2
1 Voorwoord..................................................................................................................................... 5
2 Bestuurder brengt verslag uit ...................................................................................................... 6
2.1 Terugblik op 2013 .................................................................................................................... 6
2.2 Speerpunten: acties en stand van zaken ................................................................................. 7
2.3 Governance ........................................................................................................................... 13
2.4 In Control Statement .............................................................................................................. 13
3 Verslag van de Raad van Commissarissen .............................................................................. 15
3.1 Inleiding ................................................................................................................................. 15
3.2 Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden .................................................................. 15
3.3 Samenstelling ........................................................................................................................ 16
3.4 Het werk van de RvC ............................................................................................................. 17
3.5 Het functioneren van de RvC ................................................................................................. 19
3.6 Auditcommissie ..................................................................................................................... 20
3.7 Externe accountant ................................................................................................................ 20
3.8 Remuneratiecommissie ......................................................................................................... 21
3.9 Vastgoedcommissie............................................................................................................... 21
3.10 De werkgeversrol van de RvC ............................................................................................... 21
3.11 Tot slot .................................................................................................................................. 22
4 Verslag van de Ondernemingsraad ........................................................................................... 23
4.1 Dit is de Ondernemingsraad .................................................................................................. 23
4.2 Dit kan en mag de Ondernemingsraad .................................................................................. 23
4.3 De Ondernemingsraad in 2013 .............................................................................................. 23
4.4 Achterban op de hoogte houden ............................................................................................ 25
5 Huurdersplatform ....................................................................................................................... 26
5.1 Stichting Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard ................................................... 26
5.2 Dit doet het Huurdersplatform ................................................................................................ 26
5.3 Op de agenda ........................................................................................................................ 26
5.4 HW Wonen neemt Huurdersplatform serieus ......................................................................... 26
6 Missie, visie en strategische doelstellingen ............................................................................. 27
6.1 Missie en visie ....................................................................................................................... 27
6.2 Werkgebied ........................................................................................................................... 27
6.3 Ondernemingsplan 2011-2014 .............................................................................................. 27
6.4 Samenwerking ....................................................................................................................... 27
7 HW Wonen Balans 2013 ............................................................................................................. 28
8 Onze werkwijze ........................................................................................................................... 32
8.1 HW Wonen Werken ............................................................................................................... 32
8.2 Medewerkers ......................................................................................................................... 32
8.3 Duurzame organisatie ............................................................................................................ 33
8.4 KWH-Huurlabel ...................................................................................................................... 34
8.5 Afhandelen van klachten ....................................................................................................... 34
3
9 Huisvesten van onze doelgroepen ............................................................................................ 36
9.1 Scherp toewijzen ................................................................................................................... 36
9.2 Mutaties en verhuringen ........................................................................................................ 36
9.3 Verhuringen naar huurklasse en inkomen .............................................................................. 37
9.4 Huurachterstanden ................................................................................................................ 37
9.5 Ontruimingen ......................................................................................................................... 37
10 Het woningbezit van HW Wonen ............................................................................................... 39
10.1 Strategisch Voorraadbeleid.................................................................................................... 39
10.2 Duurzaam bouwen en onderhouden ...................................................................................... 39
10.3 Samenstelling woningbezit .................................................................................................... 40
10.4 Verkochte woningen ......................................... 42
10.5 Onderhoud ............................................................................................................................ 43
10.6 Nieuwbouwprojecten ............................................................................................................. 45
10.7 Grondposities ........................................................................................................................ 46
11 Leven in een Nationaal Landschap ........................................................................................... 49
11.1 Contacten met huurders en relaties ....................................................................................... 49
11.2 Leefbaarheid, wonen, welzijn en zorg .................................................................................... 50
12 HW Wonen financieel ................................................................................................................. 51
12.1 Financieel dashboard ............................................................................................................ 51
12.2 Jaarresultaat 2013 ................................................................................................................. 52
12.3 Het vermogen per 31 december 2013 ................................................................................... 55
12.4 Treasury ................................................................................................................................ 57
12.5 Fiscaliteiten ........................................................................................................................... 60
12.6 Risicomanagement ................................................................................................................ 61
12.7 Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard........................................................................ 67
13 De jaarrekening ........................................................................................................................... 68
13.1 Balans per 31 december ........................................................................................................ 68
13.2 Winst- en verliesrekening ...................................................................................................... 70
13.3 Kasstroomoverzicht ............................................................................................................... 71
13.4 Waarderingsgrondslagen ....................................................................................................... 73
13.5 Toelichting op balans ............................................................................................................. 84
13.6 Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa ....................................................................... 90
13.7 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen............................................................ 91
13.8 Toelichting op winst- en verliesrekening ................................................................................ 94
14 Overige gegevens ..................................................................................................................... 102
14.1 Statutaire resultaatbestemming ........................................................................................... 102
14.2 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 ...................................... 102
14.3 Gebeurtenissen na balansdatum ......................................................................................... 102
14.4 Controle verklaring van de accountant ................................................................................. 102
14.5 Verklaring besteding middelen in het belang van de Volkshuisvesting ................................. 106
4
15 Bijlagen ..................................................................................................................................... 107
15.1 Woningvoorraad & kengetallen ............................................................................................ 107
15.2 Waarde vastgoedportefeuille (per kern, per type) ................................................................ 111
5
Voor u ligt ons jaarverslag 2013. Het derde uitvoeringsjaar van het ondernemingsplan 2011- 2014 ‘Vitaal Wonen in een Nationaal Landschap’. De leidende thema’s uit het ondernemingsplan zijn ook dit jaar onverkort van kracht geweest en zijn geactualiseerd met een in het voorjaar van 2013 opgestelde tussenbalans: ‘Het Ondernemingsplan Halverwege’. De effecten van de tussenbalans en de resultaten op deze thema’s zijn leidraad voor dit jaarverslag. Het jaar 2013 kenmerkt zich door aanhoudende forse tegenwind, in zowel economisch als politiek opzicht. In economisch opzicht omdat de Nederlandse economie jammer genoeg maar niet wilde meeliften op de prille opleving die in de landen om ons heen waarneembaar was. Gecombineerd met de politieke tegenwind heeft dit gezorgd voor heel veel onduidelijkheid op ons werkterrein, de woningmarkt. In zowel de huur- als de koopsector leidde dit tot weinig vertrouwen bij de consument die in toenemende mate in onzekerheid verkeert over inkomen en werkgelegenheid. Middels een gematigde huurverhoging in het verslagjaar hebben wij maar in beperkte mate antwoord kunnen geven op dat verslechterde consumentenvertrouwen. Alle tegenwind en onzekerheid is mede aanleiding geweest om zowel ons strategisch voorraadbeleid als onze projectenportefeuille aan te passen aan de veranderde omstandigheden. Vanzelfsprekend is ook in 2013 opnieuw veel aandacht besteed aan het verder optimaliseren van de kasstromen en het op peil houden van ons (volkshuisvestelijke) vermogen. Dit is altijd al van groot belang maar wint steeds meer aan importantie vanwege de grote financiële bijdragen die vanaf 2013 en de jaren daarna aan de Rijksoverheid (middels de verhuurdersheffing) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (middels sectorspecifieke saneringssteun) moeten worden afgedragen. De gevolgen hiervan tekenen zich scherp af in dit jaarverslag. Het jaar 2013 sluiten wij door alle extra lasten af met een negatief resultaat van 29,9 miljoen euro. In dit resultaat is de verhuurderheffing voor de resterende looptijd van het bezit ingerekend, waardoor de bedrijfswaarde met € 115 miljoen afneemt. De feitelijke uitgave aan verhuurdersheffing en saneringssteun in 2013 was 2,5 miljoen euro. Dit bedrag loopt de komende jaren op tot 10 miljoen euro per jaar. Het is onbegrijpelijk dat deze wijze van afroming ten koste gaat van de mogelijkheden voor mensen met een smalle beurs om prettig en betaalbaar te kunnen wonen. Door deze ontwikkeling is het bijna onmogelijk om op een positieve manier terug te kijken op het jaar 2013. Tegelijkertijd stel ik vast dat wij samen met onze partners onverminderd hard hebben gewerkt aan onze doelstellingen en ons motto ‘Thuis in de Hoeksche Waard’. Daaruit putten wij onze energie. Deze energie heeft ook de basis gevormd voor het thema van dit jaarverslag: ‘Samen één’. Samen één HW Wonen organisatie, samen werken voor één Hoeksche Waard. We kunnen het tenslotte niet alleen en doen het samen voor de huidige en toekomstige inwoners van de Hoeksche Waard. Omdat wij in 2014 inmiddels terugkijken op 100 bewogen jaren sociale woningbouw in de Hoeksche Waard blijven wij ook voor de toekomst optimistisch over de kansen voor ons gebied, de veerkracht van onze organisatie en partners en de nieuwe mogelijkheden die zich ongetwijfeld voor gaan doen. Ik bedank onze medewerkers en samenwerkingspartners die dit mogelijk hebben gemaakt. Daarnaast nodig ik u graag uit om ons jaarverslag te lezen. Ben C. Pluimer Directeur-bestuurder
6
2.1 Terugblik op 2013 Tegenwind 2013 was een jaar waarin we, zeker in politiek en economisch opzicht, te maken hebben gehad met forse tegenwind. Economisch omdat de Nederlandse economie maar niet wilde meeliften op de opleving die in de landen om ons heen waarneembaar was. Maar vooral door heel veel onduidelijkheid op ons werkterrein, de woningmarkt. In zowel de huur- als de koopsector hadden we te maken met weinig vertrouwen bij de consument en een toenemende onzekerheid over inkomen en werkgelegenheid. Forse tegenwind die versterkt werd door maatregelen in de politieke arena. Sinds het huidige kabinet eind 2012 is aangetreden wordt onze sector vooral gezien als remedie tegen begrotingstekorten. Prestaties van formaat Het is daarom een prestatie van formaat dat wij er in 2013 in geslaagd zijn om binnen strakkere budgettaire kaders onze doelstellingen te verwezenlijken. We hebben bijna 1000 verhuismutaties afgehandeld, wat overeenkomt met 10 procent van het totale woningbestand. Ook hebben we 85 woningen uit de bestaande woningvoorraad kunnen verkopen aan vooral starters. We hebben 50 nieuwbouwwoningen verkocht en we konden onze projecten continueren waar anderen dat uitstellen. Bij nieuwe projecten hebben we onze focus verlegd van uitbreiding met nieuwbouw naar aanpak en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. De woningvoorraad die ons in staat moet stellen om een passend antwoord te geven op de veranderingen in de bevolkingssamenstelling van de Hoeksche Waard. Het is ook een prestatie van formaat dat wij in 2013, ons eerste jaar met een nieuwe manier van werken, geconcentreerd in één kantoor met steunpunten in de Hoeksche Waard, een flexibele aanpak en een nieuw klantbedieningsconcept met goed gevolg hebben opgezet. En nog meer: wij hebben in 2013 de basis gelegd voor het verder stroomlijnen en optimaliseren van onze organisatie en onze werkprocessen, voor onszelf en samen met andere maatschappelijke organisaties in de Hoeksche Waard. Deze veranderingen moeten ons in staat stellen om ons werk als maatschappelijk ondernemer blijvend te kunnen voortzetten. Met het realiteitsbesef dat de verzorgingsstaat van de BV Nederland anders wordt, met grote financiële uitdagingen en ombuigingen, met een andere moraliteit om de burgers van de Hoeksche Waard van dienst te zijn. De omslag naar de participatiemaatschappij die voor de deur staat. Ik beperk mij ten slotte nog tot één afsluitende prestatie van formaat, die in weerwil van bezuinigingen in 2013 wel een forse financiële opbrengst kende. Daarmee doel ik op ons Alpe d’HuZes team dat in 2013 een bedrag van bijna 50 duizend euro heeft gegenereerd. Niet alleen een enorm geldbedrag, maar ook een enorme prestatie van ons team ter plaatse, de vrijwilligers en alle medewerkers die op allerlei manieren geld voor dat goede doel hebben ingezameld. Onder het motto dat wij zo goed herkennen: ‘Opgeven is geen optie’.
Jubileumjaar 2014 Opgeven is geen optie. Al 100 jaar is dat zo, en dat is in het jubileumjaar 2014 meer van toepassing dan ooit. Een jubileum dat wij ingetogen, sober en doelmatig gaan vieren. Met veel festiviteiten en blijvende herinneringen voor onze huurders en alle andere bewoners van de Hoeksche Waard. Met oog voor de geschiedenis die ons tot hier heeft gebracht, en waarvan wij het een voorrecht vinden om dat werk voort te zetten. Eigentijds en eigenzinnig. Daarmee gaan wij, tegenwind of niet, onvermoeibaar verder. Met het vizier op onze meest kwetsbare bewoners gericht, met scherp oog voor de kansen die zich gaan voordoen nu het economisch klimaat gunstiger lijkt te worden. Dat gaan we met dat 100-jarig jubileum als vertrekpunt in 2014 verder concretiseren.
7
Ondernemingsplan 2011-2014 In 2014 loopt ons ondernemingsplan ‘Vitaal Wonen in het Nationaal Landschap’ ten einde. Om heel veel redenen geven wij in 2014 onze toekomst opnieuw vorm. Dit met als belangrijkste doelstelling om een brug te bouwen tussen de ‘nieuwe’ en ‘oude’ wereld. In heldere en concrete plannen, in toetsbare afspraken, in breed draagvlak met huurders, gemeenten en belanghouders. Wat ons betreft is die toekomst vooral samen met partners in het maatschappelijk middenveld van wonen, zorg en welzijn. Onze blik op de toekomst ook met oog voor de ontwikkelingen om ons heen, buiten de Hoeksche Waard. In zowel onze eigen sector als de sectoren waarmee wij gezamenlijk de participatiemaatschappij gaan vormgeven. Om een krimp in de Hoeksche Waard op te vangen en tegen te gaan, om met elkaar vitaal wonen en werken mogelijk te maken.
2.2 Speerpunten: acties en stand van zaken Ons Ondernemingsplan 2011-2014 bevat de koers van onze organisatie voor deze periode. Hierin wordt de strategie samengevat in vijf thema’s: 1. Eén organisatie in beleid en presentatie: zo doen wij dat! 2. Professionele dienstverlening 3. Betaalbare huisvesting voor verschillende doelgroepen 4. Een leefbaar en vitaal Nationaal Landschap 5. Presteren naar vermogen: zakelijk en maatschappelijk Door de zwakke economie en het regeerakkoord van Rutte II is het ondernemingsplan in een ander daglicht komen te staan. De leidende thema’s uit het ondernemingsplan zijn echter onverkort van kracht gebleven. Om op deze ontwikkelingen in te spelen hebben wij in het voorjaar van 2013 de notitie ‘Ondernemingsplan Halverwege’ opgesteld. Deze is leidend voor de resterende periode tot eind 2014. Dit jaar worden er voorbereidingen getroffen voor een nieuw ondernemingsplan dat ingaat per 2015. De uitkomsten van strategische toekomstverkenningen die in 2013 van start zijn gegaan, zijn hierbij leidend. In het jaarresultaat 2013 is de verhuurderheffing voor de resterende looptijd van het bezit ingerekend in de bedrijfswaardeberekening 2013. De bedrijfswaarde neemt hierdoor af met € 115 miljoen. Wij hebben een aantal compenserende maatregelen getroffen om de lastenverhoging als gevolg van de verhuurderheffing te kunnen compenseren (huurverhoging en vermindering van onderhouds- en beheerlasten). Per saldo echter zijn deze maatregelen niet voldoende om het negatieve effect van de verhuurderheffing te compenseren en daardoor eindigt 2013 met een fors negatief jaarresultaat van ruim € 29 miljoen. In 2014 en komende jaren dient monitoring plaats te vinden op de toekomstige bezuinigingsopgave. Met de RvC heb ik afspraken gemaakt over de speerpunten 2013 die zijn afgeleid van de thema’s uit het ondernemingsplan. De speerpunten hebben betrekking op: Projectontwikkeling Doelstelling
Verder inzicht in de totale projectenportefeuille, uitwerking van nog niet gekwantificeerde projecten, verder inzicht in (goed en slecht weer) scenarioberekeningen, bepaling van personele capaciteit (kwantitatief en kwalitatief) en bepaling van de investeringsruimte. Verdere verfijning van de huidige meerjarenbegroting. Acties 2013
Het ondertekenen van de prestatieafspraken met de gemeenten Korendijk en Cromstrijen waardoor met ingang van 2013 met alle gemeenten prestatieafspraken zijn gemaakt.
Het opstellen en fiatteren van een aangepaste en geactualiseerde nieuwbouwprogrammering waarbij de effecten van het regeerakkoord en voorgenomen heffingen zijn verwerkt.
8
Besluitvorming over diverse nieuwbouwprojecten, inclusief daarbij behorende verbetering van het voorbereidings- en besluitvormingsproces.
Voorbereiding van het opstarten van een renovatie- en groot onderhoudsprogramma in combinatie met duurzaamheidsinvesteringen.
Resultaten 2013
Ondanks de slechte marktomstandigheden zijn in het jaar 2013 weer 6 projecten opgeleverd. Het gaat daarbij om 104 huurwoningen (begroot voor 2013: 128 woningen) en 50 koopwoningen (begroot voor 2013: 50 woningen). Ook is de renovatie van 160 woningen in de Oranjebuurt Strijen afgerond. Verder zijn er in 2013 103 woningen gesloopt (begroot voor 2013: 133 woningen) en zijn er nog 6 projecten in aanbouw per 31 december (72 huurwoningen en 24 koopwoningen).
Verdere temporisering en beheersing van de projectenportefeuille heeft plaatsgevonden met als uitgangspunt het strategisch voorraadbeleid (zie hierna). Hierop is de nieuwbouwprogrammering afgestemd. Voor de bestaande voorraad zijn scenario’s afgerond voor de aanpak en verduurzaming van circa 7.000 woningen. Besluitvorming vindt plaats in het voorjaar van 2014.
De (aangepaste) projectenbegroting is gerealiseerd: verdere temporisering en fasering van de projecten is noodzakelijk vanwege bijgestelde financiële kaders en afgenomen marktbehoefte. Deze aanpassingen zijn met belanghouders afgestemd.
De besluitvorming over projectinvesteringen vindt onder invloed van toegenomen risicomanagementmaatregelen steeds meer volgens overeengekomen kaders en uitgangspunten plaats. Desondanks is er nog verdere verbetering mogelijk in de afstemming van het besluitvormingsproces tussen MT en RvC.
Strategisch voorraadbeleid/verkoopbeleid Doelstelling
Verder inzicht in de overall portfolio strategie, wat doen we met de voorraad, waar voegen we nieuwe producten toe, wat gaat in de verkoop en onder welke condities. Wat wordt gesloopt en wat wordt opgeknapt. We kijken niet alleen naar klantpotentie (de maatschappelijke waarde) maar ook naar de financiële waarde (creatie). Acties 2013
Het vaststellen van het aangepaste verkoopbeleid. Een belangrijk onderdeel van dit aangepaste beleid is het besluit om in principe alleen te verkopen in de ‘vrije verkoop’ met korting en alleen in uitzonderingsgevallen gebruik te maken van het product koopgarant.
Het opstarten van de herijking van het strategisch voorraadbeleid vanwege gewijzigde markt- en politieke omstandigheden.
Het analyseren van de portefeuille op basis van waarde-management om als basis te dienen voor nadere (des)investeringsbeslissingen.
Er zijn 85 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. Er waren er 53 begroot. Stand van zaken 2013
Na doorrekening van de financiële gevolgen in april/mei 2014 zal de vaststelling van het herijkte strategisch voorraadbeleid eind mei 2014 plaatsvinden. Op basis van deze herijking:
* worden (des)investeringsbeslissingen getoetst en geëvalueerd; * wordt het huurprijsbeleid bepaald en wordt de huurverhoging 2014 bepaald; * worden marktontwikkelingen en signalen uit de primaire verhuurprocessen gemonitord
en in de risicoafweging opgenomen.
9
Onderhoudsbeleid Doelstelling
Betere afstemming en meer efficiëntie en klantgerichtheid in het onderhoudsbeleid en de daarmee samenhangende geldstromen en personele inzet. Concreet betekent dit een betere afstemming het dagelijks- en planmatig onderhoud. Dit moet resulteren in een met alle partijen afgestemd meerjarenonderhoudsplan per complex. Acties 2013
Optimalisatie van het dagelijks onderhoud en processen binnen de afdeling Wonen.
Optimalisatie van het niet-dagelijks onderhoud bij de afdeling Vastgoed.
Verbetering van de afstemming tussen de beide afdelingen. Stand van zaken 2013
Het dagelijks/niet-planmatig onderhoud is in 2013 gewijzigd door middel van optimalisatie van de opdrachtgeversrol en contractvorming met externe aannemers. Dit heeft geresulteerd in uniformering van de opdrachtverstrekking en de selectie van vijf regie-aannemers met onderaannemers per gebiedsteam die voldoen aan kwaliteitscriteria voor niet-planmatige onderhoudsactiviteiten. Hiermee is verdere versnippering voorkomen, is hogere (in- en externe) efficiëntie te bereiken en kan de klanttevredenheid beter gewaarborgd en gemonitord worden.
Het planmatig onderhoud is verder ingebed in de vorm van Resultaat Verantwoordelijk Onderhoud. Met deze manier van werken wordt verdere standaardisering en uniformering van werkwijzen bereikt.
Het planmatig onderhoud per woning (PO per TOE) is verder aangescherpt, mede op basis van beleidsmatige uitgangspunten en kostenbeheersing. Hierdoor is een forse onderbesteding van het beschikbare budget gerealiseerd.
Actieve budgetsturing heeft ertoe geleid dat het totaal onderhoudsbudget in 2013 niet is overschreden. Dit anticipeert op een aanzienlijk lager onderhoudsbudget voor de komende jaren, te beginnen in 2014 met circa 1 miljoen euro lagere kosten dan in 2013.
Klantconcept/-bediening Doelstelling
Op weg naar een meer klant gerichte organisatie verandert ons denken en handelen van aanbod- naar vraaggericht. Door de aanpassing van ons kantoorconcept en het werken vanuit de centrale vestiging Oud-Beijerland met decentrale steunpunten worden de werkprocessen, de aansturing en de ondersteunende faciliteiten daarop ingericht. Acties 2013
Het vormgeven van een klantbedieningsconcept met nieuwe stijl van werken (HW Wonen Werken en het Klant Service Centrum). Hierbij kunnen medewerkers zich verder ontwikkelen en proactief hun werk doen en wordt de efficiëntie bevorderd door de centrale huisvesting.
De lancering van een sterk verbeterde en klantvriendelijkere website met een huurdersportaal.
De implementatie van een nieuwe woonruimteverdeling module.
De optimalisatie van de kwaliteit van dienstverlening en in dit kader het uitvoeren van KWH-metingen.
Stand van zaken 2013
Het KWH-label is geldig tot maart 2014. Er hebben in 2013 tussentijdse metingen op labelonderdelen plaatsgevonden zoals onder andere de telefonische bereikbaarheid en afhandeling van onderhoudsklachten. Onze score op het KWH-Huurlabel is 7,7. Het streefcijfer voor 2014 blijft een 8,0.
10
In 2013 hebben we bijna 1000 verhuismutaties afgehandeld, wat overeenkomt met 10 procent van het totale woningbestand.
In 2013 hebben we vijf keer overlegd met het Huurdersplatform. We hebben advies gevraagd over onder andere het huurbeleid, de begroting en jaarrekening en diverse huurderszaken.
Inkoopbeleid Doelstelling
Op verschillende terreinen willen we scherper inkopen en daarbij gebruik maken van de voordelen van onze schaalgrootte. Dit kan door strakkere interne aansturing, transparante externe processen/procedures en samenwerking met andere partijen, bijvoorbeeld op het gebied van (duurzame) inkoop van energie, ict-ondersteuning of materialen. Dit alles moet resulteren in 10 tot 15 procent inkoopvoordeel. Acties 2013
Het vaststellen van een aangescherpt inkoopbeleid. Stand van zaken 2013
De inkoopprocessen en richtlijnen zijn verder geüniformeerd. Budgethouders zijn nadrukkelijker verantwoordelijk voor hun (deel)budgetten die maatgevend zijn voor de inkoop; lastiger is vast te stellen of en in hoeverre daarmee ook daadwerkelijk 10 tot15 procent inkoopvoordeel wordt gerealiseerd.
In 2013 is een inkoopvoordeel van 5 procent gerealiseerd ten opzichte van 2012.
In 2013 is er een onderzoek uitgevoerd naar onze algemene bedrijfskosten. Dit heeft al geleid tot nieuwe afspraken met leveranciers. De begroting 2014 bevat een bezuiniging op de algemene bedrijfskosten van 250 duizend euro ten opzichte van 2013. Voor 2015 en de jaren daarna loopt dit bedrag op tot 500 duizend euro.
Benchmarking Doelstelling
Meer inzicht verkrijgen in de effectiviteit van de organisatie op terreinen waar dit gemeten kan worden langs de meetlat van de IPD/Aedex en daardoor betere beoordeling van onze resultaten. Doen we het goed (genoeg), kan het met beschikbare middelen nog beter en wat kunnen we leren van de benchmark. Ook de benchmark van klanttevredenheid van KWH is hiervoor belangrijk (zie hierboven) en bovendien beschikken wij over diverse corporatie-benchmarks inzake formatie, onderhoudsuitgaven et cetera. Acties 2013
Het verrichten van diverse benchmarkmetingen. Stand van zaken 2013
Volgens onze IPD/Aedex-deelname presteert HW Wonen op het gemiddelde van de benchmark en kan aanscherping plaatsvinden op onderstaande onderdelen: - De relatief hoge onderhoudskosten van HW Wonen blijven opvallend en is
gedeeltelijk te verklaren door investeringen in het zogenaamde PO per TOE-onderhoud.
- De personeelsbezetting is kwantitatief in lijn met de benchmark en de gemiddelde personeelskosten liggen beneden de benchmark.
- In termen van direct/indirect rendementen per complex ontstaat een gevarieerd beeld.
11
- In de beheersing van de bedrijfsvoering zijn verbeteringen mogelijk. Dat is vertaald in de nieuwe begroting / jaarplan 2014.
- In 2013 is voor het personeelsbeleid de personele regeling afgesproken die tot 1 augustus 2014 van kracht is. Op basis van de integrale bedrijfsvoering 2014 wordt bekeken of de personeelsformatie in overeenstemming is met de ambities en opgaven van onze organisatie.
Governance Doelstelling
Een modern functionerende onderneming in het maatschappelijk middenveld waarin de maatschappelijke resultaten tellen en de bedrijfsvoering op een bedrijfsmatig/zakelijk verantwoorde manier gebeurd. We voldoen aan de eisen van Governance zoals die in onze sector gelden, en zijn daarin proactief. Acties 2013
Het actualiseren van het directie-/managementreglement.
Het vaststellen van diverse procesbeschrijvingen.
Het aanpassen van de manier van werken bij de afdeling Wonen.
Discussie en besluitvorming over aanpassingen van de honorering van de bestuurder en commissarissen aan de Wet Normering Topinkomens.
Herbenoeming van leden van de Raad van Commissarissen (RvC) en het bestuur. Stand van zaken 2013
De resultaten van de in 2012 uitgevoerde visitatie zijn mede de basis geweest voor het Jaarplan 2013. De concreet benoemde verbeterpunten zijn in 2013 doorgevoerd.
In onze contacten met belanghouders hebben onderdelen van de uitkomsten van de visitatie tot scherpere focus en prioritering geleid.
In 2013 heeft er een externe jaarlijkse evaluatie plaatsgevonden van het functioneren van de RvC (zie hiervoor paragraaf 3.5).
Organisatieontwikkeling Doelstelling
Onze ambitie is om de organisatie verder te professionaliseren en onze bedrijfsvoering efficiënter en doelmatiger te maken. In dit verband wordt gekeken naar de onderlinge interne samenwerking, optimale klantprestaties, betere procesbeheersing en de (maatschappelijke) waardeontwikkeling. Voor de verdere professionalisering en organisatieontwikkeling wordt met een extern bureau een programma opgesteld voor management, middenkader en medewerkers. Acties 2013
Het vaststellen van diverse (beleids- en verantwoordings) documenten, zoals het jaarverslag en de jaarrekening 2012, de bedrijfsbegroting 2014 en de meerjarenbegroting 2014-2018 en het treasury jaarplan 2014.
Het vaststellen van bezuinigingsmaatregelen 2013 en 2014.
Het vaststellen van het huurbeleid 2013.
Het vaststellen en actualiseren van beleid op verschillende terreinen zoals de investeringen, het VVE-beheer, het onderhoud, het overleg met stakeholders, de sponsoring en de communicatie.
12
Stand van zaken 2013
Eind 2012 is de notitie ‘Organisatieontwikkeling HW Wonen’ vastgesteld, die geldt als leidraad voor onze activiteiten. Op onderdelen is de geïntegreerde huisvesting van het HW Wonen Werken benut om dit op natuurlijke (organische) wijze te faciliteren. Hiertoe is in goed overleg met de Ondernemingsraad de ´Personele Regeling´ ontwikkeld. In 2014 wordt deze regeling geëvalueerd.
In 2013 is een start gemaakt met de Strategische Toekomst Verkenning. De toekomstverkenningen zijn uitgevoerd en die worden in 2014 verder uitgewerkt.
Risico-management Doelstelling
De ontwikkelingen in de sector sociale woningbouw en het economisch klimaat vragen om een aangescherpt risicoprofiel. Hiertoe wordt intern extra aandacht gevraagd voor, en besteed aan risicomanagement bij individuele besluitvormingsprocessen. Voor het management betekent dit een aanvulling op reeds bestaande procedures. Acties 2013
Het treffen van voorbereidingen voor een jaarlijkse ‘In Control Statement’.
Het verrichten van een integriteitsaudit.
Het instellen van een klokkenluidersregeling en dito commissie.
Het organiseren van workshops voor management en medewerkers in het kader van het ‘In control Statement’.
Stand van zaken 2013
In 2013 is het risicomanagement verder vormgegeven, onder andere door aanscherping van werkprocessen, diverse workshops en toegenomen besef bij medewerkers. Met hulp van de NAR (Nederlands Adviesburo Risicomanagement) wordt dit geïmplementeerd. In het jaarverslag 2013 is een eerste ‘In Control Statement’ opgenomen, zie ook paragraaf 2.4. Voortaan wordt deze verklaring in de trimesterapportages en het jaarverslag opgenomen.
Duurzaamheid Doelstelling
Wij willen een structurele bijdrage leveren aan het verduurzamen van het wonen. We realiseren zoveel mogelijk toekomstbestendige woningen die energiezuinig zijn. Enerzijds om de leefomgeving zo min mogelijk te belasten en anderzijds vanwege de toenemende energiekosten. Acties 2013
Het vaststellen van het duurzaamheidsbeleid.
Het uitwerken van een zonnepanelenbeleid.
Onderzoek naar de mogelijke oprichting van een Corporatie Energie B.V. Resultaten 2013
De vaststelling van een meerjarenplanning van investeringen op dit terrein vindt plaats in het voorjaar van 2014. De duurzaamheidsingrepen en de planning hiervan zijn gekoppeld aan het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid dat begin 2014 wordt afgerond. Hierdoor is vertraging ontstaan. Desondanks zijn er, vooruitlopend op de totaalplanning, diverse duurzaamheidsmaatregelen uitgevoerd. Zo zijn er duurzaamheidsmaatregelen gekoppeld aan het planmatig onderhoud (tot een bedrag van 532 duizend) en zijn er 2 renovatieprojecten uitgevoerd. (Oranjebuurt Strijen en Groningen/Vezelstraat) waar bij elkaar voor bijna 1 miljoen aan duurzaamheidsmaatregelen is uitgevoerd.
Ons kantoor is energiezuiniger door onder andere het plaatsen van zonnepanelen. In 2013 is mede hierdoor het BREAAM-certificaat (duurzaamheidscertificaat) ontvangen.
13
In 2012 hebben al onze woningen een energielabel gekregen. Hiervoor is in 2013 een beheercontract opgezet om ervoor te zorgen dat de energielabels actueel blijven. Ook is hiervoor een beheerproces opgesteld dat in 2014 wordt geïmplementeerd. Uitgevoerde verbeteringen hebben geleid tot betere energielabels voor de bestaande woningvoorraad.
2.3 Governance Met de Aedescode laten corporaties zien waar zij voor staan. De aangesloten corporaties streven naar kwaliteit en willen zich verantwoorden naar hun omgeving. De Governancecode Woningcorporaties is ook voor ons een belangrijke leidraad. Aan de hand van principe II.3 van de Governancecode is bekeken of er voor mij, als bestuurder van HW Wonen in 2013, sprake is geweest van mogelijke belangenverstrengelingen. Dat is niet het geval. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben in 2013 onze prestaties en activiteiten beoordeeld. De beoordeling van het ministerie was positief op één uitzondering na. Deze betreft het streekmuseum. Op 13 februari 2014 hebben wij een aanwijzing van de minister ontvangen om het gebruik van een gebouw voor het streekmuseum binnen zes weken te beëindigen. De minister beschouwt de verhuur van het streekmuseum als een nevenactiviteit die niet in het belang van de volkshuisvesting is. Wij hebben inmiddels in samenspraak met de RvC besloten om hiertegen in beroep te gaan. Op 21 oktober 2013 heeft het WSW aan ons een faciliteringsvolume van 61 miljoen euro voor 2013 en 2014 beschikbaar gesteld. Het WSW heeft daarbij aangegeven dat zij een drietal onzekerheden heeft geconstateerd waarover zij het gesprek wil aangaan. Het gaat daarbij om het volgende: 1. de te verwachten beheersing van de verkochte woningen in Koopgarant; 2. de projectontwikkeling en de grondposities; 3. de liquiditeitsrisico’s met betrekking tot de afgesloten renteswap met de Deutsche Bank. Hierover zijn wij in gesprek met het WSW en daarom is het faciliteringsvolume voor 2015 nog niet vrijgegeven.
2.4 In Control Statement Als bestuurder van HW Wonen ben ik verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne beheersings- en controlemaatregelen om te waarborgen dat de realisatie van strategische, operationele en financiële doelstellingen wordt bewaakt, onze verslaggeving betrouwbaar is en wet- en regelgeving wordt nageleefd. Hoe goed ons interne risicobeheersings- en controlesysteem ook is opgezet, het kan nooit absolute zekerheid bieden dat onze doelstellingen op het gebied van strategie, operatie, berichtgeving en naleving van alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving altijd worden bereikt. Menselijk falen of samenspanning kan leiden tot het omzeilen van interne controle maatregelen en medewerkers kunnen intern gemaakte afspraken negeren. Verder wil ik benadrukken dat de activiteiten van onze organisatie enkele risico’s met zich meebrengen die buiten de eigen invloedsfeer liggen. Zoals politieke besluiten en veranderingen in wet- en regelgeving en ingrijpende conjuncturele ontwikkelingen. Met het oog hierop heeft het systeem van interne beheersing als doel eventuele risico’s tijdig te signaleren en de effecten ervan te minimaliseren. Als bestuurder beoordeel en bewaak ik voortdurend de prestaties, de omgeving en de risico’s met betrekking tot onze activiteiten.
14
Uitgaande van het in beeld gebrachte risicoprofiel, rekeninghoudend met de genoemde beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, en met inachtneming van de geïdentificeerde mogelijkheden tot verbetering, is de bestuurder van oordeel dat de risicobeheersings- en controlesystemen in het verslagjaar qua opzet toereikend zijn geweest. In het verslagjaar is daarbij ook nadrukkelijk stilgestaan bij de noodzakelijke verbeteracties. Deze zijn opgenomen in de risicoparagraaf op bladzijde 63. Verder verklaar ik dat:
de jaarstukken zijn opgemaakt met inachtneming van de bepalingen in boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede de voorschriften van de minister van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties;
de middelen van Stichting HW Wonen in 2013, onder verwijzing naar artikel 26, lid 2 sub n van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
Oud-Beijerland, 17 april 2014 Ben C. Pluimer directeur-bestuurder
15
3.1 Inleiding Ook in het vierde jaar van zijn bestaan heeft HW Wonen het nodige gepresteerd, zoals te lezen valt in dit jaarverslag. Het financiële resultaat (uit gewone bedrijfsuitoefening) was positief, diverse projecten gingen van start of werden opgeleverd, alle medewerk(st)ers van HW Wonen werken nu onder één dak, en ga zo maar door. Dit alles, terwijl het economisch klimaat in Nederland in mineur bleef en met name de bouw- en vastgoedsector in zwaar weer verkeerden. Terwijl eind 2013 duidelijke tekenen van economisch herstel zich aandienden staat nu al vast dat het slechte weer in corporatieland de komende jaren gaat voortduren. Het kabinet Rutte verraste de corporaties in Nederland met een grote financiële aderlating om de staatsfinanciën op orde te brengen. Voor HW Wonen betekent dit een jaarlijkse bijdrage die uiteindelijk oploopt tot circa10 miljoen euro op jaarbasis in 2017. Bovenop deze bijdrage komt de bijdrage voor de ondersteuning en sanering van in zwaar weer verkerende collega-corporaties. Ook op langere termijn is het weerstandsvermogen van HW Wonen toereikend om al deze tegenvallers op te vangen. Maar op vele plaatsen verkeren steeds meer woningcorporaties hierdoor in grote problemen. Daarbij komt dat ten gevolge van enkele, hoewel ernstige maar daardoor uitvergrote incidenten in de sector, het speelveld en de legitimiteit van de sector onder het politieke vergrootglas liggen. Desondanks heeft HW Wonen in dit strijdgewoel het jaar 2013 gebruikt om haar strategische koers voor de toekomst vast te houden. Een koers waarin onze huurders centraal staan en we ons vastgoed als middel inzetten. En een koers waarin samenwerking, maatschappelijk ondernemen en professionaliteit leidende principes zijn.
3.2 Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden De RvC is onafhankelijk en vervult tegenover het bestuur van HW Wonen drie rollen: toezichthouder, adviseur en werkgever. Belangrijke aandachtsvelden van de RvC zijn:
de realisatie van de doelstellingen en volkshuisvestelijke opgaven van HW Wonen;
de strategie van HW Wonen;
de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen;
het kwaliteitsbeleid;
de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
de financiële beheersing en verslaggeving;
de naleving van wet- en regelgeving. Wat precies de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn, is terug te vinden in de statuten van HW Wonen en het ‘Reglement voor de Raad van Commissarissen van HW Wonen’. Deze documenten zijn terug te vinden op onze website, www.hwwonen.nl/raadvancommissarissen. Op de website staat ook hoe de RvC is samengesteld en de wijze waarop zijn onafhankelijkheid is gewaarborgd. Ook geeft deze website informatie over de benoeming en het ontslag van RvC-leden, de wijze waarop de RvC functioneert en besluiten neemt, en hoe de relatie van de RvC is met de directeur-bestuurder. Voorts wordt ingegaan op de relatie en contacten van de RvC met de accountant, de Ondernemingsraad en het Huurdersplatform en de wijze waarop de RvC toezicht houdt op HW Wonen zelf en op de deelnemingen Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV en Union Assink Projectontwikkeling VOF. Zoals in het verslag van de bestuurder wordt uiteengezet is het ondernemingsplan een belangrijk document voor HW Wonen. Op deze plaats wordt hiervoor dan ook verder verwezen naar het verslag van de bestuurder. De realisatie van het ondernemingsplan wordt door de RvC gevolgd en beoordeeld op basis van periodieke rapportages.
16
Daarnaast zijn voor de directeur-bestuurder speerpunten benoemd die mede de basis vormen voor de jaarlijkse beoordeling van de directeur-bestuurder. De RvC onderschrijft de AedesCode en Governancecode. Hiermee laat HW Wonen zien waarvoor zij staat en waarop zij aanspreekbaar is, dat zij kwaliteit biedt en dat zij zich verantwoordt naar de omgeving waarin zij opereert.
3.3 Samenstelling De RvC bestaat uit zeven leden. Zij worden benoemd voor een periode van vier jaar. Daarna kunnen ze nog één keer herbenoemd worden. Nieuwe leden selecteren we op basis van een profielschets. Hierin wordt de gewenste deskundigheid en ervaring beschreven. De Ondernemingsraad en het Huurdersplatform zijn hierover geïnformeerd. Leden van de RvC moeten aan een aantal voorwaarden voldoen:
alle leden zijn onafhankelijk van HW Wonen;
er zijn geen overlappingen met andere bestuursfuncties;
geen van de leden is of was in dienst van HW Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers;
geen van de leden verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt – direct of indirect – banden met HW Wonen buiten het commissariaat;
bij hun benoeming geven alle leden een ‘Verklaring omtrent het gedrag’ af. Eind 2013 zag de RvC van HW Wonen er als volgt uit: De heer mr. W.G. van Hassel – 67 jaar Oud-advocaat en oud-algemeen deken van de Nederlandse Orde van Advocaten, commissaris/toezichthouder bij onder meer Eurocommercial Properties N.V. en ASVB B.V., voorzitter Kunsthal Rotterdam, voorzitter Nationaal Register Commissarissen en Toezichthouders, arbiter bij het NAI, onderzoeker in opdracht van de Ondernemingskamer Gerechtshof Amsterdam en auteur/docent op het terrein van good governance. Functies binnen de RvC: voorzitter, lid van de remuneratiecommissie en lid van de auditcommissie. De heer R.E. Baan EMIA RO AC – 55 jaar Directeur-bestuurder bij de Rabobank Goeree-Overflakkee, penningmeester Bejaardensociëteit ’t Trefpunt in ’s-Gravendeel en penningmeester Stichting Streekmuseum Hoeksche Waard in Heinenoord. Functies binnen de RvC: lid en voorzitter van de auditcommissie. Mevrouw P.M. Sangers – 55 jaar Directeur Grondzaken en Sturing bij Staatsbosbeheer, lid kwaliteitsteam bouwlocatie Vathorst gemeente Amersfoort, lid Raad van Toezicht landgoed De Reehorst en voormalig kwartiermaker gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf voor de rijksoverheid. Functies binnen de RvC: vice-voorzitter en voorzitter van de remuneratiecommissie. De heer mr. P.A. de Lange – 51 jaar Advocaat, voorzitter van het landelijk hoofdbestuur van de Vereniging van Kerkrentmeesterlijk Beheer in de Protestantse Kerk in Nederland in Dordrecht en kerkordeadviseur van de classis Barendrecht in Oud-Beijerland. Functies binnen de RvC: lid (op voordracht van de huurdersverenigingen) en lid van de remuneratiecommissie.
17
De heer drs. P. de Bruijn RA – 41 jaar Zelfstandig ondernemer in de financiële dienstverlening en business recovery. Functies binnen de RvC: lid (op voordracht van de huurdersverenigingen) en lid van de auditcommissie. Mevrouw drs. M. Wiegman – 44 jaar Sociaal ondernemer, project-, proces- en programmamanager in stedelijke vernieuwingsopgaven, lid Raad van Toezicht theater de Veste in Delft, voorzitter Raad van Toezicht Kenniscentrum Cultuureducatie Rotterdam en cultuurmakelaar Rotterdamse Cultuurscouts. Functies binnen de RvC: lid en lid van de Vastgoedcommissie. De heer ing. T. van Craaikamp – 59 jaar Interim-manager in de vastgoedsector, sectormanager vastgoed bij GroenWest in Woerden. Functies binnen de RvC: lid en lid van de Vastgoedcommissie. Benoeming en zittingstermijnen
Naam Datum benoeming Zittingsperiode1 Aftredend Herbenoembaar
P.M. Sangers 04-01-2010 2010-2014 31-12-2014 Nee
R.E. Baan 04-01-2010 2010-2014 31-12-2014 Nee
P.A. de Lange 26-03-2010 2012-2015 31-12-2015 Nee
P. de Bruijn 26-03-2010 2013-2016 31-12-2016 Nee
M. Wiegman 17-06-2010 2013-2016 31-12-2016 Nee
W.G. van Hassel 04-01-2010 2014-2017 31-12-2017 Nee
T. van Craaikamp 01-01-2012 2012-2015 31-12-2015 Ja
1 = De zittingsperiode loopt van1 januari tot 1 januari van het jaar volgend op het genoemde jaar. Door het terugbrengen van het aantal leden van de RvC van 7 naar 5 en het spreiden van aftreden van commissarissen kan mogelijk nog een wijziging optreden in de zittingsperiode.
3.4 Het werk van de RvC In 2013 vergaderde de RvC zeven keer. Tijdens deze vergaderingen zijn de onderwerpen die zijn opgenomen in het verslag van de directeur-bestuurder aan de orde geweest en besproken. De belangrijkste bespreekpunten en besluiten in 2013 waren: Projectontwikkeling en woningbezit Besluiten
diverse renovatie- en nieuwbouwprojecten;
verkoop en aankoop van gronden en panden;
de vaststelling van het verkoopbeleid;
de verbetering van de projectcontrol.
Opiniërende onderwerpen
startnotitie inzake demografische transitie;
de mogelijke oprichting van een Energie BV.
Financiën en Planning en Control cyclus Besluiten
de managementletter 2013;
de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag 2012;
de meerjarenbegroting 2014-2018 en het jaarplan 2014;
18
het treasuryjaarplan 2014;
de vaststelling van het investeringsstatuut;
de vaststelling van het treasurystatuut;
de benoeming van de controlerend accountant van HW Wonen. Opiniërende onderwerpen
het huurbeleid 2013;
de implementatie van een ‘In Control Statement’;
de periodieke rapportages als sturings- en verantwoordingsdocument;
de derivatenportefeuille. Rapportage / communicatie toezichthouders Besluiten
rapportage van bevindingen accountant en goedkeurende accountantsverklaringen;
oordeelsbrief 2012;
verstrekken lastgeving / volmacht WSW.
Opiniërende onderwerpen
corporaties in Perspectief;
solvabiliteit- en continuïteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting;
kabinetsbeleid aangaande de woningmarkt;
bezwaarschrift tegen de verhuurdersheffing;
contacten met ministerie BZK omtrent de exploitatie van het Streekmuseum te Heinenoord.
Governance structuur Besluiten
installatie Vastgoedcommissie;
actualisatie directie-/managementreglement;
voordracht aangaande de beroepscommissie BOK.
Opiniërende onderwerpen:
de samenwerking met het Huurdersplatform;
de scheidslijn tussen toezicht houden en besturen. Organisatie Besluiten
het Ondernemingsplan 2011-2014 en in relatie hiermee de tussenbalans Vitaal Wonen;
de organisatieontwikkeling / HW Wonen Werken / Personele Regeling;
de klantgerichte huisvesting binnen HW Wonen.
Opiniërende onderwerpen
strategische toekomstverkenning;
100 jaar volkshuisvesting in de Hoeksche Waard in 2014;
het lidmaatschap van Aedes.
19
Functioneren RvC en directeur-bestuurder Besluiten
de evaluatie van het functioneren van directeur-bestuurder en RvC-leden;
de herbenoeming van commissarissen en directeur-bestuurder;
de honorering van de directeur-bestuurder en de RvC-leden;
het rooster van aftreden. Bijeenkomsten Een delegatie van de RvC heeft in 2013 twee keer gesproken met de Ondernemingsraad. Aan de orde kwamen onder meer de organisatieontwikkeling en het HW Wonen Werken, de personele regeling, installatie van de commissie BOK, de actualisatie in de corporatiesector en de strategische toekomstverkenning. Ook heeft een delegatie van de RvC in 2013 twee keer gesproken met het Huurdersplatform. Onder meer is gesproken over het huurbeleid 2014 en de huurverhoging 2013, het jaarverslag en jaarrekening 2012, het strategisch voorraadbeleid (visieontwikkeling), het huurdersonderhoud, de (meerjaren)begroting en de klachtenafhandeling. Ook is de voorgestelde wijziging ten aanzien van vergaderstructuur en samenstelling van het Huurdersplatform besproken. In 2013 heeft de RvC twee themabijeenkomsten georganiseerd. Deze bijeenkomsten stonden in het teken van ‘vermogen en vitaliteit’ en in relatie hiermee de strategische toekomstverkenning. Tijdens deze bijeenkomsten zijn vermogen en vitaliteit gekoppeld aan de doelstellingen uit het huidige ondernemingsplan en is gezocht naar aansluiting met ontwikkelingen in de sector en andere maatschappelijke middenveld organisaties. Op basis van deze analyse heeft een eerste toekomstverkenning plaatsgevonden welke in 2014 verder zijn beslag krijgt.
3.5 Het functioneren van de RvC In november 2013 is het eigen functioneren van de RvC geëvalueerd. Deze evaluatie is extern begeleid. De opzet hiervan is besproken met de voorzitter van de remuneratiecommissie, de voorzitter van de RvC en de directeur-bestuurder. Door alle commissarissen zijn vragenlijsten beantwoord. Ook heeft de extern begeleider relevante documentatie bestudeerd. Over het geheel genomen luidde de conclusie dat de RvC als geheel goed functioneert. Uit een oogpunt van doelmatigheid en efficiency wordt de agenda van de RvC nog meer toegespitst op onderwerpen van strategisch belang. Verder wordt de komende jaren de raad teruggebracht naar vijf leden (in plaats van zeven) hetgeen voldoende is bij de omvang van een corporatie als HW Wonen. De Governancecode is leidraad voor het functioneren van de RvC. De aandachtsgebieden uit de Governancecode waren in het vergaderschema 2013 ingepland. Ook in 2014 wordt deze werkwijze gehanteerd. De leden hebben in 2013 onafhankelijk van elkaar en het bestuur gefunctioneerd en aan de besluitvorming deelgenomen. Tegenstrijdige belangen hebben zich in 2013 niet voorgedaan. Het lid van de RvC, de heer Baan, heeft niet deelgenomen aan het beraad over het streekmuseum vanwege zijn functie bij deze instelling. Van de Regeling Melding Onregelmatigheden is in 2013 geen gebruik gemaakt. Met het oog op de toezichtstaak van de RvC zijn in 2013 diverse documenten, zoals periodieke rapportages, voortgangsrapportages over lopende projecten en de uitvoering van het jaarplan 2013 aan de RvC voorgelegd en met de directeur-bestuurder besproken.
20
3.6 Auditcommissie Ten behoeve van het inzicht in de financiële gang van zaken en het interne beheersingssysteem heeft de RvC een auditcommissie ingesteld. De auditcommissie heeft een adviserende rol. De taken en werkwijze van de auditcommissie zijn vastgelegd in een reglement. Het reglement is op onze website gepubliceerd. De auditcommissie kwam in 2013 vier keer bijeen. Twee keer waren de accountants bij (een deel van) deze vergaderingen aanwezig. Met verslagen van deze vergaderingen heeft de auditcommissie aan de RvC gerapporteerd. De belangrijkste thema’s van de auditcommissie in 2013 waren:
de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag over 2012;
de jaarrekeningen 2012 van Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard en VOF Union – Assink;
de waarderingsgrondslagen voor de materiële vaste activa van HW Wonen;
de implementatie en normenkader van het In Control Statement;
het jaarplan 2014 en treasury jaarplan 2014;
de meerjarenbegroting 2014-2018;
de drie periodieke rapportages als sturings- en verantwoordingsdocument;
de financieringspositie en vermogensscan;
het verstrekken van lastgeving / volmacht aan het WSW;
het concept investeringsstatuut en concept treasurystatuut;
de managementletter over 2013;
het auditplan 2013.
3.7 Externe accountant Deloitte is als accountant benoemd door de RvC na advies van de directeur-bestuurder. Eind 2011 is het functioneren van de accountant beoordeeld. De RvC was toen van mening dat Deloitte goed functioneerde. In 2014 wordt het functioneren van de accountant opnieuw geëvalueerd. De accountant woonde het gedeelte van de vergadering van de RvC bij waarin het verslag van de controle van de jaarrekening 2012 is besproken. Na de bespreking van dit verslag heeft de RvC de jaarrekening 2012 goedgekeurd. In 2013 is de accountant uitgenodigd voor de bespreking van de jaarrekening 2012 en de managementletter 2013 in de auditcommissie. Aandachtspunten volgens de accountants In het najaar van 2013 is door Deloitte een interimcontrole uitgevoerd. Naar aanleiding van deze controle zijn de volgende aandachtspunten naar voren gekomen:
verbeterpunten aangaande de interne beheersing van verschillende processen en het treffen van beheersingsmaatregelen;
(de formulering van) de ‘In Control Statement’;
fraude- en integriteitsrisico’s;
de beheersing van risico’s rondom de projecten.
21
De resultaten van de accountantscontrole zijn opgenomen in een managementletter. Deze is op 28 november 2013 besproken met de auditcommissie.
3.8 Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie adviseert de RvC over benoeming, honorering en overige arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder en de honorering van commissarissen. Deze commissie heeft een adviserende rol. Voor het beloningsbeleid heeft de RvC op advies van de remuneratiecommissie besloten de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties’ en de ‘Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties’ te volgen. De remuneratiecommissie vergaderde in 2013 twee keer over de volgende onderwerpen:
de prestatieafspraken 2013 met de directeur-bestuurder;
het functioneren van de directeur-bestuurder;
de honorering van de directeur-bestuurder en de leden van de RvC;
de herbenoeming van de directeur-bestuurder per maart 2014 voor een periode van vier jaar;
de herbenoeming van de voorzitter van de RvC;
de vacatures in de RvC vanaf 2014.
3.9 Vastgoedcommissie In 2013 heeft de RvC voorts een vastgoedcommissie ingesteld. De vastgoedcommissie adviseert de RvC over de besluitvorming over nieuwe projecten om daarmee de snelheid en kwaliteit van besluitvorming van de raad te bevorderen. Het overleg van de vastgoedcommissie wordt ook benut om de voortgang van grote en/of complexe projecten te bespreken alsook dilemma’s en/of keuzes daarbij. De vastgoedcommissie vergaderde in 2013 6 keer, steeds enkele weken voorafgaande aan een reguliere RvC-vergadering.
3.10 De werkgeversrol van de RvC De RvC is verantwoordelijk voor de besturing van HW Wonen en is in die rol de werkgever van de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder is per 1 maart 2010 benoemd voor vier jaar. Deze periode kan telkens worden verlengd met nog eens vier jaar. De RvC heeft op 1 november besloten om de directeur-bestuurder te herbenoemen met ingang van 1 maart 2014 voor een periode van opnieuw vier jaar. De RvC beoordeelt jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder. Zijn beloning en overige arbeidsvoorwaarden zijn vastgelegd in een renumeratierapport. In het eerste kwartaal 2013 heeft de evaluatie van de directeur bestuurder plaatsgevonden. De remuneratiecommissie beoordeelde begin 2014 het functioneren van de directeur-bestuurder. Hierbij is met name gekeken naar de realisatie van de prestatieafspraken hetgeen heeft geleid tot een positief advies aan de RvC. Naast zijn functie als directeur-bestuurder is de heer Pluimer bestuurslid van Hoeksche Waard Duurzaam, lid van de Ledenraad Rabobank Hoeksche Waard en voorzitter van ‘De Maatschappij’, departement Hoeksche Waard. De specificatie van de honorering van de Raad van Commissarissen en de bestuurder vindt u op pagina 99. Per 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden voor zowel de RvC als voor de directeur-bestuurder.
22
De hierop gebaseerde, specifieke honoreringsregeling van directeur-bestuurders in de sector werd in oktober 2013 door de Haagse rechtbank ongeldig verklaard. Als gevolg hiervan heeft de beloning van de directeur-bestuurder in 2013 plaatsgevonden conform de ‘Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties’. De beloning van de RvC in 2013 was in overeenstemming met de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties’. De honorering van de RvC voldoet voorts aan de adviesregeling van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Voor het voorzitterschap en lidmaatschap van commissies gelden toeslagen. De honorering van de RvC is niet gekoppeld aan de prestaties van HW Wonen.
3.11 Tot slot HW Wonen werkt continu aan een open en transparante relatie met haar belanghouders. In 2013 was er vooral aandacht voor investeren, bouwen en beheren van vastgoed in economische mindere tijden. Intern is veel aandacht besteed aan de verdere ontwikkeling van de organisatie, het opzetten van risicomanagement, de verbetering van de projectcontrol en de voorbereiding op het jubileumjaar 2014: ‘100 jaar volkshuisvesting in de Hoeksche Waard’. Ook over 2013 is de RvC tevreden over de bereikte resultaten en de gemotiveerde wijze waarop de directeur-bestuurder en de medewerkers hun taken hebben vervuld. Oud-Beijerland, 17 april 2014 W.G. van Hassel voorzitter
23
Het opkomen voor de belangen van de medewerkers, daar draait het om bij de Ondernemingsraad (OR). Ook dit jaar waren er weer volop zaken waarover zij zich konden buigen.
4.1 Dit is de Ondernemingsraad In het jaarverslag legt de OR verantwoording af over alle belangrijke zaken uit het afgelopen jaar. Uitschieters waren het tot stand komen van de Personele regeling ‘HW Wonen in verandering’, de organisatieontwikkelingen en de ontwikkelingen in de sector. De OR heeft een gezicht De OR bestaat uit zeven vaste leden. Zij zijn door de medewerkers gekozen en zetten zich actief voor hen in. In 2013 zag de OR er als volgt uit:
Ondernemingsraad
Voorzitter Yvonne van Son
Tweede voorzitter Ellen van Rijswijk
Secretaris Karin Benschop-Boon
Tweede secretaris Leen de Kreek
Lid Hans van Efferen
Lid Ilona Stooker
Lid Marcel Mulder
4.2 Dit kan en mag de Ondernemingsraad De OR voert namens het personeel overleg met de werkgever. Belangrijke taken zijn:
het vertegenwoordigen van het personeel;
een bijdrage leveren aan de doelen van de organisatie;
invloed uitoefenen op (beleids-)zaken die medewerkers direct raken;
medewerkers de gelegenheid geven mee te denken, mee te praten en mee te beslissen over het beleid.
In de Wet op de ondernemingsraden staat wat de OR mag en kan doen. Volgens de wet is het functioneren van een bedrijf een zaak van zowel de werkgever als de werknemers. De werknemers worden vertegenwoordigd door de OR. De OR kan invloed uitoefenen via het adviesrecht, het instemmingsrecht en het initiatiefrecht. De OR kan ook een beroep doen op passende ondersteuning. De OR heeft een strategische visie en een reglement. De documenten ‘De OR als strategisch partner’ en ‘Het OR-reglement’ zijn voor onze medewerkers op ons intranet terug te vinden.
4.3 De Ondernemingsraad in 2013 In 2013 is de OR één keer in de twee weken bij elkaar geweest. Eens in de zes weken was er een bijeenkomst met de directeur-bestuurder. Voorafgaand aan dit overleg spraken de directeur-bestuurder en het dagelijks bestuur van de OR elkaar tijdens het zogenaamde agendaoverleg. In 2013 zijn er ook gesprekken geweest met de Raad van Commissarissen (RvC), de achterban en het managementteam (MT). Op de agenda In 2013 stonden er diverse onderwerpen op de agenda van de OR, zoals:
het overeenkomen van de ‘Personele Regeling HW Wonen in Verandering’ (in plaats van een vangnetregeling en ter vervanging van het Sociaal Statuut 2010);
het HW Wonen Werken;
24
de ontwikkelingen en actualiteiten in de sector;
de organisatieontwikkelingen in het algemeen;
het projectplan en de ontwikkelingen bij het Klant Service Centrum (KSC);
optimalisatie dagelijks onderhoud;
de incidentele afwijkingen Werving- & Selectiebeleid en tijdelijke arbeidscontracten;
de ontwikkelingen ICT-beleid;
de mogelijkheid om extern in te loggen op het bedrijfsnetwerk;
het wagenparkbeleid;
de werkkostenregeling;
de verplichte snipperdagen 2014;
de werkomstandigheden in Oud-Beijerland;
de installatie commissie BOK(Klokkenluidersregeling);
het actualiseren verzuimprotocol;
het actualiseren secundaire arbeidsvoorwaarden;
het functioneringsmanagement;
de deelname aan stuur- en de werkgroep 100 jaar volkshuisvesting. Bijzondere agendapunten Een aantal zaken sprong er dit jaar uit, zoals de totstandkoming van de ‘Personele regeling HW Wonen in verandering’. Voorafgaand hieraan hebben er onder andere bijeenkomsten met de achterban en de bonden (FNV en CNV) plaatsgevonden. Daarnaast waren er de ontwikkelingen op het Klant Service Centrum (KSC), de verdere invulling van het HW Wonen Werken en de organisatieontwikkelingen. Speciale aandacht was er ook voor de ontwikkelingen in de sector, de kabinetsmaatregelen en de mogelijke gevolgen hiervan voor HW Wonen en haar medewerkers. Een blijvend aandachtspunt is de klimaatbeheersing in het kantoor. Informatie voor de OR In 2013 is de OR door de directeur-bestuurder geïnformeerd over:
het jaarverslag 2012;
het jaarplan 2013 en de meerjarenbegroting 2013-2017;
de evaluatie ziekteverzuimprotocol, het werving- en selectiebeleid en de collectieve ziektekostenverzekering;
de externe adviseurs;
het informatiebeveiligingsbeleid HW Wonen;
de enquête HW Wonen Werken;
de zelfevaluatie HW Wonen Werken;
de RI&E;
het functieprofiel preventiemedewerker/BHV coördinator. Instemming van de OR In 2013 heeft de OR ingestemd met:
de ‘Personele regeling HW Wonen in verandering’;
functieprofielen en aanbiedingsbrief KSC;
het Woondiensten Cafetaria Systeem 2013: de keuzeperiode en -ronde. Bij het HW Wonen Werken en de organisatieontwikkelingen volgt de OR de ontwikkelingen nauwgezet. De OR vindt het zeer belangrijk dat de ‘Personele Regeling HW Wonen in verandering’ er is gekomen voor de medewerkers die in dit proces buiten de boot dreigen te vallen.
25
Scholing De leden van de OR doen er alles aan om de belangen van het personeel zo goed mogelijk te behartigen. In 2013 hebben de leden hun kennis vergroot tijdens de gehouden tweedaagse bijeenkomsten.
4.4 Achterban op de hoogte houden Het goed en transparant informeren van de achterban is voor de OR van groot belang. Het personeel is in 2013 op de hoogte gehouden van lopende of te verwachten zaken met algemene personeelsbijeenkomsten en via het intranet. Alle verslagen van zowel het eigen overleg als de gesprekken met de directeur-bestuurder, nieuwsbrieven en andere relevante stukken zijn voor de medewerkers op ons intranet te lezen.
26
De huurders van HW Wonen worden vertegenwoordigd door de plaatselijke huurdersverenigingen. Deze verenigingen (Cromstrijen, Hoeksche Waard Oost en Hoeksche Waard West) hebben zich wat betreft het overleg met HW Wonen verenigd in een platform. Het platform is in 2013 opgericht om naar HW Wonen toe met één mond te spreken.
5.1 Stichting Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard Omdat de wet een platform niet erkend als wettige vertegenwoordiger van een huurder, de wet spreekt alleen van (een) huurdersorganisatie(s), hebben de gezamenlijke huurdersverenigingen een stichting opgericht met de naam Platform Huurdersverenigingen Hoeksche waard. Deze stichting overlegt met HW Wonen namens alle huurdersverenigingen in de Hoeksche Waard. Het bestuur van het platform bestaat uit bestuursleden van de huurdersverenigingen.
5.2 Dit doet het Huurdersplatform Aan het begin van het jaar wordt samen met HW Wonen de agenda voor het komende jaar vastgesteld. De inhoud van deze agenda is op dat moment grotendeels ingevuld. In 2013 heeft het platform vijf keer met HW Wonen vergaderd waarbij diverse malen (een of) meerdere leden van de RvC aanwezig (was) waren.
5.3 Op de agenda De jaarlijkse huurverhoging staat elk jaar standaard op de agenda. Een punt waar wij als huurdersplatform (en huurdersverenigingen) het minst over te zeggen hebben omdat dit vooral in Den Haag bepaald wordt. HW Wonen was voor wat betreft de extra huurverhoging in 2013 het eens met het platform om deze niet toe te passen. Verder is er veel overleg geweest over het strategisch voorraadbeleid, waar het platform een duidelijke mening over heeft. En die mening komt lang niet altijd overeen met de voorstellen van HW Wonen op dit punt. Het afgelopen jaar is ook uitvoerig met HW Wonen gediscussieerd over het te voeren beleid, zeker met betrekking tot de plannen die de regering in Den Haag uit wil voeren op het gebied van huren. Helaas is vanuit Den Haag een beleid ontwikkeld wat desastreus is voor de huurder die afhankelijk is van de sociale huurwoning.
5.4 HW Wonen neemt Huurdersplatform serieus Over één ding zijn HW Wonen en het Platform het zeker eens, willen wij nog sociaal betaalbare huren houden dan moeten huurder en verhuurder gezamenlijk optrekken tegen het beleid wat in Den Haag wordt bedacht. Want als de huidige plannen worden uitgevoerd is het sociale huur tijdperk ten einde. Het platform ziet 2013 als een jaar waarin veel beleid bepaald is over hoe zij in de toekomst de belangen van de huurders van HW Wonen kan en zal behartigen.
27
6.1 Missie en visie Onze missie luidt als volgt: ‘In een Nationaal Landschap woondiensten en woonproducten aanbieden die aansluiten bij maatschappelijke ontwikkelingen en individuele woonwensen’.
De visie die hierbij hoort is ‘Samen Wonen meer Waard’. Goed wonen in een vitaal Nationaal Landschap. Wij gaan uit van onze eigen kracht en werken van daaruit graag samen met de mensen en organisaties om ons heen. Wij voelen ons niet alleen verantwoordelijk voor goede huisvesting, maar ook voor de kwaliteit van wonen en leven.
6.2 Werkgebied Wij hebben als basis de Hoeksche Waard en zien het ook als ons primaire werkgebied. Dit is een zelfstandig maar geen geïsoleerd gebied. Daarom vindt beleidsafstemming ook met andere regio’s plaats.
Het in de statuten vastgelegde werkgebied is veel groter. Dit werkgebied omvat de gemeenten Alblasserdam, Alblasserwaard, Barendrecht, Bernisse, Binnenmaas, Brielle, Capelle aan den IJssel, Cromstrijen, Dordrecht, Giessenlanden, Goeree-Overflakkee, Gorinchem, Graafstroom, Hardinxveld-Giessendam, Hellevoetsluis, Hendrik-Ido-Ambacht, Korendijk, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Leerdam, Liesveld, Maassluis, Nieuw-Lekkerland, Oud-Beijerland, Papendrecht, Ridderkerk, Rotterdam, Rozenburg, Schiedam, Sliedrecht, Spijkenisse, Strijen, Vlaardingen, Zederik, Zwijndrecht.
6.3 Ondernemingsplan 2011-2014 Voor de periode 2011-2014 hebben wij een ondernemingsplan opgesteld. Voor de inhoud van het ondernemingsplan wordt verwezen naar het betreffende document (te vinden op onze website www.hwwonen.nl) Inmiddels is dit ondernemingsplan ingehaald door de economische en politieke ontwikkelingen. Daarom is er begin 2013 een tussenbalans opgemaakt. Ook deze tussenbalans staat op www.hwwonen.nl/ondernemingsplan.
6.4 Samenwerking Binnen de Hoeksche Waard wordt met alle gemeenten en zorg- en welzijnspartijen in meer of mindere mate samengewerkt. Onze indruk is dat deze samenwerkingen zijn gebaseerd op wederzijds vertrouwen, respect voor elkaars positie en de gedachte dat we samen meer kunnen bereiken. Wij koesteren deze samenwerkingen en is er veel aan gelegen de samenwerkingen verder uit te bouwen. Buiten de Hoeksche Waard werken wij samen met Trivire uit Dordrecht, Maasdelta uit Spijkenisse, Woonbron vestiging Dordrecht en WoonCompas uit Rotterdam. Met deze corporaties hebben wij (gezamenlijk) vastgoed en/of zorgen wij samen voor het beheer van dit vastgoed.
28
Met de HW Wonen Balans brengen wij op overzichtelijke wijze de voorgenomen en gerealiseerde prestaties van HW Wonen in kaart. De basis voor de voorgenomen prestaties zijn terug te vinden in het ondernemingsplan en het jaarplan 2013. De toelichting op de gerealiseerde prestaties en de relevante afwijkingen ten opzichte van de voorgenomen prestaties zijn in dit jaarverslag verwerkt.
Aandachtsgebied Doelstelling
2013 Realisatie
2013
Strategie en organisatie
Beleid
Convenant woonruimteverdeling en/of huisvestingsverordening geactualiseerd? Ja Nee
Prestatieafspraken met de gemeenten actueel? Ja Ja
Participatiebeleid opgesteld? Ja Nee
Voortgang Coöperatie Hoeksche Waard Duurzaam? Ja Ja
Duurzaamheidbeleid afgerond? Ja Ja
Door HW Wonen wordt op alle aspecten voldaan aan de Governancecode Ja Ja
Personeelsbeleid vastgelegd in personeelsbeleidplan? Ja Ja
Project "Ontwikkeling Organisatiecultuur" uitgevoerd? Ja Loopt
(tweejaarlijks) Medewerkers Tevredenheids Onderzoek uitgevoerd? Ja Nee
Communicatiebeleid vastgesteld? Ja Deels
Sponsorbeleid geëvalueerd? Ja Ja
Beheer
Jaarlijkse bijeenkomst stakeholders georganiseerd? Ja Nee
Jaarlijkse verantwoording over woningtoewijzing afgerond? Ja Ja
Is de Governancecode onderdeel van de besprekingen met de rvc? Ja Ja
Is de Governancecode onderdeel van de besprekingen met het mt? Ja Ja
Arbo-jaarplan opgesteld? Ja Nee
Aantal fte’s vastgestelde formatie 94,25 93,34
Hoeveel bedragen de kosten van inhuur van de tijdelijke medewerkers? € 397 duizend € 400 duizend
Hoeveel bedragen de uitgaven voor opleiding van personeel? € 155 duizend € 191 duizend
Hoeveel procent van de beschikbare tijd is het personeel ziek? 4,0% 6,1%
Hoeveel procent van de beschikbare tijd (exclusief langer dan 6 weken ziek) is het personeel ziek?
2,5% 1,6%
Budget sponsoring € 25 duizend € 33 duizend
Aantal malen per jaar dat het bewonersblad wordt uitgegeven. 4 4
29
Aandachtsgebied Doelstelling
2013 Realisatie
2013
Vastgoed
Beleid
Lange termijn doelstelling voorraad goedkope woningen 75% 73%
Lange termijn doelstelling voorraad middeldure woningen 15% 23%
Lange termijn doelstelling voorraad dure woningen 10% 4%
Lange termijn doelstelling voorraad woningen geschikt voor starters 30% 31%
Lange termijn doelstelling voorraad woningen geschikt voor senioren 40% 30%
Lange termijn doelstelling voorraad woningen geschikt voor gezinnen 30% 39%
Lange termijn doelstelling streefhuurpercentage voorraad goedkope woningen 73% 74%
Lange termijn doelstelling streefhuurpercentage voorraad middeldure woningen 78% 78%
Lange termijn doelstelling voorraad koopwoningen 1.300 1.425
Programma van eisen levensloopbestendigheid opgesteld? Ja Nee
Beheer
Gesloopte woningen 133 103
Opgeleverde huurwoningen 128 104
Opgeleverde koopwoningen (inclusief grondkavels) 50 50
Opgeleverd maatschappelijk vastgoed 0 0
Budget planmatig onderhoud per complex € 5,6 miljoen € 5,9 miljoen
Budget contractonderhoud € 975 duizend € 656 duizend
Budget energiemaatregelen € 3,0 miljoen € 532 duizend
Hoeveel bestaande woningen worden verkocht? 53 85
Wonen
Beleid
Trendrapport klant opgesteld? Ja Nee
Beheer
KWH-Huurlabel behaald? Ja Ja
Mutatiegraad totale bezit 6,00% 9,40%
Aantal procedures Huurcommissie 5 2
Aantal ingekomen klachten Interne Klachten Procedure 15 31
Aantal procedures Klachten Advies Commissie 5 17
Aantal maal overleg met het Huurdersplatform 8 5
Aantal woningzoekenden geregistreerd 1.500 2.225
% beschikbare woningen verhuurd aan de BBSH-doelgroep? 90% 82%
30
Aandachtsgebied Doelstelling
2013 Realisatie
2013
Wonen Beheer vervolg
% beschikbare woningen verhuurd aan jongeren (jonger dan 35 jaar) ? 35% 40%
% beschikbare woningen verhuurd aan senioren (ouder dan 55 jaar) ? 35% 32%
Hoeveel dagen frictie- en mutatieleegstand is per woning gemiddeld acceptabel? < 20 29,5
Hoeveel bedraagt de inkomstenderving door frictie- en mutatieleegstand maximaal?
€ 536 duizend € 536 duizend
Hoeveel bedraagt de frictie- en mutatieleegstand als percentage van de jaarhuur? 0,75% 0,86%
Hoeveel woningen worden er na mutatie verhuurd? 573 791
Welk percentage van de leeggekomen woningen wordt aansluitend verhuurd? 5,0% 3,8%
Wat is de acceptatiegraad? 75% 42%
Budget leefbaarheid € 200 duizend € 228 duizend
Budget herstelonderhoud € 1,6 miljoen € 1,6 miljoen
Hoeveel reparatieverzoeken worden er behandeld? 20.000 22.869
Budget mutatieonderhoud € 1,1 miljoen € 1,4 miljoen
Budget contractonderhoud € 826 duizend € 712 duizend
Budget planmatig onderhoud per woning € 5,6 miljoen € 4,2 miljoen
Hoeveel ontruimingen worden er aangezegd? 50 50
Hoeveel ontruimingen gaan er door? 15 16
Hoeveel overlastklachten worden er behandeld? 500 654
Bedrijfsvoering
Beleid
Voortgang in de procesbeschrijvingen en procesevaluatie? Ja Ja
Informatievoorziening budgetten op orde? Ja Loopt
Risicomanagement geformaliseerd? Ja Ja
Beheer
Hoeveel bedraagt het beschikbaar gestelde budget voor investeringen ten dienste van de exploitatie?
€ 435 duizend € 379 duizend
Huurachterstand als percentage van de jaarhuur < 1% 0,90%
Aantal verzonden eerste aanmaningen huurachterstand? 600 678
Aantal verzonden tweede aanmaningen huurachterstand? 375 392
Hoeveel procent van de huurders maakt gebruik van de mogelijkheid tot automatische incasso?
75% 73%
Status Centraal Fonds A A
Kredietwaardigheidsbeoordeling WSW kredietwaardig kredietwaardig
Solvabiliteit op bedrijfswaarde > 25% 30,3%
Intrest Coverage Ratio (ICR) > 1,6 2,0
Direct rendement (op basis van bedrijfswaarde) > 4,2% 5,7%
31
Aandachtsgebied Doelstelling
2013 Realisatie
2013
Bedrijfsvoering Beheer vervolg
In Control Statement afgegeven door bestuurder en MT-leden? Ja Ja
Aedex-resultaten voorgaand jaar bekend en gecommuniceerd? Ja Ja
Informatieverstrekking CFV-benchmarkgegevens afgerond? Ja Ja
Onderhoudslasten als percentage van de bedrijfslasten? 44,3% 42,3%
Personeelskosten als percentage van de bedrijfslasten? 18,3% 19,0%
Gemiddelde huurstijging per 1 juli? 2,50% 4,00%
Hoeveel bedragen de netto kosten van de werkorganisatie per woning? € 1.001 € 1.047
Gemiddelde kosten voor klachtenonderhoud per woning (inclusief loonkosten)? € 160 € 158
Gemiddelde kosten voor mutatieonderhoud per woning (inclusief loonkosten)? € 114 € 135
Gemiddelde kosten voor contractenonderhoud per woning? € 177 € 135
Gemiddelde kosten voor planmatig onderhoud per woning? € 1.104 € 1.000
Hoeveel bedraagt de gemiddelde rente op de leningenportefeuille? 4,23% 4,07%
32
8.1 HW Wonen Werken Vanaf januari 2013 wordt er vanuit één locatie gewerkt. Het kantoor in Oud-Beijerland is in 2012 verbouwd om alle medewerkers te faciliteren in hun werk. Door toepassing van het HW Wonen Werken, een variant op het nieuwe werken, was het mogelijk om in hetzelfde gebouw alle medewerkers van een werkplek te voorzien.
8.2 Medewerkers In juli 2013 is de personele regeling van HW Wonen definitief vastgesteld. In deze regeling is opgenomen dat de formatie van HW Wonen in 2014 85 fte bedraagt. Om deze doelstelling te halen worden verschillende instrumenten ingezet. De vastgestelde formatie bedraagt ultimo 2013 93,3 fte. Van deze formatie wordt 86,8 fte ingevuld door medewerkers met een vast contract. 6,5 fte wordt op dit moment niet ingevuld of ingevuld door tijdelijke medewerkers. De verwachting is dat een deel van deze formatie op termijn kan vervallen / kan worden gebruikt voor het creëren van noodzakelijke andere functieprofielen. In dit kader is inmiddels een proces gestart om de gewenste organisatieontwikkeling van HW Wonen de komende jaren verder vorm te geven. Drie medewerkers hebben vorig jaar onze organisatie verlaten. We hebben geen nieuwe medewerkers aangenomen, maar wel 10 stagiaires mogen verwelkomen. Bij HW Wonen werken nu 58 vrouwen en 43 mannen. Er zijn 39 parttimers. De leeftijdsopbouw van het personeel ziet er per 31 december 2013 als volgt:
Werknemers <25 25-34 35-44 45-54 55-64 >65
Aantallen 5 9 27 41 19 0
Percentages 5 8 27 41 19 0
De gemiddelde leeftijd is 46 jaar.
Ziekteverzuim Het langdurig ziekteverzuim bij HW Wonen is in 2013, zeker in historisch perspectief, vrij hoog geweest (6 procent). Naast een aantal langdurige ziektegevallen op basis van lichamelijke problemen is ook sprake van verschillende ziektegevallen op grond van ‘psychische problemen’. Het kortdurend ziekteverzuim is daarentegen relatief laag (1,6 procent). Ondersteuning bij ziekteverzuim Arbo Unie ondersteunt HW Wonen bij ziekteverzuim en arbeidsomstandigheden. Onze leidinggevenden en managers hebben een belangrijke en duidelijke verantwoordelijkheid in de begeleiding van zieke medewerkers. Hun aanpak is terug te vinden in ons ziekteverzuimbeleid en -protocol. Zorgvuldige re-integratie Om de nadelige gevolgen van ziekte zoveel mogelijk te beperken, ziet HW Wonen het als haar taak om werknemers zo snel en zo verantwoord mogelijk weer aan het werk te krijgen. Ons doel is om medewerkers op een goede manier en tot tevredenheid van alle betrokkenen terug te laten keren in het arbeidsproces: zorgvuldige re-integratie is het halve werk. Vertrouwenspersoon Binnen onze organisatie is er een externe vertrouwenspersoon bij wie medewerkers terecht kunnen met vertrouwelijke zaken. In 2013 is er geen beroep op deze persoon gedaan.
33
Functioneren en investeren
Voor ons functioneringsmanagement hebben de leidinggevenden met alle medewerkers een
jaarplangesprek, een voortgangsgesprek en een beoordelingsgesprek gevoerd.
Uitkomsten beoordelingsgesprekken
D-beoordeling (excellent) 0 medewerkers
C-beoordeling (zeer goed) 10 medewerkers
B-beoordeling (normaal/goed) 86 medewerkers
A-beoordeling (slecht/matig) 4 medewerkers
Investeren in onze mensen Verdere professionalisering van onze medewerkers is belangrijk in ons beleid. Om dit te bereiken hebben we in 2013 volop geïnvesteerd in de persoonlijke ontwikkeling van onze mensen door opleidingen, trainingen en coachingstrajecten aan te bieden. Personeelsbijeenkomsten Ongedwongen, sportief, informatief en sfeervol waren de personeelsbijeenkomsten die we in 2013 hielden. Een overzicht: Mei – informatieve lunchbijeenkomsten in het HW Kaffee; September – actieve sportmiddag met BBQ Burgh Haamstede; November – Sintfeest voor kinderen en kleinkinderen December – Kersthappas medewerkers en partners.
HW Kaffee Het initiatief ‘Blokje kaas’ is gestart in september en is inmiddels een maandelijks terugkerende informele ontmoeting voor medewerkers in het HW Kaffee. Stages HW Wonen vindt het belangrijk dat jonge mensen kennis maken met het werk bij een woningcorporatie. Stages zijn daarvoor een prima instrument voor. In 2013 hebben we 10 stagiaires begeleid.
8.3 Duurzame organisatie Tijdens de verbouwing van ons kantoor in 2012 is ook aan de verdere verduurzaming gewerkt. Dit laatste heeft geresulteerd in een certificering van maar liefst 4 sterren BREEAM-NL In-Use. Ons gebouw is het eerste bestaande kantoor in Nederland dat deze certificering ontvangt. Tijdens ons open huis op 14 april 2013 werd dit feestelijk uitgereikt. Het certificaat met de achterliggende normeringssystematiek is te vinden op onze website www.hwwonen.nl. De verduurzaming uit zich in het aanbrengen van pv-panelen, monitoring en actief communiceren over energieopwekking en gebruik, optimalisering van de werking van het klimaatsysteem, toepassing ledverlichting en het actief schakelen op de noodzakelijke verlichting. Eind 2012 zijn bijna 300 pv-panelen aangebracht op het gebouw met een systeemcapaciteit van ongeveer 70 kWp. In 2013 heeft het systeem ruim 61.000 kWh aan stroom opgewekt waarvan circa 80 procent rechtstreeks is gebruikt. 12.000 kWh is terug geleverd. Maandelijks wordt het verbruik geregistreerd en gecommuniceerd met het personeel via de narrowcasting. Medio 2014 wordt het een actief systeem dat realtime de productie en het verbruik van energie registreert. In 2013 is de software die het WKO-systeem aanstuurt vervangen en geoptimaliseerd om een zo goed mogelijk gebruik te kunnen maken van de natuurlijke bronnen voor verwarming en koeling van het gebouw. Hierdoor kan ook het gasverbruik aanzienlijk worden gereduceerd.
34
Ten slotte zijn in 2013 voorbereidingen getroffen om Swycs (See what you can save) toe te passen in ons kantoorpand. Met dit systeem kan het verbruik tot op verbruikersniveau worden gemonitord en beheerd. Het is de bedoeling om bijvoorbeeld door actieve schakeling op verlichting en/of andere grootverbruikers flinke besparingen te realiseren. In het eerste kwartaal 2014 wordt het systeem operationeel.
8.4 KWH-Huurlabel Wij hechten grote waarde aan een goede dienstverlening aan haar klanten. Om de kwaliteit van de dienstverlening te borgen wordt gebruik gemaakt van het KWH. In het verleden werd er slechts een korte periode gemeten, vanaf 2013 wordt er continu gemeten. De meting vindt plaats voor de kwaliteit; telefonische bereikbaarheid; communicatie & informatie; woning zoeken; nieuwe woning; huur opzeggen; reparaties; onderhoud en tot slot de behandeling van klachten over onze dienstverlening. Inmiddels is bekend dat wij het KWH-huurlabel voor 2013 hebben behouden.
8.5 Afhandelen van klachten Interne klachtenprocedure HW Wonen doet er alles aan om het wonen zo aangenaam mogelijk voor huurders te maken. Toch kan het voorkomen dat huurders niet tevreden zijn over onze dienstverlening of onze medewerkers. Huurders kunnen dan een klacht bij HW Wonen indienen. HW Wonen kent een interne klachtenprocedure waarbij regels en termijnen zijn vastgesteld om de klacht van de huurder op te lossen dan wel te verhelpen. In 2013 heeft HW Wonen 31 klachten ontvangen en afgehandeld (in 2012 waren dat er 17). Een behoorlijke stijging; de klachten hebben voornamelijk betrekking op niet (goed) uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden en de communicatie met medewerkers. Met uitzondering van één klacht zijn alle gemelde klachten naar tevredenheid van de huurders binnen de gestelde termijnen opgelost. Het verbeteren van de communicatie met huurders heeft intern echter voortdurend de aandacht. Het kan voorkomen dat na het doorlopen van onze interne klachtenprocedure er nog onenigheid bestaat. In dat geval kan de huurder terecht bij de Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard. In 2013 is één klacht vanuit de interne klachtenprocedure door de huurder alsnog ingediend bij de Klachten Advies Commissie (2012: 0). De Klachten Advies Commissie heeft die klacht via een hoorzitting in behandeling genomen en de klacht gegrond verklaard. HW Wonen heeft de uitspraak van de commissie opgevolgd.
Klachten Advies Commissie
Voorzitter de heer H. Stapel
Vice voorzitter de heer F. van Heusden
Ambtelijk secretaris mevrouw A.C. Groenendijk
Lid de heer H. Zwartkruis
Lid mevrouw A.M.R. van Nierop – van ‘t Grunewold
De Klachten Advies Commissie ontving in 2013 17 (2012: 12). Van de 17 klachten bleken 4 klachten op grond van het klachtenreglement niet ontvankelijk. Zij konden dus niet behandeld worden. De andere dertien klachten waren wel ontvankelijk. 6 klachten zijn in behandeling genomen via hoorzittingen; 3 klachten worden in januari 2014 via hoorzittingen in behandeling genomen, 1 klacht is tijdig door HW Wonen opgelost, één klacht wordt in januari 2014 nader onderzocht en 2 klachten worden opgeschort tot 1 maart 2014.
35
De commissie heeft vier klachten gegrond verklaard en twee klachten ongegrond.
De behandelde klachten hebben betrekking op:
Veiligheid van de woning in combinatie met compensatie gegrond
Communicatie in relatie tot wijzigen van het hoofdhuurderschap ongegrond
Energiebesparende maatregelen in relatie tot huurverhoging gegrond
Communicatie en het maken van afspraken gegrond
Achterstallig onderhoud gegrond
Vochtproblemen in de woning en onkostenvergoeding ongegrond
Onderhoud en overlast Oordeel januari 2014
Geschil over voorstel keukenrenovatie Oordeel januari 2014
Afvoer / afzuigingsproblemen buren Oordeel januari 2014
Bejegening door HW Wonen Opschorting maart 2014
Achterstallig onderhoud Opschorting maart 2014
Achterstallig onderhoud Onderzoek januari 2014
Tijdens het voorjaarsoverleg van onze directeur-bestuurder en de commissieleden van de Klachten Advies Commissie is vastgesteld dat de commissie objectief oordeelt en zich aan de afgesproken procedures houdt. HW Wonen heeft ook in 2013 de uitspraken van de commissie opgevolgd. Geschillencommissie Woonruimteverdeling Hoeksche Waard In 2008 is de Geschillencommissie Woonruimteverdeling Hoeksche Waard gestart. Het doel van deze commissie is:
klachten behandelen van iedere woningzoekende die zich in zijn persoonlijk belang geschaad acht door de huisvestingsverordening;
bijdragen aan een goede behandeling van klachten en daarmee voor optimalisering van de relatie tussen de partijen te zorgen;
tegemoet komen aan de behoefte van woningzoekenden om invloed uit te oefenen op de huisvestingsverordening;
het signaleren van knelpunten in het woonruimteverdelingssysteem. De Geschillencommissie Woonruimteverdeling bestaat uit dezelfde personen als de Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard. HW Wonen ondersteunt het secretariaat door het leveren van een ambtelijk secretaris. Dit is mevrouw A.C. Groenendijk, medewerker Bestuurszaken van HW Wonen. In 2013 heeft de geschillencommissie vier klachten ontvangen (in 2012: drie).Twee klachten waren ontvankelijk. Hiervoor zijn hoorzittingen gehouden. Beide klachten, afkomstig uit de gemeenten Oud-Beijerland en Binnenmaas, zijn ongegrond verklaard en hadden betrekking op de wijze waarop HW Wonen het woonruimteverdelingssysteem / sanctiebeleid heeft toegepast. De gemeente Binnenmaas was vertegenwoordigd tijdens de hoorzitting.
36
Meer dan 10.000 woningen en appartementen hebben wij in ons bezit. Daarmee zorgen we ervoor dat heel wat inwoners van de Hoeksche Waard een dak boven het hoofd hebben. Het is ons primaire doel om ons in te zetten voor mensen met een laag inkomen. Bij de woningtoewijzing gaat bijzondere aandacht uit naar de doelgroep senioren en starters.
9.1 Scherp toewijzen Door regels van de Europese Commissie zijn de toewijzingseisen voor woningbouwcorporaties een stuk strenger geworden. Onze eigen toewijzingsregels zijn in 2012 aangepast om aan het toegestane percentage van 10 procent verhuur aan de doelgroep met hogere inkomens te kunnen voldoen. In 2013 is 5,3 procent van de leeggekomen sociale huurwoningen verhuurd aan mensen met een inkomen boven de 34.229 euro. Hiermee zijn wij binnen het toegestane percentage gebleven.
9.2 Mutaties en verhuringen Een overzicht van de mutaties in de bestaande woningvoorraad per gemeente:
Kern – gemeente Aantal
woningen Mutaties
2013 Mutatiegraad
2013 Mutaties
2012 Mutatiegraad
2012 Heinenoord 369 29 7,86% 31 8,24%
Maasdam 284 17 5,99% 11 3,97%
Mijnsheerenland 278 31 11,15% 26 9,19%
Puttershoek 1.016 92 9,06% 79 7,75%
‘s-Gravendeel 1.187 178 15,00% 107 8,71%
Westmaas 208 20 9,62% 11 5,29%
Binnenmaas 3.342 367 10,98% 265 7,81%
Strijen 1.074 143 13,31% 123 11,05%
Klaaswaal 278 35 12,59% 31 9,87%
Numansdorp 1.076 95 8,83% 80 7,71%
Cromstrijen 1.354 130 9,60% 111 8,22%
Goudswaard 224 19 8,48% 25 11,90%
Nieuw-Beijerland 265 21 7,92% 25 9,43%
Piershil 147 12 8,16% 20 13,61%
Zuid-Beijerland 349 28 8,02% 14 4,11%
Korendijk 985 80 8,12% 84 8,72%
Oud-Beijerland 2.571 227 8,83% 189 7,27%
Totaal HW Wonen 9.326 947 10,15% 772 8,20%
37
In het tabel op de vorige pagina zijn de woningen in de Hoeksche Waard van HW Wonen per 1 januari 2013 opgenomen. Ons totale bezit bestaat ook uit woningen buiten de Hoeksche Waard, overige woongelegenheden, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsonroerendgoed en garages en omvat per 31 december 2013 in totaal 10.448 verhuureenheden.
9.3 Verhuringen naar huurklasse en inkomen
Huurklasse Laag
(< € 34.229) Hoog
≥ € 34.229) Niet-
personen Eindtotaal
goedkoop (< € 374,45) 82 0 5 87
aftoppingsgrens IHS laag (< € 535,92) 391 5 10 406
aftoppingsgrens IHS hoog (< € 574,36) 87 14 0 101
bovengrens IHS (< € 681,03) 158 21 5 184
718 94,72% 40 5,28% 20 778
vrije sector (≥ € 681,03) 13 102 0 115
13 11,30% 102 88,70% 0 115
Eindtotaal 731 83,73% 142 17,37% 20 893
9.4 Huurachterstanden Wij voeren een strak incassobeleid. Rond de 10e en 20e van iedere maand worden de aanmaningen verstuurd. In onderstaand overzicht is de huurachterstand nader gespecificeerd.
2013 2012
Maanden achterstand Aantal achterstand aantal achterstand
< 1 maand 354 58% 122.073 22% 339 55% 103.203 17%
1-2 maanden 96 16% 81.038 14% 83 14% 62.025 10%
2-3 maanden 61 10% 107.90 19% 67 11% 102.017 17%
3-4 maanden 32 5% 66.439 12% 28 5% 50.740 8%
> 4 maanden 64 11% 189.915 33% 94 15% 298.885 48%
Totaal 607 100% 567.365 100% 611 100% 616.869 100%
Begin 2014 zijn alle dossiers met betrekking tot de “Huur” en “Overige vorderingen” opnieuw beoordeeld. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat een aantal vorderingen definitief als oninbaar moet worden beschouwd. In alle gevallen betreft het bedragen waarvoor een voorziening is gevormd. Het betreft met name vorderingen waar een WSNP-regeling of een traject via budgetbeheer & schuldhulpverlening is afgesloten. Van de resterende vorderingen is een inschatting gemaakt van de kans dat deze vorderingen daadwerkelijk worden geïncasseerd. Op grond van de uitgevoerde beoordeling is in 2013 106 duizend euro ten laste van de voorzieningen gebracht. Na deze afboeking resteert een voorziening van circa 168 duizend euro.
9.5 Ontruimingen In 2013 is 50 keer (2012: 49; 2011: 64) een ontruiming aangezegd. Van deze aanzeggingen zijn er in 2013 uiteindelijk 16 (2012: 12; 2011: 18) woningen ontruimd.
38
Per gemeente/kern OntruimingenTotaal
aanzeggingenOntruimingen
Totaal
aanzeggingenOntruimingen
Totaal
aanzeggingenOntruimingen
Totaal
aanzeggingen
Gemeente Binnemaas
Heinenoord 0 2 0 3 1 2 0 0
Maasdam 0 0 3 4 0 0 1 2
Mijnsheerenland 0 0 0 2 0 1 0 1
Puttershoek 1 5 0 3 1 10 1 11
's-Gravendeel 4 10 0 4 2 4 1 6
Westmaas 0 2 1 3 0 2 0 2
Totaal gemeente Binnenmaas 5 19 4 19 4 19 3 22
Gemeente Strijen
Strijen 4 7 1 9 3 8 2 8
Totaal gemeente Strijen 4 7 1 9 3 8 2 8
Gemeente Korendijk
Goudswaard 0 0 0 1 1 1 0 0
Nieuw-Beijerland 1 2 0 2 3 7 2 3
Piershil 0 0 0 0 0 1 0 0
Zuid-Beijerland 0 0 1 1 0 3 1 2
Totaal gemeente Korendijk 1 2 1 4 4 12 3 5
Gemeente Cromstrijen
Numansdorp 2 5 1 4 1 5 0 2
Klaaswaal 1 2 1 1 2 5 0 0
Totaal gemeente Cromstrijen 3 7 2 5 3 10 0 2
Gemeente Oud-Beijerland
Oud-Beijerland 3 15 4 12 4 15 1 13
Totaal gemeente Oud-Bijerland 3 15 4 12 4 15 1 13
Totaal 16 50 12 49 18 64 9 50
2012 2011 20102013
39
In 2013 waren de gevolgen van de crisis op de woningmarkt voor makelaars en ontwikkelaars duidelijk te merken. Voor HW Wonen was 2013 echter een bijzonder jaar, waarbij een aantal ontwikkelingen zelfs lijnrecht stonden tegenover de algemene neergaande tendensen in de woningmarkt. Zo was er onverwacht veel beweging op de huurmarkt met zelfs meer mutaties dan in de afgelopen jaren. Ook liep de verkoop van woningen uit de bestaande voorraad boven verwachting en lag de oplevering van nieuwbouw nog gewoon op het gemiddelde productiecijfer vanaf het jaar 2000. Omdat de verkoop en sloop van woningen een grotere omvang had dan de nieuwbouwopleveringen, is ons totale woningbestand iets verminderd. Eind 2013 bestaat de voorraad uit 10.448 verhuureenheden (10.547 in 2012), waarvan ruim 9.300 woningen in exploitatie in de Hoeksche Waard.
10.1 Strategisch Voorraadbeleid In 2013 is een aanvang gemaakt met een herijking van ons strategisch voorraadbeleid (SVB).De belangrijkste doelstellig is om de sterk veranderde woningmarkt, sinds de totstandkoming van het SVB in 2011, te analyseren en om op die veranderingen in te kunnen spelen. Ten behoeve van die analyse zijn actuele gegevens verzameld over de huishoudens, waarbij samenstelling en inkomen de belangrijkste elementen vormen en is de huishoudensontwikkeling tot 2025 in kaart gebracht. Op basis van deze gegevens is de gewenste omvang en samenstelling van de woningportefeuille per dorpskern in beeld gebracht. Begin 2014 wordt de herijking afgerond met een eindrapportage.
10.2 Duurzaam bouwen en onderhouden In 2013 hebben we gezamenlijk met Deloitte een duurzaamheidsbeleid opgesteld. Hier worden onze visie, doelstellingen en strategie verwoord. Hierin zijn een aantal werkgroepen benoemd om de duurzaamheid te implementeren in de organisatie:
De werkgroep PV-panelen heeft een aanbesteding gehouden en een raamovereenkomst overeengekomen met Qsolar. Momenteel worden de communicatiemiddelen uitgewerkt waarna we in het eerste kwartaal van 2014 een pilot voor 200 huurwoningen starten.
De werkgroep energiemaatregelen bestaande bouw heeft gevraagd om een nieuw strategisch voorraadbeleid (SVB) om zeker te weten dat de juiste energiemaatregelen op de complexen worden uitgerold. Het SVB 2.0 is half 2013 opgestart en wordt begin 2014 opgeleverd en loopt parallel met de energiemaatregelen. Hieruit volgen complexplannen die een onderdeel uit gaan maken van de meerjarenbegroting. Een aantal pilots is al wel geselecteerd en deze wordt in 2014 uitgevoerd.
De werkgroep BREAAM heeft zich bezig gehouden met de verduurzaming van het kantoor. Dit heeft geleid tot de uitreiking van het BREAAM-in-use **** certificaat op 19 april 2013. We zijn trots op dit certificaat omdat het aangeeft dat HW Wonen het ‘duurzaamste bestaande gebouw’ van Nederland heeft.
Begin 2012 waren al onze woningen voorzien van een energielabel. Hiervoor is in 2013 een beheercontract afgesloten om ervoor te zorgen dat de energielabels actueel blijven. Ook is hiervoor een beheerproces opgesteld dat in 2014 wordt geïmplementeerd. In bijgaande tabellen zijn de energielabel verbeteringen van begin 2014 ten opzichte van begin 2013 weergegeven:
40
A
B
C
D
E
F
G
31-12-2012 31-12-2013
A 3% 4% A =< 1,05
B 15% 17% B 1,06-1,30
C 24% 25% C 1,31-1,60
D 21% 22% D 1,61-2,00
E 21% 20% E 2,01-2,40
F 13% 12% F 2,41-2,90
G 2% 1% G => 2,91
A B C D E F G
2012 318 1359 2271 1983 1942 1216 181
2013 359 1575 2324 2025 1872 1094 130
0
500
1000
1500
2000
2500
Energielabel 2012 -2013
2012 2013
Gemiddelde EI 1,81 1,77
0,70
0,90
1,10
1,30
1,50
1,70
1,90
Gem
idd
eld
e en
ergi
e in
dex
(EI
)
Gemiddeld energielabel
De energie-index van het bezit van HW Wonen is in 2013 licht verbeterd. Er wordt hard gewerkt om de komende jaren deze index fors te verbeteren. De eerste projecten in dit kader zijn in 2013 gestart. Hieronder staat een overzicht van de duurzaamheidsprojecten die wij hebben uitgevoerd of op dit moment aan het uitvoeren zijn. In het plan Oranjewijck in Klaaswaal zijn 28 grondgebonden seniorenwoningen gerealiseerd. Naast het gegeven dat de woningen heel goed geïsoleerd zijn en aan alle huidige eisen voldoen, heeft HW Wonen als extra duurzaamheidsmaatregel op deze woningen zonnepanelen gemonteerd. De stroom die hiermee opgewekt wordt komt ten goede aan de bewoner. De laatste fase van de nieuwbouw van het plan Oranjewijk in Numansdorp is inmiddels opgeleverd. Ook in dit plan hebben we naast goede isolatie extra maatregelen toegepast. Deze woningen zijn voorzien van zonneboilers. Het warme water dat de bewoners gebruiken wordt opgewarmd door de zon en eventueel bij verwarmd met de cv-ketel. Het gasverbruik wordt hiermee fors gereduceerd. Het project de Buitensluis in Numansdorp betreft de nieuwbouw van een woon-zorgcentrum Het mooie van het gebouw is dat het in de toekomst eventueel omgebouwd kan worden van woon- zorgcentrum naar een appartementengebouw. Daarnaast is de techniek warmte- en koude opwekking (WKO) toegepast. De WKO bestaat uit een omkeerbare warmtepomp en een hoog rendement cv ketel, opgesteld in de technische ruimte op het dak van de 2e verdieping. Doorgebruik te maken van aardwarmte wordt het gasgebruik fors gereduceerd. Het project Oranjewijk in Strijen is een onderhouds- en verbeteringsproject van 160 woningen. De schil van de woningen is voorzien van spouwmuurisolatie, dakisolatie, HR++ dubbelglas en vloerisolatie. Daarnaast is in de woningen een moderne hoog rendement cv-ketel geïnstalleerd. Deze woningen zijn qua energielabel opgewaardeerd van G-, F- en E-label naar een B-label. Als extra bijzonderheid zijn er speciale vogelschroten toegepast onder de dakpannen waarin de vogels kunnen nestelen.
10.3 Samenstelling woningbezit In deze paragraaf richten wij ons op de samenstelling van ons woningbezit in de Hoeksche Waard (ruim 9.300 woningen). Verdeling over de dorpen Ruim een kwart van ons woningbezit in de Hoeksche Waard bevindt zich in het grootste dorp Oud-Beijerland en 45 procent in de andere 4 grote dorpen, In de 9 kleine dorpen staat een kwart van onze woningen en in de buurtschappen 2 procent.
41
Verdeling naar bouwjaren Meer dan 60% van het woningbezit is gebouwd in de periode 1960-1980. Het woningbezit van voor 1960 (hoofdzakelijk eengezinswoningen) neemt steeds verder af door verkoop en sloop. Door nieuwbouw neemt het aandeel van na 1990 gebouwde woningen steeds verder toe tot bijna 25 procent.
Mookhoek, Strijensas,
Schenkeldijk 2%
Goudswaard, Nieuw-
Beijerland, Piershil, Zuid-Beijerland, Westmaas,
Mijnsheerenland., Maasdam, Heinenoord,
Klaaswaal
26%
Strijen
10%
Puttershoek
11%
Numansdorp
12%
's-Gravendeel
12%
Oud-Beijerland
28%
2%
13%
18%
27%
18%
11% 10%
3%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
<1950 50-60 60-70 70-80 80-90 90-00 00-10 >10
42
Verdeling naar type Meer dan de helft van ons bezit bestaat uit eengezinswoningen. Door verkoop van eengezinswoningen en nieuwbouw van appartementen en grondgebonden seniorenwoningen neemt het aandeel eengezinswoningen af en het aandeel van appartementen en grondgebonden seniorenwoningen toe.
Verdeling naar huurklassen Een groot deel van ons woningbezit is goedkoop (huur onder de lage aftoppingsgrens huurtoeslag1) = € 535,91 in 2013). Door huurharmonisatie, sloop en nieuwbouw neemt dit
aandeel gestaag af (in 2012 was nog 76 procent goedkoop). Door huurharmonisatie en nieuwbouw neemt het aandeel bereikbaar (huur tussen lage aftoppingsgrens en bovengrens huurtoeslag2) juist toe (was in 2012 nog 20 procent). Het aandeel vrije sectorwoningen3 blijft stabiel op 4 procent van onze voorraad.
1 In 2013 lag de lage aftoppingsgrens huurtoeslag op € 535,91.
2 In 2013 lag de bovengrens voor de huurtoeslag op € 681,02.
3 In 2013 lag de vrije sectorgrens op € 681,02 (= bovengrens voor de huurtoeslag).
goedkoop
71%
bereikbaar
25%
duur (vrije sector)
4%
43
10.4 Verkochte woningen In 2013 zijn 85 woningen van onze bestaande woningen verkocht. In de begroting was rekening gehouden met 53 te verkopen woningen. Sinds 1 januari 2013 werken wij met een aangepast verkoopbeleid (minder koopgarant en meer vrije verkoop met korting). Halverwege het jaar is het beleid nog verder aangepast naar verkopen zonder Koopgarant. In 2013 zijn in totaal 18 huurders overgegaan tot aankoop. In 2013 zijn in het kader van de Koopgarantregeling 8 woningen teruggekocht. Van deze 8 woningen waren er ultimo 2013 weer 7 verkocht. Gemiddeld zijn de verkochte woningen getaxeerd op 157 duizend euro. Op grond van de verschillende kortingsregelingen is gemiddeld 22 duizend euro (14,2 procent) korting per woning verleend. De gemiddelde boekwaarde per verkochte woning bedraagt circa 43 duizend euro en de gemiddelde boekwinst circa 104 duizend euro. De ontwikkeling van de gemiddelde taxatiewaarde en verkoopprijzen van de door ons verkochte bestaande woningen zien er als volgt uit:
Jaar Taxatiewaarde Verkoopprijs inclusief korting
2010 € 185.000 € 150.000
2011 € 180.000 € 140.000
2012 € 165.000 € 130.000
2013 € 157.000 € 138.000
De doorloopsnelheid verschilt per kern. Oud-Beijerland is nog steeds het meest gewild. Gemiddeld is in Oud-Beijerland de verkooptijd ongeveer 2-3 maanden. In andere kernen bedraagt de verkooptijd langer (4-6 maanden). Koopgarant Eind 2013 hebben wij totaal 308 (2012: 258) woningen met de Koopgarantregeling verkocht. In onderstaande tabel vindt u een overzicht van de verkochte woningen en de per saldo verstrekte korting.
Gemeente Aantal woningen Totale korting
Binnenmaas 73 € 3.366.000
Cromstrijen 64 € 2.457.000
Dordrecht 21 € 689.000
Korendijk 46 € 1.973.000
OudBeijerland 86 € 3.884.000
Strijen 18 € 782.000
Totaal 308 € 13.151.000
Slimmer Kopen In ’s-Gravendeel zijn in het verleden tien woningen verkocht onder ‘Slimmer Kopen’- voorwaarden. Anders dan bij de Koopgarant-variant geldt hier voor HW Wonen geen terugkoopplicht, maar een terugkooprecht. De totale korting die op deze woningen is verstrekt bedraagt ongeveer 446 duizend euro.
10.5 Onderhoud Beheersing onderhoudskosten
Wij streven er steeds naar om het woningbezit aan te laten sluiten op de eisen van de tijd. Als het kan met onderhoud en herstelwerkzaamheden. Maar sloop en nieuwbouw zijn soms noodzakelijk. Het uitvoeren van onderhoud is een belangrijke kostenpost. In het volgende overzicht is inzichtelijk gemaakt wat onze organisatie in 2013 en voorgaande jaren aan het onderhoud heeft uitgegeven.
44
Soort Onderhoud Jaarrekening
2013 Begroting
2013 Jaarrekening
2012 Jaarrekening
2011 Jaarrekening
2010
Herstelonderhoud 1.602.375 1.630.000 1.984.000 1.932.000 1.845.000
Mutatieonderhoud 1.369.289 1.161.000 1.350.000 1.371.000 1.283.000
Contractonderhoud 1.368.221 1.801.000 1.288.000 1.412.000 1.088.000
Planmatig onderhoud 10.682.429 11.542.000 12.881.000 12.832.000 11.337.000
Af: loonkosten eigen dienst -407.088 -480.000 -514.000 -542.000 -598.000
Totaal 14.615.226 15.654.000 16.989.000 17.005.000 14.955.000
Optimalisatie uitvoering dagelijks onderhoud
In het kader van het project optimalisatie dagelijks onderhoud is vanaf 1 januari 2013 gestart met de implementatiefase van de optimalisatie van het dagelijks onderhoud, oftewel het klachtenonderhoud. In februari 2012 is het project gestart met een onderzoek en zijn in werkgroepen de selectie, prijsvorming en gunningsfase doorlopen. Vanaf januari 2013 is met de nieuwe werkwijze gestart. Dit betekent dat met een beperkte groep bouwkundige aannemers en installateurs gewerkt wordt aan standaard werkopdrachten en met eenheidsprijzen. Het resultaat in 2013 is dat de kosten voor het dagelijks onderhoud (reparatie-, mutatieonderhoud en Po per TOE) circa 6 procent lager zijn dan in 2012. In het najaar hebben wij na een evaluatie en analyse besloten om vanaf 1 januari 2014 een verdere stap in de optimalisatie van het dagelijks onderhoud te nemen. Vanaf 1 januari 2014 wordt er gewerkt met vijf aannemers die binnen de ingerichte werkgebieden als regie-aannemer gaan optreden. De regie-aannemer verzorgt de uitvoering van de door HW Wonen opgedragen werkzaamheden en kan een deel van het werk uitbesteden aan onderaannemers. Hiermee wordt een efficiëntere administratie en een betere verdeling van opdrachten gerealiseerd. De kantoorautomatisering loopt nog niet in pas met de organisatieontwikkeling. Het primaire systeem ondersteunt nog niet alle werkwijzen. Daarom wordt nog gewerkt met tijdelijke oplossingen. In 2014 wordt verder gewerkt aan het aan laten sluiten van de kantoorautomatisering op de nieuwe werkprocessen. Herstelonderhoud Aan het uitvoeren van kleine reparaties, het kleine dagelijks onderhoud, is in 2013 1,6 miljoen euro uitgegeven. Dit is 158 euro per reparatieverzoek. De gerealiseerde uitgaven liggen in de lijn van het in de vastgestelde begroting opgenomen budget. De tevredenheid over de afhandeling van reparatieverzoeken is goed, maar nog voor verbetering vatbaar. Mutatieonderhoud De uitgaven van het mutatieonderhoud bedroegen in 2013 1,4 miljoen euro en lag daarmee 17 procent hoger dan begroot. De overschrijding van het budget is vooral veroorzaakt door het hogere aantal mutaties dan begroot. Het werkelijk aantal mutaties bedraagt 947 terwijl er 574 zijn begroot. Per mutatie is gemiddeld 1.446 euro (2012: 1.748 euro) uitgegeven. Contractonderhoud De uitgaven van 1,4 miljoen euro voor het contractonderhoud liggen 24 procent lager dan begroot. Het gemiddeld bedrag dat in 2013 aan het contractonderhoud is uitgegeven bedraagt 135 euro per woning (2012: 126 euro).
45
Planmatig onderhoud per woning Als de huur van een woning wordt opgezegd, wordt deze woning geïnspecteerd en waar nodig verbeterd. Per woning wordt de kwaliteit van de keuken, douche en toilet beoordeeld. Dit onderhoud wordt het planmatig onderhoud per woning genoemd. De omvang van de uitgaven hangt samen met het aantal woningen dat leegkomt. De cijfers tonen aan dat de mutatiegraad hoger is dan de jaren daarvoor. In 2013 is 4,2 miljoen euro (2012: 5,1 miljoen euro) uitgegeven aan dit soort onderhoud. Dit is fors minder dan het in de begroting opgenomen budget van 5,6 miljoen euro. De lagere uitgaven hebben alles te maken met onze bewuste keuze om in het kader van de opgelegde verhuurdersheffing op deze onderhoudssoort te bezuinigen. Planmatig onderhoud per complex In 2013 is totaal 5,9 miljoen euro besteed aan planmatig onderhoud per complex. Dit is circa 300 duizend euro meer dan oorspronkelijk begroot. De overschrijding is voor een groot deel te verklaren door opdrachten die met een apart bestuursbesluit zijn geaccordeerd en niet in de vastgestelde begroting waren opgenomen. Eind 2012 is gestart met de conditiemeting van ons bezit. In drie jaar tijd wordt het hele bezit geïnventariseerd. Eind 2013 waren circa 3000 woningen van het bezit geïnventariseerd. Daarmee liggen deze werkzaamheden op schema. Het RVO-schilderwerk over 2013 is geëvalueerd met de contractpartijen. De ervaringen zijn overwegend goed, waar nodig is bijgestuurd. Omdat de werkzaamheden in 2013 zich hoofdzakelijk hebben geconcentreerd op uitvoering geven aan de werkbegroting en de conditiemeting, is een verdere uitrol van het RVO-schilderwerk voor het gehele bezit niet gerealiseerd. Het RVO-dak onderhoud, waarmee in 2013 zou worden aangevangen, loopt vertraging op omdat de informatie die uit de meerjaren onderhoudsbegroting wordt gegenereerd onvolledig blijkt te zijn. De ontbrekende informatie wordt de komende tijd in samenspraak met enkele marktpartijen verzameld. Opplussen seniorenwoningen In 2013 zijn de laatste seniorenwoningen aan de Apollostraat, Saturnusstraat en Sportlaan in Strijen opgeplust. De werkzaamheden bestonden hoofdzakelijk uit het beter door- en toegankelijk maken van het complex waarbij deuren zijn voorzien van deurautomaten en kozijndorpels en niveauverschillen in vloeren zijn aangepast voor rollator-gebruik. Renovatie projecten In 2012 is de renovatie van het appartementengebouw aan de van Groningen- en Vezelstraat te ’s-Gravendeel voorbereid. In 2013 is de renovatie uitgevoerd. De laatste appartementen zijn in december opgeleverd. De renovatiekosten waren begroot op 1,85 miljoen euro. De werkzaamheden zijn uiteindelijk uitgevoerd voor een bedrag van 1,72 miljoen euro.
10.6 Nieuwbouwprojecten Ondanks de slechte marktomstandigheden zijn in het jaar 2013 toch weer 6 projecten opgeleverd. Het gaat daarbij om 104 huurwoningen (begroot voor 2013: 128 woningen) en 50 koopwoningen (begroot voor 2013: 50 woningen). Tevens is de renovatie van 160 woningen in de Oranjebuurt Strijen afgerond. Verder zijn er in 2013 103 woningen gesloopt (begroot voor 2013: 133 woningen) en zijn er nog 6 projecten in aanbouw per 31 december (72 huurwoningen en 24 koopwoningen).
46
De uitgaven voor projectontwikkeling de afgelopen jaren is weergegeven in onderstaande tabel:
Jaarrekening
2013 Begroting
2013 Jaarrekening
2012 Jaarrekening
2011 Jaarrekening
2010
Uitgaven:
Nieuwbouw huurwoningen 13.388 32.647 20.267 22.548 14.749
Nieuwbouw verkoop woningen 1.326 2.248 4.033 5.821 9.155
Woningverbetering huurwoningen 8.595 12.840 4.634 1.976 1.110
23.310 47.735 28.934 30.345 25.014
Ontvangsten:
Gedeclareerde verkooptermijnen 2.757 5.571 3.921 9.059 5.124
Totaal 20.553 42.164 25.012 21.286 19.889
Voor een toelichting op de projecten van HW Wonen kunt u terecht op onze website www.hwwonenjaarverslag.nl.
10.7 Grondposities De grondposities van HW Wonen per 31 december 2013 zijn opgenomen in het volgende overzicht:
Grondposities Gemeente Hectare Aankoop jaar Aanschafwaarde
x € 1.000,-- Voorziening x € 1.000,--
Locatie Immanuël 's-Gravendeel 1,45 2002 2.344 775
Loc. Politiebureau 's-Gravendeel 0,25 2005 547 698
Centrumplan Goudswaard 0,08 2008 126 290
Gemeentewerf Mijnsheerenland 0,14 2006 340 247
Bernhardstraat e.o. Oud-Beijerland 0,30 2009 110 112
Prinsenhof II Puttershoek 0,13 2009 190 0
Rustenburgstraat Puttershoek 2,92 1998 475 0
Sportlaan Strijen 2,40 2007 2.100 2.072
Nassaustraat e.o. Zuid-Beijerland 0,60 2005 300 559
8,27 6.532 4.753
Grondposities: complexen in exploitatie
Gemeente Hectare Aankoop jaar Aanschafwaarde
x € 1.000,-- Voorziening x € 1.000,--
Garages (12) Bevershoek 's-Gravendeel 0,02 2010 298 0
Open Waard WC Zoomwijck
Oud-Beijerland 0,26 2010 2.332 3.459
Huys te Hoecke (TAS) Puttershoek 0,61 2010 1.625 0
0,89 4.255 3.459
47
Grondposities: Off-Balance
Gemeente Hectare Aankoop jaar Aanschafwaarde
x € 1.000,-- Voorziening x € 1.000,--
Thomaskerk Oud-Beijerland 0,69 2009 591 103
Dam (fase 2) Strijen 0,50 1.438
Wijk van je Leven (50% grondexploitatie)
Puttershoek 3,50 2.510
4,69 591 4.051
Totaal 13,85 11.378 12.263
Locatie Immanuël, ‘s-Gravendeel Immanuëlhof 1 is inmiddels gesloopt. De verwachting is dat op deze locatie de komende jaren geen ontwikkeling plaatsvindt. De investering bedraagt circa 2,8 miljoen euro. Ultimo 2013 bedraagt de gevormde voorziening 775 duizend euro. Locatie Oude Politiebureau, ‘s-Gravendeel Het oude politiebureau is in 2005 aangekocht. Ook voor deze locatie is de verwachting dat er de komende jaren nog geen ontwikkeling plaatsvindt. Onderzocht wordt of de verkoop van kavels voor woningbouw een optie is. De investering bedraagt circa 900 duizend euro. Ultimo 2013 bedraagt de gevormde voorziening 698 duizend euro. Sportlaan (kassenterrein), Strijen In 2007 is ongeveer 3,2 hectare kassenterrein verworven voor 2,1 miljoen euro. Op deze locatie is woningbouw voorzien. De locatie is opgenomen in de Structuurvisie Hoeksche Waard en in de structuurvisie van gemeente Strijen. Ook voor deze locatie wordt op korte termijn geen ontwikkeling verwacht. Ultimo 2013 bedraagt de gevormde voorziening 2,1 miljoen euro. Locatie Thomaskerk, Oud-Beijerland Samen met ontwikkelaar Assink hebben wij de Thomaskerk in Oud-Beijerland gekocht. Het plan om op deze locatie 45 seniorenwoningen te bouwen staat, vanwege de marktomstandigheden, op een laag pitje. Ultimo 2013 bedraagt de gevormde voorziening 100 duizend euro. Grondexploitatie Dam, Strijen Voor de ontwikkeling van Dam wordt de grondexploitatie door de gemeente Strijen gevoerd. In de op 28 november 2006 getekende Projectontwikkelingsovereenkomst Dam is opgenomen dat wij het volledige risico op deze grondexploitatie dragen, met uitzondering van de grond voor de brede school. De grondexploitatie voor Dam, fase 1 is inmiddels afgewikkeld. De ontwikkeling van Dam fase 2 loopt nog steeds. Het resterende saldo op de grondexploitatie bij de gemeente Strijen bedraagt circa 1,7 miljoen euro. In dit bedrag zijn de aankoopbedragen van twee panden opgenomen die nog worden doorverkocht. Inmiddels is 1 pand verkocht voor 225 duizend euro (transport januari 2014). De verwachte opbrengst voor het andere pand bedraagt circa 200 duizend euro. Verwacht wordt dat de grondexploitatie uiteindelijk met een tekort van 1,4 miljoen euro wordt afgesloten. Voor dit bedrag is een voorziening gevormd. Daarnaast is een voorziening gevormd voor de door ons inmiddels gemaakte kosten. De feitelijke afrekening van het negatieve resultaat op de grondexploitatie leidt de komende jaren tot een uitgaande geldstroom van 1,4 miljoen euro. Met deze geldstroom wordt vanaf 2014 in onze liquiditeitsprognoses rekening gehouden.
48
Grondexploitatie Wijk van je Leven/Tas, Puttershoek HW Wonen en de gemeente Binnenmaas dragen samen, ieder voor 50 procent, het risico voor de grondexploitatie van de Wijk van je Leven (fase 1 en 2). In 2011 is het afsprakenkader tussen de gemeente en HW Wonen geactualiseerd. Dit afsprakenkader is medio november 2012 getekend. Op basis van de laatste berekeningen is de verwachting dat deze grondexploitatie kan worden afgesloten met een tekort, op basis van netto contante waarde per 31 december 2013, van circa 3,7 miljoen euro. Van dit bedrag zal dan circa 1,7 miljoen euro ten laste van HW Wonen komen. Uit simulatieberekeningen blijkt dat het risico voor ons groter is dan het bedrag waarvoor een voorziening is gevormd. De berekeningen geven aan dat wij mogelijk nog met een extra tekort van ongeveer 80 duizend euro geconfronteerd kunnen worden. Ook voor dit bedrag is in 2013 een voorziening gevormd. Daarnaast hebben wij een lening verstrekt om de aankoop van de woonwinkel Wols mogelijk te maken. Het is nog onzeker of deze betaling in de toekomst kan worden terugverdiend. In dit kader is voor de Wijk van je Leven een voorziening gevormd van 2,5 miljoen euro. Deze voorziening is als volgt opgebouwd:
Bijdrage aankoop woonwinkel € 550.000
Overige kosten € 160.000
Tekort grondexploitatie € 1.800.000 De feitelijke afrekening van het negatieve resultaat op de grondexploitatie leidt de komende jaren nog tot een uitgaande geldstroom van 1,4 miljoen euro. Met deze geldstroom wordt vanaf 2014 in de liquiditeitsprognoses van HW Wonen rekening gehouden. Diverse grondposities Verder hebben wij nog voor circa 6,5 miljoen euro aan grondposities in de boeken staan waar binnen een periode van vijf jaar plannen ontwikkeld moeten worden. Gezien de huidige economische situatie is het onzeker of dat ook feitelijk in deze periode gaat gebeuren. Ultimo 2013 is voor deze locaties een voorziening getroffen van circa 4,8 miljoen euro.
49
11.1 Contacten met huurders en relaties Gebiedsteams De maatschappij is volop aan het veranderen. Onderwerpen als participatiemaatschappij, transitie en veranderingen in de zorg staan dagelijks op de agenda. Al deze onderwerpen hebben te maken met de verandering van de maatschappij. Als organisatie die afhankelijk is van haar huurders moet je voorsorteren op deze ontwikkelingen. Het wordt steeds belangrijker nog meer van de klant te weten en preventieve maatregelen te nemen. Het langer thuis wonen en geven van thuishulp en de ondersteuning door vrijwilligers wordt nog belangrijker dan het nu is. We gaan meer samenwerking zien tussen woningcorporatie, zorginstellingen, gemeenten, en vrijwilligers (inwoners van de Hoeksche Waard). Het gezamenlijk leveren van diensten op het gebied van wonen, welzijn en zorg wordt de uitdaging voor de nabije toekomst. Een uitdaging die er voor moet zorgen dat het Goed Wonen in de Hoeksche Waard ook in de toekomst gegarandeerd is. Om deze verandering te ondersteunen heeft HW Wonen haar afdeling Wonen inmiddels georganiseerd in vijf gebiedsteams. Door een verdeling in vijf gebieden wordt het mogelijk beter inzicht in de wens van onze klanten te krijgen en hun woonbehoefte beter mogelijk te maken. We zijn er nog niet, maar het eerste jaar dat wij deze veranderingen hebben doorgevoerd hebben goede resultaten opgeleverd. Medewerkers hebben inmiddels hun draai gevonden en de samenwerking met welzijn en zorg wordt voortvarend opgepakt. Website In 2014 hebben wij onze concern website vernieuwd. De website heeft een moderne uitstraling gekregen, de toegankelijkheid is gebruiksvriendelijker gemaakt en vanaf nu kunnen huurders 24 uur per dag 7 dagen per week bij hun gegevens via Mijn HW Wonen. Op deze manier kunnen huurders bij steeds meer gegevens over hun woning en hun relatie met onze organisatie. Woonruimteverdeling Voor de woonruimteverdeling is een nieuwe module in gebruik genomen. Eind 2013 is deze nieuwe module operationeel geworden. Het eerste kwartaal van 2014 wordt gebruikt als overgangstermijn. In die periode is ons woningaanbod zowel op onze website als in de woonkrant te vinden. Vanaf begin april 2014 komt de papieren woonkrant te vervallen. Fusie huurderverenigingen De huurdersvereniging Oost, de Huurderbelangenvereniging Korendijk (HBVK), Huurdersvereniging Oud-Beijerland en Huurdersvereniging Cromstrijen hebben 2013 gebruikt om belangrijke stappen te zetten in de onderlinge samenwerking en de samenwerking met ons. In 2013 zijn de HBVK en Huurdersvereniging Oud-Beijerland samen opgegaan in de nieuwe Huurdersvereniging West. Een belangrijk besluit. Vervolgens zijn de drie huurdersverenigingen opnieuw georganiseerd in het Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard. Dit platform is het formele overlegorgaan met onze organisatie. De inbreng en resultaten voor dit overleg worden voorbereid en teruggekoppeld door het Platform met de afzonderlijke huurdersverenigingen. De eerste resultaten daarvan zijn positief. Er wordt op een meer efficiënte manier overleg gevoerd, waardoor onderwerpen als huurbeleid, betaalbaarheid en onderhoudsbeleid met meer diepgang worden bediscussieerd. Hierdoor worden de belangen van onze huurders via het huurdersplatform nog beter vertegenwoordigd.
50
11.2 Leefbaarheid, wonen, welzijn en zorg Sponsoring Om er voor te zorgen dat de Hoeksche Waard een fijn gebied is om te wonen én te leven, zijn er veel verenigingen en stichtingen die hun steentje hieraan bijdragen. Vaak doen zij een beroep op ons om hen op een of andere manier te ondersteunen. Dit vindt plaats aan de hand van een sponsorbeleid. Wij hebben in 2013 56 sponsorverzoeken toegekend, met een gemiddeld sponsorbedrag van 453 euro. Daarnaast hebben wij een sponsorovereenkomst met het G-team van Zinkwegse Boys (voetbal) en het G-team van Korbatjo (korfbal). Aan de Stichting Welzijn Hoeksche Waard hebben wij, ter ondersteuning van de exploitatie van het seniorensteunpunt De Beijerkorf, 20 duizend euro overgemaakt. Ten slotte hebben wij, als medeorganisator, de Rabobank-fietsdag met 2,5 duizend euro ondersteund.
51
12.1 Financieel dashboard Onze financiële positie is nog steeds goed. Wel is door het Regeerakkoord van Rutte II de onzekerheid over onze (financiële) toekomst toegenomen. Per saldo zien wij de komende jaren voorzichtig optimistisch tegemoet. Wij verwachten dat we in staat blijven om de belangrijkste doelstellingen uit ons ondernemingsplan te realiseren. De effectuering van de ingezette (financiële) bijsturing is daarbij wel zeer belangrijk. Het uitgangspunt voor het financiële beleid van HW Wonen is de (financiële) continuïteit van de organisatie. Naast een eigen dashboard, zijn de beoordelingen van het Centraal Fonds en het WSW belangrijke graadmeters. De doelstellingen voor de komende jaren blijven een ongelimiteerde kredietwaardigheidsverklaring van het WSW en de A-status bij het Centraal Fonds. Voor de interne bewaking wordt een financieel dashboard gehanteerd. In dit dashboard zijn de normen opgenomen waaraan wij minimaal willen voldoen. Ons dashboard ziet er als volgt uit:
Norm 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Algemeen
Status CFV A A1 A1 A1 A1 A1 A1
Kredietwaardigheid WSW Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja
Portefeuille
Interest dekkingsratio ≥1,6 2,0 2,0 2,0 2,1 2,2 2,2
Loan to Value o.b.v. bedrijfswaarde ≤75% 56,8% 64,1% 64,8% 64,0% 60,0% 57,2%
Loan to Value o.b.v. marktwaarde ≤45% 29,3% 29,3% 32,1% 32,1% 31,2% 29,6%
Loan to Value o.b.v. woz-waarde ≤30% 17,9% 18,6% 20,0% 20,5% 20,7% 19,8%
Schuldrestand per woning ≤ € 30.000 € 30.458 € 31.346 € 31.566 € 33.490 € 33.288 € 32.030
Beheer
Direct rendement o.b.v. balanswaarde ≥4,2% 6,6% 7,4% 7,6% 7,7% 7,4% 7,1%
Direct rendement o.b.v. bedrijfswaarde ≥4,5% 4,7% 5,7% 5,3% 5,3% 5,1% 4,8%
Direct rendement o.b.v. marktwaarde ntb 2,4% 2,6% 2,5% 2,5% 2,6% 2,5%
Efficiency ratio <55% 52,6% 52,0% 48,1% 46,1% 44,7% 44,8%
Status Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) Voor ons is de status A1/‘voldoende’ uitgangspunt. Kredietwaardigheid Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Voor ons is een ongeclausuleerde kredietwaardigheidsverklaring van het WSW uitgangspunt. Interest-dekkingsratio (icr) De icr geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van het resultaat voor belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Dit wordt berekend door de exploitatiekasstromen te delen door de financieringslasten. Het kengetal laat dus zien of de exploitatie voldoende winstgevend is. Lening-waarde ratio (loan to value) De lening-waarde ratio laat zien welk deel van het bezit is gefinancierd met vreemd vermogen, ofwel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Het gaat hierbij om de waardering op basis van de balanswaarde, bedrijfswaarde, marktwaarde verhuurde staat en de WOZ-waarde.
52
Schuldrestant per vhe Met de ratio ‘schuldrestant per vhe’ wordt op eenvoudige wijze inzicht verkregen in de mate waarin een enkele verhuureenheid (vhe) bij ons met vreemd vermogen is gefinancierd. Naarmate de component 'vreemd vermogen’ toeneemt, nemen ook de kosten voor de inzet van dit vreemde vermogen (rente) toe. Direct rendement Direct rendement is de exploitatiekasstroom uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. Een direct rendement onder de gemiddelde vermogenskostenvoet duidt op het interen op het vermogen. Er wordt dan onvoldoende rendement behaald om de inflatie op het eigen vermogen en de rente op vreemd vermogen goed te maken. Voor onze organisatie is vastgesteld dat het direct rendement gelijk moet zijn aan de gemiddelde rentevergoeding die over de gehele leningenportefeuille moet worden voldaan. Efficiency-ratio De ‘efficiency ratio’ betreft de verhouding tussen de exploitatie-uitgaven (personele lasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten) en exploitatie-inkomsten (huuropbrengsten, vergoedingen en overige opbrengsten). Op basis van het financieel dashboard kunnen de volgende conclusies worden getrokken:
De ingediende stukken tot en met de begroting 2013 zijn door de externe toezichthouders beoordeeld en voorzien van de door ons gewenste kwalificaties. Wel zijn we in gesprek met het WSW over een drietal door het WSW gesignaleerde risico’s die de toekomstige vrijgave van faciliteringsvolume door het WSW kunnen beïnvloeden. Ook de beoordeling van de jaarcijfers 2013 en de begrotingscijfers 2014 en volgende jaren wordt met vertrouwen tegemoet gezien.
Wij voldoen ultimo 2013 niet aan alle ‘eigen’ normen voor wat betreft de financiële bedrijfsvoering. De verhoudingen tussen enerzijds de waarde van de activa op grond van de verschillende waarderingsgrondslagen zijn prima. Het schuldrestant per vhe blijft een aandachtspunt voor de komende jaren.
De icr ofwel interest dekkingsratio voor 2013 voldoet ruim aan de gestelde norm. De icr komt met name door de externe heffingen de komende jaren onder druk te staan. Dat is een aandachtspunt waarop wordt bijgestuurd. Daarvoor zetten wij verschillende instrumenten in, zoals het temporiseren van projecten, het op peil houden van de verkopen bestaand bezit, verlaging van de onderhouds- en bedrijfskosten en huurverhoging.
De conclusie over 2013 is dat onze organisatie een gezond bedrijf is en ‘tegenwind’ kan opvangen. Dit gegeven is echter geen garantie voor de toekomst. Vooral door het Regeerakkoord Rutte II en de afspraken over de verhuurdersheffing blijft bijsturing de komende jaren noodzakelijk. Dat proces is inmiddels volop in gang.
12.2 Jaarresultaat 2013 Het resultaat over 2013 bedraagt 29,9 miljoen euro negatief (2012: 22,8 miljoen euro negatief). Het netto resultaat na belastingen, gecorrigeerd voor de waardeveranderingen, bedraagt 3,5 miljoen euro positief. Het grote verschil tussen het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening en het totale jaarresultaat wordt voornamelijk veroorzaakt door de inrekening van de jaarlijkse verhuurdersheffing. Per saldo neemt het ‘verdienend’ vermogen, ofwel de bedrijfswaarde, door de heffing met circa 30 miljoen euro af. Deze waardevermindering is verwerkt in het jaarresultaat 2013.
53
De afwijking van het jaarresultaat ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt door:
Huuropbrengsten -1,0 Hogere huurderving, lagere huurverhoging DAEB-bezit, meer verkopen, snellere uitverhuizing i.k.v. sloop en latere opleveringen nieuwbouw
Verkoop onroerende zaken bestaand 2,7 Een hogere verkoopopbrengst door meer verkopen (85) dan begroot (52)
Verkoop onroerende zaken nieuw 0,8 Een hogere verkoopopbrengst door verkoop reeds in 2012 opgeleverde woningen
Overige bedrijfsopbrengsten 0,2 Hogere opbrengst door verrekening btw (pro-rata) en servicekosten voorgaande jaren
Afschrijvingen en overige waardeveranderingen -38,2 Toename van de afwaardering de materiële vaste activa door inrekening verhuurdersheffing vanaf 2014
Onderhoudslasten 1,0 Lagere uitgaven met betrekking tot onderhoudskosten
Belasting en heffingen 0,5 Verhuurdersheffing lager dan begroot
Overige bedrijfslasten -0,8
Hogere uitgaven met betrekking tot niet verrekenbare servicekosten, oninbare huren (incl. invorderingskosten), verwijderen nutsaansluitingen sloopwoningen, advieskosten
Afwaardering c.q. opwaardering verkopen onder voorwaarden 0,3 Opwaardering door lichte stijging verkoopprijzen woningen
Vennootschapsbelasting -0,4 Mutatie belastinglatenties t.g.v. minder toekomstige verkopen bestaand bezit
Totaal -34,9
De grootste verschillen hebben betrekking op:
de inrekening van de verhuurdersheffing met ingang van 2014. De besluitvorming over de verhuurdersheffing is eind 2013 definitief geworden. In dat kader is voor het bepalen van de bedrijfswaarde ultimo 2013 rekening gehouden met de jaarlijkse verhuurdersheffing. In de begroting 2013 was alleen rekening gehouden met de te betalen verhuurdersheffing in 2013;
een hogere verkoopopbrengst door meer verkopen van bestaande woningen.
De afwijking van het jaarresultaat 2013 ten opzichte van 2012 wordt veroorzaakt door:
Huren 1,8 Hogere huuropbrengsten door opleveringen in 2012 en 2013
Verkoop onroerende zaken bestaand 2,8 Een hogere verkoopopbrengst door toename van het aantal verkochte woningen: 85 in 2013 ten opzichte van 65 in 2012
Verkoop onroerende zaken nieuw -0,2 Een hogere verkoopopbrengst door resultaatneming nog op te leveren woningen (was begroot voor 2013)
Overige bedrijfsopbrengsten -0,4 Hogere opbrengst door verrekening btw (pro-rata) en servicekosten voorgaande jaren
Afschrijvingen 2,1 Extra afschrijving zorgvastgoed in 2012
Afwaardering c.q. opwaardering tot aan de bedrijfswaarde -13,1 Toename van de afwaardering de materiële vaste activa door inrekening verhuurdersheffing vanaf 2014
Onderhoudslasten 2,4 Lagere uitgaven met betrekking tot onderhoudskosten
Belasting en heffingen -2,2 Verhuurdersheffing in 2013 van toepassing
Overige bedrijfslasten -0,8 Hogere uitgaven met betrekking tot overige bedrijfslasten
Afwaardering c.q. opwaardering verkopen onder voorwaarden 0,5 Opwaardering door lichte stijging verkoopprijzen woningen
Totaal -7,1
54
De grootste verschillen hebben betrekking op:
de inrekening van de verhuurdersheffing met ingang van 2014. De besluitvorming over de verhuurdersheffing is eind 2013 definitief geworden. In dat kader is voor het bepalen van de bedrijfswaarde ultimo 2013 rekening gehouden met de jaarlijkse verhuurdersheffing. In de jaarrekening 2012 was alleen de te betalen verhuurdersheffing in 2013 ingerekend;
de lagere dotatie aan de voorzieningen voor lopende projecten en afwaardering van grondposities.
Huuropbrengst De belangrijkste bron van inkomsten is de huuropbrengst. In 2013 bedroeg de huuropbrengst 60,9 miljoen euro. Dat is 3,7 procent van de WOZ-waarde van ons bezit per 1 januari 2013. Per 1 juli 2013 is de huur verhoogd met gemiddeld 2,5 procent, plus een extra verhoging van 1,5 procent voor de woningen in het DAEB-segment (2012: 2,3 procent, 2011: 1,3 procent). Per 31 december 2013 bedraagt de gemiddelde huurprijs 491 euro, ofwel 70 procent (2012: 69 procent) van de maximaal redelijke huur. Onderhoud In 2013 is voor 14,6 miljoen euro (2012: 17 miljoen euro) uitgegeven aan onderhoud. Per woning is dat gemiddeld 1.428 euro (2012: 1.683). Rente Per 31 december 2013 hadden wij 111 leningen uitstaan met een totaalbedrag van ongeveer 318 miljoen euro. Van dit bedrag staat per 31 december 15 miljoen op een deposito. Per saldo is 303 miljoen ingezet voor de financiering van de vaste activa (2012: 114 leningen en 309 miljoen euro). De gemiddelde rente die over deze leningen is betaald bedraagt 4,07 procent (2012: 4,15 procent). Ten opzichte van 2012 zijn de rentelasten met 291 duizend euro gedaald tot 12,8 miljoen euro. Algemene kosten De post ‘algemene kosten’ bestaat uit de volgende componenten (x 1 miljoen euro):
2013 2012 2011
Overige personeelskosten 1,2 1,1 1,0
Huisvestingskosten 0,3 0,3 0,3
Bestuurskosten 0,1 0,1 0,1
Apparaatskosten 2,5 2,4 2,5
Belastingen en verzekeringen 3,3 3,3 3,3
Sectorspecifieke heffingen / contributies 2,5 0,3 0,3
Overige bedrijfslasten 1,7 1,5 2,0
Te verrekenen servicekosten 1,6 1,8 1,7
13,1 10,8 11,2
Personeelskosten De personeelskosten over 2013 bedragen 6,5 miljoen euro (2012: 6,5 miljoen euro) Deze post is als volgt opgebouwd (x 1 miljoen euro):
2013 2012 2011
Lonen en salarissen 4,9 4,9 5,0
Sociale lasten 0,7 0,7 0,7
Pensioenlasten 0,9 0,8 0,9
6,5 6,4 6,6
55
In onderstaand overzicht wordt weergegeven op welke wijze de huuropbrengsten per € zijn
besteed.
Waarde vastgoedportefeuille
De opbouw van onze portefeuille per 31 december 2013 ziet er als volgt uit:
Voor de uitsplitsing per kern wordt verwezen naar de bijlagen vanaf pagina 105.
12.3 Het vermogen per 31 december 2013 Het vermogen op basis van de historische kostprijs Na verwerking van het jaarresultaat 2013 bedraagt ons eigen vermogen per 31 december 2013 56,8 miljoen euro, ofwel ongeveer 5.592 euro per verhuureenheid. In onderstaande tabel zijn de jaarresultaten, het eigen vermogen en het solvabiliteitspercentage - op basis van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde c.q. bruto open marktwaarde per complex - per 31 december weergegeven:
2013 2012 2011 2010 2009
Jaarresultaat (x € 1.000) -29.856 -18.694 17.207 -4.341 -2.535
Eigen Vermogen (x € 1.000) 56.778 83.853 102.547 85.340 89.679
Eigen Vermogen per vhe 5.592 8.201 9.957 8.310 8.923
Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs) 12,9 18,3 22,6 19,8 20,8
Solvabiliteit (o.b.v. bedrijfswaarde) 30,3 38,1 41,0 38,8 41,3
Personeelslasten € 0,11
Onderhoudslasten € 0,29 Overige
bedrijfslasten € 0,22
Financieringslasten € 0,20
Restant € 0,23
vhe type Aantal
vhe's
Gemiddeld
bouwjaar
Gemiddelde
netto-huur
Gemiddelde
GBO
Totale
WOZ-waarde
(x € 1.000)
Totale
leegwaarde
(x € 1.000)
Totale
marktwaarde
(x € 1.000)
Eengezinswoningen 5.817 1971 491 89 1.005.502 916.220 585.062
Meergezinswoningen 3.577 1989 473 72 520.123 497.642 342.009
Overige wooneenheden 601 1999 7.855 767 70.901 75.713 75.466
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) 33 1999 2.477 385 17.068 14.733 14.826
Bedrijfs onroerend goed (BOG) 73 1995 1.793 223 17.514 15.999 15.718
Garage 347 1986 69 19 5.355 4.364 4.364
Eindtotaal 10.448 1978 533 87 1.636.463 1.524.671 1.037.445
56
Voor de bepaling van het eigen vermogen is met name de waarderingsgrondslag van de materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen van belang. Wij waarderen de materiele vaste activa op historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde en de vastgoedbeleggingen op historische kostprijs of de lagere bedrijfswaarde c.q. bruto open marktwaarde (hoogste van de twee). De historische kostprijs van het bezit vertegenwoordigt de prijs waarvoor het bezit destijds is gebouwd, rekening houdend met eventuele subsidies, verminderd met een jaarlijkse afschrijving. De boekwaarde op basis van deze waarderingsgrondslag per 31 december 2013 bedraagt 357 miljoen euro; 303 miljoen euro aan sociaal vastgoed (DAEB) en 54 miljoen euro aan commercieel vastgoed (niet-DAEB). Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 56,8 miljoen euro (2012: 83,9 miljoen euro). Het vermogen op basis van de bedrijfswaarde Voor de beoordeling van onze vermogenspositie is ook de bedrijfswaarde van belang. De bedrijfswaarde drukt het verschil uit tussen de inkomsten en uitgaven van het bezit, gedurende de periode dat het bezit nog geëxploiteerd wordt, gebaseerd op uitgangspunten van het eigen beleid. Jaarlijks worden de uitgangspunten van beleid vastgesteld en stemmen wij deze zoveel mogelijk af op de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De bedrijfswaarde verandert wanneer een complex een andere bestemming krijgt. Ook mutaties in externe factoren, zoals de verhuurdersheffing, inflatie, rente en huurverhoging, leiden tot een andere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van het totale bezit is gedaald van 528 miljoen euro ultimo 2012 naar 467 miljoen euro per 31 december 2013, uitgesplitst in 404 miljoen euro voor sociaal vastgoed en 63 miljoen euro voor commercieel vastgoed. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 167 miljoen euro (2012: 231 miljoen euro). Voor het berekenen van de bedrijfswaarde zijn de volgende parameters gehanteerd:
2014 2015 2016 2017 2018 2019 ev
Inflatie% loonkosten 2,00% 2,30% 2,50% 2,70% 3,00% 3,00%
Inflatie% consumentenprijzen 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Inflatie% bouwkosten 2,00% 2,30% 2,50% 2,70% 3,00% 3,00%
Inflatie% marktprijzen -3,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Disconteringsvoet 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25%
Jaarlijkse huurstijging per 1 juli (woningen) 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Extra huurstijging DAEB-woningen 1,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Huurderving woningen (exclusief leegstand door sloop en verkoop) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
57
De ontwikkeling van de bedrijfswaarde per 31 december 2013 ten opzichte van de bedrijfswaarde per 31 december 2012 kan als volgt worden toegelicht:
Alle bedragen in € 1.000 2013 Alle bedragen in € 1.000 2012
CW Huur 1.037.032 CW Huur 985.509
CW Huurderving -9.916 CW Huurderving -9.228
CW Planmatig onderhoud -215.149 CW Planmatig onderhoud -207.820
CW Klachten onderhoud -20.479 CW Klachten onderhoud -20.192
CW Mutatie onderhoud -14.496 CW Mutatie onderhoud -21.276
CW Personeelskosten -105.752 CW Personeelskosten -117.403
CW Bedrijfskosten -64.916 CW Bedrijfskosten -71.141
CW Belasting en verzekering -53.588 CW Belasting en verzekering -52.462
CW Verhuurdersheffing -115.458 CW Verhuurdersheffing -212
CW Overige bedrijfsopbrengsten 0 CW Overige bedrijfsopbrengsten 0
CW Verkoop 27.504 CW Verkoop 43.987
CW (Des)investeringen -21.747 CW (Des)investeringen -25.533
Grondwaarde 23.548 Grondwaarde 23.679
Bedrijfswaarde 466.584 Bedrijfswaarde 527.908
De grootste verschillen hebben betrekking op:
de inrekening van de verhuurdersheffing. In de bedrijfswaarde ultimo 2012 was alleen rekening gehouden met de te betalen verhuurdersheffing in 2013. Ultimo 2013 wordt rekening gehouden met een ‘doorlopende’ verhuurdersheffing. Per saldo heeft deze inrekening een negatief effect van circa 115 miljoen euro op de bedrijfswaarde ultimo 2013.
De inrekening van minder te verkopen woningen. In verband met de marktomstandigheden is het ingerekende aantal te verkopen woningen ultimo 2013 gehalveerd ten opzichte van 2012. Dit leidt tot een verlaging van de bedrijfswaarde met circa 16 miljoen euro.
De inrekening van een afnemende personele formatie de komende jaren. De vastgestelde doelstelling is om de formatie te laten krimpen tot 85 fte. Deze doelstelling is voor de komende jaren ingerekend. Dit heeft een verbetering van de bedrijfswaarde tot gevolg.
Het vermogen op basis van de bruto open marktwaarde Voor de berekening van de bruto open marktwaarde is aangesloten bij de systematiek van IPD-aeDex. Deze waardering komt ultimo 2013 uit op 1.037 miljoen euro, uitgesplitst in 969 miljoen euro voor sociaal vastgoed en 68 miljoen euro voor commercieel vastgoed. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 738 miljoen euro (2012: 745 miljoen euro). Het vermogen op basis van de WOZ-waarde De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, indien ze aangeboden worden in de vrije verkoop. Voor 2013 is het totale bezit getaxeerd op 1.636 miljoen euro (waardepeildatum 1-1-2012). In 2012 was deze waarde 1.714 miljoen euro. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 1.337 miljoen euro (2012: 1.417 miljoen euro).
12.4 Treasury Algemeen Ons treasurybeleid kenmerkt zich als risicomijdend. Het treasurybeleid is vastgelegd in een treasurystatuut. Dit treasurystatuut vormt de basis voor het functioneren van onze treasuryfunctie.
58
In het statuut zijn de plaats en inrichting van de treasuryfunctie en de doelstellingen, taken en verantwoordelijkheden opgenomen. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. Dit treasuryjaarplan vormt de basis voor de in het betreffende jaar uit te voeren treasuryactiviteiten. Tenslotte worden maandelijks geactualiseerde liquiditeitsprognoses opgesteld. Ongeveer één keer per kwartaal komt onze treasurycommissie bij elkaar om de actuele stand van zaken op treasurygebied door te nemen en concrete treasurytransacties voor te bereiden. Liquiditeitspositie De kasstroom uit operationele activiteiten bedroeg in 2013 10,9 miljoen euro positief. Ten opzichte van 2012 is deze kasstroom met circa 1,4 miljoen afgenomen. Deze afname wordt voornamelijk veroorzaakt door de vennootschapsbelasting die voor de eerste keer betaald moest worden (2,5 miljoen euro) en de saneringsheffing van 2,2 miljoen euro. Daar staan een hogere huuropbrengst van 2,5 miljoen euro en lagere onderhoudslasten van 1,5 miljoen euro tegenover. Hoewel de kasstroom fors onder druk staat vormt deze nog steeds de basis voor een gezonde bedrijfsvoering van onze organisatie. Financiële instrumenten Binnen ons treasurybeleid wordt gebruik gemaakt van financiële instrumenten ter beperking van inherente renterisico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen/beleggingsportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële derivaten worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd (kostprijshedge-accounting). De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie. Renteswaps Wij bezitten geen swaps met marging calls. Daarom zijn wij niet verplicht tot stortingen bij negatieve marktwaarde ontwikkeling. Het eerste risicomoment voor de rentederivaten doet zich niet eerder voor dan 1 september 2019. Op deze datum bestaat de mogelijkheid dat gebruik wordt gemaakt van de MTC (Mutual Termination Clause) in het contract. Dit houdt in dat beide partijen ieder na vijf jaar (voor het eerst 1 september 2019; startdatum swap 1 september 2014) het recht hebben om de swap tegen marktwaarde af te wikkelen. Hoe hoog de marktwaarde op dat moment is - positief of negatief - valt nu nog niet te voorspellen. De mogelijke afwikkeling maakt deel uit van onze risicopositie in 2019. In 2013 zijn er geen nieuwe renteswaps afgesloten. Wij hebben eind 2013 zes renteswaps in portefeuille. De totale marktwaarde van de swaps bedraagt per 31-12-2013 7,9 miljoen euro negatief. Deze negatieve marktwaarde is tot 1 september 2019 niet opeisbaar. Een specificatie van de swaps is opgenomen in het volgende overzicht:
Soort Contractpartij Begindatum Einddatum Modaliteiten
Hoofdsom Betalen Ontvangen
Swap 1 AAB 6-8-2007 5-8-2016 9Y 3,69% 3M EUR 5.000.000
Swap 2 Rabo 1-9-2008 1-9-2010 12Y 4,385% 3M EUR 5.000.000
Swap 3 Rabo 1-6-2009 1-6-2017 8Y 3,48% 6M EUR 5.000.000
Swap 4 Rabo 5-11-2008 6-11-2017 9Y 4,2175% 3M EUR 4.000.000
Swap 5 Rabo 1-6-2012 1-6-2022 10Y 3,9675% 6M EUR 5.000.000
Swap 6 DB 1-9-214 1-9-2064 50y 3,88% 6M EUR 15.000.000
39.000.000
59
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft, met peildatum 31 december 2013, onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van zowel 1 procentpunt als 2 procentpunt. De uitkomsten van dit onderzoek zien er voor ons als volgt uit:
Soort Contractpartij Marktwaarde Marktwaarde Marktwaarde Marktwaarde
31 december 2012
31 december 2013
-/- 100 basispunten
-/- 200 basispunten
Swap 1 AAB -660.872 -483.243 -598.013 -736.242
Swap 2 Rabo -1.300.371 -1.006.577 -1.311.749 -1.696.922
Swap 3 Rabo -715.878 -546.406 -704.223 -873.126
Swap 4 Rabo -720.479 -541.336 -680.854 -852.211
Swap 5 Rabo -1.236.483 -928.259 -1.347.000 -1.819.264
Swap 6 DB -5.975.608 -4.422.777 -10.523.786 -19.745.149
-10.609.691 -7.928.598 -15.165.625 -25.722.914
Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting
De uitslag van deze test is dat de liquiditeitsbuffer en buffer “overige zekerheden” als voldoende wordt beoordeeld. Faciliteringsruimte Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) In 2013 hebben wij in onze financieringsbehoefte kunnen voorzien binnen de geldende regelgeving en de door het WSW beschikbaar gestelde faciliteringsruimte. Op 21 oktober 2013 heeft het WSW bekend gemaakt dat HW Wonen de beschikking krijgt over een faciliteringsvolume van 61 miljoen euro voor 2013 en 2014. Ultimo 2013 is de stand van zaken met betrekking tot ons faciliteringsvolume van als volgt:
Faciliteringsvolume volgens prognose dPi2012 115.377.000
Claims -19.399.000
Vooruit ontvangen leningen -2.978.000
Uitgegeven leningen sinds 1 januari 2013 -32.000.000
Vrijgegeven faciliteringsvolume per 31 oktober 2013 (afgerond) = stand per 31 december 2013
61.000.000
Het WSW heeft bij ons een drietal onzekerheden geconstateerd waarover zij het gesprek wil aangaan. In verband met deze onzekerheden is het faciliteringsvolume voor 2015 nog niet vrijgegeven. Het gaat om de volgende onzekerheden: 1. de te verwachten beheersing van de verkochte woningen in Koopgarant; 2. de projectontwikkeling en de grondposities; 3. de liquiditeitsrisico’s met betrekking tot de afgesloten renteswap met de Deutsche Bank. De "claim" bestaat grotendeels uit het saldo van het faciliteringsvolume 2015 ad 31,4 miljoen euro minus de aflossing in 2015 van geborgde leningen ad 11,3 miljoen euro. In 2011 en 2012 is (volgens het WSW) cumulatief 2,9 miljoen euro meer besteed aan DAEB-investeringen en aflossing van geborgde leningen dan noodzakelijk op basis van het Eigen Middelen beleid (EM-beleid). Wij hebben contact met het WSW over het (niet)vrijgegeven faciliteringsvolume. Het WSW heeft aangegeven haar beoordeling nog niet afgerond te hebben en daarom nog geen gesprek aan te willen gaan. Vooralsnog kunnen we vooruit met het beschikbaar gestelde volume.
60
Nieuwe beoordelingssystematiek Het WSW heeft aangekondigd haar beoordelingskader aan te scherpen. Wij hebben de jaarresultaten 2013 afgezet tegen het nieuwe beoordelingskader en de normen die het WSW gaat hanteren. De uitkomsten zijn dat wij op alle normen positief scoren en daarmee in de toekomst waarschijnlijk ook over het benodigde faciliteringsvolume voor geborgde financieringen kunnen beschikken. De feitelijke beoordeling zal in het najaar 2013 door het WSW worden uitgevoerd.
12.5 Fiscaliteiten Fiscaal statuut Begin 2012 is ons fiscaal statuut vastgesteld. In het fiscaal statuut zijn de kaders, de randvoorwaarden en uitgangspunten ten aanzien van de fiscale visie, het fiscale beleid, de fiscale processen en de organisatie- en informatiestructuur vastgelegd. Ook zijn hierin de verantwoordelijkheden, taken, bevoegdheden en verantwoording daarover afgebakend. Het fiscaal statuut wordt bij alle handelingen en processen waarbij fiscaliteit een rol speelt of kan spelen in acht genomen. Vennootschapsbelasting Van de Belastingdienst hebben wij de ANBI-Status ontvangen. Hierdoor kan definitief gebruik worden gemaakt van de geclaimde herbestedingsreserve over de jaren 2008 tot en met 2011. Over de jaren 2008, 2009 en 2010 zijn de definitieve aanslagen vennootschapsbelasting ontvangen (alle nihil). De aangifte over 2011 is inmiddels, na optimalisatie opnieuw, ingediend. De in de jaarrekening opgenomen vennootschapsbelasting berust voor een deel op aannames, waarbij met stelposten is gerekend. De definitieve berekening vindt in 2014 plaats waarna gelijk de aangifte voor de vennootschapsbelasting 2013 wordt gedaan. De eventuele verschillen worden in de jaarrekening 2014 verwerkt. Ook wordt in 2014 de aangifte vennootschapsbelasting 2012 gedaan. De tot nu toe bekende verschillen over het boekjaar 2012 zijn in deze jaarrekening reeds verwerkt (zie toelichting bij de winst- en verliesrekening). VSO-2 De oorspronkelijke looptijd van de VSO-2 regeling was van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2012 en is nu voor de 2e keer door alle betrokken partijen (stilzwijgend) verlengd. Vooral de geboden rechtszekerheden (onder andere gemengde projectenregeling, vorming voorziening grootonderhoud) heeft voor HW Wonen de doorslag gegeven om wederom voor verlenging met een jaar te kiezen. BTW Per 1 maart 2013 tot en met 31 december 2014 (in eerste instantie tot 1 maart 2014) is met een tijdelijke regeling het btw-tarief op arbeid van 21 procent naar 6 procent verlaagd. Deze regeling vindt zijn toepassing op renovatie en herstel van woningen na meer dan 2 jaar na het tijdstip van eerste ingebruikneming. Op 30 september 2013 is een nieuw vastgoedbesluit omzetbelasting gepubliceerd. Het nieuwe vastgoedbesluit is een actualisering van het vastgoedbesluit uit 2009 en met name ingegeven door de ontwikkelingen in de rechtspraak en de gewijzigde regelgeving. Pro rata In deze jaarrekening is met betrekking tot de pro rata regeling btw gerekend met een percentage van 10%. De definitieve vaststelling van dit percentage en eventuele verrekening van btw met de belastingdienst zal in het voorjaar van 2014 plaatsvinden. WOZ-waarde Het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW) te Klaaswaal heft en int de lokale belastingen voor onder andere de 5 gemeenten in de
61
Hoeksche Waard waar het merendeel van ons vastgoed is gesitueerd. Daarnaast is het SVHW verantwoordelijk voor de uitvoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). Dit betekent dat SVHW de WOZ-waarde van alle onroerende zaken in de aangesloten gemeenten vaststelt. In 2013 zijn bij het SVHW 655 bezwaren ingediend tegen de hoogte van de WOZ-waarde genoemd in de verschillende aanslagen van het vastgoed. Hiervan hadden 26 bezwaren betrekking op overige objecten (niet zijnde woningen). De bezwaarschiften zijn door het SVHW in het verslagjaar 2013 (nog) niet in behandeling genomen. De WOZ waarde van de woningen is in 2013 verder gedaald van 167.000 euro naar 162.000 euro (peiljaar: 1 januari 2012) . Dit is een daling van ca. 3 procent. Cijfers (bron: The WOX® 2013) wijzen uit dat deze daling zich over de jaren 2012 en 2013 verder heeft voortgezet.
12.6 Risicomanagement In 2012 zijn wij gestart met de implementatie van risicomanagement binnen de organisatie met als doel het afgeven van een ‘In Control Statement’ in het jaarverslag. Inmiddels zijn de nodige stappen gezet, maar zal ook in 2014 nog het nodige moeten gebeuren. In het jaarverslag 2013 is voor de eerste maal een In Control Statement (ICS) opgenomen. Om het risicomanagement vorm te geven hebben wij gekozen voor het afgeven van een ‘In Control Statement’ zodat wij onze stakeholders een redelijke mate van zekerheid kunnen bieden ten aanzien van:
het behalen van haar doelstellingen;
de effectiviteit en efficiency van de processen;
de tijdigheid en betrouwbaarheid van de (tussentijdse) interne en externe verslaggeving;
het voldoen aan relevante wet- en regelgeving. De ‘In Control Statement’ wordt afgegeven op basis van het ‘Normenkader In Control Statement’ (ICS). Met de stappen die de afgelopen periode zijn gezet is invulling gegeven aan dit normenkader ICS. 1. HW Wonen identificeerde aan de hand van haar doelstellingen en strategie haar
belangrijkste risico’s, de key risico’s. Het betreft zowel interne als externe risico’s die op HW Wonen afkomen.
2. HW Wonen stelde vast binnen welke processen deze key risico’s worden beheerst, dan wel zouden moeten worden beheerst. Deze processen vallen binnen de scope van het Normenkader ICS van HW Wonen.
3. In een workshop met het MT en het middenkader stelden we gezamenlijk vast bij wie het eigenaarschap van de verschillende risico’s moet liggen. De risico-eigenaren zijn verantwoordelijk voor de beheersing van het risico en de rapportage over de ontwikkeling van het risico.
4. We beschreven de beheersomgeving waarin de processen worden uitgevoerd. De beheersomgeving is het fundament voor alle interne controle maatregelen en bepaalt de houding van medewerkers ten aanzien van controlemaatregelen. De factoren die van invloed zijn op de beheersomgeving zijn onder meer integriteit, de ethische waarden en deskundigheid van de medewerkers, de managementstijl en zijn filosofie, de organisatiecultuur, de toewijzing van gezag en verantwoordelijkheden en het HRM-beleid.
5. Samen met de risico-eigenaren inventariseerden we per risico de getroffen maatregelen om de risico’s te beheersen. Op basis van de geïnventariseerde beheersmaatregelen beoordeelden we of de beheersing ‘in opzet’ voldoende is. Bij een onvoldoende opzet werden een of meerdere verbeteracties geformuleerd. Een verbeteractie kan bestaan uit het schrappen, het toevoegen of het wijzigen van een beheersmaatregel.
6. De bereidheid van HW Wonen risico’s te accepteren maakt onderdeel uit van het normenkader ICS. Tezamen met de risico-eigenaar is per risico in kaart gebracht tussen welke grenzen het key risico zich mag bewegen. Dit noemen we de risicotolerantiegrens. Deze risicotolerantiegrens kan bestaan uit meerdere onderdelen.
62
7. Naast het opstellen van het normenkader is de afgelopen periode een risicorapportage format ontwikkeld. Om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de bestaande rapportagestructuur maakt de risicorapportage onderdeel uit van de trimesterrapportage van HW Wonen. In de risicorapportage wordt gerapporteerd over de ontwikkeling van het risico in de voorgaande periode, de verwachtingen ten aanzien van het risico in de komende periode en de voortgang op de verbeteracties.
8. De ICS is tot stand gekomen via de bottom-up aanpak. Hierbij heeft iedere afdelingsmanager een partiële ICS opgeleverd. Op basis van de 4 partiële verklaringen heeft de directeur-bestuurder de ICS voor onze organisatie afgegeven. Deze ICS is zowel een inhoudelijke verklaring als een systeemverklaring. De inhoudelijke verklaring zegt iets over de risico’s die nu bekend zijn. De systeemverklaring zegt iets over inrichting van het risicomanagement systeem en daarmee over de mate waarin HW Wonen in staat is toekomstige risico’s te onderkennen en te beheersen.
9. In een bijeenkomst op december 2013 met het MT is ter afronding van de implementatie gesproken over de taken en verantwoordelijkheden van de risico-eigenaren. De risico-eigenaren zijn verantwoordelijk voor de beheersing van de onderkende risico’s en de rapportage omtrent de risico’s. Daarnaast wordt er van de risico-eigenaren een proactieve houding verwacht ten aanzien van het onderkennen en rapporteren van nieuwe risico’s.
Op onderdelen behoeft het normenkader nog aanvulling. Binnen onze organisatie vindt op deze onderdelen nadere analyse plaats van de beschikbare instrumenten om een risico beter in kaart te brengen, dan wel beter te beheersen. De komende periode moet het normenkader verder worden aangevuld met de resultaten van deze analyses. Daarnaast verandert de omgeving waarin wij opereren continu. Het normenkader moet iedere keer aan deze veranderende omgeving worden aangepast. Dat betekent dat risico’s worden toegevoegd of uit het normenkader verdwijnen, nieuwe beheersmaatregelen moeten worden geïmplementeerd en risicotolerantiegrenzen worden aangepast. Het normenkader is een dynamisch document. De gehele HW Wonen organisatie en meer specifiek de risico-eigenaren zijn verantwoordelijk voor het actueel houden van het normenkader. Zij moeten nieuwe ontwikkelingen onderkennen en rapporteren. De risicomanagementfunctie is verantwoordelijk voor het faciliteren van dit proces. Risicoparagraaf In de volgende tabel zijn de grotere risico’s en de daarvoor getroffen beheersmaatregelen in beeld gebracht.
63
Risico Beheersmaatregelen Verbeteracties
Onvoldoende innovatief om antwoord te blijven geven op de eisen van deze tijd. Medewerkers vormen hierbij een belangrijke schakel. Wanneer zij onvoldoende in staat zijn om mee te veranderen, bestaat de mogelijkheid dat onze organisatie onvoldoende in staat om externe veranderingen op te vangen.
1. Document organisch
ontwikkelen.
2. Opleidingsbeleid.
3. Beoordelingscyclus.
4. Personele regeling als vangnet om veranderingen in te voeren.
Optimaliseren beoordelingscyclus door veranderbereidheid mee te nemen in de beoordeling. Duidelijker positioneren middenkader. Personeelsbeleid vastgesteld in personeelsbeleidsplan. Het project 'ontwikkeling organisatiecultuur' uitvoeren. 2 jaarlijkse medewerkers tevredenheidsonderzoek uitvoeren. Opleidingsbeleid uitwerken. Opleidingsbudget is nu niet gekoppeld aan een helder beleid. Het opleidingsbudget moet meer worden ingezet voor gerichte competentie-ontwikkeling. Actief medewerkers verleiden gebruik te maken van de personele regeling ten behoeve van outplacement of functieverandering. Implementeren meetinstrument om het competentieniveau van de medewerkers te meten (E-factory). In kaart brengen gewenste competenties van medewerkers. Vastleggen van groeipad van medewerkers. Hiermee wordt vastgelegd waar een medewerker nu staat en waar hij/zij naartoe moet groeien. Implementeren klanttevredenheidsmeting per werkgebied.
Integriteit en fraude.
1. Klokkenluidersregeling. 2. Integriteitscode.
Opstellen fraude risico analyse. Onze organisatie aan alle aspecten van de Goverancecode. Integriteitsbeleid actualiseren. Actief uitdragen van het integriteitsbeleid en bespreken van dilemma's, cultuur en integriteitsvraagstukken.
Onvoldoende aansluiting bezit op de vraag als gevolg van: - Onvoldoende inzicht in de
toekomstige doelgroep; - Onvoldoende anticiperen op
veranderingen in de regio.
1. 4-jaarlijks woningbehoefte
onderzoek voor de Hoeksche Waard in samenwerking met 5 gemeenten.
2. Demografische gegevens vanuit de 4-jaarlijkse herijking van de gemeentelijke woonvisie.
3. Afstemmen SVB met gemeenten.
4. Herziening prestatieafspraken aan de hand van het gewijzigde SVB.
Frequentie woningmarkt onderzoek aanpassen naar iedere twee jaar in samenwerking met samenwerkingsorgaan Hoeksche Waard. Verzamelen en verwerken signalen en trends van verhuurmakelaars in het SVB. SVB meer in de lijn beleggen. Gegevens uit de werkprocessen moeten in het SVB worden meegenomen. Afdeling Strategie en Beleid treedt hierbij als adviseur op. Afspraken maken met de gemeenten over de beleidscyclus om het afstemmingsproces te verbeteren. SVB ook opstellen voor het BOG en het MOG. Daarin meenemen het zorgvastgoed. Waardedenken en verkoopprogramma integreren in het SVB.
64
Risico Beheersmaatregelen Verbeteracties
Voorzieningen niveau Hoeksche Waard onvoldoende, hetgeen leidt tot leegstand en prijsdaling.
1. Kernvisie gemeente
Onvoldoende klanttevredenheid.
Beoordelen alternatief voor de samenwerking met KWH.
Onvoldoende tevredenheid stakeholders, waardoor er onvoldoende draagvlak bestaat voor ons beleid.
Leegstand (duurdere huurwoningen, sociale huurwoningen, sloop, verkoop).
1. Toetsing op
leegstandsduur.
2. Toetsing op aansluitende verhuring.
3. Huurprijsverlaging woningen.
Optimaliseren en verder inrichten van de rapportage omtrent de verschillende vormen van leegstand. Optimalisatie maandrapportage. Opstellen begripsomschrijvingen. Aanbieden van 1 x in de 2 weken naar 1x per week, via de website. Actief woningzoekenden benaderen voor de beschikbare woningen. (Website en de aanpassing van de manier van toewijzen onder voorbehoud van aanschaf software). Meten en rapporteren over de aanbiedingsgraad, met als streefwaarde 12 (gem. aantal van acceptatie) onder voorbehoud van aanschaf ondersteunende software. Implementeren van het urenschrijven voor de medewerkers Sociaal Beheer inzake de werkzaamheden voor uitverhuizen.
Niet voldoen aan de 90 procent norm.
1. Aparte DAEB module in
NCCW die realtime verhuringen registreert bij vastleggen huurcontract. Uitzonderingen worden vooral gemaakt ten aanzien van senioren.
2. 100 procent controle door de afdeling Wonen van volledigheid van de verhuurdossiers op aanwezigheid van inkomensverklaring.
3. 3 Maandelijkse controle op basis van deelwaarneming. van de verhuurdossiers op de aanwezigheid van inkomensverklaring.
Maandelijkse controle op juistheid en volledigheid verhuurdossiers.
Onvoldoende in staat om de gebudgetteerde huurverhoging te realiseren.
De afdeling Wonen moet verantwoordelijkheid dragen voor de realisatie van de gebudgetteerde huurverhoging. De afdeling Wonen heeft de bevoegdheid gemotiveerd af te wijken van de streefhuren.
65
Risico Beheersmaatregelen Verbeteracties
Huuropbrengsten lager gerealiseerd dan begroot per vhe.
1. Huurbeleid.
Standenregister maandelijks huren (mutatie voorgaande maand en mutatie streefhuur). Opstellen procedure huurmutaties (functiescheiding en autorisatie). Controleren volledigheid streefhuur in primair systeem en aanvullen. Opstellen en implementeren proces energie labelling en controleren op volledigheid in primair systeem en indien nodig aanvullen. Norm afwijking beleid analyseren .
Onvoldoende sturing op de onderhoudsuitgaven - klachtenonderhoud - planmatig onderhoud per woning - mutatieonderhoud
Opstellen programma van eisen door Wonen.
Onvoldoende sturing op de onderhoudsuitgaven planmatig onderhoud en contractenonderhoud.
1. Onderhoudsplanning en
begroting.
2. Conditiemeting en onderhoud.
Conditiemeting uitvoeren per vhe om inzicht te krijgen in de onderhoudsbehoefte. Vastgoedbezit in kaart brengen inzake de hoeveelheden en materialisering en deze registreren. Verantwoordelijkheid inzake contractenonderhoud duidelijk beleggen. Optimalisatie en actualisatie proces renovatie, planmatig- en grootonderhoud met name inzake de rolverdeling tussen de afdelingen Wonen en Vastgoed. Ontwikkelen van besluitformulieren voor renovatie, planmatig-, grootonderhoud en contractonderhoud.
Onvoldoende beheersing van het proces projectontwikkeling, met name op gebied van juiste en volledig registratie/ presentatie van stand van zaken.
1. Samenwerking met de
afdeling wonen in het projectteam.
2. Gebruik fasedocumenten; besluitvorming op basis van de fasedocumenten.
3. Bij 5>miljoen of 20 procent onrendabel of complexe zaken voorleggen aan de RvC.
4. Investeringsstatuut.
Opstellen woon technisch programma van eisen. Rapportage omtrent projecten verder optimaliseren en verscherpen op het gebied van besluitvorming, budgeten, kosten, planning actualisatie van risico's en aansluiting met onderliggende documenten en verantwoording in de administratie.
Optimalisatie liquiditeitsplanning.
Implementatie / optimalisatie van de projectenmodule. Projectleiders verantwoordelijk maken voor de kosten van leegstand van projecten en renovatie.
Asbest.
Opstellen beleidsplan. Opstellen en implementeren asbestproces.
Onvoldoende verkoopopbrengst en te hoge verkoopkosten.
1. Verkoopbeleid.
2. Rapportage over de
verkopen.
3. Verkopen met korting.
4. Sturen op opbrengst.
5 Controle op kernen (voorkomen dat er teveel aanbod in de kern is, hierbij is aandacht voor de markt).
Actualiseren proces verkoop bestaande- en nieuwbouw, inclusief de opdrachtverstrekking voor verkoop bevorderende maatregelen. Procuratiebeleid actualiseren verkoop bevorderende maatregelen. Implementeren en actualiseren van de verkoop maatregelen (onder andere promotie, verlaging verkoopprijs, omzetten naar huur).
66
Risico Beheersmaatregelen Verbeteracties
Leegstand Bedrijfs Onroerend Goed (BOG).
1. Toetsing op
leegstandsduur.
2. Toetsing op aansluitende verhuring.
Onderzoeken resterende contractduur BOG.
Onvoldoende kredietwaardig.
1. Treasury statuut.
2. Treasury jaarplan.
3. Treasury Commissie.
4. Meerjarenbegroting.
5. Maandelijkse
liquiditeitsrapportages.
Waardesturing verder vormgeven.
Terugkoopverplichting Koopgarant.
1. Verkoopbeleid.
2. Periodieke analyse.
Actualiseren verkoopbeleid.
Onvoldoende continuïteit geautomatiseerde systemen, onvoldoende beveiliging data en systemen.
1. Informatie
beveiligingsbeleid.
2. Informatie beveiligingsplan.
3. Probleem-, verander- en wijzigingsmanagement.
4. Periodieke audit op beveiliging.
Implementatie ICT beveiligingsplan (rollen vaststellen op basis van. taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden). Implementatie ICT beveiligingsplan (token authenticatie en encryptie vaststellen en implementeren). Implementatie ICT beveiligingsplan (opleiding eindgebruikers en aanstellen functioneel beheerders). Calamiteitenplan opstellen (onderdeel is per systeem bepalen afspraken in- extern (up-time verplichting). ICT beheersingsproces formaliseren en implementeren (SLA, Integriteitscode, gedragscode ICT ). Afspraken maken (herzien) inzake vertrouwelijkheid omgang data en ICT middelen en social media (gedragscode ICT). Externe partijen afspraken maken (herzien) inzake vertrouwelijkheid omgang data en ICT middelen en social media.
Soft- en hardware voldoet niet of onvoldoende aan de eisen van HW Wonen.
1. ICT beleidsplan.
2. Fit gap analyse.
Implementatie ICT beveiligingsplan (business case opstellen bij intentie aanschaf ICT dienst / product).
Administratieve organisatie en informatievoorziening onvoldoende op orde.
1. Continue aandacht voor
opstellen, evalueren en aanpassen procesbeschrijvingen.
2. Opstellen jaarplannen per afdeling.
3. Uitvoeren audits.
Implementeren budgetsturing, waardoor sturing op alle budgeten mogelijk wordt. Opstellen en implementeren interne controleplan. Optimaliseren van de rapportages voor de afdelingen Wonen en Projectontwikkeling.
67
12.7 Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard Verbindingen verbonden partijen Onze organisatie heeft een 100 procentbelang in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. Deze B.V. is oorspronkelijk op 18 mei 2005 opgericht. Het maatschappelijk aandelenkapitaal bedraagt 90.000 euro. Het geplaatste kapitaal bedraagt 18.000 euro (180 gewone aandelen van nominaal 100 euro). De vennootschap is gevestigd in Oud-Beijerland aan de Lamborghinilaan 4 en is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel in Rotterdam, onder nummer 24377907. Ultimo 2013 bedraagt het eigen vermogen van de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV 187.606 euro negatief. Het resultaat over 2013 bedraagt 125.719 euro negatief en wordt voor een bedrag van 102.500 euro veroorzaakt door vormen van een voorziening afwaardering kerkgebouw welk eigendom is van de Vof Union-Assink. Doel vennootschap Deze vennootschap heeft als doel:
het verrichten van werkzaamheden als omschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De werkzaamheden worden uitsluitend verricht in de regio Zuid-Holland-Zuid;
het oprichten van, deelnemen in en het financieren van vennootschappen en ondernemingen;
het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan vennootschappen en ondernemingen;
het opnemen en verstrekken van geldleningen;
het verstrekken van zekerheden voor schulden en andere verplichtingen van de vennootschap of andere vennootschappen of ondernemingen die met haar in een groep verbonden zijn of derden;
het verkrijgen, exploiteren en vervreemden van industriële en intellectuele eigendomsrechten;
het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord, voor zover dit mogelijk is binnen de kaders van het BBSH.
Op 23 juli 2009 is de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. bij akte een vennootschap onder firma aangegaan. Deze vennootschap heeft als doel het verwerven van gronden voor de ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed, en al dat wat met het vorenstaande verband houdt in de ruimste zin van het woord. Door ons is een lening verstrekt aan de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV met een hoofdsom van 600.000 euro, rente 4 procent, looptijd tot 30 oktober 2014. Van deze lening is ultimo 2013 591.676 euro opgenomen. Het doel van deze lening is een gezamenlijke aankoop met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. van het kerkgebouw aan de Graaf van Egmondstraat 48/ Margrietstraat 2 in Oud-Beijerland te financieren. Gezien de omvang en grootte van de deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV is er niet geconsolideerd.
68
13.1 Balans per 31 december (na resultaatbestemming) (x € 1.000)
2013 2012
Vaste activa
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie 302.819 326.061
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 4.840 6.202
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie 7.619 9.686
315.278 341.949
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie 53.543 55.221
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 41.086 33.382
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 490 1.196
95.119 89.799
Financiële vaste activa
Deelnemingen 0 0
Latente belastingvorderingen 7.434 12.490
Leningen u/g 745 752
Totaal financiële vaste activa 8.179 13.242
Totaal vaste activa 418.576 444.990
Vlottende activa
Voorraden 240 256
Vastgoed bestemd voor verkoop 1.459 1.800
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 2.561 4.916
Onderhanden projecten 372 -102
Vorderingen
Huurdebiteuren 400 483
Belastingen en premies sociale verzekeringen 463 0
Overige vorderingen 1.148 1.626
Overlopende activa 389 148
Totaal vorderingen 2.400 2.257
Liquide middelen 15.073 4.358
Totaal vlottende activa 22.105 13.485
440.681 458.475
69
2013 2012
Eigen vermogen
Overige reserves 83.853 102.547
Resultaat boekjaar -29.856 -22.796
Resultaat verkopen onder voorwaarden uit bestaand bezit 2.781 4.102
56.778 83.853
Egalisatierekening 245 312
Voorzieningen
Voorziening latente belastingverplichtingen 350 375
Voorziening onrendabele investering nieuwbouw 11.442 14.649
Overige voorzieningen 570 477
12.362 15.501
Langlopende schulden
Leningen overheid 17.473 19.306
Leningen kredietinstellingen 300.780 289.930
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 41.592 33.974
359.845 343.210
Kortlopende schulden
Schulden aan gemeente 0 0
Schulden aan leveranciers 2.302 4.659
Belastingen en premies sociale verzekeringen 297 3.242
Overlopende passiva 8.556 7.697
Rekening courant bank 296 0
11.451 15.598
440.681 458.475
70
13.2 Winst- en verliesrekening (x € 1.000)
Huidig Begroting Voorgaand
boekjaar boekjaar boekjaar
2013 2013 2012
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten 60.879 61.847 59.043
Opbrengstens servicecontracten 1.573 2.040 1.835
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 6.752 3.255 4.084
Wijziging in onderhanden projecten 1.843 0 1.651
Geactiveerde productie eigen bedrijf 480 694 594
Overige bedrijfsopbrengsten 445 76 710
Som der bedrijfopbrengsten 71.972 67.912 67.917
----------------------------------------------------------------------------------
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille 16.339 15.894 18.487
Overige waardeveranderingen van (im)materiële
vaste activa en vastgoedportefeuille 33.389 -4.379 20.329
Erfpacht 5 4 5
Lonen en salarissen 4.921 4.898 4.908
Sociale lasten 713 638 736
Pensioenlasten 915 926 808
Onderhoudslasten 14.615 15.654 16.989
Leefbaarheid 228 200 353
Lasten servicecontracten 1.592 2.091 1.818
Kosten uitbesteed werk 1.592 0 1.516
Overige bedrijfslasten 11.546 10.936 8.944
Som der bedrijfslasten 85.855 46.862 74.893
------------------------------------------------------------------------------
Bedrijfsresultaat -13.883 21.050 -6.976
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 73 -258 -431
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 537 952 1.261
Rentelasten en soortgelijke kosten 12.907 13.592 13.099
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -26.180 8.152 -19.243
Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -3.551 -3.129 -3.527
Resultaat deelnemingen -126 0 -26
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen -29.856 5.023 -22.796
Waarvan aandeel van derden 0 0 0
Netto resultaat na belastingen -29.856 5.023 -22.796
Direct via vermogen verwerkt resultaat VoV bestaand bezit 2.781 2.935 4.102
Mutatie vermogen -27.075 7.958 -18.694
71
13.3 Kasstroomoverzicht (x € 1.000)
(volgens de directe methode)
Kasstroom uit operationele activiteiten
Ontvangsten:
Ontvangsten van huurders 63.265 60.672
Ontvangsten van subsidiegevers 0 0
Ontvangsten van overige 766 709
Saldo ingaande kasstromen 64.031 61.382
Uitgaven:
Betalingen aan werknemers -7.733 -7.707
Betalingen aan leveranciers onderhoud -17.593 -18.452
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten -3.529 -3.072
Betalingen aan overige -8.649 -7.168
Saldo uitgaande kasstromen -37.504 -36.399
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 26.527 24.983
Ontvangen interest 51 37
Betaalde interest -13.078 -12.737
Betaalde winstbelasting -2.490 0
-15.517 -12.700
Kasstroom uit operationele activiteiten 11.010 12.282
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
MVA ingaande kasstroom
Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen 12.056 9.600
Verkoopontvangsten doorverkoop
Koopgarantwoningen
1.043 824
Verkoopontvangsten nieuwbouw woningen 2.757 3.921
Totaal ingaande kasstroom MVA 15.857 14.345
MVA uitgaande kasstroom
Nieuwbouw huurwoningen -13.388 -20.267
Woningverbetering huurwoningen -8.683 -4.634
Terugkoop Koopgarantwoningen -1.004 -868
Aankoop huurwoningen 0 -747
Nieuwbouw verkoop woningen -1.326 -4.033
Investeringen overig bezit -621 -2.139
Externe kosten bij verkoop bestaand bezit 448- -348
Totaal uitgaande kasstroom MVA -25.471 -33.035
Financiële vaste activa
Ontvangsten 7 -365
Uitgaven 0 372
Saldo in- en uitgaande kasstromen FVA 7 7
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -9.608 -18.683
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ingaand
Ontvangsten uit langlopende leningen 22.900 26.237
Uitgaand
Aflossingen van langlopende leningen -13.883 -16.915
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 9.017 9.322
Toename / afname geldmiddelen 10.419 2.921
20122013
72
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Deze directe methode rapporteert de ontvangsten en uitgaven die als zodanig hebben plaatsgevonden in de verslagperiode 2013. Ontvangsten van huurders De ontvangsten betreffen de huren, servicekosten en aan huurders doorberekende reparaties. Ontvangsten van overige In 2013 zijn de (aanvullende) suppleties btw pro-rata over de jaren 2005 tot en met 2012 ontvangen. Betalingen aan werknemers In deze post is opgenomen de salarissen, sociale lasten, pensioenpremies en overige personeelskosten (inclusief kosten van uitzendkrachten). Betaalde winstbelasting Betreft de betaalde voorlopige aanslag vennootschapsbelasting 2012. Betalingen aan leveranciers onderhoud Dit betreft betalingen voor (niet)planmatig onderhoud, overig onderhoud en ontvangsten van schade uitkeringen van verzekeringsmaatschappijen (ca. 0,3 miljoen euro). In deze betalingen voor het onderhoud is een bedrag van ca. 1,3 miljoen euro begrepen inzake te activeren onderhoudskosten. Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen In 2013 zijn 95 woningen getransporteerd (waarvan 4 verkocht in 2012; 8 aan- en verkocht in 2013; 83 verkocht in 2013). De gemiddelde verkoopopbrengst per woning bedraagt ca. 136 duizend euro met een bandbreedte tussen de 77 duizend euro en 273 duizend euro. Voor 2013 was het aantal te verkopen woningen begroot op 53. Financiële vaste activa Dit betreft de ontvangen aflossing inzake verstrekte leningen. Ontvangsten uit langlopende leningen Deze leningen zijn aangetrokken ter financiering van (lopende) projecten en herfinanciering van leningen.
73
13.4 Waarderingsgrondslagen Algemeen De activiteiten van HW Wonen, statutair gevestigd te Oud Beijerland ( Lamborghinilaan 4, 3261 ND) bestaan uit werkzaamheden die uitsluitend binnen de doelstelling op het gebied van de volkshuisvesting passen en omschreven zijn in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en in overeenstemming met de verslaggevingsvoorschriften en bepalingen zoals weergegeven in Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Deze uitzonderingen zijn opgenomen in richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer modellen voor de balans en de winsten verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector presentatie-,waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige partners aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is meestal sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Binnen ons treasurybeleid dient het gebruik van financiële derivaten ter beperking van inherente rente-, looptijden- en marktrisico’s. Het gebruik van financiële derivaten is slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingsportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Kredietrisico's worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid, waarbij voor elke entiteit vastgestelde limieten van kracht zijn. Wij maken gebruik van financiële derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling passen wij met betrekking tot deze derivaten kostprijshedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedgerelatie.
74
Het effectieve deel van financiële derivaten dat is toegewezen voor kostprijshedge-accounting wordt tegen lagere kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst- en verliesrekening verwerkt. De reële waarde van de derivaten ultimo balansdatum is toegelicht onder Niet uit de balans blijkende rechten en plichten. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens 681,02 euro (2012: 664,66 euro). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. HW Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien HW Wonen een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Ook worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten evenals transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom genererende eenheid). De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid. Deze complexen worden in het strategisch voorraadbeleid gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. Onze organisatie kent de volgende productgroepen: eengezinswoningen, meergezinswoningen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsruimtes, winkels, parkeervoorzieningen en overig vastgoed. Binnen deze productgroepen vindt een nadere onderverdeling naar bouwjaren plaats:
gebouwd voor 1945;
gebouwd tussen 1945 en 1959;
gebouwd tussen 1960 en 1974;
gebouwd tussen 1975 en 1990;
gebouwd tussen 1990 en 2004;
gebouwd na 2004. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en bedrijfswaarde. De toetsing gebeurt op complexniveau.
75
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Als wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn als er geen bijzondere waardevermindering voor het actief is verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige en overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 5 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor de komende jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
jaarlijkse huurverhoging(woningen) 2014: 2,5 procent, plus 1,5 procent voor de woningen in het DAEB-segment; vanaf 2015: 2,0 procent;
jaarlijkse huurderving 1 procent;
mutatiegraad van 7 procent en huurharmonisatie naar de vastgestelde streefhuur;
inflatiepercentage loonkosten 2014: 2 procent; 2015: 2,3 procent; 2016: 2,5 procent; 2017: 2,7 procent; vanaf 2018: 3,0 procent;
inflatiepercentage consumentenprijzen 2 procent;
inflatiepercentage bouwkosten 2014: 2 procent; 2015: 2,3 procent; 2016: 2,5 procent; 2017: 2,7 procent; vanaf 2018: 3,0 procent;
inflatiepercentage marktprijzen 2014: -3 procent; vanaf 2015: 2 procent;
kosten van planmatig onderhoud conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 50 jaar;
een rekenrente van 5,25 procent voor WSW-geborgde woningen;
een rekenrente van 5,25 procent voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken;
de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 0 tot 50 jaar) de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is;
76
de verhuurdersheffing maakt onderdeel uit van de bedrijfswaarde;
de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen deel uit van de bedrijfswaarde.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden als het noodzakelijk is taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de WSW-regels. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Hier gaat het om complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Als de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten, tenzij uit taxaties blijkt dat de directe opbrengstwaarde van de grondposities (fors) lager is. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop of voorraad onderhanden werk. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Afschrijving op de huurwoningen vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.
77
Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Wij waarderen ons commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van de invulling van de actuele waarde. Bij commercieel vastgoed in exploitatie is de reële waarde van toepassing in plaats van de bedrijfswaarde. De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. In alle gevallen wordt ook rekening gehouden met onze contractuele verplichtingen zoals lopende huurcontracten. De waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering), en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Als de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar plaatsvindt is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
78
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20 procent. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Als en voor zover onze organisatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, als hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Er is afgezien van het consolideren in onze jaarrekening van de 100 procent deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Hoekse Waard BV. Dit op grond van het feit dat het belang van deze dochter is te verwaarlozen op het geheel conform artikel 407 lid 1a BW 2 titel 9. De boekwaarde van de deelneming en het resultaat van de deelneming zijn wel verwerkt in onze jaarrekening 2013 . Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa, die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Als er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht. De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen die tot de vervaldag worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorraden Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Ook wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop De onverkochte woningen uit projectontwikkeling worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, als ook gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten ook toegerekende rente.
79
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Als voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de al verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen. Vorderingen Waardering vindt plaats tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan 12 maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Egalisatierekening (Verzilverd Wonen) De kortingen bij aankoop van woningen in het kader van ‘Verzilverd Wonen’ worden toegevoegd aan de egalisatierekening. De snelheid waarmee de bedragen de komende jaren aan het resultaat worden toegerekend is afhankelijk van de leeftijd van de verkopers die een levenslang woonrecht hebben verkregen. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Latente belastingvorderingen en verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie.
80
De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd als wij daartoe een afdwingbaar recht hebben en het voornemen hebben om op netto basis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd tegen nominale waarde als het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vorderingen, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voor verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw wordt een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Overige voorzieningen De overige voorziening wordt onder meer gevormd ter dekking van opgebouwde rechten inzake jubileumuitkeringen en van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling waarvoor medewerkers met een dienstverband bij onze organisatie op grond van de CAO Woondiensten een budget beschikbaar gesteld krijgen. De voorziening is gewaardeerd op basis van contante waarde en is gebaseerd op de jaarlijkse toekenning minus bestedingen in dat jaar. Verder is onder de overige voorzieningen een voorziening opgenomen inzake nog te verrekenen (pro-rata) Btw-afdrachten . Deze voorziening wordt jaarlijks herberekend als gevolg van gewijzigde pro-rata percentages. Als laatste is het negatieve saldo van de boekwaarde van de deelneming in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoekse Waard BV opgenomen onder de overige voorzieningen. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Wij maken gebruik van financiële derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling passen wij met betrekking tot deze derivaten kostprijshedge-accounting toe op basis van op basis van individuele documentatie per individuele hedgerelatie en documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Bij het aangaan van een renteswap is de reële waarde (en de kostprijs) van een renteswap nihil. De positieve dan wel negatieve ontwikkelingen in de reële waarde gedurende de looptijd van een renteswap worden niet verwerkt in de jaarrekening. Gedurende de looptijd wordt een renteswap gewaardeerd tegen de kostprijs (nihil). Kostprijshedge-accounting:
Beleid ter beheersing financiële risico’s: Wij wensen het renterisico te beheersen, zodat deze binnen de normen van het WSW blijft;
81
Hedge-strategie: Met behulp van derivaten worden wijzigingen in te betalen rente afgedekt;
Hedge risico: Wij dekken het risico af van wijzigingen in kasstromen voortvloeiende uit rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen.
Terugkoopverplichting Verkopen onder voorwaarden Onder de langlopende schulden is de verplichting verkoop onder voorwaarden opgenomen. Deze is bepaald op de contractwaarde van de terugkoopverplichting rekening houdende met de geschatte waardeontwikkeling van het actief. De waardeverandering van de terugkoopverplichting is onderdeel van de Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa in de winst- en verliesrekening. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, als dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en vooral de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en niet gesaldeerd toegelicht. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 2,5 procent (exclusief een extra verhoging van minimaal 1,5 procent voor de woningen in het DAEB-segement). Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de eventuele Koopgarant korting en de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs minus de eventuele Koopgarant korting (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koop-projecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
82
Wijziging in onderhanden werk De post wijziging in onderhanden werk wordt gevormd door de toegerekende kosten van de inkoopwaarde op onderhanden werken voor derden verminderd met van de reeds ontvangen verkooptermijnen. Winst op onderhanden werken voor derden wordt genomen voor het gedeelte van de verwachte winst dat overeenkomt met het uitgevoerde deel van het werk. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hierna verantwoord. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Ook de onrendabele top van de “onroerende zaken in ontwikkeling” wordt hier verantwoord. Lonen en salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten HW Wonen heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Ultimo 2013 (en 2012) waren er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, en ook de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Kosten uitbesteed werk Het saldo van directe projectkosten, rentelasten toegerekende personele lasten en andere onderhanden werk gerelateerde lasten, wordt jaarlijks toegerekend aan de diverse onderhanden projecten. Zoveel mogelijk worden gedurende het jaar de direct aan de projecten toerekenbare kosten ten behoeve van die projecten geboekt (kosten activering).
83
De toegerekende personele lasten, worden aan de diverse projecten toegerekend op basis van de urenverantwoording van de projectmedewerkers. Al ontvangen verkooptermijnen worden in mindering gebracht op de kosten uitbesteed werk. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij HW Wonen geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is onze organisatie integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaat name. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde interest en betaalde dividenden worden eveneens opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
84
13.5 Toelichting op balans
Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat:
Sociaal Sociaal Onroerende Totaal Totaal
vastgoed vastgoed en roerende huidig vorig
in in zaken ten boekjaar boekjaar
exploitatie ontwikkeling dienste van de
exploitatie
Stand per 1 januari
Verkrijgingsprijzen 493.319 33.706 14.099 541.124 524.273
Cumulatieve afschrijvingen en
waardeveranderingen -167.258 -27.504 -4.413 -199.175 -167.672
Boekwaarden 326.061 6.202 9.686 341.949 356.601
Mutaties in 2013
Investeringen 11.094 17.708 359 29.161 30.273
Desinvesteringen -2.264 -33 -2.297 -4.139
Afschrijvingen -13.844 -637 -14.481 -14.121
Waardeveranderingen -32.560 2.564 0 -29.996 -16.785
Overboekingen t.g.v. herclassificatie 1.354 0 0 1.354 0
Overboekingen 12.922 -21.634 -2.146 -10.858 -7.356
Correctie afschrijving 58 389 447 -2.524
Saldo -23.241 -1.362 -2.067 -26.671 -14.652
Stand per 31 december
Verkrijgingsprijzen 514.622 29.780 12.279 556.680 541.124
Cumulatieve afschrijvingen en
waardeveranderingen -211.802 -24.940 -4.660 -241.403 -199.175
Boekwaarden 302.819 4.840 7.619 315.278 341.949
Vastgoedbeleggingen
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat:
Commercieel Onroerende Commercieel Totaal Totaal
vastgoed en roerende vastgoed huidig vorig
in verkocht onder in boekjaar boekjaar
exploitatie voorwaarden ontwikkeling
Stand per 1 januari
Verkrijgingsprijzen 61.460 35.965 1.196 98.621 83.701
Cumulatieve afschrijvingen en
waardeveranderingen -6.239 -2.583 0 -8.822 -7.039
Boekwaarden 55.221 33.382 1.196 89.799 76.662
Mutaties in 2013
Investeringen 131 7.372 3.128 10.631 10.263
Desinvesteringen -896 -896 -135
Afschrijvingen -1.857 -1.857 -1.742
Waardeveranderingen -4.909 332 417 -4.160 -42
Overboekingen t.g.v. herclassificatie 430 430 0
Overboekingen 5.417 -4.251 1.166 4.794
Correctie afschrijving 6 6 0
Saldo -1.678 7.704 -706 5.320 13.137
Stand per 31 december
Verkrijgingsprijzen 66.733 43.337 73 110.143 98.621
Cumulatieve afschrijvingen en
waardeveranderingen -13.190 -2.251 417 -15.024 -8.822
Boekwaarden 53.543 41.086 490 95.119 89.799
De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van het Sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt 404 miljoen euro. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de
bedrijfswaarde met 57 miljoen euro gedaald. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst-en-verliesrekening. De
marktwaarde in verhuurde staat bedraagt 969 miljoen euro.
85
Afschrijvingsmethode en termijnen
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt :
● Grond geen afschrijvingen
● Stichtingskosten (woningen) lineair 50 jaar
● Stichtingskosten (zorgvastgoed) lineair 40 jaar
● C.V. installaties lineair 25 jaar
● Liftinstallaties lineair 15/20 jaar
● Warmwatervoorziening lineair 15 jaar
● Isolatie lineair 25 jaar
● Aanpassingen miva lineair 20 jaar
● Garages lineair 50 jaar
● Bedrijfsruimten lineair 40 jaar
● Kantoorpand lineair 25 jaar
● Overige zaken lineair 10 jaar
Financiële vaste activa
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat:
Deelnemingen Leningen u/g Latente Totaal Totaal
belasting- huidig vorig
vorderingen boekjaar boekjaar
Stand per 1 januari
Boekwaarden 0 752 12.490 13.242 13.647
Mutaties in 2013
Investeringen 0 0 0
Desinvesteringen 0 -
Afschrijvingen / aflossingen -7 -7 -7
Waardeveranderingen 126 126 26
Terugneming van waardeverminderingen 0 -
Resultaat deelnemingen -126 -126 -26
Verrekenbare tijdelijke verschillen -5.056 -5.056 -398
Totaal mutaties 0 -7 -5.056 -5.063 -405
Stand per 31 december
Boekwaarden 0 745 7.434 8.179 13.242
De deelnemingen betreffen :
Aandeel Resultaat Nettovermogens-
boekjaar waarde per
31-12-2013
Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. 100% -126 -188
De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt 467 miljoen euro (inclusief restwaarde grond);
uitgesplitst in sociaal en commercieel vastgoed respectievelijk 404 en 63 miljoen euro. Ten opzicht van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met 61,3 miljoen
euro afgenomen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening.
Door HW Wonen is een verkoopplan opgesteld waarin per 31 december 2013 totaal 1.425 woningen voor verkoop zijn geoormerkt. De bedrijfswaarde van deze
onroerende zaken bedraagt 70,6 miljoen euro. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar 30,6 miljoen euro.
De marktwaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt 1.037 miljoen euro; uitgesplitst in sociaal en commercieel vastgoed respectievelijk
969 en 68 miljoen euro. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. De
bepaling van de marktwaarde wordt uitgevoerd volgens de richtlijnen van IPD-aeDex, waarbij jaarlijks 1/3 van het woningbezit en 100 procent van het
maatschappelijk / bedrijfsonroerend goed door een extern taxateur wordt getaxeerd.
Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met gemeenteleningen of met leningen onder overheidsgarantie. Ten gunste van de gemeente Oud-
Beijerland is een positieve hypotheekverklaring afgegeven groot 5,8 miljoen euro.
De activa zijn verzekerd tegen een schade van maximaal 15 miljoen euro per gebeurtenis. Premieverrekening vindt plaats tegen een vast bedrag per woning, per
jaar. De bedrijfsruimten zijn verzekerd tegen aanschaf / voorbrengingskosten. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op de balansdatum bedraagt 112
miljoen euro.
In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling en verloop projecten een bedrag van totaal 371.379 euro aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-
specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4 procent.
Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van 9,4 miljoen euro. Ingebruikname zal in de volgende
boekjaren plaatsvinden.
86
Voorraden
2013 2012
Onderhoudsmaterialen 240 256
Af: voorziening wegens incourantheid - -
Totaal voorraad materialen 240 256
Vastgoed bestemd voor verkoop
Nieuwbouw: 3 woningen project Buitengewoon in Puttershoek, 2 woningen project Oranjewijk
in Klaaswaal en 1 woning in project Bevershoek in 's-Gravendeel 1.335 1.800
Terugkoop 1 Koopgarantwoning Fregatstraat in Dordrecht 125 0
1.459 1.800
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
2013 2012
Stand per 1 januari 4.916 4.986
Gedeclareerde termijnen - -
Verkopen boekjaar - -
Betaalde kosten 1.263 3.077
Overboeking van MVA in ontwikkeling 3.092- 12
Overboeking naar onderhanden werk 408- 1.205-
2.679 6.870
Gevormde voorziening 118- 1.954-
Stand per 31 december 2.561 4.916
Dit betreffen koopwoningen die per 31 december 2013 in ontwikkeling zijn maar nog niet zijn verkocht.
Onderhanden werk
2013 2012
Stand per 1 januari 102- 978-
Gedeclareerde termijnen 1.285- 1.932-
Verkopen boekjaar 169- 1.233
Betaalde kosten 1.183 854
Overboeking van voorraad verkoopwoningen 408 661
Gevormde voorziening 85 75-
122 237-
Gerealiseerde winst / verlies 251 136
Stand per 31 december 372 102-
Dit betreffen koopwoningen die per 31 december 2013 in ontwikkeling zijn en inmiddels zijn verkocht.
Vorderingen
Huurdebiteuren
2013 2012
Huurdebiteuren 567 617
Af: voorziening wegens oninbaarheid 167- 133-
Totaal huurdebiteuren 400 483
Onder de huurdebiteuren zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
Overige vorderingen
2013 2012
Nog te vorderen BTW 463 147
Nog te vorderen vennootschapsbelasting 810 -
Nog te vorderen schadeuitkeringen 26 146
Nog te ontvangen bedragen vanuit projecten 15 437
Huurvorderingen in het WSNP traject. 33 23
Overige contract gebonden vorderingen bewoners en vertrokken bewoners 167 262
Overige niet contract gebonden vorderingen 190 723
Af: voorziening wegens oninbaarheid 94- 112-
Totaal overige vorderingen 1.611 1.626
Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
Overlopende activa
2013 2012
Overige 388 148
Totaal overlopende activa 388 148
Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
87
Liquide middelen
2013 2012
Direct opvraagbaar
Kas/bank 73 1.835
Spaarrekeningen banken 15.000 2.522
Totaal liquide middelen 15.073 4.357
De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.
Eigen vermogen
Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:
2013 2012
Stand per 1 januari 83.853 102.547
Algemene bedrijfsreserve 67.483 90.279
Bij: winst-/verliesverdeling over het boekjaar -29.856 -22.796
37.627 67.483
Reserve verkopen onder voorwaarden uit bestaand bezit 16.370 12.268
Bij: resultaat over het boekjaar 2.781 4.102
19.151 16.370
Stand per 31 december 56.778 83.853
Egalisatierekening
Het betreft hier een egalisatierekening m.b.t. de in het kader van Verzilverd Wonen
aangekochte woningen. Het verloop van deze egalisatierekening is als volgt:
2013 2012
Stand per 1 januari 312 341
- ontrekkingen in het boekjaar -35 1
- vervallen bijdrage -47 -46
- rentetoevoeging 15 17
Stand per 31 december 245 312
Voorzieningen
De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:
Onrendabele Latente Overige Totaal Totaal
investeringen belasting voorzieningen huidig vorig
nieuwbouw verplichtingen boekjaar boekjaar
Stand per 1 januari 14.649 375 477 15.501 13.142
Mutaties in 2013
Toevoegingen 2.484 0 126 2.609 8.117
Onttrekkingen -5.691 -25 -33 -5.749 -5.758
Overige mutaties
Totaal mutaties -3.207 -25 93 -3.139 2.359
Stand per 31 december 11.442 350 570 12.362 15.501
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van
de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de
materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening.
De overige voorzieningen zijn als volgt te specificeren
Voorziening nog te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten 121
Voorziening jubileumuitkering / loopbaanontwikkelingsbudget 260
Voorziening negatief saldo deelneming Ontw.mij. Hoeksche Waard BV 188
De voorziening jubileumuitkering / loopbaanontwikkelingsbudget wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen
gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met de blijfkans.
Van de voorzieningen is een bedrag ad 732 duizend euro als een verplichting op lange termijn aan te merken. Het betreffen hier de voorzieningen
met betrekking tot de latente belastingverplichtingen, de te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten en de voorziening Jubileumuitkering / Loop-
baanontwikkelingsbudget.
88
Langlopende schulden
Leningen overheid en kredietinstellingen
2013 2013 2013 2013 2012 2012
looptijd looptijd totaal rentevoet totaal rentevoet
korter dan langer dan
5 jaar 5 jaar
Leningen overheid 1.801 15.672 17.473 4,72% 19.306 4,84%
Leningen kredietinstellingen 119.116 181.664 300.780 4,03% 289.930 4,10%
Totaal langlopende schulden 120.917 197.336 318.253 4,07% 309.236 4,15%
De aflossingsverplichting voor 2014 bedraagt 30,4 miljoen euro.
De rentabiliteitswaarde (contante waarde) van de renteverplichtingen uit hoofde van bestaande leningen bedraagt 19,7 miljoen euro (2012: 20,0 miljoen euro).
De mutaties in 2013 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:
Leningen Leningen Totaal Totaal
overheid krediet- huidig vorig
instellingen boekjaar boekjaar
Stand per 1 januari 19.306 289.930 309.236 299.914
Bij: nieuwe leningen - 22.000 22.000 32.137
mutatie variabele roll-overleningen - 900 900 -5.900
Af: aflossingen -1.833 -12.050 -13.883 -16.915
Stand per 31 december 17.473 300.780 318.253 309.236
In 2013 zijn twee nieuwe leningen gestort:
Geldgever Hoofdsom Looptijd Storting Soort Percentage
BNG € 15.000.000 50 jaar 2 september 2013 Roll-over 1M Euribor + 0,320%
BNG € 7.000.000 8 jaar 2 september 2013 Fix 2,950%
Daarnaast zijn er twee leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum
Geldgever Hoofdsom Looptijd Storting Soort Percentage
BNG € 4.000.000 30 jaar 3 februari 2014 Fix 2,915%
BNG € 6.000.000 30 jaar 1 september 2014 Fix 3,125%
Er zijn in 2013 vier leningen geweest waar gebruikt gemaakt is van de mogelijkheid tot vervroegde aflossing.
In het boekjaar hebben de volgende renteconversies plaatsgevonden:
Geldgever Restant hoofdsom Restant looptijd Datum aanpassing Percentage oud Percentage nieuw
BNG € 590.896 12 jaar 1 febr 2013 4,74% 2,79%
Gemeente Binnenmaas € 956.569 20 jaar 1 maart 2013 4,40% 2,85%
BNG € 3.530.375 15 jaar 18 juni 2013 3,78% 3,17%
NWB € 1.315.455 12 jaar 16 dec 2013 5,07% 2,98%
BNG € 813.955 20 jaar 1 april 2014 4,18% 2,89%
GemST € 756.057 20 jaar 1 juli 2014 4,52% 2,94%
GemST € 675.162 20 jaar 1 nov 2014 4,10% 3,10%
Voor de leningen is tot een bedrag van circa 5,8 miljoen euro een positieve hypotheekverklaring afgegeven op onroerend goed met een boekwaarde van 4,5 miljoen
euro.
89
Op basis van de vigerende contracten kan de vervalkalender van de leningenportefeuille als volgt in beeld worden gebracht:
Restant
looptijd in
jaren < 2,00 % < 3,00 % < 4,00 % < 5,00 % < 6,00 % < 7,00 % Totaal
< 2 jaar 1.200 0 17.258 21.934 4.550 0 44.942
< 5 jaar 17.000 0 25.000 33.549 426 0 75.975
< 10 jaar 10.000 7.000 20.000 29.607 0 5.919 72.526
< 15 jaar 0 1.906 6.275 14.345 1.319 0 23.845
< 20 jaar 0 957 15.499 28.124 0 262 44.842
< 25 jaar 0 0 2.187 2.315 0 0 4.502
=> 25 jaar 15.000 0 20.562 14.650 0 1.409 51.621
Totaal 43.200 9.863 106.781 144.524 6.295 7.590 318.253
Soort lening aantal bedrag %
Annuïtair 62 86.233 27%
Fixe 38 173.820 55%
Roll-Over 9 43.200 14%
Basisrente 2 15.000 5%
Totaal 111 318.253 100%
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
2013 2012
Saldo per 1 januari
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 35.959 25.865
Herwaarderingen -1.985 -811
Boekwaarde per 1 januari 33.974 25.054
Mutaties in het boekjaar:
- verminderingen / vermeerderingen 7.359 10.094
- waardeverandering 259 -1.174
Totaal mutaties boekjaar 7.618 8.920
Vervaardigingsprijs/ Reële waarde op moment verkoop 43.318 35.959
Herwaarderingen -1.726 -1.985
Boekwaarde per 31 december 41.592 33.974
Kortlopende schulden
Deze post is als volgt samengesteld:
2013 2012
Schulden aan leveranciers 2.302 4.659
Belastingen en premies sociale verzekeringen 297 3.242
Overlopende passiva 8.556 7.697
Rekening courant banken 296 0
Totaal 11.451 15.598
Op 31 december 2013 zijn de belangrijkste geldgevers de BNG (182 miljoen euro), de Nederlandse Waterschapsbank (81 miljoen euro), de Rabobank (20 miljoen
euro), SRLEV (15 miljoen euro), de ING (2 miljoen euro) en de Gemeenten Binnenmaas (5 miljoen euro), Strijen (11 miljoen euro) en Korendijk (2 miljoen euro).
90
13.6 Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van 61,3 miljoen euro ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren:
Alle bedragen in € 1.000 Alle bedragen in € 1.000
Bedrijfswaarde 2012 460.873 67.036
Autonome ontwikkeling
Vrijval kasstromen -21.850 -3.683
Effect een jaar opschuiven 25.315 3.385
Nieuwe (des)investeringen binnen horizon 4.825 205
Subtotaal autonome ontwikkeling 8.290 -93
Voorraadmutaties
Verkoop -1.377 -622
Sloop 752 130
Verbeteringen -2.420 -64
Nieuwbouw 5.350 3.749
Aankoop 0 0
Overige nieuwe vhe's 0 997
Classificatie 3.445 -3.445
Overige mutaties woninggegevens 12.408 -2.455
Subtotaal voorraadmutaties 18.158 -1.710
Parameterwijzigingen
Indexaties 2.098 141
Disconteringsvoet 0 0
Mutatiegraad -250 -872
Levensduur 2.193 151
Subtotaal parameterwijzigingen 4.041 -580
Wijzigingen exploitatiebeleid
Huren 8.524 642
Huurderving -118 -107
Planmatig onderhoud 7.112 486
Contractonderhoud -4.176 141
Klachtenonderhoud 1.765 107
Mutatieonderhoud 3.802 209
VvE-bijdragen -1.553 -2.457
Belasting en verzekeringen 299 -200
Personeelskosten 16.060 975
Bedrijfskosten 5.644 327
Baten/lasten 0 0
Verhuurdersheffing -112.398 0
Restwaarde -1.622 -254
Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid -76.661 -131
Wijzigingen (des)investeringsbeleid
Verkoop -12.289 -332
Sloop 2.004 -1.585
Verbeterpakketten 1.611 1
Woningaanpassingen -2.376 320
Energiemaatregelen 3 3
Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid -11.047 -1.593
Bedrijfswaarde 2013 403.654 62.928
Sociaal Commercieel
91
13.7 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Investeringsverplichtingen De niet uit de balans blijkende verplichtingen voor nieuwbouw, aankoop en verbetering van woningen bedragen circa 9,4 miljoen euro. Obligo WSW WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende 5 jaar conform de actuele meerjaren liquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Per 31 december 2013 heeft onze organisatie een obligo uitstaan voor een bedrag van 3,68 miljoen euro (2012: 4,15 miljoen euro) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Obligo Woningborg Woningborg-deelnemers hebben naar de Woningborg N.V. aan de hand van de stand van aangemelde plannen een zogeheten obligoverplichting. Per 31 december 2013 zijn bij Woningborg N.V. geen plannen aangemeld. Het obligo is daarom nihil. Financiële instrumenten Wij maken gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, passen wij met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, Richtlijn 290, Financiële Instrumenten. Derivatentransacties worden verantwoord volgens de voorschriften behorend bij dit model: a. Documentatie van de hedgerelatie vindt plaats op basis van documentatie per individuele
hedgerelatie; b. Documentatie beschrijft bij aanvang:
hoe de hedgerelatie past in de doelstellingen van risicobeheer;
de hedgestrategie;
de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedgerelatie;
het in de hedgerelatie betrokken afdekkingsinstrument en de afgedekte positie. c. Aan het einde van ieder boekjaar wordt de effectiviteit van de hedge beoordeeld door het
vergelijken van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie.
Algemeen In ons treasurystatuut staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in een aanvullende toelichting op het treasurystatuut. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. In ons treasurystatuut is vastgelegd dat: Het gebruik van de volgende (standaard) rente-instrumenten is toegestaan:
Caps (voor het afdekken van opwaartse rente risico’s op bestaande roll-over leningen. De looptijd van dit instrument heeft een beperking).
Payers Swaps (voor het afdekken van opwaartse rente risico’s op bestaande roll-over leningen. De looptijd van dit instrument heeft een beperking).
Basis renteleningen (met een maximale looptijd van het lopende jaar plus 9 jaar).
92
Voor lopende en (vanaf 1 oktober 2012) nieuw af te sluiten rente-instrumenten gelden de Beleidsregels gebruik financiële derivaten van de minister van Binnenlandse Zaken (de Beleidsregels). Rente-instrumenten mogen alleen worden aangegaan met financiële instellingen behorend tot het eurogebied met minimaal een single A rating of een daarmee vergelijkbare rating en afgegeven door ten minste 2 van de 3 ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch. Hedge-strategie De hedge-strategie is het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten. Type hedge Kostprijshedge-accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten. Afgedekte positie Wij dekken de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt. Hedge-instrumenten Wij maken gebruik van 6 rentederivaten om toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige leningen af te dekken. Een specificatie van deze swaps is opgenomen in het volgende overzicht:
Geldgever Bedrag Ingangsdatum Einddatum Rente Vast
Rente Variabel
Waarde 31-12-2013
1.Fortis Bank 5 miljoen euro 5 augustus 2007 5 augustus 2016 3,69% 3M Eur + 0% - 0,5 miljoen euro
2. Rabobank 5 miljoen euro 1 september 2008 1 september 2020 4,39% 3M Eur + 0% - 1,0 miljoen euro
3.Rabobank 5 miljoen euro 1 juni 2009 1 juni 2017 3,48% 6M Eur + 0% - 0,6 miljoen euro
4. Rabobank 4 miljoen euro 5 november 2008 5 november 2017 4,22% 3M Eur + 0% - 0,5 miljoen euro
5.Rabobank 5 miljoen euro 1 juni 2012 1 juni 2022 3,97% 6M Eur +0% - 0,9 miljoen euro
6.Deutsche Bank 15 miljoen euro 1 september 2014 1 september 2064 3,88% 6M Eur + 0% - 4,4 miljoen euro
In 2013 zijn er geen nieuwe renteswaps afgesloten. Wij hebben eind 2013 6 renteswaps in portefeuille. De totale marktwaarde van de swaps bedraagt per 31-12-2013 7,9 miljoen euro negatief (2012: 10,6 miljoen euro negatief). In 2013 is een lening aangetrokken onder de swap met de Deutsche Bank. Wij bezitten geen swaps met marging calls. Daarom zijn wij niet verplicht tot stortingen bij negatieve marktwaarde ontwikkeling. Het eerste risicomoment voor de rentederivaten zal zich niet eerder voordoen dan 1 september 2019. Op deze datum bestaat de mogelijkheid dat gebruik wordt gemaakt van de MTC (Mutual Termination Clause) in het contract met de Deutsche Bank. Dit houdt in dat beide partijen ieder na vijf jaar (voor het eerst 1 september 2019; startdatum swap 1 september 2014) het recht hebben om de swap tegen marktwaarde af te wikkelen. Hoe hoog de marktwaarde op dat moment zal zijn - positief of negatief - valt nu nog niet te voorspellen. De mogelijke afwikkeling maakt deel uit van onze risicopositie in 2019. Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft, met peildatum 31 december 2013, onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van zowel 1 procentpunt als 2 procent punt. De uitkomsten van dit onderzoek zien er voor ons als volgt uit: De uitslag van deze test is dat de liquiditeitsbuffer en buffer “overige zekerheden” als voldoende wordt beoordeeld.
93
Accounting Het hedging-instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge-ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Leaseverplichting Er zijn leaseverplichtingen voor kantoorapparatuur. De verplichting per 31 december 2013 bedraagt 68 duizend euro. Slimmer Kopen In het verleden hebben wij 10 woningen verkocht onder ‘Slimmer Kopen’-voorwaarden. Anders dan bij de Koopgarant-variant geldt hier voor ons geen terugkoopplicht, maar een terugkooprecht. De totale korting die op deze woningen is verstrekt bedraagt ongeveer 446 duizend euro. Nog te betalen vakantiedagen Vakantiedagen personeel (inclusief directie): Het tegoed van het personeel en bestuur inzake niet opgenomen vakantiedagen/uren bedraagt per 31 december 2013 209 duizend euro (2012: 191 duizend euro). Bij de bepaling van dit bedrag is geen rekening gehouden met te betalen sociale lasten. Grondexploitatie Dam (Strijen) en Wijk van je Leven (Puttershoek) Wij zijn in het verleden met de gemeente Strijen en met de gemeente Binnenmaas, ieder afzonderlijk, een (projectontwikkeling)overeenkomst aangegaan. Hierin is afgesproken dat wij met betrekking tot het project Dam het volledige risico op grondexploitatie dragen en voor het project Wijk van je Leven de helft. Voorlopige berekeningen geven aan dat bij de eindafwikkeling een bijdrage van 1,3 miljoen euro respectievelijk 1,4 miljoen euro (totaal 2,7 miljoen euro) betaald moet worden.
94
Huuropbrengsten
2013 Begroting 2013 2012
Woningen en woongebouwen 59.129 58.836 56.746
Onroerende zaken niet zijnde woningen 2.917 3.726 2.936
62.046 62.562 59.682
Af: huurderving wegens leegstand -1.019 -715 -639
huurderving wegens oninbaarheid -148 0 0
60.879 61.847 59.043
De te ontvangen netto-huur is gewijzigd als gevolg van :
- verhoging wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering 1.780 983
- het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen 1.139 932
- huurharmonisatie 292 114
- verkoop van woningen -479 -311
- sloop van woningen -368 -203
2.364 1.516
De geografische onderverdeling van de netto-huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
2013 Begroting 2013 2012
Gemeente Binnenmaas 24.001 24.193 23.450
Gemeente Cromstrijen 8.728 8.741 7.864
Gemeente Korendijk 5.819 5.827 5.553
Gemeente Oud-Beijerland 16.325 16.560 15.806
Gemeente Strijen 6.202 6.276 6.077
Gemeenten Dordrecht / Zwijndrecht / Rotterdam 971 965 933
62.046 62.562 59.682
Opbrengsten servicecontracten
2013 Begroting 2013 2012
Te ontvangen vergoeding inzake leveringen en diensten 1.608 2.048 1.855
Af: vergoedingsderving wegens leegstand -35 -8 -20
1.573 2.040 1.835
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van :
- verlaging c.q. verhoging van de vergoedingen -254
- het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen 7
-247
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2013 Begroting 2013 2012
Bruto-opbrengst verkopen bestaand bezit 13.479 8.448 10.744
Af: verleende korting op taxatieprijs -1.070 -352
verleende Koopgarantkortingen -806 -918 -1.695
Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit 11.603 7.530 8.696
Af: boekwaarde -2.661 -1.313 -1.288
verkoopkosten -414 -135 -321
Verkoopresultaat bestaand bezit 8.528 6.082 7.087
13.8 Toelichting op winst- en verliesrekening (x € 1.000)
95
Bruto-opbrengst verkopen nieuwbouw 4.958 3.762 10.241
Af: verleende korting op taxatieprijs
verleende Koopgarantkortingen -1.223 -338 -1.274
Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit 3.735 3.424 8.967
Af: stichtingskosten -2.909 -3.253 -7.709
verkoopkosten -49 0
reeds gerealiseerd verlies voorgaand boekjaar 347 835
voorziening -136 -941
Verkoopresultaat nieuwbouw 988 171 1.152
Terug- en doorverkoop Koopgarant
Bruto-terugkoopkosten Koopgarant 1.004 1.726 868
Af: winstdeling t.g.v. verkoper -12 0 -16
Netto-terugkoopkosten Koopgarant 992 1.726 851
Bruto-opbrengst doorverkopen Koopgarant 1.268 1.704 1.099
Af: verleende Koopgarantkorting -225 0 -275
aan- / verkoopkosten -33 -41 -26
1.010 1.663 798
Verkoopresultaat terug- en doorverkoop Koopgarant 18 -63 -54
Totaal verkoopopbrengsten inclusief resultaat VoV bestaand bezit 9.534 6.190 8.185
Direct via vermogen verwerkt resultaat VoV bestaand bezit 2.782 2.935 4.102
Totaal verkoopopbrengsten exclusief resultaat VoV bestaand bezit 6.752 3.255 4.084
Wijziging in onderhanden projecten
Kosten uitbesteed werk koopwoningen in ontwikkeling 1.592 1.516
Reeds genomen verkoopresultaat nog te verkopen woningen 251 136
1.843 0 1.651
De opbrengsten "Wijziging in onderhanden werk" worden begroot in samenhang met de "Kosten
uitbesteed werk". Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van 0 euro.
Geactiveerde productie eigen bedrijf
2013 Begroting 2013 2012
Geactiveerde productie m.b.t. projecten woningen 480 694 594
Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf 480 694 594
Overige bedrijfsopbrengsten
2013 Begroting 2013 2012
Beheerdiensten 64 10 124
Overige 381 66 585
Totaal overige bedrijfsopbrengsten 445 76 710
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2013 Begroting 2013 2012
Afschrijving woningen en woongebouwen 14.183 13.553 15.878
Afschrijving onroerende zaken niet zijnde woningen 1.484 1.599 1.685
Afschrijving overige zaken 21 22 23
Afschrijving leveringen en diensten 15 12 14
Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 636 708 887
Totaal afschrijvingen 16.339 15.894 18.487
Ten gevolge van een aanpassing in de RJ645 dient er vanaf het boekjaar 2012
op lineaire basis te worden afgeschreven, terwijl er tot en met het boekjaar 2011
sprake is geweest van een annuïtaire afschrijving.
96
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2013 Begroting 2013 2012
Onrendabele investeringen 2.526 103 10.660
Afwaardering c.q. opwaardering tot aan de bedrijfswaarde 30.652 -4.482 9.669
Voorraad woningen nog te verkopen 211 0 0
Totaal waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 33.389 -4.379 20.329
De onrendabele investeringen bestaan uit:
2013 Begroting 2013 2012
Onrendabele top complex 019 - Prins Bernhardstraat Oud-Beijerland -2 0 18
Onrendabele top complex 108 - locatie Benevia Heinenoord -3 0 -11
Onrendabele top complex 152 - Centrumplan Goudswaard 184 0 -149
Onrendabele top complex 201 - G de Katerstraat Maasdam 139 0 7
Onrendabele top complex 202 - Julianastraat -Noordstraat Maasdam 107 0 4
Onrendabele top complex 203 - Kop Burg. G. de Katerstraat Maasdam 20 0 8
Onrendabele top complex 204 - Burg. G. de Katerstraat Maasdam 69 0 0
Onrendabele top complex 209 - Molenlaan/Gatsedijk Maasdam -10 0 10
Onrendabele top complex 308 - Gemeentewerf Mijnsheerenland 20 0 227
Onrendabele top complex 309 - Dorpshart Mijnsheerenland 56 0 156
Onrendabele top complex 401 - Julianastraat Puttershoek -439 0 536
Onrendabele top complex 418 - TAS / Wijk van je Leven Puttershoek 411 0 698
Onrendabele top complex 420 -Nieuw Weverseinde Puttershoek 8 0 1
Onrendabele top complex 442 - Bevershoek 1C-4AB 's-Gravendeel 1.720 0 1.676
Onrendabele top complex 443 - De Molen 's-Gravendeel 65 0 0
Onrendabele top complex 444 - Immanuel 's-Gravendeel 264 0 511
Onrendabele top complex 445 - Oude Politiebureau 's-Gravendeel 75 0 353
Onrendabele top complex 447 - Centrumplan 's-Gravendeel -23 0 -16
Onrendabele top complex 456 - Nassaustraat Zuid-Beijerland -662 0 -50
Onrendabele top complex 457 - Beatrixlaan Zuid-Beijerland -107 0 262
Onrendabele top complex 601 - Oranjebuurt fase I en II Strijen 593 0 2.070
Onrendabele top complex 613 - Sportlaan Strijen 0 0 312
Onrendabele top complex 616 - Striene Strijen 43 0 56
Onrendabele top complex 618 - 't Kleine Loo Strijen 16 0 140
Onrendabele top complex 620 - Dam fase II Strijen -33 0 769
Onrendabele top complex 621 - A van Vughtstraat Strijensas 8 0 183
Onrendabele top complex 622 - Oranjewijk Klaaswaal 0 142 -1.007
Onrendabele top complex 624 - Bernhardstraat-Stockholmplein Strijen -477 0 1.508
Onrendabele top complex 625 - locatie Groene Kruisgebouw Strijen 238 0 -1.375
Onrendabele top complex 626 - Emma-/Marijkestraat Strijen 222 0 4
Onrendabele top complex 765 - Open Waard Oud-Beijerland 119 0 -336
Onrendabele top complex 769 - Beneden Molendijk Oud-Beijerland 18 0 12
Onrendabele top complex 780 - van Brakelstraat Oud-Beijerland -64 0 -474
Onrendabele top complex 781 - van Speijkstraat Oud-Beijerland 0 0 -411
Onrendabele top complex 784 - Poortwijk III fase 1 Oud-Beijerland 307 0 218
Onrendabele top complex 784 - Poortwijk III fase 2a Oud-Beijerland -174 0 0
Onrendabele top complex 785 - Nieuw Rustburg Oud-Beijerland 0 0 2
Onrendabele top complex 910 - Rembrandtlocatie Oud-Beijerland -182 0 3.731
Afschrijving boekwaarde ineens i.v.m. sloop vóór einde exploitatie 0 -39 0
2.526 103 10.660
97
Lonen en salarissen
2013 Begroting 2013 2012
Bruto salarissen incl.ziekengeld 4.949 4.898 4.969
Ontvangen ziekengeld -28 0 -60
4.921 4.898 4.908
Per ultimo 2013 zijn er 101 personeelsleden (93,3 fte's) in dienst (ultimo 2012: 104 resp. 92,2).
Sociale Lasten
2013 Begroting 2013 2012
Sociale lasten bedrijfsvereniging 713 638 736
713 638 736
Sociale lasten in % van de salarissen 14,4 13,0 14,8
Pensioenlasten
2013 Begroting 2013 2012
Pensioenpremie 915 926 808
Pensioenlasten in percentage van de salarissen 18,5 18,9 16,3
Lasten onderhoud
2013 Begroting 2013 2012
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) 4.469 4.428 5.504
Onderhoudsuitgaven (cyclisch) 10.146 11.226 11.486
Totaal onderhoudslasten 14.615 15.654 16.990
De onderhoudsuitgaven (exclusief kosten eigen servicedienst) zijn te verdelen in:
2013 Begroting 2013 2012
Mutatie-onderhoud 1.225 961 1.200
Klachtenonderhoud 1.347 1.350 1.684
Contractonderhoud 1.368 1.801 1.287
Planmatig onderhoud per woning 4.214 5.595 5.508
Planmatig onderhoud per complex 5.933 5.631 5.978
Opplussen seniorenwoningen 0 0 1.041
Energiemaatregelen 0 0 0
Onderhoudsdeel VvE-bijdrage 529 316 293
Totaal 14.615 15.654 16.989
Leefbaarheid
2013 Begroting 2013 2012
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid 228 200 353
Mens gerelateerde leefbaarheid 0 0 0
Totaal 228 200 353
Lasten servicecontracten
2013 Begroting 2013 2012
Gas, water, elektra en schoonmaken 1.384 2.091 1.560
Warmtebemetering 23 0 28
Overige kosten 91 0 100
Onderhoudskosten t.l.v.levering goederen en diensten 10 0 10
Glasverzekering 84 0 119
Totaal 1.592 2.091 1.818
98
Kosten uitbesteed werk
2013 Begroting 2013 2012
Uitgaven met betrekking tot nieuwbouw koopwoningen in ontwikkeling 1.592 0 1.516
Uitgaven met betrekking tot bestaande koopwoningen nog te verkopen 0 0
Ontvangsten met betrekking tot bestaande koopwoningen 0 0
1.592 0 1.516
De "Kosten uitbesteed werk" worden begroot in samenhang met de opbrengstenpost "Wijziging
in onderhanden werk". Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van 0 euro.
Overige bedrijfslasten
2013 Begroting 2013 2012
Beheerkosten:
Overige personeelskosten (inclusief inleenkrachten) 1.222 1.113 1.059
Huisvestingskosten 264 193 315
Bestuurskosten 112 97 84
Algemene kosten 2.485 2.330 2.430
Subtotaal beheerkosten 4.083 3.733 3.887
Heffingen:
Belastingen 3.111 3.266 3.072
Verzekeringen 157 165 191
Contributie landelijke federatie 77 84 82
Sectorspecifieke heffingen 2.408 2.523 194
Subtotaal heffingen 5.753 6.234 3.542
Overige bedrijfslasten:
Kosten projectontwikkeling 133 150 125
Oninbare vorderingen (huren) 106 40 -31
Kosten EPA-rapportages 4 75 69
Kosten IPD/aeDex 107 95 96
Financiële ondersteuning Roemenië 9 25 17
HW Duurzaam 57 13 19
Mutatie overige voorzieningen 9 0 21
Diverse bedrijfslasten 1.285 571 1.202
Subtotaal overige bedrijfslasten 1.710 969 1.516
Totaal overige bedrijfslasten 11.546 10.936 8.944
De post "Mutatie overige voorzieningen" betreft de vorming van de voorziening voor te verwachten uitgaven in het kader van
jubileumuitkeringen en/of loopbaanontwikkelingsbudget.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2013 Begroting 2013 2012
Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 332 2.549 -1.605
Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden -259 -2.807 1.174
Totaal 73 -258 -431
99
Honorering van het bestuur 2013:
Honorering Raad van Commissarissen 2013:
Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantskosten ten laste van het resultaat gebracht:
Controle van de jaarrekening 62 66
Andere controle werkzaamheden 35 8
Fiscale advisering 58 43
Andere niet-controlediensten 5 29
160 146
De beloning van de RvC in 2013 was in overeenstemming met de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woning-
corporaties’. Per 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
in werking getreden voor zowel de RvC als voor de directeur-bestuurder.
Naam Functie Beloning Belastbare vaste
en variabele
onkosten-
vergoeding
Beloningen
betaalbaar op
termijn
Totaal
De heer W.G. van Hassel voorzitter 13.965 198 14.163
Mevrouw P.M. Sangers vice voorzitter 9.068 9.068
De heer R.E. Baan lid 10.697 10.697
De heer P. de Bruijn lid 10.697 10.697
De heer P.A. de Lange lid 9.068 9.068
De heer T. van Craaikamp lid 10.697 10.697
Mevrouw M. Wiegman lid 10.697 10.697
100
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten
2013 Begroting 2013 2012
Geactiveerde rente materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 371 876 1.197
Rente financiële vaste activa
Rente op te vorderen BWS-subsidies 0 0 0
Rente op overige financiële vaste activa 31 32 31
Rente op vorderingen 79 0 5
Rente op liquide middelen 55 44 28
Totaal rente baten 536 952 1.261
Rentelasten
2013 Begroting 2013 2012
Toegevoegde rente aan:
- egalisatierekeningen 15 0 17
Rente langlopende schulden:
- leningen overheid 934 934 1.015
- leningen kredietinstellingen (niet geborgd WSW) 0 0 0
- leningen kredietinstellingen (geborgd WSW) 11.025 12.164 11.332
Rentelasten ineffectieve renteswaps 882 314 670
Rente overige schulden 51 180 64
Totaal rente lasten 12.907 13.592 13.099
Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
2013 Begroting 2013 2012
Acute belastingen
-Raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2013 679 1.253 3.159
-Aanvullende raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2006 t/m 2012 -2.159
Latente belastingen
-Mutatie latente belastingen 5.030 1.876 367
Totale belastinglast 3.551 3.129 3.527
Aanvullende raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2006 - 2012
Mutatie latente belastingen
Als gevolg van de ingerekende daling in het aantal verkopen woningen bestaand bezit in de komende 5 jaar (2012: 348 vhe’s 2013: 206
vhe’s) is ten opzichte van het verslagjaar 2012 de latente vpb-last met circa 3,9 miljoen euro extra afgenomen.
Over het verslagjaar 2012 was, conform de gehanteerde berekeningsmethodiek (zie hiervoor hoofdstuk 12.6 belastingen), als acute
vpb last een bedrag van 3,159 miljoen euro ingerekend. Na optimalisatie van de aangiften over de afgelopen jaren en definitieve
berekening van de verschuldigde vennootschapsbelasting over het jaar 2012 kon van dit bedrag 2,159 miljoen euro worden
teruggenomen.
101
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
voor belastingen -26.179.709
Tijdelijke verschillen:
Fiscale afschrijving MVA in exploitatie -3.500.000
Fiscaal lagere afschrijving kantoorpanden -210.000
Correctie commerciële afschrijving MVA in exploitatie 15.991.590
Correctie overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa 33.315.509
Resultaat deelnemingen -125.719
Correctie verkoopopbrengst onroerende goederen -7.252.170
Totaal tijdelijke verschillen: 38.219.210
Permanente verschillen:
- CFV bijdrage Krachtwijken 2.200.500
- Niet fiscaal aftrekbare kosten onderhoud, e.d. -9.327.380
- Correctie lonen en salarissen 4% 25.000
- Correctie onderhanden werk -250.652
- Correctie toegerekende rente projecten -278.534
- Voorlopige berekeningen opgeleverde projecten 2013 -975.455
- Saldo vrijval (dis)agio leningen o/g en u/g -423.553
Totaal permanente verschillen: -9.030.073
3.009.427
Compensabele verliezen -291.568
Belastbaar bedrag 2013 2.717.859
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2013 679.465
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0 procent. De hogere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten
van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van
resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het
Centraal Fonds Volkshuisvesting.
102
14.1 Statutaire resultaatbestemming In de statuten is met betrekking tot de bestemming van het resultaat geen bepaling opgenomen.
14.2 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 Het bestuur stelt voor om, onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen, het resultaat in mindering te brengen op de overige reserves.
14.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen bijzondere gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan.
14.4 Controle verklaring van de accountant
103
104
105
106
14.5 Verklaring besteding middelen in het belang van de Volkshuisvesting Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Oud-Beijerland, 17 april 2014 B.C. Pluimer Directeur-bestuurder Aldus goedgekeurd, 17 april 2014 Raad van Commissarissen
mr. W.G. van Hassel , voorzitter P.M. Sangers
R.E. Baan EMIA RO AC mr. P.A. de Lange
drs. P. de Bruijn RA drs. M. Wiegman
ing. T. van Craaikamp
107
15.1 Woningvoorraad & kengetallen
Verhuureenheden in exploitatatie 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006
Huurwoningen 9.381 9.479 9.571 9.665 9.651 9.580 9.491 9.515
Eenheden in verzorgingshuis 104 104 153 153 153 153 118 118
Overige wooneenheden 497 484 397 397 266 56 16 16
Standplaatsen 3 4 4 4 4 4 2 2
Standplaatsen incl. woonwagens 10 10 10 11 11 11 10 10
Garages 347 360 359 359 347 333 240 240
Bedrijfsruimten / winkels 71 71 75 72 57 62 43 43
Maatschappelijk vastgoed 33 33 33 33 28 18 17 16
Overig bezit 2 2 2 2 2 2 2 2
Totaal 10.448 10.547 10.604 10.696 10.519 10.219 9.939 9.962
Woongelegenheden 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006
Aantal begin boekjaar 10.081 10.135 10.230 10.085 9.804 9.637 9.661 9.665
Sloop 103- 163- 139- 48- 47- 13- 20- 61-
Nieuw 104 174 92 134 373 190 31 88
Aankoop - - 5 84 5 20 1 7
Verkoop 86- 66- 55- 36- 48- 28- 36- 38-
Samengevoegd - 1 2 1 - - - -
Correctie 1- 10 2- 2- - -
Aantal einde boekjaar 9.995 10.081 10.135 10.230 10.085 9.804 9.637 9.661
Overige verhuureenheden 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006
Aantal begin boekjaar 466 469 466 434 415 302 301 291
Sloop 14- 4- - - - 1- -
Nieuw - 1 6 27 113 2 10
Aankoop - 1 3 25 - - - -
Verkoop 1- - 1- - - -
Correctie 2 1- 1 7- -
Aantal einde boekjaar 453 466 469 466 434 415 302 301
Verloop verhuureenheden in exploitatie 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006
Aantal begin boekjaar 10.547 10.604 10.696 10.519 10.219 9.939 9.962 9.956
Sloop 117- 167- 139- 48- 47- 13- 21- 61-
Nieuw 104 175 92 140 400 303 33 98
Aankoop - 1 8 109 5 20 1 7
Verkoop 87- 66- 55- 36- 49- 28- 36- 38-
Samengevoegd - 1 2 1 - - - -
Correctie 1 1- - 11 9- 2- - -
Aantal einde boekjaar 10.448 10.547 10.604 10.696 10.519 10.219 9.939 9.962
Aantal verhuureenheden tbv berekening 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006
- aantal woningen per 01/01 10.081 10.135 10.230 10.085 9.804 9.637 9.661 9.665
- aantal woningen per 31/12 9.995 10.081 10.135 10.230 10.085 9.804 9.637 9.661
Gemiddeld aantal woningen 10.038 10.108 10.183 10.158 9.945 9.721 9.649 9.663
- aantal overige vhe's per 01/01 466 469 466 434 415 302 301 291
- aantal overige vhe's per 31/12 453 466 469 466 434 415 302 301
Gemiddeld aantal overige vhe's 460 468 468 450 425 359 302 296
Fictief aantal woningen boekjaar 10.153 10.225 10.299 10.270 10.051 9.810 9.724 9.737
108
2013 2012 2011 2010 2009 2008
Kosten onderhoud per woning (€) 1.428 1.683 1.678 1.491 1.674 1.756
Kosten beheer per woning (€) 1.279 1.338 1.340 1.370 1.334 1.221
Reguliere huurverhoging 4,00% 2,30% 1,30% 1,20% 2,50% 1,60%
Percentage actuele huur vs maximaal redelijk 69% 69% 67% 67% 66% 66%
Percentage actuele huur vs streefhuur 90% 93% 92% 91%
Specificatie kosten beheer
totaal
(x € 1.000)
per woning
(x € 1)
totaal
(x € 1.000)
per woning
(x € 1)
totaal
(x € 1.000)
per woning
(x € 1)
totaal
(x € 1.000)
per woning
(x € 1)
Lonen en salarissen 6.549 645 6.462 634 6.452 631 6.567 638
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf 479- 47- 694- 68- 594- 58- 534- 52-
Salariskosten servicedienst 407- 40- 480- 47- 514- 50- 542- 53-
5.663 558 5.288 518 5.345 523 5.490 533
Overige bedrijfslasten 9.339 920 8.413 825 10.885 1.065 10.351 1.005
Af: -
Vergoedingen 1.573- 155- 2.040- 200- 1.835- 180- 1.626- 158-
Overige bedrijfsopbrengsten 445- 44- 76- 7- 710- 69- 416- 40-
Totaal kosten beheer 12.984 1.279 11.585 1.136 13.684 1.338 13.800 1.340
Waarde overzicht 2013 2012 2011 2010 2009 2008
Aantal verhuureenheden 9.995 10.081 10.135 10.230 10.085 9.804
Boekwaarde (incl. grond) (x € 1.000) 356.362 381.282 384.305 377.952 374.663 303.435
Boekwaarde per woning 35.700 37.800 37.900 36.900 37.200 27.800
Bedrijfswaarde (incl. grond & RW-correctie) (x € 1.000) 466.584 527.908 526.192 512.323 524.603 407.028
Bedrijfswaarde per woning 46.700 52.400 51.900 50.100 52.000 38.700
Marktwaarde (IPD-aeDex) (x € 1.000) 1.037.445 1.042.611 1.101.144 1.136.525 1.135.299
Marktwaarde per woning 103.800 103.400 108.600 111.100 112.600 -
Marktwaarde (WOZ-waarde) (x € 1.000) 1.636.463 1.714.407 1.722.883 1.756.293 1.717.655 1.708.728
Marktwaarde per woning 163.700 170.100 170.000 171.700 170.300 174.300
Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom ver vhe 2013 2012 2011 2010 2009 2008
Huur 5.996 5.774 5.581 5.495 5.052 4.862
-/- Netto bedrijfslasten 1.279 1.338 1.340 1.370 1.334 1.221
-/- Onderhoud 1.428 1.683 1.678 1.491 1.674 1.756
-/- Rentelasten 1.271 1.281 1.268 1.269 1.270 1.152
-/- Vennootschapsbelasting - - - - - -
Rentebaten + overheidsbijdragen 53 123 115 126 140 138
Netto exploitatiekasstroom 2.071 1.595 1.411 1.491 913 871
2012 2011begroting 20132013
109
Ontwikkeling financieringsbehoefte
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Waarde financiële vaste activa 13.242 8.179 6.268 5.654 5.551 5.531
Waarde materiële vaste activa (bedrijfswaarde) 527.908 466.584 490.759 512.303 585.688 603.766
Waarde activa in ontwikkeling 7.398 5.329 27.368 43.419 12.929 10.240
Af: langlopende schulden (incl. financieringsbehoefte) 309.236 318.253 316.699 335.276 337.782 329.221
Financieringsruimte (excl. werkkapitaal) 239.311 161.839 207.696 226.100 266.386 290.316
Vlottende activa 13.485 22.105 4.054 3.589 3.103 2.861
Kortlopende schulden 15.598 11.451 27.252 27.796 27.936 28.016
Te verrekenen vennootschapsbelasting 3.159 0 1.152 1.314 2.749 2.672
Financieringsruimte (incl. werkkapitaal) 237.198 172.494 184.498 201.893 241.553 265.161
Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) 56,8% 64,1% 64,8% 64,0% 60,0% 57,2%
Loan to Value (excl.vennootschapsbelasting) 57,3% 64,1% 65,0% 64,3% 60,5% 57,6%
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Waarde financiële vaste activa 13.242 8.179 6.268 5.654 5.551 5.531
Waarde materiële vaste activa (woz-waarde) 1.714.407 1.636.463 1.669.192 1.702.576 1.736.628 1.771.360
Waarde activa in ontwikkeling 7.398 5.329 27.368 43.419 12.929 10.240
Af: langlopende schulden (incl. financieringsbehoefte) 309.236 318.253 316.699 335.276 337.782 329.221
Financieringsruimte (excl. werkkapitaal) 1.425.811 1.331.719 1.386.129 1.416.373 1.417.326 1.457.910
Vlottende activa 13.485 22.105 4.054 3.589 3.103 2.861
Kortlopende schulden 15.598 11.451 27.252 27.796 27.936 28.016
Te verrekenen vennootschapsbelasting 3.159 0 1.152 1.314 2.749 2.672
Financieringsruimte (incl. werkkapitaal) 1.423.698 1.342.373 1.362.931 1.392.166 1.392.493 1.432.755
Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) 17,9% 18,6% 20,0% 20,5% 20,7% 19,8%
Loan to Value (excl.vennootschapsbelasting) 18,1% 18,6% 20,0% 20,6% 20,8% 20,0%
110
Direct rendement in relatie tot het geïnvesteerde vermogen
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Bedrijfsresultaat (incl. vennootschapsbelasting) -10.503 -17.434 15.712 15.597 18.390 20.389
Verkoop onroerende zaken -4.084 -6.752 -5.809 -5.616 -4.364 -4.815
Overige waardeveranderingen 20.329 33.389 3.585 4.481 1.285 314
Afschrijvingen 18.487 16.338 11.518 12.082 13.279 13.456
Mutatie balansposten 753 985 820 734 1.500 -86
Totaal operationele kasstroom 24.982 26.527 25.826 27.278 30.090 29.258
Bij: fiscale componenten 3.159 -810 1.250 1.152 1.315 2.749
28.141 25.716 27.076 28.430 31.405 32.007
Gemiddelde balanswaarde 381.282 356.362 341.733 353.605 404.057 409.226
Gemiddelde bedrijfswaarde 527.908 466.584 490.759 512.303 585.688 603.766
Gemiddelde marktwaarde 1.042.611 1.037.445 1.025.312 1.071.356 1.144.190 1.182.755
Rendement (o.b.v balanswaarde) 6,55% 7,44% 7,56% 7,71% 7,45% 7,15%
Rendement (o.b.v bedrijfswaarde) 4,73% 5,69% 5,26% 5,32% 5,14% 4,85%
Rendement (o.b.v marktwaarde) 2,40% 2,56% 2,52% 2,55% 2,63% 2,47%
Rendement (excl.vennootschapsbelasting) 5,33% 5,51% 5,52% 5,55% 5,36% 5,30%
Interest dekkingsratio
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Operationele kasstroom (A) 24.982 26.527 25.826 27.278 30.090 29.258
Rentelast (B) 12.737 13.078 13.043 13.093 13.443 13.200
Interest dekkingsratio 2,0 2,0 2,0 2,1 2,2 2,2
Interest dekkingsratio (excl.vennootschapsbelasting) 2,2 2,0 2,1 2,2 2,3 2,4
Rentelast 12.737 13.078 13.043 13.093 13.443 13.200
Aflossing leningen o/g 16.915 13.883 30.369 24.577 31.324 28.497
Debt service coverage ratio 1,0 1,2 0,7 0,9 0,8 0,8
Vrije kasstroom (A-B) 12.245 13.449 12.783 14.185 16.647 16.058
Verkopen 4.084 6.752 5.809 5.616 4.364 4.815
Totaal kasstroom 16.329 20.201 18.592 19.801 21.011 20.873
Vermogenseis 25% 25% 25% 25% 25% 25%
Investeringsvolume 65.315 80.805 74.368 79.204 84.044 83.492
Investeringsvolume (exc.vennootschapsbelasting) 77.950 77.563 79.368 83.812 89.304 94.488
Investerings- /financieringsratio
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Kasstromen uit investeringen (A) 33.035 25.471 38.381 33.473 19.235 6.969
Af : Kasstromen uit verkopen 14.345 15.857 13.153 13.668 11.079 7.345
Vrije kasstroom 12.245 13.449 12.783 14.185 16.647 16.058
Saldo (B) 6.445 -3.835 12.445 5.620 -8.491 -16.434
Investerings-/financieringsratio -20% 15% -32% -17% 44% 236%
111
15.2 Waarde vastgoedportefeuille (per kern, per type)
Kern vhe type Aantal
vhe's
Gemiddeld
bouwjaar
Gemiddelde
netto-huur
Gemiddelde
GBO
Totale
WOZ-waarde
(x € 1.000)
Totale
leegwaarde
(x € 1.000)
Totale
marktwaarde
(x € 1.000)
Heinenoord 405 1974 531 90 64.001 59.082 40.202
Eengezinswoningen 252 1969 489 92 44.425 38.446 24.175
Meergezinswoningen 109 1986 475 82 15.921 15.093 10.484
Overige wooneenheden 10 2010 0 75 899 2.466 2.466
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) 2 1955 5.127 708 1.558 2.052 2.052
Bedrijfs onroerend goed (BOG) 6 1968 1.035 133 756 733 733
Garage 26 1966 63 20 442 292 292
Maasdam 280 1973 447 79 47.261 40.948 26.047
Eengezinswoningen 221 1968 428 78 37.139 30.861 19.707
Meergezinswoningen 59 1992 519 82 10.122 10.088 6.340
Mijnsheerenland
Eengezinswoningen 199 1967 461 87 35.238 28.978 18.776
Meergezinswoningen 71 1995 497 82 11.191 9.547 6.716
Puttershoek 1.317 1975 713 100 204.888 191.117 140.399
Eengezinswoningen 601 1962 438 80 98.290 85.810 53.840
Meergezinswoningen 393 1995 521 79 62.527 61.114 42.536
Overige wooneenheden 264 1998 5.113 65 36.801 37.616 37.621
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) 5 1991 2.775 347 2.794 3.044 3.147
Bedrijfs onroerend goed (BOG) 8 1982 2.625 413 3.693 3.032 2.754
Garage 46 1973 49 16 783 501 501
s-Gravendeel 1.472 1983 491 80 215.885 198.869 141.682
Eengezinswoningen 601 1973 461 95 100.888 89.248 61.265
Meergezinswoningen 617 1990 501 72 96.615 95.702 66.508
Overige wooneenheden 55 2000 4.716 254 12.047 9.184 9.184
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) 4 1998 2.257 329 2.214 1.198 1.189
Bedrijfs onroerend goed (BOG) 13 2001 549 121 1.762 1.494 1.494
Garage 182 1992 72 18 2.359 2.043 2.043
Westmaas 208 1973 483 83 34.253 28.948 18.846
Eengezinswoningen 149 1968 459 82 25.013 20.458 12.989
Meergezinswoningen 58 1986 444 78 8.179 7.595 4.964
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) 1 2008 6.250 640 1.061 894 894
Strijen 1.119 1978 509 93 167.713 162.304 108.306
Eengezinswoningen 638 1972 458 90 101.441 97.332 60.720
Meergezinswoningen 385 1988 456 70 52.752 53.208 35.782
Overige wooneenheden 86 1964 6.338 67 7.507 7.880 7.880
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) 9 2005 1.328 658 5.880 3.818 3.818
Bedrijfs onroerend goed (BOG) 1 1975 152 10.100 133 67 107
Klaaswaal 314 1981 516 78 50.223 45.740 29.944
Eengezinswoningen 165 1976 503 80 30.096 26.698 16.284
Meergezinswoningen 137 1987 459 71 18.699 17.464 12.082
Overige wooneenheden 7 2009 0 67 701 699 699
Bedrijfs onroerend goed (BOG) 5 2009 1.687 137 727 880 880
Numansdorp 1.138 1979 554 90 184.650 181.206 118.328
Eengezinswoningen 675 1972 513 90 122.245 115.072 71.640
Meergezinswoningen 392 1989 465 73 57.148 55.322 35.832
Overige wooneenheden 65 2003 147 77 1.714 7.404 7.449
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) 3 2001 3.653 290 1.338 1.303 1.301
Bedrijfs onroerend goed (BOG) 3 2006 6.170 453 2.205 2.106 2.106
Goudswaard 237 1973 569 89 38.880 38.010 25.902
Eengezinswoningen 196 1970 472 81 31.960 30.819 20.042
Meergezinswoningen 28 1993 511 77 4.166 4.254 2.924
Overige wooneenheden 13 2009 21.220 175 2.754 2.937 2.937
112
Kern vhe type Aantal
vhe's
Gemiddeld
bouwjaar
Gemiddelde
netto-huur
Gemiddelde
GBO
Totale
WOZ-waarde
(x € 1.000)
Totale
leegwaarde
(x € 1.000)
Totale
marktwaarde
(x € 1.000)
Nieuw-Beijerland 277 1978 513 86 46.910 41.381 27.596
Eengezinswoningen 231 1974 489 88 40.400 35.656 23.285
Meergezinswoningen 31 2003 443 61 4.502 3.690 2.601
Overige wooneenheden 13 2004 331 51 1.382 1.463 1.138
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) 1 2009 2.444 127 283 267 267
Bedrijfs onroerend goed (BOG) 1 2009 2.784 220 343 305 305
Piershil 147 1977 410 76 22.545 21.162 13.817
Eengezinswoningen 93 1967 389 84 14.519 13.708 8.590
Meergezinswoningen 54 1995 448 63 8.026 7.453 5.227
Zuid-Beijerland 362 1979 495 81 57.799 55.075 35.755
Eengezinswoningen 254 1973 489 83 42.438 40.119 25.002
Meergezinswoningen 82 1995 495 80 13.253 12.537 8.336
Overige wooneenheden 6 2006 0 25 538 643 642
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) 3 2006 1.669 167 862 874 874
Bedrijfs onroerend goed (BOG) 3 2006 1.292 130 456 709 709
Garage 14 1968 52 13 252 192 193
Oud-Beijerland 2.748 1979 519 85 434.596 402.657 270.881
Eengezinswoningen 1.522 1972 542 95 278.314 259.899 166.061
Meergezinswoningen 1.029 1987 440 67 140.054 128.327 90.402
Overige wooneenheden 81 2003 833 97 6.375 5.268 5.297
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) 4 2006 2.616 237 895 1.156 1.156
Bedrijfs onroerend goed (BOG) 33 1996 1.904 191 7.439 6.672 6.630
Garage 79 1989 77 22 1.519 1.336 1.336
Dordrecht 127 1981 532 74 14.261 14.237 11.041
Eengezinswoningen 20 2007 676 65 3.096 3.118 2.686
Meergezinswoningen 107 1976 506 76 11.165 11.119 8.355
Zwijndrecht 25 2000 538 75 5.803 5.128 2.921
Meergezinswoningen 25 2000 538 75 5.803 5.128 2.921
Rotterdam 2 1965 573 193 366 283 283
Overige wooneenheden 1 1920 229 187 183 155 155
Maatschappelijk onroerend goed (MOG) 1 2009 917 200 183 128 128
Eindtotaal 10.448 1978 533 87 1.636.463 1.524.671 1.037.445
113
HW Wonen Postbus 1502 3260 BA OUD-BEIJERLAND Telefoon : (0186) 899 899 E-mail : [email protected] Website : www.hwwonen.nl : www.hwwonenjaarverslag.nl Ontwerp cover PersC Communicatie, Rotterdam Drukwerk Eigen beheer HW Wonen Niets uit dit jaarverslag mag zonder onze (schriftelijke) toestemming door derden worden gebruikt.
114
Recommended
