачком правном систему начело јавности ограничено је утолико што се увид не може вршити

ако за то не постоји оправдани интерес (§ 12 Закона о земљишним књигама Немачке).

28

регистар у надлежности државне власти потенцира значај њихове јавности будући

да се тиме у највећој могућој мери гарантује законитост и објективност поступања.

Сваки упис у јавни регистар непокретности претпоставља да је утврђена

испуњеност свих законом прописаних услова за његово спровођење, што упућује

на веродостојност њихове садржине односно заснованост на пуноважним

исправама. Због тога је и могуће тим регистрима и изводима из њих дати снагу

јавне исправе. Чињеница да се ради о јавној исправи значи претпоставку њихове

веродостојности, потпуности и тачности, све док се супротно не докаже.

На крају, треба додати да развој компјутерске технологије и њено

коришћење у систему евиденције непокретности појачава начело јавности због

изразите лакоће приступа подацима. Потпуна дигитализација података из катастра

непокретности (уз израду дигиталних катастарских планова и карата) омогућава

стварање јединствене базе података и њено претраживање путем компјутерске

мреже. Тиме практично подаци постају доступни из кућне столице, а начело

јавности појачано до максималних размера.

5. Начело поуздања - Домашај начела уписа и јавности на приказан начин

омогућава још једно правило начелног карактера. Ради се о начелу поуздања

(поверења) у евиденцију непокретности, којим се штите савесна трећа лица која су

у правном промету иступала с поверењем у истинитост и потпуност података

уписаних у јавни регистар у ситуацији када је упис неистинит. Савесни стицаоци

права на непокретностима, дакле, не могу трпети било каву штету због чињенице

да се регистровано стање разликује од стварног стања непокретности.

На тај начин регистар непокретности добија још једну значајну функцију.

Поред тога што треба да омогући да се сви релеванти подаци о (фактичком и

правном стању) непокретности налазе у таквом облику да су доступни

корисницима и да се њима гарантује заштита права власника и титулара других

стварних права на непокретностима, евиденција непокретности треба да гарантује

заштиту и савесним учесницима правног промета.

Два аспекта начела поуздања - У правној теорији обично се говори о

деловавњу овог начела у два смера, односно о његова два аспекта. Наиме, савестан

стицалац може се поуздати у истинитост и потпуност јавног регистра о правима

на непокретностима. Истинитост подразумева да је све што је уписано у регистар

тачно – правно постоји, а потпуност да права која нису уписана, а иначе могу бити

уписана у регистар, као и она која су била уписана, али су брисана, не постоје.

Поставља се питање да ли су претпоставке о истинитости и потпуности

регистра необориве или обориве? Неспорно је да начело поуздања штити само

савесног стицаоца, дакле оног чије је незнање да је упис неистинит или непотпун

оправдано (није знао, нити је могао знати за нетачност уписа). Претпоставка

његове савесности свакако је оборива, а терет доказивања лежи на оном ко тврди

супротно. Међутим, ако је то неспорно, онда се може констатовати да је

претпоставка о истинитости и потпуности регистра необорива, односно да се

супротно не може доказивати против савесног стицаоца.

Овде, међутим, треба направити разлику у погледу тога од ког момента

наступа правно дејство заштите поверења у истинитост, а од ког момента заштите

поверења у потпуност уписаног правног стања непокретности. Наиме, правно

29

дејство заштите поверења у истинистост не наступа одмах када је спроведен упис у

корист савесног стицаоца, будући да постоје правни лекови којима се спроведени

упис може оспорити. О њима ће посебно бити речи, а овде само истичемо да ће

правно дејство заштите поверења у истинитост дефинитивно наступити од момента

када се спроведени упис више не може оспорити. То је онај моменат када истекне

рок у коме се у односу на савесног стицаоца може захтевати брисање (тужбом за

брисање) претходниковог неваљаног уписа и успостављање ранијег

земљишнокњижног стања, када, практично, наступа фикција апсолутне тачности

извршеног уписа. Што се, пак, тиче заштите поверења у потпуност уписаног стања,

њено правно дејство се не одлаже и наступа одмах након што је спроведен упис у

корист савесног стицаоца. Већ од тог момента титулари ванкњижно стечених права

на непокретности не могу према савесном стицаоцу истицати своја права, јер је он

моментом уписа стекао књижно право неоптерећено неуписаним туђим правима,

теретима и ограничењима.84

Када се стицалац може позвати на своју савесност? - Друго је питање

када ће се стицалац моћи позвати на своју савесност. Као што ћемо видети у нашем

правном систему, према владајућој судској пракси, потребно је да стицалац испита

не само земљишнокњижно односно регистровано стање, већ и ванкњижно, те да с

обзиром на утврђено стање нити зна, нити може знати да уписано стање није тачно

и потпуно. Такав приступ у великој мери практично представља напуштање начела

поуздања упркос његовој изричитој декларацији и стицалац се полако приближава

положају стицаоца у англоамеричком правном систему који полазећи од извршеног

уписа у регистар испитује ваљаност правног основа свог претходника (title

search).85

У Хрватској је изричито постављена инструкција шта треба утврдити да би се могло

рачунати на положај савесног, а то значи заштићеног стицаоца. Није савестан само онај који је знао

или је с обзиром на околности могао посумњати да земљишнокњижно стање није потпуно или није

истинито. Дакле, савесност стицаоца се претпоставља само ако је у правном промету испољио

дужну пажњу неопходну за стицање датог права, а савестан мора бити и када закључује правни

посао који представља isustus titulus стицања и када захтева упис права у своју корист. Поставља се

питање на чега се односи његова добра вера будући да у погледу земљишнокњижног стања, као

поселедица деловања начела јавности без изузетка, важи необорива претпоставка да су сви били

упознати са њим. У том смислу, поставља се, дакле, питање да ли је он знао за неслагање

земљишнокњижног и стварног стања, односно да ли му је то неслагање остало непознато јер у

правном промету није поступао као иоле пажљив човек. Ако је за неслагање знао или је оно

очигледно за иоле пажљивог човека, не може се говорити о савесном стицаоцу. Међутим, он не

мора да спроводи посебно испитивање у погледу правног стања непокретности, осим оног уписаног

у земљишној књизи, да би се могао поуздати у то што је уписано и да би у случају спора био

заштићен.

У Немачкој се отишло још корак даље. Чак се одступило од у праву веома старог и веома

важног принципа: Scire, et scire debere, aequiparantur in iure (Знати, и бити дужан знати, у праву је

исто). То значи да је стицалац несавестан само ако је знао за неистинитост или непотпуност

земљишнокњижног стања, односно за његово неслагање са стварним стањем. Не захтева се

стандардизована пажња иоле пажљивог човека која би му омогућила да полазећи од околности

датог случаја сазна то што иначе не зна. На тај начин поуздање у земљишне књиге у немачком

правном систему заиста има значај начела од којег се минимално одступа.

84

Видети: Татјана Јосиповић, Земљишне књиге, у: Гавелa Никола и др., Стварно право, свезак 1.,

Загреб, 2007, стр. 322-327. 85

Видети више о томе у: Раденка Цветић, Савремена евиденција непокретности, стр. 39-41.

30

Дугогодишњи став наше судске праксе - Начело поуздања, с обзиром на

дуготрајно незадовољавајуће стање евиденције непокретности у Србији, озбиљно је

доведено у питање у нашој судској пракси. Због тога је веома битно изричито

прописивање овог начела и то на начин који треба да промени постојећу судску

праксу.

Начело поуздања заснива се на претпоставци да дата евиденција

непокретности истинито и потпуно одражава чињенично и правно стање

непокретности, те због тога штити савесна лица на начин да не могу имати

негативних последица чак и када се уписано стање разликује од стварног.

Покушавајући да уважи начело поуздања, а полазећи од чињенице да се књижно и

фактичко стање врло често разликују, наша судска пракса је савесност лица које се

позива на ово начело строжије ценила. Одлучујући утицај на формирање такве

судске праксе имао је закључак са саветовања грађанских и грађанско привредних

одељења Савезног суда, републичких и покрајинских врховних судова и Врховног

војног суда из 1986. године.86

Заузет је став да о томе ко има јаче право у случају

вишеструке продаје једне исте непокретности,87

суд одлучује применом начела

савесности и поштења и начела забране злоупотребе права. У том смислу, предност

се даје савесном купцу, али питање је по ком критеријуму се утврђује његова

савесност, а нарочито да ли постоји савесност каснијег купца. У образложењу наведеног закључка истакнуто је између осталог и следеће: "С обзиром на

колизију између формалног стања у јавним књигама и материјалноправног стања у природи, код

оцене питања ваљаности стицања права својине на непокретности не може се ослонити само на

критеријум приоритета и безрезервног поуздања у земљишнокњижно стање, већ се то питање

просуђује и решава с обзиром на савесност купца. Стога купац непокретности своју савесност у

стицању не може оправдати само позивом на поуздање у апсолутну тачност земљишнокњижних

уписа, већ је дужан да провери и поседовно стање непокретности коју жели да прибави, односно да

се увери није ли земљишнокњижни власник исту непокретност већ раније другом продао. Пропусти

ли ову дужну пажњу па се испостави да је дотична непокретност већ раније другом продата купац

ће се сматрати несавесним, јер се узима да је знао или могао знати да је правни посао о продаји

непокретности раније закључен." Дакле, да би се лице које купује непокретност могло позвати на своју

савесност неопходно је да провери не само земљишнокњижно стање,88

већ и

ванкњижно, тј. фактичко стање непокретности: ко има државину непокретности

(књижни претходник или неко други), а ако је то неко други, по ком основу и у ком

својству то лице држи дату непокретност.89

У нашој правној литератури примећено је да је оваква судска пракса, без обзира на могуће

разлоге и оправдање њеног формирања, знатно допринела "слабљењу правне дисциплине и уредног

правног саобраћаја."90

Наиме, ширећи круг изузетака од начела уписа и начела поверења у

86

Билтен судске праксе, Врховни суд Србије, бр. 3/1987. 87

Ради се о ситуацији када је више лица закључило посебне правне послове ради стицања права

својине на исту непокретност. Видети више о томе у: Драгољуб Петровић, Начело савесности и

поштења код двоструке продаје непокретности, Правни живот, бр. 9-10/1994. 88

У том смислу: да ли је непокретност уписана на име продавца, да не постоји већ нека молба за

упис истог права која би уживала првенство, а, такође и да ли је наступила фикција апсолутне

тачности земљишних књига (да ли је протекло три године од извршеог уписа књижног

претходника). 89

О домашају начела поуздања у нашем правном систему видети више у препорученом уџбенику из

Стварног права, стр. 330-340. 90

Драгор Хибер, Консолидација права својине и земљишнокњижни систем, предговор за репринт

књиге Матић, Драгосав; Ђоковић, Тихомир: Земљишноњижни поступак (приказан у примерима за

31

земљишне књиге (чиме је реаговала на реално стање евиденције непокретности), уз афирмацију

начела савесности и поштења и правичности на рачун постојећих правних правила, судска пракса,

практично је, одступајући од строге примене земљишнокњижног и стварног права, негативно

повратно деловала на правну праксу у промету непокретности. То је "... узроковало даље слабљење

земљишнокњижних правила и начела ... све до чињенице да су се нека 'изобичајила', de facto нестала

из правног живота."91

Како променити постојећу судску праксу? - "Подаци о непокретностима

уписани у катастар непокретности су истинити и поуздани и нико не може сносити

штетне последице због тог поуздања." (чл. 63 Закона о државном премеру и

катастру). На основу оваквог правила могло би се закључити да се питање

савесности трећег лица као стицаоца који се поуздао у тачност и потпуност

података уписаних у катастар непокретности ни не поставља. Ипак, пре мислимо да

се то подразумева будући да је начело савесности и поштења једно од општих

начела на којима почива наш правни систем. Међутим, с обзиром на устаљену

судску праксу по овом питању, да се и у условима уредне евиденције

непокретности не би по инерцији наставило са њом, у Закону о државном премеру

и катастру једну овакву одредбу требало је допунити изричитим ставом да се

недостатак добре вере, односно несавесност не може приговорити никоме само из

разлога што није истраживао фактичко (ванкњижно) стање.92

6. Начело законитости - Смисао начела законитости је у обавези

надлежног органа да по службеној дужности испита испуњеност законом

прописаних услова за упис у дати регистар. У земљишнокњижном систему

евиденције непокретности уобичајено је прописивање шта је то што

земљишнокњижни суд мора испитати и утврдити решавајући по захтеву за упис.

Тако, на пример, § 104 Закона о земљишним књигама Краљевине Југославије

гласи:

"(1) Земљишнокњижни суд тачно ће испитати молбу и њене прилоге, а

земљишнокњижни упис може дозволити само онда:

1) кад из земљишне књиге у погледу земљишта или права не произилази

никаква запрека захтеваном упису;

састављање исправа, молби, луструма, решења, извршења уписа и потврда на исправама, Београд,

1936; репринт из 1998, стр. XIII. 91

Ibidem. 92

У том смислу као решење које би утрло пут новом ставу судске праксе по овом питању

препоручује се решење садржано у хрватском Закону о земљишним књигама (чл. 8/2-5): "(2) Сматра

се да земљишна књига истинито и потпуно одражава чињенично и правно стање земљишта. (3)

Стицалац који је у доброј вери поступао с поверењем у земљишне књиге, правно је заштићен, ако

није знао нити је с обзиром на околности имао довољно разлога посумњати да оно што је уписано

није потпуно или да је различито од ванкњижног стања. Недостатак добре вере не може се

приговорити никоме само из разлога што није истраживао изванкњижно стање. (4) Лице које је у

доброј вери уписало књижно право поступајући с поверењем у потпуност земљишне књиге, стекло

га је неоптерећено теретима који нису били уписани у моменту кад је затражен упис нити је тада из

земљишних књига било видљиво да је затражен њихов упис, осим ако је законом друкчије одређено.

(5) Лице које је у доброј вери уписало књижно право поступајући с поверењем у истинитост

земљишне књиге ужива заштиту свога поверења утолико што му нико неће моћи оспоравати

ваљаност његовог стицања због неваљаности претходниковог уписа након што протекну рокови у

којима би се по овом Закону могла поднети тужба ради брисања укњижбе њеног претходника."

32

2) кад нема основане сумње о томе да ли су учесници, којих се упис тиче,

способни располагати предметом, на који се упис односи, или о томе да ли су

молиоци овлашћени поднети молбу;

3) кад је тражење основано садржином поднесених исправа;

4) кад исправе имају онај облик, који се захтева за дозволу укњижбе,

предбележбе или забележбе.

(2) Код земљишнокњижних уписа, које дозвољава други који суд а не

земљишнокњижни суд, ограничиће се земљишнокњижни суд на одлучивање о

томе, да ли је упис допуштен с обзиром на стање земљишне књиге, а у погледу

осталих услова одлучивање припада оном суду, који упис дозвољава."

У Закону о државном премеру и катастру начело законитости одређено је

на следећи начин: "Упис у катастар непокретности врши се на основу овог закона и

других прописа." (чл. 64) То свакако подразумева обавезу надлежног органа да

испита да ли су испуњени сви услови у погледу спровођења тражене врсте уписа у

катастар непокретности, али је нејасно зашто се без икакве потребе одступило од

провереног начина који јасно, прецизно и са довољно детаља упућује тај орган шта

треба у поступку уписа утврдити и проверити. Поред тога, сама правила о томе које

су врсте уписа у катастар непокретности (упис непокретности, упис стварних

права, предбележба, забележба), о општим условима за упис (уписана

непокретност, уписан претходник и исправе за упис) су малобројна и веома

апстрактна. То, с обзиром на стање евиденције непокретности које је у дугом

временском периоду постојало у Србији, те чињеницу да се један орган управне

власти практично среће са суштински новом врстом посла, није добро и може

довести до отварања бројних питања у пракси на која ће се давати различити

одговори.

7. Начело првенства - Начело првенства или приоритета уређује правно

дејство уписа према другим уписима у погледу исте непокретности, зависно од

временског редоследа којим су уписи спроведени. Смисао утврђивања редоследа

уписа појединих права на непокретностима је у томе што се на тај начин утврђује

редослед њиховог стицања и остваривања. То је сасвим логично будући да се, у

складу са начелом уписа, права на непокретностима стичу, преносе, ограничавају и

престају уписом у одговарајући јавни регистар. Дакле, потребно је утврдити које

право је пре уписано да би се знало које је пре настало. Раније уписано право

оствариваће се као да права која су уписана после њега ни не постоје.

Како на једној ствари може постојати само једно право својине (без обзира

да ли се ради о искључивој својини, сусвојини или заједничкој својини), значај овог

начела нарочито долази до изражаја код ограничених стварних права (стварна

права на туђим стварима) будући да се она могу рангирати, јер могу истовремено

постојати на једној ствари. Дакле, када се ради о упису права својине битан је

приоритет у времену јер се тиме одређује ко постаје власник, али код ограничених

стварних права (хипотеке, стварних и личних службености, реалних терета) тај

приоритет у времену не само да одређује када је право настало већ и редослед у

њиховом остваривању. Као што је већ истакнуто, раније уписано право оствариваће

се као да права која су уписана после њега ни не постоје. По неким ауторима,

начело првенства најзначајније је код хипотеке јер њеним уписом, хипотекарни

33

поверилац стиче право првенства намирења у односу на обичне (тзв. хирографене)

повериоце (што је последица првенства које стварна права имају у конкуренцији са

облигационим правима), али и у односу на хипотекарне повериоце чије право је

касније настало, тј. уписано (што је последица рангирања истоврсних стварних

права на једној ствари према моменту њиховог настанка).93

Релевантан моменат94

за стицање права на непокретностима је онај када је

надлежном органу поднет захтев за упис, а не моменат када је упис заиста и

спроведен, тј. када је о њему донето решење. Стога се и основаност захтеваног

уписа процењује према стању регистра непокретности у моменту када је захтев

примљен. То је логично будући да је спровођење уписа само потврда да је захтев

био основан и потпун у моменту подношења.

Према Закону о државном премеру и катастру, упис у катастар

непокретности и утврђивање реда првенства права врши се према временском

редоследу подношења захтева за упис95

(prior tempore potior iure). Изостало је

правило о једнаком реду првенства истовремено примљених захтева, које је у

земљишнокњижном систему традиционално прихваћено.96

Начело првенства утврђено у чл. 65 добија своју конкретизацију у

правилима садржаним у чл. 125 (Редослед решавања захтева) и чл. 131 (Измена

првенственог реда уписа) Закона о државном премеру и катастру. Будући да се ред

првенства права одређује према моменту подношења захтева изричито је

прописано да се основаност захтеваног уписа процењује према стању катастра

непокретности у моменту када је захтев за упис примљен у Завод. Да би се

спречила било каква повреда првенственог преда, Завод уписује годину, месец, дан,

час и минут пријема захтева за упис и истовремено на непокретности на коју се

односи захтев уписује забележбу времена пријема и број захтева. У случају да је

поднето више захтева за упис на истој непокретности, прво ће се узети у поступак

захтев који је први примљен. По редоследу пријема, каснији захтеви се узимају у

поступак тек пошто ранији захтев буде коначно решен.

Нерегулисана је остала и ситуација која настаје када истовремено стигну

захтеви за упис права која се међусобно искључују. Ако, на пример, истовремено

93

О немогућности рангирања права својине видети: Мирослав Лазић, Ранг стварних права, Правни

живот, бр. 10/2002, стр. 73, а о рангирању хипотеке: Мирослав Лазић, Права реалног обезбеђења,

Ниш, 2009, стр. 128-129. 94

Користи се реч моменат, а не време да би се истакло да се ради о астрономском, а не цивилном

рачунању времена. 95

Осим ако је законом одређено друкчије. Видети чл. 65 Закона о државном премеру и катастру

који носи назив Начело првенства. 96

Према Закону о земљишним књигама Краљевине Југославије првенствени ред уписа одређује се

према тренутку у којем је поднесак стигао земљишнокњижном суду, а уписи који буду извршени на

основу поднесака који су истовремено приспели, имају исти ред првенства, ако законом није шта

друго одређено (§ 29). Сматрамо да је овакво правило потребно и да је погрешно протумачено да се

то питање успешно решава астрономским рачунањем времена, односно завођењем захтева по

датуму, али и часу и минуту подношења. Шта, на пример, ако су захтеви за упис права на истој

непокретности стигли поштом? Чак и када је у питању препоручена пошиљка, што ће по правилу

бити случај, кључни моменат је онај када су захтеви стигли надлежном органу, а не када су предати

пошти. Може се десити да их поштар уручи истовремено, па се поставља питање којем од

приспелих захтева и зашто дати приоритет?

34

препорученом пошиљком стигне захтев два или више лица за упис права својине на

истој непокретности. Републички геодетски завод сигурно није тај који треба да

донесе одлуку о томе ко ће од њих постати власник, нити треба све да их одбија,

нити треба да их уписује као сувласнике. Решавање спора о праву својине (ко има

јачи правни основ па му треба дати предност) у таквом случају може бити врло

компликован посао и за суд опште надлежности. У таквом случају надлежни орган

треба да поступи као и када су истовремено стигли захтеви за упис права која се

међусобно не искључују, односно треба да изврши тражене уписе са забелешком

истовремености која ће заинтересована трећа лица упућивати на чињеницу да тек

треба да се реши (у парници) ко је од њих више власник и чије ће упис остати, док

би остали били брисани.

Мењање постојећег реда првенства - Везано за начело првенства поставља

се и питање може ли се мењати постојећи ред првенства права на истој

непокретности који је установљен по времену захтевања уписа. Из начела

аутономије воље проистиче и слободна иницијатива титулара грађанског

субјективног права у погледу вршења и располагања својим правом. То практично

значи, да је сасвим логично да правило о могућности измене првенственог реда

уписа постоји у закону којим се регулише евиденција непокретности – тзв.

уступање првенства. У том смислу, добро је што је Законом о државном премеру и

катастру предвиђено правило (чл. 131) да ималац права може поднети захтев за

упис измене првенственог реда тог права, с тим да уз овакав захтев мора доставити

и сагласност свих лица чија би права била повређена наведеном изменом.97

8. Начело одређености - Из начела одређености произилази да сваки упис у

регистар непокретности мора садржати све податке који су неопходни да би он

представљао самосталну и потпуно одређену правну целину. То практично значи

да сваки упис мора бити тачно и потпуно одређен у погледу:

- саме непокретности на коју се упис односи (непокретност мора бити

означена и описана на начин да не може доћи до забуне у погледу њеног

идентитета),

- врсте уписа која се врши (будући да различите врсте уписа имају другачији

смисао и различито правно дејство не сме бити сумње у погледу тога о којој врсти

уписа се ради),

- врсте права које се уписује (битна садржина права мора бити одређена,

односно мора бити недвосмислено одређено које право је у питању, што значи да

оно мора бити одређено као једно од могућих права чији упис се, на основу закона,

дозвољава у регистар),

- чињеница које се уписују, а које су битне за постојање, обим или

могућност преноса самог права,

- субјекта уписа односно титулара уписаног права

97

Ипак, правило је остало недоречено, јер је низ ситуација потребно прецизирати при уступању

ранга (видети, на пример, одредбе § 30-35 Закона о земљишним књигама Краљевине Југославије).

Потреба за адекватним и прецизним правилима потенцирана је чињеницом да је целокупни посао

евиденције непокретности и права на њима у Србији поверен управној власти. Успех реализације те

потпуно нове надлежности Завода у многоме зависи и зависиће од правила којима се она уређује.

35

- времену уписа (временско одређење уписа неопходно је да би се одредио

редослед првенства уписаних права).

У наведеном смислу дефинисано је и начлео одређености у Закону о

државном премеру и катастру (чл. 66). Ово начело уједно представља и последње

од осам изричито утврђених начела на којима се темељи катастар непокретности

као јединствена евиденција о непокретностима и правима на њима. Оно што можда

недостаје на тој прилично дугој листи, а што би могло бити повезано са начелом

одређености је и захтев у погледу прегледности катастра непокретности.98

УПИС У КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ

У погледу врста уписа Закон о државном премеру и катастру доноси измене.

Упис у катастар непокрености више није тројак као у земљишним књигама, већ

постоје четири врсте уписа:

1) упис непокретности,

2) упис стварних права,

3) предбележба и

4) забележба.99

Без обзира на извршене измене у наведеном смислу, може се и даље тврдити

да упис у катастар непокретности, барем када се ради о упису стварних права,

представља начин њиховог стицања (modus acquirendi),100

те да представља начин

98

Неки аутори при разматрању начела земљишних књига као једно од њих наводе и начело

прегледности у смислу да земљишне књиге морају бити уређене тако да се из њих може лако и брзо

сазнати целокупно правно стање уписаних непокретности. Остварење овог начела омогућено је

изузетно прецизним и једноставно постављеним саставом земљишних књига и самог

земљишнокњижног улошка. Онако како је уређена, главна књига пружа једноставну и целовиту

информацију о стању непокретности. Кроз тродеобу земљишнокњижног улошка спроведена је

могућност да се у сваки део уписује тачно оно што је законом предвиђено, тако да је врло

једноставно утврдити било који податак који се тиче непокретности односно права на њој, титулара

права и других правно релевантних чињеница. Видети Татјана Јосиповић, op. cit., стр. 297. 99

Видети чл. 73 Закона о државном премеру и катастру и упоредити га са чл. 58г Закона о државном

премеру и катастру и уписима права на непокретностима. Дерогираним Законом о јединственој

евиденцији непокретности није био предвиђен упис непокретности као посебна врста уписа, већ је

само био регулисан упис права на непокретностима и предвиђене три врсте уписа: укњижба,

предбележба и забележба. 100

"На основу правног посла право својине на непокретности стиче се уписом у јавну књигу или на

други одговарајући начин одређен законом." (чл. 33 Закона о основама свјинско-правних односа);

"На основу правног посла стварна службеност стиче се уписом у јавну књигу или на други

одговарајући начин одређен законом." (чл. 52 Закона о основама свјинско-правних односа);

"Хипотека настаје уписом у надлежни регистар непокретности, на основу: 1) уговора или судског

поравнања (уговорна хипотека); 2) заложне изјаве (једнострана хипотека); 3) закона (законска

хипотека); 4) судске одлуке (судска хипотека)." (чл. 8 Закона о хипотеци). И упис брисања

одређеног стварног права има у законом предвиђеним случајевима конститутивно дејство. На

пример, "Хипотека престаје исписом из регистра непокретности у који је била уписана, у складу са

законом." (чл. 43/1). Дакле, без обзира шта је материјалноправни разлог престанка хипотеке (видети

чл. 44-52 Закона о хипотеци), да би хипотека и формално правно престала неопходно је да се

изврши њено брисање (упис брисања).

36

публиковања и претпоставку располагања уписаним правом, чак и када је право

стечено оригинарним путем, односно по основу закона.101

Законом о државном премеру и катастру одређено је и када се неће

дозволити упис у катастар непокретности (чл. 89): када је законом, одлуком суда

или другог надлежног органа, одређена забрана уписа на одређеној непокретности

и у случају када би се таквим уписом извршила повреда принудних прописа.

Упис непокретности - Упис непокретности је нова врста уписа којом се у

катастар непокретности уносе подаци о фактичком стању непокрености. Ради се о

упису података о парцели, грађевинском објекту или посебном делу објекта.

Подаци о парцели и грађевинском објекту уписују се на основу елабората

премера,102

односно елабората геодетских радова,103

а основ уписа за парцелу може

бити и исправа за упис када је то одређено законом.

Подаци о посебним деловима објекта уписују се на основу техничке

документације (на основу које је издата грађевинска или употребна дозвола) или на

основу података из неке од постојећих евиденција у моменту оснивања катастра

непокретности (земљишне књиге, књиге тапија, интабулационе књиге и књиге

продатих друштвених станова са хипотеком), акта надлежног органа, елабората

геодетских радова.

Када се уписује непокретност која представља грађевински објекат (посебни

део објекта) за који није издата грађевинска или употребна дозвола, или је грађено

мимо дозволе, или је објекат привремен, уписује се и забележба одговарајуће

садржине.

Општи услови за упис стварних права, предбележбе и забележбе -

Материјалне претпоставке које морају бити испуњене у моменту када се врши било

који од ове три врсте уписа су: 1) да је уписана непокретност, 2) да је уписан

претходник и 3) да постоји одговарајућа исправа за тражену врсту уписа.104

У тренутку подношења захтева за упис, непокретност у погледу које се

тражи коначно или условно стицање, ограничење, пренос или престанак права,

односно захтева упис правно релевантних чињеница, мора бити уписана у катастар

непокретности. Ако то није случај, може бити уписана истовремено са уписом

стварног права, предбележбе или забележбе.

101

"... упис ванкњижно стеченог права у земљишне књиге има посебну важност за даље

располагање тим правом, као и за његову заштиту. Упис ванкњижно стеченог права у земљишну

књигу претпоставка је за даљна располагања тим правом на основу правног посла у корист других

стицаоца. Да би лице у чију је корист ималац ванкњижно стеченог стварног права располагао тим

правом на основу правног посла то право заиста и стекло, мора се уписати у земљишну књигу... То

ће, међутим, бити могуће једино ако је ванкњижни носилац тог права уписан у земљишну књигу, јер

се у складу с начелом књижног претходника упис може провести само против лица које је као

носилац права већ уписано у земљишну књигу." (Татјана Јосиповић, op. cit., стр. 319-320. 102

О елаборату премера видети више у делу рада који се односи на састав катастра непокретности. 103

О основним геодетским радовима и бази података основних геодетских радова видети чл. 30-39

Закона о државном премеру и катастру. 104

Ови услови су пописани као општи, што значи да морају бити увек испуњени, осим када је

специјалним правилом друкчије одређен и услов и основ уписа (Lex specialis derogat legi generali).

Видети одредбу чл. 83 Закона о државном премеру и катастру.

37

Упис се може издејствовати само против лица које је у тренутку подношења

захтева за упис већ уписано у катастар непокретности као ималац права у погледу

којег се упис захтева у смислу његовог преноса, ограничења или престанка. Дакле,

оног у чије се право задире траженим уписом. Будући да се и предбележеним

правом може располагати, довољно је да претходник буде предбележен као ималац

права чији се пренос, ограничење или брисање тражи.

Од правила да у моменту када се подноси захтев за упис мора бити уписан

правни претходник предвиђена су два изузетка. 1) Упис се дозвољава и против

лица које није уписани претходник, ако се уз захтев приложе исправе којима се

доказује правни континуитет између лица против којег се тражи упис и уписаног

претходника. То је, на пример случај када се докаже непрекинути ланац

ванкњижних преноса105

или када се захтева упис прва које се стиче од наследника

уписаног претходника. 2) Када се врши упис стварних права на новоизграђеном

објекту не захтева се постојање уписаног претходника.

Последњи од прописаних општих услова за упис стварних права,

предбележбе и забележбе је постојање одговарјуће пуноважне исправе на којој се

темељи тражени упис, будући да је упис каузалног карактера. То практично значи

да упис сам за себе, ако није заснован на пуноважном правном основу неће довести

до промене стварноправног стања непокретности. Такав неистинит упис доводи

само до повреде раније уписаног права и овлашћује лице чије је уписано право

повређено да тражи брисање спроведеног уписа.106

Због тога, орган који је

надлежан за упис мора проверити по службеној дужности да ли су испуњени сви

услови што се тиче пуноважности и адекватности исправе у погледу захтеване

врсте уписа.

Упис се може извршити на основу приватне или јавне исправе која је и по

садржини и по форми подобна за упис. Услови за подобност исправе прописани су

самим законом, као општи и као посебни који се захтевају за приватну или јавну

исправу.107

Општи услови за упис су: одређена садржина и одређена форма. Што се

тиче садржине исправа за упис мора нарочито да садржи: место и датум

састављања, односно овере; означење непокретности на коју се исправа односи

према подацима катастра непокретности (катастарска општина, број и површина

парцеле, број и површина објекта, број и површина посебног дела објекта); податке

о уписаном претходнику и лицу у чију корист се упис захтева (презиме, име и име

једног родитеља, пребивалиште или боравиште, јединствени матични број

грађана108

). 109

Исправа за упис мора бити приложена у оригиналу, овереној

фотокопији или у другом облику прописаном законом, а ако је састављена на

страном језику мора се доставити и оверен превод.

105

То је ситуација када је право на непокретности више пута узастопно ванкњижно (без извршеног

уписа) пренето, па последњи стицалац може захтевати да пренос буде извршен непосредно на њега,

под условом да докаже непрекинути низ ванкњижних преноса од уписаног претходника до себе. 106

Татјана Јосиповић, op. cit., стр. 288-289. 107

Видети чл. 86-88 Закона о државном премеру и катастру. 108

Ако се ради о правном лицу наводе се назив, седиште и матични број. 109

Нешто су блаже утврђени услови за упис забележбе. Ако се забележба односи на личност имаоца

права исправа не мора да садржи податке о означењу непокретности, а ако се забележба односи на

саму непокретност исправа не мора да садржи податке о уписаном претходнику.

38

Да би била подобна за упис, приватна исправа, односно исправа о правном

послу, мора бити сачињена у писаној форми, а потписи лица између којих се

исправа сачињава морају бити оверени. Да би се дозволио упис мора постојати и

безусловна и неорочена изјава о дозволи уписа (традиционално означавана као

clausula intabulandi у земљишнокњижном систему). Ова изјава може бити садржана

у приватној исправи, односно исправи о правном послу, али може бити дата и у

посебној исправи уз оверу потписа лица које изјаву даје.

Јавне исправе на основу којих се може извршити упис у катастар

непокретности су одлуке суда, другог државног органа или организације која врши

јавна овлашћења, донете у оквиру њихове надлежности. Да би била подобна за

упис, одлука мора бити правноснажна, а ако се ради о страној јавној исправи она

мора бити призната у Републици Србији.

Упис стварних права - Упис стварних права је нова врста уписа у катастар

непокретности која по свом дејству у суштини представља ону врсту уписа која је

раније означавана као укњижба. Ова врста уписа одређена је као упис којим се

стичу, преносе, ограничавају или престају право својине и друга стварна права на

непокретностима.110

Правна дејства оваквог уписа настају од момента када је

извршен111

и то у обиму који проистиче из самог уписа.

Из самог назива (упис стварних права) проистиче шта је предмет овог уписа,

а то је и изричито наведено у Закону.112

Уписује се својина на непокретностима, а

такође, и право коришћења, право закупа, право службености, хипотека, као и

друга стварна права на непокретностима прописана законом. Која се права уписују

одређено је Законом о државном премеру и катастру, а може бити одређено и

посебним законом. Дакле, не могу се уписивати она права чији упис није изричито

законом одређен.

Према Закону о државном премеру и катастру својина на непокретности

уписује се као: 1) право својине (у корист искључивог власника на целој

непокретности), 2) право сусвојине (у корист сувласника по одређеним уделима у

односу на целину непокретности, 3) право заједничке својине (на име свих ималаца

права својине, када удео у исправи за упис није одређен – подвукла Р.Ц.). Нејасно

је зашто је употребљена оваква формулација113

која је потпуно супротна самом

појму заједничке својине и њеном уређењу у нашем правном систему.

Законом о основама својинско-правних односа одређено је да у случајевима

и под условима одређеним законом може постојати право заједничке својине, а да

110

Приметно је да је из појма уписа који у суштини представља укњижбу изостало одређење које му

даје коначност и безусловност, која подразумева да није потребно никакво накнадно оправдање

оног што је уписано. Сматрамо да је то требало учинити, нарочито због чињенице да се

предбележба и даље дефинише као упис са условним дејством.Упоредити са одредбом чл. 58г/2

дерогираног Закона о државном премеру и катастру и уписима права на непокретностима:

"Укњижба је упис којим се коначно стичу, преносе или престају права на непокретностима." 111

Релевантан моменат за стицање права на непокретностима је, уствари, онај када је надлежном

органу поднет захтев за упис, а не моменат када је упис заиста и спроведен, тј, када је о њему

донето решење. Видети оно што је речено при разматрању начела првенства. 112

Видети чл. 76-77 Закона о државном премеру и катастру. 113

Видети, на пример, како гласи одредба чл. 32/3 Закона о земљишним књигама Хрватске која се

односи на упис заједничке својине: "Заједничка својина уписује се у корист и на име свих

заједничких власника, с назнаком да се ради о заједничкој својини."

39

је заједничка својина право својине више лица на неподељеној ствари када су

њихови удели одредиви али нису унапред одређени.114

Из оваквог одређења

заједничке својине проистичу две суштинске разлике овог права у односу на

сусвојину. Пре свега, удели титулара заједничке својине одредиви су, али нису

одређени, а практична правна последица те чињенице је да је немогуће располагати

уделом пре деобе заједничке својине.115

Поред тога, заједничка својина може

постојати као право само оних лица која су законом изричито одређена као могући

заједничари, а то су у нашем правном систему супружници, ванбрачни партнери,

чланови породичне заједнице и санаследници.116

Из тога произилази да је законом тачно дефинисано ко су титулари

заједничке својине и само њихово право на непокретности као такво може бити

уписано у јавни регистар, тј. катастар непокретности. Поред тога, Породичним

законом (чл. 176) утврђене су одређене (обориве) претпоставке у погледу

уписивања права заједничке својине у јавни регистар: "(1) Сматра се да су

супружници извршили деобу заједничке имовине ако су у јавни регистар права на

непокретностима уписана оба супружника као сувласници на опредељеним

уделима. (2) Сматра се да је упис извршен на име оба супружника и када је

извршен на име само једног од њих, осим ако након уписа није закључен писмени

споразум супружника о деоби заједничке имовине односно брачни уговор, или је о

правима супружника на непокретности одлучивао суд."

Према томе, ако је у исправи за упис одређено више титулара права

својине, а не ради се о неком од случајева заједничке својине који је законом

предвиђен, треба извршити упис права сусвојине са једнаким сувласничким

уделима свих наведених ималаца права у исправи за упис. То проистиче из одредбе

материјалног права којом је утврђена (оборива) претпоставка да су удели

сувласника једнаки ако нису одређени.117

Предбележба - Предбележба је упис којим се стварна права на

непокретностима стичу, преносе, ограничавају или престају под условом накнадног

оправдања и у оном обиму у ком буду накнадно оправдана.118

Предбележба се врши на основу исправе за упис која не испуњава услове за

коначан упис стварних права, и то: 1) ако приватна исправа, односно исправа о

правном послу не садржи изјаву о дозволи уписа (клаузулу интабуланди), а та

изјава није дата ни у посебној исправи; 2) ако је изјава о дозволи уписа условна или

орочена, а услов и рок нису испуњени; 3) ако јавна исправа није постала

114

Одредба чл. 18 Закона о основама својинско-правних односа. 115

Управљање и располагање стварима на којима постоји заједничка својина врши се заједнички и

споразумно. Видети чл. 174 Породичног закона. 116

Уочљиво је постојање личних односа између титулара заједничке својине, што значи да се не

ради о чисто имовинској заједници као у случају сусвојине. Постоје и одређени случајеви

заједничке својине као акцесорног права: етажних власника на заједничким деловима зграде и

суседа на свему што се налази на међи. О случајевима заједничке својине видети више у

препорученом уџбенику из Стварног права, стр.161-173. 117

Одредба чл. 13/2 Закона о основама својинско-правних односа. 118

Ова врста уписа регулисана је одредбама чл. 78-80 Закона о државном премеру и катастру. О

предбележби видети више у препорученом уџбенику из Стварног права, стр. 351-353, и у: Татјана

Јосиповић, op. cit., стр. 310-313.

40

правноснажна; 4) ако надлежни орган у јавној исправи одреди упис предбележбе.

Предбележба се уписује и на основу исправе за упис у којој је непокретност на коју

се предбележба односи одредива, али није потпуно и тачно одређена. Из оваквог

одређења околности у којима се врши предбележба проистиче да наведени

недостаци исправе за упис онемогућавају коначни упис стварних права. То даље

значи, да се предбележити могу сва она стварна права која се иначе могу и уписати

са дејством коначног стицања, ограничења, преноса или престанка.

Предбележба се уписује на рок до 90 дана или на рок који је одредио

надлежни орган који је у јавној исправи одредио упис предбележбе. У том року

треба извршити оправдање предбележе, а то се чини отклањањем недостатка

садржаног у исправи за упис који је онемогућио коначни упис стварног права.119

Предбележба се брише решењем по службеној дужности или по захтеву странке,

ако не буде оправдана у року.

Сврха предбележбе је задобијање првенственог реда, односно осигурање

ранга права према времену предбележбе, наравно, уколико дође до њеног

оправдања. Оправдањем, предбележба добија дејство коначног уписа стварних

права од тренутка уписа предбележбе. Права која су касније уписана у односу на

предбележено право имаће каснији првенствени ред, ако је предбележено право

оправдано.

Правна дејства предбележбе стварних права иста су у суштини као и правна

дејства уписа стварних права којим су она коначно стечена, ограничена, пренета

или престала, под условом да предбележба буде оправдана односно да се отклони

недостатак који је спречио такав упис. То значи да се у међувремену од

предбележбе до њеног оправдања или истека рока за оправдање може располагати

и предбележеним правом и правом које је оптерећено предбележбом. У вез с тим,

Законом о државном премеру и катастру регулисана су оваква располагања и

одређено правно дејство учињеног располагања у случају оправдања или брисања

предбележбе. Одредба чл. 80 гласи: "(1) По упису предбележбе дозвољени су уписи

како против предбележеног имаоца права тако и против уписаног имаоца права

оптерећеног предбележбом, с тим што су ови уписи условљени оправдањем,

односно брисањем предбележбе. (2) Оправдањем предбележбе оснажују се и

постају безусловни сви уписи против предбележеног имаоца права, док се сви

уписи против уписаног имаоца права оптерећеног предбележбом бришу по

службеној дужности. (3) Брисањем предбележбе, сви уписи против предбележеног

имаоца права бришу се по службеној дужности, а оснажују се и безусловни постају

сви уписи извршени против уписаног имаоца права оптерећеног предбележбом."

Забележба - Забележба је врста уписа која се од уписа стварних права и

њихове предбележбе разликује по томе што не доводи ни до коначног ни до

условног стицања, ограничења, преноса или престанка стварних права на

непокретностима. Путем ове врсте уписа у јавни регистар уносе се правно

релевантне чињенице које се односе на личност имаоца права, на саму

непокретност или на правне односе поводом непокретности. Њихова правна

119

"Предбележба се оправдава отклањањем сметњи за упис стварних права које су постојале у

тренутку уписа предбележбе, односно накнадним достављањем доказа о испуњењу услова или рока

за упис стварних права." (чл. 79/1 Закона о државном премеру и катастру)

41

релевантност проистиче из њиховог могућег дејства на постојање уписаног права,

обим тог права или могућност располагања правом. Након што је извршен њихов

упис ствара се необорива претпоставка о њиховој видљивости, а тиме и познатости

свим трећим лицима, чиме се омогућава њихово дејство према свима.120

У Закону о државном премеру и катстру121

одређен је појам забележбе и

њено дејство, а затим наведено које се чињенице могу забележити у катастар

непокретности (врсте забележбе). Дејство забележбе одређено је на следећи начин:

"Од уписа забележбе која је од значаја за заснивање, измену, престанак или пренос

стварних права на непокретностима, сва располагања имаоца права и уписи у

катастру непокретности који су противни сврси уписане забележбе, условни су и

зависе од исхода решавања стварних права на непокретности због којих је

забележба уписана." (чл. 81/2). Затим су набројане врст забележби: "Забележбом се

врши упис чињеница које се односе на: 1) лична стања имаоца права; 2)

првенствени ред за будући упис; 3) покретање спора за утврђивање права на

непокретности; 4) покретање управног спора против другостепеног решења у

оснивању и одржавању катастра непокретности и катастра водова; 5) покретање

поступка експропријације непокретности; 6) забрану отуђења и оптерећења

непокретности; 7) забрану уписа стварних права на непокретности; 8) поступак

извршења; 9) побијање дужникових правних радњи; 10) заштиту природних

добара; 11) остале забележбе прописане законом."

Сврха забележбе, према томе, није да се спречи располагање уписаним

правима, већ упозорење да постоје чињенице о којима треба водити рачуна при

ступању у правни промет поводом одређене непокретности. Оно што је забележено

може се супроставити свим каснијим стицаоцима. Имајући у виду овакво дејство

забележбе сматрамо да је законска регулатива ове врсте уписа недовољна и да ју је

требало детаљније уредити, по угледу на земљишнокњижно право.122

120

Видети како је предмет забележбе одређен у § 20 Закона о земљишним књигама Краљевине

Југославије: "Земљишнокњижне забележбе могу се учинити у сврху: а) да се видљивим учине

особни односи, нарочито ограничење у погледу управљања имовином. Правна последица ове

забележбе јесте, да се нико, који у дотичном земљишнокњижном улошку издејствује упис, не може

позвати на то, да му ови односи нису били познати; н. пр. забележба малолетности, скрбништва,

продужења очинске или штитничке (туторске) власти, проглашења пунолетства, отварања стечаја

или б) да се оснују извесни правни учинци, који су са забележбама скопчани према прописима овога

закона или других закона, као н. пр. забележба првенственога реда, отписа земљишта, заједничке

хипотеке, отказа хипотекарних тражбина, текуће парнице, принудне управе, принудне дражбе." 121

Видети одредбе чл. 81-82 овог Закона. 122

Регулисати ко је овлашћен да захтева поједину забележбу, када се она врши по службеној

дужности, када се и по чијем захтеву врши њено брисање и сл. Упоредити са Законом о земљишним

књигама Словеније у којем је ова врста уписа регулисана чл. 63-113, или са Законом о земљишним

књигама Хрватске (чл. 39 и 70-89), или Законом о земљишним књигама Краљевине Југославије (§

20 и §§ 59-80). У наведеним законима одређен је предмет ове врсте уписа, а затим су детаљно

регулисане поједине врсте забележби одређивањем ко је може захтевати, које чињенице се уносе у

земљишну књигу и какво је њихово дејство. Да је забележбу потребно регулисати како је то

учињено правилима земљишнокњижног права, а не само одредити опште дејство ове врсте уписа и

набројати их, доказ је и начин на који је Законом о хипотеци (чл. 55) прописана забележба

првенственог реда за упис нове хипотеке: одређено је када се може захтевати упис ове забележбе,

максимални износ обезбеђења, ранг такве хипотеке и рок у коме је потребно да она настане, тј. буде

уписана.