Kirchliche Immobilien

Die Kirche als Immobilienbesitzer

• Die Kirchen in Deutschland sind ein großer Immobilienbesitzer

• Alle Arten von Immobilien kommen vor, landwirtschaftliche Grundstücke, Erbbaurechte genauso wie historische Kirchengebäude

• Kirchliche Gebäude hatten schon immer eine große emotionale Bedeutung, die wirtschaftlichen Dimensionen werden erst mit den knapper werdenden finanziellen Mitteln entdeckt

• Mit der verstärkten Diskussion um die Aufgabe von Kirchengebäude n und die Konzentrierung des Gebäudebestandes ergeben sich neue Fragen zur möglichen Verwendung von solchen Gebäuden

Rechtsträger der Immobilien in der Erzdiözese

Die wichtigsten Rechtsträger von kirchlichen Immobilien auf katholischer Seite

• Kirchengemeinden als Körperschaften des öffentlichen Rechts/Stiftungen auf Ebene der Kirchengemeinden wie Kirchenfonde

• Diözese/Kirchliche Stiftungen auf Ebene der Diözese wie Pfarrpfründestiftung, Pfälzer Katholische Kirchenschaffnei/ Erzbischöflicher Stuhl/Domkapitel

• Soziale kirchliche Träger wie Caritas, Trägervereine von

Sozialstationen usw.• Kirchliche Vereine

Das Immobilienvermögen der Kirchengemeinden

• Kenntnisse über den Grundstücks- und Gebäudebestand der Kirchengemeinden liegen zentral und abrufbar im Ordinariat und in den Verrechnungsstellen vor

• Die Erfassung des Gebäudebestandes in den Kirchengemeinden erfolgte seit Sommer 2008 und zeigt über die rund 5.400 Gebäude u.a. die Nutzflächen, Ausstattung, Grundrisse, Ansichten

• Die Gebäudeerhebung ermöglicht erstmals nicht nur den Blick auf die Kirchengemeinde sondern auf die gesamte Seelsorgeeinheit

• Als „untere, ortsnahe pastorale Ebene der Erzdiözese“ (Richtlinien für Seelsorgeeinheiten Amtsblatt 2005, S. 263) sollten zukünftig auch bei bei Entscheidungen, die den Immobilienbesitz betreffen, der vorhandene Immobilien/Gebäudebestand innerhalb einer Seelsorgeeinheit (SE) im Blick sein

Ergebnisse der Gebäudeaufnahme

5.400 Immobilien• 1399 Kirchen• 665 Kapellen• 1036 Pfarrhäuser• 728 Gemeindezentren• 487 sonstige Gebäude• 713 Kindergärten• über 30 sonstige Büro- / Verwaltungs- und

Schulungsgebäude

Die Gebäudeerfassung bietet unter anderem vielfältige

Auswertungsmöglichkeiten,

beispielsweiseüber Gemeindezentren:

Auswertung nach Baujahren

• 10% aus der Gründerzeit• 8% aus den 1930er Jahren

79% Nachkriegsbauten zwischen 1950 und 1985

• 3% aus den 1990er Jahren und später

Genehmigungserfordernisse bei Grundstücksangelegenheiten

Die Verwaltung des Grundvermögens erfordert Erfahrung in der Liegenschaftsverwaltung und die Entscheidungen sind oft von großer Tragweite. Deshalb sind die meisten Rechtsgeschäfte über Grundvermögen nach der Kirchenvermögensordnung (KVO) genehmigungspflichtig.Die Bearbeitung der Genehmigungsanträge in Grundstücksangelegenheiten liegt in der Zuständigkeit von Abt. VI (Immobilien/Bau) des Ordinariats. Diese Fachabteilung versteht sich vor allem auch als fachliche Beratung und Unterstützung für die Kirchengemeinden.Der Genehmigung bedürfen insbesondere:•der Erwerb und die Veräußerung sowie die Belastung von Grundstücken•die Begründung und der Erwerb von Erbbaurechten an Grundstücken •Der Abschluss von unbefristeten oder für mehr als 9 Jahre abgeschlossenen Pachtverträgen

Verwaltungsstellen zur Unterstützung der Kirchengemeinden bei

Grundstücksangelegenheiten

•Erzb. Ordinariat, Abt. VI , Referat Grundstücksverkehr/Grundstücksverwaltung(insbesondere in Erbbaurechts- und Pachtangelegenheiten)

•Dienststelle Pfälzer Kath. Kirchenschaffnei in Heidelberg für den nordbadischen Teil der Diözese

(insbesondere in Erbbaurechts- und Pachtangelegenheiten)

•Die zuständige Verrechnungsstelle (insbesondere in Mietangelegenheiten)

Die Immobilien der Kirchengemeinde

• Kirchengemeinden besitzen i.d.R. Wald und landwirtschaftliche Grundstücke, Erbbaurechte und Gebäude. Manche mehr, andere weniger

• Es gibt Gebäude, die für die pastorale Arbeit unverzichtbar sind und solche, die dafür nicht unbedingt notwendig sind

• Grundsätzlich gilt: Wie bei den diözesanen Stiftungen stellen laufende Einnahmen aus Immobiliebesitz eine besonders wichtige, zukunftsichernde Einnahmeart dar.

• Ein besonderes Augenmerk ist auf Erträge aus verwaltungsarmen Immobilien wie Erbbaurechten oder forst- bzw. landwirtschaftlichen Grundbesitz zu legen

Erbbaurecht

• Erbbaugrundstücke stellen bei diözesanen Stiftungen (Pfarrpfründestiftung usw.) in der Regel den größten Vermögensteil dar

• Erbbaurechte sind sichere Anlageform bei grundsätzlich geringem Verwaltungsaufwand

• Inflationsausgleich durch regelmäßige Erbbauzinsanpassungen möglich

• Bei einem anfänglichen Erbbauzins von 4% p.a. und unter Berücksichtigung von Wertsteigerungen des Grundstücks ist das Erbbaurecht eine grundsätzlich wettbewerbsfähige Anlageform

Vermietungsobjekte(ehem. Schwesternhäuser, vermietete Pfarrhäuser, Büros usw.)

• Sie haben i.d.R. einen hohen Verwaltungsaufwand

• Bedürfen einer regelmäßen Gebäudeschau

• Erfordern regelmäßige bauliche Instandsetzungen, kosten deshalb Geld und erfordern eine laufende Rücklagenbildung

• Sollten i.d.R Einnahmen erzielen

• Solche Häuser müssen daher besonders kritisch auf Rentabilität betrachtet werden

Häufige Fragestellung:

• Soll das Gebäudes saniert und neu vermietet werden ?

• oder Verkauf des Objekts ?

• oder Bestellung eines Erbbaurechts ?

Vorgehensweise:• Ermittlung des Sanierungsaufwand

• Renditeberechnung unter Berücksichtigung der Vermietungsmöglichkeiten

• Klärung der Möglichkeiten für Verlauf des Gebäudes mit Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht

• Nur falls für Erbbaurecht keine Interessenten zu finden sind, sollte ggf. ein Verkauf des Gebäudes einschließlich Grundstück in Betracht gezogen werden.

Kirchengebäude

• Kirchengebäude haben eine hohe emotionale Bedeutung. Sie sind wichtige Glaubenszeugnisse, Heimat für Generationen von Christen, Orte des Glaubenslebens- und –feierns, Bestandteil unserer Identität als Christen

• Kirchengebäude sind den Katholischen Kirchengemeinden und Diözesen in Deutschland etwas wert: jährlich etwa 400 Mio. € p.a. für Bauunterhaltung

• In der Erzdiözese Freiburg 2008: 35 Mio. € • Ein wichtiger Grund für die neue Diskussion über die zukünftige

Nutzung von Kirchengebäuden ist die umfassende Neustrukturierung von Seelsorge

• Diskussion um Aufgabe von Kirchen gab es zu allen Zeiten; einige Gebäude wurden schon in den 60er/70er Jahren des letzten Jahrhunderts umgenutzt.

Gemeindezentren

• Im Durchschnitt hat eine Seelsorgeeinheit mindestens 3 Gemeindezentren

• Die laufende Bildung von Rücklagen für die bauliche Instandhaltung und Instandsetzung ist in der Zukunft unverzichtbar

• Hier gibt es eine besondere Verantwortung der Gremien einer Kirchengemeinde, die Fragen der Verwaltung und Erhaltung der vorhandenen Gemeindezentren in enger Abstimmung mit den Gremien der Seelsorgeeinheit wahrzunehmen um damit „Kräfte zu bündeln und für die Pastoral freizusetzen“

KSE – Gesellschaft zur Energieversorgung kirchlicher und sozialer Einrichtungen

• Bereits seit 1998 gibt es in Baden-Württemberg Rahmenverträge zur Beschaffung von Strom

• Für die Gebäude der Kirchengemeinden Kostensteigerung für Energie von 14 Mio. € 2004 auf 22,5 Mio. € 2006

• Mit der Liberalisierung der Strom- und der Gasmärkte haben sich die vier Kirchen in BW entschlossen selbst als Energieversorgungs-unternehmen aufzutreten

• Juli 2008 Gründung der KSE mit Sitz in Freiburg

• Seit 1.1.2009 Aufnahme der Geschäftstätigkeit im Bereich Gas

• Zur Zeit werden etwa 5.000 Einrichtungen mit einem Volumen von etwa 700 Mio. KWh Gas beliefert

• Für 2011 ist auch der Einstieg in das Stromgeschäft geplant

Rahmenbedingungen und Kriterien - Pastoralkonzept:

– Beachtung der vorgegebenen Rahmen (Sitz der Seelsorgeeinheit, Sitz des Pfarrers u.a.)

– Zukünftige Standorte pastoralen Handelns

– Zukünftige Verteilung der geplanten pastoralen Aktivitäten und Angebote (Pfarrbüro, Jugend, Familienkreise, Bücherei u.ä.)

– Geplante Mittelbeschaffung zum laufenden Unterhalt und Betrieb der Gebäude u.a.:

• Einsatz von Haushaltsmittel, Schlüsselzuweisungspunkten

• Objektbezogene Einnahmen (abzgl. Ausgaben)

• Teilfinanzierung durch Teilverwertung der Immobilie

• Fundraising

Immobilien-management in der Seelsorgeeinheit

Konsultationen und Bewertung der Lösungsmodelle

Unterstützung und Beratung bei der Analyse durch die zuständige Fachabteilung des Ordinariats (Schwerpunkt bei Abt. Immobilien/Bau) und die Erzbischöflichen Bauämter

Unterstützung und Beratung bei der Diskussion der Lösungsmöglichkeiten durch die zuständigen Fachabteilungen des Ordinariats (Abt. Immobilien/Bau, Abt. Seelsorge und Abt. Finanzen) und die zuständige Verrechnungsstelle

Immobilien-management in der Seelsorgeeinheit